Comment choisir la bonne surface

SEPT 09
Mensuel
43 BOULEVARD BARBES
75880 PARIS CEDEX 18 - 01 49 25 26 27
Surface approx. (cm²) : 2011
Page 1/4
Comment choisir la bonne surface
Avec des taux et des prix à la baisse, sans oublier le coup de pouce du dispositif Scellier, les
investisseurs reviennent sur le marché. Reste à faire le choix qui correspond à ses objectifs.
L
orsqu'un investisseur dispose
d'un budget suffisant, la question peut se poser : vaut-il mieux
investir dans deux studios ou
dans une grande surface ? Ne
pas mettre tous ses œufs dans
le même panier, ou se tourner vers un investissement plus pérenne, plus patrimonial ? Avec la stabilité des loyers et la légère
baisse des prix pour certains secteurs, l'opération d'acheter pour louer reste rentable.
L'arbitrage entre les deux types de placement se fera plutôt en fonction des objectifs de l'investisseur, mais également du
ou dcs marchés visé(s).
INFINITIS
6540501200508/GFC/AHA/2
Petites surfaces : objectif
rentabilité... et sécurité
AD Paris ou en province, avec un montant
de loyer plus élevé au mètre carré, le studio s'impose comme un produit plus rentable qu'un appartement de deux ou trois
pièces. Destiné traditionnellement à une
population d'étudiants ou de jeunes
actifs, son prisme de locataires potentiels
a tendance à s'élargir avec les évolutions
de la société, comme le remarque Gilles
Tocchetto, directeur du pôle immobilier
du groupement de cabinets en gestion de
patrimoine Infinitis : "lorsque deux personnes se séparent, elles deviennent candi-
Eléments de recherche :
dates chacune pour un studio, et un petit
logemen t calme en cœur de ville, proche des
commerces et des services, peut aussi intéresser des personnes âgées autonomes."
Investir dans deux studios, c'est avant tout
limiter les risques en cas de vacance
locative ou d'impayés : un loyer continue
de rentrer, pendant que l'autre est suspendu. L'objectif est vraiment d'éviter la
carence locative, qui grève directement
la rentabilité de l'opération. Produit rentable lorsqu'il est bien situé - il atteint les
5 % brut, le studio n'en comporte pas moins
quèlques inconvénients. Tout d'abord, un
important turnover, naturellement lié aux
Toutes citations : - INFINITIS : société de conseil pour gestion de patrimoine - BRUNO DELPEUT : dirigeant d'Infinitis
SEPT 09
Mensuel
43 BOULEVARD BARBES
75880 PARIS CEDEX 18 - 01 49 25 26 27
Surface approx. (cm²) : 2011
Page 2/4
types de locataires habituellement visés : queue pour le visiter, remarque Sébastien
étudiants qui déménagent à la fin de le Goascoz, responsable produits pour le
l'année scolaire, ou jeune actif qui quitte Comptoir immobilier, société de conseil
son studio pour s'installer en couple dans en immobilier de placement. Mais en réun appartement plus
gions, même dans des
villes comme Nantes ou
grand. "Un déménageBordeaux, la relocation
ment laus les ans impeut prendre un mois,
plique un taux, d'usure
important, souligne
ll faut donc s'attendre
C'est le taux moyen
Gilles Tocchetto. Sans
à perdre au moins un
d'occupation
même parler de dégraloyer par an." Le studio
d'une grande surface
dations, le simple fait
peut iiiême rester inde déplacer régulièreoccupé toute la pément les meubles, dans le cas d'un studio riode dc juillet ct août. Et les loyers qui ne
non équipe, peut entraîner une remise en rentrent pas entament la rentabilité. "La
état plus conséquente." Pour le propriétairevacance locative, c'est un peu la double peine
bailleur, la gestion de deux studios, des tra- pour le propriétaire, prévient Emmanuel
vaux et de la relocation nécessite égale- Ducasse, responsable d'études immobiment une plus grande implication en lières au Crédit Foncier. Non seulement, le
temps. Enfin, entre Paris et la région, le loyer ne rentre pas, mais il doit aussi payer
studio ne comporte pas les mêmes risques les charges qui ne seront pas assumées
de vacance locative. "À Paris, lorsqu'un par un locataire."Attention donc à bien
studio se libère, 20 personnes font la s'assurer, surtout en dehors dc Paris, de la
qualité du bien et de son emplacement près des transports, d'une université, et
dans une zone où l'offre n'est pas déjà surabondante - pour attirer les locataires.
40 mois
INFINITIS
6540501200508/GFC/AHA/2
Eléments de recherche :
Avant d'investir, il faut bien s'assurer de la qualite du bien
Toutes citations : - INFINITIS : société de conseil pour gestion de patrimoine - BRUNO DELPEUT : dirigeant d'Infinitis
SEPT 09
Mensuel
43 BOULEVARD BARBES
75880 PARIS CEDEX 18 - 01 49 25 26 27
Surface approx. (cm²) : 2011
Page 3/4
3 QUESTIONS À Emmanuel Ducasse
Responsable d'études immobilières au Crédit Foncier
"Mieux vaut un 2-pièces qui se
loue que trois studios inoccupés !
vacance, les risques d'impayés
plus nombreux puisqu'on change
plus souvent de locataire
Cela n'enlève rien au fart que
le studio est un tres bon produit
surtout s'il est situe dans une
grande ville et, mieux, dans un
quartier universitaire.
I B Entre deux studios et une
I B Quelles sont les bormes
questions a se poser '
E D. : ll faut commencer par se
faire une bonne idée de la ville
où l'on investit, puis du quartier,
voire de la rue ou le bien est
situé Les informations
présentées sur une plaquette de
promoteur ne sont pas toujours
fidèles à la réalité, seul le
Indicateur Bertrand Un studio
grande surface, quel est le
particulier peut se faire une idée
est-il réellement plus rentable
juste de la situation en se
qu'une grande surface ?
Emmanuel Ducasse • Pour
meilleur choix a faire ?
E. D. : ll n'y a pas de gagnant,
tout dort partir d'une analyse de
répondre a cette question,
la demande locale Mieux vaut
qualité de l'immeuble, etde
on peut analyser ce que
un 2-pieces qui se loue, que trois
studios inoccupés i Cea dit,
investir dans deux studios permet
vérifier au passage s'il n'y pas
une boîte de nuit a proximité, ou
une laverie accolée qui génère
de l'humidité Enfin, pour
déterminer le prix du marche et
font les professionnels de
l'investissement, comme les
grandes foncières Dans leur
patrimoine habitation, ils ne
de diviser les risques d'impayés
rendant sur place C'est aussi le
seul moyen de s'assurer de la
privilégient pas particulièrement
si un locataire ne paye pas, il reste
encore un loyer qui rentre, et c'est
les studios, maîs plutôt la
mixite, dans des immeubles qui
comportent aussi des 2 et des
rassurant sachant que derrière,
l'investisseur a un credit a
rembourser Maîs pour des
de produits se louent il faut
pouvoir consulter les annonces
des agences, interroger les
3,4-pièces, et ciblent donc aussi
raisons de facilité" de gestion,
voisins
les couples et les familles Or, les
professionnels visent avant tout la
rentabilité Cela montre donc que
autant choisir les deux petits
logements dans le même
immeuble, cela évite notamment
ces criteres, le bon sens indique
d'investir pres de chez soi le
proprietaire connaît déjà la ville
la rentabilité évidente d'un studio
- il se loue plus cher au metre
carré - est diminuée par un
certain nombre de charges que
l'on ne retrouve pas dans une
surface plus grande Entre autres,
d'avoir a gerer deux copropriétés
Le proprietaire bailleur pourra
plus facilement venir jeter un œil,
et assister aux reunions de
copropriete Etsansallerjusqu'a
investir dans son propre
et ses quartiers, sait comment
les commerces et les transports
fonctionnent Cela semble
plus sûr que de se lancer
dans un secteur que l'on ne
connaît pas, en face d'une
il s'agit des frais de gestion a
chaque fois que le locataire s'en
immeuble, il vaut mieux choisir
des biens situes pas trop lom de
universite qui devrait voir
lejour et au pied d'une ligne de
va, les travaux, les périodes de
chez soi
tramway encore en projet
Le2ou3-pièces :
une question de place
Avec ce type de bien, place aux couples et
aux petites familles qui ont besoin de deux
chambres. L'avantage de la grande surface,
c'est son taux d'occupation - en moyenne
de 40 mois, plus long que celui d'un studio qui plafonne à 18 mois Les locataires
présentent aussi, en général, une meilleure
solvabilité. L emplacement, comme touINFINITIS
6540501200508/GFC/AHA/2
des loyers et savoir quels types
Pour repondre à tous
jours, reste primordial. "Les familles accep
tent de s'éloigner du centre pour bénéficier de plus de mètres carrés, à un prix, raisonnable, ll peut donc être plus facile de
louer un appartement familial en périphérie qu'un studio, a réserver aux centresvilles", souligne Emmanuel Ducasse. Maîs
la proximité d'une école et des commerces
et services optimiseront d'autant plus cet
investissement. Globalement, les grandes
Eléments de recherche :
AIL
à usage d'habifatioi
à usage mixte : Dre
Un loyer trop éleve ' Le locataire partira a la premiere occasion
surfaces bénéficient aussi d'une meilleure
valorisation à la revente que les studios,
déjà nombreux sur le marché Un3-pièces
peut intéresser des investisseurs, maîs
aussi se revendre à l'accession Ce qui est
rarement le cas du studio, plutôt considéré comme un produit d'investisseur pur,
ade rares exceptions "Le studio, situé dans
le 6e arrondissement de Pai is, a une valorisation patrimoniale tres forte, car les produits sont rares Maîs de façon générale, il
y a un nombre très impot tant de studios à
la commercialisation, ce qui diminue leur
valeur patrimoniale", note Sebastien le
Goascoz Durant le temps de la location,
pour qu'un studio soit rentable, mieux
vaut rester dans les prix du marché "llfaut
fixer le loyer dans une fourchette acceptable, sans chercher forcément à se placer
dans le haut de la fourchette, reprend Emmanuel Ducasse Face à un loyer trop élevé
le locataire partira à la premiere occasion '
Or le but est de le fidéliser, aussi bien à l'entrée dans l'appai tement que lors de la revalorisation du loyer.'
Emplacement et rentabilité
Pour augmenter la rentabilité potentielle
du bien, une solution consiste à \iser les
quartiers en devenir Soit ceux dont les tarifs sont encore raisonnables, car la demande n'est pas excessive, mais qui prendront de la valeur dans les années à venir
Un pan qui demande un certain sens du
risque et surtout une étude de marché très
approfondie Pour cela, l'investisseur peut
se plonger dans les etudes secteurs, publiées dans l'Indicateur Bertrand, "ll faut
se renseigner auprès de la mairie sur les
pi ojets urbains, guetter les programmes de
developpement de transports, de la vie mm»
Toutes citations : - INFINITIS : société de conseil pour gestion de patrimoine - BRUNO DELPEUT : dirigeant d'Infinitis
SEPT 09
Mensuel
43 BOULEVARD BARBES
75880 PARIS CEDEX 18 - 01 49 25 26 27
Surface approx. (cm²) : 2011
Page 4/4
L'AVIS DE
GILLES TOCCHETTO
Directeur du pôle immobilier
du groupement de cabinets en
gestion de patrimoine Infinitis
Au moment d'acheter,
il faut penser à la revente"
Indicateur Bertrand : Comment assurer
au maximum son investissement dans deux
studios ou une grande surface ?
Gilles Tocchetto Tout d'abord, l'investisseur doit
s'impliquer au maximum dans son placement
Cela commence par Tachai, ou il faut s'assurer que
le promoteur vend ses biens au prix du marche, et
non pas a un montant gonfle par les avantages
fiscaux qui sont lies au dispositif Scelher, par exemple
Pour cela, il est préférable de choisir un appartement
situe dans un immeuble qui nuxe des biens destines
a la residence principale et à la location De plus, ce
... culturelle, connaître les données démo
graphiques et economiques du secteur,
conseille Gilles Tocchetto Ceux qui, dans
les années 90, avaient investi sur les quais
des Charbons, à Bordeaux, ont réalisé une
tres belle opération Certain': quartiers de
grandes métropoles, comme Lyon, sont encore en transformation."^ démarche d'enquête reste de toute façon préalable à tout
investissement, même si celui-ci se fait dans
un secteur a priori plus sûr qu'une zone en
devenir Seul le futur propriétaire peut
•i H H faut toujours rester
pragmatique et investir
sw un secteur porteur
s'assurer qu'il fait un bon placement, en in
terrogeant les professionnels du com, en
évitant les secteurs souffrant de surproduction de programmes, en calculant le
prix moyen du loyer et, surtout, en se rendant sur place Le projet doit aussi rester
très pragmatique, conseillent les professionnels Réaliser un investissement locatif en projetant de récupérer le bien au bout
de la période de location, pour soi ou ses
enfants, constitue toujours un pari risqué
'Seuls quèlques marchés ont une double
vocation, prévient Sébastien le Goascoz.
C'est le cas de la Côte d'Azur ou du Pays
basque, avec des villes comme Antibes, Nice,
ou Marseille • le marché locatif y est très dynamique, et le proprietaire peut penser à
récupérer son bien pour son profit personnel, au bout de quèlques années. Maîs cela
reste un cas plutôt rare • l'appartement
acheté dans une petite ville sans attractivité économique majeure peut f aire plaisir
a l'investisseur, maîs il ne rencontrera pas
de marché locatif ll ne faut pas pénaliser
neuf années de location pour flatter le côté
affectif."Le conseil : rester pragmatique et
investir sur un secteur porteur qui com
porte un veritable marché locatif, et prévoir de reinvestir le produit de la revente
dans un logement qui fera réellement plaisir. La revente rentre aussi dans le calcul
global de l'investissement. "La durée minimale de détention d'un bien va au delà
des neuf ans d'avantages fiscaux, remarque
encore Gilles locchetto Un logement se
garde plutôt 12, ou 15 ans D'autant qu'en
revendant son bien après quinze ans, l'investisseur pourra bénéficier de l'exonération totale d'impôt sur sa plus value."Qu'i\
opte pour un studio ou une grande surface, le propriétaire fait donc avant tout
un pari sur le long terme
•
Coralia Donas
type d'immeuble sera mieux gere sur le long terme,
grâce à la présence de propriétaires habitants
Attention aussi, pour l'investisseur qui achète dans le
cadre Scellier, a ne pas acquerir son bien n'importe
ou. Si la zone C a bien disparu sur le papier, la plupart
des communes ont ete remontées en B2 ou BI
Là encore, le mieux est de se rendre sur place pour
s'assurer soi-même de l'environnement immédiat,
la proximite des commerces, services et transports,
et de mener son enquête sur le dynamisme
economique et démographique de laville Studio
ou 3-pieces ont chacun leur avantage en terme
d'investissement locatif La rentabilité locative
du studio est plus élevée, maîs le turnover, plus
important Le 3-pièces est plus cher a l'achat et
offre une rentabilité moindre, maîs attire des
locataires, généralement des familles, qui restent
plus longtemps dans les murs Chaque aspect de
la gestion locative doit être réfléchi, par exemple la
revalonsation des loyers Si l'indice IRL est le même,
les communes évoluent differemment en termes de
prix de loyers En fonction de la demande, i! peut
être plus intéressant de ne pas alter au plafond, pour
garder un bon locataire Enfin, il faut penser a la
revente si on remet son bien sur le marche a la fin
de la période d'avantages fiscaux de neuf ans, on
risque de se retrouver en face d'autres propriétaires,
qui mettront leur biens en vente au même moment
Mieux vaut donc investir sur le long terme
INFINITIS
6540501200508/GFC/AHA/2
La revente rentre aussi dans le calcul global de l'investissement
Eléments de recherche :
Toutes citations : - INFINITIS : société de conseil pour gestion de patrimoine - BRUNO DELPEUT : dirigeant d'Infinitis