Prêt viager ou prêt contre usufruit : Le Hameau des Buis

HABICOOP - Sarah Trudelle – Plan B
15-04-10
Prêt viager ou prêt contre usufruit : Le Hameau des Buis
La présente fiche expose les caractéristiques du montage juridique du Hameau des Buis (Ardèche),
qui se veut être un prototype. Il s'agit d'un vaste projet écologique et solidaire qui comprend un lieu
de vie et d'accueil autour d'une école et d'une ferme ; le tout étant géré collectivement par les
usagers. Ce projet a été initié en 2001 et à ce jour il est quasiment finalisé (bien qu'en perpétuelle
évolution).
(Il subsiste de nombreuses interrogations quant à ce montage, les questions sont dans le texte en
italique, en gris.)
1. FORME JURIDIQUE
Définition et objet de la structure
Le montage présenté ici implique une société civile (SC), le Hameau des Buis, qui détient la
propriété des lieux et se compose de deux associés : une association (la Ferme des enfants) et une
SARL qui soutient des projets éthiques (M V Finances).
La société civile Hameau des Buis est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, elle a
pour objet la propriété, la mise en valeur, l'administration et l'exploitation de tous immeubles et
droits immobiliers dont elle pourrait devenir propriétaire par voie d'acquisition, d'apport, d'échange
ou encore de construction. Plus spécifiquement l'achat, la restauration, l'agrandissement,
l'aménagement de biens immobiliers et la construction de bâtiments à venir en vue de leur
utilisation sous forme d'une « école à la ferme » et de locaux d'habitation.
La particularité du montage réside dans le fait que les habitants des lieux ne sont pas associés mais
créanciers de la société. En effet ils consentent un prêt viager à la SC Hameau des Buis qui leur
octroie en contre-partie le droit de jouissance d'un logement ( un prêt consentie à titre viager est
une créance qui à vocation à durer jusqu'au décès du prêteur).
Remarque particulière à la création du montage Hameau des Buis :
Au départ du projet les futurs habitants étaient constitués en SCI classique avec attribution de parts
donnant jouissance d'un logement dans le patrimoine de la société. Cependant les membres du
projet n'étaient pas satisfaits par cette forme juridique qui ne garantit pas la non spéculation à terme.
En effet rien ne garantit que les logements ne soient pas mis sur le marché par les ayant-droits des
membres fondateurs, du moins que la valeur des parts sociales ne soient indexée à la valeur vénale
du bien.
Ils ont donc décidé de transformer leur apport financier en prêt viager par l'annulation pure et
simple de leurs parts sociales. Pour ce faire une Assemblée générale extraordinaire a eu lieu,
pendant laquelle un notaire a constaté notamment le retrait de chacun des futurs habitants et le prêt
consenti par eux à la société d'un montant égal à la somme qu'ils avaient déjà versée à la société.
A l'issue des travaux la SARL MV Finances va se retirer et deux nouveaux associés vont intégrer la
société : l'association des résidents (à venir pour début 2010) et une autre association qui va jouer le
rôle d'organe de veille. Chacune de ces deux associations détiendra une part dans le capital de la
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société, l'associé majoritaire restera l'association La Ferme des enfants. De cette façon la société
civile Le Hameau des Buis englobera la totalité du projet (école + logements + ferme) et les
habitants seront représentés au sein d'une association.
Forme d'occupation du logement
Les habitants bénéficient d'un droit de jouissance viagère (qui a vocation à perdurer jusqu'au décès
de l'habitant), indivisible et exclusive de leur appartement. Cette jouissance est l'équivalent d'une
rémunération du prêt consenti à la SC. En effet le droit de jouissance équivaut à un loyer annuel
conforme aux loyers applicables et pratiqués dans le voisinage et à la valeur locative de l'immeuble.
Ce qui correspond à une rémunération annuelle correcte des sommes prêtées.
Ce droit de jouissance fixé pour la vie de l'habitant est-il transmissible ? La cession de créance estelle prévue ?
Les habitants sont tout de même tenus de régler en sus la quote part des charges de fonctionnement
de l'immeuble en vertu de l'acte authentique de prêt qu'ils ont signé. Les habitants s'acquittent
mensuellement d'une somme qui couvre l'intégralité des charges : eau froide et eau chaude,
électricité, abonnement téléphonique, internet, laverie, assurances, taxes, charges d'emprunt. Ces
charges sont clairement plus importantes que de simples charges locatives, les habitants s'engagent
par un accord moral à participer à l'ensemble du projet. Cela relève de la bonne volonté de chacun.
De plus en signant l'acte authentique de prêt les habitants s'engagent à respecter un règlement
intérieur et une charte éthique.
Capital social
Le capital social de la société civile propriétaire des lieux est variable selon les dispositions
applicables à toute société civile.
Dans le cas du Hameau des buis, le capital est composé de 520 parts de 100 euros chacune, dont
519 appartenant à l'association la Ferme des enfants et 1 part à MV Finances.
Les futurs habitants prêtent à la société une sorte « d'apport initial » de 30'500 euros, ainsi qu'une
participation aux frais de construction du logement en fonction des caractéristiques du bien,
également sous forme de prêt. Cette participation est exigible au fur et à mesure de l'avancement de
la construction (appels de fonds). Les habitants-prêteurs ne sont pas associés donc on ne peut pas
parler d' « apport », il s'agit bien d'un prêt.
Responsabilités des associés
La responsabilité des associés est illimitée.
Entrées et sorties des habitants
Lorsqu'un habitant souhaite quitter le logement dont il a la jouissance, le montant du prêt qu'il a
consenti à la société devient exigible par anticipation. Il devra signifier à la société son souhait de
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quitter son logement trois mois avant son départ effectif selon les dispositions de la loi de 1989
relative aux baux d'habitation.
Dès lors la société dispose d'un délai de douze mois pour rembourser au prêteur les sommes qui lui
sont dues. Cependant, le remboursement du prêt n'est pas garanti (clause de l'acte authentique de
prêt).
Entrées et sorties des associés
Comme pour toute société civile les entrées et sorties des associés peuvent intervenir de plusieurs
façons:
• Les cessions de parts sociales doivent obtenir l'agrément de la collectivités des associés.
• Un associé peut se retirer de la société après autorisation donnée par une décision unanime
des autres associés.
• Dissolution de la société par décision collective des associés. Il faut noter que la réunion des
parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société.
Distribution des bénéfices
Dans le cas où un bénéfice se dégagerait avant la libération complète du capital social, il serait
exclusivement et entièrement affecté à la libération du capital. Une fois le capital entièrement libéré,
la part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à
proportion de sa part dans le capital social (article 1844-1 Code civil).
A noter que pendant toute la durée des travaux, la société civile aura essentiellement des dépenses et
peu de recettes, elle sera donc en déficit.
Les associations associées personnes morales seront-elles imposables sur la perception des
dividendes ?
2. FINANCEMENT
La construction ou l'acquisition du bien est financée par les prêts octroyés par les habitants à la
société et par les prêts partenaires. Ces derniers prêts sont octroyés par des personnes solidaires du
projet, ils sont d'un montant minimum de 1'500 euros. Ils sont rémunérés à un taux de 1,5% sans
garantie légale (seulement garantie morale du Hameau des Buis).
3. FISCALITE
Quelle est le régime fiscal de la société ?
La transparence fiscale semble bien être avérée selon le Code général des impôts. Toutefois la
particularité est que les associés ne sont pas des personnes physiques soumis à l'impôt sur le revenu
mais des personne morales, associatives de surcroit, soumises à l'impôt sur les sociétés.
Quant aux créanciers habitants, ils ne sont pas impactés directement par l'imposition. Cependant,
comment seront traités fiscalement les intérêts du prêts, lesquels sont servis en nature via le droit de
jouissance ?
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4. GOUVERNANCE
La société est gérée par un ou plusieurs gérants, nommés par la collectivité des associés. Le gérant
de la société peut être une personne physique ou morale. La responsabilité du gérant relève des
dispositions applicables à toute société civile.
Les décisions collectives sont valablement prises par la collectivité des associés.
Les habitants s'expriment au sein de l'assemblée générale de l'association des habitants, laquelle
constituera la voix commune de l'association au sein de l'assemblée de la société civile.
6. ACTIVITES ANNEXES AVEC DES TIERS
Il est tout à fait possible de prévoir dans les statuts l'utilisation des parties communes par des tiers à
titre gratuit ou onéreux. Le produit de la location des parties communes serait alors considéré
comme des recettes pour la société.
Le montage Hameau des Buis pour un autre projet d'habitat groupé ?
Avantages:
•
•
•
Non spéculation
Propriété collective, car les habitants n'ont pas de titre de propriété. Ils sont
créanciers de la société civile propriétaire du lieu.
La coopération et la gouvernance sont consacrées par le règlement et la charte
éthique que signent chaque habitant.
Inconvénients:
•
•
Pas de réelle mixité sociale possible, car bien qu'il soit possible d'être locataire au
Hameau des Buis, les foyers les plus modestes ne peuvent pas y accéder en l'absence
de financement locatif social.
Montage complètement expérimental, beaucoup d'éléments sont basés uniquement
sur des accord moraux et sur la simple volonté des habitants de faire vivre un tel
projet.
Sources :
– Laurent BOUQUET
– Hameau des Buis, www.la-ferme-des-enfants.com
– Gwladys GUMBAU - B.A Balex
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