Où acheter selon son budget

Montpellier par quartiers et sa périphérie
Où acheter
selon son budget
Des appartements du centre historique, toujours aussi prisés, aux maisons à rénover
de Saint-Gély-du-Fesc, désormais plus abordables, tour d’horizon de la ville et de ses alentours
Valeurs sûres
Ancien : 2 300-3 800 €/m
Neuf : plus de 4000 €/m2
Le quartier de l’Ecusson est toujours aussi
couru. Les investisseurs en particulier y sont
très nombreux. « Les gens sont prêts à payer
un peu cher pour acheter dans le cœur historique, où ils s’assurent un capital qui se revendra toujours », note Francis Eloy, directeur de
l’agence Cegi. Les studios de 25 m2, qui démarrent à partir de 60 000 euros, sont très demandés. Comme les F1 et les appartements jusqu’à
40 m2, qui offrent aux investisseurs une rentabilité de 5 à 6%. Les appartements de 100 à
120 m2 sont aussi très convoités, mais plutôt
rares. Les acquéreurs disposant d’un petit bud-
La vieille ville, destinée aux plus fortunés
J. Parrot / Urba Images Server
ÉCUSSON
get peuvent trouver – difficilement – des biens
en mauvais état à 2 000 euros/m2. Le quartier
est plutôt destiné à une clientèle aisée. Nathalie,
graphiste, cherche un F3 correct de 70 m2 avec
un budget de 180 000 euros grand maximum et
a du mal à trouver son bonheur ici. Selon l’emplacement, l’exposition, le standing et la qualité
des rénovations, l’écart de prix peut être important. Un 110-m2 loi Carrez rue de Verdun a été
vendu 2 380 euros/m2. Mais un 100-m2 exceptionnel vient de trouver preneur, après négociation, à 4 000 euros/m2 rue Jacques-Cœur.
Boulevard du Jeu-de-Paume, un 90-m2 dans un
hôtel particulier avec parking s’est vendu
400 000 euros. Côté location, les étudiants, nombreux dans la ville, peuvent trouver des studios
de 20 m2 entre 350 et 400 euros par mois, des
25-m2 à 400 euros/mois, voire des F3 à 750
euros/mois.
☛
● III
Spécial immobilier
A Clemenceau, des biens variés et bientôt le tramway…
Photos : Rackam / ARP / Sipa
LEPIC
CLEMENCEAU, CHAPTAL
Ancien : 2 000-3 000 €/m2
Neuf : 3 500-4 600 €/m2
Ce quartier au sud de l’Ecusson et de Gambetta est strié de petites rues
tranquilles qui ne manquent pas de charme. Outre le marché populaire
de Figuerolles, on y trouve de nombreux commerces. « C’est un quartier métissé au sens large, social, générationnel, professionnel, physique », se réjouit un chercheur qui a acquis, dans un immeuble
ancien près du jardin Clemenceau, un 110-m2 pour 190 000 euros, à
refaire, avec 40 000 euros de travaux en sus. Un 125-m2 au rez-dechaussée d’un immeuble des années 70 vient d’être vendu 200 000
euros à un couple de retraités venus de Besançon. « On trouve toutes
sortes de biens : du fonctionnel avec parking et ascenseur, des appartements rénovés ou à rénover, de beaux immeubles bourgeois, des immeubles années 60-70 et des maisons de ville. Et les écoles privées et
publiques répondent à l’attente des familles », notent Marc Bézoui et
David d’Eramo, de l’agence du Courreau. Dès 2012, le quartier sera
desservi par la troisième ligne de tramway. On peut encore trouver un
logement basique dans un immeuble des années 60 à partir de 2 000
euros/m2, et de 2 500 à 2 800 euros dans un immeuble bruyant mais
avec du cachet. Les petites surfaces coûtent proportionnellement plus
cher. Les investisseurs devront tabler sur un mètre carré qui peut aller
de 2 500 à 3 200 euros pour un studio ou un T2 (60 000 euros pour un
20-m2 sans standing). « Nous sommes sur un micro-marché avec des
prix qui peuvent changer d’une rue à l’autre et atteindre 3 500
euros/m2 pour un bien irréprochable », indique Yann Valet, d’Artaxa.
On peut trouver des T2 de 40 m2 à 600 euros/mois ou des studios de
20 m2 entre 420 et 430 euros. Dans le neuf, rue Chaptal, Dominium
livrera l’an prochain 25 appartements mis en vente dès septembre
2009 à 4 611 euros/m2 avec parking (4 251 euros sans).
Marie-Laure, attachée de presse
« Nous avons quitté l’Ecusson pour
trouver un appartement de surface
et de prix équivalents (730 euros
par mois pour 72 m2) au sud
de la vieille ville, où nous bénéficions en
plus de 100 m2 de jardin. Si nous achetions, ce serait
plutôt dans l’Ecusson. Nous avons pensé que les prix
allaient redescendre avec la crise et faire de nous
des acheteurs potentiels. Mais la baisse n’a pas été
au rendez-vous. Les prix montent même un peu.
Cela ne nous laisse pas beaucoup espérer. »
IV ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
DR
EN ATTENDANT LA BAISSE…
Ancien : 2 200-3 000 €/m2 et plus
Neuf : 3 000-3 500 €/m2
Ce quartier, près de l’ancienne EAI et de l’avenue de Toulouse, a un
beau potentiel. Désormais prolongé par la ZAC Ovalie, il reste proche
du centre historique et se situe à quelques minutes de l’autoroute. C’est
la campagne à la ville dans ce secteur plutôt calme et assez cher, qui
bénéficie en outre des commerces du Mas-Drevon et de Clemenceau.
« Lepic convient aux cadres, aux familles avec enfants et aux retraités
en quête de tranquillité », résume David d’Eramo. En attendant que la
quatrième ligne de tramway relie Lepic aux hôpitaux et aux facultés,
mieux vaut avoir une voiture pour se déplacer. « C’est un Aiguelongue
bis avec une atmosphère moins guindée », résume un couple qui cherche
à acheter dans ce quartier de belles villas et de maisons des années 50
à 80. Une villa de 68 m2 est restée en vente pendant un an avant d’être
achetée 215 000 euros. Toutefois, une maison de 200 m2, années 60, peut
coûter 380 000 euros, et des maisons jumelées des deux côtés, en excellent état, entre 250 000 et 320 000 euros. Un studio de 25 m2 avec jardin
s’est vendu en dix jours à 77 000 euros. Le quartier compte aussi
quelques immeubles de bon standing, comme le Wagner ou l’Etoile
bleue (année 2000), où un F3 de 70 m2 en rez-de-jardin avec parking vient
de se négocier à 238 000 euros. Pour ceux qui veulent louer, il faut compter 1 200 euros/mois, voire 1 500 euros pour un 100-m2.
Lepic, pour ceux qui recherchent la tranquillité
CASTELNAU-LE-LEZ
Ancien : 2 500-3 500 €/m2
Neuf : 2 800-4 900 €/m2
Les prix restent élevés dans la banlieue la plus prisée de Montpellier,
à tel point que beaucoup de biens sont à vendre depuis un an, voire
deux. Rien à moins de 250 000 euros, les pavillons des années 60 à
80 sont toujours proposés entre 450 000 et 550 000 euros et il n’est
pas rare de voir des villas cossues, recherchées par les chefs de
grosses entreprises et les professions libérales aisées, dépasser le million d’euros. L’une d’elles, affichée 1,3 million d’euros alors qu’elle est
estimée à 950 000 euros, est à vendre depuis plus d’un an. « Il y a surévaluation avec, en face, une tendance à la sous-enchère qui bloque
tout car le vendeur n’est pas pressé », regrette le professionnel
Laurent Bochu. La commune est aussi prisée des fonctionnaires, qui
y acquièrent des biens entre 300 000 et 500 000 euros. « Cette catégorie représentait 60% des acheteurs il y a trois ans et 95% actuellement. Les commerçants et les salariés du privé ne bougent pas trop
ces temps-ci et les catégories sociales défavorisées n’ont pas les
moyens de se loger ici », note Laurent Bochu. Depuis l’arrivée du
Blanca, directrice de clientèle
« Nous vivons avec nos trois enfants
dans un F5, dans le quartier de la gare,
et nous cherchons depuis quelque temps
une maison à retaper. Nous tenons
à conserver la qualité de vie que nous avons dans le centreville et ne voulons pas aller au-delà de la première ceinture,
c’est-à-dire les faubourgs. C’est une quête impossible.
Ce que l’on veut est a priori inabordable. Les vendeurs
subissent encore l’intox des années d’euphorie et
s’imaginent qu’ils ont de l’or sous leurs pieds. Même
si les prix sont moins abracadabrants, ils restent hauts. »
DR
UNE QUÊTE IMPOSSIBLE
tramway, même les maisons jumelées de l’Aube-Rouge peuvent
atteindre 250 000 à 300 000 euros. « C’est de la folie », estime l’agent
immobilier. Dans le neuf, la promotion explose. Quatre programmes
ont été livrés en décembre dernier, et douze le seront entre mars 2010
et décembre 2011. Hormis une poignée de logements en PLS (prêt locatif social) entre 2 650 et 2 900 euros/m2 hors parking, le marché de
l’accession sans aide sociale s’est échelonné entre 3 100 et 4 500
euros/m2 sans parking. Sur la RN 113, le Scellier représente 90% des
acquisitions… C’est très risqué pour les investisseurs.
En devenir
LES GRISETTES
Neuf : 2 100-3 600 €/m2
Dans la continuité est de la
ZAC Ovalie, ce nouveau
quartier est déjà relié au
centre-ville par la deuxième
ligne de tramway, aux
Sabines. Grâce aux programmes qui sortent de
terre et qui seront livrés
d’ici à juin et décembre
2011, les primo-accédants
Du neuf qui plaît aux primo-accédants
ont pu acheter des logements vendus entre 2 100 et
2 560 euros/m2 (hors parking). Le marché libre se situe entre 2 880 et
3 380 euros/m2 en moyenne hors parking. Il se vend à un bon rythme
dans un quartier qui se dit champêtre, entre le Mas-Nouguier et les
bois de Poutingon, mais qui sera plutôt dense et constitué d’immeubles de trois à sept étages. 1 500 logements y seront construits, dont
un tiers de logements sociaux.
SAINT-GÉLY-DU-FESC
Ancien : 2 000-3 000 €/m2 et plus
Depuis un an, cette commune tranquille, à sept minutes à peine de la
station de tramway Occitanie, a vu les prix de certains biens immobiliers baisser. Elle est réputée pour sa cherté et ses lotissements,
comme les Vautes, réservés à une clientèle huppée. Mais à présent les
primo-accédants tentent leur chance avec des maisons anciennes à
rénover. Les plus abordables se trouvent dans le centre et à proximité
immédiate. « Il y a des occasions à saisir pour les acquéreurs habiles
de leurs mains et avec des idées », note Martine Ponchart-Tincelin, de
LGI Espace Forum. Il faut compter 250 000 euros minimum. A ce prix,
on peut trouver un T3 ou un T4 avec travaux et/ou mitoyenneté et un
petit bout de jardin de 200 à 300 m2. Une maison de plain-pied à
relooker, années 70, avec piscine récente et salle de bains refaite se
vend autour de 290 000 euros. « L’essentiel de la demande porte sur
des biens de 250 000 à 350 000 euros, pour des surfaces habitables
de 120 à 130 m2 sur 200 à 400 m2 de terrain. Dans ce village, les
biens sont affichés entre 300 000 et 400 000 euros », précise Martine
Ponchart-Tincelin, de l’agence du Forum. Un jeune couple avec deux
enfants a acquis pour 240 000 euros un T5 avec deux mitoyennetés,
affiché 295 000 euros, qu’il a transformé en une belle demeure. Ces
nouveaux venus apprécient l’ambiance de quartier, la vie associative
dynamique, les écoles et les commerces de proximité. Les locations
d’appartements et de villas sont plutôt rares, et les programmes dans
le neuf encore peu nombreux et chers. Le plus récent, les 53 logements
du Château de Cézanne, livrés fin 2009 par Helenis sur la ZAC du
Plantier, était proposé autour de 3 440 euros/m2, soit 300 000 euros
pour un T3 avec terrasse.
Au ralenti
JUVIGNAC
Ancien : 2 5003 000 €/m2 et plus
Neuf : 2 900-3 800 €/m2
Juvignac, qui sera bientôt
desservi par la quatrième
ligne de tramway, en
construction, demeure plutôt cher. La ville n’en attire
pas moins tous types de
clientèle. Le haut de gamme
a son public, qui trouve de
Seuls les biens au juste prix trouvent preneur
grandes maisons, à l’ouest,
dans le quartier du Golf :
480 000 euros par exemple pour une villa de 153 m2 habitables sur
800 m2 de terrain. « Entre 400 000 et 500 000 euros, les clients se font
plus rares et seuls se vendent les biens au juste prix, tempère toutefois
Renaud Cohen, de l’agence Les Oliviers. Le cœur de cible cherche
jusqu’à 300 000 euros, grand maximum. » Profil classique : jeune couple ou famille avec enfants disposant de 3 000 euros par mois visant
un T4 avec petit jardin, mutations, retraités se rapprochant de leurs
enfants… Réflexe nouveau : des personnes au budget serré ont préféré
acheter du foncier pour bâtir en profitant de prix réajustés en 2009 sur
un ensemble de terrains au domaine de Fondespierre. A force de visiter des biens à vendre qui ne sont pas au juste prix, les gens calculent
autrement. « Ils se tournent vers des petits terrains plus abordables du
fait de leur configuration ou qui nécessitent des travaux de terrassement ou d’aménagement pour rectifier une pente et que l’on aurait eu
du mal à vendre auparavant », poursuit Renaud Cohen. Une parcelle
de 700 m2 a été achetée 123 000 euros, une autre de 1 285 m2 à 219 000
euros et un terrain de 1 137 m2 est en cours de vente à 109 000 euros.
TEYRAN
Ancien : 2 000-2 800 €/m2
A moins de 10 km de Montpellier, la baisse des prix est peu sensible
dans ce village calme et sympathique. Les maisons de lotissement ont
été construites sur des parcelles assez grandes et dépassent rarement
500 000 euros. Il y a encore un certain nombre de biens à vendre entre
300 000 et 500 000 euros, mais ce marché est toujours au ralenti et on
peut encore négocier.
M. L.
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