sommaire - La Réole

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sommaire - La Réole

SOMMAIRE
Préambule______________________________________________________________________ p.3
Section 1 : La Réole, une ville riche de son héritage______________________ p.6
I.
Un héritage environnemental riche___________________________________________
1. Situation géographique.......................................................................................................
2. Données géologiques et topographiques...........................................................................
3. Risques naturels et technologiques....................................................................................
II. L'héritage patrimonial______________________________________________________
1. Le patrimoine naturel..........................................................................................................
2. Les entrées de ville, un paysage en mutation à revaloriser................................................
3. le patrimoine architectural...................................................................................................
p.6
p.6
p.7
p.8
p.12
p.12
p.15
p.15
Section 2 : La Réole, une ville en mouvements___________________________ p.19
La démographie___________________________________________________________
1. Évolution de la population et du nombre de ménages sur La Réole..................................
2. Une démographie marquée par sa spécificité sociale........................................................
3. Objectifs en matière d'accueil de la population...................................................................
p.19
p.19
p.21
p.23
II. L'économie_______________________________________________________________
1. Le constat...........................................................................................................................
2. Le tissu économique réolais...............................................................................................
3. Conforter l'attractivité dans un contexte nouveau...............................................................
p.27
p.27
p.29
p.31
I.
Section 3 : La Réole, ville carrefour____________________________________ p.36
I.
Les infrastructures de transport______________________________________________ p.36
1. Le réseau routier................................................................................................................. p.36
2. Les autres infrastructures de transport............................................................................... p.39
II. Les réseaux______________________________________________________________
1. La ressource en eau...........................................................................................................
2. L'assainissement................................................................................................................
3. L'électricité..........................................................................................................................
4. Le gaz de ville.....................................................................................................................
5. Les déchets........................................................................................................................
6. La défense incendie............................................................................................................
7. Téléphone et haut-débit......................................................................................................
p.42
p.42
p.43
p.44
p.45
p.45
p.46
p.47
III. Les équipements__________________________________________________________
1. Équipements administratifs.................................................................................................
2. Équipements sociaux et de santé.......................................................................................
3. Équipements scolaires et péri-scolaires.............................................................................
4. Équipements sportifs et culturels........................................................................................
5. Équipements touristiques....................................................................................................
p.48
p.48
p.49
p.49
p.50
p.51
Section 4 : La Réole, une ville misant sur sa valorisation urbaine___________ p.52
I.
L'habitat_________________________________________________________________
1. Le parc de logements.........................................................................................................
2. Le marché de l'immobilier...................................................................................................
3. La requalification de l'habitat..............................................................................................
2 – Rapport de présentation – PLU de La Réole – juillet 2008
p.52
p.52
p.55
p.58
1
II. Une politique urbaine volontariste____________________________________________
1. Les actions ponctuelles menées en vue de la requalification du centre ancien.................
2. Les actions directes et suivies de la requalification du centre ancien................................
3. Les actions complémentaires en vue de la requalification du centre ancien......................
4. Les outils de fond mis en oeuvre par la commune depuis de nombreuses années...........
p.60
p.60
p.63
p.65
p.66
Section 5 : La Réole, ville gestionnaire de son espace communal___________ p.69
I.
Du POS au PLU___________________________________________________________
1. Le bilan du POS..................................................................................................................
2. Un diagnostic à l'origine des choix retenus dans le PADD en tant que projet communal...
3. Les objectifs démographiques............................................................................................
4. Les modifications du POS au PLU.....................................................................................
p.69
p.69
p.71
p.74
p.79
II. Les orientations du PLU____________________________________________________
1. Cadre général.....................................................................................................................
2. Explication du zonage.........................................................................................................
3. Explication du règlement.....................................................................................................
p.82
p.82
p.83
p.92
III. Évaluation des incidences du plan sur l'environnement__________________________
1. Lutte contre l'habitat diffus..................................................................................................
2. Protection des éléments naturels remarquables................................................................
3. Le respect du caractère inondable.....................................................................................
4. Les éléments de paysage à préserver................................................................................
5. Risque incendie et feux de forêts.......................................................................................
6. Développement des modes de circulation doux.................................................................
7. Risque lié aux mouvements de terrains, installations classées et gonflement des argiles.
8. Protection du patrimoine bâti..............................................................................................
9. Réseaux prenant en compte le respect de l'environnement...............................................
p.104
p.104
p.104
p.105
p.105
p.106
p.107
p.107
p.107
p.107
Conclusion________________________________________________________ p.108
Lexique________________________________________________________________________
p.109
2
Préambule
Depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, le Plan Local
d’Urbanisme (PLU) a remplacé le Plan d’Occupation des Sols (POS).
Ces deux outils juridiques ne remplissant pas les mêmes objectifs, la commune de La Réole a
souhaité réviser son Plan d'Occupation des Sols et le transformer en Plan Local d'Urbanisme par
délibération du Conseil Municipal en date du 2 octobre 2002.
Approuvé le 22 février 1996, et malgré des modifications (la dernière en date du 24 octobre
2000) et des mises à jour (la dernière en date du 2 septembre 2002), le POS ne correspondait plus aux
attentes et aux ambitions communales. Mais au-delà d'une simple réponse technique et réglementaire, cette
révision doit marquer l'expression d'un projet de développement. En effet, alors que le POS est
essentiellement un instrument de politique foncière, le PLU a des ambitions plus vastes. Il doit permettre de
fonder une politique locale d'aménagement tout en gardant la valeur réglementaire du POS et sa vocation de
gestionnaire de l'espace.
Le Plan Local d'Urbanisme, en lieu et place du POS, continuera d'édicter les règles
d'occupation du sol, mais aussi exprimera le projet de développement de la commune. Le PLU intègre dans
son élaboration tous les projets d'aménagement intéressant la commune.
Le PLU est régi par les articles L. 123-1 à L. 123-19 du code de l’urbanisme.
Le PLU de La Réole s’inscrit dans le cadre de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) qui
prévoit notamment :
- Le renforcement des bourgs existants
- La lutte contre le mitage et l’urbanisation linéaire le long des voies (principe de gestion économe
de l’espace)
3
Les évolutions réglementaires
Les zones du règlement du PLU doivent couvrir toute la commune. Il n'existe plus que
quatre types de zones, en plus des zones particulières à identifier.
•
Les zones urbaines sont appelées zones U, elles désignent les zones déjà urbanisées. De la
même façon que sous Plan d'occupation des sols, elles sont soumises aux mêmes règles que
les anciennes zones U et sont aujourd’hui régies par l'article R. 123-5 du Code de l'urbanisme,

Les zones à urbaniser sont désormais appelées zones AU, elles sont soumises aux mêmes
règles que les anciennes zones NA et régies par l’article R. 123-6 du Code de l'urbanisme,

Les zones agricoles sont désormais appelées zones A (ancienne zone NC), elles sont
distinctes des zones "naturelles et forestières", examinées plus bas ; elles regrouperont les
secteurs de la commune à protéger en raison de la richesse des terres agricoles, elles sont
régies par l’article R 123-7,

Les zones naturelles et forestières appelées zones N regroupent l'ensemble des secteurs
naturels qui sont protégés de l'urbanisation ainsi que les secteurs d’exploitation de carrières.
Des constructions pourront y être autorisées dans les secteurs de taille ou de capacité
d'accueil limitées à condition de ne pas porter atteinte au caractère de la zone. Ces zones sont
régies par l’article R 123-8,

Les secteurs soumis à des risques naturels ou technologiques sont par ailleurs identifiés
dans le dossier cartographique du PLU, quelle que soit la zone dans laquelle ils sont situés (de
la même façon que les emplacements réservés et les espaces boisés classés).
Les évolutions relatives au contenu du rapport de présentation
Le PLU comprend un projet d'aménagement et de développement durable (PADD) qui précise le
projet d'évolution et de développement d'ensemble de la commune. Son contenu, destiné à retenir l'attention
des citoyens, évite d'être trop technique et complexe. Il doit être établi sur le respect des objectifs de principe
définis aux articles L110 et L 121-1 du Code de l'urbanisme.
Les orientations d'aménagement définissent les projets plus précis d'aménagements tout en sachant
qu'il n'est nullement nécessaire d'attendre que ces projets soient prêts pour approuver le PLU. Celui-ci
pourra par des modifications ou révisions être complété au fur et à mesure que les projets seront élaborés
(articles R 123-3-1 et R 123-6 du Code de l'urbanisme).
La commune de La Réole a préalablement engagé une réflexion intercommunale dans le cadre du
groupement de Communes du Réolais, regroupant d’ouest en est le long de la RD 1113, les communes de
Casseuil, Gironde sur Dropt, Mongauzy et Lamothe-Landerron.
Le diagnostic mené sur le territoire intercommunal mentionné a précisé la position des communes
dans le bassin de vie et dans leur aire d’influence afin d'identifier les domaines dans lesquels il est possible
d'engager des actions : mettant en scène les enjeux des territoires concernés, ce document propose une
vision de leur fonctionnement. Il a exposé des scénarii de développement de l’urbanisation, des
équipements publics qui y sont liés et de l’activité économique, d’évolution de l’agriculture, des paysages et
de l’environnement. Il a été également l’occasion de définir le projet de développement porté par les
communes concernées.
Ce Diagnostic intercommunal permet à chacune des communes de réaliser un document
d’urbanisme en cohérence avec une approche globale.
L’enjeu du Plan Local d’Urbanisme est de continuer d’édicter les règles d’occupation du sol mais
aussi d’exprimer un projet de développement de la commune, en composant avec les principaux obstacles
suivants :
•
Présence de la Garonne et du risque d’inondations. Ce risque est identifié et fait l’objet d’un
Périmètre d’Exposition des Risques d’Inondations dans lequel la majorité des constructions
4
nouvelles sont interdites. (certaines zones bleues restent constructibles) ;
•
Présence de zones viticoles AOC ;
•
Tendance à l’urbanisation extensive linéaire le long des voies que la commune
souhaite fortement limiter ;
•
Risques de mouvements et de glissements de terrain localement.
Le présent rapport s’attache à expliquer les choix d’urbanisation opérés dans le Plan Local
d’Urbanisme (PLU).
Ces choix ont été guidés par les différents aspects du territoire de La Réole, qui appellent des
réponses adaptées.
>
Son contexte géographique et son patrimoine remarquable exigent une protection certaine et
une mise en valeur, en cohérence avec la Zone de Protection du Patrimoine Architectural,
Urbain et Paysager (ZPPAUP). (section 1).
>
Les caractéristiques démographiques et économiques de la ville ont été étudiées pour
déterminer les orientations d’urbanisation. (section 2).
>
L’attractivité de la commune en termes de population et d’activités est aussi conditionnée par le
niveau des équipements et des infrastructures qu’elle possède, garants d’un meilleur cadre de
vie pour les habitants et d’une forte potentialité économique pour les entreprises (section 3).
>
Les choix retenus dans le PLU s’appuient en outre sur le constat qu’une certaine dévalorisation
du centre ville nuit à l'image qu'ont les Réolais de leur ville et au développement du centre
ancien. La commune s’emploie à enrayer cette dévalorisation par la mise en œuvre de
politiques volontaristes en matière d’habitat et plus globalement de renouvellement urbain
(section 4).
>
L’étude de l’ensemble de ces éléments a conduit la commune de La Réole à définir un zonage
cohérent gage d’un équilibre entre développement souhaitable pour la commune et
développement raisonné afin de ne pas mettre en péril le patrimoine et l’identité de la ville
(section 5).
5
SECTION 1 :
LA REOLE, UNE VILLE RICHE
DE SON HERITAGE
La Réole bénéficie d’un patrimoine exceptionnel tant naturel qu’architectural. Elle a été façonnée
depuis des siècles par son environnement qui aujourd’hui encore pèse lourd dans les choix opérés par le
PLU (I).
Son héritage patrimonial fait de La Réole une ville de caractère, avec une identité propre, à protéger
contre la banalisation d’une certaine forme d’urbanisation (II).
I
Un héritage environnemental riche
11. Situation géographique
La Réole est une commune de la basse vallée de la
Garonne. Située au sud-est du département de la
Gironde, non loin des limites du Lot-et-Garonne, elle
est le chef-lieu d’un canton de 12 500 habitants, de
l’arrondissement de Langon. La commune fait partie
de la Communauté de Communes du Réolais.
Implantée à 20 km de Marmande (Lot-et-Garonne), à
20 km à l’est de Langon et à environ 70 km de
l’agglomération bordelaise, La Réole est le principal
et le plus ancien centre urbain de l’Entre-Deux-Mers
Ses communes limitrophes sont à l'ouest Gironde
sur Dropt, au nord Les Esseintes, Bagas et Saint
Seve, à l’est Saint Hilaire de la Noaille, et au sud
Montagoudin, Bourdelles, Fontet et Floudès.
D’une superficie de 1 253 hectares et d’une
population de 4.218 habitants en 2007 (chiffre
INSEE estimatif sans double compte), le territoire
communal s’étend essentiellement en rive droite de
la Garonne mais dispose d’une étroite bande de
terre en rive gauche.
Le territoire de la commune est partagé entre la plaine alluviale de la vallée de la Garonne,
particulièrement étroite et de formation récente, et le plateau calcaire tertiaire de l’Entre-Deux-Mers dont
l’altitude varie de 20 à 131 mètres selon le Nivellement Général de la France (NGF).
Ces éléments géographiques ont fait de ce territoire entre Gironde et Lot-et-Garonne un carrefour
historique de premier ordre. L’axe de communication majeur qui aujourd’hui sert de lien entre les communes
du territoire d’étude et avec l’extérieur est la RD 1113. L’autoroute A62 est proche (à 8 km au sud de la Réole
par la RD 9) et offre aux communes concernées une position stratégique sur l’axe Bordeaux-Toulouse et une
relative proximité (en distance temps) par rapport à ces deux métropoles.
La Réole se situe à 50 minutes de Bordeaux par l’autoroute des Deux Mers, et à environ 30 minutes
par les Trains Express Régionaux qui la desservent plusieurs fois par jour.
6
2. Données géologiques et topographiques
2.1. Topographie
La topographie de la commune de La Réole est avant tout marquée par la présence de la vallée de
la Garonne, du plateau de l’Entre-Deux-Mers, et aussi par un coteau artificiel.
La Garonne est la colonne vertébrale du paysage, elle organise à la fois le relief et l’occupation des
sols. La rive gauche de la Garonne correspond à des paysages de plaine et au début des Landes
Girondines, alors que la rive droite est davantage marquée par un paysage de plaine dominé par le plateau
de l’Entre-Deux-Mers.
La Vallée de la Garonne
Contrairement aux communes du territoire intercommunal, la limite communale de La Réole franchit
la Garonne.
La rive gauche correspond à une plaine alluviale, basse et montante (13 à 14 m), tandis que la rive
droite est une vallée basse formant une bande étroite et plane, située en zone inondable et limitée
approximativement par la Garonne et la voie ferrée. Cette partie basse s’élargie à l’est et à l’ouest de la
commune. Au nord de la voie ferrée, la topographie devient rapidement abrupte avec un coteau qui
surplombe la Garonne. Ce site spectaculaire a été retenu pour l'édification de la vieille ville.
Le coteau artificiel
Il représente la limite entre la partie basse et la partie haute (+ de 40 m) de la commune. A l’origine,
l’ensemble du secteur constituait une pente uniforme depuis les abords de la RD 1113 à ceux du chemin de
Castelgaillard, d’un dénivelé de 44,94 m.
En 1852, pour la construction de la voie ferrée et des deux tunnels, la pierre fut extraite du talus
primitif. Ces travaux de carrières terminés, le talus était transformé en une falaise abrupte de 10-12 m de
haut qui présente aujourd’hui des risques d'éboulement et de glissements de terrain. Sous la falaise et
jusqu’à la voie ferrée, le talus fut aménagé en plates-formes d’inégales largeurs.
Le Plateau de l’Entre-Deux-Mers:
Situé au delà du coteau, il offre souvent une vaste vue sur la vallée au sud par sa situation
dominante. Le relief y est très accidenté : deux petites vallées, celle du Pimpin et celle du Charros
convergent vers le centre de La Réole et entaillent le relief, et une autre petite vallée, celle du ruisseau de
Sainte Pétronille vient aussi découper le relief du nord-est de la commune.
La partie la plus élevée est située au nord-est de la commune au lieu-dit Mirail-Est.
La topographie de la commune est très mouvementée et pose des contraintes en matière d'urbanisation et
de réseaux.
2.2. Géologie
La commune fait partie du territoire de l’Entre Deux Mers, caractérisé par une assise calcaire
recouverte par endroits de formations moins compactes. Le vallonnement est accentué en bordure des
vallées, bien marqué par des rebords calcaires soulignant les tracés de la Garonne. Sur le plan pédologique,
le plateau de l’Entre Deux Mers est occupé dans sa partie centrale par des boulbènes et des terreforts
(terres de polyculture plus ou moins dominées par la vigne) qui se sont développés sur des roches mères
calcaires, et plus en bordure par des sols bruns lessivés.
Sur le plan géologique, la commune est caractérisée par des formations tertiaires recouvertes plus
ou moins en surface par des dépôts plio-quaternaires. Deux grands types de sols recouvrent la majeure
partie du territoire communal : les calcaires tertiaires et les boulbènes.
7
Les boulbènes
Sols profonds contenant peu ou pas de matières organiques, ils recouvrent le nord-ouest et le nordest de la commune. Ce sont les zones de plateaux les plus élevées de la commune ; ces sols sont occupés
par la vigne et la polyculture.
Les calcaires tertiaires
Sols minces ou peu profonds ayant une teneur en matières organiques moyenne, ils ont une très
bonne stabilité. Ils sont aptes à la polyculture et la vigne y produit du vin de qualité.
Deux autres types de sols occupent des surfaces peu importantes dans la basse vallée de la
Garonne. Ce sont en majorité les terrains inondables ; ils sont occupés par les prairies, les peupliers, et
peuvent être drainés et permettre ainsi des cultures plus riches.
La Réole est une commune de l’Entre Deux Mers qui est marquée tant sur le plan géologique et pédologique
que floristique par une forte diversité, s’exprimant dans la richesse de la végétation naturelle et des
paysages.
23. Risques naturels et technologiques
Les risques recensés par le DDRM (Dossier Départemental des Risques Majeurs) sur la commune
de La Réole sont les risques inondations, Eboulement de façade et Retrait et Gonflement des Argiles.
•
Le risque inondation
Le risque d'inondation est un élément prégnant du territoire communal étant donné la présence de la
Garonne et le niveau peu élevé des terres (plaines). La partie sud du territoire a donc été soustraite de
l'urbanisation ; elle est consacrée presque exclusivement à l'agriculture et aux plantations (peupleraies).
La Réole se trouve dans le Plan d’Exposition du Risque Inondation, bien qu’une faible partie de son
territoire soit concerné par le risque inondation. Ce document est situé en Annexe. Les zones touchées
devront respecter le règlement du PERI.
Quais au centre-ville de La Réole – mars 2006
•
Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE)
On recense un certain nombre d’installations classées pour la protection de l’environnement
sur le territoire de la commune. Elles sont soumises au régime de la Déclaration ou au régime de
l'Autorisation, mais n'impliquent pas de périmètre spécifiquement inconstructible.
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•
Le risque « Mouvement de terrain » (éboulement de falaises) :
Les mouvements de terrain associés à ce risque sont :
1. les chutes de pierres ou de blocs. Ce sont des phénomènes à cinétique rapide.
Ils proviennent de l'évolution mécanique de falaises ou d'escarpements rocheux très
fracturés ou altérés
2. les éboulements ou écroulements en masse de pans de falaises ou d'escarpements
rocheux, selon les plans de discontinuité préexistants ;
3. les glissements de terrain. Ils correspondent au déplacement, plus ou moins lent, de sols
cohérents (marnes et argiles) sur une pente, le long d'une surface de rupture ;
4. les coulées boueuses correspondent à une fluidification des matériaux glissés et à leur
transport par l'eau en phase visqueuse.
Le risque d'éboulement ou de chutes de pierres apparaît au niveau des versants calcaires (falaises
ou barres rocheuses) tandis que le risque de glissement de terrain se manifeste au niveau de coteaux
argileux, sur les pentes, les versants ou les berges non rocheux.
La présence de falaises calcaires plus ou moins instables, fragilise certains secteurs
particulièrement sensibles au phénomène d'éboulement. C’est le cas de la vallée de la Garonne entre
Bassens et La Réole.
Le PLU s’attachera à interdire ou réguler l'urbanisation dans des zones à risques avérées.
•
Le risque de retrait et de gonflement des argiles :
Les étés 2003 et 2005 ont été marqués par une sécheresse particulièrement vive. Selon la nature
des sols, des contraintes nouvelles sont apparues au niveau des fondations des constructions et la
commune a obtenu de l’Etat à deux reprises la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.
Echelle de la carte 1 : 32 939 ; IGN 1:25 000 Autorisation IGN/BRGM n°8869
Nature du phénomène : Un matériau argileux voit sa consistance se modifier en fonction de sa
teneur en eau : dur et cassant lorsqu’il est desséché, il devient plastique et malléable à partir d’un certain
niveau d’humidité. Ces modifications de consistance s’accompagnent de variations de volume, dont
l’amplitude peut être parfois spectaculaire.
En climat tempéré, les argiles sont souvent proches de leur état de saturation, si bien que leur
potentiel de gonflement est relativement limité. En revanche, elles sont souvent éloignées de leur limite de
retrait, ce qui explique que les mouvements les plus importants sont observés en période sèche.
9
Des sinistres souvent très coûteux : Un sinistre consécutif au phénomène de retrait-gonflement des
argiles peut entraîner des coûts de réparation très lourds et peut même, dans certains cas, aboutir à la
démolition de la maison lorsque les frais nécessaires à son confortement dépassent la valeur de la
construction.
Les aménagements de protection : Les bâtiments sinistrés doivent être consolidés en sous oeuvre
par la pose de pieux reposant sur des couches du sous-sol non soumises au gonflement-retrait. Les
constructions les moins touchées peuvent faire l'objet d'une surveillance, au moyen de témoins posés sur les
fissures permettant de suivre l'évolution de la dégradation du bâtiment.
>
>
>
>
Exemple de dispositions préconisées pour les constructions neuves en zone exposée :
fondations et sous-sols : dimensionner leur nature et leur profondeur par une étude géotechnique ;
canalisations : utiliser des matériaux flexibles avec des joints étanches ;
structure du bâti : adapter sa conception pour résister aux efforts induits par la déformation du sol
(semelles continues armées, chaînages horizontaux et verticaux, joints plancher sur vide sanitaire,
dallage armé aux semelles...) ;
végétation : prévoir une distance de plantation de 6 à 10 m des murs (en particulier pour les saules,
peupliers et chênes).
Source : Dossier Départemental des Risques Majeurs
10
Les disponibilités foncières prévues par le PLU ont dû intégrer les contraintes suivantes :
•
•
•
•
PERI sur la commune
Glissements de terrains
Gonflement des argiles
Installations classées au titre des ICPE
Il sera donc important de prendre en compte, ces contraintes environnementales dans les pièces
réglementaires (zonage et règlement) du Plan Local d'Urbanisme de La Réole
11
II
L’héritage patrimonial
1. Le patrimoine naturel
1.1. Diversité floristique
Le secteur est marqué par la présence de 3 courants floristiques, héritage de l’histoire géologique et
climatique du secteur. Ces trois types de végétation se superposent ou se développent différemment selon
la présence de certains facteurs comme le substrat (silicieux ou calcaire), l’exposition (nord-sud), la
présence plus ou moins marquée de l’eau dans le sol, etc.
Ces trois courants floristiques sont :
•
Le courant atlantique avec la série du chêne pédonculé.
•
Le courant méditerranéen : avec la présence du chêne vert, le pin franc ou parasol. Ces essences
sont bien repérables sur les coteaux calcaires des rebords de vallée de la Garonne en rive droite et
du Dropt. On y rencontre encore quelques pelouses sèches calcicoles avec genévriers et orchidées.
Liée aussi à ces situations plus chaudes, on note la présence du chêne pubescent, uniquement
présent en rive droite de la Garonne.
•
Un courant plus médio – européen, correspondant ici à l’étage dit collinéen et que l’on rencontre
uniquement dans l’Entre Deux Mers, dans les zones faiblement ensoleillées sur les sols bruns
lessivés. Trois essences typiques sont recensées principalement : le chêne sessile, très rare et
remplacé par le châtaignier, le charme et les espèces « compagnes » du hêtre.
1.2. Le paysage Réolais
La commune s’étale sur trois vallées du Haut Entre Deux-Mers et sur les bords de la Garonne. Une
vallée rejoint le Dropt vers l’est. Les deux autres plongent vers le sud dans la Garonne, en taillant dans le
coteau calcaire linéaire un monticule sur lequel, comme on l’a vu plus haut, la ville s’est installée.
La commune est à l’interface des plateaux calcaires entre la Garonne et le Dropt et la plaine alluviale
de la Garonne. On y trouve donc une grande richesse géologique et pédologique. En résulte une flore bien
distincte entre les crêtes (chêne, châtaigner, pin parasol), les fonds de vallons (frênes, charmes), le coteau
(chêne vert, pin maritime) et les berges du fleuve (aulne, frêne, saule, peuplier). Cette variété favorise la
compréhension du relief existant et s’accorde avec le bâti traditionnel.
La ville s’est placé sur un point particulier du coteau : un monticule cadré par deux ravines. Les deux
ruisseaux descendent de deux vallées formant un amphithéâtre dont le centre ville est la scène. Ceci offre
au territoire communal des vues privilégiées sur le coeur médiéval que le clocher de l’église et l’ancien hôtel
de Ville couronnent. Ces vues font partie du patrimoine paysager à protéger.
Dans sa partie nord, la commune est marquée par des fonds de vallons bocagers et des crêtes
dégagées, ponctuées de fermes isolées et compactes. Certaines fermes sont aujourd’hui rejointes par
l’urbanisation et perdent leur rapport à l’environnement rural.
A l’Ouest de la commune, des haies sont remarquables et participent de l’identité locale. Elles
délimitent le bocage dont la structure est ancienne. De plus, elles abritent de nombreux oiseaux, rapaces,
lapins de garenne au milieu d’arbres dont les essences sont typiquement locales (chênes pouvant atteindre
30 mètres de hauteur, peuplier) ou en voie de disparition, comme c’est le cas pour les buissons d’aubépine.
Certains arbres aux essences typiques sont plusieurs fois centenaires et deviennent de véritables
« monuments » de la commune. Ces arbres remarquables constituent un patrimoine naturel mais également
culturel : ils parlent souvent de l'histoire et de la culture régionale, ils sont souvent les témoins de la vie
locale, ils présentent un intérêt esthétique et symbolique. La protection de ces arbres remarquables est un
enjeu majeur
Le récent aménagement d'initiative communale qu'est la création d'un jardin paysager au pied du
Château des Quat'Sos montre la volonté de la mairie de revaloriser son centre-ville. Il met en valeur non
seulement en valeur le patrimoine naturel de La Réole en faisant revivre le ruisseau « le Charros », busé
dans les années soixante, par la plantation d'arbustes et de plantes dont les essences sont représentatives
12
du réolais, mais également le patrimoine bâti, en faisant ressurgir de son sommeil le Château, réel emblème
de la ville.
Bourg de La Réole, vue depuis la rive gauche de la Garonne
La Réole ; Source : geoportail.fr
Le caractère topographique du territoire de La Réole amène des points de vue et des lignes d’horizon qu’il
sera intéressant de préserver notamment les vues que l’on peut avoir sur la ville depuis les hauteurs afin de
conserver l’équilibre naturel qu’ils représentent.
A côté de ces espaces à préserver de l’urbanisation, des éléments naturels isolés sont à prémunir d’une
quelconque construction humaine. Ils font partie de l’identité communale et sont caractéristiques de la faune
ou la flore locale.
L'urbanisation devra favoriser lors de son développement la lutte contre le mitage (expression à rapprocher
de la règle de la constructibilité limitée et le développement extensif de l'urbanisation).
1.3. Les outils de protection
Concernant les sites protégés au titre de la Protection de la nature, la commune de La Réole est
concernée par :
La protection du biotope :
Elle est prescrite tout le long de la Garonne par l’arrêté préfectoral du 17 avril 1990. La Garonne est
13
classée « axe bleu » à savoir axe migrateur prioritaire pour la mise en œuvre des programmes de
restauration des poissons grands migrateurs du Bassin Adour Garonne (mesure A22 du Schéma
Départemental d’Aménagement et de Gestion des Eaux).
Natura 2000, le site FR 7200700 « la Garonne » :
Le décret 2001-1216 du 20 décembre 2001 concernant la gestion des sites Natura 2000 énonce
dans l’article R.214-34 les dispositions relatives à l’évaluation des incidences des programmes et projets
soumis à autorisation ou à approbation. Il consiste à préserver le principal axe de migration et de
reproduction des espèces piscicoles amphihalynes. Il nécessite de mieux gérer la pêche, de protéger et
restaurer les frayères, de maîtriser les pollutions et les effets des aménagements du fleuve.
Une Zone Naturelle d’Intérêt Ecologique, Faunistique et Floristique (ZNIEFF) de type 1, n°35520000
« Côteaux calcaires de La Réole » :
Elle est située à l’Est de La Réole, à Montagoudin et sur le plateau de Mongauzy, elle a une surface
totale de 412 ha, et a une altitude comprise entre 25 et 130 mètres. Cette ZNIEFF se caractérise
principalement par la présence de forêt et de friches dotées d’une végétation xérophile dont certaines
espèces sont rares au niveau local.
Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) :
Une fois approuvée, elle constituera une servitude d’utilité publique du PLU. Elle met en avant
notamment des zones de « coulées vertes » qui protègent la vue sur la vieille ville depuis les hauteurs de La
Réole. Elle permet également la sauvegarde de l’environnement naturel de la ville, dans un souci
d’esthétique et d’équilibre entre la nature et les zones urbanisables.
Espaces boisés classés :
Ils sont reconduits du Plan d'Occupation des Sols au sein du Plan Local d'Urbanisme. Il en existe 4
sur le territoire communal : le parc du Château des Quatre Sos, le parc de la villa « Cante l'Aouset » sur la
route du Pigeonnier, le parc du château du Luc à l’Est de la commune et un terrain au-dessus de l’entrée
Ouest de la commune par la RD 1113.
ESPACES BOISES CLASSES
Parc du château du Luc : AX 131
Parc de la villa Cante l’Aouset : AX
93/94/95
Parc du Château des Quatre Sos :
Terrain nord RD1113 : AI 133/136
AO 615
En vertu de l’article L.130.1 du Code de l’Urbanisme « Le classement (des espaces boisés) interdit
tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation,
la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de
plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue à l’article 157 du Code Forestier.
Dans (…) tout espace boisé classé, les coupes et abattages des arbres sont soumis à autorisation
préalable (sauf certains cas précis). »
Les enjeux environnementaux de la commune doivent être mis au rang des priorités :
- préservation et gestion des éléments de diversité (vallées, boisements de feuillus, milieux
humides, pelouses sèches...),
- préservation du caractère rural, ouverture et lisibilité du paysage (éléments de transition entre le
plateau et la vallée).
- espaces naturels de qualité (vallées) et protégés (ZNIEFF) à préserver notamment.
Ces préoccupations participent à la qualité de vie dans ces espaces ruraux et constituent des
enjeux touristiques à prendre en compte au niveau intercommunal.
Les « coulées vertes » identifiées devront être préservées, ce, au même titre que la ZNIEFF ou les
éléments paysagers, tant en centre-ville qu'en campagne.
L'adoption d'une servitude sur le patrimoine par le biais d'une Zone de Protection du Patrimoine
Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) permettra par ailleurs de favoriser la préservation mais aussi la
valorisation des richesses typiques (bâties et naturelles) de La Réole, notamment en centre-ville, mais
également aux alentours.
14
2. Les entrées de ville : un paysage en mutation à revaloriser
La ville s’est étendue assez récemment à l’extérieur de l’enceinte fortifiée, autour des principaux
axes de communications. Les contraintes du relief ont induit un développement périphérique relativement
éloigné de la ville ancienne, comme la zone d’activité industrielle et commerciale de Frimont sur la RD 1113,
à l’extrémité ouest de la commune, dans l’un des rares secteurs où l’on trouve des terrains plats assez
vastes.
A l’ouest, la RD 1113 est un axe d’entrée important vers la ville, marqué par 3 séquences :
1. La zone d’activité de Frimont constitue un enjeu économique majeur. Son image actuelle d’une
qualité hétérogène n’offre pas une vitrine satisfaisante (hétérogénéité de l’occupation du sol, traitement de
certains espaces sans finition comme les arrières de bâtiments ou les parkings non formalisés,
hétérogénéité dans l’implantation et la forme des enseignes publicitaires, des liaisons internes peu
qualifiées). Mais sa faible densité, l’émulation donnée par les activités existantes et l’aménagement d'une
nouvelle grande surface crée un potentiel important. La réflexion d’une extension dans le cadre de
l’amendement Dupont, s’inscrit donc dans une requalification globale de la zone ;
2. Le paysage rural de prairies et de cultures caractérise la deuxième séquence. La route en
surplomb par rapport au paysage qui s’étend au sud offre des vues lointaines remarquables sur la plaine de
la Garonne. Le coteau boisé apparaît au premier plan. Il sera intéressant de maintenir ce paysage ouvert,
élément d’identité essentiel de la ville.
3. La troisième séquence correspond à l’arrivée effective sur la ville avec la perception du clocher du
prieuré, depuis le haut de la côte. Dans la descente, le maintien des vues remarquables sur la Garonne et
sur la ville, ainsi que la valorisation de l’entrée de ville sont des enjeux principaux.
Au nord, l’entrée par la RD 670 offre un paysage en mutation marqué par la juxtaposition d’espace
rural, d’activités et d’habitat. Le giratoire du Haut-Entre-Deux-Mers situé sur le plateau constitue un premier
seuil dans l’approche de la périphérie de la ville mais la véritable entrée de ville se situe au niveau du
carrefour de la RD 670 et de l’avenue de Carnot. Entre ces 2 points, les enjeux sont : le traitement des
abords de la voie et la qualité de l’entrée de ville.
Consciente que l’image des entrées de ville est essentielle pour le développement économique et
l’image même de la ville ancienne, et que la route est un vecteur primordial de découverte du territoire, la
commune souhaite ainsi revaloriser ces zones.
33, Le patrimoine architectural
Un important patrimoine architectural et historique est présent sur le territoire de la commune de La
Réole, du fait de son histoire millénaire. La Réole, citée fondée en 977, dispose d'un patrimoine historique
particulièrement intéressant dans son cœur de ville.
3.1 Protections au titre de la loi sur les monuments historiques et leurs abords
L’église Saint Pierre : Monument historique classé
sur la liste de 1846.
L’ancien Hôtel de Ville : monument historique
classé par arrêté du 3 mai 1913.
15
L’ancien prieuré des Bénédictins, place St Pierre
(Hôtel de Ville, sous-préfecture et Tribunal) :
monument historique inscrit par arrêté le 10
novembre 1925 ; L’escalier d’honneur, avec sa voûte
ellipsoïdale et sa rampe classé par arrêté le 10
septembre 1954 ; L’escalier extérieur en pierre avec
sa rampe en fer forgé et la porte avec sa grille situés
à l’extrémité du passage entre le cloître et l’église
(cf. photo), classés par arrêté du 6 mai 1965.
Le Château des Quatre Sos : le château, à
l’exclusion des parties classées inscrit par arrêté du
6 mars 1947 ; la tour Thomasse, la tour sud-est, la
tour nord-ouest, les courtines situées entre ces deux
tours sont classées par arrêté du 9 novembre 1960.
L’hôtel du XVIIème siècle, 10 rue St Michel :
monument historique inscrit par arrêté du 16 juin
1965.
Deux Maisons médiévales 27 et 29 rue André
Bénac : monument historique inscrit par arrêté du 7
février 2002.
•
Les restes de l’enceinte : monument historique classé par arrêté du 12 juillet 1886.
•
Le site gallo-romain du Bas Calonge-La Bombe : monument historique inscrit par arrêté du 20
septembre 1996.
•
La maison Seguin : monument historique inscrit par arrêté du 7 novembre 2002.
3.2 Protection au titre de la loi des sites
L’ensemble formé par le quartier ancien de La Réole, site inscrit par arrêté du 30 avril 1980. En
site inscrit, tous travaux doivent être soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
16
Vue du ciel du centre-ville de La Réole
La promenade des Tilleuls, le jardin publics et la terrasse contiguë, site classé par arrêté du 26
juin 1935. Les sites classés ne peuvent être ni détruits ni modifiés dans leur état ou leur aspect.
Jardin public au pied du Lycée Jean Renou
Ces deux sites sont protégés au titre des articles R423-31, R424 et R425-17 du Code de
l'urbanisme.
3.3 Un patrimoine rural bâti riche
Il existe sur le territoire communal un ensemble de fermes avec leur séchoir à tabac, de moulins, de
logis et de villas. Les fermes sont organisées dans un seul corps de bâtiment organisé en largeur (type
girondin) ou en longueur. On retrouve toujours le système « habitation – grange – étable + séchoir à tabac »
auquel s’ajoute éventuellement un four à pain.
Le moulin de la Croix d'Hors
Il conviendra de considérer ces entités isolées dans le paysage réolais et de les valoriser dans le PLU.
17
3.4 Les sites archéologiques
D'après le Service Régional de l'Archéologie, des zones archéologiques sensibles sont
recensées à La Réole et localisées sur la carte, page suivante :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Le bourg de La Réole et ses abords : occupations de l’antiquité au moyen âge
Le Calonge : édifice antique de plan basilical ;
Le Luc : maison forte médiévale et moderne ;
Le séjour : maison forte médiévale et moderne ;
Ancienne paroisse de Saint Aignan : occupations antique et médiévale ;
Luciot : habitat antique ;
La Recluse, le Mirail et Roquebuse : nécropole et occupations de l’antiquité à l’époque
moderne ;
Frimont, les Jurats, Frontfrède : occupations néolithique, âge du bronze et moyen âge ;
Saint Aignan et Luciot : occupation antique et médiévale.
Le domaine des alluvions de la Garonne constitue un secteur à fort potentiel archéologique
(présence d'épaves, aménagements des berges…).
Le préfet de région devra être saisi dans les conditions prévues par l’article L.522-5 du code du
patrimoine et le décret 2004-490 susvisés, de tous les dossiers de demande de permis de construire, de
démolir et d’autorisation d’installations ou de travaux divers, autorisation de lotir et création de ZAC dont
l’emprise est incluse dans les zones ci-dessus.
Risques de découvertes fortuites :
Cette liste de secteurs sensibles ne peut-être considérée comme exhaustive. Elle ne fait mention
que des vestiges actuellement recensés. Des découvertes fortuites au cours de travaux sont donc possibles.
En ce cas, afin d'éviter toute destruction du site qui serait susceptible d'être sanctionnée par la
législation relative aux crimes et délits contre les biens (article 322-1 et 322-2 du Code Pénal), le Service
Régional de l'Archéologie devra être immédiatement prévenu de toute découverte fortuite, conformément
aux dispositions de l'article 14 de la loi du 27 septembre1941, validée par l'ordonnance n°45-2092 du 13
septembre 1945.
Les zones sensibles feront l’objet d’une prise en compte ultérieure par arrêté préfectoral selon les
dispositions de l’article 1er du décret n°2202-89 du 16 janvier 2002 pris pour application de la loi n°2001-44
du 17 janvier 2001 relatif aux procédures administratives et financières en matière d’archéologie préventive.
Loi sur l’archéologie préventive (loi 2003-707 du 01/08/2003 modifiant la loi de 2001) :
« conformément aux dispositions de l’article L522-5 du Code du Patrimoine, les projets d’aménagement
affectant le sous-sol des terrains sis dans les zones définies en annexe sont présumées faire l’objet de
prescriptions archéologiques préalablement à leur réalisation.
En dehors de ces zones, des découvertes fortuites au cours de travaux sont possibles. En ce cas,
afin d’éviter toute destruction de site qui serait susceptible d’être sanctionnée par la législation relative aux
crimes et délits contre les biens (art 322-1 et 322-2 du code Pénal) ; le service régional de l’archéologie
devra être immédiatement prévenu, conformément à l’article L531-14 du Code du Patrimoine. ».
Ces contraintes et atouts devront être pris en compte et valorisés, notamment en centre-ville où l'attrait
patrimonial ne doit plus être subi mais, au contraire, participer de la réappropriation du bourg par les
habitants.
Le patrimoine rural bâti devra aussi faire l'objet d'une attention particulière et pourra être rendu attractif.
La valorisation du centre ancien, notamment par la mise en valeur de son patrimoine exceptionnel, est un
des enjeux fort du présent document d'urbanisme, complété par les outils dont s'est dotée la commune.
18
SECTION 2 :
LA REOLE, UNE VILLE EN MOUVEMENT
La Réole est une ville dynamique qui souffre cependant de problématiques complexes, notamment
sociales, qui freinent son essor. Après une période de déclin, sa population commence néanmoins à se
stabiliser, et même à légèrement augmenter. D’importantes perspectives d’évolution et de développement
restent ouvertes(I).
D’un point de vue économique, La Réole a su préserver des activités agricoles tout en accueillant un
pôle commercial. Elle abrite aussi un tissu économique artisanal dense qui participe à son identité et à son
dynamisme (II).
I. La démographie
1. Évolution de la population et du nombre de ménages sur La Réole
La commune de La Réole s’étend sur une superficie de 1 253 ha. La densité est supérieure à celle
des communes voisines. Selon les derniers chiffres connus, sa densité est de 324,2 habitants au km². Dans
le canton de La Réole en moyenne, elle est de 81 habitants au km². A Gironde-sur-Dropt, elle était de 129
habitants au km² en 1999.
Véritable centre urbain, la commune de La Réole est la commune la plus densément peuplée du
territoire intercommunal. Après un phénomène de migration important entre 1982 et 1999, La Réole voit
aujourd'hui sa population se stabiliser, voire augmenter.
Population
Années
Effectif
Ménages
Variation en %
Effectif
Taille moyenne
1 644
2.54
RGP 1982
4 414
RGP 1990
4 273
-3.2 %
1 732
2.33
RGP 1999
4 187
-2 %
1 810
2.19
Estimatif 2007
4 218*
+0,75 %
/
/
Source RGP INSEE 1982-1990-1999 + premier décompte INSEE 2009 issu d'enquêtes de janvier 2007
Le tableau ci-dessus met en évidence une diminution constante de la population sur la commune de
La Réole depuis le début des années 1980 (données des recensements de l’INSEE). Cette tendance se
renverse avec les chiffres de 2007. On aperçoit un léger redressement, qui est vraiment sensible depuis
deux ans. Ceci nous permet de penser que cette tendance va s'amplifier dans un futur proche. Entre ces
mêmes dates, le taux de croissance est légèrement positif sur l’ensemble de la Communauté de Communes
du Réolais (+0.48 %) et sur le département de la Gironde (+1.14 %). Ceci est confirmé par l'observation des
tedances au niveau des différentes section des écoles.
Le nombre de personnes par ménage décroît depuis 1982 pour des raisons sociologiques nationales
(vieillissement, décohabitation, divorces). Ceci entraine une hausse continue des besoins en logements, qui
se combine avec les nécessités liées au développement économique de la commune. Le phénomène de
décohabitation n'échappe pas à La Réole. Si le nombre de ménages n'est pas encore connu selon les
*
Attention, ce chiffre INSEE n'a pas de valeur légale, mais est juste une estimation de population, sans double compte
19
dernières statistiques INSEE, la commune ressent ce phénomène par exemple lors des commissions
d'attribution des logements sociaux sur La Réole. Par exemple, la proportion de foyers mono-parental est en
constante augmentation.
L'ensemble des établissements scolaires sondés observe que les tendances démographiques
augmentent depuis quelques années de manière sensible malgré le fait qu'elles soient restées relativement
stables ces dix dernières années.
5000
4500
4000
3500
3000
2500
Démographie
Ménages
2000
1500
1000
500
0
1982
1990
1999
2007
Comparaison de l'évolution population / ménages depuis 1982
Les petits ménages sont les plus représentés, les personnes seules et les couples représentent 69
% des ménages tandis que la part des familles très nombreuses est inférieure à 2 % (soit environ 30
ménages).
Taille des ménages
La Réole
Département de la Gironde
1 personne
37.9 %
31.1 %
2 personnes
32.5 %
31.4 %
3 à 5 personnes
27.7 %
35.4 %
6 personnes et +
1.9 %
2.2 %
Nombre total
1 881
583 853
Source: Filocom 2003
Pour comparaison :
Ménages :
Codécom Le Réolais
Département de la Gironde
Années
Filocom 2003
Filocom 2003
Nombre
5 101
583 853
Taille moyenne
2.44
2.27
Le nombre moyen de personnes constituant un ménage est de 2.16 sur La Réole, inférieur à celui
constaté sur la Communauté de Communes (2.44), ce qui marque son caractère urbain.
Un solde migratoire négatif non compensé par le solde naturel proche de 0.
20
Nous ne disposons pas des données relatives aux soldes naturels et migratoires qui permettraient
de détailler le taux d’évolution démographique. L’analyse suivante est réalisée sur les décennies passées.
Depuis 1975 et jusqu’à 1999, les taux de variation annuels de la population sont négatifs ; la
commune de La Réole perd des habitants pendant cette période. Ce déficit de population vient d’un solde
migratoire négatif, qui s’atténue au fil des années.
Périodes
1975-1982
1982-1990
1990-1999
Taux de natalité (pour mille)
15.35
15.59
13.52
Taux de mortalité (pour mille)
12.03
12.23
10.69
Solde naturel
+0.33 %
+0.34%
+0.28%
Solde migratoire
-2.13 %
-0.74 %
-0.51 %
Taux de variation annuel
-1.80 %
-0.4 %
-0.23 %
Source RGP INSEE 1982-1990-1999
Ainsi, entre 1975 et 1982, la commune de La Réole a connu une très grosse vague de départ des
habitants, des départs qui s’estompent depuis 1989.
Néanmoins, la commune, comme le territoire intercommunal, est marquée par un report de
population vers d’autres communes de l’Entre Deux Mers.
En effet, depuis 1989, la ville de La Réole a développé une politique de réhabilitation architecturale
et urbaine avec l’aide d’un Contrat Ville Relais qui a permis de restructurer les principales rues du centreville. De plus, grâce à la procédure « Village Ancien », la commune a assisté de nombreuses initiatives
privées de rénovation d’immeubles de caractère (Cf. section 4 pour les statistiques).
L'enjeu est donc ici de rendre le territoire communal attractif pour que des nouveaux arrivants
viennent s'y installer et d'endiguer et d'inverser définitivement ce phénomène de migration rurale dont La
Réole a été victime.
2. Une démographie marquée par sa spécificité sociale
La Réole est confrontée à des difficultés sociales importantes. Le taux de chômage de ses habitants
est un peu plus élevé que la moyenne départementale, ce qui peut s'expliquer en partie en raison de ses
fonctions de pôle urbain. La présence dans la commune d’institutions à vocation sociale répond à cette
réalité.
En 1999, parmi les 7 267 habitants des cinq communes ayant réalisé le diagnostic intercommunal,
3052 sont actifs (taux d'activité 1999 : 40,33%). La présence de retraités notamment se renforce de façon
continue et le taux de chômage était de 11.5 % en 2005.
En termes d’accueil de population, on doit donc comprendre que l’on s’adresse à des personnes
sans activité au sens statistique ; chômeurs, assujettis sociaux, retraités, jeunes… Pour ces catégories de
population, plus tributaires des centres urbains que les autres, les logiques d’implantation dépendent
directement de l’adaptation de l’offre immobilière (localisation, prix, aménités…).
•
Par ailleurs, on remarque :
que la forte diminution du nombre d’emplois dans la commune (-7.78 % par an entre 2002 et 2004)
confirme que la vocation d’accueil de population de La Réole se déconnecte des questions liées au
lieu de travail
21
•
qu’en 2003, la commune comptait plus de 18 % de ménages « pauvres »1 (France : 10 %, Aquitaine
10 %, Communauté de Communes du Réolais 14 %).
De plus, 58 % des ménages pauvres se trouvent dans un logement privé. (Source : ANAH MTETM,
Filocom 2003, DGI, INSEE, UNEDIC).
2.1. Équipements sociaux
La Réole rassemble une offre importante de services sociaux :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Centre médico-social (Maison Départementale de la Solidarité et de l’Insertion),
Centre communal d’action sociale (CCAS)
Centre d’aide au travail (CAT),
Hôpital,
Maison de retraite médicalisée + RPA
Mission locale et d’un Comité local d’information et de coordination (CLIC).
En parallèle à ces structures publiques, on remarque un tissu associatif dense : 94 associations dont
22 à thème social. On compte également 19 associations de loisir, 22 culturelles, 24 sportives, 1 de
commerçants, 1 pour la promotion de l'écologie, 1 religieuse et 4 non classées.
Toutes ces structures sont bien implantées au niveau local et joue un rôle important en tant qu'acteur
du lien social. Elles sont constituées en réseau et communique entre elles afin de coordonner leur action et
de la rendre efficiente. La connaissance du terrain et des actions à mener est forte, et va toujours vers une
plus grande pertinence des actions. Compte-tenu de ce tissu social dense, il apparaît que l'arrivée de
population nouvelle pourra être absorbée sans difficulté.
2.2. Une mixité sociale à conforter
L’article L121-1-2 du Code de l’Urbanisme précise que le PLU doit notamment déterminer les
conditions permettant d’assurer. « La diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat
urbain et dans l'habitat rural, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour
la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités
économiques, notamment commerciales, d'activités sportives ou culturelles et d'intérêt général ainsi que
d'équipements publics, en tenant compte en particulier de l'équilibre entre emploi et habitat ainsi que des
moyens de transport et de la gestion des eaux ».
Au regard de la question de la mixité sociale, on observe à La Réole :
• une "ghettoïsation" de quartiers regroupant des personnes défavorisées qui sont des
immigrés économiques : la main d’œuvre qui vient à La Réole est peu qualifiée et se
présente sur un marché de l’emploi qui correspond à son niveau faible de formation : les
saisons agricoles. Cette main d’œuvre se fixe notamment dans certains secteurs de centreville de La Réole.
•
la présence de gens du voyage : ils traversent la vallée de la Garonne, axe de
communication majeur et s'installent parfois plus ou moins durablement sur le territoire, en
liaison par exemple avec l'emploi saisonnier qu'offre la vallée
•
d'après les données de la CAF, les populations allocataires isolées (hommes ou femmes
seuls en pourcentage du total des allocataires) sont surreprésentés à La Réole par rapport à
des communes comme Lamothe-Landerron ou Gironde-sur-Dropt. Cela traduit une
spécificité urbaine, une logique de décohabitation où les solidarités au niveau du logement
sont moins fortes qu'en milieu rural. Ainsi à La Réole des problématiques urbaines se
greffent sur une ville implantée en territoire à dominante rurale.
Une dichotomie caractérise donc la situation sociale de La Réole : d'abord, au centre-ville,
l'observation des tendances montre une majorité de population défavorisée est installée ; à l'inverse, à la
1
ménages pauvres : ménages dont le revenu est inférieur à 30 % des plafonds requis pour l’entrée dans un logement « HLM »
22
campagne, sont majoritairement implantées de foyers plutôt aisés.
La mixité sociale « à l'envers » impulsée par la commune devrait permettre de rééquilibrer ces données.
Le PLU ne doit pas entraver la production de logements adaptés aux populations socialement défavorisées,
notamment en termes de facture globale, mais aussi l’urgence de créer des conditions propices à
l’implantation des ménages économiquement plus favorisés, en centre-ville.
3. Objectifs en matière d’accueil de la population
3.1. Des besoins importants à anticiper
Globalement, la population sur l'ensemble du territoire d'étude du Réolais se maintient depuis 1999.
Les premiers estimatifs effectués en 2007 (sans double compte) de l'INSEE nous permettent de penser que
l'évolution tend aujourd'hui à s'inverser. La Réole est aujourd'hui directement reliée au bassin d'attraction de
l'agglomération bordelaise, et nombre de nouveaux réolais sont des anciens bordelais. La Réole est donc
redevenue attractive.
Dans le même temps, l’augmentation continue du nombre de ménages, le développement
économique du secteur et la politique volontariste de la commune en matière d’accueil de la population
impliquent de fixer des objectifs démographiques ambitieux. Il existe de nombreux logements vacants en
centre-ville. La ville s'emploie à les réhabiliter ou à inciter à réhabiliter (subventions pour propriétaires
privés).
Par ailleurs, tous les outils juridiques permettant la revalorisation du centre ancien sont étudiés afin
d'identifier les plus adaptés aux besoins de La Réole. Dans ce cadre, le syndicat intercommunal, atypique et
montré en exemple sur tout le territoire français, « la Maison de l'Habitat », est une initiative locale qui a
fortement favorisé le renouvellement urbain à La Réole.
Dans le cadre de l'OPAH menée par la Maison de l'Habitat, on observe depuis 2003 :
Pour les propriétaires bailleurs :
Année
Nb de dossiers
Nb de logements
réhabilités
Coût total TTC
2003
5
11
453 084,00 €
2004
9
13
451 609,00€
2005
6
9
193 347,00 €
2006
2
2
18 846,00 €
2007
2
2
59 368,00 €
24
37
1 176 254,00 €
TOTAL
Pour les propriétaires occupants :
Année
Nombre de dossiers
Coûts TTC (en euros)
2003
2
14 640,00 euros
2004
12
106 732,00 euros
2005
8
53 512,00 euros
2006
13
116 020,00 euros
2007
3
11 712,00 euros
38
302 616,00 euros
TOTAL
L'effort municipal est important en centre-ville, et cela donne le sentiment aux réolais que leur ville
est revalorisée et réinvestie. Il reste encore à agir dans ce sens pour continuer l'action de réhabilitation du
centre ancien de La Réole.
23
En parallèle à la réhabilitation du centre-ville, l'attractivité de la ville s'est essoufflée du fait de la
pénurie de terrains à construire. L'ensemble des terrains constructibles et non construits sur le territoire ne
sont pas considérés comme des réelles offres de terrain, dans la mesure où ceux-ci ne sont pas mis en
vente. Le peu de terrains disponibles au POS apparaissent donc comme non créateur d'espaces disponibles
pour l'habitation.
Ceci favorise une évaporation des populations favorisées vers les communes alentours. La
commune souhaite donc permettre, aux ménages qui le souhaitent, de venir s'installer sur son territoire. Une
mixité sociale « à l'envers » pourra être favorisée dans ce contexte par l'arrivée de nouveaux ménages aux
ressources plus élevées.
La tendance démographique tend à s'inverser, et la commune axe son action dans le but de favoriser ce
phénomène.
Elle devra agir par le biais de deux actions complémentaires : sur l'habitat (réhabilitation du centre-ville
notamment) et sur le volet économie (articuler le développement économique des pôles de Frimont et du
centre-ville).
3.2. Assumer les fonctions urbaines de La Réole
Lors du diagnostic intercommunal, les équipements urbains ont été recensés sur les cinq communes
objet de l'étude. Il ressort nettement de cette analyse comparative de La Réole et des communes proches
que pour la première des fonctions urbaines sont marquées (services, desserte transports). Ceci se combine
avec des marqueurs démographiques comme la taille des ménages, traditionnellement plus petite dans les
villes (Cf § supra).
Administrations
Casseuil
Transport
Eglise
Bus : ligne
Monségur-Bordeaux
Mairie
Gironde s/ Dropt Bureau de poste
Eglise
Gare : ligne
Bordeaux-Toulouse
LamotheLanderron
2 églises
La Réole
Mongauzy
Mairie
Lieux de culte
Mairie
Bureau de poste
Scolaire / périscolaire
/
1 école : 7 classes
Garderie
Centre de loisirs
Centre Beau-séjour : BTS/
IUT
Bus scolaire (collège
et lycée)
1 école : 4 classes
Gare : ligne
Garderie
Bordeaux-Toulouse
Mairie
Bureau de poste
Centre des Impôts
Trésor public
Tribunal d'Instance
Services
intercommunaux
Eglise
1 asso Témoins
de Jéhovah
1 asso
Musulmans
Gare : ligne
Bordeaux-Toulouse
Bus scolaire
Bus : ligne
Monségur-Bordeaux
Mairie
2 églises
Transport scolaire
Bus : ligne
Monségur-Bordeaux
1 maternelle
2 écoles primaires
1 collège
1 lycée
Centre de loisirs
Maison petite enfance
1 cantine
1 CFA
1 maternelle
3 classes de primaire
1 cantine
24
Santé, social emploi
Casseuil
CCAS
Salle polyvalente
Terrain de sport
4 médecins
2 dentistes
Gironde s/ Dropt 2 infirmiers
1 prothésiste
1 pharmacie
LamotheLanderron
La Réole
Sport, culture et
divertissement
3 médecins
1 terrain « Grass track »
1 dentiste
1 salle polyvalente
1 cabinet d'infirmières
1 stade
1 pharmacie
1 centre privé d'accueil pour
personnes hanidcapées
2 gîtes ruraux
1 chambre d'hôte
Maison de retraite
médicalisée
RPA
CAT
Mission locale
Centre socio-rural
Comité local d'insertion
CCAS
Hôpital
10 structures d'accueil,
d'information, d'orientation
et d'insertion pour jeunes
Nombreux medecins,
kinésithérapeutes,
infirmières, dentistes, etc.
Office de tourisme
1 camping
1 gîte rural
1 chambre d'hôte
1 stade
Château des 4'Sos
1 aéro-club
99 associations
Mongauzy
Infrastuctures diverses
2 logements communaux
Palulos
La partie est du réseau d'eau dépend de la
Régie de La Réole
39 logements individuels en HLM
4 sites de tri sélectif
Déchetterie de La Réole
Usine de retraitement des déchets
Lotissement HLM : 13 maisons
Station d'épuration
200 logements HLM en collectif et
individuel
Régie municipale pour l'eau, le gaz et
l'electricité
1 déchetterie
1 station d'épuration
5 logements communaux
Palulos
Station d'épuration de Lamothe-Landerron
Gironde s/ Dropt
La Réole
Patrimoine architectural et
urbain
Salle polyvalente
Logements publics
LamotheLanderron
2 gîtes ruraux
1 médiathèque communale Asso mixte des Bastides
salle de réunion
Patrimoine industriel et
salle des fêtes
artisanal
salle de gym
1 stade
1 tennis
2 clubs house
Mongauzy
Casseuil
Tourisme
Ces fonctions entraînent à la fois le maintien d’une attractivité de la commune et une croissance des
besoins en logement adaptés liée à la taille des ménages en baisse.
Cette réalité se combine aux perspectives de revalorisation d’image et de qualité de vie offertes par
les projets de renouvellement urbain, engagés par la ville, mais aussi à des réalités nouvelles comme la
25
déconnexion domicile-travail, la part croissante des inactifs au sein des mouvements migratoires. Ces
éléments sont favorisés par la bonne desserte et le niveau d’équipement de la ville, d’où la nécessité
d’anticiper et de canaliser la construction et l’aménagement pour lesquels la ville pourrait rapidement
connaître une certaine pression.
L'amélioration de la fonctionnalité du centre-ville et de son image doit être poursuivie afin de
favoriser le renouvellement urbain de La Réole.
La Réole présente alors un double enjeu.
Tout d'abord, il conviendra de favoriser une mixité sociale « à l'envers ». Une forte paupérisation du
centre ancien entraîne le difficile maintien de commerces en centre-ville.
Elle entraîne également une dégradation du patrimoine immobilier, souvent laissé à l'abandon, faute
de moyens pour l'entretenir. Tout cela a pour conséquence de faire perdre peu à peu au centre-ville de La
Réole sa fonction urbaine. Il est donc important aujourd'hui de reconquérir ce centre ancien, en favorisant la
mise en place et le maintien des commerces, en permettant aux foyers défavorisés de se loger dans des
habitations dignes et de favoriser l'accès à des logements adaptés pour assurer une réelle mixité sociale.
La requalification du centre-ville passe aussi par une action ciblée de la mairie. La création de
parkings en coeur de ville favorisera l'accès aux commerces. Pour exemple, les travaux menés place
Georges Chaigne, complétée par l'instauration d'une zone bleue, ont contribué au maintien et au
développement des commerces situés aux alentours.
Ces commerces de proximité sont essentiels pour redonner à La Réole sa fonction urbaine. Le droit
de préemption sur les baux commerciaux a été instauré par le Conseil municipal en 2007.
Des liaisons entre la ville haute et la ville basse sont créées afin de permettre un accès facilité au
centre-ville. Dans ce cadre, un immeuble situé sur les quais a été percé et est aujourd'hui un passage
principal de la ville, la « Porte de Garonne ».
L'action menée en faveur du maintien et du développement du commerce de proximité est important
et montre la volonté de la commune de rendre à La Réole sa destination urbaine.
26
II
L’économie
La commune de La Réole appartient au bassin de vie 2 qui englobe les villes de Langon et de
Marmande, les cantons de Monségur, Sauveterre de Guyenne et Pellegrue et le nord du canton d’Auros.
Les liens développés par la commune de La Réole au sein de ce bassin de vie s'articulent le long d'
un axe est-ouest c'est-à-dire en concordance avec la topographie (la vallée de la Garonne) et les flux portés
par la RD 1113 et la voie ferrée.
L’aire d’attractivité de La Réole regroupe donc une population comprise de 20 000 à 25 000
habitants (12 438 habitants en 2003 sur la Communauté de Communes du Réolais).
La forte densité d’activités économiques, notamment artisanales (la plus élevée en Gironde), fait de
La Réole un bassin d’emploi attractif, en développement.
La commune de La Réole est donc à la croisée de plusieurs bassins de vie, foyer d’emploi
dynamique composé d’activités commerciales et artisanales implantées notamment le long de la RD 1113, et
d’activités agricoles et industrielles.
Cette dynamique favorable au développement de La Réole doit être prise en compte dans la future
urbanisation, afin d’être vécue comme un atout.
1. Le constat
1.1. Les mouvements pendulaires pour l’emploi
Les mouvements « pendulaires » sont les trajets effectués tous les jours par les actifs entre leur
travail et leur domicile.
A La Réole, ce phénomène s’était déjà amplifié entre 1990 et 1999. En 1999, 51 % des actifs de la
commune ne travaillaient pas dans la zone d’emplois de La Réole. Moins de 30 % des actifs travaillent à La
Réole.
Evolution lieu de travail / lieu de résidence entre 1990 et 1999 :
Taux d'actifs (en%) vivant à La Réole ayant leur emploi dans :
1990
1999
- La Réole
49
29
- même unité urbaine (La Réole + Gironde-sur-Dropt)
5
4
- même zone d'emploi
17
16
- dans le département de la Gironde
22
22
- en Aquitaine (sauf Gironde)
7
28
- hors région de résidence
0
1
51 % en
1999
Source INSEE, RGP 1990-1999
2
Le découpage en bassins de vie mis au point par la Direction Régionale de l'Equipement se base sur différents critères comme les
relations domicile-travail, les activités économiques, la démographie et l’urbanisme, les solidarités de proximité, les contraintes
géographiques et les limites administratives.
27
La
Réole –
Légend
e:
Trajet
en voiture
Bordeaux : distance et temps indicatifs
Source : Diagnostic intercommunal PACT H&D33 – 2003
Légende :
Actif ayant un emploi :
dans sa commune de
résidence
dans la même unité
urbaine
dans la même zone
d'emploi
Source : Diagnostic intercommunal PACT H&D33 – 2003
Aujourd'hui, l'observation des tendances permet de penser que ce phénomène déconnexion
domicile-travail s'est accentué dans la période récente.
Ce n’est donc plus l’emploi seul, mais les aménités, les services et les capacités d’accueil de la
commune qui jouent sur les installations de ménages, d’où l’impact possible des actions engagées par La
Réole à la fois pour revitaliser son centre et préserver son cadre de vie, visiblement attractif.
Par ailleurs, les mouvements pendulaires devront être pris en compte afin de pouvoir être
considérés comme un atout : le développement économique peut en effet s'appuyer sur cette nouvelle
clientèle potentielle.
28
La commune de La Réole met en oeuvre un programme d'actions destiné à revitaliser le centre
ville et à préserver le cadre de vie des habitants.
L'ampleur de ces mouvements pendulaires représente un réel atout en terme de développement
économique, constituant une nouvelle clientèle potentielle.
12. Le tissu économique réolais
Pôle économique principal du territoire, La Réole accueille de nombreuses entreprises et
exploitations dynamiques.
•
Viticulture
Sur le plateau du Haut Entre Deux Mers, l’activité principale est la viticulture (voir carte des zones
AOC). La production viticole est principalement classée en Bordeaux Supérieur (AOC) ou en Entre Deux
Mers. L'activité reste stable malgré une légère baisse des prix du terrain planté en vignes.
Peu d’exploitations viticoles sont implantées à La Réole, en revanche au niveau de la communauté
de communes l’activité viticole est prépondérante.
Paysage viticole de l'Entre-deux-Mers
•
Artisanat
La Réole a sur son territoire des entreprises dynamiques qui emploient environ 1500 personnes.
Certaines menacées de fermeture ont trouvé des repreneurs et ont ainsi pu continuer leur activité.
Très dense à La Réole, le secteur du bâtiment regroupe un tiers des entreprises artisanales de la
commune.
A l'échelle de la communauté de communes, la densité d’activités artisanales est la plus élevée de
Gironde. Le tissu économique intercommunal est essentiellement constitué de petites entreprises : 2/3 des
entreprises ont moins de 2 salariés.
•
Services
Les activités de services sont aussi très présentes sur ce territoire puisque près d’un établissement
sur deux intervient dans ce secteur. La qualité et la diversité des services aux particuliers et aux entreprises
est une des clés de l'attractivité de La Réole.
•
Polyculture et élevage
Dans la vallée, la vigne est moins présente laissant la place à la polyculture et à l’élevage (bovin en
particulier).
En bord de Garonne, la plaine alluviale accueille principalement une culture céréalière (maïs) qui a
remplacé l’activité traditionnelle de culture du tabac. Les terres inondables (donc inconstructibles) ont été
réservées en priorité à l'agriculture, aux peupleraies (à l’ouest du territoire d’étude) et à l’horticulture.
On recense également des maraîchers en vallée et sur les coteaux. Le bassin d’emploi attire donc
aussi des saisonniers agricoles.
29
Sièges des exploitations agricoles de la commune
•
Commerces
Les activités se concentrent le long de la RD 1113 avec pour conséquence une évasion de la
consommation du centre-ville vers la zone commerciale de Frimont et à l’extérieur de la commune, vers
Langon ou Marmande.
A titre d'exemple, moins de la moitié des achats alimentaires sont réalisés sur place. Plusieurs
explications sont avancées à ce constat tenant notamment à l’insuffisance du commerce de bouche et à
l’insuffisante diversité de l’offre.
La zone d'activités de Frimont s’étend sur 27179m² et compte une vingtaine d’activités de plus de
300 m². Caractérisée par une dominante commerciale, sa zone de chalandise regroupe environ 23000
habitants.
Les commerces de proximité souffrent de l'évasion de la consommation vers les grandes surfaces
situées en périphérie de La Réole, Langon, Marmande et Bordeaux. A cela s'ajoute une difficulté de
renouvellement des générations chez les chefs d'entreprises locaux qui peinent à transmettre leur
entreprise.
Il semble plus aisé d'implanter une grande enseigne sur la zone d'activité que d'installer un
commerce indépendant en centre ville. La Réole souffre d'une topographie accidentée qui la rend peu
accessible et donc moins attirante d’un point de vue commercial. Riche d'un important patrimoine millénaire,
le centre ville offre aujourd'hui de nombreuses disponibilités foncières qui paraissent peu adaptées aux
exigences actuelles, en terme de superficie et de mise aux normes.
Enseignes rue Armand Caduc à La Réole
30
La Réole - Gironde
La Réole
l
Créations d'entreprises
Nombre de créations d'entreprises (2004)
Types d'établissements
21
La Réole
Pourcentage
292
100%
11
3,8%
Industries des biens de consommation
7
2,4%
Industries des biens d'équipement
9
3,1%
Industries des biens intermédiaires
7
2,4%
Construction
33
11,3%
Commerce
99
33,9%
Transport
10
3,4%
4
1,4%
Services aux entreprises
32
11,0%
Services aux particuliers
39
13,4%
Nombre d'établissements total
Industries agricoles et alimentaires
Activités immobilières
Education, santé, action sociale
41
14,0%
Chiffres « Encyclopédie des villes de France » - Sources INSEE
Le centre-ville de La Réole souffre quant à lui de sa topographie accidentée qui le rend peu
accessible et donc moins attirant d’un point de vue commercial.
Afin de favoriser l’implantation de nouvelles entreprises, la Communauté de communes du Réolais
joue un rôle important dans ce domaine (Cf. point suivant).
Le maintien de l’activité agricole dans des conditions convenables à La Réole est un enjeu économique et
d’identité, qui doit se traduire dans le PLU par le maintien de zones « A » significatives. Il faudra aussi tenir
compte des zones AOC, contraignant l'urbanisation.
Par ailleurs, malgré les efforts déployés, la commune de La Réole subit une pénurie de terrains destinés à
l’implantation des activités industrielles et commerciales. L’ouverture de nouveaux terrains affectés à
l’accueil de ces activités est donc nécessaire au développement de ce secteur.
De plus, sur le centre-ville, des opérations de valorisation et d'accessibilité doivent continuer à être mises
en oeuvre par la commune afin de permettre le stationnement des clients, d'améliorer la visibilité de
l'hypercentre et de valoriser les entrées de ville.
3. Conforter l’attractivité dans un contexte nouveau
Afin de renouveler l’attractivité de La Réole, cinq axes sont à privilégier :
•
la sauvegarde et la mise en valeur de l’environnement naturel et bâti doivent être prises en
compte dans le PLU, démarche mise en oeuvre par la commune, notamment au travers d'une
réflexion sur une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager)
•
le tissu dense des PME-PMI le long de la RD 1113 est à conforter par l'extension de la zone de
Frimont afin de dégager un potentiel foncier.
Le territoire mise également sur une croissance exogène afin de renouveler son tissu économique.
La communauté de communes du Réolais est engagée dans une politique d'accueil et d'aide à
l'implantation des entreprises, via un suivi personnalisé et une aide financière à l'installation.
31
Les demandes de terrains de 2000 m² à 20 000 m², ainsi que de locaux artisanaux de 150 à 1000
m² sont récurrentes. La ZI Frimont étant saturée, elles ne peuvent être satisfaites. Pour faire face au
manque d'opportunités d'implantation, la communauté de communes a acquis un terrain communal
sur la zone afin d'y construire un bâtiment relais pour une entreprise employant actuellement 8
salariés.
L'ouverture de nouveaux terrains destinés à l'implantation d'activités commerciale, artisanale et
industrielle sur la ZI Frimont apparaît dont indispensable;
•
le développement du territoire s'appuie pour une part sur une croissance endogène, en soutenant
les activités existantes et en les valorisant. La communauté de communes du Réolais
accompagne les entreprises locales dans leurs projets de développement et soutient celles qui
rencontrent des difficultés, en partenariat avec les chambres consulaires.
Photo de la Foire de la Toussaint 2007
La ville de La Réole met chaque année à l'honneur ses forces vives pendant la Foire de la
Toussaint. Cette foire exposition millénaire, qui reçoit 50 000 visiteurs sur trois à quatre jours, est
une vitrine pour les entrepreneurs locaux. Elle est organisée conjointement par l'association locale
de commerçants, l'Union des commerçants et artisans réolais, et la mairie de La Réole. La
commune et le canton de La Réole sont confrontés aux problématiques spécifiques que connaissent
les territoires ruraux en matière de développement économique et d'emploi.
De même, le marché traditionnel du samedi matin est très dynamique.
Le pôle de La Réole/Gironde-sur-Dropt concentre de nombreuses activités (biens de première
nécessité, d’équipements et industries) dans la zone de Frimont desservies par la RD 1113 et
pouvant dégager un potentiel foncier
Photo du marché du samedi matin
•
la complémentarité des actions menées pour le développement de la zone industrielle et pour la
revitalisation du centre-ville : les deux actions ne doivent pas être exclusives mais se servir l'une et
l'autre pour rendre à La Réole son attractivité commerçante.
La dynamique économique de La Réole repose sur la double vitalité de sa zone d'activités et de son
centre-ville. En parallèle à l'extension de la zone de Frimont, le centre ville doit continuer à bénéficier
d'actions de revalorisation.
Parmi les programmes déjà engagés figurent une opération urbaine et une « Convention
d'aménagement de bourg » , qui ont permis d'améliorer l'attractivité de l'hyper-centre.
Dans cette même optique, la communauté de communes a mis en place un dispositif de subvention
à la rénovation d'enseigne et de vitrine commerciales.
32
•
le développement du tourisme, classique et de résidence secondaire, basé sur un patrimoine
architectural et paysager exceptionnel et sur un meilleur accès aux autres pôles d’attraction
touristiques du secteur a un rôle non négligeable à jouer dans le développement de La Réole.
Groupe de touriste visitant La Réole – été 2007
Une « Convention d'aménagement de bourg » a été signé entre le Conseil général et la commune
de La Réole en mars 2003 pour impulser un programme d'action triennal afin de renforcer l'attractivité du
centre-ville.
Corrélativement, le développement touristique est valorisé et devra participer à l'expansion de la
ville. Des projets de rénovation du centre-ville en parallèle à ceux de création de nouveau parcours
touristiques comme la « Voie Verte » créée en relation avec le Conseil Général de la Gironde et l'Office de
Tourisme du Haut Entre-deux-Mers, devrait redonner un attrait à la ville. Le cyclo-tourisme est en effet très
porteur et serait favorisé à La Réole, notamment par l'intermodalité avec la Gare SNCF.
Pour favoriser le développement touristique, les lits-marchands devront être augmentés, car
actuellement, leur nombre est insuffisant. Les chambres d'hôtes qui existent que La Réole sont insuffisants
pour répondre à la demande, et notamment pour répondre à la diversité de clientèle.
Photo du camping du Rouergue à La Réole
D'autres projets initiés par l'Office du Tourisme du Haut Entre-deux-Mers et relayés par la mairie et la
Communauté de communes sont porteurs de développement touristique. L'« Hôtel Peysseguin » est un
projet culturel de grande ampleur, visant à réinvestir un immeuble du centre-ville, qui permettra la création
d'un espace de ressources culturelles, un centre d'interprétation du patrimoine et l'Office de tourisme de la
ville. Ce projet permettra d'attirer des personnes désireuses de connaître le patrimoine local, mais aussi de
redynamiser le centre-ville.
En outre, des projets d'agrotourisme sont relayés par l'OTHEM. Des agriculteurs en exercice
peuvent bénéficier d'aide du Département, de la Région et de l'Europe pour mettre leur établissement aux
normes AREA et créer des chambres d'hôtes pour obtenir le label « Bienvenue à la Ferme ».
33
Dans ce cadre, il sera nécessaire de penser à permettre le changement de destination des
bâtiments remarquables en zone A pour favoriser ces projets ambitieux.
Tendances
Enjeux
- Perte de vitesse du centre-ville, au niveau
commercial, au profit de la RD 1113 et de la zone
de Frimont.
- Evasion des activités commerciales et artisanales
vers d'autres secteurs (Aillas, Marmande, Langon)
- Revalorisation de l'attractivité de La Réole au
travers de son patrimoine et de sa ruralité
- Situation de La Réole sur le chemin de SaintJacques de Compostelle
- Redynamisation du centre-ville et affirmation de
l'identité du territoire d'étude
- Conception du développement de la zone industrielle
comme une opportunité pour le développement du
centre-ville et non comme une menace
- Attractivité économique à une échelle
intercommunale
- Promotion de projets pour favoriser toutes les formes
de tourisme à La Réole
Opportunités
Menaces
- Demande d'implantations d'activités le long de la
RD 1113
- Convention d’Aménagement de Bourg de La
Réole : dynamisation et requalification du centreville en partenariat avec l’union des commerçants
- Aide à la reprise et à l’installation portée par la
Communauté de Communes
- « Opération urbaine » menée avec le FISAC
(Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat
et le commerce), le Département, la Région
(contrat petites villes), les Chambres consulaires
et l'Europe en cours
- Impact sur le centre-ville : « Couloir commercial » le
long de la RD 1113
- Parasitage des zones d'habitat par le transit PL entre
Gironde-sur-Dropt et La Réole
- Imperméabilisation des sols à Frimont
- Manque d'hébergement temporaire sur la ville (aucun
hôtel en activité)
Actions
- Délimitation de zones permettant l’accueil d’activités sans préjudice pour l’environnement
- Délimitation de zones d’habitat présentant suffisamment d’aménités (vue, environnement, calme,
proximité services et desserte) pour pouvoir accueillir des hébergements touristiques
- Règlement du PLU compatible avec les nécessités d’une revitalisation du centre-ville (maintien du tissu
commercial, lutte contre la vacance, cohérence avec la ZPPAUP et le règlement de voirie)
- Mise en place d'une « Charte paysagère » pour améliorer la qualité du site de la zone industrielle de
Frimont.
- Amélioration de la signalétique des commerces et des services pour une meilleure visibilité
- Création de stationnements en centre-ville pour l'accès aux commerces de proximité
- Percement d'un immeuble sur les quais pour relier l'axe passant des quais avec la « ville haute »
- Construction d'une passerelle reliant l'espace parking Delsol à l'artère commerçante principale, pour
faciliter l'accès des commerces aux personnes à mobilité réduite et aux personnes âgées
- Création d'une « zone bleue » pour une meilleure rotation des stationnements en centre-ville
- Attractivité des quais et liaison avec le centre-ville
- Octroi de subventions à la rénovation des enseignes et vitrines par la Communauté de communes du
Réolais
- Création de l'« Hôtel Peysseguin » pour valoriser le patrimoine culturel de la ville
- Recherche d'un porteur de projet pour reprendre « L'Auberge Réolaise » (hôtel)
- Mise en place d'un Office de Tourisme de Pôle : sensibiliser au patrimoine et à l’environnement (ex :
développer l’agrotourisme)
- Renforcer l’accueil et développer le marketing territorial pour changer l’image de la ville
34
Continuer à permettre l'extension de la zone industrielle à Frimont afin de développer le commerce et les
activités industrielles en coordination avec la Communauté de Communes du Réolais en favorisant
l'attractivité de cette zone commerciale est un enjeu fort pour la commune et les habitants du réolais.
En parallèle, et de manière combinée, le développement économique en centre-ville de La Réole doit être
favorisé par de nombreuses actions complémentaires : il faudra alors s'appuyer sur le développement
économique de la ZI de Frimont pour renouveler les activités du centre-ville, affirmer son identité et sa
spécificité.
La redynamisation du tourisme à La Réole, en valorisant ses atouts patrimoniaux et naturels, et en favorisant
la création de projets allant dans ce sens est par ailleurs essentielle.
35
SECTION 3 :
LA REOLE, VILLE CARREFOUR
La Réole, au carrefour de plusieurs axes de communication, est traversée par de nombreux flux,
Elle a acquis une position stratégique qu’il convient d’exploiter (I).
Son territoire est maillé par un ensemble de réseaux nécessaire et utile à son expansion (II), mais
aussi d’équipements qui participent au caractère privilégié de son cadre de vie (III).
I
Les infrastructures de transport
Si les réseaux routier et ferroviaire occupent une place prédominante dans le développement
économique de la ville (A), d’autres infrastructures de transport seraient à prendre en compte, par exemple
du point de vue du tourisme (B).
11. Le réseau routier
1.1. Les flux
Le territoire communal de La Réole peut être caractérisé par la diversité et l’importance des flux qui
le traversent : des flux de transit est-ouest et des flux nord-sud plutôt au service de la desserte locale.
Aujourd’hui, les flux de ce territoire sont principalement d’axe ouest-est (RD 1113, A62) dans les
deux sens, et à plusieurs échelles :
•
•
•
•
Axe Atlantique/Méditerranée
Bordeaux-Toulouse
Langon-Marmande
Entre les cinq communes du territoire intercommunal
Egalement l’axe nord-sud est une réalité, à une échelle moindre, notamment :
>
>
>
l’itinéraire « bis » Paris-Madrid qui passe par La Réole
la route des estuaires reliant Libourne, Sauveterre de Guyenne et l’A62
les voies départementales ou communales reliant le plateau de l’Entre Deux Mers et le centre ville de La
Réole.
Par sa nature géographique d’abord, la RD 1113 a une fonction de transit longue distance. Le
territoire est traversé et donc peu "vécu" par des automobilistes en transit.
Ensuite par son volume de transit important, la RD 1113 occasionne des nuisances et entrave les
déplacements et la qualité de vie des habitants : danger, trafic important, pollutions, stress.
Ce trafic qui n’est pas assimilable ni assimilé, du fait de son ampleur, représente à la fois une perturbation et
un atout pour la vie locale.
36
1.2. Les infrastructures routières
La commune de La Réole et son centre ville supportent un transit relativement conséquent puisque
le territoire communal est facilement accessible par une route d’importance nationale, la RD 1113 (ancienne
RD 1113) et plusieurs routes départementales :
•
Supports des liaisons est-ouest
La RD 1113 traverse la commune de La Réole d’est en ouest en longeant la Garonne côté rive
droite. Elle structure le territoire intercommunal et supporte un trafic très dense surtout à l’ouest du centre
ville au niveau de la zone d’activité de Frimont, en direction de Gironde sur Dropt. (Données
intercommunales: 8000 véhicules/jour dont 800 poids lourds). La RD 1113 apparaît comme l’artère vitale du
territoire intercommunal en ayant permis le développement des communes qu’elle traverse.
La commune de La Réole est concernée par l’amendement Dupont au titre de l’urbanisation hors
agglomération aux abords des voies à grande circulation, c'est-à-dire la départementale RD 1113. L’article
L.111.1.4 du code de l’urbanisme prévoit la mise en place d’une bande inconstructible de 75 m (RD.1113) de
part et d’autre de l’axe de ces voies.
Ces dispositions ne s’appliquent pas dès lors que les règles concernant ces zones contenues dans
le PLU sont justifiées et motivées au regard notamment des nuisances, de la sécurité, de la qualité
architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des paysages afin de préserver la qualité des entrées
de ville.
La commune est également concernée par l’arrêté interministériel en date du 6 octobre 1978,
modifié le 23 février 1983. Les arrêtés préfectoraux en date du 30 mai 1996 et 30 janvier 2003 ont défini le
classement des infrastructures terrestres en Gironde et classent à ce titre la RD 1113 en catégorie 2, 3 et 4.
Ces secteurs sont reportés sur le zonage. Les constructions sont soumises à des prescriptions d’isolement
acoustique.
Début du tronçon
Limite commune
Gironde/Dropt
Début de pente 5%
Panneau d’entrée
d’agglomération La
Réole
Début de pente 4%
Début de profil de rue
en U
Fin de pente 4%
Panneau de sortie
agglo de La Réole
Début pente 5%
Fin de pente 5%
Fin de tronçon
Tissu
Début pente 5%
Ouvert
Panneau d’entrée
d’agglomération La
Réole
Début de pente 4%
Ouvert
Catégorie de
l’infrastructure
Largeur des
secteurs affectée
3
100
3
100
4
30
3
100
2
250
4
30
3
100
3
100
3
100
Ouvert
Fin de pente 4%
Fin de profil de rue en U
Ouvert
Rue en U
Panneau de sortie agglo
de La Réole
Début pente 5%
Ouvert
Fin de pente 5%
Limite commune
Montagoudin
Ouvert
Ouvert
Ouvert
La RD 668 se situe à la limite ouest de la commune et appartient au réseau d’intérêt départemental.
Classée en 1ère catégorie (recul obligatoire de 35 m pour les habitations et de 25 m pour les autres
constructions), elle fait partie de l’itinéraire n°16 du Schéma Directeur. Elle est également concernée par les
zones de bruit et les prescriptions acoustiques afférentes sur 30 m de part et d’autre de la voie.
La RD 9E 1 traverse aussi la commune d’est en ouest en longeant la Garonne côté rive droite.
Classée en 1ère catégorie (recul obligatoire de 35 m pour les habitations et de 25 m pour les autres
constructions), elle fait partie de l'itinéraire n°15 du Schéma Directeur « La route des estuaires » reliant
Libourne, Sauveterre de Guyenne et l’A 62.
37
La RD 124 se trouve aux limites ouest de la commune et structure les dessertes locales des
communes situées à l’ouest de La Réole, sur le plateau de l’Entre-Deux-Mers comme Montagoudin et St
Hilaire de la Noaille. Classée en 4ème catégorie, elle implique un recul d’implantation de 10 m pour les
habitations et de 8 m pour les autres constructions.
La RD 226 longe la Garonne du côté de la rive gauche. Elle dessert les localités voisines comme le
centre bourg de Floudès, ou encore le centre de Castets-en-Dorthe. Elle est classée en 4ème catégorie (recul
d’implantation de 10 m pour les habitations et de 8 m pour les autres constructions).
•
Supports des liaisons nord-sud
La RD 9 parcourt la commune du nord au sud. Classée en 1ère catégorie, proche de l’autoroute A
62 (à 8 km au sud de La Réole), et faisant partie de l’itinéraire n°6 du Schéma Directeur, la RD 9 enregistre
près de 4 250 véhicules par jour et un trafic important de poids lourds.
La partie de la RD 9 située au nord de la commune est classée en 2ème catégorie et
implique un recul de 25 m pour les habitations et de 20 m pour les autres constructions. Elle est également
concernée par les zones de bruit et les prescriptions acoustiques afférentes sur 30 m de part et d’autre de la
voie.
La RD 670 appartient au réseau d’intérêt départemental puisqu’elle appartient à l’itinéraire n°15 du
Schéma Directeur « La route des estuaires ». Classée en 1ère catégorie, elle est répertoriée route à grande
circulation et voie bruyante. Les constructions doivent respecter un recul de 75 m hors agglomération par
rapport à l’axe de la route selon l’article L.111-1-4 du code de l’urbanisme. Elle est également concernée par
les zones de bruit et les prescriptions acoustiques afférentes sur 30 m de part et d’autre de la voie.
La RD 9E26 est classée en 2ème catégorie et oblige un recul de 25 m pour les habitations et de 20
m pour les autres constructions.
La RD 21, sur la rive droite de la commune est classée en 3ème catégorie (recul obligatoire de 15 m
pour les habitations et de 10 m pour les autres constructions). Elle appartient au réseau d’intérêt local en
reliant notamment le centre ville de La Réole au centre bourg de la commune voisine de St Sève.
La RD 670E12 est classée en 3ème catégorie et implique un recul de 15 m pour les habitations et
de 10 m pour les autres constructions.
La RD 9E6 se situe sur la rive gauche de la commune. Classée en 2 ème catégorie (recul obligatoire de
25 m pour les habitations et de 20 m pour les autres constructions), elle structure la desserte locale en
reliant le centre ville de La Réole au centre bourg de Fontet.
La RD 9E5 est classée en 4ème catégorie (recul d’implantation de 10 m pour les habitations et de 8 m
pour les autres constructions).
La RD 12 structure le sud du canton. Elle relie le centre-ville de La Réole aux centre bourgs des
communes de Puybarban, Pondaurat et Savignac et permet aussi d’accéder à l’autoroute des Deux-Mers, la
A 62. Elle est classée en 2ème catégorie (recul obligatoire de 25 m pour les habitations et de 20 m pour les
autres constructions).
La tendance est au renforcement d'un schéma de flux de transit est-ouest et d'un flux nord-sud plutôt au
service de la desserte locale.
Au niveau des routes départementales et communales, force est de constater l'inadaptation du réseau entre
La Réole et Gironde sur Dropt à la fréquentation importante des camions.
Aujourd'hui, une préoccupation constante de la ville de La Réole est ne de pas concevoir la route comme
seule infrastructure de transport. Il faudra également regarder et développer les autres infrastructures de
transport, notamment celles plus soucieuses du développement durable
38
2. Les autres infrastructures de transport
2.1. Le chemin de fer
La commune de La Réole est concernée par l’arrêté du 6 octobre 1978 relatif à l’isolement
acoustique des bâtiments d’habitation contre les bruits de l’espace extérieur, modifié par l’arrêté du 23 février
1983. Les prescriptions acoustiques seront à respecter sur une bande de 50 m de part et d’autre de la voie.
Elle est traversée et desservie par la voie ferrée Bordeaux-Sète classée voie bruyante de catégorie
II par l’arrêté préfectoral du 15 juin 1979. Ce tronçon a d’ailleurs fait l’objet d’une proposition de classement
en catégorie I lors de l’étude servant de base au futur arrêté préfectoral. Deux tunnels ferroviaires sont
présents sur le territoire.
La ligne dessert La Réole 13 fois par jour en semaine dans la direction de Bordeaux et 15 fois par
jour en provenance de Bordeaux et en direction de Toulouse. Cette desserte, qui permet de relier la Réole à
Bordeaux en environ 30 minutes, est le support à la fois de migrations pendulaires croissantes et du
tourisme local.
Le tramway de la CUB vient conforter les possibilités offertes par la desserte SNCF.
Dans le cadre de la déconnexion domicile-travail, cette desserte constitue un atout maître pour le
développement de l’habitat à La Réole. Le PLU se doit de conforter cet atout par deux mesures simples :
•
•
zones à urbaniser aménagées à une distance de la gare permettant d’y accéder par des
modes de déplacement doux (bicyclette, piétons)
emplacement réservé devant la gare pour l’aménagement d’un espace de stationnement à
destination notamment des migrants pendulaires
2.2. Le bus
Deux lignes de bus appartenant au réseau Transgironde transitent par La Réole :
- La ligne n°510 dessert les communes de Bagas, Soussac, Pellegrue et Sauveterre de Guyenne. Il
est d’ailleurs possible, à partir de cette dernière commune de se rendre, avec la ligne 403, directement à
Bordeaux. Le bus dessert 5 arrêts à La Réole : « Gare SNCF », « Place de la Libération », « Collège Paul
Esquinance », « Malbat » et « Lycée Jean Renou ».
- la ligne 517 dessert les communes de Roquebrune, Monségur, Mongauzy et Hure.
Malgré ces deux lignes, le réseau de transport en commun reste insuffisant en milieu péri urbain et
rural. Il est donc nécessaire de conserver et de développer ces lignes de bus pour les populations isolées ou
captives des moyens de transport en commun.
39
2.3. L’aérodrome
L’aérodrome situé à Floudès, est à la charge de la commune de La Réole. Il est ouvert à la
circulation aérienne publique. Il est doté d’un Avant Projet de Plan de Masse approuvé le 21 décembre 1971
et consécutivement d’un Plan de Servitudes Aéronautiques de Dégagement approuvé le 4 juin 1976. Ce
dernier apporte très marginalement sur le sud de la commune (sud de la Garonne) une contrainte limitant les
hauteurs de construction.
Sa piste en herbe de 950 m permet l’atterrissage de la plupart des avions légers et ULM. Cette
plateforme est essentiellement tournée vers une pratique de loisirs qui est un atout touristique pour La
Réole. L’aérodrome de la Réole Floudès s’insère, en effet, dans un réseau de petits aérodromes permettant
l’accès et la promenade aérienne à proximité (Marmande, Bazas, Fourques, Bergerac…).
Par ailleurs, une activité de parachutisme de loisir y existe et est en train de se développer
fortement. Ceci est une véritable opportunité pour le développement touristique de La Réole qui devra
également penser à favoriser la création de lits marchands pour pouvoir répondre à cette nouvelle demande.
2.4. Le réseau fluvial
La Réole, commune située le long de la Garonne et à proximité du Canal Latéral, pourrait envisager
de développer le réseau fluvial comme axe de communication, la Garonne ayant par le passé joué un rôle
considérable dans les échanges économiques.
Le réseau fluvial pourrait de plus être un atout supplémentaire pour le développement du tourisme et
pour la revalorisation de la ville par le réaménagement des quais. Ce projet devrait alors être envisagé d’un
point de vue plus global, c'est-à-dire au niveau intercommunal voire au niveau du pays.
Il permettrait en outre la protection des zones humides remarquables des communes voisines
(Gironde sur Dropt, Casseuil et Caudrot) et créerait ainsi une dynamique locale dont La Réole bénéficierait.
2.5 Les déplacements doux
Il existe sur le territoire de la commune de La Réole de nombreux réseaux de déplacements doux.
En effet, la commune s’appuie sur ces réseaux pour mettre en avant son cadre environnemental typique de
l’Entre-Deux-Mers et la richesse de son patrimoine, que les déplacements se fassent à pied, à cheval ou en
vélo.
•
Sécurisation des circuits piétonniers
Un aménagement piéton a été réalisé dernièrement afin de relier les résidences « les verts
coteaux » au centre ville.
Il existe par ailleurs un cheminement piétonnier entre le lotissement de Calonge jusqu'au centre-ville,
en passant par le parcours sportif, et le long de l'avenue Carnot, où les trottoirs ont été mis en sécurité et
élargis.
•
Promenades et chemins
Il existe à l’heure actuelle des circuits et des randonnées sur tout le territoire de la commune.
Tout d’abord, la « Voie de Vézelay » ou chemin de Saint Jacques de Compostelle passe par La
Réole. Il est fléché afin de permettre aux pèlerins de découvrir les richesses patrimoniales de la ville. Depuis
2006, ce chemin est signalé avec des balises en forme de coquilles Saint-Jacques stylisées. Il constitue une
voie d’environ 7km sur le territoire communal, de Saint-Hilaire de la Noaille à Floudès.
Ensuite, selon le Comité départemental de tourisme, un support cartographique permet de faire de la
randonnée sur le territoire intercommunal : onze circuits plus ou moins importants existent. Sur La Réole,
une boucle clairement définie sur la zone du Mirail est longue d’environ 2,5km. Ce circuit propose des
promenades pédestres, équestres ou en VTT.
De plus, sur le territoire de La Réole « intra-muros », un circuit pédestre est fléché autour des
40
édifices médiévaux et d’intérêt patrimonial notoire.
Ces circuits sont de véritables atouts pour La Réole. Leur fréquentation est importante, notamment
de mai à octobre et elle est en constante augmentation. L’Office du tourisme a en projet de développer ces
divers circuits de randonnée afin de mieux accueillir ces promeneurs. D’autres projets de la commune vont
dans le sens du développement des loisirs de ce type. Par exemple, un circuit va être aménagé autour du
jardin du château des Quatre-Sos.
•
Circuler à vélo
Le Conseil général de la Gironde a créé une piste cyclable « Roger Lapébie » reliant Bordeaux à
Sauveterre-de-Guyenne. Cette piste va être allongée pour rejoindre La Réole. Elle devrait passer par
Gironde-sur-Dropt, avant de traverser La Réole pour joindre le canal à Fontet. La création de cette piste est
encouragée par la ville de La Réole qui y voit la possibilité d’offrir à ces administrés un nouvel équipement
de loisir et d'attirer un nouveau genre de touristes.
D’autre part, l’office de tourisme de l’Entre-Deux-Mers (OTEM) définit des circuits non balisés sur un
« road book » afin de permettre une autre forme de tourisme : le cyclo-tourisme. Ainsi, des boucles sont
praticables, notamment pour les VTT.
L'aménagement de l'espace public repose sur un renforcement des équipements publics de transport, la
sécurisation des voies existantes (déviation des poids-lourds par les quais ; rond-point au niveau du
percement des quais), mais également la création et le confortement des voies de déplacement doux
existants (liaison gare-centre-ville pour piétons ; intermodalité voie verte-gare SNCF).
41
II
Les réseaux
La Réole gère les réseaux d’eau potable, d’électricité, de gaz et d’assainissement à travers une
Régie municipale multiservices à personnalité morale. Elle conserve ainsi un contrôle sur ses ressources
essentielles à la vie d’un territoire, ce qui lui confère une certaine indépendance et une spécificité
supplémentaire au regard de la grande majorité des communes françaises.
1. La ressource en eau
La gestion du service public d’adduction d’eau potable de la commune de La Réole est assurée par
la Régie Municipale Multiservices de La Réole. La commune de La Réole fournit de l’eau potable au
SEPANC du Dropt constitué de quatre communes Camiran, Gironde sur Dropt, Morizès et St Exupéry au
travers une convention de vente d’eau signée le 12/06/2006.
Les deux ressources (deux captages prélevant dans la nappe de l’éocène) se situent actuellement à
l’est de la commune en bordure de Garonne et ont fait l’objet d’arrêtés préfectoraux d’autorisation en date du
29 janvier 1998 :
•
•
Un forage « Le Prieur » situé prés de la station de pompage, actuellement en cours de doublage par
un nouveau forage,
Un deuxième forage au lieu dit « Mijema ».
D'après les analyses effectuées par la DDASS de la Gironde, l’eau distribuée est conforme aux
normes fixées par la réglementation, elle est de bonne qualité avec parfois des dépassements des
références de qualité sur le paramètre fer. Ces teneurs légèrement supérieures aux normes sont dues à la
qualité de l’eau prélevée dans la nappe. De plus, le forage du Prieur réalisé en 1966 présente des
problèmes de vieillissement et délivre une eau de bonne qualité présentant toutefois des problèmes de
teneur en fer (léger dépassement des références de qualité) en partie liée à la dégradation du tubage. Dans
ces conditions, un nouveau forage Prieur 2 vient d’être réalisé sur la parcelle de l’actuel forage du Prieur
après autorisation préfectorale en date du 25 mai 2005. Il est désormais raccordé à la station du Prieur du
fait de l’obtention de l’autorisation temporaire délivrée en date du 6 juillet 2007 par la préfecture d’exploiter le
forage en vue de la consommation humaine. A cet effet, le dossier d’enquête publique et de déclaration
d’utilité publique pour :
- l’autorisation du prélèvement dans le milieu naturel,
- la création des périmètres de protection des captages,
- l’autorisation d’utiliser l’eau prélevée en vue de la consommation humaine
est en cours d’instruction par les services de l’Etat. Dès que ces deux étapes seront finalisées, l’ancien
forage sera mis hors service par cimentation
La commune de La Réole a procédé en février 2008 à la mise en place d’un pilote de traitement du
fer afin de définir le mode d’élimination le mieux adapté et surtout de déterminer le dimensionnement de la
future installation de déferrisation. Cette nouvelle usine de traitement permettra non seulement d’améliorer la
qualité de l’eau distribuée aux usagers mais aussi de réduire nettement les purges effectuées pour évacuer
l’eau stagnante chargée en particules de fer oxydé et donc d’améliorer le rendement du réseau.
En parallèle, la commune de La Réole s’est lancée dans un vaste programme d’économie d’eau en :
•
•
•
réalisant une première tranche de sectorisation du réseau d’eau potable,
créant un réseau le long de la Garonne raccordé sur le réseau d’irrigation du Syndicat de Loubens
pour arroser les stades, alimenter les poteaux incendie, nettoyer les véhicules de la ville et de la
régie…
installant des systèmes d’arrosage automatisées et télégérées à distance pour abaisser les
prélèvements d’eau potable
42
2. L’assainissement
2.1. L’assainissement collectif
La gestion du service public d’assainissement collectif de la commune de La Réole est assurée par
la Régie Municipale Multiservices de La Réole. La station d’épuration située sur la commune de La Réole
traite aussi les effluents collectés par les réseaux gravitaire et sous-vide de la commune de Gironde sur
Dropt. La commune de La Réole dispose d’un réseau déjà bien développé dans le bourg, la partie
agglomérée est presque entièrement desservie ainsi que certains lotissements près du bourg.
Le réseau d’assainissement collectif aboutit au sud-ouest du bourg à une station de refoulement qui
envoie les eaux usées à la station d’épuration située à l’extrémité ouest de la commune, au lieu-dit « L’Ilet
Nord » près de la voie de chemin de fer. Datant de 1975, la station traite 8500 équivalents/habitants (forte
exigence de l’hôpital) et rejette les eaux traitées dans la Garonne.
La commune de La Réole a missionné en 2001 le bureau d’étude SOGREAH pour réaliser le
zonage d’assainissement. Ce dernier a d’ailleurs été mené de front avec les communes de Gironde Sur
Dropt, Camiran, Morizes et Saint Exupéry. Celui-ci
a permis aux élus de délimiter les zones
d’assainissement non collectif des zones qui sont ou seront équipées à terme de réseaux « eaux usées »
collectifs, parvenant à une station d’épuration. Ce zonage a été adopté par délibération du Conseil Municipal
de La Réole en date du 4 décembre 2002. Il prévoit l’extension du réseau pour permettre de desservir au fur
et à mesure de leur réalisation les constructions et les lotissements à proximité du bourg (cf. Schéma
Directeur d’assainissement en annexe du PLU).
La commune a été mise en demeure par l’Etat du fait des problèmes de fonctionnement de cet
équipement.
Extrait du renouvellement de l’autorisation de rejet du système d’assainissement (SOGREAH, mars
2006), mairie de La Réole :
« Les couples réseaux-stations d’épuration » des communes de Gironde-sur-Dropt et La Réole
présentent actuellement des dysfonctionnements importants, principalement liés à l’état de la station
d’épuration.
Les actuels problèmes de fonctionnement des ouvrages de la station d’épuration, le traitement des
sous-produits de l’assainissement du secteur de l’Entre-Deux-Mers, le raccordement d’un nouvel industriel
dans un futur proche, ainsi que les perspectives d’évolution de la population dans les 20 ans à venir ont
conduit à décider de construire une nouvelle installation de traitement, [sur la commune de La Réole qui
recevra aussi les effluents de la commune de Gironde-sur-Dropt] d’une capacité de 12 000 EH (équivalent
habitant). [Cette future usine de dépollution a été dimensionnée à partir des éléments d'évolution des PLU
des communes de La Réole et de Gironde sur Dropt.]
Les futurs ouvrages de traitement seront implantés sur la parcelle de l’actuelle station. L’intégration
paysagère des ouvrages sera prise en compte dans le cadre de l’aménagement de zones UX jouxtant le
périmètre de la future station. »
Afin de résoudre les problèmes de système d’assainissement de La Réole, une étude est en cours
depuis 2005 sur un diagnostic du système d’assainissement avec des campagnes de mesure sur le réseau
et des passages caméra avec test à la fumée afin de :
•
•
mieux appréhender les charges transitant par le réseau,
déterminer précisément les défaillances de son réseau.
L’objectif est de déterminer un programme d’amélioration du système de collecte des effluents usés
(et notamment de renouvellement des canalisations) sur les dix prochaines années.
Le projet de reconstruction de cette installation est donc actuellement en cours. La commune a ainsi
choisi le bureau d’étude SOGREAH pour assurer la maîtrise d’œuvre. Les dossiers de demande de
subvention ont été déposés auprès des financeurs en fin d’année 2006. L’appel d’offre pour retenir
l’entreprise qui réalisera les travaux a été lancé et le chantier devrait débuter dans le second semestre 2008.
Les projets d'extension de l’urbanisation prennent en compte les contraintes d’assainissement. Les
secteurs de taille importante qui seront voués à accueillir des lotissements ou des opérations
d'aménagement devront être raccordés à l'assainissement collectif.
43
L’assainissement collectif de La Réole présente des difficultés de fonctionnement qui ont conduit l’Etat à
mettre en demeure la commune. Aujourd'hui, la station d'épuration est en cours de réhabilitation.
Dans l’attente de la mise en conformité de cet équipement, les constructions nouvelles seront interdites
jusqu’en 2010.
2.2. L’assainissement non collectif
La loi sur l’eau du 3 janvier 1992 a confié aux communes ou à leur groupement des compétences
nouvelles en matière de contrôle afin de d’assurer la qualité et le suivi des installations d’assainissement non
collectif. Ces compétences comprennent le contrôle de conception-réalisation sur les ouvrages neufs ou
réhabilités, le diagnostic de l’existant et le contrôle périodique de bon fonctionnement et d’entretien des
ouvrages existants. Ces compétences sont exercées dans le cadre d’un Service Public d’Assainissement
Non Collectif (SPANC).
La gestion du service public d’assainissement non collectif de la commune de La Réole dans toutes
ses attributions est assurée par la Régie Municipale Multiservices de La Réole depuis 2005. Le diagnostic
des installations, disponible en annexe du rapport, devrait se terminer courant de l’année 2008.
Les hameaux périphériques non desservis par le réseau d’assainissement collectif ne pourront faire l'objet
que d'ouvertures restreintes, par des comblements de dents creuses uniquement, et sur des parcelles de
taille suffisante pour permettre la mise en place d’une installation d’assainissement non collectif conforme à
la réglementation.
Le PLU fixera, le cas échéant, la taille limite des parcelles nécessaires pour l’assainissement individuel.
2.3. L’assainissement des eaux pluviales
La Réole fonctionne aujourd'hui en réseaux séparés : les eaux pluviales sont collectés dans un autre
réseau que les eaux usées. Les réseaux unitaires existent de manière résiduelle.
Le rejet des eaux pluviales se fait dans les caniveaux en ville ; les zones rurales sont desservies par
les fossés.
Par ailleurs, la commune de La Réole a récemment (2007) aménagé un bassin de rétention d'eau au
niveau du ruisseau le « Charros ». Ceci permet de contenir les montées des eaux en cas de risque
d'innondation.
Il est important pour la commune de La Réole, et l’élaboration du PLU en est l’occasion, de mettre
en place au niveau réglementaire les conditions d'une meilleure maîtrise des eaux pluviales sur les futures
zones d'urbanisation.
Une limitation de l'imperméabilité des sols, par l'élaboration de la maîtrise de l'écoulement des eaux
pluviales et de ruissellement est une voie qui intéresse la commune de La Réole. Elle souhaite apporter son
concours à la réflexion intercommunale à ce sujet.
Cette maîtrise doit être assurée par le règlement pour imposer des contraintes strictes en matière de débits
de fuite pour l’urbanisation nouvelle, le but étant de maintenir la plus grande perméabilité possible des sols.
3. L’électricité
Une ligne électrique très haute tension (63 000 V) parcourt le territoire communal d’ouest en est.
Celle-ci est exploitée par la société Réseau Transport Electricité (RTE). Cette ligne transite par un poste
source situé au rond point de Peyrefitte et permet de transformer la tension à 20 000 V par des installations
exploitées par EDF GRD. Plusieurs lignes haute tension (20 000 V ou 15 000 V) parcourent le territoire de la
commune de la Réole et sont exploités par plusieurs opérateurs :
• EDF GRD,
• Régie d’électricité du Sud de La Réole,
• Régie Municipale Multiservices de la Réole pour la majorité.
La Régie Municipale Multiservices de La Réole dessert la quasi totalité des usagers de la commune
44
de la Réole. Elle dispose pour cela d’un réseau électrique haute et basse tension relativement dense qu’il
sera vraisemblablement nécessaire d’étendre ou de renforcer par différentes tranches de travaux pour
couvrir les projets d’extension de l’urbanisation.
4. Le gaz de ville
La commune de La Réole est alimentée en gaz naturel par un poste de détente gaz implanté sur la
conduite de transport exploitée par Total Infrastructure Gaz France. Ce poste de détente se situe au lieu dit
« Laubes ».
Toute intervention sur la canalisation de transport nécessite obligatoirement une demande
d’information auprès des services Total Infrastructures Gaz de France (TIGF) à l’adresse suivante :
Secteur de Langon
Zone industrielle Dumes
33 210 LANGON
Tél. : 05 56 76 81 81 / Fax : 05 56 63 53 73
Le réseau de distribution en moyenne pression (4 bar) située en aval de ce poste est exploité par la
Régie Municipale Multiservices de la Réole. L’artère principale du poste de détente qui alimente toute la
commune de La Réole et éventuellement en secours la commune de Gironde Sur Dropt traverse la zone 1
Aux et Ux pour rejoindre la D1113. Le réseau de gaz naturel est relativement dense sur toutes les zones
d’habitat de la commune et permet d’alimenter en quasi totalité les projets d’extension à l’urbanisation. Toute
intervention d’une entreprise extérieure sur le territoire de la commune nécessite obligatoirement une
demande d’information auprès de la Régie Municipale Multiservices de La Réole.
Depuis un poste de détente situé sur la commune de Gironde Sur Dropt, une seconde conduite en
moyenne pression (14 bar) appartenant à la Régie Municipale Multiservice de La Réole traverse d’ouest en
est la commune de La Réole pour aboutir à la centrale de Peyrefitte (notamment à travers les deux zones
UC de Saint Aignant et à travers la zone Ux de Peyrefitte). Cette conduite assure l’alimentation de six
groupes électrogènes fonctionnant au gaz naturel.
5. Les déchets
La structure administrative compétente sur le territoire communal est le Syndicat de l’Entre-DeuxMers et du Réolais pour la Collecte et le Tri des Ordures Ménagères (USERCTOM). Il s'occupe du
ramassage des déchets sur les cantons de Monségur, Pellegrue, La Réole et Sauveterre-de-Guyenne. Il a
récemment mis en place la collecte à domicile de déchets triés (plastiques, papiers, etc).
La Réole dispose sur la zone industrielle de Frimont d’une déchetterie permettant de recueillir des
déchets triés sur le mode de l’apport volontaire. Cette déchetterie est exploitée en régie par l’USTOM,
syndicat intercommunal, englobant l’USERCTOM et le SICTOM.
45
L'USTOM est le centre de traitement des ordures ménagères pour les cantons visés par
l'USERCTOM et ceux de Castillon-la-Bataille et de Sainte Foy-la -Grande (SICTOM). Aujourd'hui, les
déchets sont envoyés pour traitement au centre d'enfouissement de La Pouillade, mais l'USTOM met en
place de nouveaux projets. Après la création d'une plate-forme de déchets verts pour en faire du compost, il
veut installer une filière de retraitement du bois à destination des réseaux de chaleurs.
Des containers collectifs de tri sélectif sont également disposés à divers endroits de la commune.
La Réole fait partie du secteur n°6 du Schéma Départemental de collecte et de traitement des
ordures ménagères.
Pour mémoire, l'article R123-14 du Code de l'Urbanisme énonce dans son 3° : « Les schémas des
réseaux d'eau et d'assainissement et des systèmes d'élimination des déchets, existants ou en cours de
réalisation, en précisant les emplacements retenus pour le captage, le traitement et le stockage des eaux
destinées à la consommation, les stations d'épuration des eaux usées et le stockage et le traitement des
déchets ; ».
6. La défense incendie
Il apparaît nécessaire de rappeler que l'évaluation des besoins en eau pour la lutte contre l'incendie
est fixée par :
- la circulaire interministérielle n°465 du 10 décembre 1951,
- la circulaire interministérielle du 20 février 1957
- la circulaire interministérielle du 9 août 1967
Par ailleurs, l'implantation et les caractéristiques des hydrants doivent répondre aux normes NF. S
61.213 et NF.S 62.200. Ces textes précisent entre autres que les pompiers doivent trouver sur place, en tout
temps, 120 m3 d'eau utilisables en 2 heures, quelle que soit la nature des points d'eau ce débit constituant
un minimum. Ces besoins peuvent être satisfaits indifféremment, à partir d'un réseau de distribution, par des
points d'eau naturels, par des réserves artificielles.
En ce qui concerne le réseau de distribution, les prises d'eau doivent se trouver en principe à une
distance de 200 à 300 m les unes des autres. Cet espacement entre prises d'eau équivaut à une distance
entre la construction et la prise d'eau comprise entre 100 et 150 m ; par dérogation il est admis que cette
distance peut être portée à 200m.
Les points d'eau naturels peuvent être des cours d'eau, mares, étangs, puits, pièces d'eau, etc.…
Les points d'eau naturels et les réserves artificielles doivent être équipés et aménagés de façon à
être accessibles par les engins. Il est à noter que les réseaux d'eau potable ne peuvent être dimensionnés
pour les seuls besoins de la défense incendie.
Le Maire a la possibilité d'adapter la défense incendie en fonction de son coût et de la réalité des
enjeux. A ce titre, s'il apprécie un risque comme étant particulièrement faible, il relève de sa responsabilité
d'accepter un point d'eau naturel se trouvant à 400m.
Lorsque les réseaux ne permettent pas d'obtenir ces débits, la défense incendie ou son complément
peut être assuré par des réserves d'eau aménagées. En ce qui concerne plus spécifiquement les zones
artisanales et industrielles, l'avis du SDIS sera requis. En tout état de cause, l'attention de l'autorité
municipale doit être attirée sur le fait que toute construction nouvelle dans un secteur dépourvu de défense
incendie engagerait en cas de sinistre sa responsabilité au titre des articles L.2212-1 et L.2212-2 du Code
Général des Collectivités Territoriales.
A La Réole, 111 bornes incendie dont 15 non normalisées sont recensées. Au vu des éléments
techniques en possession du Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS 33), certains secteurs
géographiques laissent apparaître une défense incendie insuffisante :
•
•
Le secteur "Les Jacobins" n’est pas défendu car les points d'eau sont trop éloignés (plus de 200 m)
Les secteurs PI n°8 et PI n°9, « Le Mirail Nord » (le Galant) à proximité du château d’eau (projet de
lotissement) sont mal défendus car les hydrants présentent un débit insuffisant
46
•
Les secteurs défendus par des poteaux incendie de 65 mm considérés par les services incendie et
de secours comme des prises accessoires: PI n°25 la piscine municipale, PI n°48 Le Castagnet
(projet de lotissement), PI n°49 Avenue Ernest Becquet, PI n°52 quartier La Marmory.
Pour pallier ces carences en eau, il sera déterminé en accord avec le chef du centre de secours de
La Réole les mesures à mettre en place pour obtenir les moyens hydrauliques nécessaires et adaptés, en
fonction des risques (renforcement ou maillage de réseau, implantation de bouches ou poteaux incendie
normalisés, création de réserves d’eau auto-alimentées…)
Dans un contexte législatif plus contraignant pour les communes, une réflexion est à mener pour
mettre aux normes le réseau incendie existant et l'étendre pour permettre l'urbanisation de nouveaux
secteurs.
Les zones ouvertes à l’habitat doivent être desservies par des voies répondant aux caractéristiques
énoncées dans la fiche annexée et précisées dans le règlement.
Les voies en impasse de plus de 60m doivent permettre le retournement et le croisement des engins
de secours. Toutefois pour les voies privées desservant un seul logement, il est admis que la bande de
roulement ne fasse que 3 m de large lorsque le retournement est rendu possible sur la parcelle.
Les voies sous porche ou pont doivent permettre le passage des engins de secours, le gabarit étant
de 3 m en largeur et 3.5 m en hauteur.
Lorsque l’accès à des groupements de logements comporte un dispositif de fermeture, ce dernier
doit permettre le passage des secours. Son ouverture doit être compatible avec les clefs ou outils en
possession des sapeurs pompiers.
7. Téléphone et haut débit
La commune de La Réole est dotée d’un central ADSL, et raccordée en fibre optique depuis 2002.
Le territoire communal est desservi par les relais des trois opérateurs nationaux de téléphonie
mobile.
La gestion des réseaux est assurée de façon cohérente et approfondie ; la commune de La Réole est
vigilante aux différentes conséquences environnementales et mène des projets permettant d'aller toujours
plus loin dans le sens d'un développement durable des différentes installations communales.
Il conviendra de prendre en compte les conditions d’accessibilité et de raccordements des réseaux dans le
projet PLU.
47
III
Les équipements
La commune de La Réole est une « ville centre » où sont regroupés de nombreux équipements et
services offerts à ses administrés et aux habitants de son bassin de vie.
Services publics du quotidien, équipements sportifs ou culturels, ils facilitent la vie sociale ou
administrative des habitants.
1. Équipements administratifs
La Réole est dotée des principales administrations nécessaires aux démarches les plus courantes
que sont amenées à faire les réolais, mais également les habitants du canton.
Classiquement, la commune est dotée d’une mairie et accueille le siège de la communauté de
communes du Réolais. Mairie et Communauté de communes sont situées dans le centre ancien, tout
comme la Maison de l’Habitat, le centre des impôts, le Trésor Public, le Tribunal d’Instance, le Cadastre et la
régie municipale multiservices. Un bureau de poste est également installé en centre-ville.
La Régie municipale multiservice de La Réole est un service public de proximité pour les
administrés. Elle a en charge :
•
la production et la distribution d’électricité : l’électricité est desservie uniquement sur la
Commune de La Réole. La Régie dessert actuellement 2 800 clients et exploite 100 kms de
ligne « Moyenne » et « Basse Tension »
•
la gestion de l’éclairage public
•
la distribution de gaz : la Régie dessert environ 2 000 clients et gère 84 kms de réseau «
moyenne pression »
•
la production, le traitement et la distribution d’eau potable : le service de l’eau dessert 5
communes ( La Réole, Gironde sur Dropt, Morizès, Camiran et Saint Exupéry. Elle dessert
environ 3.500 clients et gère 137 kms de réseau
•
la collecte et le traitement des eaux usées : à côté de La Réole, les communes de Gironde
sur Dropt, Morizès, Camiran et Saint Exupéry, regroupées en Syndicat, ont demandé à La
Régie de se charger de l’exploitation du service assainissement non collectif.
•
le contrôle des installations d'assainissement non collectif
Suite au regroupement du Centre des Impôts et du service du Cadastre, des travaux de
réhabilitation et d'agrandissement ont été mis en oeuvre au sein du Prieuré des Bénédictins accueillant ces
services.
Un projet de déménagement du Trésor Public dans une plus grande structure est en cours.
La Gendarmerie Territoriale est en train d'investir également de nouveaux locaux, aménagés afin de
pouvoir répondre mieux aux besoins grandissant de ce service.
48
Equipements administratifs
- Mairie
- Bureau de Poste
- Centre des Impôts et Cadastre
- Tribunal d’Instance
- Maison de l’Habitat
- Communauté de Communes
- Gendarmerie
- Régie municipale multiservices
La Réole veut se conforter dans son rôle de pôle administratif local.
2.
Équipements sociaux et de santé
La Réole bénéficie d’équipements sociaux et médico-sociaux variés. Ils répondent aux
problématiques posées par la structure démographique et sociale de la ville.
Un hôpital public, doté d’un service d’urgence, reçoit les malades du secteur.
Les personnes âgées dépendantes peuvent être accueillies au sein de la maison de retraite
médicalisée ou de la résidence pour personnes âgées (RPA) existantes sur la commune. Enfin, un CLIC
(centre local d’information et coordination) est installé au sein de l’hôpital.
Les jeunes en difficulté peuvent quant à eux être orientés vers des structures sociales d’accueil,
d’information, d’orientation ou d’insertion.
Equipements sociaux et médico-sociaux
- Hôpital public
- MDSI
- CCAS
- 1 Résidence Personnes Âgées
- 1 Maison de retraite
- 3 structures d'insertion pour les jeunes: mission
locale, INSUP et CIPPA.
- 2 structures d'aide à l'emploi: GEIQ et Interemploi
- 3 structures d'information jeunesse: service enfance et
jeunesse de la Communauté de communes, Foyer des
jeunes et Mission locale
- 1 structure de soins pour les jeunes : le Centre de
soins
- Centre Local d’Information et de Coordination (CLIC)
- 1 structure de formation pour les jeunes: GRETA
La Réole est constituée d'un dense maillage de structures sociales qui se complètent sans se
superposer et doit maintenir cet effort de densité et de qualité d'accueil.
3. Équipements scolaires et périscolaires
De la petite enfance à l'adolescence, les jeunes réolais peuvent être accueillis au sein des structures
situées à La Réole. Une halte garderie, relayée par un réseau important d’assistantes maternelles, reçoit les
plus petits.
49
Une maison de la petite enfance, actuellement en construction portera la capacité d'accueil
permanent de 3 à 19 places et la capacité d'accueil temporaire de 9 à 18 places.
De la maternelle au lycée, en passant par le collège et l’école primaire, toutes les institutions
scolaires sont également présentes sur le territoire.
Enfin, un centre de formation par apprentissage (CFA) et un centre d’aide par le travail (CAT)
permettent une formation spécialisée et adaptée.
Equipements scolaires et périscolaires
- 1 maternelle
- 2 écoles primaires :(12 classes)
- 1 collège
- 1 lycée
- 1 centre de loisirs
- 1 halte garderie
- 1 CFA (Centre de Formation par l’Apprentissage)
- 1 CAT (Centre d’Aide par le Travail)
La maternelle Rosa Bonheur accueille 6 classes aujourd'hui. Elle pourrait aisément accueillir au
moins une classe de plus, et des élèves supplémentaires dans chacune des sections. Cela représente une
possibilité d'accueil d'environ 40 élèves en plus à minima.
L'école primaire Blaise Charlut regroupe 5 classes. Sa structure permettrait d'accueillir sans
modifications une classe supplémentaire, pour une capacité de 30 à 35 élèves de plus.
L'école primaire Marcel Grillon accueille 7 classes aujourd'hui : 6 classes « classiques » et 1
« CLIS » (classe d'intégration scolaire). La possibilité d'accueillir 30 à 35 élèves supplémentaires y est
offerte.
Le collège Paul Esquinance est actuellement capable d'absorber une hausse sensible des effectifs.
Un nouveau collège devrait voir le jour à l'horizon 2010, permettant d'accueillir jusqu'à 700 élèves, contre
650 aujourd'hui.
Le lycée Jean Renou accueille aujourd'hui 370 élèves. Il dispense les formations habituelles du
secondaire : 4 classes de seconde générale, 4 classes de première, 3 classes de terminale et 1 formation de
BEP sur deux ans, spécialisée en "Vente et Action marchande".
Cependant, le maintien de la section spécifique « VAM » est en cause aujourd'hui. Ceci pénaliserait
la multiplicité de l'éducation en réolais mais permettrait par ailleurs d'accueillir 60 élèves de section classique
au sein du lycée. De plus, la possibilité est laissée de transformer les 2 logements de fonction (proviseur +
intendant) en classes ; cela permettrait la création de 6 classes (soit 180 élèves) supplémentaires.
Une Maison de la Petite Enfance est en construction aujourd'hui. Elle permettra de mieux répondre aux
besoins de la population réolaise quant à la garde des enfants en bas âge, en combinant un accueil de type
temporaire et de type crèche.
Le restaurant scolaire a aussi fait l'objet d'un agrandissement récent, avec une mise aux normes et la prise
en compte de préoccupation de développement durable.
4. Équipements sportifs, culturels
Toutes sortes d’activités sportives sont pratiquées grâce à des équipements adaptés.
Gymnase « Colette Besson »
50
Les évènements culturels peuvent se dérouler dans les salles communales.
Les lieux de cultes sont essentiellement catholiques, mais d'autres religions sont présentes sur le
territoire communal.
Equipements sportifs et culturels
- 4 stades
- 1 piscine
- 1 salle de conférence
- 1 chapelle
- 1 aéro-club
- 1 gymnase municipal
- Salle de « l'Amicale Laïque »
- 1 église
- ancien Hôtel de ville
- 1 association de musulmans
- 2 circuits de randonnée
- Complexe sportif de Lévite
- 1 association de témoins de Jéhovah
- 1 parcours de santé
- Boucle VTT
Le maillage des équipements sportifs et culturels est un enjeu fort de la commune, pour répondre à une
réelle demande de la population de voir une vie locale renforcée.
5. Équipements touristiques
La Réole regorge de richesses patrimoniales et architecturales qui en font une commune unique sur
le secteur. La commune valorise cet atout en interne par une politique de rénovation urbaine et, en
collaboration avec le Conseil général de la Gironde, par le développement du tourisme comme avec la mise
en place d'une « voie verte » et d'infrastructures afférentes. L'office du tourisme renseigne sur les
opportunités de visite de la ville et de la campagne alentour. De plus, quelques hébergements touristiques
sont accessibles sur la commune.
Equipements touristiques
- Office de tourisme
- Quais à aménager
- 1 camping
- 1 gîte rural
- 1 jardin public
- 2 chambres d'hôte
La Réole met à disposition de ses administrés, mais aussi à celle des habitants des alentours, un
panel d'équipements complet. Elle se situe au cœur de la vie locale et apparaît comme un pôle d'activité
incontournable. Avec ces facteurs de développement, la ville mise sur sa revalorisation urbaine.
51
SECTION 4 :
LA REOLE, UNE VILLE MISANT
SUR SA VALORISATION URBAINE
En matière de logement, on remarque une certaine inadéquation de l’offre immobilière aux besoins
de la population (I), du fait notamment de la dépréciation de l’habitat, et plus généralement de l’immobilier en
centre-ville.
La Réole a donc commencé à mettre en œuvre des outils juridiques de réhabilitation et de
rénovation urbaine (II).
1
I. L’habitat
1. Le parc de logements
1.1. Structure du parc en 2007*
En 1999
En 2007
Evolution de 1999 à 2003
Nombre de logements
2 101
100 %
2 152
100 %
+ 2,43 %
- part de résidences principales
1 809
86,1 %
1 802
82,5 %
- 0,4 %
- part de résidences secondaires
32
1,5 %
42
1,07 %
+ 31,25 %
- part de logements vacants
260
12,4 %
308
14 %
+ 18,46 %
Source : INSEE*
Le parc est composé de 2 152 logements dont plus de 80 % de résidences principales, et ce de
manière constante entre 1999 et 2003.
La part des résidences secondaires est en nette augmentation depuis 1999, et dans le même temps,
on enregistre une augmentation du taux de vacance des logements : + 18,46 % entre ces deux dates.
Le phénomène important à prendre en compte à La Réole est l'importance de la vacance des
logements : près de 14 % des logements sont inoccupés, quant la moyenne nationale est de 8%.
En comparaison, le taux de vacance est de plus de 13 % dans la Communauté de Communes et de
8.2% dans le département.
Pour lutter contre ce phénomène, la commune met en oeuvre de nombreux outils de requalification urbaine
(Cf. §2 de la présente section 4 + projet communal en section 5).
*
Attention, les chiffres utilisés pour 2007 ne sont que des estimatifs INSEE et n'ont encore aucune valeur légale.
*
52
1.2. Age du parc de logements
Près de 6 logements sur dix ont été construits avant
1948, seul 5 % du parc sont relativement récents.
En comparaison, le département de la Gironde
affiche un parc de logement moins ancien avec 37 % de
bâtiments édifiés avant 1948 et un peu plus de 14 %
construits après 1990.
Ce parc relativement ancien est typique d'une ville
moyenâgeuse telle que la Réole. Il participe du caractère de
la ville. Il ne doit pas être vécu comme une contrainte, mais
au contraire comme un atout, propice au développement d'un
caractère local.
L'âge du parc de logements
Après 1990
5%
entre 1948
et 1990
Avant 1948
38%
57%
Source : ANAH MTETM DGI
INSEE - 2003
La rénovation et la réhabilitation des immeubles anciens est une contrainte à prendre en compte pour
valoriser l'enjeu de l'urbanisation à La Réole.
1.3. Confort des résidences principales
Une résidence principale est considérée comme « inconfortable » s’il lui manque un des éléments
suivants, et « très inconfortable » s’il lui en manque deux :
•
•
•
présence d’un WC intérieur
présence d’une baignoire ou douche
présence d’un chauffage central ou électrique fixe
Confort du parc de logements en 2003
Effectif
%
114
20.6%
7
1.3 %
136
17.6 %
9
1.2 %
Parc locatif privé inconfortable :
- un élément manquant
- deux éléments manquant
Logements des propriétaires occupants inconfortables
- un élément manquant
- deux éléments manquant
Source : ANAH MTETM DGI INSEE - 2003
20 % des logements du parc locatif privé est « inconfortable » mais aussi 17 % des logements
occupés par leur propriétaires. Les résultats sur les logements dits « très inconfortables » sont très faibles.
La commune souhaite donc favoriser la réhabilitation de logements, tant sur le parc locatif que sur
les logements des propriétaires occupants. L'observation des tendances montre une dégradation du parc de
logements relativement visible ces derniers temps, notamment en centre-ville, par l'arrivée en masse de
population très défavorisée. Ce phénomène commence aujourd'hui à s'inverser.
53
1.4. Type de logements
Sur les 1881 résidences principales, 1257 sont des logements individuels, soit plus de 66 % de
l’effectif total.
Collectif
Individuel
33.2 %
66.8 %
Source : ANAH MTETM DGI INSEE – 2003
L'exemple des « Verts Coteaux » montre le désintérêt des habitants pour ce type de logements
collectifs. En effet, ces immeubles élevés en R+4, même subventionnés en logement social, éprouvent du
mal à être complets. Les logements sociaux sur le centre-ville dans des immeubles traditionnels et plus
encore le logement social dans des logements de type pavillonnaire sont très prisés. En revanche, la
vacance aux « Verts Coteaux » est notoire. Il s'agit pourtant d'appartements dignes et conventionnés.
Cela montre une réelle demande portant sur du logement digne et agréable, ce qui manque à La
Réole. Il ne s'agit donc pas de vouloir combler la vacance en termes d'objectifs chiffrés, mais en terme
qualitatif, d'urbanisation pensée de la ville et de sa ruralité.
Sur l'ensemble des logements constituant les résidences principales, plus de la moitié ont une
surface moyenne habitable supérieure à 75 m². Les données du tableau rejoignent celles enregistrées par
l’ensemble du département de la Gironde.
Surface habitable des résidences principales
Moins de 35 m²
8.1 %
De 35 à 75 m²
36.8 %
Plus de 75 m²
55.1 %
La Réole fait montre de sa volonté pour valoriser son patrimoine et offrir des logements de qualité à
ses habitants. Des problèmes récurrents d'insalubrité et de difficultés dans les situations possessoires des
immeubles en centre-ville notamment opposent toutefois une difficulté réelle à la concrétisation d'actions.
La création de logements de qualité (par de la réhabilitation et de la construction) est en enjeu majeur pour
l'urbanisation à La Réole.
La superficie des logements devra être adaptée à la taille des ménages (cf. taille des ménages
précédemment).
1.5. Statut d’occupation
Statut d’occupation des ménages
Part dans le total
Évolution entre 2001 et 2003
Propriétaires occupants
42.5 %
+0.5 %
Locatif privé
34.4 %
+3.7 %
Locatif public
13.6 %
+2.4 %
Autre
9.5 %
-3.3 %
54
Les propriétaires sont la catégorie la plus représentée (plus de 40 %) sur la commune ; leur part
dans le total des ménage stagne entre 2001 et 2003. En revanche, la part des logés gratuitement (« autre »)
est en baisse, peut-être liée à la décohabitation mais aussi à la disparition de certains logements saisonniers
agricoles, par le biais des OPAH.
2. Le marché de l’immobilier
2.1. Etat des lieux du marché de la propriété immobilière
Les prix sont très variables dans le secteur, ils dépendent de l’état du bien, de sa situation, de son
« authenticité », de la présence d’un jardin ou d’un garage. Mais, en ce qui concerne les terrains
constructibles, le marché est saturé à La Réole. Les acheteurs qui veulent y faire construire un logement
doivent se reporter sur les communes alentours.
On constate donc un paradoxe : alors que les hypothèses du POS étaient totalement surestimées,
les surfaces dévolues à l’urbanisation ont été largement consommées, et les terrains réellement disponibles
aujourd’hui sont rares.
Les demandes en terrains et en logements locatifs sont très élevées dans tout le secteur mais le
marché immobilier se caractérise par une pénurie des terrains à bâtir et du parc locatif. Les prix relativement
bas des terrains à bâtir ne permettent pas d'apporter de réponse à la demande. Paradoxalement, la rareté
foncière n'a pas fait monter les prix de façon considérable. Il apparaît une légère hausse du prix des terrains
à bâtir mais qui n’est en rien comparable à d'autres secteurs de la Gironde rurale confrontés à l'étalement de
l'agglomération bordelaise (Créonnais, Libournais par exemple).
Les derniers terrains vendus dans un programme de lotissement sont situés au lieu-dit « Au
Pigeonnier »au prix de 28,50 euros / m².
A titre de comparaison, à Gironde-sur-Dropt, le mètre-carré de terrain nu non viabilisé coûte environ
25 euros, à Blaignac, il est compris entre 15 et 20 euros tandis qu’à Mongauzy, le mètre-carré se vend
environ 15 euros. On mesure donc le potentiel de La Réole : attractivité mais maintien des prix à un niveau
modéré.
Le parc de logements vacants, par les handicaps techniques qu’il présente, ne constitue pas à court
terme une opportunité massive à une croissance par la réhabilitation de l’offre. Cette croissance est
cependant indispensable mais les enjeux sont tout autant qualitatifs (revitalisation du centre-ville, résorption
de l’insalubrité) que quantitatifs.
La commune met en oeuvre de nombreux outils afin d'endiguer ce phénomène (Cf. paragraphe
suivant) et vise à rattraper son retard quant aux logements vacants, notamment en centre-ville. Une
réhabilitation totale de tous les logements semble peu réaliste au regard de la situation possessoire de ces
biens. En effet, un double phénomène d'investissement purement immobilier combiné à des immeubles en
situation de déshérence non résolu crée une situation d'abandon visible des immeubles en centre-ville. Ces
vacances se heurtent donc à des problématiques complexes, particulières à chaque immeuble.
Les possibilités d'acquisition dans l'habitat ancien montrent un fonctionnement normal de marché
immobilier. La RD 1113, cadre de «villages-rues» est attractive (présence de commerces et équipements
publics), mais présente aussi des nuisances (bruit, sécurisation). C'est la raison pour laquelle les prix au
droit de la RD 1113 semblent inférieurs aux prix des immeubles situés hors de cet axe.
Il ressort d'une enquête auprès des professionnels du marché immobilier travaillant sur La Réole les
éléments suivants :
En ce qui concerne la vente, les immeubles en centre-ville sont essentiellement rachetés par des
investisseurs pour en faire du locatif. Il est difficile de vendre en résidence principale. En effet, les futurs
propriétaires résidents recherchent des maisons individuelles avec jardin à la campagne.
En ce qui concerne la location, la demande est la même, c’est-à-dire des maisons individuelles en
campagne. Les appartements mis en location en centre-ville par les bailleurs (souvent de petite taille) ont de
plus en plus de difficulté à se louer : on arrive à saturation de cette demande.
55
Cependant, il existe ces derniers temps une nouvelle demande sur le centre-ville: de nombreuses
demandes concernent aujourd’hui des locaux pour y mettre des bureaux ou de l’administratif. Les demandes
pour installer des commerces sont très rares.
Les raisons avancées par les clients à cette situation sont :
•
manque de stationnement en centre défavorable à l’installation de commerces.
•
saturation de l’emploi sur la région qui la rend peu attractive
•
désaffection pour le centre-ville qui pousse les acquéreurs à s’installer hors du centreville
•
immeubles privés de jardins
•
appartement pas de plein pied qui pousse notamment les personnes âgées à
rechercher des logements sur un niveau
Toutefois, les infrastructures existantes, assurant la liaison avec Bordeaux essentiellement, incitent
les futurs acquéreurs à rechercher des logements dans cette région :
> la gare ferroviaire
> la proximité de l’autoroute
La Réole est une ville attractive mais une action est à mener pour rendre le centre-ville plus accueillant et
porteur d'un marché de logements de meilleur standing mais aussi de rendre disponible des terrains en zone
rurale pour favoriser une accession à la propriété nécessaire à l'évolution souhaitable de la commune.
2.2. La demande locative
D’après l’étude SIPHEM de mai 2001, la demande locative active (demande de logement qui n’est
pas encore satisfaite ou répertoriée comme telle en janvier 2002) est forte dans les communes du
groupement.
Cette demande est le fait de petits ménages : pour moitié, des familles avec enfant dont la moitié
sont monoparentales.
Un tiers de ces ménages ont des ressources inférieures à 800 euros. La volonté de se rapprocher
de son travail, de sa famille, les changements de situations familiales (séparation, décohabitation des
enfants), l’absence de logement fixe, prédominent dans les demandes actives de logement.
Également, la vétusté des logements contribue largement à cette insatisfaction : le décalage entre
l’offre et la demande locative tient plus de la qualité ou de la médiocrité du parc de logement que du niveau
des loyers pratiqués.
Pour répondre à cette analyse, qui ne traduit qu'une partie de la demande réelle (le SIPHEM
s'adressant plus particulièrement aux ménages en difficulté concernant l'offre locative), la commune souhaite
favoriser un contexte propice à améliorer et à diversifier la qualité de l'offre locative. Elle promeut la création
de logements de taille moyenne (T2, T3) qui répondent à des normes qualitatives (respect des normes HQE,
promotion des énergies renouvelables...) notamment par l'action de terrain du SIPHEM.
Le locatif à titre social est fortement représenté à La Réole. L'observation des tendances tend à
montrer que les 20% de logements sociaux exigés dans les communes de plus de 5 000 habitants est
largement atteint à La Réole, qui n'a pourtant pas encore atteint ce seuil.
La commune, sensible à ce sujet, favorise l'accès des ménages défavorisés à des logements avec
loyers aidés. Face à un marché immobilier locatif tendu, où la part du loyer dans le pouvoir d'achat des
ménages prédomine largement, la commune, soucieuse de cela, s'implique dans la distribution des
logements conventionnés.
La demande locative peut être satisfaite par la réhabilitation de logements dans le respect d'un certain
standing, avec des loyers correspondants au revenus modérés des familles monoparentales de plus en plus
importantes.
Les projets de conventionnement de logements doivent être soutenus.
56
2.3. Statistiques communales d’autorisations de construire
Les constructions neuves
à usage d’habitation
Les constructions neuves
à usage d’activités économiques et agricoles
1999
3
1999
0
2000
18
2000
0
2001
10
2001
1
2002
6
2002
5
2003
14
2003
2
2004
27
2004
5
2005
71
2005
4
2006
33
2006
3
2007
19
2007
Source : commune, registre des permis de construire approuvés
5
80
70
60
50
Permis de
construire
accordés
40
30
20
10
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Évolution du nombre de constructions neuves à usage d'habitation
On constate une évolution irrégulière des permis de construire à usage d’habitation et une brusque
augmentation à partir de 2004. Entre 1999 et 2003, 51 PC ont été accordés contre 98 pour les seules
années 2004 et 2005.
Cette hausse doit se comprendre dans un contexte immobilier et foncier tendu, couplé à un regain
d’attractivité de la commune de La Réole (petit centre urbain…).
Sur les années 2006 et 2007, on constate une diminution de la création de logements. L'observation
des tendances montre que ceci est dû à la pénurie des terrains disponibles (Cf. section 5 – capacité
d'accueil du PLU).
Plus de 70 % des ménages gagnés entre 1999 et 2003 ont été accueillis dans le parc de la
construction neuve.
Couplée aux considérations sur la forte consommation de foncier depuis le précédent POS, les statistiques
de la construction montrent à la fois la nécessité de rendre disponible une offre foncière nouvelle et celle de
maîtriser les consommations d’espace.
57
3. La requalification de l’habitat
3.1. Situation d’ensemble
Progression de la vacance, situation de ghetto, dégradation de certains linéaires de commerces
dans des rues pourtant centrales : un certain nombre d’indicateurs sont inquiétants en ce qui concerne le
centre-ville. De plus, le manque de signalétique et de stationnement compliquent l’accès de l’automobiliste.
Les actions coordonnées de la Communauté de Communes du réolais et de la ville de La Réole
poussent pour redynamiser l'économie en centre-ville (Cf. section 2) afin de rendre attractif le centre-ville et
de permettre un meilleur accès à toutes les commodités urbaines. Cet effort devrait permettre de rendre à
nouveau attractif le centre par son attrait urbain.
L’attractivité touristique réelle s’appuie sur un patrimoine architectural et urbain remarquable, mais
aussi sur des voies piétonnes qui permettent d’y accéder dans de bonnes conditions. Mais cette attractivité
est tributaire du maintien d’une vie au centre-ville, en ce qui concerne les logements comme les activités et
services.
Le tourisme est une des voies intéressantes qui permettrait de favoriser la renaissance du centreville et il est largement exploité par la ville, en coordination avec l'OTHEM3 (Cf. section 2).
3.2. Une OPAH poussée
Les actions de requalification du bâti et l’action sociale doivent être combinées sur l’ensemble du
territoire d’étude.
Dans cette optique, l’Opération Programmée d'Amélioration Thermique et énergétique des
Bâtiments (OPATB) et l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) de Revitalisation Rurale
engagée pour une durée de cinq ans sur le territoire du SIPHEM vont plus loin que les OPAH classiques.
Elles doivent d'ailleurs être reconduites pour cinq années supplémentaires à compter de janvier 2009 ; les
études sont aujourd'hui en cours.
Emplacement
Propriétaires occupants
Propriétaires bailleurs
TOTAL
Centre-ville
18
23
41
Péri-urbain
9
1
10
Campagne
11
0
11
TOTAL
38
24
62
Statistiques SIPHEM sur la période 2003-2007, soit la dernière OPAH
Une grande majorité (environ les 2/3) des bâtiments réhabilités au titre de l'OPAH le sont en centreville. Plus de la moitié des bénéficiaires sont des propriétaires occupants. La part des logements réhabilités
à vocation locative est toutefois importante (près de 40%). Ces bâtiments pour le locatif engendrent aussi
une part importante de logements (plusieurs logements dans un même bâtiment) : pour 24 bâtiments
réhabilités, 37 logements sont créés.
•
•
•
•
•
Les objectifs sont :
L’amélioration des logements des propriétaires occupants
Le développement d’un parc locatif privé et d’un parc locatif social privé
La mise en œuvre d’un volet lutte contre les logements indignes
La mise en œuvre d’une politique environnementale de l’habitat
La définition d’un volet patrimonial
Le principe des OPAH est incitatif. Il permet la réhabilitation des cas les plus simples ; les immeubles
vétustes nécessitant des investissements lourds peuvent demeurer des verrues urbaines. L’absence
d’intervention de la part de leur propriétaire a des raisons structurelles (blocage dû aux coûts de l’opération,
à la structure juridique de propriété, à la morphologie architecturale et urbaine de l’immeuble, à l’action « des
3
Office de Tourisme du Pays Haut Entre-Deux-Mers
58
marchands de sommeil »…).
Mais surtout, la collectivité n’a pas la maîtrise de la localisation des opérations montées par les
privés. Telle rue ou tel îlot préoccupants peuvent ainsi rester non traités car présentant trop de handicaps
(degré de vétusté, mauvaise configuration, indivisions, rétention foncière…).
En 1999, dans le canton de La Réole, 20% de logements vacants ont été recensés. Depuis, dans le
cadre de l’OPAH menée par la Maison de l’Habitat, 30% de ces logements ont été remis sur marché locatif
dynamique (Opération développée en section 2 « habitat »).
Au recensement de 2007, le nombre de logements vacants est de 14%, et ce, sur l’ensemble de la
commune. On peut donc penser que La Réole a engagé une procédure volontariste qui a permis d’inverser
le cercle vicieux de la vacance des logements, qu’il conviendra de continuer. L’OPAH est d’ailleurs
reconduite à compter de 2009 sur une nouvelle période de 5 ans.
Au delà de l'OPAH, la réhabilitation du centre-ville est un enjeu majeur à La Réole.
Il convient alors de proposer une solution complémentaire au système d’OPAH à travers des
instruments plus volontaristes nécessitant des outils plus lourds à mettre en œuvre : Arrêtés d’insalubrité,
Opération de Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI), Périmètre de Restauration Immobilière (PRI),
déclaration d’Utilité Publique Travaux, Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager,
en cours d’établissement corrélativement à l’étude du Plan Local d’Urbanisme.
59
II. Une politique urbaine volontariste
•
•
En réponse aux constats présentés plus haut, la politique urbaine de la ville se partage entre :
la nécessité d’une revitalisation du centre-ville (politique de renouvellement urbain avec des enjeux
essentiellement qualitatifs)
la restructuration de l’accueil d’activité et de population dans le reste de la commune, avec des
enjeux à la fois quantitatifs et qualitatifs
De façon naturelle, le PLU vise d’abord à traiter ce dernier enjeu, par l’ouverture de secteurs à
l’urbanisation et la détermination de règles propres à maîtriser la consommation d’espace, optimiser la
production d’offre, garantir le maintien d’un environnement attractif et assurer un équilibre entre les différents
usages du sol. Toutefois, l’enjeu de revitalisation du centre-ville ne doit pas être écarté du PLU, même s’il ne
se pose pas directement en termes de zonage. En effet, de l’attractivité du centre ville et de ses fonctions
urbaines découle très largement la vocation d’accueil du reste de la commune.
La Réole est consciente des problèmes spécifiques du centre-ville : commerces de proximité en
difficulté, nombreux logements vacants, paupérisation des habitants et dégradation des immeubles. Elle a
mis, met et mettra en œuvre de nombreux outils pour pallier cet état de fait. Il est donc intéressant de faire
un point sur l’efficience de ces outils et leur complémentarité.
1. Les actions ponctuelles menées en vue de la requalification du centre ancien
1.1. L'opération urbaine
L'Opération Urbaine est apparue comme une solide opportunité de redynamiser l'offre commerciale
et artisanale locale, en fédérant l'Union des commerçants et artisans réolais (UCAR), les collectivités
locales, commune et Communauté de communes, et l'Etat, notamment par le biais du FISAC (Fonds
d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce ).
Lancée en 2001, elle est entrée dans sa troisième et dernière tranche. L'Opération Urbaine mise en
place dans le cadre des actions collectives a été organisée en trois temps au travers d'investissements
compris dans un projet d'aménagement global.
Opération Urbaine : situation des « Actions collectives » en centre-ville de La Réole
60
Dès aujourd'hui, l'observation des tendances montre qu'elle est un succès à tous les égards :
revitalisation économique, satisfaction des usagers et enracinement des commerces autour de ces projets.
1.2. L'établissement d'une Charte paysagère intercommunale
La Charte de Paysage a été établie en 2000 est traite de l'ensemble du territoire intercommunal.
Pour La Réole, elle a su mettre en avant ses atouts à valoriser et définir une urbanisation cohérente afin de
concevoir la ville, et notamment le centre-ville, différemment.
Elle appuie sur trois points :

Privilégier la logique historique et patrimoniale dans tous les choix d'aménagement:
Néanmoins, cette priorité ne doit pas réduire l'avenir de La Réole à celui d'une ville-musée,
au détriment de son rôle de ville centre (habitat) et de pôle de services. Il s'agit
principalement :
• de respecter les structures et la morphologie de la ville historique,
• de valoriser l'espace urbain historique : places, rues, abords de monuments (ex. :
ancienne mairie),
• de gérer des transitions claires entre ville ancienne et ville contemporaine, pour
rendre clairement lisibles les spécificités de chaque époque,
• d'afficher des exigences de qualité dans les zones d'extension et de
développement,

Favoriser les relations transversales à la RN 113 : entre nord et sud, entre haut et bas,
entre plateau et fleuve (privilégier la relation au fleuve, valoriser les espaces associés au
fleuve : les quais) et créer des parcours alternatifs à l'automobile (relations piétonnes)

Simplifier le fonctionnement et la lisibilité de la ville
Elle propose ensuite des moyens d'action :
• ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager)
• Politique des entrées de ville (charte de paysage et assistance-conseil CAUE)
• Programme de valorisation des espaces publics stratégiques et des parcours
• Schéma d'organisation pour les zones NA.
Extrait de la Charte paysagère intercommunale
61
La Réole a mis en oeuvre ces propositions et s'efforce de les rendre applicables au travers des documents
d'urbanisme, comme le présent PLU par exemple.
1.3. Lutte contre l'abandon et le péril d'immeubles
La commune de La Réole amorce une politique de lutte contre les immeubles abandonnés et en situation de péril
Elle a ainsi commencé à engager la procédure dite de déclaration de parcelles à l’état d’abandon
manifeste prévue aux articles L 2243-1 à L 2243-4 du Code général des collectivités territoriales
(CGCT) qui lui permet d’inviter les propriétaires d’un immeuble en état d’abandon manifeste à faire
cesser cet état et la cas échéant à s’en rendre propriétaire par la voie de l’expropriation (première
délibération juillet 2007).
•
Par ailleurs, lorsque des immeubles menacent ruine, le maire dispose de la procédure d’arrêté de
péril issue des articles L 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Elle
concerne tout immeuble, au sens d'édifice et qu'elle qu'en soit la nature, qui menace ruine et qui
pourrait, par son effondrement, compromettre la sécurité publique. Il existe deux types d'arrêté de
péril, le péril « ordinaire » et le péril « imminent ».
La Réole a mis en œuvre à plusieurs reprises ces procédures sur des immeubles devenus
dangereux, notamment en centre-ville. Aujourd'hui, quelques bâtiments sont sous le coup de cet
outil juridique et d'autres sont en voie de subir le même sort. Ceci montre un souci de la ville de
remédier à des situations immobilières préoccupantes.
1.4. Des travaux publics pour la revitalisation du centre-ville
La ville de La Réole met en valeur la commune par des investissements publics au bénéfice de
travaux conséquents en centre-ville. C'est ainsi le cas pour :
•
Un jardin au pied du château
Le Château des Quat'Sos est un monument qui participe de l'identité réolaise depuis des siècles.
Les pieds du château s'étaient endormis et la Mairie a voulu rendre aux réolais cette plaine qui cache le
ruisseau du Charros et redonner au château le panache de ses remparts par un jardin paysager ouvert au
public.
Un jardin au Château des Quat'Sos permet d'évoquer l’histoire commune des réolais, d'aménager la
circulation piétonne tout en préservant les jardins médiévaux, la perspective et les vues. Les arbres
remarquables ont été conservés, d'autres ont été ajoutés. Des arbres tout en hauteur et alignés viendront
prolonger le coteau et marquer une continuité végétale en façade des bâtiments de la rue Jacques Terrible.
Ces aménagements de qualité architecturale spécifiques à la ville montrent la volonté de donner un
prestige à la ville en mettant en valeur ses atouts. C'est également le cas pour les réaménagements
entrepris autour de la place du Viaduc.
•
Le parking « Vallereau »
Afin de pallier la pénurie de stationnement liée à la physionomie du centre ancien et à l'insuffisance
des emplacements de parking en centre-ville, la commune projette la création d'un parking au sein d'un
hangar désaffecté vécu comme une « verrue urbaine ».
De plus, le parti-pris esthétique sur ces travaux fait montre de la volonté communale de
requalification du quartier.
•
La passerelle « Delsol »
Afin d'améliorer la liaison "ville haute-ville basse" par la création d'un lien direct entre le
stationnement et les commerces du haut de la ville et de revaloriser la place de la Libération comme coeur
de ville, la commune projette la création d'une passerelle en bois dans une impasse donnant sur l'avenue
Jean Delsol.
Ce projet vise également à améliorer l'état sanitaire de cette impasse. Ainsi, cet aménagement est
62
un autre exemple de l'investissement de la commune pour l'amélioration du cadre de vie.
Conjugués, la valorisation du patrimoine immobilier et de l'aménagement urbain constituent un des
moyens dont disposent les communes afin de rendre leur territoire plus dynamique au plan économique,
plus accueillante pour les touristes et plus conviviale pour ses habitants.
2. Les actions directes et suivies en vue de la requalification du centre ancien
2.1. Les différentes OPAH de La Réole
Les OPAH sont des Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat, avec pour but de
revaloriser globalement des quartiers et d'en améliorer les conditions d’habitat ou d’accompagner un projet
de développement local concernant des territoires ruraux en difficulté, dans le cadre d’une intercommunalité
formalisée.
Sur La Réole, trois OPAH ont été menées par le Syndicat Intercommunal du Haut Entre-deux-Mers
(SIPHEM) (Cf. section 3 – II – 3 « la requalification de l'habitat »).
2.2. Participation pour non-création de places de stationnement
En vertu du Code de l'urbanisme (article L.421-3 et suivants), lorsque le pétitionnaire d'un permis de
construire ne peut satisfaire aux obligations en matière de réalisation d'aires de stationnement, il peut être
tenu quitte de ses obligations en versant une participation fixée par délibération du Conseil municipal, en vue
de financer la réalisation de parcs publics de stationnement.
La Réole a décidé par délibération du 11 février 2002 de fixer cette participation à 1.200 euros. Elle
a été réévaluée une première fois par une délibération du 26 juin 2006 à 5.000 euros, puis par une ultime
délibération du 16 juin 2008 à 10.000 euros.
Aujourd'hui, l'observation des tendances montre que, malgré une application finalement
qu'occasionnelle de cette participation et des difficultés à obtenir son paiement (notamment dû à sa nature
qui fait qu'elle a cinq ans pour être recouverte), cette mesure permet de pallier plusieurs préoccupations
majeures de la vile.
En effet, le stationnement en centre-ville est un vrai problème du fait de la structure même de la
ville. Il est alors important de demander une participation aux pétitionnaires pour aider la collectivité à
financer des aires de stationnement afin de ne pas engorger le centre-ville par les voitures et les
stationnements anarchiques, mais au contraire de permettre leur organisation dans des parkings prévus à
cet effet.
Par ailleurs, cette mesure est aussi utile afin de limiter les multiplications de divisions d'immeubles
pour repousser les « marchands de sommeil » et les investisseurs privés peu scrupuleux, seulement
soucieux d'effectuer un placement financier rentable et ne tenant pas compte de l'état des logements ainsi
créés.
Le problème reste posé pour les immeubles faisant l'objet de divisions mais pour lesquels les
pétitionnaires ne déposent pas de demande d'autorisation d'urbanisme, et pour lesquels il est alors très
difficile pour la commune d'agir concrètement. Elle reste toutefois exigible en cas de division d'un immeuble
existant même en l'absence de création de SHON (surface hors oeuvre nette) supplémentaire, en vertu de
l'article L.421-3, al.6 du même Code de l'urbanisme.
2.3. Les subventions « Villages Anciens »
Le dispositif « Villages Anciens », établi sous l’égide du Conseil général, permet de subventionner
les travaux effectués par des propriétaires privés en centre ancien.
Il s’agit d’une convention de partenariat établie entre le Conseil général, la commune et le Service
63
Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP) sous l’autorité du Préfet, afin d’aider à assurer les
travaux d’entretien respectueux des spécificités patrimoniales (techniques et architecturales) des immeubles
bâtis anciens (structure et enveloppe extérieure).
Cette convention arrivée à son terme, le Conseil Général et la commune de La Réole continuent
d'assurer cette politique depuis plusieurs années, le SDAP n'intervenant plus que pour donner sur les
travaux l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France au titre de la servitude des abords des monuments
historiques et/ou des sites protégés. Les collectivités s’engagent à prendre en charge une partie
substantielle des dépenses de remise en valeur du patrimoine engagé par le propriétaire privé. Il s’agit donc
d’une mesure incitative.
Pour La Réole, une telle convention existe depuis une délibération du Conseil municipal du 21 mars
1996. Aujourd’hui, la subvention allouée peut aller jusqu'à 25% pour le département et de 10% pour la
commune du total des frais engagés.
Le périmètre déterminé comme « Village Ancien » à l’origine a été étendu au « chemin de Ronde »
par une délibération du Conseil municipal du 6 janvier 2006.
Statistiques de l'opération « Villages Anciens » depuis 2001
Année
Nb de
dossiers
Nb de
refus
Taux moyen de
subvention CG
Montant total
allocation CG
Montant total
allocation
commune (10%)
Somme totale
allouée
2001
9
1
2002
8
27,5%
20 129 euros
13 162 euros
32 291 euros
2003
11
25,5%
22 045 euros
17 044 euros
39089 euros
2004
14
16,8%
16 925 euros
11 571 euros
28 496 euros
2005
11
20,5%
28 277 euros
21083 euros
49 360 euros
2006
11
22,3%
27 624 euros
19 355 euros
46 979 euros
1
Année
Coût moyen des travaux engagés
2001
135 752,43 francs = 20884 euros
2002
14 612,06 francs = 2 400 euros
2003
15 494 euros
2004
8 112 euros
2005
18 491 euros
2006
17 686 euros
Source pour les deux tableaux : recensement communal
On peut constater que la somme allouée est toujours en augmentation depuis 2002, même si le
nombre de dossier est plutôt constant. Comme il s'agit ici d'un outil incitatif, il est à la disposition des
administrés mais la mise en valeur de leur bien reste à leur discrétion.
Il a su se montrer efficace pour une certaine catégorie de la population, mais l'observation des
tendances fait apparaître qu'il ne touche pas l'ensemble des réolais.
C'est pourquoi la commune a voté en 2007 l'obligation de ravalement de façades afin de permettre une
revalorisation du centre-ville, mais aussi des entrées de ville et des quais. Ces subventions seront alors
nécessaires pour permettre au pétitionnaire d'assumer financièrement l'obligation imposée par la commune.
64
3. Les actions complémentaires en vue de la requalification du centre ancien
3.1. L'obligation de ravalement de façades
Le maintien en bon état des façades concourt à l'amélioration du cadre de vie et permet de valoriser
le patrimoine, dont la plus value à terme compense l'effort financier consenti par les propriétaires. Le
législateur a d'ailleurs noté l'importance de ces enjeux et a rendu obligatoire les opérations de ravalement de
façades, au moins tous les dix ans par le biais des dispositions légales contenues dans les articles L 132-1 à
L 132-5 du Code de la construction et de l'habitation, créés par la loi n°76-1285 de 1976.
Cette obligation est applicable dans toutes les villes qui, par arrêté préfectoral, sont inscrites sur une
liste des communes habilitées à prendre un arrêté municipal de ravalement de façades pour obliger, tous les
10 ans, ses administrés à entretenir leur bien immobilier.
Elle est d'un usage long et technique, qui demande de l'investissement, tant financier qu'humain. En
effet, cette procédure est à double sens. D'un côté, elle oblige le propriétaire à ravaler la façade de son
immeuble et à entretenir ses menuiseries et zingueries. En contre-partie, elle propose une subvention
conséquente et progressive en fonction du niveau de revenu pour transformer cette contrainte en effet
d'aubaine.
Afin de conforter l'amélioration de la situation patrimoniale du centre-ville de La Réole et pour toutes
les raisons sus-mentionnées, le Conseil municipal de La Réole a décidé par délibération du 10 décembre
2007 d'initier une grande campagne en faveur du ravalement de façade des immeubles en référence aux
articles L 132-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Monsieur le Préfet de la Gironde a accepté cette requête par arrêté préfectoral du 18 février 2008
qui autorise l'inscription de la ville de La Réole sur la liste départementale des villes pouvant prescrire
l'obligation décennale de ravalement de façades.
3.2. L’accent mis sur la rue André Bénac
Depuis 2004, une discussion est engagée entre la commune et Gironde Habitat (office public
d’aménagement et de construction -OPAC- de la Gironde) afin de traiter les problèmes relatifs au logement
sur un îlot défini de la ville. Plusieurs autres partenaires ont participé à ce projet : la DDE, la DDASS,
l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) ou encore la Maison de l’Habitat.
Cette zone, spécifiquement le bas de la rue A. Bénac, est aujourd'hui dégradée par la force du
temps et peu entretenue. C'est pourquoi la ville s'est engagée dans une vaste opération de requalification du
quartier Bénac-Viaduc-Delsol en vue notamment d'une opération d'amélioration des conditions
d'hébergement. Le projet porte la création de logements locatifs de qualité, dont la gestion appartiendra à
Gironde Habitat
Jusqu’à présent, au fur et à mesure des aliénations, la commune use de son droit de préemption
afin d’acquérir des immeubles sur cet îlot et les revend à Gironde Habitat, qui sera chargé de travailler avec
la commune à la réhabilitation de ces immeubles.
Légende :
Zone objet
d'une réhabilitation
en partenariat avec
Gironde Habitat
65
3.3. Un périmètre de restauration immobilière?
La commune envisage de se doter d’un Périmètre de Restauration Immobilière (PRI).
Cette procédure concerne des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition
entrepris à l’intérieur d’un périmètre défini (PRI) ayant pour conséquence la transformation des conditions
d’habitabilité d’un ou plusieurs immeubles.
Elle vise à la fois à obtenir des réhabilitations lourdes en centre-ville et à offrir des logements de
standing, permettant une dé-spécialisation du parc immobilier du centre ville par l’accueil de ménages
réintroduisant une mixité sociale en contrepoids aux ménages très modestes déjà logés en cœur de ville.
Le PRI peut être délimité dans une zone présentant un caractère historique et protégée par une
Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), dont la commune est
également en train de se doter. Cette procédure induit deux types de conséquences :
•
Elle induit d’abord une contrainte.
En effet, avant d’être légalement autorisés, les travaux devront avoir reçu le visa du Service
Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (Architecte des Bâtiments de France).
Les travaux déclarés d’utilité publique devront être conformes au règlement de la ZPPAUP. La ville a
la possibilité d’imposer des travaux sur un immeuble donné par le biais d’une Déclaration d’Utilité
Publique Travaux. Ainsi, en cas de non réalisation des travaux, une expropriation peut être
déclenchée.
•
En contre partie, cette procédure présente des avantages fiscaux indéniables pour l’investisseur
privé.
En effet, ce processus permet de laisser de la place à l’initiative privée, permettant de conserver une
mixité du bâti et du tissu social. Ces avantages fiscaux comprennent deux mesures principales : ces
charges spécifiques à la restauration immobilière sont déductibles pour la détermination du revenu
foncier net.
De plus par exception, le déficit foncier de l’opération de restauration est imputable sur le revenu
global (régime dit de la loi « Malraux »). Ici, pour bénéficier de ce régime fiscal, les propriétaires
bailleurs s’engagent à louer les locaux à usage d’habitation principale pendant une durée minimale
de six ans.
Cet outil intéresse La Réole qui réfléchit à la mise en oeuvre de cet outil, mais qui hésite encore
devant la lourdeur à mettre en place un tel outil.
4. Les outils de fond mis en oeuvre par la commune depuis de nombreuses années
4.1. Une politique culturelle investie
La politique culturelle est un outil de revalorisation urbaine à part entière. En effet, la rencontre, au
sens général du terme, autour de différents évènements culturels est propice à créer le lien social qui permet
aux habitant de s'approprier leur cité. Par ailleurs, la culture constitue un élément essentiel de l’évolution de
notre société en tant que facteur d’égalité des chances et de lutte contre les ruptures sociales.
A ce titre, la vie culturelle réolaise repose pour l’essentiel, depuis fort longtemps, sur le dynamisme
et le dévouement spontanés d’acteurs locaux bénévoles. Compétents et néanmoins amateurs pour la
plupart d’entre eux, ils agissent dans les différents domaines de la pratique culturelle : théâtre, chant choral,
folklore, peinture et sculpture, musique, danse, cinéma, patrimoine... Ce vivier riche et extrêmement créatif
est largement reconnu localement et à l’extérieur, ainsi qu’en témoigne l’activité des uns et des autres depuis
des années.
Consciente de cette richesse, de son caractère à la fois précieux et précaire, la commune a décidé
de faire de la culture une de ses priorités ; priorité réfléchie et envisagée en cohérence avec la politique
développée au niveau de la Communauté de communes et les principes sous-tendant l’engagement récent
mais déterminé dans la démarche de pays.
66
4.2. Le droit de préemption sous toutes ses facettes
Le régime actuel du droit de préemption urbain résulte essentiellement de la loi SRU. Il est défini
aux articles L 211-1 et suivants et R 211-1 et suivants du Code de l'urbanisme.
Le droit de préemption peut être utilisé afin de réaliser une ou des actions ou opérations
d'aménagement en vue de mettre en oeuvre : un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le
maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du
tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement
urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti ou pour constituer des réserves
foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions ou opérations d'aménagement.
Lorsqu'une commune est dotée d'un PLU approuvé, le Conseil municipal peut créer le droit de
préemption urbain.
La commune de La Réole s'est donc dotée du droit de préemption urbain (DPU) renforcé, par
plusieurs délibérations successives du Conseil municipal :
• Délibération du 05 juin 1996 portant institution d’une zone de DPU à La Réole,
• Délibération du 24 octobre 2000 portant extension de la zone de DPU aux zones U et NA du Plan
d’Occupation des Sols,
• Délibération du 9 septembre 2004 portant instauration d’une zone de DPU Renforcé
• Délibération du 28 août 2006 portant instauration d’une zone de DPU sur les fonds artisanaux, les
fonds de commerces et les baux commerciaux.
Pour rendre ce droit effectif, la commune a mis en place un système de veille active des décisions
d'intention d'aliéner (DIA).
La commune a préempté régulièrement depuis 2002 :
Année
Nombre de préemption
2002
2
2003
2
2004
3
2005
3
2006
2
2007
5
Source : statistiques communales
La commune a choisi de préempter certains biens, notamment au regard de leur emplacement
stratégique en centre-ville. Elle a ainsi pu déjà créer des appartements avec des loyers aidés au travers de
rénovation d'immeubles en centre-ville. Elle a aussi par exemple en cours comme projet de créer un parking
« paysager » dans un de ces bâtiments préempté, pour remettre en valeur le centre-ville.
Ceci est également signe des préoccupations que peuvent avoir les élus, et plus largement les habitants,
quand à la situation du bâti en centre-ville, mais également de la situation du commerce de proximité.
4.3. La mise en oeuvre d'une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et
Paysager (ZPPAUP)
Depuis une délibération de 29 juillet 2003, la municipalité a montré son intention de protéger
l'environnement patrimonial, mais aussi architectural et naturel par le biais d'une ZPPAUP dont elle est en
train de se doter afin d'assurer une protection de son patrimoine remarquable, et ce, de manière
contraignante car elle constitue une servitude d’utilité publique du PLU.
La ZPPAUP est un outil complémentaire au PLU et ne vient pas s’y substituer. Ses effets sont
importants : les travaux de construction, démolition, transformation ou modification d’immeubles compris
dans le périmètre sont soumis à l’obtention d’une autorisation spéciale qui permet de s’assurer qu’ils vont
dans le sens de la qualité patrimoniale. Celle-ci pourra être délivrée par la commune en partenariat avec
67
l'Architecte des Bâtiments de France, selon le règlement établi dans la ZPPAUP. La commune a donc
compétence liée par rapport au règlement établi, mais en amont, elle a participé à l’élaboration du
règlement.
Le règlement de la ZPPAUP est un document établi de manière contractuelle, afin d’être une
référence et une aide à la décision. Il fixe des enjeux patrimoniaux sur le territoire, des objectifs à atteindre et
la définition de règles communément approuvées.
Aujourd'hui, après un avis favorable à l'unanimité de la Commission Régionale du Patrimoine et des
Sites (CRPS), la commune est en attente de l'avis de Monsieur le Préfet afin de prendre les mesures
d'approbation définitive de la zone.
Elle met en avant par exemple des « cônes de vues » qui protègent la vue sur la vieille ville depuis
les hauteurs de La Réole. Elle liste aussi tous les immeubles remarquables du centre-ville et vise à la
protection d'une certaine harmonie dans l'architecture urbaine du centre-ville.
L’objectif de la commune est de garantir la mise en place d’une offre diversifiée allant dans le sens d’une
mixité sociale équilibrée.
L’enjeu pour le PLU consiste, par le règlement des zones urbaines :
- à faciliter la mise en œuvre des dispositions de la future ZPPAUP, notamment par l’annexion de
ce document au PLU dès son approbation, sa situation en tant que servitude sur le plan de zonage,
mais aussi par des mesures concernant les antennes de réception satellitaire, les climatiseurs ou
encore les enseignes;
- à faciliter le traitement des logements vacants au dessus des commerces par des dispositions
visant à rétablir les accès aux étages lorsque ces derniers ont été supprimés
68
SECTION 5 :
LA REOLE, VILLE GESTIONNAIRE
DE SON ESPACE COMMUNAL
La commune de La Réole est aujourd’hui dotée d’un Plan d’Occupation des Sols approuvée en
1996, qui a montré ses limites (I). La commune souhaite donc se doter d’un Plan Local d’Urbanisme pour
définir de nouvelles règles d’urbanisation (II). Le PLU répond à un projet de développement durable, traduit
par des capacités d’accueil définies (III).
I
Du POS au PLU
La commune de La Réole est dotée d’un document opposable aux tiers, le Plan d’Occupation des
Sols approuvé en 1996.
Reposant sur des hypothèses démographiques décalées de la réalité, avec des consommations
d’espace à construire enregistrées importantes, le POS ne permet plus à la commune de maintenir son
développement.
D’où l’élaboration du présent Plan Local d’Urbanisme, destiné à répondre aux enjeux actuels et à
venir de la gestion des sols à La Réole.
L’article L. 121-1 du Code de l’Urbanisme définit les principes, avec notamment le respect de
"l'équilibre entre le renouvellement urbain, un développement urbain maîtrisé, le développement de l'espace
rural d'une part, et la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection
des espaces naturels et des paysages d'autre part, en respectant les objectifs du développement durable".
1. Le bilan du POS
Un bilan quantitatif du POS de 1996 montre que les zones qui se sont construites concernent
essentiellement les zones U et les zones NB (Cf. plus loin). Ces dernières correspondant à des terrains peu
équipés principalement localisés à la périphérie des zones urbanisées ou en hameaux isolés.
Si l’on croise les données spatiales et les données démographiques, ce bilan tend à démontrer
qu’une consommation importante de l’espace a eu lieu au regard de l’augmentation constatée de la
population.
Bilan quantitatif du POS (zones urbaines ou à urbaniser)
Zones du POS
Zones U
Zones Ux et Uy
Zones NB
Zones I NA
Zones II NA
Superficie brute libre
à la construction
dans le POS (sans
minoration)
8 ha
14 ha
30 ha
40 ha
40 ha
Superficie
consommée depuis
l’approbation du POS
Superficie brute restante
(sans minoration)
5,3
12 ha
11,7 ha
-
2,7 ha
2 ha
18,3 ha
40 ha
40 ha
Le POS de 1996 présente des hypothèses fortement décalées avec la réalité de l’époque et les
évolutions qui s’en sont suivies :
69
•
La population existante prise en compte lors du POS était de 5.540 habitants alors que la réalité
était de moins de 4.273 habitants
• L’hypothèse des besoins à 10 ans (zones U, NB, et I NA ouvertes à l’urbanisation) était de
2.400 habitants pour un total visé en 2006 de 7.940 habitants
•
1600 habitants supplémentaires étaient prévus en zone II NA pour porter la population à
9.540 habitants à plus long terme
En conséquence, de très larges zones ont été prévues à l’urbanisation.
Ce schéma ne correspond pas aux évolutions de population constatées. A l’inverse au moment où
un dynamisme démographique renaît, en partie suscité par la qualité de vie et l’environnement de La Réole,
la maîtrise qualitative et quantitative des zones d’urbanisation est nécessaire.
Il convient donc tout d’abord de situer les hypothèses démographiques en termes de ménages, unité
pertinente en matière de besoins en logement :

Entre 1990 et 1999, La Réole a perdu une centaine d’habitants. La population actuelle est inférieure
à la population existante servant de point de départ au POS. Les hypothèses du POS sont donc
caduques.
•
Dans le même temps, la commune a gagné 150 ménages. Entre 1999 et 2003, ce sont 18
nouveaux ménages par an qui ont été gagnés.
Les chiffres de la construction montrent que plus de la moitié des ménages (9 par an) a été
accueillie dans des constructions nouvelles.

Il existe donc un dynamisme, mais qui n’a pas su entraîner de consommations foncières
significatives.
De fait, la poursuite des évolutions actuelles nous permet d’espérer 250 ménages supplémentaires
entre 2003 et 2017, soit 500 nouveaux habitants en tablant sur une poursuite de la baisse de la taille des
ménages.
Une hypothèse « au fil de l’eau » correspondrait donc à une population de 4600 habitants à l’horizon
2007.
Les efforts de la commune pour revitaliser le centre ville, maintenir les services, protéger
l’environnement, mais également les tendances sociologiques récentes fortes (déconnexion domicile /
travail, rapprochement des ménages retraités des petits centres urbains, mobilité hédoniste), doivent nous
inciter à des hypothèses plus ambitieuses.
De fait, le passage progressif de 18 ménages supplémentaires par an en 2003 à 30 en 2010, puis 35
à partir de 2014 après revitalisation du centre ville constitue une perspective parfaitement raisonnable. En
faisant gagner 420 ménages à la commune, elle permet d’espérer 5000 habitants en 2017.
Les zones ouvertes à l’urbanisation dans le PLU (Cf. Capacités d’accueil du PLU) permettent
l’accueil d’environ 540 (hypothèse basse) à 900 (hypothèse haute) habitants en excluant les zones
d’urbanisation à long terme (zones 2AU). Il faut toutefois ajouter à cela les possibilités d'accueil de
population par la réhabilitation de logements vacants, notamment en centre-ville : l'accueil envisagé est alors
au total d'environ 650 (hypothèse basse) à 1050 (hypothèse haute) habitants.
Ce chiffre est légèrement supérieur à nos hypothèses de croissance démographique. Toutefois, il
faut prendre en compte le rythme de déblocage des terrains, mais aussi la possibilité de choix qui est une
condition de l’attractivité. Le PLU garantit l’accueil de la population espérée mais aussi les marges
nécessaires à cet accueil. (Cf. « taux de rétention » plus bas). De plus, les orientations d'aménagement
prévoient une ouverture progressive à l'urbanisation afin de garantir la cohérence entre la consommation de
terrains et la croissance démographique.
En revanche, notamment par le règlement et par le choix de zonage, il replace vers la qualité des
curseurs qui avaient été positionnés initialement sur la quantité.
70
2. Un diagnostic à l'origine des choix retenus dans le PADD en tant que projet communal
BILAN DU DIAGNOSTIC
ENJEUX
OBJECTIFS DU PADD
ACTIONS MENEES PAR LA COMMUNE
Contrainte environnementale du fait Contrainte pour l’urbanisation 1. Préservation de la vallée de la Garonne : Augmentation
des
surfaces
en
zones
des risques naturels : topo accidentée ; de la commune
zone inondable
naturelles (notamment protection de la ZNIEFF, du
retrait et gonflement d’argile, risque
biotope, des coulées vertes …);
inondation et éboulement
2. Maintien des coulées vertes
- Report sur le plan de zonage de la zone inondable
Richesse de la végétation et des
paysages, ZNIEFF, Natura 2000,
protection du biotope, espaces boisés
classés (EBC), paysages typiques à
préserver
Préservation et gestion des 3. ZNIEFF préservée
éléments
de
diversité
préservation du caractère rural, 4. Valorisation des vallées / coteaux
ouverture et lisibilité du paysage
5. Charros / Pimpin : inconstructibles
- Mise en place de des éléments de paysage à préserver
selon l’article L.123-1-7 (haies, arbres remarquables,
ruisseaux…) ;
- Inconstructibilité des zones naturelles avec cependant
une possibilité d’extension limitée pour permettre une
évolution du bâti existant
6. Continuation du classement des EBC
7. Préservation des éléments paysagers,
écologiques, agricoles et coteaux
Paysage des entrées de ville en Image des entrées de ville est 8. Requalification entrées de bourg
mutation et mal organisé et hétérogène essentielle
et
doit
être 9. Rétablissement des continuités urbaines
revalorisée et homogénéisée
- Orientations d’aménagement pour une valorisation de
ces espaces ;
Ville riche en patrimoine bâti Préservation et valorisation du 10. Requalification du centre ancien
- Mise en place d’une ZPPAUP actuellement en cours ;
(historique,
archéologique,
rural), patrimoine bâti ;
beaucoup de protections : un atout pour
11. Valorisation des potentiels touristiques : - Zonage adapté au bâti ancien avec des prescriptions
la commune
Mise en valeur pour le valeur architecturale du centre forte
adaptées ;
développement de
l’activité
touristique
- Patrimoine rural remarquable classé en élément de
paysage à préserver selon l’article L.123-1-7 (moulin,
fermes, séchoirs à tabac…) ;
Démographie : perte sensible de Rendre le territoire communal
12. Inverser la tendance de diminution de la - Réhabilitation de logements en centre-ville
population ces dernières années avec attractif pour endiguer et
population : Objectif de 700 personnes
une légère reprise dernièrement
inverser définitivement ce
supplémentaires
- Ouverture des zones 1AU et 2AU
phénomène de migration rurale.
Un accueil potentiel de nouveaux Volonté
communale
de 13. Centre : fonctionnalité et image à - Requalification de l’espace public avec la Convention
habitants (migrations pendulaires)
revitaliser le centre ville et son revaloriser pour notamment le commerce de d’Aménagement de Bourg (CAB)
image (plus d’attractivité)
proximité : stationnement, valoriser les entrées
ville, améliorer visibilité hypercentre
- Orientations d’aménagement sur les entrées de ville
BILAN DU DIAGNOSTIC
ENJEUX
OBJECTIFS DU PADD
ACTION MENEE DANS LE PLU
Agriculture importante : zones AOC Priorité de préserver ces espaces 14. Préservation des zones agricoles - Surface importante des zones agricoles ; respect des
importante à préserver, polyculture et agricoles et les valoriser car il font viticoles : AOC respecté (sauf secteurs AOC ;
élevage mais dévalorisation actuelle de partie de l’identité communale
Calonge)
cette activité
- Possibilité pour les maisons agricoles remarquables d’un
changement de destination dans le but d’une valorisation
touristique
Economie :
pénurie des terrains pour l’activité
industrielle, artisanale et commerciale
présence de commerces en centre ville à
renforcer
Relancer l’économie par une politique
active de revalorisation du centre ville
mais également un agrandissement
de la zone d'activité de Frimont.
15. Conforter la vocation économique
de la commune
16. Inverser les tendances :
commerce de proximité à renforcer
- Agrandissement de la surface de la zone industrielle de
Frimont : zone 1AUX ;
- Orientations d’aménagement des zones 1AUX
- Opération urbaine par le biais du FISAC
- Droit de préemption urbain sur les baux commerciaux
Perte de l'attractivité du centre-ville en Assurer les fonctions urbaines de La 17. Politique de développement des - Convention d'Aménagement de Bourg respectée
tant que pôle urbain
Réole
équipements publics et de l'espace
public
- Confortation et développement des services
Spécialisation de la population selon les Mettre en oeuvre une double mixité 18. Requalification centre-ville :
quartiers
sociale
diversité habitat avec de plus grands
logements
19. Inverser les tendances :
paupérisation
et
inconfort
des
logements
et
diminution
de
l'économie en centre-ville
20. Habitat : diversification de la
population
- Projet lotissement mixte (location et accession à la
propriété) sur la zone 1AU de Calonge
Potentiel
fort
de
développement Conforter le tissu économique des
économique de la zone d'activité de PME-PMI
Frimont
Complémentarité avec le centre-ville
- Pas de ½ tour des poids lourds sur l'espace public,
assainissement et stationnement adéquats,
taille
modulable des parcelles en fonction de l'activité
21. Valorisation des atouts :
attractivité de Frimont
22.
Renforcement
du
pôle
économique de Frimont : 4 principes:
- zone de qualité / intégration
paysagère
- travail de signalétique
- fonctionnement précisé
- densité : forme d'un parc d'activité
- Habitat qualitatif en centre-ville avec la future servitude
de la ZPPAUP
- Charte paysagère intercommunale
- Orientations d’Aménagement de la zone 1AUX
- Règlement permettant une intégration paysagère
23. Aménagement de Frimont : rond- - Agrandissement des surfaces UX et 1AUX pour une
point et déviation sur les quais
homogénéisation de la zone d'activité
Menace et atout représenté par le trafic Transformer en aubaine la situation 24.
Renforcement
du
pôle >
routier (bruits, sécurité, image…)
de La Réole en tant que pôle passant économique : travail de signalétique
>
- Sécurité : report des emplacements réservés et des
zones de bruit sur le plan de zonage
- Orientations d’aménagements pour améliorer les
entrées de ville
BILAN DU DIAGNOSTIC
ENJEUX
OBJECTIFS DU PADD
Présence de ligne SNCF à développer
Développer les autres modes de 25. Aménagement de l'espace
Cheminements doux et offre de transport déplacements
public : maillage parcours piéton en
en commun présents mais insuffisants
centre-ville
Aménagement d’espaces publics plus 26.
Développement
des
sécurisés
déplacements doux : piétons / vélo /
Garonne
27. Préservation de l'espace naturel :
déplacements doux
ACTION MENEE DANS LE PLU
- Emplacement Réservé de la Gare pour une
requalification de l’espace public et la mise en place de
l’intermodalité
- Passage de la « voie verte » sur les quais
- Refonte du circuit pédestre
- Réfection des trottoirs (qualité / accession personnes à
mobilité réduite
Les réseaux présents possèdent des Adaptation du réseau à l’urbanisation
lacunes
notamment
l’assainissement existante
collectif
Contrainte pour l’urbanisation du
projet PLU
Maîtriser l’écoulement des eaux
pluviales
28. Adéquation de l'extension - Mise en conformité de l’assainissement en cours,
urbaine et de la capacité des nouvelle station d'épuration en cours ;
réseaux
- Orientations d’Aménagement pour les eaux pluviales ;
29. Création d'équipements publics :
- Prise en compte des conditions d’équipement pour les
station d'épuration
projets d’ouverture à l’urbanisation dans le plan de
zonage ;
Equipements
sportif,
administratif, Maintien de ces équipements
sociaux, santé… nombreux
Lacune
en
matière
d’hébergement Enjeu touristique fort
touristique
30. Création d'équipements publics : - Portage d'un projet d'hôtellerie
station d’épuration, gendarmerie,
salle culturelle, extension crèche,
- Mise en place de zones UCb (équipement public) ;
étendre le circuit touristique
Habitat : logements vacants nombreux,
notamment en centre-ville
Parc de logements vétustes
Pénurie de terrains disponibles en
campagne : fuite vers les autres communes
Rendre le centre-ville accueillant
31. Mise en valeur rue A. Bénac / A.
Réhabiliter les logements vacants en Caduc
logements dignes
32. Requalification de l'habitat en
Rendre disponible des terrains en centre-ville : diversité sociale, grands
périphérie du centre
logements,
recherche
d’outils
juridiques pour inverser la tendance
Logements : adaptation des logements à Maîtriser
la
consommation
de 34. Gestion des secteurs d'extension
la taille des ménages
l’espace
urbaine
dévolus
à
l'habitat :
Désintérêt pour le logement collectif
ouverture à l'urbanisation en locatif
Logements de meilleur standing
et en accession à la propriété sur
secteur choisi (Calonge)
- OPAH en cours, poursuivie et développée
- Orientations d’aménagements des espaces publics
- Outils complémentaires au PLU mis en place :obligation
de ravalement de façades, « villages anciens », ZPPAUP,
etc.
- Orientations d’aménagements pour les zones 1AU :
maîtrise du développement urbain
- Requalification d'îlots en centre-ville
- Exercice du droit de préemption renforcé et étendu aux
baux commerciaux
Ce tableau récapitulatif montre que la commune a voulu envisager toutes les facettes de son développement et les différentes conséquences que pourrait
avoir le PLU sur son évolution.
Les principaux points du diagnostic sont repris et mis en évidence, afin de dégager les projet que la commune a retenu dans son PADD, mais également
leur concrétisation dans le PLU et même dans les autres actions de la commune.
Le PADD retient donc cinq orientations principales à mettre en oeuvre au travers du PLU :
•
•
•
•
•
Requalification du centre ancien
Gestion et requalification de l'habitat
Conforter la vocation économique de la commune
Politique de développement des équipements et de l'espace publics
Préservation de l'espace naturel et agricole
3. Les objectifs démographiques
3.1. La capacité d'accueil du PLU
La capacité d’accueil du PLU est calculée et expliquée ici, en tenant compte non seulement des
parcelles disponibles en zone d'urbanisation existante, mais également de celles dont l'ouverture à
l'urbanisation se fera dès l'approbation du PLU et enfin, de la réhabilitation des logements vacants en centreville, problématique importante de La Réole.
•
L'urbanisation des parcelles disponibles :
Le tableau ci-après traduit les capacités d’accueil restantes envisageables sur chaque secteur
constructible (différent de la superficie des zones).
Cette capacité est calculée en fonction :
• soit des terrains disponibles
• soit à partir d'une densité envisageable pour des zones plus vastes.
Les chiffres affichés donnent un ordre de grandeur mais il s'agit que d'une estimation.
Tableau 1 : Urbanisation des parcelles disponibles
Nombre de logements
Zones
Ha
disponibles
bruts
Ha
disponibles
nets
Hypothèse
basse
Nombre d'habitants
Hypothèse
haute
Hypothèse
basse
Hypothèse
haute
UB
0,95
0,67
5
8
11
17
UC
25,3
18
89
177
191
383
1AU
24,3
19,4
156
233
336
504
Total secteur
habitat sans
2AU
50,6
37,8
249
418
539
904
14
11,2
90
134
194
290
64,6
42,92
339
553
732
1194
2AU
Total secteur
habitat avec
2AU
•
L'accueil de population au sein de logements réhabilités
De même, le tableau ci-après reprend les données INSEE4 concernant les logements vacants. Les
chiffres affichés donnent un ordre de grandeur mais il s'agit d'une estimation.
Les calculs concernant les logements vacants obéissent à la logique suivante :
4
Attention, ces chiffres INSEE n'ont pas de valeur légale, mais sont juste une estimation de population, sans double compte
74
1. Le chiffre brut des logements vacants est de 308, sur l'ensemble du périmètre communal
2. Si les données INSEE concernent l'ensemble de la commune, l'observation des tendances montre
qu'environ
80%
des
logements
vacants
se
situent
en
zone
d'hyper-centre.
En tout, on peut estimer que le centre-ville regroupe 2465 logements vacants.
3. Les logements vacants ainsi décomptés sont une capacité d'accueil de population nouvelle
importante, bien que compliquée à mettre en oeuvre. Si la commune s'est engagé dans un
processus de rénovation urbaine important, il semble toutefois irréaliste de considérer qu'à l'horizon
N+10 l'ensemble des logements soient remis sur le marché. En revanche, il apparaît envisageable
de s'aligner sur la moyenne nationale de vacance de logements qui est de 8%, contre plus de 14% à
La Réole6.
Nous l'appellerons ici « Objectif de requalification »7.
4. Pour atteindre cet objectif de requalification, il faudra réhabiliter 74 logements8
5. Toutefois, compte-tenu des difficultés endogènes à la réhabilitation (coût, délai, conditions de
travail...) mais aussi des difficultés propres à La Réole (nombreuses indivisions, successions
vacantes non résolues, investissements purement immobilier en centre-ville...), il est raisonnable de
penser que toutes les réhabilitations souhaitées ne seront pas effectuées. On peut appliquer un taux
de rétention foncière égal à 30%, comme celui appliqué dans les autres zones.
Ainsi, le nombre de logements réhabilités en hypothèse basse est de 52 logements9.
6. Enfin, pour obtenir le nombre d'habitants envisagés, il convient de multiplier le nombre de logements
par le chiffre moyen des habitants par ménage, c'est-à-dire 2,16.
Nous pouvons alors envisager le tableau suivant :
Tableau 2 : Logements vacants
Chiffre brut
308
•
En centre-ville
246
Objectif de
requalification
172
Nombre de logements
réhabilités
Hypothèse
basse
52
Nombre d'habitants
Hypothèse
haute
Hypothèse
basse
74
112
Hypothèse
haute
160
L'évolution démographique dans son ensemble
Le calcul porte sur les zones U et AU. Les bases de l'estimation sont les suivantes :
•
Mesure des surfaces libres à la construction dans chaque zone concernée
•
Application d'un coefficient correctif de minoration égal à 30%. Cela correspond à l'emprise
et à la constructibilité réelle (consommation foncière d'une opération d'aménagement, prise
en compte des réseaux, des espaces verts, etc. ou minoration du calcul en fonction de
l'existence zones étendues impliquant une plus faible densité.)
Le taux de rétention foncière est appliqué différemment en zone UC et AU : il est de 30% en zone
UC car la commune maîtrise moins bien cette zone d'urbanisation contre 20% pour les zones AU
(Cf. taux de rétention dans le point ci-dessus)
•
5
6
7
8
9
Taille moyenne des ménages en 2003 : 2,16 habitants par ménage ; le nombre de logements
envisagés par hectare est multiplié par la taille moyenne des ménages pour avoir une estimation de
80% de 308 = 246 logements
308 logements vacants pour 2154 logements recensés = 14,3% de vacance
8% de 2154 logements recensés = 172 logements
246-172 = 74 logements à réhabiliter
74 – (30%*74) = 52
75
l'évolution de la population
•
Multiplication par le nombre de logements par hectare :
 Pour la zone UA, nous appliquerons les perspectives démographiques compte-tenu des
réhabilitations envisagées. Il conviendra donc de se reporter au tableau n°2 de cette présente
sous-section.
 Pour les autres zones :
 zones UB : 8 à 12 logements / ha
 zones UC : 5 à 10 logements / ha
 zones 1AU et 2 AU : 8 à 12 logements / ha
Ces chiffres correspondent à la superficie moyenne des terrains selon l'observation des tendances :
en zone UC, les terrains sont plus importants qu'en zone nouvellement urbanisée.
De plus, le Schéma directeur d'assainissement impose une superficie minimale pour la construction
d'habitations (800 m² en zones destinées à recevoir de l'habitat en général).
Tableau 3 : Évolutions démographiques
Nombre d'habitants
Hypothèse basse
Hypothèse haute
Total 1 : UB + UC + 1AU
539
904
Total 2 : Total 1 + logements vacants
651
1064
Total 3 : Total 1 + Total 2 + 2AU
844
1354
•
Taux de rétention :
La rétention foncière est un phénomène lié à de nombreux facteurs qui crée comme résultat de ne
pas rendre disponible sur le marché de l'immobilier tous les terrains classés comme urbanisables au sens
strictement juridique.
Ce phénomène est lié pour partie à de la spéculation foncière faite par les propriétaires terriens,
mais pas seulement. Il existe aussi une quantité importante de terrains dont le découpage est inadapté à
une urbanisation moderne. Des parcellaires difficiles, appartenant à des propriétaires multiples, à la
topographie accidentée sont impropres à la construction. De plus, la desserte de nombreuses parcelles,
pour les mêmes raisons est difficile, voir impossible. Or, l'accès à la voirie publique est une condition
obligatoire à la constructibilité des terrains.
En l'espèce, à côté de ce phénomène classique de rétention foncière, il existe en sus de
nombreuses habitations avec jardins privatifs ou espaces clôturés regroupés, que les propriétaires ne
désirent pas vendre pour y voir se construire des maisons. Des situations familiales complexes (indivisions
nombreuses) compliquent également la maîtrise foncière des terrains urbanisables.
Pour maîtriser l'ouverture à l'urbanisation et arriver à une meilleure consommation de l'espace, le
présent PLU prévoit un phasage (Cf. orientations d'aménagement, document n°4).
3.2. Capacité des réseaux existants et des équipements pour l’accueil de la population
1. La capacité des réseaux :
L’urbanisation future est privilégiée dans les secteurs desservis par les réseaux notamment celui
d’assainissement collectif : l’ensemble des secteurs situés en zones U est desservi par les réseaux
d’électricité, de téléphone et d’eau potable.
Les réseaux existent, avec une capacité suffisante, en périphérie immédiate des zones à urbaniser.
Les zones urbaines sont raccordées à l’assainissement collectif dans leur majorité à l’exception
d’une partie de la zone UB située au Matouret déjà traitée en assainissement autonome
76
Les zones 1AU sont immédiatement raccordables à l’assainissement collectif. Les zones à
urbaniser qui ne sont pas raccordables immédiatement ont été placées en 2AU.
Électricité:
La capacité en réseau électrique est suffisante sur la commune de La Réole puisque le réseau EDF
supporte jusqu’à 10 000 KW et que la commune n’en utilise actuellement que 6 000 KW. Elle a donc la
capacité d’absorber les ouvertures à l’urbanisation prévues.
Eau potable :
Le réseau de distribution de l’eau potable de la commune de La Réole est suffisamment dense pour
couvrir la grande majorité des projets d'extension de l’urbanisation.
Les capacités de prélèvement au niveau des deux forages demandées dans le cadre de ce dossier
tiennent compte des évolutions de population prévues dans ce PLU.
En complément, une étude diagnostic du système d’adduction d’eau potable lancée en 2005 et
réalisée par le cabinet SOGREAH va permettre de définir un programme de renouvellement des
canalisations sur les dix prochaines années. Cette étude qui intègre les projections d’évolution de population
définies dans ce PLU démontre que le bilan besoin ressource à l’horizon 2015 est excédentaire malgré une
hypothèse défavorable de rendement de réseau à 60%.
Assainissement collectif :
Afin de résoudre les problèmes de système d’assainissement de La Réole, une étude est en cours
depuis 2005 sur un diagnostic du système d’assainissement avec des campagnes de mesure sur le réseau
et des passages caméra avec test à la fumée.
Cette étude toujours en cours a déjà permis de démontrer que la station d'épuration de la Réole
n'est plus surchargée (depuis la déconnexion de l'entreprise MAU et l’arrêt de l’activité de l'abattoir). De plus,
l’étude de faisabilité du recyclage agricole a confirmé un potentiel d’une dizaine d’agriculteurs pour procéder
à la valorisation des boues comme engrais par épandage sur les sols cultivés. Enfin, ce diagnostic a permis
de dimensionner à 12 000 EH10 la capacité nominale de la future usine de dépollution en intégrant les
éléments d'évolution du PLU des communes de La Réole et de Gironde sur Dropt pour les 20 prochaines
années. Cette future installation prend également en compte les éléments du schéma directeur d’élimination
des sous produits de l’assainissement de la Gironde. Ainsi, la station d’épuration de La Réole a été choisie
comme centre de traitement agréé pour recevoir les sous produits de l’assainissement (produits de curage,
sables, graisses, matières de vidange) d’une partie du secteur de l’Entre-Deux-Mers.
Suite aux résultats de l’étude diagnostic, la commune de La Réole a confié à l’entreprise SEDE une
étude pour la mise en place d’un plan d’épandage afin de régulariser et d’encadrer réglementairement ces
actuelles pratiques d’épandage des boues. La commune de La Réole est toujours en attente de la préfecture
du récépissé de déclaration puisque le plan d’épandage a été déposé début 2007.
En outre, dans le même temps que l’étude diagnostic, le bureau d’étude SOGREAH a également
établi le dossier de renouvellement de l’autorisation de rejet de la future usine de dépollution. Ce dernier a
été soumis à enquête publique dans le courant de l’été et a reçu un avis favorable du CODERST en date du
9 novembre 2006. L’arrêté d’autorisation de rejet de la future station d’épuration signé par le préfet en date
du 13 décembre 2006 a donc été transmis à la commune de La Réole en début d’année 2007 et l’autorise
désormais à procéder aux travaux d’extension du système d’assainissement.
•
La capacité des équipements publics :
Afin de savoir si la capacité des équipements publics est suffisante, il faut ici croiser le diagnostic
des divers équipements publics de La Réole établi (Cf. section 3 « La Réole, ville carrefour », III. Les
équipements) avec les perspectives d'évolution démographiques telles qu'elles ressortent du diagnostic (Cf.
section 2 « La Réole, une ville en mouvement », II. La démographie) et du projet communal (Cf. présente
section et PADD).
10
Equivalent Habitants
77
Les équipements administratifs :
Très présents sur le territoire communal, La Réole est la ville centre de la campagne environnante.
Aujourd'hui, elle prend conscience qu'il faut qu'elle assume ses fonctions urbaines. Les équipements
administratifs concentrés sur la commune font montre de cette situation. Il ressort également que les
évolutions démographiques envisagées modestes pourront être absorbés à ce niveau là (Cf. section 3, III.
Les équipements).
Les équipements sociaux et de santé :
A tous les âges, les réolais, mais également toute la population des environs, sont accueillis dans
des structures nombreuses et adaptés aux différents types de situations caractéristiques du secteur (ex :
insertion des jeunes). Ils apparaissent capables d'accueillir une population nouvelle, dans les cadres définis
par le projet communal. Ils ne seront que renforcés dans leur légitimité et leur fonctionnement par cette
arrivée de population (Cf. section 3, III. Les équipements).
Les équipements scolaires :
Chaque institution en ce qui la concerne constate déjà une augmentation de ses effectifs, de
manière régulière depuis 2003.
L'ensemble des équipements scolaires fait l'objet de nombreux agrandissements et réaménagements. Ils sont aujourd'hui adaptés à l'arrivée de nouveaux habitants de manière cohérente avec
les perspectives démographiques envisagées.
Capacité d'accueil des écoles :
•
•
•
•
•
La maternelle : 40 élèves en plus à minima
L'école primaire Blaise Charlut : 30 à 35 élèves de plus
L'école primaire Marcel Grillon : 30 à 35 élèves supplémentaires
Un nouveau collège devrait voir le jour à l'horizon 2010, permettant d'accueillir jusqu'à 700 élèves,
contre 650 aujourd'hui
Le lycée Jean Renou : possibilité de création de 6 classes (soit 180 élèves) supplémentaires.
Les équipements sportifs, culturels et touristiques :
Ces équipements sont très présents, développés et adaptés à l'accueil de population nouvelle. Le
projet communal prévoit le renforcement et la création de nouveaux équipements de ce type. L'arrivée de
population ne pourra alors que conforter la ville dans ces choix et leur donner de la légitimité (Cf. section 3,
III. Les équipements).
78
4. Les modifications du POS au PLU
Superficie des zones et comparatif avec le POS
Zonage POS
Surface (ha)
Zonage PLU
Surface (ha)
UA
23
UA
30,9
UB
13
UB (8,1) +UBa (2,7)
10,8
Ube+UC+UCa+UCm
140
200
NB
80
UC (146,9) +UCa (1,8) +UCb
(43,9) +UCm (6,8)
US
3,5
UX+UY
42
UX
71,1
I NA
40
1AU
20,9
II NA
40
2AU
15,2
INAUx+INAUxa
27
1Aux
16,6
NC+NCe
565
A
416
232,5
N
417,5
ND=NDa+NDb
A noter les superficies consacrées aux espaces boisés classés : 6,9 ha. Elles ont été reportées dans
le PLU.
4.1. Les zones urbaines
Les zones urbaines s’étendent autour de la cité classée en UA et des axes de circulation. Elles ont
gardé leurs caractéristiques générales. Cependant, la zone UB a diminué au bénéfice de la zone UA afin de
se mettre en conformité avec le secteur du bâti ancien du bourg.
La zone UX située au « Martouret » est une reconduction du POS. La pointe anciennement située
en « NB » au POS a été ajoutée dans un but de cohérence avec la réalité ; elle a en effet fait l'objet d'un
aménagement industriel postérieur à l'adoption du POS. Cette zone est aujourd'hui active au niveau
économique et donc son classement en « UX » se justifie pleinement au regard de l'utilisation qui en est
faite.
Les zones UC ont également été réduites. En effet, certaines zones comme à « La Recluse »
étaient très importantes alors qu’elles ne sont pas construites ; elles étaient, de plus, situées près de la voie
de grande circulation RD 1113. La particularité dangereuse de cette voie de circulation, le caractère linéaire
de cette zone et sa présence dans le périmètre de la ZNIEFF justifient aisément cette réduction.
La zone UC s’est par contre développée avec la transformation de certaines zones NB déjà
constituées en hameaux urbanisés. De la même façon, une partie de la zone NA « aux portes de
Monségur » bénéficie de cette conversion du fait de son caractère aujourd'hui périurbain.
Une situation particulière arrivant à la croisée d'intérêts divergents fait l'objet d'une justification
particulière : la zone de « La Bori » :
79
•
•
Evolution du zonage :
POS :
• AI n°2&3 : UC, soit environ 1,9ha urbanisables mais jamais urbanisé depuis l'approbation du
POS (1996)
• AI n°9 : ND : jamais urbanisable en raison du caractère naturel à protéger de la zone
• AL n°206, 3 et 84 : NA, soit d'urbanisation future à condition de répondre à certaines
caractéristiques définies notamment dans le règlement du POS et jamais urbanisé depuis
l'approbation du POS (1996)
PLU :
-
-
Seules les parcelles AI n°2 et 3 et une partie nord de la parcelle AL n°206 restent
urbanisables, soit environ 1,9ha (équivalent à la zone UC du POS).
La parcelle AI n°9 est retirée de l'urbanisation par rapport à la zone 1AU prévue au projet
arrêté soumis à l'enquête publique, car naturelle (N) au POS et pour répondre aux
demandes des personnes publiques associées (Cf infra + annexes)
Les parcelles AL n° 206, 84 et 3 sur lesquelles portent la ZNIEFF redeviennent des zones
naturelles, pour répondre aux demandes de l'Etat (Cf infra).
Justification :
Trois points relevés dans notre diagnostic conduisent à retirer cette zone de l'urbanisation :
Démographie : conclusions sur les perspectives d'évolution démographique sont contradictoires
avec une ouverture à l'urbanisation trop importante
•
Capacité d'accueil du PLU : possibilités d'urbanisation doivent correspondre : aux perspectives
démographiques, aux capacités d'accueil des équipements publics, à la faculté d'absorption de cette
population par les réseaux (le choix d'urbanisation prioritaire se portant sur Calonge), et aussi doit
mettre en avant le souci de gestion économe des sols
•
Etat initial de l'environnement : la stratégie de développement paysager de la commune est
contradictoire avec l'ouverture à l'urbanisation de cette zone située en pleine « coulée verte », à
l'existence d'une ZNIEFF : très forte incitation demandée par l'état au vu de l'intérêt de la zone de ne
pas rendre constructibles les terrains portant la ZNIEFF(le juge ayant condamné à plusieurs reprises
l'urbanisation de tels secteurs présentant un intérêt floristique ou faunistique reconnu)
•
Choix opéré par la commune face à cette situation :
Sur la démographie : meilleure maîtrise de l'urbanisation de la zone par la commune
•
Sur la capacité d'accueil :
 mise en cohérence de la capacité des équipements publics et des réseaux
 meilleure gestion de l'économie des sols
 programmation pour l'ouverture à l'urbanisation effectuée dans les orientations d'aménagement :
la zone de La Bori (au même titre que celle de « Poudrel ») ne pourra être ouverte à
l'urbanisation que lorsque les zones d'urbanisation prioritaires seront saturées.
•
Sur l'état initial de l'environnement :
 les terrains portant la ZNIEFF seront mis en zone N, même si leur zonage était en NA au POS
 l'urbanisation de cette zone sera limitée pour répondre aux engagements paysagers de la
commune
 des orientations d'aménagement fortes porteront sur la zone 1AU au PLU et anciennement UC
au POS
4.2. Les zones NB du P.O.S.
Le POS de La Réole a délimité beaucoup de zones NB qui ont entraîné un développement très
important de ces zones. Cela a accentué le caractère linéaire de l’urbanisation peu favorable à un développement de qualité.
Au vu de ces conclusions et du principe de maîtrise de l’étalement urbain selon la loi SRU du 13
décembre 2000, les zones NB du POS ont été reportées selon l’état actuel de l’occupation du sol :
80

en zone N : ce sont des zones peu urbanisées qui sont situées dans des espaces naturels non
cultivés. Les maisons situées sur ces zones peuvent faire l'objet de travaux d'extension mais les
constructions ex-nihilo sont interdites. On respecte ainsi le principe d’une urbanisation limitée évitant
le mitage. Les zones concernées sont « le Mirail », le hameau « des Grignons », une partie de
« Blasignons » ainsi qu’une partie située à « l’Ilet » étant en zone inondable. Elles représentent 19
ha des zones NB du POS ;
•
en zone UC : les zones NB ont été transformées en zone UC lorsqu'elles étaient majoritairement
urbanisées (correspondant à des hameaux), afin de combler les dents creuses ; ces zones ont
cependant été réduites pour éviter une urbanisation trop linéaire ;
•
en zone A : ce sont des zones qui correspondent à de l’habitat (siège d’exploitation comme
« Malbat ») ou des terrains agricoles cultivés situés en périphérie des zones urbanisées comme par
exemple « au Castagnet » ou à « Blasignon » ;
•
en zone UX : une partie de la zone NB (1,2 ha) du Martouret s’est transformée en zone UX du fait
d’une installation postérieure.
4.3. Les zones d'urbanisation future
Les vastes zones d’urbanisation future du POS ont été réduites de moitié afin de s’harmoniser avec
les objectifs démographiques du PLU, beaucoup plus réalistes que le POS et afin de respecter la « coulée
verte ».
De cette façon, la zone de Calonge est reconduite dans sa majorité mais, la pointe sud située près
de « La Bombe » étant déjà urbanisée s’est convertie en UC et la partie sud de « La Bombe » a été
transformée en zone naturelle.
Dans la même lignée, la zone de « La Bori » s’est très fortement réduite (Cf. notamment supra :
4.1. Les zones urbaines - dans la présente sous-section).
Les deux zones 2AU ont été créées pour pouvoir maîtriser l’urbanisation de la commune. Il s’agit de
Calonge et de la transformation d’une ancienne zone NB à « l’Ilet ». Elles ne sont pas desservies par les
réseaux mais elles constituent des réserves constructibles en cas de pénurie de terrains.
4.4. Les zones naturelles
Soucieuse de préserver la qualité de son environnement, la commune a augmenté la surface des
zones naturelles de 180 ha afin de préserver notamment les coulées vertes et les points de vue.
4.5. Les zones agricoles
La zone NC couvre une grande partie du territoire communal. Il s’agit des secteurs agricoles. On
peut constater qu’elles ont perdu environ 150 hectares de surface entre les 2 documents d’urbanisme. Ceci
est dû à une conjoncture défavorable de ce secteur.
La grande majorité de ces terrains transformée en friches a donc été classée en zone naturelle.
4.6. La voie ferrée
La zone UF correspond à la ligne de chemin de fer. Il n’est plus nécessaire de reconduire ce
zonage.
4.7. Les zones d'activités
Les surfaces des zones UX ont augmenté d’environ 30 hectares correspondent à des zones 1NAUX
qui se sont remplies ainsi qu’à la conversion d’une zone NB sur la zone industrielle du Martouret.
Une nouvelle zone 1AUX de 13 ha est créée sur des terrains agricoles pour permettre le
développement économique de la commune. La zone 1AUX située à l’Est n’a pas été complétement
urbanisée ; elle est donc reconduite.
81
II
Les orientations du PLU
1. Cadre général
Le Plan Local d'Urbanisme a principalement pour objet :
1. De définir la politique de développement et d'aménagement de la commune. A ce titre, le PLU est un
véritable projet, traduit dans le Projet d'Aménagement et de Développement Durable. Celui-ci a posé
comme principes directeurs :
• Requalification du centre ancien
• Gestion et requalification de l'habitat
• Conforter la vocation économique de la commune
• Politique de développement des équipements et de l'espace publics
• Préservation de l'espace naturel et agricole
1.
2.
D'édicter les règles d'urbanisme qui s'appliqueront sur la commune. Ainsi, en matière réglementaire
le PLU a pour objet :

d'organiser l'extension urbaine, en réglementant les implantations futures d'habitat, de zones
à usage industriel, artisanal ou commercial, d'équipements collectifs en fonction du
développement prévisible des différentes activités de la commune,

de protéger des zones dans lesquelles il est souhaitable d'exclure toute urbanisation, ou des
zones que l'on destine à l'urbanisation à plus long terme.
Pour cela, il s'emploie à définir les droits de construire et d'utiliser le sol attaché à chaque propriété
foncière et prévoit les espaces nécessaires aux équipements collectifs. Concrètement, le PLU définit un
découpage en zones du territoire communal.
Quatre grandes catégories de zones sont ainsi déterminées :
•
les zones urbaines qui couvrent les zones agglomérées existantes et les zones d'extension
de l'habitat ou d’activités à condition que les équipements publics existants ou en cours de
réalisation (eau, assainissement, voirie etc ...) soient suffisants pour permettre
immédiatement les constructions.
•
les zones à urbaniser, qui comprennent les secteurs à caractère naturel de la commune
destinés à être ouverts à l'urbanisation.
•
les zones agricoles regroupent les secteurs de la commune à protéger en raison de la
richesse des terres agricoles. Les exploitations agricoles y sont recensées ainsi que le bâti
agricole remarquable où est autorisé le changement de destination. (Article L 123-3-1du
Code de l’urbanisme modifié par la loi Urbanisme Habitat du 2 juillet 2003).
•
les zones naturelles et forestières regroupent l'ensemble des secteurs naturels qui sont
protégés de l'urbanisation. Des constructions (équipements publics) pourront y être
autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées, à condition de ne
pas porter atteinte au caractère de la zone. En revanche, l’adaptation, la réfection et le
changement de destination de tous les immeubles situés en zone N, ayant une vocation non
agricole sera autorisée.
A ces zones sont associés, en outre, deux dispositifs permettant de renforcer la politique
communale de gestion de l'espace:
•
Les terrains classés comme espaces boisés à conserver (EBC), empêchant les
défrichements, permettant ainsi de préserver les ensembles boisés de toutes tailles
présentant un intérêt écologique ou paysager.
•
Les emplacements réservés (ER), pour la réalisation d'équipements et d'ouvrages publics,
outils de maîtrise foncière à la disposition de la Puissance Publique.
Dans l'ensemble, le PLU est compatible avec le SAGE et le SDAGE.
82
2. Explication du zonage
2.1. Les zones urbaines
Cette classification recouvre les terrains constructibles. Il est donc nécessaire qu'elles ne dépassent
pas ou peu les limites actuelles des zones densément bâties.
Les zones U sont des secteurs déjà urbanisés où les équipements publics existants ou en cours de
réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter (C.urb., art. R. 123-5,
modifié par D. n' 2001-260, 27 mars 2001, art. 1er).
On trouve en zone U la totalité du centre ville, mais aussi les zones déjà urbanisées et les zones en
développement.
Les zones U sont divisées en cinq sous-catégories différentes, tenant compte de la typologie du bâti
et de la composition urbaine.
•
La zone UA
La zone UA correspond au centre ville de la commune de La Réole. Ce centre ancien est un
ensemble urbain homogène.
Le bâti présente une densité plus élevée qu'ailleurs. Ce tissu urbain médiéval dense est composé de
parcelles étroites. Le bâti est souvent construit en ordre continu et à l'alignement de voies étroites.
Les enceintes médiévales existantes sont comprises dans cette zone. Celle-ci est également
composée de cours et jardins particuliers. Les bâtiments remarquables, symboliques de la ville, et les
bâtiments du 18ème siècle, fonds patrimonial, sont des éléments identitaires de La Réole.
Ainsi, il faut préserver l'ordonnancement et le caractère architectural de ce secteur. Pour permettre la
préservation et la mise en valeur du patrimoine architectural et urbain. Cette zone fait l’objet d’une servitude
constituée par une ZPPAUP dans sa totalité.
L'aspect des constructions doit être compatible avec le paysage environnant, il sera donc recherché
des volumes simples et une unité d'aspect sur une même construction.
Des schémas d'orientations particulières d'aménagement doivent contribuer à la restructuration et à
la requalification urbaine de qualité par l'amélioration de l'appropriation des espaces publics du centre ville
(entrées de ville).
La zone UA correspond également à un centre urbain à vocation commerciale et de services. Le
centre historique est un pôle moteur de l'image du territoire, qui regroupe habitat, services, activités
complémentaires de l'habitat… Ainsi, il s'agit de permettre la pérennisation de l'artisanat et des commerces
de proximité.
L’article UA 11 précise en outre les dispositions concernant les éléments parasites en façade
(enseignes, climatiseurs, paraboles, etc).
Enfin, l'article UA12 du règlement doit améliorer la gestion du stationnement en centre ville, avec
l'obligation pour le constructeur de créer des places de stationnement ou de verser une participation
financière, y compris quand aucune SHON supplémentaire n'est créée (article L421-3, al.6 du Code de
l'urbanisme). Cet article intègre des dispositions concernant le stationnement des bicyclettes en lien avec le
souci de développement durable manifesté par le PLU. Cet article précise également les exigences liées aux
personnes à mobilité réduite et aussi au vieillissement de la population, pour prendre en compte la nécessité
d’un accès pour tous au centre-ville.

La zone UB
Les zones UB correspondent à des zones déjà urbanisées. Elles regroupent des constructions à
usage d’habitation, des services et des activités complémentaires de l’habitation. Elles sont situées en
périphérie directe du centre historique de La Réole.
83
Les nouvelles constructions doivent respecter le caractère de ces zones, où les constructions en
place sont édifiées en ordre continu et semi-continu, à l’alignement.
Par ailleurs, l’ensemble des zones UB est majoritairement desservi par le réseau d’assainissement
collectif à l’exception du secteur du Martouret.
Les zones UB sont situées en périphérie directe du centre historique de La Réole. Quelques
bâtiments de qualité architecturale particulière sont situés dans ce type de zone.
Les zones UB sont constituées d'un tissu intermédiaire entre la zone UA et les zones UC. Les
constructions sont implantées en ordre continu ou semi-continu, à l'alignement par rapport aux voies
relativement étroites.
Ainsi, il faut préserver l'ordonnancement et le caractère architectural de ce secteur.
Pour permettre la préservation et la mise en valeur du patrimoine architectural et urbain, ces zones
sont couvertes par la ZPPAUP, dont le règlement gère les formes et les aspects architecturaux.
L'aspect des constructions doit être compatible avec le paysage environnant, il sera donc recherché
des volumes simples et une unité d'aspect sur une même construction. L’article UB 11 précise en outre les
dispositions concernant les éléments parasites en façade (enseignes, climatiseurs, paraboles, etc).
Les zones UB sont également dotées de constructions à usage d'habitation, de services et
d'activités complémentaires à l'habitation. Il s'agit alors de pérenniser l'artisanat et les commerces de
proximité.
Enfin, l'article UB12 du règlement doit améliorer la gestion du stationnement en centre ville, avec
l'obligation au constructeur de créer du stationnement ou de verser une participation financière, y compris
quand aucune SHON supplémentaire n'est créée (article L421-3, al.6 du Code de l'urbanisme). Cet article
intègre des dispositions concernant le stationnement des bicyclettes en lien avec le souci de développement
durable manifesté par le PLU. Cet article précise également les exigences liées aux personnes à mobilité
réduite, pour prendre en compte la nécessité d’un accès pour tous au centre-ville mais aussi le vieillissement
de la population.
Les zones UB offrent peu de possibilités de constructions supplémentaires (seulement 6 ou 7) ; il
s'agit surtout de combler ces dents creuses.
Le hameau du Rouergue est constitué d'un tissu relativement dense, dont l'ensemble est situé en
zone inondable du PERI. Il est ainsi classé en UBa, compte-tenu de sa situation particulière.

La zone UC
Les zones UC correspondent à trois types de zones d'habitat : les zones déjà constituées de densité
moyenne ; les zones en développement (à l'Ouest) et les secteurs des hameaux.
Les zones UC sont ainsi constituées de constructions plus ou moins récentes, principalement sous
la forme de logements individuels organisés en ordre discontinu.
Les zones UC comprennent aussi des équipements publics, des établissements ou entrepôts
industriels, artisanaux et commerciaux. Il s'agit de permettre leur maintien et leur développement pour une
meilleure mixité fonctionnelle.
Il est délimité deux types de secteurs UC :
•
•
les secteurs UCb sont destinés à l'accueil des équipements publics et d'activités économiques. Au
Port Mahon (collège), au Martouret (halte garderie, centre de loisirs et futur collège) et Blasignons
(développement d'un hôpital psychiatrique)
le secteur UCm correspond à l'ensemble des bâtiments de la caserne militaire à L'Enfumé.
Ces zones répondent à la recherche d’un équilibre entre développement urbain maîtrisé et
préservation des espaces naturels, agricoles et viticoles en permettant de :
• densifier les zones urbanisées par le comblement des dents creuses, comme à Saint-Aignan,
84
Aureillac, Pillebart, Grignons... ;
prolonger l'urbanisation existante en prenant en compte le paysage en place.
Ces extensions de l'urbanisation seront ainsi davantage réalisées en épaisseur par rapport aux
zones déjà urbanisées, plutôt que de manière linéaire le long des voies, pour permettre la protection et la
préservation des espaces naturels.
•
Avec pour finalité d’offrir un cadre de vie agréable, des espaces naturels ont été préservés pour
maintenir des espaces naturels en vis-à-vis des espaces urbanisés.
Ainsi, une zone UC n'est pas toujours de part et d'autre d'une voie de circulation. Des vues sur le
paysage environnant sont préservées.
De même, des coulées vertes sont préservées entre les différentes zones UC.
Ainsi, il s'agit de structurer l'urbanisation en densifiant à certains endroits et en préservant des
espaces libres à d'autres :
•
•
•
Les secteurs d'urbanisation ont été définis pour préserver les caractéristiques du paysage de qualité
dont bénéficie la commune de La Réole avec notamment le maintien des coulées vertes à la
Recluse, Saint-Aignan, La Croix d’Hors…
Les lignes de crêtes non urbanisées sont préservées de l’urbanisation,
Les secteurs qui présentent des risques naturels (inondations et glissement de terrains) ne sont pas
inclus dans les zones urbaines.
En termes de règlement :
> Les constructions peuvent être implantées en ordre continu ou semi-continu pour permettre
une densification de ces zones au tissu relativement lâche.
> Pour des raisons d’assainissement individuel et d’aptitude des sols, une taille minimale de
parcelles est exigée à travers l'article UC5
•
La zone US
Cette zone est destinée à l’accueil des équipements sportifs de La Réole. Il s’agit d’une zone
exclusivement réservée à ce type d’activité.
Cette zone est positionnée de manière relativement centrale dans l'urbanisation de la commune
notamment lorsque les zones AU à Calonge seront construites.
Dans un souci d’amélioration de la qualité et du cadre de vie, cette localisation a été retenue pour
répondre à une logique de mixité fonctionnelle par le rapprochement des équipements des zones
résidentielles.
Une attention particulière devra être portée pour l’intégration de ces équipements dans le paysage.
•
La zone UX
La zone UX correspond aux secteurs réservés à l’implantation d’activités industrielles, artisanales ou
commerciales.
La Réole est un bassin de vie avec des activités commerciales, artisanales et industrielles, qui sont
majoritairement implantées le long de la RD 1113.
Cet axe majeur de l'identité économique locale a un rôle structurant primordial pour la commune.
Actuellement, une vingtaine d'activités de plus de 300m² sont implantées dans la zone commerciale
de Frimont. Cette zone occupe une situation stratégique dans le territoire. C'est un secteur de dynamisme
économique et commercial, avec une concentration d'activités (biens de première nécessité, équipements,
industries…).
Dans la poursuite de sa logique de développement urbain, la municipalité souhaite :
85
•
•
conforter la vocation économique forte de la commune et renforcer l'attractivité économique,
augmenter l’emploi en regard du développement urbain à venir.
Le principe retenu est de favoriser l’accueil de nouvelles entreprises, et de permettre le
développement des entreprises en place grâce à des extensions foncières. L’axe de la RD 1113 est privilégié
pour renforcer l’économie locale (implantation de nouvelles entreprises). Non seulement, cette voie assure
une bonne desserte routière, mais aussi elle permet la création de vitrines commerciales.
Pour assurer un développement cohérent et urbaniser en préservant les caractéristiques principales
du paysage, l'étalement le long de la RD 1113 est limité. Un développement en épaisseur est privilégié.
Une grande partie des zones UX est située, avec l’installation classée à « Laubes », à l’Ouest de la
zone de Frimont qui est en développement, de la station d’épuration à l’Ilet Nord, de la zone de Peyrefitte.
Au Nord, il s’agit de deux petites zones situées à proximité de la ville, à côté de la zone UCb,
destinée à l’accueil d’équipements publics et d’activités économiques, et d’une zone un peu plus grande,
située au Nord du stade.
Ces zones s’inscrivent dans une logique de développement de la ville tout en préservant le cadre de
vie des habitants, puisqu’elles sont situées en dehors des lieux urbanisés pour l’habitat.
De plus, pour éviter le grignotage non organisé du paysage, le comblement des dents creuses et la
densification des groupements existants sont privilégiés.
2.2. Les zones à urbaniser
Les zones à urbaniser dites « zones AU » remplacent les anciennes zones NA d’urbanisation future.
Elles comprennent les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation,
urbanisation qui peut-être immédiate.
Deux hypothèses peuvent se présenter selon la capacité des voies publiques et des réseaux d'eau,
d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone AU :
•
Les VRD ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble
des zones AU. Le projet d'aménagement et de développement durable, le règlement et les
orientations d’aménagement définissent les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone
(1AU).
Les constructions y sont autorisées soit :
 lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble,
 soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par le projet
d'aménagement et de développement durable, le règlement et les orientations particulières
d'aménagement.
•
Les VRD n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans
l'ensemble de cette zone. Dans ce cas, l'ouverture à l'urbanisation de la zone peut être subordonnée
à une modification ou à une révision du PLU (2AU).
Les nouveaux terrains ne seront ouverts à l’urbanisation que lorsque la future station d’épuration
sera opérationnelle (Code de l'Urbanisme: art. R. 123-6, modifié. par D. n' 2001-260, 27 mars 2001, art. 1er).
La Réole est une commune dynamique avec un centre urbain à vocation commerciale et de service.
Pour attirer de nouvelles populations, la commune de La Réole doit offrir un cadre de vie agréable
incitant de nouveaux habitants à s'installer. Elle dispose déjà de nombreux équipements, structures,
commerces et activités capables de les accueillir.
La création de zones AU accroît les capacités d'accueil, permet une offre adaptée et diversifiée. Les
zones AU permettent d'organiser l'urbanisation en préservant les caractéristiques du paysage de qualité dont
bénéficie la commune. Elles évitent le grignotage non organisé des espaces naturels.
La commune a ainsi souhaité travailler son urbanisme avec une approche qualitative mais aussi
spatiale en mettant en place des orientations d’aménagement.
Les zones AU sont ainsi proches des réseaux de communication tout en étant éloignées des
86
nuisances dues aux axes de circulations à forte fréquentation.
L'équilibre entre développement urbain et préservation des espaces naturels, agricoles et viticoles a
été un souci omniprésent lors de la délimitation de ces zones.
•
Les zones à urbaniser à brève échéance : 1 AU
Les zones 1AU définies au PLU ont pour la plupart, déjà fait l’objet d’études et de projets
d’aménagements en cours. Situées précédemment en zone Na du POS, les projets sont engagés.
La majorité des zones 1AU est située à l’Est du centre ville, alors que les zones 1AUX sont situées à
l’Ouest de la commune et la zone 1AUa au Nord Ouest.
Des schémas d'orientations particulières sont proposés pour l'aménagement des zones AU. Ils
doivent permettre un aménagement cohérent des différentes zones.
Afin de pouvoir maîtriser l’urbanisation progressive de la commune, une programmation est mise en
place pour les secteurs à urbaniser :
•
•
•
Le secteur de Calonge-Est sera à urbaniser en priorité ;
Le secteur de Calonge-Ouest s’urbanisera une fois que la zone de Calonge1 sera remplie ;
Le secteur de Poudrel et le secteur de La Bori s’urbaniseront en troisième temps.
Toutefois, ces zones ne seront urbanisables que lorsque la station d’épuration sera opérationnelle.
Le secteur d’Aureillac 1AUa n’entre pas dans la programmation. Il devra cependant s’urbaniser au
fur et à mesure de la mise en place des réseaux.
La zone 1AUX a pour objectif de se remplir entre 2010 et 2013 en fonction de la demande
d’emplacement.
•
Une zone 1AU au lieu dit Poudrel :
Cette zone est destinée à accueillir de l’habitat sous forme de lotissement et se situe dans le
prolongement du lotissement existant à Calonge. Anciennement zone A au POS, elle bénéficie d’un très
beau point de vue.
Les boisements existants sous forme, notamment, de haies bocagères, seront à conserver afin de
limiter l’impact des constructions neuves et de préserver les qualités paysagères du site.
•
La zone 1AU au lieu dit « La Bori » :
87
Une zone 1AU est située au lieu dit « La Bori ». Elle est destinée à recevoir de l'habitat individuel.
Anciennement zone UC du POS, cette zone ne s’est pas construite. Elle bénéficie d’un point de vue
remarquable sur la vallée de la Garonne. De plus, la limite de la ZNIEFF borde la zone.
Le zonage de la ZNIEFF est indiqué dans le présent rapport de présentation en section 1.
Aussi, les orientations d’aménagement ont été conçues pour une intégration de la zone au paysage
existant. Le choix des constructions sera fait dans le sens du développement durable. Une attention
particulière est donnée à cette zone pour une intégration dans le paysage (particulièrement remarquable).
Les raccordements aux réseaux seront nécessaires mais ils se situent tous à proximité immédiate
de la zone. Elle est donc placée en 1AU. Le schéma directeur d’assainissement prévoit ce secteur en
assainissement collectif.
•
La zone 1AUa au lieu dit « Aureillac » :
Cette zone est destinée à combler une dent creuse entre deux hameaux anciennement zones NB
mais ayant été urbanisés. Elle est destinée à de l'habitat individuel.
Il n'y a pas de prescriptions particulières. L'ouverture de cette zone se fera au fur et à mesure des
raccordements aux réseaux.
•
La zone à urbaniser de Calonge :
Ces deux zones 1AU sont situées au Nord de Calonge, à l’Ouest du Haut-Mirail. Ces deux derniers
secteurs sont constitués de lotissements. Le secteur de Calonge a déjà fait l’objet d’une étude de faisabilité
approfondie dans le cadre de la convention d’aménagement de bourg.
Le quartier de Calonge est une vaste zone d’une cinquantaine d’hectares située sur les hauteurs de
La Réole. La qualité du site, la proximité du Centre et sa bonne accessibilité en font un emplacement
privilégié pour le développement d’un quartier d’habitat individuel.
Une vigilance toute particulière a été exercée afin que le plan de composition général du quartier tire
parti des qualités naturelles du site (relief, végétation, présence de ruisseau) afin que l’urbanisation des
abords immédiats du secteur ne viennent pas dévaloriser le futur quartier. Ces deux zones 1AU préservent
une coulée verte entre la porte de Monségur, Calonge et au Port Mahon. L’aménagement de ces secteurs
présente l’atout majeur d’un prolongement de deux zones déjà bâties.
L’aménagement de Calonge permet de développer l’urbanisation en épaisseur, entre deux voies
périphériques structurantes (RD 21 et RD 668). Le parti d'aménagement prévoit de ne pas excéder trois
88
accès directs de la voirie interne sur ces départementales afin de limiter les risques routiers. Ce
développement se ferait à la faveur d’une opération d’aménagement de type lotissement.
La maîtrise foncière progressive du foncier constitue l’un des éléments déterminant pour
l’aménagement de la zone. Le cas présent, nous bénéficions d’une structure foncière constituée d’unités
assez vastes sur l’ensemble du site, à l’exception de la frange située le long de la RD 668 qui est plus
morcelée. Cette caractéristique est de nature à faciliter l’émergence d’opérations d’une relative importance.
Par ailleurs, l’urbanisation des terrains situés sur les pentes, suppose de mettre en place un
assainissement des eaux pluviales et eaux usées en aval. La maîtrise d’une bande de terrain continue le
long du ruisseau permettant de réaliser ces réseaux d’assainissement apparaît alors comme une priorité
pour la collectivité.
Le principe urbain est particulièrement qualitatif puisqu’il s’agit d’un cas de lutte contre l’urbanisation
en doigt de gant permettant de structurer un secteur en épaisseur.
Le centre du secteur correspond à une coulée verte aménagée et naturelle, à maintenir.
L’étude de convention d’aménagement de bourg, réalisée grâce à l'agence de paysage et
d’urbanisme Tricaud & Chapellière et l’Agence d’architecture C. Bouriette en 2001, a étudié la faisabilité de
l’aménagement du secteur.
Au niveau du POS, l’intérieur du site est classé en zone NA à l’exception d’un noyau central boisé
qui est classé en zone ND.
D’ouest et Est, on trouve successivement une zone UC correspondant à une première ligne de
parcelle desservie depuis la RD 668, une zone UX aux abords du giratoire entre le RD 668 et le RD 21, puis
une zone UC au Nord qui marque le début des espaces agricoles du plateau de l’ Entre Deux Mers, enfin
une vaste zone UC à l’Est constituée majoritairement d’habitat parcellaire en location. Le Sud du site est
bordé par une zone ND correspondant à une coulée verte aménagée en espace de loisir par la commune.
Le futur parcellaire s’organise selon un découpage concentrique, autour d’un vaste espace à
vocation rural et/ou de loisir dépendant jusqu’au ruisseau.
•
•
•
Réalisation d’un phasage des opérations :
Réalisation de 5 phases calées sur la structure foncière existante ;
Prévoir en priorité la maîtrise du fond de talweg de façon afin de pouvoir réaliser les réseaux et les
bassins de retenus préalables à l’urbanisation du site dans le temps.
La phase 4 et 5 seront réalisées dans un deuxième temps (classées en 2AU). Il s’agit de maîtriser
l’urbanisation de cette zone dans le temps afin de respecter les conditions d’équipement de manière
optimale. De plus, la ferme située sur la zone 5 est classée en élément de paysage à préserver
89
selon l’article L.123-1-7 du code de l’urbanisme pour préserver la qualité de ce bâtiment.
Phasage pour l'urbanisation de Calonge selon les études préalables
•
Les zones à urbaniser à long terme : 2 AU
Deux zones 2AU sont définies au PLU de La Réole.
L’une, de petite superficie, est située à l’Ouest de la commune, à Bareille. Ce secteur en
développement n’est pas encore entièrement équipé. Le Nord est ainsi classé en UC et le Sud en 2AU. Elle
permettra de « combler » l’espace non urbanisé situé entre Fonfrède et Les Jurats.
Une deuxième zone 2AU, au lieu-dit Laubessa, déjà classée en zone Na au POS, de superficie
relativement importante, permettra de relier les deux zones 1AU de Calonge lorsqu’elles seront urbanisées.
L’urbanisation de cette zone 2AU permettra l’accueil de nouvelles populations à plus long terme. La forme
urbaine ainsi produite préservera une large coulée verte autour de laquelle s’organiseront ces zones
destinées majoritairement à l’habitat.
Les nouveaux terrains ne seront ouverts à l’urbanisation que lorsque la future station d’épuration
sera opérationnelle. Elles ne seront ouvertes que lorsque les zones 1AU seront remplies.
•
Les zones d’activités à urbaniser à brève échéance : 1 AUX
Le site de Frimont est identifié comme un pôle majeur de développement économique de la
commune sur lequel il s’agit d’augmenter la surface. La zone industrielle actuelle n’offre plus de terrains
alors que la demande est forte. De nouvelles entreprises souhaitent s’installer dans le secteur, qui, à
proximité de la RD 1113 est stratégique en termes d’implantation. Ces secteurs vierges se trouvent inscrits
dans une logique d’extension des activités à l’extrême Ouest de la commune. Elle permettra un comblement
en épaisseur des dents creuses de cette zone d’activité et donnera ainsi une meilleure homogénéité au site.
La zone 1AUX est ainsi une zone d’urbanisation future réservée à l’implantation d’activités
industrielles, artisanales ou commerciales. Il s’agit :
• d’une zone de superficie relativement importante située entre l’installation classée et Frimont,
• du secteur pas encore urbanisé en entrée de ville, qui correspond davantage à un « comblement de
dents creuses ».
L’urbanisation de ces zones renforcera le pôle économique de Frimont, principal pôle d’activités du
territoire de la communauté de communes. Des orientations d’aménagement précisent le principe
d’aménagement de ces zones.
90
Les nouveaux terrains ne seront ouverts à l’urbanisation que lorsque la future station d’épuration sera
opérationnelle.
2.3. Les zones agricoles
Les zones agricoles dites « zones A » constituent désormais une catégorie à part entière. Elles ont
vocation à accueillir les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel
agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Seules deux catégories de constructions et installations sont autorisées en zone A, celles
nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et celles nécessaires à l'exploitation agricole (Code de
l’urbanisme : art. R. 123-7, modifié par le décret n° 2001-260, 27 mars 2001, art. 1er).
L’espace agricole participe du caractère rural de la commune. La classification en zone A permet
notamment à la collectivité d’affirmer son attachement à la filière viticole et à la sauvegarde des terroirs de
qualité.
Les choix retenus pour la classification des terres en zone A permet de répondre à un double
objectif :
•
La préservation et la valorisation d’une vocation économique
•
•
Cette zone a une vocation économique. Elle a été déterminée au regard de deux critères :
nature des cultures,
structure du foncier agricole : le but de cette zone est de préserver les terres agricoles exploitées ou
non, mais de qualité.
Une enquête agricole a été menée en partenariat étroit avec la Mairie afin de répondre aux
exigences en matière :
• d’identification des exploitations pérennes,
• d’identification du patrimoine bâti susceptible de changer de destination au titre de l’article L123-3-1
de la loi Urbanisme et Habitat. Les bâtisses identifiées au cours de cette enquête sont repérées au
plan de zonage.
•
La préservation et la valorisation des paysages
Les zones agricoles présentent également des qualités paysagères. Il s'agit ainsi de permettre le
développement de l'agriculture tout en préservant le paysage en place. Ainsi, la hauteur des constructions à
usage d'habitation est limitée à 7 mètres à l'égout du toit pour limiter l'impact dans le paysage.
Localisation : ces zones ceinturent les secteurs urbanisés et sont essentiellement situées sur les
collines. Elles sont peu mitées par les constructions, la plupart des bâtisses localisées dans ces zones
correspondant à des exploitations agricoles. Vigne et polyculture se partagent les coteaux et les plateaux.
Les principales zones agricoles sont situées sur :
- la vallée, avec la culture céréalière et les peupleraies situées en zone inondable ;
- le plateau de l'Entre-Deux-Mers, avec la viticulture et les exploitations agricoles dispersées ou à
la périphérie des bourgs.
Dans les zones AOC, situées sur le plateau, l'urbanisation est gelée par un classement en zone
agricole (ou parfois en zone naturelle).
•
Le bâti agricole remarquable susceptible de changer de destination : (Cf. annexe du PLU)
La loi Urbanisme et Habitat a modifié l'article L.123-3-1 du Code de l'Urbanisme :
91
"Dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur
intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce
changement de destination ne compromet pas l'exploitation agricole."
Ces bâtiments ont été repérés et positionnés sur le plan de zonage. Les propriétés auront ainsi la
possibilité d’aménager une partie de ces bâtisses pour une activité annexe telle que chambre d’hôte,
commerce artisanal relié à l’agriculture, activités de loisirs, accueil du public …
Cette activité complémentaire donnera la possibilité aux propriétaires d'un revenu complémentaire
et ainsi de maintenir l'activité agricole principale plus aisément.
2.4. Les zones naturelles
Les zones naturelles sont les zones de protection d'intérêts écologique et paysager. Elles ont
également vocation à accueillir les secteurs à protéger en raison de risques ou de nuisances.
Équipées ou non, elles comprennent les secteurs de la commune à protéger en raison soit de la
qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue
esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère
d'espaces naturels.
Au regard de la construction, en secteur rural (hameaux et habitat isolé), les parcelles des
immeubles non agricoles sont classées en zone N. Le but est de pouvoir assurer d'éventuels
agrandissements ou constructions annexes dans la parcelle. En revanche, toute construction à usage privé
sur les parcelles non construites est interdite.
Les zones naturelles et forestières dites « zones N » correspondent en grande partie aux zones ND
de l'ancien POS. Ces secteurs respectent les risques naturels (inondation et glissement de terrain) qui sont
classés en majorité en zone naturelle.
L’espace naturel est important à La Réole et participe du caractère rural de la commune. A ce titre,
la collectivité a choisi de protéger un grand nombre d’espaces naturels notamment les coulées vertes afin de
répondre aux objectifs suivants :
•
•
•
Préserver l’identité rurale de la commune
S’appuyer sur les qualités paysagères du territoire afin de les valoriser comme autant d’atouts pour
la qualité de vie sur la commune.
Gérer les risques inondation et glissement de terrain.
L'urbanisation a été organisée pour préserver les caractéristiques du paysage. Il existe cependant
trois petites zones N situées au milieu d'un secteur agricole. Il s'agit de parcelles déjà construites qui ne
possèdent qu'une vocation résidentielle. Le zonage N permet l'évolution du bâti (possibilité d'extension). Ces
trois zones sont réduites afin d'éviter les dérives et préserver le paysage environnant.
De plus les zones N de St Aignan et aux Limousins sont en continuité d'urbanisation avec la
commune limitrophe et respectent ainsi le principe d'urbanisation limité et la lutte contre le mitage.
Une Zone NGV a été identifiée sur le plan de zonage. C’est une zone destinée à l'accueil temporaire
des gens de voyage.
Il s’agit d’une aire de stationnement prévue à cet effet et préexistante au présent PLU.
Un travail d'application du Schéma départemental d'accueil des gens du voyage est en cours au
niveau de la Communauté de communes du réolais.
3. Explication du règlement
Nous nous bornerons ici à ne justifier que les règles qui ont été modifiées entre le POS et le PLU.
3.1. La zone UA
•
Charte paysagère : document qui a pour objet la commune de La Réole ; ses analyses sont reprises
dans le PLU et ses principes doivent être respectés pour donner force d'exécution à un tel
document.
92
•
Art.1 : les constructions interdites le sont au vue de l'incompatibilité avec la destination même de la
zone.
•
Art. 2 : obligation de maintenir un accès aux étages : réaction vis-à-vis du constat fait sur le centreville où des étages ne sont plus accessibles, ce qui représente une entrave à la réhabilitation des
logements et à leur occupation.
Les autres règles sont liées à la nature même de la zone, notamment en ce qui concerne les zones
de bruit, où il est fait l'application des règles de droit en l'état.
•
Art.3: La condition de visibilité des accès est liée à la nécessaire sécurité publique sur la voie
publique, que les communes se doivent de maintenir (pouvoir de police du maire).
•
Art.4 : Schéma d'assainissement s'impose sur la commune de La Réole ; les règles appliquées en
découlent.
La limitation de l'imperméabilisation des sols à 55% et du débit d'eau pluviale (EP) de 3 à 8l/ha/s
correspond à la limite maximum après laquelle la capacité des réseaux serait saturée et risquerait
d'entrainer des problèmes d'écoulement d'EP, une saturation des réseaux et donc des inondations.
•
Art.5 : sans objet.
•
Art.6 : Même règle que pour le POS ; ajout de la servitude d'entretien des cours d'eau non
domaniaux dans le cadre de l'application du Code de l'environnement et du Code rural.
•
Art.7 : suppression de la limite de 10% de la SHON quant à l'extension des constructions existantes
afin de mieux correspondre à la réalité des constructions existantes dans la zone.
•
Art.8 : règle d'alignement pas applicable pour les piscines car celles-ci ne présentent pas de
caractère visible qui empêcherait leur construction en centre-ville car l'harmonie des alignements
n'en est pas bousculé.
•
Art.9 : sans objet.
•
Art.10 : la règle de hauteur a été revue à la baisse suite au constat résultant d'une étude menée
montrant que la majorité des bâtiments en centre-ville étaient à une hauteur de 10m à l'égout et de
13m au faitage et non de 12 et 15m respectivement. Cependant, quelques îlots échappent à cette
constatation : ils sera alors fait exception en l'espèce de leur permettre de maintenir leur hauteur
dérogatoire afin de pouvoir garantir leur rénovation.
Bâtiments publics : une dérogation de 3m de plus de hauteur leur est autorisé. Ceci est dû à la
traditionnelle architecture des villes où les bâtiments publics ont toujours dominés (ex : clocher de
l'église) et qui est un repère visuel important pour la population et la perception de leur ville.
Toutefois, une limite est posée afin de maintenir une cohérence.
•
Art. 11 : la ZPPAUP est active pour la totalité de la zone UA ; toutes les règles relatives à l'aspect
extérieur des constructions seront donc celles contenues dans ladite servitude.
•
Art.12 : stationnement adapté : prise en compte des personnes à mobilité réduite
bicyclettes : mise en valeur du développement durable ; sensibilisation des administrés à
cette problématique
aires de stationnement : délibération du conseil municipal pour la mise en oeuvre de cette
mesure pour favoriser la création de zones de stationnement. La participation reste exigible en cas
de division d'un immeuble existant même en l'absence de création de SHON (surface hors oeuvre
nette) supplémentaire, en vertu de l'article L.421-3, al.6 du même Code de l'urbanisme.
•
Art.13 : les Orientations particulières d'Aménagement (document n°4) sont les mesures référence
pour les espaces libres et constructions.
•
Art. 14 : même règle que le POS
93
3.2. La zone UB
•
Charte paysagère : document qui a pour objet la commune de La Réole; Ses analyses sont reprises
dans le PLU et ses principes doivent être respectés pour donner force d'exécution à un tel
document.
•
zone
•
Art. 2 : obligation de maintenir un accès aux étages : réaction au constat fait sur le centre-ville où
des étages ne sont plus accessibles, ce qui représente une entrave à la réhabilitation des logements
et à leur occupation.
Les autres règles sont liées à la nature même de la zone, notamment en ce qui concerne les
zones de bruit, où il est fait l'application des règles de droit en l'état.
•
Art.3: La condition de visibilité des accès est liée à la nécessaire sécurité publique sur la voie
•
découlent.
La limitation de l'imperméabilisation des sols à 55% et du débit d'eau pluviale (EP) de 3 à 8l/
ha/s correspond à la limite maximum après laquelle la capacité des réseaux serait saturée et
risquerait d'entrainer des problèmes d'écoulement d'EP, une saturation des réseaux et donc des
inondations.
•
Art. 5 : sans objet.
•
Art.6 : les 6m de recul obligatoire pour les cours d'eaux sont une demande légale que la commune a
appliqué dans son PLU
•
Art. 7 : règle particulière applicable au secteur UBa, dans la mesure où la zone est urbanisée, mais
située en zone inondable, sa situation est quelque peu particulière. Les agrandissements devront
respecter le règlement du PLU, mais également celui du PERI.
•
•
Art.9 : sans objet.
•
Art.10 : la règle de hauteur a été revue à la baisse suite au constat résultant d'une étude menée
montrant que la majorité des bâtiments en ville étaient à une hauteur de 10m à l'égout et de 13m au
faitage et non de 12 et 15m respectivement. Cependant, quelques îlots échappent à cette
constatation : ils sera alors fait exception en l'espèce de leur permettre de maintenir leur hauteur
dérogatoire afin de pouvoir garantir leur rénovation.
Bâtiments publics : une dérogation de 3m de plus de hauteur leur est autorisé. Ceci est dû à
la traditionnelle architecture des villes où les bâtiments publics ont toujours dominés (ex : clocher de
•
Art. 11 : la ZPPAUP est active pour la totalité de la zone UB ; toutes les règles relatives à l'aspect
extérieur des constructions seront donc celles contenues dans ladite servitude.
•
94
•
•
3.3. La zone UC
L'ensemble de la zone n'est pas compris dans la ZPPAUP : seule la partie y étant soumise devra
respecter les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France.
Les secteurs délimités UCb le sont pour regrouper et identifier plus facilement des zones où les
services publics sont présents en majorité. Des règles dérogatoires propres aux activités de service public y
seront appliquées.
Charte paysagère : document qui a pour objet la commune de La Réole ; Ses analyses sont
reprises dans le PLU et ses principes doivent être respectés pour donner force d'exécution à un tel
document.
•
zone
•
Art. 2 : les règles ici sont liées à la nature même de la zone, notamment en ce qui concerne les
•
Art.3: la condition de visibilité des accès est liée à la nécessaire sécurité publique sur la voie
•
découlent.
inondations.
•
Art.5 : le Schéma directeur d'assainissement s'applique sur la commune aujourd'hui ; il impose une
taille de parcelle minimum de 800m² en zone UC, et recommande 1.000m² (dans le cas
d'assainissement individuel). Le règlement du PLU retient la taille de 800m², dans un souci de
gestion économe des sols.
•
Art.6 : les 6m de recul obligatoire pour les cours d'eaux sont une demande légale que la commune a
appliqué dans son PLU
•
Art.7 : limitation de l'extension avec un critère de calcul objectif afin de ne pas permettre les
agrandissements à l'infini.
•
•
Art.9 : en UCb et UCm, aucune limite n'est imposée car il s'agit de zones à vocation d'intérêt public ;
il n'est donc pas opportun de limiter les possibilités d'emprise pour l'intérêt collectif.
•
Art.10 : UCa : la règle de hauteur a été revue à la baisse suite au constat résultant d'une étude
menée montrant que la majorité des bâtiments en zone UCa étaient à une hauteur de 7m à l'égout
et de 10m au faitage et non de 15 et 17m respectivement. Devant l'incohérence manifeste entre la
règle et la réalité, il est apparu nécessaire de modifier cette règle.
95
•
Art. 11 : la ZPPAUP est active pour une partie de la zone UC ; les règles relatives à l'aspect extérieur
des constructions y seront donc celles contenues dans ladite servitude.
Pour les zones hors ZPPAUP, il est fixé des règles sur les aspects extérieurs afin de
maintenir une cohérence paysagère des hameaux, au moment où la commune met en oeuvre une
politique importante de valorisation patrimoniale et paysagère. Suite à l'observation des bâtis sur
l'ensemble de ces secteurs, mais aussi de la prise en compte du bâti traditionnel girondin, les règles
établies ont pu être déterminées.
Toutefois, la spécificité de la zone UCb permet de fixer des règles sur les aspects extérieurs
moins contraignante, étant donné que les constructions proposées sur ce secteur sont d'intérêt
collectif.
•
•
L'intégration des espaces verts aux déplacements doux a un double objectif : permettre une
intégration paysagère du lotissement et faire en sorte que les espaces verts restent des espaces
non construits.
•
3.4. La zone US
dans le PLU et ses principes doivent être respectés pour donner force d'exécution à un tel document.
•
zone
•
Art. 2 : les règles ici sont liées à la nature même de la zone, notamment pour l'application des règles
de droit en l'état.
•
•
découlent.
inondations.
•
Art.5 : sans objet.
•
Art.6 : les 3m de recul obligatoire pour les voies publiques sont appliqués comme dans les autres
zones.
•
Art.7 : limites séparatives de 4m, comme pour la zone UC.
96
•
Art; 8 : sans objet.
•
Art.9 : sans objet.
•
Art.10 : aucune limite n'est imposée car il s'agit de zones à vocation d'intérêt public ; il n'est donc
pas opportun de limiter les possibilités de construction publique pour le sport et la culture.
•
Art. 11 : traitement paysager en référence à la charte, comme prévu au début du règlement.
•
Art.12 : bicyclettes : mise en valeur du développement durable ; sensibilisation des administrés à
autres règles sont reprises de la zone UC.
•
•
Art. 14 : même absence de règle comme en zone UC
3.5. La zone UX
•
zone
•
•
L'interdiction de nouvel accès sur la RD1113 résulte d'une modification post-enquête publique
demandée par les PPA.
•
découlent.
•
Art 5 : pas de taille minimale de parcelle car le schéma directeur d'assainissement prévoit de
l'assainissement collectif pour l'ensemble de la zone.
•
Art.6 : mise aux normes des servitudes de recul obligatoire par rapport aux voies publiques.
•
Art.7 : maintien des règles du POS.
•
•
•
Art.10 : la règle de hauteur des bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal a été revue à
la baisse suite au constat résultant d'une étude menée montrant que la majorité des bâtiments en
zone UX étaient à une hauteur de 10m à l'égout et plus de 12m. Devant l'incohérence manifeste
entre la règle et la réalité, il est apparu nécessaire de modifier cette règle.
97
•
Art. 11 : les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions sont fixées afin de maintenir une
cohérence paysagère des hameaux, au moment où la commune met en oeuvre une politique
importante de valorisation patrimoniale et paysagère. Suite à l'observation des bâtis sur l'ensemble
de ces secteurs, mais aussi de la prise en compte du bâti traditionnel girondin, ces règles ont pu être
déterminées.
•
Art.12 : dérogation possible afin de permettre une mise en commun des stationnements dans un
souci d'économie financière, des sols et de préservation de l'environnement.
Obligation de créer du stationnement et d'en apporter la preuve résulte de la nécessité pour les
collectivités locales de contrôler la mise en oeuvre afin de garantir aux usagers un stationnement, ce
qui constitue en effet l'intérêt intrinsèque d'une zone d'activité.
•
•
3.6. La zone 1AU
•
zone.
•
La zone 1AUa a des règles d'urbanisation différentes du fait de sa situation particulière : la
majorité des terrains disponibles sont aujourd'hui en voie d'être construits et les réseaux ne
recouvrent pas encore la totalité de la zone.
•
Accès unique : sécurité publique favorisée, meilleur aménagement des accès, carrefour
mieux identifié (donc, moins dangereux).
Permission spéciale pour fossés : dans le cadre du Permis de construire, l'avis des services
techniques compétents est nécessaire afin d'assurer une meilleure gestion des réseaux d'eau
potable.
Choix entre 2 voies publiques : sécurité publique favorisée car l'organisation de la circulation
par la commune est alors plus efficiente.
Largeur des voies : correspond aux largeurs réglementaires des voies ouvertes à la
circulation publique.
Favoriser les liaisons : volonté de favoriser les bouclages des secteurs (au lieu des
raquettes de retournement) pour une meilleures lisibilité de la circulation publique et une meilleure
liaison de ces nouveaux quartiers avec la ville.
Circulation piétonne : développement durable et déplacements doux favorisés.
•
Art.4 : schéma d'assainissement s'impose sur la commune de La Réole ; les règles appliquées en
découlent.
inondations.
Équipements à la charge du pétitionnaire : opérations de lotissement sont réputées
rentables financièrement pour l'opérateur ; il est alors normal que la charge que représente la
création de réseaux ne repose pas sur le contribuable local.
Le bassin tampon : ressort de la Convention d'Aménagement de Bourg et des OPA
(document n°4).
98
Câblage camouflé : volonté de protéger l'intégration paysagère des sites, dans la continuité
de la démarche communale.
•
Art.5 : taille minimale de terrain imposée par le Schéma directeur d'assainissement.
•
Art.6 : l'obligation de recul de 6m obligatoires pour les cours d'eaux et le recule relatif aux zones de
bruit par rapport aux voies publiques sont issus de demandes des PPA que la commune a appliqué
dans son PLU.
•
L'ordre continu se justifie quant à lui au regard du besoin de cohérence visuel de
l'implantation des constructions, notamment par rapport à ce qui se fait en zone UC.
Les règles applicables à l'intérieur d'une unité foncière seront celles du PLU, en conformité à
l'article L.123-10-1 du Code de l'urbanisme.
•
•
Art.9 : sans objet
•
Art.10 : la règle de hauteur des bâtiments en zone rurale est portée à une hauteur de 6m à l'égout et
de 9m au faitage du fait de la volonté de la commune de maintenir l'aspect rural des bâtisses du
secteur rural.
•
cohérence paysagère des hameaux, au moment où la commune met en oeuvre une politique
importante de valorisation patrimoniale et paysagère. Suite à l'observation des bâtis sur l'ensemble
de ces secteurs, mais aussi de la prise en compte du bâti traditionnel girondin, ces règles ont pu être
déterminées.
•
Art.12 : stationnement adapté : prise en compte des personnes à mobilité réduite.
•
L'intégration des espaces verts aux déplacements doux a un double objectif : permettre une
intégration paysagère du lotissement et faire en sorte que les espaces verts restent des espaces
non construits.
•
3.7. La zone 1AUX
•
zone
99
•
•
Art.3 : la condition de visibilité des accès est liée à la nécessaire sécurité publique sur la voie
L'interdiction de nouvel accès sur la RD1113 résulte d'une modification post-enquête
publique demandée par les PPA.
Les autres règles sont calquées sur la zone UX, car la zone 1AUX a vocation à s'y intégrer.
•
découlent.
Équipements à la charge du pétitionnaire : opérations de lotissement sont réputées rentables
financièrement pour l'opérateur ; il est alors normal que la charge que représentent la création de
réseaux ne repose pas sur le contribuable local.
•
Art 5 : application du schéma directeur d'assainissement.
•
Art.6 : l'obligation de recul relatif aux zones de bruit par rapport aux voies publiques sont issus de
demandes des PPA que la commune a appliqué dans son PLU.
•
Art 7 : maintien des règles du POS
•
•
•
Art.10 : la règle de hauteur des bâtiments en zone rurale est portée à une hauteur de 6m à l'égout et
de 9m au faitage du fait de la volonté de la commune de maintenir l'aspect rural des bâtisses du
secteur rural.
•
•
cohérence paysagère du secteur, au moment où la commune met en oeuvre une politique
importante de valorisation patrimoniale et paysagère.
•
Art.12 : bicyclettes : mise en valeur du développement durable ; sensibilisation des administrés à
dérogation possible afin de permettre une mise en commun des stationnements dans un souci
d'économie financière, des sols et de préservation de l'environnement.
obligation de créer du stationnement et d'en apporter la preuve résulte de la nécessité pour les
collectivités locales de contrôler la mise en oeuvre afin de garantir aux usagers un stationnement, ce
qui constitue en effet l'intérêt intrinsèque d'une zone d'activité.
•
•
3.8. La zone 2AU
Cette zone est inscrite en urbanisable. Toutefois, les réseaux étant en périphérie éloignée des
100
zones, l'urbanisation ne se fera pas dans des délais brefs, mais qu'à l'horizon N+10 minimum, et à la seule
condition que les zones inscrites en 1AU soient urbanisées.
•
zone
•
La zone 1AUa a des règles d'urbanisation différentes du fait de sa situation particulière : la
majorité des terrains disponibles sont aujourd'hui en voie d'être construits et les réseaux recouvrent
pas encore la totalité de la zone.
•
Art.3: sans objet
•
Art.4 : application du Schéma directeur d'assainissement de La Réole.
•
Art.5 : sans objet
•
Art.6 : l'obligation de recul de 6m obligatoires pour les cours d'eaux et le recule relatif aux zones de
dans son PLU.
•
L'ordre continu se justifie quant à lui au regard du besoin de cohérence visuel de
l'implantation des constructions, notamment par rapport à ce qui se fait en zone UC.
Cohérence avec la zone 1AU.
•
Art.8 : sans objet
•
Art.9 : sans objet
•
Art.10 : sans objet
•
Art.11 : application du Code de l'Urbanisme
•
Art.12 : sans objet
•
Art.13 : application du Code de l'Urbanisme
les Orientations particulières d'Aménagement (document n°4) sont les mesures référence
•
Art. 14 : sans objet
3.9. La zone A
•
zone
•
Art. 2 : les règles ici sont liées à la nature même de la zone, où il est fait l'application des règles de
droit en l'état.
Autorisation de changement de destination, comme autorisé dans le Code de l'urbanisme, à
condition que les bâtisses aient été classées comme remarquables dans les « éléments de
patrimoine à préserver » (document annexe n°7-4).
101
•
Les autres règles sont d'application légale.
•
découlent.
inondations.
•
Art5 : taille minimale de terrain imposée par le Schéma directeur d'assainissement.
•
Art.6 : l'obligation de recul de 6m obligatoires pour les cours d'eaux et le recul relatif aux zones de
bruit sont issus de demandes des PPA que la commune a appliqué dans son PLU.
•
Pas de SHON maximale imposée pour respecter la diversité du bâti. La règle appliquée
permet une régulation, tout en permettant une certaine souplesse.
•
•
Art.9 : sans objet.
•
•
Art. 11 : des règles sur les aspects extérieurs sont fixées afin de maintenir une cohérence paysagère
des hameaux, au moment où la commune met en oeuvre une politique importante de valorisation
patrimoniale et paysagère. Suite à l'observation des bâtis sur l'ensemble de ces secteurs, mais aussi
de la prise en compte du bâti traditionnel girondin, ces règles ont pu être déterminées.
•
•
La volonté de la commune d'intégrer les constructions et autre aménagements au paysage
incite à camoufler les décharges, notamment par la mise en place de haies.
•
3.10. La zone N
Les secteurs délimités NGV le sont pour identifier la zone d'aire de stationnement des gens du
voyage. La commune souhaite maintenir l'aire de stationnement telle qu'elle existe.
•
zone
•
Art.2 : les règles ici sont liées à la nature même de la zone, notamment en ce qui concerne les
limitation de l'extension avec un critère de calcul objectif afin de ne pas permettre les
102
agrandissements à l'infini ; l'observation des tendances montre que la superficie moyenne des
bâtisses sur ce secteur est relativement importante, 300m² ne paraît alors pas disproportionné.
•
Art.3 : la condition de visibilité des accès est liée à la nécessaire sécurité publique sur la voie
Les autres règles sont d'application légale.
•
découlent.
inondations.
Il existe toutefois une possibilité légale de s'alimenter en eau de manière autonome
(autorisation de la DDASS ou autorisation de la Préfecture).
•
Art5 : taille minimale de terrain imposée par le Schéma directeur d'assainissement.
•
Art.6 : l'obligation de recul de 6m obligatoires pour les cours d'eaux et le recul relatif aux zones de
dans son PLU.
•
•
Art.8 : sans objet.
•
Art.9 : sans objet.
•
Art.10 : limitation de la hauteur des bâtiments autres que ceux à usage d'habitation est apparue
nécessaire, notamment au regard de la modification des différentes zones N au POS en zones A ou
N au PLU. Certains bâtiments agricoles se retrouvent en N, il est donc important que les mêmes
règles que ceux situés en zone A leur soit appliqué.
•
Art. 11 : des règles sur les aspects extérieurs sont fixées afin de maintenir une cohérence paysagère
des hameaux, au moment où la commune met en oeuvre une politique importante de valorisation
patrimoniale et paysagère. Suite à l'observation des bâtis sur l'ensemble de ces secteurs, mais aussi
de la prise en compte du bâti traditionnel girondin, ces règles ont pu être déterminées.
•
•
•
103
III
Evaluation des incidences des orientations du plan sur l’environnement
La qualité paysagère et environnementale de la commune de La Réole étant un axe fort du PADD,
le PLU prévoit plusieurs mesures :
1. Lutte contre l’habitat diffus
La commune privilégie une urbanisation future à l’intérieur du tissu existant ainsi qu’une extension
future limitée et en épaisseur du bourg (comblement des dents creuses). Cette mesure permet de limiter les
extensions de réseaux, les déplacements automobiles pour se rendre aux commerces, services et
équipements présents au cœur de LA REOLE et va dans le sens d’une gestion économe du territoire et
d’une préservation du paysage.
La volonté communale est en effet clairement de favoriser une densification de l'urbanisation et non
une urbanisation diffuse, très consommatrice d'espaces et coûteuse en termes de réseaux à la collectivité.
Le comblement des dents creuses (comme à Aureillac) ou une extension urbaine ciblée (comme à Calonge)
fait montre de ce souci de la commune.
De plus, elle se préoccupe en premier chef de réhabiliter le centre-ville, afin de ramener les réolais
en centre ancien et de lutter, de cette façon également, contre l'habitat diffus.
Ensuite, une restriction de l'urbanisation dans le secteur de « La Bori » participe de cette démarche
(Cf. supra : section 5 ; I. Du POS au PLU ; 4. modifications POS/PLI ; 4.1. les zones urbaines). Le choix
opéré par la commune face à cette situation concernant l'état initial de l'environnement est le suivant :
○ les terrains portant la ZNIEFF seront mis en zone N, même si leur zonage était en NA au
POS
1. l'urbanisation de cette zone sera limitée pour répondre aux engagements paysagers de la
commune
2. des orientations d'aménagement fortes porteront sur la zone 1AU au PLU et anciennement
UC au POS
Quant aux choix opérés par la commune sur le fait de conserver à minima les zones ouvertes à
l'urbanisation au POS (zones NB), il faudra se reporter supra : section 5 ; I. Du POS au PLU ; 4.
modifications POS/PLU ; 4.2. les zones NB du POS.
Dans l'ensemble, il apparaît que la commune de La Réole a choisi de concentrer ces zones
d'ouverture à l'urbanisation, tant celles consacrées à l'habitation que celles consacrées à une activité
économique. En effet, les zones d'ouverture à l'urbanisation ont été réduites de moitié en superficie par
rapport à celles du POS.
2. Protection des éléments naturels remarquables :
•
La commune a décidé de reconduire afin de les préserver quatre espaces boisés classés : le parc
du Château des Quatre Sos, le parc de la villa Cante l’Aouzet sur la route du Pigeonnier, le parc du
château du Luc à l’est de la commune et un terrain au-dessus de l’entrée ouest de la commune par
la RN 113.
ESPACES BOISES CLASSES
Parc du Château du Luc : AX 131
Parc de la villa Cante l’Aouset : AX 93/94/95
Parc du Château des Quatre Sos : AO 615
Terrain nord RD1113 : AI 133/136
•
Une partie du territoire Est de La Réole est couverte par une ZNIEFF (zone naturelle d’intérêt
écologique floristique et faunistique), Les terrains concernés ont été classés en zone non
constructible (c'est-à-dire en zone naturelle et en zone agricole) pour éviter de nouvelles
constructions qui nuiraient à la qualité du paysage.
•
Cinq coulées vertes structurant le paysage de la commune de La Réole sont protégées de
l'urbanisation par leur classement en zone naturelle (N) également :
 A Calian jusqu'aux Grignons une zone naturelle permet de ménager une respiration dans
104




l’urbanisation organisée dans les deux zones UC
Du Martouret jusqu'à Saint Aignan ;
Du Martouret en suivant le ruisseau le Charros jusqu'à la limite communale, la zone N
permet notamment de protéger la ripisylve ;
A La bombe entre les zones AU et à Calonge : la coulée verte permet le maintien d’un
secteur naturel au sein de zones urbanisées ou en voie d’urbanisation. Cette coulée verte
fait partie intégrante du projet d’aménagement de ce secteur ;
A La Croix d'Hors entre Calonge et Caumont – La Bori : la coulée verte permet la
préservation des vues sur la vallée de la Garonne.
•
Les éléments de paysage à préserver selon l’article L.123-1-7 ont été répertoriés. Ils sont localisés
sur le plan de zonage et font l’objet de prescriptions inscrites dans le règlement (Cf. 4. de la
présente sous-section) ;
•
La zone AOC est respectée pour la préserver et valoriser l’agriculture (zonage en A très important
sur la commune). Il n’y a que sur Calonge que la zone A a été supprimée au profit d’une extension
urbaine future maîtrisée ;
•
La majorité des surfaces agricoles à été préservée afin de protéger et valoriser cette activité. Les
fermes remarquables bénéficient d'une possibilité de changement de situation par le biais, par
exemple, du tourisme permettant ainsi une meilleure stabilité de l'activité agricole ;
•
La zone Natura 2000 est préservée puisqu’une grande partie des berges de la Garonne est classée
en zone naturelle (N).
•
Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) sera mise en
oeuvre en même temps que le présent PLU afin de garantir non seulement une préservation du
patrimoine bâti mais également des paysages remarquables situés sur la commune de La Réole.
3. Le respect du caractère inondable:
Sur le territoire de la commune de La Réole, un Plan d’Exposition des Risques Inondation a été
prescrit par arrêté préfectoral en date du 31 décembre 1992.
Le Plan d’Exposition des Risques vaut « servitude d’utilité publique» (article L.126.1 du code de
l’urbanisme). Son règlement comporte des prescriptions s’appliquant aux différents types de zones. Le PERI
s’impose en tant que tel.
Ainsi, compte tenu du risque d’inondation et afin d’éviter d’aggraver ce phénomène la grande
majorité de la zone inondable est classée en zone non constructible, le résidu étant des zones déjà
construites et soumises au règlement du PERI.
4. Les éléments de paysage à préserver
L’article L. 123-1-7 du code de l’urbanisme permet « d’identifier et localiser les éléments de paysage
et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à
mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique ». Il permet de
définir des prescriptions de nature à assurer leur protection.
Les prescriptions des espaces naturels remarquables sont particulièrement contraignantes afin
d'assurer le respect effectif de ces éléments repérés :
• Ils doivent être sauvegardés ou interprétés avec leur esprit d’origine ;
• Les arbres de haute tige sont protégés.
Prescriptions du bâti remarquable :
• La démolition est interdite ;
• Toute modification et/ou extension doivent respecter l’esprit de l’architecture d’origine.
105
Repère
1
Numéros de
parcelles
AV 191-192
Élément de patrimoine à
préserver
Maison « Gettoni »
2
3
AV 589
AW 8-9
Maison de « Chaumont »
« Carrouet Daou Prat »
4
5
AY 68 -69
AY 3
« Les Grignons »
« Le Castagnet »
6
7
« Cante l'Aouset »
Château « Malbat »
21
22
23
AY 93-94-96
AC
162-146-163-14
-135
AC 165-74
AC 156-157
AD 153
AE 311-312
AM 106
AM 34-35-37
AE 79
AI 12-13
AI 21
AI 145
AI 33-32
AH 59-60-61
AE
68-69-238-239
AI 129
AI 44
AI 87
24
25
26
27
AI 56-58-59
AI 76
AK 22-26
AW 1-2
« Le Séjour »
« Le Luc »
« Le Prieur »
« A Laubes »
28
56-58-59
« Poudrel » /« Mirail nord »
29
61-63
30
338-63-64
31
32
33
60-65-73
AE 87
AC 43-44
« Mirail nord »/ « Croix d’Hors »
« Aureillac »
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
34
35
36
Description
Ferme ou bâtiment d’exploitation à intérêt
patrimonial
Château et bâtiments d’exploitation
patrimonial
Château du XVIIIeme siecle
patrimonial
Chai ou château
Saint Aignan Nord
Maison ancienne à Aureillac
« Lévite »
Laubessa
« Monplaisir »
« Croix d'Hors »
« Gauban »
Moulin du Mirail
Maison Monget « Le Mirail »
Maison « Trouillot »
Maison « Marcon »
Maison « Bergegère »
Maison « Sire »
Maison « Mirail Est »
« Bugaret »
« Roquebouse »
Ruisseau Charros
Ruisseau pimpin
Ruisseau poudrel
Fermes ou bâtiments d’exploitation à intérêt
patrimonial
Moulin à vent
2 Moulins à vent
Maison remarquable et bâtiments d’exploitation
Moulin à vent
Villas ou maisons remarquable
Fermes ou bâtiments d’exploitation à intérêt
patrimonial
Villas ou maisons remarquable
patrimonial
patrimonial
Haies bocagères reflétant l’identité locale
situées au nord des parcelles
situées à l’est des parcelles
situées au sud des parcelles
3 saules de plus de 400 ans
7 chênes d’âge avancé qui leur donnent un
caractère typique
Arbres situés le long des lits des ruisseaux sur
les berges font partie du point de vue sur la
ville.
5. Risque incendie et feux de forêts :
Les zones 1AU et 2AU et 1AUX sont partiellement couvertes pour une partie et dépourvues pour le
reste de toute défense incendie. Il conviendra de prévoir l’implantation de points d’eau incendie permettant
aux sapeurs pompiers de disposer de 60 m3/h à moins de 200m de toute construction.
En conséquence, elles ne seront ouvertes à l’urbanisation que lorsque la commune aura mise en
106
place les aménagements nécessaires à la sécurité incendie. (CF Avis de l’ETAT en annexe du PLU).
Des mesures seront à mettre en place pour obtenir les moyens hydrauliques adaptés aux risques
encourus : ainsi la commune s’est engagée à implanter à court terme des poteaux (bornes) de défense
incendie sur tous ces secteurs ainsi que pour défendre les zones d’urbanisation future. Pour les quartiers où
le diamètre de la conduite n’est pas suffisant pour mettre en place un poteau incendie d’autres solutions sont
à envisager : retenue d’eau, citerne, captage.
Concernant les zones insuffisamment sécurisées, la commune engage une concertation avec le
SDIS.
6. Développement des modes de circulation doux :
La commune souhaite améliorer les conditions des déplacements piétons et cyclistes sur son
territoire. Plusieurs emplacements réservés sont ainsi inscrits afin de sécuriser ces circulations :
•
•
•
Le développement de l’intermodalité de la gare est en projet et l’emplacement réservé n°13
permettra l’aménagement et la requalification d’une aire de stationnement SNCF ;
Un requalibrage de certaines voies est prévu pour absorber les flux routiers et sécuriser les
cheminements piétons (Emplacements Réservés 03, 08, 09, 11 et 12) ;
Aménagement prévu des carrefours dangereux situés afin de sécuriser les traversées
(emplacements réservés 01, 02, 04, 05) ;
De plus, l'urbanisation est pensée afin de permettre une meilleure utilisation globale des
infrastructures de déplacement.
7. Risque lié aux mouvements de terrains, aux installations classées et aux gonflement des
argiles
Les documents liés à cette protection particulière font l'objet d'une particulière vigilance tant par les
services de l'Etat que par la commune. Ils sont consultables en mairie et sont systématiquement visés par
les services instructeurs lors de la délivrance d'autorisation d'urbanisme.
8. Protection du patrimoine bâti
La Réole est riche de son patrimoine bâti. Elle est donc particulièrement vigilante au respect de cet
environnement urbain. Le règlement mis en oeuvre, mais également le zonage du PLU ou encore
l'élaboration d'une ZPPAUP font montre de cette préoccupation principale de la ville.
9. Réseaux prenant en compte le respect de l'environnement
Le réseau d'eau est alimenté par un nouveau forage qui garantie une meilleure gestion de l'eau. De
plus, de nouveaux réseaux d'irrigation ont été mis en place par la commune afin d'économiser l'eau potable
et d'assurer les diverses irrigations via l'eau de la Garonne.
Le réseau d'assainissement est aujourd'hui en attente de la création de la nouvelle station
d'épuration qui non seulement saura mieux retraités les effluents, mais aussi aura une capacité suffisante
pour garantir une gestion pérenne des eaux usées.
Pour l'assainissement, un service public d'assainissement non-collectif a été mis en place afin
d'assurer une bonne gestion du rejet des effluents individuels, de manière la moins nocive possible pour
l'environnement.
Les déchets font aujourd'hui l'objet de tri sélectif et de retraitement pérenne.
Par ailleurs, la commune a en projet la création d'un réseau de chaleur « bois » qui alimentera une
importante partie des équipements publics regroupés au nord du centre-ville.
107
CONCLUSION
Il doit être ici précisé que le présent document est issu d'un diagnostic réalisé par des chargés de
missions en urbanisme nombreux, qui sont chacun allés sur le terrain, ont recueilli des données tant
légales que ressortant de l'observation des tendances et les ont confrontées afin d'établir un
document d'ensemble.
Ce diagnostic ressort également d'une étude préalable effectuée en intercommunalité (les
communes du canton bordant le RD1113 et la Garonne).
Présentés à la population et aux élus, des choix ont été faits, des directions préférées : ainsi est né
le plan d'aménagement et de développement durable (PADD) de La Réole. Il a fait l'objet d'un débat et
d'une délibération municipale.
De cette pierre angulaire du PLU ont émané toutes les pièces réglementaires du dossier (plan de
zonage et règlement, mais aussi orientations d'aménagement).
La dernière partie du rapport de présentation s'applique à expliquer quant à elle les liens existants
entre tous les documents présents : diagnostic, PADD, POS existant, plan de zonage, règlement et
orientations d'aménagement.
Les annexes du PLU présentées compilent les informations légales qui font partie intégrante des
pièces réglementaires du présent PLU.
Pour conclure, il convient de préciser qu'au regard des divers documents contenus dans le présent
PLU (documents 1 à 7) l'ensemble du PLU est conforme à l'économie générale du PADD.
LEXIQUE
Loi SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain, du 13 décembre 2000. Loi qui a complètement
modifié la nature des documents d'urbanisme, notamment le PLU.
Développement Durable : principe économique issu de la Conférence Internationale de la Terre à
Rio en 1991, posant les bases de la maîtrise des différentes ressources afin de laisser un environnement
viable aux générations futures. En urbanisme, le développement durable a 3 effets
- Respect des équilibres urbain, naturel et rural.
- Respect de la mixité sociale et de la diversité des fonctions
- Protection environnementale
Mixité sociale : Coexistence en un même lieu de différents régimes d'habitat :
- parc de propriétaires occupants, accédants à la propriété et locataires
- parc privé / parc public
- locataires en loyer libre et en loyer conventionné (logements sociaux type HLM).
Diversité des fonctions : Coexistence en un même lieu de différentes fonctions urbaines (habitat,
activités : commerces, artisanat…, moyens de transports adaptés : dont déplacement doux, piétons et
cycles).
108
Mitage : Dispersion de l'habitat au fil du temps en dehors des traditionnelles zones urbanisées. Le
mitage a pour effet un gaspillage foncier et une forte consommation de réseaux d'équipement.
Dent creuse : Parcelle(s) non construite(s) au sein d'un espace bâti.
PAU : Parties Actuellement Urbanisées. Document d'urbanisme de la compétence de l'Etat, où
s'applique la règle de la constructibilité limitée.
Règle de la constructibilité limitée : La règle de constructibilité limitée des sols consiste à interdire
toute construction en dehors des parties actuellement urbanisées (PAU) sur le territoire des communes
dépourvues de plan local d’urbanisme ou d’une carte communale.
109

sommaire - La Réole

Transcription

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