Octobre 2012

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Octobre 2012

Octobre 2012 Volume 28, No 10
Depuis Since 1984
Le Propriétaire
Le journal par excellence de l’immobilier
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pourquoi nous avons modifié notre
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demande, dirigez-vous vers
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erreurs; Ne vous inquiétez
pas, en accédant à la même
page que précédemment,
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seulement les sections du
formulaire que vous souhaitez. Vous avez un doute,
passez à la section suivante
et l’équipe du service d’évaluation s’occupera de compléter les informations manquantes pour vous selon la
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Poste-Publication convention 40020616
Suite à la page 2
19
Le transfert d’immeuble et
qu’arrive-t-il en cas de décès
The number one real estate newspaper
Les espaces de stationnement en
copropriété
Me Kevin Lebeau, avocat
l
orsque nous pensons à l’administration d’un
immeuble
en
copropriété, ce
qui retient notre
attention c’est bien souvent les unités d’habitation, car c’est dans ces
unités qu’habitent les copropriétaires qui y passent la majorité de
leur temps lorsqu’ils sont présents
à l’immeuble.
Toutefois, il ne faut pas oublier
que les espaces de stationnement,
qu’ils soient situés à l’extérieur ou
à l’intérieur de l’immeuble, peuvent
faire l’objet de règles particulières
contenues dans la déclaration de
copropriété.
Partie privative versus partie
commune à usage restreint
Dans certaines copropriétés, les
espaces de stationnement figureront parmi les parties privatives de
l’immeuble, c’est-à-dire qu’ils sont
des parties du bâtiment qui sont
de la propriété d’un copropriétaire
déterminé qui en a l’usage exclusif.1 Cet espace portera un numéro
de cadastre distinct, une valeur relative, une quote-part des charges
communes, ainsi que le nombre
4
Un nouveau gouvernement
de voix dont
dispose son
propriétaire à
l’assemblée
des copropriétaires.
Dans d’autres
copropriétés,
les espaces
de stationnement seront
désignés comme des parties
communes à usage restreint sur
lequel un copropriétaire détiendra un droit d’usage, mais pas un
droit de propriété. Dans ce cas,
et parce que ces espaces seront
situés dans les parties communes
de l’immeuble, ils ne porteront pas
chacun un numéro de cadastre distinct, mais plutôt un seul et unique
numéro, soit celui des autres parties communes de l’immeuble.
L’usage exclusif, et non pas un
droit de propriété, d’un espace
en particulier sera attribué à un
copropriétaire par le promoteur
lors de la première mutation suivant la construction.
Dans l’un ou l’autre de ces cas,
le choix de désignation revient
au promoteur immobilier du projet qui établira son choix dans la
déclaration de copropriété servant
à l’établissement de la copropriété.
Les conditions de jouissance
Que les espaces de stationnement
forment des parties privatives,
ou bien des parties communes à
l’usage restreint de copropriétaires
pris individuellement, la déclaration de copropriété établira à
son règlement d’immeuble, les
conditions de jouissance de ces
espaces.3 Il est donc important
pour tout copropriétaire de bien
connaître les conditions de jouissance visant les espaces de stationnement dans sa copropriété afin de
les utiliser de façon conforme à la
déclaration de copropriété et des
dispositions générales du Code
civil du Québec en matière de
copropriété.
Nous retrouvons dans la majorité
des cas, des conditions de jouissance de la nature suivante:
1. dans le cas d’une partie
privative, le louer et le
vendre dans le respect des
autres dispositions de la
déclaration de copropriété (exemple: l’obligation
de le vendre uniquement
à un autre copropriétaire
de l’immeuble qui possède
une partie privative d’habitation);
Suite à la page 2
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2
Le Propriétaire
Le Propriétaire
Saisir son évaluation (Suite)
Les espaces de stationnement (Suite)
et la sécurité de le transmettre par internet, dirigez-vous également vers
la page https://fichiers.apq.
com. Pas besoin de mémoriser plusieurs pages, une
seule page pour toutes ces
options.
• Vous préférez nous faxer
vos demandes; Aucun problème, faites-nous parvenir la demande par fax.
• Vous aimez venir nous
dire bonjour, ou votre
ordinateur est en panne et
votre fax trop poussiéreux
ne veut plus démarrer. Il
nous fera plaisir de vous
accueillir si vous souhaitez nous apporter votre
demande d’évaluation.
2. à moins d’une autorisation
du conseil d’administration
du
syndicat,
utiliser
l’espace de stationnement
seulement pour y stationner
une voiture ou une
motocyclette en bon état de
fonctionnement (exemple:
l’espace ne pourra servir à
garer une voiture qui n’est
pas en état de rouler, et il
pourrait y avoir interdiction
d’y stationner une roulotte,
tente-roulotte, remorque
pour bateau, etc.);
3. sauf en cas d’urgence, interdiction d’y effectuer la réparation ou l’ajustement d’une
voiture;
4. interdiction totale d’entreposer quelque objet que ce
soit à l’intérieur des limites
des espaces de stationnement (exemple : aucun
objet tel que des bicyclettes,
boîtes de rangement, bois
de foyer, matière inflammable, etc.
Pour compléter, il vous suffit à
la page https://fichiers.apq.com,
de choisir le document à transmettre puis de cliquer sur le bouton Télécharger et compléter le
formulaire. Une seconde page
apparait vous permettant de vous
connecter puis de choisir les différentes vérifications à effectuer.
Remplissez ensuite les différents
champs souhaités. Une fois les
sections complétées, vous pouvez
ajouter une note puis cliquer sur le
bouton Valider.
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n’avez pas été capable de compléter le formulaire dans le délai
de 15 minutes qui est prévu, ne
vous inquiétez pas, votre fichier
n’est pas perdu et sera traité par
le service d’évaluation dès le délai
expiré.
Ainsi
nous
nous
adaptons à vos besoins pour
vous simplifier la tâche.
Rappelez-vous aussi que notre
service à la clientèle est ouvert
tous les jours de la semaine, de
8h30 à minuit la semaine et de
9h à 17h la fin de semaine afin de
vous répondre à vos questions.
vice à la clientèle est ouvert tous
les jours de la semaine, de 8h30 à
minuit la semaine et de 9h à 17h
la fin de semaine afin de vous
répondre à vos questions.
Le fait de respecter les règles
de cette nature dans la déclaration de copropriété, laquelle
lie tous les copropriétaires,
contribuera donc grandement à
l’usage sécuritaire et conforme
des aires de stationnement.
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Certaines conditions s’appliquent :
- l’immeuble vérifié sera celui du logement concerné par la
demande
- toutes les vérifications d’admissibilité doivent être obtenues
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sujet, n’hésitez pas à communiquer avec notre équipe de
juristes spécialisés en droit
immobilier.
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Mot de L’Éditeur
Le Propriétaire
Un nouveau gouvernement :
Au fil des ans les gouvernements changent mais les
propriétaires demeurent!
Martin A. Messier
A
vec
l’élection
d’un
nouveau
gouvernement, il
nous faut penser à revoir nos
approches afin de
préparer les éléments de réflexion
qui pourront orienter, éclairer les
décisions de nos élus.
Cette nouvelle équipe prend place
dans un moment important où
les propriétaires font face à des
soucis importants relativement à
l’entretien des immeubles. Les
coûts de rénovation ont connu des
hausses importantes alors que les
loyers ne suivent pas la cadence.
Irrémédiablement, cette divergence
entraîne des écarts qui deviennent copropriété qui ont atteint de noude plus en plus compliqués à résou- veaux sommets.
dre.
L’équilibre entre le contrôle du
Il faut bien comprendre que la situa- prix de loyer et les coûts reliés à
tion qui semble à première vue, être l’immeuble est rompu. Les local’unique problématique des pro- taires et les propriétaires sont toupriétaires d’immeubles, en fait un chés par cette situation qui pourrait
phénomène qui touche l’ensemble s’envenimer rapidement si rien ne
de notre société.
change.
L’offre et la demande ont fait leur
Nous devons nous questionner sur Comme propriétaire, il est impor- preuve, l’équilibre se fait par ce
les limites imposées au marché tant de livrer à nos clients, les loca- mouvement puissant entre le prix
locatif résidentiel. Le faible nombre taires, un logement en bon état et demandé et le prix que le marché
de logements locatifs qui ont été de maintenir la qualité des services est prêt à payer. Si je loue trop cher,
construit dans les dernières années fournis.
mon logement sera vide. Si les prix
nous permet de constater rapidemontent, des nouvelles construcment que l’intérêt des investisseurs Or, il devient de plus en plus diffi- tions s’érigeront et nous pourrons
pour ce type d’investissement est cile de maintenir cette qualité dans retrouver un marché dynamique,
relativement faible si on le compare le contexte actuel.
stimulé par les seules règles adéavec les projets d’immeubles en
quates, celles du marché.
A new government :
Over the years governments change but the owners remain!
With the election of a new government we must think about reviewing our approaches in order to
prepare the elements of reflection
that will guide and inform the decisions of our elected officials.
dential rental market. The low number of rental units that have been
built in recent years allows us to see
quickly that the interest of investors
for this type of investment is relatively low when compared with the
projects of dwellings in co-ownerThis new team is invested at an ship that have reached new heights.
important moment when the owners
are facing major concerns regardThe balance between rental price
ing the maintenance of buildings. control and the costs related to the
Renovation costs have experienced building is broken. Tenants and
significant increases while rents are owners are affected by this situanot keeping pace. Irretrievably this tion which could turn sour rapidly
divergence leads to differences that if nothing changes.
become increasingly difficult to resolve.
As an owner it is important to
deliver to our customers, the tenWe must well understand that ants, a housing in good condition
this situation which seems, at first and to maintain the quality of the
glance, to be the sole issue of prop- services provided.
erty owners, makes it a phenomenon that affects our entire society.
However, it becomes increasingly difficult to maintain this quality
We must question ourselves on in the current context.
the limits imposed upon the resiOctobre 2012 Volume 28, No 10
Nous sommes conscients que pour
notre clientèle la situation n’est pas
non plus facile, mais nous arrivons
au moment de vérité. A ce moment,
où comme société il faut choisir
entre limiter le marché, poursuivre
les lourdeurs administratives ou
retrouver une saine compétition,
libre de contraintes.
We are aware that for our clientele the situation is not easy either,
but we are getting to the point of
truth. At this time, when as a society we must choose between limiting the market and continue with
bureaucratic restrictions or find a
healthy competition, free of constraints.
Quels sont les critères qui permettent au
locateur de modifier une condition du bail
lors de sa reconduction ?
LE PROPRIÉTAIRE
8350, St-Laurent, Montréal
(Qc) H2P2M3
Tél.: (514) 394-7848
Fax: (514) 382-9676
www.apq.org
Volume 28, numéro 10
Octobre 2012
LE PROPRIÉTAIRE
Éditeur
9098-6191 Québec inc.
Président directeur général
Martin Messier
Rédaction et mise en page
9098-6191 Québec inc.
Collaborateurs
Me Martin A. Messier, avocat
Me Robert Soucy, avocat
Impressions
Imprimeries Transcontinental
Le contenu du journal “Le Propriétaire” ne peut être
reproduit, en tout ou en partie, sans l’autorisation
écrite de l’éditeur. La direction du journal ne peut
être tenue responsable du contenu publicitaire et, de
ce fait, peut, à sa discrétion, refuser toute publicité
qu’elle juge non conforme à sa politique rédactionnelle. La direction du journal ne peut se tenir responsable des erreurs ou omissions qui pourraient
involontairement se glisser dans les pages du journal.
Cependant, la direction se réserve le droit de corriger
les erreurs d’impression dans une édition ultérieure.
“Le Propriétaire” est tiré à 10 000 exemplaires, 12
fois par année.
Note: le genre masculin est utilisé sans discrimination et dans le seul but d’alléger le texte.
Supply and demand have proven their value, a balance is realized through this powerful movement between the asking price and
the price that the market is willing
to pay. If I rent too expensive my
housing will be empty. If prices rise
new buildings will be constructed
and we can again find a dynamic
market stimulated only by adequate
rules, i.e. those of the market.
5
Les renseignements contenus dans ce journal sont
à titre informatif et constituent de l’information
générale pouvant ne pas s’appliquer à votre situation
précise. Ils ne doivent pas être interprétés comme
pouvant remplacer des conseils spécifiques à votre
situation; ceux qui les ont rédigés, ainsi que l’Association des propriétaires du Québec, ne sauraient être
tenus responsables de l’usage qui en est fait. En cas
de besoin, veuillez consulter un conseiller juridique
qui saura vous guider en ayant toutes vos informations particulières en main.
Dépôt légal
Bibliothèque nationale du Québec
Bibliothèque nationale du Canada
ISBN 0835-4316
L’Association des Propriétaires du Québec
Président
Martin Messier
Responsable du journal
Estelle Fabre
Surintendant:
Jean Côté
Service à la clientèle
Me Martin A. Messier, avocat
Me Robert Soucy, avocat
Me Jean-Olivier Reed, avocat
Me Bill Kostopoulos, avocat
Me Kevin Lebeau, avocat
Sylvie Lachance
Estelle Fabre
Andreea Evsei
Carmen Ruiz
Conseillers
Germaine Régnier
Gérald Leblanc
Ginette Rivard
Diane Gagnon
Pierre Maurais
Marcel Goulet
Me Soucy
Les faits
Le locateur est propriétaire d’un
immeuble comprenant plus de 200
logements dont celui occupé par le
locataire. Le locateur a avisé par
écrit les locataires de son intention
de modifier le bail, lors du renouvellement, afin de prévoir la suppression du service de climatisation
centrale.
La modification a été refusée par
plusieurs locataires et le locateur
s’est adressé à la Régie du logement en vertu de l’article 1947
C.c.Q. afin qu’elle statue sur la dite
modification.
La décision de la Régie du logement
La Régie du logement a refusé la
modification. Selon son raisonnement, lorsque les parties signent un
bail, elles s’entendent sur toutes les
clauses et conditions qui prévaudront durant toute la durée du bail.
Lorsque le locateur et le locataire
signent un bail, ils savent à quoi
s’attendre pour l’avenir puisqu’ils
ont prévu d’avance. Le locateur
pourra modifier une condition du
bail dans le seul cas où il pourrait démontrer des motifs
sérieux pour changer l’accord initial. La décision
applique le critère énoncé
par la Régie dans l’affaire
Kilifils c. Miskin :
« Toutefois, la loi prévoit
qu’un locateur peut quand
même
demander
que
certaines conditions du
bail soient changées par la
suite. Dans un contexte de
consensualisme, le locateur
devra démontrer des motifs
sérieux
pour
changer
l’accord initial entre les
parties. »
la modification est « juste et raisonnable » ni si « le maintien des
conditions du bail causera un préjudice », ni si la modification est «
valable » ou « justifiée » ni si « la
balance des inconvénients » penche
en faveur de l’une ou l’autre des
Selon le tribunal, il est facile d’ima- parties.
giner des situations où une partie
pourrait souhaiter modifier un bail Puisque le législateur n’a pas énoncé
négocié cinq, dix ou même trente de critère à l’article 1947 C.c.Q, le
ans auparavant et ce, même si la Tribunal convient qu’une demande
condition visée ne lui cause pas un de modification d’une condition du
bail doit être décidée en fonction de
préjudice sérieux.
l’objectif visé par les articles 1936
La Régie du logement a déjà décidé C.c.Q. et suivants, soit le maintien
que le législateur n’aurait pas perdu locataire dans les lieux.
mis la modification d’une condition
du bail s’il avait voulu que l’entente La réponse à la question posée par
le titre du présent article est celleinitiale soit immuable :
« Le droit d’utiliser exclusivement ci :
un accessoire depuis plusieurs « La modification doit être autorisée
années n’est jamais une garantie si la preuve prépondérante est
absolue de maintien du statu à l’effet qu’elle n’aura pas pour
quo pour l’avenir, sinon, à quoi conséquence d’obliger le locataire
serviraient les articles 1947 et à déménager. Cependant les
1952 du Code civil du Québec, inconvénients qui résultent de la
qui permettent de modifier un modification doivent être pris en
bail. Une modification accordée compte dans la détermination du
est justement toujours une brèche montant du loyer tel que prévu à
dans les droits acquis du locataire, l’article 1952 C.c. Q. »
que ce soit un transfert de coûts de
chauffage, le retrait d’un espace Selon la preuve présentée, il est
de stationnement, d’un garage ou possible pour les locataires de climatiser leur logement au moyen
d’une remise. »
d’appareil ou de systèmes indiviSelon le juge de la Cour du Québec, duels.
le Tribunal n’a pas à décider si
Suite à la page 7
le principe de prouver un préjudice
sérieux entraîne des conséquences
importantes puisque le droit au
maintien dans les lieux peut être
perpétuel étant donné qu’il survit
même au décès du locataire.
Le jugement en appel
Selon la Cour du Québec,
6
Le Propriétaire
Parking spaces in co-ownerships
Me Lebeau
W
hen we think of the
administration
of
a dwelling in coownership, what draws
our attention are often the dwelling
units since these units are inhabited
by the co-owners who spend most
of their time there when they are
present in the building.
However, we must not forget that
the parking spaces, whether they
are located outside or inside the
building, may be subject to specific
rules contained in the declaration of
co-ownership.
Privative portion versus common
portion with restricted use
In some co-ownerships, parking
spaces will be part of the privative
portions of the building, i.e. they
are parts of the building which
belong to a particular co-owner
who has determined the exclusive
use of them.¹ This space will carry a
separate cadastral number, a relative
value, a share of the common of the Civil Code of Quebec in
expenses, as well as the number of matters of co-ownership.
votes available to the owner at the
We find, in the majority of cases, the
assembly of the co-owners.
conditions of use of the following
In other co-ownerships, parking nature:
spaces will be designated as
common portions of restricted use 1. in the case of a privative portion,
of which a co-owner will have a rent and sell it in accordance
right of use, but not of ownership. with the other provisions of the
In this case, and because these declaration of co-ownership (e.g.:
areas will be located in the common the obligation to sell it only to
portions of the building, they will another co-owner of the building
not each carry a separate cadastral who owns a privative residential
number, but rather a single and portion);
unique number, i.e. the one of the
other common portions of the 2. unless authorized by the Board
building. The exclusive use, and not of Directors of the syndicate,
a property right, of a particular space use the parking space only to
will be assigned to a co- owner by park a car or motorcycle in good
the promoter at the time of the first operating condition (e.g.: the space
cannot be used to park a car that
mutation after construction.
is not roadworthy, and it could be
In either one of these cases, the prohibited to park a trailer, a tent
choice of designation belongs to the trailer, a boat trailer, etc….there.);
real-estate promoter of the project
who will establish and officialize 3. except in an emergency,
his choice in the declaration of co- prohibition to repair or adjust a car
ownership for the establishment of there;
the co-ownership.²
4. total ban to store any object
whatsoever within the limits of the
Conditions of use
Whether parking spaces are privative parking spaces (for example: any
portions, or common portions of object such as bicycles, storage
limited use to individual boxes, firewood, flammable matter,
owners, the declaration of etc…)
co-ownership will establish
in its regulations of the The fact of complying with the
building, the conditions rules of this nature laid down in
of use of these areas.³ It the declaration of co-ownership,
is therefore important for which binds all co-owners, will thus
every co-owner to know greatly contribute to the safe and
the conditions of use for the proper use of parking areas.
parking spaces in the coownership well in order to For any questions on the subject do
use them according to the not hesitate to contact our team of
declaration of co-ownership lawyers specialized in real-estate
and the general provisions law.
Le Propriétaire
Les modifications au bail (Suite)
En résumé, on constate que la climatisation est essentielle mais que
les faits prouvés ne permettent pas
de conclure que les locataires seront
forcés de déménager si la modification est autorisée. La Cour accueille
l’appel et renverse la décision de la
Régie du logement et retourne le
dossier à la Régie pour déterminer
la diminution du loyer à cause de la
perte du service.
What are the criteria that allow the landlord to change
a condition of the lease at its renewal?
The facts
The landlord owns a building of
more than 200 units including the
one occupied by the tenant. The
landlord has given notice in writing to the tenants of his intention to
modify the lease, upon renewal, in
order to include the removal of the
1. KILIFILS c. MISKIN (1997) J.L. 200 (C.Q.) service of central air conditioning.
a condition of the lease only if he
can show substantial grounds to
change the original agreement. The
decision applies the criterion set out
by the Régie in the case Kilifils vs.
Miskin:
“However, the law provides that
a landlord may still request that
certain conditions of the lease be
2.
FORTET
c.
MCNICOLL
changed thereafter. In a context of
(2003)
J.L.
315,
P.
316
3. SOCIETÉ 3505 STE FAMILLE INC. c. The amendment was rejected by consensualism, the landlord must
POIRIER . C.Q. 500-80-003881-043 juge a number of tenants and the land- demonstrate substantial grounds
Bousquet p. 9 et 10.
lord has turned to the Régie under to change the initial agreement
article 1947 of the CcQ for a ruling between the parties.”
on the said amendment.
The judgment in appeal
The decision of the Régie du According to the Court of Quebec
lodgement
the principle to prove a serious
The Régie du logement refused the prejudice has important implicachange. According to its reason- tions because the right to security
ing, when the parties sign a lease, of tenure can be perpetual as it surthey agree on all the terms and vives even the death of the tenant.
conditions that prevail throughout
the duration of the lease. When According to the Court, it is easy to
the landlord and the tenant sign a imagine situations where one party
lease they know what to expect for may wish to amend a lease negotithe future as they have planned in ated five, ten or even thirty years
advance. The landlord may amend ago, and this even if the condition
set does not cause it serious harm.
the change is “valid” or “justified”
or if the “balance of inconveniences” favours one or the other of the
parties.
Because the lawgiver has not set a
criterion to article 1947 of the C.c.Q
the Court agrees that a request for
modification of a condition of the
lease must be decided on the basis
of the objective aimed at by articles
1936 and following of the C.c.Q,
i.e. the maintenance of the tenant in
the premises.
The answer to the question asked
by the title of this article is as follows:
“The amendment should be allowed
if the preponderance of evidence
is to the effect that it will not
result in requiring the tenant to
move. However, the disadvantages
resulting from the change must be
taken into account in determining
the amount of rent as provided in
Article 1952 of the C.c.Q.”
According to the evidence presented it is possible for the tenants to
The Régie du logement has already cool their homes by means of an
decided that the lawgiver would appliance or individual systems.
not have allowed the modification
of a condition of the lease if he In summary, one notices that air
wanted the initial agreement to be conditioning is essential but that
immutable:
the facts proved do not allow to
“The right to use an accessory conclude that the tenants will be
exclusively for several years is forced to move if the amendment
never an absolute guarantee of is allowed. The Court allowed the
maintaining the status quo for the appeal and reversed the decision of
future, otherwise, what would be the Régie du logement and turned
the purpose of articles 1947 and the matter back to the Régie to
1952 of the Civil Code of Quebec determine the reduction in rent due
that allow to modify a lease. A to loss of service.
modification granted is, by the way,
always a gap in the acquired rights
of the tenant, whether it be a transfer of heating costs, the removal
KILIFILS
vs.
MISKIN
of a parking space, a garage or a 1.
(1997)
J.L.
200
(C.Q.)
shed. “
2.
FORTET
vs.
MCNICOLL
According to the judge of the Court
of Quebec the Court does not have
to decide whether the change is
“fair and reasonable” or whether
“the maintenance of the conditions
of the lease will cause harm”, or if
7
(2003)
J.L.
315,
p.
316
3. SOCIETÉ 3505 STE FAMILLE INC. vs.
POIRIER. C.Q. 500-80-003881-043 judge
Bousquet p. 9 and 10.
8
Le Propriétaire
Le Propriétaire
L’importance d’un avis de 90 jours en matière
de biens abandonnés
personnels, 1 000 $ pour du linge,
400 $ pour des cigares et 2 000 $
pour autres effets.
Me Kostopoulos
Dans la décision Landry c. Tovan1,
le locataire demande le recouvrement d’une somme de 53 600 $ à
titre de dommages-intérêts, avec
intérêts et frais. Il s’agit d’un bail à
durée indéterminée à un loyer mensuel de 350 $ portant sur la location
d’une chambre.
La version du locataire
Le locataire allègue avoir payé
d’avance le loyer pour la période
du 3 mai au 3 juin 2007 au gérant,
Claude Latreille. En mai 2007, il a
été incarcéré en prison durant une
période de six (6) mois.
Parallèlement, le locateur aurait
sorti ses effets du logement; effets
qu’il n’a pas récupérés. Il réclame
50 000 $ pour une toile datant de
200 ans, 200 $ pour des papiers
Il dit ne pas être certain si deux
raquettes neuves de tennis valant
300 $ chacune se trouvaient dans
le logement.Le 15 février 2008, il
mettait en demeure le locateur de lui
payer cette somme de 53 600 $. Il
mentionne ne pas avoir pu contacter
le locateur durant sa détention.
La version du locateur
Le locateur allègue que le locataire faisait affaires avec le gérant
de l’immeuble, Claude Latreille.
Suite à l’incarcération du locataire,
il a constaté la présence de plusieurs
chats dans le logement qui était
dans un état de grande malpropreté.
N’ayant aucune nouvelle du locataire durant plusieurs mois, le gérant
de l’immeuble s’est occupé de vider
la chambre de ses effets.
Le locateur considère que la réclamation est excessive et que le locataire n’a rien fait pour protéger
ses biens. La preuve révèle que le
mandataire du locateur s’est départi
sans droit des effets du locataire.
En effet, lorsqu’un locataire abandonne un logement, il doit le libérer
de ses effets mobiliers à défaut de
quoi le locateur peut en disposer,
mais conformément aux dispositions relatives aux biens confiés et
oubliés.
L’article 1978 du Code civil du
Québec précise clairement que « le
locataire doit, lorsque le bail est
résilié ou qu’il quitte le logement,
laisser celui-ci libre de tous effets
mobiliers autres que ceux qui appartiennent au locateur. S’il laisse des
effets à la fin de son bail ou après
avoir abandonné le logement, le
locateur en dispose conformément
aux règles prescrites au livre Des
biens pour le détenteur du bien
confié et oublié. »
De plus, l’article 944 du Code civil
du Québec impose au locateur de
donner au locataire un avis de 90
jours avant de se départir des effets
abandonnés. En l’espèce, cet avis
n’a pas été donné au locataire.
Il est important de noter que le locateur en tant que mandant est donc
tenu envers le locataire des actes
accomplis par son mandataire. Le
locateur est donc responsable de la
perte subie par le locataire.
Cependant, en vertu de l’article
2803 du Code civil du Québec, le
locataire qui est en demande doit
prouver les faits qui soutiennent sa
prétention.
En l’espèce, le locataire allègue avoir
perdu des biens valant 53 600 $. Il ne produit aucune preuve de la
valeur de ses biens. Il dit avoir eu
une toile valant 50 000 $, mais il ne
se rappelle pas du nom du peintre, il
dit ne pas l’avoir fait assurer et il ne
détient pas de photo de celle-ci.
La preuve quant à la valeur de cette
toile n’a pas été démontrée avec prépondérance. Il en est de même des
autres biens dont l’évaluation faite
par le locataire est vague et impré-
cise. Dans les circonstances, compte
tenu de la preuve d’un certain dommage, mais de l’insuffisance de sa
valeur, le tribunal accorde au locataire une indemnité de 500 $.
Finalement, en vertu du Tarif des
frais, le locataire a droit au remboursement de 64 $ pour la production
de la demande et 6 $ pour sa signification.
In the Landry vs. Tovan¹ decision
the tenant requests the recovery
of a sum of $ 53,600 in damages, with interest and expenses. It
concerns a lease for an indefinite
period at a monthly rent of $ 350
for the rental of a room.
The tenant’s version
The tenant alleges that he prepaid the rent for the period from
May 3 to June 3, 2007 to the
manager, Claude Latreille. In May
2007, he was detained in prison
for a period of six (6) months.
Meanwhile, the landlord would
have removed the tenant’s belongings from the housing. It concerns goods that the tenant has not
recovered. He claims $ 50,000 for
a painting dating back 200 years, $
200 for personal papers, $ 1000 for
his linen goods, $ 400 for cigars
and $ 2,000 for other items.
He said he was not sure if two new
tennis racquets, worth $ 300 each,
were in the dwelling. On February
15, 2008, he gave notice to the
landlord to pay him the sum of $
53,600. He mentions that he was
not able to contact the landlord
during his detention.
The landlord’s version
The landlord alleges that the tenant
was dealing with the building manager, Claude Latreille. Following
the imprisonment of the tenant he
noticed the presence of several
cats in the dwelling which was in
a state of great uncleanliness. Not
having any news from the tenant
for several months the manager of
the building took care of removing
the tenant’s goods from the room.
The landlord considers that the
complaint is excessive and that the
tenant has done nothing to protect
his belongings. The evidence indicates that the agent of the landlord
has removed the belongings of
the tenant illegally. Indeed, when
a tenant abandons a housing he
must remove his movable goods
from it, otherwise the landlord may
dispose of them, but in accordance
with the provisions concerning
entrusted and forgotten property.
Article 1978 of the Quebec Civil
Code clearly states that “the lessee,
9
on resiliation of the lease or
when he vacates the dwelling, shall leave it free of
all movable effects except
those which belong to the
lessor. If the lessee leaves
movable effects at the end
of the lease or after abandoning the dwelling, the
lessor may dispose of them
in accordance with the rules
The importance of a 90-day
prescribed in the Book on
Property which apply to the notice for abandoned property
holder of property entrusted
and forgotten.”
value of his property. He said he
In addition, Article 944 of the Civil had a painting worth $ 50,000, but
Code of Quebec requires the land- cannot remember the name of the
lord to give the tenant a notice painter, he said he did not take any
of 90 days before relinquishing
insurance for it and he does not
abandoned effects. In this case, this have a picture of it.
notice was not given to the tenant.
It is important to note that the The evidence as to the value of this
landlord as principal is therefore painting has not been demonstratliable to the tenant for the acts ed with preponderance. Likewise
of his agent. The landlord is thus for the other goods whose assessresponsible for the loss suffered by ment made by the tenant is vague
the tenant.
and not precise. Under the cirHowever, under Article 2803 of cumstances, given the evidence of
the Civil Code of Quebec, a ten- some damage, but given the lack of
ant who is requesting something its value, the Court grants the tenmust prove the facts supporting his ant an indemnity of $ 500.
claim.
Finally, under the Tariff of Fees,
In this case, the tenant claims to the tenant is entitled to a refund of
have lost property worth $ 53,600. $ 64 for the filing of the request
He produces no evidence of the and $ 6 for its notice.
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16
Le Propriétaire
Le Propriétaire
Locataire en vacances : L’accès au propriétaire doit
être maintenu pendant l’absence du locataire
Me Reed
D
ou une autre.
urant la période d’un
bail, il arrive fréquemment qu’un propriétaire ait besoin
d’accéder au logement pour une raison
À ce moment, le locataire doit agir
de bonne foi et faciliter l’accès à
son logement. Ainsi, si le locataire
part en vacances, il devrait prendre
les dispositions nécessaires pour
mandater quelqu’un avec qui le
locateur pourrait communiquer pour
accéder à son logement. En effet, le
propriétaire n’a pas le droit d’entrer
chez un locataire en son absence
sans son consentement écrit. Ce
serait contraire à au moins trois des
droits les plus fondamentaux du
locataire reconnus dans la Charte
des droits et libertés du Québec :
« 5. Toute personne a droit au
respect de sa vie privée. »
« 7. La demeure est inviolable »
« 8. Nul ne peut pénétrer chez
autrui ni prendre quoi que ce soit
sans son consentement express ou
tacite. »
On peut exceptionnellement déroger à cette règle en cas d’urgence
: inondation, incendie, bris important, menace pour la santé et la
sécurité. Vous aurez à justifier cette
dérogation, il faut donc réfléchir
aux avantages et inconvénients
avant d›agir, et vous assurez d›avoir
un témoin pour vous accompagner.
Dans ces cas, l›aide des forces de
l›ordre ou du service des incendies
devrait aussi être demandée.
Vu les complications que cette situation peut occasionner, nous vous
suggérons fortement de prendre le
temps de discuter avec votre locataire de cette situation avant qu’elle
ne survienne et prévoir une procédure en cas d’absence du locataire.
Malheureusement, si le locataire
n’est effectivement pas disponible
pendant une longue période et
qu’aucune procédure n’a été pré-
vue à cet effet, le propriétaire peut à
ce moment entamer des procédures
afin d’obtenir une ordonnance de
la Régie du logement obligeant le
locataire à lui donner accès. De
plus, si le fait de ne pas donner
accès cause un préjudice sérieux
et grave au propriétaire, il pourrait
même obtenir la résiliation du bail.
Finalement, un tel comportement
négligeant d’un locataire pourrait
ouvrir la porte à des poursuites en
dommages par le propriétaire qui
a subi ce refus. Toutes ces règles
s’appliquent aussi lorsque que le
locataire refuse l’accès pour la location à la fin du bail s’il a signifié au
propriétaire qu’il ne renouvelait pas
son bail par exemple. Dans ce cas,
les pertes de loyer occasionnées par
ce comportement seront considérées comme des dommages subis
par le propriétaire.
Il a été établi que si le locataire
installe un système d’alarme, il doit
fournir le code au propriétaire sinon
il constitue un mécanisme restreignant l’accès et contraire à la loi.
Tenant on leave:
Access to the
owner must be
maintained during the absence of
the tenant
During the period of a lease it
frequently happens that a landlord
needs to have access to the housing
for one reason or another.
At that time the tenant must act in
good faith and facilitate access to
his dwelling. Thus, if the tenant
leaves for a vacation, he should
take the necessary steps to appoint
someone with whom the landlord
could communicate to access his
housing. Indeed, the owner has no
right to enter a tenant’s dwelling in
his absence without his written consent. This would be contrary to at
least three of the most fundamental
rights of the tenant recognized in
the Charter of Rights and Freedoms
of Quebec:
“5. Everyone has the right to respect
for his private life.“
“7. A person’s home is inviolable.”
“8. No one may enter upon the
property of another or take anything therefrom without his express
or implied consent.”
One may exceptionally derogate
from this rule in case of emergency
(flooding, fire, significant breakage,
threat to health and safety). You will
have to justify this exemption, you
must therefore consider the advantages and disadvantages before taking action and make sure you have
a witness with you. In these cases,
using the police or fire department
should also be requested.
Given the complications this may
cause we strongly suggest that you
take the time to discuss such a
situation with your tenant before it
occurs and foresee a procedure in
case of absence of the tenant.
Unfortunately, if the tenant is not
actually available for a long time
and no procedure has been provided for this purpose, the owner may,
at this point, begin proceedings to
obtain an order from the Régie du
logement requiring the tenant to
give him access to the housing. In
addition, if the failure to provide
access causes serious and substantial damage to the owner, he might
even obtain the abrogation of the
lease.
Such careless behaviour of a tenant could open the door to claims
for damages by the owner who has
been victim of such a refusal. All
these rules also apply when the tenant refuses access for re-renting at
the end of the lease if he has given
notice to the owner that he did not
renew his lease for instance. In this
case, loss of rent caused by this
behaviour will be considered as
damage suffered by the owner.
Finally, it has been established that,
if the tenant installs an alarm system, he must provide the code to
the owner, otherwise it would be a
mechanism restricting access and
contrary to the law.
The transfer of a dwelling and what happens in case
of death or incapacity
A building is definitely an important
investment in a lifetime, it is thus
essential to plan what you want to
do with it to make it as profitable
as possible, either by assigning it to
your children, by selling it to keep
the profit, or by passing it on by will.
What one realizes is that, although
they are increasingly informed by
the complexity of the choices available to them, people do not necessarily know what is best to do with
their dwelling. Thinking about what
you want to do with this investment
helps to protect your assets as much
as possible.
The aim of this paper is to provide
general information to disentangle
different situations and enable you
to go to the right people and have
some tools on hand to make an informed decision regarding your situation.
For the transfer of a dwelling, you
have the choice to do it when you
are alive, if you do not wish to have
this obligation anymore, but you
may also wish to transfer it at the
time of your death. The financial and
fiscal implications can have an impact on this decision. Proper preparation of the appropriate documents
in order to foresee unexpected situations such as incapacity or death is
also needed to avoid discord on both
sides.
TO GIVE OR SELL
If you want to dispose of your building during your lifetime, you can
always sell it to a third party and
hopefully, we wish, realize a profit.
Capital gains, that is to say, the profit from the sale is generally taxed
at 50% of the profit made. It is thus
half of the gain that is added to your
income. There is an exemption for a
maximum amount that can be used
all throughout your life, which can
influence your decisions, according
to whether you have already used it
or not. Also note that no tax is payable for the residence designated as
a principal residence, since it is exempt, under certain conditions.
If you prefer that the dwelling remains in the family you should
know that there are tax issues that
one must consider carefully, according to your case. One should thus
usually go to an accountant who
will assess your situation. Whether
the transfer takes place by sale, assignment, or gift, the most important
thing to understand is that there are
different tax implications depending
on the price, depending on the value
of the property when the transaction is between related persons say.
Whenever you make a transaction
with a person being related to you,
i.e. mostly people in your family or
related by marriage, common law,
adoption, the law provides for punitive rules if you do not respect the
market value. For instance, if you
sell a dwelling for less than it is actually worth to a member of your
family, the law provides that you
will be taxed as though if you had
sold it at its real value, so as if you
would have made a profit while this
is not the case. The person to whom
you sold it will also be penalized on
his tax return, so there is what one
calls the so-called double taxation.
succession, Article 653 of the C.c.Q
clearly explains that, unless there is
a will, the only spouse that may inherit is the married or civilly united
one. The fact that you have been living together for a very long time,
that you have children together, or
that all your goods have been purchased together for years does not
change that at all. If you are not married or in a civil union and if you do
not have a will, you will not inherit
from your partner. Thus, it is the
children of your spouse who will inherit according to the Law, of all his/
her possessions, including his part in
homes and apartment buildings.
The will allows you to avoid this
sharing and to choose to whom your
assets will be legated. Indeed, testamentary freedom, that is to say, the
During a donation, the giver is again right to bequeath our properties to
penalized at the level of his tax re- whom we want without restriction,
turn, so in all cases the seller must is a concept recognized and estabpay tax on profit that is not received. lished by Quebec law. The will alFor the person who receives the gift lows to bequeath property as being
it is generally more advantageous elusive to the creditors of the heirs
because that person will pay tax on or to opt for certain strategies, such
as offering the use of the residence
the profit actually realized only.
to someone for a certain period of
TRANSFER AT THE TIME OF time and the property to another,
for instance. The will facilitates the
DEATH
Do you know what will happen to settlement of the estate, particularly
your dwelling and your other assets because one must
upon your death? Perhaps you know respect the will of
since you have already made a will. the testator.
If you did not make one already you
should know that the rules of the It is important to
Civil Code of Quebec (C.c.Q) will know that the beapply to settle your estate, so it is the quest that is made
Law that will decide who will inher- to the spouse, marit your property and how it will be ried or in a civil
managed! Be aware of the fact that union, is terminated
the will remains your best estate- by divorce or displanning tool because it is possible solution of a civil
to predict in it what you really want union. However, be
aware that if you are
for your estate.
married or in a civil
union, division of
Vesting of property
First, if you do not have a will, and property being part
if you are married or in a civil union, of the family patrithe law provides that your spouse mony or acquests
inherits one-third (1/3) of the estate according to your
and your children two-thirds (2/3 matrimonial regime,
). In case you do not have children can lead to a debt in
then your spouse will inherit two- favour of the survivthirds (2/3) while your parents, sib- ing spouse. For this
lings, or nephews and nieces inherit reason, your estate
may have a debt to
one-third (1/3).
your spouse even if
(See table page 19)
you have disowned
Beware, because the concept of him/her with a will.
“spouse” causes many misunderstandings! Indeed, the definition is The protection of
different for each law. In the Civil minors
Code of Quebec, the law governing It is important to
17
know that when a minor child is a
heir, the Law provides a lot of control mechanisms to ensure that the
goods received by it are protected.
First, when a minor inherits a sum
of more than $ 25,000, the Law requires a judicial proceeding to create
a tutorship council to oversee what
the guardian does with the money
that is the property of the child, regardless of whether the guardian is
the surviving parent or another person appointed to this task.
Then, you should know that the surviving parent, who is also the guardian of the child cannot do what he
wants with the goods that his/her
child has received. For instance,
your spouse could end up as the coowner of the family-home with your
10 year-old son. To sell the house,
mortgage it or even buy out your
son, your spouse must legally apply
to the Court for permission to proceed. These procedures represent a
significant cost in time and money.
Finally, your child will have access
to the amounts received from the
age of 18 onward. He will own them
and be free to spend as he wants.
The will provides to include some
mechanisms for the administration
of property bequeathed to your minor child to protect, to choose who
will manage the money, and at what
age the goods will be delivered to
the heir, thus excluding, with proper
planning, the establishment of a tutorship council.
18
Le Propriétaire
Le Propriétaire
Le transfert d’immeuble et qu’arrive-t-il en
cas de décès ou d’inaptitude
Me Lapointe
Un immeuble représente définitivement un investissement important
dans une vie, il est donc essentiel
de planifier ce que vous voulez en
faire pour le rentabiliser au maximum, que ce soit le céder à vos
enfants, le vendre pour en conserver les profits, ou le léguer par testament. Ce dont on se rend compte,
c’est que bien que de plus en plus
informés devant la complexité des
choix qui s’offrent à eux, les gens
ne savent pas nécessairement ce
qui est le mieux à faire avec leur
immeuble. Penser à ce que vous
désirez faire de cet investissement
contribue à protéger le plus possible votre patrimoine.
Le but du présent texte est de donner de l’information générale pour
démêler différentes situations et
vous permettre de vous orienter
vers les bonnes personnes et avoir
certains outils en main pour prendre
une décision éclairée concernant
votre situation.
de la succession et vos enfants,
des deux tiers (2/3). Dans le cas où
vous n’avez pas d’enfants, votre
conjoint héritera alors de deux tiers
(2/3) alors que vos parents, frères
et sœurs, ou neveux et nièces hériteront de l’autre tiers (1/3).
du testateur.
Prenez garde, car la notion de
« conjoint » cause beaucoup de
malentendus! En effet, sa définition est différente pour chaque loi.
Dans le Code civil du Québec,
soit la loi qui régit les successions,
l’article 653 CcQ explique clairement qu’à moins de testament, le
seul conjoint qui peut hériter est le
conjoint marié ou uni civilement.
Le fait que vous habitiez ensemble
depuis très longtemps, que vous
ayez des enfants ensemble ou que
tous vos biens aient été achetés
en commun depuis des années ne
change rien à cela. Si vous n’êtes
pas mariés ou unis civilement et
que vous n’avez pas de testament,
vous n’héritez pas de votre conjoint
de fait. Ainsi, ce sont les enfants
de votre conjoint qui hériteront,
selon la Loi, de tous ses biens, dont
sa part dans les résidences et les
immeubles à logements.
êtes marié ou uni civilement, le
partage des biens faisant parti du
patrimoine familial ou des acquêts
selon votre régime matrimonial,
peut entrainer une dette en faveur
du conjoint survivant. Pour cette
raison, votre succession peut avoir
une dette envers votre conjoint
même si vous avez déshérité celuici à l’aide d’un testament.
19
Il est important de savoir que le
legs qui est fait au conjoint marié
ou uni civilement est révoqué par le
divorce ou la dissolution de l’union
civile. Toutefois, sachez que si vous
En collaboration avec Me Vanessa Gendron
financières et fiscales peuvent avoir
un impact sur cette décision. Une
bonne préparation des documents
appropriés afin de prévoir les situations inattendues comme l’inaptitude ou le décès est également de
mise pour éviter la discorde de part
et d’autre.
DONNER OU VENDRE
Si vous voulez vous départir de
votre immeuble avant votre décès,
vous avez toujours la possibilité de
le vendre à un tiers et de réaliser, on
vous le souhaite, un profit. Le gain
en capital, c’est-à-dire le profit de
la vente, est généralement taxé à
50% du bénéfice réalisé. C’est donc
la moitié du gain qui est ajoutée à
votre revenu. Il existe une exonération d’un montant maximal qui peut
être utilisée tout au long de votre
vie, ce qui peut influencer vos décisions, selon que vous l’avez déjà
utilisée, ou non. Sachez également
qu’aucun impôt n’est payable pour
la résidence désignée comme résidence principale, puisque celle-ci
bénéficie d’une exonération, suivant certaines conditions.
Pour le transfert d’immeuble, vous
avez le choix de le faire quand vous
êtes vivant, si vous ne désirez plus
avoir cette charge, mais vous pou- Si vous préférez que l’immeuble
vez également souhaiter le transfé- reste dans la famille, il faut savoir
rer à votre décès. Les implications qu’il y a des aspects fiscaux aux-
quels on doit faire attention. Selon
votre cas, il faudra donc généralement aller voir un comptable qui
évaluera votre situation. Que le
transfert se fasse par vente, cession, ou donation, le plus important à comprendre est qu’il y a
des impacts fiscaux différents selon
le prix, en fonction de la valeur
marchande du bien lorsque la transaction se fait entre personnes
dites liées. Dès que vous faites
une transaction avec une personne
ayant un lien de dépendance, donc
principalement des gens de votre
famille, ou liées par le mariage,
l’union de fait, l’adoption, la loi
prévoit des règles punitives si vous
ne transigez pas à la valeur marchande. Cela s’applique également
aux sociétés qui ont un lien entre
elles selon la Loi. Par exemple, si
vous vendez un immeuble moins
cher que ce qu’il vaut réellement à
un membre de votre famille, la loi
prévoit que vous serez taxé quand
même comme si vous l’aviez vendu
à sa valeur réelle, donc comme
si vous aviez réalisé un bénéfice
alors que ce n’est pas le cas. La
personne à qui vous l’avez vendu
sera également pénalisée sur son
impôt, il y a donc ce qu’on appelle
la double imposition. Il faut noter
que c’est différent pour les époux
et les conjoints de fait, il n’y a
généralement pas de gain en capital immédiat, car il est automatiquement reporté au moment de la
vente par le conjoint par roulement,
comme il sera traité plus loin sous
le titre L’impôt au décès. Il faut fait
un choix au niveau de l’impôt pour
éviter ce roulement.
Lors d’une donation, celui qui
donne est encore pénalisé au niveau
de son impôt, donc dans tous les
cas, le vendeur doit payer de l’impôt sur du bénéfice qu’il n’a pas
reçu. Pour la personne qui reçoit,
la donation est généralement plus
avantageuse car la personne payera
de l’impôt sur le bénéfice réellement réalisé seulement.
TRANSFERT AU DÉCÈS
Savez-vous ce qu’il adviendra de
votre immeuble et de vos autres
biens lors de votre décès? Peut-être
le savez-vous puisque vous avez
déjà fait un testament. Si vous n’en
avez pas déjà fait un, vous devez
savoir que ce sont les règles du Code
civil du Québec (CcQ) qui s’appliqueront pour régler votre succession; c’est donc la Loi qui décidera
de qui héritera de vos biens et de
quelle façon ceux-ci seront gérés!
Sachez que le testament demeure
votre meilleur outil de planification
successorale puisqu’il est possible
d’y prévoir ce que vous souhaitez
vraiment pour votre succession.
Dévolution des biens
D’abord, si vous n’avez pas de testament, et que vous êtes mariés ou
unis civilement, la loi prévoit que
votre conjoint hérite du tiers (1/3)
Le testament vous permet d’éviter ce partage et de choisir à qui
seront légués vos biens. En effet,
la liberté de tester, c’est-à-dire le
droit de léguer nos biens à qui on
souhaite sans restriction, est un
concept reconnu et établi par le
droit québécois. Le testament permet de léguer des biens comme
étant insaisissables pour les créanciers des héritiers ou d’opter pour
certaines stratégies, comme offrir
l’usage de la résidence à quelqu’un
pour un certain laps de temps et la
propriété à un autre, par exemple.
Le testament facilite le règlement
de la succession, en particulier
parce qu’il faut respecter la volonté
clure certains mécanismes d’administration des biens légués à votre
enfant mineur afin de le protéger,
de choisir qui gèrera les sommes
d’argent, et à quel(s) âge(s) les biens
seront remis à l’héritier, excluant
La protection des enfants mineurs ainsi, avec une bonne planificaIl est important de savoir que tion, la constitution d’un conseil de
lorsqu’un enfant mineur est héritier, tutelle.
la Loi prévoit beaucoup de mécanismes de contrôle afin de s’assurer Le liquidateur
que les biens qu’il reçoit soient pro- Le liquidateur est celui qui admitégés. D’abord, lorsqu’un mineur nistre les biens faisant partie d’une
hérite d’une somme de plus de 25 succession et a beaucoup de tâches
000$, la Loi oblige une procédure à accomplir. Le testament vous perjudiciaire afin de créer un conseil met de nommer une personne en
de tutelle qui surveillera ce que qui vous avez confiance pour assule tuteur fait avec les sommes qui mer ce rôle. Il vous permet égalesont la propriété de l’enfant, peu ment de modeler les pouvoirs que
importe que le tuteur soit le parent vous désirez lui confier. À défaut
survivant ou une autre personne de testament, ce sont vos héritiers
nommée à cette tâche.
qui décideront qui sera votre liquiEnsuite, sachez que le parent survi- dateur et vous ne serez peut-être
vant, qui est aussi le tuteur de l’en- pas d’accord avec ce choix. Il est
fant, ne peut pas faire ce qu’il veut important de savoir que si vos hérides biens que son enfant a reçu. Par tiers sont mineurs, la loi ne permet
exemple, votre conjoint pourrait se pas à son représentant de se nomretrouver copropriétaire de la rési- mer soi-même liquidateur, si c’est
dence familiale avec votre fils âgé votre conjoint par exemple, et une
de 10 ans. Pour vendre la maison, demande devra être présentée au
l’hypothéquer ou même racheter tribunal afin que le juge nomme
la part de votre fils, votre conjoint un liquidateur en fonction à votre
devra présenter une demande judi- succession.
ciaire au tribunal afin d’obtenir
l’autorisation de procéder. Ces pro- Choisir soi-même le liquidateur est
cédures représentent un coût impor- très important lorsqu’il y a des
tant en temps et en argent.
immeubles locatifs dans votre patrimoine. En effet, un immeuble locaFinalement, votre tif représente un bon travail de gesenfant aura accès tion à faire régulièrement, tâches
aux sommes reçues que devra accomplir le liquidateur
dès l’âge de 18 ans. en plus de procéder règlement de la
Il en sera proprié- succession. Il est judicieux de choitaire et sera libre sir la personne la plus apte, comme
de dépenser comme liquidateur, à gérer cet investisseil le veut. Le testament qu’on ne voudrait en aucun
ment permet d’in- cas laisser dépérir.
L’impôt au décès
L’un des objectifs de la planification successorale est entre autres de
réduire les impacts fiscaux. Qui n’a
pas déjà entendu la célèbre phrase
révélant que rien n’est plus sûr
dans la vie que la mort et l’impôt ?
Soyez assuré qu’à votre mort, l’impôt ne vous oubliera effectivement
pas. En effet, au décès, la loi considère tous les biens du défunt sont
vendus à la juste valeur marchande
et le gain en capital est imposé
dans la déclaration de revenus du
défunt à 50%, comme discuté plus
haut. Il existe d’ailleurs certaines
exceptions intéressantes à ce fait :
D’abord, rappelons qu’il existe une
exonération pour gain en capital
que vous n’aurez peut-être pas utilisée totalement au court de votre
vie, ainsi que l’exonération pour
la résidence familiale. Ensuite, le
fait de léguer certains biens à votre
conjoint, ou à une fiducie exclusive
en faveur du conjoint, permet d’éviter de payer de l’impôt sur ces biens
au décès. C’est ce qu’on appelle
un roulement au conjoint. Au sens
de la loi de l’impôt, la notion de
conjoint inclut aussi le conjoint de
fait avec qui vous vivez depuis un
an, ou un couple avec un ou plusieurs enfants. Ainsi, votre conjoint
ne paiera l’impôt sur le bien qu’au
moment où il le vendra réellement.
Cette façon de faire est avantageuse
car votre succession n’aura pas à
payer d’impôt quant au bien en
question, ce qui pourrait représenter plusieurs milliers de dollars en
économies, alors que la succession
n’a pas toujours d’argent liquide
pour assumer l’impôt et aurait pour
effet de réduire la part de certains
héritiers.
Suite à la page 20
Montréal
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La fixation d'un prix de loyer
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Suite de la page 19
Il y a aussi des avantages à planifier à qui vont les régimes de
revenus différés. Pour les REER,
par exemple, au lieu qu’ils soient
ajoutés au revenu imposé au décès,
le conjoint peut les récupérer et, en
versant les sommes dans un REER
qui lui appartiendra, ne payer de
l’impôt que lorsqu’il bénéficiera des
sommes, plutôt que la succession le
paie tout de suite sur l’entièreté du
revenu retiré. Ce genre de transfert, moyennant différentes stratégies, à des enfants ou petits-enfants
mineurs, ou, au-delà de la majorité
s’ils souffrent d’un handicap physique ou mental, est possible pour
leur assurer un revenu et bénéficier
de l’étalement de l’impôt.
Autres stratégies
Brièvement, la fiducie est considérée comme une entité distincte
qui est propriétaire de ses propres
biens. Il est possible, par testament,
de léguer les biens à l’intérieur
de la fiducie créée à partir dudit
testament. Les biens choisis sont
donc transférés dans la fiducie au
moment du décès, et vous en faites
profiter les bénéficiaires selon vos
instructions. Cela permet de fractionner les revenus produits par
les biens détenus par la fiducie
entre les bénéficiaires et la fiducie,
car cette dernière est imposée de
façon autonome. Tant que la fiducie
existe et qu’elle contient les biens,
les bénéficiaires n’ont toutefois pas
de droit de propriété dans les biens,
ce qui permet dans
les conserver dans la
famille.
L’assurance-vie peut
contribuer à la gestion financière d’une
succession sans être
imposable: il est possible de nommer une
personne en particulier comme bénéficiaire, ce qui fait en
sorte que ça ne fait
pas partie de la masse
de la succession. Le
bénéficiaire pourrait
donc obtenir le produit de l’assurance,
tout en refusant une
succession pleine de
dettes. En mettant
les héritiers comme
étant les bénéficiaires, l’assurancevie peut permettre de
payer les dettes ou
toute autre charge sur
un bien, comme les
dettes fiscales ou un
prêt hypothécaire, ce
qui permet d’éviter la
vente des biens pour
avoir des liquidités
ou la réduction des
legs en argent.
Suite dans l’édition
de Novembre 2012 :
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Octobre 2012

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