dossier - Escal Consulting

17 MARS 07
Hebdomadaire Paris
OJD : 447878
14 BOULEVARD HAUSSMANN
75438 PARIS CEDEX 09 - 01 57 08 50 00
Surface approx. (cm²) : 855
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DOSSIER
IMMOBILIER
RENTABILISER SON BIEN
LOUEZ, LOUEZ, IL EN
RESTERA TOUJOURS
QUELQUE CHOSE
LOUER SA RÉSIDENCE SECONDAIRE
Isabelle et Gérard sont satisfaits ' En voyage aux Etats-Unis
cet été, ils ont décide de mettre en location leur petit 2 pièces
à Cannes « Un agent immobilier local nous a indiqué que nous
pouvions le louer autour de l 200 euros la semaine. Avec son aide,
notre appartement est déjà occupé six semaines. Cette rentrée d'argent va nous aider a payer une partie des travaux de refection de la
piscine de la résidence, prévus cet automne > » explique ce couple
lyonnais, enthousiaste.
Une résidence secondaire, c'est, si l'on n'y prend pas garde,
une succession de postes de dépenses. Une façon d'avoir des
recettes 7 Accepter de la louer pendant la totalité ou une partie des vacances
Pour séduire les estivants, mieux vaut que la maison ou
l'appartement se situe dans une region touristique proche de
la mer ou des pistes de ski. « La rotation des locataires étant élevée, choisissez, dés équipements, cènes plus chers à l'acquisition,
maîs résistants », precise un specialiste de la location saisonnière
à La Baule. « Pour la première année de location, u faut toujours prévoir un budget pour le mobilier, l'électroménager et la literie »,
indique Jacques Le Goff, directeur du relais départemental
des Gîtes de France dans les Côtes d'Armor. De la petite cuillere
à la poubelle de la salle de bains en passant le grille pain et le
fer à repasser, rien ne doit manquer aux vacanciers Tout doit
être equipe de façon fonctionnelle et en etat de marche. Pour
une location d'une, deux ou trois semaines, le confort est certes
important maîs il n'est pas primordial D'autres paramètres
comptent plus que d'autres le nombre de couchages, la présence d'une terrasse ou d'une piscine, l'exposition, la vue, la
facilité d'accès, le stationnement
Le niveau de rentabilite de l'opération va surtout dépendre
de la date d'acquisition du bien et de l'existence ou non de
charges récurrentes « L'affaire sera peu rentable pour les personnes
qui ont acheté récemment, à un pnx généralement éleve, avec un crédit immobilier a rembourser Le rendement brut de cette opération
sera faible, de l'ordre de2a3%,il servira au mieux a payer quèlques
mensualités de crédit », indique Fabrice Chevet, agent immobilier aux Gets En revanche, si le logement, acquis il y a dé] à
quèlques années, est amorti, les loyers iront dans la poche du
proprietaire Rien ne vous empêche de gérer vous-même votre
location, maîs il faut y consacrer du temps et être présent(e), le
samedi, ]our du chasse-croisé des locataires Vous manquez
de temps ? Faites appel a un agent immobilier. Moyennant une
commission comprise entre 25 et 30 % des loyers encaisses, il
s'occupera de tout
OUVRIR UNE CHAMBRE D'HÔTES
Vous vous sentez la fibre de l'accueil et souhaitez rentabiliser
votre residence principale 7 Alors vous pouvez décider de louer
une ou plusieurs chambres d'hôtes. Sachez qu'il faut une maison suffisamment vaste pour offrir des chambres confortables,
dotées d'un accès et de sanitaires indépendants. Attention,
tenir une chambre d'hôtes impose quèlques contraintes, à
connaître avant de se lancer • non seulement vous devez être
chez vous en permanence (notamment les week-ends et les
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Un appartement pas trop banal, bien placé... Et une equipe de tournage peut j
vacances scolaires) en cas d'arrivée a l'improviste de vacanciers,
maîs il faut être aussi disponible lorsqu'ils sont la. Quant aux
revenus, ils sont variables d'une année sur l'autre. Ils dépendent aussi de la localisation, du nombre de chambres, de la
qualité de vos prestations, de la date d'ouverture de vos
chambres, etc. Bref, ne comptez pas sur cette activite pour
gagner votre vie, elle doit seulement vous procurer un complément de revenus pour améliorer votre habitation Dans une
famille, il y a toujours au moins un membre du couple qui
travaille ailleurs, voire les deux. Au depart, prévoyez des budgets pour decorer et meubler vos pieces, maîs aussi pour payer
l'eau, l'électricité, sans oublier les depenses de nourriture
pour le petit déjeuner, les frais de blanchisserie et de ménage
lorsque vos hôtes plient bagage A moins de vous mettre a la
tâche. Pour faire de la publicité, mieux vaut se faire référencer
auprès des guides de France, des catalogues de maisons d'hôtes
et de charme ou sur des sites internet.
LOUER SON APPARTEMENT POUR DES TOURNAGES
Avoir Julie Lescaut dans son salon ou Daniel Auteuil dans sa
cuisine ' C'est un rêve qui peut un jour devenir réalité à condi-
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nages pour limiter les déplacements et les coûts », ajoute Dominique Maplin Une fois passe avec succes le parcours de selection, le bien est inscrit gratuitement dans le catalogue des
biens a louer des societes specialisees dans ce genre cle loca
fion II faudra ensuite patienter et rien n'est assure « ll y a
beaucoup de prétendants, et peu d'élus Seuls quèlques appartements
tournent régulièrement avec deux a trois fours d'occupation par mois
en moyenne », reconnaît Dominique Maplin Les tarifs sont
compris entre l 250 et 2000 euros par jour, voire 3 000 euros
pour une propriete ou un chateau
Pas besoin d'être proprietaire pour expérimenter cette formule lucrative Un locataire, avec le feu vert de son bailleur,
peut aussi se prêter a ce jeu En revanche, l'accord de la copro
poete est toujours necessaire pour filmer ou photographier
les parties communes de l immeuble ou de la residence
s'inviter avec de grands acteurs comme Jack Nicholson et Diane Keaton
tien que votre appartement ou votre maison a louer séduisent
les societes de production chargées de trouver les lieux de tour
nages pour des films, telefilms ou des publicites « Notre cata
logne de biens a louer compte plus de 3 OGO adresses toutes préalablement sélectionnées par nos soins Du pavillon de banlieue a
l'atelier d'artiste en passant par l'appartement bourgeois ou le loge
ment HLM, la variete d habitat doit etre importante pour satis
faire toutes les recherches », explique Balthazar Richard, commercial chez 20 OGO Lieux Reste que pour taper dans l'ceil
de la personne en charge des reperages votre logement doit
satisfaire quèlques critères de base Pas question de proposer
un 2 pieces de 40 rn Un espace suffisant est necessaire pour
recevoir une equipe de tournage, installer du materiel d ccial
rage et surtout, offrir suffisamment de recul pour les prises de
vues « En general, moins de 100 m2 ne suffisent pas, sauf si le bien
offre de beaux volumes comme un loft par exemple ou une tarasse avec une belle vue », precise Dominique Maplin, gerant de
la societe Lieux de tournage Autre critère favorable proposer
un bien situe dans Pans ou dans un rayon de 50 kilometres
« Etant pour la plupart basées dans la capitale ou en banlieue, les
societes de production cherchent une proximite des lieux de tourRECLAM
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PROPOSER À UNE CLIENTÈLE D'AFFAIRES
Votre appartement parisien est vide au moins six mois par an '
Alors pourquoi ne pas le louer a des cadres internationaux ou
a des hommes d'affaires, en deplacement quèlques semaines
dans la capitale « Cette solution de location est appréciée des expatries qui souhaitent ne pas laisser leur logement inoccupe en France,
des proprietaires qui ont une autre residence et des investisseurs
séduits par la duree courte des baux pratiques En moyenne, la duree
des sejours avoisme quatre mois », explique Claude Chopard, fondateur de Home Rental Service, agence specialisee dans ce type
de locations depuis 1992 Intermédiaire entre le proprietaire et
l'occupant, ce type de societe de location propose souvent un
service de menage et du linge de maison changé régulièrement,
et même les services d'un regisseur en cas de problemes techniques (menus travaux, fuite, changement d'ampoule, etc )
Pour séduire l'appartement doit reunir le plus d atouts possible
Une situation dans Pans est indispensable, de préférence dans
les beaux quartiers, voire a Neuilly Si les grandes surfaces
sont prisées des familles, les studios, 2 et 3 pieces sont les surfaces les plus appréciées de ces personnes seules « Attention, un
appartement défraîchi et sans ascenseur n'a aucune chance de
remporter les suffrages II faut proposer un confort moderne avec le
câble, internet et une borne wt-fi », precise Claude Chopard II faut
compter 2 DOO euros par mois pour un studio, dont 1200 euros
seront reverses au proprietaire selon le nombre de jours occupes Pour un 2 pieces, le tarif avoisme 2 700 euros, pour un
3 pieces 3 500, voire 4 000 euros seton le standing •
L. B.
SANS OUBLIER
LE FISC
Les revenus issus d'une
activite de location
saisonnière, de chambre
d'hôtes, comme les
prestations de services
(petit dejeuner, repas, etc )
sont soumis au regime
d'imposition des Bénefices
industriels et commerciaux
(BIC) Deux statuts sont
possibles le Loueur en
meuble professionnel (LMP)
et le Loueur en meuble non
professionnel (LMNP) Dans
le premier cas il faut s'inscrire
au registre du commerce,
encaisser des loyers bruts
annuels superieurs à 23 OGO
euros representant au moins
50 % des revenus En LMNP,
il faut juste toucher des loyers
inférieurs è 23 000 euros
Quel que soit le statut trois
formules existent Le regime
« micro-BIC » s'applique à des
revenus locatifs inférieurs
à 76 300 euros hors taxes par
an Vous bénéficiez alors d'un
abattement forfaitaire de 71 %
Le regime reel « simplifie »
s applique pour des loyers
annuels compris entre 76 300
et 763 000 euros Enfin,
le régime reel permet de
déduire la totalité les charges
a leurs valeurs réelles.