Les nouvelles missions d`un investisseur dans l

Les nouvelles missions d’un investisseur dans
l’immobilier hôtelier
Par Andreas Löcher, Directeur de l’Investment Management
Hôtels chez Union Investment Real Estate GmbH
Professionnel, proactif et partenaire
Nul besoin d’être prophète pour anticiper un millésime 2014 historique. L’ascension continue
pour le volume de capitaux investis en immobilier hôtelier en Europe. L’année 2013, avec
près de 10 milliards d’euros engagés, gagnait déjà 17 % par rapport à 2012. En 2014, 20%
supplémentaires sont attendus.
Un élan encore plus marqué en Allemagne, puisqu’en six mois, on enregistre 1,5 milliard
d’euros de transactions, soir presque autant de flux générés que pour la totalité de l’exercice
précédent.
Un nombre croissant d’investisseurs a investi le marché, à commencer par des compagnies
d’assurance, des fonds de retraite ou des fonds diversifiés, suivis par des fonds de « private
equity » et des « family offices », notamment issus de Chine ou du Moyen-Orient. Avec des
taux d’intérêt historiquement faibles, l’Europe offre un potentiel de valorisation attractif pour
les investisseurs.
Un début d’analyse, car l’hôtellerie européenne semble afficher d’autres attraits. Outre-Rhin,
sa part sur le marché global des placements en immobilier, atteint 8,7% et gagne 3 % par
rapport à l’année passée. Pourtant, le marché 2014 est exceptionnel en immobilier de
bureaux et commercial. De quoi chercher donc à démontrer l’attractivité des biens hôteliers
européens eux-mêmes.
La demande est élevée sur le marché hôtelier du Vieux continent. Les hôtels y deviennent
une classe d’actifs à part entière ; avec le même processus de financiarisation que celui
appliqué aux bureaux et commerces et les mêmes exigences de gestion. En témoigne la
propension croissante des investisseurs à exiger totale transparence tant du sous-jacent
immobilier que de l’évaluation du risque financier associé, à échelle internationale. L’objectif
est ici de rendre l’actif immobilier hôtelier aussi fongible que les classes d’actifs reines.
Londres, Paris, Münich et autres localisations phares, sont à la genèse de cette
transformation, et ont, par la preuve de leur rentabilité, embrayé un mouvement plus large,
dont la conséquence est la jonction progressive des taux de rendement relatifs aux hôtels et
aux immeubles de bureaux. Les investisseurs immobiliers ont largement réévalué le profil de
risque de l’hôtellerie, qui aujourd’hui diffère à peine de celui d’un immeuble de bureaux.
Un professionnalisme sur la chaîne globale de valeur
ajoutée
Cet engouement conjoncturel ne dispense pas à l’investissement hôtelier de devoir démontrer
son bien-fondé face à d’autres typologies d’immeubles. Avec 40 années d’expérience sur le
marché hôtelier, Union Investment qui est aujourd’hui l’un des investisseurs les plus actifs
avec un portefeuille de 38 hôtels d’une valeur de 2,1 milliards d’euros, n’y échappe pas.
La classe d’actifs hôtelière implique professionnalisme à chaque maillon de la chaîne de
valeur ajoutée. Recherche foncière, acquisition et asset management créateur de valeur,
doivent aboutir à la cession d’un actif mature, lui-même valorisable. Cela suppose une
stratégie d’investissement structurée et une capacité à déceler ou créer des lignes sur le plan
international. Union Investment intervient à partir de 20 millions d’euros pour ses fonds
spéciaux (réservés aux institutionnels) et à partir de 40 millions pour ses fonds grand public.
Parallèlement, l’attention est portée sur les bâtiments de plus de 120 chambres, l’expérience
du Groupe ayant démontré qu’ils sont plus faciles à gérer que les ensembles plus petits. Cette
stratégie tend vers une meilleure fongibilité des actifs hôteliers sur le marché global.
Autre vecteur essentiel, les flux sociaux-économiques propres à la branche hôtelière, dont les
données régulièrement actualisées, permettent d’optimiser tant la recherche foncière que les
études de marché, tout comme la gestion opérationnelle et la fréquentation. De même, la due
diligence technique, l’analyse économique des baux courants et des plafonds sont essentiels.
Les investisseurs hôteliers ont aussi un œil avisé sur la fiscalité, notamment hors zone Euro,
et considèrent également le risque monétaire et les modalités de financement offertes par les
opérations qu’ils souhaitent mener.
Le savoir-faire est un avantage concurrentiel
Le succès d’une opération est conditionné par la première phase d’investissement immobilier.
Plus l’asset manager est actif durant cette phase, plus grande est l’efficience de
l’investissement sur la durée. La formule ne fonctionne plus lorsque la demande surpasse
l’offre, du fait de l’inflation. C’est précisément la raison pour laquelle un large savoir-faire en
immobilier, doté d’un point de vue global, présente un avantage stratégique.
L’acquisition précoce de projets d’hôtels en développement, offre de belles opportunités
d’échapper à la concurrence. L’acquisition par Union Investment en 2012, pour son fonds
immobilier ouvert UniImmo Deutschland du futur hôtel Melia **** à la Défense, aux portes de
Paris, en est une illustration. L’établissement d’une surface de 24 000 m2 et disposant de 370
chambres, devrait ouvrir en janvier 2015, concluant une transaction dirigée conjointement par
Union Investment, Vinci et Melia.
Si ce montant d’investissement concerne généralement des actifs déjà matures ou déjà
rentables, il s’agit de voir en quoi l’acquisition du futur Melia **** est particulièrement
intéressante. En effet, arrivé à ce niveau d’investissement assez exclusif, l’investisseur qui
dispose d’une connaissance étendue du marché, a la possibilité de juger le risque du projet et
ainsi de diriger les opérations pendant toute la durée des travaux. C’est la possibilité pour lui
d’y implémenter des éléments tirés de son expérience en effectuant des recommandations
issues de sa stratégie.
La rentabilité du partenariat
Une collaboration étroite entre l’investisseur et le gérant, est la condition sine qua non de la
réussite. Nul doute que la confiance doit régner, puisque pour maîtriser les risques, chacun
doit faire preuve de transparence avant le processus d’achat, tout comme pour la suite.
Dans cette perspective, un partenariat avec un investisseur immobilier bien établi
internationalement, facilite l’accès à de nouveaux marchés. C’est ainsi que les chaines
d’hôtels internationales mettent un pied en Allemagne. Plus largement, les coopérations de
qualité entre opérateurs et investisseurs sont des catalyseurs pour les investissements
immobiliers, notamment pour les nouveaux concepts. En témoigne l’accompagnement par
Union Investment d’une chaîne en pleine expansion, Motel One Gruppe, qui a pu s’implanter
à Bruxelles et Amsterdam grâce à l’appui international du Groupe. C’est cette même logique
qui anime les partenariats développés avec les marques Ibis et Holiday Inn Express.
Cette qualité partenariale et relationnelle entre gérants et investisseurs est primordiale. Pour
un propriétaire, il est un devoir de mener un travail coordonné et proactif avec l’opérateur
hôtelier. Cet échange permet d’optimiser la performance économique comme la gestion
technique, en faisant dialoguer les exigences de chaque acteur.
Mieux, il autorise à dépasser la stratégie du « buy and hold ». Au lieu d’acquérir un bien
prédestiné à la vente après dix ans en portefeuille, il existe désormais une stratégie de sortie
qui détermine quand et sous quelles conditions, le désinvestissement doit intervenir. Cela
n’enlève rien à la durabilité des investissements menés chez Union Investment.
Bonne nouvelle : des transactions rapides contribuent à alimenter une vision de marché de
plus en plus globale, capable de constituer l’hôtellerie en classe d’actifs immobilier à part
entière.