Nouvelles règles en matière de plans de mesurage

Nouvelles règles en matière de plans de mesurage
Comment fonctionne le cadastre?
Lors de la vente d’une habitation ou d’un immeuble d’exploitation, il n’y a généralement pas que le
bâtiment qui est vendu, le terrain sur lequel il est construit est lui aussi vendu. Ce terrain est
généralement constitué d’une ou plusieurs parcelles cadastrales. Ces parcelles, ainsi que leur
superficie, leur revenu cadastral et les constructions y érigées, sont connues du ‘cadastre’
(Administration générale de la documentation patrimoniale, en abrégé l’AGDP). L’AGDP fait partie du
Service public fédéral Finances. Le cadastre trouve son origine dans la volonté de l’Etat de percevoir
aussi efficacement que possible des impôts sur les biens immobiliers. Pour ce faire, le fisc doit donc
collecter des informations sur la superficie exacte des parcelles de terrain et sur la nature et la taille
des constructions qui y ont été érigées. L’impôt foncier annuel (‘précompte immobilier’) est dès lors
calculé sur base du revenu cadastral. Ce revenu cadastral est constitué de la valeur locative annuelle
estimée du bâtiment pour l’année… 1975. C’est en effet cette année-là qu’a eu lieu la dernière expertise
des biens immobiliers. Depuis cette date, les revenus cadastraux ne sont plus qu’indexés, mais plus réexpertisés.
La superficie des parcelles telle qu’indiquée dans les extraits du cadastre et plans de l’AGDP n’est pas
toujours précise ni actuelle. Ces parcelles ne sont en effet généralement pas remesurées lors de chaque
vente. En outre, l’AGDP attribue elle-même une superficie à ces parcelles, souvent sur base d’anciens
plans de mesurage ou sur base des superficies restantes de parcelles scindées. Aussi longtemps que les
parcelles sont clôturées ou clairement délimitées, on peut économiser les frais d’un nouveau plan de
mesurage et se contenter de la superficie connue du cadastre.
Réglementation avant le 1er janvier 2014
Il n’y a cependant pas que des parcelles cadastrales complètes qui sont vendues. Songez à la vente d’un
bout de jardin au voisin ou à la constitution d’un droit de superficie pour la construction d’une
éolienne sur une partie d’une parcelle de terrain agricole. En l’occurrence, il sera souvent nécessaire de
faire appel à un géomètre. Un plan de mesurage permettra de déterminer clairement ce qui est vendu
ou donné en superficie exactement. Un plan de bornage réalisé par un géomètre peut également être
utile en cas de discussions concernant les limites d’une parcelle.
Auparavant, il suffisait d’annexer un plan à l’acte de vente. Ce plan ne devait pas forcément être réalisé
par un géomètre (il pouvait, par exemple, s’agir d’un croquis ou d’un plan cadastral colorié). Par la
suite, ces plans imprécis posaient problème au cadastre lorsqu’il s’agissait d’attribuer un nouveau
numéro de parcelle correct ou de connaître la superficie exacte d’une parcelle.
Réglementation après le 1er janvier 2014
Depuis le 1er janvier, il est obligatoire de transmettre au cadastre (AGDP) un plan de bornage clair,
établi par un géomètre, préalablement à la vente d’une partie d’une parcelle cadastrale. L’AGDP
reprend ce plan dans sa banque de données centrale. L’Administration cadastrale n’est donc plus
tributaire des plans imprécis annexés aux actes de vente, mais dispose déjà d’un plan original clair
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avant la passation de l’acte. Tous les services publics intéressés, tel le bureau des hypothèques, ont
accès à cette banque de données. Un pas en avant dans la simplification administrative.
Dans les 20 jours de l’introduction de la demande par le géomètre, l’AGDP attribue un numéro de
référence au plan. Ce numéro doit être repris dans l’acte de vente notarié. Le plan proprement dit ne
doit ensuite plus être enregistré au bureau d’enregistrement compétent ni transcrit au bureau des
hypothèques compétent.
Scinder est-il synonyme de lotir?
Avant la passation de l’acte de vente, le plan ne doit pas seulement être transmis au cadastre. Le
notaire doit également transmettre le plan au service de l’urbanisme de la commune où le bien est
situé, ainsi qu’au fonctionnaire délégué compétent (à Bruxelles et en Wallonie). La commune (et
éventuellement le fonctionnaire délégué) dispose alors d’un même délai de 20 jours (en Flandre et à
Bruxelles) ou de 30 jours (en Wallonie) pour formuler d’éventuelles remarques concernant la scission
de la parcelle de terrain. Les situations suivantes sont alors possibles:
 Si la parcelle scindée est vendue en vue d’y ériger une habitation, la commune n’acceptera
pas la scission. En l’occurrence, le vendeur doit en effet d’abord obtenir un permis de lotir.
 Si la parcelle est scindée en vue d’y ériger un bâtiment industriel ou un abri de jardin
(pas d’unités d’habitation donc), aucun permis de lotir n’est requis. Il suffit de notifier la
scission à la commune (en respectant le délai d’attente de 20 jours).
Qu’en est-il de la division d’immeubles?
Le cadastre (AGDP) ne veut pas seulement voir à l’avance les plans de division de parcelles cadastrales,
il veut aussi voir les plans de division d’immeubles existants.
Imaginons qu’une personne soit propriétaire d’un immeuble de rapport constitué de 3
appartements. Elle veut vendre 1 des appartements, mais conserver les 2 autres. En l’occurrence, ce
vendeur doit faire rédiger un acte de base par le notaire ('statuts de copropriété') aux termes duquel
l’immeuble est juridiquement scindé en plusieurs unités cessibles séparément (dans le cas présent, en
appartements). Les plans de l’immeuble sont annexés à ces statuts. Ces plans doivent également être
‘précadastrés’, c’est-à-dire revêtus d’un numéro de référence par l’AGDP. Ensuite seulement, le
notaire peut passer l’acte de base.
Si l’acte de base porte sur la division d’un immeuble encore à bâtir, aucune précadastration
n’est nécessaire, étant donné que l’AGDP peut consulter ces plans directement auprès du service de
l’urbanisme de la commune concernée. Ils ne doivent pas être revêtus à nouveau d’un numéro de
référence.
Conclusion
Si vous envisagez de vendre une partie de votre parcelle de terrain, commencez par prendre
contact avec votre géomètre. Dès que celui-ci a réalisé son plan de mesurage, demandez-lui de le faire
enregistrer dans la banque de données centrale du cadastre (AGDP) et transmettez-le en triple
exemplaire au notaire. L’enregistrement du plan dans la banque de données centrale et sa notification
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au service de l’urbanisme de la commune où le bien est situé dure 20 jours. Ne tardez donc pas à
contacter votre géomètre…
De même, si vous voulez diviser un immeuble existant en éléments cessibles séparément
(notamment en appartements), vous devez transmettre les plans à l’avance au cadastre, suivant la
même procédure. Il n’y a qu’en cas de construction à l’état neuf que ce n’est pas nécessaire.
Auteur: Alexis Lemmerling, notaire-associé Berquin Notaire
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