Lettre Avril à Juin 2014 - Syndic copropriété sartrouville, syndic

Un groupe indépendant proche de ses clients
Rompteaux Cogefo Cavenel
IMMOBILIER
lettre
d’info
Administrateur de Biens Syndic de copropriété
Gérance locative Locations immobilières Transaction
www.rompteaux-cogefo.com
édito
Comment sélectionner
les entreprises ?
Un simple devis ne suffit pas pour savoir
qui interviendra dans la copropriété.
Le choix des entreprises fait l’objet de
tout un formalisme et les obligations
diverses tendent à se multiplier au fil
des lois et décrets.
Certaines règles, par exemple de
consultation du conseil syndical ou de
mise en concurrence, sont définies par
l’assemblée générale des copropriétaires ou fixées par le règlement de copropriété. La mise en concurrence est
également exigée par la loi pour tous
les travaux soumis au vote de l’assemblée générale.
D’autres critères concernent les entreprises elles-mêmes, qui doivent être
en règle vis-à-vis de l’administration et
apporter toutes les garanties. L’artisan
dont tout le monde est satisfait pour
les petits travaux privatifs ne sera pas
forcément apte à mener un chantier à
l’échelle de l’immeuble. Ainsi, à partir
du 1er juillet 2014, les travaux de rénovation énergétique bénéficiant d’une
aide financière ou fiscale, ne pourront
être réalisés que par des entreprises
ou artisans qualifiés et ayant obtenu la
mention RGE « Reconnu garant de l’environnement ».
Plus que jamais, le conseil syndical et
les copropriétaires pourront s’appuyer
sur l’expérience et la vigilance de leur
syndic.
LE CHOIX DES ENTREPRISES EN COPROPRIÉTÉ
La recherche du meilleur rapport qualité / prix conduit tout naturellement
le syndic à comparer les offres des professionnels intervenant dans la
copropriété, d’autant que le principe de la mise en concurrence a été officialisé par la loi SRU de décembre 2000. Mais la sélection d’une entreprise
répond à bien d’autres exigences, qui peuvent expliquer pourquoi votre
syndic n’a pas retenu tel peintre ou plombier travaillant pourtant « à des
prix défiant toute concurrence ».
Des règles pour la mise en concurrence Des vérifications imposées par la léL’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 gislation du travail et de la concurrence
régissant la copropriété précise que
« l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des
marchés et des contrats à partir duquel la
consultation du conseil syndical est rendue obligatoire (…) et une mise en concurrence est rendue obligatoire. » L’article
19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que
« la mise en concurrence pour les marchés
de travaux (…) résulte de la demande de
plusieurs devis ou de l’établissement d’un
devis descriptif soumis à l’évaluation de
plusieurs entreprises ». Selon la jurisprudence, cette obligation sera respectée si
des devis ont bien été demandés à deux
ou trois entreprises, et même si une seule
a répondu.
Avant de sélectionner une entreprise, le
syndic doit vérifier qu’elle respecte ses
obligations administratives, fiscales et
sociales. Il exigera donc une attestation
indiquant notamment qu’elle ne recourt
pas au travail dissimulé ainsi que les
attestations d’assurance, couvrant en
particulier sa responsabilité civile professionnelle. La nouvelle loi sur le travail détaché et la concurrence déloyale, en cours
de discussion au parlement, prévoit même
d’instaurer le principe de la responsabilité
solidaire qui permettrait de poursuivre le
maître d’ouvrage, en l’occurrence la copropriété et son syndic, pour les fraudes commises par un sous-traitant.
Pour les petits travaux, l’intérêt de la copropriété sera de référencer et de fidéliser
des professionnels situés à proximité de
l’immeuble afin d’obtenir une prestation
de qualité dans les délais souhaités tout
en limitant les frais de déplacement. Mais,
comme pour les contrats d’entretien ou de
maintenance, un suivi attentif sur place
par le gardien et le conseil syndical est
le meilleur moyen d’éviter les dérives au
moment de la facturation.
Une obligation de qualification pour la
rénovation énergétique
l e t t r e d ’ i n f o r m a t i o n - A V RIL 2 0 1 4
A compter du 1er juillet 2014, une nouvelle
exigence vise à assurer la meilleure qualité
de réalisation des travaux de rénovation
énergétique bénéficiant d’une aide financière ou d’un avantage fiscal. Seuls pourront être sélectionnés les professionnels
qualifiés et certifiés portant la mention
RGE « Reconnu Garant de l’Environne
ment ».
Calendrier
fiscal 2014
LA LOI ALUR EST VOTÉE.
QU’EST-CE QUI VA CHANGER ?
La loi ALUR « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové »
a été adoptée définitivement le 20 février 2014. De nombreux
changements vont impacter la gestion des biens locatifs et le
fonctionnement de la copropriété. En voici un premier panorama.
POUR LES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS
L’encadrement des loyers devient la règle dans les zones tendues.
Les loyers devront s’aligner sur un loyer médian de référence fixé
par les préfets, avec une marge de liberté de 20 % au-dessus et 30 %
en dessous du loyer médian. De plus, en zone tendue, le délai de
préavis est réduit à un mois pour le locataire qui veut quitter le
logement.
Une liste exhaustive limitera les justificatifs exigibles d’un locataire, un formulaire type et de nouvelles mentions obligatoires
seront exigés pour le contrat de location et pour l’état des lieux
d’entrée et de sortie. A quelques exceptions près, la location meublée à titre de résidence principale est soumise aux mêmes règles
que la location vide et un bail spécial sécurisera la colocation.
Les frais d’agence seront à la charge totale du propriétaire sauf
quatre prestations qui pourront être réparties entre le bailleur et
le locataire : la réalisation de l’état des lieux, la rédaction du bail,
l’organisation de la visite, la constitution du dossier du locataire.
5 mai : Date limite de dépôt
des déclarations n° 2071 et 2072.
Pour les Sociétés Civiles Immobilières
15 mai : 2ème acompte provisionnel d’impôt
sur le revenu / prélèvements sociaux.
Par internet ou smartphone, payable
jusqu’au 20 mai minuit.
27 mai : Date limite de dépôt de la
déclaration de revenus (version papier).
Des délais supplémentaires pour les télé
déclarants. (dates à confirmer)
16 juin : Date limite de déclaration ISF
avec le paiement correspondant.
Pour les Patrimoines au-delà de
2 570 000 € (date à confirmer)
15 sept. : Solde de l’impôt sur le revenu /
prélèvements sociaux.
Par internet ou smartphone, payable
jusqu’au 20 septembre minuit.
Date limite de paiement pour l’Impôt
de solidarité sur la fortune.
Pour les Patrimoines entre 1 300 000 €
et 2 570 000 €
15 oct. : Date limite de paiement
Garches - Tél. : 01 47 41 07 04
POUR LES COPROPRIÉTAIRES
de la Taxe foncière. Par internet ou
smartphone, payable jusqu’au 20 octobre
Chaque copropriété devra avoir son propre compte bancaire séparé
minuit.
et non pas un sous-compte dans le compte du syndic. La possibilité
de dérogation est tout de même maintenue pour les copropriétés
17 nov. : Date limite de paiement de la
de moins de 15 lots principaux.
Taxe d’habitation et Redevance audioLe contrat de syndic devra respecter un modèle type et toutes les
visuelle. Par internet ou smartphone,
payable jusqu’au 22 novembre minuit.
prestations ne figurant pas dans la liste des prestations particulières seront incluses dans le forfait de gestion courante.
La communication par voie électronique est désormais autorisée
entre le syndic et les copropriétaires, en particulier pour les convocations d’assemblée générale.
Tout un volet de la loi vise à faciliter la réalisation des travaux importants pour la conservation des
immeubles. Les copropriétaires devront ainsi alimenter chaque année un fonds de prévoyance qui
pourra être utilisé pour financer des travaux prescrits par la loi ou décidés en assemblée générale ainsi
que des travaux urgents effectués par le syndic de sa propre initiative. Un diagnostic technique global
permettra d’identifier l’ensemble des besoins au niveau du bâti, de l’entretien des parties communes et
des équipements afin d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Par ailleurs, la loi assouplit les règles
de majorité pour le vote de certains travaux.
Diverses mesures concernent l’information sur la copropriété, avec la création d’un registre d’immatriculation des copropriétés et d’autres obligations visant à protéger les candidats acquéreurs.
Par ailleurs, la loi ALUR instaure une obligation de formation continue pour les syndics et crée de
nouvelles instances de régulation ainsi qu’une commission de contrôle des activités de transaction et
de gestion immobilières.
Rompteaux Cogefo Cavenel
IMMOBILIER
Rompteaux – Cogefo :
Cavenel :
Rompteaux / PARIS :
Cogefo / LE VÉSINET :
Rompteaux – Cogefo / RUEIL :
76, avenue Carnot
60, avenue Jean-Jaurès
62, avenue de la Grande Armée
13, rue Jean Laurent
39, avenue Victor Hugo
78500 SARTROUVILLE
78500 SARTROUVILLE
75017 PARIS
78110 LE VÉSINET
92500 RUEIL-MALMAISON
Tél. : 01 30 86 68 68
Tél. : 01 39 14 32 36
Tél. : 01 61 04 44 88
Tél. : 01 30 15 57 57
Tél : 01 30 86 68 68
Fax : 01 30 86 68 60
Fax : 01 39 14 83 01
Fax : 01 61 04 44 89
Fax : 01 30 15 57 59
Fax : 01 30 86 68 60