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Observatoire 2007
Vers une Métropole
lémanique
analyses et perspectives
immobilières
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Editeur
Acanthe sa
Av. Eugène-Pittard 14-16
Case postale 30
1211 Genève 17
Direction du projet
Etienne Nagy
Rédaction
Anthony Brichart
Caroline Dunst
Alexia Gillard
Mina Greiler
Pascale Thaler-Fortis
Remerciements
Monsieur Martin Hoesli
Monsieur Jacques Bugna
Monsieur Daniel Moser
Monsieur Xavier Comtesse
Monsieur Roland Rietschin
Madame Monique Robert
Madame Sophie Mouchet
Relecture
Michaela Emch
Graphisme
La Fonderie
Clos de la Fonderie 7
1227 Carouge/Genève
Impression
Atar Roto Presse SA
Rue des Sablières 13
1214 Vernier/Genève
Commandes
Tél. +41 (0)22 839 37 77
E-mail: [email protected]
Directement sur notre site internet: www.acanthe.ch
Copyright
Acanthe sa, mars 2007
Des extraits de la publication peuvent être cités, avec mention de la source.
Les informations et opinions, figurant dans cette étude, émanent de sources
dignes de foi. Cependant, nous déclinons toute responsabilité dans le cas où
ces informations se révéleraient fausses ou incomplètes.
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Vers une Métropole
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TABLE DES MATIÈRES
P R É FA C E
1
LE RENDEMENT
ET LE RISQUE IMMOBILIER
1. TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER
1.1 Hausse des prix au niveau mondial
1.2 Les cycles immobiliers du bassin lémanique
depuis 1977
1.3 Taux de capitalisation: une approche théorique
1.4 Taux ex ante: construction a priori du taux de
capitalisation
1.5 Taux ex post et indicateur Acanthe des taux de
capitalisation bruts observés à Genève
1.6 La volatilité: problématique de la mesure du risque
immobilier
1.7 Les prix grimpent, c’est un fait... les investissements
immobiliers sont-ils pour autant plus risqués?
2.
6
10
RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS
DES LOGEMENTS
17
2.1 Les loyers suisses
2.2 Les loyers romands
2.3 Croissance des loyers genevois
3. RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
3.1 Le cycle genevois
3.2 Évolution démographique une inconnue: le solde migratoire
3.3 Construction et besoin en logements des romands
3.4 Taux de vacance et taux de rotation des locataires
23
4.
4.1
4.2
4.3
4.4
31
LA RÉSULTANTE : LES PRIX DU RÉSIDENTIEL
Prix de vente en Suisse
Forte hausse des prix de vente en Suisse romande
Évolution des prix du résidentiel en 2006
Ouverture du marché du logement aux
investisseurs étrangers
4.5 Prix réels et prix nominaux des logements
4.6 Dépenses dans la construction toujours en hausse
5.
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
6.
IMMOBILIER COMMERCIAL
36
La conjoncture en Suisse romande
L’immobilier commercial à Genève
Taux de rendement brut à Genève
Loyers des surfaces de bureaux à Genève
Conjoncture et surfaces vacantes dans le canton
de Vaud
Loyers des surfaces de bureaux à Lausanne
Conjoncture et surfaces vacantes dans le canton de
Neuchâtel
Loyers des surfaces de bureaux à Neuchâtel
Prix réels et prix nominaux de l’immobilier
commercial
CONCLUSION
44
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TABLE DES MATIÈRES
1.
GENÈVE: LES GRANDS PROJETS DE CONSTRUCTION
46
2.
LAUSANNE: UN DÉVELOPPEMENT SUBURBAIN
48
3.
NEUCHÂTEL: ESSOR DE SON LITTORAL
49
1.
L’UNIVERS RENDEMENT-RISQUE
DES PLACEMENTS INDIRECTS
52
1.1 Mesure de la performance et du risque de placement
1.2 Facteurs de risque de l’immobilier indirect en Suisse
2.
2.1
2.2
2.3
Les fonds de placements immobiliers
Les sociétés immobilières (SAII)
Les fondations de placements immobiliers
3.
PERSPECTIVES DE L’IMMOBILIER INDIRECT -
ANALYSE DE PORTEFEUILLES
53
2
LES PÔLES DE DÉVELOPPEMENT
ROMANDS
3
LES PLACEMENTS INDIRECTS
DANS L’IMMOBILIER
LES REIT’S (REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS)
ET LE MARCHÉ INTERNATIONAL
56
3.1 Évolution des REIT’s dans le monde
3.2 Les REIT’s chinois
3.3 Les REIT’s en Suisse
1.
LA PÉNURIE DE LOGEMENTS À GENÈVE
FAIT-ELLE FUIR LES HABITANTS?
2.
QUEL EST L’IMPACT DE L’IMMIGRATION SUR LES
LOGEMENTS À GENÈVE?
3.
58
60
MÉTROPOLE LÉMANIQUE: UN DÉSÉQUILIBRE
FRANCO-VALDO-GENEVOIS
61
4
ZOOM SUR QUELQUES THÈMES
D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE
IMMOBILIER
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6
Neuchâte
el
Yverdon
Lausann
Lausanne
Morges
orges
Vev
eve
evey
M
Mo
Montreux
Nyo
yon
EvianThonon- les-B
s-Bains
les-Bains
Belleg
egarde
Annema
masse
Genève
Annecy
Métropole genevoise, Métropole lémanique, région
métropolitaine lémanique, agglomération francovaldo-genevoise, espace transfrontalier, les dénominations
sont nombreuses pour expliquer le phénomène que nombre
d’urbanistes, politiques ou économistes voient se profiler :
le regroupement de plusieurs agglomérations pour n’en
former qu’une, affranchie de toute frontière politique et
géographique.
Dans un esprit de continuité et suite à notre première publication : «L’immobilier romand sous toutes ses formes», Acanthe
s’est justement concentrée sur cet espace géographique
s’étendant d’Annecy à Neuchâtel en passant par Genève et
Lausanne. Cette région offre un potentiel extraordinaire de
développement. Le gouvernement français ne s’y est pas
trompé en hissant cette métropole au rang d’une des quinze
plus importantes villes de l’hexagone. Territoire convoité, elle
représente un bassin de population de près de 2 millions de
personnes où les nationalités s’accordent, se mélangent et
devraient de plus en plus tendre à se confondre pour s’inscrire
dans un nouvel ensemble métropolitain.
Pour relever le potentiel et l’attrait de notre région, Acanthe
s’est attelée à approfondir l’analyse des variables du marché
de l’immobilier telles que flux démographiques, constructions,
taux de vacance, taux de rotation, emplois et loyers afin de
cerner leur impact sur l’appréciation des immeubles et l’évolution du taux de capitalisation.
Avec une variation du PIB de près de 3%, l’économie suisse
n’avait plus présenté un tel niveau de croissance depuis longtemps. Celui-ci devrait se révéler durable en 2007 selon les
instituts d’analyse de la conjoncture, malgré un ralentissement
économique mondial passager.
L’économie suisse est florissante. Mieux que ça, le World
Economic Forum a attribué, en 2006, à la Confédération helvétique, la palme de la compétitivité mondiale. L’excellence de
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ce résultat est le reflet du dynamisme économique de la Suisse
notamment au niveau de sa capacité à innover, de la solidité
de son cadre légal et de la qualité de ses infrastructures.
Dans un tel climat économique, le secteur immobilier ne pouvait que performer, bénéficiant de la force d’attraction du pays
dans sa globalité. L’accroissement de la demande étrangère
a contribué à accentuer la pression sur les prix immobiliers de
la Métropole lémanique, notamment à Genève.
On se souvient que la conjoncture morose des années ’90
avait engendré une perte de valeur substantielle de près 30%
au niveau des valeurs immobilières. Depuis, le secteur immobilier s’est raffermi et a retrouvé sa vigueur. Cette tonicité
conforte les investisseurs revenus en masse sur ce marché,
mais elle ravive la crainte de voir se profiler la fin d’un cycle
avec un risque de correction des prix. Les économies anglosaxonnes et plus particulièrement les Etats-Unis ont déjà
entamé une phase d’atterrissage après l’envolée des prix du
marché de l’immobilier.
Qu’en est-il sous nos latitudes ? Le marché immobilier suisse
présente-t-il le même risque de ralentissement ? Certainement
pas ! Et ne se contentant pas d’une appréciation intuitive,
Acanthe s’est efforcée d’analyser toutes les composantes du
risque pour présenter l’évolution et les tendances de l’immobilier dans la Métropole lémanique. Pour assurer sa croissance, ce nouvel espace économique doit se doter des infrastructures clés nécessaires à son développement.
Ainsi, cette brochure, au-delà de l’analyse purement économique et immobilière, vous présentera aussi les principaux
pôles de développement de la région. Ils constitueront assurément notre environnement immobilier de demain. ■
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LE RENDEMENT
ET LE RISQUE IMMOBILIER
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TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER
10
1
TAUX DE RENDEMENT
ET PRIX DE L’IMMOBILIER
1.1 HAUSSE DES PRIX AU NIVEAU MONDIAL
Evolution des prix réels de l’immobilier dans quelques villes du monde
300
Paris
New York
Sydney
Zurich
Madrid
Londres
Washington DC
Tokyo
Genève
250
200
150
100
50
1995
1996
1997
1998
Source: Credit Suisse Economic Research
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Depuis 1995, les prix de l’immobilier résidentiel ont nettement
augmenté dans la plupart des pays occidentaux. On attribue
cette hausse à différents facteurs tels la baisse des taux obligataires et l’assouplissement des conditions de financement
(réduction des marges d’emprunt, allongement de la durée
des crédits). Si les prix ont également fortement augmenté en
Suisse, il est clair que cette hausse reste très modérée en
comparaison internationale.
Certains facteurs ont modifié l’équilibre entre l’offre et la
demande depuis 1995 avec les conséquences qui s’ensuivent sur le niveau à long terme des prix de l’immobilier. Dans
la plupart des pays occidentaux, les besoins en immobilier
résidentiel ont fortement augmenté pour diverses raisons. En
voici quelques unes :
La première et principale raison est l’augmentation du nombre
de foyers d’habitation notamment liée aux évolutions démographiques et sociologiques que nous détaillerons au chapitre 4.
Cette hausse des besoins se conjugue avec une concentration
croissante de la population autour de grands centres urbains.
La deuxième raison est le niveau élevé des loyers couplé à des
offres de crédit avantageuses qui incitent toujours plus de personnes à accéder à la propriété.
La troisième raison réside dans le retour des investisseurs vers
la pierre après le krach boursier de 2001-2002, en particulier
par les investisseurs institutionnels.
Face à ces facteurs structurels qui soutiennent la demande,
l’offre immobilière à court terme, connue pour sa rigidité, s’ajuste
progressivement pour trouver un nouvel équilibre à long terme.
L’élément déterminant, laissant penser que l’immobilier n’est pas
surévalué, est que la récente hausse des prix touche particulièrement l’immobilier résidentiel et répond essentiellement à une
augmentation de la demande de logements. L’immobilier commercial affiche également une tendance haussière, toutefois
beaucoup moins prononcée. De plus, contrairement à la fin des
années ’80, le marché n’est plus guidé par des spéculateurs,
mais par des «investisseurs classiques» qui visent la pérennité de
leur placement. L’augmentation des prix de l’immobilier reflète
donc essentiellement un déséquilibre de nature structurelle entre
une demande soutenue et une offre qui peine à s’ajuster.
Par ailleurs, l’évolution des prix réels (inflation déduite) laisse
apparaître que la récente hausse des prix est certes importante,
mais sans commune mesure avec la «bulle» immobilière que
nous avons constatée à la fin des années ’80. Il faut néanmoins
préciser que le marché romand, par ses spécificités locales,
fonctionne comme un micro-marché qui évolue différemment
du reste de la Suisse et enregistre une hausse des prix beau-
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TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER
coup plus importante. La crainte d’une nouvelle «bulle» immobilière nous incite à démonter les rouages de ce cycle haussier
et à tenter d’analyser cette hausse des prix sous les angles du
rendement et du risque immobilier.
Risque et rendement sont indissociables et corrélés à une
multitude de variables. Celles-ci sous-tendent, d’une part la
conjoncture économique d’une région donnée et «l’univers»
plus général des investissements d’autre part, déterminant
ainsi des affinités plus ou moins fortes des investisseurs pour
le vecteur immobilier.
1.2 LES CYCLES IMMOBILIERS DU BASSIN LÉMANIQUE DEPUIS 1977
«un bien vaut ce qu’il rapporte»
Selon cet adage, prix et loyers devraient être parfaitement corrélés et afficher une évolution tout à fait synchrone. Ainsi, en
mettant en parallèle ces deux variables, toute décélération
apparaît comme un signal nous invitant soit à analyser les prémices d’une éventuelle surchauffe, soit une éventuelle dépression du marché immobilier.
Croissance annuelle nominale des prix et des loyers
dans le bassin lémanique
25%
Croissance annuelle moyenne (période 1977-2006):
– loyers: +3.33%
– prix: +4.06%
20%
15%
10%
5%
A la lueur de ce graphique, on distingue trois phases distinctes structurant l’évolution du marché immobilier lémanique
depuis 1977. Ces trois phases sont caractérisées par une
«décorrélation» des prix et des loyers qui témoigne d’un certain déséquilibre du marché. La première phase (de 1978 à
1990) marque une période de croissance des prix plus importante que celle des loyers qui correspond au gonflement des
prix et la baisse des rendements jusqu’à l’éclatement de la
«bulle» immobilière. La deuxième phase (1990-2000) correspond à cet «éclatement» et à la correction des prix qui en a
résulté. La troisième phase, (2000-présent) se caractérise par
une baisse des rendements avec des prix qui augmentent
dans une plus grande proportion que les loyers. Si le marché
peut être qualifié de tendu, ce décalage entre croissance des
prix et croissance des loyers reste néanmoins sans commune
mesure avec celui que nous avons connu dans la première
phase.
1.3 TAUX DE CAPITALISATION : UNE APPROCHE THÉORIQUE
Chaque immeuble est un investissement particulier : les marchés immobiliers enregistrent des amplitudes très importantes
et comparables à celles observées sur les marchés des actions
et des obligations.
0%
-5%
-10%
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
-15%
Croissance des prix de l'immobilier
Croissance des loyers
Renchérissement
Source: OCSTAT, Wüest & Partner
Baromètre Acanthe du risque immobilier
pour le bassin lémanique (en termes réels)
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
L’évolution du renchérissement nous rappelle que l’explosion
des prix au cours de la décennie ’80 s’est inscrite dans une
dynamique générale de surchauffe des prix, loyers compris,
jusqu’à l’éclatement de la «bulle» au début des années ’90.
Sur la base de ces trois variables (prix, loyers et renchérissement), en déduisant la croissance réelle des loyers de la croissance réelle des prix, nous avons construit un baromètre du
risque de l’immobilier pour le bassin lémanique.
Source: Acanthe
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TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER
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La théorie financière définit le risque d’une action, appelé volatilité, comme l’amplitude des variations passées d’un titre.
Cette mesure de la volatilité ne peut que difficilement se transposer à l’immobilier pour diverses raisons. Les plus importantes sont l’absence d’un marché centralisé, l’hétérogénéité
des biens, le manque de transparence et surtout l’insuffisance
du nombre de transactions ne permettant pas de construire
un historique des données pertinent pour un immeuble donné
ou un groupe d’immeubles.
Le taux de rendement ou rendement direct exprime,
en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de
l’immeuble et son prix de vente (hors frais et droits de
mutation) ou sa valeur vénale. Il est dit brut ou net selon
que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu
net de l’immeuble.
Loyers - Charges
Taux de rendement net =
Prix de vente
Taux de rendement et taux de capitalisation sont deux
termes qui expriment la même chose sous un point de vue
différent. Le taux de rendement est un ratio calculé suite à
une transaction immobilière. Il est dit a posteriori ou ex post
et met en regard le prix de vente et les loyers. Le taux de
capitalisation est le rendement attendu, il est construit, a
priori ou ex ante et est utilisé dans le cadre d’une expertise
immobilière pour fixer un prix lorsque les loyers sont connus.
Dans le domaine immobilier, ce sont tant le taux de rendement
que le taux de capitalisation qui sont retenus pour mesurer ou
respectivement apprécier le risque d’un investissement. Leur
analyse permet aussi de comprendre les attentes des investisseurs en matière de rendement.
Le risque encouru par l’investisseur immobilier est lié à l’évolution de ces taux et réside dans l’incertitude qui caractérise
les flux futurs de liquidités. Ceux-ci dépendent de l’exploitation du bien et de l’éventuelle plus ou moins-value réalisée lors
de sa revente.
Taux d’intérêts au comptant pour les obligations
de la Confédération à 10 ans (1988-2006)
Un taux élevé ne signifie pas seulement un excellent rendement, il doit également être analysé d’une part sous l’angle du
risque inhérent à l’objet immobilier lui-même et d’autre part
s’inscrire dans une équation d’arbitrage entre les niveaux de
rendements offerts par toutes les alternatives de placement.
Nous avons développé ce dernier aspect dans le chapitre sur
l’immobilier indirect.
7.5%
6.5%
5.5%
4.5%
3.5%
2.5%
1.5%
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
1.4 TAUX EX ANTE : CONSTRUCTION A PRIORI DU TAUX
Source: BNS
DE CAPITALISATION
Taux hypothécaires variables en Suisse (moyenne des taux d’hypothèques
en 1er rang des différentes banques cantonales) (1937-2006)
8.00%
7.00%
6.00%
5.00%
5.00%
4.47%
4.00%
Lorsque le taux est construit ou estimé, on parle de taux de
capitalisation. Il doit toujours refléter les exigences de rendement
des investisseurs ainsi que la capacité d’un bien à générer des
revenus. L’évaluation de ce taux est extrêmement délicate et
requiert à la fois une fine appréciation de la conjoncture économique en général, ainsi qu’une large connaissance du marché
immobilier local et des qualités intrinsèques du bien immobilier
concerné. Cette évaluation revêt une importance capitale puisqu’elle doit permettre de définir un taux sur lequel sera basée la
valeur d’un bien.
3.00%
Taux variable
Source: BNS
Taux moyen sur la période 1937-2006
2006
2003
2000
1997
1991
1994
1988
1985
1982
1979
1976
1970
1973
1964
1967
1958
1961
1952
1955
1949
1946
1943
1937
1940
2.00%
Taux moyen sur la période 1976-2006
Il existe différentes méthodes qui proposent une décomposition
du taux de capitalisation. Elles prennent comme base soit le
taux dit «hors risque» (rendement des obligations de la
Confédération à 10 ans), soit le taux hypothécaire variable ou
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TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER
encore une moyenne des taux hypothécaires sur 5 ans à
laquelle s’ajoutent différentes primes de risque liées au marché immobilier (illiquidité) et aux caractéristiques spécifiques
du bien immobilier concerné. Acanthe propose une autre
méthode, appelée Immorating, qui prend comme base de calcul non pas un taux financier mais le rendement d’un actif
immobilier dit «hors risque». Cette approche permet une
appréciation plus fine. Elle repose sur le postulat selon lequel
le marché immobilier n’est que faiblement corrélé au marché
boursier et ne suit pas les mouvements boursiers quotidiens.
L’évolution du prix des biens immobiliers répond à des cycles
de grande ampleur et de par leur illiquidité ne peuvent pas,
comme des actifs financiers, subir des hausses ou baisses
journalières.
Évolution du taux net de l'actif immobilier hors risque
2005 :
2006 :
2007 :
5.00%
4.85%
4.70%
Source: Acanthe, Immorating
L’actif immobilier «hors risque», dont le rendement sert de base
à la détermination du taux de capitalisation, bénéficie d’une
situation idéale, se trouve dans un parfait état de construction,
ne subit aucune nuisance particulière et n’affiche aucun vacant.
S’ajoute ensuite une prime de risque Immorating qui permet de
caractériser le bien expertisé à travers la notation de plus de 30
critères ayant trait à la situation générale, la situation particulière,
la construction et l’exploitation du bien pour apprécier le risque
qu’il comporte.
1.5 TAUX EX POST ET INDICATEUR ACANTHE DES TAUX DE
CAPITALISATION BRUTS OBSERVÉS À GENÈVE
Le taux de rendement déduit ou a posteriori est celui qui
résulte d’une transaction, en rapportant l’état locatif au prix de
vente. Dans ce cas, il est un outil d’évaluation, résultant de
l’observation des marchés immobiliers et variant dans le
temps. L’analyse des taux de rendement est le seul moyen
empirique d’apprécier les attentes des investisseurs en
matière de rendement.
Dans notre publication 2005 «L’immobilier romand sous toutes
ses formes», nous présentions notre indicateur de l’évolution
des taux de capitalisation bruts observés à Genève. Nous
avons enrichi cet indicateur de nombreuses nouvelles transactions réalisées dans le canton. Notre échantillon représente
aujourd’hui 252 transactions sur des immeubles locatifs principalement résidentiels (25% de commerces au maximum)
réalisées entre 1999 et 2006.
Depuis 2003, le taux de capitalisation brut moyen observé
s’oriente à la baisse. Cette tendance générale exprime la
hausse des prix observée et la baisse des rendements, qui,
progressivement, tendent à réduire le différentiel qui les
distinguait des placements à rendement fixe tels que les
obligations.
Indicateur Acanthe des taux de capitalisation bruts observés à Genève
14%
12%
10%
9.37%
8.69%
8%
8.10%
8.04%
7.74%
7.76%
6.78%
6%
Par ailleurs, l’administration fiscale genevoise tient compte de
cette hausse des prix de l’immobilier de rendement et par là,
prévoit une baisse substantielle des taux de capitalisation
admis pour la détermination de la valeur fiscale des immeubles
de rendement pour 2006.
4%
2%
1999
2000
2001
2002
Nombre total de transactions: 252
Source: Naef et Cie, Acanthe
2003
2004
2005
2006
Taux moyens observés par année
6.38%
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TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER
Immeubles
de logement
- de 20 ans
Immeubles
de logement
+ de 20 ans
2000
8.50%
8.50%
2001
7.50%
8.85%
2002
8.11%
8.27%
2003
7.17%
8.72%
2004
6.70%
8.24%
2005
6.51%
7.77%
2006
6.05%
6.99%
Source: Administration fiscale des contributions
14
Les transactions que nous avons enregistrées portent pour
une grande majorité sur des immeubles qui ont plus de vingt
ans et le taux brut moyen observé en 2006 est de 6.38%. Ce
résultat est cohérent au regard du fait que les valeurs fiscales
sont généralement inférieures aux valeurs vénales.
1.6 LA VOLATILITÉ : PROBLÉMATIQUE DE LA MESURE DU
RISQUE IMMOBILIER
En finance, la volatilité est une mesure de l’instabilité du
cours d’un actif financier. Elle sert de paramètre de quantification du risque.
La mesure de la volatilité du marché immobilier est rendue
impossible par l’absence de séries chronologiques longues
permettant de suivre l’évolution du prix d’un bien immobilier
particulier. Certes, nous pouvons observer la volatilité immobilière en analysant les estimations réalisées périodiquement
par des experts sur d’importants parcs immobiliers, mais il
est reconnu que ces estimations sont souvent réalisées dans
une optique conservatrice et peuvent ainsi s’éloigner des
tendances du marché. Cette inertie a tendance à sous-estimer la volatilité.
En ce qui concerne l’immobilier coté, il est par exemple possible de calculer la volatilité du cours d’un fonds. Mais ce calcul ne traduit pas complètement l’illiquidité de l’immobilier
direct. Ainsi, l’évolution de l’immobilier titrisé ne constitue pas
un bon indicateur de l’évolution des prix du secteur immobilier dans la mesure où leur corrélation avec le marché des
actions et des obligations est beaucoup plus importante que
celle de l’immobilier direct.
Notre indicateur des taux de capitalisation observés permet
de suivre l’évolution du niveau des prix, mais il repose sur
des transactions de biens hétérogènes et non sur un seul
bien immobilier qui serait revendu périodiquement (principe
des ventes répétées), comme une action boursière.
Il s’agit d’un indicateur fondé et construit sur des transactions réelles qui devrait permettre une analyse de la volatilité
de l’immobilier, mais sa pertinence dépend du nombre de
transactions enregistrées. Ainsi, seul un échantillon suffisamment important permet de réduire les biais liés à l’hétérogénéité des biens.
1.7 LES PRIX GRIMPENT, C’EST UN FAIT… LES INVESTISSEMENTS
IMMOBILIERS SONT-ILS POUR AUTANT PLUS RISQUÉS ?
Une autre démarche permet de quantifier le risque d’un placement immobilier; elle se base sur l’observation de la prime
de risque.
Le risque d’un placement immobilier est lié à l’incertitude de
son rendement, qui, contrairement à celui d’une obligation,
n’est pas connu à l’avance. Pour qu’un investisseur trouve une
incitation à l’achat d’un bien immobilier, il convient donc qu’il
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15
TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER
soit suffisamment rémunéré pour sa prise de risque.
Concrètement, le rendement immobilier doit donc incorporer
une prime de risque.
Afin d’apprécier le caractère plus ou moins spéculatif du
marché immobilier genevois en particulier, nous avons calculé une prime de risque liée à l’immobilier comparable à
celle qui est calculée sur les marchés boursiers. Elle nous
permet d’estimer la rémunération du risque liée à l’immobilier par le biais de la formule suivante :
Prime de risque immobilier
= taux de capitalisation observé – taux hors risque
+ taux de croissance à long terme
Pour refléter le taux de croissance à long terme (g), nous
nous basons sur une estimation de la croissance anticipée
des loyers en Suisse réalisée par le Crédit Suisse et nous
retenons une moyenne sur 3 ans. Cette estimation résulte
d’un calcul qui tient compte du niveau des loyers, du taux
hypothécaire et de l’inflation.
Ce raisonnement financier est pertinent si l’on considère un
marché dominé par des investisseurs, comme celui des
immeubles dits de rapport. Les acheteurs-spéculateurs qui
tablent leurs investissements uniquement sur les plus-values,
ainsi que les acheteurs pour compte propre, qui se réfèrent
à une valeur dite d’usage, sont moins concernés par ce type
de raisonnement.
L’interprétation de l’évolution de la prime de risque est la suivante : une prime de risque supérieure à sa moyenne à long
terme est le signe d’une sous-évaluation du marché immobilier. A l’inverse, une prime de risque relativement faible
signifie que le risque est insuffisamment rémunéré et que le
marché est surévalué.
Pour la période de surchauffe de la fin des années ’80, il
serait logique d’observer une prime de risque très faible ou
nulle, voire même négative. A cette époque, les prix étaient
clairement surévalués. Les investisseurs n’étaient pas correctement rémunérés pour les risques encourus par leurs
placements immobiliers. Durant la décennie ’90, on a
assisté à un progressif regonflement de cette prime au fur
et à mesure de la correction des prix.
Le manque de transparence du marché ne permet pas de
disposer de suffisamment de transactions réalisées pour
définir des taux de capitalisation pour la décennie ’90, nous
avons donc estimé les rendements sur la base desquels les
immeubles s’échangeaient à l’époque.
Le graphique ci-contre montre très clairement que la prime
de risque est au plus bas lorsque l’on se trouve au sommet
de la «bulle», soit en 1990. Nos estimations du taux de capitalisation qui permettent de calculer la prime de risque restent très prudentes. On se rappelle qu’à l’époque, des
immeubles se vendaient sur la base de rendements bruts
quasi nuls et des rendements nets négatifs, avec pour seul
objectif la réalisation à court terme de plus-values. Dès lors,
les primes étaient nulles voire négatives.
Depuis 2000 environ, la reprise du marché immobilier a
entraîné une nouvelle baisse de la prime de risque liée à la
hausse des prix. Dans le bassin lémanique, la croissance
Evolution de la prime de risque et des prix de l’immobilier
de rendement dans le bassin lémanique
180
9.0%
160
8.0%
140
7.0%
120
6.0%
100
5.0%
80
4.0%
60
3.0%
40
2.0%
20
1.0%
0
0.0%
1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Indice des prix
Source: Wüest & Partner, Acanthe
Prime de risque
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TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER
16
réelle des prix de l’immobilier de rendement s’élève à 28%
entre 2000 et 2005.
L’horizon temps des données est trop court pour permettre
de juger du caractère « normal » de la prime de risque par
rapport à la moyenne. Néanmoins, c’est davantage la façon
dont évolue la prime qui est intéressante plutôt que sa valeur
absolue.
Taux de rendement nets observés à Genève et prime de risque
8.00%
Depuis 1999, la prime de risque nette liée à l’immobilier a
évolué dans une fourchette entre 3.2% et 5.0%.
7.00%
6.00%
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
1999
2000
2001
2002
2003
Taux de rendement
2004
2005
2006
Prime de risque
Source: Naef et Cie SA, Acanthe
Décomposition de la prime de risque liée à líimmobilier
9.00%
8.00%
7.00%
6.00%
5.00%
4.00%
On remarque que la prime calculée en 2006 est supérieure
à celle de 1999 et 2000, ce qui signifie que le risque est
actuellement mieux rémunéré que durant ces années-là.
Néanmoins, depuis 2002, la prime de risque régresse. Les
investisseurs doivent être conscients de cette baisse de la
prime de risque et de celle des taux de rendement qui correspond bien à un effritement du niveau de rémunération des
placements immobiliers.
Le graphique ci-contre permet de mettre en parallèle le
niveau des prix et l’environnement économique du moment,
puisque la prime de risque se base sur le rendement des
obligations de la Confédération (taux hors-risque) ainsi
qu’une moyenne mobile de la croissance annuelle anticipée
des loyers.
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Taux de capitalisation nets estimés/observés
Prime de risque
Source: BNS, OFS, Naef et Cie SA, Acanthe
Taux hors risque
Croissance anticipée des loyers (g)
La corrélation observée entre les taux de capitalisation nets
entre 1999-2006 et le rendement des obligations de la
Confédération à 10 ans est très forte. On peut en déduire
que ce sont surtout les anticipations de croissance qui
influencent les variations de la prime de risque. ■
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RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS
2
RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS
OBSERVÉS DES LOGEMENTS
2.1 LES LOYERS SUISSES
Comme énoncé au précédent chapitre, le taux de rendement
ou rendement direct exprime, en pourcentage, le rapport
existant entre le revenu de l’immeuble et son prix de vente
(hors frais et droits de mutation) ou sa valeur vénale. Lorsque
ce taux est estimé, il doit toujours refléter les exigences de
rendement des investisseurs ainsi que la capacité d’un bien
à générer des revenus. Le prix d’un immeuble fluctue en
fonction du niveau de ses revenus, représentés par les
loyers. Il est essentiel d’analyser l’évolution de ceux-ci et les
tendances qui en découlent afin de déterminer au mieux le
taux de rendement (ou taux de capitalisation) sur lequel sera
basée la valeur du bien.
Indices des loyers en Suisse selon l’OFS et selon Homegate
108
OFS
Homegate
107
106
105
104
103
102
101
100
Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov
02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06
Source: OFS, Homegate
En Suisse, ces dernières années, les plus fortes progressions
de loyers ont été enregistrées en Suisse romande et plus
particulièrement dans l’arc lémanique. En terme de taille de
logements, ce sont les studios et les logements de taille
moyenne qui ont vu leurs loyers augmenter le plus. On
observe qu’il s’agit surtout de logements de grande taille qui
ont été construits ces dernières années. L’offre des appartements de cinq pièces et plus a doublé au cours des 10
dernières années. A long terme, cette pléthore de grands
appartements risque d’être confrontée à une faible
demande, liée à l’accroissement des ménages composés
d’une ou deux personnes seulement. Ce sont les appartements de trois et quatre pièces qui répondent aujourd’hui le
mieux aux besoins de la population.
Indice des loyers Homegate
108
Suisse
Grands logements
Petits logements
107
106
105
104
103
102
101
100
99
Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov
02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06
Source: Homegate
Selon l’étude de Wüest & Partner «Immo-Monitoring», au
cours de la présente décennie, plus de 40’000 appartements d’une pièce vont perdre leur fonction de logement
principal pour n’être utilisés qu’à titre temporaire, comme
résidences secondaires ou alors affectés à d’autres buts,
voire démolis.
2.2 LES LOYERS ROMANDS
Loyers 2006 : loyer net (sans charges) mensuel en CHF, cuisine non-comprise
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
2’529
Genève
836
1’264
1’602
2’051
Vaud Côte et Riviera
732
1’101
1’462
1’801
2’210
Vaud (hors Côte et Riviera)
546
823
1’062
1’372
1’753
Neuchâtel littoral
543
816
1’048
1’349
1’643
Neuchâtel (hors littoral)
390
588
761
982
1’195
Source: Acanthe
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RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS
Neuchâtel
Dans le canton de Neuchâtel, on observe une grande disparité des loyers entre le haut et le bas du canton. Les loyers
les plus avantageux se trouvent dans le haut du canton, avec
dans l’ordre, Le Locle, Le Val-de-Travers et La Chaux-deFonds. Les habitants de ces régions ont statistiquement une
capacité financière moins élevée que ceux des districts de
Neuchâtel, de Boudry et du Val-de-Ruz. Lorsque l’on s’approche du littoral, à Colombier, Cortaillod ou des communes
proches, en expansion démographique (telle que Noiraigue),
les loyers tendent à augmenter et peuvent atteindre des
niveaux très élevés. Malgré la pénurie, les nouveaux logements destinés à la location ont peine à trouver preneur vu
leurs prix élevés. Par ailleurs, les taux d’intérêt historiquement bas incitent les Neuchâtelois qui en ont les moyens à
devenir propriétaires.
Loyers nets en CHF/mois, 2006
3000
Genève
2500
Vaud
Côte + Riviera
Vaud (hors
Côte + Riviera)
Neuchâtel
Littoral
Neuchâtel
(hors Littoral)
4 pièces
5 pièces
2000
1500
1000
500
0
1 pièce
2 pièces
3 pièces
18
Source: Acanthe
Loyer mensuel moyen des logements vacants au 1er juin 2006
Canton de Neuchâtel
1 pièce
2 pièces
3 pièces
403
528
705
4 pièces
1’075
5 pièces
6 pièces et +
1’362
1’933
Districts
Neuchâtel
608
880
1’066
1’643
1’844
2’498
Boudry
532
760
1’034
1’619
1’994
2’948
Val-de-Ruz
530
-
788
1’276
1’667
-
La Chaux-de-Fonds
378
537
742
970
1’167
1’673
-
517
691
810
-
-
303
410
503
747
929
1’217
Val-de-Travers
Le Locle
Source: Neuchâtel statistique
Par rapport à 2000, date du dernier recensement de la population, ce sont les loyers des 4 pièces et plus qui ont le plus
augmenté. Le niveau des loyers des 1 et 2 pièces a diminué
tandis que celui des 3 pièces est resté stable (sans tenir
compte du renchérissement). La demande pour les appartements de grande taille reste donc soutenue pour l’instant.
Selon les prévisions démographiques, bien que les ménages
d’une personne devraient augmenter (+10% jusqu’à 2020) et
ainsi faire reculer la demande pour les logements de 4 pièces
et plus, la tendance est toujours aux grandes surfaces. Les
loyers de ce type de biens ne risquent pas de baisser à court
terme.
Trois districts sont particulièrement touchés par la pénurie
(Neuchâtel, Boudry et Val-de-Ruz), mais deux d’entre eux profitent de nombreuses constructions réalisées ces derniers
temps. Le taux de vacance de Boudry a augmenté de 0.54%
à 0.64% et celui du Val-de-Ruz de 0.26% à 0.40% (Office cantonal de la statistique). Le marché devrait se détendre l’année
prochaine grâce à l’achèvement de 700 nouveaux logements
sur le littoral, dont la moitié sera proposée à la location.
Contrairement aux bords du lac, dans le haut du canton l’offre
reste excédentaire. Le taux de vacance à la Chaux-de-Fonds
est supérieur à 2% et celui du Locle est de 4.4%.
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RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS
Vaud
Communes
studio
3 pièces
4 pièces
Pully
616
1’605
1’735
Nyon
609
1’588
1’717
Rolle
598
1’559
1’685
Lausanne
582
1’518
1’641
Gland
565
1’473
1’592
Montreux
550
1’432
1’548
Morges
548
1’428
1’543
Cossonay
534
1’393
1’506
Bex
482
1’257
1’359
Payerne
473
1’233
1’333
Leysin
424
1’106
1’196
Source: CIFI, OFS
Le canton de Vaud reste la région de Suisse romande où les
écarts entre les localisations les plus chères et les zones les plus
abordables sont les plus importants. Dans les extrêmes, on
passe aujourd’hui du simple au double (de CHF 1’500 à 3’000
pour un 4.5 pièces). Il devient difficile de trouver un appartement
de 4.5 pièces inférieur à CHF 2’200.- dans les localités du littoral vaudois telles que Lausanne, Nyon, Morges, Coppet ou
Pully. Par contre, lorsqu’on s’éloigne des rives du Léman, pour
un logement semblable, le loyer se situe autour des CHF
1’700.-. Même dans des villes comme Aigle, Payerne ou
Moudon, le taux de vacance relativement élevé (2.5%), qui
s’affichait à la fin des années ’90, s’est résorbé et le marché
s’est énormément resserré. Ceci explique largement l’ascension
des loyers observés dans ces communes ces dernières années.
Selon la récente étude de la Banque Cantonale Vaudoise,
«Le marché immobilier vaudois», de fin juin 2005 à fin juin 2006,
l’indice des prix à la location a progressé de 8%. Cette hausse
s’explique:
- d’une part, par l’arrivée abondante chaque mois de quelques
500 biens proposés à la location (seulement 200 il y a 3 ans).
Ces nouveaux logements sont mis sur le marché à des
niveaux de loyers nettement supérieurs à la moyenne et font
grimper l’indice.
- d’autre part, la pénurie perdure car ces nouveaux biens proposés à la location connaissent une forte absorption. Ceci
s’illustre par un taux de vacance de 0.6%, qui pèse également sur les loyers.
A l’avenir, la Suisse romande risque d’être confrontée à des
hausses de loyers supérieures à la moyenne. Wüest & Partner
prévoit un renchérissement annuel des loyers qui devrait avoisiner 1.2%.
2.3 CROISSANCE DES LOYERS GENEVOIS
A Genève, un très grand nombre de locataires cherche des
appartements de 3 ou 4 pièces (cuisine non-comprise). Sur ce
type de logements, le différentiel de prix est très important et
les appartements qui arrivent sur le marché se situent dans la
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RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS
fourchette de prix la plus élevée du marché. Parallèlement, il
existe une partie de locataires qui n’ont pas déménagé depuis
de nombreuses années. Ils bénéficient de loyers relativement
avantageux qui n’ont pas ou très peu suivi l’évolution des prix
du marché. Au vu de cette forte dispersion, la moyenne des
loyers genevois n’est pas statistiquement pertinente. Dans la
même rue, voire au sein du même immeuble, il est possible de
trouver deux appartements de surface égale, l’un vieux de 50
ans, l’autre neuf ou rénové, avec une différence de loyer qui
va du simple au double, voire plus.
Loyer moyen selon la période de construction,
à fin mai 2004, 2005 et 2006 à Genève
CHF 1’800
2004
2005
2006
En tout
Avant 1947
1947 - 60
20
CHF 1’600
CHF 1’400
CHF 1’200
CHF 1’000
CHF 800
CHF 600
CHF 400
CHF 200
CHF 0
1961 - 70
1971 - 80
1981 - 90
1991 - 2000
Dès 2001
Source: OCSTAT
Loyer mensuel moyen selon l’époque de construction (mai 2006)
CHF 2’500
3 pièces
4 pièces
5 pièces
CHF 2’000
CHF 1’500
CHF 1’000
CHF 500
CHF 0
Avant 1947
Source: OCSTAT
1947 - 60
1961 - 70
1971 - 80
1981 - 90
1991 - 2000
Dès 2001
Dans le secteur à loyer libre, l’augmentation des loyers est
généralement plus prononcée pour les logements des
immeubles anciens, c’est-à-dire construits avant 1970. Entre
2004 et 2006, la progression des loyers des logements
anciens est 2 fois supérieure à celle des logements neufs.
Pour économiser sur son loyer, il faut ainsi vivre dans un
immeuble construit entre 1947 et 1960. Le loyer y sera d’environ 20% moins élevé en raison de toutes les caractéristiques et défauts propres à cette période de construction.
A Genève, entre mai 2004 et mai 2005, les loyers des bâtiments
construits avant 1947 croissaient ainsi de 6%, contre 1.5% pour
les immeubles bâtis après 1990. Entre mai 2005 et mai 2006,
la majoration des loyers continue à être plus importante pour les
logements des immeubles anciens, avec une augmentation de
2.3% pour les bâtiments construits entre 1947 et 1960 contre
1.1% pour les immeubles bâtis après 1990. Les immeubles
anciens font en effet fréquemment l’objet de travaux de rénovations s’accompagnant d’une adaptation de loyer.
En règle générale, plus l’époque de construction d’un bâtiment est récente, plus le loyer d’un logement augmente. On
constate une époque pour laquelle cette règle s’infirme. Les
logements des bâtiments construits avant 1947 ont un loyer
supérieur à ceux construits entre 1947 et 1980. Si les rénovations expliquent en grande partie ce phénomène, la taille des
logements est un facteur d’influence important. Bien que les
logements situés dans des bâtiments construits après 1980
bénéficient généralement d’une surface plus généreuse, les
appartements les plus grands (160 m2 ou plus) se trouvent en
majorité dans les immeubles construits avant 1947. De plus,
la plupart des immeubles de cette époque arbore une architecture séduisante qui offre un certain prestige, de hauts plafonds et abrite parfois des objets haut de gamme.
Si l’âge d’un immeuble est l’un des principaux facteurs
influant sur le prix du loyer et que les qualités intrinsèques
d’un logement (surface habitable, nombre de pièces,
deuxième WC, vue, etc.) jouent un rôle très important, la
situation de l’immeuble reste décisive dans la détermination
du loyer.
Les quartiers les moins chers sont actuellement Saint-Jean,
Aïre, Chêne-Bougeries et Vernier. Dans un même quartier, les
loyers peuvent être très variables selon l’époque de
construction du bâtiment. Ainsi aux Eaux-Vives–Lac, le loyer
mensuel moyen d’un logement augmente de 29% selon qu’il
se trouve dans un bâtiment datant de 1947-60 ou datant de
1981-1990.
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21
RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS
La progression des loyers a pratiquement toujours été supérieure à l’inflation au cours des vingt dernières années. Des
hausses de loyer bien supérieures à l’inflation ne sont pas à
exclure à moyen terme en raison de la pénurie que subit le
marché et l’éventuelle hausse des taux hypothécaires. Le
renchérissement annuel des loyers devrait se situer à 1.6%
en 2007 pour la région lémanique.
Variation annuelle de l’indice cantonal des loyers et de l’indice genevois
des prix à la consommation: taux hypothécaire, depuis 1990
10%
Loyers
Taux hypothécaire
Prix à la consommation
8%
6%
4%
En regard de la vive tension existant sur le marché du logement à Genève (taux de vacance de 0.15% au 1er juin 2006),
la hausse des loyers peut être considérée comme relativement modérée. Deux raisons sont à l’origine de ce fait. D’une
part, la faiblesse du renchérissement général et celle du taux
hypothécaire, d’autre part, les lois sur la protection des locataires en cas de pénurie du marché du logement (le marché
genevois est particulièrement réglementé).
2%
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Source: OCSTAT-BNS
Malgré ces barrières à la hausse des loyers, l’arrivée d’un
nouveau locataire dans un logement à loyer libre «non neuf»
s’accompagne souvent d’une majoration de loyer bien supérieure à celle enregistrée pour l’ensemble des logements
(1.8% entre 2005 et 2006). Ce phénomène s’explique en
partie par un effet de rattrapage suite à une longue durée
d’occupation du précédent locataire et par l’imputation des
coûts de rénovation effectués entre les deux locations. La
progression de ces écarts de prix depuis 2000 laisse supposer que la pénurie de logements est également à l’origine de
ceux-ci.
Selon la statistique cantonale des loyers (SCL), en mai 2006,
seulement 7.8% des logements ont changé de locataire au
cours des 12 derniers mois, tandis que 12.7% de la population a annoncé un changement d’adresse ou son arrivée à
Genève. Manifestement, les variations importantes de loyers,
suite à une rotation de locataires, incitent à la sous-location,
bien illustrée par la différence entre les nouveaux baux et les
changements d’adresse.
Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires entre juin 2005 et juin 2006
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces
7 pièces et +
Ensemble
Ville de Genève
Logements non neufs
Logements neufs
Ensemble
744
840
1’175
1’678
2’168
3’156
4’920
1’357
-
-
-
1’133
2’531
1’717
-
1’639
744
840
1’175
1’668
2’177
2’829
4’920
1’361
Autres communes
Logements non neufs
Logements neufs
Ensemble
675
750
1’064
1’347
1’785
1’930
2’500
1’236
-
779
1’166
1’397
1’678
2’149
2’874
1’687
675
750
1’069
1’353
1’752
2’018
2’587
1’298
Source: OCSTAT
Bien que les occasions de pouvoir déménager se fassent
plus rares en raison de la pénurie, ce n’est pas la principale
cause de ce faible taux de rotation des locataires. Une
enquête de la Banque Cantonale de Genève révèle que
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RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS
Entre mai 2005 et mai 2006, les loyers de l’ensemble des
logements ont augmenté de 1.8% dans le canton de
Genève. Cette hausse s’inscrit dans la tendance observée
depuis 1990, selon laquelle la progression annuelle des
loyers est généralement un peu plus soutenue que celle du
niveau général des prix à la consommation (1.2% entre mai
2005 et mai 2006).
22
seulement 9.4% des Genevois souhaitent déménager, que
8% cherchent un logement et que parmi ces 8%, 80% désirent rester à Genève. Il semblerait ainsi que les Genevois
soient en grande majorité satisfaits et même contents de leur
logement actuel et que la pénurie ne soit qu’un frein relativement faible à la volonté de changer de logement.
Crédit Suisse Group prédit une pression à la hausse de 2.5%
sur les loyers de logements existants pour l’année en cours.
Toutefois, l’accroissement des taux ne devrait pas avoir
d’effet direct sur la construction à Genève où le frein à l’investissement provient principalement du manque de terrains
disponibles. ■
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23
RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
3
RISQUES INHÉRENTS
AU MARCHÉ DU LOGEMENT
La prime de risque et le taux de capitalisation reflètent le marché. Ainsi, afin d’appréhender au mieux ces deux notions, il
importe de comprendre chacune des variables influençant le
marché immobilier.
3.1 LE CYCLE GENEVOIS
Analyser l’état du marché immobilier et notamment comprendre
la fixation des prix des logements passe par la compréhension
des rouages de ce secteur. Ces dernières années, plus particulièrement à Genève, l’immobilier se trouve dans un cycle haussier.
A l’origine de ce phénomène, il y a une augmentation de la
demande de logements avec l’arrivée en masse de personnes
vers la cité de Calvin en raison de sa notoriété et de sa force
d’attraction.
Phénomène genevois: cycle haussier
La réponse logique à une augmentation de la demande devrait
être un accroissement de l’offre. Cependant à Genève, le
niveau de construction de logements ne s’adapte pas au
besoin en logements. On assiste alors à une chute du taux de
vacance. Cela fait inévitablement augmenter les loyers malgré
les lois de protection des locataires. Le prix des immeubles,
qui est fonction de la capacité de ces derniers à générer des
revenus, augmente (avec comme corollaire une baisse des
taux de rendement observés).
Les investisseurs, qui voient les prix grimper, privilégient les placements immobiliers dans leur allocation d’actifs et investissent
en masse. Le risque pris par ceux-ci leur paraît limité, car les
anticipations de hausse des loyers leur semblent objectivement
positives. Ils sont même prêts à tabler sur de faibles rendements afin d’acquérir de nouveaux immeubles. L’augmentation
des prix se poursuit et provoque une création de richesse à
Genève pour les propriétaires. Le climat de confiance s’améliore avec notamment une augmentation des dépenses et des
investissements. Les moyens de production croissent. On
constate alors une nette amélioration de la conjoncture : le taux
de chômage baisse, les employeurs recrutent et Genève
devient de plus en plus attrayante.
Une économie florissante attire des sociétés et leurs employés
qui, de plus en plus souvent, sont des étrangers séduits par le
niveau des salaires genevois. Ces arrivées provoquent une
augmentation du besoin en logements et ainsi le décalage avec
le faible niveau de production de logements s’accentue. Et le
cycle recommence.
La Banque Nationale Suisse (BNS), la législation immobilière
et la fiscalité, entre autres, agissent en tant que régulateurs et
ont permis de limiter le risque de voir apparaître une nouvelle
«bulle» spéculative. Les rendements ont certes baissé mais
sont restés à des niveaux intéressants comme nous l’avons
vu au chapitre 1.
Demande:
Augmentation du
nombre d’habitants
Besoin en logements
Offre:
Construction de
logements faible
Pression sur les prix
RISQUE
DE RUPTURE
Chute du taux
de vacance et
hausse des loyers
Régulateurs /
perturbateurs
–
–
–
–
BNS (taux d’intérêts)
Lois
Fiscalité
Anticipations des
investisseurs
– Conjoncture mondiale
RISQUE
DE RUPTURE
Risques
Hausse des prix
(diminution du taux
de rendement)
–
–
–
–
Surchauffe
Bulle spéculative
Correction des prix
Perte d’attractivité
Création de richesse
Amélioration
conjoncturelle
Amélioration du climat
de confiance
Arrivée de nouvelles
entreprises
Augmentation
de la production
Hausse de l’emploi
Attrait de la région
Source: Acanthe
Augmentation
des dépenses
d’investissements
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RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
24
Le cycle haussier peut, à tout moment, s’interrompre ou
s’accélérer pour diverses raisons. Le premier risque reste
toutefois la trop forte spéculation des investisseurs sur les
plus-values avec la création d’une «bulle», comme cela s’est
passé dans les années ’90. La finalité serait l’éclatement
de cette «bulle» et une très rapide correction des prix
à la baisse. Ce phénomène semble très peu probable
aujourd’hui.
Un autre agent capable d’interrompre ce cycle est la
conjoncture mondiale. On remarque que les marchés des
diverses places financières mondiales sont corrélés et que
ces différents marchés sont en passe de s’équilibrer. La
croissance américaine faiblit, tirée vers le bas par la chute
des prix de l’immobilier, tandis que les prévisions de croissance de la zone euro ont été revues à la hausse. L’OCDE a
par ailleurs démontré que les prix immobiliers de la zone euro
sont étroitement corrélés. Une chute des prix dans un pays
aura des répercussions dans toute la zone euro y compris
en Suisse.
La zone de développement a été adoptée en 1957
comme le nouvel instrument d’aménagement du territoire
du canton de Genève. Cette zone se superpose aux zones
ordinaires de construction et déploie ses effets lorsque le
propriétaire décide d’ériger un immeuble qui devra obéir
aux règles urbanistiques d’un plan localisé de quartier. Se
pose dès lors le problème du prix du terrain, car l’Etat
exerce un contrôle étroit sur la valeur du terrain et l’exploitation des immeubles. Ce contrôle a pour but de s’assurer
que les objets construits ne sont pas le fruit d’une spéculation immobilière et qu’ils répondent au critère impératif de
la loi : le besoin prépondérant d’intérêt général, qui se traduit entre autres par la réalisation de logements sociaux.
Dans un canton comme Genève, au territoire aussi étroit, il
est légitime que l’Etat garde un contrôle sur le prix du sol
afin de promouvoir sa politique sociale du logement.
Cependant, le prix fixé par l’Etat posait un réel problème. Il
y a 30 ans, la valeur admise pour le terrain permettait au
propriétaire de faire une plus-value par rapport à la valeur
de marché. Toutefois, cette règle a été appliquée de
manière trop rigide et le montant de CHF 650.-/m2 n’a pas
du tout évolué au fil des années, contrairement au prix du
terrain destiné à la construction de villas en zone ordinaire.
Il devait donc être adapté, afin que la vente des terrains en
zone de développement permette aux propriétaires de se
reloger dans des conditions semblables.
L’Etat, en augmentant ce prix à CHF 1’000/m2, assure
désormais aux propriétaires de villas en zone de développement qu’ils ne seront pas lésés en cas de revente dans
le cadre d’un projet de construction, et entend ainsi débloquer des terrains à fort potentiel constructible.
La perte de valeur actuelle du franc suisse pourrait aussi
avoir un effet perturbateur si la BNS décidait de relever ses
taux directeurs pour contrer les stratégies de «carry trade»
(phénomène qui consiste à emprunter dans une devise présentant un taux d’intérêt faible pour investir dans une monnaie à fort rendement et ainsi encaisser le différentiel de
taux). Le problème est qu’une hausse des taux directeurs se
répercute sur les taux hypothécaires. Les emprunts hypothécaires à taux variables coûtent ainsi plus chers et risquent
de mettre en péril certains propriétaires qui n’auront d’autre
choix que de vendre, provoquant une chute des prix immobiliers.
Aujourd’hui, le facteur à même de réguler le plus directement
le marché genevois est le niveau des constructions. Pendant
trop longtemps, les freins à la construction ont été importants. Les investisseurs, découragés par les procédures
affreusement longues, les recours en tous genres et les rendements peu attractifs, ont renoncé à investir dans des promotions immobilières.
Le déficit en logements se maintient à un seuil critique.
Cependant, des changements dans la politique du logement ont été adoptés afin d’alléger les contraintes de
construction.
Tout d’abord, une adaptation des prix des terrains en «zone
de développement» a été admise par l’Etat. Cette modification, portant le prix du terrain de CHF 650 à 1’000/m2,
devrait favoriser la vente de parcelles entre particuliers et
promoteurs-constructeurs. Toutefois, cette mesure encore
trop récente n’a pas encore d’effet quantifiable au niveau de
la production de logements.
Un accord entre les divers associations immobilières a aussi
été trouvé pour diminuer le nombre obligatoire de logements
sociaux en «zone de développement». Ceci va permettre un
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RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
allègement des contraintes de construction d’une part, ainsi
qu’une représentation plus claire des proportions de logements d’utilité publique aux mains des collectivités.
La signature du Protocole d’accord sur le logement va
permettre à Genève d’accueillir entre 10’000 et 15’000
logements sociaux, dits d’utilité publique, sur un horizon de 10 ans dès l’adoption de la loi.
A ce jour, un projet de loi est en train d’être rédigé pour faire
suite à la signature de cet accord, il devra ensuite être
approuvé par le Gand Conseil pour être valable et applicable.
Ainsi, la règle genevoise imposant la construction d’un tiers
de logements en loyer libre pour deux tiers de logements
subventionnés va être abrogée au profit de règles moins
contraignantes et mieux adaptées à la situation actuelle du
canton. Suivant la zone, la proportion de logements sociaux
se situera entre 15 et 30%, sous forme d’habitations mixtes
(HM) ou en coopératives d’habitation. Autre alternative, l’investisseur pourra céder un quart de son terrain à l’Etat afin
que ce dernier réalise lui-même des logements d’utilité
publique.
Dans le sillage de Genève, on retrouve une pénurie de logements à plus petite échelle dans les cantons de Vaud et de
Neuchâtel. Notre analyse portera donc sur ces trois cantons dont l’attrait s’explique en partie par la présence d’un
littoral.
3.2 ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE - UNE INCONNUE :
LE SOLDE MIGRATOIRE
L’objectif est de constituer d’ici 10 ans un parc de logements d’utilité publique à hauteur de 15% du parc locatif
du canton et à plus long terme de s’élever jusqu’à 20%.
La démographie est un des éléments déterminants dans la
compréhension des besoins en logements.
La lecture des graphiques ci-contre nous révèle une croissance démographique plus soutenue depuis 1970 pour le
Valais, Fribourg, Genève et Vaud. En revanche, les projections démographiques prévoient un rythme de progression
différencié pour les 25 prochaines années en regard des
années passées. Au niveau suisse, en règle générale, la
population ne devrait pas continuer de croître. Dès 2025, le
solde migratoire n’arrivera plus à combler les décès, car la
génération du baby-boom commencera à disparaître.
Evolution démographique des cantons romands
660’000
560’000
460’000
Personnes
Il existe aujourd’hui une nette différence de point de vue
entre l’OFS (Office fédéral de la statistique) et les Offices statistiques cantonaux que sont le SCRIS (Service cantonal de
recherche et d’information statistique pour le canton de
Vaud) et l’OCSTAT (Office cantonal de la statistique pour le
canton de Genève) concernant les projections démographiques de chacun des cantons. Les scénarios des offices
cantonaux sont certainement plus précis pour deux raisons:
ils sont en contact direct avec l’évolution de la population et
ils ont été réalisés plus récemment que ceux de l’OFS (2004
et 2005). En effet, les dernières projections de l’OFS ont pour
référence le recensement de la population suisse de l’an
2000 puis elles ont été remises à jour en 2002. Ces projections sont aujourd’hui obsolètes en raison des récents changements dans l’évolution de ces cantons. L’OFS a prévu de
revoir ces projections courant 2007.
De plus, les fondations immobilières de droit public, les communes, les organismes sans but lucratif auront la possibilité
de construire et d’acquérir des logements d’utilité publique,
tout comme les entités privées, si elles s’engagent à les
maintenir au minimum pendant une période de 50 ans.
360’000
260’000
160’000
60’000
1970
1975
Vaud
1980
Genève
1985
Valais
1990
1995
2000
Neuchâtel
Fribourg
2005
Jura
Source: OFS, SCRIS, OCSTAT
Evolution démographique des cantons romands (base 100 = 1970)
Les avis sont par exemple divergents concernant le canton
de Vaud. La théorie de l’OFS projette une parfaite stagnation
de la population dès 2005 alors que le SCRIS table sur une
hausse de 23% de la population vaudoise entre 2005 et
2030. Pour Genève, l’OFS et l’OCSTAT font des projections
de la population très proches et aux alentours de 11-12% de
croissance entre 2005 et 2030. A Neuchâtel, la croissance
de la population pourrait atteindre 4.2% sur 25 ans pour le
SCRIS (mandaté par le canton pour faire ces projections).
L’OFS, quant à lui, table à terme sur une stagnation de la
population à un niveau déjà atteint en 2005.
150
125
100
75
1970
1975
Vaud
Source: OFS, SCRIS, OCSTAT
1980
Genève
1985
Valais
1990
Fribourg
1995
2000
Neuchâtel
2005
Jura
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RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
26
Les hypothèses retenues par les offices cantonaux de la statistique sont les suivantes :
Scénarios retenus
Fécondité
Espérance de vie
à la naissance
en 2020
Solde migratoire
annuel
2005-2010
Solde migratoire
annuel
dès 2010
+ 3300
Vaud
«scénario de base»
1.50
83.3
+ 6000
Neuchâtel
«scénario de base»
1.45
83.0
+ 300
+ 196
Genève
«scénario C»*
1.35
83.9
+ 2500
+ 1000
* gains migratoires relativement faibles.
La variation de la population se compose du :
Solde naturel = excédent des naissances sur les décès
Solde migratoire = excédent des arrivées sur les départs
Les Accords bilatéraux :
Ils concernent 7 domaines dont un Accord sur la libre
circulation des personnes. Il est basé sur le principe de
l’égalité de traitement pour les ressortissants des Etats
signataires de l’Accord (les 25 Etats membres de l’Union
européenne et la Suisse).
1er juin 2002:
Entrée en vigueur des Accords bilatéraux
1er mai 2004:
Elargissement de l ’Europe de 15 à 25 Etats membres
1er juin 2004:
La préséance accordée aux Suisses est tombée sur le
marché du travail dans le cadre de l’Accord sur la libre
circulation des personnes.
Le nombre d’autorisations de travail est resté
contingenté jusqu’au 1er juin 2006.
Contingents :
Les autorisations pour frontaliers ne sont pas
contingentées.
15’000 autorisations de séjour de +12 mois pour
l’ensemble de la Suisse (pour un contrat de travail de
plus d’un an)
115’500 autorisations de séjour de –12 mois (contrat
de travail de 4 mois à 1 an)
1er juin 2007:
Les contingents seront levés. Il suffira à un Européen
d’obtenir un contrat de travail pour qu’un titre de séjour
lui soit automatiquement délivré.
2009:
La Suisse et l’Union européenne pourront décider si elles
souhaitent prolonger les Accords. En Suisse, la décision
sera soumise au référendum facultatif.
Les statistiques de l’OFS ne prennent pas en compte les
spécificités locales. A Neuchâtel, comme dans le canton de
Vaud, il y aura une évolution contrastée entre le littoral et le
reste du canton. Cette région côtière drainera les populations
et verra ainsi son solde migratoire s’accroître et combler le
solde naturel déficitaire de l’ensemble du canton dès 2015.
Les études de variation de la population future doivent
prendre en compte les évolutions de la société en termes de
fécondité et d’espérance de vie. Cependant, l’élément déterminant reste le solde migratoire. Il est le plus difficile à prévoir, car il dépend de la conjoncture et des politiques à venir
en matière d’immigration. Les divergences entre l’OFS et les
offices cantonaux de la statistique reposent sur des différences d’estimation de ces flux migratoires.
Connaître l’évolution démographique permet de planifier les
besoins en logements des années futures et ainsi éviter soit
un stock de logements vacants ou inversement, une pénurie. Le choix de la projection à retenir est donc important
pour les acteurs politiques qui doivent gérer le parc de logements. Cependant, des événements exogènes peuvent en
tout temps avoir un effet plus ou moins déterminant sur la
démographie.
Par exemple, dès juin 2007, on peut s’attendre à voir les
effets des Accords bilatéraux sur la population résidente.
Avec la levée des contingents, un certain nombre d’étrangers possédant un permis de courte durée en demanderont
un nouveau, de type annuel. La Suisse dispose, cependant,
d’une clause de sauvegarde en cas d’explosion démographique. Si la population résidente venait à croître de plus de
10% par rapport aux trois années précédentes, la
Confédération pourrait alors réintroduire un contingent. La
croissance d’une région peut être contrebalancée par
d’autres cantons et donc rester au-dessous de +10% de
croissance au niveau fédéral. Dans ce cas, la clause ne s’appliquerait pas. Les cantons doivent donc être conscients
qu’une forte croissance démographique peut survenir dès
mi-2007.
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RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
3.3 CONSTRUCTION ET BESOIN EN LOGEMENTS
Evolution de la construction de nouveaux logements dans les cantons
DES ROMANDS
Le graphique ci-contre illustre l’évolution de la construction de
nouveaux logements dans les cantons de Vaud, Neuchâtel et
Genève.
5000
Nouveaux logements construits
La construction a repris en Suisse depuis 2002, date à laquelle
le niveau des constructions était au plus bas. Le phénomène
est alimenté par des taux hypothécaires historiquement bas et
le retour des investisseurs vers le domaine immobilier. Après
un pic en 2006, la construction suisse devrait être plus modérée en 2007 et 2008.
de Genève, Vaud et Neuchâtel
Vaud
Neuchâtel
Genève
4000
3000
2000
1000
0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
Source: OFS
Vaud
On remarque des variations très importantes dans le canton
de Vaud après une spectaculaire dégringolade du niveau des
constructions fin ’90 et une reprise tout aussi impressionnante
en 2004. En 2005, en revanche, ce canton affiche un léger
recul de -8% avec 3’513 logements construits.
Le niveau de construction est très différencié selon les districts
vaudois. Un réel «boom» immobilier a lieu en ce moment dans
la région de Nyon et Morges, conséquence de la croissance
démographique la plus forte de Suisse ces 40 dernières
années. Ce phénomène est issu de la pénurie de logements
qui sévit à Genève. Les prix dans cette région ont fortement
augmenté et les investissements dans la construction sont
très importants par rapport au nombre d’habitants.
Selon les analystes de la Banque Cantonale Vaudoise, le
niveau de construction actuel est tel pour cette région, qu’il fait
craindre une remontée des taux de vacance qui pourrait être
rapide en cas d’ «accalmie démographique». Actuellement à
0.5%, le taux de vacance du district de Nyon pourrait facilement s’élever à 1.5% si l’accroissement démographique
devait ralentir. On peut qualifier cette région de zone tampon
dans le développement de Genève. Si, pour l’instant, elle
absorbe l’excédent de population qui ne peut se loger en ville,
en cas de retournement de situation, cette zone risque d’être
la première à subir un exode de sa population vers la cité de
Calvin, même si l’avantage d’avoir un jardin ou un balcon avec
vue sur le lac est un avantage qu’il sera difficile de trouver en
ville de Genève.
Taux de vacance par district du canton de Vaud en 2006
Avenches
Aigle
Grandson
Orbe
Rolle
Yverdon
Vevey
Moudon
Pays-d'Enhaut
Canton
Oron
Cossonay
Payerne
Nyon
Echallens
Morges
Aubonne
Lavaux
Lausanne
La Vallée
0.0
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
Source: SCRIS
Taux de vacance par district du canton de Neuchâtel en 2006
Neuchâtel
Le Locle
La construction neuchâteloise, de son côté, reste à un niveau
inférieur par rapport aux autres cantons romands, mais poursuit une forte progression, +63% en 2005 en produisant 568
logements supplémentaires. A nouveau, ce canton subit des
développements urbanistiques différenciés selon les régions.
On perçoit un regain d’intérêt de la part des investisseurs pour
la région du littoral. La construction y est dynamique et les rendements attractifs. Les taux de vacance du Val-de-Ruz et de
La Chaux-de-Fonds
Neuchâtel (canton)
Val-de-Travers
Boudry
Neuchâtel
Val-de-Ruz
0.0
Source: Neuchâtel statistique
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
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RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
28
Neuchâtel-Ville sont très bas, ce qui démontre bien l’intérêt
soutenu pour ces zones. En revanche, le marché immobilier
du haut du canton stagne. Le Locle enregistre un taux de
vacance impressionnant de 4.4%.
Logements construits à Genève chaque année
3‘000
2‘500
Logements
2‘000
1‘500
Genève
1‘000
500
0
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Source: OCSTAT, Acanthe
Requêtes en autorisation de construire déposées à Genève chaque année
3‘500
3‘000
Depuis l’an 2000, la construction genevoise est en net ralentissement et n’arrive pas à retrouver le seuil de 2’000 logements construits par année. Après une baisse entre les
années 2000 et 2003, on remarque une timide reprise en
2005. Le nombre de logements construits a progressé de
24% entre 2004 et 2005 pour atteindre 1’599 unités à fin
2005. Le nombre de logements, ayant fait l’objet d’une
requête en autorisation de construire, a également augmenté
de 12% en 2005 pour se situer à 1’735 demandes. En 2006,
la situation à Genève ne devrait pas notablement s’améliorer selon nos prévisions.
Logements
2‘500
2‘000
1‘500
1‘000
500
0
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Source: OCSTAT, Acanthe
Variation annuelle de la population résidante et du nombre de logements
construits à Genève
8‘000
population
logements construits
7‘000
6‘000
5‘000
4‘000
3‘000
2‘000
1‘000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2006
Source: OCSTAT, Acanthe
Population résidante totale
Evolution de 1970 à 2005 – Projections de 2005 à 2030
600 000
Scénario A
Scénario B
Scénario C
Scénario D
550 000
Le graphique ci-contre représente la variation annuelle de la
population et des logements construits. Il illustre bien la
pénurie de logements. Si l’on tient compte du postulat 1
logement pour 2 habitants, avec le niveau actuel d’environ
4’500 nouveaux arrivants par an, au minimum 2’250 nouveaux logements devraient être construits chaque année
pour maintenir le taux de vacance stable, alors que seulement 1’500 unités ont été construites en moyenne entre
2000 et 2005.
Après avoir analysé les projections démographiques,
l’OCSTAT s’est lancé dans l’analyse des besoins en logements de la population. Cette analyse s’appuie sur la définition suivante: le nombre de ménages privés équivaut au
nombre de logements principaux. Les analystes sont partis
des projections sur l’évolution de la population genevoise
d’ici 2030, qu’ils ont complétées par l’étude des cycles de
vie des ménages afin de comprendre les phénomènes de
«cohabitation-décohabitation». La structure d’occupation
des logements principaux a été décortiquée et anticipée.
«Ainsi, la plupart des jeunes ménages auront-ils tendance à
occuper des logements de plus en plus spacieux au cours
du temps (l’âge de l’enfant prime sur l’âge de la personne de
référence), puis lorsque les enfants quitteront le domicile
parental, à rester dans le même logement, même si celui-ci
est grand. De plus, pour des motifs souvent financiers, les
personnes âgées tendent à rester dans l’appartement
qu’elles occupaient jusqu’alors (avec un loyer plus bas
que celui qu’elles auraient en déménageant).» (Source :
Projections de ménages, de besoins en logements et de
population active, OCSTAT, août 2006).
500 000
A noter que le modèle ne prend pas en compte les logements vacants, vides et les résidences secondaires, mais
uniquement les logements principaux.
450 000
400 000
350 000
300 000
1970
Source: OCSTAT
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Au vu de ces résultats, le besoin en nouveaux logements
se situe dans l’aire hachurée, c’est–à-dire entre le scénario
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29
RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
Evolution passée et projections des besoins annuels
en logements principaux
2‘500
2‘000
Logements
B et C. La construction devra se tenir entre 1’400 et 2’000
unités construites par an jusqu’en 2020 suivant le niveau de
migration pris en compte. Puis les nouvelles constructions
devront reculer afin que le taux de vacance demeure stable.
Ces prévisions tablent sur un maintien du taux de vacance
actuel. Un stock de logements doit en conséquence être
reconstitué en parallèle pour permettre une meilleure fluidité
du marché.
1‘500
1‘000
500
Chacun des scénarios (nous avons illustré uniquement le
scénario C) montre la diminution des studios et la fulgurante
ascension des 3 pièces !
Les programmes de construction doivent par conséquent
prendre en considération ces indications et offrir des projets
en adéquation avec la demande de logements.
Scénario A
Scénario B
Scénario C
Scénario D
0
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Source: OCSTAT, Acanthe
Nombre de logements neufs construits chaque année
3‘000
Nouveaux logements construits
Ainsi, la volonté de Monsieur Mark Muller, conseiller d’Etat
en charge du Département des constructions et des technologies de l’information (DCTI) est de voir 2’500 logements
construits par an à l’horizon 2008-2009. Ce qui semble être
le nombre à atteindre afin de détendre le marché genevois
au regard de l’étude de l’OCSTAT.
3.4 TAUX DE VACANCE ET TAUX DE ROTATION
Objectif de la politique
de Mark Muller
2‘500
2‘000
1‘500
1‘000
500
0
1985
DES LOCATAIRES
1988
1991
1994
1997
2000
2003
2006P
2009P
Source: OCSTAT, Acanthe
Ces résultats sont une base de comparaison entre cantons
d’année en année, mais il est essentiel de comprendre ce
qu’ils représentent. Le taux de vacance est calculé le 1er juin
de chaque année. C’est un relevé de tous les logements
vacants à cette date. Sont considérés comme vacants, tous
les logements meublés ou non, inoccupés, habitables et
offerts à la vente ou à l’achat à cette date. Les logements
inoccupés le 1er juin, mais déjà loués ou vendus pour une
date postérieure entrent également dans ce recensement.
Les logements inoccupés, mais avec un bail signé ou vendus pour le 1er juin ne sont pas comptabilisés. Par ailleurs,
tous les appartements mis sur le marché et qui restent occupés par un ancien locataire n’entrent pas non plus dans la
catégorie «vacant». La possibilité offerte par le droit du bail
de pouvoir résilier son bail grâce à la présentation d’un candidat solvable avant échéance est utilisée par la grande
majorité des locataires. C’est pourquoi un grand nombre
d’appartements changent de main sans n’être jamais consi-
Projections des logements par nombre de pièces selon le scénario C
90 000
2 pièces
1 pièce
3 pièces
4 pièces
5 pièces et +
60 000
Logements
Pour la première fois depuis quatre ans, le taux de logements
vacants en Suisse est supérieur à la barre des 1%, grâce à
la reprise de la construction dans la plupart des cantons.
Côté romand, 5 cantons sur 6 ont vu leur taux de vacance
augmenter au 1er juin 2006. Seul le canton de Genève ainsi
que le district de Lausanne voient leur nombre de logements
vacants diminuer à respectivement 0.15% et 0.31% (contre
0.19% et 0.44% au 1er juin 2005). Le district de Nyon est en
hausse avec 0.54% (0.33% en 2005) et le district de Rolle
enregistre une belle remontée en passant de 0.2% à 1.0%
de vacance.
30 000
0
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Source: OCSTAT
Taux de vacance des cantons romands au 1er juin 2004, 2005 et 2006
2.5%
1er juin 2004
1er juin 2005
1er juin 2006
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
Genève
Source: OFS, OCSTAT
Vaud
Suisse
Fribourg
Valais
Neuchâtel
Jura
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RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT
30
dérés comme vacants. Un indicateur de ce phénomène est
le taux de rotation des locataires relevé par l’OCSTAT lors de
l’analyse annuelle du niveau des loyers. Si l’on compare,
sous forme d’indice, le taux de vacance et le taux de rotation des locataires, on remarque que ce dernier baisse
certes, mais dans une moindre mesure. L’indice passe de
100 en 1995 à 56.8 en 2004, année la plus basse alors que
le taux de vacance passe de 100 en 1995 à 10.4 en 2004 !
En définitive, la pénurie a réduit de moitié les déménagements, alors que les logements vacants ont quasiment
disparu.
Monsieur Roland Rietschin
Directeur de l’Office cantonal de la statistique
(OCSTAT)
Que le taux de vacance s’établisse à 0.15% ou 0.19%, la
différence n’est pas significative. Il s’agit d’un seuil, d’une
valeur plancher. La cause de ce taux si bas ne provient pas
uniquement des nouveaux arrivants en masse en 20032004, mais aussi des changements dans la structure des
ménages. Il est important d’analyser ce phénomène appelé
cohabitations et dé-cohabitations.
Les habitants locataires de la région genevoise souffrent de
cette pénurie et de la hausse des prix que cela engendre,
mais la pénurie est avant tout le signe d’une bonne conjoncture et du dynamisme de la région. ■
Extrait de l’entretien du 31 août 2006
Taux de vacance et taux de rotation des locataires
16%
2.0%
14%
12%
1.5%
10%
8%
1.0%
6%
0.5%
4%
2%
0.0%
0%
1981
1986
1990
1994
1998
2002
2006
Source: OCSTAT
Indice du taux de vacance et du taux de rotation des locataires
(base 100 = 1995)
120
100
80
60
40
20
Taux de rotation des locataires
Taux de vacance à Genève
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Source: OCSTAT, Acanthe
Sur onze ans à Genève :
Chute du taux de vacance : -90%
Chute du taux de rotation des locataires : -38%
2006
Taux de rotation
Taux de vacance
Taux de vacance à Genève
Taux de rotation des locataires
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LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL
4
LA RÉSULTANTE : LES PRIX DU RÉSIDENTIEL
4.1 PRIX DE VENTE EN SUISSE
Sur l’ensemble de la Suisse, les prix de l’immobilier n’ont
augmenté que modérément ces dernières années, comme
l’illustre le premier graphique. Le logement en propriété, et
plus particulièrement la propriété par étages (PPE) s’est toutefois écarté de la tendance générale car il reste un bien très
prisé. Les prix nominaux des PPE relevés dans les transactions ont augmenté de 19% au cours des cinq dernières
années. Ces derniers temps, ils ont marqué une hausse plus
forte que la moyenne des transactions immobilières et sont
très proches de leur niveau record de 1990.
Propriété par étage : La propriété par étage (PPE) est une
forme de copropriété, à la différence qu’elle est organisée
de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif
d’utiliser et d’aménager des parties déterminées d’un bâtiment (étages ou partie d’étage). Entre 1912 et 1965, la
PPE a été interdite par le Code civil suisse car elle se heurtait au principe d’accession provenant du droit romain,
selon lequel le propriétaire du sol est par définition propriétaire de tout ce qui se trouve dessus et dessous. Avant
1965, il n’était donc pas possible de devenir propriétaire
dans un immeuble d’habitation excepté dans le Valais, où
la copropriété existe depuis 1918.
Pour les maisons individuelles, l’évolution a été plus faible et
le marché plus stable puisque les prix des transactions n’ont
augmenté que de 3% depuis 2000.
Indice des prix des transactions en Suisse
160
18%
140
13%
120
4.1 FORTE HAUSSE DES PRIX DE VENTE EN SUISSE ROMANDE
8%
100
3%
80
La situation de la Suisse romande contraste avec celle du
reste de la Suisse. Les prix des appartements ont progressé
de 24% depuis 2000, avec une croissance annuelle avoisinant 4.8%. Les prix des villas ont augmenté de 15% en
Suisse romande depuis 2000, avec une croissance légèrement inférieure à celle des PPE qui continuent de grimper à
un rythme relativement soutenu.
La région du Léman se positionne en tête en affichant une
hausse nominale des prix des transactions de 47% pour les
PPE et de 34% pour les maisons individuelles depuis 2000.
Le canton de Vaud affiche une évolution du prix des villas
plus marquée que dans l’ensemble de la Suisse romande
durant la même période. La progression des villas vaudoises
est de 20% (15% en Suisse romande). Comme pour les
loyers, les disparités régionales sont toutefois marquées. Les
régions qui jouissent d’une bonne situation et qui sont
proches des centres d’activités profitent le plus de la hausse.
Nyon et ses alentours ont connu la plus forte progression
des prix : 37% depuis 2000.
60
-2%
40
Croissance annuelle PPE
Indice PPE
20
-7%
Croissance annuelle MI
Indice maison individuelle
-12%
0
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2006
Source: Wüest & Partner, Acanthe
Indice des prix des transactions en Suisse romande
160
18%
140
13%
120
8%
100
3%
80
60
-2%
40
20
-7%
Croissance annuelle MI
Indice maison individuelle
Croissance annuelle PPE
Indice PPE
-12%
0
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
Source: Wüest & Partner, Acanthe
4.3 EVOLUTION DES PRIX DU RÉSIDENTIEL EN 2006
Indice des prix des transactions du lac Léman
Les prix se sont stabilisés, voire ont légèrement diminué
durant le dernier semestre 2006, à l’exception des prix des
villas qui ont continué leur progression pour également
atteindre aujourd’hui leur niveau le plus élevé depuis 1996
(7.5% d’augmentation annuelle).
160
18%
140
13%
120
8%
100
3%
80
60
Les prix des PPE se situent à leur niveau le plus élevé depuis
1996. Bien qu’ils aient augmenté par rapport à 2005 dans la
plupart des régions de Suisse, ils ont subi un léger recul
durant le dernier trimestre 2006. C’est la Suisse romande qui
Croissance annuelle PPE
Indice PPE
Croissance annuelle MI
Indice maison individuelle
40
20
-2%
-7%
-12%
0
1985
1987
1989
Source: Wüest & Partner, Acanthe
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
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LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL
32
affiche les plus fortes hausses annuelles, région genevoise
en tête avec plus de 10% d’augmentation, suivie du canton
de Vaud avec plus de 6.5% d’augmentation. (Source : Le
Centre d’Information et de Formation immobilières CIFI)
Indice SwissRéseau (base 100 = janvier 2006)
125
120
115
110.34
En Suisse romande, l’indice SwissRéseau* a connu une forte
croissance entre les mois de juin et octobre 2006, puis une
baisse jusqu’en décembre. Le sous-indice «respect du prix»,
qui n’apparaît pas sur le graphique, était en hausse jusqu’en
novembre. Ceci indique que l’écart entre le prix des transactions réalisées et celui demandé par les vendeurs est croissant. Les prix des maisons et des appartements ont tous
deux reculé durant les deux derniers mois de 2006, maintenant toutefois des niveaux élevés (maisons 104.57, appartements 113.26). Comme on le remarque sur le graphique
ci-contre, les tendances demeurent à la hausse pour le
début 2007.
110
105
100
95
90
Jul
05
Aoû Sep
05 05
Oct
05
Nov Déc Jan
05 05 06
Appartement
Tendance Appartement
Fév
06
Mar
06
Avr
06
Mai
06
Jui
06
Juill Aoû Sep
06 06 06
Indice général
Tendance Indice général
Oct
06
Nov Déc Jan
06 06 07
Maison
Tendance Maison
Source: Swiss Réseau
Transactions sur appartements anciens à Genève
900 000 000
1 200
En francs
En nombre
800 000 000
1 000
700 000 000
800
600 000 000
500 000 000
600
400 000 000
300 000 000
400
200 000 000
200
100 000 000
0
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Source: Naef et Cie SA
Transactions sur les villas à Genève
1 200 000 000
800
En francs
En nombre
1 000 000 000
700
600
800 000 000
500
600 000 000
400
300
400 000 000
200
200 000 000
100
0
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Source: Naef et Cie SA
Nous observons à Genève un prix moyen pour les PPE de
CHF 7’750/m2. Cela correspond pour un appartement de
4.5 pièces (110 m2) à des prix compris entre CHF 650’000
et 1’000’000 suivant la localisation. Le prix du terrain est
basé sur un nombre limité d’observations, car l’offre devient
de plus en plus rare.
C’est à Cologny que les prix des villas sont les plus élevés.
Ceci est dû principalement à la valeur des terrains dont le
prix se situe entre CHF 1’700 et 2’500/m2 tandis qu’à
Meyrin, à titre de comparaison, le mètre carré se vend entre
CHF 350.- et 550.-.
Après 10 ans de hausse consécutive, le marché genevois
semble s'essoufler. En 2006, l’activité du marché immobilier
genevois a baissé bien que les prix aient continué d'augmenter. Le nombre de transactions a diminué de 22%, et, en
termes monétaires, la baisse a été de 11%. La forte hausse
des prix a fini par retenir les acheteurs. Une baisse du
nombre de transactions est souvent un signe avant-coureur
d'une baisse des prix comme on a pu l'observer sur le marché parisien en 1990.
Les transactions portant sur les appartements représentent
un peu plus de la moitié des transactions observées en 2006
et celles portant sur les villas représentent une part de 24%.
* L’indice SwissRéseau est un indice composite
qui pondère différents sous-indices afin de refléter
parfaitement la réalité du marché romand, dont :
- Le prix de vente moyen des appartements
- Le prix de vente moyen des maisons
- Le respect des prix (écart entre le prix souhaité par
le vendeur et le montant final de la transaction)
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LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL
2006
villa
(terrain)
Genève
2005
appartement
(PPE)
villa
(terrain)
appartement
(PPE)
1'050
7'750
900
7'250
Vaud Côte & Riviera
600
5'900
600
5'500
Vaud (hors Côte & Riviera)
300
4'250
300
3'900
Neuchâtel littoral
350
3'950
320
3'800
Neuchâtel (hors littoral)
230
3'350
220
3'200
Fribourg Ville
200
4'350
200
4'150
Fribourg (canton)
180
3'650
180
3'600
Source: Naef et Cie sa, Acanthe
Les prix sur la Côte et la Riviera semblent avoir atteint des
sommets, en particulier les prix des terrains. Ils se stabilisent
actuellement, voire commencent à diminuer. Dans le reste du
canton de Vaud, les prix se stabilisent également après une
importante hausse durant l’année 2006. Au cours des douze
derniers mois, les prix médians des transactions sur les villas
individuelles étaient situés entre CHF 510’000 et 1’220’000.
En 2007, leur valeur ne devrait augmenter que très faiblement,
car le niveau des prix commence à retenir les acheteurs.
Dans le canton de Neuchâtel, le marché de la vente est très
soutenu sur le littoral. Les terrains y deviennent plus rares, ce
qui en augmente le prix. Selon les données de l’Office cantonal du logement, des projets actuels à court terme (2 à 3 ans)
créeront environ 700 nouveaux appartements sur le littoral et
une centaine à La Chaux-de-Fonds, dont la moitié destinés à
la vente. L’offre suffisant à peine à satisfaire la demande, ils
devraient facilement trouver preneur.
A Fribourg, bien qu’il soit encore possible d’acquérir du terrain
à un prix raisonnable pour construire une maison, la PPE
connaît un essor constant, particulièrement dans les agglomérations les plus importantes. A Fribourg et ses alentours (par
exemple Belfaux), de grands projets sont en cours de réalisation ou sur le point de démarrer.
La pénurie de logements à Genève a permis à la zone frontalière française d’enregistrer un doublement des prix des appartements depuis 2000, soit une hausse moyenne de 15% par
année. En 2006, les prix moyens observés à Thonon sont
compris entre CHF 4’300 et 5’000/m2, à Annemasse et SaintGenis-Pouilly entre CHF 4’660 et 4’800/m2, à Saint-Julien-enGenevois et Ferney-Voltaire entre CHF 4’800 et 4’900/m2.
Pour l’achat d’un appartement de 4 pièces (cuisine comprise),
cela représente des prix compris entre CHF 400’000 et
450’000. Dans le pays de Gex, où les prix varient de CHF
4’600 à 5’300/m2, une acquisition sur deux est réalisée par la
clientèle suisse. Ce niveau de prix devient dissuasif même
pour les Suisses. Le nombre de transactions a baissé en 2006
et les délais de vente s’allongent. (Source : FNAIM, Chambre
des notaires)
C’est pourquoi, depuis quelques mois, la demande s’est déplacée vers Bellegarde, où les prix restent plus abordables pour
l’instant. On peut s’attendre à l’avenir à une demande toujours
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LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL
34
soutenue dans cette région. Sur quatre ans, les prix à
Bellegarde affichent une augmentation de 96.4%. D’une part, la
construction d’une nouvelle gare TGV (ouverture prévue pour
2009), a contribué à doper le marché et de nombreux programmes immobiliers ont été lancés ces derniers temps.
4.4 OUVERTURE DU MARCHÉ DU LOGEMENT
AUX INVESTISSEURS ÉTRANGERS
Evolution des prix nominaux des logements dans le bassin lémanique
(base 100 = 1970)
400
350
300
250
200
L’abrogation de la Lex Koller/ Lex Friedrich (LFAIE - Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger), prévue pour 2009-2010, va donner libre accès aux investissements étrangers en ce qui concerne les immeubles
résidentiels. Elle devrait avoir un effet positif sur le marché du
logement. En théorie, une ouverture du marché présuppose
une plus forte compétition, une demande accrue, et, a priori,
une tendance à l’augmentation des prix d’acquisition. Il est
probable qu’on assiste effectivement à une hausse des prix
dans un premier temps. Cependant, le marché étant étroit et
la production limitée, le nombre insuffisant d’immeubles résidentiels devrait accélérer la construction de logements à
terme. L’offre locative devrait ainsi augmenter et provoquer
dans un second temps une détente sur les loyers.
Bien que les loyers aient de fortes chances de suivre mécaniquement la tendance dans un marché libre de contraintes
légales, en Suisse, le droit du bail représente un garde-fous
robuste. La loi permet de limiter les effets d’une pression sur
la demande d’investissement avec ses conséquences sur les
prix d’acquisition et sur les loyers.
Dans les villes comme Genève et Zurich, où les prix des logements ont actuellement atteint des sommets, une hausse supplémentaire des prix paraît peu probable. En revanche, cette
hausse n’est pas à écarter pour d’autres localités et régions
de Suisse, spécialement en périphérie des pôles urbains,
régions en constante expansion.
150
100
1970
1973
1976
1979
1982
1985
Propriété par étages
Tendance PPE
1988
1991
1994
1997
Maisons individuelles
Tendance MI
2000
2003
2006
Immeubles
Tendance Immeubles
Source: Wüest & Partner
Evolution des prix réels des logements dans le bassin lémanique
(base 100 = 1970)
180
160
140
120
100
80
60
1970
1973
1976
1979
1982
Propriété par étages
Tendance PPE
Source: Wüest & Partner, OCSTAT, Acanthe
1985
1988
1991
1994
Maisons individuelles
Tendance MI
1997
2000
2003
2006
Immeubles
Tendance Immeubles
4.5 PRIX RÉELS ET PRIX NOMINAUX DES LOGEMENTS
Les apparences peuvent être trompeuses en matière d’évolution des prix de l’immobilier.
En Suisse, les prix nominaux ont progressé de plus de 200%
depuis 1970. Cependant, en termes réels, la croissance a été
relativement faible ces 36 dernières années malgré la «bulle»
immobilière des années ’90. Si on ne tient pas compte de l’inflation, les prix des PPE n’ont augmenté que de 17% depuis
1970, ceux des maisons individuelles de 10% et ceux des
immeubles de 16%.
Dans le bassin lémanique, l’ascension a été nettement plus
soutenue que dans le reste du pays depuis 1970. En termes
nominaux, les prix des PPE et des maisons se sont appréciés
de 300%. La hausse des prix des PPE en termes réels (corrigée de l’inflation) n’a été que de 29%, celle des villas de 28%
et celle des immeubles de 19%. Cela correspond à des augmentations annuelles moyennes de respectivement, 0.7%,
0.7% et 0.5%.
Au vu des tendances qui découlent de l’évolution des prix, les
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35
LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL
prix des PPE et des immeubles devraient continuer leur progression à un rythme quelque peu ralenti et ceux des villas se
stabiliser.
Progression des prix dans le bassin lémanique
Depuis 1970
Depuis 2000
Prix réels
par an
Prix nominaux
par an
PPE
300%
3.9%
29%
0.7%
Maisons
293%
3.9%
28%
0.7%
Immeubles
263%
3.6%
19%
0.5%
Source: Wüest & Partner, Acanthe
Prix réels
par an
Prix nominaux
par an
PPE
53%
7.4%
44%
6.3%
Maisons
45%
6.4%
37%
5.4%
Immeubles
46%
6.5%
37%
5.4%
Source: Wüest & Partner, Acanthe
4.6 DÉPENSES DANS LA CONSTRUCTION
TOUJOURS EN HAUSSE
En Suisse, les dépenses dans la construction ont poursuivi
leur progression en 2005. Elles ont atteint 49.4 milliards de
francs. Par rapport à 2004, cela correspond à une augmentation de CHF 2.4 milliards en termes nominaux (+5.2%). Si l’on
tient compte du renchérissement, estimé à 2.2% dans la
construction, la hausse des dépenses s’établit à 3% en
termes réels. Au regard du nombre de projets annoncés pour
2006, cette progression devrait ralentir. En 2004, les investissements dans la construction du canton de Genève ont subi
une baisse de 12.6% qui est l’une des deux diminutions les
plus importantes de Suisse (avec Berne). Le canton de
Neuchâtel a en revanche augmenté ses dépenses de 10.1%,
meilleure progression de Suisse romande. Concernant les travaux de transformation, les investissements ont été réduits
d’environ 25% en Suisse romande, excepté dans le canton de
Vaud qui a augmenté ses investissements de 5.8%.
Genève a été le seul canton romand où les dépenses de
construction, tant pour les investissements dans les nouvelles
constructions que dans les transformations, ont chuté (-9.7%).
Ces résultats sont en partie expliqués par une tendance à
ignorer la réalité des coûts de réfection de la part des investisseurs, notamment des non-professionnels. Il est dans la
nature des immeubles locatifs de générer des revenus malgré
le fait que des travaux d’entretien et de rénovation soient négligés et différés dans le temps. L’impression erronée que l’immeuble ne perd pas de sa valeur puisqu’il continue de générer des revenus locatifs, bien que légèrement inférieurs,
conduit trop souvent à biaiser la vision réelle du risque
encouru. Les investisseurs ne gardent en mémoire que les
revenus locatifs en négligeant les coûts d’entretien et de rénovation ainsi que l’analyse du rendement. L’usure du capital
s’en trouve ainsi voilée.
Après deux reculs semestriels successifs, l’indice genevois
des prix à la construction progresse de 2.1% entre octobre
2005 et avril 2006. Cette augmentation est due à la hausse
des prix des matériaux tels que le cuivre, l’aluminium ou l’acier
ainsi qu’au renchérissement du pétrole et de ses dérivés. La
seconde influence est la légère reprise de la marche des
affaires constatée dans le gros œuvre du bâtiment et les travaux d’installations depuis début 2006. ■
Indice des prix à la construction en région lémanique
(construction d’immeubles locatifs)
125
Région lémanique
Suisse
123.6
120
115
114.1
110
105
100
1998 1999 1999 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006
Source: OFL, OFS
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IMMOBILIER COMMERCIAL
36
5
IMMOBILIER COMMERCIAL
La Suisse gagne ! Consacrée numéro 1 des pays les plus
compétitifs par le World Economic Forum, la Suisse détrône
les USA et les pays nordiques. Les atouts majeurs de la
petite Confédération Helvétique sont ses infrastructures particulièrement développées pour la recherche scientifique, une
solide protection de la propriété intellectuelle, un système
juridique efficient et un marché du travail flexible avec une
main d’œuvre qualifiée issue des universités et d’autres formations suisses. Par ailleurs, les banques suisses assurent
un fort niveau de solvabilité très apprécié.
Cette place de numéro 1 devrait profiter encore davantage à
grandir l’image d’une Suisse libérale et innovante au cœur
de l’Europe, apte à accueillir des entreprises désireuses de
développer leurs affaires dans un cadre propice à la globalisation. Cependant, capitaux et travailleurs sont extrêmement
mobiles. La Suisse se doit donc de rester extrêmement
attractive face aux grandes métropoles concurrentes
d’Europe et du monde.
Analyser les configurations de nos villes pour tout naturellement les adapter aux nouvelles demandes, est un des
devoirs des politiques. Ce processus passe par l’analyse de
l’immobilier commercial, infrastructure indispensable aux
entreprises.
Genève et Zurich sont les principaux pôles de Suisse, elles
jouent un rôle de moteur économique et exercent une forte
attraction sur les entreprises. Nous concentrerons ici nos
observations sur les pôles romands que sont Genève,
Lausanne et Neuchâtel.
Le marché de l’immobilier commercial se distingue par le
nombre d’investisseurs potentiels. En effet, si le marché résidentiel est encore protégé des investisseurs étrangers par la
loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers
(LFAIE), il n’en est pas de même pour les immeubles dits
commerciaux. Ceux-ci peuvent être acquis par des sociétés
et des particuliers étrangers. La dimension internationale de
Genève attire des capitaux transfrontaliers qui maintiennent
un niveau des prix relativement élevé. Nous faisons référence
ici à quelques transactions, dont la presse s’est fait l’écho,
d’immeubles commerciaux de prestige dont le prix se chiffrait à plusieurs dizaines, voire centaines de millions de
francs. Si quelques très importants propriétaires institutionnels ou banques suisses sont également présents sur ce
secteur, pas loin de la moitié des acquisitions d’immeubles,
dont la valeur dépasse CHF 20 millions de francs, ont été
réalisées par des étrangers.
Compétitivité des pays en 2006
1
Suisse
2
Finlande
3
Suède
4
Danemark
5
Singapour
6
USA
7
Japon
8
Allemagne
9
Pays-Bas
10 Royaume-Uni
5.40
5.45
5.50
5.55
5.60
5.65
Notes obtenues
Source: World Economic Forum
5.70
5.75
5.80
5.85
Ce secteur est par ailleurs fortement dépendant de la
conjoncture économique. La volatilité des prix observée est
donc plus importante que pour l’immobilier résidentiel. Ce
marché complexe doit systématiquement être analysé parallèlement aux cycles conjoncturels, eu égard au secteur d’activité concerné.
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37
Taux de chômage et variation des prix de l’immobilier
de bureaux en Suisse
Taux de chômage
Le lien entre économie et immobilier se fait au travers de
l’évolution du marché de l’emploi. En effet, on observe une
corrélation négative entre le taux de chômage et l’évolution
des prix des surfaces de bureaux. Lorsque le taux de
chômage augmente, les prix baissent. Logiquement, la diminution du nombre de personnes actives entraîne une baisse
de la demande en surfaces commerciales et donc une
baisse des loyers commerciaux. Il faut noter que les loyers
des surfaces commerciales sont plus sensibles que ceux des
logements à une variation du nombre de vacants. Pour se
prémunir contre ce risque, les bailleurs établissent des baux
sur 5 ans.
IMMOBILIER COMMERCIAL
6%
15%
5%
10%
4%
5%
3%
0%
2%
–5%
1%
–10%
0%
–15%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 P
Variation des prix de l'immobilier de bureaux en Suisse
Taux de chômage en Suisse
Source: Wüest & Partner, OFS
5.1 LA CONJONCTURE EN SUISSE ROMANDE
Selon les analystes du Crédit Suisse, l’économie suisse vit
actuellement l’une de ses meilleures périodes depuis 1970. La
croissance du PIB en 2006 a été de 3%. Tous les indicateurs
sont au vert, soutenus par une amélioration de la marche des
affaires et de bonnes conditions pour le commerce extérieur.
La situation de l’emploi progresse également et l’activité dans
la construction se stabilise à un niveau élevé. Le climat de
consommation est bon et en hausse depuis début 2006.
Climat de consommation en Suisse
40
30
20
10
0
–10
–20
–30
–40
–50
Selon le Créa (Institut de macroéconomie appliquée de
l’Université de Lausanne), l’indicateur conjoncturel de la Suisse
romande suit la tendance nationale et se situe à un niveau
équivalent à sa valeur de fin d’année 2000 (soit 101.8).
Toutefois, les graphiques nous démontrent une évolution hétérogène des indicateurs conjoncturels selon les différentes
régions romandes.
Alors que les cantons de Genève et Fribourg obtiennent les
progressions les plus importantes, le canton de Vaud enregistre un léger recul au 3e trimestre 2006 avec une stagnation
du mouvement des indicateurs industriels et de la construction. Malgré le fait que l’indicateur conjoncturel du canton de
Neuchâtel reste en dessous de la moyenne Suisse, il garde la
tendance haussière du début de l’année 2006.
–60
1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Source: SECO
Baromètre conjoncturel du Créa
103
Neuchâtel
Suisse
Vaud
Genève
102
101
100
99
98
97
96
L’économie suisse se trouve dans une phase de haute
conjoncture. Les principaux instituts de recherche en matière
économique du pays prévoient un léger ralentissement de la
croissance économique avec un accroissement du PIB de
l’ordre de 2% en 2007. Le chômage a reculé de 15% en 2006
au niveau national pour se fixer à 3.3% en décembre. Les
perspectives de l’emploi en Suisse sont réjouissantes pour
2007 avec une nouvelle baisse attendue de ce taux.
95
I
II
III
IV
I
2002
II
III
IV
2003
I
II
III
IV
I
2004
II
III
IV
2005
I
II
III
2006
Source: Institut Créa de macroéconomie appliquée
Evolution du taux de chômage dans 3 cantons romands
8%
Si l’on se concentre uniquement sur l’évolution des surfaces
de bureaux en Suisse, on constate que ce marché a traversé
une période morose ces dernières années et a enregistré une
progression des taux de vacance en 2005. Cependant, grâce
à la nette amélioration de la marche des affaires, la demande
en surfaces de bureaux a inversé la tendance en 2006. Elle
permettra l’absorption d’une partie de l’excès de l’offre, mais
pas dans sa totalité. On prévoit dès lors une stabilisation du
taux de vacance. Les villes de Genève, Lausanne et Neuchâtel
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
Suisse
Neuchâtel
Vaud
Genève
0%
2000
Source: SECO
2001
2002
2003
2004
2005
2006
IV
Variation des prix
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IMMOBILIER COMMERCIAL
38
ont un taux de vacance des surfaces de bureaux inférieur à la
moyenne suisse et très en dessous du taux de vacance de
tous les grands centres économiques suisses, tels que Zurich
et Zoug.
Taux de vacance des surfaces de bureaux dans divers agglomérations
suisses en janvier 2006
Lugano
Thoune
Schaffhouse
Coire
Bienne
Berne
Fribourg
Soleure
Aarau
Lausanne
Genève
Bâle
Lucerne
Neuchâtel
Moyenne Suisse
Olten
Winterthour
St.Gall
Baden
Zurich
Zoug
5.2 L’IMMOBILIER COMMERCIAL À GENÈVE
0%
2%
4%
6%
8%
Source: Colliers (Suisse) SA
Les prévisions conjoncturelles de la fin de l’année 2005
annonçaient une excellente année 2006, ce qui a été confirmé
notamment grâce à une industrie genevoise dont les exportations n’ont cessé de croître.
L’indicateur avancé LEA-PICTET (développé par la banque
Pictet & Cie en collaboration avec le Laboratoire d’économie
appliquée de l’Université de Genève) regroupe neuf indicateurs
conjoncturels genevois et anticipe normalement de six à huit
mois l’activité économique dans le canton de Genève. Après
un pic sans précédent au troisième trimestre 2006, l’économie genevoise semble ralentir au 4ème trimestre. L’indicateur
LEA-PICTET prévoit un essoufflement de la conjoncture genevoise, on peut dès lors se demander s’il s’agit d’une baisse de
régime ou d’un retour normal à l’équilibre. L’indicateur, qui n’a
jamais été aussi haut et les bons résultats des exportations
2006, nous laissent penser qu’il s’agit là d’un retour à l’équilibre sur le long terme.
Indicateur avancé LEA-PICTET de l’économie genevoise
(données mensuelles, base 100 = décembre 1983)
105
103
101
99
97
95
93
91
89
87
85
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
La reprise économique affichée par l’indicateur LEA-PICTET
se reflète sur le taux de vacance des surfaces de bureaux.
Plus l’indice conjoncturel croît, plus le taux de surfaces
vacantes de bureaux diminue. La corrélation entre l’indice et
le taux de vacance est importante en tenant compte d’un
décalage d’environ une année.
Source: Laboratoire d’économie appliquée de l’Université de Genève
Comparaison entre l’indicateur LEA-PICTET et les surfaces
de bureaux vacantes à Genève: corrélation négative
120
116
112
108
104
100
96
92
88
84
80
76
72
68
64
60
200 000
180 000
160 000
m2
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007P
Surfaces vacantes
Indicateur LEA-PICTET
C’est en 2001 qu’a été enregistré le taux de vacance des
bureaux le plus bas et ceci avec un décalage exactement d’un
an avec le point le plus haut de l’indice conjoncturel LEA-PICTET. De 2002 à 2004, le taux de vacance avait augmenté de
manière constante. Depuis 2004, nous tendons vers une
absorption des surfaces vacantes. La diminution de surfaces
entre juin 2005 et juin 2006 a été de 28%. La réduction des
surfaces vacantes devrait perdurer mais ralentir en 2007,
conséquence du ralentissement conjoncturel observé au 4ème
trimestre 2006.
Source: Laboratoire d’économie appliquée de l’Université de Genève, prévisions Acanthe
5.3 TAUX DE RENDEMENT BRUT À GENÈVE
Si les prévisions conjoncturelles associées au niveau des équipements techniques, à la flexibilité des espaces, aux possibilités de parking ou à la fréquence de passage dans le cas des
arcades, sont des éléments essentiels de la décision d’investissement en immobilier commercial, la localisation demeure
encore et toujours décisive. Elle explique parfois à elle seule
d’importantes différences de prix entre biens a priori équivalents.
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IMMOBILIER COMMERCIAL
Localisation
Taux de rendement
estimé à Genève
pour les surfaces
de bureaux
Excellente
Cycle conjoncturel
En hausse (2006)
net
brut
4 - 4.5%
4.75 - 5.5%
Moyenne
5 - 5.5%
6 - 6.5%
Médiocre
6 - 6.5%
7 - 8%
Ainsi, en 2006, on a observé des rendements bruts inférieurs
à 5.00% lors de transactions sur des immeubles commerciaux
stratégiquement situés au niveau commercial. Ces rendements bruts sont très bas et inférieurs à ceux des logements.
Mais, il est ici important de rappeler que le niveau des charges
commerciales est nettement plus bas que les charges résidentielles. Dès lors, ces taux bruts commerciaux convertis en
taux nets se retrouvent à un niveau proche des taux nets du
résidentiel.
Ces taux de rendement extrêmement bas expriment le
potentiel de croissance attendu dans le secteur commercial
à Genève. Tous les indicateurs conjoncturels sont favorables,
ce qui incite à investir sur ce marché immobilier. Par ailleurs,
la demande, issue des investisseurs étrangers qui désirent
investir en Suisse, contribue à faire pression sur les rendements.
Les surfaces de bureaux qui jouissent d’une situation privilégiée ou sont situées à une adresse prestigieuse, sont
«hors-marché» et de ce fait relativement à l’abri des aléas
conjoncturels. Ces emplacements exceptionnels dits «prime»
sont, à Genève, les Rues Basses, la Rue du Rhône, le
Quartier des Banques ou encore la Vieille-Ville.
Si le dynamisme du centre-ville est un élément primordial, les
difficultés de circulation et de parking connues à Genève
aujourd’hui sont en priorité responsables des déménagements d’entreprises en périphérie. On voit ainsi émerger de
nouveaux centres qui offrent parfois des avantages conséquents en termes de synergies entre différentes entreprises
de la même branche d’activités. Ces nouveaux centres présentent également des rendements attrayants, comme
Vésenaz, Vernier, Plan-les-Ouates ou encore la Praille.
5.4 LOYERS DES SURFACES DE BUREAUX À GENÈVE
L’immobilier commercial offre des affectations diverses. On
distingue essentiellement 4 types de surfaces commerciales :
les arcades, les bureaux, les surfaces industrielles et les surfaces artisanales. Dans les parties qui suivent, nous nous
concentrerons plus particulièrement sur les surfaces de
bureaux.
Comme nous l’avons évoqué précédemment, les loyers de
bureaux sont plus volatils que les loyers du logement. Il est
ainsi opportun d’observer régulièrement les prix de location,
dont l’évolution est vive, pour apprécier au mieux le marché.
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IMMOBILIER COMMERCIAL
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L’indicateur de Loyers de Bureaux (ILB) de Colliers AMI est
réactualisé semestriellement sur la base d’informations transmises par 13 sociétés (sises à Genève, Lausanne, Fribourg et
Neuchâtel) et porte sur deux aspects: le recensement des
baux conclus le semestre précédent et les avis d’experts sur
les tendances probables du semestre suivant. Le calcul des
loyers indicatifs est issu de moyennes centrées et segmentées
selon deux facteurs qualitatifs : l’équipement et la localisation.
Loyers de bureaux à Genève, hiver 2006-2007
850
Max.
Min.
A Genève, l’évolution des loyers de bureaux affiche une tendance à la hausse en 2006. Le loyer moyen s’élève à CHF
402.-/m2/an.
750
CHF/ m 2/an
650
Les loyers maximums se situent toujours dans «l’hypercentre»,
avec des loyers de bureaux pouvant dépasser les CHF 800./m2/an. Il faut également mentionner que les prix des arcades
commerciales peuvent atteindre CHF 5’000/m2/an aux
meilleures adresses de la Rue du Rhône.
550
450
350
250
150
50
sup
std
Hypercentre
sup
std
Centre
Rive gauche /
Eaux-Vives
sup
std
Centre
Rive droite
sup
std
Aéroport /
OI
sup
std
sup
Lancy /
Carouge /
Acacias
std
Chêne /
Thônex
sup
std
Meyrin /
Vernier
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
La liaison CEVA (Cornavin - Eaux-Vives - Annemasse)
reliera dès 2012 la ville d'Annemasse au réseau
ferroviaire suisse. Ce futur RER genevois fera hâlte à
Chêne-Boug, aux Eaux-Vives, à Champel, à La Praille
et finira sa course à Cornavin.
Le quartier de l’aéroport a vu la plus forte progression des prix
de location au cours de ces dernières années, avec la
construction de nouveaux bâtiments de standing qui ont relevé
les loyers du quartier. On observe par ailleurs une plus forte tendance à la hausse pour les surfaces de qualité supérieure, qui
sont aujourd’hui très prisées par les milieux financiers.
Le quartier de la Praille devrait à moyen terme voir ses loyers
de bureaux augmenter. L’inauguration en janvier 2007 d’une
ligne entre Lancy-Pont-Rouge et Cornavin, prémices du projet CEVA, va permettre de valoriser ce quartier promis à un fort
développement commercial ces prochaines années.
5.5 CONJONCTURE ET SURFACES VACANTES
DANS LE CANTON DE VAUD
Le début de l’année 2006 a été marqué par une forte progression du marché de l’emploi, principalement sous l’impulsion
du secteur tertiaire. Le taux de chômage dans le canton de
Vaud a diminué et les perspectives à moyen terme montrent
une continuelle tendance à la baisse. Lausanne, Vevey et
Yverdon, sont les 3 villes affichant un taux de chômage supérieur à la moyenne vaudoise se situant à 4.5% à la fin juillet
2006. Pour la première fois depuis juin 2003, le district de
Lausanne enregistre un taux de chômage au-dessous de la
barre des 6%, pour se situer à 5.9%.
Evolution des surfaces de bureaux vacantes par districts vaudois
45 000
2004
40 000
2005
2006
35 000
m2
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Lausanne
Source: SCRIS
Morges
Nyon
Vevey
Yverdon
Ces dernières années, l’évolution des surfaces industrielles et
commerciales vacantes s’est stabilisée dans le canton de
Vaud. En 2004-2005, une baisse des surfaces vacantes s’est
ressentie sur pratiquement tous les types de locaux. En 2006
encore, la situation a clairement évolué et les surfaces d’activités disponibles ont marqué une forte baisse (ceci à nouveau
sur tous les types de locaux). En effet, alors qu’au 1er juin
2005 les surfaces vacantes des locaux industriels et commerciaux se chiffraient à 225’781 m2, elles ne représentaient plus
que 158’045 m2 au 1er juin 2006, soit une diminution de 30%.
Cette évolution concerne plus particulièrement les locaux de
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41
IMMOBILIER COMMERCIAL
type «atelier, usine» et «dépôt, entrepôt», mais aussi les surfaces de bureaux qui enregistrent une diminution de vacants
de pratiquement 15% sur une année. Ces résultats reflètent
clairement l’embellie conjoncturelle du canton.
Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants
sur le canton de Vaud
90 000
2004
2005
2006
80 000
60 000
m2
En 2001, 46% des emplois du secteur tertiaire du canton
étaient regroupés dans le district de Lausanne, ce qui représentait un important marché pour les surfaces de bureaux.
Selon une étude publiée par Wüest & Partner, les surfaces disponibles du centre-ville ont augmenté de plus de 20% entre le
premier semestre 2004 et celui de 2005. En revanche, durant
cette même période, l’offre a chuté de 30% dans le reste de
la ville.
Alors que les surfaces de bureaux vacantes ont globalement
diminué en 2006 dans le canton de Vaud (principalement à
Morges et dans une moindre mesure à Vevey et Yverdon),
elles ont affiché une augmentation dans le district de
Lausanne. Serait-ce le signe d’un désintérêt de certaines
entreprises à s’implanter en ville de Lausanne, plus particulièrement au centre, compte tenu des prix élevés pratiqués par
rapport au reste du canton?
70 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
Bureau,
cabinet médical
Magasin,
local de vente
Atelier, usine
Dépôt,
entrepôt, hangar
Autre
Source: SCRIS
Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants
à Lausanne
50 000
2004
2005
2006
45 000
40 000
35 000
m2
30 000
25 000
20 000
5.6 LOYERS DES SURFACES DE BUREAUX À LAUSANNE
20 000
10 000
Pour les premiers six mois de 2007, les prévisions tablent sur
une stagnation des loyers avec une possibilité d’augmentation
pour les bureaux jouxtant le tracé du métro M2. Une certaine
spéculation est attendue. L’Ouest-lausannois semble aujourd’hui se développer grâce à un nouveau schéma directeur et
à la venue de nouvelles sociétés, ce qui aura comme conséquence une hausse des loyers à terme.
5 000
0
Bureau,
cabinet médical
Magasin,
local de vente
Atelier, usine
Dépôt,
entrepôt, hangar
Autre
Source: SCRIS
Loyers de bureaux à Lausanne, hiver 2006-2007
400
Max.
Min.
350
300
CHF/ m 2 /an
En 2006, les prix de location des bureaux ont stagné dans le
Grand Lausanne, voire légèrement évolué à la hausse entre le
premier et le deuxième semestre. Le loyer moyen (tous types
confondus) se situe à CHF 193.-/m2/an, soit plus de CHF
200.- de moins qu’à Genève.
250
200
150
100
50
5.7 CONJONCTURE ET SURFACES VACANTES
0
sup
DANS LE CANTON DE NEUCHÂTEL
std
Centre-Gare
std
Ouest
sup
std
sup
Nord
std
Est
sup
std
Sud
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
Exportations horlogères neuchâteloises
2.0
1.9
1.8
Milliards de CHF
Depuis le début de l’année 2005, l’économie neuchâteloise
a retrouvé une croissance prononcée. La conjoncture industrielle se porte mieux, avec une amélioration visible de la
marche des affaires et du niveau de production à la fin 2005.
Cette embellie va de pair avec une situation favorable des
exportations et plus particulièrement des exportations horlogères qui ont réalisé une performance record en 2006.
L’horlogerie, qui reste le principal moteur économique du
canton, a enregistré une hausse de ses exportations de CHF
1.5 milliards en octobre 2006, soit 15.5% de plus qu’en
2005. Avec un résultat dépassant clairement les CHF 13 milliards pour l’année 2006, l’exportation horlogère bat son
plein et les professionnels prévoient une poursuite de la
croissance pour l’année 2007. La conséquence directe de
cet environnement favorable au marché horloger est la
sup
1.7
1.6
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
1.0
2002
Source: Neuchâtel statistique
2003
2004
2005
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IMMOBILIER COMMERCIAL
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demande urgente et toujours croissante en travailleurs formés et en professionnels de l’horlogerie. L’avenir est réjouissant pour le marché de l’emploi neuchâtelois. On a également déjà pu observer un très net recul du taux de chômage
dans le canton de Neuchâtel durant l’année 2006. Le taux
de chômage s’élevait à 4.5% en janvier 2006 et s’est abaissé
jusqu’à 3.9% au mois de décembre. Pour la première fois
depuis décembre 2002, le taux de chômage est descendu
en dessous de la barre des 4%.
Evolution des surfaces vacantes des locaux commerciaux
selon leur affectation dans le canton de Neuchâtel
60 000
50 000
m2
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2002
2003
2004
2005
2006
Atelier, usine
Magasin, local de vente
Autre local (hôtel, restaurant, local polyvalent)
Bureau, cabinet médical
Dépôt, entrepôt
Source: Neuchâtel statistique
Surfaces de locaux commerciaux vacants selon l’affectation à Neuchâtel
25 000
2005
2006
20 000
m2
15 000
10 000
5 000
Dans le canton de Neuchâtel, les surfaces de locaux industriels
ou commerciaux vacants sont en continuelle diminution depuis
2003. Elles ont encore enregistré une baisse entre 2005 et
2006, mais plus légère, de l’ordre de 4% pour atteindre 64’282
m2 disponibles en juin 2006. La diminution générale des surfaces disponibles, entre 2003 et 2005, provenait principalement
de la section «autre local», regroupant les hôtels, restaurants,
locaux polyvalents, etc., qui a affiché une nette baisse évaluée
à 42’592 m2. On remarque le phénomène inverse pour les
bureaux et les commerces, qui ont vu progressivement leurs
surfaces vacantes augmenter pendant la même période. Entre
2005 et 2006, le recul des disponibilités est essentiellement
généré par la forte diminution des surfaces vacantes de la catégorie «dépôt, hangar, entrepôt», alors que tous les autres types
de locaux ont vu leurs surfaces disponibles augmenter.
0
Bureau,
cabinet médical,etc.
Magasin,
local de vente
Atelier, usine
Dépôt,
hangar, entrepôt
Les disparités de croissance économique des régions qui
composent le canton de Neuchâtel se distinguent également
à travers l’évolution des surfaces vacantes. Malgré une diminution à la Chaux-de-Fonds en 2005, ce district englobe près
de la moitié des surfaces industrielles ou commerciales
vacantes du canton avec 31’226 m2 disponibles en 2006.
Autre local
Source: Neuchâtel statistique
Evolution des surfaces des locaux commerciaux vacants
par districts neuchâtelois
40 000
2002
2003
2004
5.8 LOYERS DES SURFACES DE BUREAUX À NEUCHÂTEL
2006
2005
35 000
30 000
m2
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Neuchâtel
Boudry
Val-de-Travers
Val-de-Ruz
Le Locle
La Chaux-de-Fonds
Source: Neuchâtel statistique
Loyers de bureaux à Neuchâtel, hiver 2006-2007
400
Max.
Min.
350
CHF/ m2/an
300
250
Avec l’accès facilité de l’autoroute A5, ainsi que l’amélioration
générale de la situation économique suisse, les loyers du canton de Neuchâtel ont été revus à la hausse en 2006. Les
zones centrales restent toujours les plus attractives et, de ce
fait, présentent les prix les plus élevés. Les loyers des
immeubles de qualité supérieure situés dans «l’hypercentre»
ont cependant légèrement diminué, les prix offerts étant
excessifs par rapport à ce que la demande est prête à payer.
Le loyer moyen est aujourd’hui d’environ CHF 167.-/m2/an,
soit légèrement inférieur au prix pratiqué à Lausanne.
De plus, les efforts de développement de l’Est de la ville avec
le centre de la Maladière ou encore les projets des CFF, ainsi
que l’attractivité de «l’hypercentre» vont pousser les loyers à
la hausse. Au Nord, et en périphérie de la ville par contre, les
loyers auront tendance à stagner.
200
150
100
5.9 PRIX RÉELS ET PRIX NOMINAUX DE L’IMMOBILIER
50
COMMERCIAL
0
sup
std
sup
Hypercentre
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
Centre
Est
std
sup
Centre
Nord
std
sup
Centre
Ouest
std
sup
std
Est
sup
std
Nord
sup
Ouest
std
Bien qu’en termes nominaux les prix des surfaces de bureaux
aient augmenté de 120% en Suisse et de 136% à Genève,
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43
l’évolution réelle (déduction faite de l’inflation) affiche une
baisse de -28% en Suisse et de -23% à Genève depuis 1970.
Si l’on se concentre sur la période 1998-2000, la tendance est
en revanche à la hausse avec une augmentation réelle de 3%
en Suisse et de 5.6% à Genève. Ces signes de reprise illustrent l’effet de concentration des emplois dans certains grands
pôles européens comme Zurich et Genève alliés à une vive
croissance économique.
IMMOBILIER COMMERCIAL
340
300
260
220
180
140
100
Les loyers, quant à eux, affichent une progression plus lente
en termes réels, mais devraient bientôt augmenter grâce à la
diminution du taux de chômage et à la baisse attendue du
taux de vacance. ■
0
1970
1975
1980
1985
1990
Genève
Tendance Genève
1995
2000
2005
2000
2005
Suisse
Tendance Suisse
Source: Wüest & Partner
180
160
140
120
100
80
60
1970
1975
1980
1985
Genève
Tendance Genève
Source: Wüest & Partner, OFS, OCSTAT, Acanthe
1990
1995
Suisse
Tendance Suisse
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Page 46
CONCLUSION
44
6
CONCLUSION
Grâce à des rendements attrayants et à une conjoncture
florissante, l’investissement immobilier est à nouveau en
vogue. Cependant, tout achat d’un bien comporte un risque.
Les investisseurs privilégient souvent le critère de la localisation en négligeant tous les autres critères, tels que les perspectives de croissance. Les situations d’exception au cœur
des grandes agglomérations sont toujours autant prisées et
les investisseurs sont prêts à surpayer ces biens. Les cœurs
des centres romands comme Neuchâtel ont enregistré une
forte croissance de leur prix ces dernières années et offrent
aujourd’hui des rendements qui s’approchent de ceux de
Genève. Si l’investissement immobilier semble intéressant, il
ne l’est pas à n’importe quel prix.
Aujourd’hui, certaines transactions se basent sur un prix au m2
très élevé et donc difficilement valorisable dans le futur,
sachant que les loyers rapportés au prix du m2 procurent un
rendement souvent médiocre.
Notre analyse des transactions réalisées révèle que les taux
de capitalisation les plus bas observés se trouvent systématiquement au cœur de Genève. A l’inverse, les taux les plus
élevés ont toujours été constatés en périphérie.
Les immeubles qui offrent les meilleures opportunités de
placement se trouvent pourtant le plus souvent excentrés ou
dans des secteurs à fort potentiel de développement.
Notamment grâce à de nouvelles infrastructures routières ou
une amélioration des dessertes de transports publics, ces
secteurs affichent une plus importante progression des loyers.
Par ailleurs, il existe un risque lié à un manque de planification
des investisseurs concernant tant les frais d’entretien et de
rénovation, que l’adaptation des loyers. Recevoir des rendements fixes sans investir dans la rénovation de son bien est
une erreur à terme. Un management actif est nécessaire pour,
d’une part, adapter les loyers au marché et, d’autre part, rénover et ainsi conserver son patrimoine intact. Sans cet effort, un
effritement patrimonial, souvent invisible dans les comptes,
apparaîtra année après année et se révèlera dans de nombreux cas lors d’un héritage. ■
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2
LES PÔLES DE DÉVELOPPEMENT
ROMANDS
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GENÈVE : LES GRANDS PROJETS DE CONSTRUCTION
1
GENÈVE :
LES GRANDS PROJETS DE CONSTRUCTION
A Genève, l’année 2005 a enregistré un record de la construction avec une dépense annuelle de plus de CHF 3.3 milliards
tous secteurs confondus. Cela représente 36% de plus qu’en
2004. Chose surprenante, l’industrie devance le logement
pour la première fois depuis des décennies. L’explication provient des projets d’envergure que sont les chantiers de Rolex
à Plan-les-Ouates, de Serono à Sécheron et de la banque
Pictet & Cie, qui vient de déplacer son siège mondial aux
Acacias.
La Praille-Acacias est le nouveau secteur en vogue. Le quartier
est en pleine mutation. Aujourd’hui encore voué aux industries, il
devrait à terme contenir des logements, des bureaux et des commerces. 30 à 40’000 emplois pourraient y être regroupés, le
double d’aujourd’hui. Ce quartier a une potentialité incroyable de
développement sur 2.3 millions de m2. On peut espérer jusqu’à
20’000 logements qui s’intégreraient dans le paysage d’un
immense quartier organisé comme un nouveau centre-ville.
Un plan directeur réalisé par un bureau d’architectes zurichois est
actuellement à l’étude et devrait être prêt dès le printemps 2007.
Ce secteur doit être redessiné. Le but est d’utiliser les bâtiments
existants en les réaffectant ou les réhabilitant, car un grand
nombre d’entres eux sont aujourd’hui recensés comme vides.
Les immeubles devraient être plus hauts que dans le centre
actuel. Point important, la réussite de ce nouveau pôle réside
dans l’achèvement du réseau CEVA qui reliera Cornavin à
Annemasse via La Praille et les Eaux-Vives.
Par ailleurs, le 22 octobre 2006, les Genevois ont dit «oui» aux
logements. Cette victoire a été possible grâce à une alliance historique entre le Rassemblement pour une politique sociale du
logement, la Chambre genevoise immobilière, l’Association des
promoteurs constructeurs et tous les partis politiques qui souhaitent aujourd’hui dans un large consensus enrayer la pénurie de
46
logements qui sévit. Pour la première fois depuis des décennies,
la Ville de Genève a dit «oui» à trois plans localisés de quartiers.
Ces constructions abriteront 270 logements dans le quartier du
Mervelet, le long de l’avenue Louis-Casaï et le long de l’avenue
Joli-Mont. La prise de conscience de la pénurie actuelle semble
enfin se dessiner. De nombreux projets voient le jour, des plus
simples aux plus gigantesques, ce qui a le bénéfice, dans tous
les cas, d’apporter une réflexion sur le développement de l’urbanisme genevois.
Un prochain grand chantier attendu est celui des «Vergers» à
Meyrin. Trois quartiers devraient sortir de terre, ce qui devrait
représenter 1’000 logements sous forme de petits immeubles,
mais aussi d’impressionnantes tours de 20 étages.
De l’autre côté de la ville, sur les communes de Lancy et Planles-Ouates, 255’000 m2 de surfaces vont être dédiées aux habitations pour le projet «La Chapelle-Les Sciers», soit environ 1’700
logements qui permettront d’accueillir 4’000 nouveaux habitants.
Genève poursuit également son extension urbaine du côté de
Thônex et Puplinge, où le tant attendu projet MICA (Mon-IdéeLes Communaux d’Ambilly) devrait voir le jour.
Ces nombreux projets montrent la volonté du canton de Genève
d’étendre «intelligemment» son territoire.
Le 17 février 2006, le Grand Conseil genevois a voté une modification de la Loi sur les constructions et installations diverses
(LCI). Sa nouvelle teneur autorise une surélévation jusqu’à 2
étages (6 mètres) des immeubles genevois dans les zones de
construction 2 et 3 (centre-ville à l’exception de la Vielle-Ville) et
cela pour les immeubles de plus de 5 ans d’âge. Les immeubles
pourront donc atteindre entre 24 et 30 mètres de haut suivant
la zone, contre 21 à 27 mètres précédemment. Cette solution
permettra par ailleurs d’apporter du renouveau à certains
immeubles datant des années ’50-’60.
Cette modification a pour but de densifier la ville «par le haut»
avant de puiser dans la zone agricole à travers des déclassements longs et fastidieux en découlant.
A noter que ces surélévations ne peuvent être affectées qu’à
Les grands projets immobiliers genevois
Lieu
Surface
Nombre de logements
prévus
Début des travaux
prévus pour:
Les Vergers
Meyrin
147 000 m2
1’000 logements
2007
La Chapelle – Les Sciers PAC
Lancy et Plan-les-Ouates
247 000 m2
1’600 logements
2008
Thônex et Puplinge
600 000 m2
2’500 logements
2009
3’000 logements
2010
Mon Idée – Communaux
d’Ambilly (MICA) PAC
28 PLQ en zone de développement
Les projets des CFF
La Praille
600 logements
2010
Gare des Eaux-Vives
200 logements
2012
180 logements
2012
Gare de Chêne-Bourg
Total
PAC = périmètre d’aménagement coordonné
9’080 logements
PLQ = plan localisé de quartier
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GENÈVE : LES GRANDS PROJETS DE CONSTRUCTION
du logement. La possibilité de créer non pas 1 mais 2 étages
rend les opérations beaucoup plus rentables financièrement et
permettra de fixer des loyers abordables pour les logements
ainsi créés.
En réponse à cette votation, un référendum a été lancé,
orchestré par les organisations de protection du patrimoine qui
jugent que cette loi risque de défigurer la ville. A ce jour, un
accord a été trouvé. Ces surélévations seront autorisées uniquement dans les quartiers du XIXe et du XXe siècles, à l’exclusion du centre-ville de Genève et de Carouge. Le Conseil d’Etat
est en train d’élaborer un projet de loi en ce sens.
Toujours dans la forte volonté de construire, les CFF mettent à
disposition leurs terrains non utilisés pour en faire bénéficier la
société. A Genève, 3 projets sur les terrains des CFF devraient
créer jusqu’à 980 logements.
Le premier concerne le projet SOVALP (Société simple de valorisation des terrains à Genève La Praille), 600 logements sont
envisagés sur cette friche ferroviaire de 100’000 m2. Ce projet
s’inscrit dans le prochain espace de vie (pôle dynamique) de La
Praille-Acacias. Son «master plan» a été validé en juillet dernier
et on y trouve une mixité d’affectations, avec 60% de la surface
dédiée à l’activité, tels que commerces, bureaux, écoles etc.,
30% aux logements; le reste concerne un projet hôtelier. La réalisation est prévue en 3 étapes. La première sera achevée dès
2010 autour du CEVA, les logements et l’école seront prêts dès
2011 et le dernier lot livré pour 2015. ■
Les périmètres de développement de CFF Immobilier
Monsieur Jacques Bugna,
Président de la Chambre genevoise immobilière, CGI
Monsieur Daniel Moser,
Chef développement Ouest CFF Immobilier
Quatre solutions existent pour sortir Genève de la crise:
Les CFF se positionnent aujourd’hui comme un acteur
immobilier incontournable. CFF immobilier possède 5’200
immeubles et 27’000 baux en Suisse, ce qui représente
une valeur au bilan de CHF 3.1 milliards.
Avec à leur actif non seulement des gares, des dépôts et
des industries, ils possèdent également des périmètres de
développement considérables. A ce jour, ces friches font
l’objet de 85 projets en Suisse sur 870’000 m2 de surface.
La valeur potentielle de marché de ces projets est de CHF
6.15 milliards.
1. Densifier la ville
Il s’agit d’exploiter les friches et de développer des PLQ afin
de construire la ville en ville.
2. Surélever les immeubles
Il s’agit d’analyser et de revoir la «skyline» de la ville.
3. Réaménagement de la Praille-Acacias
C’est aujourd’hui le pôle naturel de développement de
Genève. 2.3 millions de m2 qui représentent l’équivalent des
secteurs de Plainpalais, des Eaux-Vives et des Pâquis
réunis. 20’000 logements pourraient être développés sur
ces parcelles.
4. Déclasser 1% de la zone agricole
La ville autour de la ville.
Ces quatre solutions permettraient une détente rapide du
marché immobilier genevois. Le but de la CGI est que le
nombre de propriétaires double en 10 ans à Genève.
Le défi majeur pour ces terrains sont les changements de
zones d’affectation qui doivent être faits préalablement à
tout dépôt d’autorisation de construire. Les parcelles des
CFF sont originellement en zone ferroviaire, ce qui interdit
l’édification de logements et même de commerces ou de
bureaux. Par conséquent, le risque encouru par les CFF
doit prendre en compte un délai très aléatoire jusqu’à
l’achèvement des travaux.
Extraits de la conférence du 28 septembre 2006
Extraits de la conférence du 28 septembre 2006
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LAUSANNE : UN DÉVELOPPEMENT SUBURBAIN
2
48
LAUSANNE :
UN DÉVELOPPEMENT SUBURBAIN
Lausanne poursuit une expansion soutenue dans sa périphérie
et plus particulièrement à l’ouest de la ville, en direction de
Genève. Grâce à l’axe autoroutier qui relie la ville du bout du lac
et Lausanne, la capitale vaudoise peut s’étendre, rapprochant
ainsi les deux cités et leurs habitants. Les parcelles qui jouxtent
l’autoroute A1 revêtent un caractère stratégique, d’autant plus
que Genève et Lausanne sont des villes saturées dont les zones
d’influence croissent très rapidement. L’axe routier dans toute sa
longueur est aujourd’hui propice à l’implantation de bureaux et de
commerces, qui bénéficient ainsi d’une précieuse situation géographique permettant un accès aisé aux deux principales villes
de Suisse romande.
Parmi les différents pôles économiques vaudois à développer en
priorité, la promotion économique cantonale a choisi la ville de
Rolle. On y remarque un renforcement de l’activité avec la
construction d’une zone de développement, le «Rolle Business
Center», ainsi que par l’annonce de la prochaine implantation du
siège européen de l’entreprise Nissan.
Actuellement en cours, le projet du «Rolle Business Center» offrira
une surface de bureaux de 28’000 m2 répartis sur deux bâtiments
et proche de la sortie d’autoroute de Rolle. L’achèvement du projet est prévu pour septembre 2007 et les loyers seront de l’ordre
de CHF 240.- à 280.-/m2.
Non loin de la zone industrielle et commerciale du Littoral Parc,
formée par le géant suédois IKEA et les sociétés qui s’en sont
rapprochées, le «Rolle Business Center» s’inscrit dans une stratégie efficace : une implantation dans une région excentrée et
encore peu développée, au prix du foncier abordable, avec un
accès autoroutier à proximité.
avec des prix à la location à partir de CHF 220.-/m2. Ce site s’inscrit dans un cadre du développement de la ville de Bussigny et
de ses environs. Un nouveau quartier de logements, « Bussigny
Ouest » devrait voir le jour entre 2010 et 2020 et accueillir 2’000
nouveaux habitants. Ce site a comme objectif de répondre à la
pénurie de logements qui sévit dans la région.
Dans l’ouest lausannois se développe le PSE Parc Scientifique,
un pôle économique en pleine expansion. Implanté sur le site de
l’EPFL, le PSE est actif dans le soutien à la création d’entreprises
pour le secteur de la haute technologie. Les locaux du PSE
bénéficient d’infrastructures modulables et équipées, réparties
sur une surface locative totale de 9’500 m2. Les loyers se situent
entre CHF 237.-/m2 et 275.-/m2 par an. Ces loyers correspondent approximativement à la moyenne des prix des surfaces de
bureaux de qualité supérieure, mais non équipées, en ville de
Lausanne.
Le PSE est un réel succès. Les demandes d’implantation se
multiplient à tel point que la construction d’un quatrième bâtiment a été mis à l’étude et que le site pourrait encore s’agrandir. En réalité c’est tout le site de l’EPFL qui va être transformé.
Un ambitieux projet est en cours avec la construction d’un
impressionnant centre de congrès, le «Learning Center», d’un
hôtel, ainsi que de logements pour étudiants. L’EPFL rayonne
de plus en plus loin grâce à son intense activité dans les
domaines de la recherche et de la formation. La présence sur
son site de sociétés réputées telles qu’Alinghi, symbole de succès technologique, lui permettent de véhiculer une renommée
mondiale. L’expansion de sa notoriété fera-t-elle de ce site un
«mini-Silicon Valley» suisse?
S’inspirant de la même stratégie de localisation proche d’un secteur en développement, le centre du «Bussigny Parc» est en
construction dans la zone d’activités de Bussigny-Crissier, où se
sont déjà implantées les grandes sociétés telles que Coca-Cola
Beverages, Nestlé, Cisco, etc.. Le «Bussigny Parc» est un complexe de douze immeubles de bureaux situé à 15 minutes du
centre de Lausanne et bénéficiant d’un accès direct à l’autoroute
A1. Le centre administratif devrait voir le jour d’ici le printemps
2007, totalisant 33’000 m2 de surfaces de bureaux modulables
L’essor de la ville se poursuit également au nord de Lausanne, à
Epalinges, où se développe un considérable projet ayant comme
objectif l’implantation de sociétés actives dans la biotechnologie.
Ce site, connu sous le nom de «Biopôle», est stratégiquement
établi dans une zone forte en activités biotechnologiques et biomédicales, représentées entre autres par l’ISREC (l’Institut suisse
de recherche expérimentale sur le cancer) localisé à proximité.
Ce périmètre qui s’étend sur une surface de 80’000 m2, est très
facilement accessible par le centre de la ville de Lausanne grâce
au passage prévu du métro M2. L’inauguration du site est prévue pour 2008.
Pôles économiques lausannois
Un projet des plus audacieux se prépare du côté de la Pontaise,
où la Municipalité de Lausanne envisage le déplacement du
stade actuel pour y créer un quartier de 5’000 logements. Deux
grands programmes découlent de ce projet. Premièrement, le
développement à la Bourdonnette d’un complexe sportif comprenant un nouveau stade de football de 15’000 places, d’une
piscine olympique, d’un boulodrome couvert ainsi que d’un
centre commercial. Deuxièmement, le stade de la Pontaise, ainsi
remplacé, permettrait de libérer 140’000 m2 pour la construction
d’un quartier de logements équipés des dernières technologies
écologiques. ■
Stade de la Pontaise
Site du Littoral Parc
Bussigny Parc
Site de l’EPFL
Tracé du futur M2
Site du Biopôle
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NEUCHÂTEL : ESSOR DE SON LITTORAL
3
NEUCHÂTEL :
ESSOR DE SON LITTORAL
Le canton de Neuchâtel se caractérise par un fort clivage entre
sa région montagneuse du «Haut» d’une part, plus rurale où
se concentrent traditionnellement les activités horlogères, et la
région urbaine du «Bas» d’autre part, englobant le littoral, qui
s’est orientée plus particulièrement vers le secteur tertiaire.
Cette situation particulière est accentuée par l’exode rural de
la population vers les pôles économiques du littoral tels que
l’agglomération de Neuchâtel ou de Boudry. L’impact sur le
marché immobilier est conséquente; la pénurie de logements
sévit dans les régions prisées de Neuchâtel, Boudry et du Valde-Ruz et les prix des locaux tous types confondus augmentent. A l’inverse, les prix de l’immobilier stagnent dans la région
du «Haut» comprenant Le Locle et La Chaux-de-Fonds et on
observe des taux de vacance importants tant pour les logements que pour les locaux commerciaux.
Emplois selon le secteur d’activité économique et par district en 2001
Ce secteur en pleine expansion, qui compte déjà la présence
du Centre professionnel du Littoral neuchâtelois (CPLN), du
bâtiment de Centre Presse et le CSEM (Centre Suisse d’électronique et de microtechnique), vient d’accueillir le complexe
multifonctionnel de la Maladière. Cette construction, destinée à
donner une nouvelle impulsion aux alentours du quartier de
Pierre-à-Mazel/Maladière, est en fonction depuis fin 2006. La
partie du centre commercial est achevée et le stade a été inauguré en février de cette année. L’imposant site contient un
centre commercial de 27’000 m2, une caserne pour le service
d’intervention et de secours (SIS), 6 salles de sport, ainsi qu’un
stade de 12’000 places assises.
Le centre commercial de Migros à Marin va également subir de
grandes transformations afin de diversifier ses services et
deviendra le Nouveau Marin-Centre (NMC). Il est notamment
prévu de construire de nouveaux bâtiments, de modifier l’aménagement extérieur ainsi que le parking et d’aménager une station service et un drive-in relié à l’autoroute.
30 000
Secteur tertiaire
Secteur secondaire
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Neuchâtel
La Chaux-de-Fonds
Boudry
Le Locle
Val-de-Travers
Val-de-Ruz
Source: Neuchâtel statistique
La ville de Neuchâtel est clairement le centre qui génère la
majeure partie des activités du secteur tertiaire et son dynamisme s’étend tout le long du littoral. Les activités développées sont principalement des services aux entreprises et,
durant ces dernières années, sont marquées par un fort
accent dans le domaine de la formation et de la recherche. On
assiste notamment à l’implantation du parc scientifique et
technologique Neode, spécialisé dans la microtechnologie et
la nanotechnologie. Il est situé en partie à La Chaux-de-Fonds
et son siège réside dans le centre technologique de la ville de
Neuchâtel, soit dans le quartier de la Maladière.
Pôles économiques neuchâtelois
Futurs logements sur le site de l'ancien Hôpital des Cadolles
Programme TransEurope CFF (plateau du Crêt-Taconnet)
Parc scientifique et technologique Neode
Complexe multifonctionnel de la Maladière
Le programme TransEurope des CFF est en phase d’avant-projet. Il s’inscrit dans le développement du quartier du CrêtTaconnet à côté de la gare. Celui-ci abrite depuis 2004 l’Office
fédéral de la statistique (OFS) et de nouveaux logements. Sur
un terrain de 12’250 m2, le long des voies de chemin de fer, un
nouveau bâtiment aux lignes épurées pourra offrir jusqu’à
14’400 m2 de surfaces brutes de plancher pour des bureaux,
commerces et autres activités. L’autorisation de construire est
prévue pour 2007. Dès 2008, sur la parcelle voisine, le
Conservatoire de Musique (CMN) et la Haute Ecole de Gestion
(HEG) seront également achevés.
Le développement de la ville de Neuchâtel s’active principalement dans le centre et le centre-est, mais d’autres pôles économiques se développent, notamment au nord de la ville où
environ 28’000 m2 de surfaces administratives sont prévues à
Puits-Godet. De plus, la parcelle sud de l’ancien site de l’Hôpital
des Cadolles, va laisser place à la construction de 180 logements. Ce projet permettra d’alléger la pénurie de surfaces
d’habitation et pourra attirer à nouveau les entreprises qui voudraient s’implanter en ville de Neuchâtel ainsi qu’y loger leurs
employés.
Du côté de la Chaux-de-Fonds, l’ancienne «gare aux marchandises» va être restructurée. Sur un terrain d’environ 40’000 m2
vont être créés des locaux administratifs, commerciaux et artisanaux, ainsi que des logements de qualité. ■
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LES PLACEMENTS INDIRECTS
DANS L’IMMOBILIER
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LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
52
LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
1
L’univers des placements immobiliers se divise en deux catégories : les placements directs et indirects. Ces derniers ont connu
une formidable croissance ces dernières années, si bien qu’aujourd’hui les capitaux affluent et qu’il n’est pas toujours évident
de trouver le véhicule de placement indirect adapté aux exigences et spécificités des divers investisseurs. Cette expansion
s’explique par le regain d’intérêt des investisseurs institutionnels
pour le marché immobilier. Depuis le recul de la performance
des placements traditionnels en actions pour la période 20012003, l’immobilier s’est profilé comme un actif incontournable
dans le portefeuille des gérants institutionnels et a ainsi retrouvé
tout son lustre depuis le boom des années ’90. Avec la reprise
en 2003 de la performance des actions, l’immobilier reste
aujourd’hui un outil de diversification sûr et peu volatil, se taillant
ainsi une place de choix aux côtés des placements traditionnels.
Sans pour autant réduire le rendement du portefeuille, il permet
une réduction considérable du risque. Selon diverses études, la
place que devrait occuper l’immobilier dans un portefeuille institutionnel se situe dans une fourchette de 15-25%. A l’heure
actuelle, en Europe, la part consacrée à l’immobilier est estimée
à seulement 5.3%.
L’UNIVERS RENDEMENT-RISQUE
DES PLACEMENTS INDIRECTS
1.1 MESURE DE LA PERFORMANCE ET DU RISQUE
DE PLACEMENT
De manière générale, et pour un risque donné, il est avantageux de diversifier son portefeuille avec des instruments financiers présentant des corrélations non parfaites. Il est désormais bien connu que les placements directs et indirects dans
l’immobilier, ne présentent pas une corrélation très forte par
rapport aux actions. Cette caractéristique leur confère un
avantage de diversification important dans les portefeuilles où
l’allocation en actions est relativement élevée.
Sur une période de 8 ans, nous relevons sur le graphique cidessous que les actions suisses du SMI ainsi que les sociétés
immobilières arrivent en tête avec une performance cumulée
respective de 70% et 62%. Ces deux vecteurs de placements,
avec les fonds de placements immobiliers, sont également les
plus volatils.
Performance totale actions, obligations, immobilier titrisé sur 8 ans
190
170
Nous observons aujourd’hui un afflux conséquent de capitaux
prêts à être investis dans des placements indirects dans la
pierre. Ce phénomène représente un défi pour la gestion des
fonds de placements immobiliers ouverts et des sociétés immobilières. La recherche d’objets de qualité à des prix raisonnables
au vu de l’actuelle saturation du marché, se transforme souvent
en quête impossible.
150
130
110
90
70
1998
1999
WUPIX-A
2000
2001
WUPIX-F
2002
2003
2004
2005
SPI
SBI
KGAST Immo-Index
2006
Source: Wüest & Partner, SWX, Conférence des administrateurs de fondation de placement (CAFP)
En Suisse, les fonds de placements immobiliers, les sociétés
immobilières ainsi que les fondations de placements constituent actuellement les principaux vecteurs de placements
de l’immobilier indirect. Nous verrons, plus loin dans ce chapitre, qu’en dehors de la Suisse, de nouveaux modes de
placements tels que les REIT’s sont également très prisés par
les investisseurs. L’internationalisation des actions et des obligations dans tout portefeuille gagne également les investissements immobiliers, qui visent désormais aussi une diversification géographique. ■
En terme de risque, les fonds de placements immobiliers se
situent entre la catégorie de placement des obligations et des
actions. La volatilité de ces fonds est, en effet, nettement inférieure aux actions. Si l’on raisonne dans l’univers des placements indirects immobiliers, on s’aperçoit que le cours des
parts des fonds de placements, ainsi que ceux des sociétés
immobilières sont plus volatils que ceux des fondations de placements immobiliers. Les deux premiers instruments étant
cotés en bourse, les volumes d’échange ainsi que les primes
Dans le tableau ci-dessous, on peut mesurer la volatilité ainsi que la corrélation entre les différentes catégories
de placements pour une période de 8 ans.
Volatilité
WUPIX – A
Sociétés
immobilières
WUPIX – F
Fonds
immobiliers
KGAST
Fondations
immobiliers
SPI
Actions
WUPIX – A Sociétés immobilières (SAII)
15.68%
1
WUPIX – F Fonds immobiliers
16.16%
0.67
1
KGAST Fondations immobilières
11.91%
0.56
0.90
SPI Actions
21.39%
0.69
0.08
0.06
1
SBI Obligations
11.28%
0.47
0.92
0.96
-0.1
Source: Acanthe
SBI
Obligations
1
1
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LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
positives sur la valeur d’inventaire de la part contribuent à cette
volatilité supérieure.
Rendement escompté
Private Equity
Actions
Actions immobilières
Fonds immobiliers
Fondations
Obligations de la Confédération
Risque escompté
Source: UBS, Acanthe
Les fondations de placements immobiliers affichent une performance ainsi qu’une volatilité «plus lissée» que les autres
outils de placements. En terme de corrélation entre ces différents placements, nous observons la très faible relation entre
les fonds immobiliers et l’indice de performance du SMI. Les
fonds immobiliers évoluent de manière très étroite avec les
obligations et les fondations de placements immobiliers. Avec
un coefficient de 0.96, les fondations de placements sont
extrêmement corrélées avec les obligations à 10 ans.
1.2 FACTEURS DE RISQUE DE L’IMMOBILIER INDIRECT
EN SUISSE
Parmi les trois catégories de placements indirects que l’on
trouve en Suisse, nous avons tenté de déterminer les principaux risques inhérents à chacune de ces catégories. Partant
de l’outil de placement le plus risqué, nous avons répertorié
ces facteurs de risque dans le tableau ci-dessous :
Le risque des fonds ouverts a récemment fait couler beaucoup
d’encre en Allemagne, où plusieurs fonds ont dû faire face à des
retraits massifs de capitaux suite à la prise de conscience des
investisseurs de la mauvaise situation sur le marché du logement.
Pour comprendre cette situation, il convient de revenir sur la
structure même des fonds immobiliers allemands. Contrairement
à leurs homologues helvétiques, la plupart des fonds sont ouverts
en tout temps, c’est-à-dire que les fonds se voient contraints
d’accepter l’arrivée de nouveaux capitaux et d’émettre les parts
correspondantes, et ceci même lorsque le marché immobilier ne
présente pas de bonnes opportunités de placement. De plus,
l’évaluation des immeubles se fait à la valeur de construction, ce
qui permet de dissimuler des éléments purement économiques
dans la valeur du titre comme un taux de vacance élevé.
En Suisse, les fonds de placements immobiliers sont ainsi
moins risqués de par le fait de leur cotation en bourse ainsi que
de leur cadre légal. Ce dernier étant assuré par la nouvelle Loi
fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). De
plus, l’évaluation des immeubles est effectuée selon des
méthodes économiques, comme la méthode des «Discounted
cash flows», et non sur la valeur de construction comme c’est
le cas en Allemagne.
En terme de risque, les fondations sont celles qui présentent les
facteurs les plus faibles. La faible liquidité des parts n’est souvent pas un inconvénient en soi puisque ces véhicules de placement sont réservés aux investisseurs institutionnels dont les
horizons-temps de placement sont très longs.
Ces trois vecteurs de placements présentent par conséquent des
niveaux de rendement-risque différents, qui correspondent à des
types d’investisseurs différents selon leur aversion au risque. ■
2
ANALYSE DE PORTEFEUILLES
2.1 LES FONDS DE PLACEMENTS IMMOBILIERS
Facteurs de risque
Sociétés
immobilières
(SAII)
• Relativement corrélé avec les actions
boursières
• Agio sur les valeurs d’inventaire assez élevées
• Exposition plus élevée au risque de taux
hypothécaires, car degré d’endettement
autorisé plus élevé
• Activités secondaires dans la société autorisées, comme la gérance, gestion de projets
• Plus grande exposition à l’immobilier commercial (risque de vacance plus important)
• Distributions moins régulières que les fonds
de placements
• Véhicule de placement relativement jeune
• Ratio de distribution plus faible, entre 70%
et 80%
Fonds
de placements
immobiliers
• Fonds ouverts : obligation pour le fonds
d’accepter en tout temps les nouveaux
capitaux même en cas de mauvaise situation
économique
• Agio sur valeur d’inventaire élevée
Fondations
de placements
immobiliers
• N’est pas contrôlée par la Commission fédérale
des banques, moins de transparence.
Contrôlée par l’Office Fédéral des Assurances
Sociales
• Absence de marché secondaire, liquidité des
parts moins élevée
Pour l’exercice 2006, l’analyse des bilans des fonds de placements fait apparaître un agio positif entre 16% et 30% pour la
majorité des fonds. Même si ces primes sont en légère baisse par
rapport à l’exercice précédent, celles-ci restent néanmoins très
importantes. Dans l’ensemble, les fonds affichent des rendements
sur distribution un peu plus faibles en regard des performances
des sociétés immobilières (cf. tableau page 55). Toutefois, en prenant en compte le gain en capital, la plupart des fonds permettent
d’atteindre des rendements annuels avoisinant les 6%. Solvalor,
un des deux fonds immobiliers romands, a profité du dernier exercice pour réduire son endettement. A ce jour, il se situe à 9.2%
contre 26% il y a deux ans. Cette mesure permet aujourd’hui d’éviter au fonds une trop grande exposition au risque de taux hypothécaires. L’ensemble des fonds affiche des taux d’endettement
entre 10 et 30%, bien en dessous de la limite légale des 50%. En
ce qui concerne le nouveau fonds DREF, son endettement est
élevé car le fonds venant de se constituer, les dettes hypothécaires
ont été reprises lors des achats d’immeubles.
La banque Bonhôte & Cie SA a également mis sur le marché un
nouveau fonds de placements immobilier qui s’apparente structurellement fortement au fonds Solvalor puisque qu’il possède
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LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
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tous ses immeubles en nom propre. Le porteur de parts est
ainsi exonéré d’impôt : ce dernier est directement prélevé au
sein du fonds.
2.2 LES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES (SAII)
Investissant principalement en Suisse alémanique, les trois principales sociétés immobilières suisses analysées ci-dessous proposent des portefeuilles plus largement exposés à l’immobilier
commercial en regard des autres véhicules de placement. Si la
société Allreal possède un vaste patrimoine dans l’immobilier résidentiel, ceci s’explique par le fait que les fondateurs de la société
sont deux caisses de pensions et une société d’assurances. Les
SAII sont également actives dans le secteur des projets, le développement ainsi que la gérance immobilière. Les sociétés immobilières affichent une rentabilité supérieure aux fonds de placements, ainsi qu’un agio inférieur pour l’exercice 2006 face aux
fonds. De plus, les derniers résultats des sociétés immobilières
affichent une évolution positive des bénéfices provenant de la
réévaluation des immeubles. Cette hausse des valeurs provient
principalement de la baisse des taux d’actualisation.
Au niveau de la stratégie de gestion, les sociétés immobilières
concentrent leurs efforts avant tout sur la qualité des sites, la solvabilité des locataires, ainsi qu’une structure adéquate des
échéances des contrats de location. Indication rassurante: le
géant PSP Swiss property assiste depuis quelques mois à une
hausse de la demande de nouveaux contrats de location commerciaux provenant, non pas d’activités commerciales voulant
simplement changer de locaux, mais bien d’une nouvelle
demande provenant également d’investisseurs étrangers.
Suite à la relance de l’économie suisse en 2006, le marché
des sociétés immobilières devrait continuer à afficher de bons
résultats en 2007, et ce malgré une prévision de ralentissement économique.
2.3 LES FONDATIONS DE PLACEMENTS IMMOBILIERS
L’ensemble des fondations immobilières affiche des rendements sur distribution tout à fait satisfaisants, ceux-ci se
situent entre 4% et 5% pour la plupart. La Fondation Lithos,
unique placement collectif réservé aux caisses de pensions en
Suisse romande, atteint 5% de rendement direct pour l’exercice bouclé au 30 septembre 2006. Quant à la performance,
elle atteint 8% et intègre en plus du rendement direct, le gain
en capital obtenu sur les réévaluations des immeubles.
L’ensemble des fondations a continué à s’accroître, en investissant principalement dans des nouveaux projets de
construction. Swisscanto, qui est très exposé aux commerces, a un taux de vacance qui se chiffrait à 7.16% des
loyers théoriques (en légère augmentation par rapport à l’année précédente), démontrant que malgré l’embellie de l’économie, le taux de vacance dans le secteur des bureaux a de
la peine à diminuer. Pour les investisseurs institutionnels, ces
placements demeurent intéressants en raison de leur aspect
fiscal. Les fondations sont des entités exonérées d’impôts tant
sur le bénéfice que sur le capital. ■
Les fonds de placements immobiliers
Solvalor
La Foncière
Dynamic Real
Estate Fund
Au 30 juin 06
Au 31 mars 06
(Exercice de 7 mois)
UBS
“Mixed SIMA”
Crédit Suisse
“SIAT”
Crédit Suisse
“Interswiss”
Au 30 juin 06
Au 30
septembre 06
Au 30
septembre 06
Au 31 mars 06
Valeur d’inventaire (CHF)
Valeur boursière (CHF)
Agio/disagio
169
217
+28%
505.15
620
+22.74%
990
1065
+7.5%
71.38
86.70
+21.5%
119.70
139.00
+16.12
170.58
199.50
+16.95%
Rendement sur distribution (SFA)
Rendement de placement (SFA)
Fortune nette (millions de CHF)
Quote-part des charges d’exploitation
2.90%
6.16%
501.6
0.80%
3.06%
9.07%
569.5
0.91%
130
2.15%
3.5%
5.7%
3524
0.89%
3.74%
5.96%
1379
0.78%
4.11%
5.70%
915
0.75%
Ratio d’endettement, en %
Prime d’émission, en %
Commission de gestion max., en %
Prime de rachat, en %
9.20
5.00
0.25
1.00
20
4.00
0.50
2.00
48
5.00
1.00
1.00
12.8
5.00
0.90
2.00
28
5.00
0.70
2.00
26
5.00
0.70
2.00
Diversification sectorielle, en %
- Industriel
- Bureaux
- Résidentiel
- Commerces
- Entrepôts
- Parking
- Autres
100
-
85
15
-
66
28
6
-
18
58
21
3
15
65
8
1
6
5
-
26
37
20
4
8
5
-
Diversification géographique, en %
- Suisse romande
- Reste de la Suisse
100
-
91
9
100
-
9
91
27
73
15
85
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55
LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
Les sociétés immobilières (SAII)
PSP
SPS
Allreal
Au 30 juin 06
Au 31 mars 06
Au 30 juin 06
Valeur d’inventaire (CHF)
Cours de bourse (CHF)
Agio/disagio
Rendement sur distribution
Rendement de placement
Capitalisation boursière (en millions de CHF)
Ratio fonds étrangers/fonds propres
53.98
63.20
+17%
5.09%
12.11%
2964
49
55
63
+14%
5.82%
7.39%
1616
59
101.90
126
+23%
3.80%
8.71%
1221
57
Diversification sectorielle, en %
- Industriel
- Bureaux
- Résidentiel
- Commerces
- Entrepôts
- Parking
- Autres (restaurants, cinémas,…)
65
14
7
14
58
2
20
6
5
9
71
12
17
Diversification géographique, en %
- Suisse romande
- Reste de la Suisse
18
82
10
90
10
90
* distribution sous la forme de réduction de la valeur nominale de l’action pour PSP et SPS
Les fondations de placements immobiliers
UBS
“Immeuble
Suisses”
Crédit Suisse
“Real Estate
Switzerland”
Swisscanto
“Immeubles
Suisses”
FIDIP
Lithos
Au 30 septembre
2006
Au 30 septembre
2006
Au 30 septembre
2006
Au 30 septembre
2006
Au 30 septembre
2006
1015.29
4.18
1048.29
4.59
134.78
5.00
123946
5.09
113000
5.00
482
5.58
2686
19
2172
3.35
130
34
77
24
1
0.40
1
0.40
0.40
0.40
4.00
0.40
-
-
0.75
0.25
0.75
Diversification sectorielle, en %
- Industriels/entrepôts
- Bureaux
- Résidentiel
- Commerces
- Mixtes
- Parking
- Autres (PPE, terrains)
69
30
1
-
3
13
57
17
5
5
12
45
3
40
-
100
-
1
93
6
-
Diversification géographique, en %
- Suisse romande
- Reste de la Suisse
13
87
27
73
40
60
67
33
100
-
Valeur d’inventaire (CHF)
Rendement direct, en %
(dernière distribution/valeur en capital)
Fortune nette (en millions de CHF)
Ratio d’endettement, en %
Prime d’émission, en %
Commission de gestion, en %
Prime de rachat, en %
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LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
3
PERSPECTIVES DE L’IMMOBILIER INDIRECT:
LES REIT’S (REAL ESTATE INVESTMENT
TRUSTS) ET LE MARCHÉ INTERNATIONAL
3.1 ÉVOLUTION DES REIT’S DANS LE MONDE
Les REIT’s sont apparus dès les années ’60 aux Etats-Unis et
sont présents aujourd’hui dans les pays anglo-saxons mais
également en France, en Belgique et au Japon. Ce sont des
sociétés anonymes cotées en bourse et qui ont pour unique
activité l’achat et la gestion de biens immobiliers. Leur principale caractéristique, qui les distingue encore de nos moyens de
placements en Suisse, est leur avantage fiscal. En effet, pour
autant qu’elles redistribuent 90% de leurs bénéfices, elles sont
exemptées de l’impôt sur les sociétés. Elles sont également fortement régulées et ont un régime fiscal qui leur est propre aux
Etats-Unis. Dans les pays européens, des pourparlers sont
actuellement en cours, notamment en Allemagne, pour fixer le
cadre légal et les exigences à atteindre pour ces nouveaux vecteurs de placements.
REIT’s de type américain
Caractéristiques
Structure juridique
• Société, association
Actionnariat
• Minimum 100 actionnaires
• Plus de 50% des actions ne doivent
pas appartenir à moins de 6 personnes
• Actions transférables
Distribution
• Sous la forme de dividende,
à hauteur de 90% minimum
Endettement
• Pas le limite légale définie
Imposition
• Exonération de l’impôt sur les
sociétés
Revenu
• Minimum 75% du bénéfice est
composé de revenu locatif et/ou
hypothécaire
Structure du portefeuille
• Minimum 75% de l’actif investi
dans l’immobilier
• Maximum 20% de l’actif investi
dans des activités secondaires
Les REIT’s sont réglementés spécifiquement dans chaque
pays. Les différences entre pays se révèlent assez importantes.
Ainsi, à Hong Kong, où l’on en dénombre actuellement trois
cotés en bourse, les REIT’s peuvent s’endetter jusqu’à concurrence de 45 % de leur fortune brute alors qu’aux Etats-Unis, il
n’y a pas de limite légale. A Singapour, ces sociétés peuvent
recourir à l’endettement jusqu’à 65% si elles bénéficient d’une
notation par une agence officielle. Certains gouvernements
comme la Malaisie cherchent de surcroît à supprimer l’impôt
sur les dividendes des investisseurs étrangers afin d’attirer de
nouveaux capitaux.
56
3.2 LES REIT’S CHINOIS
La forte croissance économique qui touche actuellement la
Chine affecte également le prix des biens immobiliers. Ce dynamisme a permis aux REIT’s de se développer de manière fulgurante et de tirer profit de la croissance asiatique. Depuis la
fin 2005, date d’entrée en bourse des trois principaux REIT’s,
nombreuses sont les compagnies immobilières souhaitant se
convertir en REIT’s.
La demande est en effet très soutenue à Hong-Kong, en raison de la reprise économique qui fait augmenter les prix des
surfaces commerciales. En Chine, et de manière générale, le
phénomène de l’urbanisation dans les principales villes conduit
de plus en plus de gens à l’éxode rural, ce qui conduit à un
gonflement de la demande urbaine et par conséquent à une
hausse des prix. L’élargissement de la classe moyenne joue un
rôle sur la qualité des biens recherchés. A moyen terme, l’attrait de la zone chinoise sera encore renforcé avec la tenue des
Jeux Olympiques à Pékin en 2008 et l’organisation de
l’Exposition Universelle, également à Pékin en 2010.
De nombreux investisseurs étrangers se sont tournés vers l’immobilier chinois et son marché très prometteur. Les REIT’s sont
un des vecteurs de placements dans l’immobilier indirect les plus
en vogue à l’heure actuelle en Chine.
Il est actuellement intéressant d’investir dans les REIT’s car leur
caractère innovant est encore évalué de façon relativement
modeste en Asie. Ainsi, «The Link», le premier REIT introduit à la
bourse de Hong Kong en novembre 2005 clôturait le premier
jour avec une hausse de près de 15%. Au 30 septembre 2006,
l’agio se montait à près de 58% sur le premier prix de souscription et de 41% sur la valeur d’inventaire à la même date. Son rendement direct annualisé au 30 septembre 2006 est de 6.4%. Ce
REIT tire pleinement profit de la croissance économique du pays,
en investissant uniquement dans des centres commerciaux et
des parkings.
3.2 LES REIT’S EN SUISSE
La principale différence actuelle entre les fonds de placements
suisses et les REIT’s est d’ordre fiscal car les fonds immobiliers
suisses distribuent déjà 85-90% de leurs revenus aux porteurs
de parts. Les REIT’s n’imposent que les porteurs de parts et non
pas les sociétés, alors que les fonds de placements suisses qui
investissent indirectement dans l’immobilier au travers de sociétés immobilières imposent à la fois les investisseurs et les sociétés. L’Association Suisse de Fonds de placements (SFA) a dans
la procédure de consultation de la LPCC ( Loi fédérale sur les
placements collectifs de capitaux), fait pression pour l’abolition
de l’imposition au niveau des sociétés. Si la loi sur les fonds de
placements venait à être modifiée de telle sorte que les bénéfices
sur les fonds immobiliers détenant des sociétés immobilières ne
soient plus imposés, nos fonds de placements s’apparenteraient
alors aux REIT’s des pays anglo-saxons et il n’y aurait alors pas
d’intérêt à les implanter en Suisse.
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4
ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ
DANS LE DOMAINE IMMOBILIER
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ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE IMMMOBILIER
Emigration genevoise et taux de vacance à Genève
1
29 000
LA PÉNURIE DE LOGEMENTS À GENÈVE
FAIT-ELLE FUIR LES HABITANTS ?
1.8%
1.6%
27 000
1.4%
25 000
1.2%
personnes
58
23 000
1.0%
21 000
0.8%
0.6%
19 000
0.4%
17 000
Le graphique ci-contre illustre l’exode genevois en parallèle
avec l’évolution du taux de vacance à Genève. Ces deux
courbes évoluent de manière inverse avec une corrélation
négative très forte. Ce phénomène induit la question suivante :
La pénurie de logements à Genève fait-elle fuir les habitants ?
0.2%
15 000
0.0%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Taux de vacance à Genève
Emigration genevoise totale
Source: OCSTAT
Solde migratoire à Genève
En effet, lorsque le taux de vacance genevois atteignait 1.5%
durant la période 1994-1998, l’émigration était au plus bas,
alors que ces dernières années, avec un taux de vacance qui
frôle 0%, l’émigration est repartie à la hausse. Est-ce la conséquence du manque de logements, de la hausse des prix, de
la conjoncture suisse ou est-ce dû à une perte de vitesse de
l’attractivité genevoise ? Pour répondre à cette question l’analyse des flux migratoires est nécessaire.
8‘000
6‘000
personnes
4‘000
2‘000
0
–2’000
–4’000
1996
1997
1998
Etrangers
1999
Suisses
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Pour appréhender les flux migratoires à l’échelle cantonale, il
est essentiel de distinguer plusieurs types de migrants. Ainsi,
il est intéressant de constater qu’un nombre important
d’Helvètes quitte chaque année les rives du Léman (8’043
personnes en 2005) pour s’installer dans d’autres cantons
suisses ou à l’étranger. En 2005 et depuis plusieurs années,
le nombre d’immigrants suisses est inférieur aux émigrants,
d’où un solde migratoire des Suisses négatif.
Solde migratoire à Genève Suisse + Etrangers
Source: OCSTAT
En revanche, Genève reste très attrayante pour les étrangers.
Ils étaient plus de 17’400 à s’installer à Genève en 2005 et
13’600 à s’exiler, d’où un solde positif de 3’864 personnes.
Où partent les émigrés genevois en 2005?
Mais où vont ces 21’600 personnes, toutes nationalités
confondues, qui quittent la cité de Calvin ?
6‘000
Emigrés suisses
Emigrés étrangers
5‘000
Le graphique ci-contre renseigne sur les destinations des émigrants. Au niveau immobilier, il est plus pertinent de ne retenir
que les mouvements des résidents du canton de Genève vers
les territoires voisins à savoir le canton de Vaud (Suisse-voisine), l’Ain et la Haute-Savoie (France-voisine), afin d’analyser
si la pénurie de logements en est une cause essentielle.
4‘000
3‘000
2‘000
1‘000
0
Ain
Reste
Reste du
de la France canton de Vaud
District
de Nyon
Haute Savoie
Autres
Destination
cantons suisses inconnue
Autre pays
du monde
Nombre de personnes ayant quitté Genève en 2005
Source: OCSTAT
Suisses
Etrangers
Total
Emigration totale
8’043
13’608
21’651
Emigration vers la périphérie
3’508
1’555
5’063
44%
11%
23%
Part en pourcent
Vaud
Lausanne
SUISSE
Source: OCSTAT
FRANCE
Bourg-en-Bresse
Genève
Ain
Haute-Savoie
Annecy
L’émigration vers la périphérie ne représente que 23% de
l’émigration totale, soit 5’063 personnes sur les 21’600 personnes qui ont quitté le territoire genevois en 2005. Ce qui
porte à croire que la motivation des 67% de personnes partant vers des destinations plus lointaines n’est pas uniquement
liée à la conjoncture immobilière. Ces personnes ne comptent
sans doute pas conserver leur place de travail à Genève et leur
déménagement survient sans doute pour des raisons profes-
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sionnelles ou familiales et non dans un but d’économie ou
d’impossibilité à trouver un logement.
En toute logique, si l’on ne retient que les chiffres de l’émigration vers les territoires voisins et le taux de vacance à Genève,
la corrélation négative devient quasi parfaite.
Si l’on analyse la nationalité et la destination des émigrés
genevois qui déménagent en périphérie, plusieurs faits importants apparaissent.
Tout d’abord, on remarque que la part des personnes de
nationalité suisse est nettement supérieure à la part des étrangers (44% de Suisses contre 11% d’étrangers en 2005).
Emigration genevoise vers la périphérie et taux de vacance à Genève
5‘500
1.8%
1.6%
5‘000
1.4%
4‘500
personnes
Il est étonnant de relever le nombre de Suisses partant vers la
France voisine qui est en constante et nette augmentation. En
2005, il y a davantage de Suisses qui préfèrent émigrer en
France voisine plutôt que dans le canton de Vaud, alors que
c’est l’inverse pour les étrangers ! On explique ce phénomène
par les autorisations de séjour. En effet, les étrangers qui quittent la Suisse perdent leur permis de séjour au détriment d’un
permis frontalier, il leur sera ensuite compliqué de récupérer ce
permis de séjour s’ils décident de revenir habiter en Suisse.
1.2%
1.0%
4‘000
0.8%
3‘500
0.6%
0.4%
3‘000
0.2%
0.0%
2‘500
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Ainsi, contrairement à ce que l’on peut encore croire, le Suisse
émigrant préfère aujourd’hui la France voisine au canton de
Vaud. Les prix attrayants des biens immobiliers dans l’Ain et
la Haute-Savoie ont pris le dessus sur les réticences à partir
habiter en France !
Taux de vacance à Genève
Emigration vers la périphérie genevoise
Source: OCSTAT
Emigration en périphérie selon la nationalité et la destination
Par ailleurs, on peut estimer que ces départs sont encore plus
élevés que ne le montre la statistique. En effet, certaines personnes habitant en France voisine et ayant gardé un pied-àterre à Genève comme lieu de domicile ne sont pas recensées. Elles sont sûrement nombreuses à voir le nombre de
voitures immatriculées à Genève qui passent la frontière tous
les jours.
D’après cette analyse, nous tirons les conclusions suivantes.
Certes, l’exode genevois est important (21’651 personnes),
mais seul 23% de ces départs semble être la conséquence
de la pénurie de logements. Dans la majorité des cas, il s’agit
de ressortissants suisses sans doute en quête d’une villa en
campagne, objets qui se font de plus en plus rares et de plus
en plus chers à Genève. La France voisine a donc la cote.
Les prix, malgré une forte hausse, sont restés très attrayants
pour les Genevois. Cet afflux de Suisses crée tout de même
un début de pénurie, mais nul doute que le marché du logement français réagit plus rapidement qu’en Suisse en raison
de démarches administratives plus simples. Le risque est de
voir la France voisine devenir une banlieue huppée de
Genève. Ce phénomène est observé de près par les autorités françaises qui ont créé un établissement public foncier
dont le rôle est la création de logements sociaux. Eviter le
mitage des terres est le but premier des élus locaux en
matière d’aménagement du territoire en Haute-Savoie et
dans l’Ain.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Etrangers qui partent en Suisse voisine
Etrangers qui partent en France voisine
Suisses qui partent en Suisse voisine
Suisses qui partent en France voisine
Source: OCSTAT, Acanthe
Répartition de l’émigration des ressortissants suisses
vers la périphérie genevoise
100
90
Vers la France voisine
Vers la Suisse voisine
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Source: OCSTAT, Acanthe
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Le canton de Vaud, quant à lui, reste tout de même très
attractif grâce à une fiscalité plus basse. Cependant, les prix
ont fortement grimpé ces dernières années surtout dans le
district de Nyon. ■
2
QUEL EST L’IMPACT DE L’IMMIGRATION
SUR LES LOGEMENTS À GENÈVE ?
Il faut nuancer l’impact de l’arrivée d’immigrants sur le parc
locatif genevois. En effet, toutes ces personnes ne cherchent
pas un logement. Une première catégorie vient dans le cadre
du regroupement familial (24.5% soit 4’266 personnes). Ils
rejoignent donc leur famille qui, dans de nombreux cas, possède déjà un logement pour les accueillir.
Pour les autres 75.5% qui arrivent avec différentes perspectives (activité lucrative, internationaux, formation ou autres),
la majeure partie se voit accorder un permis de courte durée.
Ces immigrants sont, dès lors, pour une grande partie, logés
dans des résidences pour étudiants ou dans des appartements loués par des sociétés établies à Genève. Seule une
partie d’entre eux cherche un logement de longue durée.
Il est important de relever que parmi les immigrés étrangers,
la part de ceux qui obtiennent un permis de courte durée est
en continuelle augmentation depuis 1996, alors que le
nombre de permis C (longue durée) accordés chaque année
est faible et constant, voire même en légère diminution.
Immigrés étrangers selon le type d’autorisation de séjour
10’000
personnes
8‘000
6‘000
4‘000
2‘000
0
1996
1997
1998
Courte durée
Source: OCP, OCSTAT
1999
Permis B
2000
2001
Permis C
2002
2003
Internationaux
2004
2005
Requérants
On peut donc en déduire que l’augmentation de la population genevoise repose principalement sur des personnes qui
s’installent temporairement à Genève. Ce phénomène s’explique en partie par l’entrée en vigueur, en 2002, des
accords sur la libre circulation des personnes (ALPCP). A ce
jour, il n’est pas aisé de tirer des conclusions claires sur leurs
effets, car le recul temporel n’est pas encore assez grand.
Cependant, il est évident que cette ouverture a augmenté le
nombre de résidents de courte durée en Suisse. Depuis le
1er juin 2002, un contingent de 115’500 autorisations de
séjour de courte durée (pour les contrats de travail de quatre
mois à un an) a été attribué chaque année pour l’ensemble
de la Suisse. De plus, les immigrés venus de l’Europe des 15
ne sont plus soumis à autorisation s’ils travaillent moins de
90 jours en Suisse. Ils doivent simplement déclarer leur arrivée et ne sont donc plus recensés parmi les immigrants. Dès
juin 2007, ces contingents seront levés. Il suffira à un
Européen d’obtenir un contrat de travail pour qu’un titre de
séjour lui soit automatiquement délivré. ■
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3
MÉTROPOLE LÉMANIQUE : UN DÉSÉQUILIBRE
FRANCO-VALDO-GENEVOIS
On ne s’est pas encore entendu sur la dimension de cette
nouvelle métropole. Comprend-elle la totalité du lac Léman,
s’étend-elle jusqu’à Lyon ? Chacun y va de son point de vue.
Sa population peut donc être estimée du simple au double
suivant la dimension choisie. Tout le monde s’entend sur un
point important : un effort de coordination entre cantons et
pays voisins est nécessaire afin de faire perdurer la croissance légendaire de cette zone. L’élaboration d’un projet
cohérent, tant du point de vue des transports que de l’habitat, est indispensable pour que la région se développe de
manière harmonieuse.
Au cours des 20 dernières années, la zone d’influence de
Genève a gagné plus de 60 communes tant côté suisse que
français. Sa population était estimée à 510’000 habitants en
1980. A périmètre constant, en 2000, cette population est estimée à 630’000 habitants (+23%). Avec le nouveau périmètre
défini en 2000, la population s’élève à 680’000 habitants.
Une enquête menée par l’Office cantonal de la mobilité du
canton de Genève en partenariat avec le S.M.E.T.D.
(Syndicat Mixte d’Etudes des Transports et des
Déplacements dans le bassin franco-valdo-genevois, regroupant les conseils généraux de l’Ain et de la Haute-Savoie,
ainsi que les communautés de communes du bassin francovaldo-genevois) révèle que 246’000 personnes entrent dans
le canton chaque jour. La plus grande partie provient du canton de Vaud, qui n’a que 4.6 kilomètres de frontière avec
Genève contre plus de 100 km pour la France.
Ce trafic de personnes entrant dans le canton de Genève par
la France ou la frontière vaudoise est passé de 230’000 personnes en 2002 à 246’000 personnes en 2005, ce qui représente une augmentation de 7%. Ces individus ne sont pourtant pas tous répertoriés comme frontaliers. Une grande
partie des véhicules ont des plaques genevoises mais leurs
conducteurs résident en France ou dans le canton de Vaud.
Ces mouvements nous renseignent donc au mieux sur l’évolution de la population qui réside effectivement à la périphérie genevoise. Si l’on compare cette évolution de +7% avec
l’évolution de la population du canton de Genève qui est
passé de 427’705 habitants en 2002 à 440’982 habitants en
2005 (ce qui représente une augmentation de 3%) on peut
donc affirmer que la population résidente hors du canton
augmente deux fois plus vite que la population genevoise.
Ainsi, la population du centre, par rapport à l’agglomération
dans son ensemble représentait 67% en 1960 et 57% en
1999. L’importance, en terme de population, du centre-ville
diminue année après année, car la périphérie croît plus vite.
Ce phénomène s’explique par la saturation du centre urbain.
Selon les projections démographiques, cette part devrait
continuer à baisser dans les prochaines décennies. Par
ailleurs, si les migrations à venir s’avèrent fortes, le poids de
Genève diminuera davantage au profit des zones périphériques qui bénéficieront de la croissance de la population par
rapport aux pôles urbains et ceci en dépit des frontières.
Madame Monique Robert,
spécialiste des données transfrontalières auprès de
l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT)
La zone d’influence de Genève augmente d’année en
année. Aujourd’hui, elle s’établit dans un périmètre de 70
kilomètres à la ronde. Ainsi, les nouveaux frontaliers habitent plus loin qu’Annecy ou Cluses. Avec le développement de l’autoroute A41, prévu pour 2008, qui situera
Annecy à 20 minutes de Genève, ce périmètre s’élargira
encore. Un frein à ce développement pourrait être la
hausse du prix du pétrole. Cependant, les nouveaux
moyens de transport, comme la liaison CEVA, offriront des
alternatives performantes.
Extraits de l’entretien du 31 août 2006
Flux de personnes traversant les frontières genevoises chaque jour
Total: 246 000 personnes
90 000
2002
80 000
2005
70 000
60 000
personnes
61
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50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
Vaud
Ain
St-Julien
Annemasse
Source: SMETD-OCM
Nombre de personnes qui franchissent la frontière genevoise
Vaud 33%
82’000 pers/jours
Pays de Gex 21%
52’000 pers/jours
Chablais 7%
18’000 pers/jours
Annemasse 18%
43’000 pers/jours
Saint-Julien 21%
51’000 pers/jours
Source: OCSTAT, Acanthe
Chablais
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Cette étude nous apporte une information importante sur la
mobilité. Les Vaudois utilisent les transports collectifs dans une
nettement plus grande mesure que les frontaliers. Ce phénomène est essentiellement dû à la différence entre les offres de
transports collectifs côté suisse et côté français. La fréquence
de passage des trains reliant Lausanne à Genève est élevée,
jusqu’à 7 trains par heure aux heures de pointe. La ligne de
train Genève-Annemasse (peu connue) ne prend que 9
minutes par trajet, mais ne bénéficie que d’une fréquence de
passage d’un train par heure. Pour les autres communes françaises, à part des bus ou cars, il n’y a que très peu de transports en commun. Voilà donc l’intérêt de développer au plus
vite la liaison CEVA (Cornavin-Eaux-Vives-Annemasse) afin de
désengorger Genève des nombreuses voitures qui y affluent
chaque jour. Le but de ces recherches est de développer une
planification globale des transports de l’agglomération francovaldo-genevoise.
Flux de personnes traversant la frontière genevoise en transport
collectif chaque jour. Total: 30 000 personnes
25’000
2002
2005
personnes
20’000
15’000
10’000
5‘000
0
Vaud
Ain
St-Julien
Annemasse
Chablais
Source: SMETD-OCM
En ce qui concerne le statut d’occupation, une différence de
taille réside entre la France et la Suisse, il s’agit des habitudes
en matière d’habitat. Le Suisse est locataire et le Français plutôt propriétaire. L’équilibre entre habitat groupé (immeuble) et
habitat individuel (villa) est par ailleurs aussi très différent entre
le canton de Genève et la zone périphérique. Finalement, le
niveau de construction est beaucoup plus élevé en France
qu’en Suisse, car le cadre législatif, entre autres, est plus
souple.
Autorisations de construire délivrées dans les différentes régions
de l’espace lémanique (cumul des 4 derniers trimestres)
12’000
Ain
Haute-Savoie
Genève
Quand on sait que, chaque jour, 250’000 personnes entrent
dans le canton tant depuis la France que depuis le canton de
Vaud, on remarque que la population du centre-ville double
quasiment la journée par rapport à la nuit ! On observe une
pénurie de main d’œuvre côté français qui inquiète les autorités et pose problème aux employeurs. Il existe un déséquilibre
entre emplois et résidents dans la zone frontalière. Le canton
de Genève compte plus d’emplois que de ménages et la zone
frontalière l’inverse.
Vaud
10’000
8‘000
6‘000
4‘000
2‘000
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Un déséquilibre franco-suisse entre habitat et lieu de travail est
en train de s’installer. Il est important que le développement de
toutes ces régions se fasse de manière coordonnée, mais les
frontières politiques posent ici un problème majeur.
Source: Conseil de Léman
Xavier Comtesse, directeur d’Avenir Suisse, met en exergue
la nécessité de penser de façon régionale et transfrontalière
et d’abolir les querelles de clocher qui entravent le développement de notre Métropole lémanique forte de 2 millions
d’habitants. ■
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