Investir à bas prix au Portugal

30/31 MAI 14
Quotidien Paris
OJD : 122744
Surface approx. (cm²) : 984
N° de page : 38
16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE
75112 PARIS CEDEX 02 - 01 49 53 65 65
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Il y a aujourd'hui une fenêtre de tir exceptionnelle pour investir dans l'immobilier ibérique. En Espagne,
les prix se sont effondrés et, s'ils ont peu baissé au Portugal, ils restent très inférieurs à ceux de la France.
Investir à bas prix au Portugal
Les prix de l'immobilier au Portugal et en Espagne devraient rebondir
Variation annuelle du prix
des maisons En %
Prix moyen de l'immobilier
En euros, par m2
Portugal
Espagne
-0,8%'
-7,1%
2011
2012
2013
CesO
2014
2015
CprévJ
CprévJ
•LES ECHOS "/SOURCES S&P OCDE. IME (ESPAGNE) IME (PORTUGAL)/PHOTO SHUTTERSTOCK
Hélène Dupuy
[email protected]
i les Français n'ont pas
manifesté leur intérêt pour
l'Europe au moment des
élections dimanche dernier, c'est
peut-être en matière d'immobilier
qu'ils pourraient se révéler les plus
europhiles. Pourquoi continuer de
miser sur la Côte d'Azur pour
acheter une résidence secondaire
ou faire de l'investissement locatif,
alors que les prix y ont atteint des
sommes astronomiques ? On
trouve des perles pour 3 fois moins
cher au Portugal, à seulement
deux heures de vol de Paris. « Pour
l'équivalent d'un appartement de
55 mètres carrés à Menton (sud de
la France), on peut s'acheter une
villa de 210 mètres carrés avec piscine dans I'Algarve » (côte sud por-
S
MONASSIER
4406330400507/XMB/OTO/1
tugaise), illustre Laurent
Demeure, président de Coldwell
Banker France et Monaco. Les prix
y sont extrêmement bas comparés
à ceux de l'Hexagone. « Ils s'élèvent
en moyenne à 2.500 euros du mètre
carré au Portugal, pour les
biens de bonne qualité,
soit le tiers des standards français »,
poursuit-il.
Les tarifs sont
plus élevés dans
le centre historique de Lisbonne
(4.000 euros le
mètre carré dans
la Baixa par exemple ou 5.000 euros le
mètre carré dans le quartier du Chiado), ce qui correspond cependant toujours à moins
de la moitié des prix parisiens.
« C'est le moment idéal pour ache-
ter au Portugal », assure Carlos
Vinhas Pereira, président de la
Chambre de commerce et d'industrie franco-portugaise (CCIFP) :
« Les prix de l'immobilier sont au
plus bas et commencent peu à peu à
se valoriser, ce qui ne peut que se
poursuivre avec la demande qui
augmente -.fous lesfeux sont ouvert
pour investir », poursuit-il.
Prix et demande en hausse
Les prix ont très légèrement augmente depuis un an, souligne Carlos Vinhas Pereira. A Lisbonne,
qui attire la plupart des investissements, ils ont grimpé de 15 % au
dernier trimestre 2013 dans le
centre-ville, et « devraient encore
s'accroître de 20 % d'ici à 2015 »,
pronostique Pascal Gonçalves,
président de Maison au Portugal.
Son agence immobilière a vu sa
demande croître de 40 % par an
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depuis 2012.Et la
Les
h a u s s e des p r i x
Français privilépourrait s'installer
durablement,
gient Lisbonne et sa
tirée par une
région, la vallée du
d e m a n d e en
Douro, plus rurale, avec
forte croissance.
ses fameux vignobles, et En face, l'offre
('Algarve, au sud, avec
est bien présente : il n'y a pas
ses plages très
eu de bulle immobiconnues.
lière au Portugal, contrairement à l'Espagne
(lire ci-contre), mais avec la
crise, beaucoup de Portugais se
sont séparés de leurs biens immobiliers.
Une résidence de vacances
Pour profiter des prix attractifs
de l'immobilier du pays, mais
aussi de son climat très doux, ses
plages, ses golfs, d'un pouvoir
d'achat de plus de 30 % supérieur
à celui de l'Hexagone, de nombreux Français envisagent l'achat
d'une résidence de vacances. Et la
construction explose. La capacité
des « resorts » devrait être multipliée par 10 d'ici à 2025 pour passer de 6.000 à 60.000 propriétés.
Le ministère du Tourisme estime
déjà à I milliard d'euros le revenu
engendré par cet engouement,
affirme la CCIFP. Ce qui encourage encore de nouveaux projets.
Parmi les trois régions les plus
prisées par les Français figurent
Lisbonne et sa région, la vallée du
Douro, plus rurale, avec ses
fameux vignobles, etl'Algarve, au
sud, avec ses plages très connues,
sorte de « Paca du Portugal »
selon Pascal Gonçalves. C'est là
que beaucoup de Portugais partent t r a d i t i o n n e l l e m e n t en
vacances. De plus en plus appréciée des internationaux, « plus de
50 % de la demande est étrangère
aujourd'hui dans cette région »,
souligne Laurent Demeure.
Le marché du luxe s'y est déjà
beaucoup développé puisque
« 27 % des transactions portent sur
des biens d'une valeur supérieure à
I million d'euros », ajoute-t-il.
L'investissement locatif
s'organise
Le marché locatif également est en
train de s'organiser au Portugal et
devrait prendre de plus en plus
d'ampleur dans les années à venir.
Quantité d'investisseurs fonciers
étrangers (surtout français, allemands, anglais, hollandais) arrivent sur le marché, rassurés par la
situation économique stabilisée
du pays, qui vient de sortir du plan
d'assistance financière de ses
créanciers internationaux mi-mai.
Profitant du potentiel que leur
offre le marché immobilier, « ils
achètentdes résidences, notamment
à Lisbonne, les restaurent et les
louent », souligne Carlos Vinhas
Pereira. Ceci d'autant que le marché locatif portugais, jusqu'alors
très rigide, a été complètement
réformé à la demande de la troïka.
On assiste à une augmentation des
prix des loyers dans l'ancien, jus-
Le nouveau paradis des retraités
Pour relancer son économie et attirer des
consommateurs étrangers, le Portugal a mis
en place un régime d'accès à la propriété très
avantageux fiscalement pour les retraités
étrangers. Entré en vigueur début 2013, le statut de résident non habituel au Portugal permet aux résidents fiscaux portugais (propriétaires et locataires) de percevoir leurs pensions de retraite étrangères (du secteur privé)
totalement exonérées d'impôt sur le revenu
pendant dix ans. Résultat, sur les 2.200 Français qui y ont acquis un bien entre mai 2013 et
début 2014,95 % étaient des retraités, souligne Carlos Vinhas Pereira, président de la
Chambre de commerce et d'industrie francoportugaise. Et le pays s'attend à accueillir
20.000 Français d'ici à 2015. « Imaginez passer
MONASSIER
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six mois de l'année au soleil, à deux heures seulement de Paris en avion, tout en bénéficiant
d'avantages fiscaux pour profiter de manière
agréable de sa retraite », ajoute-t-il. « Après la vague de départs en Belgique, en Grande-Bretagne,
on est en train de voir un afflux vers le Portugal »,
constate Me Arlette Darmon, présidente du
Groupe Monassier. Pour profiter de ces avantages fiscaux, les ressortissants français doivent
attester de 183 jours de présence au Portugal
dans l'année et ne pas avoir été résident fiscal
au Portugal au cours des cinq dernières années.
Une mesure très attractive qui s'adresse autant
aux retraités fortunes - le pays n'a ni ISF ni
taxes sur la succession - qu'aux plus modestes,
qui y voient leur pouvoir d'achat démultiplié
(+ 30 % à Lisbonne, + 45 % dans le reste du pays).
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Les prix
de l'immobilier
- Lisbonne et sa région
- La Grande Lisbonne
(petite couronne)
2 500 euros/m2 pour du neuf,
I 500 euros/m2 pour de l'ancien
-Baixa* 4 DOO euros/m2
-Chiado* 5 DOO euros/m2
- Sta Apolonia* 2 800 euros/m2
(* Centre de Lisbonne, neuf)
Source Maison au Portugal
- Algarve
- Loule 1896 euros/m2 pour un
appartement et 2 481 euros/m2
pour une maison
- Albufeira 1604 euros/m2 pour
un appartement et 1974 euros/m2
pour une maison
- Porto et sa région
1617 euros/m2 pour un
appartement ou une villa
Source Immovirtual,
ancien, mars 2014
que-la bloques « Dans un pays ou
plus de 85 % de la population était
proprietaire avant la crise ou I augmentation des loyers était ultrareglementee, ou il était impossible de
se débarrasser d un locataire, les
choses ont beaucoup change et le
marche locatif est en tram de s'organiser », explique le president de la
CCIFP Actuellement, Lisbonne
comme Porto rénovent leurs
centres historiques
Un rendement de 6 % à 8 %
Un particulier, proprietaire d'une
maison qu'il occupe quinze jours
de vacances par an et la loue le
reste du temps via une societe de
gestion, peut espérer un rendement de 6 a 8 %, assure Carlos
Vmhas Pereira En outre, selon
lui, « acheter aujourd'hui au Portugal, c'est miser sur une plus-value potentielle qui se matérialisera
assez rapidement » Un engouement pour l'investissement locatif dans le pays qui reste cependant « marginal », relativise
Laurent Demeure, a côte du nombre d'achats de residences de
vacances ou de l'installation de
plus en plus de retraites dans le
pays (lire ci-contre) •
MONASSIER
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L'Espagneaprèslahuile
immobilière
Après l'éclatement violent
de la bulle immobilière,
le marché est dans le creux
de la vague. Une opportunité pour les investisseurs ?
« On a atteint le creux de la vague en
Espagne et c'est le moment idéal pour
investir », avance Laurent Demeure,
president de Coldwell Banker
France et Monaco « II y a donc une
fenêtre de tir qui s'ouvre en ce
moment dans ce pays et dont il faut
profiter avant 2016 », conseille-t-il
Frappée de plein fouet par la crise de
la dette, l'Espagne a vu ses prix
immobiliers chuter de 30 a 40 %
depuis 2008 De 2100 euros le metre
carre en moyenne, ils sont descendus a 1470 euros en 2013, selon l'institut d'études economiques Xerfi Ce
qui permet de realiser de tres bonnes affaires Ainsi, une villa de
500 m2 avec vue sur mer, sur un terrain de 1800 m2, dans la commune
de Alella, au nord de Barcelone, a ete
achetée récemment 2,5 millions
d'euros par des Français A titre de
comparaison, la même maison a
Samt-Paul-de-Vence (pres de Nice)
aurait coûte entre 5 et 7 millions,
explique Laurent Demeure
« Le marche du luxe, précurseur,
est en train de repartir fortement et
va tirer l'ensemble de I immobilier
espagnol », assure-t-il Selon lui, les
prix du tres haut de gamme se sont
déjà stabilises depuis six mois et
ont même tres légèrement augmente dans les spots internationaux que sont Ibiza, Marbella et
surtout Barcelone et sa region qui
connaissent un engouement croissant Même si les Français se positionnent moins sur ce marche, que
sur celui du résidentiel familial,
dont les prix continuent encore de
baisser légèrement, ces derniers
devraient donc bientôt rebondir,
affirme le president de l'agence
immobiliere Ce qui offre des
opportunités d'investissement
tres intéressantes
En revanche, il faut être particulièrement prudent sur la localisation du bien « ll faut rester sur
des marches avec une forte liqui-
« Le marché du luxe
est en train de
repartir et va tirer
l'ensemble de
l'immobilier
espagnol. »
LAURENT DEMEURE
President de Coldwell Banker
France et Monaco
,-"1
dite, une demande suffisamment
internationale, pour ne pas dépendre que de l'économie locale »,
alerte Laurent Demeure
Un point sur lequel insiste également Me Arlette Darmon, president du groupe Monassier « En
Espagne, avec la politique de construction immobiliere forcenée des
annees 2005-2010, quantite de maisons et appartements ont poussé
comme des champignons, bien audelà des besoins Avec la bulle immobiliere et la crise on s'est retrouve
avec des villesfantom.es, notamment dans le sud de l'Espagne, et des
biens impossibles a louer »
S'y installer n'est pas
fiscalement intéressant
Si acheter une residence de vacances ou realiser de l'investissement
locatif en Espagne semble présenter des avantages, s'y installer, en
revanche, ne serait pas intéressant sur le plan fiscal pour les
Français Contrairement au Portugal (voir ci-dessus) « L'Espagne
est fiscalement ' blackhstee" dans
notre cabinet, on ne recommande
pas du tout de s'y installer », alerte
Me Maximihen Jazani, avocat fiscaliste de Manswell
Pour lui, « en dehors des opportunités d acquisition de biens
immobiliers tres décotes dans
l'espoir de realiser une forte plusvalue future, devenir resident fiscal d'Espagne avec un taux marginal d'impôt sur le revenu (Etat
+ Region) pouvant atteindre 52 %,
voire 56 % (Andalousie) n est pas
fiscalement intéressant » —H. D.
Eléments de recherche : MONASSIER ou GROUPE MONASSIER : notaires et juristes au service des entreprises et particuliers, toutes citations