girardin intermediaire

 _ FOCUS FISCALITE _
GIRARDIN INTERMEDIAIRE
_ préambule _
Le dispositif Girardin se termine en 2012. Il n’existe plus que sous sa forme conventionnée pour
les investissements réalisés cette année. La version classique a été supprimée au 31
décembre 2011.
Ce dispositif comprend plusieurs formes. Nous ne nous intéressons ici qu’aux conditions
relatives aux propriétaires bailleurs de logements neufs et pour des investissements réalisés en
2012.
_ principe _
L’avantage consiste en une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement situé dans les
DOM-TOM et COM _ Communautés d’Outre Mer. La base de calcul de la réduction d’impôts
comprend le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition.
En 2012, le taux de réduction d’impôt varie de 26% à 38% selon la date à laquelle le permis
de construire de l’immeuble a été déposé :
- 26 % pour un permis de construire (PC) déposé en 2012
- 34 % pour un PC déposé en 2011
- 38 % pour les PC antérieurs à 2011
Si le PC n’a pas été déposé en 2012, ces taux de réduction peuvent être majorés si
l’immeuble se trouve dans une zone urbaine sensible (ZUS) ou si des dépenses d'équipements
de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ont été réalisées.
L’économie d’impôt débute l’année de la livraison du logement ou de son acquisition si elle
est postérieure.
_ exemple _
Un investisseur acquiert un logement de 48 m2 en cours de construction à Nouméa
(Nouvelle-Calédonie) avant le 31 décembre 2012 d’une valeur de 130 000 €,
auxquels s’ajoutent 5 900 € de « frais de notaire ». Le promoteur qui a déposé un
permis de construire en 2010 pour cet immeuble, livre l’appartement en novembre
2013 et le logement est loué à compter du mois de décembre 2013.
Notre investisseur bénéficiera de 8 423 € d’économies d’impôts par an (2 309 €m2 x
48 m2 x 38% / 5 ans) pendant 5 ans, à compter de l’année 2013 (impôts sur le revenu
payés en 2014).
_ pour qui ? _
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contribuables qui recherchent un avantage fiscal étalé sur une période courte
contribuables qui recherchent un projet financier plus que patrimonial
contribuables qui ne veulent investir que dans l’immobilier neuf
_ cumul _
Ce dispositif n’est pas cumulable.
_ quels biens _
Immeubles neufs uniquement
_ contraintes _
Le montant des investissements est plafonné à 2 309 € HT par mètre carré de surface
habitable. Les varangues peuvent être retenues dans la surface habitable de référence dans
www.ruedesvictoires.fr _ [email protected]
la limite de 14 mètre carré.
Par ailleurs, le contrat de location doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du
locataire :
-­‐ 201 € par an et par mètre carré en Nouvelle-Calédonie
-­‐ 54 243 € de revenus fiscal de référence pour un couple sans enfants en NouvelleCalédonie.
Enfin un contribuable ne peut pas bénéficier d’avantages fiscaux tirés du dispositif Girardin
pour un montant excédant 30 600 € ou 11% du revenu imposable au cours de l’année 2012.
Les réductions ainsi plafonnées, sont ensuite soumises au plafonnement global des niches
fiscales, 2ème niveau de plafonnement.
_ avantages _
Le dispositif Girardin offre l’avantage d’une réduction d’impôt étalée sur cinq ans et qui
convient donc parfaitement aux investisseurs dont l’impôt sur le revenu est supérieur à 7 000
€ par an.
Autre avantage, il est possible de réaliser plusieurs investissements Girardin intermédiaire au
cours de la même année, contrairement au dispositif Scellier ou Scellier pacifique, dans la
limite du double plafonnement décrit ci-avant.
Dernier avantage : certaines communes, comme Nouméa en Nouvelle-Calédonie offrent
une rentabilité avant avantage fiscal plus importante qu’en métropole. En plus de l’intérêt
fiscal, il y a donc un réel intérêt économique.
_ textes officiels _
Article 199 undicies A du CGI
Instruction fiscale du 6 avril 2012 – 5 B-5-12
_ notre avis _
Ce dispositif offre un avantage fiscal attractif et un étalement de la réduction
d’impôt idéal pour les contribuables les plus fiscalisés. En revanche, si le dispositif
présente de nombreux avantages sur le papier, les risques liés à un investissement
dans une collectivité d’outre mer à l’autre bout de la planète ne sont pas
négligeables.
Selon Rue des Victoires, seul un investissement à Nouméa permet d’offrir les garanties
nécessaires à un bon investissement immobilier. Avec 100 000 habitants, elle est de loin la ville
éligible la plus peuplée et son économie est florissante. Il ne fait pas de doute
qu’actuellement, Nouméa offre un dynamisme sans commune mesure avec les autres COM
et avec la métropole !
Une question, des interrogations ?
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