Rapport d`activité 3f : Immobilière 3f
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Rapport d`activité 3f : Immobilière 3f
RAPPORT D’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 3F 159 rue Nationale 75638 Paris Cedex 13 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE LA SEINE-SAINT-DENIS 1 place du Docteur Laënnec 93604 Aulnay-sous-Bois Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES YVELINES 37/39 rue de la Paix - BP 4237 78104 Saint-Germain-en-Laye Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-DE-MARNE 2 parvis de Saint-Maur 94106 Saint-Maur-des-Fossés Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’ESSONNE 1 rue du Pré Chambry 91207 Athis-Mons Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-D’OISE ET DE L’OISE 12 avenue de Budenheim 95605 Eaubonne Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES HAUTS-DE-SEINE 176 bis rue Gallieni 92100 Boulogne-Billancourt DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE PARIS 67 avenue de Flandre 75019 Paris FILIALES FRANCILIENNES RÉSIDENCES SOCIALES D’ÎLE-DE-FRANCE 159 rue Nationale 75638 Paris Cedex 13 LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE 10 place d’Ariane 77706 Serris - Marne-la-Vallée Cedex 04 FILIALES RÉGIONALES IMMOBILIÈRE NORD-ARTOIS 119 rue du 8 mai 1945 - La Cousinerie 59650 Villeneuve-d’Ascq IMMOBILIÈRE VAL DE LOIRE 5 rue Michel Royer 45073 Orléans Cedex 2 IMMOBILIÈRE BASSE SEINE 138 boulevard de Strasbourg 76000 Le Havre S.A. JACQUES GABRIEL 4 place des Sarazines BP 3310 - 41033 Blois Cedex IMMOBILIÈRE 3F ALSACE 5 rue du Maire Kuss 67067 Strasbourg Cedex IMMOBILIÈRE MIDI-PYRÉNÉES S.A. de la Vallée du Thoré 12 rue Jules Ferry 81200 Mazamet IMMOBILIÈRE RHÔNE-ALPES 10 rue Gilbert Dru 69007 Lyon Couverture-I3f-ok.indd 1 RAPPORT D’ACTIVITÉ 2009 - IMMOBILIÈRE 3F IMMOBILIÈRE 3F ET DIRECTIONS DÉPARTEMENTALES D’ÎLE-DE-FRANCE 2009 26/05/10 11:02 Photos de couverture : Du haut centre, dans le sens horaire : Garges-lès-Gonesse (95) - Immeuble BBC Arch. : Christian Enjolras © Groupe 3F / Stephan Lucas Rosny-sous-Bois (93) - Arch. : G. De Cussac © Groupe 3F / D.R. Limeil-Brévannes (94) - Arch. : VEFA © Groupe 3F / Stéphan Lucas Brétigny-sur-Orge (91) - Projet en conception réalisation - Arch. : L. & S. Goldstein ; entreprise générale : Ferracin Frères Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Christian Devillers © Groupe 3F / Hervé Abbadie Juvisy-sur-Orge (91) - Arch. : Atelier des Arches © Groupe 3F / Frédéric Achdou Immobilière 3F Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré au capital de 46 552 000 € - RCS Paris B 552 141 533 Page ci-contre de gauche à droite : Les Mureaux (78) - Projet de Philippe Roux, architecte Béziers (34) - Rachat de patrimoine © Groupe 3F / Florence Moegling Marie-Claude Bulot, gardienne à Courbevoie (92) © Groupe 3F / Tristan Paviot Savigny-sur-Orge (91) - Arch. : TGT et associés / Patrick Celeste - © Groupe 3F / Stephan Lucas Direction éditoriale : département Communication externe Groupe Création et réalisation : C O M O N Tél. : 01 53 26 92 80 Direction artistique : Pascal Piffero Ce document est imprimé sur du papier certifié FSC (pâte à papier issue de forêts gérées durablement). L’impression est réalisée en France avec des encres végétales, par une entreprise Imprim’Vert qui garantit la gestion des déchets dangereux dans les filières agréées. Couverture-I3f-ok.indd 2 26/05/10 11:02 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Introduction 5 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le conseil d’administration d’Immobilière 3F 6 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Immobilière 3F en quelques chiffres 8 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------L’activité d’Immobilière 3F en 2009 12 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La gouvernance d’Immobilière 3F 40 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Les résultats financiers d’Immobilière 3F 44 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Les perspectives 2010 88 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La liste des mandats des administrateurs 94 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3 RA Immobilière 3F-ok.indd 3 26/05/10 08:07 4 RA Immobilière 3F-ok.indd 4 26/05/10 08:07 La qualité des réalisations, tant au niveau architectural que technique et environnemental, est une priorité pour satisfaire nos clients en participant à l’amélioration de leur cadre de vie et à la maîtrise de la quittance. Dans ce sens, aux termes d’un protocole d’accord signé en février 2009 avec Cerqual, le groupe 3F s’est engagé à obtenir la certification « Habitat et Environnement » pour l’ensemble des projets franciliens de construction neuve. Le système de management environnemental sera certifié pour une durée de trois ans. Le renouvellement de la certification ISO 9001, en janvier 2009, pour la qualité du système de management vient confirmer nos engagements. Le rapport qui suit présente successivement, l’activité en 2009, la gouvernance de la société et les résultats financiers de la société. Il s’achève avec les perspectives pour l’année 2010. Christian Baffy Yves Laffoucrière © Groupe 3F / Vincent Baillais, FFB / O. Roux Immobilière 3F, tête de file du Groupe 3F, contrôle neuf entreprises sociales pour l’habitat présentes dans douze régions et une société coopérative de production. Après l’achèvement de la recomposition du parc géré en Ile-de-France entre Immobilière 3F et ses deux filiales franciliennes, La Résidence Urbaine de France et Résidences Sociales d’Ile-de-France, la société gérait au 31 décembre 2009 102 549 logements en région parisienne auxquels s’ajoutent 524 logements en province, répondant ainsi à la volonté du groupe d’élargir sa couverture territoriale. La gestion locative est assurée en Ile-de-France par les sept directions départementales basées dans chaque département où la société gère du patrimoine, le département de Seine-et-Marne relevant désormais exclusivement de La Résidence Urbaine de France. Le patrimoine récemment mis en service en LanguedocRoussillon est géré par l’agence du même nom. Les directions de la construction d’Ile-de-France et du renouvellement urbain assurent l’ensemble de la production en Ile-de-France. La direction technique groupe réalise les opérations de réhabilitation en étroite liaison avec les agences départementales et la direction du renouvellement urbain. 5 RA Immobilière 3F-ok.indd 5 26/05/10 08:08 Le conseil d’administration d’Immobilière 3F au 30 avril 2010 Administrateurs Mme Marie-Christine Oghly M. Alain Sionneau MEDEF Représenté par M. Jean-François Gabilla CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE Représentée par M. Bernard Comolet SACICAP AIPAL Représentée par Mme Joséphine Esteban-Le Hir SOLENDI Représenté par M. Bertrand Goujon Président M. Christian Baffy Président du Comité d’orientation stratégique et du Comité des rémunérations Directeur général ASTRIA Représenté par M. François d’Huart ALIANCE 1% LOGEMENT Représenté par M. Claude Jousserandot MONTALIVET IMMOBILIER Représenté par M. Camille Allain M. Yves Laffoucrière SADIF Commissaires aux comptes SOLENDI EXPANSION Société Ernst & Young Société Corevise Représenté par M. Jean-Jacques Denizard Représenté par M. Claude Courty DEPARTEMENT DE PARIS Représenté par M. Daniel Marcovitch DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE Représenté par M. Fabrice M’Lanao DEPARTEMENT DE LA SEINE-SAINT-DENIS Représenté par M. Gérard Ségura Membres du conseil (représentants locataires) M. Henri Derrien M. Serge Bauer M. Christian Pechart Membres du conseil (représentants salariés) M. Anthony Deltour Mme Françoise Cugnon de Sévricourt 6 RA Immobilière 3F-ok.indd 6 26/05/10 08:08 Immobilière 3F, un acteur majeur du logement social 1 701 salariés 702 M€ 106 671 logements, foyers (équivalents logements) & commerces de chiffre d’affaires en 2009 3 330 logements mis en chantier en 2009 Conflans-Sainte-Honorine (78) Arch. : Sami Tabet - © Groupe 3F / Stephan Lucas 7 RA Immobilière 3F-ok.indd 7 26/05/10 08:08 Immobilière 3F en quelques Patrimoine (nombre de lots gérés) 106 671 3 598 90 770* 2 915 87 855 Effectifs en CDI au 31 décembre 2009 2000 103 073 86 149 1500 2 667 83 482 chiffres 1 715* 1 660 1 701 946 896 910 769 764 791 2007 2008 2009 1000 500 0 Personnel de proximité Administratifs * Avant affectation des salariés d’Alsace et de Seine-et-Marne aux filiales Immobilière 3F Alsace et La Résidence Urbaine de France 2007 2008 2009 Foyers et commerces Logements Chiffre d’affaires (en M€) * Avant transfert des patrimoines d’Alsace et de Seine-et-Marne aux filiales Immobilière 3F Alsace et La Résidence Urbaine de France 800 Le total du bilan (en M€) 6000 700 600 5000 5 150 4000 4 186 4 340 500 400 300 3000 702 587 598 175 184 195 507 412 414 2007 2008 200 2000 100 1000 0 0 2007 2008 2009 2009 Charges locatives et prestations de service Loyers 8 RA Immobilière 3F-ok.indd 8 26/05/10 08:08 Immobilière 3F en quelques chiffres Annuités financières rapportées aux loyers (nettes des produits financiers) Autofinancement net (en M€) 40 120 108,2 100 90,4 80 91,5 35 36,10% 37,20% 36,60% 2007 2008 2009 30 25 20 60 15 40 10 20 5 0 2007 2008 2009 0 Montant des investissements (en M€) 563 600 500 400 434 441 110 479 338 Résultat net (en M€) 589 150 134,6 120 90 107,6 106,4 300 60 200 100 0 96 2007 30 122 2008 2009 0 2007 2008 2009 Amélioration Développement 9 RA Immobilière 3F-ok.indd 9 26/05/10 08:08 Immobilière 3F en quelques chiffres Mises en chantier (nombre de lots) 2500 3 466 3500 3 330 1 388 3000 2 568 2500 772 2 165 2 096 1500 2 078 1 796 1000 1000 500 500 0 0 2 248 980 2000 2 350 2000 1500 Livraisons (nombre de lots) 2007 2008 2007 2009 2008 2009 Constructions neuves Acquisitions-améliorations Constructions neuves Attributions de logements 10000 8000 8 720 8 302 7 635 6000 4000 2000 0 Renouvellement urbain 1500 2008 2007 2009 (en nombre de logements) 1200 1 166 1 265 1 181 900 600 784 815 685 457 300 0 835 789 2007 2008 2009 Démolitions démarrées Constructions neuves démarrées Réhabilitations démarrées 10 RA Immobilière 3F-ok.indd 10 26/05/10 08:08 Immobilière 3F en quelques chiffres Taux de recouvrement des loyers (encaissements de l’année sur loyers facturés dans l’année) 100 98,82% 99,30% 98,49% 80 Taux de vacance des logements 1,0 0,8 (hors vacance technique) 0,85% 0,84% 0,83% 2007 2008 2009 0,6 60 0,4 40 0,2 20 0,0 0 2007 2008 2009 50 Part des locataires bénéficiant d’une aide au logement 40 10 Taux de rotation des locataires 8 8,17% 30 37% 36,80% 2008 2009 20 7,77% 7,63% 6 10 4 0 2007 Ventes de logements 2 0 35% 400 2007 2008 2009 391 350 300 250 231 200 150 100 50 0 17 19 2007 15 18 2008 2009 Actes authentiques Promesses de vente 11 RA Immobilière 3F-ok.indd 11 26/05/10 08:08 activité d’Immobilière 3F L’ en 2009 ------------------------------------------------------------------------------- Une production de logements en hausse 13 --------------------------------------------------------------------------------------------Le renouvellement urbain à mi-parcours 19 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Une gestion locative dynamique 22 La dimension nationale d’Immobilière 3F 36 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------ La politique de vente inscrite dans la stratégie de relance de la production d’Immobilière 3F 37 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Garges-lès-Gonesse (95) - Immeuble BBC Arch. : Christian Enjolras © Groupe 3F / Stephan Lucas 12 RA Immobilière 3F-ok.indd 12 26/05/10 08:08 De gauche à droite : Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Eric Lapierre - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Noisy-le-Grand (93) - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Antoine Prost, responsable de développement à la direction de la construction Ile-de-France - © Groupe 3F / Tristan Paviot Une production de logements en hausse Les directions de la construction d’Ile-deFrance et du renouvellement urbain assurent le développement et la production des sociétés du groupe intervenant en Ile-de-France : Immobilière 3F, La Résidence Urbaine de France, Résidences Sociales d’Ile-de-France et la CLARM, filiale d’Immobilière 3F dédiée à l’accession sociale. En outre, depuis 2008, Immobilière 3F développe et construit en province par le biais de ses deux agences Languedoc-Roussillon et Grand-Ouest. Dans ces régions, aucune des filiales de province du groupe 3F n’a compétence directe, c’est donc la maison mère, qui a compétence nationale, qui prend en charge ces patrimoines. Un environnement en mutation Les résultats de l’année ont été obtenus dans un contexte où les financeurs ont augmenté leurs exigences et globalement réduit leurs participations. En revanche, les résultats des appels d’offres ont montré une baisse des coûts qui retrouvent le niveau de 2007. Concernant les objectifs liés à la performance énergétique, 52% des opérations de construction neuve lancées en 2009 visent le label BBC pour un objectif fixé à 35%. En 2010, il sera porté à l’ensemble des programmes neufs dont les honoraires de maîtrise d’œuvre sont supérieurs à 13 RA Immobilière 3F-ok.indd 13 26/05/10 08:08 Une production de logements en hausse 193 000 euros et à 50% pour les opérations dont les honoraires sont inférieurs à ce seuil. Le reste de la production, dont les opérations en VEFA, viseront au minimum le niveau THPE. Une commande architecturale diversifiée En 2009, 22 nouveaux architectes ont été désignés sur 27 concours lancés. Depuis 2007, 196 maîtres d’œuvre ont été désignés par la direction de l’architecture, de l’aménagement et de l’environnement en Ile-de-France : • 49% l’ont été à l’issue d’un concours restreint avec jurys d’architecture (honoraires supérieurs au seuil européen de 206 000 € reporté à 193 000 € HT en 2010), 3500 • 45% sur consultation à partir de la liste d’architectes référencés annuellement pour3000 l’Ilede-France. 2500 • Les autres désignations résultent notamment de 2000 la procédure négociée spécifique pour les réhabi1500 litations ou de la conception-réalisation. Un développement dynamique en région parisienne L’activité de développement, toujours soutenue, a abouti à la signature de promesses de vente pour 3 411 logements en Ile-de-France. Ce résultat intègre le rachat de 490 logements à l’OPH de Saint-Maur-des-Fossés et un projet de construction lancé par RSIF de 150 logements à Chilly-Mazarin. En début d’année, le développement avait été stimulé par le dispositif de relance des « 30 000 logements ». Engagements fonciers en Ile-de-France (nombre de logements) 3 411 788 En Ile-de-France (nombre de logements) 2007 2008 2009 2750 2206 2966 La Résidence Urbaine de France - 209 295 Résidences Sociales d’Ile-de-France - - 150 Total Ile-de-France 2750 2415 3411 En province 2007 2008 2009 Agence Languedoc-Roussillon - 288 229 Agence Grand-Ouest - 40 121 Total province - 328 350 2750 2743 3761 Immobilière 3F Total 2 415 462 260 1 399 2007 721 554 1 702 1000 Les acquisitions foncières500 progressent de 37% 0 1 124 2 750 2008 1 566 2009 Acquisitions-améliorations VEFA Constructions neuves 14 RA Immobilière 3F-ok.indd 14 26/05/10 08:08 Une production de logements en hausse En Ile-de-France, 46% des engagements fonciers portent sur des opérations de construction neuve, 33% sur des acquisitions-améliorations et 21% concernent des VEFA (23% en 2008). 1000 1000 Les engagements fonciers 2009 en Ile-de-France par département (nombre de logements) 800 800 628 257 600 600 326 5 400 400 200 200 00 150 96 96 75 171 220 77 78 554 249 419 263 40 3 459 617 842 371 91 180 368 10 30 92 288 10 52 118 93 94 sage des espaces verts. Cet ensemble permettra d’atteindre un niveau de consommation de 86kWhep/m²/an. • A Valenton, un ensemble immobilier de 70 logements collectifs financés en PLUS et trois locaux commerciaux sur deux bâtiments vise le niveau de consommation conforme au label Effinergie BBC 2005, certification Habitat et Environnement (H&E) profil A. Une chaudière collective gaz à condensation et à haut rendement fournira le chauffage et une partie de l’eau chaude sanitaire, le reste étant apporté par 60 m² de panneaux solaires. Les eaux de pluie seront récupérées par un bassin de rétention enterré et par le jardin planté. Le développement d’Immobilière 3F s’étend en province 95 Acquisitions-améliorations et réhabilitations lourdes VEFA Constructions neuves 3500 Les départements de l’Essonne et de Seine-SaintDenis sont les plus dynamiques en termes de 3000 développement, notamment dans les opérations 2500 en renouvellement urbain qui représentent respectivement pour ces deux départements2000 29% et 34% de la production engagée. Les résultats 1500 dans le Val-de-Marne intègrent l’acquisition1000 amélioration de 490 logements à Saint-Maur-desFossés. 500 Quelques opérations lancées en 2009 méritent 0 d’être mentionnées plus particulièrement. • A Brétigny-sur-Orge, dans le cadre d’un marché de conception-réalisation, un bâtiment de 54 logements en énergie zéro avec des volumétries compactes et simples sera équipé de panneaux photovoltaïques. Le chauffage sera assuré par un réseau de chaleur bois et des radiateurs basse température. L’eau chaude sanitaire sera fournie par des panneaux solaires thermiques pour 50% des besoins. Un système de récupération et de valorisation des eaux pluviales assurera l’arro- Les engagements fonciers d’Immobilière 3F en Ile-de-France et en province (nombre de logements) 3 316 350 2 750 2 534 2 750 328 2 966 2 206 2007 2008 2009 Agences I3F en province I3F Ile-de-France L’activité de développement d’Immobilière 3F réalisée en région parisienne et en province augmente de 31% entre 2008 et 2009. La province a largement bénéficié du dispositif des 30 000 logements. 15 RA Immobilière 3F-ok.indd 15 26/05/10 08:08 Une production de logements en hausse Les demandes de financement En Ile-de-France, les demandes de financement pour Immobilière 3F et La Résidence Urbaine de France ont porté sur 3 011 logements, dont 2 192 relèvent du plan de cohésion sociale 2006-2009. La reconstitution de l’offre dans les opérations en 4000 renouvellement urbain a concerné 819 logements 3500 en 2009. Les demandes de financement rela3000 tives à des opérations d’Immobilière 3F en région 2009 (3 585 logements), après une année 2008 exceptionnelle (3 779 logements). En 2009, 533 M€ ont été investis dans les mises en chantier de 3 425 logements lancés en Ile-deFrance (hors 160 logements de RSIF). Mises en chantier en Ile-de-France (I3F + La RUF + RSIF, en nombre de logements) 3 779 772 0 2009 2568 3466 3055 59 - 329 Résidences Sociales d’Ile-de-France - 313 160 1200 1200 La CLARM - - 1000 41 1000 Total Ile-de-France 2627 3779 En province 2007 2008 3585 800 800 2009 Agence Languedoc-Roussillon - 14 225 Agence Grand-Ouest - 19 50 Total province - 33 2627 3812 Total 1 780 1 852 2007 2008 2009 Les opérations en VEFA augmentent depuis trois ans (6% en 2007, 14% en 2008, 17% en 2009). 2008 La Résidence Urbaine de France 1 684 Acquisitions-améliorations VEFA Constructions neuves 2007 Immobilière 3F 608 529 171 500 L’activité de construction en Ile-deFrance conserve un bon niveau En Ile-de-France (nombre de logements) 1 125 2 627 parisienne et en province ont porté sur 2500 3 210 logements. L’investissement total s’élève 2000à 478,7 M€ (441 M€ en 2008). Les emprunts 1500 mobilisés ont représenté 326 M€ (280 M€ en 2008). 1000 Les mises en chantier : une activité soutenue 3 585 1 470 Les mises en chantier en 2009 par département 3425 logements (hors foyers lancés par RSIF, en nombre de logements) 1 132 En Ile-de-France, le lancement des chantiers de construction se maintient à un haut niveau en 730 600 600 400 400 200 275 200 3860 649 00 271 15 112 65 47 75 133 123 77 179 61 60 58 78 603 85 120 154 483 203 491 126 357 90 180 113 91 92 195 15 93 94 95 Acquisitions-améliorations et réhabilitations lourdes VEFA Constructions neuves 16 RA Immobilière 3F-ok.indd 16 26/05/10 08:08 Une production de logements en hausse Le démarrage des travaux de réhabilitation lourde engagés à Saint-Maur-des-Fossés participe grandement à l’activité dans le Val-de-Marne. En Seine-Saint-Denis, les mises en chantier ont augmenté de 37% entre 2008 et 2009. Les opérations de construction dans les quartiers en renouvellement urbain de Bondy et Clichy-sousBois représentent près de 80% de la production neuve du département. La production neuve au titre du plan de cohé3500 sion sociale représente 2 209 logements en 2009 (2 651 logements en 2008). Celle réalisée 3000 dans le cadre du renouvellement urbain porte sur 726 2500 logements, dont 41 logements en accession 2000à lancés par la CLARM, filiale du groupe dédiée l’accession sociale. 1500 On peut relever quelques programmes significa1000 tifs par leur complexité ou leur volume. • A Magny-en-Vexin, la construction 500 d’un immeuble collectif de 35 logements (26 PLUS 0et 9 PLAI) a démarré en octobre 2009. Ce projet, situé dans le parc naturel du Vexin, respecte l’architecture traditionnelle de cette région. L’opération, équipée de panneaux solaires qui couvriront 30% des besoins en eau chaude sanitaire et de chaudières individuelles gaz à condensation, intègre deux logements adaptés et vise le label THPE 2005 et la certification H&E profil A. • A Dugny, une opération en VEFA de 118 logements (50 PLS, 59 PLUS et 9 PLAI) et d’un local commercial en pied d’immeuble a été lancée en fin d’année. Elle vise le label THPE 2005 et la certification H&E profil A. à vocation sociale de 100 logements et la construction de 50 logements en contrat de promotion immobilière pour le compte de l’OPH Perpignan-Roussillon, une première expérience pour le groupe. Les mises en chantier d’Immobilière 3F en Ile-de-France et en province (en nombre de logements) 3 499 33 3 330 3 466 275 3 055 2 568 2 568 2007 2008 2009 I3F province I3F Ile-de-France Les mises en chantier d’Immobilière 3F en Ile-de-France et en province En 2009, Immobilière 3F a démarré des chantiers de construction de 3 330 logements en région parisienne (3 055 logements) et en province (275 logements). On peut souligner, à Perpignan, l’opération de résidence hôtelière 17 RA Immobilière 3F-ok.indd 17 26/05/10 08:08 Une production de logements en hausse Une augmentation des livraisons et des entrées en gestion de logements En Ile-de-France (nombre de logements) 2007 2008 2009 2248 2165 2096 172 117 241 Résidences Sociales d’Ile-de-France - 68 221 Total Ile-de-France 2420 2350 2558 En province 2007 2008 2009 Agence Languedoc-Roussillon - - 318 Total province - - 318 2420 2350 2876 Immobilière 3F La Résidence Urbaine de France Total En 2009, 2 558 logements ont été mis en gestion en Ile-de-France, dont 2 096 logements dans les agences départementales franciliennes. Quelques opérations livrées en 2009 : • A Clichy-sous-Bois, un immeuble de 22 logements labellisé THPE et certifié H&E a été livré. Un traitement particulier sur les hauteurs des bâtiments permet au soleil de mieux éclairer la cour intérieure sur laquelle donne chaque logement. • A Livry-Gargan, après avoir détruit une ancienne usine, 51 logements collectifs et 14 maisons individuelles ont été construits sur un terrain de 5 000 m². Ce programme, composé de 27 PLUS, 4 PLAI et 23 PLS a été livré en juin 2009 et a obtenu les labels Qualitel et H&E. En province, 318 logements ont été pris en gestion par l’agence Languedoc-Roussillon à Perpignan, Lodève et Béziers. 18 RA Immobilière 3F-ok.indd 18 26/05/10 08:08 De gauche à droite : Monfermeil (93) - Arch. : Daquin & Ferrière Architecture - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Bondy (93), projet de G. de Cussac, rue de la Liberté Delphine Sangodeyi, chef de projet à la direction du renouvellement urbain - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Le renouvellement urbain à mi-parcours Immobilière 3F est engagé depuis 5 ans dans un chantier sans précédent en matière de renouvellement urbain : 32 projets (17 000 logements) concernés en Ile-de-France, dont 31 pour Immobilière 3F et un pour La Résidence Urbaine de France. L’objectif de ces programmes est la transformation durable du cadre de vie des habitants. La démarche d’Immobilière 3F, fondée sur cinq principes, permet d’apporter des réponses pérennes : • L’existence d’une démarche partenariale forte avec les collectivités locales, les décideurs des territoires et les habitants ; • La définition de projets de qualité, « sur mesure », alliant conseils d’experts et avis des collectivités locales et des habitants ; • La concertation avec les habitants pour faciliter l’appropriation des projets ; • L’activation des dispositifs d’insertion ; • Des résultats rapidement tangibles de la transformation des quartiers. Trois nouvelles conventions signées en 2009 Les conventions de Champigny-sur-Marne, Clichy-la-Garenne et Thiais sont maintenant signées. La dernière, celle de Villeneuve-le-Roi est intervenue le 1er février 2010. Les opérations de relogements sont réalisées dans le cadre des chartes de relogement validées par l’ensemble des partenaires. Le processus d’évaluation des projets mis en œuvre par l’ANRU s’est poursuivi tout au long de l’année. Les revues de projets, pilotées par le maire, porteur du projet, sont annuelles et complétées par des points d’étape à deux ans et quatre ans organisés par l’ANRU. Deux points d’étape sont en cours de réalisation à AthisMons et Bondy et deux ont été réalisés à ClichyMontfermeil et Gennevilliers. 19 RA Immobilière 3F-ok.indd 19 26/05/10 08:08 Le renouvellement urbain à mi-parcours Les opérations se développent à un rythme régulier de démolitions, reconstructions, réhabilitations et livraisons Dans chaque opération nouvelle d’Immobilière 3F, les actions d’insertion sont développées avec les entreprises et les acteurs locaux de l’emploi. Ce sont ainsi plus de 63 000 heures d’insertion qui ont été effectuées sur les chantiers des 461 logements neufs livrés en 2009, dépassant ainsi largement les engagements pris conformément à la charte nationale d’insertion. A fin 2009, 57% des démolitions ont démarré (2 908 logements), dont 457 ont été lancées dans l’année. Les reconstructions de logements neufs démarrées représentent 67% de l’objectif à fin 2009 (3 706 logements). Enfin, les réhabilitations ont démarré dans 6 500 logements et sont achevées dans 3 900 logements. Durant l’année, les mises en chantier ont concerné 685 logements et 461 logements ont été livrés. Des réalisations innovantes livrées et mises en œuvre Construction neuve dans les opérations de RU Mises en chantier et livraisons (en nombre de logements) 1000 800 835 815 685 600 400 395 461 200 172 0 2007 2008 2009 Livraisons Mises en chantier Les dépenses engagées depuis le début des programmes pour l’ensemble des projets (démolitions, réhabilitations, reconstructions) s’élèvent, au 31 décembre 2009, à 1 267 M€. Elles sont notamment couvertes par 461 M€ de subventions et 158 M€ de fonds propres. 330 logements neufs à Clichy-Montfermeil A Clichy-Montfermeil, sept programmes neufs qui totalisent 330 logements ont été livrés en 2009. La moitié des logements a bénéficié aux habitants des copropriétés dégradées de La Forestière et des Bosquets. L’autre moitié a permis d’accueillir des populations nouvelles sur le plateau. D’une façon générale, l’enjeu est de pérenniser les investissements dans ces quartiers qui restent encore fragiles. Au-delà des efforts déployés par les équipes pour adapter la gestion de proximité, il est indispensable de veiller à ce que l’accompagnement social, l’emploi, l’éducation et les transports soient au rendez-vous du développement de ces nouveaux quartiers comme à Clichy-sous-Bois/Montfermeil où le tram-train, dont l’arrivée est confirmée, viendra desservir le plateau en 2015. Le premier bâtiment BBC Toutes les constructions privilégient l’économie des charges et le respect des normes environnementales. A Garges-lès-Gonesse, Immobilière 3F a livré en novembre 2009 la première opération labellisée bâtiment basse consommation (BBC) qui limite la consommation d’énergie primaire à 50 kWh/m² shon/an et réduit de 20 RA Immobilière 3F-ok.indd 20 26/05/10 08:08 Le 25% en moyenne la facture de gaz par rapport à un immeuble neuf classique et de 50% par rapport à un immeuble existant. Une première conception-réalisation Une autre innovation a consisté à lancer, à Bondy, dans le cadre d’un marché de conceptionréalisation, 60 logements dont la sobriété énergétique est plus élevée de 20% que celle d’un bâtiment BBC classique et qui sera équipée de panneaux photovoltaïques. La sélection d’un groupement constitué d’un architecte et d’une entreprise a optimisé la conception du programme et a permis de monter plus rapidement l’opération. renouvellement urbain à mi-parcours « Le défi du renouvellement urbain » Immobilière 3F a publié en décembre dernier un ouvrage intitulé « Le défi du renouvellement urbain ». A travers le regard croisé d’acteurs et de spécialistes, cet ouvrage met en lumière un ensemble de questions récurrentes et de pistes de réponses. Il laisse une large place à l’expression des architectes et des urbanistes. Les maires, placés au cœur des projets, s’expriment au travers d’interviews. Les experts du comité qualité urbaine d’Immobilière 3F apportent également leurs contributions. La mise en œuvre des projets d’accession Après le démarrage à l’automne 2009 de l’opération d’accession de Garges-lès-Gonesse dans le quartier des Doucettes, un deuxième programme de 16 maisons a été lancé à Bondy par la CLARM dans le cadre du PRU du quartier du 14 Juillet. Cette nouvelle offre en accession est en priorité destinée aux habitants du parc HLM à un prix de vente très concurrentiel (de l’ordre de 1 600 euros HT le m² habitable hors foncier). Le programme propose des maisons T4 et T5 sur des parcelles de 200 m² en moyenne. Le montage de l’opération fait appel au nouveau prêt Pass-foncier qui permet l’achat du terrain après un différé de 15 ans consacré au remboursement du prêt principal portant sur la maison. L’ANRU et la Ville de Bondy ont apporté leur soutien à l’opération. 21 RA Immobilière 3F-ok.indd 21 26/05/10 08:08 Bondy (93) - Arch. : Atelier du Pont - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Souad Belhaggat, Alexandre Gaskowski, Delphine Joly, Christian Sabre et Elodie Soleil, chargés de gestion locative à la direction départementale de la Seine-Saint-Denis - © Groupe 3F / Tristan Paviot Une gestion locative dynamique Au 31 décembre 2009, le patrimoine géré par Immobilière 3F comptait 103 073 logements : 102 549 en région parisienne et 194 dans l’Oise gérés par les agences départementales, et 330 logements en province, dont 318 gérés par l’agence Languedoc-Roussillon. La poursuite de la recomposition du patrimoine francilien La recomposition du patrimoine du groupe 3F en Ile-de-France autour de trois sociétés s’est poursuivie en 2009 : • Immobilière 3F possède l’ensemble du patrimoine de logements familiaux en Ile-deFrance hors Seine-et-Marne (102 743 logements). Le 1er janvier 2009, La Résidence Urbaine de France a transféré à Immobilière 3F 17 973 logements situés hors de Seine-et-Marne. Ce mouvement a fait suite à celui réalisé fin 2008 lorsqu’Immobilière 3F avait cédé à La Résidence Urbaine de France les 3 290 logements qu’elle possédait en Seine-et-Marne. En outre, les agences départementales d’Immobilière 3F gèrent 694 places d’hébergement dans des foyers. Il s’agit principalement d’établissements n’ayant pas le caractère de foyer à redevance d’équilibre, qui n’ont donc pas été transférés à Résidences Sociales d’Ile-de-France. Enfin, la société gère 1 041 lots dans des commerces. • La Résidence Urbaine de France a en charge la gestion des logements familiaux en Seineet-Marne (4 664 logements) et de 176 places d’hébergement dans des foyers. • Résidences Sociales d’Ile-de-France gère un parc de foyers à redevance d’équilibre (10 852 places d’hébergement, dont 5 031 appartiennent à Immobilière 3F). 22 RA Immobilière 3F-ok.indd 22 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique Répartition du patrimoine francilien d’I3F par département (en nombre de logements) 102 743 logements au 31/12/2009 Paris 2 866 8 561 Yvelines 1 298 12 760 Essonne 11 427 14 058 1 406 18 070 16 664 Hauts-de-Seine 2 268 11 593 Seine-St-Denis 868 14 491 13 623 Val-de-Marne 15 378 Val-d’Oise 13 861 1 889 17 267 214 13 375 13 161 Oise 194 00 5 000 5000 10 000 10000 15 00015000 20 000 20000 Conventionné Non conventionné Fin 2008, le patrimoine d’Immobilière 3F représentait 83 482 logements. L’évolution de 23% entre 2008 et 2009 s’explique par le transfert de 17 973 logements de La Résidence Urbaine de France, les livraisons et restructurations de 2 206 logements, les démolitions et restructurations dans le cadre du renouvellement urbain de 357 logements et enfin, les ventes et cessions de 231 logements. Le parc conventionné représente 91 934 logements (hors Languedoc-Roussillon et Haut-Rhin), soit 90%. L’âge moyen du parc est de 29,4 ans, plus de la moitié du patrimoine a été construit ou acquis dans les décennies 1960 et 1970 et 16% est postérieur à l’année 2000. Le parc est essentiellement composé de logements collectifs (97%). Enfin, 23% des logements sont situés en zone urbaine sensible. L’entretien et la rénovation des logements En 2009, l’évolution favorable des indices du secteur du BTP et la baisse globale de l’activité dans le secteur du bâtiment se sont traduites par des résultats d’appels d’offres en retrait de 15% par rapport aux estimations. Les dépenses d’entretien technique du patrimoine se sont élevées à 158,4 M€ en 2009. Parmi ces dépenses, les travaux d’amélioration et de rénovation ont porté sur 109,8 M€, les travaux de gros entretien et de gros travaux se sont élevés à 27,8 M€ et l’entretien courant a représenté 20,8 M€. Une activité de réhabilitation soutenue Les travaux de réhabilitation et de résidentialisation visent l’amélioration du confort des logements et de leur environnement avec pour objectif de réduire le niveau des charges. La nouvelle édition du cahier des charges fixe les objectifs tant en matière de respect de l’environnement que d’équité sociale dans les projets de réhabilitation. En 2009, les travaux de réhabilitation ont démarré dans 2 482 logements et se sont achevés dans 3 476 logements. Concernant les résidentialisations, les mises en chantier ont porté sur 2 431 logements et les livraisons ont concerné 929 logements. 23 RA Immobilière 3F-ok.indd 23 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique 75% des opérations de réhabilitation ont obtenu l’étiquette C de performance énergétique (moins de 150 kWh.ep/m²/an). Elles ont reçu une note moyenne de satisfaction proche de 8/10 dans le cadre d’enquêtes de satisfaction réalisées auprès des locataires. 5000 5000 4000 4000 Mises en chantier de réhabilitations et de résidentialisations (nombre de logements) 4 614 3000 3000 2 450 2000 2000 2 482 2 431 1000 1000 00 738 Réhabilitations 505 Résidentialisations 2007 2008 2009 3500 3500 Livraisons de réhabilitations et de résidentialisations (nombre de logements) 3000 3000 3 476 2500 2500 2000 2000 1500 1500 2 035 2 050 1000 1000 929 500 500 00 370 Réhabilitations 522 Résidentialisations 2007 2008 2009 Plusieurs opérations mises en chantier ou livrées en 2009 méritent d’être mentionnées. • A Paris 14e, rue Didot, la réhabilitation d’un ensemble immobilier de 686 logements et d’un parc de stationnement sur six niveaux de soussols construit dans les années 1970 est en cours, venant compléter les travaux d’isolation thermique réalisés lors d’une première réhabilitation en 1995. Le parc de stationnement a été sécurisé (détection incendie et ventilation), puis remis en peinture. La réfection de l’isolation des toitures terrasses et un traitement esthétique des halls ont été réalisés. Les espaces extérieurs, les accès des personnes à mobilité réduite par rampes, l’externalisation de la collecte des ordures ménagères et le tri sélectif sont actuellement en cours de travaux. Un chantier d’insertion de mise en peinture des parties communes a permis de réaliser 13 500 heures d’insertion avec 24 salariés. • A Viry-Châtillon, outre une réhabilitation partielle des logements avec mise aux normes des installations électriques et réfection des sanitaires, l’objet principal de l’opération a été la restructuration urbaine du quartier, allant au-delà d’une résidentialisation. Les enjeux ont porté sur la modification et l’amélioration de l’ouverture de la résidence aux quartiers périphériques et du stationnement automobile (création de 100 places de parkings supplémentaires), mais aussi sur la résidentialisation des bâtiments, afin de créer des espaces semi privatifs intégrant la mise en place de locaux de tri sélectif performants et la création d’espaces de jeux pour les jeunes enfants. Immobilière 3F est intervenu sur l’ensemble de l’espace, tant public (Ville) que privé (Immobilière 3F), la ville finançant au travers de fonds européens une partie des travaux. Deux projets d’ensemble dans le domaine du développement durable Le projet d’ensemble « Environnement et Cadre de Vie » (25 ECV) vise à requalifier l’environnement et le cadre de vie de 25 résidences. Il permettra de dégager des enseignements reproductibles sur le reste du patrimoine. En 2009, les quatre premières opérations d’aménagement des 24 RA Immobilière 3F-ok.indd 24 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique espaces extérieurs ont été lancées sur les sites de Saint-Germain « Schnapper », Longjumeau « Saint-Martin », Corbeil-Essonnes « Ermitage » et Cachan « Europe », totalisant près de 1 200 logements. Les premières réalisations du projet d’ensemble « 25 EnR » traduisant l’intérêt d’Immobilière 3F pour les énergies renouvelables, ont été mises en place. A Arpajon, sur deux sites, des cellules photovoltaïques ont été installées sur les toitures terrasses. Energies : rénovation des modes de chauffage La première tranche du plan pluriannuel de rénovation du parc de chaufferies collectives qui concerne 19 programmes a été lancée et les chaudières individuelles gaz ont été remplacées dans 1 696 logements. Sécurité et prévention des risques Un programme particulier porte sur l’élévation du niveau de sécurité incendie dans les immeubles de 4e famille (mise en place de portes palières coupefeu, amélioration des dispositifs de désenfumage). Ces travaux concernent 12 000 logements pour un budget total de 17 M€. La première tranche est achevée. La seconde, qui porte sur l’amélioration des systèmes de ventilation, est réalisée à 30% fin 2009 et se poursuivra jusqu’en 2011. Des travaux de mise en sécurité électrique ont été réalisés sur 2 839 logements (hors réhabilitations). Les travaux réglementaires de mise en sécurité des ascenseurs ont porté sur 961 cabines en 2009. Ils doivent s’achever fin 2010 sur l’ensemble du parc. Le renouvellement de contrats pour améliorer le cadre de vie et la sécurité des locataires En 2009, plusieurs contrats ont été remis en concurrence : • l’ensemble des contrats de maintenance des équipements de sécurité incendie, • l’ensemble des contrats d’entretien des espaces verts, • les contrats d’entretien des installations de chauffage individuel pour 3 910 logements, • 71 contrats de chauffage collectif. A titre indicatif, la modernisation de ces contrats depuis 2006 se traduit par un gain de plus de 15 % sur les charges de chauffage pour les résidences concernées. Pour illustrer l’efficacité de l’ensemble des actions conduites en ce sens, visant aussi bien les contrats que les systèmes de chauffage ou l’isolation des immeubles, on peut souligner que celles-ci ont permis, entre 2007 et 2008, de diminuer de 25 % le nombre de sites où les charges de chauffage sont anormalement élevées. Accompagner les clients dans tous les domaines de la gestion L’occupation du parc social d’Ile-de-France au 1er janvier 2009 Les résultats de l’enquête triennale 2009 montrent les caractéristiques des locataires franciliens, les évolutions depuis les dernières enquêtes et les particularités entre région parisienne et province. Environ 120 000 logements ont été enquêtés. L’analyse a porté sur 106 000 questionnaires complets, dont les trois-quarts sont situés en Ile-de-France. • La taille des ménages franciliens (2,6 personnes) est stable depuis 2003 et supérieure à celle de 25 RA Immobilière 3F-ok.indd 25 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique province (2,4). Elle est plus élevée en Seine-SaintDenis (2,83), en Seine-et-Marne (2,79) et dans le Val-d’Oise (2,74) et plus faible à Paris (2,01). • L’ancienneté moyenne des locataires dans le parc (11,8 ans en Ile-de-France, 7,5 ans en province) va de pair avec la rotation du patrimoine plus faible en région parisienne. Les locataires restent plus longtemps dans le parc dans le Val-de-Marne (12,9 ans) et à Paris (12,5 ans) et moins longtemps en Seine-et-Marne (9,3 ans). • Les familles monoparentales et les couples avec trois enfants et plus sont plus nombreux en région parisienne (respectivement 20,8% et 22,5%) qu’en province (18% et 21,8%). • Les situations de sur-occupation concernent 2,1% des logements franciliens, soit 1 600 logements (0,7% en province). Elles augmentent globalement en Ile-de-France depuis 2003 (1,9%). Une forte hausse a été enregistrée en SeineSaint-Denis (2,2% en 2003 et 3,4% en 2009), département le plus concerné par ce phénomène. Les départements de Paris, de l’Essonne et du Val-d’Oise ont également vu une augmentation de la sur-occupation. En revanche, elle est en diminution dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne. • Les cas de sous-occupation représentent 5% en Ile-de-France, soit 3 800 logements et touchent principalement la grande couronne. Selon la définition de la loi de mobilisation pour le logement, ils concernent environ 1 400 logements franciliens. • Le revenu moyen en région parisienne (revenu fiscal de référence 2007) s’établit à 21 776 € (16 320 € en province). Il varie de façon significative selon les départements : 19 477 € en SeineSaint-Denis et 25 683 € dans les Hauts-de-Seine. Les revenus des locataires en ZUS (17 982 €) sont inférieurs de 21% à ceux hors ZUS (22 770 €). Enfin, ceux des emménagés récents sont inférieurs de 13% au revenu moyen. • 1 875 ménages franciliens ont été assujettis au supplément de loyer de solidarité (SLS) en 2009, dont les trois-quarts résident à Paris et dans les départements des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val-de-Marne. Le montant moyen mensuel du SLS s’établit à 215 € en Ile-de-France (100 € en province). • En 2008 (base de calcul), 37% des ménages franciliens ont touché au moins une fois une aide au logement (51% en province), soit une moyenne de 41% pour le groupe à comparer à 48% pour l’ensemble des logements sociaux en 2006. Ce taux varie de 28% dans les Hauts-de-Seine à 46% en Seine-Saint-Denis et dans le Val-d’Oise. Ce dernier taux passe à 55% dans les ZUS, ce qui confirme une plus grande précarité sur ces territoires. La société a analysé en profondeur l’enquête d’occupation sociale. Elle a notamment recensé au deuxième semestre l’ensemble des cas de forte sur-occupation et sous-occupation en vue de trouver une solution alternative à ces situations dans le cadre de sa politique de mobilité résidentielle. Les nouveaux locataires ■ La politique d’attribution mise à jour pour prendre en compte la loi de mobilisation pour le logement La politique d’attribution de logements approuvée par le Conseil d’Administration du 18 décembre 2008, a été mise à jour au cours du deuxième semestre 2009 pour tenir compte de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Ainsi complétée, elle a été présentée et approuvée par le Conseil d’Administration du 10 décembre 2009. Les principaux axes de cette politique sont les suivants : • Maintenir un partenariat régulier et soutenu avec les organismes réservataires pour optimiser l’occupation du patrimoine neuf et ancien en mobilisant les dispositifs publics d’aides à l’accès au logement et pour soutenir la mobilité profession- 26 RA Immobilière 3F-ok.indd 26 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique nelle de salariés et fonctionnaires en accordant notamment une attention particulière au rappro10000 chement du domicile et du lieu de travail. • Répondre aux situations d’urgence et aux 8000 demandeurs prioritaires (droit au logement opposable (DALO), Accords Collectifs Dépar6000 tementaux…), développer l’intervention des associations d’insertion par le logement 4000et favoriser la sortie des familles logées dans des centres d’hébergement ou d’insertion. 2000 • Favoriser la mobilité résidentielle des clients en donnant prioritairement satisfaction aux 0 demandes des familles nécessitant un relogement dans le cadre des opérations de démolitionreconstruction et en répondant favorablement aux demandes de changement lorsque les familles subissent un handicap, de graves ennuis de santé, des violences ou sont en état de sur ou sousoccupation. • Favoriser les partenariats avec les acteurs locaux, en organisant notamment des réunions de première commercialisation pour les nouvelles résidences. ■ Des attributions qui favorisent la mobilité dans le parc et les populations les plus fragiles En 2009, 8 322 dossiers ont été présentés dans les sept commissions d’attributions d’Immobilière 3F et 7 635 dossiers ont été acceptés. Le pourcentage de refus dans les commissions d’attributions s’est élevé à 4,75%, soit 395 dossiers, les dossiers reportés à une commission ultérieure s’élevant à 292 (0,51% des dossiers) dont la moitié pour pièces justificatives incomplètes. Les demandes de changements de logements des locataires ont été satisfaites à hauteur de 835 en 2009, soit 11% des attributions, contre 806 en 2008. Attributions de logements en Ile-de-France (I3F et La RUF) 8 302 2007 8 720 2008 8 343 2009 Sur l’ensemble des attributions, les relogements pour démolitions ont représenté 581 attributions en 2009, y compris les relogements des copropriétés dégradées de Clichy-Montfermeil. En 2009, 105 attributions ont été réalisées au bénéfice de 52 associations en charge d’accompagner des ménages en difficulté. Les dossiers au titre du Droit Au Logement Opposable (DALO) et des Accords Collectifs Départementaux au bénéfice des publics prioritaires ont représenté 823 dossiers en 2009, soit près de 10% des attributions. Ces dossiers se répartissent en 481 dossiers Accords Collectifs Départementaux, 173 dossiers DALO et 169 dossiers mixtes (DALO et ACD). Au deuxième semestre 2009, une étude a montré que 17% de ces attributions ont concerné des ménages sans logement, 35% des ménages hébergés et 16% en état de sur-occupation. Sur la même période, 150 sorties de structures d’hébergement ont ainsi été réalisées. La répartition des attributions par département est en cohérence avec la localisation du patrimoine : l’Essonne en compte le plus grand nombre, suivi de la Seine-Saint-Denis et des Yvelines. La répartition se situe à des niveaux très similaires à ceux constatés dans la répartition des contingents. 27 RA Immobilière 3F-ok.indd 27 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique Répartition des attributions de logements 12% 8% 7% 12% 14% 16% 19% 12% Val-d’Oise Paris Seine-et-Marne Yvelines Essonne Hauts-de-Seine Seine-St-Denis Val-de-Marne ■ Le profil des nouveaux entrants dans le patrimoine conventionné d’Immobilière 3F En 2009, 73% des nouveaux locataires entrants avaient un revenu inférieur à 60% du plafond (74% en 2008) et 17% avaient un revenu compris entre 60% et 80% des plafonds, malgré la baisse de 10,3% des plafonds de ressources appliquée à partir du 1er juin 2009. La relation client Les points de contact des locataires avec Immobilière 3F Les locataires d’Immobilière 3F disposent de plusieurs moyens pour contacter leur bailleur : • Aux horaires d’ouverture, en rencontrant le gardien dans les espaces d’accueil ou en appelant le service clientèle constitué de 31 conseillers d’Immobilière 3F formés aux problématiques les plus fréquemment rencontrées. En 2009, le service clientèle a traité plus de 358 000 appels, dont 319 000 par les conseillers clientèles et 39 000 ■ par le serveur vocal interactif. Le taux de réponse moyen est de 89%. Les conseillers traitent en moyenne 127 appels par jour. • A tout moment, en adressant un courrier ou un email (4 300 courriers et 4 400 emails ont été reçus en 2009) ou en se connectant à un Extranet clients mis en place en place en 2009. Les clients peuvent désormais 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 consulter en ligne un extrait de leur relevé de compte sur les dernières années et les 13 derniers mois de leur consommation d’eau, et régler leur échéance par carte bancaire via un espace sécurisé, s’ils ne règlent pas déjà par prélèvement automatique. Depuis la mise en place de ce service, près de 8 000 clients d’Immobilière 3F ont demandé un accès. • Pendant le week-end, en appelant le dispositif d’urgence week-end qui permet à tous les locataires d’être mis en relation avec un centre d’appels extérieur. En 2009, ce centre d’appels a ainsi reçu 23 750 appels ayant pour la plupart généré des demandes d’interventions auprès de prestataires externes. Couplé à une astreinte de trois cadres de l’entreprise, ce dispositif permet à tout moment de prendre les décisions nécessaires pour faire face aux incidents survenant le weekend. ■ L’enregistrement et le suivi des demandes des clients dans le système d’information Chaque appel ou courrier donne lieu à la création ou à la mise à jour d’une affaire. Il peut générer un traitement immédiat (le service clientèle a ainsi expédié plus de 19 000 courriers en 2009) ou une demande d’intervention transmise automatiquement au destinataire qui assurera le suivi. En 2009, plus de 190 000 affaires ont été crées dont 70 % environ sont de nature administrative et 30 % de nature technique. Les 124 900 affaires administratives créées en 2009 portent principalement pour 32% sur la 28 RA Immobilière 3F-ok.indd 28 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique gestion locative, 25% sur les pré-contentieux et contentieux, 16% sur les règlements et 12% sur des demandes d’attribution de logements ou de parkings. Les 46 800 affaires techniques créées en 2009 concernent le plus fréquemment des problèmes de plomberie et VMC (34%), de menuiserie (28%) et de chauffage et eau chaude (21%). La concertation locative La concertation avec les amicales de locataires se décline au niveau régional et départemental à travers des conseils de concertation locative. Le conseil régional de concertation locative s’est réuni deux fois en 2009 et a notamment abordé des points relatifs aux charges récupérables, aux économies d’énergie, aux résultats des enquêtes de satisfaction, à la convention d’utilité sociale, à la sécurité des immeubles, à l’accompagnement des locataires en difficulté, aux augmentations de loyers dans le cadre des réhabilitations. Les conseils départementaux se sont réunis au niveau de chaque agence francilienne avec une fréquence similaire et ont abordé plus particulièrement les points relatifs aux opérations en cours sur leurs territoires (réhabilitations, démolitions, etc.). Une réunion avec tous les administrateurs locataires du groupe, animée par le Directeur Général, a par ailleurs été tenue en octobre 2009. Elle a été l’occasion d’échanger sur les pratiques en matière de concertation dans toutes les sociétés du groupe. ■ Les engagements qualité 2009 Afin de garantir une qualité des produits (logement, résidence, équipements) et des prestations (réponses aux demandes, suivi des contrats) destinés aux locataires, Immobilière 3F s’est engagée depuis 2008 sur cinq grands engagements qualité : • L’accueil des nouveaux locataires : • Garantir à tout nouveau locataire un logement ■ répondant à des standards de qualité, tant au niveau de la propreté du logement que du bon fonctionnement des équipements. • Informer et accompagner les nouveaux locataires. Le taux de satisfaction global des prestations d’Immobilière 3F est de 90,62% pour les nouveaux entrants 2009. Toutefois, le niveau de propreté du logement à l’entrée dans les lieux reste insuffisant avec 72% de locataires satisfaits. • L’amélioration et l’entretien du cadre de vie : • Garantir un environnement (abords et parties communes) de qualité. En 2009, le taux de satisfaction relatif à la propreté des parties communes est resté stable par rapport au baromètre 2008 (67%). • Garantir le bon fonctionnement des ascenseurs. En 2009, les engagements relatifs à la remise en service sous 72h et à la désincarcération sous 45 minutes ont été atteints dans plus de 95% des cas. • La gestion des demandes des clients : • Favoriser la réactivité par la mise à disposition d’un centre d’appel. En 2009, le taux de qualité de service est de 89%. • Garantir des délais de réponse sous 10 jours. En 2009 cet indicateur s’élève à 65%, en progression de 16 points par rapport à 2008. • La participation des habitants : • Mettre en place un dispositif d’écoute permettant aux clients de s’exprimer avec notamment des enquêtes de satisfaction à tout nouveau locataire ou suite à une opération de réhabilitation. • Organiser des réunions de concertation (704 réunions en 2009), afin d’échanger sur des thématiques spécifiques. • Le départ des locataires : • Garantir le départ dans les meilleures conditions par un accompagnement du locataire sortant (proposition d’une visite conseil deux semaines avant le départ) et un envoi de la 29 RA Immobilière 3F-ok.indd 29 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique liquidation définitive dans les 60 jours. En 2009, l’engagement est respecté dans 86% des cas. En termes de suivi, Immobilière 3F s’attache à prendre en compte la vision de ses clients mais aussi les indicateurs internes de performance. Le traitement des demandes d’adaptation de logement En 2009, les travaux d’adaptation réalisés à la demande des locataires ont représenté près de 914 000 euros. Ainsi, depuis l’année 2007, près de 2 millions d’euros de travaux ont été engagés. Ils portent sur 400 logements, dont plus de la moitié concerne des adaptations sanitaires, 10 % une adaptation totale du logement et 15 % des travaux d’accessibilité sur les parties communes. ■ Les actions de proximité Les 775 gardiens d’Immobilière 3F, encadrés par leurs chefs de secteur, sont les acteurs quotidiens de la gestion de proximité. Au siège, un département de gestion sociale et urbaine, constitué de sept chargés de mission territoriaux, intervient en appui des directions départementales sur des projets spécifiques de gestion sociale. En 2009, les actions de proximité de la société ont été orientées principalement sur les sujets suivants : ■ Le renforcement de la propreté des parties communes et des espaces extérieurs La semaine de la propreté s’est déroulée pour sa deuxième édition en juin 2009. Près de 430 animations réunissant plusieurs milliers de locataires, notamment les plus jeunes, ont été organisées autour des thèmes visant à sensibiliser les locataires au respect de leur cadre de vie (concours de dessins, ramassage de détritus, sensibilisation au tri sélectif, etc.). Par ailleurs des bilans propreté ont été effectués dans tous les halls et cages d’escaliers. Ils ont donné lieu à une classification selon le degré de qualité constaté : 124 programmes les moins bien notés ont fait l’objet de plans d’actions qui seront mis en place progressivement en 2010. Afin d’améliorer les prestations confiées à des prestataires, 76 marchés d’entretien ménager ont été renouvelés en 2009 en Ile-de-France et ont permis de réaliser une économie de 30% par rapport aux précédents contrats. La présence d’Immobilière 3F renforcée le week-end Le dispositif des agents de présence lancé en 2006 et amplifié en 2008 couvre désormais 12 sites représentant 12 600 logements sur lesquels interviennent 24 agents de présence encadrés par un coordinateur. En 2010, un nouveau bilan sera établi et de nouveaux sites pourraient être ajoutés. Par ailleurs, le dispositif d’urgence « propreté week-end » expérimenté au second semestre 2009 dans l’Essonne et couplé au dispositif d’urgence week-end sera étendu progressivement en 2010 à d’autres territoires. ■ Favoriser le « Mieux vivre ensemble » Dans les sites de renouvellement urbain, les livraisons neuves font l’objet d’un dispositif spécifique d’accueil des nouveaux locataires (réunions collectives avant remise des clés, visite de courtoisie deux mois après l’installation, mise en place de référents d’immeuble). Ce dispositif, animé conjointement par les chargés de mission du département gestion sociale et urbaine et les équipes locales de proximité, a été déployé sur une dizaine de résidences en 2009. D’autre part, la société a développé dans six quartiers (Clichy-sous-Bois, Montfermeil, Aulnaysous-Bois, Corbeil-Essonnes, Vigneux-sur-Seine, Garges-lès-Gonesse) des ateliers Eco-Logis, pour donner aux habitants des réflexes d’économies par une réduction de leurs consommations d’eau et d’électricité, ou Brico-Logis, pour les aider à aménager leur intérieur. ■ 30 RA Immobilière 3F-ok.indd 30 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique Ces ateliers qui se déroulent souvent dans des locaux d’Immobilière 3F spécifiquement aménagés (Maison de l’habitat et des cultures à Clichy Montfermeil, Relais habitants à Vigneux-surSeine) permettent d’entrer en relation avec des habitants souvent rétifs aux activités associatives. Pour les habitants des sites en renouvellement urbain, un « livret chantier » destiné à expliquer aux enfants le déroulement d’un projet de renouvellement urbain et son impact sur le quartier a été conçu par les équipes du département gestion sociale et urbaine et sera déployé en 2010, accompagné d’un kit pédagogique, sur l’ensemble des sites ANRU. Enfin dans les quartiers où des démolitions importantes ont été effectuées, des « projets mémoires » ont donné lieu à la publication d’ouvrages distribués aux habitants, par exemple à Colombes l’ouvrage « Il était une fois l’Ile Marante ». ■ Soutenir les associations locales La présence d’associations actives est indispensable au renforcement du lien social dans les grands ensembles d’habitat collectifs. Immobilière 3F favorise le développement de ces associations en mettant à disposition des locaux en pieds d’immeubles et en apportant éventuellement une assistance méthodologique dans la définition du projet et l’élaboration des plans de financement associés. En 2009, les principaux nouveaux projets accompagnés par le département gestion sociale et urbaine ont été les suivants : • Implantation à Garges-lès-Gonesse d’une association (Carla Vertigo) proposant des ateliers de revalorisation de l’image à des personnes éloignées de l’emploi et à des adolescents du quartier (relooking, coaching, conseil en image et apparence…), • Création d’une médiathèque hip hop, portée par l’association R’Style, dans le quartier Riquet (Paris 19e) au carrefour des cultures urbaines, • Mise en place d’actions de prévention et citoyenneté par le sport (rugby), animées par l’association Drop de Béton sur les espaces extérieurs d’Aulnay-sous-Bois et Sevran, • Installation d’un centre médical psychopédagogique et psychiatrique dans le quartier des Beaudottes en partenariat avec la ville de Sevran, • Développement d’un projet d’installation d’une pépinière d’entreprises aux Beaudottes (Sevran), visant à proposer un local à tarif avantageux à de jeunes entrepreneurs locaux, et à les accompagner sur le volet administratif de leur activité. Développer l’insertion par l’activité économique Dans le cadre de l’application des clauses d’insertion prévues dans les marchés de travaux signés en construction neuve et en réhabilitation, Immobilière 3F a mis en place six chantiers d’insertion et/ou chantiers jeunes à Garges-lèsGonesse, Corbeil-Essonnes, Paris 14e, Montmagny et les Mureaux. Par ailleurs, un partenariat a été conclu avec le plan local d’insertion et de l’emploi d’Athis-Mons sur la formation et le recrutement des gardiens d’immeubles. ■ Les actions de prévention et de traitement de l’insécurité sur les sites Les incivilités et les actes de violence restent une préoccupation forte sur de nombreux sites d’Ilede-France. L’observatoire de la violence, mis en place en 2005 par Immobilière 3F, a ainsi recensé en 2009, sur la base des déclarations d’incidents de nos gardiens, 1 351 actes d’incivilité (1 334 en 2008) et 291 actes de violence sur des personnes (240 en 2008). Consciente du caractère inacceptable de ces situations, Immobilière 3F a activement participé aux 57 conseils locaux de sûreté et de prévention de la délinquance (CLSPD) existant sur les communes où nous sommes implantés. Il a été rappelé au personnel de proximité et à sa hiérarchie la nécessité de déposer systéma31 RA Immobilière 3F-ok.indd 31 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique tiquement plainte, en particulier lorsque les violences physiques ou menaces sont effectuées à l’encontre du personnel. Sur certains territoires, où malgré nos demandes d’interventions, la situation n’avait pas évolué, les faits ont été transmis au Procureur de la République compétent. Le groupe 3F accentuera dans les années à venir sa politique de prévention et de traitement de l’insécurité, notamment par l’installation de vidéoprotection sur certains parkings et le développement d’opérations de surveillance à coûts partagés avec les communes et en interbailleurs. L’activité des commerces : une réponse à l’animation des quartiers et à la gestion de proximité Immobilière 3F accueille 1 026 locaux d’activité situés dans 297 sites environ. Ces commerces de proximité se trouvent pour plus de 90% en pied d’immeubles. En 2009, 67 locaux ont été pris à bail ou ont changé de main dans le cadre de cessions. Le chiffre d’affaires s’est élevé à 18,7 millions en hausse de 8,7% par rapport à 2008 du fait de la livraison de locaux neufs ou acquis, de la renégociation de loyers ainsi que du placement de locaux vides à forts loyers. Outre le secteur de bureaux, les principaux secteurs d’activités des exploitants de nos locaux commerciaux sont le secteur alimentaire avec les supérettes, les produits surgelés et les épiceries de quartier (74 locaux), le secteur de la restauration avec 44 locaux, le secteur des pharmacies avec le paramédical pour 63 locaux, celui de la confection, prêt-à-porter, retoucherie avec 55 locaux, enfin les boulangeries pour 41 lots et les brasseries-cafés pour 22 lots. Cette présence de commerces de proximité est nécessaire à la bonne cohésion de nos quartiers et répond au besoin des habitants en matière de courses alimentaires ou de première nécessité. La poursuite des investissements dans la réhabilitation de locaux non adaptés, de centres commerciaux vieillissants ou encore dans la construction de nouveaux locaux dans des zones en renouvellement urbain ou dans nos constructions neuves permet de continuer à répondre aux besoins et à la transformation des quartiers d’habitat. Les indicateurs de la gestion locative La rotation et la vacance du patrimoine Un taux de rotation de 7,63% Le taux de rotation d’Immobilière 3F poursuit sa baisse depuis trois ans. Ces chiffres intègrent près de 500 fins de contrats pour démolition et 243 pour vente aux occupants. Corrigé de ces éléments, le taux de rotation s’établit à 7,10%. Il illustre la faible mobilité des locataires en Ile-de-France, notamment en raison de la raréfaction de l’offre et de la fragilisation de leur situation financière. ■ Taux de rotation d’Immobilière 3F et total Ile-de-France (I3F- La RUF) 8,17% 7,77% 7,63% 7,98% 7,71% 7,62% 2007 2008 2009 I3F Ile-de-France 32 RA Immobilière 3F-ok.indd 32 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique Le chiffre d’affaires d’Immobilière 3F s’élève à 702 M€ Taux de vacance d’Immobilière 3F et total Ile-de-France (I3F-La RUF) 0,85% 0,82% 2007 0,84% 0,83% 0,83% 0,83% 2008 2009 I3F Ile-de-France La vacance des logements demeure faible avec un taux de 0,83% Le taux de vacance commerciale d’Immobilière 3F s’élève à 0,83%, contre 0,84% l’année précédente, et reste homogène entre tous les départements (entre 0,72% dans les Hauts-de-Seine et 0,90% en Seine-Saint-Denis). La vacance de plus de 3 mois représente près de 15% de ces résultats. Ces données n’intègrent pas les stocks de logements rendus indisponibles en raison de démolition, de restructuration, de mise en vente 600 de programmes (vacance dite technique) dont le taux s’élève à 2,36% en 2009 contre 2,16% en500 2008. ■ Un taux de vacance des parkings de 18% 400 Malgré la mise en œuvre d’un programme de 300 travaux de rénovation et de mise en sécurité sur certains de nos sites, le taux de vacance demeure 200 élevé en 2009 avec 18,09% (17,90% en 2008). En fin d’année, une « bourse aux parkings » 100 a été mise en ligne sur le site Internet du groupe afin0de présenter l’offre de places de stationnement disponibles au grand public. Les conséquences de cette initiative pourront être mesurées en 2010. ■ Une évolution des loyers de 22% Le montant des loyers quittancés des logements, commerces, parkings, foyers et suppléments de loyer de solidarité au 31 décembre 2009 s’élève à 506,8 M€ pour Immobilière 3F, en hausse de 22% par rapport à 2008. Pour l’ensemble des sociétés intervenant en Ile-de-France, il se situe à 536 M€, en hausse de 5,3%. Les mouvements de recomposition du patrimoine intervenus au 1er janvier 2009 contribuent pour 73% à cette évolution. Le solde correspond à l’évolution des livraisons, des démolitions et des ventes réalisées sur l’exercice, mais aussi du taux d’inoccupation, des hausses de loyers intervenues sur la période et de l’effet du SLS. Au 1er janvier 2009, le conseil d’administration a augmenté les loyers conventionnés, dans la limite des plafonds, de 2,3% en moyenne (2,60% pour les locataires hors ZUS, 2,20% pour les locataires en ZUS). L’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) de l’année 2008 s’élevait à 2,8%. ■ Les loyers en Ile-de-France (en M€) 536 509 488 414 401 2007 507 2008 2009 Immobilière 3F dont Ile-de-France 33 RA Immobilière 3F-ok.indd 33 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique ■ Les règles de calcul du supplément de loyer de solidarité (SLS) modifiées Les conditions d’application du SLS ont été fortement modifiées au 1er janvier 2009 par le décret du 21 août 2008. Ce texte fixe de nouvelles règles de calcul qui se substituent à celles définies auparavant par le conseil d’administration. Il en résulte une augmentation notable du montant du SLS en particulier pour les dossiers en non réponse ou incomplets. Il a été complété par le décret du 29 juillet 2009 fixant un prix maximum au mètre carré de surface habitable pour le loyer principal majoré du SLS. Ce plafonnement a été appliqué rétroactivement au 1er juin 2009 et a permis de réduire le montant du SLS des locataires assujettis aux taux les plus élevés. A la fin de l’année 2009, 1 786 locataires d’Immobilière 3F, dont 1 635 dossiers complets et 151 dossiers incomplets ou de non réponse, étaient assujettis au SLS. Cela représente 1,74% de l’ensemble des locataires (2,85% en 2008). Les dossiers incomplets ont fortement diminué en raison du nouveau dispositif plus dissuasif (1 061 en 2008 et 151 en 2009). En 2009, le montant annuel du SLS quittancé est de 6,2 M€. Il était de 2,3 M€ en 2008. Le montant mensuel moyen est de 182 € pour un locataire ayant un dossier complet soit plus du double qu’en 2008 (82 euros). Il est de 637 euros pour un locataire en non réponse ou avec un dossier incomplet soit cinq fois plus qu’en 2008 (120 euros). ■ Les aides au logement La part des locataires qui bénéficient de l’APL est de 36,8% en 2009 (37% en 2008). Le montant moyen mensuel est passé de 221 euros à 231 euros entre 2008 et 2009, soit une hausse de 4,3% faisant suite à une évolution de 4,2% entre 2007 et 2008. ■ Des charges locatives globalement diminuées en 2009 Le montant des charges locatives s’est élevé à 182 M€ en 2009 contre 157 M€ en 2008 (+16%). Retraitée des mouvements intervenus entre les patrimoines d’Immobilière 3F et de La Résidence Urbaine de France, l’évolution se traduit par une baisse globale de 4% du fait des éléments suivants : • Baisse de 2M€ (10%) des charges de personnel de proximité suite à l’application du nouveau décret publié fin 2008, • Baisse de 7% des coûts de nettoyage externe (-1,3 M€) et de 17% sur l’entretien des espaces verts (-1,0 M€) suite à une première série de remises en concurrence des contrats, • Non récurrence en 2009 de la campagne d’adaptation d’une partie du parc d’antennes à la TNT réalisée en 2008, • Légère diminution globale des coûts de chauffage, eau, électricité, malgré une augmentation prorata temporis de 4,7% du prix moyen du principal combustible, le gaz, entre 2008 et 2009, reflétant ainsi l’impact des actions menées par la société aussi bien sur l’isolation du bâti que sur les renégociations de certains contrats. Le recouvrement et les impayés de loyers subissent la crise économique ■ Le recouvrement en retrait s’élève à 98,49% La consolidation des taux de recouvrement des logements, des foyers, des parkings et des commerces d’Ile-de-France s’élève à 98,51% en 2009, en diminution par rapport à 2008 (99,32%). Pour Immobilière 3F, le taux se situe à 98,49% en 2009, soit le taux le plus bas depuis 2000. 34 RA Immobilière 3F-ok.indd 34 26/05/10 08:08 Une gestion locative dynamique Cette évolution est en majeure partie imputable aux effets de la crise économique sur les revenus des locataires, conjuguée de façon plus marginale à la hausse des contentieux consécutive aux modifications du barème du SLS. Par département, les taux varient de 99,29% pour les Hauts-de-Seine à 97,29% pour la Seine-SaintDenis. Taux de recouvrement Immobilière 3F et total Ilede-France (I3F-La RUF-RSIF) 98,82% 99,30% 98,49% 98,84% 2007 99,32% Le nombre d’expulsions réalisées avec ou sans recours à la force publique a diminué de 28% en 2009 et concerne 253 cas (contre 355 en 2008), concernant 0,24% du patrimoine en 2009. En parallèle, le montant des recours gracieux et contentieux obtenus de l’Etat a diminué de près de 40% en 2009 par rapport à 2008 et ne représente plus que 1,2 M€ (0,16 point de taux de recouvrement contre 0,27 point en 2008). Le nombre de procédures contentieuses engagées a diminué de 6%, passant de 2 288 en 2008 à 2 138 en 2009 (hors la Seine-et-Marne). Ces résultats sont le fruit d’une meilleure coordination avec les services sociaux, des actions réalisées dans le cadre du fonds de solidarité pour le logement (FSL) et du travail des équipes internes. 98,51% 2008 2009 I3F Ile-de-France En 2009, 1 248 jugements d’expulsions ont été obtenus, soit 5% de plus qu’en 2008 (1 186 jugements). Les procédures donnant lieu à une expulsion représentent 58% de ce total en 2009 (51% en 2008). Les impayés en hausse Corrélativement, les impayés locataires en place ont progressé de 14% entre 2008 et 2009. Le montant des impayés des locataires d’Ile-deFrance en place et résiliés s’élève à 64,6 M€ au 31 décembre 2009, en augmentation de 13% par rapport à 2008 (57,3 M€). ■ Des solutions qui permettent de limiter les expulsions Malgré ces évolutions, la société a maintenu sa politique de limitation du recours aux expulsions et recherche systématiquement les solutions les mieux adaptées pour les ménages de bonne foi, y compris des propositions de changement de logement. ■ 35 RA Immobilière 3F-ok.indd 35 26/05/10 08:08 De gauche à droite : Béziers (34) - Reprise de patrimoine - © Groupe 3F / Florence Moegling L’Houmeau (17) - Projet en VEFA. La dimension nationale d’Immobilière 3F Son statut d’ESH à compétence nationale a permis à Immobilière 3F de se développer dans de nouveaux territoires porteurs où les besoins en logements sociaux ne sont pas satisfaits par les opérateurs locaux : le Languedoc-Roussillon, autour des bassins d’habitat de Perpignan et Béziers et l’arc atlantique, dans les grandes agglomérations de Charente-Maritime, Loire-Atlantique, Pays de la Loire et Bretagne. Aucune filiale de province n’ayant compétence directe dans ces régions, Immobilière 3F prend en charge les patrimoines acquis et les opérations lancées. Deux agences ont ainsi été créées : l’agence Languedoc-Roussillon, qui utilise les ressources de la filiale d’Immobilière Midi-Pyrénées, et l’agence Grand-Ouest. 318 logements en exploitation dans le Languedoc-Roussillon Trois opérations en cours de construction dans le Grand-Ouest Le partenariat avec l’OPH Perpignan-Roussillon s’est mis en place avec la mise en exploitation des 274 logements acquis en vu d’être réhabilités. Les premières opérations de 56 logements en contrat de promotion immobilière ont démarré en 2009. 14 maisons individuelles ont été livrées cette année à Béziers tandis que 30 logements ont été acquis à Lodève. En outre, plus de 250 logements sont en cours de montage, dont un projet de résidence hôtelière à vocation sociale de 100 logements à Perpignan. Ce sont 69 logements qui sont en chantier à Nantes et dans l’agglomération d’Angers. Plusieurs opérations en VEFA totalisant 92 logements sont engagées en CharenteMaritime à Rochefort et L’Houmeau et en Pays de la Loire, dans l’agglomération d’Angers. 36 RA Immobilière 3F-ok.indd 36 26/05/10 08:08 politique de vente inscrite dans la stratégie de relance de la production d’Immobilière 3F La En 2008, le conseil d’administration d’Immobilière 3F a validé le principe de la politique de vente, mais 2009 marque la première année de vente effective des logements aux locataires. Les marges dégagées viennent abonder les fonds propres de la société. Ceux-ci sont réinvestis et permettent le développement de l’offre de logements sociaux. Le périmètre de vente compte 4 598 logements en Ile de France, dont 4 179 logements d’Immobilière 3F, soit 5% du patrimoine hors Paris. La politique de vente ne prend pas en compte le patrimoine parisien, les immeubles construits il y a moins de 15 ans et ceux situés dans des sites sensibles ou pour lesquels la collectivité locale est opposée à la vente. Le patrimoine cédé est vendu dans un état d’entretien normal et Immobilière 3F prend à sa charge les grosses réparations programmées dans le but notamment d’offrir de bonnes conditions de gestion aux copropriétés naissantes. La vente aux locataires apporte utilité sociale et mixité au sein des résidences Elle permet de répondre à l’aspiration de nombreux ménages de se constituer un patrimoine qui sécurise l’avenir et prépare la cessation d’activité, tout en conservant leurs relations de voisinage et leur cadre de vie. Elle s’articule autour de trois principes, l’exclusivité de la vente aux locataires de logements sociaux, le libre choix de l’occupant d’accéder à la propriété de son logement ou de rester locataire, l’adhésion du maire de la commune au projet de vente. Enfin, la diversification des statuts d’occupation est de nature à favoriser la mixité au sein de nos résidences. De gauche à droite : Serge Melki, responsable des ventes de logements Ile-de-France - © Groupe 3F / Tristan Paviot Aubervilliers (93) - Programme proposé à la vente aux locataires - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Isabelle Mendes et Vanessa Arnaud, chargées du suivi commercial et budgétaire des ventes de logements - © Groupe 3F / Bernard Custodio 37 RA Immobilière 3F-ok.indd 37 26/05/10 08:08 La politique de vente Un processus de vente délégué mais contrôlé Des résultats concluants dès la première année Le processus de vente a été externalisé en Ile-deFrance. Dans le cadre d’une consultation, deux groupements appelés « ensembliers » formés d’un notaire, d’un commercialisateur et d’un expert immobilier ont été sélectionnés. Mise en œuvre dans un contexte économique et social difficile, la politique de vente présente toutefois des résultats convaincants. Ainsi, 1 900 lettres d’offre ont été adressées aux locataires au 30 juin 2009. Au total, 391 promesses de vente ont été signées qui ont donné lieu à la signature de 231 actes authentiques en 2009. Le chiffre d’affaires s’est élevé à 33 M€ en 2009 dégageant une marge de 21,4 M€. La sécurisation des accédants Dès l’accord du maire obtenu, les réunions de locataires sont organisées. Le plus souvent, l’accueil des locataires est très favorable au projet de vente et à ses mesures d’accompagnement. La politique de sécurisation des accédants s’organise selon trois axes : le conseil, la garantie de rachat et la garantie de relogement. Ces deux dernières sont offertes durant cinq ans en cas d’accident de la vie. Elle vise également l’information sur le processus de vente, la décote de 20% proposée aux locataires du groupe 3F par rapport au prix de vente validé par France Domaine, la communication des travaux inscrits au plan stratégique de patrimoine ainsi que ceux envisagés dans les cinq ans et enfin l’information des acheteurs sur le fonctionnement des copropriétés. Le profil des logements vendus et des acquéreurs en Ile-de-France • 75% des ventes portent sur des logements de 3 et 4 pièces • 89% des logements vendus sont collectifs (83% ont été mis en vente) • Un prix d’acquisition moyen de 142 000 € pour un logement d’une surface moyenne de 74m² • 60% des acquéreurs sont les locataires en place • 39,5% des acquéreurs sont locataires du groupe 3F et 0,5% sont des locataires d’autres bailleurs sociaux • 65% des acquéreurs se situent dans la tranche d’âge de 30 à 50 ans. Les équipes d’Immobilière 3F ont présenté la politique de vente à tous les directeurs départementaux de l’équipement (DDE) d’Ilede-France ainsi qu’à la direction régionale de l’équipement. La même démarche a été effectuée auprès des services centraux de France Domaine. 38 RA Immobilière 3F-ok.indd 38 26/05/10 08:08 Conflans-Sainte-Honorine (78) - Arch. : Atelier Castro Denissof Casi © Groupe 3F / Bernard Custodio 39 RA Immobilière 3F-ok.indd 39 26/05/10 08:09 La gouvernance d’ Immobilière 3F ------------------------------------------------------------------------------- Les comités spécialisés du conseil 41 ---------------------------------------------------------------------------------------------Informations générales sur la répartition du capital d’Immobilière 3F 43 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Les Mureaux (78) - Arch. : Lydie Chamblas / MAP © Groupe 3F / Alexandre Tabaste 40 RA Immobilière 3F-ok.indd 40 26/05/10 08:09 De gauche à droite : Montreuil (93) - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Frédérique Renou-Mayette, responsable du service trésorerie-financement - © Groupe 3F / Tristan Paviot Corbeil-Essonnes (91) - Arch. : Francis Nordemann - © Groupe 3F / Stephan Lucas Les comités spécialisés du conseil Le Conseil d’administration bénéficie de l’appui de cinq comités spécialisés. Comité d’orientation stratégique M. Christian Baffy, président Comité de suivi, d’évaluation et de coordination des attributions de logements M. Camille Allain M. Camille Allain, président Mme Joséphine Esteban-Le Hir Mme Joséphine Esteban-Le Hir M. François Bakonyi (jusqu’au 31 décembre 2009) Mme Françoise Pionneau (jusqu’au comité de juin 2009) M. Jean-Jacques Denizard M. Henri Derrien Comité d’audit et des comptes Comité de suivi et d’évaluation des appels d’offres M. François Bakonyi, (président jusqu’au 31 décembre 2009) M. Claude Courty, président M. Christian Baffy M. Jean-Jacques Denizard M. Claude Courty M. Serge Bauer / M. Christian Pechart M. François d’Huart M. Jacques Vera Comité des rémunérations M. Christian Baffy, président M. Claude Courty M. Antoine Filippi (jusqu’en octobre 2009) 41 RA Immobilière 3F-ok.indd 41 26/05/10 08:09 Les comités spécialisés du conseil Ces comités préparent les travaux du conseil en relation avec la direction générale. Les comités du conseil se sont réunis treize fois en 2009. Ils s’étaient réunis à onze reprises en 2008. Les comités de suivi, d’évaluation et de coordination des attributions de logements et de suivi et d’évaluation des appels d’offres se sont réunis chacun deux fois. En 2009, le conseil a créé un nouveau comité, le comité des rémunérations, qui s’est réuni le 11 juin 2009. Le premier a principalement travaillé sur de nouvelles évolutions de la politique d’attribution résultant de la loi de mobilisation pour le logement qui ont été présentées au dernier conseil de l’année. Au cours de sa première réunion, il a examiné les composantes de la politique de rémunération du directeur général et des membres du comité de direction de la société. En 2009, le comité d’orientation stratégique a confirmé son rôle d’instance préparant les travaux du conseil d’administration pour définir la stratégie d’ensemble du groupe 3F. Il s’est réuni quatre fois, soit avant chaque séance du conseil. Il a cette année porté une attention particulière à la politique de développement sur les territoires, s’attachant, en liaison avec la direction générale, à définir des objectifs de développement qui visent prioritairement à répondre aux besoins de logements sociaux non satisfaits. Le développement assigné à La Résidence Urbaine de France par le groupe en Seine-et-Marne a fait l’objet d’études approfondies qui trouveront leur suite en 2010. Le second a, conformément à ses pratiques, examiné les résultats des attributions de l’exercice précédent et les projets de la société dans l’évolution de sa politique d’achats, notamment en ce qui concerne la mise en place de nouveaux outils (publicités et dossiers de consultation dématérialisés) ou de nouvelles pratiques (recours au jugement multicritères pour apprécier les offres). Dans sa seconde séance, il a examiné le rapport sur les marchés soldés de l’année 2008 et donné au conseil les avis nécessaires pour son approbation. La politique de vente au sein de la maison-mère et dans les filiales, reconnue comme primordiale pour le développement du groupe, a été abordée à chacune de ces réunions. Le comité d’audit et des comptes s’est réuni quatre fois. A l’occasion de sa séance du 11 juin, Christian Baffy, considérant qu’une telle mesure était de nature à renforcer l’indépendance du comité, a cédé, comme il l’avait annoncé, la présidence du comité à François Bakonyi, représentant le principal actionnaire. 42 RA Immobilière 3F-ok.indd 42 26/05/10 08:09 gauche à droite adipiscing, : Lorem ipsum dolor sitDeamet, consectur idolor Arpajon (91) - Réhabilitation - © Groupe 3F / Frédéric Achdou sit amet, consectur adipiscing Corinne Despreaux, gestionnaire des baux commerciaux au département des commerces et des ventes de logement © Groupe 3F / Stephan Lucas Consectur adipiscing, idolor consectur adipiscing Informations générales sur la répartition du capital d’Immobilière 3F La répartition du capital de la société Immobilière 3F n’a été modifiée que de manière marginale en 2009. L’actionnaire de référence, composé de quatre comités interprofessionnels du logement, regroupe 69,43% du capital réparti comme suit : Solendi détient 45,71%, le Groupement interprofessionnel pour la participation à l’effort de construction (GIPEC) 10,10%, Aliance 1% Logement 8,24% et Astria 1% Logement 5,38%. Le FCPE « Epargne participations 3F » est le seul autre actionnaire qui dépasse le seuil des 5% de capital, avec 5,02%. Il regroupe les actions détenues par les salariés dans le cadre du Plan d’épargne d’entreprise. La Caisse d’Epargne et de Prévoyance détient 5%. Les 20,5% restants du capital sont répartis entre de nombreuses entreprises et collectivités locales. Les mandats sociaux des administrateurs sont donnés en annexe. 43 RA Immobilière 3F-ok.indd 43 26/05/10 08:09 Les résultats financiers d’Immobilière 3F ------------------------------------------------------------------------------- Faits caractéristiques de l’exercice 45 -------------------------------------------------------------------------------------Indicateurs principaux 47 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Compte de résultat 2009 49 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Décomposition du solde des dettes fournisseurs par date d’échéance 51 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Affectation du résultat 51 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés 52 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F 58 Rapports des commissaires aux comptes 84 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Alain Bourcier © Groupe 3F / Frédéric Achdou 44 RA Immobilière 3F-ok.indd 44 26/05/10 08:09 De gauche à droite : La Courneuve (93) - Arch. : Sami Tabet - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Livry-Gargan (93) - Arch. : Laurent Heckly - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Faits caractéristiques de l’exercice Les comptes d’Immobilière 3F intègrent le rachat, en date d’effet 1er janvier 2009, du patrimoine de La Résidence Urbaine de France hors Seine-etMarne, soit 248 programmes représentant 17 973 logements. Le prix d’acquisition de cet ensemble s’élève à 443,5 M€. Après imputation des capitaux restant dus au titre des emprunts finançant ces immeubles, soit 358,6 M€, et de la provision pour gros entretien de 9,3 M€, Immobilière 3F a réglé cette acquisition par la cession pour 65,3 M€ d’actions de sociétés du groupe : • 1 800 000 actions d’Immobilière Val de Loire pour 20,3 M€, • 3 800 000 actions d’Immobilière 3F Alsace pour 38 M€, • 700 000 actions de Résidences Sociales d’Ile-deFrance pour 70 M€, le solde, soit 10,3 M€ ayant été réglé en numéraire. D’autres cessions entre Immobilière 3F et ses filiales sont intervenues en 2009 : • cession à La Résidence Urbaine de France de 7 programmes représentant 232 logements livrés en Seine-et-Marne courant 2009, • cession à Immobilière 3F Alsace de 13 programmes représentant 274 logements situés dans les départements du Haut-Rhin et du BasRhin achevés en 2009, • et enfin cession à Résidences Sociales d’Ilede-France, à effet 1er janvier 2009, de 10 foyers à redevance d’équilibre représentant 342 équivalents logements. Ces transferts, réalisés à une valeur très proche de la valeur nette comptable, ont peu d’impact sur l’autofinancement net (- 0,4 M€ en valeur 2008) et sur le résultat (0,9 M€ en valeur 2008), les actifs transférés correspondant à des établissements à redevance d’équilibre (cas des foyers), ou à du patrimoine récemment livré. Le montant des loyers correspondant à cette acquisition représente 81,3 M€ et l’impact sur l’autofinancement net ressort à + 17,3 M€ (valeur 2008). 45 RA Immobilière 3F-ok.indd 45 26/05/10 08:09 Faits caractéristiques de l’exercice Les impacts de ces transferts sont résumés cidessous : (en M€) Cessions A Total cessions Acquisition à La RUF La RUF IAL RSIF Livraison Livraison 01/01/2009 Nombre de logements 232 274 342 848 17 973 Prix de cession 38,1 35,5 3,9 77,5 443,5 -31,6 -27,8 -3,2 -62,6 -358,6 Date de prise d’effet Transfert des emprunts * 01/01/2009 -9,3 Transfert PGE -65,3 Cession des titres Impact net trésorerie Valeur nette comptable ** Impact net résultat Montants loyers 2008 Montant autofinancement 2008 6,5 7,7 0,7 14,9 10,3 -38,2 -35,3 -3,1 -76,6 N/A -0,1 0,2 0,8 0,9 N/A 0,1 0,5 0,7 1,3 81,3 -0,3 -0,2 0,1 -0,4 17,3*** * y compris intérêts compensateurs ** diminuée des subventions restant à enregistrer dans le résultat *** net de la diminution de refacturation pool (15,5 M€) Par ailleurs, les premières ventes du patrimoine aux occupants se sont concrétisées en 2009 : 231 actes authentiques ont été signés, représentant un chiffre d’affaires encaissable de 33 M€ et une plus-value comptable de 21,4 M€. 46 RA Immobilière 3F-ok.indd 46 26/05/10 08:09 De gauche à droite : Enghien-les-Bains (95) - Acquisition-amélioration - Arch. : Jean Amoyal - © Groupe 3F / Stephan Lucas Paris (75) - Acquisition-amélioration avenue de Breteuil - Arch. : Fernier & associés - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Neuilly-sur-Seine (92) - Acquisition-amélioration - © Groupe 3F / Cyrille Dubreuil Indicateurs principaux Loyers : 506,8 M€, + 92,9 M€ (+ 22,5%) par rapport à 2008, + 4,7%, soit + 25 M€, + 5,2% retraité des transferts de patrimoine Retraitée des transferts intervenus en 2008 et en 2009 entre Immobilière 3F et ses filiales, la progression des loyers est de 5,2%. Le chiffre d’affaires incluant les récupérations de charges locatives et les prestations de service s’établit à 701,8 M€, soit une progression retraitée des transferts de patrimoine s’élevant à + 2,8%. En effet, si les loyers progressent de 5,2%, les charges récupérables diminuent de 3,9%. Résultat Net : 134,6 M€, + 28,2 M€ (+ 26,5 %) par rapport à 2008, + 12,8% retraité des transferts de patrimoine Le résultat net se décompose de la manière suivante : • Résultat d’exploitation : 164,2 M€, + 22,1 M€ par rapport à 2008 (+ 15%) + 3,3 M€ (+ 2,1%) retraité des transferts de patrimoine Les analyses ci-dessous sont réalisées après retraitement, sur 2008, des transferts de patrimoine intervenus. Les charges de gestion (frais de personnel non récupérables, charges externes non récupérables) diminuées des autres produits d’exploitation, augmentent de 6,1 M€ (+ 5,2%), et représentent 24,2% des loyers, au même niveau qu’en 2008. Les charges relatives au gros entretien progressent de 3,1 M€ (+ 11%), alors que les travaux d’amélioration immobilisés ont diminué par ailleurs. La dégradation en 2009 du taux de recouvrement (98,49% contre 99,30% l’an dernier) entraîne une forte augmentation du coût des impayés par rapport à 2008, qui s’établit à 11,2 M€, principalement du fait de dotations supérieures aux provisions pour dépréciation des créances douteuses, alors que les irrécouvrables ont de 47 RA Immobilière 3F-ok.indd 47 26/05/10 08:09 Indicateurs principaux leur côté fortement diminué par rapport au niveau de 2008. Les taxes foncières augmentent fortement de 5,1 M€ (+ 11%), et représentent 10,3% des loyers contre 9,7% en 2008. La progression des amortissements des immobilisations est de 2,9% à 120,5 M€. • Résultat financier : - 77,3 M€, variation de - 13 M€ par rapport à 2008 et de - 4,3 M€ (soit 6%) retraitée des transferts de patrimoine Les analyses ci-dessous sont réalisées après retraitement, sur 2008, des transferts de patrimoine intervenus. Les intérêts d’emprunts hors impact des intérêts compensateurs progressent de 3,8 M€ (+ 4,7%) à 85,2 M€ : l’augmentation liée aux encours est en effet atténuée par la diminution des taux constatée pendant toute l’année 2009. Les produits d’intérêts compensateurs (diminution de la dette d’intérêts compensateurs au bilan, sans contrepartie en charge, celle-ci ayant été amortie en intégralité dès l’année 2001) sont en augmentation de 1,3 M€ entre 2008 et 2009. Les produits financiers de rémunération de la trésorerie (2,7 M€) diminuent sous l’effet de la diminution de l’encours moyen de trésorerie, et du faible rendement des placements en 2009. A fin 2009, le cumul des subventions pour démolitions comptabilisées en résultat s’élève à 13,1 M€, et le cumul des dépenses exceptionnelles à 9,3 M€ (coûts techniques et coûts sociaux, hors pertes sur charges récupérables). A noter enfin la reprise de 4,3 M€ de provisions exceptionnelles antérieurement dotées, dont 2,7 M€ sur les ZUS. Autofinancement Net : 108,2 M€, + 16,6 M€ (+ 18% par rapport à 2008) + 0,9 M€ retraité des transferts de patrimoine (+ 0,8%) L’autofinancement net de la société est en progression par rapport à la position 2008 retraitée, et représente 21,3% des loyers, contre 22,3% en 2008 après retraitement des transferts de patrimoine (22,1% en 2008 pour l’autofinancement publié). Les amortissements financiers augmentent de 5,3 M€ soit + 5,5% par rapport à la situation retraitée. Le ratio d’annuité d’emprunts (net de produits financiers) sur loyers reste très raisonnable à 36,6% des loyers (contre 36,5% par rapport à 2008 retraité). • Résultat exceptionnel : + 47,7 M€, + 19,1 M€ par rapport à 2008, + 16,3 M€ retraité des transferts de patrimoine L’amélioration du résultat exceptionnel provient principalement de la marge sur cession d’actifs, en raison des cessions de logements aux locataires : 231 ventes régularisées par acte authentique dégagent en 2009 un chiffre d’affaires de 33 M€ et une plus-value comptable de 21,4 M€ - alors que l’impact net des démolitions représente en 2009 un produit de 3,8 M€ contre 6,8 M€ en 2008. 48 RA Immobilière 3F-ok.indd 48 26/05/10 08:09 Compte de résultat 2009 décomposition par résultat Réel 2008 publié Réel 2008 Proforma 413 855 481 818 28 455 - Frais de personnel non récupérables - Charges externes non récupérables ( en milliers d’euros ) + Loyers + Autres produits - Cotisation CGLLS - Impact GE-GT - Impact “Impayés” Variation R.2009/R.2008 Proforma en K€ Variation R.2009/R.2008 Proforma en % 506 778 24 960 5,2% 13 539 14 964 1 425 10,5% -70 600 -66 595 -70 152 -3 557 5,3% -57 341 -63 521 -67 482 -3 961 6,2% -6 177 -6 177 -6 101 76 -1,2% -21 318 -27 253 -30 298 -3 045 11,2% Réel 2009 -3 337 -5 734 -11 243 -5 509 96,1% -38 114 -46 947 -52 051 -5 104 10,9% -102 077 - 117 077 -120 486 -3 409 2,9% -1 200 -1 200 294 1 494 -124,5% 142 146 160 853 164 222 34,3% 33,4% 32,4 % 3 369 2,1% -71 692 -81 344 -85 197 -3 853 4,7% 890 1 725 3 035 1 310 75,9% +/- Charges et produits financiers 2 943 3 098 2 721 - 377 -12,2% +/- Autres provisions financières 3 534 3 534 2 156 -1 378 -39,0% -64 325 -72 987 -77 285 -4 298 5,9% 6 216 6 216 1 633 -4 583 -73,7% 0 0 21 374 21 374 0,0% -981 -981 -827 154 -15,7% 2 492 2 492 -1 824 -4 316 -173,2% - Impôts et taxes foncières - Amortissements +/- Autres provisions d’exploitation Résultat d’exploitation Résultat d’exploitation / loyers - Intérêts des emprunts - Impact Intérêts compensateurs Résultat financier + Marges sur autres ventes d’actif + Marges sur ventes aux locataires - Pertes sur remplacement et démolitions Charges et produits exceptionnels 0 0 -1 092 -1 092 0,0% +/- Autres provisions exceptionnelles +/- Amortissements exceptionnels -2 336 -2 336 3 124 5 460 -233,7% + Reprises sur subventions 23 201 26 048 25 303 -745 -2,9% Résultat exceptionnel 28 592 31 439 47 691 16 252 51,7% 0 0 0 0 0,0% Résultat net 106 413 119 305 134 629 15 324 12,8% Amortissement financier (échéances) -85 239 -97 638 -103 012 -5 374 5,5% Autofinancement net 91 541 107 351 108 195 Autofi. net HLM / loyers 22,1% 22,3% 21,3% 844 0,8% Impôts sur les sociétés 49 RA Immobilière 3F-ok.indd 49 26/05/10 08:09 Compte de résultat 2009 Trésorerie nette : 109,4 M€, augmentation de 19,4 M€ par rapport à 2008 Après les importantes diminutions de trésorerie voulues par le projet d’entreprise jusqu’en 2008, le niveau de trésorerie progresse en 2009, et s’établit à 109,4 M€ (soit 1 026 € par logement). Les flux générés par l’exploitation ont fortement augmenté en niveau, en raison des recompositions de patrimoine entre sociétés du groupe, et en particulier l’acquisition des 18 000 logements de La Résidence Urbaine de France (hors Seine-etMarne) en date du 1er janvier 2009. Les flux nets liés à l’activité de promotion ont représenté - 104,1 M€ contre - 96,3 M€ l’année précédente, l’augmentation importante des dépenses (+ 8,4% à 478,7 M€) ayant été accompagnée par une progression plus forte encore des emprunts (+ 26% à 326,2 M€), le niveau des subventions restant quasiment stable à 74,1 M€ (+ 1,8%). Les flux nets liés à l’activité d’amélioration ont représenté - 56,1 M€ contre - 46,6 M€ en 2008. On note une diminution des dépenses de travaux à 109,8 M€ contre 122,1 M€ en 2008 (- 10%). En revanche, les mobilisations d’emprunts ont fortement progressé à 70,9 M€ contre 26,3 M€ l’an passé. Les subventions perçues représentent 17,1 M€ contre 14,9 M€ en 2008. Au total, en comprenant les investissements administratifs, les investissements ont représenté près de 590,9 M€ (+ 4,3% par rapport à 2008), les subventions encaissées ont progressé de 6,6 M€ (+ 6,8%) à 104 M€, ainsi que les mobilisations d’emprunts long terme (+ 39% à 397,1 M€). La société a par ailleurs remboursé la ligne de crédit court terme de 60 M€ mobilisée fin 2008 en substitution de lignes de préfinancement CDC. Les flux nets liés aux démolitions sont neutres (net du remboursement de capitaux restant dus sur les lots démolis). Les immobilisations financières enregistrent, d’une part pour 65,3 M€, la cession de titres à La Résidence Urbaine de France évoquée au début, et d’autre part l’apport en capital de 5 M€ réalisé en juillet 2009 à Résidences Sociales d’Ile de France, financé par une subvention financière de même montant du 1%. Les flux nets sur ventes d’actifs hors groupe, progressent de 26 M€ (à 29,3 M€ contre 8,2 M€ en 2008). Les 231 ventes aux locataires réalisées en 2009 représentent un chiffre d’affaires de 33 M€, dont 27,4 M€ ont été encaissés sur l’exercice. Après remboursement de 3,3 M€ de capitaux restant dus sur ces logements, les flux nets sur ventes aux locataires représentent donc 24,1 M€, auxquels s’ajoutent des cessions diverses pour 1,9 M€. 50 RA Immobilière 3F-ok.indd 50 26/05/10 08:09 De gauche à droite : Montfermeil (93) - Arch. : Atelier BLM - © Groupe 3F / Sylvie Duverneuil Thiais (94) - Arch. : Atelier BLM - © Groupe 3F / Hervé Abbadie Décomposition du solde des dettes fournisseurs par date d’échéance Situation au 31 décembre 2009 Conformément à la Loi de modernisation économique, une nouvelle information est communiquée pour la première fois en 2009. Le solde des dettes fournisseurs au 31 décembre 2009, hors factures non parvenues et hors retenues de garanties, représente 64 675 589 euros. Le tableau ci-dessous indique la décomposition du solde par date d’échéance. Date d’échéance Solde des dettes fournisseurs (1) En % du total 30 jours 52 587 383 81,3% 45 jours 6 739 357 10,4% 60 jours 2 873 087 4,4% > 60 jours 2 475 762 3,8% 64 675 589 100% Total (1) Non compris les factures non parvenues et retenues de garantie. Les retenues de garanties au 31 décembre 2009 s’élèvent à 9 666 968 euros. Affectation du résultat Le résultat net de l’exercice 2009 s’élève à 134 629 357,83 euros. • Dotation à la réserve de plus-values nettes de cessions immobilières pour 17 853 488,10 euros. Le report à nouveau, après affectation du résultat 2008 s’élevait à 595 416,64 euros. • Dotation à la réserve de prévoyance de 117 000 000 euros. Le total à affecter après résultat de l’exercice 2009 s’élève donc à 135 224 774,47 euros, affecté de la manière suivante : • Le report à nouveau à l’issue de cette affectation sera par conséquent de 371 286,37 euros. 51 RA Immobilière 3F-ok.indd 51 26/05/10 08:09 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés au 31 décembre 2009 ACTIF (en milliers d’euros) Amortissements Provisions Brut Immobilisations incorporelles : 2009 2008 Net Net 28 322 16 125 12 197 5 933 Baux Note 1 13 511 4 354 9 157 3 473 Autres Note 2 14 811 11 771 3 040 2 460 Immobilisations corporelles Note 3 5 635 400 1 751 317 3 884 083 3 262 163 Terrains 1 145 344 3 597 1 141 746 981 466 Immeubles de rapport 4 452 464 1 716 841 2 735 623 2 275 323 Travaux d’amélioration 0 0 0 (1 661) 37 592 30 879 6 713 7 034 618 473 40 618 433 431 192 Terrains 169 136 5 169 131 106 097 Immeubles de rapport 324 966 35 324 931 229 408 Travaux d’amélioration 114 746 0 114 746 90 969 9 625 0 9 625 4 718 157 525 1 137 156 388 213 987 155 098 1 137 153 961 212 108 0 0 0 0 2 427 0 2 427 1 879 6 439 719 1 768 618 4 671 101 3 913 275 Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours Note 4 Acomptes terrains Immobilisations financières Note 5 Participations, parts sociales et créances Prêts accédants Autres prêts et divers Total actif immobilisé Stocks et en cours Note 6 1 843 841 1 002 0 Quittancement non exigible Note 7 48 935 0 48 935 39 479 Créances locataires et acquéreurs Note 7 70 948 64 871 6 076 14 328 5 707 361 5 346 2 754 Fournisseurs et entrepreneurs Créances diverses Note 8 282 894 531 282 363 256 970 Valeurs mobilières de placement Note 9 49 694 0 49 694 66 233 Disponibilités et comptes rémunérés Note 10 84 146 0 84 146 46 158 Total actif circulant Note 11 544 166 66 605 477 561 425 923 Comptes de régularisation actif Note 12 881 0 881 969 6 984 767 1 835 223 5 149 543 4 340 166 Total actif 52 RA Immobilière 3F-ok.indd 52 26/05/10 08:09 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Bilan au 31 décembre 2009 PASSIF 2 009 2 008 (en milliers d’euros) Capital Note 13 46 552 Réserves : 46 552 0 Réserve légale Note 14 4 655 4 655 Réserves règlementaires et générales Note 14 1 360 505 1 254 422 Report à nouveau Note 15 595 266 134 629 106 414 687 892 592 331 2 234 829 2 004 639 Résultat de l’exercice Note 16 Subventions Total capitaux propres Provisions : Note 17 Provisions pour risques et charges 65 402 54 308 65 402 54 308 0 0 Note 18 546 725 419 001 Note 18 Total provisions pour risques et charges Dettes : Emprunt obligataire Participation à l’effort de construction Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit 1 943 146 1 556 895 Emprunts et dettes divers Note 19 24 578 20 258 Intérêts courus non échus Note 20 67 264 56 880 Concours bancaires courants Note 21 24 475 22 612 Dépôts et cautionnements reçus 41 722 34 082 Locataires et acquéreurs 21 627 17 724 111 826 100 712 37 116 36 608 Dettes fournisseurs et entrepreneurs Dettes fiscales et sociales Note 22 Note 23 Autres dettes Total dettes Comptes de régularisation passif Total passif Note 24 30 620 16 439 2 849 099 2 281 210 212 9 5 149 543 4 340 166 53 RA Immobilière 3F-ok.indd 53 26/05/10 08:09 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Compte de résultat 2009 En milliers d’euros 2009 2009 2009 2008 Récupérable Non Récupérable Total Total Ventes Loyers Note 25 Récupération de charges locatives Note 23 Prestations de services Note 27 Chiffre d’Affaires 0 0 61 506 778 506 778 413 855 182 223 0 182 223 157 506 12 783 12 783 26 666 182 223 519 561 701 784 598 089 Autres produits Note 28 9 572 9 572 7 630 Reprises sur provisions d’exploitation Note 33 82 338 82 338 85 587 4 425 4 425 333 615 896 798 119 691 640 716 716 0 Transferts de charges Total des produits d’exploitation 182 223 Achats stockés et variations de stocks Achats de fournitures et produits Note 29 69 695 3 639 73 334 62 667 Travaux relatifs à l’exploitation et entretien Note 29 81 104 33 453 114 557 96 959 Travaux de gros entretien et réparations Note 30 27 855 27 855 22 173 Autres services extérieurs 1 689 33 056 34 745 28 957 Taxes foncières 1 986 51 230 53 216 38 782 Autres impôts taxes et versements assimilés Note 31 15 790 8 763 24 553 21 017 Note 32 18 500 Frais de personnel Dotations aux amortissements Dotation aux provisions sur créances locataires Note 33 Dotation à la provision gros entretien Note 33 Autres dotations aux provisions d’exploitation Note 33 Autres charges de gestion courante et irrécouvrables Note 34 Total des charges d’exploitation Résultat d’exploitation 68 570 87 070 85 313 120 485 120 485 102 077 55 975 55 975 47 326 36 633 36 633 34 191 528 528 2 886 4 229 4 229 7 146 188 764 445 132 633 896 549 495 (6 541) 170 764 164 223 142 145 2 2 2 Produits des prêts et créances Produits financiers 3 048 3 048 3 369 Reprises sur provisions et transferts 2 156 2 156 3 536 Total des produits financiers 0 Intérêts des emprunts Autres charges financières Dotations aux provisions et amortissements Total des charges financières Résultat financier Résultat courant Résultat exceptionnel Résultat net 5 206 5 206 6 907 77 761 77 761 71 130 4 729 4 729 100 0 0 0 0 82 490 82 490 71 230 0 (77 284) (6 541) 93 479 86 938 77 822 47 691 47 691 28 592 141 170 134 629 106 414 Note 35 (6 541) (77 284) (64 323) 54 RA Immobilière 3F-ok.indd 54 26/05/10 08:09 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Autofinancement net IMMOBILIERE 3F En millions d’euros Résultat comptable 2009 2008 134,6 106,4 Reprises sur provisions pour gros entretien (34,2) (35,0) Reprises sur provisions pour dépréciation des créances (47,6) (49,0) Autres reprises d’exploitation (0,6) (1,5) Reprise sur provisions financières (2,2) (3,5) Reprise sur provisions exceptionnelles (6,7) (2,9) Impact intérêts compensateurs (3,0) (0,9) Total des reprises sur charges calculées (94,2) (92,9) Dotations aux amortissements 120,5 102,1 Dotations aux provisions sur créances irrécouvrables 56,0 47,8 Dotation à la provision gros entretien 36,6 34,2 Autres dotations aux provisions 0,5 2,4 Dotations aux provisions et amortissements financiers 0,0 0,0 Dotations aux provisions et amortissements exceptionnels 4,7 4,5 218,3 190,9 (112,4) (366,8) Valeurs comptables des éléments d’actif cédés 102,2 416,6 Total des charges calculées Produits des cessions d’éléments d’actif Résultat sur cessions d’éléments d’actif (10,2) 49,8 Subventions d’investissement virées au résultat (37,3) (77,5) Capacité d’autofinancement 211,2 176,8 (103,0) (85,2) 108,2 91,5 Amortissements des emprunts long terme Autofinancement net 55 RA Immobilière 3F-ok.indd 55 26/05/10 08:09 Bilan, compte de résultat et autofinancement simplifiés Tableau de financement En millions d’euros Autofinancement net 2009 2008 108,2 91,5 Retraitement impact net des démolitions -3,9 -6,7 Mouvements BFR et dépôts de garantie des locataires 56,3 4,2 0,0 -0,3 Solde remboursements prêts & emprunts accession Remboursements anticipés d’emprunts -0,1 Flux nets générés par l’exploitation & l’accession 160,6 86,8 Acquisitions et acomptes sur activité de promotion hors groupe -478,7 -441,5 326,2 258,7 74,1 72,8 Mobilisation d’emprunts et reprise de CRD hors groupe Subventions encaissées Mouvements avances court terme -25,7 13,7 Flux liés à l’activité de Promotion -104,1 -96,3 Acquisitions et acomptes sur activité de promotion hors groupe -448,0 Mobilisation d’emprunts et reprise de CRD Flux liés à la reprise du patrimoine groupe Travaux d’amélioration 363,2 -84,8 -109,8 -122,1 Mobilisation d’emprunts 70,9 26,3 Subventions encaissées 17,1 14,9 Mouvements avances court terme -34,3 34,3 Flux liés à l’activité d’Amélioration -56,1 -46,6 Investissements Administratifs et Incorporels -2,4 -2,8 Augmentation de capital RSIF -5,0 Mouvements des immobilisations financières 65,3 -90,6 5,0 0,0 Flux nets générés par les investissements : 62,9 -236,3 Coûts des démolitions -6,7 -7,8 7,8 9,7 Subvention immobilisations financières Subventions démolitions encaissées Remboursement de CRD sur démolitions -1,1 -1,8 Flux vente d’actifs hors groupe 29,3 88,8 Cession intragroupe 14,9 Remboursement d’emprunts sur ventes d’actif -3,3 Autres flux 40,9 90,7 Variation trésorerie 19,4 -58,8 Trésorerie en fin d’année précédente 89,9 148,7 Trésorerie en fin d’année 109,3 89,9 Total subventions encaissées 104,0 97,4 56 RA Immobilière 3F-ok.indd 56 26/05/10 08:09 57 RA Immobilière 3F-ok.indd 57 26/05/10 08:09 De gauche à droite : Odile Boulic, assistante de direction à la direction départementale des Yvelines - © Groupe 3F / Tristan Paviot Corbeil-Essonnes (91) - Arch. : Francis Nordemann - © Groupe 3F / Stephan Lucas Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Faits caractéristiques de l’exercice, principes, règles et méthodes comptables et fiscales Règles et méthodes comptables Les comptes de l’exercice 2009 sont établis dans le respect du plan comptable général et des dispositions particulières applicables aux Entreprises Sociales pour l’Habitat, notamment l’instruction comptable n° 92-10 du 27 avril 1992 entrée en vigueur à compter du 1er janvier 1992, ses avenants n° 95-8-TO et n° 98-5-TO et l’avenant modificatif à l’instruction comptable HLM sur la comptabilisation des composants, prenant effet au 1er janvier 2005 et publié le 10 février 2008. Faits caractéristiques de l’exercice • Le patrimoine en exploitation de La Résidence Urbaine de France, à l’exception de celui situé dans le département de la Seine-et-Marne, a été cédé à Immobilière 3F début janvier 2009 (17 973 logements pour 248 programmes locatifs) avec effet rétroactif au 1er janvier 2009. Immobilière 3F a réglé 10,3 M€, correspondant au prix de cession de 443,5 M€ diminué du montant des capitaux restant dus pour un montant de 346,2 M€, des intérêts compensateurs pour 12,4 M€, de la PGE pour 9,3 M€ et de la cession d’actions de sociétés du groupe pour 65,3 M€ : • 1 800 000 actions d’Immobilière Val de Loire pour 20,3M€, • 3 800 000 actions d’Immobilière 3F Alsace pour 38,0 M€ et • 700 000 actions de Résidences Sociales d’Ilede-France pour 7,0 M€. Une vente complémentaire du programme de Saint-Denis Basilique de La Résidence Urbaine de France à Immobilière 3F a été signée en décembre 2009. Le montant de la transaction s’est élevé à +0,1M€, correspondant au prix de cession de 4,5 M€ diminué du montant des capitaux restant dus pour un montant de 4,4 M€. Les immeubles en cours de réalisation hors département de la Seine-et-Marne restant chez La RUF au 31 décembre 2009 seront cédés à Immobilière 3F l’année de leur livraison. Trois programmes sont prévus pour être cédés en 2010. • 7 programmes du département de la Seine-et- 58 RA Immobilière 3F-ok.indd 58 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Marne représentant 232 logements ont été cédés par Immobilière 3F à La Résidence Urbaine de France. La filiale a réglé 6,5 M€, correspondant au prix de cession de 38,1 M€ diminué du montant des capitaux restant dus pour un montant de 31,6 M€. Les programmes en cours de réalisation par I3F seront cédés à La Résidence Urbaine de France au cours de l’année de leur livraison. Quatre programmes sont prévus pour être cédés en 2010. • 13 programmes d’Immobilière 3F représentant 274 logements situés dans les départements du Haut-Rhin et du Bas-Rhin en exploitation ou livrés en 2009 ont été cédés en décembre 2009 pour leur valeur nette comptable (diminuée des subventions non encore portées en résultat) à la filiale Immobilière 3F Alsace, avec effet rétroactif au 1er janvier 2009 ou à la date de livraison de l’immeuble. Le montant de la transaction s’est élevé à 7,7 M€, correspondant au prix de cession de 35,5 M€ diminué du montant des capitaux restant dus pour un montant de 27,8 M€. Les programmes en cours de réalisation restés en Alsace et menés par I3F seront cédés à IAL au cours de l’année de leur livraison. Deux programmes sont prévus pour être cédés en 2010. • 10 foyers à redevance d’équilibre d’Immobilière 3F, représentant 342 équivalents-logements, ont été cédés au cours de l’année 2009 à la filiale Résidences Sociales d’Ile-de-France avec effet rétroactif au 1er janvier 2009. Le montant cumulé des transactions s’est élevé à 0,7 M€ correspondant au prix de cession de 3,9 M€ diminué du montant des capitaux restant dus s’élevant à 3,2 M€. Quatre programmes acquis par Immobilière 3F à France Habitation sont prévus pour être cédés en 2010. • Trois décomptes de gestion ont été établis pour les cessions réalisées en 2009 au profit d’IAL, de RSIF et de La RUF afin de transférer les charges, les immobilisations en cours hors périmètre du calcul des prix de cession, les produits et les provisions pour se conformer aux dispositions des actes de ventes. Les mouvements ont transité par des comptes de débiteurs et créditeurs divers. Régime fiscal Depuis 2006, les organismes HLM sont assujettis à l’impôt sur les sociétés pour leurs activités ne relevant pas directement ou de manière étroitement connexe du Service d’Intérêt Général du logement social nouvellement défini par l’article 411-2 du CCH. L’application de l’instruction fiscale publiée le 25 janvier 2006 a conduit à définir comme relevant du champ de taxation à l’IS au 1er janvier 2009 pour Immobilière 3F, un ensemble de programmes locatifs totalisant 5 679 logements et comprenant majoritairement des opérations financées par prêts ILN ou prêts du Crédit Foncier “1963” et ne présentant pas le double plafond réglementaire de loyers et de ressources. Le montant des loyers bruts taxables s’établit ainsi à 35,7 M€ en 2009 (33,2 M€ en 2008), le total des produits taxables à l’IS représentant 7,04% (7,98% en 2008) de l’ensemble des produits 2009. Avec 4,6% environ de logements intermédiaires et 3,6% de loyers annexes et accessoires, il faut noter qu’Immobilière 3F ne dépasse aucun des deux seuils de tolérance fixés respectivement à 10% du nombre de logements sociaux de l’organisme pour les logements intermédiaires et à 5% des produits totaux pour les produits annexes et accessoires. Conformément à l’instruction fiscale, la société avait établi un bilan fiscal de départ, dans lequel les immeubles taxables notamment ont été évalués en valeur vénale à la date d’entrée en fiscalité le 1er janvier 2006. Compte tenu de l’évolution des valeurs de marché et de l’ancienneté moyenne importante du patrimoine fiscalisé, sont ainsi constatés d’importants écarts de réévaluation par rapport aux valeurs nettes comptables au 31 décembre 2005 des biens concernés. 59 RA Immobilière 3F-ok.indd 59 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Il en résulte un amortissement complémentaire fiscalement déductible - calculé sur la durée résiduelle au 1er janvier 2006 du composant “structure” de chaque immeuble avec un minimum de 10 ans conduisant à constater un déficit fiscal sur l’exercice. En conséquence, la société n’aura pas d’impôt sur les sociétés à payer au titre de l’exercice 2009. Le total du bilan s’établit à 5 149,5 M€ au 31 décembre 2009, en augmentation de 809,3 M€ par rapport à la clôture de l’exercice précédent. Cette variation se répartit à l’actif comme suit : 2009-2008 (en M€) Immobilisations incorporelles Note 3. Immobilisations corporelles 6,2 Immobilisations corporelles 809,2 Immobilisations financières -57,6 Stocks et créances 30,2 Disponibilités et portefeuille 21,4 Comptes de régularisation -0,1 Total de façon durable, comme les progiciels de gestion tels Ulis et Qualiac, la Gestion électronique de document, le Système d’information et de pilotage, les logiciels serveurs centraux, les logiciels de gestion du centre d’appels. Pour tenir compte des durées d’utilisation actuellement constatées sur ce type de logiciels, la durée d’amortissement est depuis le 1er janvier 2005, passée de 3 à 5 ans. Le début des amortissements est calculé prorata temporis à compter du jour d’acquisition ou d’installation sur site des progiciels. 809,3 Notes sur l’actif du bilan Note 1. Baux La valeur d’acquisition contractuelle des baux, augmentée des frais de notaire, est présentée parmi les immobilisations incorporelles. A compter du 1er janvier 2005, l’amortissement des nouveaux baux est calculé sur leur durée ou sur la durée d’amortissement du composant structure qu’ils supportent, si elle est inférieure. L’amortissement de la première année est calculé avec application du prorata temporis à compter de la date de signature. Note 2. Immobilisations incorporelles Elles comprennent les logiciels acquis et les développements correspondants destinés à servir 3.1 Valeur brute des immobilisations locatives Les immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût d’acquisition ou de production. A compter de l’exercice 2007 et conformément aux recommandations de l’avenant à l’Instruction Comptable HLM, la société a procédé à un changement de méthode en immobilisant les frais de maîtrise d’ouvrage (construction neuve et travaux d’amélioration) au lieu de les laisser en charges. Ont été immobilisés les frais de personnel des chefs de projet et de leurs assistantes intervenant directement sur les projets, les frais de personnel des ingénieurs techniques et de leurs assistantes intervenant directement sur les projets de rénovation. Pour les ingénieurs et les assistantes travaillant pour des projets et des renégociations de contrats, il a été appliqué un coefficient de réfaction de 60% de la masse pour tenir compte de la quote-part chargée de leurs activités. Les frais de personnel retenus s’entendent après application d’un seuil de 3 000 € en deçà duquel il n’y a pas d’imputation de frais de maitrise d’ouvrage sur les projets. Les frais de personnel ainsi immobilisés en 2009 se sont élevés à 5 452 K€. Les frais supportés jusqu’à la date d’achèvement des travaux au titre des préfinancements conso■ 60 RA Immobilière 3F-ok.indd 60 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F lidables des prêts locatifs fongibles, sont intégrés dans le prix de revient et se sont élevés à 249 K€ au 31 décembre 2009, la contrepartie figurant dans le compte de résultat au niveau des autres produits. Les dépenses sont enregistrées sur des comptes d’en cours jusqu’au jour de la mise en exploitation, ou de la date d’achèvement des travaux si elle est antérieure, sans distinguer les coûts par composants. Au moment de la livraison, au sens comptable, des immobilisations, un traitement informatique répartit la valeur brute par composants. Conformément à la définition donnée par l’avis N° 2004-11 du CNC, les composants se définissent comme les éléments principaux des immobilisations, devant faire l’objet de remplacements à intervalles réguliers et ayant des durées ou un rythme d’utilisation différents de l’immobilisation dans son ensemble. Tous les coûts non identifiés en tant que composants sont inclus dans le composant principal « structure ». Les règles comptables des composants concernent les immobilisations susceptibles de faire l’objet de remplacements à l’exception des terrains. • Pour les constructions neuves, la décomposition établie par le CSTB a été retenue D’une part, en fonction de la présence ou non des composants dans les immeubles, seize modèles d’éclatement ont été prévus pour les immeubles collectifs, la ventilation sur le composant « structure » variant et pouvant au minimum représenter 77,7% des coûts et au maximum 83,7%. D’autre part, quatre modèles d’éclatement ont été définis pour les immeubles individuels, la ventilation sur le composant « structure » pouvant au minimum représenter 79,7% des coûts et au maximum 83,5%. Enfin, pour les locaux commerciaux ou professionnels, les deux modèles suivants ont été retenus : • pour les commerces livrés « bruts de béton », 100% du coût de la construction est imputé sur le composant « structure », • pour les autres commerces, 2,1% est imputé au composant « revêtement extérieur ». Le solde est affecté au composant « structure ». A titre d’exemple, décomposition type : Composants Structure Immeuble Immeuble individuel collectif (*) (**) 79,8% 83,5% Menuiseries extérieures 3,3% 5,4% Chauffage collectif 3,2% Chauffage individuel - Revêtement extérieur - 3,2% Etanchéité – Toiture terrasse 1,1% Ascenseur 2,8% Electricité parties privatives 5,2% 4,2% Plomberie – Sanitaires parties privatives 4,6% 3,7% 100% 100% (*) Immeuble collectif correspond à un immeuble collectif avec du chauffage collectif, un ascenseur, une toiture terrasse et sans revêtement extérieur. (**) Immeuble individuel avec chauffage individuel avec une toiture et charpente et sans revêtement extérieur. Le composant « revêtement extérieur » est utilisé uniquement dans les cas d’immeubles possédant un ouvrage extérieur d’étanchéité et de protection de type bardage et vêtage isolant. • Les opérations d’acquisition-amélioration et les acquisitions sans travaux de la société font l’objet d’une répartition entre le terrain et la construction à partir d’une évaluation interne de la valeur réelle de l’assiette foncière de l’immeuble qui tient compte de la localisation et du type de l’immeuble. Le coût de la construction, constitué des 61 RA Immobilière 3F-ok.indd 61 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F travaux d’amélioration et de la quote-part du coût d’acquisition non affectée au terrain, est ventilé sur les composants comme suit : • si le coût des travaux n’excède pas 20% du coût de la construction d’origine, la part correspondant à l’acquisition est répartie sur les composants en tenant compte des caractéristiques finales de l’immeuble une fois sa réhabilitation terminée selon les normes CSTB sauf cas particulier. Pour les travaux, la même décomposition est appliquée. • jusqu’en 2008, la décomposition était déterminée en retenant les caractéristiques finales de l’immeuble une fois les travaux réalisés selon les normes CSTB. Sauf cas particulier, les durées d’amortissements étaient réduites sur 2 ans pour tous les composants hors structure de façon à constater une dépréciation technique de l’ensemble des composants identifiés. Par ailleurs, aucune sortie de composant n’était constatée lors de la livraison des travaux, de façon à conserver une bonne lisibilité de la totalité du coût de l’opération d’acquisition-amélioration. Cette méthode avait pour effet de majorer les dotations aux amortissements des deux ou trois premiers exercices. • à compter de 2009, et pour lisser les amortissements sur la durée de vie des biens, si le coût des travaux excède 20% de la quote-part du coût d’acquisition affectée au coût de la construction, la décomposition est calculée en n’identifiant que les composants qui ne feront pas l’objet de travaux liés à l’acquisition. La durée d’amortissement des composants identifiés est minorée forfaitairement de 20% par rapport aux durées applicables. La partie amélioration est décomposée par rapport aux coûts réels des travaux. • Les dépenses d’amélioration ou de réhabilitation intervenant en cours de vie des immeubles, sont distinguées entre charges et immobilisations en fonction de leur nature. Par application du principe de non-significativité cependant, les travaux de nature immobilisable n’excédant pas 15 K€ HT sont chargés, sauf s’ils sont inclus dans une opération d’amélioration plus globale ou en cas de remplacement complet d’un composant. Les travaux immobilisables excédant 15 K€ HT sont immobilisés. A contrario, les dépenses chargeables par nature et incluses dans une opération d’amélioration plus large sont immobilisées, à la double condition : • qu’elles n’excèdent pas 20% du montant total des travaux de l’opération (hors honoraires), • et qu’elles n’excèdent pas un montant de 30 K€ HT par type de travaux. Dans le cas où des dépenses chargeables excèdent 20% du coût des travaux d’une opération ou excèdent le seuil de 30 K€ HT, elles sont obligatoirement constatées en charges : • travaux de peinture d’un montant de 50 K€ – chargeables par nature – inclus dans une opération plus importante d’amélioration d’un ensemble immobilier, dont ils représentent 15% du coût des travaux, • ravalement chargeable par nature, d’un montant de 100 K€, et inclus dans une réhabilitation plus large, quelle que soit la quote-part des travaux que représente le ravalement. • Les travaux d’amélioration immobilisés avec ou sans ajout de composants sont comptabilisés sur un compte d’en cours jusqu’au jour de la mise en exploitation, ou de la date d’achèvement des travaux si elle est antérieure, sans distinguer les coûts par composants. Les honoraires et frais divers sont affectés au composant présentant le montant le plus élevé. A la date de livraison, au sens comptable, les coûts sont affectés sur les composants correspondant aux travaux livrés, conformément aux informations données par les responsables des travaux. Les composants utilisés sont ceux identifiés dans le tableau ci-dessus, auxquels il faut ajouter des 62 RA Immobilière 3F-ok.indd 62 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F composants « sécurité et abords », et « aménagement des halls », non créés pour les livraisons d’immeubles neufs ou pour les acquisitions (avec ou sans amélioration). Deux cas de figure se présentent : • Ajouts de composants sans remplacement : le coût est constaté dans les comptes par composants. • Ajouts de composants avec remplacement : le coût est constaté dans les comptes par composants et un traitement de sortie est effectué à partir des informations fournies par les responsables des travaux : • soit la totalité du composant est remplacée dans le cas de travaux significatifs, ainsi une sortie de l’intégralité du composant est effectuée pour la VNC et comptabilisée au compte « VNC des composants remplacés » • soit un ou plusieurs composants sont remplacés partiellement, dans ce cas le montant des travaux correspondant aux remplacements, tel que donné par le responsable des travaux, sera déflaté pour constater une sortie de composant. Cette valeur correspond aux coûts indiqués pour les travaux, déflatés en comparant l’indice INSEE (indice du 4e trimestre) de la date de mise en service comptable du composant remplacé à celui du 4e trimestre de l’année N-1 de l’année de mise en service comptable de l’opération d’amélioration. Les montants bruts déflatés et les cumuls d’amortissements correspondant à cette sortie sont constatés au compte « VNC des composants remplacés ». Les sorties de composant sont réalisées selon la méthode FIFO. Pour les sorties de composants liés à des travaux sur les postes « sécurité et abords » et « aménagement de halls », pour lesquels les composants n’ont pas été créés à la livraison du bien, il n’est pas constaté de sortie de quote-part de composant « structure ». Depuis la mise en place fin 2000 du nouveau sys- tème comptable rendant cette distinction possible, les valeurs d’investissement des locaux commerciaux ou professionnels sont traduites en comptabilité distinctement des valeurs des logements. Ces locaux situés en pied d’immeubles de logements avaient fait l’objet du retraitement par composants. ■ 3.2 Amortissement des immobilisations locatives Le prorata temporis est appliqué à compter du jour de la mise en exploitation, ou de la date d’achèvement des travaux si elle est antérieure. Pour les acquisitions avec ou sans travaux, le prorata temporis est appliqué à compter du jour de l’acquisition. Les durées d’amortissement des composants sont les suivants : Composant Durées d’amortissement Structure (*) 50 ans Menuiseries extérieures 25 ans Chauffage collectif 25 ans Chauffage individuel 15 ans Revêtement extérieur 15 ans Etanchéité – Toiture terrasse 15 ans Ascenseur 15 ans Electricité parties privatives 25 ans Plomberie – Sanitaires parties privatives 25 ans Sécurité et abords 15 ans Aménagement des halls 15 ans (*) La durée d’amortissement du composant « structure » est réduite à 40 ans pour les acquisitions et acquisitions-améliorations d’un immeuble achevé depuis plus de 10 ans Dépréciation des immobilisations locatives Les terrains d’assiette de 16 ensembles immobiliers situés dans les zones urbaines les plus sen63 RA Immobilière 3F-ok.indd 63 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F sibles, avaient fait l’objet de provisions pour dépréciation en 1995. Au regard des évolutions foncières et des opérations de réhabilitations réalisées, des reprises ont été effectuées sur 13 programmes en 2009 pour un montant de 3,0 M€. Les provisions restant constituées pour 3 programmes s’élèvent à 3,6 M€. La provision comptable des sites promis à la démolition a été ajustée au 31 décembre 2009, selon les modalités suivantes : • calcul de l’excédent de la VNC (terrain inclus mais hors travaux en cours) nette des provisions et des subventions, par rapport aux capitaux propres restant dus, dans la mesure où ceux-ci sont pris en charge par l’ANRU, • détermination d’une quote-part à provisionner à partir du pourcentage de logements démolis sur le site, et après avoir revalorisé la quote-part du terrain correspondant au nombre de logements reconstruits sur le site. 3.3 Travaux d’amélioration Les travaux d’amélioration non retraités en composants au 1er janvier 2005 ont été maintenus dans les comptes d’immobilisations et d’amortissements sans autre retraitement. Leur amortissement se poursuit sur la durée fixée à l’origine pour ces dépenses, soit 10 ans. Les travaux d’amélioration réalisés depuis le 1er ■ Immo.incorp. Immo. corp. Immo. fin. Total 3.4 Autres immobilisations corporelles Les agencements font l’objet d’un amortissement différencié en fonction du seuil de significativité des travaux (10 K€). Les mobiliers et matériels font l’objet d’un amortissement (ci-dessous) en cohérence avec leur durée d’utilisation. Pour les investissements de l’année, le prorata temporis est calculé à compter du jour de l’acquisition. ■ Agencements, installations Installation et aménagements intérieurs. Montants inférieurs à 10 K€ Travaux traités par composants sur « aménagements intérieurs ». Montants supérieurs à 10 K€ 2 ans 10 ans Mobilier et matériel Provisions 2009 : 5 227 K€ Provisions 2008 : 4 291 K€ (en M€) janvier 2005 sont désormais traités par composant. Valeur brute 31.12.08 Acquisition Imprimantes réseau 4 ans Micro ordinateurs 4 ans Serveurs départementaux 4 ans Matériel et outillage 5 ans Matériel de transport 5 ans Matériel de téléphonie / vidéo 5 ans Mobilier de bureau 5 ans 3.5 Tableau de variation des immobilisations brutes ■ Cessions 21,0 8,2 5 347,0 1 029,2 -17,7 217,3 6,2 -65,3 5 585,3 1 043,6 -83,0 Cessions IAL RSIF et La RUF -93,3 -93,3 Sorties démol. Valeur brute Rempl. mise 31.12.09 au rebut… -0,9 28,3 -11,3 6 253,9 -0,6 157,6 -12,8 6 439,8 64 RA Immobilière 3F-ok.indd 64 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Le montant brut des acquisitions de l’exercice 2009 pour les immobilisations corporelles locatives, se répartit comme suit : (en M€) Total Immeubles de rapport et terrains 918,5 Améliorations 109,8 Administratifs et autres 0,9 Total ■ 3.6 (en M€) 1 029,2 Tableau de variation des amortissements Cessions Cumul Dotations Autres Cumul dont IAL, amorts. mode soramorts RSIF et 31.12.08 linéaire ties 31.12.09 La RUF Immo. inc. 15,0 1,2 Immo. corp. 1 610,2 119,2 Immo. adm. 31,4 1 656,6 Total -0,2 16,0 -10,2 -8,6 1 710,6 1,4 -0,3 -1,5 31,0 121,8 -10,6 -10,3 1 757,5 3.7 Tableau de variation des dépréciations sur immobilisations ■ 3.8 Rapprochement amortissements techniques et financiers Hors immobilisations administratives, le cumul des amortissements techniques pratiqués au 31/12/2009 s’élève à 1 712,0 M€, soit un excédent de 134,0 M€ par rapport aux amortissements financiers cumulés correspondants. Note 4. Immobilisations corporelles en cours Les immobilisations corporelles en cours augmentent globalement de 187,2 M€ entre 2008 et 2009. Depuis l’exercice 2000, et conformément à l’instruction comptable, les acquisitions de terrains et dépenses préliminaires portant sur les opérations locatives, figurent parmi les « terrains en cours » jusqu’à l’achèvement de l’opération. La provision pour dépréciation constituée sur les programmes en cours pour risques d’abandon de projet concerne une opération de Paris « Maroc » pour 40 K€, après réajustement en 2009. Note 5. Immobilisations financières ■ (en M€) Provisions 31.12.08 Terrains ZUS 6,6 VNC immeubles démolis 4,3 VNC composants rue des Vinaigriers 0,3 VNC composants sur AA 0,9 Risques d’abandons Total DotaProviReprises tions sions 31.12.09 31.12.09 31.12.09 2,1 3,0 3,6 1,3 5,2 0,3 0,1 0 0,1 12,1 2,2 0,8 0,1 4,3 10 Les titres de participation sont comptabilisés pour leur valeur d’acquisition. Une provision est constituée quand la valeur d’utilité devient inférieure. Les principaux mouvements intervenus en 2009 sont les suivants : • Résidences Sociales d’Ile-de-France : Immobilière 3F, actionnaire de référence, a souscrit le 20 juillet 2009, 500 000 actions pour un montant de 5 000 0000 d’euros dans le cadre de l’augmentation de capital de la société. Le capital social de la société RSIF s’élève ainsi à 20 590 000 euros au 31 décembre 2009, et compte tenu des titres déjà détenus fin 2008, la participation d’Immobilière 3F dans cette société est de 99,99% au 31 décembre 2009. 65 RA Immobilière 3F-ok.indd 65 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F • La Résidence Urbaine de France : Dans le cadre de l’opération de transfert du patrimoine à Immobilière 3F, à l’exception du patrimoine de la Seine-et-Marne, Immobilière 3F, en règlement partiel du prix de cession de ce patrimoine, a cédé à sa filiale, La Résidence Urbaine de France pour 65,3 M€ d’actions, soit : • 1 800 000 actions d’Immobilière Val de Loire pour 20,3 M€, • 3 800 000 actions d’Immobilière 3F Alsace pour 38,0 M€ et • 700 000 actions de Résidences Sociales d’Ilede-France pour 7,0 M€. • Provision sur titres INA : La valeur des titres détenus par I3F est de 28 914 K€. La provision au 31 décembre 2008 calculée par rapport aux capitaux propres hors subventions d’INA s’élevait à 3 194 K€. Compte tenu des résultats de l’exercice de la filiale, cette provision a été ramenée à 1 089 K€ au 31 décembre 2009. Le poste « autres prêts et divers » comprend les dépôts et cautionnements en diminution de -115 K€, les prêts aux personnels en diminution de -135 K€, ainsi que les fonds de roulements de syndics, en progression de 798 K€. Le degré de liquidité des immobilisations financières, hors titres de participation, est ventilé comme suit : Echéances Net en M€ Total < 1 an 2,4 0,1 acquéreurs, en attente de revente, totalement provisionné pour 476 K€ et des logements achevés pour 365 K€ totalement provisionnés. Note 7. Locataires et acquéreurs Le quittancement non exigible au 31 décembre 2009, présenté distinctement dans les comptes, s’élève à 48,9 M€. Le poste « créances locataires et acquéreurs », d’un montant net de 6,1 M€ au 31 décembre 2009, est constitué des soldes locataires pour les montants exigibles et non douteux soit 2,6 M€, des locataires douteux pour 67 M€ diminués de la provision correspondante à hauteur de 64,8 M€, et des soldes débiteurs de régularisation pour 1,3 M€. Provisions locataires Les soldes sont provisionnés selon les critères suivants : Locataires résiliés : 100% Locataires en place contentieux : 100% Locataires en place non contentieux : Créances datant de moins de 3 mois 0% Créances entre 3 et 5 mois d'ancienneté 25% Créances entre 6 et 11 mois d'ancienneté 50% Créances à partir de 12 mois 100% > 1 an 2,3 Note 6. Stocks et en-cours Ce poste correspond à : • des terrains à aménager pour un montant total de 286 K€ situés à Saint-Germain et Perpignan. • un espace petite enfance à céder à la ville de Pantin pour 548 K€, et 2 contrats de promotion à Perpignan représentant 168 K€. • 11 logements libérés suite à l’expulsion des Ces taux sont appliqués sur les soldes comptables au 31 décembre pour les locataires en place en contentieux et hors quittancement de décembre pour les locataires non contentieux. La date de créance la plus ancienne définit l’antériorité de la dette pour les locataires non contentieux en place au 31 décembre. Les situations particulières, sur les locataires commerçants notamment, sont prises en considération. Les recours gracieux notifiés au 31 décembre sont 66 RA Immobilière 3F-ok.indd 66 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F portés en diminution de la dotation de l’exercice pour 410 K€. Note 9. Valeurs mobilières de placement Note 8. Créances diverses Les valeurs mobilières figurent au bilan à leur coût d’acquisition, ou, s’il est inférieur, au cours moyen du dernier mois de l’exercice (obligations) ou au dernier cours connu de décembre (fonds communs et SICAV). Depuis décembre 2001, la méthode FIFO (first in first out) est appliquée au calcul du prix de revient des cessions de valeurs mobilières de placement. Fin 2009, le portefeuille s’élève à 49,7 M€, composé de SICAV : Le détail de ce poste évolue comme suit : 2009 (en M€) 2008 (en M€) Subventions à recevoir 227,3 186,6 Clients autres activités 4,1 1,6 Personnel 0,4 0,3 TVA et Etat 36,8 54,6 2,0 0,3 11,8 13,5 2,8 10,0 282,4 256,9 Opérations avec le groupe Pool Débiteurs divers dont décomptes de transferts internes Total Les subventions à recevoir progressent de 40,7 M€, à 227,3 M€, principalement en raison de la relance de la production et du programme de renouvellement urbain. Sur les 227,3 M€ de subventions à recevoir, les subventions demandées et non perçues au 31 décembre 2009 représentent 26,8 M€ (36,0 M€ en 2008). Concernant la TVA, des demandes de remboursement de crédit de taxe ont été effectuées fin novembre et décembre 2009, pour des montants respectifs de 5 M€ et 6 M€. Les décomptes de gestion relatifs aux cessions de patrimoine intragroupe, finalisés au 31 décembre 2009, sont inscrits dans ce poste, ainsi que dans les autres dettes (Note 23). Ils traduisent le transfert de créances, dettes, produits, charges et provisions conformément aux dispositions définies dans les actes de ventes et s’élèvent à 2,0 M€ pour la cession d’I3F à IAL et 0,8 M€ pour la cession d‘I3F à La RUF. 2009 (en M€) 2008 (en M€) SICAV 49,7 66,2 Total 49,7 66,2 Note 10. Disponibilités et comptes rémunérés 2009 (en M€) 2008 (en M€) Livret A 65,5 Compte à terme 10,0 20,0 0,3 0,3 0 0 8,4 25,9 84,2 46,1 Chèques à encaisser Intérêts courus sur CAT Disponible Total Le disponible correspond aux soldes comptables des banques débitrices. Au 31 décembre 2009, les comptes à terme s’élèvent à 10 M€ et sont à échéance 2015. 67 RA Immobilière 3F-ok.indd 67 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Note 11. Degré de liquidité de l’actif circulant (hors stocks et disponibilités) Note 14. Réserves Les réserves varient de 106 083 K€, soit : Hors stocks, disponibilités et valeurs mobilières de placement, les caractéristiques de l’actif circulant sont les suivantes (en millions d’euros) : Echéances Total Brut en M€ 342,7 < 1 an > 1 an 342,7 Note 12. Comptes de régularisation actif Ce poste comprend les charges constatées d’avance pour 0,9 M€. Notes sur le passif du bilan La variation du bilan passif de 809,3 M€ se répartit en : 2009 – 2008 (en M€) Capitaux propres Provisions pour risques et charges Dettes financières Autres dettes et comptes de régul. Total 230,2 (en K€) Réserves au 31.12.08 Affectation à la réserve de prévoyance 29,9 809,3 Note 13. Capital 103 000 Affectation à la réserve de plus value de cession d’immobilisations S b 3 083 Réserves au 31.12.09 T 1 365 160 Note 15. Report à nouveau (en K€) Report à nouveau au 31.12.08 265 Prélèvement sur le report à nouveau pour l’affectation du résultat 2008 330 Total report à nouveau 595 R s T r Note 16. Subventions Les subventions nettes se répartissent comme suit : 2009 (en M€) 11,1 538,1 1 259 077 Subventions Etat et collectivités 2008 (en M€) 598,0 510,5 Subventions 1% 65,8 65,1 S n Subventions autres 24,1 16,7 T 687,9 592,3 Total Le capital social, entièrement libéré, représente 290 950 000 actions de 0,16 € chacune. 68 RA Immobilière 3F-ok.indd 68 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Subventions brutes : Valeurs brutes au 31.12.08 Autres TransValeurs Démo- mouvefert IAL, brutes lition ments RSIF et au 2009 La RUF 31.12.09 (*) Subventions brutes 949,5 -12,7 -13,4 144 ,3 1 067,7 Total brut 949,5 -12,7 -13,4 144,3 1 067,7 (*) Ventes HLM -1,9 M€, sorties de composants et autres - 0,4 M€, flux liés aux notifications 146,8 M€ l’immobilisation lors de la mise en service comptable des biens qu’elle finance. Pour la quote-part chargeable des travaux, les subventions sont reprises au résultat puis sorties du passif. Les subventions afférentes à des immobilisations par composants sont amorties sur la même durée que les composants qu’elles financent. Les règles d’affectation des subventions par composants sont les suivantes : • Terrains : Les subventions sont reprises sur une durée de 10 ans pour la partie affectée au terrain. Reprise des subventions : Cumul de Transfert Autres Cumul de reprises IAL, RSIF mouvereprises au au et La RUF ments 2009 31.12.09 31.12.08 Reprise de subventions 357,2 -12,0 34,6 379,8 Total reprises 357,2 -12,0 34,6 379,8 Subventions nettes : Valeurs Transfert nettes au IAL, RSIF 31.12.08 et La RUF Autres mouvements 2009 Valeurs nettes au 31.12.09 Subventions nettes 592,3 -0,7 96,3 687,9 Total net 592,3 -0,7 96,3 687,9 Les subventions sont comptabilisées à leur notification. Qu’elles financent des biens amortissables ou non, toutes les subventions sont intégrées dans le calcul de reprise. Elles sont réparties au prorata de la valeur du terrain et des constructions dans le coût de • Construction neuve : L’affectation sur les composants des subventions s’effectue en prenant en considération un seuil de significativité apprécié pour chaque subvention, et fixé à 5% du coût de la construction. Ainsi : • si le montant de la subvention est supérieur à 5% du coût de la construction, elle est éclatée sur les composants, comme le coût de construction, • si le montant de la subvention est inférieur ou égal à 5% du coût de la construction, la subvention est affectée en totalité sur le composant « structure ». • Travaux : Conformément aux dispositions de l’avenant à l’instruction comptable dédié à la gestion par composants, il n’y a pas lieu d’appliquer de seuil de significativité pour les subventions finançant des travaux immobilisables. Les subventions de cette nature sont affectées au prorata des différents composants destinataires des travaux, qu’elles soient ou non significatives. 69 RA Immobilière 3F-ok.indd 69 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Ces provisions ont évolué ainsi en 2009 : Note 17. Provisions pour risques et charges Dotation de l'exercice 2009 Reprise de l'exercice 2009 Transfert de provisions Montant 12.09 (en M€) Montant 12.08 Risques décennaux 0,8 0,8 0 0 Autres Gros entretien 34,2 Provision retraite 12 Médaille du travail 1,2 Provision travaux sur foyers 2,5 Solde pour tout compte 0,1 Contentieux personnel 0,2 Reprise PGE rachat patrimoine 0,2 Risques s/ charges locatives 0,6 Frais de démolition 0,3 Rétrocession travaux voierie 1,1 Provision amiante / cuve fioul 0,3 Risques DO 0,4 Divers 0,5 Total 54,4 Provision pour risques décennaux La provision pour risques décennaux est ajustée selon l’évolution juridique des litiges : elle s’élève à 0,8 M€ au 31 décembre 2009. Elle concerne un programme cédé à Immobilière Rhône-Alpes en 1997, et pour lequel un litige est toujours en cours. ■ Provision gros entretien Le gros entretien se définit comme l’ensemble des travaux de nature chargeable selon les principes comptables généraux, et dont la périodicité est pluriannuelle ou au moins supérieure à un an. ■ 36,6 34,2 9,3 0,1 45,9 11,9 1,2 0,3 0,3 2,2 0,1 0,3 0,2 0,5 0,6 0,3 0,7 0,9 0,3 1,1 0 0,7 0,3 0,7 0,1 0,2 0,3 0,5 0 38,3 37,1 9,8 65,4 Il correspond en particulier aux charges de maintien ou de remise en état visant à assurer le bon fonctionnement des immeubles comme par exemple, les ravalements dès lors qu’ils ne correspondent pas à un ajout ou un remplacement d’ouvrages extérieurs d’étanchéité ou de protection de type bardage ou vêtage isolant. La provision pour gros entretien est assise sur un plan pluriannuel de gros entretien qui liste immeuble par immeuble les dépenses d’entretien pluriannuel. Les dépenses dites « fongibles », c’est-à-dire non affectées par immeuble, ne sont pas retenues dans le calcul de la provision. Le plan pluriannuel à 3 ans est établi et révisé 70 RA Immobilière 3F-ok.indd 70 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F avec la même fréquence que les budgets. La provision dotée au 31 décembre 2009 en application des nouvelles règles est égale à 45 937 K€ qui se décompose comme suit : Provision gros entretien prévu en 2010 : Provision gros entretien prévu en 2011 : Provision gros entretien prévu en 2012 : Soit au total : 17 683 K€ moyen obligataire de 4,609% en 2008). A ce montant, est appliqué un prorata ne retenant que la part concernant la durée courue de la date d’entrée dans la société à la date de clôture de l’exercice. Le montant de la provision au 31 décembre 2008 s’élevait à 12,1 M€. Elle s’élève à 11,9 M€ au 31 décembre 2009. 17 383 K€ Provision pour médaille du travail A été constituée une provision pour médaille du travail en application de la recommandation N° 2003-R.01 en utilisant une méthodologie similaire à celle exposée ci-dessus pour les indemnités de départ à la retraite. Au 31 décembre 2009, le montant de la provision s’élève, comme au 31 décembre 2008, à 1,2 M€. ■ 10 871 K€ 45 937 K€ La reprise de provision est de 34 190 K€. En impact résultat, la dotation de la provision en 2009 de 45 937 K€ est diminuée du montant des provisions transférées par La RUF lors des cessions à I3F pour 9 303 K€. Le mouvement net dotation-reprise au résultat est de 2 444 K€. ■ Provision pour indemnités de départ à la retraite La méthode de détermination de la provision pour indemnités de départ à la retraite a été modifiée en appliquant à compter de l’exercice 2004, la recommandation CNC du 1er avril N° 2003-R.01. La provision est calculée en déterminant, par salarié, les salaires annuels majorés des charges sociales et intégrant les augmentations de salaires et les promotions à venir projetées au moment du départ à la retraite. A cette base est appliqué le nombre de mois de salaires dus au moment du départ à la retraite conformément aux dispositions de la convention collective. Les probabilités de maintien dans la société et de vie jusqu’à la retraite sont prises en compte dans le calcul de la dette. A compter de l’exercice 2008, le taux de départ des salariés de plus de 55 ans a été mis à « zéro ». Cette dette est actualisée à la date de clôture en retenant le « Taux Corporate AA » correspondant à des obligations liquides de haute qualité à fin décembre de l’exercice 2009 soit 4,292% (taux Provisions pour risques, litiges et pénalités Des provisions ont été enregistrées en 2009 pour constater divers risques et charges liés à des transactions intervenues ou à conclure avec des tiers ou des salariés de l’entreprise, estimés à fin 2009 à 0,5 M€. Des provisions pour risques locatifs sur plusieurs immeubles, ou risques sur réclamations des fournisseurs, ont été constatées pour un montant global fin 2009 de 0,9 M€. A fin 2009 des provisions ont été constituées pour les risques DO. ■ Autres provisions La provision constituée en 2008 pour 1,1 M€ afférente aux travaux de voirie suite à la rétrocession à une commune, a été reprise. Une reprise de provision travaux sur foyers, qui correspond à l’évaluation de la garantie de passif donnée par Immobilière 3F à RSIF dans le cadre de la cession de foyers à redevance d’équilibre, a été constatée pour 0,3 M€ à hauteur des travaux de GE réalisés par RSIF en 2008 et 2009 sur les foyers. Une charge de 0,3 M€ a été constatée dans ■ 71 RA Immobilière 3F-ok.indd 71 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F les comptes d’I3F et RSIF va percevoir la trésorerie correspondante. La provision travaux sur foyer restante au 31 décembre 2009 s’élève à 2,2 M€. Des provisions sont constituées pour faire face aux travaux de cuves fioul, de désamiantage ou de démolition devant être réalisés pour un montant de 1,0 M€ au total. Des provisions pour gros entretien ont été constatées suite à la reprise de patrimoine pour un montant global de 0,7 M€. Note 18. Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit Les capitaux dus se répartissent ainsi par prêteur au 31 décembre : 2009 (en M€) 2008 (en M€) Participation à l’effort const. 546,7 419,0 Total 546,7 419,0 2009 (en M€) 2008 (en M€) CDC 1 591,2 1 162,1 CFF 323,0 297,4 28,8 97,4 1 943,0 1 556,9 Autres banques Total Par nature : Total En M€ Locatif 1 943,0 Accession 1 943,0 0 Et par type de taux : Total Fixe 194,0 Révisable Afin de diminuer l’exposition de la société au risque d’évolution du taux du Livret A, il avait été souscrit en octobre 2008, à hauteur d’environ 18% de la dette révisable Livret A telle que figurant au bilan, trois contrats de couverture à taux fixe contre la formule exacte du Livret A, à savoir : ¼ [ Moyenne Euribor 3 mois + moyenne Eonia + 2 x Inflation ] Les caractéristiques de ces contrats étaient les suivantes : Date souscription Montant (en M€) Taux Période 08/10/2008 100,0 3,12% Août 2008 Août 2013 08/10/2008 100,0 3,05% Fév. 2009Fév. 2014 29/10/2008 100,0 2,60% Fév. 2009Fév. 2014 Au moment de la souscription de ces couvertures, le taux du Livret A s’établissait à 4% après avoir subi une hausse de 1,75 point en deux ans. En 2009, la diminution des taux très importante dans le contexte de crise financière, a conduit la société à engager des discussions avec les deux établissements financiers concernés en vue d’un réaménagement des contrats de couverture, visant à en diminuer l’impact sur l’année 2009. Avec l’un des établissements financiers, un accord a été concrétisé fin mai 2009 portant sur la couverture souscrite le 29/10/2008, accord qui laisse inchangées les conditions du contrat de couverture, mais en réduit la durée de 18 mois, la couverture se terminant désormais en août 2012 : 1 748,5 (*) (*) Dont 1 507,0 M€ Livret A et LEP, 223,0 M€ prêts inflation et 18,5 M€ autres 72 RA Immobilière 3F-ok.indd 72 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Date souscription Montant (en M€) par type de taux : Taux Total Période 24,6 08/10/2008 100,0 3,12% Août 2008 Août 2013 08/10/2008 100,0 3,05% Fév. 2009Fév. 2014 29/10/2008 100,0 2,60% Fév. 2009Août 2012 Une soulte de 490 K€ a ainsi été versée à Immobilière 3F, traduisant financièrement la valeur de cette réduction de durée, et venant atténuer l’impact négatif de la couverture en 2009, qui s’élève en montant net à 4 401 K€ pour l’exercice. Suite aux variations sur les marchés intervenues depuis le début de l’exercice 2009, les valeurs de marché de ces opérations, correspondant à la différence entre le taux fixe d’une couverture de remplacement et le taux fixe de la couverture actuelle, appliquées au montant et à la durée restant à courir, s’élèvent à fin février 2010, à : • Contrat n° 1 : 5 669 K€ (Bred) • Contrat n° 2 : 5 531 K€ (Bred) • Contrat n° 3 : 3 549 K€ (BNP) et constitueraient une soulte à payer à l’établissement bancaire en cas de sortie anticipée de l’opération de couverture. Cette sortie n’est pas envisagée par la société. Note 19. Emprunts et dettes financières divers Ce poste se décompose comme suit : (en M€) Emprunts auprès des organ. sociaux Etat, collectivités locales Emprunts divers Total Fixe 2009 2008 1,7 1,7 18,5 16,8 4,4 1,8 24,6 20,3 Révisable Variable 24,6 Note 20. Intérêts courus non échus Les intérêts courus non échus s’élèvent à 67,3 M€ en 2009 contre 56,8 M€ en 2008 et se composent des intérêts courus non échus sur les emprunts pour 35,3 M€ et de l’encours d’intérêts compensateurs au 31 décembre 2009 pour 32,0 M€. L’encours d’intérêts compensateurs inscrit en charges différées au 31 décembre 2001, a été repris pour son montant total dans le résultat de l’exercice 2001. Note 21.Concours bancaires courants En 2009, les concours bancaires courants s’élèvent à 24,5 M€ contre 22,6 M€ en 2008. Note 22. Dettes fiscales et sociales Ce poste se détaille ainsi : (en M€) 2009 2008 Personnel 12,4 13,1 Sécurité sociale et org. sociaux 10,5 10,4 Etat et collectivités publiques 14,2 13,1 Total 37,1 36,6 Le poste « Etat » inclut les écritures constituées pour le règlement de la TVA à 5,50% sur les opérations de construction et d’amélioration en cours pour un total de 11,0 M€ au 31 décembre 2009, contre 9,8 M€ en 2008. 73 RA Immobilière 3F-ok.indd 73 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Note 23. Autres dettes (en M€) Note 24. Charges à payer et produits à recevoir 2009 2008 Créditeurs divers 33,1 15,5 Charges à payer 4,0 0,9 37,1 16,4 Total Les décomptes de gestion relatifs aux cessions de patrimoine entre sociétés du groupe, finalisés au 31 décembre 2009, sont inscrits dans ce poste, ainsi que dans les créances diverses (Note 8). Ils traduisent le transfert de créances, dettes, produits, charges et provisions conformément aux dispositions définies dans les actes de vente et s’élèvent à 0,1 M€ pour les cessions d’I3F à RSIF et à 19,5 M€ pour la cession de La RUF à I3F. Les charges à payer correspondent principalement aux provisions passées pour les contrats de couverture de taux pour 3,4 M€, ainsi que la provision à la participation à la taxe professionnelle continue pour 0,6 M€. Note 24. Ventilation des dettes par échéance Dettes financières Total 193,3 201,1 201,1 2 849,1 394,4 Autres dettes Total Echéances Echéances Echéances 1 an / 5 - 1 an + 5 ans ans 2 648,0 518,4 (en M€) Locataires et acquéreurs 1,3 18,0 Fournisseurs et entrepreneurs 34,7 Personnel 12,3 Organismes sociaux 4,1 Etat, collectivités locales 0,1 Total 1,3 69,2 Notes sur le compte de résultat Note 25. Loyers 1 936,3 (en M€) Logements 1 936,3 Les échéances à plus d’un an concernent les emprunts. 2009 2008 449,9 368,9 Garages, parkings et autres 29,7 24,9 Commerces 15,8 12,7 Foyers 5,3 4,9 Supplément de loyer 6,1 2,4 506,8 413,8 Total 518,4 Produits Charges à recevoir à payer Les loyers quittancés dans l’exercice se répartissent en : Les échéances des dettes se ventilent comme suit: (en M€) Ces rubriques se décomposent comme suit : En dehors de l’augmentation générale appliquée au 1er janvier 2009, la progression des loyers est principalement due à la mise en service de nouveaux immeubles en 2008 et 2009, ainsi qu’aux transferts de patrimoine entre La RUF et I3F durant l’exercice 2009. 74 RA Immobilière 3F-ok.indd 74 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F La progression des loyers en excluant l’effet des transferts de patrimoine est de 5,2% entre 2008 et 2009. Note 28. Autres produits En milliers d’euros Note 26. Récupération des charges locatives Frais de maitrise d’ouvrage La perte constatée dans les comptes 2009 suite aux régularisations effectuées en 2009 au titre des périodes de régularisation 2008 et antérieures s’élève à 0,4 M€. La provision « perte sur régularisations de charges 2009 » est estimée à 5,8 M€ contre 5 M€ en 2008. Ce montant représente l’estimation fin 2009 des charges sur les logements vacants et sur les logements improductifs de revenus, principalement les logements de fonction du personnel de gardiennage. Les récupérations de charges locatives comprennent la part refacturée des dépenses de remise en état suite aux mutations, des frais de poursuite, des dépenses de réparations locatives et diverses récupérations individuelles. Note 27. Prestations de service et activités annexes Elles concernent essentiellement en 2009 des refacturations de frais généraux du groupe adhérant à la convention de Pool pour 9,3 M€. Ce poste présente également les produits des locations d’emplacements publicitaires et les redevances pour antennes de téléphonie pour 2,7 M€, la refacturation de prestations pour 0,1 M€ et les indemnités d’occupation pour 0,6 M€. 2009 2008 5 452 4 947 249 194 Subvention d’exploitation 2 129 1 851 Autres produits de gestion et variation de stocks 1 742 638 Total 9 572 7 630 Intérêts immobilisés Le poste contient les produits relatifs aux immobilisations des frais de maitrise d’ouvrage dans les constructions neuves et les travaux d’amélioration, soit 5 452 K€, et les intérêts supportés jusqu’à la date d’achèvement des travaux, au titre des préfinancements consolidables des prêts locatifs fongibles, qui sont intégrés dans le prix de revient, pour 249 K€. Les subventions comprennent en 2009 pour 1 181 K€ de subventions ANRU et CGLLS obtenues pour financer une quote-part des frais de personnel d’ingénierie contribuant aux opérations ANRU. Le solde du poste est constitué des variations de stocks pour 716 K€ et de produits divers de gestion. 75 RA Immobilière 3F-ok.indd 75 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Note 29. Travaux relatifs à l’exploitation et à l’entretien Ces charges se ventilent comme suit : En milliers d’euros 2009 2008 Charges NR : Fourn.électricité NR 983 779 Fourniture d'eau NR 332 263 Fourniture de gaz NR 56 33 247 260 Fournit. chaleur NR Fournit. const NR Ach. carbur. lubrif. NR 5 pluriannuelle ou pour le moins supérieure à un an. Il correspond en particulier aux charges de maintien ou de remise en état visant à assurer le bon fonctionnement des immeubles. En particulier, pour les revêtements extérieurs, dès que les ouvrages ne présentent pas d’ouvrage extérieur de protection, les dépenses sont prévues au plan pluriannuel et comptabilisées en GE. Le gros entretien se distingue de l’entretien courant, qui se définit comme les travaux de nature chargeable d’une périodicité inférieure ou égale à un an, notamment les petites interventions et réparations occasionnées par la maintenance courante du patrimoine. Ces dépenses s’élèvent au 31 décembre 2009 à 27,9 M€ et comprennent pour un montant de 7,0 M€ les dépenses sur contrats de garantie totale. 36 33 Entret. petit équi. NR 1 046 738 Aut. mat. fournit. NR 75 59 Fournit. administrat. 857 943 6 519 5 528 Espaces verts 357 351 Chauffage 172 119 Nettoyage 2 525 1 997 372 135 35 - Part NR divers trvx 4 016 2 774 Taxes NR : Entretien réparations 9 656 7 778 Taxe sur salaires Part NR EDL 9 443 7 371 359 367 37 091 Charges récupérables Total Hygiène et sécurité Gestion d’immeubles Ascenseurs Entretien divers Total Charges NR Note 31. Autres impôts taxes et versements assimilés La décomposition est la suivante : En milliers d’euros 2009 2008 5 241 5 035 Taxe d’apprentissage 29 34 Versement transport 812 828 29 528 Allocation logement 46 46 150 800 130 098 Part.forma°prof.cont 1 075 1 062 187 891 159 626 Part.Emp.Eff.Const 254 249 Autres impôts taxes 20 0 S. total sur salaires 7 477 7 255 Aut.impôts locaux NR 431 316 Taxes d’habitation 284 275 34 37 Aut.imp.tax.autr.org 537 533 S. total autres taxes 1 286 1 161 Total Taxes NR 8 763 8 416 Taxes récupérables : 15 790 12 601 Total 24 553 21 017 Conformément à l’instruction comptable, les travaux de remise en état suite aux mutations sont présentés sur la ligne « Entretien » dans le compte de résultat. Note 30. GE et garanties totales Le gros entretien se définit comme l’ensemble des travaux de nature chargeable selon les principes comptables généraux, et dont la périodicité est TVTS 76 RA Immobilière 3F-ok.indd 76 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Note 32. Frais de personnel Note 33. Dotations et reprises sur provisions d’exploitation Les frais de personnel évoluent comme suit : (en M€) 2009 2008 Frais de personnel société I3F 88,6 87,5 Récup° sur locataires I3F -18,5 -16,9 Frais de personnel NR I3F 70,1 70,6 Les frais de personnel incluent la charge d’intéressement et l’abondement des salariés rattachés à la société I3F pour 5,8 M€. Plus précisément : • en incluant les indemnités kilométriques et les impôts et taxes basés sur les salaires, • en déduisant la quote-part de subvention pour ingénierie RU destinée à financer une partie des frais de personnel travaillant sur des projets ANRU (subventions d’exploitation 2009) pour 1 181 K€ et les frais de maitrise d’ouvrage comptabilisés dans les comptes d’immobilisation pour 5 452 K€, et • en prenant en compte la refacturation, dans le cadre de la convention de pool, des frais de personnel directs (gardiens et administratifs) aux sociétés du groupe en 2009 pour 0,5 M€, ’impact net des dépenses liées aux salaires dans les comptes I3F s’établit ainsi : (en M€) 2009 2008 Les mouvements se présentent ainsi : (en M€) Dotations Reprises Provisions d'exploitation Stocks Locataires 56,0 47,5 0,5 0,6 Gros entretien 36,6 34,2 S/total 93,1 82,3 Emprunts Autres Note 34. Charges de gestion courante Elles comprennent le montant des créances devenues irrécouvrables dans l’exercice pour 2,6 M€ (contre 4,9 M€ en 2008) et les autres charges de gestion courante pour 1,6 M€, justifiées principalement par la maintenance des logiciels pour 1,3 M€ et divers mouvements pour 0,3 M€. Note 35. Résultat exceptionnel Le produit net exceptionnel de 47,7 M€ contre 28,6 M€ l’an passé, s’analyse ainsi : Charges et produits exceptionnels -1,8 M€ Impact net des sorties et cessions d’actif et remplacement de composants +22,2 M€ -0,9 Provisions et reprises de provisions +3,1 M€ 7,4 7,1 +25,3 M€ 0,8 0,9 Reprises de subventions adossées à une immobilisation locative Frais de personnel NR format budget 70,1 70,6 Refacturation aux filiales salaires directs -0,5 -6,4 Net dépenses sur salaires 69,6 64,2 Frais de personnel NR comptables 68,6 68,4 Frais de maitrise d’ouvrage -5,5 -4,9 Subvention ingénierie ANRU -1,2 Taxes sur rémunérations Indemnités kilométriques Amortissement exceptionnels Total résultat exceptionnel -1,1 M€ + 47,7 M€ 77 RA Immobilière 3F-ok.indd 77 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F ■ 35.1 Charges et produits exceptionnels : (en M€) 2009 seraient déjà intervenus sans que les travaux soient totalement réalisés, les recettes font l’objet d’ajustements en fonction des charges comptabilisées. 2008 Produits exceptionnels : Opérations de gestion et autres 0,7 1,3 Certificats d’économie d’énergie 2,1 0 Dégrèvements d’impôts 1,2 0,7 Remboursements suite sinistres 3,6 2,3 Subv. pour démolition 13,1 14,8 Sous Total 20,7 19,1 • Frais de démolition ANRU et subventions afférentes La société comptabilise en charges exceptionnelles les frais de démolition (coûts sociaux et coûts techniques) constatés sur l’exercice, soit 9,2 M€, et en produits exceptionnels les subventions pour démolitions notifiées, calculées au prorata de l’avancement des dépenses, soit 13,1 M€ en 2009. 35.2 Impact sur sorties et cessions des éléments d’actifs : ■ Charges exceptionnelles : Dépenses sinistres 6,1 (en M€) 5,0 2009 2008 Indemnités transactionnelles 0,5 1,0 Cessions d’actifs Charges sur ventes d’actif 4,4 0,3 Valeur nette des actifs cédés -101,3 -415,6 Marge sur cession d’actif +11,1 -48,8 Perte sur remplacements de composants -0,5 -0,2 VNC des immobilisations démolies -0,4 -0,8 +10,2 -49,8 Diagnostic traitement amiante 0,5 Fact retraites, médailles / filiales 0,2 112,4 366,8 Frais de démolition 9,2 7,8 Indemnités d’éviction 0,7 0,4 Abandons de projets 1,3 1,0 Impact sur sorties et cessions d’actif Autres 0,3 0,5 Reprise de subventions +12,0 54,3 Sous Total 22,5 16,7 Total charges et produits except. Impact net +22,2 4,5 -1,8 2,4 • Remboursements suite sinistres : Les sommes significatives perçues et non définitivement acquises au titre des garanties décennales et des contentieux sont classées en compte de tiers. Ces sommes sont reclassées en produit dès lors qu’elles sont définitivement acquises. Pour les sinistres multirisques dont des montants significatifs de remboursements Les marges dégagées sur les cessions d’actifs concernent essentiellement : • Les ventes aux locataires de 231 logements (pour un prix global de cession de 33,0 M€) pour +20,6 M€. • La vente d’un terrain (Colombes « Digue ») pour +1,5 M€, la cession de 8 parcelles pour +0,3 M€, la vente d’un box pour +0,01 M€, la vente d’un parking pour +0,01 M€ et la vente d’un logement en Alsace (-0,1 M€). 78 RA Immobilière 3F-ok.indd 78 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F • Les cessions intragroupe : La RUF : (prix de vente 38,1 M€) Marge : -0,1 M€ RSIF : (prix de vente : 3,9 M€) Marge : +0 ,9 M€ IAL : (prix de vente : 35,5 M€) Marge : +0,1 M€ Impact des mouvements post-clôture 2008 sur cessions 2008 : - 0,9 M€ Impact net cumulé en 2009 des cessions -0,0 M€ • Les composants remplacés : -0,4 M€ • Les sorties comptables suites aux démolitions : -0,4 M€ ■ 35.3 Reprises sur subventions : Les reprises de subventions s’élèvent à 37,3 M€ au 31 décembre 2009 contre 77,5 M€ en 2008. Le montant afférent aux reprises sur les amortissements des immobilisations locatives s’élèvent à 25,3 M€ après constatation des reprises sur cessions (s’élevant à 12 M€). 35.4 Mouvements des provisions exceptionnelles : reprise nette 3,1M€ ■ (en M€) Dotation de Reprise de l’exercice l’exercice Pénalités et litiges et charges 0,7 0,5 Prov. Amiante Cuves fioul 0,7 0,3 Solde pour tout compte Démolitions Note 36. Effectif L’effectif présent au 31 décembre (CDI + CDD) passe de 1716 équivalents temps plein fin 2008 à 1 753 équivalents temps plein fin 2009 (l’effectif à temps partiel étant exprimé en équivalent temps plein). Catégories 2,2 1,3 3,0 Reprise PGE foyers 0,2 Reprise Vigneux-surSeine travaux de voierie 1,1 Divers 0,3 3,6 2009 2008 Cadres 317 302 Employés, agents de maîtrise 529 524 Gardiens et employés d'immeubles 905 887 2 3 1 753 1 716 Ouvriers Reprise prov terrain ZUS Total La provision pour démolition concerne principalement les sites de Garges-lès-Gonesse « la Muette », pour 0,5 M€, de Bondy, pour 1,1 M€, et les sites des programmes repris de La RUF : Corbeil-Essonnes « La Nacelle » (0,3 M€), Montmagny (0,2 M€), et Villeneuve-le-Roi (0,1 M€). La reprise de provisions pour démolition concerne principalement les sites des Mureaux pour 0,5 M€ et de Corbeil-Essonnes pour 0,8 M€. La reprise de provision des terrains en ZUS concerne principalement les sites de Sevran, (0,8 M€), d’Argenteuil (1,0 M€), de Trappes (0,4 M€), de Vigneux-sur-Seine (0,3 M€), de Valenton (0,2 M€) et autres sites (0,3 M€). Total 6,7 79 RA Immobilière 3F-ok.indd 79 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Note 37. Engagements hors bilan Note 38. Autofinancement net Les engagements hors bilan comprennent au 31 décembre 2009 : Il s’élève à 108,2 M€ après prise en compte des remboursements d’emprunts locatifs s’élevant à 103,0 M€. (en M€) 2009 2008 Engagements reçus : Avals, cautions, garanties reçues Emprunts locatifs signés 121,2 48,5 18,7 0,0 139,9 48,5 6,8 7,2 54,6 147,4 Reste à payer sur marchés signés 278,4 185,4 Total 339,8 340,0 Solde opérations de défaisance Ventes, contrats préliminaires Total Engagements donnés : Avals, cautions, garanties données Compromis de vente terrains Les éléments relatifs aux couvertures de risque de taux sur la dette long terme sont traités dans la note 18. Une provision des « travaux sur foyers » inscrite au passif du bilan correspond à l’évaluation de la garantie de passif donnée à RSIF dans le cadre de la cession des foyers à redevance d’équilibre à cette dernière. Il a été transféré à RSIF 0,3 M€ en 2009 de la provision constituée au 31 décembre 2007. Il reste une provision de 2,2 M€ au 31 décembre 2009. Ainsi, il n’est pas constaté d’engagement hors bilan à ce titre. 231 logements ont été cédés aux locataires fin 2009. Dans ce cadre, une clause de rachat engage I3F, sur une durée de 5 ans, en cas de défaillance de l’accédant. 80 RA Immobilière 3F-ok.indd 80 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F RESULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES Nature des indications 2005 2006 2007 2008 2009 Situation financière en fin d’année Capital social Nombre d’actions émises 46 552 000 46 552 000 46 552 000 46 552 000 46 552 000 290 950 000 290 950 000 290 950 000 290 950 000 290 950 000 566 826 615 591 233 136 586 965 044 598 088 995 701 783 590 162 341 325 168 728 530 182 090 763 127 876 387 224 398 464 0 0 0 0 112 668 546 104 797 603 107 630 716 106 413 642 134 629 358 0,56 0,58 0,63 0,44 0,77 0,39 0,36 0,37 0,37 0,46 2 003 2 099 1 778 1 716 1 753 58 887 951 64 647 926 59 427 121 58 714 303 59 646 531 26 392 011 29 245 924 24 932 262 26 599 045 27 423 046 Nombre d’obligations convertibles en actions Résultat global des opérations effectives Chiffre d’affaires (production vendue) Bénéfice avant impôts, amortissements, provisions Impôts sur les bénéfices Bénéfice après impôts, amortissements, provisions Montant des bénéfices distribués Résultat des opérations réduits à une seule action Bénéfice après impôts mais avant amortissements, provisions Bénéfice après impôts, amortissements, provisions Dividende versé à chaque action Personnel Montant de la masse salariale Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux 81 RA Immobilière 3F-ok.indd 81 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS Capital Réserves et report à nouveau avant affectation des résultats Quote part du capital détenue en (%) Valeur comptable des titres détenus Brute En milliers d’euros Prêts et avances consentis non encore remboursés Chiffre Cautions d'affaires et avals hors taxes donnés du dernier par la exercice société écoulé Résultat (bénéfice net ou perte du dernier exercice clos) Nette Immobilière Basse Seine 138 bd de Strasbourg 76087 Le Havre 1 627 70 187 57,083 952 952 (2) Immobilière Nord-Artois 119 rue du 8 mai 1945 59650 Villeneuve-d'Ascq 14 168 8 267 99,614 28 914 27 825 (2) Immobilière Rhône-Alpes 10 rue G. Dru 69007 Lyon 33 482 10 407 99,999 33 542 33 542 Immobilière Val de Loire 5 rue Michel Royer 45073 Orléans Cedex 2 43 459 15 481 53,278 28 110 La RUF 10 place d’Ariane – L’Andromède - 77700 Serris 6 328 94 268 56,61 Immobilière Midi-Pyrénées SA Vallée du Thoré 12 rue J. Ferry 81200 Mazamet 3 505 3 361 323 70 425 8 359 25 561 2 070 (2) 36 370 2 007 28 110 (2) 34 888 1 887 3 611 3 611 (2) 30 439 23 412 60,797 2 129 2 129 (2) 6 290 944 121 99,851 307 307 (2) 39 12 585 64,300 72 72 (2) 24 458 1 955 RSIF 159 rue Nationale 75013 Paris 20 590 219 65,959 13 581 13 581 (2) 7 273 495 Immobilière 3F Alsace 5 rue du Maire Kuss 67000 Strasbourg 80 044 -154 52,519 42 038 42 038 (2) 20 261 -1 018 C.L.A.R.M. 159 Rue Nationale 75013 Paris Jacques Gabriel 4 place des Sarazines 41000 Blois Sous total Dividendes encaissés par la société en cours de l'exercice 6 774 -30 153 256 152 167 82 RA Immobilière 3F-ok.indd 82 26/05/10 08:10 Annexe aux comptes d’Immobilière 3F Capital Réserves et report à nouveau avant affectation des résultats Quote part du capital détenue en (%) Brute En milliers d’euros La Vincennoise 33 rue Defrance 94300 Vincennes Valeur comptable des titres détenus Prêts et avances consentis non encore remboursés Chiffre Cautions d'affaires et avals hors taxes donnés du dernier par la exercice société écoulé Résultat (bénéfice net ou perte du dernier exercice clos) Nette 2 600 482 19,908 518 518 (1) 22 394 7 4,465 1 000 1 000 (1) 918 3 186 22 649 5,02 152 152 (1) 180 117 225 562 3,33 4 4 (1) 255 583 17 406 SEM Louveciennes Hôtel de Ville 78340 Louveciennes 76 -85 14,00 53 22 (1) 276 166 Semager - Hôtel de Ville 16 rue de Pontoise 78100 Saint-Germain-en-Laye 84 26 9,09 8 8 (1) 1 182 -8 Semarmont - Hôtel de ville 43 av. de la République 92120 Montrouge 230 800 5,00 11 11 (1) 498 404 Semavo Immeuble Soge 2000 rue du Verger - BP 102 95201 Cergy Pontoise cedex 1 005 2 044 3,317 30 30 (1) 13 864 3 558 Semgema 15 bis rue Parmentier 94700 Maisons-Alfort 80 396 6,00 5 5 (1) 6 222 3 791 SEMHACH (ou SAEM) 86 av. du Gal de Gaulle 94550 Chevilly-Larue 152 148 8,00 6 6 (1) 12 951 33 Semi- Sèvres - Hôtel de Ville 54 Grande Rue 92311 Sèvres cedex 231 -967 15,57 17 0 (1) 3 948 12 Sempact 93 54 /56 av. du Président Wilson 93104 Montreuil 710 155 2,82 20 20 (1) 705 1 100 38 219 2,40 1 1 (1) 3 386 10 150 2 9,98 15 15 (1) 51 SLE de la Caisse d’épargne Ile-de-France Paris 34/36 rue du Louvre 75001 Paris Aipal Crédit 14/16 rue Montalivet 75381 Paris cedex 08 Erilia 72 Bis rue Perrin-Solliers 13291 Marseille cedex 6 Socachal 11 rue de la Gare 94230 Cachan Socaren - Hôtel de Ville 2 Place de la Libération 93160 Noisy-le-Grand Autres (non significatif) Sous total TOTAL Dividendes encaissés par la société en cours de l'exercice 2 2 1 842 1 794 1 758 -93 40 0.2 155 098 153 961 83 RA Immobilière 3F-ok.indd 83 26/05/10 08:10 Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels Aux Actionnaires, En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2009, sur : • le contrôle des comptes annuels de la société Immobilière 3F, tels qu’ils sont joints au présent rapport ; • la justification de nos appréciations ; • les vérifications et informations spécifiques prévues par la loi. Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d’administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes. Opinion sur les comptes annuels Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes annuels. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des comptes. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. appréciations, nous portons à votre connaissance les éléments suivants : Comme indiqué dans les notes de l’annexe, votre société a procédé à des estimations pour : • évaluer la valeur d’utilité des titres de participation (note 5). • évaluer la provision pour gros entretien (note 17), Sur la base des éléments disponibles à ce jour, nos travaux ont consisté principalement à apprécier les données et les hypothèses sur lesquelles se fondent ces estimations et à revoir les calculs effectués par la société. Nous avons procédé à l’appréciation du caractère raisonnable de ces estimations. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre démarche d’audit des comptes annuels, pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport. Vérifications et informations spécifiques Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par la loi. Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du conseil d’administration et dans les documents adressés aux actionnaires sur la situation financière et les comptes annuels. Paris et Paris-La Défense, le 19 mai 2010 Les Commissaires aux Comptes COREVISE ERNST & YOUNG Audit Justification des appréciations En application des dispositions de l’article L. 823-9 du Code de commerce relatives à la justification de nos Fabien Cregut Nathalie Cordebar 84 RA Immobilière 3F-ok.indd 84 26/05/10 08:10 Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées Aux Actionnaires, En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées. Conventions autorisées au cours de l’exercice En application de l’article L. 225-40 du Code de commerce, nous avons été avisés des conventions qui ont fait l’objet de l’autorisation préalable de votre conseil d’administration. Il ne nous appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres conventions mais de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles de celles dont nous avons été avisés, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé. Il vous appartient selon les termes de l’article R. 22531 du Code de commerce, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues. 1. Avec l’association Foncière Logement Personnes concernées M. Claude Courty. M. Alain Sionneau. Nature et objet Le conseil d’administration du 15 octobre 2009 a autorisé la cession à titre gratuit d’une parcelle de terrain située dans le quartier de la Nacelle à Corbeil-Essonnes à l’Association Foncière Logement. Modalités Cette cession n’a pas été réalisée en 2009. 2. Avec la société Efidis Administrateurs communs Aliance 1 %. La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France. Le Département des Hauts-de-Seine. Nature et objet Le conseil d’administration du 30 avril 2009 a autorisé votre société à acquérir auprès de la société Efidis la parcelle cadastrée AK n° 49, lot B, de 223 m2 située à Verneuil-sur-Seine afin de créer 11 places de parking pour un montant de € 32 800. Modalités Cette acquisition n’a pas été réalisée en 2009. 3. Avec la société Sarepa Administrateur commun La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France. Nature et objet Le conseil d’administration du 30 avril 2009 a autorisé votre société à acquérir auprès de la Société Anonyme d’HLM de la Région Parisienne (Sarepa) un terrain situé à Montfermeil afin de créer 31 logements PLS pour € 1 064 000. Modalités Cette acquisition n’a pas été réalisée en 2009. 85 RA Immobilière 3F-ok.indd 85 26/05/10 08:10 Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées 4. Avec la société Immobilière 3F Alsace Administrateurs communs Aliance 1 %. Solendi. Montalivet Immobilier. Nature et objet Votre conseil d’administration a, dans sa séance du 10 décembre 2009, autorisé la cession à la société Immobilière 3F Alsace d’un immeuble à Kingersheim de 14 logements pour un montant de € 1 511 000. Modalités Cette vente est intervenue le 23 décembre 2009 pour ce montant. 5. Avec la société Résidences Sociales d’Ile-de-France Administrateurs communs M. Camille Allain (Immobilière Basse Seine). M. Claude Courty. M. Jean-Jacques Denizard (SADIF). M. Yves Laffoucrière. Nature et objet Votre conseil d’administration a, dans sa séance du 10 décembre 2009, autorisé la signature d’une convention de sous-location par votre société à la société Résidences Sociales d’Ile-de-France d’un espace d’une surface comprise entre 350 m² et 400 m². Modalités La sous-location entre votre société et la société Résidences Sociales d’Ile-de-France est prévue aux conditions suivantes : 1) Prix au m² de location : € 160 HT par an ; 2) Provision pour charges : € 53 HT par m² annuel ; 3) Taxe sur les bureaux : € 3,2 HT par m² annuel ; 4) Taxe foncière : € 40,10 par m² annuel ; 5) Prix d’un emplacement de stationnement en location : € 1.000 HT par an ; 6) Franchise de loyer du 1er novembre 2009 au 30 avril 2010. Cette convention n’a pas donné lieu à facturation au cours de l’exercice 2009. Conventions approuvées au cours d’exercices antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie durant l’exercice Par ailleurs, en application du Code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, approuvées au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours du dernier exercice. 1. Avec les sociétés Immobilière Basse Seine, Immobilière Nord-Artois, Immobilière Rhône-Alpes, Immobilière Val de Loire, Immobilière Midi-Pyrénées S.A. de la Vallée du Thoré, RSIF, S.A. Jacques Gabriel, Immobilière Alsace ■ Convention autorisée par le conseil d’administration du 18 décembre 2008 Nature et objet Votre conseil d’administration a renouvelé la signature d’une convention de groupement avec chacune des sociétés sus-citées, qui prévoit la répartition des frais généraux, à prix coûtant, supportés par votre société et communs au groupe. Modalités Au titre de l’exercice 2009, les frais généraux des sociétés adhérentes à la convention ont donné lieu à une facturation de € 9,3 millions par votre société. 2. Avec la société La Résidence Urbaine de France ■ Conventions autorisées par le conseil d’administra- tion du 18 décembre 2008 • Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé l’acquisition à la société La Résidence Urbaine de France d’ensembles immobiliers. Modalités Ces acquisitions ont été réalisées en janvier 2009 pour un montant de € 447 979 100. • Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé la cession à 86 RA Immobilière 3F-ok.indd 86 26/05/10 08:10 Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions L’environnement réglementées la société La Résidence Urbaine de France d’ensembles immobiliers. Modalités Ces cessions ont été réalisées en décembre 2009 pour un montant de € 28 572 000. ■ Convention autorisée par le conseil d’administration du 23 octobre 2008 Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé la vente de 2 programmes à la société La Résidence Urbaine de France. Ces deux programmes, situés à Chelles en Seine-et-Marne ont été livrés au cours du quatrième trimestre. Modalités Cette vente a été réalisée en décembre 2009 pour un montant de € 9 527 000. 3. Avec la société Résidences Sociales d’Ile-de-France ■ Convention autorisée par le conseil d’administration du 23 octobre 2008 Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé la vente de l’école du Petit-Château, située à Valenton dans le Valde-Marne (94), à la société Résidences Sociales d’Ilede-France. Modalités Cette vente a été réalisée en juillet 2009 pour un montant de € 783 577. ■ Convention autorisée par le conseil d’administration du 18 juin 2008 Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé la vente d’une maison-relais, située à Montreuil dans le Valde-Marne, à la société Résidences Sociales d’Ile-deFrance. Modalités Cette vente a été réalisée en mars 2009 pour un montant de € 1 028 671. ■ Convention autorisée par le conseil d’administration du 20 décembre 2007 Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé la cession de 3 foyers, situés respectivement à Montevrain (77), Boulogne-Billancourt (92) et Paris (75) à la société Résidences Sociales d’Ile-de-France. Modalités Parmi ces trois foyers, celui de Paris avait été cédé en ipsum amet, consectur adipiscing, idolor 2008.Lorem La vente du dolor foyersit situé à Boulogne-Billancourt est amet, consectur intervenue en mars 2009 poursitun montant de €adipiscing 377 000. ■ Convention autorisée par le conseil d’administration Consectur adipiscing, idolor consectur adipiscing du 22 octobre 2007 Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé la cession de 50 foyers à la société Résidences Sociales d’Ile- de-France. Modalités Parmi ces 50 foyers, 38 avaient été cédés en 2008. 6 de ces foyers ont été vendus en 2009 pour un montant de € 1 739 000. 4. Avec la société Immobilière 3F Alsace ■ Convention autorisée par le conseil d’administration du 18 décembre 2008 Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé la vente d’ensembles immobiliers à la société Immobilière 3F Alsace. Modalités Ces cessions ont été réalisées en décembre 2009 pour un montant de € 28 194 000. ■ Convention autorisée par le conseil d’administration du 10 avril 2008 Nature et objet Votre conseil d’administration avait autorisé la vente de 10 programmes d’immeubles neuf à livrer à la société Immobilière 3F Alsace. Modalités Sur ces 10 programmes, 8 ont été cédés au titre de l’exercice 2008. Les 2 autres programmes ont été vendus sur l’exercice 2009 en date du 23 décembre 2009 pour un montant de € 5 762 000. Paris et Paris-La Défense, le 19 mai 2010 Les Commissaires aux Comptes COREVISE Fabien Cregut ERNST & YOUNG Audit Nathalie Cordebar 87 RA Immobilière 3F-ok.indd 87 26/05/10 08:10 Les perspectives 2010 ------------------------------------------------------------------------------- Les perspectives financières d’Immobilière 3F 89 -------------------------------------------------------------------------------------Les perspectives pour l’activité 92 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Brétigny-sur-Orge (91) - Projet en conception-réalisation Arch. : L. & S. Goldstein ; entreprise générale : Ferracin Frères 88 RA Immobilière 3F-ok.indd 88 26/05/10 08:10 De gauche à droite : Bondy (93) – Projet en accession à la propriété de la CLARM - Arch. : Verdier Rebière Architectes Emmanuelle Fosse, responsable de l’agence construction de la direction du renouvellement urbain - © Groupe 3F / Tristan Paviot Vigneux-sur-Seine (91) - Tour 23, démolie en 2009-2010 et nouvel immeuble - Arch. : Agence Grifo - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Les perspectives financières d’Immobilière 3F Les faits marquants La recomposition du patrimoine avec les filiales d’Immobilière 3F est pour l’essentiel achevée fin 2009. Toutefois, Immobilière 3F conserve provisoirement en gestion plusieurs foyers repris à France Habitation et qui seront cédés ultérieurement à Résidences Sociales d’Ile-deFrance. Sont prévues en 2010, les cessions de 2 programmes à Immobilière 3F Alsace pour 32 logements, de 4 programmes à La Résidence Urbaine de France pour 111 logements, ainsi que l’acquisition par Immobilière 3F à La Résidence Urbaine de France de 2 programmes totalisant 52 logements. Cette prévision inclut également la cession à Emmaüs Habitat à effet 1er juillet 2010, d’un immeuble de 431 logements à Blanc-Mesnil, cette société cédant concomitamment à La Résidence Urbaine de France un ensemble de 402 logements collectifs et 41 logements individuels situés en Seine-et-Marne. La politique de vente mise en œuvre en 2009 s’amplifie encore dans le budget 2010 : 535 actes de vente sont pris en compte, sur un parc de 4 200 logements mis en vente au niveau de la société. Le prix de vente est calculé sur la base des estimations connues à ce jour et de la réfaction de 20% par rapport au prix des domaines décidée par les Conseils d’administration des différentes sociétés. Sur ce prix l’objectif d’un abattement de prudence financière de 15% a été retenu dans le budget 2010, portant le chiffre d’affaires prévisionnel à 60,9 M€ devant dégager une plus value comptable de 37,6 M€. Après remboursement aux établissements prêteurs des capitaux restant dus sur les lots vendus, ces ventes représentent un impact de trésorerie de 47,8 M€. Cet objectif est ambitieux et fera l’objet d’une revue régulière en cours d’année. 89 RA Immobilière 3F-ok.indd 89 26/05/10 08:10 Les perspectives financières d’Immobilière 3F Les indicateurs principaux Loyers : 523,6 M€ Les loyers progressent de 16,8 M€ (+ 3,3%) par rapport à 2009, dont pour les logements, 0,67 % est imputable aux augmentations de prix du 1er janvier (moyenne pondérée compte tenu de l’écrêtage des plafonds et du mix 0,3% en ZUS – 0,8% hors ZUS), le solde reflétant la variation des logements vides et la progression nette du nombre de lots. Les livraisons budgétées s’élèvent à près de 2 000 logements ; ont été retirés du patrimoine prévisionnel 623 logements dont la démolition est prévue et 535 logements vendus. Au total, le patrimoine prévisionnel d’Immobilière 3F s’établit fin 2010 à environ 108 000 logements, équivalents logements et commerces. Le taux 12 mois glissant de logements vacants budgété s’élève à 0,78% (contre 0,83% à fin décembre 2009) ; en ajoutant les logements rendus indisponibles, le taux 12 mois de logements vides s’élève à 2,69% contre 3,19% à fin décembre 2009. Résultat net : 160 M€ La variation du résultat prévisionnel se décompose en : • légère diminution du résultat d’exploitation à 160,3 M€ (- 2,4%), sous l’effet de la progression des charges, notamment de gros entretien, • amélioration du résultat financier à - 65,1 M€ (+ 16%), suite aux baisses successives du taux du livret A intervenues sur 2009 qui allègent la charge d’intérêts de l’exercice, ce phénomène étant néanmoins partiellement compensé par les nouveaux emprunts mobilisés en 2009/2010 et par l’impact des couvertures de taux. • progression sensible du résultat exceptionnel à 64,8 M€ (soit + 17,1 M€), le gain lié aux ventes de logements aux locataires (+ 16,2 M€) et à la plus value comptable de cession du Blanc-Mesnil (+ 16 M€) étant compensé partiellement par les coûts nets liés aux démolitions (+ 10 M€ en net). Autofinancement net : 87,3 M€ L’autofinancement net budgété s’établit à 87,3 M€ en recul de 20,8 M€ (- 19%) par rapport au réalisé 2009. A 16,7% des loyers, il perd 4,6 points par rapport à la position 2009. On note en particulier la hausse des annuités d’emprunts, diminution des intérêts mais forte augmentation du capital remboursé. La structure des contrats de prêts conduit en effet en période de baisse des taux du Livret A comme cela fut le cas pendant toute l’année 2009, à constater une augmentation mécanique des remboursements en capital pendant que l’intérêt payé diminue. Alors que le résultat est amélioré par la diminution des intérêts, l’autofinancement enregistre l’intégralité des annuités y compris amortissement du capital, cette composante augmentant de plus de 20% en 2010 par rapport à 2009. Trésorerie nette : 111,8 M€ La trésorerie de fin d’année est budgétée à 111,8 M€, en légère progression par rapport au réel de fin 2009 (109,4 M€). Elle représente un ratio de 1 039 euros par logement, niveau équivalent à 2009. En matière d’investissements, les dépenses de promotion budgétées représentent 519 M€ contre 479 M€ en 2009, correspondant aux flux sur les opérations déjà lancées et au lancement de nouvelles opérations en 2010. Les travaux d’amélioration sur le patrimoine existant progressent fortement par rapport à 2009, à 149,5 M€, en raison de la concentration sur 2009-2010 des travaux de réhabilitation et résidentialisation en zones de renouvellement urbain. 90 RA Immobilière 3F-ok.indd 90 26/05/10 08:10 Les perspectives financières d’Immobilière 3F Au total, en comprenant les investissements administratifs et informatiques (6,5 M€), les investissements budgétés représentent 675 M€ en 2010, contre 591 M€ en 2009 (+ 14%). Par ailleurs, les coûts de démolition progressent également, à 14,6 M€ contre 6,7 M€ en 2009, correspondant au lancement de 600 démolitions en 2010. Pour financer ces dépenses, sont budgétés les financements suivants : • l’encaissement de 113,6 M€ de subventions, soit une progression de 9% par rapport à 2009, • et la mobilisation de 437,9 M€ de prêts, soit 10% de plus qu’en 2009. Les fonds propres consommés en 2010 représentent 61,9 M€ pour la promotion contre 78,4 M€ en 2009, et pour l’amélioration, 62,5 M€ contre 56,1 M€ en 2009. Par ailleurs, un apport en capital par les actionnaires d’Immobilière 3F est positionné dans cette prévision à hauteur de 20 M€, ainsi qu’une recapitalisation par Immobilière 3F des deux filiales Immobilière 3F Alsace et Immobilière Rhône-Alpes à hauteur de 5 M€ chacune. Enfin, comme indiqué plus haut, les flux liés aux ventes aux locataires représentent un flux de trésorerie de 47,8 M€ après remboursement des capitaux d’emprunts restant dus. 91 RA Immobilière 3F-ok.indd 91 26/05/10 08:10 De gauche à droite : Villeneuve-le-Roi (94) - Arch. : AUP François Dugard - © Groupe 3F / Stephan Lucas Montfermeil (93) - Arch. : Tecnova Architecture - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Les perspectives pour l’activité Deux projets principaux rythmeront l’année 2010 et mobiliseront l’ensemble des collaborateurs. La convention d’utilité sociale d’Immobilière 3F La convention d’utilité sociale fixe les engagements des organismes HLM pour six ans. Ils devront s’engager vis-à-vis de l’Etat sur la qualité de service rendu aux locataires, les conditions d’occupation et de peuplement des logements et sur la politique patrimoniale et d’investissement. Des indicateurs permettront de mesurer les objectifs. Le décret du 3 décembre 2009 fixe les modalités de mise en œuvre. Ce vaste projet, initié fin 2009, se déroulera tout au long de l’année 2010 avec deux échéances importantes : la présentation du projet de convention au préfet du département du siège social avant le 30 juin et sa signature avant le 31 décembre 2010. En décembre, Immobilière 3F a fait délibérer son conseil d’administration et a également engagé la concertation avec les locataires en présentant la démarche et les modalités de classement du patrimoine en fonction du service rendu au conseil de concertation locative. Immobilière 3F a, comme toutes les sociétés du groupe 3F, décidé de ne pas modifier les loyers plafonds dans cette première convention. En 2010, la société, comme le prévoit le décret, associera les 22 EPCI dotés d’un plan local de l’habitat (PLH) et les sept conseils régionaux des territoires où elle gère du patrimoine. Elle s’organisera pour élaborer sa convention et la présenter au préfet de région dans les délais convenus. 92 RA Immobilière 3F-ok.indd 92 26/05/10 08:10 Les perspectives pour l’activité Le projet d’entreprise L’année 2010 sera la dernière année du projet d’entreprise 2006-2010 et un bilan global sur l’ensemble des actions menées sera établi. En 2010, en matière de construction, ce sont 2 220 logements qui devront être mis en chantier auxquels s’ajouteront près de 950 logements neufs dans le cadre du renouvellement urbain. Concernant les indicateurs de gestion, descendre sous la barre de 0,80% de vacance et revenir à un niveau de 99% de recouvrement sont des objectifs ambitieux. Enfin, il est prévu de vendre 600 logements aux locataires. C’est dans cet environnement que sera élaboré le prochain projet d’entreprise pour la période 2011-2016. 93 RA Immobilière 3F-ok.indd 93 26/05/10 08:10 De gauche à droite : Bondy (93) - Arch. : Atelier du Pont - © Groupe 3F / Frédéric Achdou Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Canale 3 - © Groupe 3F / Hervé Abbadie La liste des mandats des administrateurs LISTE DES MANDATS ET FONCTIONS EXERCES DURANT L’EXERCICE 2009 M. Camille ALLAIN Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER SOLENDI EXPANSION SA Administrateur P.S.R. PARIS ET SA REGION (SA) Administrateur - vice-président SAGEFRANCE (SAS) Représentant Permanent de MONTALIVET ASSURANCES au conseil de surveillance SADIF (SA) Administrateur - président HMF Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER (administrateur) HRL Représentant permament de la SACICAP AIPAL (administrateur) EHC Représentant permanent de la SACICAP AIPAL (administrateur) JACQUES GABRIEL (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER (administrateur) IMMOBILIERE BASSE SEINE (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER (administrateur) LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER (administrateur) IMMOBILIERE RHONE-ALPES (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER IMMOBILIERE VAL de LOIRE (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER (administrateur) IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU THORE (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER (administrateur) IMMOBILIERE 3F ALSACE (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER (administrateur) 94 RA Immobilière 3F-ok.indd 94 26/05/10 08:10 La liste des mandats des administrateurs RESIDENCES SOCIALES ILE-DE-FRANCE (SA) Représentant permanent d’IMMOBILIERE BASSE SEINE (administrateur) GIPEC (Association) Administrateur - vice-président SOLENDI (Association) Administrateur ASSOCIATION POUR L’INSERTION SOCIALE (APIS) Représentant permanent du GIPEC (président du conseil d’administration) INTERCIL (Association) Représentant permament du GIPEC (administrateur) DROIT DE CITE (Association) Représentant permanent d’INTERCIL (administrateur) ALIANCE 1% (Association) Administrateur ANPEEC Administrateur UESL Administrateur suppléant M. Serge BAUER Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3 F (SA) Administrateur locataire CLCV CLCV (Association) Président de l’association CLCV ST ELOI MAIRIE DE CHILLY-MAZARIN (91) Conseiller municipal délégué au logement COORDINATION CLCV/I3F Vice-président M. Bernard COMOLET Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent de la CEIDF (administrateur) CNCE (SA) Président du directoire jusqu’au 1er mars 2009 Puis vice-président du conseil de surveillance jusqu’au 31 juillet 2009 CAISSE D’EPARGNE ILE-DE-FRANCE Président du directoire BANQUE BCP (SAS) Président du conseil de surveillance BANQUE BCP LUXEMBOURG (SA) Membre du conseil de surveillance CNP ASSURANCES (SA) Administrateur jusqu’au 23 mars 2009 EFIDIS (SA) Représentant légal de la CEIDF, membre du conseil de surveillance FINANCIERE OCEOR (SA) Membre du conseil d’administration Vice-président du conseil de surveillance jusqu’au 14 juillet 2009 GCE ASAP (SAS) Représentant légal de la CNCE (président) jusqu’au 1er mars 2009 GCE ECLAIR 07 (SAS) Représentant légal de la CNCE (président) jusqu’au 1er mars 2009 GCE NAO (SAS) Représentant légal de la CNCE (président) jusqu’au 1er mars 2009 GCE PARTICIPATIONS (SAS) Représentant légal de la CNCE (président) jusqu’au 1er mars 2009 GCE PROMOTION MEDITERRANEE (SAS) Représentant legal de la CNCE (président) jusqu’au 1er mars 2009 NATIXIS (SA) Président du conseil de surveillance jusqu’au 6 mars 2009 NEXITY (SA) Vice-président du conseil d’administration PARTICIPATIONS ECUREUIL (SNC) Représentant légal de la CNCE elle-même président de GCE PARTICIPATIONS, gérant jusqu’au 1er mars 2009 95 RA Immobilière 3F-ok.indd 95 26/05/10 08:10 La liste des mandats des administrateurs SOPASSURE (SA) Administrateur jusqu’au 4 mars 2009 BPCE Membre du conseil de surveillance depuis le 31 juillet 2009 CE PARTICIPATIONS Membre du conseil d’administration depuis le 31 juillet 2009 M. Claude COURTY Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent de SOLENDI EXPANSION SOLENDI EXPANSION (SA) Administrateur SACICAP AIPAL (SA) Administrateur UESL (SA) Administrateur suppléant RSIF (SA) Administrateur IMMOBILIERE 3F ALSACE (SA) Représentant permanent de SOLENDI depuis le 4 juillet 2008 IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SAVT (SA) Représentant permanent de MONTALIVET ASSURANCES SAGEFRANCE (SAS) Représentant permanent de LOGIMO ASSURANCES au conseil de surveillance depuis le 27 juin 2008 ANPEEC (Agence) Administrateur suppléant ACMIL (GIE) Administrateur trésorier ACCIL FORMATION (Association) Président SOLENDI (Association) Vice-président A2S (Association) Président FONCIERE LOGEMENT (Association) Administrateur - Président du comité d’audit M. François BAKONYI représentant SOLENDI Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent de SOLENDI (vice-président) SACICAP AIPAL (SA) Représentant permanent de SOLENDI Directeur général jusqu’au 27 mai 2009 Président directeur général depuis le 27 mai 2009 MONTALIVET IMMOBILIER (SA) Administrateur FINANCIERE SAGEFRANCE (SA) Représentant permanent de SOLENDI SAGEFRANCE (SAS) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER Président du conseil de surveillance NICOLAS ET VICHER (SA) Représentant permanent de SOLENDI SADIF (SA) Administrateur EHC (SA) Représentant permanent de SOLENDI EXPANSION HRL (SA) Représentant permanent de SOLENDI EXPANSION jusqu’au 22 juin 2009 HMF (SA) Représentant permanent de SOLENDI EXPANSION AZUR PROVENCE HABITAT (SA) Président LE FOYER NOISEEN (SA) Représentant permanent de SOLENDI 96 RA Immobilière 3F-ok.indd 96 26/05/10 08:10 La liste des mandats des administrateurs IMMOBILIERE VAL DE LOIRE (SA) Représentant permanent de SOLENDI IMMOBILIERE RHONE-ALPES (SA) Représentant permanent de SOLENDI EXPANSION Lorem ipsum dolor sit amet, consectur adipiscing, idolor JACQUES GABRIEL (SA) Administrateur SAGECO (SA) Représentant permanent de SOLENDI Consectur adipiscing, idolor consectur adipiscing SA HLM DE GUYANE Représentant permanent de SOLENDI du 5 février au 23 septembre 2009 SOLENDI EXPANSION (SA) Directeur général délégué jusqu’au 22 décembre 2009 SOLENDI (Association) Directeur général jusqu’au 22 décembre 2009 Directeur général délégué depuis le 22 décembre 2009 AORIF (Association) Représentant permanent des SACICAP ENTREPRISES HABITAT anciennement CIL 2000 (Association) Représentant permanent de SOLENDI jusqu’au 23 novembre 2009 A2S (Association) Secrétaire APALOF ( Association) Représentant permanent de SOLENDI FROILIF Représentant permanent de SOLENDI GIE CLUB PARTENAIRES Représentant permanent de SOLENDI sit amet, consectur adipiscing M. Anthony DELTOUR Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F Administrateur M. Jean-Jacques DENIZARD représentant SADIF Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent de SADIF SOLENDI (Association) Administrateur SOLENDI EXPANSION (SA) Administrateur LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE (SA) Représentant permanent de SADIF SA d’HLM DE L’ILE-DE-FRANCE “SADIF” Représentant permanent de SACICAP AIPAL RESIDENCES SOCIALES D’ILE-DE- FRANCE Administrateur IMMOBILIERE BASSE SEINE Administrateur IMMOBILIERE 3F ALSACE Administrateur APH (SA) Représentant permanent de MONTALIVET IMMOBILIER M. Henri DERRIEN Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3 F Administrateur locataire 97 RA Immobilière 3F-ok.indd 97 26/05/10 08:10 La liste des mandats des administrateurs M. François D’HUART représentant ASTRIA Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F Représentant permanent d’ASTRIA OGIF SA Représentant permanent d’ASTRIA DEVELOPPEMENT DOMAXIS SA D’HLM anciennement TROIS VALLEES SA DHLM Administrateur depuis le 30 juin 2009 PAX PROGRES PALLAS SA D’HLM Représentant permanent de DOMAXIS SA jusqu’au 29 juin 2009 Administrateur FRANCE HABITATION SA D’HLM Administrateur depuis le 1er avril 2009 SAHLMAP SA D’HLM Administrateur ASTRIA SERVICES SARL Gérant M. Fabrice M’LANAO représentant le département des Hauts-de-Seine Sociétés Mandats/fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent du conseil général des Hauts-de-Seine Administrateur ANTIN RESIDENCE Représentant permanent du conseil général des Hauts-de-Seine Administrateur SADIF Représentant permanent du conseil général des Hauts-de-Seine Administrateur SOFILOGIS Représentant permanent du conseil général des Hauts-de-Seine Administrateur Mme Joséphine ESTEBAN LE HIR représentant SACICAP AIPAL Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent de la SACICAP AIPAL (administrateur vice-président) SOLENDI EXPANSION (SA) Representant permanent d’Air France (administrateur) LE LOGIS SOCIAL DU VAL-D’OISE (SA) Administrateur SOLENDI (Association) Représentant permanent d’Air France (administrateur - vice-président) PROCILIA (Association) Représentant permanent d’Air France (administrateur) GROUPEMENT INTERPROFESSIONNEL POUR LA CONSTRUCTION - G.I.C. (Association) Représentant permanent d’Air France (administrateur) CILOVA (Association) Administrateur ASSOCIATION DES ENTREPRISES POUR LE LOGEMENT - AEPL Président GIC DEVELOPPEMENT SA Représentant permanent d’Air France (administrateur) LOGIKIA (SA D’HLM) Administrateur OSICA (SA D’HLM) Administrateur 98 RA Immobilière 3F-ok.indd 98 26/05/10 08:10 La M. Antoine FILIPPI liste des mandats des administrateurs Lorem ipsum dolor sit amet, consectur adipiscing, idolor sit amet, consectur adipiscing Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Administrateur jusqu’au 10 décembre Consectur2009 adipiscing, idolor consectur adipiscing SOLENDI (Association) Président jusqu’au 22 décembre 2009 SOLENDI EXPANSION (SA) Président-directeur général jusqu’au 22 décembre 2009 SADIF (SA) Représentant permanent de SOLENDI jusqu’au 22 décembre 2009 SGAM AG2R Prévoyance La Mondiale au niveau national Administrateur COREAS UGRR Administrateur GIE GROUPE SOLENDI Administrateur jusqu’au 13 janvier 2010 Mme Pascale BOISTARD représentant le département de Paris Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent du département de Paris jusqu’en juin 2009, administrateur COMMISSION DEPARTEMENTALE DE L’AIDE SOCIALE Représentant permanent de la mairie de Paris PARC DE DETENTE ET DE LOISIRS DU TREMBLAY Représentant permanent de la mairie de Paris SYCTOM Représentant permanent de la mairie de Paris AGOSPAP Représentant permanent de la mairie de Paris SAEMPF Représentant permanent de la mairie de Paris COMITE REGIONAL POUR LA COHESION SOCIALE ET L’EGALITE DES CHANCES Représentant permanent de la mairie de Paris FONDATION DE LA CITE INTERNATIONALE DES ARTS Représentant permanent de la mairie de Paris CITE NATIONALE DE L’HISTOIRE DE L’IMMIGRATION Représentant permanent de la mairie de Paris M. Daniel MARCOVITCH représentant le département de Paris Sociétés Mandats/Fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent du département de Paris, administrateur depuis juin 2009 M. Christian PECHART Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Administrateur et représentant de CGL Association des Locataires Président 99 RA Immobilière 3F-ok.indd 99 26/05/10 08:10 La liste des mandats des administrateurs M. Claude JOUSSERANDOT représentant ALIANCE 1% LOGEMENT (Association) Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT à compter du 7 juillet 2009 SA AHLO Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT jusqu’au 28 décembre 2009 SA STENDHAL DEVELOPPEMENT Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT jusqu’au 28 décembre 2009 SA ALIANCE DEVELOPPEMENT 1% Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT jusqu’au 28 décembre 2009 SASU ALIANCE 1% DEVELOPPEMENT GUYANE Personne habilitée à engager la société SA SOCIETE LORRAINE D’HABITAT Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT SEM SACVL Administrateur SA HLM 2RP Représentant permanent d’ALLIADE HABITAT SA EFIDIS Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT SA LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT jusqu’au 20 octobre 2009 SA HLM DE GUYANE Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT jusqu’au 23 septembre 2009 OPH DE NANCY Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT IMMOBILIERE 3F ALSACE Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT jusqu’au 20 octobre 2009 SCI LES ANGOUMOISINS Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI AVENUE PAUL DOUMER Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI ROUTE DE MEAUX Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI LES PECHERS Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI PASTEUR 42 Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI VARENNE 33 Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI RESIDENCE VOLTAIRE 12 Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI ITALIE 72 Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI LEON MARHNE Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI LA BELLE BEAUSSE Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI LE BON PUIT Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI BOULOGNE REINE Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI BUISSON ST LOUIS Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI CHÂTEAU 62 Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI RESIDENCE DU COTEAU Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI DUNOIS DOMRMY Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI LES FORTES Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI LES GLYCINES Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante 100 RA Immobilière 3F-ok.indd 100 26/05/10 08:10 La SCI LES JARDINS DE BAHEUF liste des mandats des administrateurs Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI L’AULNAI - SCI LE MARQUIEN Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante SCI AUREL - SCI BEYH STENDHAL Représentant permanent d’ALIANCE 1% LOGEMENT elle-même gérante M. Gérard SEGURA représentant le département de Seine-Saint-Denis Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3 F Administrateur représentant le département de la Seine-Saint-Denis SEM SEMPACT Administrateur SEM SOGARIS Administrateur président comité d’audit M. Alain SIONNEAU Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Administrateur SMABTP Président du conseil d’administration jusqu’au 31 août 2008 GESTION BTP Administrateur président jusqu’au 30 avril 2008 BTP BANQUE Administrateur REHAB’51 Gérant COVEA FLEET Président du conseil de surveillance M. Jean-François GABILLA Sociétés Mandats/Fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Représentant permanent du MEDEF, administrateur SOLENDI Représentant permanent du MEDEF, administrateur RRP Président du conseil d’administration MAISONS ELIKA Vice-président (non exécutif), administrateur ASSOCIATION VAUBAN Vice-président Mme Françoise CUGNON DE SEVRICOURT Sociétés Mandats / fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Administratrice M. Christian BAFFY Sociétés Mandats/fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Président du conseil d’administration BTP BANQUE Représentant permanent de SMA BTP L’AUXILIAIRE Représentant permanent de SMA BTP CAM BTP Représentant permanent de SMA BTP SAGEVIE Représentant permanent de SMA BTP 101 RA Immobilière 3F-ok.indd 101 26/05/10 08:10 La liste des mandats des administrateurs SMAVIE BTP Représentant permanent de SMA BTP Administrateur délégué SFP Représentant permanent de SMABTP, elle-même gérante SC 53/55 RUE DESNOUETTES Représentant permanent de SMABTP, elle-même gérante SC SAINT JACQUES DU HAUT PAS Représentant permanent de SMABTP, elle-même gérante SC LE FONTAINE Représentant permanent de SMABTP, elle-même gérante SC MICHELET LUCE Représentant permanent de SMABTP, elle-même gérante SAGIMMO Représentant permanent de SMABTP, elle-même gérante BAFFY SA Président directeur général SMA BTP Administrateur et président du conseil d’administration SELICOMI Président du conseil d’administration INVESTIMO Président du conseil d’administration CHÂTEAU DES 2 RIVES Président du conseil d’administration FAIVELEY SA Administrateur depuis le 1er septembre 2008 jusqu’à novembre 2009 SGAM BTP Administrateur ECOFI EURO CREDIT SICAV Censeur BTP OBLIGATIONS SICAV Censeur BTP ASSOCIATION SICAV Censeur BTP RENDEMENT SICAV Censeur BAFFY INVEST SARL Gérant SARL BJ IMMOBILIER/France Gérant SCCV LA FERME DE CHAMPLON Gérant PPS 70 Gérant SCI ESPACE CRACOVIE Co-gérant M. Yves LAFFOUCRIERE Sociétés Mandats/fonctions IMMOBILIERE 3F (SA) Directeur général RESIDENCES SOCIALES D’ILE-DE-FRANCE (SA) Administrateur (personne physique) SEM PACT 93 Administrateur (personne physique) CGLLS Administrateur (personne physique) SOCIETE LOCALE D’EPARGNE ECONOMIE SOCIALE (affiliée à la Caisse d’Epargne Ile-de-France Paris) Vice-président 102 RA Immobilière 3F-ok.indd 102 26/05/10 08:10 Photos de couverture : Du haut centre, dans le sens horaire : Garges-lès-Gonesse (95) - Immeuble BBC Arch. : Christian Enjolras © Groupe 3F / Stephan Lucas Rosny-sous-Bois (93) - Arch. : G. De Cussac © Groupe 3F / D.R. Limeil-Brévannes (94) - Arch. : VEFA © Groupe 3F / Stéphan Lucas Brétigny-sur-Orge (91) - Projet en conception réalisation - Arch. : L. & S. Goldstein ; entreprise générale : Ferracin Frères Clichy-sous-Bois (93) - Arch. : Christian Devillers © Groupe 3F / Hervé Abbadie Juvisy-sur-Orge (91) - Arch. : Atelier des Arches © Groupe 3F / Frédéric Achdou Immobilière 3F Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré au capital de 46 552 000 € - RCS Paris B 552 141 533 Page ci-contre de gauche à droite : Les Mureaux (78) - Projet de Philippe Roux, architecte Béziers (34) - Rachat de patrimoine © Groupe 3F / Florence Moegling Marie-Claude Bulot, gardienne à Courbevoie (92) © Groupe 3F / Tristan Paviot Savigny-sur-Orge (91) - Arch. : TGT et associés / Patrick Celeste - © Groupe 3F / Stephan Lucas Direction éditoriale : département Communication externe Groupe Création et réalisation : C O M O N Tél. : 01 53 26 92 80 Direction artistique : Pascal Piffero Ce document est imprimé sur du papier certifié FSC (pâte à papier issue de forêts gérées durablement). L’impression est réalisée en France avec des encres végétales, par une entreprise Imprim’Vert qui garantit la gestion des déchets dangereux dans les filières agréées. Couverture-I3f-ok.indd 2 26/05/10 11:02 RAPPORT D’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 3F 159 rue Nationale 75638 Paris Cedex 13 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE LA SEINE-SAINT-DENIS 1 place du Docteur Laënnec 93604 Aulnay-sous-Bois Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES YVELINES 37/39 rue de la Paix - BP 4237 78104 Saint-Germain-en-Laye Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-DE-MARNE 2 parvis de Saint-Maur 94106 Saint-Maur-des-Fossés Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’ESSONNE 1 rue du Pré Chambry 91207 Athis-Mons Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DU VAL-D’OISE ET DE L’OISE 12 avenue de Budenheim 95605 Eaubonne Cedex DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES HAUTS-DE-SEINE 176 bis rue Gallieni 92100 Boulogne-Billancourt DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE PARIS 67 avenue de Flandre 75019 Paris FILIALES FRANCILIENNES RÉSIDENCES SOCIALES D’ÎLE-DE-FRANCE 159 rue Nationale 75638 Paris Cedex 13 LA RÉSIDENCE URBAINE DE FRANCE 10 place d’Ariane 77706 Serris - Marne-la-Vallée Cedex 04 FILIALES RÉGIONALES IMMOBILIÈRE NORD-ARTOIS 119 rue du 8 mai 1945 - La Cousinerie 59650 Villeneuve-d’Ascq IMMOBILIÈRE VAL DE LOIRE 5 rue Michel Royer 45073 Orléans Cedex 2 IMMOBILIÈRE BASSE SEINE 138 boulevard de Strasbourg 76000 Le Havre S.A. JACQUES GABRIEL 4 place des Sarazines BP 3310 - 41033 Blois Cedex IMMOBILIÈRE 3F ALSACE 5 rue du Maire Kuss 67067 Strasbourg Cedex IMMOBILIÈRE MIDI-PYRÉNÉES S.A. de la Vallée du Thoré 12 rue Jules Ferry 81200 Mazamet IMMOBILIÈRE RHÔNE-ALPES 10 rue Gilbert Dru 69007 Lyon Couverture-I3f-ok.indd 1 RAPPORT D’ACTIVITÉ 2009 - IMMOBILIÈRE 3F IMMOBILIÈRE 3F ET DIRECTIONS DÉPARTEMENTALES D’ÎLE-DE-FRANCE 2009 26/05/10 11:02