Changements majeurs proposés à la Loi sur le courtage immobilier

Droit immobilier
Automne - Hiver 2004
Fasken Martineau DuMoulin s.r.l.
Changements majeurs proposés à la Loi sur le courtage immobilier
Par Paul Mayer
En juin dernier, Yves Séguin, le ministre des Finances du Québec, a déposé le premier rapport du Gouvernement
(le « Rapport ») sur l’application de la Loi sur le courtage immobilier (la « Loi »). Le présent article étudie
certains changements importants proposés dans le Rapport.
1. Régie
Aux dires du Gouvernement, l’objet de la révision législative de la Loi comporte deux volets : protéger le public
et alléger la réglementation.
En ce qui a trait au deuxième volet, le Rapport propose d’examiner la structure d’encadrement qui régit le
courtage immobilier, structure que le Gouvernement considère encombrante et complexe. Les options suivantes
sont envisagées :
· Remplacer l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (l'« ACAIQ ») par un organisme
d’encadrement hybride, non gouvernemental, appelé le Bureau du courtage immobilier (le « Bureau »); ou
· Maintenir la structure d’encadrement actuelle, mais en l’améliorant; ou
· Obliger les agents et les courtiers immobiliers à se constituer en ordre professionnel régi par le Code des
professions et confier la surveillance de cet ordre professionnel à l’Office des professions du Québec.
Bien que le Gouvernement privilégie la première option en raison de l’allègement réglementaire qu’elle
permettrait, il n’aurait pas d’objection à ce que la seconde soit retenue si l’industrie et les consommateurs la
favorisaient, car dans les deux cas la protection du public serait adéquate. La troisième option semble avoir été
insérée à la fin du Rapport, après coup, comme alternative découlant de l'exercice de réflexion réalisé.
La première option consiste donc à créer le Bureau, un organisme d’encadrement hybride non gouvernemental, ce
qui pourrait se faire par une transformation de l'ACAIQ. Le conseil d’administration du Bureau serait composé
d’un nombre égal de courtiers et de personnes nommées par le ministre et toutes ces personnes devraient ensuite
nommer un autre administrateur, qui ne serait pas un courtier.
À l’heure actuelle, les pouvoirs réglementaires en vertu de la Loi sont exercés en partie par le Gouvernement et en
partie par le conseil d’administration et l’assemblée des membres de l’ACAIQ, alors que, selon le système
proposé, le Bureau exercerait tous les pouvoirs réglementaires, sous réserve de l’approbation finale du
Gouvernement. Le Gouvernement est d’avis, et ce, bien que les courtiers n’auraient pas le contrôle légal du
conseil d’administration du Bureau, que l’organisme d’encadrement gagnerait dans l’ensemble une plus grande
liberté d’action en matière de régie interne.
Fasken Martineau DuMoulin s.r.l.
DROIT IMMOBILIER 2
2. Suppression de l’appellation « agent »
Le Rapport souligne que la variété d’appellations en usage actuellement – « courtier affilié », « courtier agréé »,
« agent affilié » et « agent agréé » – désoriente le public qui ne fait pas la différence entre l’agent immobilier et le
courtier immobilier.
À l’heure actuelle, la Loi oblige les agents immobiliers à travailler pour une entreprise de courtage. Selon le
Gouvernement, il n’y a pas de motifs qui justifient de maintenir des statuts différents pour des fonctions
semblables. Pour cette raison, le Rapport propose de donner aux agents immobiliers exerçant à l'heure actuelle
leur souveraineté et de supprimer l’appellation « agent ». Si la proposition est adoptée, tous les agents et courtiers
seraient simplement appelés « courtiers immobiliers ». Les agents actuels pourraient donc exercer à leur compte,
sans travailler pour une entreprise de courtage. Cependant, ceux qui voudraient devenir courtiers en agissant pour
leur compte devraient suivre une formation additionnelle et devraient respecter certaines obligations
supplémentaires, comme le maintien d’un compte en fidéicommis et la tenue de livres.
D'autre part, le Gouvernement propose d’obliger les sociétés et personnes morales qui désirent exercer l’activité
de courtage immobilier par l’entremise d’un courtier à obtenir un permis d’agence immobilière. Le Gouvernement
prévoit imposer certaines obligations aux agences immobilières, dont celle de couvrir la responsabilité de leurs
représentants.
Enfin, et ce afin d’assurer une protection adéquate du public, le Rapport propose que les courtiers débutants
travaillent pour une agence pour une période déterminée par règlement avant de pouvoir travailler à leur compte.
3. Exercer un contrôle sur les franchiseurs immobiliers
À l’heure actuelle, les franchiseurs immobiliers comme le Groupe Sutton, Royal LePage et Re/Max, pour n’en
nommer que quelques-uns, n’exercent pas des activités de courtage et ne sont pas assujettis à la Loi. Plus
précisément, les franchiseurs ne sont pas soumis aux règles qui régissent la publicité prévues dans la Loi, comme
le sont les courtiers et les agents.
Les franchiseurs concluent des contrats de franchise avec des courtiers immobiliers, lesquels contrats donnent aux
courtiers le droit d’exercer des activités en utilisant le nom et la marque de commerce du franchiseur. Les
personnes ou sociétés de personnes qui détiennent ces droits sont les courtiers franchisés. Ainsi, à titre d'exemple,
en mars 2003, l’on comptait 186 courtiers immobiliers liés à une franchise Re/Max qui employaient 2 434 agents
immobiliers. Les franchiseurs offrent des services à leurs franchisés, dont des services de publicité.
À l’heure actuelle, plus de 70 % des agents immobiliers au Québec travaillent pour des courtiers franchisés.
Le Gouvernement veut s’assurer que la publicité dans le secteur du courtage immobilier n'induise pas le public en
erreur. Il devrait ressortir clairement de la publicité que le courtier ou l’agence immobilière est le seul responsable
de ses actes, et donc que la responsabilité du franchiseur n’est pas engagée. Le Gouvernement est d’avis qu’il faut
donc éviter que le courtier ou l’agence utilise le nom ou la marque de commerce du franchiseur d’une façon qui
laisse faussement à penser qu’il ou elle agit pour le compte de ce franchiseur ou que ce dernier a quelque
responsabilité, alors qu’il n’en a pas.
4. Le champ d’application de la Loi
Actuellement, la Loi accorde aux courtiers immobiliers un droit quasi-exclusif de se livrer à des opérations de
courtage immobilier contre rémunération. Ainsi, une personne est réputée exercer l'activité de courtier immobilier
si, contre rétribution et pour autrui, elle se livre (en tant qu’intermédiaire) à une opération de courtage relative à
l'achat, la vente, la location ou l'échange d'un immeuble ou à l’achat ou à la vente en bloc d’un fonds de
Fasken Martineau DuMoulin s.r.l.
DROIT IMMOBILIER 3
commerce. La Loi précise toutefois que certaines personnes ne sont pas soumises à la Loi, dont les avocats et les
notaires qui, dans l'exercice de leurs fonctions, se livrent à une opération de courtage. De même, l'employé qui, à
l'occasion de l'exercice de sa principale occupation, se livre à une opération de courtage pour le compte de son
employeur, lorsque ce dernier n'est pas un courtier, n’est pas soumis à l’application de la Loi. On pensera au
concierge louant un appartement à un individu, pour le compte du propriétaire, son employeur.
Le Rapport propose que la Loi accorde aux courtiers immobiliers un droit d’exercice exclusif du courtage
immobilier afin d’assurer la protection du public. Toutefois, il suggère également que cette mesure ne s’applique
pas dans les cas où un consommateur ou une entreprise désire plutôt conclure un contrat de location, que cette
location soit de nature résidentielle ou commerciale. Il peut paraître surprenant que le Gouvernement semble
croire que le public n’a pas besoin de protection en matière de baux.
Le Gouvernement propose aussi que, dans le cas de l’achat ou de la vente d’actifs d’une entreprise, le droit
exclusif d’exercice soit conservé seulement si la valeur des actifs de l’entreprise est composée principalement
d’immeubles.
Le Rapport stipule également qu’il est nécessaire pour le Gouvernement de pouvoir procéder à un examen des
personnes ou des groupements qui devraient être exemptés de l’application de la Loi et à quelles conditions.
Enfin, le Rapport indique que le Gouvernement souhaite examiner la possibilité de permettre à des courtiers de
l’extérieur de la province de poser occasionnellement des actes de courtage au Québec, sans que ceux-ci ne soient
obligés de détenir un permis de courtier, sous réserve d’une autorisation spéciale. Le Rapport propose que
l’organisme d’encadrement qui sera formé se voit accorder le pouvoir réglementaire de déterminer, parmi les
actes de courtage, ceux qui, à la suite d’une autorisation, pourront alors être posés, ainsi que les conditions et
modalités suivant lesquelles ces actes pourront être posés et les droits exigibles.
La révision de la Loi sur le courtage immobilier est un exercice long et complexe. Le Gouvernement compte sur
les agents et courtiers immobiliers, ainsi que sur le public, pour débattre du mode d’encadrement et pour lui faire
part de la formule qu’ils préfèrent. Espérons que des audiences publiques seront tenues à l’égard des propositions
proposées dans le Rapport avant qu'un projet de loi ne soit déposé, afin qu’un débat public puisse avoir lieu sur
ces changements importants.
Paul Mayer se spécialise en droit immobilier, plus particulièrement dans deux domaines : la location
commerciale et la vente, l'achat et l'aménagement d'immeubles à usage commercial. Dans le domaine de la
location commerciale, il possède une vaste expérience de tous les aspects des baux commerciaux. Il a une
connaissance approfondie du marché et des façons de conclure une affaire. Ses conseils sont sollicités aussi bien
par les propriétaires, les locataires et les gestionnaires immobiliers que par les courtiers en immeubles. Dans le
domaine de la vente, l'achat et l'aménagement d'immeubles à usage commercial, il conseille régulièrement des
acheteurs, des vendeurs, des promoteurs et des courtiers immobiliers relativement à des questions concernant la
vente, l'achat, l'aménagement et le rezonage d'immeubles à vocation commerciale de tout genre. Il est également
actif dans le domaine du courtage immobilier.
On peut communiquer avec Me Mayer au 514 397 7630 ou à [email protected]