Rapport d`activité 3f : Immobilière 3f

Transcription

RAPPORT D’ACTIVITÉ
IMMOBILIÈRE 3F
159 rue Nationale
75638 Paris Cedex 13
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE LA SEINE-SAINT-DENIS
1 place du Docteur Laënnec
93604 Aulnay-sous-Bois Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES YVELINES
37/39 rue de la Paix - BP 4237
78104 Saint-Germain-en-Laye Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-DE-MARNE
2 parvis de Saint-Maur
94106 Saint-Maur-des-Fossés Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’ESSONNE
1 rue du Pré Chambry
91207 Athis-Mons Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-D’OISE
ET DE L’OISE
12 avenue de Budenheim
95605 Eaubonne Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES HAUTS-DE-SEINE
176 bis rue Gallieni
92100 Boulogne-Billancourt
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE PARIS
67 avenue de Flandre
75019 Paris
FILIALES FRANCILIENNES
RÉSIDENCES SOCIALES D’ÎLE-DE-FRANCE
159 rue Nationale
LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE
10 place d’Ariane
77706 Serris - Marne-la-Vallée Cedex 04
FILIALES RÉGIONALES
IMMOBILIÈRE NORD-ARTOIS
119 rue du 8 mai 1945 - La Cousinerie
59650 Villeneuve-d’Ascq
IMMOBILIÈRE VAL DE LOIRE
5 rue Michel Royer
45073 Orléans Cedex 2
IMMOBILIÈRE BASSE SEINE
138 boulevard de Strasbourg
76000 Le Havre
S.A. JACQUES GABRIEL
4 place des Sarazines
BP 3310 - 41033 Blois Cedex
IMMOBILIÈRE 3F ALSACE
5 rue du Maire Kuss
67067 Strasbourg Cedex
IMMOBILIÈRE MIDI-PYRÉNÉES
S.A. de la Vallée du Thoré
12 rue Jules Ferry
81200 Mazamet
IMMOBILIÈRE RHÔNE-ALPES
10 rue Gilbert Dru
69007 Lyon
Couverture-I3f-ok.indd 1
RAPPORT D’ACTIVITÉ 2009 - IMMOBILIÈRE 3F
IMMOBILIÈRE 3F ET DIRECTIONS DÉPARTEMENTALES D’ÎLE-DE-FRANCE
2009
26/05/10 11:02
Photos de couverture :
Du haut centre, dans le sens horaire :
Garges-lès-Gonesse (95) - Immeuble BBC Arch. : Christian Enjolras © Groupe 3F / Stephan Lucas
Rosny-sous-Bois (93) - Arch. : G. De Cussac © Groupe 3F / D.R.
Limeil-Brévannes (94) - Arch. : VEFA © Groupe 3F / Stéphan Lucas
Brétigny-sur-Orge (91) - Projet en conception réalisation - Arch. : L. & S. Goldstein ; entreprise
générale : Ferracin Frères
Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Christian Devillers © Groupe 3F / Hervé Abbadie
Juvisy-sur-Orge (91) - Arch. : Atelier des Arches © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Immobilière 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré au capital de 46 552 000 € - RCS Paris B 552 141 533
Page ci-contre de gauche à droite :
Les Mureaux (78) - Projet de Philippe Roux, architecte
Béziers (34) - Rachat de patrimoine © Groupe 3F / Florence Moegling
Marie-Claude Bulot, gardienne à Courbevoie (92) © Groupe 3F / Tristan Paviot
Savigny-sur-Orge (91) - Arch. : TGT et associés /
Patrick Celeste - © Groupe 3F / Stephan Lucas
Direction éditoriale : département Communication externe Groupe
Création et réalisation : C O M O N Tél. : 01 53 26 92 80
Direction artistique : Pascal Piffero
Ce document est imprimé sur du papier certifié FSC (pâte à papier issue de forêts gérées durablement).
L’impression est réalisée en France avec des encres végétales, par une entreprise Imprim’Vert qui
garantit la gestion des déchets dangereux dans les filières agréées.
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---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Introduction
5
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le conseil d’administration d’Immobilière 3F
6
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Immobilière 3F en quelques chiffres
8
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------L’activité d’Immobilière 3F en 2009
12
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La gouvernance d’Immobilière 3F
40
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Les résultats financiers d’Immobilière 3F
44
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Les perspectives 2010
88
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La liste des mandats des administrateurs
94
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3
RA Immobilière 3F-ok.indd 3
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4
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La qualité des réalisations, tant au niveau
architectural que technique et environnemental, est une priorité pour satisfaire nos clients en
participant à l’amélioration de leur cadre de vie et
à la maîtrise de la quittance. Dans ce sens, aux
termes d’un protocole d’accord signé en février
2009 avec Cerqual, le groupe 3F s’est engagé
à obtenir la certification « Habitat et Environnement » pour l’ensemble des projets franciliens de
construction neuve. Le système de management
environnemental sera certifié pour une durée
de trois ans. Le renouvellement de la certification ISO 9001, en janvier 2009, pour la qualité du
système de management vient confirmer nos
engagements.
Le rapport qui suit présente successivement,
l’activité en 2009, la gouvernance de la société et
les résultats financiers de la société. Il s’achève
avec les perspectives pour l’année 2010.
Christian Baffy
Yves Laffoucrière
© Groupe 3F / Vincent Baillais, FFB / O. Roux
Immobilière 3F, tête de file du Groupe 3F, contrôle
neuf entreprises sociales pour l’habitat présentes
dans douze régions et une société coopérative de
production.
Après l’achèvement de la recomposition du parc
géré en Ile-de-France entre Immobilière 3F et ses
deux filiales franciliennes, La Résidence Urbaine
de France et Résidences Sociales d’Ile-de-France,
la société gérait au 31 décembre 2009 102 549
logements en région parisienne auxquels s’ajoutent 524 logements en province, répondant ainsi
à la volonté du groupe d’élargir sa couverture
territoriale.
La gestion locative est assurée en Ile-de-France
par les sept directions départementales basées
dans chaque département où la société gère du
patrimoine, le département de Seine-et-Marne
relevant désormais exclusivement de La
Résidence Urbaine de France. Le patrimoine
récemment mis en service en LanguedocRoussillon est géré par l’agence du même nom.
Les directions de la construction d’Ile-de-France
et du renouvellement urbain assurent l’ensemble
de la production en Ile-de-France. La direction technique groupe réalise les opérations de
réhabilitation en étroite liaison avec les agences
départementales et la direction du renouvellement urbain.
5
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Le conseil d’administration
d’Immobilière 3F au 30 avril 2010
Administrateurs
Mme Marie-Christine Oghly
M. Alain Sionneau
MEDEF
Représenté par M. Jean-François Gabilla
CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE
Représentée par M. Bernard Comolet
SACICAP AIPAL
Représentée par Mme Joséphine Esteban-Le Hir
SOLENDI
Représenté par M. Bertrand Goujon
Président
M. Christian Baffy
Président du Comité d’orientation
stratégique et du Comité
des rémunérations
Directeur général
ASTRIA
Représenté par M. François d’Huart
ALIANCE 1% LOGEMENT
Représenté par M. Claude Jousserandot
MONTALIVET IMMOBILIER
Représenté par M. Camille Allain
M. Yves Laffoucrière
SADIF
Commissaires aux comptes
SOLENDI EXPANSION
Société Ernst & Young
Société Corevise
Représenté par M. Jean-Jacques Denizard
Représenté par M. Claude Courty
DEPARTEMENT DE PARIS
Représenté par M. Daniel Marcovitch
DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE
Représenté par M. Fabrice M’Lanao
DEPARTEMENT DE LA SEINE-SAINT-DENIS
Représenté par M. Gérard Ségura
Membres du conseil (représentants locataires)
M. Henri Derrien
M. Serge Bauer
M. Christian Pechart
Membres du conseil (représentants salariés)
M. Anthony Deltour
Mme Françoise Cugnon de Sévricourt
6
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Immobilière 3F,
un acteur majeur
du logement social
1 701
salariés
702 M€
106 671
logements,
foyers (équivalents
logements)
& commerces
de chiffre
d’affaires
en 2009
3 330
logements
mis en chantier
en 2009
Conflans-Sainte-Honorine (78)
Arch. : Sami Tabet - © Groupe 3F / Stephan Lucas
7
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Immobilière 3F
en quelques
Patrimoine (nombre de lots gérés)
106 671
3 598
90 770*
2 915
87 855
Effectifs en CDI au 31 décembre 2009
2000
103 073
86 149
1500
2 667
83 482
chiffres
1 715*
1 660
1 701
946
896
910
769
764
791
2007
2008
2009
1000
500
0
Personnel de proximité
Administratifs
* Avant affectation des salariés d’Alsace et de Seine-et-Marne aux
filiales Immobilière 3F Alsace et La Résidence Urbaine de France
2007
2008
2009
Foyers et commerces
Logements
Chiffre d’affaires (en M€)
* Avant transfert des patrimoines d’Alsace et de Seine-et-Marne aux
filiales Immobilière 3F Alsace et La Résidence Urbaine de France
800
Le total du bilan (en M€)
6000
700
600
5000
5 150
4000
4 186
4 340
500
400
300
3000
702
587
598
175
184
195
507
412
414
2007
2008
200
2000
100
1000
0
0
2007
2008
2009
2009
Charges locatives et prestations de service
Loyers
8
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Immobilière 3F en quelques chiffres
Annuités financières rapportées aux
loyers (nettes des produits financiers)
Autofinancement net (en M€)
40
120
108,2
100
90,4
80
91,5
35
36,10%
37,20%
36,60%
2007
2008
2009
30
25
20
60
15
40
10
20
5
0
2007
2008
2009
0
Montant des investissements (en M€)
563
600
500
400
434
441
110
479
338
Résultat net (en M€)
589
150
134,6
120
90
107,6
106,4
300
60
200
100
0
96
2007
30
122
2008
2009
0
2007
2008
2009
Amélioration
Développement
9
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Mises en chantier (nombre de lots)
2500
3 466
3500
3 330
1 388
3000
2 568
2500
772
2 165
2 096
1500
2 078
1 796
1000
1000
500
500
0
0
2 248
980 2000
2 350
2000
1500
Livraisons (nombre de lots)
2007
2008
2007
2009
2008
2009
Constructions neuves
Acquisitions-améliorations
Constructions neuves
Attributions de logements
10000
8000
8 720
8 302
7 635
6000
4000
2000
0
Renouvellement urbain
1500
2008
2007
2009
(en nombre de logements)
1200
1 166
1 265
1 181
900
600
784
815
685
457
300
0
835
789
 2007
 2008
 2009
Démolitions
démarrées
Constructions
neuves démarrées
Réhabilitations
démarrées
10
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Taux de recouvrement des loyers
(encaissements de l’année sur loyers facturés
dans l’année)
100
98,82%
99,30%
98,49%
80
Taux de vacance des logements
1,0
0,8
(hors vacance technique)
0,85%
0,84%
0,83%
2007
2008
2009
0,6
60
0,4
40
0,2
20
0,0
0
2007
2008
2009
50
Part des locataires bénéficiant d’une aide
au logement
40
10
Taux de rotation des locataires
8
8,17%
30
37%
36,80%
2008
2009
20
7,77%
7,63%
6
10
4
0
2007
Ventes de logements
2
0
35%
400
2007
2008
2009
391
350
300
250
231
200
150
100
50
0
17
19
2007
15
18
2008
2009
Actes authentiques
Promesses de vente
11
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activité d’Immobilière 3F
L’
en 2009
-------------------------------------------------------------------------------
Une production de logements
en hausse
13
--------------------------------------------------------------------------------------------Le renouvellement urbain
à mi-parcours
19
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Une gestion locative dynamique
22
La dimension nationale
d’Immobilière 3F
36
------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------
La politique de vente inscrite dans la
stratégie de relance de la production
d’Immobilière 3F
37
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Garges-lès-Gonesse (95) - Immeuble BBC
Arch. : Christian Enjolras
© Groupe 3F / Stephan Lucas
12
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De gauche à droite :
Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Eric Lapierre - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Noisy-le-Grand (93) - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Antoine Prost, responsable de développement à la direction de la construction Ile-de-France - © Groupe 3F / Tristan Paviot
Une
production de logements
en hausse
Les directions de la construction d’Ile-deFrance et du renouvellement urbain assurent le
développement et la production des sociétés du
groupe intervenant en Ile-de-France : Immobilière
3F, La Résidence Urbaine de France, Résidences
Sociales d’Ile-de-France et la CLARM, filiale
d’Immobilière 3F dédiée à l’accession sociale.
En outre, depuis 2008, Immobilière 3F développe
et construit en province par le biais de ses deux
agences Languedoc-Roussillon et Grand-Ouest.
Dans ces régions, aucune des filiales de province
du groupe 3F n’a compétence directe, c’est donc
la maison mère, qui a compétence nationale, qui
prend en charge ces patrimoines.
Un environnement
en mutation
Les résultats de l’année ont été obtenus dans
un contexte où les financeurs ont augmenté
leurs exigences et globalement réduit leurs
participations. En revanche, les résultats des
appels d’offres ont montré une baisse des coûts
qui retrouvent le niveau de 2007.
Concernant les objectifs liés à la performance
énergétique, 52% des opérations de construction
neuve lancées en 2009 visent le label BBC pour
un objectif fixé à 35%. En 2010, il sera porté
à l’ensemble des programmes neufs dont les
honoraires de maîtrise d’œuvre sont supérieurs à
13
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Une production de logements en hausse
193 000 euros et à 50% pour les opérations dont
les honoraires sont inférieurs à ce seuil. Le reste
de la production, dont les opérations en VEFA,
viseront au minimum le niveau THPE.
Une commande
architecturale diversifiée
En 2009, 22 nouveaux architectes ont été
désignés sur 27 concours lancés. Depuis 2007,
196 maîtres d’œuvre ont été désignés par la
direction de l’architecture, de l’aménagement et
de l’environnement en Ile-de-France :
• 49% l’ont été à l’issue d’un concours restreint
avec jurys d’architecture (honoraires supérieurs au
seuil européen de 206 000 € reporté à 193 000 € HT
en 2010),
3500
• 45% sur consultation à partir de la liste
d’architectes référencés annuellement pour3000
l’Ilede-France.
2500
• Les autres désignations résultent notamment de
2000
la procédure négociée spécifique pour les réhabi1500
litations ou de la conception-réalisation.
Un développement dynamique en
région parisienne
L’activité de développement, toujours soutenue,
a abouti à la signature de promesses de
vente pour 3 411 logements en Ile-de-France.
Ce résultat intègre le rachat de 490 logements à
l’OPH de Saint-Maur-des-Fossés et un projet de
construction lancé par RSIF de 150 logements à
Chilly-Mazarin.
En début d’année, le développement avait été
stimulé par le dispositif de relance des « 30 000
logements ».
Engagements fonciers en Ile-de-France
(nombre de logements)
3 411
788
En Ile-de-France
2007
2008
2009
2750
2206
2966
La Résidence Urbaine
de France
-
209
295
Résidences Sociales
d’Ile-de-France
-
-
150
Total Ile-de-France
2750
2415
3411
En province
2007
2008
2009
Agence Languedoc-Roussillon
-
288
229
Agence Grand-Ouest
-
40
121
Total province
-
328
350
2750
2743
3761
Immobilière 3F
Total
2 415
462
260
1 399
2007
721
554
1 702
1000
Les acquisitions foncières500
progressent de 37%
0
1 124
2 750
2008
1 566
2009
 Acquisitions-améliorations
 VEFA
 Constructions neuves
14
26/05/10 08:08
En Ile-de-France, 46% des engagements fonciers
portent sur des opérations de construction neuve,
33% sur des acquisitions-améliorations et 21%
concernent des VEFA (23% en 2008).
1000
1000
Les engagements fonciers 2009
en Ile-de-France par département
800
800
628
257
600
600
326
5
400
400
200
200
00
150
96
96
75
171
220
77
78
554
249
419
263
40
3
459
617
842
371
91
180
368
10
30
92
288
10
52
118
93
94
sage des espaces verts. Cet ensemble permettra
d’atteindre un niveau de consommation de
86kWhep/m²/an.
• A Valenton, un ensemble immobilier de 70 logements collectifs financés en PLUS et trois locaux
commerciaux sur deux bâtiments vise le niveau de
consommation conforme au label Effinergie BBC
2005, certification Habitat et Environnement (H&E)
profil A. Une chaudière collective gaz à condensation et à haut rendement fournira le chauffage et
une partie de l’eau chaude sanitaire, le reste étant
apporté par 60 m² de panneaux solaires. Les eaux
de pluie seront récupérées par un bassin de rétention enterré et par le jardin planté.
Le développement d’Immobilière 3F
s’étend en province
95
 Acquisitions-améliorations et réhabilitations lourdes
 VEFA
3500
Les départements de l’Essonne et de Seine-SaintDenis sont les plus dynamiques en termes
de
3000
développement, notamment dans les opérations
2500
en renouvellement urbain qui représentent
respectivement pour ces deux départements2000
29%
et 34% de la production engagée. Les résultats
1500
dans le Val-de-Marne intègrent l’acquisition1000
amélioration de 490 logements à Saint-Maur-desFossés.
500
Quelques opérations lancées en 2009 méritent
0
d’être mentionnées plus particulièrement.
• A Brétigny-sur-Orge, dans le cadre d’un marché de conception-réalisation, un bâtiment de 54
logements en énergie zéro avec des volumétries
compactes et simples sera équipé de panneaux
photovoltaïques. Le chauffage sera assuré par un
réseau de chaleur bois et des radiateurs basse
température. L’eau chaude sanitaire sera fournie
par des panneaux solaires thermiques pour 50%
des besoins. Un système de récupération et de
valorisation des eaux pluviales assurera l’arro-
Les engagements fonciers d’Immobilière 3F
en Ile-de-France et en province
3 316
350
2 750
2 534
2 750
328
2 966
2 206
2007
2008
2009
Agences I3F en province
I3F Ile-de-France
L’activité de développement d’Immobilière 3F
réalisée en région parisienne et en province
augmente de 31% entre 2008 et 2009. La province
a largement bénéficié du dispositif des 30 000
logements.
15
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Les demandes
de financement
En Ile-de-France, les demandes de financement
pour Immobilière 3F et La Résidence Urbaine de
France ont porté sur 3 011 logements, dont 2 192
relèvent du plan de cohésion sociale 2006-2009.
La reconstitution de l’offre dans les opérations
en
4000
renouvellement urbain a concerné 819 logements
3500
en 2009. Les demandes de financement rela3000
tives à des opérations d’Immobilière 3F en région
2009 (3 585 logements), après une année 2008
exceptionnelle (3 779 logements).
En 2009, 533 M€ ont été investis dans les mises
en chantier de 3 425 logements lancés en Ile-deFrance (hors 160 logements de RSIF).
Mises en chantier en Ile-de-France
(I3F + La RUF + RSIF, en nombre de logements)
3 779
772
0
2009
2568
3466
3055
59
-
329
d’Ile-de-France
-
313
160 1200
1200
La CLARM
-
-
1000
41 1000
Total Ile-de-France
2627
3779
En province
2007
2008
3585 800
800
2009
-
14
225
Agence Grand-Ouest
-
19
50
Total province
-
33
2627
3812
Total
1 780
1 852
2007
2008
2009
Les opérations en VEFA augmentent depuis trois
ans (6% en 2007, 14% en 2008, 17% en 2009).
2008
de France
1 684
 Acquisitions-améliorations
 VEFA
2007
Immobilière 3F
608
529
171
500
L’activité de construction en Ile-deFrance conserve un bon niveau
En Ile-de-France
1 125
2 627
parisienne et en province ont porté sur 2500
3 210
logements. L’investissement total s’élève
2000à
478,7 M€ (441 M€ en 2008). Les emprunts
1500
mobilisés ont représenté 326 M€ (280 M€ en 2008).
1000
Les mises en chantier :
une activité soutenue
3 585
1 470
Les mises en chantier en 2009 par département
3425 logements (hors foyers lancés par RSIF,
en nombre de logements)
1 132
En Ile-de-France, le lancement des chantiers de
construction se maintient à un haut niveau en
730
600
600
400
400
200
275 200
3860
649
00
271
15
112
65
47
75
133
123
77
179
61
60
58
78
603
85
120
154
483
203
491
126
357
90
180
113
91
92
195
15
93
94
95
 Acquisitions-améliorations et réhabilitations lourdes
 VEFA
16
26/05/10 08:08
Le démarrage des travaux de réhabilitation lourde
engagés à Saint-Maur-des-Fossés participe
grandement à l’activité dans le Val-de-Marne.
En Seine-Saint-Denis, les mises en chantier ont
augmenté de 37% entre 2008 et 2009. Les
opérations de construction dans les quartiers en
renouvellement urbain de Bondy et Clichy-sousBois représentent près de 80% de la production
neuve du département.
La production neuve au titre du plan de cohé3500
sion sociale représente 2 209 logements en 2009
(2 651 logements en 2008). Celle réalisée 3000
dans
le cadre du renouvellement urbain porte sur
726
2500
logements, dont 41 logements en accession
2000à
lancés par la CLARM, filiale du groupe dédiée
l’accession sociale.
1500
On peut relever quelques programmes significa1000
tifs par leur complexité ou leur volume.
• A Magny-en-Vexin, la construction 500
d’un
immeuble collectif de 35 logements (26 PLUS 0et
9 PLAI) a démarré en octobre 2009. Ce projet,
situé dans le parc naturel du Vexin, respecte
l’architecture traditionnelle de cette région.
L’opération, équipée de panneaux solaires qui
couvriront 30% des besoins en eau chaude
sanitaire et de chaudières individuelles gaz à
condensation, intègre deux logements adaptés
et vise le label THPE 2005 et la certification H&E
profil A.
• A Dugny, une opération en VEFA de 118
logements (50 PLS, 59 PLUS et 9 PLAI) et d’un
local commercial en pied d’immeuble a été lancée
en fin d’année. Elle vise le label THPE 2005 et la
certification H&E profil A.
à vocation sociale de 100 logements et la construction
de 50 logements en contrat de promotion immobilière
pour le compte de l’OPH Perpignan-Roussillon,
une première expérience pour le groupe.
Les mises en chantier d’Immobilière 3F
en Ile-de-France et en province
3 499
33
3 330
3 466
275
3 055
2 568
2 568
2007
2008
2009
I3F province
I3F Ile-de-France
Les mises en chantier d’Immobilière
3F en Ile-de-France et en province
En 2009, Immobilière 3F a démarré des
chantiers de construction de 3 330 logements
en région parisienne (3 055 logements) et en
province (275 logements). On peut souligner, à
Perpignan, l’opération de résidence hôtelière
17
26/05/10 08:08
Une augmentation
des livraisons et
des entrées en gestion
de logements
En Ile-de-France
2007
2008
2009
2248
2165
2096
172
117
241
d’Ile-de-France
-
68
221
Total Ile-de-France
2420
2350
2558
En province
2007
2008
2009
-
-
318
Total province
-
-
318
2420
2350
2876
Immobilière 3F
de France
Total
En 2009, 2 558 logements ont été mis en gestion
en Ile-de-France, dont 2 096 logements dans les
agences départementales franciliennes.
Quelques opérations livrées en 2009 :
• A Clichy-sous-Bois, un immeuble de 22
logements labellisé THPE et certifié H&E a été
livré. Un traitement particulier sur les hauteurs
des bâtiments permet au soleil de mieux éclairer
la cour intérieure sur laquelle donne chaque
logement.
• A Livry-Gargan, après avoir détruit une ancienne
usine, 51 logements collectifs et 14 maisons
individuelles ont été construits sur un terrain de
5 000 m². Ce programme, composé de 27 PLUS,
4 PLAI et 23 PLS a été livré en juin 2009 et a obtenu
les labels Qualitel et H&E.
En province, 318 logements ont été pris en gestion
par l’agence Languedoc-Roussillon à Perpignan,
Lodève et Béziers.
18
26/05/10 08:08
Monfermeil (93) - Arch. : Daquin & Ferrière Architecture - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Bondy (93), projet de G. de Cussac, rue de la Liberté
Delphine Sangodeyi, chef de projet à la direction du renouvellement urbain - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Le
renouvellement urbain
à mi-parcours
Immobilière 3F est engagé depuis 5 ans dans
un chantier sans précédent en matière de
renouvellement urbain : 32 projets (17 000
logements) concernés en Ile-de-France, dont
31 pour Immobilière 3F et un pour La Résidence
Urbaine de France. L’objectif de ces programmes
est la transformation durable du cadre de vie
des habitants. La démarche d’Immobilière 3F,
fondée sur cinq principes, permet d’apporter des
réponses pérennes :
• L’existence d’une démarche partenariale forte
avec les collectivités locales, les décideurs des
territoires et les habitants ;
• La définition de projets de qualité, « sur mesure »,
alliant conseils d’experts et avis des collectivités
locales et des habitants ;
• La concertation avec les habitants pour faciliter
l’appropriation des projets ;
• L’activation des dispositifs d’insertion ;
• Des résultats rapidement tangibles de la transformation des quartiers.
Trois nouvelles conventions
signées en 2009
Les conventions de Champigny-sur-Marne,
Clichy-la-Garenne et Thiais sont maintenant
signées. La dernière, celle de Villeneuve-le-Roi
est intervenue le 1er février 2010.
Les opérations de relogements sont réalisées
dans le cadre des chartes de relogement validées
par l’ensemble des partenaires.
Le processus d’évaluation des projets mis en
œuvre par l’ANRU s’est poursuivi tout au long
de l’année. Les revues de projets, pilotées par
le maire, porteur du projet, sont annuelles et
complétées par des points d’étape à deux ans
et quatre ans organisés par l’ANRU. Deux points
d’étape sont en cours de réalisation à AthisMons et Bondy et deux ont été réalisés à ClichyMontfermeil et Gennevilliers.
19
26/05/10 08:08
Le
renouvellement urbain à mi-parcours
Les opérations
se développent à
un rythme régulier de
démolitions,
reconstructions,
réhabilitations et livraisons
Dans chaque opération nouvelle d’Immobilière
3F, les actions d’insertion sont développées avec
les entreprises et les acteurs locaux de l’emploi.
Ce sont ainsi plus de 63 000 heures d’insertion
qui ont été effectuées sur les chantiers des 461
logements neufs livrés en 2009, dépassant ainsi
largement les engagements pris conformément à
la charte nationale d’insertion.
A fin 2009, 57% des démolitions ont démarré
(2 908 logements), dont 457 ont été lancées dans
l’année. Les reconstructions de logements neufs
démarrées représentent 67% de l’objectif à fin
2009 (3 706 logements). Enfin, les réhabilitations
ont démarré dans 6 500 logements et sont
achevées dans 3 900 logements.
Durant l’année, les mises en chantier ont concerné
685 logements et 461 logements ont été livrés.
Des réalisations innovantes
livrées et mises en œuvre
Construction neuve dans les opérations de RU Mises en chantier et livraisons
1000
800
835
815
685
600
400
395
461
200
172
0
2007
2008
2009
Livraisons
Mises en chantier
Les dépenses engagées depuis le début des
programmes pour l’ensemble des projets
(démolitions, réhabilitations, reconstructions)
s’élèvent, au 31 décembre 2009, à 1 267 M€.
Elles sont notamment couvertes par 461 M€ de
subventions et 158 M€ de fonds propres.
330 logements neufs à
Clichy-Montfermeil
A Clichy-Montfermeil, sept programmes neufs qui
totalisent 330 logements ont été livrés en 2009.
La moitié des logements a bénéficié aux habitants
des copropriétés dégradées de La Forestière et
des Bosquets. L’autre moitié a permis d’accueillir
des populations nouvelles sur le plateau. D’une
façon générale, l’enjeu est de pérenniser les
investissements dans ces quartiers qui restent
encore fragiles. Au-delà des efforts déployés
par les équipes pour adapter la gestion de
proximité, il est indispensable de veiller à ce que
l’accompagnement social, l’emploi, l’éducation
et les transports soient au rendez-vous du
développement de ces nouveaux quartiers comme
à Clichy-sous-Bois/Montfermeil où le tram-train,
dont l’arrivée est confirmée, viendra desservir le
plateau en 2015.
Le premier bâtiment BBC
Toutes les constructions privilégient l’économie des charges et le respect des normes
environnementales.
A
Garges-lès-Gonesse,
Immobilière 3F a livré en novembre 2009 la
première opération labellisée bâtiment basse
consommation (BBC) qui limite la consommation
d’énergie primaire à 50 kWh/m² shon/an et réduit de
20
26/05/10 08:08
Le
25% en moyenne la facture de gaz par rapport à un
immeuble neuf classique et de 50% par rapport à
un immeuble existant.
Une première conception-réalisation
Une autre innovation a consisté à lancer, à
Bondy, dans le cadre d’un marché de conceptionréalisation, 60 logements dont la sobriété
énergétique est plus élevée de 20% que celle
d’un bâtiment BBC classique et qui sera équipée
de panneaux photovoltaïques. La sélection d’un
groupement constitué d’un architecte et d’une
entreprise a optimisé la conception du programme
et a permis de monter plus rapidement l’opération.
renouvellement urbain à mi-parcours
« Le défi du renouvellement urbain »
Immobilière 3F a publié en décembre dernier
un ouvrage intitulé « Le défi du renouvellement
urbain ». A travers le regard croisé d’acteurs et
de spécialistes, cet ouvrage met en lumière un
ensemble de questions récurrentes et de pistes de
réponses. Il laisse une large place à l’expression
des architectes et des urbanistes. Les maires,
placés au cœur des projets, s’expriment au
travers d’interviews. Les experts du comité qualité
urbaine d’Immobilière 3F apportent également
leurs contributions.
La mise en œuvre des projets
d’accession
Après le démarrage à l’automne 2009 de l’opération d’accession de Garges-lès-Gonesse dans le
quartier des Doucettes, un deuxième programme
de 16 maisons a été lancé à Bondy par la CLARM
dans le cadre du PRU du quartier du 14 Juillet.
Cette nouvelle offre en accession est en priorité
destinée aux habitants du parc HLM à un prix de
vente très concurrentiel (de l’ordre de 1 600 euros
HT le m² habitable hors foncier). Le programme
propose des maisons T4 et T5 sur des parcelles
de 200 m² en moyenne. Le montage de l’opération fait appel au nouveau prêt Pass-foncier qui
permet l’achat du terrain après un différé de 15
ans consacré au remboursement du prêt principal
portant sur la maison. L’ANRU et la Ville de Bondy
ont apporté leur soutien à l’opération.
21
26/05/10 08:08
Bondy (93) - Arch. : Atelier du Pont - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Souad Belhaggat, Alexandre Gaskowski, Delphine Joly, Christian Sabre et Elodie Soleil, chargés de gestion
locative à la direction départementale de la Seine-Saint-Denis - © Groupe 3F / Tristan Paviot
Une
gestion locative dynamique
Au 31 décembre 2009, le patrimoine géré par Immobilière 3F comptait 103 073 logements :
102 549 en région parisienne et 194 dans l’Oise gérés par les agences départementales,
et 330 logements en province, dont 318 gérés par l’agence Languedoc-Roussillon.
La poursuite de
la recomposition
du patrimoine francilien
La recomposition du patrimoine du groupe 3F
en Ile-de-France autour de trois sociétés s’est
poursuivie en 2009 :
• Immobilière 3F possède l’ensemble du
patrimoine de logements familiaux en Ile-deFrance hors Seine-et-Marne (102 743 logements).
Le 1er janvier 2009, La Résidence Urbaine de
France a transféré à Immobilière 3F 17 973
logements situés hors de Seine-et-Marne. Ce
mouvement a fait suite à celui réalisé fin 2008
lorsqu’Immobilière 3F avait cédé à La Résidence
Urbaine de France les 3 290 logements qu’elle
possédait en Seine-et-Marne.
En
outre,
les
agences
départementales
d’Immobilière 3F gèrent 694 places d’hébergement
dans des foyers. Il s’agit principalement
d’établissements n’ayant pas le caractère de foyer
à redevance d’équilibre, qui n’ont donc pas été
transférés à Résidences Sociales d’Ile-de-France.
Enfin, la société gère 1 041 lots dans des
commerces.
• La Résidence Urbaine de France a en charge
la gestion des logements familiaux en Seineet-Marne (4 664 logements) et de 176 places
d’hébergement dans des foyers.
• Résidences Sociales d’Ile-de-France gère un
parc de foyers à redevance d’équilibre (10 852
places d’hébergement, dont 5 031 appartiennent
à Immobilière 3F).
22
26/05/10 08:08
Une
gestion locative dynamique
Répartition du patrimoine francilien d’I3F par département (en nombre de logements)
102 743 logements au 31/12/2009
Paris
2 866
8 561
Yvelines
1 298
12 760
Essonne
11 427
14 058
1 406 18 070
16 664
Hauts-de-Seine
2 268
11 593
Seine-St-Denis
868 14 491
13 623
Val-de-Marne
15 378
Val-d’Oise
13 861
1 889
17 267
214 13 375
13 161
Oise 194
00
5 000
5000
10 000
10000
15 00015000
20 000
20000
 Conventionné
 Non conventionné
Fin 2008, le patrimoine d’Immobilière 3F
représentait 83 482 logements. L’évolution de 23%
entre 2008 et 2009 s’explique par le transfert de
17 973 logements de La Résidence Urbaine de
France, les livraisons et restructurations de 2 206
logements, les démolitions et restructurations
dans le cadre du renouvellement urbain de 357
logements et enfin, les ventes et cessions de 231
logements.
Le parc conventionné représente 91 934 logements (hors Languedoc-Roussillon et Haut-Rhin),
soit 90%. L’âge moyen du parc est de 29,4 ans,
plus de la moitié du patrimoine a été construit ou
acquis dans les décennies 1960 et 1970 et 16% est
postérieur à l’année 2000. Le parc est essentiellement composé de logements collectifs (97%).
Enfin, 23% des logements sont situés en zone
urbaine sensible.
L’entretien et la rénovation
des logements
En 2009, l’évolution favorable des indices du
secteur du BTP et la baisse globale de l’activité
dans le secteur du bâtiment se sont traduites par
des résultats d’appels d’offres en retrait de 15%
par rapport aux estimations.
Les dépenses d’entretien technique du patrimoine
se sont élevées à 158,4 M€ en 2009. Parmi
ces dépenses, les travaux d’amélioration et de
rénovation ont porté sur 109,8 M€, les travaux de
gros entretien et de gros travaux se sont élevés à
27,8 M€ et l’entretien courant a représenté
20,8 M€.
Une activité de réhabilitation soutenue
Les travaux de réhabilitation et de résidentialisation
visent l’amélioration du confort des logements
et de leur environnement avec pour objectif de
réduire le niveau des charges. La nouvelle édition
du cahier des charges fixe les objectifs tant
en matière de respect de l’environnement que
d’équité sociale dans les projets de réhabilitation.
En 2009, les travaux de réhabilitation ont démarré
dans 2 482 logements et se sont achevés dans 3 476
logements. Concernant les résidentialisations, les
mises en chantier ont porté sur 2 431 logements
et les livraisons ont concerné 929 logements.
23
26/05/10 08:08
75% des opérations de réhabilitation ont obtenu
l’étiquette C de performance énergétique (moins
de 150 kWh.ep/m²/an). Elles ont reçu une note
moyenne de satisfaction proche de 8/10 dans le
cadre d’enquêtes de satisfaction réalisées auprès
des locataires.
5000
5000
4000
4000
Mises en chantier de réhabilitations et
de résidentialisations (nombre de logements)
4 614
3000
3000
2 450
2000
2000
2 482
2 431
1000
1000
00
738
Réhabilitations
505
Résidentialisations
 2007
 2008
 2009
3500
3500
Livraisons de réhabilitations et de
résidentialisations (nombre de logements)
3000
3000
3 476
2500
2500
2000
2000
1500
1500
2 035
2 050
1000
1000
929
500
500
00
370
Réhabilitations
522
Résidentialisations
 2007
 2008
 2009
Plusieurs opérations mises en chantier ou livrées
en 2009 méritent d’être mentionnées.
• A Paris 14e, rue Didot, la réhabilitation d’un
ensemble immobilier de 686 logements et d’un
parc de stationnement sur six niveaux de soussols construit dans les années 1970 est en cours,
venant compléter les travaux d’isolation thermique
réalisés lors d’une première réhabilitation en 1995.
Le parc de stationnement a été sécurisé (détection
incendie et ventilation), puis remis en peinture. La
réfection de l’isolation des toitures terrasses et un
traitement esthétique des halls ont été réalisés.
Les espaces extérieurs, les accès des personnes
à mobilité réduite par rampes, l’externalisation
de la collecte des ordures ménagères et le tri
sélectif sont actuellement en cours de travaux.
Un chantier d’insertion de mise en peinture des
parties communes a permis de réaliser 13 500
heures d’insertion avec 24 salariés.
• A Viry-Châtillon, outre une réhabilitation partielle des logements avec mise aux normes
des installations électriques et réfection des
sanitaires, l’objet principal de l’opération a été la
restructuration urbaine du quartier, allant au-delà
d’une résidentialisation. Les enjeux ont porté sur
la modification et l’amélioration de l’ouverture de
la résidence aux quartiers périphériques et du
stationnement automobile (création de 100 places
de parkings supplémentaires), mais aussi sur la
résidentialisation des bâtiments, afin de créer des
espaces semi privatifs intégrant la mise en place
de locaux de tri sélectif performants et la création
d’espaces de jeux pour les jeunes enfants. Immobilière 3F est intervenu sur l’ensemble de l’espace, tant public (Ville) que privé (Immobilière 3F),
la ville finançant au travers de fonds européens
une partie des travaux.
Deux projets d’ensemble dans le
domaine du développement durable
Le projet d’ensemble « Environnement et Cadre
de Vie » (25 ECV) vise à requalifier l’environnement
et le cadre de vie de 25 résidences. Il permettra
de dégager des enseignements reproductibles
sur le reste du patrimoine. En 2009, les quatre
premières opérations d’aménagement des
24
26/05/10 08:08
espaces extérieurs ont été lancées sur les sites
de Saint-Germain « Schnapper », Longjumeau
« Saint-Martin », Corbeil-Essonnes « Ermitage »
et Cachan « Europe », totalisant près de 1 200
logements.
Les premières réalisations du projet d’ensemble
« 25 EnR » traduisant l’intérêt d’Immobilière 3F
pour les énergies renouvelables, ont été mises
en place. A Arpajon, sur deux sites, des cellules
photovoltaïques ont été installées sur les toitures
terrasses.
Energies : rénovation des modes de
chauffage
La première tranche du plan pluriannuel de
rénovation du parc de chaufferies collectives qui
concerne 19 programmes a été lancée et les
chaudières individuelles gaz ont été remplacées
dans 1 696 logements.
Sécurité et prévention des risques
Un programme particulier porte sur l’élévation du
niveau de sécurité incendie dans les immeubles de
4e famille (mise en place de portes palières coupefeu, amélioration des dispositifs de désenfumage).
Ces travaux concernent 12 000 logements pour un
budget total de 17 M€. La première tranche est
achevée. La seconde, qui porte sur l’amélioration
des systèmes de ventilation, est réalisée à 30% fin
2009 et se poursuivra jusqu’en 2011.
Des travaux de mise en sécurité électrique ont
été réalisés sur 2 839 logements (hors réhabilitations).
Les travaux réglementaires de mise en sécurité des ascenseurs ont porté sur 961 cabines en
2009. Ils doivent s’achever fin 2010 sur l’ensemble
du parc.
Le renouvellement de contrats pour
améliorer le cadre de vie et la sécurité
des locataires
En 2009, plusieurs contrats ont été remis en
concurrence :
• l’ensemble des contrats de maintenance des
équipements de sécurité incendie,
• l’ensemble des contrats d’entretien des espaces
verts,
• les contrats d’entretien des installations de
chauffage individuel pour 3 910 logements,
• 71 contrats de chauffage collectif.
A titre indicatif, la modernisation de ces contrats
depuis 2006 se traduit par un gain de plus de 15 %
sur les charges de chauffage pour les résidences
concernées. Pour illustrer l’efficacité de l’ensemble des actions conduites en ce sens, visant
aussi bien les contrats que les systèmes de chauffage ou l’isolation des immeubles, on peut souligner que celles-ci ont permis, entre 2007 et 2008,
de diminuer de 25 % le nombre de sites où les
charges de chauffage sont anormalement élevées.
Accompagner les clients
dans tous les domaines
de la gestion
L’occupation du parc social
d’Ile-de-France au 1er janvier 2009
Les résultats de l’enquête triennale 2009
montrent les caractéristiques des locataires
franciliens, les évolutions depuis les dernières
enquêtes et les particularités entre région
parisienne et province. Environ 120 000 logements
ont été enquêtés. L’analyse a porté sur 106 000
questionnaires complets, dont les trois-quarts
sont situés en Ile-de-France.
• La taille des ménages franciliens (2,6 personnes)
est stable depuis 2003 et supérieure à celle de
25
26/05/10 08:08
province (2,4). Elle est plus élevée en Seine-SaintDenis (2,83), en Seine-et-Marne (2,79) et dans le
Val-d’Oise (2,74) et plus faible à Paris (2,01).
• L’ancienneté moyenne des locataires dans
le parc (11,8 ans en Ile-de-France, 7,5 ans en
province) va de pair avec la rotation du patrimoine
plus faible en région parisienne. Les locataires
restent plus longtemps dans le parc dans le
Val-de-Marne (12,9 ans) et à Paris (12,5 ans) et
moins longtemps en Seine-et-Marne (9,3 ans).
• Les familles monoparentales et les couples avec
trois enfants et plus sont plus nombreux en région
parisienne (respectivement 20,8% et 22,5%) qu’en
province (18% et 21,8%).
• Les situations de sur-occupation concernent
2,1% des logements franciliens, soit 1 600
logements (0,7% en province). Elles augmentent
globalement en Ile-de-France depuis 2003 (1,9%).
Une forte hausse a été enregistrée en SeineSaint-Denis (2,2% en 2003 et 3,4% en 2009),
département le plus concerné par ce phénomène.
Les départements de Paris, de l’Essonne et du
Val-d’Oise ont également vu une augmentation
de la sur-occupation. En revanche, elle est en
diminution dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine
et le Val-de-Marne.
• Les cas de sous-occupation représentent 5% en
Ile-de-France, soit 3 800 logements et touchent
principalement la grande couronne. Selon la définition de la loi de mobilisation pour le logement, ils
concernent environ 1 400 logements franciliens.
• Le revenu moyen en région parisienne (revenu fiscal de référence 2007) s’établit à 21 776 €
(16 320 € en province). Il varie de façon significative selon les départements : 19 477 € en SeineSaint-Denis et 25 683 € dans les Hauts-de-Seine.
Les revenus des locataires en ZUS (17 982 €) sont
inférieurs de 21% à ceux hors ZUS (22 770 €).
Enfin, ceux des emménagés récents sont inférieurs de 13% au revenu moyen.
• 1 875 ménages franciliens ont été assujettis au
supplément de loyer de solidarité (SLS) en 2009,
dont les trois-quarts résident à Paris et dans les
départements des Hauts-de-Seine, des Yvelines
et du Val-de-Marne. Le montant moyen mensuel
du SLS s’établit à 215 € en Ile-de-France (100 €
en province).
• En 2008 (base de calcul), 37% des ménages franciliens ont touché au moins une fois une aide au
logement (51% en province), soit une moyenne
de 41% pour le groupe à comparer à 48% pour
l’ensemble des logements sociaux en 2006. Ce
taux varie de 28% dans les Hauts-de-Seine à
46% en Seine-Saint-Denis et dans le Val-d’Oise.
Ce dernier taux passe à 55% dans les ZUS, ce
qui confirme une plus grande précarité sur ces
territoires.
La société a analysé en profondeur l’enquête d’occupation sociale. Elle a notamment recensé au
deuxième semestre l’ensemble des cas de forte
sur-occupation et sous-occupation en vue de trouver une solution alternative à ces situations dans
le cadre de sa politique de mobilité résidentielle.
Les nouveaux locataires
■ La politique d’attribution mise à jour
pour prendre en compte la loi de mobilisation
pour le logement
La politique d’attribution de logements approuvée
par le Conseil d’Administration du 18 décembre
2008, a été mise à jour au cours du deuxième
semestre 2009 pour tenir compte de la loi de
mobilisation pour le logement et la lutte contre
l’exclusion. Ainsi complétée, elle a été présentée
et approuvée par le Conseil d’Administration du 10
décembre 2009.
Les principaux axes de cette politique sont les suivants :
• Maintenir un partenariat régulier et soutenu
avec les organismes réservataires pour optimiser
l’occupation du patrimoine neuf et ancien en mobilisant les dispositifs publics d’aides à l’accès au
logement et pour soutenir la mobilité profession-
26
26/05/10 08:08
nelle de salariés et fonctionnaires en accordant
notamment une attention particulière au rappro10000
chement du domicile et du lieu de travail.
• Répondre aux situations d’urgence et aux
8000
demandeurs prioritaires (droit au logement
opposable (DALO), Accords Collectifs Dépar6000
tementaux…), développer l’intervention des
associations d’insertion par le logement
4000et
favoriser la sortie des familles logées dans des
centres d’hébergement ou d’insertion.
2000
• Favoriser la mobilité résidentielle des clients
en donnant prioritairement satisfaction aux
0
demandes des familles nécessitant un relogement
dans le cadre des opérations de démolitionreconstruction et en répondant favorablement aux
demandes de changement lorsque les familles
subissent un handicap, de graves ennuis de santé,
des violences ou sont en état de sur ou sousoccupation.
• Favoriser les partenariats avec les acteurs
locaux, en organisant notamment des réunions
de première commercialisation pour les nouvelles
résidences.
■ Des attributions qui favorisent la mobilité dans
le parc et les populations les plus fragiles
En 2009, 8 322 dossiers ont été présentés dans les
sept commissions d’attributions d’Immobilière 3F
et 7 635 dossiers ont été acceptés. Le pourcentage de refus dans les commissions d’attributions
s’est élevé à 4,75%, soit 395 dossiers, les dossiers
reportés à une commission ultérieure s’élevant
à 292 (0,51% des dossiers) dont la moitié pour
pièces justificatives incomplètes.
Les demandes de changements de logements
des locataires ont été satisfaites à hauteur de 835
en 2009, soit 11% des attributions, contre 806 en
2008.
Attributions de logements
en Ile-de-France (I3F et La RUF)
8 302
2007
8 720
2008
8 343
2009
Sur l’ensemble des attributions, les relogements
pour démolitions ont représenté 581 attributions
en 2009, y compris les relogements des copropriétés dégradées de Clichy-Montfermeil.
En 2009, 105 attributions ont été réalisées au bénéfice de 52 associations en charge d’accompagner des ménages en difficulté.
Les dossiers au titre du Droit Au Logement
Opposable (DALO) et des Accords Collectifs
Départementaux au bénéfice des publics
prioritaires ont représenté 823 dossiers en 2009,
soit près de 10% des attributions. Ces dossiers
se répartissent en 481 dossiers Accords Collectifs Départementaux, 173 dossiers DALO et 169
dossiers mixtes (DALO et ACD). Au deuxième
semestre 2009, une étude a montré que 17% de
ces attributions ont concerné des ménages sans
logement, 35% des ménages hébergés et 16% en
état de sur-occupation. Sur la même période, 150
sorties de structures d’hébergement ont ainsi été
réalisées.
La répartition des attributions par département est
en cohérence avec la localisation du patrimoine :
l’Essonne en compte le plus grand nombre, suivi de
la Seine-Saint-Denis et des Yvelines. La répartition se situe à des niveaux très similaires à ceux
constatés dans la répartition des contingents.
27
26/05/10 08:08
Répartition des attributions de logements
12%
8%
7%
12%
14%
16%
19%
12%
 Val-d’Oise
 Paris
 Seine-et-Marne
 Yvelines
 Essonne
 Hauts-de-Seine
 Seine-St-Denis
 Val-de-Marne
■ Le profil des nouveaux entrants dans
le patrimoine conventionné d’Immobilière 3F
En 2009, 73% des nouveaux locataires entrants
avaient un revenu inférieur à 60% du plafond
(74% en 2008) et 17% avaient un revenu compris
entre 60% et 80% des plafonds, malgré la baisse
de 10,3% des plafonds de ressources appliquée à
partir du 1er juin 2009.
La relation client
Les points de contact des locataires avec
Immobilière 3F
Les locataires d’Immobilière 3F disposent de plusieurs moyens pour contacter leur bailleur :
• Aux horaires d’ouverture, en rencontrant le gardien dans les espaces d’accueil ou en appelant
le service clientèle constitué de 31 conseillers
d’Immobilière 3F formés aux problématiques les
plus fréquemment rencontrées. En 2009, le service clientèle a traité plus de 358 000 appels, dont
319 000 par les conseillers clientèles et 39 000
■
par le serveur vocal interactif. Le taux de réponse
moyen est de 89%. Les conseillers traitent en
moyenne 127 appels par jour.
• A tout moment, en adressant un courrier ou
un email (4 300 courriers et 4 400 emails ont été
reçus en 2009) ou en se connectant à un Extranet
clients mis en place en place en 2009. Les clients
peuvent désormais 24 heures sur 24 et 7 jours sur
7 consulter en ligne un extrait de leur relevé de
compte sur les dernières années et les 13 derniers mois de leur consommation d’eau, et régler
leur échéance par carte bancaire via un espace
sécurisé, s’ils ne règlent pas déjà par prélèvement
automatique.
Depuis la mise en place de ce service, près de
8 000 clients d’Immobilière 3F ont demandé un
accès.
• Pendant le week-end, en appelant le
dispositif d’urgence week-end qui permet à tous les
locataires d’être mis en relation avec un centre
d’appels extérieur. En 2009, ce centre d’appels
a ainsi reçu 23 750 appels ayant pour la plupart
généré des demandes d’interventions auprès de
prestataires externes. Couplé à une astreinte de
trois cadres de l’entreprise, ce dispositif permet à
tout moment de prendre les décisions nécessaires
pour faire face aux incidents survenant le weekend.
■ L’enregistrement et le suivi des demandes des
clients dans le système d’information
Chaque appel ou courrier donne lieu à la création
ou à la mise à jour d’une affaire. Il peut générer
un traitement immédiat (le service clientèle a ainsi
expédié plus de 19 000 courriers en 2009) ou une
demande d’intervention transmise automatiquement au destinataire qui assurera le suivi.
En 2009, plus de 190 000 affaires ont été crées
dont 70 % environ sont de nature administrative et
30 % de nature technique.
Les 124 900 affaires administratives créées en
2009 portent principalement pour 32% sur la
28
26/05/10 08:08
gestion locative, 25% sur les pré-contentieux et
contentieux, 16% sur les règlements et 12% sur
des demandes d’attribution de logements ou de
parkings.
Les 46 800 affaires techniques créées en 2009
concernent le plus fréquemment des problèmes
de plomberie et VMC (34%), de menuiserie (28%)
et de chauffage et eau chaude (21%).
La concertation locative
La concertation avec les amicales de locataires
se décline au niveau régional et départemental à
travers des conseils de concertation locative.
Le conseil régional de concertation locative s’est
réuni deux fois en 2009 et a notamment abordé
des points relatifs aux charges récupérables, aux
économies d’énergie, aux résultats des enquêtes
de satisfaction, à la convention d’utilité sociale, à
la sécurité des immeubles, à l’accompagnement
des locataires en difficulté, aux augmentations de
loyers dans le cadre des réhabilitations.
Les conseils départementaux se sont réunis au
niveau de chaque agence francilienne avec une
fréquence similaire et ont abordé plus particulièrement les points relatifs aux opérations en cours sur
leurs territoires (réhabilitations, démolitions, etc.).
Une réunion avec tous les administrateurs
locataires du groupe, animée par le Directeur
Général, a par ailleurs été tenue en octobre
2009. Elle a été l’occasion d’échanger sur les
pratiques en matière de concertation dans toutes
les sociétés du groupe.
■
Les engagements qualité 2009
Afin de garantir une qualité des produits
(logement, résidence, équipements) et des prestations (réponses aux demandes, suivi des contrats)
destinés aux locataires, Immobilière 3F s’est engagée depuis 2008 sur cinq grands engagements
qualité :
• L’accueil des nouveaux locataires :
• Garantir à tout nouveau locataire un logement
■
répondant à des standards de qualité, tant au
niveau de la propreté du logement que du bon
fonctionnement des équipements.
• Informer et accompagner les nouveaux locataires.
Le taux de satisfaction global des prestations
d’Immobilière 3F est de 90,62% pour les nouveaux
entrants 2009. Toutefois, le niveau de propreté du
logement à l’entrée dans les lieux reste insuffisant
avec 72% de locataires satisfaits.
• L’amélioration et l’entretien du cadre de vie :
• Garantir un environnement (abords et
parties communes) de qualité.
En 2009, le taux de satisfaction relatif à la propreté des parties communes est resté stable par
rapport au baromètre 2008 (67%).
• Garantir le bon fonctionnement des
ascenseurs.
En 2009, les engagements relatifs à la remise en
service sous 72h et à la désincarcération sous
45 minutes ont été atteints dans plus de 95%
des cas.
• La gestion des demandes des clients :
• Favoriser la réactivité par la mise à disposition d’un centre d’appel.
En 2009, le taux de qualité de service est de 89%.
• Garantir des délais de réponse sous 10
jours. En 2009 cet indicateur s’élève à 65%, en
progression de 16 points par rapport à 2008.
• La participation des habitants :
• Mettre en place un dispositif d’écoute permettant aux clients de s’exprimer avec notamment
des enquêtes de satisfaction à tout nouveau locataire ou suite à une opération de réhabilitation.
• Organiser des réunions de concertation (704
réunions en 2009), afin d’échanger sur des
thématiques spécifiques.
• Le départ des locataires :
• Garantir le départ dans les meilleures conditions par un accompagnement du locataire
sortant (proposition d’une visite conseil deux
semaines avant le départ) et un envoi de la
29
26/05/10 08:08
liquidation définitive dans les 60 jours. En 2009,
l’engagement est respecté dans 86% des cas.
En termes de suivi, Immobilière 3F s’attache à
prendre en compte la vision de ses clients mais
aussi les indicateurs internes de performance.
Le traitement des demandes d’adaptation de
logement
En 2009, les travaux d’adaptation réalisés à la
demande des locataires ont représenté près de
914 000 euros. Ainsi, depuis l’année 2007, près de
2 millions d’euros de travaux ont été engagés. Ils
portent sur 400 logements, dont plus de la moitié concerne des adaptations sanitaires, 10 % une
adaptation totale du logement et 15 % des travaux
d’accessibilité sur les parties communes.
■
Les actions de proximité
Les 775 gardiens d’Immobilière 3F, encadrés par
leurs chefs de secteur, sont les acteurs quotidiens
de la gestion de proximité. Au siège, un département de gestion sociale et urbaine, constitué de
sept chargés de mission territoriaux, intervient
en appui des directions départementales sur des
projets spécifiques de gestion sociale. En 2009, les
actions de proximité de la société ont été orientées principalement sur les sujets suivants :
■ Le renforcement de la propreté des parties
communes et des espaces extérieurs
La semaine de la propreté s’est déroulée pour sa
deuxième édition en juin 2009. Près de 430 animations réunissant plusieurs milliers de locataires,
notamment les plus jeunes, ont été organisées
autour des thèmes visant à sensibiliser les locataires au respect de leur cadre de vie (concours de
dessins, ramassage de détritus, sensibilisation au
tri sélectif, etc.).
Par ailleurs des bilans propreté ont été effectués
dans tous les halls et cages d’escaliers. Ils ont
donné lieu à une classification selon le degré de
qualité constaté : 124 programmes les moins bien
notés ont fait l’objet de plans d’actions qui seront
mis en place progressivement en 2010.
Afin d’améliorer les prestations confiées à des
prestataires, 76 marchés d’entretien ménager ont
été renouvelés en 2009 en Ile-de-France et ont
permis de réaliser une économie de 30% par rapport aux précédents contrats.
La présence d’Immobilière 3F renforcée le
week-end
Le dispositif des agents de présence lancé en 2006
et amplifié en 2008 couvre désormais 12 sites
représentant 12 600 logements sur lesquels
interviennent 24 agents de présence encadrés par
un coordinateur. En 2010, un nouveau bilan sera
établi et de nouveaux sites pourraient être ajoutés.
Par ailleurs, le dispositif d’urgence « propreté
week-end » expérimenté au second semestre
2009 dans l’Essonne et couplé au dispositif
d’urgence week-end sera étendu progressivement
en 2010 à d’autres territoires.
■
Favoriser le « Mieux vivre ensemble »
Dans les sites de renouvellement urbain, les
livraisons neuves font l’objet d’un dispositif
spécifique d’accueil des nouveaux locataires
(réunions collectives avant remise des clés, visite
de courtoisie deux mois après l’installation, mise
en place de référents d’immeuble). Ce dispositif,
animé conjointement par les chargés de mission
du département gestion sociale et urbaine et les
équipes locales de proximité, a été déployé sur
une dizaine de résidences en 2009.
D’autre part, la société a développé dans six
quartiers (Clichy-sous-Bois, Montfermeil, Aulnaysous-Bois, Corbeil-Essonnes, Vigneux-sur-Seine,
Garges-lès-Gonesse) des ateliers Eco-Logis, pour
donner aux habitants des réflexes d’économies
par une réduction de leurs consommations d’eau
et d’électricité, ou Brico-Logis, pour les aider à
aménager leur intérieur.
■
30
26/05/10 08:08
Ces ateliers qui se déroulent souvent dans des
locaux d’Immobilière 3F spécifiquement aménagés (Maison de l’habitat et des cultures à Clichy
Montfermeil, Relais habitants à Vigneux-surSeine) permettent d’entrer en relation avec des
habitants souvent rétifs aux activités associatives.
Pour les habitants des sites en renouvellement
urbain, un « livret chantier » destiné à expliquer
aux enfants le déroulement d’un projet de renouvellement urbain et son impact sur le quartier a
été conçu par les équipes du département gestion
sociale et urbaine et sera déployé en 2010, accompagné d’un kit pédagogique, sur l’ensemble des
sites ANRU.
Enfin dans les quartiers où des démolitions
importantes ont été effectuées, des « projets
mémoires » ont donné lieu à la publication
d’ouvrages distribués aux habitants, par exemple à
Colombes l’ouvrage « Il était une fois l’Ile Marante ».
■ Soutenir les associations locales
La présence d’associations actives est indispensable au renforcement du lien social dans les
grands ensembles d’habitat collectifs. Immobilière 3F favorise le développement de ces associations en mettant à disposition des locaux en pieds
d’immeubles et en apportant éventuellement une
assistance méthodologique dans la définition du
projet et l’élaboration des plans de financement
associés.
En 2009, les principaux nouveaux projets accompagnés par le département gestion sociale et
urbaine ont été les suivants :
• Implantation à Garges-lès-Gonesse d’une
association (Carla Vertigo) proposant des
ateliers de revalorisation de l’image à des
personnes éloignées de l’emploi et à des
adolescents du quartier (relooking, coaching,
conseil en image et apparence…),
• Création d’une médiathèque hip hop, portée par
l’association R’Style, dans le quartier Riquet (Paris
19e) au carrefour des cultures urbaines,
• Mise en place d’actions de prévention et citoyenneté par le sport (rugby), animées par l’association Drop de Béton sur les espaces extérieurs
d’Aulnay-sous-Bois et Sevran,
• Installation d’un centre médical psychopédagogique et psychiatrique dans le quartier des
Beaudottes en partenariat avec la ville de Sevran,
• Développement d’un projet d’installation d’une
pépinière d’entreprises aux Beaudottes (Sevran),
visant à proposer un local à tarif avantageux à de
jeunes entrepreneurs locaux, et à les accompagner sur le volet administratif de leur activité.
Développer l’insertion par l’activité économique
Dans le cadre de l’application des clauses
d’insertion prévues dans les marchés de travaux
signés en construction neuve et en réhabilitation,
Immobilière 3F a mis en place six chantiers
d’insertion et/ou chantiers jeunes à Garges-lèsGonesse, Corbeil-Essonnes, Paris 14e, Montmagny et les Mureaux. Par ailleurs, un partenariat a été conclu avec le plan local d’insertion et
de l’emploi d’Athis-Mons sur la formation et le
recrutement des gardiens d’immeubles.
■
Les actions de prévention et de
traitement de l’insécurité sur les sites
Les incivilités et les actes de violence restent une
préoccupation forte sur de nombreux sites d’Ilede-France. L’observatoire de la violence, mis en
place en 2005 par Immobilière 3F, a ainsi recensé
en 2009, sur la base des déclarations d’incidents
de nos gardiens, 1 351 actes d’incivilité (1 334 en
2008) et 291 actes de violence sur des personnes
(240 en 2008).
Consciente du caractère inacceptable de ces
situations, Immobilière 3F a activement participé aux 57 conseils locaux de sûreté et de
prévention de la délinquance (CLSPD) existant
sur les communes où nous sommes implantés.
Il a été rappelé au personnel de proximité et à
sa hiérarchie la nécessité de déposer systéma31
26/05/10 08:08
tiquement plainte, en particulier lorsque les violences physiques ou menaces sont effectuées à
l’encontre du personnel. Sur certains territoires,
où malgré nos demandes d’interventions, la situation n’avait pas évolué, les faits ont été transmis
au Procureur de la République compétent.
Le groupe 3F accentuera dans les années à
venir sa politique de prévention et de traitement
de l’insécurité, notamment par l’installation
de vidéoprotection sur certains parkings et le
développement d’opérations de surveillance à
coûts partagés avec les communes et en interbailleurs.
L’activité des commerces :
une réponse à l’animation des
quartiers et à la gestion de proximité
Immobilière 3F accueille 1 026 locaux d’activité
situés dans 297 sites environ. Ces commerces de
proximité se trouvent pour plus de 90% en pied
d’immeubles.
En 2009, 67 locaux ont été pris à bail ou ont
changé de main dans le cadre de cessions. Le
chiffre d’affaires s’est élevé à 18,7 millions en
hausse de 8,7% par rapport à 2008 du fait de
la livraison de locaux neufs ou acquis, de la
renégociation de loyers ainsi que du placement de
locaux vides à forts loyers.
Outre le secteur de bureaux, les principaux
secteurs d’activités des exploitants de nos locaux
commerciaux sont le secteur alimentaire avec les
supérettes, les produits surgelés et les épiceries
de quartier (74 locaux), le secteur de la restauration avec 44 locaux, le secteur des pharmacies
avec le paramédical pour 63 locaux, celui de la
confection, prêt-à-porter, retoucherie avec 55
locaux, enfin les boulangeries pour 41 lots et les
brasseries-cafés pour 22 lots.
Cette présence de commerces de proximité est
nécessaire à la bonne cohésion de nos quartiers
et répond au besoin des habitants en matière de
courses alimentaires ou de première nécessité.
La poursuite des investissements dans la
réhabilitation de locaux non adaptés, de centres
commerciaux vieillissants ou encore dans la
construction de nouveaux locaux dans des
zones en renouvellement urbain ou dans nos
constructions neuves permet de continuer à
répondre aux besoins et à la transformation des
quartiers d’habitat.
Les indicateurs de
la gestion locative
La rotation et la vacance du patrimoine
Un taux de rotation de 7,63%
Le taux de rotation d’Immobilière 3F poursuit sa
baisse depuis trois ans. Ces chiffres intègrent près
de 500 fins de contrats pour démolition et 243 pour
vente aux occupants. Corrigé de ces éléments,
le taux de rotation s’établit à 7,10%. Il illustre la
faible mobilité des locataires en Ile-de-France,
notamment en raison de la raréfaction de l’offre
et de la fragilisation de leur situation financière.
■
Taux de rotation d’Immobilière 3F et total
Ile-de-France (I3F- La RUF)
8,17%
7,77%
7,63%
7,98%
7,71%
7,62%
2007
2008
2009
I3F
Ile-de-France
32
26/05/10 08:08
Le chiffre d’affaires d’Immobilière 3F
s’élève à 702 M€
Taux de vacance d’Immobilière 3F et total
Ile-de-France (I3F-La RUF)
0,85%
0,82%
2007
0,84%
0,83%
0,83%
0,83%
2008
2009
I3F
Ile-de-France
La vacance des logements demeure faible avec
un taux de 0,83%
Le taux de vacance commerciale d’Immobilière 3F
s’élève à 0,83%, contre 0,84% l’année précédente,
et reste homogène entre tous les départements
(entre 0,72% dans les Hauts-de-Seine et 0,90% en
Seine-Saint-Denis). La vacance de plus de 3 mois
représente près de 15% de ces résultats.
Ces données n’intègrent pas les stocks de
logements rendus indisponibles en raison de
démolition, de restructuration, de mise en vente
600
de programmes (vacance dite technique) dont le
taux s’élève à 2,36% en 2009 contre 2,16% en500
2008.
■
Un taux de vacance des parkings de 18% 400
Malgré la mise en œuvre d’un programme de
300
travaux de rénovation et de mise en sécurité sur
certains de nos sites, le taux de vacance demeure
200
élevé en 2009 avec 18,09% (17,90% en 2008). En
fin d’année, une « bourse aux parkings » 100
a été
mise en ligne sur le site Internet du groupe afin0de
présenter l’offre de places de stationnement
disponibles au grand public. Les conséquences de
cette initiative pourront être mesurées en 2010.
■
Une évolution des loyers de 22%
Le montant des loyers quittancés des logements,
commerces, parkings, foyers et suppléments de
loyer de solidarité au 31 décembre 2009 s’élève à
506,8 M€ pour Immobilière 3F, en hausse de 22%
par rapport à 2008. Pour l’ensemble des sociétés
intervenant en Ile-de-France, il se situe à 536 M€,
en hausse de 5,3%.
Les mouvements de recomposition du patrimoine intervenus au 1er janvier 2009 contribuent
pour 73% à cette évolution. Le solde correspond
à l’évolution des livraisons, des démolitions et des
ventes réalisées sur l’exercice, mais aussi du taux
d’inoccupation, des hausses de loyers intervenues
sur la période et de l’effet du SLS.
Au 1er janvier 2009, le conseil d’administration a
augmenté les loyers conventionnés, dans la limite
des plafonds, de 2,3% en moyenne (2,60% pour
les locataires hors ZUS, 2,20% pour les locataires
en ZUS). L’évolution de l’indice de référence des
loyers (IRL) de l’année 2008 s’élevait à 2,8%.
■
Les loyers en Ile-de-France (en M€)
536
509
488
414
401
2007
507
2008
2009
Immobilière 3F
dont Ile-de-France
33
26/05/10 08:08
■ Les règles de calcul du supplément de loyer de
solidarité (SLS) modifiées
Les conditions d’application du SLS ont été fortement modifiées au 1er janvier 2009 par le décret du
21 août 2008. Ce texte fixe de nouvelles règles de
calcul qui se substituent à celles définies auparavant par le conseil d’administration. Il en résulte
une augmentation notable du montant du SLS en
particulier pour les dossiers en non réponse ou
incomplets.
Il a été complété par le décret du 29 juillet 2009
fixant un prix maximum au mètre carré de surface
habitable pour le loyer principal majoré du SLS.
Ce plafonnement a été appliqué rétroactivement
au 1er juin 2009 et a permis de réduire le montant
du SLS des locataires assujettis aux taux les plus
élevés.
A la fin de l’année 2009, 1 786 locataires d’Immobilière 3F, dont 1 635 dossiers complets et 151
dossiers incomplets ou de non réponse, étaient
assujettis au SLS. Cela représente 1,74% de
l’ensemble des locataires (2,85% en 2008). Les
dossiers incomplets ont fortement diminué en
raison du nouveau dispositif plus dissuasif (1 061
en 2008 et 151 en 2009).
En 2009, le montant annuel du SLS quittancé est
de 6,2 M€. Il était de 2,3 M€ en 2008.
Le montant mensuel moyen est de 182 € pour
un locataire ayant un dossier complet soit plus
du double qu’en 2008 (82 euros). Il est de 637
euros pour un locataire en non réponse ou avec un
dossier incomplet soit cinq fois plus qu’en 2008
(120 euros).
■ Les aides au logement
La part des locataires qui bénéficient de l’APL
est de 36,8% en 2009 (37% en 2008). Le montant
moyen mensuel est passé de 221 euros à 231
euros entre 2008 et 2009, soit une hausse de 4,3%
faisant suite à une évolution de 4,2% entre 2007
et 2008.
■ Des charges locatives globalement diminuées
en 2009
Le montant des charges locatives s’est élevé à
182 M€ en 2009 contre 157 M€ en 2008 (+16%).
Retraitée des mouvements intervenus entre les
patrimoines d’Immobilière 3F et de La Résidence
Urbaine de France, l’évolution se traduit par
une baisse globale de 4% du fait des éléments
suivants :
• Baisse de 2M€ (10%) des charges de personnel
de proximité suite à l’application du nouveau
décret publié fin 2008,
• Baisse de 7% des coûts de nettoyage externe
(-1,3 M€) et de 17% sur l’entretien des espaces
verts (-1,0 M€) suite à une première série de
remises en concurrence des contrats,
• Non récurrence en 2009 de la campagne
d’adaptation d’une partie du parc d’antennes à la
TNT réalisée en 2008,
• Légère diminution globale des coûts de chauffage,
eau, électricité, malgré une augmentation prorata
temporis de 4,7% du prix moyen du principal
combustible, le gaz, entre 2008 et 2009, reflétant
ainsi l’impact des actions menées par la société
aussi bien sur l’isolation du bâti que sur les
renégociations de certains contrats.
Le recouvrement et les impayés de
loyers subissent la crise économique
■ Le recouvrement en retrait s’élève à 98,49%
La consolidation des taux de recouvrement
des logements, des foyers, des parkings et des
commerces d’Ile-de-France s’élève à 98,51% en
2009, en diminution par rapport à 2008 (99,32%).
Pour Immobilière 3F, le taux se situe à 98,49% en
2009, soit le taux le plus bas depuis 2000.
34
26/05/10 08:08
Cette évolution est en majeure partie imputable
aux effets de la crise économique sur les revenus
des locataires, conjuguée de façon plus marginale
à la hausse des contentieux consécutive aux
modifications du barème du SLS.
Par département, les taux varient de 99,29% pour
les Hauts-de-Seine à 97,29% pour la Seine-SaintDenis.
Taux de recouvrement Immobilière 3F et total Ilede-France (I3F-La RUF-RSIF)
98,82%
99,30%
98,49%
98,84%
2007
99,32%
Le nombre d’expulsions réalisées avec ou sans
recours à la force publique a diminué de 28% en
2009 et concerne 253 cas (contre 355 en 2008),
concernant 0,24% du patrimoine en 2009.
En parallèle, le montant des recours gracieux
et contentieux obtenus de l’Etat a diminué de
près de 40% en 2009 par rapport à 2008 et ne
représente plus que 1,2 M€ (0,16 point de taux de
recouvrement contre 0,27 point en 2008).
Le nombre de procédures contentieuses engagées
a diminué de 6%, passant de 2 288 en 2008 à 2 138
en 2009 (hors la Seine-et-Marne). Ces résultats
sont le fruit d’une meilleure coordination avec
les services sociaux, des actions réalisées dans
le cadre du fonds de solidarité pour le logement
(FSL) et du travail des équipes internes.
98,51%
2008
2009
I3F
Ile-de-France
En 2009, 1 248 jugements d’expulsions ont
été obtenus, soit 5% de plus qu’en 2008 (1 186
jugements). Les procédures donnant lieu à une
expulsion représentent 58% de ce total en 2009
(51% en 2008).
Les impayés en hausse
Corrélativement, les impayés locataires en place
ont progressé de 14% entre 2008 et 2009. Le
montant des impayés des locataires d’Ile-deFrance en place et résiliés s’élève à 64,6 M€ au
31 décembre 2009, en augmentation de 13% par
rapport à 2008 (57,3 M€).
■
Des solutions qui permettent de limiter
les expulsions
Malgré ces évolutions, la société a maintenu sa
politique de limitation du recours aux expulsions
et recherche systématiquement les solutions les
mieux adaptées pour les ménages de bonne foi,
y compris des propositions de changement de
logement.
■
35
26/05/10 08:08
Béziers (34) - Reprise de patrimoine - © Groupe 3F / Florence Moegling
L’Houmeau (17) - Projet en VEFA.
La
dimension nationale
d’Immobilière 3F
Son statut d’ESH à compétence nationale a permis à Immobilière 3F de se développer
dans de nouveaux territoires porteurs où les besoins en logements sociaux ne sont
pas satisfaits par les opérateurs locaux : le Languedoc-Roussillon, autour des bassins
d’habitat de Perpignan et Béziers et l’arc atlantique, dans les grandes agglomérations
de Charente-Maritime, Loire-Atlantique, Pays de la Loire et Bretagne.
Aucune filiale de province n’ayant compétence directe dans ces régions, Immobilière
3F prend en charge les patrimoines acquis et les opérations lancées. Deux agences ont
ainsi été créées : l’agence Languedoc-Roussillon, qui utilise les ressources de la filiale
d’Immobilière Midi-Pyrénées, et l’agence Grand-Ouest.
318 logements
en exploitation dans
le Languedoc-Roussillon
Trois opérations en cours
de construction dans
le Grand-Ouest
Le partenariat avec l’OPH Perpignan-Roussillon
s’est mis en place avec la mise en exploitation des
274 logements acquis en vu d’être réhabilités. Les
premières opérations de 56 logements en contrat
de promotion immobilière ont démarré en 2009.
14 maisons individuelles ont été livrées cette année
à Béziers tandis que 30 logements ont été acquis
à Lodève. En outre, plus de 250 logements sont
en cours de montage, dont un projet de résidence
hôtelière à vocation sociale de 100 logements à
Perpignan.
Ce sont 69 logements qui sont en chantier
à Nantes et dans l’agglomération d’Angers.
Plusieurs opérations en VEFA totalisant
92 logements sont engagées en CharenteMaritime à Rochefort et L’Houmeau et en Pays de
la Loire, dans l’agglomération d’Angers.
36
26/05/10 08:08
politique de vente inscrite
dans la stratégie de relance
de la production d’Immobilière 3F
La
En 2008, le conseil d’administration d’Immobilière
3F a validé le principe de la politique de vente,
mais 2009 marque la première année de vente
effective des logements aux locataires. Les marges
dégagées viennent abonder les fonds propres de
la société. Ceux-ci sont réinvestis et permettent
le développement de l’offre de logements sociaux.
Le périmètre de vente compte 4 598 logements en
Ile de France, dont 4 179 logements d’Immobilière
3F, soit 5% du patrimoine hors Paris.
La politique de vente ne prend pas en compte le
patrimoine parisien, les immeubles construits il y
a moins de 15 ans et ceux situés dans des sites
sensibles ou pour lesquels la collectivité locale est
opposée à la vente.
Le patrimoine cédé est vendu dans un état
d’entretien normal et Immobilière 3F prend à sa
charge les grosses réparations programmées dans
le but notamment d’offrir de bonnes conditions de
gestion aux copropriétés naissantes.
La vente aux locataires
apporte utilité sociale
et mixité au sein
des résidences
Elle permet de répondre à l’aspiration de nombreux
ménages de se constituer un patrimoine qui
sécurise l’avenir et prépare la cessation d’activité,
tout en conservant leurs relations de voisinage et
leur cadre de vie. Elle s’articule autour de trois
principes, l’exclusivité de la vente aux locataires
de logements sociaux, le libre choix de l’occupant
d’accéder à la propriété de son logement ou de
rester locataire, l’adhésion du maire de la commune
au projet de vente. Enfin, la diversification des
statuts d’occupation est de nature à favoriser la
mixité au sein de nos résidences.
Serge Melki, responsable des ventes de logements Ile-de-France - © Groupe 3F / Tristan Paviot
Aubervilliers (93) - Programme proposé à la vente aux locataires - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Isabelle Mendes et Vanessa Arnaud, chargées du suivi commercial et budgétaire des ventes de logements - © Groupe 3F / Bernard Custodio
37
26/05/10 08:08
La politique de vente
Un processus de vente
délégué mais contrôlé
Des résultats concluants
dès la première année
Le processus de vente a été externalisé en Ile-deFrance. Dans le cadre d’une consultation, deux
groupements appelés « ensembliers » formés
d’un notaire, d’un commercialisateur et d’un
expert immobilier ont été sélectionnés.
Mise en œuvre dans un contexte économique
et social difficile, la politique de vente présente
toutefois des résultats convaincants. Ainsi, 1 900
lettres d’offre ont été adressées aux locataires au
30 juin 2009. Au total, 391 promesses de vente ont
été signées qui ont donné lieu à la signature de 231
actes authentiques en 2009. Le chiffre d’affaires
s’est élevé à 33 M€ en 2009 dégageant une marge
de 21,4 M€.
La sécurisation
des accédants
Dès l’accord du maire obtenu, les réunions de
locataires sont organisées. Le plus souvent,
l’accueil des locataires est très favorable au projet
de vente et à ses mesures d’accompagnement.
La politique de sécurisation des accédants
s’organise selon trois axes : le conseil, la garantie
de rachat et la garantie de relogement. Ces
deux dernières sont offertes durant cinq ans
en cas d’accident de la vie. Elle vise également
l’information sur le processus de vente, la
décote de 20% proposée aux locataires du
groupe 3F par rapport au prix de vente validé par
France Domaine, la communication des travaux
inscrits au plan stratégique de patrimoine ainsi
que ceux envisagés dans les cinq ans et enfin
l’information des acheteurs sur le fonctionnement
des copropriétés.
Le profil des logements
vendus et des acquéreurs
en Ile-de-France
• 75% des ventes portent sur des logements de
3 et 4 pièces
• 89% des logements vendus sont collectifs (83%
ont été mis en vente)
• Un prix d’acquisition moyen de 142 000 € pour
un logement d’une surface moyenne de 74m²
• 60% des acquéreurs sont les locataires en place
• 39,5% des acquéreurs sont locataires du groupe
3F et 0,5% sont des locataires d’autres bailleurs
sociaux
• 65% des acquéreurs se situent dans la tranche
d’âge de 30 à 50 ans.
Les équipes d’Immobilière 3F ont présenté
la politique de vente à tous les directeurs
départementaux de l’équipement (DDE) d’Ilede-France ainsi qu’à la direction régionale de
l’équipement. La même démarche a été effectuée
auprès des services centraux de France Domaine.
38
26/05/10 08:08
Conflans-Sainte-Honorine (78) - Arch. : Atelier Castro Denissof Casi
© Groupe 3F / Bernard Custodio
39
26/05/10 08:09
La
gouvernance
d’ Immobilière 3F
-------------------------------------------------------------------------------
Les comités spécialisés
du conseil
41
---------------------------------------------------------------------------------------------Informations générales sur
la répartition du capital
d’Immobilière 3F
43
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Les Mureaux (78) - Arch. : Lydie Chamblas / MAP © Groupe 3F / Alexandre Tabaste
40
26/05/10 08:09
Montreuil (93) - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Frédérique Renou-Mayette, responsable du service trésorerie-financement - © Groupe 3F / Tristan Paviot
Corbeil-Essonnes (91) - Arch. : Francis Nordemann - © Groupe 3F / Stephan Lucas
Les comités spécialisés du conseil
Le Conseil d’administration bénéficie de l’appui de cinq comités spécialisés.
Comité d’orientation stratégique
M. Christian Baffy, président
Comité de suivi, d’évaluation et de
coordination des attributions de logements
M. Camille Allain
M. Camille Allain, président
Mme Joséphine Esteban-Le Hir
Mme Joséphine Esteban-Le Hir
M. François Bakonyi
(jusqu’au 31 décembre 2009)
Mme Françoise Pionneau
(jusqu’au comité de juin 2009)
M. Jean-Jacques Denizard
M. Henri Derrien
Comité d’audit et des comptes
Comité de suivi et d’évaluation des appels
d’offres
M. François Bakonyi,
(président jusqu’au 31 décembre 2009)
M. Claude Courty, président
M. Christian Baffy
M. Jean-Jacques Denizard
M. Claude Courty
M. Serge Bauer / M. Christian Pechart
M. François d’Huart
M. Jacques Vera
Comité des rémunérations
M. Christian Baffy, président
M. Claude Courty
M. Antoine Filippi (jusqu’en octobre 2009)
41
26/05/10 08:09
Les comités spécialisés du conseil
Ces comités préparent les travaux du conseil en
relation avec la direction générale.
Les comités du conseil se sont réunis treize fois en
2009. Ils s’étaient réunis à onze reprises en 2008.
Les comités de suivi, d’évaluation et de
coordination des attributions de logements et de
suivi et d’évaluation des appels d’offres se sont
réunis chacun deux fois.
En 2009, le conseil a créé un nouveau comité, le
comité des rémunérations, qui s’est réuni le 11
juin 2009.
Le premier a principalement travaillé sur de
nouvelles évolutions de la politique d’attribution
résultant de la loi de mobilisation pour le logement
qui ont été présentées au dernier conseil de
l’année.
Au cours de sa première réunion, il a examiné les
composantes de la politique de rémunération du
directeur général et des membres du comité de
direction de la société.
En 2009, le comité d’orientation stratégique a
confirmé son rôle d’instance préparant les travaux
du conseil d’administration pour définir la stratégie d’ensemble du groupe 3F. Il s’est réuni quatre
fois, soit avant chaque séance du conseil.
Il a cette année porté une attention particulière à
la politique de développement sur les territoires,
s’attachant, en liaison avec la direction générale,
à définir des objectifs de développement qui visent
prioritairement à répondre aux besoins de logements sociaux non satisfaits. Le développement
assigné à La Résidence Urbaine de France par le
groupe en Seine-et-Marne a fait l’objet d’études
approfondies qui trouveront leur suite en 2010.
Le second a, conformément à ses pratiques,
examiné les résultats des attributions de l’exercice
précédent et les projets de la société dans
l’évolution de sa politique d’achats, notamment
en ce qui concerne la mise en place de nouveaux
outils (publicités et dossiers de consultation
dématérialisés) ou de nouvelles pratiques
(recours au jugement multicritères pour apprécier
les offres).
Dans sa seconde séance, il a examiné le rapport
sur les marchés soldés de l’année 2008 et donné au
conseil les avis nécessaires pour son approbation.
La politique de vente au sein de la maison-mère
et dans les filiales, reconnue comme primordiale
pour le développement du groupe, a été abordée à
chacune de ces réunions.
Le comité d’audit et des comptes s’est réuni quatre
fois. A l’occasion de sa séance du 11 juin, Christian
Baffy, considérant qu’une telle mesure était de
nature à renforcer l’indépendance du comité, a
cédé, comme il l’avait annoncé, la présidence
du comité à François Bakonyi, représentant le
principal actionnaire.
42
26/05/10 08:09
gauche
à droite adipiscing,
:
Lorem ipsum dolor sitDeamet,
consectur
idolor
Arpajon (91) - Réhabilitation - © Groupe 3F / Frédéric
Achdou
sit amet,
consectur adipiscing
Corinne Despreaux, gestionnaire des baux commerciaux au département des commerces et des ventes de logement © Groupe 3F / Stephan Lucas
Consectur adipiscing, idolor consectur adipiscing
Informations
générales sur la
répartition du capital
d’Immobilière 3F
La répartition du capital de la société
Immobilière 3F n’a été modifiée que de manière
marginale en 2009. L’actionnaire de référence,
composé de quatre comités interprofessionnels
du logement, regroupe 69,43% du capital réparti
comme suit : Solendi détient 45,71%, le Groupement interprofessionnel pour la participation à
l’effort de construction (GIPEC) 10,10%, Aliance
1% Logement 8,24% et Astria 1% Logement 5,38%.
Le FCPE « Epargne participations 3F » est le
seul autre actionnaire qui dépasse le seuil des
5% de capital, avec 5,02%. Il regroupe les actions
détenues par les salariés dans le cadre du Plan
d’épargne d’entreprise. La Caisse d’Epargne et
de Prévoyance détient 5%. Les 20,5% restants
du capital sont répartis entre de nombreuses
entreprises et collectivités locales.
Les mandats sociaux des administrateurs sont
donnés en annexe.
43
26/05/10 08:09
Les
résultats financiers
d’Immobilière 3F
-------------------------------------------------------------------------------
Faits caractéristiques de l’exercice 45
-------------------------------------------------------------------------------------Indicateurs principaux
47
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Compte de résultat 2009
49
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Décomposition du solde des dettes
fournisseurs par date d’échéance 51
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Affectation du résultat
51
Bilan, compte de résultat et
autofinancement simplifiés
52
Annexe aux comptes
d’Immobilière 3F
58
Rapports des commissaires
aux comptes
84
------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Alain Bourcier
© Groupe 3F / Frédéric Achdou
44
26/05/10 08:09
La Courneuve (93) - Arch. : Sami Tabet - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Livry-Gargan (93) - Arch. : Laurent Heckly - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Faits caractéristiques
de l’exercice
Les comptes d’Immobilière 3F intègrent le rachat,
en date d’effet 1er janvier 2009, du patrimoine de
La Résidence Urbaine de France hors Seine-etMarne, soit 248 programmes représentant 17 973
logements.
Le prix d’acquisition de cet ensemble s’élève
à 443,5 M€. Après imputation des capitaux
restant dus au titre des emprunts finançant ces
immeubles, soit 358,6 M€, et de la provision pour
gros entretien de 9,3 M€, Immobilière 3F a réglé
cette acquisition par la cession pour 65,3 M€
d’actions de sociétés du groupe :
• 1 800 000 actions d’Immobilière Val de Loire
pour 20,3 M€,
• 3 800 000 actions d’Immobilière 3F Alsace pour
38 M€,
• 700 000 actions de Résidences Sociales d’Ile-deFrance pour 70 M€, le solde, soit 10,3 M€ ayant
été réglé en numéraire.
D’autres cessions entre Immobilière 3F et ses
filiales sont intervenues en 2009 :
• cession à La Résidence Urbaine de France de
7 programmes représentant 232 logements livrés
en Seine-et-Marne courant 2009,
• cession à Immobilière 3F Alsace de 13
programmes représentant 274 logements situés
dans les départements du Haut-Rhin et du BasRhin achevés en 2009,
• et enfin cession à Résidences Sociales d’Ilede-France, à effet 1er janvier 2009, de 10 foyers à
redevance d’équilibre représentant 342 équivalents
logements.
Ces transferts, réalisés à une valeur très proche
de la valeur nette comptable, ont peu d’impact sur
l’autofinancement net (- 0,4 M€ en valeur 2008) et
sur le résultat (0,9 M€ en valeur 2008), les actifs
transférés correspondant à des établissements
à redevance d’équilibre (cas des foyers), ou à du
patrimoine récemment livré.
Le montant des loyers correspondant à cette acquisition représente 81,3 M€ et l’impact sur l’autofinancement net ressort à + 17,3 M€ (valeur 2008).
45
26/05/10 08:09
Faits caractéristiques de l’exercice
Les impacts de ces transferts sont résumés cidessous :
(en M€)
Cessions A
Total
cessions
Acquisition
à La RUF
La RUF
IAL
RSIF
Livraison
Livraison
01/01/2009
Nombre de logements
232
274
342
848
17 973
Prix de cession
38,1
35,5
3,9
77,5
443,5
-31,6
-27,8
-3,2
-62,6
-358,6
Date de prise d’effet
Transfert des emprunts *
01/01/2009
-9,3
Transfert PGE
-65,3
Cession des titres
Impact net trésorerie
Valeur nette comptable **
Impact net résultat
Montants loyers 2008
Montant autofinancement 2008
6,5
7,7
0,7
14,9
10,3
-38,2
-35,3
-3,1
-76,6
N/A
-0,1
0,2
0,8
0,9
N/A
0,1
0,5
0,7
1,3
81,3
-0,3
-0,2
0,1
-0,4
17,3***
* y compris intérêts compensateurs
** diminuée des subventions restant à enregistrer dans le résultat
*** net de la diminution de refacturation pool (15,5 M€)
Par ailleurs, les premières ventes du patrimoine
aux occupants se sont concrétisées en 2009 : 231
actes authentiques ont été signés, représentant
un chiffre d’affaires encaissable de 33 M€ et une
plus-value comptable de 21,4 M€.
46
26/05/10 08:09
Enghien-les-Bains (95) - Acquisition-amélioration - Arch. : Jean Amoyal - © Groupe 3F / Stephan Lucas
Paris (75) - Acquisition-amélioration avenue de Breteuil - Arch. : Fernier & associés - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Neuilly-sur-Seine (92) - Acquisition-amélioration - © Groupe 3F / Cyrille Dubreuil
Indicateurs
principaux
Loyers : 506,8 M€, + 92,9 M€
(+ 22,5%) par rapport à 2008,
+ 4,7%, soit + 25 M€,
+ 5,2% retraité des transferts
de patrimoine
Retraitée des transferts intervenus en 2008 et
en 2009 entre Immobilière 3F et ses filiales, la
progression des loyers est de 5,2%.
Le chiffre d’affaires incluant les récupérations
de charges locatives et les prestations de
service s’établit à 701,8 M€, soit une progression
retraitée des transferts de patrimoine s’élevant à
+ 2,8%. En effet, si les loyers progressent de 5,2%,
les charges récupérables diminuent de 3,9%.
Résultat Net : 134,6 M€,
+ 28,2 M€ (+ 26,5 %) par rapport à 2008,
+ 12,8% retraité des transferts
de patrimoine
Le résultat net se décompose de la manière
suivante :
• Résultat d’exploitation : 164,2 M€, + 22,1 M€
par rapport à 2008 (+ 15%)
+ 3,3 M€ (+ 2,1%) retraité des transferts
de patrimoine
Les analyses ci-dessous sont réalisées après
retraitement, sur 2008, des transferts de
patrimoine intervenus.
Les charges de gestion (frais de personnel non
récupérables, charges externes non récupérables)
diminuées des autres produits d’exploitation,
augmentent de 6,1 M€ (+ 5,2%), et représentent
24,2% des loyers, au même niveau qu’en 2008.
Les charges relatives au gros entretien
progressent de 3,1 M€ (+ 11%), alors que les
travaux d’amélioration immobilisés ont diminué
par ailleurs.
La dégradation en 2009 du taux de recouvrement
(98,49% contre 99,30% l’an dernier) entraîne
une forte augmentation du coût des impayés
par rapport à 2008, qui s’établit à 11,2 M€,
principalement du fait de dotations supérieures
aux provisions pour dépréciation des créances
douteuses, alors que les irrécouvrables ont de
47
26/05/10 08:09
Indicateurs principaux
leur côté fortement diminué par rapport au niveau
de 2008.
Les taxes foncières augmentent fortement de
5,1 M€ (+ 11%), et représentent 10,3% des loyers
contre 9,7% en 2008.
La progression des amortissements des
immobilisations est de 2,9% à 120,5 M€.
• Résultat financier : - 77,3 M€, variation de
- 13 M€ par rapport à 2008 et de - 4,3 M€
(soit 6%) retraitée des transferts de
patrimoine
Les analyses ci-dessous sont réalisées après
retraitement, sur 2008, des transferts de
patrimoine intervenus.
Les intérêts d’emprunts hors impact des intérêts
compensateurs progressent de 3,8 M€ (+ 4,7%) à
85,2 M€ : l’augmentation liée aux encours est en
effet atténuée par la diminution des taux constatée
pendant toute l’année 2009.
Les produits d’intérêts compensateurs (diminution
de la dette d’intérêts compensateurs au bilan,
sans contrepartie en charge, celle-ci ayant été
amortie en intégralité dès l’année 2001) sont en
augmentation de 1,3 M€ entre 2008 et 2009.
Les produits financiers de rémunération de la
trésorerie (2,7 M€) diminuent sous l’effet de la
diminution de l’encours moyen de trésorerie, et du
faible rendement des placements en 2009.
A fin 2009, le cumul des subventions pour
démolitions comptabilisées en résultat s’élève à
13,1 M€, et le cumul des dépenses exceptionnelles
à 9,3 M€ (coûts techniques et coûts sociaux, hors
pertes sur charges récupérables).
A noter enfin la reprise de 4,3 M€ de provisions
exceptionnelles antérieurement dotées, dont
2,7 M€ sur les ZUS.
Autofinancement Net : 108,2 M€,
+ 16,6 M€ (+ 18% par rapport à 2008)
+ 0,9 M€ retraité des transferts
de patrimoine (+ 0,8%)
L’autofinancement net de la société est en
progression par rapport à la position 2008
retraitée, et représente 21,3% des loyers, contre
22,3% en 2008 après retraitement des transferts de
patrimoine (22,1% en 2008 pour l’autofinancement
publié).
Les amortissements financiers augmentent de
5,3 M€ soit + 5,5% par rapport à la situation
retraitée.
Le ratio d’annuité d’emprunts (net de produits
financiers) sur loyers reste très raisonnable à
36,6% des loyers (contre 36,5% par rapport à 2008
retraité).
• Résultat exceptionnel : + 47,7 M€,
+ 19,1 M€ par rapport à 2008, + 16,3 M€
retraité des transferts de patrimoine
L’amélioration du résultat exceptionnel provient
principalement de la marge sur cession d’actifs, en
raison des cessions de logements aux locataires :
231 ventes régularisées par acte authentique
dégagent en 2009 un chiffre d’affaires de 33 M€ et
une plus-value comptable de 21,4 M€ - alors que
l’impact net des démolitions représente en 2009
un produit de 3,8 M€ contre 6,8 M€ en 2008.
48
26/05/10 08:09
Compte
de résultat 2009
décomposition par résultat
Réel 2008
publié
Réel
2008
Proforma
413 855
481 818
28 455
- Frais de personnel non récupérables
- Charges externes non récupérables
( en milliers d’euros )
+ Loyers
+ Autres produits
- Cotisation CGLLS
- Impact GE-GT
- Impact “Impayés”
Variation
R.2009/R.2008
Proforma en K€
Variation
R.2009/R.2008
Proforma en %
506 778
24 960
5,2%
13 539
14 964
1 425
10,5%
-70 600
-66 595
-70 152
-3 557
5,3%
-57 341
-63 521
-67 482
-3 961
6,2%
-6 177
-6 177
-6 101
76
-1,2%
-21 318
-27 253
-30 298
-3 045
11,2%
Réel
2009
-3 337
-5 734
-11 243
-5 509
96,1%
-38 114
-46 947
-52 051
-5 104
10,9%
-102 077
- 117 077
-120 486
-3 409
2,9%
-1 200
-1 200
294
1 494
-124,5%
142 146
160 853
164 222
34,3%
33,4%
32,4 %
3 369
2,1%
-71 692
-81 344
-85 197
-3 853
4,7%
890
1 725
3 035
1 310
75,9%
+/- Charges et produits financiers
2 943
3 098
2 721
- 377
-12,2%
+/- Autres provisions financières
3 534
3 534
2 156
-1 378
-39,0%
-64 325
-72 987
-77 285
-4 298
5,9%
6 216
6 216
1 633
-4 583
-73,7%
0
0
21 374
21 374
0,0%
-981
-981
-827
154
-15,7%
2 492
2 492
-1 824
-4 316
-173,2%
- Impôts et taxes foncières
- Amortissements
+/- Autres provisions d’exploitation
Résultat d’exploitation
Résultat d’exploitation / loyers
- Intérêts des emprunts
- Impact Intérêts compensateurs
Résultat financier
+ Marges sur autres ventes d’actif
+ Marges sur ventes aux locataires
- Pertes sur remplacement et
démolitions
Charges et produits exceptionnels
0
0
-1 092
-1 092
0,0%
+/- Autres provisions exceptionnelles
+/- Amortissements exceptionnels
-2 336
-2 336
3 124
5 460
-233,7%
+ Reprises sur subventions
23 201
26 048
25 303
-745
-2,9%
Résultat exceptionnel
28 592
31 439
47 691
16 252
51,7%
0
0
0
0
0,0%
Résultat net
106 413
119 305
134 629
15 324
12,8%
Amortissement financier (échéances)
-85 239
-97 638
-103 012
-5 374
5,5%
Autofinancement net
91 541
107 351
108 195
Autofi. net HLM / loyers
22,1%
22,3%
21,3%
844
0,8%
Impôts sur les sociétés
49
26/05/10 08:09
Trésorerie nette : 109,4 M€,
augmentation de 19,4 M€
par rapport à 2008
Après les importantes diminutions de trésorerie
voulues par le projet d’entreprise jusqu’en 2008, le
niveau de trésorerie progresse en 2009, et s’établit
à 109,4 M€ (soit 1 026 € par logement).
Les flux générés par l’exploitation ont fortement
augmenté en niveau, en raison des recompositions
de patrimoine entre sociétés du groupe, et en
particulier l’acquisition des 18 000 logements de
La Résidence Urbaine de France (hors Seine-etMarne) en date du 1er janvier 2009.
Les flux nets liés à l’activité de promotion
ont représenté - 104,1 M€ contre - 96,3 M€
l’année précédente, l’augmentation importante
des dépenses (+ 8,4% à 478,7 M€) ayant été
accompagnée par une progression plus forte
encore des emprunts (+ 26% à 326,2 M€), le
niveau des subventions restant quasiment stable à
74,1 M€ (+ 1,8%).
Les flux nets liés à l’activité d’amélioration ont
représenté - 56,1 M€ contre - 46,6 M€ en 2008.
On note une diminution des dépenses de travaux
à 109,8 M€ contre 122,1 M€ en 2008 (- 10%).
En revanche, les mobilisations d’emprunts ont
fortement progressé à 70,9 M€ contre 26,3 M€
l’an passé. Les subventions perçues représentent
17,1 M€ contre 14,9 M€ en 2008.
Au total, en comprenant les investissements
administratifs, les investissements ont représenté
près de 590,9 M€ (+ 4,3% par rapport à 2008),
les subventions encaissées ont progressé de
6,6 M€ (+ 6,8%) à 104 M€, ainsi que les
mobilisations d’emprunts long terme (+ 39% à
397,1 M€). La société a par ailleurs remboursé la
ligne de crédit court terme de 60 M€ mobilisée fin
2008 en substitution de lignes de préfinancement
CDC.
Les flux nets liés aux démolitions sont neutres
(net du remboursement de capitaux restant dus
sur les lots démolis).
Les immobilisations financières enregistrent,
d’une part pour 65,3 M€, la cession de titres à La
Résidence Urbaine de France évoquée au début, et
d’autre part l’apport en capital de 5 M€ réalisé en
juillet 2009 à Résidences Sociales d’Ile de France,
financé par une subvention financière de même
montant du 1%.
Les flux nets sur ventes d’actifs hors groupe,
progressent de 26 M€ (à 29,3 M€ contre 8,2 M€
en 2008). Les 231 ventes aux locataires réalisées
en 2009 représentent un chiffre d’affaires de
33 M€, dont 27,4 M€ ont été encaissés sur l’exercice.
Après remboursement de 3,3 M€ de capitaux
restant dus sur ces logements, les flux nets sur
ventes aux locataires représentent donc 24,1 M€,
auxquels s’ajoutent des cessions diverses pour
1,9 M€.
50
26/05/10 08:09
Montfermeil (93) - Arch. : Atelier BLM - © Groupe 3F / Sylvie Duverneuil
Thiais (94) - Arch. : Atelier BLM - © Groupe 3F / Hervé Abbadie
Décomposition du solde des dettes
fournisseurs par date d’échéance
Situation au 31 décembre 2009
Conformément à la Loi de modernisation
économique, une nouvelle information est
communiquée pour la première fois en 2009.
Le solde des dettes fournisseurs au 31 décembre
2009, hors factures non parvenues et hors retenues
de garanties, représente 64 675 589 euros. Le
tableau ci-dessous indique la décomposition du
solde par date d’échéance.
Date
d’échéance
Solde des
dettes
fournisseurs
(1)
En %
du total
30 jours
52 587 383
81,3%
45 jours
6 739 357
10,4%
60 jours
2 873 087
4,4%
> 60 jours
2 475 762
3,8%
64 675 589
100%
Total
(1) Non compris les factures non parvenues et retenues de garantie.
Les retenues de garanties au 31 décembre 2009
s’élèvent à 9 666 968 euros.
Affectation du
résultat
Le résultat net de l’exercice 2009 s’élève à
134 629 357,83 euros.
• Dotation à la réserve de plus-values nettes de
cessions immobilières pour 17 853 488,10 euros.
Le report à nouveau, après affectation du résultat
2008 s’élevait à 595 416,64 euros.
• Dotation à la réserve de prévoyance de
117 000 000 euros.
Le total à affecter après résultat de l’exercice 2009
s’élève donc à 135 224 774,47 euros, affecté de la
manière suivante :
• Le report à nouveau à l’issue de cette affectation
sera par conséquent de 371 286,37 euros.
51
26/05/10 08:09
Bilan,
compte de résultat et
autofinancement simplifiés
au 31 décembre 2009
ACTIF
(en milliers d’euros)
Amortissements
Provisions
Brut
Immobilisations incorporelles :
2009
2008
Net
Net
28 322
16 125
12 197
5 933
Baux
Note 1
13 511
4 354
9 157
3 473
Autres
Note 2
14 811
11 771
3 040
2 460
Immobilisations corporelles
Note 3
5 635 400
1 751 317
3 884 083
3 262 163
Terrains
1 145 344
3 597
1 141 746
981 466
Immeubles de rapport
4 452 464
1 716 841
2 735 623
2 275 323
Travaux d’amélioration
0
0
0
(1 661)
37 592
30 879
6 713
7 034
618 473
40
618 433
431 192
Terrains
169 136
5
169 131
106 097
Immeubles de rapport
324 966
35
324 931
229 408
114 746
0
114 746
90 969
9 625
0
9 625
4 718
157 525
1 137
156 388
213 987
155 098
1 137
153 961
212 108
0
0
0
0
2 427
0
2 427
1 879
6 439 719
1 768 618
4 671 101
3 913 275
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations corporelles en cours
Note 4
Acomptes terrains
Immobilisations financières
Note 5
Participations, parts sociales et créances
Prêts accédants
Autres prêts et divers
Total actif immobilisé
Stocks et en cours
Note 6
1 843
841
1 002
0
Quittancement non exigible
Note 7
48 935
0
48 935
39 479
Créances locataires et acquéreurs
Note 7
70 948
64 871
6 076
14 328
5 707
361
5 346
2 754
Fournisseurs et entrepreneurs
Créances diverses
Note 8
282 894
531
282 363
256 970
Valeurs mobilières de placement
Note 9
49 694
0
49 694
66 233
Disponibilités et comptes rémunérés
Note 10
84 146
0
84 146
46 158
Total actif circulant
Note 11
544 166
66 605
477 561
425 923
Comptes de régularisation actif
Note 12
881
0
881
969
6 984 767
1 835 223
5 149 543
4 340 166
Total actif
52
26/05/10 08:09
Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés
Bilan au 31 décembre 2009
PASSIF
2 009
2 008
(en milliers d’euros)
Capital
Note 13
46 552
Réserves :
46 552
0
Réserve légale
Note 14
4 655
4 655
Réserves règlementaires et générales
Note 14
1 360 505
1 254 422
Report à nouveau
Note 15
595
266
134 629
106 414
687 892
592 331
2 234 829
2 004 639
Résultat de l’exercice
Note 16
Subventions
Total capitaux propres
Provisions :
Note 17
Provisions pour risques et charges
65 402
54 308
65 402
54 308
0
0
Note 18
546 725
419 001
Note 18
Total provisions pour risques et charges
Dettes :
Emprunt obligataire
Participation à l’effort de construction
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
1 943 146
1 556 895
Emprunts et dettes divers
Note 19
24 578
20 258
Intérêts courus non échus
Note 20
67 264
56 880
Concours bancaires courants
Note 21
24 475
22 612
Dépôts et cautionnements reçus
41 722
34 082
Locataires et acquéreurs
21 627
17 724
111 826
100 712
37 116
36 608
Dettes fournisseurs et entrepreneurs
Dettes fiscales et sociales
Note 22
Note 23
Autres dettes
Total dettes
Comptes de régularisation passif
Total passif
Note 24
30 620
16 439
2 849 099
2 281 210
212
9
5 149 543
4 340 166
53
26/05/10 08:09
En milliers d’euros
2009
2009
2009
2008
Récupérable
Non Récupérable
Total
Total
Ventes
Loyers
Note 25
Récupération de charges locatives
Note 23
Prestations de services
Note 27
Chiffre d’Affaires
0
0
61
506 778
506 778
413 855
182 223
0
182 223
157 506
12 783
12 783
26 666
182 223
519 561
701 784
598 089
Autres produits
Note 28
9 572
9 572
7 630
Reprises sur provisions d’exploitation
Note 33
82 338
82 338
85 587
4 425
4 425
333
615 896
798 119
691 640
716
716
0
Transferts de charges
Total des produits d’exploitation
182 223
Achats stockés et variations de stocks
Achats de fournitures et produits
Note 29
69 695
3 639
73 334
62 667
Travaux relatifs à l’exploitation et entretien
Note 29
81 104
33 453
114 557
96 959
Travaux de gros entretien et réparations
Note 30
27 855
27 855
22 173
Autres services extérieurs
1 689
33 056
34 745
28 957
Taxes foncières
1 986
51 230
53 216
38 782
Autres impôts taxes et versements assimilés Note 31
15 790
8 763
24 553
21 017
Note 32
18 500
Frais de personnel
Dotations aux amortissements
Dotation aux provisions sur créances
locataires
Note 33
Dotation à la provision gros entretien
Note 33
Autres dotations aux provisions
d’exploitation
Note 33
Autres charges de gestion courante
et irrécouvrables
Note 34
Total des charges d’exploitation
Résultat d’exploitation
68 570
87 070
85 313
120 485
120 485
102 077
55 975
55 975
47 326
36 633
36 633
34 191
528
528
2 886
4 229
4 229
7 146
188 764
445 132
633 896
549 495
(6 541)
170 764
164 223
142 145
2
2
2
Produits des prêts et créances
Produits financiers
3 048
3 048
3 369
Reprises sur provisions et transferts
2 156
2 156
3 536
Total des produits financiers
0
Intérêts des emprunts
Autres charges financières
Dotations aux provisions et amortissements
Total des charges financières
Résultat financier
Résultat courant
Résultat exceptionnel
Résultat net
5 206
5 206
6 907
77 761
77 761
71 130
4 729
4 729
100
0
0
0
0
82 490
82 490
71 230
0
(77 284)
(6 541)
93 479
86 938
77 822
47 691
47 691
28 592
141 170
134 629
106 414
Note 35
(6 541)
(77 284) (64 323)
54
26/05/10 08:09
Autofinancement net
IMMOBILIERE 3F
En millions d’euros
Résultat comptable
2009
2008
134,6
106,4
Reprises sur provisions pour gros entretien
(34,2)
(35,0)
Reprises sur provisions pour dépréciation des créances
(47,6)
(49,0)
Autres reprises d’exploitation
(0,6)
(1,5)
Reprise sur provisions financières
(2,2)
(3,5)
Reprise sur provisions exceptionnelles
(6,7)
(2,9)
Impact intérêts compensateurs
(3,0)
(0,9)
Total des reprises sur charges calculées
(94,2)
(92,9)
Dotations aux amortissements
120,5
102,1
Dotations aux provisions sur créances irrécouvrables
56,0
47,8
Dotation à la provision gros entretien
36,6
34,2
Autres dotations aux provisions
0,5
2,4
Dotations aux provisions et amortissements financiers
0,0
0,0
Dotations aux provisions et amortissements exceptionnels
4,7
4,5
218,3
190,9
(112,4)
(366,8)
Valeurs comptables des éléments d’actif cédés
102,2
416,6
Total des charges calculées
Produits des cessions d’éléments d’actif
Résultat sur cessions d’éléments d’actif
(10,2)
49,8
Subventions d’investissement virées au résultat
(37,3)
(77,5)
Capacité d’autofinancement
211,2
176,8
(103,0)
(85,2)
108,2
91,5
Amortissements des emprunts long terme
55
26/05/10 08:09
Tableau de financement
En millions d’euros
2009
2008
108,2
91,5
Retraitement impact net des démolitions
-3,9
-6,7
Mouvements BFR et dépôts de garantie des locataires
56,3
4,2
0,0
-0,3
Solde remboursements prêts & emprunts accession
Remboursements anticipés d’emprunts
-0,1
Flux nets générés par l’exploitation & l’accession
160,6
86,8
Acquisitions et acomptes sur activité de promotion hors groupe
-478,7
-441,5
326,2
258,7
74,1
72,8
Mobilisation d’emprunts et reprise de CRD hors groupe
Subventions encaissées
Mouvements avances court terme
-25,7
13,7
Flux liés à l’activité de Promotion
-104,1
-96,3
Acquisitions et acomptes sur activité de promotion hors groupe
-448,0
Mobilisation d’emprunts et reprise de CRD
Flux liés à la reprise du patrimoine groupe
363,2
-84,8
-109,8
-122,1
Mobilisation d’emprunts
70,9
26,3
Subventions encaissées
17,1
14,9
Mouvements avances court terme
-34,3
34,3
Flux liés à l’activité d’Amélioration
-56,1
-46,6
Investissements Administratifs et Incorporels
-2,4
-2,8
Augmentation de capital RSIF
-5,0
Mouvements des immobilisations financières
65,3
-90,6
5,0
0,0
Flux nets générés par les investissements :
62,9
-236,3
Coûts des démolitions
-6,7
-7,8
7,8
9,7
Subvention immobilisations financières
Subventions démolitions encaissées
Remboursement de CRD sur démolitions
-1,1
-1,8
Flux vente d’actifs hors groupe
29,3
88,8
Cession intragroupe
14,9
Remboursement d’emprunts sur ventes d’actif
-3,3
Autres flux
40,9
90,7
Variation trésorerie
19,4
-58,8
Trésorerie en fin d’année précédente
89,9
148,7
Trésorerie en fin d’année
109,3
89,9
Total subventions encaissées
104,0
97,4
56
26/05/10 08:09
57
26/05/10 08:09
Odile Boulic, assistante de direction à la direction départementale des Yvelines - © Groupe 3F / Tristan Paviot
Corbeil-Essonnes (91) - Arch. : Francis Nordemann - © Groupe 3F / Stephan Lucas
Annexe aux
comptes
d’Immobilière 3F
Faits caractéristiques de
l’exercice, principes, règles
et méthodes comptables
et fiscales
Règles et méthodes comptables
Les comptes de l’exercice 2009 sont établis dans
le respect du plan comptable général et des dispositions particulières applicables aux Entreprises
Sociales pour l’Habitat, notamment l’instruction
comptable n° 92-10 du 27 avril 1992 entrée en
vigueur à compter du 1er janvier 1992, ses avenants
n° 95-8-TO et n° 98-5-TO et l’avenant modificatif à
l’instruction comptable HLM sur la comptabilisation des composants, prenant effet au 1er janvier
2005 et publié le 10 février 2008.
Faits caractéristiques de l’exercice
• Le patrimoine en exploitation de La Résidence Urbaine de France, à l’exception de celui
situé dans le département de la Seine-et-Marne,
a été cédé à Immobilière 3F début janvier 2009
(17 973 logements pour 248 programmes locatifs)
avec effet rétroactif au 1er janvier 2009.
Immobilière 3F a réglé 10,3 M€, correspondant
au prix de cession de 443,5 M€ diminué du montant des capitaux restant dus pour un montant
de 346,2 M€, des intérêts compensateurs pour
12,4 M€, de la PGE pour 9,3 M€ et de la cession
d’actions de sociétés du groupe pour 65,3 M€ :
pour 20,3M€,
• 3 800 000 actions d’Immobilière 3F Alsace
pour 38,0 M€ et
• 700 000 actions de Résidences Sociales d’Ilede-France pour 7,0 M€.
Une vente complémentaire du programme de
Saint-Denis Basilique de La Résidence Urbaine
de France à Immobilière 3F a été signée en
décembre 2009. Le montant de la transaction s’est
élevé à +0,1M€, correspondant au prix de cession
de 4,5 M€ diminué du montant des capitaux restant dus pour un montant de 4,4 M€.
Les immeubles en cours de réalisation hors département de la Seine-et-Marne restant chez
La RUF au 31 décembre 2009 seront cédés à
Immobilière 3F l’année de leur livraison. Trois
programmes sont prévus pour être cédés en 2010.
• 7 programmes du département de la Seine-et-
58
26/05/10 08:10
Annexe aux comptes d’Immobilière 3F
Marne représentant 232 logements ont été cédés par Immobilière 3F à La Résidence Urbaine
de France. La filiale a réglé 6,5 M€, correspondant au prix de cession de 38,1 M€ diminué du
montant des capitaux restant dus pour un montant de
31,6 M€. Les programmes en cours de réalisation par I3F seront cédés à La Résidence Urbaine
de France au cours de l’année de leur livraison.
Quatre programmes sont prévus pour être cédés
en 2010.
• 13 programmes d’Immobilière 3F représentant
274 logements situés dans les départements du
Haut-Rhin et du Bas-Rhin en exploitation ou livrés
en 2009 ont été cédés en décembre 2009 pour leur
valeur nette comptable (diminuée des subventions non encore portées en résultat) à la filiale
Immobilière 3F Alsace, avec effet rétroactif au 1er
janvier 2009 ou à la date de livraison de
l’immeuble. Le montant de la transaction s’est
élevé à 7,7 M€, correspondant au prix de cession de 35,5 M€ diminué du montant des capitaux
restant dus pour un montant de 27,8 M€.
Les programmes en cours de réalisation restés en Alsace et menés par I3F seront cédés à
IAL au cours de l’année de leur livraison. Deux
programmes sont prévus pour être cédés en 2010.
• 10 foyers à redevance d’équilibre d’Immobilière
3F, représentant 342 équivalents-logements, ont
été cédés au cours de l’année 2009 à la filiale
Résidences Sociales d’Ile-de-France avec effet
rétroactif au 1er janvier 2009.
Le montant cumulé des transactions s’est élevé
à 0,7 M€ correspondant au prix de cession de
3,9 M€ diminué du montant des capitaux
restant dus s’élevant à 3,2 M€. Quatre programmes
acquis par Immobilière 3F à France Habitation
sont prévus pour être cédés en 2010.
• Trois décomptes de gestion ont été établis pour
les cessions réalisées en 2009 au profit d’IAL, de
RSIF et de La RUF afin de transférer les charges,
les immobilisations en cours hors périmètre
du calcul des prix de cession, les produits et les
provisions pour se conformer aux dispositions
des actes de ventes. Les mouvements ont transité
par des comptes de débiteurs et créditeurs divers.
Régime fiscal
Depuis 2006, les organismes HLM sont assujettis
à l’impôt sur les sociétés pour leurs activités ne
relevant pas directement ou de manière étroitement connexe du Service d’Intérêt Général du
logement social nouvellement défini par l’article
411-2 du CCH.
L’application de l’instruction fiscale publiée le 25
janvier 2006 a conduit à définir comme relevant du
champ de taxation à l’IS au 1er janvier 2009 pour
Immobilière 3F, un ensemble de programmes
locatifs totalisant 5 679 logements et comprenant
majoritairement des opérations financées par
prêts ILN ou prêts du Crédit Foncier “1963” et ne
présentant pas le double plafond réglementaire de
loyers et de ressources.
Le montant des loyers bruts taxables s’établit
ainsi à 35,7 M€ en 2009 (33,2 M€ en 2008), le
total des produits taxables à l’IS représentant 7,04%
(7,98% en 2008) de l’ensemble des produits 2009.
Avec 4,6% environ de logements intermédiaires
et 3,6% de loyers annexes et accessoires, il faut
noter qu’Immobilière 3F ne dépasse aucun des
deux seuils de tolérance fixés respectivement à
10% du nombre de logements sociaux de l’organisme pour les logements intermédiaires et à 5%
des produits totaux pour les produits annexes et
accessoires.
Conformément à l’instruction fiscale, la société
avait établi un bilan fiscal de départ, dans lequel les immeubles taxables notamment ont été
évalués en valeur vénale à la date d’entrée en
fiscalité le 1er janvier 2006. Compte tenu de
l’évolution des valeurs de marché et de l’ancienneté
moyenne importante du patrimoine fiscalisé, sont
ainsi constatés d’importants écarts de réévaluation
par rapport aux valeurs nettes comptables au 31
décembre 2005 des biens concernés.
59
26/05/10 08:10
Il en résulte un amortissement complémentaire fiscalement déductible - calculé sur la durée résiduelle au 1er janvier 2006 du composant “structure”
de chaque immeuble avec un minimum de 10 ans
conduisant à constater un déficit fiscal sur l’exercice. En conséquence, la société n’aura pas d’impôt
sur les sociétés à payer au titre de l’exercice 2009.
Le total du bilan s’établit à 5 149,5 M€ au 31
décembre 2009, en augmentation de 809,3 M€ par
rapport à la clôture de l’exercice précédent.
Cette variation se répartit à l’actif comme suit :
2009-2008
(en M€)
Immobilisations
incorporelles
Note 3. Immobilisations corporelles
6,2
Immobilisations corporelles
809,2
Immobilisations financières
-57,6
Stocks et créances
30,2
Disponibilités et portefeuille
21,4
Comptes de régularisation
-0,1
Total
de façon durable, comme les progiciels de gestion tels Ulis et Qualiac, la Gestion électronique de
document, le Système d’information et de
pilotage, les logiciels serveurs centraux, les logiciels de gestion du centre d’appels.
Pour tenir compte des durées d’utilisation actuellement constatées sur ce type de logiciels, la
durée d’amortissement est depuis le 1er janvier
2005, passée de 3 à 5 ans.
Le début des amortissements est calculé prorata temporis à compter du jour d’acquisition ou
d’installation sur site des progiciels.
809,3
Notes sur l’actif du bilan
Note 1. Baux
La valeur d’acquisition contractuelle des baux,
augmentée des frais de notaire, est présentée
parmi les immobilisations incorporelles.
A compter du 1er janvier 2005, l’amortissement des
nouveaux baux est calculé sur leur durée ou sur la
durée d’amortissement du composant structure
qu’ils supportent, si elle est inférieure.
L’amortissement de la première année est calculé
avec application du prorata temporis à compter de
la date de signature.
Note 2. Immobilisations incorporelles
Elles comprennent les logiciels acquis et les développements correspondants destinés à servir
3.1 Valeur brute des immobilisations locatives
Les immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût d’acquisition ou de production.
A compter de l’exercice 2007 et conformément
aux recommandations de l’avenant à l’Instruction Comptable HLM, la société a procédé à un
changement de méthode en immobilisant les
frais de maîtrise d’ouvrage (construction neuve et
travaux d’amélioration) au lieu de les laisser en
charges.
Ont été immobilisés les frais de personnel des
chefs de projet et de leurs assistantes intervenant
directement sur les projets, les frais de personnel des ingénieurs techniques et de leurs assistantes intervenant directement sur les projets de
rénovation. Pour les ingénieurs et les assistantes
travaillant pour des projets et des renégociations
de contrats, il a été appliqué un coefficient de
réfaction de 60% de la masse pour tenir compte de
la quote-part chargée de leurs activités. Les frais
de personnel retenus s’entendent après application
d’un seuil de 3 000 € en deçà duquel il n’y a pas
d’imputation de frais de maitrise d’ouvrage sur les
projets.
Les frais de personnel ainsi immobilisés en 2009
se sont élevés à 5 452 K€.
Les frais supportés jusqu’à la date d’achèvement
des travaux au titre des préfinancements conso■
60
26/05/10 08:10
lidables des prêts locatifs fongibles, sont intégrés
dans le prix de revient et se sont élevés à 249 K€ au
31 décembre 2009, la contrepartie figurant dans le
compte de résultat au niveau des autres produits.
Les dépenses sont enregistrées sur des comptes
d’en cours jusqu’au jour de la mise en exploitation, ou de la date d’achèvement des travaux si
elle est antérieure, sans distinguer les coûts par
composants.
Au moment de la livraison, au sens comptable,
des immobilisations, un traitement informatique
répartit la valeur brute par composants.
Conformément à la définition donnée par l’avis
N° 2004-11 du CNC, les composants se définissent comme les éléments principaux des
immobilisations, devant faire l’objet de remplacements à intervalles réguliers et ayant des durées
ou un rythme d’utilisation différents de l’immobilisation dans son ensemble.
Tous les coûts non identifiés en tant que
composants sont inclus dans le composant principal « structure ».
Les règles comptables des composants
concernent les immobilisations susceptibles de
faire l’objet de remplacements à l’exception des
terrains.
• Pour les constructions neuves, la décomposition
établie par le CSTB a été retenue
D’une part, en fonction de la présence ou non
des composants dans les immeubles, seize modèles d’éclatement ont été prévus pour les immeubles collectifs, la ventilation sur le composant
« structure » variant et pouvant au minimum représenter 77,7% des coûts et au maximum 83,7%.
D’autre part, quatre modèles d’éclatement ont
été définis pour les immeubles individuels, la
ventilation sur le composant « structure » pouvant
au minimum représenter 79,7% des coûts et au
maximum 83,5%.
Enfin, pour les locaux commerciaux ou professionnels, les deux modèles suivants ont été retenus :
• pour les commerces livrés « bruts de béton »,
100% du coût de la construction est imputé sur
le composant « structure »,
• pour les autres commerces, 2,1% est
imputé au composant « revêtement extérieur ».
Le solde est affecté au composant « structure ».
A titre d’exemple, décomposition type :
Composants
Structure
Immeuble
Immeuble
individuel
collectif (*)
(**)
79,8%
83,5%
Menuiseries
extérieures
3,3%
5,4%
Chauffage collectif
3,2%
Chauffage individuel
-
Revêtement extérieur
-
3,2%
Etanchéité – Toiture
terrasse
1,1%
Ascenseur
2,8%
Electricité parties
privatives
5,2%
4,2%
Plomberie – Sanitaires
parties privatives
4,6%
3,7%
100%
100%
(*) Immeuble collectif correspond à un immeuble collectif avec
du chauffage collectif, un ascenseur, une toiture terrasse et
sans revêtement extérieur.
(**) Immeuble individuel avec chauffage individuel avec une
toiture et charpente et sans revêtement extérieur.
Le composant « revêtement extérieur » est utilisé
uniquement dans les cas d’immeubles possédant
un ouvrage extérieur d’étanchéité et de protection
de type bardage et vêtage isolant.
• Les opérations d’acquisition-amélioration et les
acquisitions sans travaux de la société font l’objet
d’une répartition entre le terrain et la construction à partir d’une évaluation interne de la valeur
réelle de l’assiette foncière de l’immeuble qui
tient compte de la localisation et du type de l’immeuble. Le coût de la construction, constitué des
61
26/05/10 08:10
travaux d’amélioration et de la quote-part du coût
d’acquisition non affectée au terrain, est ventilé
sur les composants comme suit :
• si le coût des travaux n’excède pas 20% du
coût de la construction d’origine, la part correspondant à l’acquisition est répartie sur les
composants en tenant compte des caractéristiques finales de l’immeuble une fois sa
réhabilitation terminée selon les normes CSTB
sauf cas particulier. Pour les travaux, la même
décomposition est appliquée.
• jusqu’en 2008, la décomposition était déterminée en retenant les caractéristiques finales
de l’immeuble une fois les travaux réalisés
selon les normes CSTB. Sauf cas particulier, les
durées d’amortissements étaient réduites sur
2 ans pour tous les composants hors structure
de façon à constater une dépréciation technique
de l’ensemble des composants identifiés. Par
ailleurs, aucune sortie de composant n’était
constatée lors de la livraison des travaux, de façon à conserver une bonne lisibilité de la totalité
du coût de l’opération d’acquisition-amélioration. Cette méthode avait pour effet de majorer
les dotations aux amortissements des deux ou
trois premiers exercices.
• à compter de 2009, et pour lisser les amortissements sur la durée de vie des biens, si le coût
des travaux excède 20% de la quote-part du coût
d’acquisition affectée au coût de la construction,
la décomposition est calculée en n’identifiant
que les composants qui ne feront pas l’objet de
travaux liés à l’acquisition. La durée d’amortissement des composants identifiés est minorée
forfaitairement de 20% par rapport aux durées
applicables.
La partie amélioration est décomposée par
rapport aux coûts réels des travaux.
• Les dépenses d’amélioration ou de réhabilitation intervenant en cours de vie des immeubles,
sont distinguées entre charges et immobilisations
en fonction de leur nature.
Par application du principe de non-significativité
cependant, les travaux de nature immobilisable
n’excédant pas 15 K€ HT sont chargés, sauf s’ils
sont inclus dans une opération d’amélioration
plus globale ou en cas de remplacement complet
d’un composant.
Les travaux immobilisables excédant 15 K€ HT
sont immobilisés.
A contrario, les dépenses chargeables par nature
et incluses dans une opération d’amélioration plus
large sont immobilisées, à la double condition :
• qu’elles n’excèdent pas 20% du montant total
des travaux de l’opération (hors honoraires),
• et qu’elles n’excèdent pas un montant de
30 K€ HT par type de travaux.
Dans le cas où des dépenses chargeables
excèdent 20% du coût des travaux d’une opération ou excèdent le seuil de 30 K€ HT, elles sont
obligatoirement constatées en charges :
• travaux de peinture d’un montant de 50 K€
– chargeables par nature – inclus dans une
opération plus importante d’amélioration d’un
ensemble immobilier, dont ils représentent 15%
du coût des travaux,
• ravalement chargeable par nature, d’un
montant de 100 K€, et inclus dans une réhabilitation plus large, quelle que soit la quote-part des
travaux que représente le ravalement.
• Les travaux d’amélioration immobilisés avec
ou sans ajout de composants sont comptabilisés sur un compte d’en cours jusqu’au jour de la
mise en exploitation, ou de la date d’achèvement
des travaux si elle est antérieure, sans distinguer
les coûts par composants. Les honoraires et frais
divers sont affectés au composant présentant le
montant le plus élevé.
A la date de livraison, au sens comptable, les coûts
sont affectés sur les composants correspondant
aux travaux livrés, conformément aux informations données par les responsables des travaux.
Les composants utilisés sont ceux identifiés dans
le tableau ci-dessus, auxquels il faut ajouter des
62
26/05/10 08:10
composants « sécurité et abords », et « aménagement des halls », non créés pour les livraisons
d’immeubles neufs ou pour les acquisitions (avec
ou sans amélioration).
Deux cas de figure se présentent :
• Ajouts de composants sans remplacement : le
coût est constaté dans les comptes par composants.
• Ajouts de composants avec remplacement : le
coût est constaté dans les comptes par composants et un traitement de sortie est effectué à partir des informations fournies par les responsables
des travaux :
• soit la totalité du composant est remplacée
dans le cas de travaux significatifs, ainsi une
sortie de l’intégralité du composant est effectuée pour la VNC et comptabilisée au compte
« VNC des composants remplacés »
• soit un ou plusieurs composants sont remplacés partiellement, dans ce cas le montant des
travaux correspondant aux remplacements, tel
que donné par le responsable des travaux, sera
déflaté pour constater une sortie de composant.
Cette valeur correspond aux coûts indiqués
pour les travaux, déflatés en comparant l’indice
INSEE (indice du 4e trimestre) de la date de mise
en service comptable du composant remplacé
à celui du 4e trimestre de l’année N-1 de l’année de mise en service comptable de l’opération
d’amélioration. Les montants bruts déflatés et
les cumuls d’amortissements correspondant à
cette sortie sont constatés au compte « VNC des
composants remplacés ».
Les sorties de composant sont réalisées selon la
méthode FIFO.
Pour les sorties de composants liés à des travaux
sur les postes « sécurité et abords » et « aménagement de halls », pour lesquels les composants
n’ont pas été créés à la livraison du bien, il n’est
pas constaté de sortie de quote-part de composant « structure ».
Depuis la mise en place fin 2000 du nouveau sys-
tème comptable rendant cette distinction possible,
les valeurs d’investissement des locaux commerciaux ou professionnels sont traduites en comptabilité distinctement des valeurs des logements.
Ces locaux situés en pied d’immeubles de logements avaient fait l’objet du retraitement par composants.
■ 3.2
Amortissement des immobilisations
locatives
Le prorata temporis est appliqué à compter du jour
de la mise en exploitation, ou de la date d’achèvement des travaux si elle est antérieure.
Pour les acquisitions avec ou sans travaux, le prorata temporis est appliqué à compter du jour de
l’acquisition.
Les durées d’amortissement des composants
sont les suivants :
Composant
Durées
d’amortissement
Structure (*)
50 ans
Menuiseries extérieures
25 ans
Chauffage collectif
25 ans
Chauffage individuel
15 ans
Revêtement extérieur
15 ans
Etanchéité – Toiture
terrasse
15 ans
Ascenseur
15 ans
Electricité parties privatives
25 ans
Plomberie – Sanitaires
parties privatives
25 ans
Sécurité et abords
15 ans
Aménagement des halls
15 ans
(*) La durée d’amortissement du composant « structure » est
réduite à 40 ans pour les acquisitions et acquisitions-améliorations d’un immeuble achevé depuis plus de 10 ans
Dépréciation des immobilisations locatives
Les terrains d’assiette de 16 ensembles immobiliers situés dans les zones urbaines les plus sen63
26/05/10 08:10
sibles, avaient fait l’objet de provisions pour dépréciation en 1995. Au regard des évolutions foncières
et des opérations de réhabilitations réalisées,
des reprises ont été effectuées sur 13 programmes en 2009 pour un montant de
3,0 M€. Les provisions restant constituées pour
3 programmes s’élèvent à 3,6 M€.
La provision comptable des sites promis à la
démolition a été ajustée au 31 décembre 2009,
selon les modalités suivantes :
• calcul de l’excédent de la VNC (terrain inclus
mais hors travaux en cours) nette des provisions et
des subventions, par rapport aux capitaux propres
restant dus, dans la mesure où ceux-ci sont pris
en charge par l’ANRU,
• détermination d’une quote-part à provisionner à
partir du pourcentage de logements démolis sur
le site, et après avoir revalorisé la quote-part du
terrain correspondant au nombre de logements
reconstruits sur le site.
3.3 Travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration non retraités en
composants au 1er janvier 2005 ont été maintenus
dans les comptes d’immobilisations et d’amortissements sans autre retraitement.
Leur amortissement se poursuit sur la durée fixée
à l’origine pour ces dépenses, soit 10 ans.
Les travaux d’amélioration réalisés depuis le 1er
■
Immo.incorp.
Immo. corp.
Immo. fin.
Total
3.4 Autres immobilisations corporelles
Les agencements font l’objet d’un amortissement
différencié en fonction du seuil de significativité
des travaux (10 K€).
Les mobiliers et matériels font l’objet d’un
amortissement (ci-dessous) en cohérence avec
leur durée d’utilisation.
Pour les investissements de l’année, le prorata
temporis est calculé à compter du jour de l’acquisition.
■
Agencements, installations
Installation et aménagements
intérieurs. Montants inférieurs à
10 K€
Travaux traités par composants
sur « aménagements intérieurs ».
Montants supérieurs à 10 K€
2 ans
10 ans
Mobilier et matériel
Provisions 2009 : 5 227 K€
Provisions 2008 : 4 291 K€
(en M€)
janvier 2005 sont désormais traités par composant.
Valeur brute
31.12.08
Acquisition
Imprimantes réseau
4 ans
Micro ordinateurs
4 ans
Serveurs départementaux
4 ans
Matériel et outillage
5 ans
Matériel de transport
5 ans
Matériel de téléphonie / vidéo
5 ans
Mobilier de bureau
5 ans
3.5 Tableau de variation des immobilisations
brutes
■
Cessions
21,0
8,2
5 347,0
1 029,2
-17,7
217,3
6,2
-65,3
5 585,3
1 043,6
-83,0
Cessions
IAL RSIF
et La RUF
-93,3
-93,3
Sorties démol.
Valeur brute
Rempl. mise
31.12.09
au rebut…
-0,9
28,3
-11,3
6 253,9
-0,6
157,6
-12,8
6 439,8
64
26/05/10 08:10
Le montant brut des acquisitions de l’exercice
2009 pour les immobilisations corporelles locatives, se répartit comme suit :
(en M€)
Total
Immeubles de rapport et terrains
918,5
Améliorations
109,8
Administratifs et autres
0,9
Total
■ 3.6
(en
M€)
1 029,2
Tableau de variation des amortissements
Cessions
Cumul Dotations
Autres Cumul
dont IAL,
amorts.
mode
soramorts
RSIF et
31.12.08 linéaire
ties 31.12.09
La RUF
Immo.
inc.
15,0
1,2
Immo.
corp.
1 610,2
119,2
Immo.
adm.
31,4
1 656,6
Total
-0,2
16,0
-10,2
-8,6
1 710,6
1,4
-0,3
-1,5
31,0
121,8
-10,6
-10,3
1 757,5
3.7 Tableau de variation des dépréciations sur
immobilisations
■ 3.8 Rapprochement amortissements
techniques et financiers
Hors immobilisations administratives, le cumul
des amortissements techniques pratiqués au
31/12/2009 s’élève à 1 712,0 M€, soit un excédent de 134,0 M€ par rapport aux amortissements
financiers cumulés correspondants.
Note 4. Immobilisations corporelles
en cours
Les immobilisations corporelles en cours
augmentent globalement de 187,2 M€ entre 2008
et 2009.
Depuis l’exercice 2000, et conformément à
l’instruction comptable, les acquisitions de
terrains et dépenses préliminaires portant sur les
opérations locatives, figurent parmi les « terrains
en cours » jusqu’à l’achèvement de l’opération.
La provision pour dépréciation constituée sur les
programmes en cours pour risques d’abandon de
projet concerne une opération de Paris « Maroc »
pour 40 K€, après réajustement en 2009.
Note 5. Immobilisations financières
■
(en M€)
Provisions
31.12.08
Terrains ZUS
6,6
VNC immeubles
démolis
4,3
VNC composants rue des
Vinaigriers
0,3
VNC composants sur AA
0,9
Risques
d’abandons
Total
DotaProviReprises
tions
sions
31.12.09
31.12.09
31.12.09
2,1
3,0
3,6
1,3
5,2
0,3
0,1
0
0,1
12,1
2,2
0,8
0,1
4,3
10
Les titres de participation sont comptabilisés pour
leur valeur d’acquisition. Une provision est constituée quand la valeur d’utilité devient inférieure.
Les principaux mouvements intervenus en 2009
sont les suivants :
• Résidences Sociales d’Ile-de-France :
Immobilière 3F, actionnaire de référence, a
souscrit le 20 juillet 2009, 500 000 actions pour un
montant de 5 000 0000 d’euros dans le cadre de
l’augmentation de capital de la société.
Le capital social de la société RSIF s’élève ainsi à
20 590 000 euros au 31 décembre 2009, et compte
tenu des titres déjà détenus fin 2008, la participation d’Immobilière 3F dans cette société est de
99,99% au 31 décembre 2009.
65
26/05/10 08:10
• La Résidence Urbaine de France :
Dans le cadre de l’opération de transfert du
patrimoine à Immobilière 3F, à l’exception du
patrimoine de la Seine-et-Marne, Immobilière
3F, en règlement partiel du prix de cession de ce
patrimoine, a cédé à sa filiale, La Résidence
Urbaine de France pour 65,3 M€ d’actions, soit :
pour 20,3 M€,
• 3 800 000 actions d’Immobilière 3F Alsace
pour 38,0 M€ et
• 700 000 actions de Résidences Sociales d’Ilede-France pour 7,0 M€.
• Provision sur titres INA :
La valeur des titres détenus par I3F est de
28 914 K€.
La provision au 31 décembre 2008 calculée par
rapport aux capitaux propres hors subventions
d’INA s’élevait à 3 194 K€. Compte tenu des
résultats de l’exercice de la filiale, cette provision
a été ramenée à 1 089 K€ au 31 décembre 2009.
Le poste « autres prêts et divers » comprend
les dépôts et cautionnements en diminution de
-115 K€, les prêts aux personnels en diminution
de -135 K€, ainsi que les fonds de roulements de
syndics, en progression de 798 K€.
Le degré de liquidité des immobilisations financières, hors titres de participation, est ventilé
comme suit :
Echéances
Net en M€
Total
< 1 an
2,4
0,1
acquéreurs, en attente de revente, totalement
provisionné pour 476 K€ et des logements achevés pour 365 K€ totalement provisionnés.
Note 7. Locataires et acquéreurs
Le quittancement non exigible au 31 décembre
2009, présenté distinctement dans les comptes,
s’élève à 48,9 M€.
Le poste « créances locataires et acquéreurs »,
d’un montant net de 6,1 M€ au 31 décembre 2009,
est constitué des soldes locataires pour les montants exigibles et non douteux soit 2,6 M€, des locataires douteux pour 67 M€ diminués de la provision correspondante à hauteur de 64,8 M€, et des
soldes débiteurs de régularisation pour 1,3 M€.
Provisions locataires
Les soldes sont provisionnés selon les critères
suivants :
Locataires résiliés :
100%
Locataires en place contentieux :
100%
Locataires en place non contentieux :
Créances datant de moins de 3 mois
0%
Créances entre 3 et 5 mois d'ancienneté
25%
Créances entre 6 et 11 mois d'ancienneté
50%
Créances à partir de 12 mois
100%
> 1 an
2,3
Note 6. Stocks et en-cours
Ce poste correspond à :
• des terrains à aménager pour un montant total
de 286 K€ situés à Saint-Germain et Perpignan.
• un espace petite enfance à céder à la ville de
Pantin pour 548 K€, et 2 contrats de promotion à
Perpignan représentant 168 K€.
• 11 logements libérés suite à l’expulsion des
Ces taux sont appliqués sur les soldes comptables
au 31 décembre pour les locataires en place en
contentieux et hors quittancement de décembre
pour les locataires non contentieux. La date de
créance la plus ancienne définit l’antériorité de la
dette pour les locataires non contentieux en place
au 31 décembre.
Les situations particulières, sur les locataires
commerçants notamment, sont prises en considération.
Les recours gracieux notifiés au 31 décembre sont
66
26/05/10 08:10
portés en diminution de la dotation de l’exercice
pour 410 K€.
Note 9. Valeurs mobilières
de placement
Note 8. Créances diverses
Les valeurs mobilières figurent au bilan à leur
coût d’acquisition, ou, s’il est inférieur, au cours
moyen du dernier mois de l’exercice (obligations)
ou au dernier cours connu de décembre (fonds
communs et SICAV).
Depuis décembre 2001, la méthode FIFO (first in
first out) est appliquée au calcul du prix de revient
des cessions de valeurs mobilières de placement.
Fin 2009, le portefeuille s’élève à 49,7 M€,
composé de SICAV :
Le détail de ce poste évolue comme suit :
2009
(en M€)
2008
(en M€)
Subventions à
recevoir
227,3
186,6
Clients autres
activités
4,1
1,6
Personnel
0,4
0,3
TVA et Etat
36,8
54,6
2,0
0,3
11,8
13,5
2,8
10,0
282,4
256,9
Opérations avec le
groupe Pool
Débiteurs divers
dont décomptes
de transferts internes
Total
Les subventions à recevoir progressent de
40,7 M€, à 227,3 M€, principalement en raison de
la relance de la production et du programme de
renouvellement urbain. Sur les 227,3 M€ de subventions à recevoir, les subventions demandées et
non perçues au 31 décembre 2009 représentent
26,8 M€ (36,0 M€ en 2008).
Concernant la TVA, des demandes de remboursement de crédit de taxe ont été effectuées fin
novembre et décembre 2009, pour des montants
respectifs de 5 M€ et 6 M€.
Les décomptes de gestion relatifs aux cessions de
patrimoine intragroupe, finalisés au 31 décembre
2009, sont inscrits dans ce poste, ainsi que dans
les autres dettes (Note 23). Ils traduisent le transfert de créances, dettes, produits, charges et
provisions conformément aux dispositions
définies dans les actes de ventes et s’élèvent à
2,0 M€ pour la cession d’I3F à IAL et 0,8 M€ pour
la cession d‘I3F à La RUF.
2009
(en M€)
2008
(en M€)
SICAV
49,7
66,2
Total
49,7
66,2
Note 10. Disponibilités et comptes
rémunérés
2009
(en M€)
2008
(en M€)
Livret A
65,5
Compte à terme
10,0
20,0
0,3
0,3
0
0
8,4
25,9
84,2
46,1
Chèques à
encaisser
Intérêts courus
sur CAT
Disponible
Total
Le disponible correspond aux soldes comptables
des banques débitrices.
Au 31 décembre 2009, les comptes à terme
s’élèvent à 10 M€ et sont à échéance 2015.
67
26/05/10 08:10
Note 11. Degré de liquidité de l’actif
circulant (hors stocks et disponibilités)
Note 14. Réserves
Les réserves varient de 106 083 K€, soit :
Hors stocks, disponibilités et valeurs mobilières
de placement, les caractéristiques de l’actif
circulant sont les suivantes (en millions d’euros) :
Echéances
Total
Brut en M€
342,7
< 1 an
> 1 an
342,7
Note 12. Comptes de régularisation
actif
Ce poste comprend les charges constatées
d’avance pour 0,9 M€.
Notes sur le passif du bilan
La variation du bilan passif de 809,3 M€ se répartit
en :
2009 – 2008
(en M€)
Capitaux propres
Provisions pour risques et
charges
Dettes financières
Autres dettes et comptes de
régul.
Total
230,2
(en K€)
Réserves au 31.12.08
Affectation à la réserve de
prévoyance
29,9
809,3
Note 13. Capital
103 000
Affectation à la réserve de plus
value de cession
d’immobilisations
S
b
3 083
Réserves au 31.12.09
T
1 365 160
Note 15. Report à nouveau
(en K€)
Report à nouveau au 31.12.08
265
Prélèvement sur le report
à nouveau pour l’affectation du
résultat 2008
330
Total report à nouveau
595
R
s
T
r
Note 16. Subventions
Les subventions nettes se répartissent comme
suit :
2009
(en M€)
11,1
538,1
1 259 077
Subventions Etat et
collectivités
2008
(en M€)
598,0
510,5
Subventions 1%
65,8
65,1
S
n
Subventions autres
24,1
16,7
T
687,9
592,3
Total
Le capital social, entièrement libéré, représente
290 950 000 actions de 0,16 € chacune.
68
26/05/10 08:10
Subventions brutes :
Valeurs
brutes
au
31.12.08
Autres
TransValeurs
Démo- mouvefert IAL,
brutes
lition
ments
RSIF et
au
2009
La RUF
31.12.09
(*)
Subventions
brutes
949,5
-12,7
-13,4
144 ,3
1 067,7
Total brut
949,5
-12,7
-13,4
144,3
1 067,7
(*) Ventes HLM -1,9 M€, sorties de composants et autres
- 0,4 M€, flux liés aux notifications 146,8 M€
l’immobilisation lors de la mise en service
comptable des biens qu’elle finance.
Pour la quote-part chargeable des travaux, les
subventions sont reprises au résultat puis sorties
du passif.
Les subventions afférentes à des immobilisations
par composants sont amorties sur la même durée
que les composants qu’elles financent.
Les règles d’affectation des subventions par
composants sont les suivantes :
• Terrains :
Les subventions sont reprises sur une durée de
10 ans pour la partie affectée au terrain.
Reprise des subventions :
Cumul de
Transfert
Autres
Cumul de
reprises
IAL, RSIF
mouvereprises au
au
et La RUF ments 2009 31.12.09
31.12.08
Reprise de
subventions
357,2
-12,0
34,6
379,8
Total
reprises
357,2
-12,0
34,6
379,8
Subventions nettes :
Valeurs Transfert
nettes au IAL, RSIF
31.12.08 et La RUF
Autres
mouvements
2009
Valeurs
nettes au
31.12.09
Subventions
nettes
592,3
-0,7
96,3
687,9
Total net
592,3
-0,7
96,3
687,9
Les subventions sont comptabilisées à leur
notification.
Qu’elles financent des biens amortissables ou
non, toutes les subventions sont intégrées dans le
calcul de reprise.
Elles sont réparties au prorata de la valeur du
terrain et des constructions dans le coût de
• Construction neuve :
L’affectation sur les composants des subventions
s’effectue en prenant en considération un seuil de
significativité apprécié pour chaque subvention, et
fixé à 5% du coût de la construction.
Ainsi :
• si le montant de la subvention est supérieur à
5% du coût de la construction, elle est éclatée sur
les composants, comme le coût de construction,
• si le montant de la subvention est inférieur
ou égal à 5% du coût de la construction, la
subvention est affectée en totalité sur le composant « structure ».
• Travaux :
Conformément aux dispositions de l’avenant à
l’instruction comptable dédié à la gestion par
composants, il n’y a pas lieu d’appliquer de seuil
de significativité pour les subventions finançant
des travaux immobilisables. Les subventions
de cette nature sont affectées au prorata des
différents composants destinataires des travaux,
qu’elles soient ou non significatives.
69
26/05/10 08:10
Ces provisions ont évolué ainsi en 2009 :
Note 17. Provisions pour risques et
charges
Dotation de
l'exercice 2009
Reprise de
l'exercice
2009
Transfert de
provisions
Montant
12.09
(en M€)
Montant 12.08
Risques décennaux
0,8
0,8
0
0
Autres
Gros entretien
34,2
Provision retraite
12
Médaille du travail
1,2
Provision travaux sur foyers
2,5
Solde pour tout compte
0,1
Contentieux personnel
0,2
Reprise PGE rachat patrimoine
0,2
Risques s/ charges locatives
0,6
Frais de démolition
0,3
Rétrocession travaux voierie
1,1
Provision amiante / cuve fioul
0,3
Risques DO
0,4
Divers
0,5
Total
54,4
Provision pour risques décennaux
La provision pour risques décennaux est ajustée
selon l’évolution juridique des litiges : elle s’élève
à 0,8 M€ au 31 décembre 2009.
Elle concerne un programme cédé à Immobilière
Rhône-Alpes en 1997, et pour lequel un litige est
toujours en cours.
■
Provision gros entretien
Le gros entretien se définit comme l’ensemble des
travaux de nature chargeable selon les principes
comptables généraux, et dont la périodicité est
pluriannuelle ou au moins supérieure à un an.
■
36,6
34,2
9,3
0,1
45,9
11,9
1,2
0,3
0,3
2,2
0,1
0,3
0,2
0,5
0,6
0,3
0,7
0,9
0,3
1,1
0
0,7
0,3
0,7
0,1
0,2
0,3
0,5
0
38,3
37,1
9,8
65,4
Il correspond en particulier aux charges de
maintien ou de remise en état visant à assurer
le bon fonctionnement des immeubles comme
par exemple, les ravalements dès lors qu’ils ne
correspondent pas à un ajout ou un remplacement
d’ouvrages extérieurs d’étanchéité ou de protection de type bardage ou vêtage isolant.
La provision pour gros entretien est assise sur
un plan pluriannuel de gros entretien qui liste
immeuble par immeuble les dépenses d’entretien pluriannuel. Les dépenses dites « fongibles »,
c’est-à-dire non affectées par immeuble, ne sont
pas retenues dans le calcul de la provision.
Le plan pluriannuel à 3 ans est établi et révisé
70
26/05/10 08:10
avec la même fréquence que les budgets.
La provision dotée au 31 décembre 2009 en application des nouvelles règles est égale à 45 937 K€
qui se décompose comme suit :
prévu en 2010 :
prévu en 2011 :
prévu en 2012 :
Soit au total :
17 683 K€
moyen obligataire de 4,609% en 2008).
A ce montant, est appliqué un prorata ne retenant
que la part concernant la durée courue de la date
d’entrée dans la société à la date de clôture de
l’exercice.
Le montant de la provision au 31 décembre 2008
s’élevait à 12,1 M€. Elle s’élève à 11,9 M€ au 31
décembre 2009.
17 383 K€
Provision pour médaille du travail
A été constituée une provision pour médaille
du travail en application de la recommandation
N° 2003-R.01 en utilisant une méthodologie
similaire à celle exposée ci-dessus pour les
indemnités de départ à la retraite. Au 31 décembre
2009, le montant de la provision s’élève, comme
au 31 décembre 2008, à 1,2 M€.
■
10 871 K€
45 937 K€
La reprise de provision est de 34 190 K€.
En impact résultat, la dotation de la provision
en 2009 de 45 937 K€ est diminuée du montant
des provisions transférées par La RUF lors des
cessions à I3F pour 9 303 K€.
Le mouvement net dotation-reprise au résultat
est de 2 444 K€.
■ Provision pour indemnités de départ à la retraite
La méthode de détermination de la provision pour
indemnités de départ à la retraite a été modifiée
en appliquant à compter de l’exercice 2004, la
recommandation CNC du 1er avril N° 2003-R.01.
La provision est calculée en déterminant, par
salarié, les salaires annuels majorés des charges
sociales et intégrant les augmentations de salaires et les promotions à venir projetées au moment du départ à la retraite. A cette base est
appliqué le nombre de mois de salaires dus au
moment du départ à la retraite conformément aux
dispositions de la convention collective. Les probabilités de maintien dans la société et de vie jusqu’à
la retraite sont prises en compte dans le calcul de
la dette. A compter de l’exercice 2008, le taux de
départ des salariés de plus de 55 ans a été mis à
« zéro ». Cette dette est actualisée à la date de clôture en retenant le « Taux Corporate AA » correspondant à des obligations liquides de haute qualité
à fin décembre de l’exercice 2009 soit 4,292% (taux
Provisions pour risques, litiges et pénalités
Des provisions ont été enregistrées en 2009 pour
constater divers risques et charges liés à des
transactions intervenues ou à conclure avec des
tiers ou des salariés de l’entreprise, estimés à fin
2009 à 0,5 M€.
Des provisions pour risques locatifs sur plusieurs
immeubles, ou risques sur réclamations des
fournisseurs, ont été constatées pour un montant
global fin 2009 de 0,9 M€.
A fin 2009 des provisions ont été constituées pour
les risques DO.
■
Autres provisions
La provision constituée en 2008 pour 1,1 M€
afférente aux travaux de voirie suite à la rétrocession à une commune, a été reprise.
Une reprise de provision travaux sur foyers, qui
correspond à l’évaluation de la garantie de passif
donnée par Immobilière 3F à RSIF dans le cadre
de la cession de foyers à redevance d’équilibre, a
été constatée pour 0,3 M€ à hauteur des travaux
de GE réalisés par RSIF en 2008 et 2009 sur les
foyers. Une charge de 0,3 M€ a été constatée dans
■
71
26/05/10 08:10
les comptes d’I3F et RSIF va percevoir la trésorerie correspondante. La provision travaux sur foyer
restante au 31 décembre 2009 s’élève à 2,2 M€.
Des provisions sont constituées pour faire face
aux travaux de cuves fioul, de désamiantage ou de
démolition devant être réalisés pour un montant
de 1,0 M€ au total.
Des provisions pour gros entretien ont été
constatées suite à la reprise de patrimoine pour
un montant global de 0,7 M€.
Note 18. Emprunts et dettes auprès
des établissements de crédit
Les capitaux dus se répartissent ainsi par prêteur
au 31 décembre :
2009
(en M€)
2008
(en M€)
Participation à l’effort
const.
546,7
419,0
Total
546,7
419,0
2009
(en M€)
2008
(en M€)
CDC
1 591,2
1 162,1
CFF
323,0
297,4
28,8
97,4
1 943,0
1 556,9
Autres banques
Total
Par nature :
Total
En M€
Locatif
1 943,0
Accession
1 943,0
0
Et par type de taux :
Total
Fixe
194,0
Révisable
Afin de diminuer l’exposition de la société au
risque d’évolution du taux du Livret A, il avait été
souscrit en octobre 2008, à hauteur d’environ
18% de la dette révisable Livret A telle que figurant
au bilan, trois contrats de couverture à taux fixe
contre la formule exacte du Livret A, à savoir :
¼ [ Moyenne Euribor 3 mois + moyenne Eonia +
2 x Inflation ]
Les caractéristiques de ces contrats étaient les
suivantes :
Date souscription
Montant
(en M€)
Taux
Période
08/10/2008
100,0
3,12%
Août 2008 Août 2013
08/10/2008
100,0
3,05%
Fév. 2009Fév. 2014
29/10/2008
100,0
2,60%
Fév. 2009Fév. 2014
Au moment de la souscription de ces couvertures,
le taux du Livret A s’établissait à 4% après avoir
subi une hausse de 1,75 point en deux ans.
En 2009, la diminution des taux très importante
dans le contexte de crise financière, a conduit la
société à engager des discussions avec les deux
établissements financiers concernés en vue
d’un réaménagement des contrats de couverture,
visant à en diminuer l’impact sur l’année 2009.
Avec l’un des établissements financiers, un
accord a été concrétisé fin mai 2009 portant sur la
couverture souscrite le 29/10/2008, accord qui
laisse inchangées les conditions du contrat de
couverture, mais en réduit la durée de 18 mois, la
couverture se terminant désormais en août 2012 :
1 748,5 (*)
(*) Dont 1 507,0 M€ Livret A et LEP, 223,0 M€ prêts inflation
et 18,5 M€ autres
72
26/05/10 08:10
Date souscription
Montant
(en M€)
par type de taux :
Taux
Total
Période
24,6
08/10/2008
100,0
3,12%
Août 2008 Août 2013
08/10/2008
100,0
3,05%
Fév. 2009Fév. 2014
29/10/2008
100,0
2,60%
Fév. 2009Août 2012
Une soulte de 490 K€ a ainsi été versée à
Immobilière 3F, traduisant financièrement la
valeur de cette réduction de durée, et venant
atténuer l’impact négatif de la couverture en
2009, qui s’élève en montant net à 4 401 K€ pour
l’exercice.
Suite aux variations sur les marchés intervenues
depuis le début de l’exercice 2009, les valeurs
de marché de ces opérations, correspondant à
la différence entre le taux fixe d’une couverture
de remplacement et le taux fixe de la couverture
actuelle, appliquées au montant et à la durée
restant à courir, s’élèvent à fin février 2010, à :
• Contrat n° 1 : 5 669 K€ (Bred)
• Contrat n° 2 : 5 531 K€ (Bred)
• Contrat n° 3 : 3 549 K€ (BNP)
et constitueraient une soulte à payer à l’établissement bancaire en cas de sortie anticipée de
l’opération de couverture. Cette sortie n’est pas
envisagée par la société.
Note 19. Emprunts et dettes
financières divers
Ce poste se décompose comme suit :
(en M€)
Emprunts auprès des
organ. sociaux
Etat, collectivités locales
Emprunts divers
Total
Fixe
2009
2008
1,7
1,7
18,5
16,8
4,4
1,8
24,6
20,3
Révisable
Variable
24,6
Note 20. Intérêts courus non échus
Les intérêts courus non échus s’élèvent à 67,3 M€
en 2009 contre 56,8 M€ en 2008 et se composent
des intérêts courus non échus sur les emprunts
pour 35,3 M€ et de l’encours d’intérêts compensateurs au 31 décembre 2009 pour 32,0 M€.
L’encours d’intérêts compensateurs inscrit en
charges différées au 31 décembre 2001, a été
repris pour son montant total dans le résultat de
l’exercice 2001.
Note 21.Concours bancaires courants
En 2009, les concours bancaires courants
s’élèvent à 24,5 M€ contre 22,6 M€ en 2008.
Note 22. Dettes fiscales et sociales
Ce poste se détaille ainsi :
(en M€)
2009
2008
Personnel
12,4
13,1
Sécurité sociale et
org. sociaux
10,5
10,4
Etat et collectivités
publiques
14,2
13,1
Total
37,1
36,6
Le poste « Etat » inclut les écritures constituées
pour le règlement de la TVA à 5,50% sur les
opérations de construction et d’amélioration en
cours pour un total de 11,0 M€ au 31 décembre
2009, contre 9,8 M€ en 2008.
73
26/05/10 08:10
Note 23. Autres dettes
(en M€)
Note 24. Charges à payer et produits à
recevoir
2009
2008
Créditeurs divers
33,1
15,5
Charges à payer
4,0
0,9
37,1
16,4
Total
Les décomptes de gestion relatifs aux cessions
de patrimoine entre sociétés du groupe, finalisés
au 31 décembre 2009, sont inscrits dans ce poste,
ainsi que dans les créances diverses (Note 8).
Ils traduisent le transfert de créances, dettes,
produits, charges et provisions conformément aux
dispositions définies dans les actes de vente et
s’élèvent à 0,1 M€ pour les cessions d’I3F à RSIF
et à 19,5 M€ pour la cession de La RUF à I3F.
Les charges à payer correspondent principalement
aux provisions passées pour les contrats de
couverture de taux pour 3,4 M€, ainsi que la
provision à la participation à la taxe professionnelle
continue pour 0,6 M€.
Note 24. Ventilation des dettes
par échéance
Dettes
financières
Total
193,3
201,1
201,1
2 849,1
394,4
Autres dettes
Total
Echéances
Echéances
Echéances
1 an / 5
- 1 an
+ 5 ans
ans
2 648,0
518,4
(en M€)
Locataires et acquéreurs
1,3
18,0
Fournisseurs et
entrepreneurs
34,7
Personnel
12,3
Organismes sociaux
4,1
Etat, collectivités locales
0,1
Total
1,3
69,2
Notes sur le compte de
résultat
Note 25. Loyers
1 936,3
(en M€)
Logements
1 936,3
Les échéances à plus d’un an concernent les
emprunts.
2009
2008
449,9
368,9
Garages, parkings et
autres
29,7
24,9
Commerces
15,8
12,7
Foyers
5,3
4,9
Supplément de loyer
6,1
2,4
506,8
413,8
Total
518,4
Produits Charges
à recevoir à payer
Les loyers quittancés dans l’exercice se répartissent en :
Les échéances des dettes se ventilent comme
suit:
(en M€)
Ces rubriques se décomposent comme suit :
En dehors de l’augmentation générale appliquée
au 1er janvier 2009, la progression des loyers
est principalement due à la mise en service de
nouveaux immeubles en 2008 et 2009, ainsi qu’aux
transferts de patrimoine entre La RUF et I3F
durant l’exercice 2009.
74
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La progression des loyers en excluant l’effet des
transferts de patrimoine est de 5,2% entre 2008
et 2009.
Note 28. Autres produits
Note 26. Récupération des charges
locatives
Frais de maitrise
d’ouvrage
La perte constatée dans les comptes 2009 suite
aux régularisations effectuées en 2009 au titre
des périodes de régularisation 2008 et antérieures
s’élève à 0,4 M€.
La provision « perte sur régularisations de charges
2009 » est estimée à 5,8 M€ contre 5 M€ en 2008.
Ce montant représente l’estimation fin 2009 des
charges sur les logements vacants et sur les
logements improductifs de revenus, principalement les logements de fonction du personnel de
gardiennage.
Les récupérations de charges locatives comprennent la part refacturée des dépenses de remise en
état suite aux mutations, des frais de poursuite,
des dépenses de réparations locatives et diverses
récupérations individuelles.
Note 27. Prestations de service et
activités annexes
Elles concernent essentiellement en 2009 des
refacturations de frais généraux du groupe
adhérant à la convention de Pool pour 9,3 M€.
Ce poste présente également les produits des
locations d’emplacements publicitaires et les
redevances pour antennes de téléphonie pour
2,7 M€, la refacturation de prestations pour
0,1 M€ et les indemnités d’occupation pour 0,6 M€.
2009
2008
5 452
4 947
249
194
Subvention
d’exploitation
2 129
1 851
Autres produits de
gestion et variation
de stocks
1 742
638
Total
9 572
7 630
Intérêts immobilisés
Le poste contient les produits relatifs aux
immobilisations des frais de maitrise d’ouvrage
dans les constructions neuves et les travaux
d’amélioration, soit 5 452 K€, et les intérêts
supportés jusqu’à la date d’achèvement
des travaux, au titre des préfinancements
consolidables des prêts locatifs fongibles, qui
sont intégrés dans le prix de revient, pour 249 K€.
Les subventions comprennent en 2009 pour 1 181
K€ de subventions ANRU et CGLLS obtenues pour
financer une quote-part des frais de personnel
d’ingénierie contribuant aux opérations ANRU.
Le solde du poste est constitué des variations
de stocks pour 716 K€ et de produits divers de
gestion.
75
26/05/10 08:10
Note 29. Travaux relatifs à
l’exploitation et à l’entretien
Ces charges se ventilent comme suit :
2009
2008
Charges NR :
Fourn.électricité NR
983
779
Fourniture d'eau NR
332
263
Fourniture de gaz NR
56
33
247
260
Fournit. chaleur NR
Fournit. const NR
Ach. carbur. lubrif. NR
5
pluriannuelle ou pour le moins supérieure à un an.
Il correspond en particulier aux charges de
maintien ou de remise en état visant à assurer le
bon fonctionnement des immeubles.
En particulier, pour les revêtements extérieurs,
dès que les ouvrages ne présentent pas d’ouvrage
extérieur de protection, les dépenses sont prévues
au plan pluriannuel et comptabilisées en GE.
Le gros entretien se distingue de l’entretien
courant, qui se définit comme les travaux de
nature chargeable d’une périodicité inférieure ou
égale à un an, notamment les petites interventions
et réparations occasionnées par la maintenance
courante du patrimoine.
Ces dépenses s’élèvent au 31 décembre 2009 à
27,9 M€ et comprennent pour un montant de
7,0 M€ les dépenses sur contrats de garantie totale.
36
33
Entret. petit équi. NR
1 046
738
Aut. mat. fournit. NR
75
59
Fournit. administrat.
857
943
6 519
5 528
Espaces verts
357
351
Chauffage
172
119
Nettoyage
2 525
1 997
372
135
35
-
Part NR divers trvx
4 016
2 774
Taxes NR :
Entretien réparations
9 656
7 778
Taxe sur salaires
Part NR EDL
9 443
7 371
359
367
37 091
Charges récupérables
Total
Hygiène et sécurité
Gestion d’immeubles
Ascenseurs
Entretien divers
Total Charges NR
Note 31. Autres impôts taxes et
versements assimilés
La décomposition est la suivante :
2009
2008
5 241
5 035
Taxe d’apprentissage
29
34
Versement transport
812
828
29 528
Allocation logement
46
46
150 800
130 098
Part.forma°prof.cont
1 075
1 062
187 891
159 626
Part.Emp.Eff.Const
254
249
Autres impôts taxes
20
0
S. total sur salaires
7 477
7 255
Aut.impôts locaux NR
431
316
Taxes d’habitation
284
275
34
37
Aut.imp.tax.autr.org
537
533
S. total autres taxes
1 286
1 161
Total Taxes NR
8 763
8 416
Taxes récupérables :
15 790
12 601
Total
24 553
21 017
Conformément à l’instruction comptable, les
travaux de remise en état suite aux mutations
sont présentés sur la ligne « Entretien » dans le
compte de résultat.
Note 30. GE et garanties totales
Le gros entretien se définit comme l’ensemble des
travaux de nature chargeable selon les principes
comptables généraux, et dont la périodicité est
TVTS
76
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Note 32. Frais de personnel
Note 33. Dotations et reprises sur
provisions d’exploitation
Les frais de personnel évoluent comme suit :
(en M€)
2009
2008
Frais de personnel société
I3F
88,6
87,5
Récup° sur locataires I3F
-18,5
-16,9
Frais de personnel NR I3F
70,1
70,6
Les frais de personnel incluent la charge d’intéressement et l’abondement des salariés rattachés
à la société I3F pour 5,8 M€.
Plus précisément :
• en incluant les indemnités kilométriques et les
impôts et taxes basés sur les salaires,
• en déduisant la quote-part de subvention pour
ingénierie RU destinée à financer une partie des
frais de personnel travaillant sur des projets ANRU
(subventions d’exploitation 2009) pour 1 181 K€ et
les frais de maitrise d’ouvrage comptabilisés dans
les comptes d’immobilisation pour 5 452 K€, et
• en prenant en compte la refacturation, dans
le cadre de la convention de pool, des frais de
personnel directs (gardiens et administratifs)
aux sociétés du groupe en 2009 pour 0,5 M€,
’impact net des dépenses liées aux salaires dans
les comptes I3F s’établit ainsi :
(en M€)
2009
2008
Les mouvements se présentent ainsi :
(en M€)
Dotations Reprises
Provisions d'exploitation
Stocks
Locataires
56,0
47,5
0,5
0,6
Gros entretien
36,6
34,2
S/total
93,1
82,3
Emprunts
Autres
Note 34. Charges de gestion courante
Elles comprennent le montant des créances
devenues irrécouvrables dans l’exercice pour
2,6 M€ (contre 4,9 M€ en 2008) et les autres
charges de gestion courante pour 1,6 M€, justifiées
principalement par la maintenance des logiciels pour
1,3 M€ et divers mouvements pour 0,3 M€.
Note 35. Résultat exceptionnel
Le produit net exceptionnel de 47,7 M€ contre
28,6 M€ l’an passé, s’analyse ainsi :
Charges et produits exceptionnels
-1,8 M€
Impact net des sorties et cessions
d’actif et remplacement de
composants
+22,2 M€
-0,9
Provisions et reprises de provisions
+3,1 M€
7,4
7,1
+25,3 M€
0,8
0,9
Reprises de subventions adossées
à une immobilisation locative
Frais de personnel NR
format budget
70,1
70,6
Refacturation aux filiales
salaires directs
-0,5
-6,4
Net dépenses sur salaires
69,6
64,2
Frais de personnel NR
comptables
68,6
68,4
Frais de maitrise d’ouvrage
-5,5
-4,9
Subvention ingénierie
ANRU
-1,2
Taxes sur rémunérations
Indemnités kilométriques
Amortissement exceptionnels
Total résultat exceptionnel
-1,1 M€
+ 47,7 M€
77
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■
35.1 Charges et produits exceptionnels :
(en M€)
2009
seraient déjà intervenus sans que les travaux
soient totalement réalisés, les recettes font l’objet
d’ajustements en fonction des charges comptabilisées.
2008
Produits exceptionnels :
Opérations de gestion et
autres
0,7
1,3
Certificats d’économie
d’énergie
2,1
0
Dégrèvements d’impôts
1,2
0,7
Remboursements suite
sinistres
3,6
2,3
Subv. pour démolition
13,1
14,8
Sous Total
20,7
19,1
• Frais de démolition ANRU et subventions
afférentes
La société comptabilise en charges exceptionnelles
les frais de démolition (coûts sociaux et coûts
techniques) constatés sur l’exercice, soit
9,2 M€, et en produits exceptionnels les
subventions pour démolitions notifiées, calculées
au prorata de l’avancement des dépenses, soit
13,1 M€ en 2009.
35.2 Impact sur sorties et cessions des
éléments d’actifs :
■
Charges exceptionnelles :
Dépenses sinistres
6,1
(en M€)
5,0
2009
2008
Indemnités transactionnelles
0,5
1,0
Cessions d’actifs
Charges sur ventes d’actif
4,4
0,3
Valeur nette des actifs cédés
-101,3
-415,6
Marge sur cession d’actif
+11,1
-48,8
Perte sur remplacements de
composants
-0,5
-0,2
VNC des immobilisations
démolies
-0,4
-0,8
+10,2
-49,8
Diagnostic traitement
amiante
0,5
Fact retraites, médailles /
filiales
0,2
112,4
366,8
Frais de démolition
9,2
7,8
Indemnités d’éviction
0,7
0,4
Abandons de projets
1,3
1,0
Impact sur sorties et
cessions d’actif
Autres
0,3
0,5
Reprise de subventions
+12,0
54,3
Sous Total
22,5
16,7
Total charges et produits
except.
Impact net
+22,2
4,5
-1,8
2,4
• Remboursements suite sinistres :
Les sommes significatives perçues et non
définitivement acquises au titre des garanties
décennales et des contentieux sont classées en
compte de tiers. Ces sommes sont reclassées
en produit dès lors qu’elles sont définitivement
acquises. Pour les sinistres multirisques dont
des montants significatifs de remboursements
Les marges dégagées sur les cessions d’actifs
concernent essentiellement :
• Les ventes aux locataires de 231 logements
(pour un prix global de cession de 33,0 M€) pour
+20,6 M€.
• La vente d’un terrain (Colombes « Digue ») pour
+1,5 M€, la cession de 8 parcelles pour +0,3 M€,
la vente d’un box pour +0,01 M€, la vente d’un
parking pour +0,01 M€ et la vente d’un logement
en Alsace (-0,1 M€).
78
26/05/10 08:10
• Les cessions intragroupe :
La RUF : (prix de vente 38,1 M€) Marge : -0,1 M€
RSIF : (prix de vente : 3,9 M€) Marge : +0 ,9 M€
IAL : (prix de vente : 35,5 M€) Marge : +0,1 M€
Impact des mouvements post-clôture
2008 sur cessions 2008 :
- 0,9 M€
Impact net cumulé en 2009 des
cessions
-0,0 M€
• Les composants remplacés :
-0,4 M€
• Les sorties comptables suites aux
démolitions :
-0,4 M€
■ 35.3 Reprises sur subventions :
Les reprises de subventions s’élèvent à
37,3 M€ au 31 décembre 2009 contre 77,5 M€ en
2008. Le montant afférent aux reprises sur les
amortissements des immobilisations locatives
s’élèvent à 25,3 M€ après constatation des
reprises sur cessions (s’élevant à 12 M€).
35.4 Mouvements des provisions exceptionnelles : reprise nette 3,1M€
■
(en M€)
Dotation de Reprise de
l’exercice
l’exercice
Pénalités et litiges et
charges
0,7
0,5
Prov. Amiante Cuves
fioul
0,7
0,3
Solde pour tout
compte
Démolitions
Note 36. Effectif
L’effectif présent au 31 décembre (CDI + CDD)
passe de 1716 équivalents temps plein fin 2008 à
1 753 équivalents temps plein fin 2009 (l’effectif à
temps partiel étant exprimé en équivalent temps
plein).
Catégories
2,2
1,3
3,0
Reprise PGE foyers
0,2
Reprise Vigneux-surSeine travaux
de voierie
1,1
Divers
0,3
3,6
2009
2008
Cadres
317
302
Employés, agents de maîtrise
529
524
Gardiens et employés
d'immeubles
905
887
2
3
1 753
1 716
Ouvriers
Reprise prov terrain
ZUS
Total
La
provision
pour
démolition
concerne
principalement les sites de Garges-lès-Gonesse
« la Muette », pour 0,5 M€, de Bondy, pour
1,1 M€, et les sites des programmes repris de La
RUF : Corbeil-Essonnes « La Nacelle » (0,3 M€),
Montmagny (0,2 M€), et Villeneuve-le-Roi
(0,1 M€).
La reprise de provisions pour démolition concerne
principalement les sites des Mureaux pour 0,5 M€
et de Corbeil-Essonnes pour 0,8 M€.
La reprise de provision des terrains en ZUS
concerne principalement les sites de Sevran,
(0,8 M€), d’Argenteuil (1,0 M€), de Trappes
(0,4 M€), de Vigneux-sur-Seine (0,3 M€), de
Valenton (0,2 M€) et autres sites (0,3 M€).
Total
6,7
79
26/05/10 08:10
Note 37. Engagements hors bilan
Note 38. Autofinancement net
Les engagements hors bilan comprennent au
31 décembre 2009 :
Il s’élève à 108,2 M€ après prise en compte des
remboursements d’emprunts locatifs s’élevant à
103,0 M€.
(en M€)
2009
2008
Engagements reçus :
Avals, cautions, garanties
reçues
Emprunts locatifs signés
121,2
48,5
18,7
0,0
139,9
48,5
6,8
7,2
54,6
147,4
Reste à payer sur marchés
signés
278,4
185,4
Total
339,8
340,0
Solde opérations de
défaisance
Ventes, contrats préliminaires
Total
Engagements donnés :
Avals, cautions, garanties
données
Compromis de vente terrains
Les éléments relatifs aux couvertures de risque
de taux sur la dette long terme sont traités dans
la note 18.
Une provision des « travaux sur foyers » inscrite
au passif du bilan correspond à l’évaluation de la
garantie de passif donnée à RSIF dans le cadre de
la cession des foyers à redevance d’équilibre à cette
dernière. Il a été transféré à RSIF 0,3 M€ en 2009
de la provision constituée au 31 décembre 2007.
Il reste une provision de 2,2 M€ au 31 décembre
2009. Ainsi, il n’est pas constaté d’engagement
hors bilan à ce titre.
231 logements ont été cédés aux locataires fin
2009. Dans ce cadre, une clause de rachat engage
I3F, sur une durée de 5 ans, en cas de défaillance
de l’accédant.
80
26/05/10 08:10
RESULTATS FINANCIERS AU COURS
DES CINQ DERNIERS EXERCICES
Nature des indications
2005
2006
2007
2008
2009
Situation financière en fin d’année
Capital social
Nombre d’actions émises
46 552 000
46 552 000
46 552 000
46 552 000
46 552 000
290 950 000
290 950 000
290 950 000
290 950 000
290 950 000
566 826 615
591 233 136
586 965 044
598 088 995
701 783 590
162 341 325
168 728 530
182 090 763
127 876 387
224 398 464
0
0
0
0
112 668 546
104 797 603
107 630 716
106 413 642
134 629 358
0,56
0,58
0,63
0,44
0,77
0,39
0,36
0,37
0,37
0,46
2 003
2 099
1 778
1 716
1 753
58 887 951
64 647 926
59 427 121
58 714 303
59 646 531
26 392 011
29 245 924
24 932 262
26 599 045
27 423 046
Nombre d’obligations convertibles en
actions
Résultat global des opérations
effectives
Chiffre d’affaires (production vendue)
Bénéfice avant impôts, amortissements,
provisions
Impôts sur les bénéfices
Bénéfice après impôts, amortissements,
provisions
Montant des bénéfices distribués
Résultat des opérations réduits
à une seule action
Bénéfice après impôts mais avant
amortissements, provisions
Bénéfice après impôts, amortissements,
provisions
Dividende versé à chaque action
Personnel
Montant de la masse salariale
Montant des sommes versées au titre
des avantages sociaux
81
26/05/10 08:10
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS
Capital
Réserves
et report à
nouveau
avant
affectation
des
résultats
Quote
part du
capital
détenue
en (%)
Valeur comptable
des titres
détenus
Brute
Prêts et
avances
consentis
non
encore
remboursés
Chiffre
Cautions
d'affaires
et avals
hors taxes
donnés
du dernier
par la
exercice
société
écoulé
Résultat
(bénéfice
net ou
perte du
dernier
exercice
clos)
Nette
Immobilière Basse Seine
138 bd de Strasbourg
76087 Le Havre
1 627
70 187
57,083
952
952
(2)
Immobilière Nord-Artois
119 rue du 8 mai 1945
59650 Villeneuve-d'Ascq
14 168
8 267
99,614
28 914
27 825
(2)
Immobilière Rhône-Alpes
10 rue G. Dru
69007 Lyon
33 482
10 407
99,999
33 542
33 542
Immobilière Val de Loire
5 rue Michel Royer
43 459
15 481
53,278
28 110
La RUF
10 place d’Ariane –
L’Andromède - 77700 Serris
6 328
94 268
56,61
Immobilière Midi-Pyrénées
SA Vallée du Thoré
12 rue J. Ferry
81200 Mazamet
3 505
3 361
323
70 425
8 359
25 561
2 070
(2)
36 370
2 007
28 110
(2)
34 888
1 887
3 611
3 611
(2)
30 439
23 412
60,797
2 129
2 129
(2)
6 290
944
121
99,851
307
307
(2)
39
12 585
64,300
72
72
(2)
24 458
1 955
RSIF
159 rue Nationale
75013 Paris
20 590
219
65,959
13 581
13 581
(2)
7 273
495
Immobilière 3F Alsace
5 rue du Maire Kuss
67000 Strasbourg
80 044
-154
52,519
42 038
42 038
(2)
20 261
-1 018
C.L.A.R.M.
159 Rue Nationale
75013 Paris
Jacques Gabriel
41000 Blois
Sous total
Dividendes
encaissés
par la
société en
cours de
l'exercice
6 774
-30
153 256 152 167
82
26/05/10 08:10
Capital
Réserves
et report à
nouveau
avant
affectation
des
résultats
Quote
part du
capital
détenue
en (%)
Brute
La Vincennoise
33 rue Defrance
94300 Vincennes
Valeur comptable
des titres
détenus
Prêts et
avances
consentis
non
encore
remboursés
Chiffre
Cautions
d'affaires
et avals
hors taxes
donnés
du dernier
par la
exercice
société
écoulé
Résultat
(bénéfice
net ou
perte du
dernier
exercice
clos)
Nette
2 600
482
19,908
518
518
(1)
22 394
7
4,465
1 000
1 000
(1)
918
3 186
22 649
5,02
152
152
(1)
180
117
225 562
3,33
4
4
(1)
255 583
17 406
SEM Louveciennes Hôtel de Ville 78340 Louveciennes
76
-85
14,00
53
22
(1)
276
166
Semager - Hôtel de Ville 16 rue de Pontoise
78100 Saint-Germain-en-Laye
84
26
9,09
8
8
(1)
1 182
-8
Semarmont - Hôtel de ville
43 av. de la République
92120 Montrouge
230
800
5,00
11
11
(1)
498
404
Semavo Immeuble Soge
2000 rue du Verger - BP 102
95201 Cergy Pontoise cedex
1 005
2 044
3,317
30
30
(1)
13 864
3 558
Semgema
15 bis rue Parmentier
94700 Maisons-Alfort
80
396
6,00
5
5
(1)
6 222
3 791
SEMHACH (ou SAEM)
86 av. du Gal de Gaulle
94550 Chevilly-Larue
152
148
8,00
6
6
(1)
12 951
33
Semi- Sèvres - Hôtel de Ville
54 Grande Rue
92311 Sèvres cedex
231
-967
15,57
17
0
(1)
3 948
12
Sempact 93
54 /56 av. du Président Wilson
93104 Montreuil
710
155
2,82
20
20
(1)
705
1 100
38
219
2,40
1
1
(1)
3 386
10
150
2
9,98
15
15
(1)
51
SLE de la Caisse d’épargne
Ile-de-France Paris
34/36 rue du Louvre 75001 Paris
Aipal Crédit
14/16 rue Montalivet
75381 Paris cedex 08
Erilia
72 Bis rue Perrin-Solliers
13291 Marseille cedex 6
Socachal
11 rue de la Gare
94230 Cachan
Socaren - Hôtel de Ville 2 Place de la Libération
93160 Noisy-le-Grand
Autres (non significatif)
Sous total
TOTAL
Dividendes
encaissés
par la
société en
cours de
l'exercice
2
2
1 842
1 794
1 758
-93
40
0.2
155 098 153 961
83
26/05/10 08:10
Rapport des commissaires aux
comptes sur les comptes annuels
Aux Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par
votre assemblée générale, nous vous présentons notre
rapport relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2009, sur :
• le contrôle des comptes annuels de la société
Immobilière 3F, tels qu’ils sont joints au présent rapport ;
• la justification de nos appréciations ;
• les vérifications et informations spécifiques prévues
par la loi.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil
d’administration. Il nous appartient, sur la base de notre
audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes.
Opinion sur les comptes
annuels
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France ; ces normes
requièrent la mise en œuvre de diligences permettant
d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives.
Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen
d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant
des montants et informations figurant dans les comptes
annuels. Il consiste également à apprécier les principes
comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des comptes. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés
sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au
regard des règles et principes comptables français,
réguliers et sincères et donnent une image fidèle du
résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de
la situation financière et du patrimoine de la société à la
fin de cet exercice.
appréciations, nous portons à votre connaissance les
éléments suivants :
Comme indiqué dans les notes de l’annexe, votre
société a procédé à des estimations pour :
• évaluer la valeur d’utilité des titres de participation
(note 5).
• évaluer la provision pour gros entretien (note 17),
Sur la base des éléments disponibles à ce jour, nos
travaux ont consisté principalement à apprécier les
données et les hypothèses sur lesquelles se fondent
ces estimations et à revoir les calculs effectués par la
société.
Nous avons procédé à l’appréciation du caractère
raisonnable de ces estimations.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le
cadre de notre démarche d’audit des comptes annuels,
pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la
formation de notre opinion exprimée dans la première
partie de ce rapport.
Vérifications et
informations spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux
normes d’exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par la loi.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la
sincérité et la concordance avec les comptes annuels
des informations données dans le rapport de gestion du
conseil d’administration et dans les documents adressés aux actionnaires sur la situation financière et les
comptes annuels.
Paris et Paris-La Défense, le 19 mai 2010
Les Commissaires aux Comptes
COREVISE
ERNST & YOUNG Audit
Justification
des appréciations
En application des dispositions de l’article L. 823-9 du
Code de commerce relatives à la justification de nos
Fabien Cregut
Nathalie Cordebar
84
26/05/10 08:10
Rapport spécial des commissaires
aux comptes sur les conventions
réglementées
Aux Actionnaires,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre
société, nous vous présentons notre rapport sur les
conventions réglementées.
Conventions autorisées au
cours de l’exercice
En application de l’article L. 225-40 du Code de
commerce, nous avons été avisés des conventions
qui ont fait l’objet de l’autorisation préalable de votre
conseil d’administration.
Il ne nous appartient pas de rechercher l’existence
éventuelle d’autres conventions mais de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été
données, les caractéristiques et les modalités essentielles de celles dont nous avons été avisés, sans avoir
à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé.
Il vous appartient selon les termes de l’article R. 22531 du Code de commerce, d’apprécier l’intérêt qui
s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de
leur approbation.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons
estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux
comptes relative à cette mission. Ces diligences ont
consisté à vérifier la concordance des informations qui
nous ont été données avec les documents de base dont
elles sont issues.
1. Avec l’association Foncière
Logement
Personnes concernées
M. Claude Courty.
M. Alain Sionneau.
Nature et objet
Le conseil d’administration du 15 octobre 2009 a autorisé la cession à titre gratuit d’une parcelle de terrain
située dans le quartier de la Nacelle à Corbeil-Essonnes
à l’Association Foncière Logement.
Modalités
Cette cession n’a pas été réalisée en 2009.
2. Avec la société Efidis
Administrateurs communs
Aliance 1 %.
La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France.
Le Département des Hauts-de-Seine.
Nature et objet
Le conseil d’administration du 30 avril 2009 a autorisé
votre société à acquérir auprès de la société Efidis la
parcelle cadastrée AK n° 49, lot B, de 223 m2 située à
Verneuil-sur-Seine afin de créer 11 places de parking
pour un montant de € 32 800.
Modalités
Cette acquisition n’a pas été réalisée en 2009.
3. Avec la société Sarepa
Administrateur commun
La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France.
Nature et objet
Le conseil d’administration du 30 avril 2009 a autorisé
votre société à acquérir auprès de la Société Anonyme
d’HLM de la Région Parisienne (Sarepa) un terrain
situé à Montfermeil afin de créer 31 logements PLS pour
€ 1 064 000.
Modalités
Cette acquisition n’a pas été réalisée en 2009.
85
26/05/10 08:10
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées
4. Avec la société
Aliance 1 %.
Solendi.
Montalivet Immobilier.
Nature et objet
Votre conseil d’administration a, dans sa séance du
10 décembre 2009, autorisé la cession à la société
Immobilière 3F Alsace d’un immeuble à Kingersheim de
14 logements pour un montant de € 1 511 000.
Modalités
Cette vente est intervenue le 23 décembre 2009 pour ce
montant.
5. Avec la société Résidences Sociales
d’Ile-de-France
M. Camille Allain (Immobilière Basse Seine).
M. Claude Courty.
M. Jean-Jacques Denizard (SADIF).
M. Yves Laffoucrière.
Nature et objet
Votre conseil d’administration a, dans sa séance du
10 décembre 2009, autorisé la signature d’une
convention de sous-location par votre société à la
société Résidences Sociales d’Ile-de-France d’un
espace d’une surface comprise entre 350 m² et 400 m².
Modalités
La sous-location entre votre société et la société
Résidences Sociales d’Ile-de-France est prévue aux
conditions suivantes :
1) Prix au m² de location : € 160 HT par an ;
2) Provision pour charges : € 53 HT par m² annuel ;
3) Taxe sur les bureaux : € 3,2 HT par m² annuel ;
4) Taxe foncière : € 40,10 par m² annuel ;
5) Prix d’un emplacement de stationnement en
location : € 1.000 HT par an ;
6) Franchise de loyer du 1er novembre 2009 au 30 avril
2010.
Cette convention n’a pas donné lieu à facturation au
cours de l’exercice 2009.
Conventions approuvées au
cours d’exercices antérieurs
dont l’exécution s’est
poursuivie durant l’exercice
Par ailleurs, en application du Code de commerce, nous
avons été informés que l’exécution des conventions
suivantes, approuvées au cours d’exercices antérieurs,
s’est poursuivie au cours du dernier exercice.
1. Avec les sociétés
Immobilière Basse Seine,
Immobilière Nord-Artois,
Immobilière Rhône-Alpes,
Immobilière Val de Loire,
Immobilière Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré, RSIF,
S.A. Jacques Gabriel,
Immobilière Alsace
■ Convention autorisée par le conseil d’administration
du 18 décembre 2008
Nature et objet
Votre conseil d’administration a renouvelé la signature
d’une convention de groupement avec chacune des
sociétés sus-citées, qui prévoit la répartition des frais
généraux, à prix coûtant, supportés par votre société et
communs au groupe.
Modalités
Au titre de l’exercice 2009, les frais généraux des
sociétés adhérentes à la convention ont donné lieu à
une facturation de € 9,3 millions par votre société.
2. Avec la société La Résidence
Urbaine de France
■ Conventions autorisées par le conseil d’administra-
tion du 18 décembre 2008
• Nature et objet
Votre conseil d’administration avait autorisé l’acquisition à la société La Résidence Urbaine de France
d’ensembles immobiliers.
Modalités
Ces acquisitions ont été réalisées en janvier 2009 pour
un montant de € 447 979 100.
• Nature et objet
Votre conseil d’administration avait autorisé la cession à
86
26/05/10 08:10
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions
L’environnement
réglementées
la société La Résidence Urbaine de France d’ensembles
immobiliers.
Modalités
Ces cessions ont été réalisées en décembre 2009 pour
un montant de € 28 572 000.
du 23 octobre 2008
Nature et objet
Votre conseil d’administration avait autorisé la vente
de 2 programmes à la société La Résidence Urbaine
de France. Ces deux programmes, situés à Chelles en
Seine-et-Marne ont été livrés au cours du quatrième
trimestre.
Modalités
Cette vente a été réalisée en décembre 2009 pour un
montant de € 9 527 000.
3. Avec la société Résidences Sociales
d’Ile-de-France
du 23 octobre 2008
Nature et objet
Votre conseil d’administration avait autorisé la vente de
l’école du Petit-Château, située à Valenton dans le Valde-Marne (94), à la société Résidences Sociales d’Ilede-France.
Modalités
Cette vente a été réalisée en juillet 2009 pour un montant de € 783 577.
du 18 juin 2008
Nature et objet
d’une maison-relais, située à Montreuil dans le Valde-Marne, à la société Résidences Sociales d’Ile-deFrance.
Modalités
Cette vente a été réalisée en mars 2009 pour un
montant de € 1 028 671.
Nature et objet
Votre conseil d’administration avait autorisé la cession de 3 foyers, situés respectivement à Montevrain
(77), Boulogne-Billancourt (92) et Paris (75) à la société
Résidences Sociales d’Ile-de-France.
Modalités
Parmi ces trois foyers, celui de Paris avait été cédé en
ipsum
amet,
consectur adipiscing, idolor
2008.Lorem
La vente
du dolor
foyersit
situé
à Boulogne-Billancourt
est
amet,
consectur
intervenue en mars 2009 poursitun
montant
de €adipiscing
377 000.
■ Convention
autorisée
par le conseil
d’administration
Consectur
adipiscing,
idolor consectur
adipiscing
du 22 octobre 2007
Nature et objet
Votre conseil d’administration avait autorisé la cession de 50 foyers à la société Résidences Sociales
d’Ile- de-France.
Modalités
Parmi ces 50 foyers, 38 avaient été cédés en 2008.
6 de ces foyers ont été vendus en 2009 pour un montant
de € 1 739 000.
4. Avec la société
Nature et objet
d’ensembles immobiliers à la société Immobilière 3F
Alsace.
Modalités
Ces cessions ont été réalisées en décembre 2009 pour
un montant de € 28 194 000.
du 10 avril 2008
Nature et objet
Votre conseil d’administration avait autorisé la vente de
10 programmes d’immeubles neuf à livrer à la société
Immobilière 3F Alsace.
Modalités
Sur ces 10 programmes, 8 ont été cédés au titre de
l’exercice 2008. Les 2 autres programmes ont été
vendus sur l’exercice 2009 en date du 23 décembre 2009
pour un montant de € 5 762 000.
Paris et Paris-La Défense, le 19 mai 2010
Les Commissaires aux Comptes
COREVISE
Fabien Cregut
ERNST & YOUNG Audit
Nathalie Cordebar
87
26/05/10 08:10
Les
perspectives 2010
-------------------------------------------------------------------------------
Les perspectives financières
d’Immobilière 3F
89
-------------------------------------------------------------------------------------Les perspectives pour l’activité
92
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Brétigny-sur-Orge (91) - Projet en conception-réalisation
Arch. : L. & S. Goldstein ; entreprise générale : Ferracin Frères
88
26/05/10 08:10
Bondy (93) – Projet en accession à la propriété de la CLARM - Arch. : Verdier Rebière Architectes
Emmanuelle Fosse, responsable de l’agence construction de la direction du renouvellement urbain - © Groupe 3F / Tristan Paviot
Vigneux-sur-Seine (91) - Tour 23, démolie en 2009-2010 et nouvel immeuble - Arch. : Agence Grifo - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Les perspectives financières
d’Immobilière 3F
Les faits marquants
La recomposition du patrimoine avec les filiales
d’Immobilière 3F est pour l’essentiel achevée
fin 2009. Toutefois, Immobilière 3F conserve
provisoirement en gestion plusieurs foyers
repris à France Habitation et qui seront cédés
ultérieurement à Résidences Sociales d’Ile-deFrance.
Sont prévues en 2010, les cessions de
2 programmes à Immobilière 3F Alsace pour
32 logements, de 4 programmes à La Résidence
Urbaine de France pour 111 logements, ainsi que
l’acquisition par Immobilière 3F à La Résidence
Urbaine de France de 2 programmes totalisant
52 logements.
Cette prévision inclut également la cession à
Emmaüs Habitat à effet 1er juillet 2010, d’un
immeuble de 431 logements à Blanc-Mesnil, cette
société cédant concomitamment à La Résidence
Urbaine de France un ensemble de 402 logements
collectifs et 41 logements individuels situés en
Seine-et-Marne.
La politique de vente mise en œuvre en 2009
s’amplifie encore dans le budget 2010 : 535 actes
de vente sont pris en compte, sur un parc de 4 200
logements mis en vente au niveau de la société.
Le prix de vente est calculé sur la base des
estimations connues à ce jour et de la réfaction
de 20% par rapport au prix des domaines décidée
par les Conseils d’administration des différentes
sociétés. Sur ce prix l’objectif d’un abattement
de prudence financière de 15% a été retenu
dans le budget 2010, portant le chiffre d’affaires
prévisionnel à 60,9 M€ devant dégager une plus
value comptable de 37,6 M€. Après remboursement
aux établissements prêteurs des capitaux restant
dus sur les lots vendus, ces ventes représentent
un impact de trésorerie de 47,8 M€.
Cet objectif est ambitieux et fera l’objet d’une
revue régulière en cours d’année.
89
26/05/10 08:10
Les perspectives financières d’Immobilière 3F
Les indicateurs principaux
Loyers : 523,6 M€
Les loyers progressent de 16,8 M€ (+ 3,3%) par
rapport à 2009, dont pour les logements, 0,67 % est
imputable aux augmentations de prix du 1er janvier
(moyenne pondérée compte tenu de l’écrêtage des
plafonds et du mix 0,3% en ZUS – 0,8% hors ZUS),
le solde reflétant la variation des logements vides
et la progression nette du nombre de lots.
Les livraisons budgétées s’élèvent à près de
2 000 logements ; ont été retirés du patrimoine
prévisionnel 623 logements dont la démolition est
prévue et 535 logements vendus.
Au total, le patrimoine prévisionnel d’Immobilière
3F s’établit fin 2010 à environ 108 000 logements,
équivalents logements et commerces.
Le taux 12 mois glissant de logements vacants
budgété s’élève à 0,78% (contre 0,83% à fin
décembre 2009) ; en ajoutant les logements rendus
indisponibles, le taux 12 mois de logements vides
s’élève à 2,69% contre 3,19% à fin décembre 2009.
Résultat net : 160 M€
La variation du résultat prévisionnel se décompose en :
• légère diminution du résultat d’exploitation à
160,3 M€ (- 2,4%), sous l’effet de la progression
des charges, notamment de gros entretien,
• amélioration du résultat financier à - 65,1 M€
(+ 16%), suite aux baisses successives du taux du
livret A intervenues sur 2009 qui allègent la charge
d’intérêts de l’exercice, ce phénomène étant
néanmoins partiellement compensé par les
nouveaux emprunts mobilisés en 2009/2010 et par
l’impact des couvertures de taux.
• progression sensible du résultat exceptionnel
à 64,8 M€ (soit + 17,1 M€), le gain lié aux ventes
de logements aux locataires (+ 16,2 M€) et à la
plus value comptable de cession du Blanc-Mesnil
(+ 16 M€) étant compensé partiellement par les
coûts nets liés aux démolitions (+ 10 M€ en net).
Autofinancement net : 87,3 M€
L’autofinancement net budgété s’établit à 87,3 M€
en recul de 20,8 M€ (- 19%) par rapport au réalisé
2009.
A 16,7% des loyers, il perd 4,6 points par rapport à
la position 2009. On note en particulier la hausse
des annuités d’emprunts, diminution des intérêts
mais forte augmentation du capital remboursé.
La structure des contrats de prêts conduit en
effet en période de baisse des taux du Livret A
comme cela fut le cas pendant toute l’année 2009,
à constater une augmentation mécanique des
remboursements en capital pendant que l’intérêt
payé diminue. Alors que le résultat est amélioré
par la diminution des intérêts, l’autofinancement
enregistre l’intégralité des annuités y compris
amortissement du capital, cette composante
augmentant de plus de 20% en 2010 par rapport
à 2009.
Trésorerie nette : 111,8 M€
La trésorerie de fin d’année est budgétée à
111,8 M€, en légère progression par rapport au
réel de fin 2009 (109,4 M€). Elle représente un
ratio de 1 039 euros par logement, niveau équivalent à 2009.
En matière d’investissements, les dépenses de
promotion budgétées représentent 519 M€ contre
479 M€ en 2009, correspondant aux flux sur les
opérations déjà lancées et au lancement de
nouvelles opérations en 2010.
Les travaux d’amélioration sur le patrimoine
existant progressent fortement par rapport à
2009, à 149,5 M€, en raison de la concentration
sur 2009-2010 des travaux de réhabilitation et
résidentialisation en zones de renouvellement
urbain.
90
26/05/10 08:10
Les perspectives financières d’Immobilière 3F
Au total, en comprenant les investissements
administratifs et informatiques (6,5 M€), les
investissements budgétés représentent 675 M€
en 2010, contre 591 M€ en 2009 (+ 14%).
Par ailleurs, les coûts de démolition progressent
également, à 14,6 M€ contre 6,7 M€ en 2009,
correspondant au lancement de 600 démolitions
en 2010.
Pour financer ces dépenses, sont budgétés les
financements suivants :
• l’encaissement de 113,6 M€ de subventions, soit
une progression de 9% par rapport à 2009,
• et la mobilisation de 437,9 M€ de prêts, soit 10%
de plus qu’en 2009.
Les fonds propres consommés en 2010
représentent 61,9 M€ pour la promotion contre
78,4 M€ en 2009, et pour l’amélioration, 62,5 M€
contre 56,1 M€ en 2009.
Par ailleurs, un apport en capital par les
actionnaires d’Immobilière 3F est positionné
dans cette prévision à hauteur de 20 M€, ainsi
qu’une recapitalisation par Immobilière 3F des
deux filiales Immobilière 3F Alsace et Immobilière
Rhône-Alpes à hauteur de 5 M€ chacune.
Enfin, comme indiqué plus haut, les flux liés aux
ventes aux locataires représentent un flux de
trésorerie de 47,8 M€ après remboursement des
capitaux d’emprunts restant dus.
91
26/05/10 08:10
Villeneuve-le-Roi (94) - Arch. : AUP François Dugard - © Groupe 3F / Stephan Lucas
Montfermeil (93) - Arch. : Tecnova Architecture - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Les
perspectives pour l’activité
Deux projets principaux rythmeront l’année 2010 et mobiliseront l’ensemble des
collaborateurs.
La convention d’utilité
sociale d’Immobilière 3F
La convention d’utilité sociale fixe les engagements
des organismes HLM pour six ans. Ils devront
s’engager vis-à-vis de l’Etat sur la qualité de
service rendu aux locataires, les conditions
d’occupation et de peuplement des logements et
sur la politique patrimoniale et d’investissement.
Des indicateurs permettront de mesurer les
objectifs. Le décret du 3 décembre 2009 fixe les
modalités de mise en œuvre.
Ce vaste projet, initié fin 2009, se déroulera tout
au long de l’année 2010 avec deux échéances
importantes : la présentation du projet de
convention au préfet du département du siège
social avant le 30 juin et sa signature avant le 31
décembre 2010.
En décembre, Immobilière 3F a fait délibérer son
conseil d’administration et a également engagé
la concertation avec les locataires en présentant
la démarche et les modalités de classement du
patrimoine en fonction du service rendu au conseil
de concertation locative. Immobilière 3F a, comme
toutes les sociétés du groupe 3F, décidé de ne pas
modifier les loyers plafonds dans cette première
convention.
En 2010, la société, comme le prévoit le décret,
associera les 22 EPCI dotés d’un plan local de
l’habitat (PLH) et les sept conseils régionaux
des territoires où elle gère du patrimoine. Elle
s’organisera pour élaborer sa convention et la
présenter au préfet de région dans les délais
convenus.
92
26/05/10 08:10
Les
perspectives pour l’activité
Le projet d’entreprise
L’année 2010 sera la dernière année du projet
d’entreprise 2006-2010 et un bilan global sur
l’ensemble des actions menées sera établi.
En 2010, en matière de construction, ce sont
2 220 logements qui devront être mis en chantier
auxquels s’ajouteront près de 950 logements
neufs dans le cadre du renouvellement urbain.
Concernant les indicateurs de gestion, descendre
sous la barre de 0,80% de vacance et revenir
à un niveau de 99% de recouvrement sont des
objectifs ambitieux. Enfin, il est prévu de vendre
600 logements aux locataires.
C’est dans cet environnement que sera élaboré
le prochain projet d’entreprise pour la période
2011-2016.
93
26/05/10 08:10
Bondy (93) - Arch. : Atelier du Pont - © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Canale 3 - © Groupe 3F / Hervé Abbadie
La liste
des mandats
des administrateurs
LISTE DES MANDATS ET FONCTIONS EXERCES DURANT L’EXERCICE 2009
M. Camille ALLAIN
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER
SOLENDI EXPANSION SA
Administrateur
P.S.R. PARIS ET SA REGION (SA)
Administrateur - vice-président
SAGEFRANCE (SAS)
Représentant Permanent de MONTALIVET ASSURANCES au conseil de
surveillance
SADIF (SA)
Administrateur - président
HMF
Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER (administrateur)
HRL
Représentant permament de la SACICAP AIPAL (administrateur)
EHC
Représentant permanent de la SACICAP AIPAL (administrateur)
JACQUES GABRIEL (SA)
IMMOBILIERE BASSE SEINE (SA)
LA RESIDENCE URBAINE DE
FRANCE (SA)
IMMOBILIERE RHONE-ALPES (SA)
IMMOBILIERE VAL de LOIRE (SA)
IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA
VALLEE DU THORE (SA)
IMMOBILIERE 3F ALSACE (SA)
94
26/05/10 08:10
La
liste des mandats des administrateurs
RESIDENCES SOCIALES
ILE-DE-FRANCE (SA)
Représentant permanent d’IMMOBILIERE BASSE SEINE
(administrateur)
GIPEC (Association)
Administrateur - vice-président
SOLENDI (Association)
Administrateur
ASSOCIATION POUR L’INSERTION
SOCIALE (APIS)
Représentant permanent du GIPEC (président du conseil
d’administration)
INTERCIL (Association)
Représentant permament du GIPEC (administrateur)
DROIT DE CITE (Association)
Représentant permanent d’INTERCIL (administrateur)
ALIANCE 1% (Association)
Administrateur
ANPEEC
Administrateur
UESL
Administrateur suppléant
M. Serge BAUER
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3 F (SA)
Administrateur locataire CLCV
CLCV (Association)
Président de l’association CLCV ST ELOI
MAIRIE DE CHILLY-MAZARIN (91)
Conseiller municipal délégué au logement
COORDINATION CLCV/I3F
Vice-président
M. Bernard COMOLET
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent de la CEIDF (administrateur)
CNCE (SA)
Président du directoire jusqu’au 1er mars 2009
Puis vice-président du conseil de surveillance jusqu’au 31 juillet 2009
CAISSE D’EPARGNE ILE-DE-FRANCE Président du directoire
BANQUE BCP (SAS)
Président du conseil de surveillance
BANQUE BCP LUXEMBOURG (SA)
Membre du conseil de surveillance
CNP ASSURANCES (SA)
Administrateur jusqu’au 23 mars 2009
EFIDIS (SA)
Représentant légal de la CEIDF, membre du conseil de surveillance
FINANCIERE OCEOR (SA)
Membre du conseil d’administration
Vice-président du conseil de surveillance jusqu’au 14 juillet 2009
GCE ASAP (SAS)
Représentant légal de la CNCE (président) jusqu’au 1er mars 2009
GCE ECLAIR 07 (SAS)
GCE NAO (SAS)
GCE PARTICIPATIONS (SAS)
GCE PROMOTION MEDITERRANEE
(SAS)
Représentant legal de la CNCE (président) jusqu’au 1er mars 2009
NATIXIS (SA)
Président du conseil de surveillance jusqu’au 6 mars 2009
NEXITY (SA)
Vice-président du conseil d’administration
PARTICIPATIONS ECUREUIL (SNC)
Représentant légal de la CNCE elle-même président de GCE
PARTICIPATIONS, gérant jusqu’au 1er mars 2009
95
26/05/10 08:10
La
SOPASSURE (SA)
Administrateur jusqu’au 4 mars 2009
BPCE
Membre du conseil de surveillance depuis le 31 juillet 2009
CE PARTICIPATIONS
Membre du conseil d’administration depuis le 31 juillet 2009
M. Claude COURTY
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent de SOLENDI EXPANSION
SOLENDI EXPANSION (SA)
Administrateur
SACICAP AIPAL (SA)
Administrateur
UESL (SA)
RSIF (SA)
Administrateur
IMMOBILIERE 3F ALSACE (SA)
Représentant permanent de SOLENDI depuis le 4 juillet 2008
IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SAVT
(SA)
Représentant permanent de MONTALIVET ASSURANCES
SAGEFRANCE (SAS)
Représentant permanent de LOGIMO ASSURANCES au conseil
de surveillance depuis le 27 juin 2008
ANPEEC (Agence)
ACMIL (GIE)
Administrateur trésorier
ACCIL FORMATION (Association)
Président
Vice-président
A2S (Association)
Président
FONCIERE LOGEMENT (Association)
Administrateur - Président du comité d’audit
M. François BAKONYI représentant SOLENDI
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent de SOLENDI (vice-président)
SACICAP AIPAL (SA)
Représentant permanent de SOLENDI
Directeur général jusqu’au 27 mai 2009
Président directeur général depuis le 27 mai 2009
MONTALIVET IMMOBILIER (SA)
Administrateur
FINANCIERE SAGEFRANCE (SA)
SAGEFRANCE (SAS)
Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER Président du conseil de surveillance
NICOLAS ET VICHER (SA)
SADIF (SA)
Administrateur
EHC (SA)
HRL (SA)
Représentant permanent de SOLENDI EXPANSION jusqu’au 22 juin 2009
HMF (SA)
AZUR PROVENCE HABITAT (SA)
Président
LE FOYER NOISEEN (SA)
96
26/05/10 08:10
La
IMMOBILIERE VAL DE LOIRE (SA)
IMMOBILIERE RHONE-ALPES (SA)
Représentant permanent
de SOLENDI
EXPANSION
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JACQUES GABRIEL (SA)
Administrateur
SAGECO (SA)
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SA HLM DE GUYANE
Représentant permanent de SOLENDI du 5 février au 23 septembre
2009
Directeur général délégué jusqu’au 22 décembre 2009
Directeur général jusqu’au 22 décembre 2009
Directeur général délégué depuis le 22 décembre 2009
AORIF (Association)
Représentant permanent des SACICAP
ENTREPRISES HABITAT
anciennement CIL 2000 (Association)
Représentant permanent de SOLENDI jusqu’au 23 novembre 2009
A2S (Association)
Secrétaire
APALOF ( Association)
FROILIF
GIE CLUB PARTENAIRES
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M. Anthony DELTOUR
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F
Administrateur
M. Jean-Jacques DENIZARD représentant SADIF
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent de SADIF
Administrateur
Administrateur
LA RESIDENCE URBAINE DE
FRANCE (SA)
Représentant permanent de SADIF
SA d’HLM DE L’ILE-DE-FRANCE
“SADIF”
Représentant permanent de SACICAP AIPAL
RESIDENCES SOCIALES
D’ILE-DE- FRANCE
Administrateur
IMMOBILIERE BASSE SEINE
Administrateur
IMMOBILIERE 3F ALSACE
Administrateur
APH (SA)
M. Henri DERRIEN
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3 F
Administrateur locataire
97
26/05/10 08:10
La
M. François D’HUART représentant ASTRIA
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F
Représentant permanent d’ASTRIA
OGIF SA
Représentant permanent d’ASTRIA DEVELOPPEMENT
DOMAXIS SA D’HLM anciennement
TROIS VALLEES SA DHLM
Administrateur depuis le 30 juin 2009
PAX PROGRES PALLAS SA D’HLM
Représentant permanent de DOMAXIS SA jusqu’au 29 juin 2009
Administrateur
FRANCE HABITATION SA D’HLM
Administrateur depuis le 1er avril 2009
SAHLMAP SA D’HLM
Administrateur
ASTRIA SERVICES SARL
Gérant
M. Fabrice M’LANAO représentant le département des Hauts-de-Seine
Sociétés
Mandats/fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent du conseil général des Hauts-de-Seine
Administrateur
ANTIN RESIDENCE
Administrateur
SADIF
Administrateur
SOFILOGIS
Administrateur
Mme Joséphine ESTEBAN LE HIR représentant SACICAP AIPAL
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent de la SACICAP AIPAL (administrateur vice-président)
Representant permanent d’Air France (administrateur)
LE LOGIS SOCIAL DU VAL-D’OISE
(SA)
Administrateur
Représentant permanent d’Air France (administrateur - vice-président)
PROCILIA (Association)
Représentant permanent d’Air France (administrateur)
GROUPEMENT
INTERPROFESSIONNEL POUR LA
CONSTRUCTION - G.I.C. (Association)
CILOVA (Association)
Administrateur
ASSOCIATION DES ENTREPRISES
POUR LE LOGEMENT - AEPL
Président
GIC DEVELOPPEMENT SA
LOGIKIA (SA D’HLM)
Administrateur
OSICA (SA D’HLM)
Administrateur
98
26/05/10 08:10
La
M. Antoine FILIPPI
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Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Administrateur jusqu’au 10 décembre
Consectur2009
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Président jusqu’au 22 décembre 2009
Président-directeur général jusqu’au 22 décembre 2009
SADIF (SA)
Représentant permanent de SOLENDI jusqu’au 22 décembre 2009
SGAM AG2R Prévoyance La Mondiale au niveau national
Administrateur
COREAS UGRR
Administrateur
GIE GROUPE SOLENDI
Administrateur jusqu’au 13 janvier 2010
Mme Pascale BOISTARD représentant le département de Paris
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent du département de Paris jusqu’en juin 2009,
administrateur
COMMISSION DEPARTEMENTALE DE
L’AIDE SOCIALE
Représentant permanent de la mairie de Paris
PARC DE DETENTE ET DE LOISIRS
DU TREMBLAY
SYCTOM
AGOSPAP
SAEMPF
COMITE REGIONAL POUR LA
COHESION SOCIALE ET L’EGALITE
DES CHANCES
FONDATION DE LA CITE
INTERNATIONALE DES ARTS
CITE NATIONALE DE L’HISTOIRE DE
L’IMMIGRATION
M. Daniel MARCOVITCH représentant le département de Paris
Sociétés
Mandats/Fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent du département de Paris, administrateur
depuis juin 2009
M. Christian PECHART
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Administrateur et représentant de CGL
Association des Locataires
Président
99
26/05/10 08:10
La
M. Claude JOUSSERANDOT représentant ALIANCE 1% LOGEMENT (Association)
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT
à compter du 7 juillet 2009
SA AHLO
jusqu’au 28 décembre 2009
SA STENDHAL DEVELOPPEMENT
SA ALIANCE DEVELOPPEMENT 1%
SASU ALIANCE
1% DEVELOPPEMENT GUYANE
Personne habilitée à engager la société
SA SOCIETE LORRAINE D’HABITAT
SEM SACVL
Administrateur
SA HLM 2RP
Représentant permanent d’ALLIADE HABITAT
SA EFIDIS
SA LA RESIDENCE URBAINE DE
FRANCE
jusqu’au 20 octobre 2009
SA HLM DE GUYANE
jusqu’au 23 septembre 2009
OPH DE NANCY
IMMOBILIERE 3F ALSACE
jusqu’au 20 octobre 2009
SCI LES ANGOUMOISINS
Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante
SCI AVENUE PAUL DOUMER
SCI ROUTE DE MEAUX
SCI LES PECHERS
SCI PASTEUR 42
SCI VARENNE 33
SCI RESIDENCE VOLTAIRE 12
SCI ITALIE 72
SCI LEON MARHNE
SCI LA BELLE BEAUSSE
SCI LE BON PUIT
SCI BOULOGNE REINE
SCI BUISSON ST LOUIS
SCI CHÂTEAU 62
SCI RESIDENCE DU COTEAU
SCI DUNOIS DOMRMY
SCI LES FORTES
SCI LES GLYCINES
100
26/05/10 08:10
La
SCI LES JARDINS DE BAHEUF
SCI L’AULNAI - SCI LE MARQUIEN
SCI AUREL - SCI BEYH STENDHAL
M. Gérard SEGURA représentant le département de Seine-Saint-Denis
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3 F
Administrateur représentant le département de la Seine-Saint-Denis
SEM SEMPACT
Administrateur
SEM SOGARIS
Administrateur président comité d’audit
M. Alain SIONNEAU
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Administrateur
SMABTP
Président du conseil d’administration jusqu’au 31 août 2008
GESTION BTP
Administrateur
président jusqu’au 30 avril 2008
BTP BANQUE
Administrateur
REHAB’51
Gérant
COVEA FLEET
Président du conseil de surveillance
M. Jean-François GABILLA
Sociétés
Mandats/Fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Représentant permanent du MEDEF, administrateur
SOLENDI
Représentant permanent du MEDEF, administrateur
RRP
Président du conseil d’administration
MAISONS ELIKA
Vice-président (non exécutif), administrateur
ASSOCIATION VAUBAN
Vice-président
Mme Françoise CUGNON DE SEVRICOURT
Sociétés
Mandats / fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Administratrice
M. Christian BAFFY
Sociétés
Mandats/fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
BTP BANQUE
Représentant permanent de SMA BTP
L’AUXILIAIRE
CAM BTP
SAGEVIE
101
26/05/10 08:10
La
SMAVIE BTP
Administrateur délégué
SFP
Représentant permanent de SMABTP, elle-même gérante
SC 53/55 RUE DESNOUETTES
SC SAINT JACQUES DU HAUT PAS
SC LE FONTAINE
SC MICHELET LUCE
SAGIMMO
BAFFY SA
Président directeur général
SMA BTP
Administrateur et président du conseil d’administration
SELICOMI
INVESTIMO
CHÂTEAU DES 2 RIVES
FAIVELEY SA
Administrateur depuis le 1er septembre 2008 jusqu’à novembre 2009
SGAM BTP
Administrateur
ECOFI EURO CREDIT SICAV
Censeur
BTP OBLIGATIONS SICAV
Censeur
BTP ASSOCIATION SICAV
Censeur
BTP RENDEMENT SICAV
Censeur
BAFFY INVEST SARL
Gérant
SARL BJ IMMOBILIER/France
Gérant
SCCV LA FERME DE CHAMPLON
Gérant
PPS 70
Gérant
SCI ESPACE CRACOVIE
Co-gérant
M. Yves LAFFOUCRIERE
Sociétés
Mandats/fonctions
IMMOBILIERE 3F (SA)
Directeur général
RESIDENCES SOCIALES
D’ILE-DE-FRANCE (SA)
Administrateur (personne physique)
SEM PACT 93
CGLLS
SOCIETE LOCALE D’EPARGNE
ECONOMIE SOCIALE
(affiliée à la Caisse d’Epargne
Ile-de-France Paris)
Vice-président
102
26/05/10 08:10
Photos de couverture :
Du haut centre, dans le sens horaire :
Garges-lès-Gonesse (95) - Immeuble BBC Arch. : Christian Enjolras © Groupe 3F / Stephan Lucas
Rosny-sous-Bois (93) - Arch. : G. De Cussac © Groupe 3F / D.R.
Limeil-Brévannes (94) - Arch. : VEFA © Groupe 3F / Stéphan Lucas
Brétigny-sur-Orge (91) - Projet en conception réalisation - Arch. : L. & S. Goldstein ; entreprise
générale : Ferracin Frères
Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Christian Devillers © Groupe 3F / Hervé Abbadie
Juvisy-sur-Orge (91) - Arch. : Atelier des Arches © Groupe 3F / Frédéric Achdou
Immobilière 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré au capital de 46 552 000 € - RCS Paris B 552 141 533
Page ci-contre de gauche à droite :
Les Mureaux (78) - Projet de Philippe Roux, architecte
Béziers (34) - Rachat de patrimoine © Groupe 3F / Florence Moegling
Marie-Claude Bulot, gardienne à Courbevoie (92) © Groupe 3F / Tristan Paviot
Savigny-sur-Orge (91) - Arch. : TGT et associés /
Patrick Celeste - © Groupe 3F / Stephan Lucas
Direction éditoriale : département Communication externe Groupe
Création et réalisation : C O M O N Tél. : 01 53 26 92 80
Direction artistique : Pascal Piffero
Ce document est imprimé sur du papier certifié FSC (pâte à papier issue de forêts gérées durablement).
L’impression est réalisée en France avec des encres végétales, par une entreprise Imprim’Vert qui
garantit la gestion des déchets dangereux dans les filières agréées.
26/05/10 11:02
RAPPORT D’ACTIVITÉ
IMMOBILIÈRE 3F
159 rue Nationale
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE LA SEINE-SAINT-DENIS
1 place du Docteur Laënnec
93604 Aulnay-sous-Bois Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES YVELINES
37/39 rue de la Paix - BP 4237
78104 Saint-Germain-en-Laye Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-DE-MARNE
2 parvis de Saint-Maur
94106 Saint-Maur-des-Fossés Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’ESSONNE
1 rue du Pré Chambry
91207 Athis-Mons Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-D’OISE
ET DE L’OISE
12 avenue de Budenheim
95605 Eaubonne Cedex
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES HAUTS-DE-SEINE
176 bis rue Gallieni
92100 Boulogne-Billancourt
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE PARIS
67 avenue de Flandre
75019 Paris
FILIALES FRANCILIENNES
RÉSIDENCES SOCIALES D’ÎLE-DE-FRANCE
159 rue Nationale
LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE
10 place d’Ariane
77706 Serris - Marne-la-Vallée Cedex 04
FILIALES RÉGIONALES
IMMOBILIÈRE NORD-ARTOIS
119 rue du 8 mai 1945 - La Cousinerie
59650 Villeneuve-d’Ascq
IMMOBILIÈRE VAL DE LOIRE
5 rue Michel Royer
IMMOBILIÈRE BASSE SEINE
138 boulevard de Strasbourg
76000 Le Havre
S.A. JACQUES GABRIEL
BP 3310 - 41033 Blois Cedex
IMMOBILIÈRE 3F ALSACE
5 rue du Maire Kuss
67067 Strasbourg Cedex
IMMOBILIÈRE MIDI-PYRÉNÉES
S.A. de la Vallée du Thoré
12 rue Jules Ferry
81200 Mazamet
IMMOBILIÈRE RHÔNE-ALPES
10 rue Gilbert Dru
69007 Lyon
RAPPORT D’ACTIVITÉ 2009 - IMMOBILIÈRE 3F
IMMOBILIÈRE 3F ET DIRECTIONS DÉPARTEMENTALES D’ÎLE-DE-FRANCE
2009
26/05/10 11:02

Rapport d`activité 3f : Immobilière 3f

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