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Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:31 Page 1 Observatoire 2007 Vers une Métropole lémanique analyses et perspectives immobilières www.acanthe.ch Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:31 Page 2 Editeur Acanthe sa Av. Eugène-Pittard 14-16 Case postale 30 1211 Genève 17 Direction du projet Etienne Nagy Rédaction Anthony Brichart Caroline Dunst Alexia Gillard Mina Greiler Pascale Thaler-Fortis Remerciements Monsieur Martin Hoesli Monsieur Jacques Bugna Monsieur Daniel Moser Monsieur Xavier Comtesse Monsieur Roland Rietschin Madame Monique Robert Madame Sophie Mouchet Relecture Michaela Emch Graphisme La Fonderie Clos de la Fonderie 7 1227 Carouge/Genève Impression Atar Roto Presse SA Rue des Sablières 13 1214 Vernier/Genève Commandes Tél. +41 (0)22 839 37 77 E-mail: [email protected] Directement sur notre site internet: www.acanthe.ch Copyright Acanthe sa, mars 2007 Des extraits de la publication peuvent être cités, avec mention de la source. Les informations et opinions, figurant dans cette étude, émanent de sources dignes de foi. Cependant, nous déclinons toute responsabilité dans le cas où ces informations se révéleraient fausses ou incomplètes. Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:31 Page 3 Observatoire 2007 Vers une Métropole lémanique analyses et perspectives immobilières www.acanthe.ch Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:31 Page 4 TABLE DES MATIÈRES P R É FA C E 1 LE RENDEMENT ET LE RISQUE IMMOBILIER 1. TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER 1.1 Hausse des prix au niveau mondial 1.2 Les cycles immobiliers du bassin lémanique depuis 1977 1.3 Taux de capitalisation: une approche théorique 1.4 Taux ex ante: construction a priori du taux de capitalisation 1.5 Taux ex post et indicateur Acanthe des taux de capitalisation bruts observés à Genève 1.6 La volatilité: problématique de la mesure du risque immobilier 1.7 Les prix grimpent, c’est un fait... les investissements immobiliers sont-ils pour autant plus risqués? 2. 6 10 RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS 17 2.1 Les loyers suisses 2.2 Les loyers romands 2.3 Croissance des loyers genevois 3. RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT 3.1 Le cycle genevois 3.2 Évolution démographique une inconnue: le solde migratoire 3.3 Construction et besoin en logements des romands 3.4 Taux de vacance et taux de rotation des locataires 23 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 31 LA RÉSULTANTE : LES PRIX DU RÉSIDENTIEL Prix de vente en Suisse Forte hausse des prix de vente en Suisse romande Évolution des prix du résidentiel en 2006 Ouverture du marché du logement aux investisseurs étrangers 4.5 Prix réels et prix nominaux des logements 4.6 Dépenses dans la construction toujours en hausse 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 6. IMMOBILIER COMMERCIAL 36 La conjoncture en Suisse romande L’immobilier commercial à Genève Taux de rendement brut à Genève Loyers des surfaces de bureaux à Genève Conjoncture et surfaces vacantes dans le canton de Vaud Loyers des surfaces de bureaux à Lausanne Conjoncture et surfaces vacantes dans le canton de Neuchâtel Loyers des surfaces de bureaux à Neuchâtel Prix réels et prix nominaux de l’immobilier commercial CONCLUSION 44 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:31 Page 5 TABLE DES MATIÈRES 1. GENÈVE: LES GRANDS PROJETS DE CONSTRUCTION 46 2. LAUSANNE: UN DÉVELOPPEMENT SUBURBAIN 48 3. NEUCHÂTEL: ESSOR DE SON LITTORAL 49 1. L’UNIVERS RENDEMENT-RISQUE DES PLACEMENTS INDIRECTS 52 1.1 Mesure de la performance et du risque de placement 1.2 Facteurs de risque de l’immobilier indirect en Suisse 2. 2.1 2.2 2.3 Les fonds de placements immobiliers Les sociétés immobilières (SAII) Les fondations de placements immobiliers 3. PERSPECTIVES DE L’IMMOBILIER INDIRECT - ANALYSE DE PORTEFEUILLES 53 2 LES PÔLES DE DÉVELOPPEMENT ROMANDS 3 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER LES REIT’S (REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS) ET LE MARCHÉ INTERNATIONAL 56 3.1 Évolution des REIT’s dans le monde 3.2 Les REIT’s chinois 3.3 Les REIT’s en Suisse 1. LA PÉNURIE DE LOGEMENTS À GENÈVE FAIT-ELLE FUIR LES HABITANTS? 2. QUEL EST L’IMPACT DE L’IMMIGRATION SUR LES LOGEMENTS À GENÈVE? 3. 58 60 MÉTROPOLE LÉMANIQUE: UN DÉSÉQUILIBRE FRANCO-VALDO-GENEVOIS 61 4 ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE IMMOBILIER Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 6 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 7 P R É FA C E Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 8 P R É FA C E 6 Neuchâte el Yverdon Lausann Lausanne Morges orges Vev eve evey M Mo Montreux Nyo yon EvianThonon- les-B s-Bains les-Bains Belleg egarde Annema masse Genève Annecy Métropole genevoise, Métropole lémanique, région métropolitaine lémanique, agglomération francovaldo-genevoise, espace transfrontalier, les dénominations sont nombreuses pour expliquer le phénomène que nombre d’urbanistes, politiques ou économistes voient se profiler : le regroupement de plusieurs agglomérations pour n’en former qu’une, affranchie de toute frontière politique et géographique. Dans un esprit de continuité et suite à notre première publication : «L’immobilier romand sous toutes ses formes», Acanthe s’est justement concentrée sur cet espace géographique s’étendant d’Annecy à Neuchâtel en passant par Genève et Lausanne. Cette région offre un potentiel extraordinaire de développement. Le gouvernement français ne s’y est pas trompé en hissant cette métropole au rang d’une des quinze plus importantes villes de l’hexagone. Territoire convoité, elle représente un bassin de population de près de 2 millions de personnes où les nationalités s’accordent, se mélangent et devraient de plus en plus tendre à se confondre pour s’inscrire dans un nouvel ensemble métropolitain. Pour relever le potentiel et l’attrait de notre région, Acanthe s’est attelée à approfondir l’analyse des variables du marché de l’immobilier telles que flux démographiques, constructions, taux de vacance, taux de rotation, emplois et loyers afin de cerner leur impact sur l’appréciation des immeubles et l’évolution du taux de capitalisation. Avec une variation du PIB de près de 3%, l’économie suisse n’avait plus présenté un tel niveau de croissance depuis longtemps. Celui-ci devrait se révéler durable en 2007 selon les instituts d’analyse de la conjoncture, malgré un ralentissement économique mondial passager. L’économie suisse est florissante. Mieux que ça, le World Economic Forum a attribué, en 2006, à la Confédération helvétique, la palme de la compétitivité mondiale. L’excellence de Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 9 7 ce résultat est le reflet du dynamisme économique de la Suisse notamment au niveau de sa capacité à innover, de la solidité de son cadre légal et de la qualité de ses infrastructures. Dans un tel climat économique, le secteur immobilier ne pouvait que performer, bénéficiant de la force d’attraction du pays dans sa globalité. L’accroissement de la demande étrangère a contribué à accentuer la pression sur les prix immobiliers de la Métropole lémanique, notamment à Genève. On se souvient que la conjoncture morose des années ’90 avait engendré une perte de valeur substantielle de près 30% au niveau des valeurs immobilières. Depuis, le secteur immobilier s’est raffermi et a retrouvé sa vigueur. Cette tonicité conforte les investisseurs revenus en masse sur ce marché, mais elle ravive la crainte de voir se profiler la fin d’un cycle avec un risque de correction des prix. Les économies anglosaxonnes et plus particulièrement les Etats-Unis ont déjà entamé une phase d’atterrissage après l’envolée des prix du marché de l’immobilier. Qu’en est-il sous nos latitudes ? Le marché immobilier suisse présente-t-il le même risque de ralentissement ? Certainement pas ! Et ne se contentant pas d’une appréciation intuitive, Acanthe s’est efforcée d’analyser toutes les composantes du risque pour présenter l’évolution et les tendances de l’immobilier dans la Métropole lémanique. Pour assurer sa croissance, ce nouvel espace économique doit se doter des infrastructures clés nécessaires à son développement. Ainsi, cette brochure, au-delà de l’analyse purement économique et immobilière, vous présentera aussi les principaux pôles de développement de la région. Ils constitueront assurément notre environnement immobilier de demain. ■ P R É FA C E Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 10 8 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 11 1 LE RENDEMENT ET LE RISQUE IMMOBILIER Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 12 TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER 10 1 TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER 1.1 HAUSSE DES PRIX AU NIVEAU MONDIAL Evolution des prix réels de l’immobilier dans quelques villes du monde 300 Paris New York Sydney Zurich Madrid Londres Washington DC Tokyo Genève 250 200 150 100 50 1995 1996 1997 1998 Source: Credit Suisse Economic Research 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Depuis 1995, les prix de l’immobilier résidentiel ont nettement augmenté dans la plupart des pays occidentaux. On attribue cette hausse à différents facteurs tels la baisse des taux obligataires et l’assouplissement des conditions de financement (réduction des marges d’emprunt, allongement de la durée des crédits). Si les prix ont également fortement augmenté en Suisse, il est clair que cette hausse reste très modérée en comparaison internationale. Certains facteurs ont modifié l’équilibre entre l’offre et la demande depuis 1995 avec les conséquences qui s’ensuivent sur le niveau à long terme des prix de l’immobilier. Dans la plupart des pays occidentaux, les besoins en immobilier résidentiel ont fortement augmenté pour diverses raisons. En voici quelques unes : La première et principale raison est l’augmentation du nombre de foyers d’habitation notamment liée aux évolutions démographiques et sociologiques que nous détaillerons au chapitre 4. Cette hausse des besoins se conjugue avec une concentration croissante de la population autour de grands centres urbains. La deuxième raison est le niveau élevé des loyers couplé à des offres de crédit avantageuses qui incitent toujours plus de personnes à accéder à la propriété. La troisième raison réside dans le retour des investisseurs vers la pierre après le krach boursier de 2001-2002, en particulier par les investisseurs institutionnels. Face à ces facteurs structurels qui soutiennent la demande, l’offre immobilière à court terme, connue pour sa rigidité, s’ajuste progressivement pour trouver un nouvel équilibre à long terme. L’élément déterminant, laissant penser que l’immobilier n’est pas surévalué, est que la récente hausse des prix touche particulièrement l’immobilier résidentiel et répond essentiellement à une augmentation de la demande de logements. L’immobilier commercial affiche également une tendance haussière, toutefois beaucoup moins prononcée. De plus, contrairement à la fin des années ’80, le marché n’est plus guidé par des spéculateurs, mais par des «investisseurs classiques» qui visent la pérennité de leur placement. L’augmentation des prix de l’immobilier reflète donc essentiellement un déséquilibre de nature structurelle entre une demande soutenue et une offre qui peine à s’ajuster. Par ailleurs, l’évolution des prix réels (inflation déduite) laisse apparaître que la récente hausse des prix est certes importante, mais sans commune mesure avec la «bulle» immobilière que nous avons constatée à la fin des années ’80. Il faut néanmoins préciser que le marché romand, par ses spécificités locales, fonctionne comme un micro-marché qui évolue différemment du reste de la Suisse et enregistre une hausse des prix beau- Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 13 11 TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER coup plus importante. La crainte d’une nouvelle «bulle» immobilière nous incite à démonter les rouages de ce cycle haussier et à tenter d’analyser cette hausse des prix sous les angles du rendement et du risque immobilier. Risque et rendement sont indissociables et corrélés à une multitude de variables. Celles-ci sous-tendent, d’une part la conjoncture économique d’une région donnée et «l’univers» plus général des investissements d’autre part, déterminant ainsi des affinités plus ou moins fortes des investisseurs pour le vecteur immobilier. 1.2 LES CYCLES IMMOBILIERS DU BASSIN LÉMANIQUE DEPUIS 1977 «un bien vaut ce qu’il rapporte» Selon cet adage, prix et loyers devraient être parfaitement corrélés et afficher une évolution tout à fait synchrone. Ainsi, en mettant en parallèle ces deux variables, toute décélération apparaît comme un signal nous invitant soit à analyser les prémices d’une éventuelle surchauffe, soit une éventuelle dépression du marché immobilier. Croissance annuelle nominale des prix et des loyers dans le bassin lémanique 25% Croissance annuelle moyenne (période 1977-2006): – loyers: +3.33% – prix: +4.06% 20% 15% 10% 5% A la lueur de ce graphique, on distingue trois phases distinctes structurant l’évolution du marché immobilier lémanique depuis 1977. Ces trois phases sont caractérisées par une «décorrélation» des prix et des loyers qui témoigne d’un certain déséquilibre du marché. La première phase (de 1978 à 1990) marque une période de croissance des prix plus importante que celle des loyers qui correspond au gonflement des prix et la baisse des rendements jusqu’à l’éclatement de la «bulle» immobilière. La deuxième phase (1990-2000) correspond à cet «éclatement» et à la correction des prix qui en a résulté. La troisième phase, (2000-présent) se caractérise par une baisse des rendements avec des prix qui augmentent dans une plus grande proportion que les loyers. Si le marché peut être qualifié de tendu, ce décalage entre croissance des prix et croissance des loyers reste néanmoins sans commune mesure avec celui que nous avons connu dans la première phase. 1.3 TAUX DE CAPITALISATION : UNE APPROCHE THÉORIQUE Chaque immeuble est un investissement particulier : les marchés immobiliers enregistrent des amplitudes très importantes et comparables à celles observées sur les marchés des actions et des obligations. 0% -5% -10% 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 -15% Croissance des prix de l'immobilier Croissance des loyers Renchérissement Source: OCSTAT, Wüest & Partner Baromètre Acanthe du risque immobilier pour le bassin lémanique (en termes réels) 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 L’évolution du renchérissement nous rappelle que l’explosion des prix au cours de la décennie ’80 s’est inscrite dans une dynamique générale de surchauffe des prix, loyers compris, jusqu’à l’éclatement de la «bulle» au début des années ’90. Sur la base de ces trois variables (prix, loyers et renchérissement), en déduisant la croissance réelle des loyers de la croissance réelle des prix, nous avons construit un baromètre du risque de l’immobilier pour le bassin lémanique. Source: Acanthe Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 14 TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER 12 La théorie financière définit le risque d’une action, appelé volatilité, comme l’amplitude des variations passées d’un titre. Cette mesure de la volatilité ne peut que difficilement se transposer à l’immobilier pour diverses raisons. Les plus importantes sont l’absence d’un marché centralisé, l’hétérogénéité des biens, le manque de transparence et surtout l’insuffisance du nombre de transactions ne permettant pas de construire un historique des données pertinent pour un immeuble donné ou un groupe d’immeubles. Le taux de rendement ou rendement direct exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et son prix de vente (hors frais et droits de mutation) ou sa valeur vénale. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble. Loyers - Charges Taux de rendement net = Prix de vente Taux de rendement et taux de capitalisation sont deux termes qui expriment la même chose sous un point de vue différent. Le taux de rendement est un ratio calculé suite à une transaction immobilière. Il est dit a posteriori ou ex post et met en regard le prix de vente et les loyers. Le taux de capitalisation est le rendement attendu, il est construit, a priori ou ex ante et est utilisé dans le cadre d’une expertise immobilière pour fixer un prix lorsque les loyers sont connus. Dans le domaine immobilier, ce sont tant le taux de rendement que le taux de capitalisation qui sont retenus pour mesurer ou respectivement apprécier le risque d’un investissement. Leur analyse permet aussi de comprendre les attentes des investisseurs en matière de rendement. Le risque encouru par l’investisseur immobilier est lié à l’évolution de ces taux et réside dans l’incertitude qui caractérise les flux futurs de liquidités. Ceux-ci dépendent de l’exploitation du bien et de l’éventuelle plus ou moins-value réalisée lors de sa revente. Taux d’intérêts au comptant pour les obligations de la Confédération à 10 ans (1988-2006) Un taux élevé ne signifie pas seulement un excellent rendement, il doit également être analysé d’une part sous l’angle du risque inhérent à l’objet immobilier lui-même et d’autre part s’inscrire dans une équation d’arbitrage entre les niveaux de rendements offerts par toutes les alternatives de placement. Nous avons développé ce dernier aspect dans le chapitre sur l’immobilier indirect. 7.5% 6.5% 5.5% 4.5% 3.5% 2.5% 1.5% 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1.4 TAUX EX ANTE : CONSTRUCTION A PRIORI DU TAUX Source: BNS DE CAPITALISATION Taux hypothécaires variables en Suisse (moyenne des taux d’hypothèques en 1er rang des différentes banques cantonales) (1937-2006) 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 5.00% 4.47% 4.00% Lorsque le taux est construit ou estimé, on parle de taux de capitalisation. Il doit toujours refléter les exigences de rendement des investisseurs ainsi que la capacité d’un bien à générer des revenus. L’évaluation de ce taux est extrêmement délicate et requiert à la fois une fine appréciation de la conjoncture économique en général, ainsi qu’une large connaissance du marché immobilier local et des qualités intrinsèques du bien immobilier concerné. Cette évaluation revêt une importance capitale puisqu’elle doit permettre de définir un taux sur lequel sera basée la valeur d’un bien. 3.00% Taux variable Source: BNS Taux moyen sur la période 1937-2006 2006 2003 2000 1997 1991 1994 1988 1985 1982 1979 1976 1970 1973 1964 1967 1958 1961 1952 1955 1949 1946 1943 1937 1940 2.00% Taux moyen sur la période 1976-2006 Il existe différentes méthodes qui proposent une décomposition du taux de capitalisation. Elles prennent comme base soit le taux dit «hors risque» (rendement des obligations de la Confédération à 10 ans), soit le taux hypothécaire variable ou Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 15 13 TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER encore une moyenne des taux hypothécaires sur 5 ans à laquelle s’ajoutent différentes primes de risque liées au marché immobilier (illiquidité) et aux caractéristiques spécifiques du bien immobilier concerné. Acanthe propose une autre méthode, appelée Immorating, qui prend comme base de calcul non pas un taux financier mais le rendement d’un actif immobilier dit «hors risque». Cette approche permet une appréciation plus fine. Elle repose sur le postulat selon lequel le marché immobilier n’est que faiblement corrélé au marché boursier et ne suit pas les mouvements boursiers quotidiens. L’évolution du prix des biens immobiliers répond à des cycles de grande ampleur et de par leur illiquidité ne peuvent pas, comme des actifs financiers, subir des hausses ou baisses journalières. Évolution du taux net de l'actif immobilier hors risque 2005 : 2006 : 2007 : 5.00% 4.85% 4.70% Source: Acanthe, Immorating L’actif immobilier «hors risque», dont le rendement sert de base à la détermination du taux de capitalisation, bénéficie d’une situation idéale, se trouve dans un parfait état de construction, ne subit aucune nuisance particulière et n’affiche aucun vacant. S’ajoute ensuite une prime de risque Immorating qui permet de caractériser le bien expertisé à travers la notation de plus de 30 critères ayant trait à la situation générale, la situation particulière, la construction et l’exploitation du bien pour apprécier le risque qu’il comporte. 1.5 TAUX EX POST ET INDICATEUR ACANTHE DES TAUX DE CAPITALISATION BRUTS OBSERVÉS À GENÈVE Le taux de rendement déduit ou a posteriori est celui qui résulte d’une transaction, en rapportant l’état locatif au prix de vente. Dans ce cas, il est un outil d’évaluation, résultant de l’observation des marchés immobiliers et variant dans le temps. L’analyse des taux de rendement est le seul moyen empirique d’apprécier les attentes des investisseurs en matière de rendement. Dans notre publication 2005 «L’immobilier romand sous toutes ses formes», nous présentions notre indicateur de l’évolution des taux de capitalisation bruts observés à Genève. Nous avons enrichi cet indicateur de nombreuses nouvelles transactions réalisées dans le canton. Notre échantillon représente aujourd’hui 252 transactions sur des immeubles locatifs principalement résidentiels (25% de commerces au maximum) réalisées entre 1999 et 2006. Depuis 2003, le taux de capitalisation brut moyen observé s’oriente à la baisse. Cette tendance générale exprime la hausse des prix observée et la baisse des rendements, qui, progressivement, tendent à réduire le différentiel qui les distinguait des placements à rendement fixe tels que les obligations. Indicateur Acanthe des taux de capitalisation bruts observés à Genève 14% 12% 10% 9.37% 8.69% 8% 8.10% 8.04% 7.74% 7.76% 6.78% 6% Par ailleurs, l’administration fiscale genevoise tient compte de cette hausse des prix de l’immobilier de rendement et par là, prévoit une baisse substantielle des taux de capitalisation admis pour la détermination de la valeur fiscale des immeubles de rendement pour 2006. 4% 2% 1999 2000 2001 2002 Nombre total de transactions: 252 Source: Naef et Cie, Acanthe 2003 2004 2005 2006 Taux moyens observés par année 6.38% Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 16 TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER Immeubles de logement - de 20 ans Immeubles de logement + de 20 ans 2000 8.50% 8.50% 2001 7.50% 8.85% 2002 8.11% 8.27% 2003 7.17% 8.72% 2004 6.70% 8.24% 2005 6.51% 7.77% 2006 6.05% 6.99% Source: Administration fiscale des contributions 14 Les transactions que nous avons enregistrées portent pour une grande majorité sur des immeubles qui ont plus de vingt ans et le taux brut moyen observé en 2006 est de 6.38%. Ce résultat est cohérent au regard du fait que les valeurs fiscales sont généralement inférieures aux valeurs vénales. 1.6 LA VOLATILITÉ : PROBLÉMATIQUE DE LA MESURE DU RISQUE IMMOBILIER En finance, la volatilité est une mesure de l’instabilité du cours d’un actif financier. Elle sert de paramètre de quantification du risque. La mesure de la volatilité du marché immobilier est rendue impossible par l’absence de séries chronologiques longues permettant de suivre l’évolution du prix d’un bien immobilier particulier. Certes, nous pouvons observer la volatilité immobilière en analysant les estimations réalisées périodiquement par des experts sur d’importants parcs immobiliers, mais il est reconnu que ces estimations sont souvent réalisées dans une optique conservatrice et peuvent ainsi s’éloigner des tendances du marché. Cette inertie a tendance à sous-estimer la volatilité. En ce qui concerne l’immobilier coté, il est par exemple possible de calculer la volatilité du cours d’un fonds. Mais ce calcul ne traduit pas complètement l’illiquidité de l’immobilier direct. Ainsi, l’évolution de l’immobilier titrisé ne constitue pas un bon indicateur de l’évolution des prix du secteur immobilier dans la mesure où leur corrélation avec le marché des actions et des obligations est beaucoup plus importante que celle de l’immobilier direct. Notre indicateur des taux de capitalisation observés permet de suivre l’évolution du niveau des prix, mais il repose sur des transactions de biens hétérogènes et non sur un seul bien immobilier qui serait revendu périodiquement (principe des ventes répétées), comme une action boursière. Il s’agit d’un indicateur fondé et construit sur des transactions réelles qui devrait permettre une analyse de la volatilité de l’immobilier, mais sa pertinence dépend du nombre de transactions enregistrées. Ainsi, seul un échantillon suffisamment important permet de réduire les biais liés à l’hétérogénéité des biens. 1.7 LES PRIX GRIMPENT, C’EST UN FAIT… LES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SONT-ILS POUR AUTANT PLUS RISQUÉS ? Une autre démarche permet de quantifier le risque d’un placement immobilier; elle se base sur l’observation de la prime de risque. Le risque d’un placement immobilier est lié à l’incertitude de son rendement, qui, contrairement à celui d’une obligation, n’est pas connu à l’avance. Pour qu’un investisseur trouve une incitation à l’achat d’un bien immobilier, il convient donc qu’il Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 17 15 TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER soit suffisamment rémunéré pour sa prise de risque. Concrètement, le rendement immobilier doit donc incorporer une prime de risque. Afin d’apprécier le caractère plus ou moins spéculatif du marché immobilier genevois en particulier, nous avons calculé une prime de risque liée à l’immobilier comparable à celle qui est calculée sur les marchés boursiers. Elle nous permet d’estimer la rémunération du risque liée à l’immobilier par le biais de la formule suivante : Prime de risque immobilier = taux de capitalisation observé – taux hors risque + taux de croissance à long terme Pour refléter le taux de croissance à long terme (g), nous nous basons sur une estimation de la croissance anticipée des loyers en Suisse réalisée par le Crédit Suisse et nous retenons une moyenne sur 3 ans. Cette estimation résulte d’un calcul qui tient compte du niveau des loyers, du taux hypothécaire et de l’inflation. Ce raisonnement financier est pertinent si l’on considère un marché dominé par des investisseurs, comme celui des immeubles dits de rapport. Les acheteurs-spéculateurs qui tablent leurs investissements uniquement sur les plus-values, ainsi que les acheteurs pour compte propre, qui se réfèrent à une valeur dite d’usage, sont moins concernés par ce type de raisonnement. L’interprétation de l’évolution de la prime de risque est la suivante : une prime de risque supérieure à sa moyenne à long terme est le signe d’une sous-évaluation du marché immobilier. A l’inverse, une prime de risque relativement faible signifie que le risque est insuffisamment rémunéré et que le marché est surévalué. Pour la période de surchauffe de la fin des années ’80, il serait logique d’observer une prime de risque très faible ou nulle, voire même négative. A cette époque, les prix étaient clairement surévalués. Les investisseurs n’étaient pas correctement rémunérés pour les risques encourus par leurs placements immobiliers. Durant la décennie ’90, on a assisté à un progressif regonflement de cette prime au fur et à mesure de la correction des prix. Le manque de transparence du marché ne permet pas de disposer de suffisamment de transactions réalisées pour définir des taux de capitalisation pour la décennie ’90, nous avons donc estimé les rendements sur la base desquels les immeubles s’échangeaient à l’époque. Le graphique ci-contre montre très clairement que la prime de risque est au plus bas lorsque l’on se trouve au sommet de la «bulle», soit en 1990. Nos estimations du taux de capitalisation qui permettent de calculer la prime de risque restent très prudentes. On se rappelle qu’à l’époque, des immeubles se vendaient sur la base de rendements bruts quasi nuls et des rendements nets négatifs, avec pour seul objectif la réalisation à court terme de plus-values. Dès lors, les primes étaient nulles voire négatives. Depuis 2000 environ, la reprise du marché immobilier a entraîné une nouvelle baisse de la prime de risque liée à la hausse des prix. Dans le bassin lémanique, la croissance Evolution de la prime de risque et des prix de l’immobilier de rendement dans le bassin lémanique 180 9.0% 160 8.0% 140 7.0% 120 6.0% 100 5.0% 80 4.0% 60 3.0% 40 2.0% 20 1.0% 0 0.0% 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Indice des prix Source: Wüest & Partner, Acanthe Prime de risque Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 18 TAUX DE RENDEMENT ET PRIX DE L’IMMOBILIER 16 réelle des prix de l’immobilier de rendement s’élève à 28% entre 2000 et 2005. L’horizon temps des données est trop court pour permettre de juger du caractère « normal » de la prime de risque par rapport à la moyenne. Néanmoins, c’est davantage la façon dont évolue la prime qui est intéressante plutôt que sa valeur absolue. Taux de rendement nets observés à Genève et prime de risque 8.00% Depuis 1999, la prime de risque nette liée à l’immobilier a évolué dans une fourchette entre 3.2% et 5.0%. 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1999 2000 2001 2002 2003 Taux de rendement 2004 2005 2006 Prime de risque Source: Naef et Cie SA, Acanthe Décomposition de la prime de risque liée à líimmobilier 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% On remarque que la prime calculée en 2006 est supérieure à celle de 1999 et 2000, ce qui signifie que le risque est actuellement mieux rémunéré que durant ces années-là. Néanmoins, depuis 2002, la prime de risque régresse. Les investisseurs doivent être conscients de cette baisse de la prime de risque et de celle des taux de rendement qui correspond bien à un effritement du niveau de rémunération des placements immobiliers. Le graphique ci-contre permet de mettre en parallèle le niveau des prix et l’environnement économique du moment, puisque la prime de risque se base sur le rendement des obligations de la Confédération (taux hors-risque) ainsi qu’une moyenne mobile de la croissance annuelle anticipée des loyers. 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Taux de capitalisation nets estimés/observés Prime de risque Source: BNS, OFS, Naef et Cie SA, Acanthe Taux hors risque Croissance anticipée des loyers (g) La corrélation observée entre les taux de capitalisation nets entre 1999-2006 et le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans est très forte. On peut en déduire que ce sont surtout les anticipations de croissance qui influencent les variations de la prime de risque. ■ Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 19 17 RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS 2 RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS 2.1 LES LOYERS SUISSES Comme énoncé au précédent chapitre, le taux de rendement ou rendement direct exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et son prix de vente (hors frais et droits de mutation) ou sa valeur vénale. Lorsque ce taux est estimé, il doit toujours refléter les exigences de rendement des investisseurs ainsi que la capacité d’un bien à générer des revenus. Le prix d’un immeuble fluctue en fonction du niveau de ses revenus, représentés par les loyers. Il est essentiel d’analyser l’évolution de ceux-ci et les tendances qui en découlent afin de déterminer au mieux le taux de rendement (ou taux de capitalisation) sur lequel sera basée la valeur du bien. Indices des loyers en Suisse selon l’OFS et selon Homegate 108 OFS Homegate 107 106 105 104 103 102 101 100 Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov 02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 Source: OFS, Homegate En Suisse, ces dernières années, les plus fortes progressions de loyers ont été enregistrées en Suisse romande et plus particulièrement dans l’arc lémanique. En terme de taille de logements, ce sont les studios et les logements de taille moyenne qui ont vu leurs loyers augmenter le plus. On observe qu’il s’agit surtout de logements de grande taille qui ont été construits ces dernières années. L’offre des appartements de cinq pièces et plus a doublé au cours des 10 dernières années. A long terme, cette pléthore de grands appartements risque d’être confrontée à une faible demande, liée à l’accroissement des ménages composés d’une ou deux personnes seulement. Ce sont les appartements de trois et quatre pièces qui répondent aujourd’hui le mieux aux besoins de la population. Indice des loyers Homegate 108 Suisse Grands logements Petits logements 107 106 105 104 103 102 101 100 99 Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov Fév Mai Aoû Nov 02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 Source: Homegate Selon l’étude de Wüest & Partner «Immo-Monitoring», au cours de la présente décennie, plus de 40’000 appartements d’une pièce vont perdre leur fonction de logement principal pour n’être utilisés qu’à titre temporaire, comme résidences secondaires ou alors affectés à d’autres buts, voire démolis. 2.2 LES LOYERS ROMANDS Loyers 2006 : loyer net (sans charges) mensuel en CHF, cuisine non-comprise 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 2’529 Genève 836 1’264 1’602 2’051 Vaud Côte et Riviera 732 1’101 1’462 1’801 2’210 Vaud (hors Côte et Riviera) 546 823 1’062 1’372 1’753 Neuchâtel littoral 543 816 1’048 1’349 1’643 Neuchâtel (hors littoral) 390 588 761 982 1’195 Source: Acanthe Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 20 RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS Neuchâtel Dans le canton de Neuchâtel, on observe une grande disparité des loyers entre le haut et le bas du canton. Les loyers les plus avantageux se trouvent dans le haut du canton, avec dans l’ordre, Le Locle, Le Val-de-Travers et La Chaux-deFonds. Les habitants de ces régions ont statistiquement une capacité financière moins élevée que ceux des districts de Neuchâtel, de Boudry et du Val-de-Ruz. Lorsque l’on s’approche du littoral, à Colombier, Cortaillod ou des communes proches, en expansion démographique (telle que Noiraigue), les loyers tendent à augmenter et peuvent atteindre des niveaux très élevés. Malgré la pénurie, les nouveaux logements destinés à la location ont peine à trouver preneur vu leurs prix élevés. Par ailleurs, les taux d’intérêt historiquement bas incitent les Neuchâtelois qui en ont les moyens à devenir propriétaires. Loyers nets en CHF/mois, 2006 3000 Genève 2500 Vaud Côte + Riviera Vaud (hors Côte + Riviera) Neuchâtel Littoral Neuchâtel (hors Littoral) 4 pièces 5 pièces 2000 1500 1000 500 0 1 pièce 2 pièces 3 pièces 18 Source: Acanthe Loyer mensuel moyen des logements vacants au 1er juin 2006 Canton de Neuchâtel 1 pièce 2 pièces 3 pièces 403 528 705 4 pièces 1’075 5 pièces 6 pièces et + 1’362 1’933 Districts Neuchâtel 608 880 1’066 1’643 1’844 2’498 Boudry 532 760 1’034 1’619 1’994 2’948 Val-de-Ruz 530 - 788 1’276 1’667 - La Chaux-de-Fonds 378 537 742 970 1’167 1’673 - 517 691 810 - - 303 410 503 747 929 1’217 Val-de-Travers Le Locle Source: Neuchâtel statistique Par rapport à 2000, date du dernier recensement de la population, ce sont les loyers des 4 pièces et plus qui ont le plus augmenté. Le niveau des loyers des 1 et 2 pièces a diminué tandis que celui des 3 pièces est resté stable (sans tenir compte du renchérissement). La demande pour les appartements de grande taille reste donc soutenue pour l’instant. Selon les prévisions démographiques, bien que les ménages d’une personne devraient augmenter (+10% jusqu’à 2020) et ainsi faire reculer la demande pour les logements de 4 pièces et plus, la tendance est toujours aux grandes surfaces. Les loyers de ce type de biens ne risquent pas de baisser à court terme. Trois districts sont particulièrement touchés par la pénurie (Neuchâtel, Boudry et Val-de-Ruz), mais deux d’entre eux profitent de nombreuses constructions réalisées ces derniers temps. Le taux de vacance de Boudry a augmenté de 0.54% à 0.64% et celui du Val-de-Ruz de 0.26% à 0.40% (Office cantonal de la statistique). Le marché devrait se détendre l’année prochaine grâce à l’achèvement de 700 nouveaux logements sur le littoral, dont la moitié sera proposée à la location. Contrairement aux bords du lac, dans le haut du canton l’offre reste excédentaire. Le taux de vacance à la Chaux-de-Fonds est supérieur à 2% et celui du Locle est de 4.4%. Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 21 19 RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS Vaud Communes studio 3 pièces 4 pièces Pully 616 1’605 1’735 Nyon 609 1’588 1’717 Rolle 598 1’559 1’685 Lausanne 582 1’518 1’641 Gland 565 1’473 1’592 Montreux 550 1’432 1’548 Morges 548 1’428 1’543 Cossonay 534 1’393 1’506 Bex 482 1’257 1’359 Payerne 473 1’233 1’333 Leysin 424 1’106 1’196 Source: CIFI, OFS Le canton de Vaud reste la région de Suisse romande où les écarts entre les localisations les plus chères et les zones les plus abordables sont les plus importants. Dans les extrêmes, on passe aujourd’hui du simple au double (de CHF 1’500 à 3’000 pour un 4.5 pièces). Il devient difficile de trouver un appartement de 4.5 pièces inférieur à CHF 2’200.- dans les localités du littoral vaudois telles que Lausanne, Nyon, Morges, Coppet ou Pully. Par contre, lorsqu’on s’éloigne des rives du Léman, pour un logement semblable, le loyer se situe autour des CHF 1’700.-. Même dans des villes comme Aigle, Payerne ou Moudon, le taux de vacance relativement élevé (2.5%), qui s’affichait à la fin des années ’90, s’est résorbé et le marché s’est énormément resserré. Ceci explique largement l’ascension des loyers observés dans ces communes ces dernières années. Selon la récente étude de la Banque Cantonale Vaudoise, «Le marché immobilier vaudois», de fin juin 2005 à fin juin 2006, l’indice des prix à la location a progressé de 8%. Cette hausse s’explique: - d’une part, par l’arrivée abondante chaque mois de quelques 500 biens proposés à la location (seulement 200 il y a 3 ans). Ces nouveaux logements sont mis sur le marché à des niveaux de loyers nettement supérieurs à la moyenne et font grimper l’indice. - d’autre part, la pénurie perdure car ces nouveaux biens proposés à la location connaissent une forte absorption. Ceci s’illustre par un taux de vacance de 0.6%, qui pèse également sur les loyers. A l’avenir, la Suisse romande risque d’être confrontée à des hausses de loyers supérieures à la moyenne. Wüest & Partner prévoit un renchérissement annuel des loyers qui devrait avoisiner 1.2%. 2.3 CROISSANCE DES LOYERS GENEVOIS A Genève, un très grand nombre de locataires cherche des appartements de 3 ou 4 pièces (cuisine non-comprise). Sur ce type de logements, le différentiel de prix est très important et les appartements qui arrivent sur le marché se situent dans la Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 22 RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS fourchette de prix la plus élevée du marché. Parallèlement, il existe une partie de locataires qui n’ont pas déménagé depuis de nombreuses années. Ils bénéficient de loyers relativement avantageux qui n’ont pas ou très peu suivi l’évolution des prix du marché. Au vu de cette forte dispersion, la moyenne des loyers genevois n’est pas statistiquement pertinente. Dans la même rue, voire au sein du même immeuble, il est possible de trouver deux appartements de surface égale, l’un vieux de 50 ans, l’autre neuf ou rénové, avec une différence de loyer qui va du simple au double, voire plus. Loyer moyen selon la période de construction, à fin mai 2004, 2005 et 2006 à Genève CHF 1’800 2004 2005 2006 En tout Avant 1947 1947 - 60 20 CHF 1’600 CHF 1’400 CHF 1’200 CHF 1’000 CHF 800 CHF 600 CHF 400 CHF 200 CHF 0 1961 - 70 1971 - 80 1981 - 90 1991 - 2000 Dès 2001 Source: OCSTAT Loyer mensuel moyen selon l’époque de construction (mai 2006) CHF 2’500 3 pièces 4 pièces 5 pièces CHF 2’000 CHF 1’500 CHF 1’000 CHF 500 CHF 0 Avant 1947 Source: OCSTAT 1947 - 60 1961 - 70 1971 - 80 1981 - 90 1991 - 2000 Dès 2001 Dans le secteur à loyer libre, l’augmentation des loyers est généralement plus prononcée pour les logements des immeubles anciens, c’est-à-dire construits avant 1970. Entre 2004 et 2006, la progression des loyers des logements anciens est 2 fois supérieure à celle des logements neufs. Pour économiser sur son loyer, il faut ainsi vivre dans un immeuble construit entre 1947 et 1960. Le loyer y sera d’environ 20% moins élevé en raison de toutes les caractéristiques et défauts propres à cette période de construction. A Genève, entre mai 2004 et mai 2005, les loyers des bâtiments construits avant 1947 croissaient ainsi de 6%, contre 1.5% pour les immeubles bâtis après 1990. Entre mai 2005 et mai 2006, la majoration des loyers continue à être plus importante pour les logements des immeubles anciens, avec une augmentation de 2.3% pour les bâtiments construits entre 1947 et 1960 contre 1.1% pour les immeubles bâtis après 1990. Les immeubles anciens font en effet fréquemment l’objet de travaux de rénovations s’accompagnant d’une adaptation de loyer. En règle générale, plus l’époque de construction d’un bâtiment est récente, plus le loyer d’un logement augmente. On constate une époque pour laquelle cette règle s’infirme. Les logements des bâtiments construits avant 1947 ont un loyer supérieur à ceux construits entre 1947 et 1980. Si les rénovations expliquent en grande partie ce phénomène, la taille des logements est un facteur d’influence important. Bien que les logements situés dans des bâtiments construits après 1980 bénéficient généralement d’une surface plus généreuse, les appartements les plus grands (160 m2 ou plus) se trouvent en majorité dans les immeubles construits avant 1947. De plus, la plupart des immeubles de cette époque arbore une architecture séduisante qui offre un certain prestige, de hauts plafonds et abrite parfois des objets haut de gamme. Si l’âge d’un immeuble est l’un des principaux facteurs influant sur le prix du loyer et que les qualités intrinsèques d’un logement (surface habitable, nombre de pièces, deuxième WC, vue, etc.) jouent un rôle très important, la situation de l’immeuble reste décisive dans la détermination du loyer. Les quartiers les moins chers sont actuellement Saint-Jean, Aïre, Chêne-Bougeries et Vernier. Dans un même quartier, les loyers peuvent être très variables selon l’époque de construction du bâtiment. Ainsi aux Eaux-Vives–Lac, le loyer mensuel moyen d’un logement augmente de 29% selon qu’il se trouve dans un bâtiment datant de 1947-60 ou datant de 1981-1990. Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 23 21 RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS La progression des loyers a pratiquement toujours été supérieure à l’inflation au cours des vingt dernières années. Des hausses de loyer bien supérieures à l’inflation ne sont pas à exclure à moyen terme en raison de la pénurie que subit le marché et l’éventuelle hausse des taux hypothécaires. Le renchérissement annuel des loyers devrait se situer à 1.6% en 2007 pour la région lémanique. Variation annuelle de l’indice cantonal des loyers et de l’indice genevois des prix à la consommation: taux hypothécaire, depuis 1990 10% Loyers Taux hypothécaire Prix à la consommation 8% 6% 4% En regard de la vive tension existant sur le marché du logement à Genève (taux de vacance de 0.15% au 1er juin 2006), la hausse des loyers peut être considérée comme relativement modérée. Deux raisons sont à l’origine de ce fait. D’une part, la faiblesse du renchérissement général et celle du taux hypothécaire, d’autre part, les lois sur la protection des locataires en cas de pénurie du marché du logement (le marché genevois est particulièrement réglementé). 2% 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Source: OCSTAT-BNS Malgré ces barrières à la hausse des loyers, l’arrivée d’un nouveau locataire dans un logement à loyer libre «non neuf» s’accompagne souvent d’une majoration de loyer bien supérieure à celle enregistrée pour l’ensemble des logements (1.8% entre 2005 et 2006). Ce phénomène s’explique en partie par un effet de rattrapage suite à une longue durée d’occupation du précédent locataire et par l’imputation des coûts de rénovation effectués entre les deux locations. La progression de ces écarts de prix depuis 2000 laisse supposer que la pénurie de logements est également à l’origine de ceux-ci. Selon la statistique cantonale des loyers (SCL), en mai 2006, seulement 7.8% des logements ont changé de locataire au cours des 12 derniers mois, tandis que 12.7% de la population a annoncé un changement d’adresse ou son arrivée à Genève. Manifestement, les variations importantes de loyers, suite à une rotation de locataires, incitent à la sous-location, bien illustrée par la différence entre les nouveaux baux et les changements d’adresse. Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires entre juin 2005 et juin 2006 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces 7 pièces et + Ensemble Ville de Genève Logements non neufs Logements neufs Ensemble 744 840 1’175 1’678 2’168 3’156 4’920 1’357 - - - 1’133 2’531 1’717 - 1’639 744 840 1’175 1’668 2’177 2’829 4’920 1’361 Autres communes Logements non neufs Logements neufs Ensemble 675 750 1’064 1’347 1’785 1’930 2’500 1’236 - 779 1’166 1’397 1’678 2’149 2’874 1’687 675 750 1’069 1’353 1’752 2’018 2’587 1’298 Source: OCSTAT Bien que les occasions de pouvoir déménager se fassent plus rares en raison de la pénurie, ce n’est pas la principale cause de ce faible taux de rotation des locataires. Une enquête de la Banque Cantonale de Genève révèle que Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 24 RENDEMENTS À TRAVERS LES LOYERS OBSERVÉS DES LOGEMENTS Entre mai 2005 et mai 2006, les loyers de l’ensemble des logements ont augmenté de 1.8% dans le canton de Genève. Cette hausse s’inscrit dans la tendance observée depuis 1990, selon laquelle la progression annuelle des loyers est généralement un peu plus soutenue que celle du niveau général des prix à la consommation (1.2% entre mai 2005 et mai 2006). 22 seulement 9.4% des Genevois souhaitent déménager, que 8% cherchent un logement et que parmi ces 8%, 80% désirent rester à Genève. Il semblerait ainsi que les Genevois soient en grande majorité satisfaits et même contents de leur logement actuel et que la pénurie ne soit qu’un frein relativement faible à la volonté de changer de logement. Crédit Suisse Group prédit une pression à la hausse de 2.5% sur les loyers de logements existants pour l’année en cours. Toutefois, l’accroissement des taux ne devrait pas avoir d’effet direct sur la construction à Genève où le frein à l’investissement provient principalement du manque de terrains disponibles. ■ Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 25 23 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT 3 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT La prime de risque et le taux de capitalisation reflètent le marché. Ainsi, afin d’appréhender au mieux ces deux notions, il importe de comprendre chacune des variables influençant le marché immobilier. 3.1 LE CYCLE GENEVOIS Analyser l’état du marché immobilier et notamment comprendre la fixation des prix des logements passe par la compréhension des rouages de ce secteur. Ces dernières années, plus particulièrement à Genève, l’immobilier se trouve dans un cycle haussier. A l’origine de ce phénomène, il y a une augmentation de la demande de logements avec l’arrivée en masse de personnes vers la cité de Calvin en raison de sa notoriété et de sa force d’attraction. Phénomène genevois: cycle haussier La réponse logique à une augmentation de la demande devrait être un accroissement de l’offre. Cependant à Genève, le niveau de construction de logements ne s’adapte pas au besoin en logements. On assiste alors à une chute du taux de vacance. Cela fait inévitablement augmenter les loyers malgré les lois de protection des locataires. Le prix des immeubles, qui est fonction de la capacité de ces derniers à générer des revenus, augmente (avec comme corollaire une baisse des taux de rendement observés). Les investisseurs, qui voient les prix grimper, privilégient les placements immobiliers dans leur allocation d’actifs et investissent en masse. Le risque pris par ceux-ci leur paraît limité, car les anticipations de hausse des loyers leur semblent objectivement positives. Ils sont même prêts à tabler sur de faibles rendements afin d’acquérir de nouveaux immeubles. L’augmentation des prix se poursuit et provoque une création de richesse à Genève pour les propriétaires. Le climat de confiance s’améliore avec notamment une augmentation des dépenses et des investissements. Les moyens de production croissent. On constate alors une nette amélioration de la conjoncture : le taux de chômage baisse, les employeurs recrutent et Genève devient de plus en plus attrayante. Une économie florissante attire des sociétés et leurs employés qui, de plus en plus souvent, sont des étrangers séduits par le niveau des salaires genevois. Ces arrivées provoquent une augmentation du besoin en logements et ainsi le décalage avec le faible niveau de production de logements s’accentue. Et le cycle recommence. La Banque Nationale Suisse (BNS), la législation immobilière et la fiscalité, entre autres, agissent en tant que régulateurs et ont permis de limiter le risque de voir apparaître une nouvelle «bulle» spéculative. Les rendements ont certes baissé mais sont restés à des niveaux intéressants comme nous l’avons vu au chapitre 1. Demande: Augmentation du nombre d’habitants Besoin en logements Offre: Construction de logements faible Pression sur les prix RISQUE DE RUPTURE Chute du taux de vacance et hausse des loyers Régulateurs / perturbateurs – – – – BNS (taux d’intérêts) Lois Fiscalité Anticipations des investisseurs – Conjoncture mondiale RISQUE DE RUPTURE Risques Hausse des prix (diminution du taux de rendement) – – – – Surchauffe Bulle spéculative Correction des prix Perte d’attractivité Création de richesse Amélioration conjoncturelle Amélioration du climat de confiance Arrivée de nouvelles entreprises Augmentation de la production Hausse de l’emploi Attrait de la région Source: Acanthe Augmentation des dépenses d’investissements Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 26 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT 24 Le cycle haussier peut, à tout moment, s’interrompre ou s’accélérer pour diverses raisons. Le premier risque reste toutefois la trop forte spéculation des investisseurs sur les plus-values avec la création d’une «bulle», comme cela s’est passé dans les années ’90. La finalité serait l’éclatement de cette «bulle» et une très rapide correction des prix à la baisse. Ce phénomène semble très peu probable aujourd’hui. Un autre agent capable d’interrompre ce cycle est la conjoncture mondiale. On remarque que les marchés des diverses places financières mondiales sont corrélés et que ces différents marchés sont en passe de s’équilibrer. La croissance américaine faiblit, tirée vers le bas par la chute des prix de l’immobilier, tandis que les prévisions de croissance de la zone euro ont été revues à la hausse. L’OCDE a par ailleurs démontré que les prix immobiliers de la zone euro sont étroitement corrélés. Une chute des prix dans un pays aura des répercussions dans toute la zone euro y compris en Suisse. La zone de développement a été adoptée en 1957 comme le nouvel instrument d’aménagement du territoire du canton de Genève. Cette zone se superpose aux zones ordinaires de construction et déploie ses effets lorsque le propriétaire décide d’ériger un immeuble qui devra obéir aux règles urbanistiques d’un plan localisé de quartier. Se pose dès lors le problème du prix du terrain, car l’Etat exerce un contrôle étroit sur la valeur du terrain et l’exploitation des immeubles. Ce contrôle a pour but de s’assurer que les objets construits ne sont pas le fruit d’une spéculation immobilière et qu’ils répondent au critère impératif de la loi : le besoin prépondérant d’intérêt général, qui se traduit entre autres par la réalisation de logements sociaux. Dans un canton comme Genève, au territoire aussi étroit, il est légitime que l’Etat garde un contrôle sur le prix du sol afin de promouvoir sa politique sociale du logement. Cependant, le prix fixé par l’Etat posait un réel problème. Il y a 30 ans, la valeur admise pour le terrain permettait au propriétaire de faire une plus-value par rapport à la valeur de marché. Toutefois, cette règle a été appliquée de manière trop rigide et le montant de CHF 650.-/m2 n’a pas du tout évolué au fil des années, contrairement au prix du terrain destiné à la construction de villas en zone ordinaire. Il devait donc être adapté, afin que la vente des terrains en zone de développement permette aux propriétaires de se reloger dans des conditions semblables. L’Etat, en augmentant ce prix à CHF 1’000/m2, assure désormais aux propriétaires de villas en zone de développement qu’ils ne seront pas lésés en cas de revente dans le cadre d’un projet de construction, et entend ainsi débloquer des terrains à fort potentiel constructible. La perte de valeur actuelle du franc suisse pourrait aussi avoir un effet perturbateur si la BNS décidait de relever ses taux directeurs pour contrer les stratégies de «carry trade» (phénomène qui consiste à emprunter dans une devise présentant un taux d’intérêt faible pour investir dans une monnaie à fort rendement et ainsi encaisser le différentiel de taux). Le problème est qu’une hausse des taux directeurs se répercute sur les taux hypothécaires. Les emprunts hypothécaires à taux variables coûtent ainsi plus chers et risquent de mettre en péril certains propriétaires qui n’auront d’autre choix que de vendre, provoquant une chute des prix immobiliers. Aujourd’hui, le facteur à même de réguler le plus directement le marché genevois est le niveau des constructions. Pendant trop longtemps, les freins à la construction ont été importants. Les investisseurs, découragés par les procédures affreusement longues, les recours en tous genres et les rendements peu attractifs, ont renoncé à investir dans des promotions immobilières. Le déficit en logements se maintient à un seuil critique. Cependant, des changements dans la politique du logement ont été adoptés afin d’alléger les contraintes de construction. Tout d’abord, une adaptation des prix des terrains en «zone de développement» a été admise par l’Etat. Cette modification, portant le prix du terrain de CHF 650 à 1’000/m2, devrait favoriser la vente de parcelles entre particuliers et promoteurs-constructeurs. Toutefois, cette mesure encore trop récente n’a pas encore d’effet quantifiable au niveau de la production de logements. Un accord entre les divers associations immobilières a aussi été trouvé pour diminuer le nombre obligatoire de logements sociaux en «zone de développement». Ceci va permettre un Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 27 25 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT allègement des contraintes de construction d’une part, ainsi qu’une représentation plus claire des proportions de logements d’utilité publique aux mains des collectivités. La signature du Protocole d’accord sur le logement va permettre à Genève d’accueillir entre 10’000 et 15’000 logements sociaux, dits d’utilité publique, sur un horizon de 10 ans dès l’adoption de la loi. A ce jour, un projet de loi est en train d’être rédigé pour faire suite à la signature de cet accord, il devra ensuite être approuvé par le Gand Conseil pour être valable et applicable. Ainsi, la règle genevoise imposant la construction d’un tiers de logements en loyer libre pour deux tiers de logements subventionnés va être abrogée au profit de règles moins contraignantes et mieux adaptées à la situation actuelle du canton. Suivant la zone, la proportion de logements sociaux se situera entre 15 et 30%, sous forme d’habitations mixtes (HM) ou en coopératives d’habitation. Autre alternative, l’investisseur pourra céder un quart de son terrain à l’Etat afin que ce dernier réalise lui-même des logements d’utilité publique. Dans le sillage de Genève, on retrouve une pénurie de logements à plus petite échelle dans les cantons de Vaud et de Neuchâtel. Notre analyse portera donc sur ces trois cantons dont l’attrait s’explique en partie par la présence d’un littoral. 3.2 ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE - UNE INCONNUE : LE SOLDE MIGRATOIRE L’objectif est de constituer d’ici 10 ans un parc de logements d’utilité publique à hauteur de 15% du parc locatif du canton et à plus long terme de s’élever jusqu’à 20%. La démographie est un des éléments déterminants dans la compréhension des besoins en logements. La lecture des graphiques ci-contre nous révèle une croissance démographique plus soutenue depuis 1970 pour le Valais, Fribourg, Genève et Vaud. En revanche, les projections démographiques prévoient un rythme de progression différencié pour les 25 prochaines années en regard des années passées. Au niveau suisse, en règle générale, la population ne devrait pas continuer de croître. Dès 2025, le solde migratoire n’arrivera plus à combler les décès, car la génération du baby-boom commencera à disparaître. Evolution démographique des cantons romands 660’000 560’000 460’000 Personnes Il existe aujourd’hui une nette différence de point de vue entre l’OFS (Office fédéral de la statistique) et les Offices statistiques cantonaux que sont le SCRIS (Service cantonal de recherche et d’information statistique pour le canton de Vaud) et l’OCSTAT (Office cantonal de la statistique pour le canton de Genève) concernant les projections démographiques de chacun des cantons. Les scénarios des offices cantonaux sont certainement plus précis pour deux raisons: ils sont en contact direct avec l’évolution de la population et ils ont été réalisés plus récemment que ceux de l’OFS (2004 et 2005). En effet, les dernières projections de l’OFS ont pour référence le recensement de la population suisse de l’an 2000 puis elles ont été remises à jour en 2002. Ces projections sont aujourd’hui obsolètes en raison des récents changements dans l’évolution de ces cantons. L’OFS a prévu de revoir ces projections courant 2007. De plus, les fondations immobilières de droit public, les communes, les organismes sans but lucratif auront la possibilité de construire et d’acquérir des logements d’utilité publique, tout comme les entités privées, si elles s’engagent à les maintenir au minimum pendant une période de 50 ans. 360’000 260’000 160’000 60’000 1970 1975 Vaud 1980 Genève 1985 Valais 1990 1995 2000 Neuchâtel Fribourg 2005 Jura Source: OFS, SCRIS, OCSTAT Evolution démographique des cantons romands (base 100 = 1970) Les avis sont par exemple divergents concernant le canton de Vaud. La théorie de l’OFS projette une parfaite stagnation de la population dès 2005 alors que le SCRIS table sur une hausse de 23% de la population vaudoise entre 2005 et 2030. Pour Genève, l’OFS et l’OCSTAT font des projections de la population très proches et aux alentours de 11-12% de croissance entre 2005 et 2030. A Neuchâtel, la croissance de la population pourrait atteindre 4.2% sur 25 ans pour le SCRIS (mandaté par le canton pour faire ces projections). L’OFS, quant à lui, table à terme sur une stagnation de la population à un niveau déjà atteint en 2005. 150 125 100 75 1970 1975 Vaud Source: OFS, SCRIS, OCSTAT 1980 Genève 1985 Valais 1990 Fribourg 1995 2000 Neuchâtel 2005 Jura Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 28 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT 26 Les hypothèses retenues par les offices cantonaux de la statistique sont les suivantes : Scénarios retenus Fécondité Espérance de vie à la naissance en 2020 Solde migratoire annuel 2005-2010 Solde migratoire annuel dès 2010 + 3300 Vaud «scénario de base» 1.50 83.3 + 6000 Neuchâtel «scénario de base» 1.45 83.0 + 300 + 196 Genève «scénario C»* 1.35 83.9 + 2500 + 1000 * gains migratoires relativement faibles. La variation de la population se compose du : Solde naturel = excédent des naissances sur les décès Solde migratoire = excédent des arrivées sur les départs Les Accords bilatéraux : Ils concernent 7 domaines dont un Accord sur la libre circulation des personnes. Il est basé sur le principe de l’égalité de traitement pour les ressortissants des Etats signataires de l’Accord (les 25 Etats membres de l’Union européenne et la Suisse). 1er juin 2002: Entrée en vigueur des Accords bilatéraux 1er mai 2004: Elargissement de l ’Europe de 15 à 25 Etats membres 1er juin 2004: La préséance accordée aux Suisses est tombée sur le marché du travail dans le cadre de l’Accord sur la libre circulation des personnes. Le nombre d’autorisations de travail est resté contingenté jusqu’au 1er juin 2006. Contingents : Les autorisations pour frontaliers ne sont pas contingentées. 15’000 autorisations de séjour de +12 mois pour l’ensemble de la Suisse (pour un contrat de travail de plus d’un an) 115’500 autorisations de séjour de –12 mois (contrat de travail de 4 mois à 1 an) 1er juin 2007: Les contingents seront levés. Il suffira à un Européen d’obtenir un contrat de travail pour qu’un titre de séjour lui soit automatiquement délivré. 2009: La Suisse et l’Union européenne pourront décider si elles souhaitent prolonger les Accords. En Suisse, la décision sera soumise au référendum facultatif. Les statistiques de l’OFS ne prennent pas en compte les spécificités locales. A Neuchâtel, comme dans le canton de Vaud, il y aura une évolution contrastée entre le littoral et le reste du canton. Cette région côtière drainera les populations et verra ainsi son solde migratoire s’accroître et combler le solde naturel déficitaire de l’ensemble du canton dès 2015. Les études de variation de la population future doivent prendre en compte les évolutions de la société en termes de fécondité et d’espérance de vie. Cependant, l’élément déterminant reste le solde migratoire. Il est le plus difficile à prévoir, car il dépend de la conjoncture et des politiques à venir en matière d’immigration. Les divergences entre l’OFS et les offices cantonaux de la statistique reposent sur des différences d’estimation de ces flux migratoires. Connaître l’évolution démographique permet de planifier les besoins en logements des années futures et ainsi éviter soit un stock de logements vacants ou inversement, une pénurie. Le choix de la projection à retenir est donc important pour les acteurs politiques qui doivent gérer le parc de logements. Cependant, des événements exogènes peuvent en tout temps avoir un effet plus ou moins déterminant sur la démographie. Par exemple, dès juin 2007, on peut s’attendre à voir les effets des Accords bilatéraux sur la population résidente. Avec la levée des contingents, un certain nombre d’étrangers possédant un permis de courte durée en demanderont un nouveau, de type annuel. La Suisse dispose, cependant, d’une clause de sauvegarde en cas d’explosion démographique. Si la population résidente venait à croître de plus de 10% par rapport aux trois années précédentes, la Confédération pourrait alors réintroduire un contingent. La croissance d’une région peut être contrebalancée par d’autres cantons et donc rester au-dessous de +10% de croissance au niveau fédéral. Dans ce cas, la clause ne s’appliquerait pas. Les cantons doivent donc être conscients qu’une forte croissance démographique peut survenir dès mi-2007. Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 29 27 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT 3.3 CONSTRUCTION ET BESOIN EN LOGEMENTS Evolution de la construction de nouveaux logements dans les cantons DES ROMANDS Le graphique ci-contre illustre l’évolution de la construction de nouveaux logements dans les cantons de Vaud, Neuchâtel et Genève. 5000 Nouveaux logements construits La construction a repris en Suisse depuis 2002, date à laquelle le niveau des constructions était au plus bas. Le phénomène est alimenté par des taux hypothécaires historiquement bas et le retour des investisseurs vers le domaine immobilier. Après un pic en 2006, la construction suisse devrait être plus modérée en 2007 et 2008. de Genève, Vaud et Neuchâtel Vaud Neuchâtel Genève 4000 3000 2000 1000 0 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 Source: OFS Vaud On remarque des variations très importantes dans le canton de Vaud après une spectaculaire dégringolade du niveau des constructions fin ’90 et une reprise tout aussi impressionnante en 2004. En 2005, en revanche, ce canton affiche un léger recul de -8% avec 3’513 logements construits. Le niveau de construction est très différencié selon les districts vaudois. Un réel «boom» immobilier a lieu en ce moment dans la région de Nyon et Morges, conséquence de la croissance démographique la plus forte de Suisse ces 40 dernières années. Ce phénomène est issu de la pénurie de logements qui sévit à Genève. Les prix dans cette région ont fortement augmenté et les investissements dans la construction sont très importants par rapport au nombre d’habitants. Selon les analystes de la Banque Cantonale Vaudoise, le niveau de construction actuel est tel pour cette région, qu’il fait craindre une remontée des taux de vacance qui pourrait être rapide en cas d’ «accalmie démographique». Actuellement à 0.5%, le taux de vacance du district de Nyon pourrait facilement s’élever à 1.5% si l’accroissement démographique devait ralentir. On peut qualifier cette région de zone tampon dans le développement de Genève. Si, pour l’instant, elle absorbe l’excédent de population qui ne peut se loger en ville, en cas de retournement de situation, cette zone risque d’être la première à subir un exode de sa population vers la cité de Calvin, même si l’avantage d’avoir un jardin ou un balcon avec vue sur le lac est un avantage qu’il sera difficile de trouver en ville de Genève. Taux de vacance par district du canton de Vaud en 2006 Avenches Aigle Grandson Orbe Rolle Yverdon Vevey Moudon Pays-d'Enhaut Canton Oron Cossonay Payerne Nyon Echallens Morges Aubonne Lavaux Lausanne La Vallée 0.0 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% Source: SCRIS Taux de vacance par district du canton de Neuchâtel en 2006 Neuchâtel Le Locle La construction neuchâteloise, de son côté, reste à un niveau inférieur par rapport aux autres cantons romands, mais poursuit une forte progression, +63% en 2005 en produisant 568 logements supplémentaires. A nouveau, ce canton subit des développements urbanistiques différenciés selon les régions. On perçoit un regain d’intérêt de la part des investisseurs pour la région du littoral. La construction y est dynamique et les rendements attractifs. Les taux de vacance du Val-de-Ruz et de La Chaux-de-Fonds Neuchâtel (canton) Val-de-Travers Boudry Neuchâtel Val-de-Ruz 0.0 Source: Neuchâtel statistique 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 30 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT 28 Neuchâtel-Ville sont très bas, ce qui démontre bien l’intérêt soutenu pour ces zones. En revanche, le marché immobilier du haut du canton stagne. Le Locle enregistre un taux de vacance impressionnant de 4.4%. Logements construits à Genève chaque année 3‘000 2‘500 Logements 2‘000 1‘500 Genève 1‘000 500 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Source: OCSTAT, Acanthe Requêtes en autorisation de construire déposées à Genève chaque année 3‘500 3‘000 Depuis l’an 2000, la construction genevoise est en net ralentissement et n’arrive pas à retrouver le seuil de 2’000 logements construits par année. Après une baisse entre les années 2000 et 2003, on remarque une timide reprise en 2005. Le nombre de logements construits a progressé de 24% entre 2004 et 2005 pour atteindre 1’599 unités à fin 2005. Le nombre de logements, ayant fait l’objet d’une requête en autorisation de construire, a également augmenté de 12% en 2005 pour se situer à 1’735 demandes. En 2006, la situation à Genève ne devrait pas notablement s’améliorer selon nos prévisions. Logements 2‘500 2‘000 1‘500 1‘000 500 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Source: OCSTAT, Acanthe Variation annuelle de la population résidante et du nombre de logements construits à Genève 8‘000 population logements construits 7‘000 6‘000 5‘000 4‘000 3‘000 2‘000 1‘000 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2006 Source: OCSTAT, Acanthe Population résidante totale Evolution de 1970 à 2005 – Projections de 2005 à 2030 600 000 Scénario A Scénario B Scénario C Scénario D 550 000 Le graphique ci-contre représente la variation annuelle de la population et des logements construits. Il illustre bien la pénurie de logements. Si l’on tient compte du postulat 1 logement pour 2 habitants, avec le niveau actuel d’environ 4’500 nouveaux arrivants par an, au minimum 2’250 nouveaux logements devraient être construits chaque année pour maintenir le taux de vacance stable, alors que seulement 1’500 unités ont été construites en moyenne entre 2000 et 2005. Après avoir analysé les projections démographiques, l’OCSTAT s’est lancé dans l’analyse des besoins en logements de la population. Cette analyse s’appuie sur la définition suivante: le nombre de ménages privés équivaut au nombre de logements principaux. Les analystes sont partis des projections sur l’évolution de la population genevoise d’ici 2030, qu’ils ont complétées par l’étude des cycles de vie des ménages afin de comprendre les phénomènes de «cohabitation-décohabitation». La structure d’occupation des logements principaux a été décortiquée et anticipée. «Ainsi, la plupart des jeunes ménages auront-ils tendance à occuper des logements de plus en plus spacieux au cours du temps (l’âge de l’enfant prime sur l’âge de la personne de référence), puis lorsque les enfants quitteront le domicile parental, à rester dans le même logement, même si celui-ci est grand. De plus, pour des motifs souvent financiers, les personnes âgées tendent à rester dans l’appartement qu’elles occupaient jusqu’alors (avec un loyer plus bas que celui qu’elles auraient en déménageant).» (Source : Projections de ménages, de besoins en logements et de population active, OCSTAT, août 2006). 500 000 A noter que le modèle ne prend pas en compte les logements vacants, vides et les résidences secondaires, mais uniquement les logements principaux. 450 000 400 000 350 000 300 000 1970 Source: OCSTAT 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Au vu de ces résultats, le besoin en nouveaux logements se situe dans l’aire hachurée, c’est–à-dire entre le scénario Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 31 29 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT Evolution passée et projections des besoins annuels en logements principaux 2‘500 2‘000 Logements B et C. La construction devra se tenir entre 1’400 et 2’000 unités construites par an jusqu’en 2020 suivant le niveau de migration pris en compte. Puis les nouvelles constructions devront reculer afin que le taux de vacance demeure stable. Ces prévisions tablent sur un maintien du taux de vacance actuel. Un stock de logements doit en conséquence être reconstitué en parallèle pour permettre une meilleure fluidité du marché. 1‘500 1‘000 500 Chacun des scénarios (nous avons illustré uniquement le scénario C) montre la diminution des studios et la fulgurante ascension des 3 pièces ! Les programmes de construction doivent par conséquent prendre en considération ces indications et offrir des projets en adéquation avec la demande de logements. Scénario A Scénario B Scénario C Scénario D 0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Source: OCSTAT, Acanthe Nombre de logements neufs construits chaque année 3‘000 Nouveaux logements construits Ainsi, la volonté de Monsieur Mark Muller, conseiller d’Etat en charge du Département des constructions et des technologies de l’information (DCTI) est de voir 2’500 logements construits par an à l’horizon 2008-2009. Ce qui semble être le nombre à atteindre afin de détendre le marché genevois au regard de l’étude de l’OCSTAT. 3.4 TAUX DE VACANCE ET TAUX DE ROTATION Objectif de la politique de Mark Muller 2‘500 2‘000 1‘500 1‘000 500 0 1985 DES LOCATAIRES 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006P 2009P Source: OCSTAT, Acanthe Ces résultats sont une base de comparaison entre cantons d’année en année, mais il est essentiel de comprendre ce qu’ils représentent. Le taux de vacance est calculé le 1er juin de chaque année. C’est un relevé de tous les logements vacants à cette date. Sont considérés comme vacants, tous les logements meublés ou non, inoccupés, habitables et offerts à la vente ou à l’achat à cette date. Les logements inoccupés le 1er juin, mais déjà loués ou vendus pour une date postérieure entrent également dans ce recensement. Les logements inoccupés, mais avec un bail signé ou vendus pour le 1er juin ne sont pas comptabilisés. Par ailleurs, tous les appartements mis sur le marché et qui restent occupés par un ancien locataire n’entrent pas non plus dans la catégorie «vacant». La possibilité offerte par le droit du bail de pouvoir résilier son bail grâce à la présentation d’un candidat solvable avant échéance est utilisée par la grande majorité des locataires. C’est pourquoi un grand nombre d’appartements changent de main sans n’être jamais consi- Projections des logements par nombre de pièces selon le scénario C 90 000 2 pièces 1 pièce 3 pièces 4 pièces 5 pièces et + 60 000 Logements Pour la première fois depuis quatre ans, le taux de logements vacants en Suisse est supérieur à la barre des 1%, grâce à la reprise de la construction dans la plupart des cantons. Côté romand, 5 cantons sur 6 ont vu leur taux de vacance augmenter au 1er juin 2006. Seul le canton de Genève ainsi que le district de Lausanne voient leur nombre de logements vacants diminuer à respectivement 0.15% et 0.31% (contre 0.19% et 0.44% au 1er juin 2005). Le district de Nyon est en hausse avec 0.54% (0.33% en 2005) et le district de Rolle enregistre une belle remontée en passant de 0.2% à 1.0% de vacance. 30 000 0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Source: OCSTAT Taux de vacance des cantons romands au 1er juin 2004, 2005 et 2006 2.5% 1er juin 2004 1er juin 2005 1er juin 2006 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Genève Source: OFS, OCSTAT Vaud Suisse Fribourg Valais Neuchâtel Jura Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 32 RISQUES INHÉRENTS AU MARCHÉ DU LOGEMENT 30 dérés comme vacants. Un indicateur de ce phénomène est le taux de rotation des locataires relevé par l’OCSTAT lors de l’analyse annuelle du niveau des loyers. Si l’on compare, sous forme d’indice, le taux de vacance et le taux de rotation des locataires, on remarque que ce dernier baisse certes, mais dans une moindre mesure. L’indice passe de 100 en 1995 à 56.8 en 2004, année la plus basse alors que le taux de vacance passe de 100 en 1995 à 10.4 en 2004 ! En définitive, la pénurie a réduit de moitié les déménagements, alors que les logements vacants ont quasiment disparu. Monsieur Roland Rietschin Directeur de l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) Que le taux de vacance s’établisse à 0.15% ou 0.19%, la différence n’est pas significative. Il s’agit d’un seuil, d’une valeur plancher. La cause de ce taux si bas ne provient pas uniquement des nouveaux arrivants en masse en 20032004, mais aussi des changements dans la structure des ménages. Il est important d’analyser ce phénomène appelé cohabitations et dé-cohabitations. Les habitants locataires de la région genevoise souffrent de cette pénurie et de la hausse des prix que cela engendre, mais la pénurie est avant tout le signe d’une bonne conjoncture et du dynamisme de la région. ■ Extrait de l’entretien du 31 août 2006 Taux de vacance et taux de rotation des locataires 16% 2.0% 14% 12% 1.5% 10% 8% 1.0% 6% 0.5% 4% 2% 0.0% 0% 1981 1986 1990 1994 1998 2002 2006 Source: OCSTAT Indice du taux de vacance et du taux de rotation des locataires (base 100 = 1995) 120 100 80 60 40 20 Taux de rotation des locataires Taux de vacance à Genève 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Source: OCSTAT, Acanthe Sur onze ans à Genève : Chute du taux de vacance : -90% Chute du taux de rotation des locataires : -38% 2006 Taux de rotation Taux de vacance Taux de vacance à Genève Taux de rotation des locataires Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 33 31 LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL 4 LA RÉSULTANTE : LES PRIX DU RÉSIDENTIEL 4.1 PRIX DE VENTE EN SUISSE Sur l’ensemble de la Suisse, les prix de l’immobilier n’ont augmenté que modérément ces dernières années, comme l’illustre le premier graphique. Le logement en propriété, et plus particulièrement la propriété par étages (PPE) s’est toutefois écarté de la tendance générale car il reste un bien très prisé. Les prix nominaux des PPE relevés dans les transactions ont augmenté de 19% au cours des cinq dernières années. Ces derniers temps, ils ont marqué une hausse plus forte que la moyenne des transactions immobilières et sont très proches de leur niveau record de 1990. Propriété par étage : La propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété, à la différence qu’elle est organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager des parties déterminées d’un bâtiment (étages ou partie d’étage). Entre 1912 et 1965, la PPE a été interdite par le Code civil suisse car elle se heurtait au principe d’accession provenant du droit romain, selon lequel le propriétaire du sol est par définition propriétaire de tout ce qui se trouve dessus et dessous. Avant 1965, il n’était donc pas possible de devenir propriétaire dans un immeuble d’habitation excepté dans le Valais, où la copropriété existe depuis 1918. Pour les maisons individuelles, l’évolution a été plus faible et le marché plus stable puisque les prix des transactions n’ont augmenté que de 3% depuis 2000. Indice des prix des transactions en Suisse 160 18% 140 13% 120 4.1 FORTE HAUSSE DES PRIX DE VENTE EN SUISSE ROMANDE 8% 100 3% 80 La situation de la Suisse romande contraste avec celle du reste de la Suisse. Les prix des appartements ont progressé de 24% depuis 2000, avec une croissance annuelle avoisinant 4.8%. Les prix des villas ont augmenté de 15% en Suisse romande depuis 2000, avec une croissance légèrement inférieure à celle des PPE qui continuent de grimper à un rythme relativement soutenu. La région du Léman se positionne en tête en affichant une hausse nominale des prix des transactions de 47% pour les PPE et de 34% pour les maisons individuelles depuis 2000. Le canton de Vaud affiche une évolution du prix des villas plus marquée que dans l’ensemble de la Suisse romande durant la même période. La progression des villas vaudoises est de 20% (15% en Suisse romande). Comme pour les loyers, les disparités régionales sont toutefois marquées. Les régions qui jouissent d’une bonne situation et qui sont proches des centres d’activités profitent le plus de la hausse. Nyon et ses alentours ont connu la plus forte progression des prix : 37% depuis 2000. 60 -2% 40 Croissance annuelle PPE Indice PPE 20 -7% Croissance annuelle MI Indice maison individuelle -12% 0 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2006 Source: Wüest & Partner, Acanthe Indice des prix des transactions en Suisse romande 160 18% 140 13% 120 8% 100 3% 80 60 -2% 40 20 -7% Croissance annuelle MI Indice maison individuelle Croissance annuelle PPE Indice PPE -12% 0 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Source: Wüest & Partner, Acanthe 4.3 EVOLUTION DES PRIX DU RÉSIDENTIEL EN 2006 Indice des prix des transactions du lac Léman Les prix se sont stabilisés, voire ont légèrement diminué durant le dernier semestre 2006, à l’exception des prix des villas qui ont continué leur progression pour également atteindre aujourd’hui leur niveau le plus élevé depuis 1996 (7.5% d’augmentation annuelle). 160 18% 140 13% 120 8% 100 3% 80 60 Les prix des PPE se situent à leur niveau le plus élevé depuis 1996. Bien qu’ils aient augmenté par rapport à 2005 dans la plupart des régions de Suisse, ils ont subi un léger recul durant le dernier trimestre 2006. C’est la Suisse romande qui Croissance annuelle PPE Indice PPE Croissance annuelle MI Indice maison individuelle 40 20 -2% -7% -12% 0 1985 1987 1989 Source: Wüest & Partner, Acanthe 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 34 LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL 32 affiche les plus fortes hausses annuelles, région genevoise en tête avec plus de 10% d’augmentation, suivie du canton de Vaud avec plus de 6.5% d’augmentation. (Source : Le Centre d’Information et de Formation immobilières CIFI) Indice SwissRéseau (base 100 = janvier 2006) 125 120 115 110.34 En Suisse romande, l’indice SwissRéseau* a connu une forte croissance entre les mois de juin et octobre 2006, puis une baisse jusqu’en décembre. Le sous-indice «respect du prix», qui n’apparaît pas sur le graphique, était en hausse jusqu’en novembre. Ceci indique que l’écart entre le prix des transactions réalisées et celui demandé par les vendeurs est croissant. Les prix des maisons et des appartements ont tous deux reculé durant les deux derniers mois de 2006, maintenant toutefois des niveaux élevés (maisons 104.57, appartements 113.26). Comme on le remarque sur le graphique ci-contre, les tendances demeurent à la hausse pour le début 2007. 110 105 100 95 90 Jul 05 Aoû Sep 05 05 Oct 05 Nov Déc Jan 05 05 06 Appartement Tendance Appartement Fév 06 Mar 06 Avr 06 Mai 06 Jui 06 Juill Aoû Sep 06 06 06 Indice général Tendance Indice général Oct 06 Nov Déc Jan 06 06 07 Maison Tendance Maison Source: Swiss Réseau Transactions sur appartements anciens à Genève 900 000 000 1 200 En francs En nombre 800 000 000 1 000 700 000 000 800 600 000 000 500 000 000 600 400 000 000 300 000 000 400 200 000 000 200 100 000 000 0 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Source: Naef et Cie SA Transactions sur les villas à Genève 1 200 000 000 800 En francs En nombre 1 000 000 000 700 600 800 000 000 500 600 000 000 400 300 400 000 000 200 200 000 000 100 0 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Source: Naef et Cie SA Nous observons à Genève un prix moyen pour les PPE de CHF 7’750/m2. Cela correspond pour un appartement de 4.5 pièces (110 m2) à des prix compris entre CHF 650’000 et 1’000’000 suivant la localisation. Le prix du terrain est basé sur un nombre limité d’observations, car l’offre devient de plus en plus rare. C’est à Cologny que les prix des villas sont les plus élevés. Ceci est dû principalement à la valeur des terrains dont le prix se situe entre CHF 1’700 et 2’500/m2 tandis qu’à Meyrin, à titre de comparaison, le mètre carré se vend entre CHF 350.- et 550.-. Après 10 ans de hausse consécutive, le marché genevois semble s'essoufler. En 2006, l’activité du marché immobilier genevois a baissé bien que les prix aient continué d'augmenter. Le nombre de transactions a diminué de 22%, et, en termes monétaires, la baisse a été de 11%. La forte hausse des prix a fini par retenir les acheteurs. Une baisse du nombre de transactions est souvent un signe avant-coureur d'une baisse des prix comme on a pu l'observer sur le marché parisien en 1990. Les transactions portant sur les appartements représentent un peu plus de la moitié des transactions observées en 2006 et celles portant sur les villas représentent une part de 24%. * L’indice SwissRéseau est un indice composite qui pondère différents sous-indices afin de refléter parfaitement la réalité du marché romand, dont : - Le prix de vente moyen des appartements - Le prix de vente moyen des maisons - Le respect des prix (écart entre le prix souhaité par le vendeur et le montant final de la transaction) Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 35 33 LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL 2006 villa (terrain) Genève 2005 appartement (PPE) villa (terrain) appartement (PPE) 1'050 7'750 900 7'250 Vaud Côte & Riviera 600 5'900 600 5'500 Vaud (hors Côte & Riviera) 300 4'250 300 3'900 Neuchâtel littoral 350 3'950 320 3'800 Neuchâtel (hors littoral) 230 3'350 220 3'200 Fribourg Ville 200 4'350 200 4'150 Fribourg (canton) 180 3'650 180 3'600 Source: Naef et Cie sa, Acanthe Les prix sur la Côte et la Riviera semblent avoir atteint des sommets, en particulier les prix des terrains. Ils se stabilisent actuellement, voire commencent à diminuer. Dans le reste du canton de Vaud, les prix se stabilisent également après une importante hausse durant l’année 2006. Au cours des douze derniers mois, les prix médians des transactions sur les villas individuelles étaient situés entre CHF 510’000 et 1’220’000. En 2007, leur valeur ne devrait augmenter que très faiblement, car le niveau des prix commence à retenir les acheteurs. Dans le canton de Neuchâtel, le marché de la vente est très soutenu sur le littoral. Les terrains y deviennent plus rares, ce qui en augmente le prix. Selon les données de l’Office cantonal du logement, des projets actuels à court terme (2 à 3 ans) créeront environ 700 nouveaux appartements sur le littoral et une centaine à La Chaux-de-Fonds, dont la moitié destinés à la vente. L’offre suffisant à peine à satisfaire la demande, ils devraient facilement trouver preneur. A Fribourg, bien qu’il soit encore possible d’acquérir du terrain à un prix raisonnable pour construire une maison, la PPE connaît un essor constant, particulièrement dans les agglomérations les plus importantes. A Fribourg et ses alentours (par exemple Belfaux), de grands projets sont en cours de réalisation ou sur le point de démarrer. La pénurie de logements à Genève a permis à la zone frontalière française d’enregistrer un doublement des prix des appartements depuis 2000, soit une hausse moyenne de 15% par année. En 2006, les prix moyens observés à Thonon sont compris entre CHF 4’300 et 5’000/m2, à Annemasse et SaintGenis-Pouilly entre CHF 4’660 et 4’800/m2, à Saint-Julien-enGenevois et Ferney-Voltaire entre CHF 4’800 et 4’900/m2. Pour l’achat d’un appartement de 4 pièces (cuisine comprise), cela représente des prix compris entre CHF 400’000 et 450’000. Dans le pays de Gex, où les prix varient de CHF 4’600 à 5’300/m2, une acquisition sur deux est réalisée par la clientèle suisse. Ce niveau de prix devient dissuasif même pour les Suisses. Le nombre de transactions a baissé en 2006 et les délais de vente s’allongent. (Source : FNAIM, Chambre des notaires) C’est pourquoi, depuis quelques mois, la demande s’est déplacée vers Bellegarde, où les prix restent plus abordables pour l’instant. On peut s’attendre à l’avenir à une demande toujours Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 36 LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL 34 soutenue dans cette région. Sur quatre ans, les prix à Bellegarde affichent une augmentation de 96.4%. D’une part, la construction d’une nouvelle gare TGV (ouverture prévue pour 2009), a contribué à doper le marché et de nombreux programmes immobiliers ont été lancés ces derniers temps. 4.4 OUVERTURE DU MARCHÉ DU LOGEMENT AUX INVESTISSEURS ÉTRANGERS Evolution des prix nominaux des logements dans le bassin lémanique (base 100 = 1970) 400 350 300 250 200 L’abrogation de la Lex Koller/ Lex Friedrich (LFAIE - Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger), prévue pour 2009-2010, va donner libre accès aux investissements étrangers en ce qui concerne les immeubles résidentiels. Elle devrait avoir un effet positif sur le marché du logement. En théorie, une ouverture du marché présuppose une plus forte compétition, une demande accrue, et, a priori, une tendance à l’augmentation des prix d’acquisition. Il est probable qu’on assiste effectivement à une hausse des prix dans un premier temps. Cependant, le marché étant étroit et la production limitée, le nombre insuffisant d’immeubles résidentiels devrait accélérer la construction de logements à terme. L’offre locative devrait ainsi augmenter et provoquer dans un second temps une détente sur les loyers. Bien que les loyers aient de fortes chances de suivre mécaniquement la tendance dans un marché libre de contraintes légales, en Suisse, le droit du bail représente un garde-fous robuste. La loi permet de limiter les effets d’une pression sur la demande d’investissement avec ses conséquences sur les prix d’acquisition et sur les loyers. Dans les villes comme Genève et Zurich, où les prix des logements ont actuellement atteint des sommets, une hausse supplémentaire des prix paraît peu probable. En revanche, cette hausse n’est pas à écarter pour d’autres localités et régions de Suisse, spécialement en périphérie des pôles urbains, régions en constante expansion. 150 100 1970 1973 1976 1979 1982 1985 Propriété par étages Tendance PPE 1988 1991 1994 1997 Maisons individuelles Tendance MI 2000 2003 2006 Immeubles Tendance Immeubles Source: Wüest & Partner Evolution des prix réels des logements dans le bassin lémanique (base 100 = 1970) 180 160 140 120 100 80 60 1970 1973 1976 1979 1982 Propriété par étages Tendance PPE Source: Wüest & Partner, OCSTAT, Acanthe 1985 1988 1991 1994 Maisons individuelles Tendance MI 1997 2000 2003 2006 Immeubles Tendance Immeubles 4.5 PRIX RÉELS ET PRIX NOMINAUX DES LOGEMENTS Les apparences peuvent être trompeuses en matière d’évolution des prix de l’immobilier. En Suisse, les prix nominaux ont progressé de plus de 200% depuis 1970. Cependant, en termes réels, la croissance a été relativement faible ces 36 dernières années malgré la «bulle» immobilière des années ’90. Si on ne tient pas compte de l’inflation, les prix des PPE n’ont augmenté que de 17% depuis 1970, ceux des maisons individuelles de 10% et ceux des immeubles de 16%. Dans le bassin lémanique, l’ascension a été nettement plus soutenue que dans le reste du pays depuis 1970. En termes nominaux, les prix des PPE et des maisons se sont appréciés de 300%. La hausse des prix des PPE en termes réels (corrigée de l’inflation) n’a été que de 29%, celle des villas de 28% et celle des immeubles de 19%. Cela correspond à des augmentations annuelles moyennes de respectivement, 0.7%, 0.7% et 0.5%. Au vu des tendances qui découlent de l’évolution des prix, les Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 37 35 LA RÉSULTANTE: LES PRIX DU RÉSIDENTIEL prix des PPE et des immeubles devraient continuer leur progression à un rythme quelque peu ralenti et ceux des villas se stabiliser. Progression des prix dans le bassin lémanique Depuis 1970 Depuis 2000 Prix réels par an Prix nominaux par an PPE 300% 3.9% 29% 0.7% Maisons 293% 3.9% 28% 0.7% Immeubles 263% 3.6% 19% 0.5% Source: Wüest & Partner, Acanthe Prix réels par an Prix nominaux par an PPE 53% 7.4% 44% 6.3% Maisons 45% 6.4% 37% 5.4% Immeubles 46% 6.5% 37% 5.4% Source: Wüest & Partner, Acanthe 4.6 DÉPENSES DANS LA CONSTRUCTION TOUJOURS EN HAUSSE En Suisse, les dépenses dans la construction ont poursuivi leur progression en 2005. Elles ont atteint 49.4 milliards de francs. Par rapport à 2004, cela correspond à une augmentation de CHF 2.4 milliards en termes nominaux (+5.2%). Si l’on tient compte du renchérissement, estimé à 2.2% dans la construction, la hausse des dépenses s’établit à 3% en termes réels. Au regard du nombre de projets annoncés pour 2006, cette progression devrait ralentir. En 2004, les investissements dans la construction du canton de Genève ont subi une baisse de 12.6% qui est l’une des deux diminutions les plus importantes de Suisse (avec Berne). Le canton de Neuchâtel a en revanche augmenté ses dépenses de 10.1%, meilleure progression de Suisse romande. Concernant les travaux de transformation, les investissements ont été réduits d’environ 25% en Suisse romande, excepté dans le canton de Vaud qui a augmenté ses investissements de 5.8%. Genève a été le seul canton romand où les dépenses de construction, tant pour les investissements dans les nouvelles constructions que dans les transformations, ont chuté (-9.7%). Ces résultats sont en partie expliqués par une tendance à ignorer la réalité des coûts de réfection de la part des investisseurs, notamment des non-professionnels. Il est dans la nature des immeubles locatifs de générer des revenus malgré le fait que des travaux d’entretien et de rénovation soient négligés et différés dans le temps. L’impression erronée que l’immeuble ne perd pas de sa valeur puisqu’il continue de générer des revenus locatifs, bien que légèrement inférieurs, conduit trop souvent à biaiser la vision réelle du risque encouru. Les investisseurs ne gardent en mémoire que les revenus locatifs en négligeant les coûts d’entretien et de rénovation ainsi que l’analyse du rendement. L’usure du capital s’en trouve ainsi voilée. Après deux reculs semestriels successifs, l’indice genevois des prix à la construction progresse de 2.1% entre octobre 2005 et avril 2006. Cette augmentation est due à la hausse des prix des matériaux tels que le cuivre, l’aluminium ou l’acier ainsi qu’au renchérissement du pétrole et de ses dérivés. La seconde influence est la légère reprise de la marche des affaires constatée dans le gros œuvre du bâtiment et les travaux d’installations depuis début 2006. ■ Indice des prix à la construction en région lémanique (construction d’immeubles locatifs) 125 Région lémanique Suisse 123.6 120 115 114.1 110 105 100 1998 1999 1999 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 Source: OFL, OFS Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 38 IMMOBILIER COMMERCIAL 36 5 IMMOBILIER COMMERCIAL La Suisse gagne ! Consacrée numéro 1 des pays les plus compétitifs par le World Economic Forum, la Suisse détrône les USA et les pays nordiques. Les atouts majeurs de la petite Confédération Helvétique sont ses infrastructures particulièrement développées pour la recherche scientifique, une solide protection de la propriété intellectuelle, un système juridique efficient et un marché du travail flexible avec une main d’œuvre qualifiée issue des universités et d’autres formations suisses. Par ailleurs, les banques suisses assurent un fort niveau de solvabilité très apprécié. Cette place de numéro 1 devrait profiter encore davantage à grandir l’image d’une Suisse libérale et innovante au cœur de l’Europe, apte à accueillir des entreprises désireuses de développer leurs affaires dans un cadre propice à la globalisation. Cependant, capitaux et travailleurs sont extrêmement mobiles. La Suisse se doit donc de rester extrêmement attractive face aux grandes métropoles concurrentes d’Europe et du monde. Analyser les configurations de nos villes pour tout naturellement les adapter aux nouvelles demandes, est un des devoirs des politiques. Ce processus passe par l’analyse de l’immobilier commercial, infrastructure indispensable aux entreprises. Genève et Zurich sont les principaux pôles de Suisse, elles jouent un rôle de moteur économique et exercent une forte attraction sur les entreprises. Nous concentrerons ici nos observations sur les pôles romands que sont Genève, Lausanne et Neuchâtel. Le marché de l’immobilier commercial se distingue par le nombre d’investisseurs potentiels. En effet, si le marché résidentiel est encore protégé des investisseurs étrangers par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers (LFAIE), il n’en est pas de même pour les immeubles dits commerciaux. Ceux-ci peuvent être acquis par des sociétés et des particuliers étrangers. La dimension internationale de Genève attire des capitaux transfrontaliers qui maintiennent un niveau des prix relativement élevé. Nous faisons référence ici à quelques transactions, dont la presse s’est fait l’écho, d’immeubles commerciaux de prestige dont le prix se chiffrait à plusieurs dizaines, voire centaines de millions de francs. Si quelques très importants propriétaires institutionnels ou banques suisses sont également présents sur ce secteur, pas loin de la moitié des acquisitions d’immeubles, dont la valeur dépasse CHF 20 millions de francs, ont été réalisées par des étrangers. Compétitivité des pays en 2006 1 Suisse 2 Finlande 3 Suède 4 Danemark 5 Singapour 6 USA 7 Japon 8 Allemagne 9 Pays-Bas 10 Royaume-Uni 5.40 5.45 5.50 5.55 5.60 5.65 Notes obtenues Source: World Economic Forum 5.70 5.75 5.80 5.85 Ce secteur est par ailleurs fortement dépendant de la conjoncture économique. La volatilité des prix observée est donc plus importante que pour l’immobilier résidentiel. Ce marché complexe doit systématiquement être analysé parallèlement aux cycles conjoncturels, eu égard au secteur d’activité concerné. 17.4.2007 17:32 Page 39 37 Taux de chômage et variation des prix de l’immobilier de bureaux en Suisse Taux de chômage Le lien entre économie et immobilier se fait au travers de l’évolution du marché de l’emploi. En effet, on observe une corrélation négative entre le taux de chômage et l’évolution des prix des surfaces de bureaux. Lorsque le taux de chômage augmente, les prix baissent. Logiquement, la diminution du nombre de personnes actives entraîne une baisse de la demande en surfaces commerciales et donc une baisse des loyers commerciaux. Il faut noter que les loyers des surfaces commerciales sont plus sensibles que ceux des logements à une variation du nombre de vacants. Pour se prémunir contre ce risque, les bailleurs établissent des baux sur 5 ans. IMMOBILIER COMMERCIAL 6% 15% 5% 10% 4% 5% 3% 0% 2% –5% 1% –10% 0% –15% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 P Variation des prix de l'immobilier de bureaux en Suisse Taux de chômage en Suisse Source: Wüest & Partner, OFS 5.1 LA CONJONCTURE EN SUISSE ROMANDE Selon les analystes du Crédit Suisse, l’économie suisse vit actuellement l’une de ses meilleures périodes depuis 1970. La croissance du PIB en 2006 a été de 3%. Tous les indicateurs sont au vert, soutenus par une amélioration de la marche des affaires et de bonnes conditions pour le commerce extérieur. La situation de l’emploi progresse également et l’activité dans la construction se stabilise à un niveau élevé. Le climat de consommation est bon et en hausse depuis début 2006. Climat de consommation en Suisse 40 30 20 10 0 –10 –20 –30 –40 –50 Selon le Créa (Institut de macroéconomie appliquée de l’Université de Lausanne), l’indicateur conjoncturel de la Suisse romande suit la tendance nationale et se situe à un niveau équivalent à sa valeur de fin d’année 2000 (soit 101.8). Toutefois, les graphiques nous démontrent une évolution hétérogène des indicateurs conjoncturels selon les différentes régions romandes. Alors que les cantons de Genève et Fribourg obtiennent les progressions les plus importantes, le canton de Vaud enregistre un léger recul au 3e trimestre 2006 avec une stagnation du mouvement des indicateurs industriels et de la construction. Malgré le fait que l’indicateur conjoncturel du canton de Neuchâtel reste en dessous de la moyenne Suisse, il garde la tendance haussière du début de l’année 2006. –60 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Source: SECO Baromètre conjoncturel du Créa 103 Neuchâtel Suisse Vaud Genève 102 101 100 99 98 97 96 L’économie suisse se trouve dans une phase de haute conjoncture. Les principaux instituts de recherche en matière économique du pays prévoient un léger ralentissement de la croissance économique avec un accroissement du PIB de l’ordre de 2% en 2007. Le chômage a reculé de 15% en 2006 au niveau national pour se fixer à 3.3% en décembre. Les perspectives de l’emploi en Suisse sont réjouissantes pour 2007 avec une nouvelle baisse attendue de ce taux. 95 I II III IV I 2002 II III IV 2003 I II III IV I 2004 II III IV 2005 I II III 2006 Source: Institut Créa de macroéconomie appliquée Evolution du taux de chômage dans 3 cantons romands 8% Si l’on se concentre uniquement sur l’évolution des surfaces de bureaux en Suisse, on constate que ce marché a traversé une période morose ces dernières années et a enregistré une progression des taux de vacance en 2005. Cependant, grâce à la nette amélioration de la marche des affaires, la demande en surfaces de bureaux a inversé la tendance en 2006. Elle permettra l’absorption d’une partie de l’excès de l’offre, mais pas dans sa totalité. On prévoit dès lors une stabilisation du taux de vacance. Les villes de Genève, Lausanne et Neuchâtel 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Suisse Neuchâtel Vaud Genève 0% 2000 Source: SECO 2001 2002 2003 2004 2005 2006 IV Variation des prix Brochure acanthe -pr pdf Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 40 IMMOBILIER COMMERCIAL 38 ont un taux de vacance des surfaces de bureaux inférieur à la moyenne suisse et très en dessous du taux de vacance de tous les grands centres économiques suisses, tels que Zurich et Zoug. Taux de vacance des surfaces de bureaux dans divers agglomérations suisses en janvier 2006 Lugano Thoune Schaffhouse Coire Bienne Berne Fribourg Soleure Aarau Lausanne Genève Bâle Lucerne Neuchâtel Moyenne Suisse Olten Winterthour St.Gall Baden Zurich Zoug 5.2 L’IMMOBILIER COMMERCIAL À GENÈVE 0% 2% 4% 6% 8% Source: Colliers (Suisse) SA Les prévisions conjoncturelles de la fin de l’année 2005 annonçaient une excellente année 2006, ce qui a été confirmé notamment grâce à une industrie genevoise dont les exportations n’ont cessé de croître. L’indicateur avancé LEA-PICTET (développé par la banque Pictet & Cie en collaboration avec le Laboratoire d’économie appliquée de l’Université de Genève) regroupe neuf indicateurs conjoncturels genevois et anticipe normalement de six à huit mois l’activité économique dans le canton de Genève. Après un pic sans précédent au troisième trimestre 2006, l’économie genevoise semble ralentir au 4ème trimestre. L’indicateur LEA-PICTET prévoit un essoufflement de la conjoncture genevoise, on peut dès lors se demander s’il s’agit d’une baisse de régime ou d’un retour normal à l’équilibre. L’indicateur, qui n’a jamais été aussi haut et les bons résultats des exportations 2006, nous laissent penser qu’il s’agit là d’un retour à l’équilibre sur le long terme. Indicateur avancé LEA-PICTET de l’économie genevoise (données mensuelles, base 100 = décembre 1983) 105 103 101 99 97 95 93 91 89 87 85 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 La reprise économique affichée par l’indicateur LEA-PICTET se reflète sur le taux de vacance des surfaces de bureaux. Plus l’indice conjoncturel croît, plus le taux de surfaces vacantes de bureaux diminue. La corrélation entre l’indice et le taux de vacance est importante en tenant compte d’un décalage d’environ une année. Source: Laboratoire d’économie appliquée de l’Université de Genève Comparaison entre l’indicateur LEA-PICTET et les surfaces de bureaux vacantes à Genève: corrélation négative 120 116 112 108 104 100 96 92 88 84 80 76 72 68 64 60 200 000 180 000 160 000 m2 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007P Surfaces vacantes Indicateur LEA-PICTET C’est en 2001 qu’a été enregistré le taux de vacance des bureaux le plus bas et ceci avec un décalage exactement d’un an avec le point le plus haut de l’indice conjoncturel LEA-PICTET. De 2002 à 2004, le taux de vacance avait augmenté de manière constante. Depuis 2004, nous tendons vers une absorption des surfaces vacantes. La diminution de surfaces entre juin 2005 et juin 2006 a été de 28%. La réduction des surfaces vacantes devrait perdurer mais ralentir en 2007, conséquence du ralentissement conjoncturel observé au 4ème trimestre 2006. Source: Laboratoire d’économie appliquée de l’Université de Genève, prévisions Acanthe 5.3 TAUX DE RENDEMENT BRUT À GENÈVE Si les prévisions conjoncturelles associées au niveau des équipements techniques, à la flexibilité des espaces, aux possibilités de parking ou à la fréquence de passage dans le cas des arcades, sont des éléments essentiels de la décision d’investissement en immobilier commercial, la localisation demeure encore et toujours décisive. Elle explique parfois à elle seule d’importantes différences de prix entre biens a priori équivalents. Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 41 39 IMMOBILIER COMMERCIAL Localisation Taux de rendement estimé à Genève pour les surfaces de bureaux Excellente Cycle conjoncturel En hausse (2006) net brut 4 - 4.5% 4.75 - 5.5% Moyenne 5 - 5.5% 6 - 6.5% Médiocre 6 - 6.5% 7 - 8% Ainsi, en 2006, on a observé des rendements bruts inférieurs à 5.00% lors de transactions sur des immeubles commerciaux stratégiquement situés au niveau commercial. Ces rendements bruts sont très bas et inférieurs à ceux des logements. Mais, il est ici important de rappeler que le niveau des charges commerciales est nettement plus bas que les charges résidentielles. Dès lors, ces taux bruts commerciaux convertis en taux nets se retrouvent à un niveau proche des taux nets du résidentiel. Ces taux de rendement extrêmement bas expriment le potentiel de croissance attendu dans le secteur commercial à Genève. Tous les indicateurs conjoncturels sont favorables, ce qui incite à investir sur ce marché immobilier. Par ailleurs, la demande, issue des investisseurs étrangers qui désirent investir en Suisse, contribue à faire pression sur les rendements. Les surfaces de bureaux qui jouissent d’une situation privilégiée ou sont situées à une adresse prestigieuse, sont «hors-marché» et de ce fait relativement à l’abri des aléas conjoncturels. Ces emplacements exceptionnels dits «prime» sont, à Genève, les Rues Basses, la Rue du Rhône, le Quartier des Banques ou encore la Vieille-Ville. Si le dynamisme du centre-ville est un élément primordial, les difficultés de circulation et de parking connues à Genève aujourd’hui sont en priorité responsables des déménagements d’entreprises en périphérie. On voit ainsi émerger de nouveaux centres qui offrent parfois des avantages conséquents en termes de synergies entre différentes entreprises de la même branche d’activités. Ces nouveaux centres présentent également des rendements attrayants, comme Vésenaz, Vernier, Plan-les-Ouates ou encore la Praille. 5.4 LOYERS DES SURFACES DE BUREAUX À GENÈVE L’immobilier commercial offre des affectations diverses. On distingue essentiellement 4 types de surfaces commerciales : les arcades, les bureaux, les surfaces industrielles et les surfaces artisanales. Dans les parties qui suivent, nous nous concentrerons plus particulièrement sur les surfaces de bureaux. Comme nous l’avons évoqué précédemment, les loyers de bureaux sont plus volatils que les loyers du logement. Il est ainsi opportun d’observer régulièrement les prix de location, dont l’évolution est vive, pour apprécier au mieux le marché. Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 42 IMMOBILIER COMMERCIAL 40 L’indicateur de Loyers de Bureaux (ILB) de Colliers AMI est réactualisé semestriellement sur la base d’informations transmises par 13 sociétés (sises à Genève, Lausanne, Fribourg et Neuchâtel) et porte sur deux aspects: le recensement des baux conclus le semestre précédent et les avis d’experts sur les tendances probables du semestre suivant. Le calcul des loyers indicatifs est issu de moyennes centrées et segmentées selon deux facteurs qualitatifs : l’équipement et la localisation. Loyers de bureaux à Genève, hiver 2006-2007 850 Max. Min. A Genève, l’évolution des loyers de bureaux affiche une tendance à la hausse en 2006. Le loyer moyen s’élève à CHF 402.-/m2/an. 750 CHF/ m 2/an 650 Les loyers maximums se situent toujours dans «l’hypercentre», avec des loyers de bureaux pouvant dépasser les CHF 800./m2/an. Il faut également mentionner que les prix des arcades commerciales peuvent atteindre CHF 5’000/m2/an aux meilleures adresses de la Rue du Rhône. 550 450 350 250 150 50 sup std Hypercentre sup std Centre Rive gauche / Eaux-Vives sup std Centre Rive droite sup std Aéroport / OI sup std sup Lancy / Carouge / Acacias std Chêne / Thônex sup std Meyrin / Vernier Source: Colliers AMI (Suisse) SA La liaison CEVA (Cornavin - Eaux-Vives - Annemasse) reliera dès 2012 la ville d'Annemasse au réseau ferroviaire suisse. Ce futur RER genevois fera hâlte à Chêne-Boug, aux Eaux-Vives, à Champel, à La Praille et finira sa course à Cornavin. Le quartier de l’aéroport a vu la plus forte progression des prix de location au cours de ces dernières années, avec la construction de nouveaux bâtiments de standing qui ont relevé les loyers du quartier. On observe par ailleurs une plus forte tendance à la hausse pour les surfaces de qualité supérieure, qui sont aujourd’hui très prisées par les milieux financiers. Le quartier de la Praille devrait à moyen terme voir ses loyers de bureaux augmenter. L’inauguration en janvier 2007 d’une ligne entre Lancy-Pont-Rouge et Cornavin, prémices du projet CEVA, va permettre de valoriser ce quartier promis à un fort développement commercial ces prochaines années. 5.5 CONJONCTURE ET SURFACES VACANTES DANS LE CANTON DE VAUD Le début de l’année 2006 a été marqué par une forte progression du marché de l’emploi, principalement sous l’impulsion du secteur tertiaire. Le taux de chômage dans le canton de Vaud a diminué et les perspectives à moyen terme montrent une continuelle tendance à la baisse. Lausanne, Vevey et Yverdon, sont les 3 villes affichant un taux de chômage supérieur à la moyenne vaudoise se situant à 4.5% à la fin juillet 2006. Pour la première fois depuis juin 2003, le district de Lausanne enregistre un taux de chômage au-dessous de la barre des 6%, pour se situer à 5.9%. Evolution des surfaces de bureaux vacantes par districts vaudois 45 000 2004 40 000 2005 2006 35 000 m2 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Lausanne Source: SCRIS Morges Nyon Vevey Yverdon Ces dernières années, l’évolution des surfaces industrielles et commerciales vacantes s’est stabilisée dans le canton de Vaud. En 2004-2005, une baisse des surfaces vacantes s’est ressentie sur pratiquement tous les types de locaux. En 2006 encore, la situation a clairement évolué et les surfaces d’activités disponibles ont marqué une forte baisse (ceci à nouveau sur tous les types de locaux). En effet, alors qu’au 1er juin 2005 les surfaces vacantes des locaux industriels et commerciaux se chiffraient à 225’781 m2, elles ne représentaient plus que 158’045 m2 au 1er juin 2006, soit une diminution de 30%. Cette évolution concerne plus particulièrement les locaux de Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 43 41 IMMOBILIER COMMERCIAL type «atelier, usine» et «dépôt, entrepôt», mais aussi les surfaces de bureaux qui enregistrent une diminution de vacants de pratiquement 15% sur une année. Ces résultats reflètent clairement l’embellie conjoncturelle du canton. Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants sur le canton de Vaud 90 000 2004 2005 2006 80 000 60 000 m2 En 2001, 46% des emplois du secteur tertiaire du canton étaient regroupés dans le district de Lausanne, ce qui représentait un important marché pour les surfaces de bureaux. Selon une étude publiée par Wüest & Partner, les surfaces disponibles du centre-ville ont augmenté de plus de 20% entre le premier semestre 2004 et celui de 2005. En revanche, durant cette même période, l’offre a chuté de 30% dans le reste de la ville. Alors que les surfaces de bureaux vacantes ont globalement diminué en 2006 dans le canton de Vaud (principalement à Morges et dans une moindre mesure à Vevey et Yverdon), elles ont affiché une augmentation dans le district de Lausanne. Serait-ce le signe d’un désintérêt de certaines entreprises à s’implanter en ville de Lausanne, plus particulièrement au centre, compte tenu des prix élevés pratiqués par rapport au reste du canton? 70 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Bureau, cabinet médical Magasin, local de vente Atelier, usine Dépôt, entrepôt, hangar Autre Source: SCRIS Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants à Lausanne 50 000 2004 2005 2006 45 000 40 000 35 000 m2 30 000 25 000 20 000 5.6 LOYERS DES SURFACES DE BUREAUX À LAUSANNE 20 000 10 000 Pour les premiers six mois de 2007, les prévisions tablent sur une stagnation des loyers avec une possibilité d’augmentation pour les bureaux jouxtant le tracé du métro M2. Une certaine spéculation est attendue. L’Ouest-lausannois semble aujourd’hui se développer grâce à un nouveau schéma directeur et à la venue de nouvelles sociétés, ce qui aura comme conséquence une hausse des loyers à terme. 5 000 0 Bureau, cabinet médical Magasin, local de vente Atelier, usine Dépôt, entrepôt, hangar Autre Source: SCRIS Loyers de bureaux à Lausanne, hiver 2006-2007 400 Max. Min. 350 300 CHF/ m 2 /an En 2006, les prix de location des bureaux ont stagné dans le Grand Lausanne, voire légèrement évolué à la hausse entre le premier et le deuxième semestre. Le loyer moyen (tous types confondus) se situe à CHF 193.-/m2/an, soit plus de CHF 200.- de moins qu’à Genève. 250 200 150 100 50 5.7 CONJONCTURE ET SURFACES VACANTES 0 sup DANS LE CANTON DE NEUCHÂTEL std Centre-Gare std Ouest sup std sup Nord std Est sup std Sud Source: Colliers AMI (Suisse) SA Exportations horlogères neuchâteloises 2.0 1.9 1.8 Milliards de CHF Depuis le début de l’année 2005, l’économie neuchâteloise a retrouvé une croissance prononcée. La conjoncture industrielle se porte mieux, avec une amélioration visible de la marche des affaires et du niveau de production à la fin 2005. Cette embellie va de pair avec une situation favorable des exportations et plus particulièrement des exportations horlogères qui ont réalisé une performance record en 2006. L’horlogerie, qui reste le principal moteur économique du canton, a enregistré une hausse de ses exportations de CHF 1.5 milliards en octobre 2006, soit 15.5% de plus qu’en 2005. Avec un résultat dépassant clairement les CHF 13 milliards pour l’année 2006, l’exportation horlogère bat son plein et les professionnels prévoient une poursuite de la croissance pour l’année 2007. La conséquence directe de cet environnement favorable au marché horloger est la sup 1.7 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 2002 Source: Neuchâtel statistique 2003 2004 2005 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 44 IMMOBILIER COMMERCIAL 42 demande urgente et toujours croissante en travailleurs formés et en professionnels de l’horlogerie. L’avenir est réjouissant pour le marché de l’emploi neuchâtelois. On a également déjà pu observer un très net recul du taux de chômage dans le canton de Neuchâtel durant l’année 2006. Le taux de chômage s’élevait à 4.5% en janvier 2006 et s’est abaissé jusqu’à 3.9% au mois de décembre. Pour la première fois depuis décembre 2002, le taux de chômage est descendu en dessous de la barre des 4%. Evolution des surfaces vacantes des locaux commerciaux selon leur affectation dans le canton de Neuchâtel 60 000 50 000 m2 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 Atelier, usine Magasin, local de vente Autre local (hôtel, restaurant, local polyvalent) Bureau, cabinet médical Dépôt, entrepôt Source: Neuchâtel statistique Surfaces de locaux commerciaux vacants selon l’affectation à Neuchâtel 25 000 2005 2006 20 000 m2 15 000 10 000 5 000 Dans le canton de Neuchâtel, les surfaces de locaux industriels ou commerciaux vacants sont en continuelle diminution depuis 2003. Elles ont encore enregistré une baisse entre 2005 et 2006, mais plus légère, de l’ordre de 4% pour atteindre 64’282 m2 disponibles en juin 2006. La diminution générale des surfaces disponibles, entre 2003 et 2005, provenait principalement de la section «autre local», regroupant les hôtels, restaurants, locaux polyvalents, etc., qui a affiché une nette baisse évaluée à 42’592 m2. On remarque le phénomène inverse pour les bureaux et les commerces, qui ont vu progressivement leurs surfaces vacantes augmenter pendant la même période. Entre 2005 et 2006, le recul des disponibilités est essentiellement généré par la forte diminution des surfaces vacantes de la catégorie «dépôt, hangar, entrepôt», alors que tous les autres types de locaux ont vu leurs surfaces disponibles augmenter. 0 Bureau, cabinet médical,etc. Magasin, local de vente Atelier, usine Dépôt, hangar, entrepôt Les disparités de croissance économique des régions qui composent le canton de Neuchâtel se distinguent également à travers l’évolution des surfaces vacantes. Malgré une diminution à la Chaux-de-Fonds en 2005, ce district englobe près de la moitié des surfaces industrielles ou commerciales vacantes du canton avec 31’226 m2 disponibles en 2006. Autre local Source: Neuchâtel statistique Evolution des surfaces des locaux commerciaux vacants par districts neuchâtelois 40 000 2002 2003 2004 5.8 LOYERS DES SURFACES DE BUREAUX À NEUCHÂTEL 2006 2005 35 000 30 000 m2 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Neuchâtel Boudry Val-de-Travers Val-de-Ruz Le Locle La Chaux-de-Fonds Source: Neuchâtel statistique Loyers de bureaux à Neuchâtel, hiver 2006-2007 400 Max. Min. 350 CHF/ m2/an 300 250 Avec l’accès facilité de l’autoroute A5, ainsi que l’amélioration générale de la situation économique suisse, les loyers du canton de Neuchâtel ont été revus à la hausse en 2006. Les zones centrales restent toujours les plus attractives et, de ce fait, présentent les prix les plus élevés. Les loyers des immeubles de qualité supérieure situés dans «l’hypercentre» ont cependant légèrement diminué, les prix offerts étant excessifs par rapport à ce que la demande est prête à payer. Le loyer moyen est aujourd’hui d’environ CHF 167.-/m2/an, soit légèrement inférieur au prix pratiqué à Lausanne. De plus, les efforts de développement de l’Est de la ville avec le centre de la Maladière ou encore les projets des CFF, ainsi que l’attractivité de «l’hypercentre» vont pousser les loyers à la hausse. Au Nord, et en périphérie de la ville par contre, les loyers auront tendance à stagner. 200 150 100 5.9 PRIX RÉELS ET PRIX NOMINAUX DE L’IMMOBILIER 50 COMMERCIAL 0 sup std sup Hypercentre Source: Colliers AMI (Suisse) SA Centre Est std sup Centre Nord std sup Centre Ouest std sup std Est sup std Nord sup Ouest std Bien qu’en termes nominaux les prix des surfaces de bureaux aient augmenté de 120% en Suisse et de 136% à Genève, Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 45 43 l’évolution réelle (déduction faite de l’inflation) affiche une baisse de -28% en Suisse et de -23% à Genève depuis 1970. Si l’on se concentre sur la période 1998-2000, la tendance est en revanche à la hausse avec une augmentation réelle de 3% en Suisse et de 5.6% à Genève. Ces signes de reprise illustrent l’effet de concentration des emplois dans certains grands pôles européens comme Zurich et Genève alliés à une vive croissance économique. IMMOBILIER COMMERCIAL 340 300 260 220 180 140 100 Les loyers, quant à eux, affichent une progression plus lente en termes réels, mais devraient bientôt augmenter grâce à la diminution du taux de chômage et à la baisse attendue du taux de vacance. ■ 0 1970 1975 1980 1985 1990 Genève Tendance Genève 1995 2000 2005 2000 2005 Suisse Tendance Suisse Source: Wüest & Partner 180 160 140 120 100 80 60 1970 1975 1980 1985 Genève Tendance Genève Source: Wüest & Partner, OFS, OCSTAT, Acanthe 1990 1995 Suisse Tendance Suisse Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 46 CONCLUSION 44 6 CONCLUSION Grâce à des rendements attrayants et à une conjoncture florissante, l’investissement immobilier est à nouveau en vogue. Cependant, tout achat d’un bien comporte un risque. Les investisseurs privilégient souvent le critère de la localisation en négligeant tous les autres critères, tels que les perspectives de croissance. Les situations d’exception au cœur des grandes agglomérations sont toujours autant prisées et les investisseurs sont prêts à surpayer ces biens. Les cœurs des centres romands comme Neuchâtel ont enregistré une forte croissance de leur prix ces dernières années et offrent aujourd’hui des rendements qui s’approchent de ceux de Genève. Si l’investissement immobilier semble intéressant, il ne l’est pas à n’importe quel prix. Aujourd’hui, certaines transactions se basent sur un prix au m2 très élevé et donc difficilement valorisable dans le futur, sachant que les loyers rapportés au prix du m2 procurent un rendement souvent médiocre. Notre analyse des transactions réalisées révèle que les taux de capitalisation les plus bas observés se trouvent systématiquement au cœur de Genève. A l’inverse, les taux les plus élevés ont toujours été constatés en périphérie. Les immeubles qui offrent les meilleures opportunités de placement se trouvent pourtant le plus souvent excentrés ou dans des secteurs à fort potentiel de développement. Notamment grâce à de nouvelles infrastructures routières ou une amélioration des dessertes de transports publics, ces secteurs affichent une plus importante progression des loyers. Par ailleurs, il existe un risque lié à un manque de planification des investisseurs concernant tant les frais d’entretien et de rénovation, que l’adaptation des loyers. Recevoir des rendements fixes sans investir dans la rénovation de son bien est une erreur à terme. Un management actif est nécessaire pour, d’une part, adapter les loyers au marché et, d’autre part, rénover et ainsi conserver son patrimoine intact. Sans cet effort, un effritement patrimonial, souvent invisible dans les comptes, apparaîtra année après année et se révèlera dans de nombreux cas lors d’un héritage. ■ Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 47 2 LES PÔLES DE DÉVELOPPEMENT ROMANDS Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 48 GENÈVE : LES GRANDS PROJETS DE CONSTRUCTION 1 GENÈVE : LES GRANDS PROJETS DE CONSTRUCTION A Genève, l’année 2005 a enregistré un record de la construction avec une dépense annuelle de plus de CHF 3.3 milliards tous secteurs confondus. Cela représente 36% de plus qu’en 2004. Chose surprenante, l’industrie devance le logement pour la première fois depuis des décennies. L’explication provient des projets d’envergure que sont les chantiers de Rolex à Plan-les-Ouates, de Serono à Sécheron et de la banque Pictet & Cie, qui vient de déplacer son siège mondial aux Acacias. La Praille-Acacias est le nouveau secteur en vogue. Le quartier est en pleine mutation. Aujourd’hui encore voué aux industries, il devrait à terme contenir des logements, des bureaux et des commerces. 30 à 40’000 emplois pourraient y être regroupés, le double d’aujourd’hui. Ce quartier a une potentialité incroyable de développement sur 2.3 millions de m2. On peut espérer jusqu’à 20’000 logements qui s’intégreraient dans le paysage d’un immense quartier organisé comme un nouveau centre-ville. Un plan directeur réalisé par un bureau d’architectes zurichois est actuellement à l’étude et devrait être prêt dès le printemps 2007. Ce secteur doit être redessiné. Le but est d’utiliser les bâtiments existants en les réaffectant ou les réhabilitant, car un grand nombre d’entres eux sont aujourd’hui recensés comme vides. Les immeubles devraient être plus hauts que dans le centre actuel. Point important, la réussite de ce nouveau pôle réside dans l’achèvement du réseau CEVA qui reliera Cornavin à Annemasse via La Praille et les Eaux-Vives. Par ailleurs, le 22 octobre 2006, les Genevois ont dit «oui» aux logements. Cette victoire a été possible grâce à une alliance historique entre le Rassemblement pour une politique sociale du logement, la Chambre genevoise immobilière, l’Association des promoteurs constructeurs et tous les partis politiques qui souhaitent aujourd’hui dans un large consensus enrayer la pénurie de 46 logements qui sévit. Pour la première fois depuis des décennies, la Ville de Genève a dit «oui» à trois plans localisés de quartiers. Ces constructions abriteront 270 logements dans le quartier du Mervelet, le long de l’avenue Louis-Casaï et le long de l’avenue Joli-Mont. La prise de conscience de la pénurie actuelle semble enfin se dessiner. De nombreux projets voient le jour, des plus simples aux plus gigantesques, ce qui a le bénéfice, dans tous les cas, d’apporter une réflexion sur le développement de l’urbanisme genevois. Un prochain grand chantier attendu est celui des «Vergers» à Meyrin. Trois quartiers devraient sortir de terre, ce qui devrait représenter 1’000 logements sous forme de petits immeubles, mais aussi d’impressionnantes tours de 20 étages. De l’autre côté de la ville, sur les communes de Lancy et Planles-Ouates, 255’000 m2 de surfaces vont être dédiées aux habitations pour le projet «La Chapelle-Les Sciers», soit environ 1’700 logements qui permettront d’accueillir 4’000 nouveaux habitants. Genève poursuit également son extension urbaine du côté de Thônex et Puplinge, où le tant attendu projet MICA (Mon-IdéeLes Communaux d’Ambilly) devrait voir le jour. Ces nombreux projets montrent la volonté du canton de Genève d’étendre «intelligemment» son territoire. Le 17 février 2006, le Grand Conseil genevois a voté une modification de la Loi sur les constructions et installations diverses (LCI). Sa nouvelle teneur autorise une surélévation jusqu’à 2 étages (6 mètres) des immeubles genevois dans les zones de construction 2 et 3 (centre-ville à l’exception de la Vielle-Ville) et cela pour les immeubles de plus de 5 ans d’âge. Les immeubles pourront donc atteindre entre 24 et 30 mètres de haut suivant la zone, contre 21 à 27 mètres précédemment. Cette solution permettra par ailleurs d’apporter du renouveau à certains immeubles datant des années ’50-’60. Cette modification a pour but de densifier la ville «par le haut» avant de puiser dans la zone agricole à travers des déclassements longs et fastidieux en découlant. A noter que ces surélévations ne peuvent être affectées qu’à Les grands projets immobiliers genevois Lieu Surface Nombre de logements prévus Début des travaux prévus pour: Les Vergers Meyrin 147 000 m2 1’000 logements 2007 La Chapelle – Les Sciers PAC Lancy et Plan-les-Ouates 247 000 m2 1’600 logements 2008 Thônex et Puplinge 600 000 m2 2’500 logements 2009 3’000 logements 2010 Mon Idée – Communaux d’Ambilly (MICA) PAC 28 PLQ en zone de développement Les projets des CFF La Praille 600 logements 2010 Gare des Eaux-Vives 200 logements 2012 180 logements 2012 Gare de Chêne-Bourg Total PAC = périmètre d’aménagement coordonné 9’080 logements PLQ = plan localisé de quartier Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 49 47 GENÈVE : LES GRANDS PROJETS DE CONSTRUCTION du logement. La possibilité de créer non pas 1 mais 2 étages rend les opérations beaucoup plus rentables financièrement et permettra de fixer des loyers abordables pour les logements ainsi créés. En réponse à cette votation, un référendum a été lancé, orchestré par les organisations de protection du patrimoine qui jugent que cette loi risque de défigurer la ville. A ce jour, un accord a été trouvé. Ces surélévations seront autorisées uniquement dans les quartiers du XIXe et du XXe siècles, à l’exclusion du centre-ville de Genève et de Carouge. Le Conseil d’Etat est en train d’élaborer un projet de loi en ce sens. Toujours dans la forte volonté de construire, les CFF mettent à disposition leurs terrains non utilisés pour en faire bénéficier la société. A Genève, 3 projets sur les terrains des CFF devraient créer jusqu’à 980 logements. Le premier concerne le projet SOVALP (Société simple de valorisation des terrains à Genève La Praille), 600 logements sont envisagés sur cette friche ferroviaire de 100’000 m2. Ce projet s’inscrit dans le prochain espace de vie (pôle dynamique) de La Praille-Acacias. Son «master plan» a été validé en juillet dernier et on y trouve une mixité d’affectations, avec 60% de la surface dédiée à l’activité, tels que commerces, bureaux, écoles etc., 30% aux logements; le reste concerne un projet hôtelier. La réalisation est prévue en 3 étapes. La première sera achevée dès 2010 autour du CEVA, les logements et l’école seront prêts dès 2011 et le dernier lot livré pour 2015. ■ Les périmètres de développement de CFF Immobilier Monsieur Jacques Bugna, Président de la Chambre genevoise immobilière, CGI Monsieur Daniel Moser, Chef développement Ouest CFF Immobilier Quatre solutions existent pour sortir Genève de la crise: Les CFF se positionnent aujourd’hui comme un acteur immobilier incontournable. CFF immobilier possède 5’200 immeubles et 27’000 baux en Suisse, ce qui représente une valeur au bilan de CHF 3.1 milliards. Avec à leur actif non seulement des gares, des dépôts et des industries, ils possèdent également des périmètres de développement considérables. A ce jour, ces friches font l’objet de 85 projets en Suisse sur 870’000 m2 de surface. La valeur potentielle de marché de ces projets est de CHF 6.15 milliards. 1. Densifier la ville Il s’agit d’exploiter les friches et de développer des PLQ afin de construire la ville en ville. 2. Surélever les immeubles Il s’agit d’analyser et de revoir la «skyline» de la ville. 3. Réaménagement de la Praille-Acacias C’est aujourd’hui le pôle naturel de développement de Genève. 2.3 millions de m2 qui représentent l’équivalent des secteurs de Plainpalais, des Eaux-Vives et des Pâquis réunis. 20’000 logements pourraient être développés sur ces parcelles. 4. Déclasser 1% de la zone agricole La ville autour de la ville. Ces quatre solutions permettraient une détente rapide du marché immobilier genevois. Le but de la CGI est que le nombre de propriétaires double en 10 ans à Genève. Le défi majeur pour ces terrains sont les changements de zones d’affectation qui doivent être faits préalablement à tout dépôt d’autorisation de construire. Les parcelles des CFF sont originellement en zone ferroviaire, ce qui interdit l’édification de logements et même de commerces ou de bureaux. Par conséquent, le risque encouru par les CFF doit prendre en compte un délai très aléatoire jusqu’à l’achèvement des travaux. Extraits de la conférence du 28 septembre 2006 Extraits de la conférence du 28 septembre 2006 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 50 LAUSANNE : UN DÉVELOPPEMENT SUBURBAIN 2 48 LAUSANNE : UN DÉVELOPPEMENT SUBURBAIN Lausanne poursuit une expansion soutenue dans sa périphérie et plus particulièrement à l’ouest de la ville, en direction de Genève. Grâce à l’axe autoroutier qui relie la ville du bout du lac et Lausanne, la capitale vaudoise peut s’étendre, rapprochant ainsi les deux cités et leurs habitants. Les parcelles qui jouxtent l’autoroute A1 revêtent un caractère stratégique, d’autant plus que Genève et Lausanne sont des villes saturées dont les zones d’influence croissent très rapidement. L’axe routier dans toute sa longueur est aujourd’hui propice à l’implantation de bureaux et de commerces, qui bénéficient ainsi d’une précieuse situation géographique permettant un accès aisé aux deux principales villes de Suisse romande. Parmi les différents pôles économiques vaudois à développer en priorité, la promotion économique cantonale a choisi la ville de Rolle. On y remarque un renforcement de l’activité avec la construction d’une zone de développement, le «Rolle Business Center», ainsi que par l’annonce de la prochaine implantation du siège européen de l’entreprise Nissan. Actuellement en cours, le projet du «Rolle Business Center» offrira une surface de bureaux de 28’000 m2 répartis sur deux bâtiments et proche de la sortie d’autoroute de Rolle. L’achèvement du projet est prévu pour septembre 2007 et les loyers seront de l’ordre de CHF 240.- à 280.-/m2. Non loin de la zone industrielle et commerciale du Littoral Parc, formée par le géant suédois IKEA et les sociétés qui s’en sont rapprochées, le «Rolle Business Center» s’inscrit dans une stratégie efficace : une implantation dans une région excentrée et encore peu développée, au prix du foncier abordable, avec un accès autoroutier à proximité. avec des prix à la location à partir de CHF 220.-/m2. Ce site s’inscrit dans un cadre du développement de la ville de Bussigny et de ses environs. Un nouveau quartier de logements, « Bussigny Ouest » devrait voir le jour entre 2010 et 2020 et accueillir 2’000 nouveaux habitants. Ce site a comme objectif de répondre à la pénurie de logements qui sévit dans la région. Dans l’ouest lausannois se développe le PSE Parc Scientifique, un pôle économique en pleine expansion. Implanté sur le site de l’EPFL, le PSE est actif dans le soutien à la création d’entreprises pour le secteur de la haute technologie. Les locaux du PSE bénéficient d’infrastructures modulables et équipées, réparties sur une surface locative totale de 9’500 m2. Les loyers se situent entre CHF 237.-/m2 et 275.-/m2 par an. Ces loyers correspondent approximativement à la moyenne des prix des surfaces de bureaux de qualité supérieure, mais non équipées, en ville de Lausanne. Le PSE est un réel succès. Les demandes d’implantation se multiplient à tel point que la construction d’un quatrième bâtiment a été mis à l’étude et que le site pourrait encore s’agrandir. En réalité c’est tout le site de l’EPFL qui va être transformé. Un ambitieux projet est en cours avec la construction d’un impressionnant centre de congrès, le «Learning Center», d’un hôtel, ainsi que de logements pour étudiants. L’EPFL rayonne de plus en plus loin grâce à son intense activité dans les domaines de la recherche et de la formation. La présence sur son site de sociétés réputées telles qu’Alinghi, symbole de succès technologique, lui permettent de véhiculer une renommée mondiale. L’expansion de sa notoriété fera-t-elle de ce site un «mini-Silicon Valley» suisse? S’inspirant de la même stratégie de localisation proche d’un secteur en développement, le centre du «Bussigny Parc» est en construction dans la zone d’activités de Bussigny-Crissier, où se sont déjà implantées les grandes sociétés telles que Coca-Cola Beverages, Nestlé, Cisco, etc.. Le «Bussigny Parc» est un complexe de douze immeubles de bureaux situé à 15 minutes du centre de Lausanne et bénéficiant d’un accès direct à l’autoroute A1. Le centre administratif devrait voir le jour d’ici le printemps 2007, totalisant 33’000 m2 de surfaces de bureaux modulables L’essor de la ville se poursuit également au nord de Lausanne, à Epalinges, où se développe un considérable projet ayant comme objectif l’implantation de sociétés actives dans la biotechnologie. Ce site, connu sous le nom de «Biopôle», est stratégiquement établi dans une zone forte en activités biotechnologiques et biomédicales, représentées entre autres par l’ISREC (l’Institut suisse de recherche expérimentale sur le cancer) localisé à proximité. Ce périmètre qui s’étend sur une surface de 80’000 m2, est très facilement accessible par le centre de la ville de Lausanne grâce au passage prévu du métro M2. L’inauguration du site est prévue pour 2008. Pôles économiques lausannois Un projet des plus audacieux se prépare du côté de la Pontaise, où la Municipalité de Lausanne envisage le déplacement du stade actuel pour y créer un quartier de 5’000 logements. Deux grands programmes découlent de ce projet. Premièrement, le développement à la Bourdonnette d’un complexe sportif comprenant un nouveau stade de football de 15’000 places, d’une piscine olympique, d’un boulodrome couvert ainsi que d’un centre commercial. Deuxièmement, le stade de la Pontaise, ainsi remplacé, permettrait de libérer 140’000 m2 pour la construction d’un quartier de logements équipés des dernières technologies écologiques. ■ Stade de la Pontaise Site du Littoral Parc Bussigny Parc Site de l’EPFL Tracé du futur M2 Site du Biopôle Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 51 49 NEUCHÂTEL : ESSOR DE SON LITTORAL 3 NEUCHÂTEL : ESSOR DE SON LITTORAL Le canton de Neuchâtel se caractérise par un fort clivage entre sa région montagneuse du «Haut» d’une part, plus rurale où se concentrent traditionnellement les activités horlogères, et la région urbaine du «Bas» d’autre part, englobant le littoral, qui s’est orientée plus particulièrement vers le secteur tertiaire. Cette situation particulière est accentuée par l’exode rural de la population vers les pôles économiques du littoral tels que l’agglomération de Neuchâtel ou de Boudry. L’impact sur le marché immobilier est conséquente; la pénurie de logements sévit dans les régions prisées de Neuchâtel, Boudry et du Valde-Ruz et les prix des locaux tous types confondus augmentent. A l’inverse, les prix de l’immobilier stagnent dans la région du «Haut» comprenant Le Locle et La Chaux-de-Fonds et on observe des taux de vacance importants tant pour les logements que pour les locaux commerciaux. Emplois selon le secteur d’activité économique et par district en 2001 Ce secteur en pleine expansion, qui compte déjà la présence du Centre professionnel du Littoral neuchâtelois (CPLN), du bâtiment de Centre Presse et le CSEM (Centre Suisse d’électronique et de microtechnique), vient d’accueillir le complexe multifonctionnel de la Maladière. Cette construction, destinée à donner une nouvelle impulsion aux alentours du quartier de Pierre-à-Mazel/Maladière, est en fonction depuis fin 2006. La partie du centre commercial est achevée et le stade a été inauguré en février de cette année. L’imposant site contient un centre commercial de 27’000 m2, une caserne pour le service d’intervention et de secours (SIS), 6 salles de sport, ainsi qu’un stade de 12’000 places assises. Le centre commercial de Migros à Marin va également subir de grandes transformations afin de diversifier ses services et deviendra le Nouveau Marin-Centre (NMC). Il est notamment prévu de construire de nouveaux bâtiments, de modifier l’aménagement extérieur ainsi que le parking et d’aménager une station service et un drive-in relié à l’autoroute. 30 000 Secteur tertiaire Secteur secondaire 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Neuchâtel La Chaux-de-Fonds Boudry Le Locle Val-de-Travers Val-de-Ruz Source: Neuchâtel statistique La ville de Neuchâtel est clairement le centre qui génère la majeure partie des activités du secteur tertiaire et son dynamisme s’étend tout le long du littoral. Les activités développées sont principalement des services aux entreprises et, durant ces dernières années, sont marquées par un fort accent dans le domaine de la formation et de la recherche. On assiste notamment à l’implantation du parc scientifique et technologique Neode, spécialisé dans la microtechnologie et la nanotechnologie. Il est situé en partie à La Chaux-de-Fonds et son siège réside dans le centre technologique de la ville de Neuchâtel, soit dans le quartier de la Maladière. Pôles économiques neuchâtelois Futurs logements sur le site de l'ancien Hôpital des Cadolles Programme TransEurope CFF (plateau du Crêt-Taconnet) Parc scientifique et technologique Neode Complexe multifonctionnel de la Maladière Le programme TransEurope des CFF est en phase d’avant-projet. Il s’inscrit dans le développement du quartier du CrêtTaconnet à côté de la gare. Celui-ci abrite depuis 2004 l’Office fédéral de la statistique (OFS) et de nouveaux logements. Sur un terrain de 12’250 m2, le long des voies de chemin de fer, un nouveau bâtiment aux lignes épurées pourra offrir jusqu’à 14’400 m2 de surfaces brutes de plancher pour des bureaux, commerces et autres activités. L’autorisation de construire est prévue pour 2007. Dès 2008, sur la parcelle voisine, le Conservatoire de Musique (CMN) et la Haute Ecole de Gestion (HEG) seront également achevés. Le développement de la ville de Neuchâtel s’active principalement dans le centre et le centre-est, mais d’autres pôles économiques se développent, notamment au nord de la ville où environ 28’000 m2 de surfaces administratives sont prévues à Puits-Godet. De plus, la parcelle sud de l’ancien site de l’Hôpital des Cadolles, va laisser place à la construction de 180 logements. Ce projet permettra d’alléger la pénurie de surfaces d’habitation et pourra attirer à nouveau les entreprises qui voudraient s’implanter en ville de Neuchâtel ainsi qu’y loger leurs employés. Du côté de la Chaux-de-Fonds, l’ancienne «gare aux marchandises» va être restructurée. Sur un terrain d’environ 40’000 m2 vont être créés des locaux administratifs, commerciaux et artisanaux, ainsi que des logements de qualité. ■ Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 52 50 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 53 3 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 54 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER 52 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER 1 L’univers des placements immobiliers se divise en deux catégories : les placements directs et indirects. Ces derniers ont connu une formidable croissance ces dernières années, si bien qu’aujourd’hui les capitaux affluent et qu’il n’est pas toujours évident de trouver le véhicule de placement indirect adapté aux exigences et spécificités des divers investisseurs. Cette expansion s’explique par le regain d’intérêt des investisseurs institutionnels pour le marché immobilier. Depuis le recul de la performance des placements traditionnels en actions pour la période 20012003, l’immobilier s’est profilé comme un actif incontournable dans le portefeuille des gérants institutionnels et a ainsi retrouvé tout son lustre depuis le boom des années ’90. Avec la reprise en 2003 de la performance des actions, l’immobilier reste aujourd’hui un outil de diversification sûr et peu volatil, se taillant ainsi une place de choix aux côtés des placements traditionnels. Sans pour autant réduire le rendement du portefeuille, il permet une réduction considérable du risque. Selon diverses études, la place que devrait occuper l’immobilier dans un portefeuille institutionnel se situe dans une fourchette de 15-25%. A l’heure actuelle, en Europe, la part consacrée à l’immobilier est estimée à seulement 5.3%. L’UNIVERS RENDEMENT-RISQUE DES PLACEMENTS INDIRECTS 1.1 MESURE DE LA PERFORMANCE ET DU RISQUE DE PLACEMENT De manière générale, et pour un risque donné, il est avantageux de diversifier son portefeuille avec des instruments financiers présentant des corrélations non parfaites. Il est désormais bien connu que les placements directs et indirects dans l’immobilier, ne présentent pas une corrélation très forte par rapport aux actions. Cette caractéristique leur confère un avantage de diversification important dans les portefeuilles où l’allocation en actions est relativement élevée. Sur une période de 8 ans, nous relevons sur le graphique cidessous que les actions suisses du SMI ainsi que les sociétés immobilières arrivent en tête avec une performance cumulée respective de 70% et 62%. Ces deux vecteurs de placements, avec les fonds de placements immobiliers, sont également les plus volatils. Performance totale actions, obligations, immobilier titrisé sur 8 ans 190 170 Nous observons aujourd’hui un afflux conséquent de capitaux prêts à être investis dans des placements indirects dans la pierre. Ce phénomène représente un défi pour la gestion des fonds de placements immobiliers ouverts et des sociétés immobilières. La recherche d’objets de qualité à des prix raisonnables au vu de l’actuelle saturation du marché, se transforme souvent en quête impossible. 150 130 110 90 70 1998 1999 WUPIX-A 2000 2001 WUPIX-F 2002 2003 2004 2005 SPI SBI KGAST Immo-Index 2006 Source: Wüest & Partner, SWX, Conférence des administrateurs de fondation de placement (CAFP) En Suisse, les fonds de placements immobiliers, les sociétés immobilières ainsi que les fondations de placements constituent actuellement les principaux vecteurs de placements de l’immobilier indirect. Nous verrons, plus loin dans ce chapitre, qu’en dehors de la Suisse, de nouveaux modes de placements tels que les REIT’s sont également très prisés par les investisseurs. L’internationalisation des actions et des obligations dans tout portefeuille gagne également les investissements immobiliers, qui visent désormais aussi une diversification géographique. ■ En terme de risque, les fonds de placements immobiliers se situent entre la catégorie de placement des obligations et des actions. La volatilité de ces fonds est, en effet, nettement inférieure aux actions. Si l’on raisonne dans l’univers des placements indirects immobiliers, on s’aperçoit que le cours des parts des fonds de placements, ainsi que ceux des sociétés immobilières sont plus volatils que ceux des fondations de placements immobiliers. Les deux premiers instruments étant cotés en bourse, les volumes d’échange ainsi que les primes Dans le tableau ci-dessous, on peut mesurer la volatilité ainsi que la corrélation entre les différentes catégories de placements pour une période de 8 ans. Volatilité WUPIX – A Sociétés immobilières WUPIX – F Fonds immobiliers KGAST Fondations immobiliers SPI Actions WUPIX – A Sociétés immobilières (SAII) 15.68% 1 WUPIX – F Fonds immobiliers 16.16% 0.67 1 KGAST Fondations immobilières 11.91% 0.56 0.90 SPI Actions 21.39% 0.69 0.08 0.06 1 SBI Obligations 11.28% 0.47 0.92 0.96 -0.1 Source: Acanthe SBI Obligations 1 1 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 55 53 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER positives sur la valeur d’inventaire de la part contribuent à cette volatilité supérieure. Rendement escompté Private Equity Actions Actions immobilières Fonds immobiliers Fondations Obligations de la Confédération Risque escompté Source: UBS, Acanthe Les fondations de placements immobiliers affichent une performance ainsi qu’une volatilité «plus lissée» que les autres outils de placements. En terme de corrélation entre ces différents placements, nous observons la très faible relation entre les fonds immobiliers et l’indice de performance du SMI. Les fonds immobiliers évoluent de manière très étroite avec les obligations et les fondations de placements immobiliers. Avec un coefficient de 0.96, les fondations de placements sont extrêmement corrélées avec les obligations à 10 ans. 1.2 FACTEURS DE RISQUE DE L’IMMOBILIER INDIRECT EN SUISSE Parmi les trois catégories de placements indirects que l’on trouve en Suisse, nous avons tenté de déterminer les principaux risques inhérents à chacune de ces catégories. Partant de l’outil de placement le plus risqué, nous avons répertorié ces facteurs de risque dans le tableau ci-dessous : Le risque des fonds ouverts a récemment fait couler beaucoup d’encre en Allemagne, où plusieurs fonds ont dû faire face à des retraits massifs de capitaux suite à la prise de conscience des investisseurs de la mauvaise situation sur le marché du logement. Pour comprendre cette situation, il convient de revenir sur la structure même des fonds immobiliers allemands. Contrairement à leurs homologues helvétiques, la plupart des fonds sont ouverts en tout temps, c’est-à-dire que les fonds se voient contraints d’accepter l’arrivée de nouveaux capitaux et d’émettre les parts correspondantes, et ceci même lorsque le marché immobilier ne présente pas de bonnes opportunités de placement. De plus, l’évaluation des immeubles se fait à la valeur de construction, ce qui permet de dissimuler des éléments purement économiques dans la valeur du titre comme un taux de vacance élevé. En Suisse, les fonds de placements immobiliers sont ainsi moins risqués de par le fait de leur cotation en bourse ainsi que de leur cadre légal. Ce dernier étant assuré par la nouvelle Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). De plus, l’évaluation des immeubles est effectuée selon des méthodes économiques, comme la méthode des «Discounted cash flows», et non sur la valeur de construction comme c’est le cas en Allemagne. En terme de risque, les fondations sont celles qui présentent les facteurs les plus faibles. La faible liquidité des parts n’est souvent pas un inconvénient en soi puisque ces véhicules de placement sont réservés aux investisseurs institutionnels dont les horizons-temps de placement sont très longs. Ces trois vecteurs de placements présentent par conséquent des niveaux de rendement-risque différents, qui correspondent à des types d’investisseurs différents selon leur aversion au risque. ■ 2 ANALYSE DE PORTEFEUILLES 2.1 LES FONDS DE PLACEMENTS IMMOBILIERS Facteurs de risque Sociétés immobilières (SAII) • Relativement corrélé avec les actions boursières • Agio sur les valeurs d’inventaire assez élevées • Exposition plus élevée au risque de taux hypothécaires, car degré d’endettement autorisé plus élevé • Activités secondaires dans la société autorisées, comme la gérance, gestion de projets • Plus grande exposition à l’immobilier commercial (risque de vacance plus important) • Distributions moins régulières que les fonds de placements • Véhicule de placement relativement jeune • Ratio de distribution plus faible, entre 70% et 80% Fonds de placements immobiliers • Fonds ouverts : obligation pour le fonds d’accepter en tout temps les nouveaux capitaux même en cas de mauvaise situation économique • Agio sur valeur d’inventaire élevée Fondations de placements immobiliers • N’est pas contrôlée par la Commission fédérale des banques, moins de transparence. Contrôlée par l’Office Fédéral des Assurances Sociales • Absence de marché secondaire, liquidité des parts moins élevée Pour l’exercice 2006, l’analyse des bilans des fonds de placements fait apparaître un agio positif entre 16% et 30% pour la majorité des fonds. Même si ces primes sont en légère baisse par rapport à l’exercice précédent, celles-ci restent néanmoins très importantes. Dans l’ensemble, les fonds affichent des rendements sur distribution un peu plus faibles en regard des performances des sociétés immobilières (cf. tableau page 55). Toutefois, en prenant en compte le gain en capital, la plupart des fonds permettent d’atteindre des rendements annuels avoisinant les 6%. Solvalor, un des deux fonds immobiliers romands, a profité du dernier exercice pour réduire son endettement. A ce jour, il se situe à 9.2% contre 26% il y a deux ans. Cette mesure permet aujourd’hui d’éviter au fonds une trop grande exposition au risque de taux hypothécaires. L’ensemble des fonds affiche des taux d’endettement entre 10 et 30%, bien en dessous de la limite légale des 50%. En ce qui concerne le nouveau fonds DREF, son endettement est élevé car le fonds venant de se constituer, les dettes hypothécaires ont été reprises lors des achats d’immeubles. La banque Bonhôte & Cie SA a également mis sur le marché un nouveau fonds de placements immobilier qui s’apparente structurellement fortement au fonds Solvalor puisque qu’il possède Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 56 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER 54 tous ses immeubles en nom propre. Le porteur de parts est ainsi exonéré d’impôt : ce dernier est directement prélevé au sein du fonds. 2.2 LES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES (SAII) Investissant principalement en Suisse alémanique, les trois principales sociétés immobilières suisses analysées ci-dessous proposent des portefeuilles plus largement exposés à l’immobilier commercial en regard des autres véhicules de placement. Si la société Allreal possède un vaste patrimoine dans l’immobilier résidentiel, ceci s’explique par le fait que les fondateurs de la société sont deux caisses de pensions et une société d’assurances. Les SAII sont également actives dans le secteur des projets, le développement ainsi que la gérance immobilière. Les sociétés immobilières affichent une rentabilité supérieure aux fonds de placements, ainsi qu’un agio inférieur pour l’exercice 2006 face aux fonds. De plus, les derniers résultats des sociétés immobilières affichent une évolution positive des bénéfices provenant de la réévaluation des immeubles. Cette hausse des valeurs provient principalement de la baisse des taux d’actualisation. Au niveau de la stratégie de gestion, les sociétés immobilières concentrent leurs efforts avant tout sur la qualité des sites, la solvabilité des locataires, ainsi qu’une structure adéquate des échéances des contrats de location. Indication rassurante: le géant PSP Swiss property assiste depuis quelques mois à une hausse de la demande de nouveaux contrats de location commerciaux provenant, non pas d’activités commerciales voulant simplement changer de locaux, mais bien d’une nouvelle demande provenant également d’investisseurs étrangers. Suite à la relance de l’économie suisse en 2006, le marché des sociétés immobilières devrait continuer à afficher de bons résultats en 2007, et ce malgré une prévision de ralentissement économique. 2.3 LES FONDATIONS DE PLACEMENTS IMMOBILIERS L’ensemble des fondations immobilières affiche des rendements sur distribution tout à fait satisfaisants, ceux-ci se situent entre 4% et 5% pour la plupart. La Fondation Lithos, unique placement collectif réservé aux caisses de pensions en Suisse romande, atteint 5% de rendement direct pour l’exercice bouclé au 30 septembre 2006. Quant à la performance, elle atteint 8% et intègre en plus du rendement direct, le gain en capital obtenu sur les réévaluations des immeubles. L’ensemble des fondations a continué à s’accroître, en investissant principalement dans des nouveaux projets de construction. Swisscanto, qui est très exposé aux commerces, a un taux de vacance qui se chiffrait à 7.16% des loyers théoriques (en légère augmentation par rapport à l’année précédente), démontrant que malgré l’embellie de l’économie, le taux de vacance dans le secteur des bureaux a de la peine à diminuer. Pour les investisseurs institutionnels, ces placements demeurent intéressants en raison de leur aspect fiscal. Les fondations sont des entités exonérées d’impôts tant sur le bénéfice que sur le capital. ■ Les fonds de placements immobiliers Solvalor La Foncière Dynamic Real Estate Fund Au 30 juin 06 Au 31 mars 06 (Exercice de 7 mois) UBS “Mixed SIMA” Crédit Suisse “SIAT” Crédit Suisse “Interswiss” Au 30 juin 06 Au 30 septembre 06 Au 30 septembre 06 Au 31 mars 06 Valeur d’inventaire (CHF) Valeur boursière (CHF) Agio/disagio 169 217 +28% 505.15 620 +22.74% 990 1065 +7.5% 71.38 86.70 +21.5% 119.70 139.00 +16.12 170.58 199.50 +16.95% Rendement sur distribution (SFA) Rendement de placement (SFA) Fortune nette (millions de CHF) Quote-part des charges d’exploitation 2.90% 6.16% 501.6 0.80% 3.06% 9.07% 569.5 0.91% 130 2.15% 3.5% 5.7% 3524 0.89% 3.74% 5.96% 1379 0.78% 4.11% 5.70% 915 0.75% Ratio d’endettement, en % Prime d’émission, en % Commission de gestion max., en % Prime de rachat, en % 9.20 5.00 0.25 1.00 20 4.00 0.50 2.00 48 5.00 1.00 1.00 12.8 5.00 0.90 2.00 28 5.00 0.70 2.00 26 5.00 0.70 2.00 Diversification sectorielle, en % - Industriel - Bureaux - Résidentiel - Commerces - Entrepôts - Parking - Autres 100 - 85 15 - 66 28 6 - 18 58 21 3 15 65 8 1 6 5 - 26 37 20 4 8 5 - Diversification géographique, en % - Suisse romande - Reste de la Suisse 100 - 91 9 100 - 9 91 27 73 15 85 Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 57 55 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER Les sociétés immobilières (SAII) PSP SPS Allreal Au 30 juin 06 Au 31 mars 06 Au 30 juin 06 Valeur d’inventaire (CHF) Cours de bourse (CHF) Agio/disagio Rendement sur distribution Rendement de placement Capitalisation boursière (en millions de CHF) Ratio fonds étrangers/fonds propres 53.98 63.20 +17% 5.09% 12.11% 2964 49 55 63 +14% 5.82% 7.39% 1616 59 101.90 126 +23% 3.80% 8.71% 1221 57 Diversification sectorielle, en % - Industriel - Bureaux - Résidentiel - Commerces - Entrepôts - Parking - Autres (restaurants, cinémas,…) 65 14 7 14 58 2 20 6 5 9 71 12 17 Diversification géographique, en % - Suisse romande - Reste de la Suisse 18 82 10 90 10 90 * distribution sous la forme de réduction de la valeur nominale de l’action pour PSP et SPS Les fondations de placements immobiliers UBS “Immeuble Suisses” Crédit Suisse “Real Estate Switzerland” Swisscanto “Immeubles Suisses” FIDIP Lithos Au 30 septembre 2006 Au 30 septembre 2006 Au 30 septembre 2006 Au 30 septembre 2006 Au 30 septembre 2006 1015.29 4.18 1048.29 4.59 134.78 5.00 123946 5.09 113000 5.00 482 5.58 2686 19 2172 3.35 130 34 77 24 1 0.40 1 0.40 0.40 0.40 4.00 0.40 - - 0.75 0.25 0.75 Diversification sectorielle, en % - Industriels/entrepôts - Bureaux - Résidentiel - Commerces - Mixtes - Parking - Autres (PPE, terrains) 69 30 1 - 3 13 57 17 5 5 12 45 3 40 - 100 - 1 93 6 - Diversification géographique, en % - Suisse romande - Reste de la Suisse 13 87 27 73 40 60 67 33 100 - Valeur d’inventaire (CHF) Rendement direct, en % (dernière distribution/valeur en capital) Fortune nette (en millions de CHF) Ratio d’endettement, en % Prime d’émission, en % Commission de gestion, en % Prime de rachat, en % Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 58 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER 3 PERSPECTIVES DE L’IMMOBILIER INDIRECT: LES REIT’S (REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS) ET LE MARCHÉ INTERNATIONAL 3.1 ÉVOLUTION DES REIT’S DANS LE MONDE Les REIT’s sont apparus dès les années ’60 aux Etats-Unis et sont présents aujourd’hui dans les pays anglo-saxons mais également en France, en Belgique et au Japon. Ce sont des sociétés anonymes cotées en bourse et qui ont pour unique activité l’achat et la gestion de biens immobiliers. Leur principale caractéristique, qui les distingue encore de nos moyens de placements en Suisse, est leur avantage fiscal. En effet, pour autant qu’elles redistribuent 90% de leurs bénéfices, elles sont exemptées de l’impôt sur les sociétés. Elles sont également fortement régulées et ont un régime fiscal qui leur est propre aux Etats-Unis. Dans les pays européens, des pourparlers sont actuellement en cours, notamment en Allemagne, pour fixer le cadre légal et les exigences à atteindre pour ces nouveaux vecteurs de placements. REIT’s de type américain Caractéristiques Structure juridique • Société, association Actionnariat • Minimum 100 actionnaires • Plus de 50% des actions ne doivent pas appartenir à moins de 6 personnes • Actions transférables Distribution • Sous la forme de dividende, à hauteur de 90% minimum Endettement • Pas le limite légale définie Imposition • Exonération de l’impôt sur les sociétés Revenu • Minimum 75% du bénéfice est composé de revenu locatif et/ou hypothécaire Structure du portefeuille • Minimum 75% de l’actif investi dans l’immobilier • Maximum 20% de l’actif investi dans des activités secondaires Les REIT’s sont réglementés spécifiquement dans chaque pays. Les différences entre pays se révèlent assez importantes. Ainsi, à Hong Kong, où l’on en dénombre actuellement trois cotés en bourse, les REIT’s peuvent s’endetter jusqu’à concurrence de 45 % de leur fortune brute alors qu’aux Etats-Unis, il n’y a pas de limite légale. A Singapour, ces sociétés peuvent recourir à l’endettement jusqu’à 65% si elles bénéficient d’une notation par une agence officielle. Certains gouvernements comme la Malaisie cherchent de surcroît à supprimer l’impôt sur les dividendes des investisseurs étrangers afin d’attirer de nouveaux capitaux. 56 3.2 LES REIT’S CHINOIS La forte croissance économique qui touche actuellement la Chine affecte également le prix des biens immobiliers. Ce dynamisme a permis aux REIT’s de se développer de manière fulgurante et de tirer profit de la croissance asiatique. Depuis la fin 2005, date d’entrée en bourse des trois principaux REIT’s, nombreuses sont les compagnies immobilières souhaitant se convertir en REIT’s. La demande est en effet très soutenue à Hong-Kong, en raison de la reprise économique qui fait augmenter les prix des surfaces commerciales. En Chine, et de manière générale, le phénomène de l’urbanisation dans les principales villes conduit de plus en plus de gens à l’éxode rural, ce qui conduit à un gonflement de la demande urbaine et par conséquent à une hausse des prix. L’élargissement de la classe moyenne joue un rôle sur la qualité des biens recherchés. A moyen terme, l’attrait de la zone chinoise sera encore renforcé avec la tenue des Jeux Olympiques à Pékin en 2008 et l’organisation de l’Exposition Universelle, également à Pékin en 2010. De nombreux investisseurs étrangers se sont tournés vers l’immobilier chinois et son marché très prometteur. Les REIT’s sont un des vecteurs de placements dans l’immobilier indirect les plus en vogue à l’heure actuelle en Chine. Il est actuellement intéressant d’investir dans les REIT’s car leur caractère innovant est encore évalué de façon relativement modeste en Asie. Ainsi, «The Link», le premier REIT introduit à la bourse de Hong Kong en novembre 2005 clôturait le premier jour avec une hausse de près de 15%. Au 30 septembre 2006, l’agio se montait à près de 58% sur le premier prix de souscription et de 41% sur la valeur d’inventaire à la même date. Son rendement direct annualisé au 30 septembre 2006 est de 6.4%. Ce REIT tire pleinement profit de la croissance économique du pays, en investissant uniquement dans des centres commerciaux et des parkings. 3.2 LES REIT’S EN SUISSE La principale différence actuelle entre les fonds de placements suisses et les REIT’s est d’ordre fiscal car les fonds immobiliers suisses distribuent déjà 85-90% de leurs revenus aux porteurs de parts. Les REIT’s n’imposent que les porteurs de parts et non pas les sociétés, alors que les fonds de placements suisses qui investissent indirectement dans l’immobilier au travers de sociétés immobilières imposent à la fois les investisseurs et les sociétés. L’Association Suisse de Fonds de placements (SFA) a dans la procédure de consultation de la LPCC ( Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux), fait pression pour l’abolition de l’imposition au niveau des sociétés. Si la loi sur les fonds de placements venait à être modifiée de telle sorte que les bénéfices sur les fonds immobiliers détenant des sociétés immobilières ne soient plus imposés, nos fonds de placements s’apparenteraient alors aux REIT’s des pays anglo-saxons et il n’y aurait alors pas d’intérêt à les implanter en Suisse. Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 59 4 ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE IMMOBILIER Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 60 ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE IMMMOBILIER Emigration genevoise et taux de vacance à Genève 1 29 000 LA PÉNURIE DE LOGEMENTS À GENÈVE FAIT-ELLE FUIR LES HABITANTS ? 1.8% 1.6% 27 000 1.4% 25 000 1.2% personnes 58 23 000 1.0% 21 000 0.8% 0.6% 19 000 0.4% 17 000 Le graphique ci-contre illustre l’exode genevois en parallèle avec l’évolution du taux de vacance à Genève. Ces deux courbes évoluent de manière inverse avec une corrélation négative très forte. Ce phénomène induit la question suivante : La pénurie de logements à Genève fait-elle fuir les habitants ? 0.2% 15 000 0.0% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Taux de vacance à Genève Emigration genevoise totale Source: OCSTAT Solde migratoire à Genève En effet, lorsque le taux de vacance genevois atteignait 1.5% durant la période 1994-1998, l’émigration était au plus bas, alors que ces dernières années, avec un taux de vacance qui frôle 0%, l’émigration est repartie à la hausse. Est-ce la conséquence du manque de logements, de la hausse des prix, de la conjoncture suisse ou est-ce dû à une perte de vitesse de l’attractivité genevoise ? Pour répondre à cette question l’analyse des flux migratoires est nécessaire. 8‘000 6‘000 personnes 4‘000 2‘000 0 –2’000 –4’000 1996 1997 1998 Etrangers 1999 Suisses 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Pour appréhender les flux migratoires à l’échelle cantonale, il est essentiel de distinguer plusieurs types de migrants. Ainsi, il est intéressant de constater qu’un nombre important d’Helvètes quitte chaque année les rives du Léman (8’043 personnes en 2005) pour s’installer dans d’autres cantons suisses ou à l’étranger. En 2005 et depuis plusieurs années, le nombre d’immigrants suisses est inférieur aux émigrants, d’où un solde migratoire des Suisses négatif. Solde migratoire à Genève Suisse + Etrangers Source: OCSTAT En revanche, Genève reste très attrayante pour les étrangers. Ils étaient plus de 17’400 à s’installer à Genève en 2005 et 13’600 à s’exiler, d’où un solde positif de 3’864 personnes. Où partent les émigrés genevois en 2005? Mais où vont ces 21’600 personnes, toutes nationalités confondues, qui quittent la cité de Calvin ? 6‘000 Emigrés suisses Emigrés étrangers 5‘000 Le graphique ci-contre renseigne sur les destinations des émigrants. Au niveau immobilier, il est plus pertinent de ne retenir que les mouvements des résidents du canton de Genève vers les territoires voisins à savoir le canton de Vaud (Suisse-voisine), l’Ain et la Haute-Savoie (France-voisine), afin d’analyser si la pénurie de logements en est une cause essentielle. 4‘000 3‘000 2‘000 1‘000 0 Ain Reste Reste du de la France canton de Vaud District de Nyon Haute Savoie Autres Destination cantons suisses inconnue Autre pays du monde Nombre de personnes ayant quitté Genève en 2005 Source: OCSTAT Suisses Etrangers Total Emigration totale 8’043 13’608 21’651 Emigration vers la périphérie 3’508 1’555 5’063 44% 11% 23% Part en pourcent Vaud Lausanne SUISSE Source: OCSTAT FRANCE Bourg-en-Bresse Genève Ain Haute-Savoie Annecy L’émigration vers la périphérie ne représente que 23% de l’émigration totale, soit 5’063 personnes sur les 21’600 personnes qui ont quitté le territoire genevois en 2005. Ce qui porte à croire que la motivation des 67% de personnes partant vers des destinations plus lointaines n’est pas uniquement liée à la conjoncture immobilière. Ces personnes ne comptent sans doute pas conserver leur place de travail à Genève et leur déménagement survient sans doute pour des raisons profes- Brochure acanthe -pr pdf 59 17.4.2007 17:32 Page 61 ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE IMMMOBILIER sionnelles ou familiales et non dans un but d’économie ou d’impossibilité à trouver un logement. En toute logique, si l’on ne retient que les chiffres de l’émigration vers les territoires voisins et le taux de vacance à Genève, la corrélation négative devient quasi parfaite. Si l’on analyse la nationalité et la destination des émigrés genevois qui déménagent en périphérie, plusieurs faits importants apparaissent. Tout d’abord, on remarque que la part des personnes de nationalité suisse est nettement supérieure à la part des étrangers (44% de Suisses contre 11% d’étrangers en 2005). Emigration genevoise vers la périphérie et taux de vacance à Genève 5‘500 1.8% 1.6% 5‘000 1.4% 4‘500 personnes Il est étonnant de relever le nombre de Suisses partant vers la France voisine qui est en constante et nette augmentation. En 2005, il y a davantage de Suisses qui préfèrent émigrer en France voisine plutôt que dans le canton de Vaud, alors que c’est l’inverse pour les étrangers ! On explique ce phénomène par les autorisations de séjour. En effet, les étrangers qui quittent la Suisse perdent leur permis de séjour au détriment d’un permis frontalier, il leur sera ensuite compliqué de récupérer ce permis de séjour s’ils décident de revenir habiter en Suisse. 1.2% 1.0% 4‘000 0.8% 3‘500 0.6% 0.4% 3‘000 0.2% 0.0% 2‘500 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Ainsi, contrairement à ce que l’on peut encore croire, le Suisse émigrant préfère aujourd’hui la France voisine au canton de Vaud. Les prix attrayants des biens immobiliers dans l’Ain et la Haute-Savoie ont pris le dessus sur les réticences à partir habiter en France ! Taux de vacance à Genève Emigration vers la périphérie genevoise Source: OCSTAT Emigration en périphérie selon la nationalité et la destination Par ailleurs, on peut estimer que ces départs sont encore plus élevés que ne le montre la statistique. En effet, certaines personnes habitant en France voisine et ayant gardé un pied-àterre à Genève comme lieu de domicile ne sont pas recensées. Elles sont sûrement nombreuses à voir le nombre de voitures immatriculées à Genève qui passent la frontière tous les jours. D’après cette analyse, nous tirons les conclusions suivantes. Certes, l’exode genevois est important (21’651 personnes), mais seul 23% de ces départs semble être la conséquence de la pénurie de logements. Dans la majorité des cas, il s’agit de ressortissants suisses sans doute en quête d’une villa en campagne, objets qui se font de plus en plus rares et de plus en plus chers à Genève. La France voisine a donc la cote. Les prix, malgré une forte hausse, sont restés très attrayants pour les Genevois. Cet afflux de Suisses crée tout de même un début de pénurie, mais nul doute que le marché du logement français réagit plus rapidement qu’en Suisse en raison de démarches administratives plus simples. Le risque est de voir la France voisine devenir une banlieue huppée de Genève. Ce phénomène est observé de près par les autorités françaises qui ont créé un établissement public foncier dont le rôle est la création de logements sociaux. Eviter le mitage des terres est le but premier des élus locaux en matière d’aménagement du territoire en Haute-Savoie et dans l’Ain. 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Etrangers qui partent en Suisse voisine Etrangers qui partent en France voisine Suisses qui partent en Suisse voisine Suisses qui partent en France voisine Source: OCSTAT, Acanthe Répartition de l’émigration des ressortissants suisses vers la périphérie genevoise 100 90 Vers la France voisine Vers la Suisse voisine 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Source: OCSTAT, Acanthe Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 62 ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE IMMMOBILIER 60 Le canton de Vaud, quant à lui, reste tout de même très attractif grâce à une fiscalité plus basse. Cependant, les prix ont fortement grimpé ces dernières années surtout dans le district de Nyon. ■ 2 QUEL EST L’IMPACT DE L’IMMIGRATION SUR LES LOGEMENTS À GENÈVE ? Il faut nuancer l’impact de l’arrivée d’immigrants sur le parc locatif genevois. En effet, toutes ces personnes ne cherchent pas un logement. Une première catégorie vient dans le cadre du regroupement familial (24.5% soit 4’266 personnes). Ils rejoignent donc leur famille qui, dans de nombreux cas, possède déjà un logement pour les accueillir. Pour les autres 75.5% qui arrivent avec différentes perspectives (activité lucrative, internationaux, formation ou autres), la majeure partie se voit accorder un permis de courte durée. Ces immigrants sont, dès lors, pour une grande partie, logés dans des résidences pour étudiants ou dans des appartements loués par des sociétés établies à Genève. Seule une partie d’entre eux cherche un logement de longue durée. Il est important de relever que parmi les immigrés étrangers, la part de ceux qui obtiennent un permis de courte durée est en continuelle augmentation depuis 1996, alors que le nombre de permis C (longue durée) accordés chaque année est faible et constant, voire même en légère diminution. Immigrés étrangers selon le type d’autorisation de séjour 10’000 personnes 8‘000 6‘000 4‘000 2‘000 0 1996 1997 1998 Courte durée Source: OCP, OCSTAT 1999 Permis B 2000 2001 Permis C 2002 2003 Internationaux 2004 2005 Requérants On peut donc en déduire que l’augmentation de la population genevoise repose principalement sur des personnes qui s’installent temporairement à Genève. Ce phénomène s’explique en partie par l’entrée en vigueur, en 2002, des accords sur la libre circulation des personnes (ALPCP). A ce jour, il n’est pas aisé de tirer des conclusions claires sur leurs effets, car le recul temporel n’est pas encore assez grand. Cependant, il est évident que cette ouverture a augmenté le nombre de résidents de courte durée en Suisse. Depuis le 1er juin 2002, un contingent de 115’500 autorisations de séjour de courte durée (pour les contrats de travail de quatre mois à un an) a été attribué chaque année pour l’ensemble de la Suisse. De plus, les immigrés venus de l’Europe des 15 ne sont plus soumis à autorisation s’ils travaillent moins de 90 jours en Suisse. Ils doivent simplement déclarer leur arrivée et ne sont donc plus recensés parmi les immigrants. Dès juin 2007, ces contingents seront levés. Il suffira à un Européen d’obtenir un contrat de travail pour qu’un titre de séjour lui soit automatiquement délivré. ■ Brochure acanthe -pr pdf 17:32 Page 63 ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE IMMMOBILIER 3 MÉTROPOLE LÉMANIQUE : UN DÉSÉQUILIBRE FRANCO-VALDO-GENEVOIS On ne s’est pas encore entendu sur la dimension de cette nouvelle métropole. Comprend-elle la totalité du lac Léman, s’étend-elle jusqu’à Lyon ? Chacun y va de son point de vue. Sa population peut donc être estimée du simple au double suivant la dimension choisie. Tout le monde s’entend sur un point important : un effort de coordination entre cantons et pays voisins est nécessaire afin de faire perdurer la croissance légendaire de cette zone. L’élaboration d’un projet cohérent, tant du point de vue des transports que de l’habitat, est indispensable pour que la région se développe de manière harmonieuse. Au cours des 20 dernières années, la zone d’influence de Genève a gagné plus de 60 communes tant côté suisse que français. Sa population était estimée à 510’000 habitants en 1980. A périmètre constant, en 2000, cette population est estimée à 630’000 habitants (+23%). Avec le nouveau périmètre défini en 2000, la population s’élève à 680’000 habitants. Une enquête menée par l’Office cantonal de la mobilité du canton de Genève en partenariat avec le S.M.E.T.D. (Syndicat Mixte d’Etudes des Transports et des Déplacements dans le bassin franco-valdo-genevois, regroupant les conseils généraux de l’Ain et de la Haute-Savoie, ainsi que les communautés de communes du bassin francovaldo-genevois) révèle que 246’000 personnes entrent dans le canton chaque jour. La plus grande partie provient du canton de Vaud, qui n’a que 4.6 kilomètres de frontière avec Genève contre plus de 100 km pour la France. Ce trafic de personnes entrant dans le canton de Genève par la France ou la frontière vaudoise est passé de 230’000 personnes en 2002 à 246’000 personnes en 2005, ce qui représente une augmentation de 7%. Ces individus ne sont pourtant pas tous répertoriés comme frontaliers. Une grande partie des véhicules ont des plaques genevoises mais leurs conducteurs résident en France ou dans le canton de Vaud. Ces mouvements nous renseignent donc au mieux sur l’évolution de la population qui réside effectivement à la périphérie genevoise. Si l’on compare cette évolution de +7% avec l’évolution de la population du canton de Genève qui est passé de 427’705 habitants en 2002 à 440’982 habitants en 2005 (ce qui représente une augmentation de 3%) on peut donc affirmer que la population résidente hors du canton augmente deux fois plus vite que la population genevoise. Ainsi, la population du centre, par rapport à l’agglomération dans son ensemble représentait 67% en 1960 et 57% en 1999. L’importance, en terme de population, du centre-ville diminue année après année, car la périphérie croît plus vite. Ce phénomène s’explique par la saturation du centre urbain. Selon les projections démographiques, cette part devrait continuer à baisser dans les prochaines décennies. Par ailleurs, si les migrations à venir s’avèrent fortes, le poids de Genève diminuera davantage au profit des zones périphériques qui bénéficieront de la croissance de la population par rapport aux pôles urbains et ceci en dépit des frontières. Madame Monique Robert, spécialiste des données transfrontalières auprès de l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) La zone d’influence de Genève augmente d’année en année. Aujourd’hui, elle s’établit dans un périmètre de 70 kilomètres à la ronde. Ainsi, les nouveaux frontaliers habitent plus loin qu’Annecy ou Cluses. Avec le développement de l’autoroute A41, prévu pour 2008, qui situera Annecy à 20 minutes de Genève, ce périmètre s’élargira encore. Un frein à ce développement pourrait être la hausse du prix du pétrole. Cependant, les nouveaux moyens de transport, comme la liaison CEVA, offriront des alternatives performantes. Extraits de l’entretien du 31 août 2006 Flux de personnes traversant les frontières genevoises chaque jour Total: 246 000 personnes 90 000 2002 80 000 2005 70 000 60 000 personnes 61 17.4.2007 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Vaud Ain St-Julien Annemasse Source: SMETD-OCM Nombre de personnes qui franchissent la frontière genevoise Vaud 33% 82’000 pers/jours Pays de Gex 21% 52’000 pers/jours Chablais 7% 18’000 pers/jours Annemasse 18% 43’000 pers/jours Saint-Julien 21% 51’000 pers/jours Source: OCSTAT, Acanthe Chablais Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 64 ZOOM SUR QUELQUES THÈMES D’ACTUALITÉ DANS LE DOMAINE IMMMOBILIER 62 Cette étude nous apporte une information importante sur la mobilité. Les Vaudois utilisent les transports collectifs dans une nettement plus grande mesure que les frontaliers. Ce phénomène est essentiellement dû à la différence entre les offres de transports collectifs côté suisse et côté français. La fréquence de passage des trains reliant Lausanne à Genève est élevée, jusqu’à 7 trains par heure aux heures de pointe. La ligne de train Genève-Annemasse (peu connue) ne prend que 9 minutes par trajet, mais ne bénéficie que d’une fréquence de passage d’un train par heure. Pour les autres communes françaises, à part des bus ou cars, il n’y a que très peu de transports en commun. Voilà donc l’intérêt de développer au plus vite la liaison CEVA (Cornavin-Eaux-Vives-Annemasse) afin de désengorger Genève des nombreuses voitures qui y affluent chaque jour. Le but de ces recherches est de développer une planification globale des transports de l’agglomération francovaldo-genevoise. Flux de personnes traversant la frontière genevoise en transport collectif chaque jour. Total: 30 000 personnes 25’000 2002 2005 personnes 20’000 15’000 10’000 5‘000 0 Vaud Ain St-Julien Annemasse Chablais Source: SMETD-OCM En ce qui concerne le statut d’occupation, une différence de taille réside entre la France et la Suisse, il s’agit des habitudes en matière d’habitat. Le Suisse est locataire et le Français plutôt propriétaire. L’équilibre entre habitat groupé (immeuble) et habitat individuel (villa) est par ailleurs aussi très différent entre le canton de Genève et la zone périphérique. Finalement, le niveau de construction est beaucoup plus élevé en France qu’en Suisse, car le cadre législatif, entre autres, est plus souple. Autorisations de construire délivrées dans les différentes régions de l’espace lémanique (cumul des 4 derniers trimestres) 12’000 Ain Haute-Savoie Genève Quand on sait que, chaque jour, 250’000 personnes entrent dans le canton tant depuis la France que depuis le canton de Vaud, on remarque que la population du centre-ville double quasiment la journée par rapport à la nuit ! On observe une pénurie de main d’œuvre côté français qui inquiète les autorités et pose problème aux employeurs. Il existe un déséquilibre entre emplois et résidents dans la zone frontalière. Le canton de Genève compte plus d’emplois que de ménages et la zone frontalière l’inverse. Vaud 10’000 8‘000 6‘000 4‘000 2‘000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Un déséquilibre franco-suisse entre habitat et lieu de travail est en train de s’installer. Il est important que le développement de toutes ces régions se fasse de manière coordonnée, mais les frontières politiques posent ici un problème majeur. Source: Conseil de Léman Xavier Comtesse, directeur d’Avenir Suisse, met en exergue la nécessité de penser de façon régionale et transfrontalière et d’abolir les querelles de clocher qui entravent le développement de notre Métropole lémanique forte de 2 millions d’habitants. ■ Brochure acanthe -pr pdf 17.4.2007 17:32 Page 65