la mauvaise execution du mandat

INFO R.C.P.
ETUDE DU CONTRAT GROUPE SO.CA.F.
ASSURANCES
LA MAUVAISE EXECUTION DU MANDAT
Les mises en cause concernant la notion générale de « MAUVAISE EXECUTION DU MANDAT » représentent 14% des
sinistres enregistrés et 11% de la charge sinistre enregistrée sur les exercices clos 2000, 2001 et 2002 (Résultats du
contrat groupe SO.CA.F. RCP 5.708.080 souscrit auprès des MMA).
MAUVAISE EXECUTION DU
MANDAT DE VENTE
Les époux X ont donné à un agent
immobilier mandat de vente sans
exclusivité pour une durée de 3 mois
renouvelable dans la limite d’un an
portant sur un immeuble.
L’agent immobilier fait visiter le bien à
Madame Y qui signe avec les
vendeurs un acte sous seing privé de
vente et verse un séquestre.
Cependant, l’acquéreur ne se présente
pas pour la signature de l’acte notarié
de vente.
Les
vendeurs
assignent
alors
l’acquéreur et l’agent immobilier en
responsabilité et réparation des
préjudices subis.
Les
vendeurs
exposent
que
l’acquéreur a adressé à l’agence un
courrier l’informant de son intention de
demander la nullité de la vente sur le
fondement de l’article 46 de la loi du
10/07/1965 le compromis de vente ne
faisant pas référence à la superficie du
lot vendu. Ils font alors grief à l’agent
immobilier de ne pas les avoir
informés de ce courrier de sorte qu’en
sa qualité de professionnel il a engagé
sa responsabilité à leur égard.
« En vertu de l’article 1992 du
code civil, le mandataire répond
non seulement de son dol mais
des fautes qu’il commet dans sa
gestion. Pour que le mandataire
soit responsable, il ne suffit pas,
cependant, que sa gestion ait
abouti à des résultats autres que
ceux que le mandant avait en vue,
il faut que le mandataire ait
commis une faute dont la charge
de la preuve pèse sur celui qui
l’invoque.
Si l’agent immobilier est tenu à une
obligation de conseil à l’occasion
des opérations réalisées par son
entremise, cette obligation qui est
de moyen doit s’apprécier en
fonction des circonstances de la
cause, et en particulier, de la
volonté, de la situation et des
connaissances
des
parties.
L’agent immobilier chargé par un
propriétaire
de
vendre
un
appartement doit apporter toute
diligence dans l’exécution de son
mandat.
Tout d’abord, en sa qualité de
professionnel, l’agent immobilier
devait vérifier que toutes les
mentions légales nécessaires à la
validité
de
la
promesse
synallagmatique de vente étaient
réunies puisqu’il est rédacteur de
cet acte pré-imprimé certes mais
proposé par ses soins à la
signature de ses mandants et de
MAUVAISE EXECUTION DU MANDAT DE GESTION
Monsieur X a confié à un administrateur de bien la gestion de son appartement. Il lui
reproche de n’avoir pas géré son bien conformément à ses intérêts, notamment en ne
mettant pas en œuvre la procédure d’expulsion qui s’imposait eu égard à la carence de
ses locataires dans le paiement des loyers.
Monsieur X a confié à l’agence la gestion de son bien immobilier en lui donnant
notamment mandat, à défaut de paiement par les débiteurs, d’exercer toutes
poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, de faire tous
commandements, sommations, assignations…
A plusieurs reprises, Monsieur X a écrit à l’agence afin de lui demander de prendre les
mesures nécessaires à la rupture du bail mais ses courriers sont restés sans effet. Ce
n’est que sur l’insistance du conseil de Monsieur X que l’agence s’est dessaisi du
dossier permettant ainsi au bailleur d’intenter les actions judiciaires qui s’imposaient.
« En s’abstenant sans motif légitime de donner suite aux instructions claires
de son mandataire, l’administrateur de bien a commis une faute, laquelle a
entraîné un retard dans l’introduction de la procédure d’expulsion et laissé
augmenter ainsi la dette des locataires de Monsieur X.. ».
l’acquéreur après l’avoir adapté à
la situation de l’espèce.
Un second manquement peut être
retenu à l’encontre de l’agent
immobilier puisqu’il n’a pas
immédiatement avisé les vendeurs
du courrier qui lui a été adressé
par l’acquéreur l’informant de son
attention de se prévaloir de cette
cause de nullité.
L’attitude
fautive
de l’agent
immobilier est donc source de
préjudice pour les vendeurs. Le
bien s’est trouvé immobilisé
pendant de nombreuses semaines
sans aucune contrepartie, puisque
les vendeurs n’ont pu conserver le
dépôt de garantie en raison de la
mauvaise rédaction de l’acte par
l’agent immobilier et ils n’ont pu le
remettre en vente en raison du
défaut d’information de l’agent
immobilier à réception du courrier
de l’acquéreur ».
L’agent immobilier a donc engagé
sa responsabilité contractuelle à
l’égard des vendeurs et sera
condamné à payer la somme de
7.600 € à titre de dommages et
intérêts. (TGI de TOULOUSE du
19/03/2002)
Il apparaît en outre que contrairement
aux usages de la profession et à la
mention portée sur le contrat de
location, l’administrateur de biens s’est
abstenu de recevoir un engagement
de caution valable, réduisant dès lors
les chances de Monsieur X d’être réglé
de la totalité de sa créance.
L’administrateur de biens est dès lors
tenu d’indemniser Monsieur X des
conséquences dommageables de ses
attitudes fautives lesquelles sont
constituées du montant des loyers
restés impayés et d’une participation
forfaitaire sur les autres sommes
impayées correspondant à la perte de
chance de leur prise en charge
possible par la caution soit une somme
totale de 6.131,87 €.
(TGI de PARIS du 06/01/2004)