Les REITs outre-Atlantique

Les REITs outre-Atlantique
Fonds immobiliers cotés et non cotés, Mensuel, SIIC+ Edit
avr 112013
Les REITs ont su démontrer leur capacité à générer des rendements stables tout en
bénéficiant d’une transparence fiscale. Mais quelques différences subsistent avec le
modèle européen.
Les Etats-Unis, pays fondateur du concept des REITs (Real Estate Investment Trusts), ont
créé ce statut au Congrès américain (Real Estate Investment Trust Act) en 1960. Mise en
place pour permettre aux investisseurs individuels de bénéficier des mêmes possibilités
d’investissement en immobilier que les investisseurs institutionnels, les REITs leur
permettent ainsi d’accéder de fait à une large diversification des risques et à une gestion
professionnelle. Fin octobre 2012, leur capitalisation atteignait 580 milliards de dollars
auprès de 157 véhicules, ce qui représentait les deux tiers de la capitalisation mondiale
des REITs.
> Une réglementation stable et peu contraignante
Pour être qualifiée de REIT, une entreprise doit avoir la plupart de ses actifs et de ses revenus
liés à l’investissement en immobilier et distribuer chaque année, sous forme de dividendes, au
moins 90% de son résultat net. En contrepartie, elle a le droit de déduire fiscalement les
dividendes versés de son résultat, avant de supporter l’impôt sur les sociétés. Dans les faits, les
REITs distribuent l’intégralité de leur résultat, ce qui leur procure de facto une transparence
fiscale totale et, en cas de résultat, net négatif, les pertes ne sont fiscalement pas transférables
aux investisseurs. La raison d’une telle transparence fiscale repose sur le fait que la détention et
la gestion immobilière ne génèrent pas des rentabilités sur capitaux aussi élevées que les
activités opérationnelles comme l’industrie ou les services. Elles ne peuvent ainsi être attractives
financièrement que si elles ne supportent pas la double imposition au niveau du résultat de
l’entreprise et des dividendes perçus par les actionnaires. Ainsi, la réglementation et la fiscalité
appliquées aux REITs ont été très stables au cours du temps et ont même été moins
contraignantes avec le temps. En 1986, la fiscalité appliquée aux REITs a été étendue aux
entreprises qui non seulement possèdent de l’immobilier mais également gèrent et opèrent la
plupart des types d’actif immobilier générant des revenus. En 1999, le taux de distribution
minimum a été abaissé de 95% à 90%.
> Des différences de taille avec le modèle européen
Face au modèle REIT en vigueur en Europe, deux différences institutionnelles majeures
apparaissent. La première repose sur le fait qu’un REIT américain n’a pas besoin d’être coté en
Bourse. Il n’a même pas besoin de faire appel public à l’épargne, même si en pratique les REITs
sont effectivement cotés dans leur très grande majorité afin de lever facilement des capitaux. La
seconde tient au fait qu’un REIT américain peut avoir comme actif soit de l’immobilier en direct
(Equity REITs qui représentent 85% de la capitalisation totale), soit des créances immobilières
sécurisées par des hypothèques sur les biens immobiliers ainsi financés (Mortgage REITs). La
grande majorité des Mortgage REITs est d’ailleurs impliquée dans le financement de l’immobilier
résidentiel.
Le succès des US REITs tient ainsi en premier lieu à ce qu’elles ont délivré la performance qu’on
attendait d’elles. En effet, une rentabilité de type immobilier est certes inférieure à celle que l’on
peut viser dans l’industrie et les services, mais reste beaucoup plus stable et très resiliente sur
longue période (cf. tableau). Ainsi, le rendement des Equity REITs atteint 12% par an dès que
l’horizon d’investissement dépasse la durée d’un cycle immobilier, c’est-à-dire environ dix ans.
Celle des Mortgage REITs est plus faible, résultant du fait qu’elles ne bénéficient pas de la plusvalue immobilière. Enfin, l’autre clé du succès vient de leur capacité d’adaptation aux besoins des
investisseurs grâce à une grande variété de l’offre immobilière proposée à travers leur forte
spécialisation (cf. graphique). La différence avec l’Europe est d’ailleurs frappante dans ce
domaine puisque les secteurs résidentiels et de santé sont largement plus représentés que celui
des bureaux.
La performance boursière des US REITs en 2012 signe la fin de la crise financière
Les US REITs enregistrent une performance globale de 20% en 2012 contre 16% pour l’indice
S&P 500. Non seulement la performance du secteur est excellente mais le risque des US REITs
a considérablement diminué : la volatilité des cours a chuté des deux tiers depuis le pic de 2009.
Le marché d’immobilier d’entreprise aussi bien que résidentiel est porté par la faiblesse des
livraisons de neuf sauf dans certains segments de bureaux très localisés comme Washington DC
ou Manhattan mid-town.
Les principales menaces pour la conjoncture du marché en 2013 résident dans l’intense activité
d’émission de capital par les REITs, qui pourrait amener à une baisse de la rentabilité, ou dans
une hausse brutale des taux d’intérêt qui ne serait pas motivée par une accélération de la
croissance économique.
Pierre Schoefller
Senior Advisor, IEIF