Télécharger l`Article en

Spécial immobilier
Stations
L’ivresse des sommets
Les Alpes restent la destination privilégiée des amoureux des sports de glisse. Cette saison,
ils ont été plus nombreux que prévu, particulièrement en Savoie, à investir sur les pistes
SAVOIE, ISÈRE
X ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
L. Giraudou / Urba Images Server
S
A Courchevel, des prix qui culminent…
… et des chalets réservés aux plus fortunés
années précédentes à 7 000 ou 8 000 euros/m2
ne trouvent même pas preneur à 5 000 euros/m2.
Les acheteurs craignent le coût élevé des charges
à venir, en lien avec les mises aux normes qui
seront prochainement imposées. » Dans le neuf,
les prix continuent de franchir des sommets :
la société La Compagnie mettra très prochainement en vente le Quintessence, un chalet de
550 m2 de haut standing, avec piscine de 15
mètres, à 25,5 millions d’euros. A « Courch’ »,
c’est encore la clientèle étrangère ou française
fortunée qui anime le marché.
A La Tania, autre station du domaine des
Trois-Vallées, marché de report pour ceux
qui ne peuvent s’offrir Courchevel, les ventes
se concluent dans une fourchette comprise entre 10 000 et
12 000 euros/m2 (pour un chalet) et de 5 000 à 9 000 euros/m2
(pour un appartement). C’est à
La Tania que le groupe Pierre
& Vacances a entrepris la rénovation d’une résidence qui permettra aux acquéreurs de
profiter d’autant mieux de la
loi Scellier que des travaux auront été effectués ; pour un
2-pièces, il faudra compter
178 000 euros. Fin février, la quasi-totalité du
programme (70 appartements au total) avait
été vendue. Dans la vallée des Belleville, aux
Ménuires, les prix s’assagissent un peu. « Ils
varient dans l’ancien entre 3 000 et 5 000
euros/m2, alors qu’à Val-Thorens ils débutent à
4 000 euros dans l’ancien pour atteindre 7 500
euros dans le neuf », précise Olivier Hudry, de
L’Agence des Alpes. Tout près, à SaintMartin-de-Belleville, l’une des rares stations
avec des résidents permanents, le prix de
vente pour quelques-uns des petits joyaux
de la commune oscille entre 8 000 et 9 000
euros/m2. Le prix moyen, sur l’ensemble du
village, s’établit à 5 000 euros/m2. Ailleurs,
J.-C. Pattacini / Urba Images Server
elon les professionnels de la région, la saison 2009 a été exceptionnelle et le début
de l’année 2010 laisse augurer de très bons
résultats de fréquentation et des ventes en
hausse. Pas d’excès d’optimisme, cependant :
« Après une baisse très significative du nombre
de transactions, tempère Guy Bannay, notaire
à Bourg-Saint-Maurice, le marché a simplement retrouvé un peu de souffle au printemps
2009 », en partie grâce à des dispositions fiscales avantageuses. En cours d’année,
l’amendement Censi-Bouvard a en effet aligné les avantages du dispositif Scellier sur la
location meublée non professionnelle
(LMNP), permettant ainsi le cumul de la
réduction d’impôts et de la récupération de la
TVA. Conséquence : un nouvel attrait pour ce
type de produit. Le promoteur MGM, qui a
lancé pendant les vacances de Noël la commercialisation de cinq nouvelles résidences,
enregistrait déjà fin février, pour des biens
dont le prix moyen varie entre 330 000 et
350 000 euros TTC (soit 208 000 euros hors
TVA), des taux de réservation supérieurs à
40%. Plus généralement, neuf et ancien
confondus, le marché des biens haut de
gamme est celui qui a remporté le plus grand
succès dans les stations.
La situation se complique pour les biens
« intermédiaires » et plus encore pour ceux
qui présentent des défauts. « Le nombre de
transactions portant sur des appartements de
gamme moyenne s’est ralenti, et on constate des
baisses de prix plus ou moins sensibles »,
observe Guy Bannay, avec des différences
évidentes (de –5% à –20%) entre les stations
de haute altitude et les autres. En tête du palmarès des prix au mètre carré, on trouve cette
année encore Courchevel, où, constate Joffray
Vallat, de l’agence Vallat Immobilier, « le beau
chalet individuel avec prestations de standing et
terrain est proposé à un prix compris entre
30 000 et 40 000 euros/m2. En revanche, pour
des biens intermédiaires dans le bas de la station,
où le parc comprend des constructions datant des
années 60 et 70, des logements proposés les
C. Lespinasse / Urba Images Server
A l’Alpe-d’Huez aussi, le haut de gamme est prisé
comme à l’Alpe-d’Huez ou aux Deux-Alpes,
« la demande reste active pour les biens compris
entre 200 000 euros et 1 million d’euros, note
Anne Giverdon, de l’agence Giverdon
Immobilier, et les prix sont désormais stables ». Dans ces stations sportives, le prix des
appartements T2 et T3 oscille entre 3 000 et
7 000 euros/m2. Ici aussi « le haut de gamme
dynamise le marché et les clients recherchent de
grands appartements, dans des sites disposant
de belles prestations et de services intéressants ». En montagne comme dans les vallées, la crise a rendu les acquéreurs très
vigilants et exigeants ; le moindre défaut a
son prix. Comme si, dans les périodes difficiles, les acteurs économiques retrouvaient
tout leur discernement.
C. B.
HAUTE-SAVOIE
L
e Mont-Blanc et sa mer de Glace,
Megève la très chic, Chamonix l’authentique, Avoriaz surnommée « la
belle de bois »… la Haute-Savoie regorge de
sites remarquables et de stations d’altitude où
neige et plaisir sont toujours au rendez-vous.
Sur le plan immobilier, la montagne n’a pas
échappé au ralentissement de l’activité, d’autant que la clientèle anglaise, jusque-là très
présente, s’est retirée avec l’arrivée des difficultés économiques, son pouvoir d’achat
ayant, en raison du taux de change défavorable, diminué. Sur l’ensemble du département,
les notaires font état d’une baisse des prix qui
oscille entre 5% pour les appartements et
9% pour les maisons ou chalets.
Des baisses beaucoup moins
fortes qu’en Savoie (–10,3% pour
les appartements et –13,7% pour
les maisons). Le foncier, lui, reste
stable, puisqu’il diminue de 1,2%
seulement. En Haute-Savoie, le
prix moyen du mètre carré s’établit au second semestre 2009 à
4 100 euros.
Ces moyennes cachent évidemment d’importantes disparités
d’une station à l’autre. Ainsi, à
Megève, qui reste la star incontestée, les professionnels constatent
plutôt une baisse des prix de l’ordre de 15%. Cet écart est vraisemblablement lié au décalage qui
existe entre les statistiques des
notaires et la réalité du moment.
La baisse observée par les professionnels tend à prouver que les
acquéreurs ne sont plus prêts à
payer n’importe quel prix, fût-ce à
Megève. Par conséquent, les
biens sans défaut résistent mieux que les
autres. « A Megève, le prix moyen du mètre
carré s’établit à 6 500 euros », indique Bernard
Bozon, agent immobilier de la Fnaim. Mais il
faut compter entre 8 500 et 10 000 euros/m2,
voire 12 000 euros/m2 pour le Mont-d’Arbois.
La Clusaz, station également très appréciée,
est plus raisonnable. A Combloux, les 2pièces, qui constituent le cœur de la demande,
se négocient entre 4 000 et 7 000 euros/m2.
A Samoëns, les prix, qui avaient grimpé à
6 000 euros/m2 dans l’ancien, se sont assagis,
plus proches aujourd’hui de 4 000 euros/m2 en
habitat collectif. Les chalets n’échappent pas
à cette tendance. L’un d’eux, affiché 480 000
euros, s’est finalement négocié à 435 000
euros. Pour les acquéreurs, c’est donc le moment d’en profiter. L’intérêt de Samoëns, ☛
● XI
Spécial immobilier
DR
Le Nouvel Observateur. – Comment
s’est comporté le marché en 2009 et comment voyez-vous l’année 2010 ?
David Giraud. – Nous avons réalisé 407
ventes en 2009, une année que nous
considérons comme plutôt positive. Si
nous réalisons de bons chiffres, c’est que
nos acquéreurs sont à 85% français,
alors qu’ils ne représentaient que 60%
auparavant. Le reste des ventes est assuré par la clientèle étrangère, provenant surtout d’Europe du Nord,
notamment des Anglais, des
Néerlandais, des Belges. Pour 2010, nous
avons programmé cinq nouveaux projets, qui s’inscriront à Tignes, à l’Alped’Huez, à Val-Cenis, à Flaine et à
Bisanne. Nous cherchons aussi à développer nos activités, non seulement en
hiver, mais aussi en été.
N. O. – Le dispositif Scellier vous a-t-il aidé
à réaliser une bonne année 2009 ?
D. Giraud. – Il a effectivement eu un impact. Mais cela ne représente au maximum que 20% de nos ventes. Et, de
toute façon, nous ne concevons pas nos
résidences de tourisme comme des produits de défiscalisation. Nous privilégions les belles superficies, les belles
prestations. Nous intégrons aussi le développement durable dans la conception de nos réalisations. Mais, en
montagne, on peut difficilement atteindre des performances plus élevées que
le niveau Bâtiment basse consommation (BBC).
Propos recueillis par C. S.
XII ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
prix se sont rajustés
aussi : de 7 à 15% de
baisse, soit entre 5 000
et 5 500 euros/m2 pour
des logements de qualité, bien situés. « Les
prix étaient tellement
surévalués par la présence des Britanniques
qu’il fallait que cela
baisse, indique Paul
Ehrhardt, de l’Agence
des Drus (Imogroup),
à Chamonix. Résultat,
« on constate un léger
A Megève, le mètre carré peut grimper à 10 000 euros
mieux, mais la situac’est qu’on peut aussi y dénicher du neuf, tion reste fragile ». MGM développe de son
dans une copropriété classique ou une rési- côté un programme dans le neuf en coprodence de tourisme. A la montagne, le foncier priété, où le prix d’un 3-pièces est fixé à parest rare, et ne permet que ponctuellement de tir de 556 000 euros TTC, ainsi qu’aux
construire. Le promoteur MGM commercia- Houches où le même type de biens se vend à
lise actuellement les appartements de La partir de 322 000 euros. Non loin de là, Les
Reine des Prés, une résidence de tourisme, Gets souffrent aussi du départ des Anglais.
avec entre autres avantages la réduction Avoriaz s’en tire beaucoup mieux. Comme le
d’impôt de 25% sur le montant de l’investis- souligne Gérard Brémond, le P-DG de Pierre
& Vacances, les Français
sement et le remboursey représentent 95% des
ment de la TVA. Un
3-pièces de 53 à 56 m2 À LA MONTAGNE,
acheteurs. Dans la station,
coûte entre 263 000 et LE FONCIER EST RARE, de nouvelles résidences
de tourisme (3 et 4 étoiles)
285 000 euros HT et un 4- ET NE PERMET QUE
pièces en duplex, entre PONCTUELLEMENT
sont d’ailleurs commercialisées par Pierre &
432 000 et 441 000 euros.
DE CONSTRUIRE
MGM est également insVacances (475 appartements au total). Un projet
tallé dans la station des
Carroz-d’Arâches, avec des prix démarrant qui s’inscrit dans deux quartiers, les Crozats
à 230 000 TTC, s’agissant cette fois d’une et la Falaise. Le tout sera complété par un
copropriété classique : « On en trouve peu en vaste espace aquatique et ludique. Côté prix,
montagne, reconnaît Thierry Lejeune, il faut compter entre 267 000 euros HT pour
notaire à Annecy. Le marché est animé par un 2-pièces et 333 000 HT euros pour un
les résidences de tourisme, qui procurent des 3-pièces. A noter que ces réalisations s’insavantages fiscaux. »
crivent dans le cadre du dispositif Scellier,
Du côté de Chamonix, la perte de la clien- ce qui a tendance à doper les ventes.
tèle anglaise est durement ressentie et les
COLETTE SABARLY
Lemaire / Zeppelin / Sipa
DEUX
QUESTIONS À
DAVID GIRAUD
Président de MGM