Les divisions non constitutives de lotissement

LES DIVISIONS NON CONSTITUTIVES DE LOTISSEMENT
DROIT PUBLIC IMMOBILIER
I. TEXTE APPLICABLE
Article R. 442-1 du Code l’urbanisme
II. LISTE DES DIVISIONS NON CONSTITUTIVES DE LOTISSEMENT
Le régime précédemment applicable (jusqu’au 1er mars 2012), opérait une subtile distinction entre les
divisions foncières exclues du champ d’application du lotissement et les divisions non comptabilisées
pour l'appréciation du nombre de lots issus de la division (terrains supportant des bâtiments non
destinés à être démolis, parties de terrains détachées d’une propriété et rattachées à ne propriété
contigüe, terrains détachées d’une propriété par l’effet de l’expropriation…). Cette distinction entre
deux modalités d’exclusion du lotissement a créé une ambiguïté et une source d’insécurité majeure.
1
Pour le GRIDAUH , l’énumération de l’article R. 442-1 pose question : « s’agit-il seulement de
neutraliser ces terrains pour opérer le décompte du nombre de lots créés (ce qui augmente le champ
du lotissement déclaré) ? Il s’ensuit une incertitude sur les contours du lotissement à déclaration
préalable, et en particulier sur l’assiette précise de ce type de lotissement ».
Pour supprimer cette source d’insécurité, le choix retenu a été de fusionner ces deux types de
divisions qui deviennent autant d’exceptions au régime du lotissement.
Comme c’était le cas précédemment, ne sont pas constitutives de lotissements les divisions :
- réalisées dans le cadre d'une opération de remembrement,
- effectuées par l'aménageur propriétaire dans le cadre d'une ZAC,
- effectuées conformément à un permis valant division,
- réalisées dans le cadre d'une procédure de division primaire,
- résultant de la vente ou location des lots issus d'une opération de remembrement.
En outre le décret du 28 février a ajouté à cette liste :
-
Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis,
Les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë,
Les détachements de terrain effectués dans le cadre d’une procédure d’expropriation,
Les détachements de terrains acquis par les collectivités publiques dans le cadre d’un droit de
délaissement,
Les détachements de terrains résultant d’une participation en nature par le constructeur (ex
article L.332-10 et article L.332-11-3)
III. PRECISIONS CONCERNANT LES EVOLUTIONS APPORTEES PAR LA NOUVELLE REDACTION
SUR LA PROCEDURE D’HABILITATION OU
« DIVISION PRIMAIRE »
Selon l’article R. 442-1 a) du code de l’urbanisme :
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GRIDAUH, Pour une réforme du droit des lotissements, AJDA, 21 juin 2010, p. 1180 et suivantes.
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a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de
personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un
groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L.
231-1 du code de la construction et de l'habitation ;
La référence à « l’habilitation » du propriétaire a été supprimée.
Le seul critère est désormais que l’acquéreur du terrain détaché ait obtenu un permis de
construire ou d’aménager avant la réalisation de la division.
La référence à « une partie de la propriété » est également supprimée.
Il est ainsi mis fin à la position controversée de la doctrine administrative selon laquelle
l’autorisation de construire obtenue par l’opérateur devait être déposée et instruire sur
l’entière unité foncière existant avant la division projetée. L’autorisation de construire est
instruite sur la totalité de l’unité foncière sans tenir compte de la division à intervenir.
La référence expresse à la notion de « maison d’habitation individuelle au sens du CCH»
(c’est à dire un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même
maître d’ouvrage.
Rappelons enfin que le nouvel article R 442-2 a) confirme qu’il est possible qu’un même
propriétaire multiplie simultanément ou successivement les divisions primaires puisqu’il
prévoit que les terrains issus de divisions mentionnées à l’article R 442-1 ne sont pas pris en
compte dans le décompte du nombre de lots créés pour apprécier si un permis d’aménager
est nécessaire.
Aussi, les divisions primaires s’appliquent :
-
Si un arrêté de permis de construire a été obtenu autorisant soit plusieurs bâtiments quels
qu’en soit la destination, soit un immeuble un immeuble comportant plus de deux logements
destinés au même maître d’ouvrage.
-
Si un permis d’aménager a été délivré.
LES DETACHEMENTS DE TERRAINS SUPPORTANT DES BATIMENTS QUI NE SONT PAS DESTINES A ETRE
DEMOLIS
Sont exclues du champ d’application du lotissement les divisions de terrains bâtis, quand bien
même le bâtiment ferait l’objet d’un changement de destination ou d’une évolution par la suite
(extension notamment).
Ainsi, en cas de division d’un terrain bâti, si la partie bâtie est cédée en premier, il n’y a aura pas
lieu à déposer d’autorisation de diviser sur le reliquat non bâti qui viendrait à être cédé par la
suite , sauf à ce que celui-ci soit lui-même divisé et entre dans le champ du lotissement par
ailleurs.
Question pratique : si au moment du détachement le lot bâti n’a pas vocation à être démoli
mais qu’il apparaît que, quelques mois ou années plus tard, le projet évolue et les bâtiments
existants doivent être démolis, faut-il régulariser et déposer une demande d’autorisation ?
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A notre sens, la détermination du champ d’application se fait au jour où intervient la division
sans qu’il y ait lieu de respecter un délai particulier (sauf cas de fraude).
LES DETACHEMENTS DE TERRAIN D'UNE PROPRIETE EN VUE D'UN RATTACHEMENT A UNE PROPRIETE
CONTIGUË
La doctrine administrative avait admis que les détachement/rattachements n’étaient pas
seulement exclus du décompte des terrains pour apprécier le champ d’application du permis
d’aménager mais plus généralement du champ d’application du lotissement au motif de l’absence
de création d’un nouveau lot (MEDDTL, Dossier Questions/réponses).
LES DIVISIONS DE TERRAINS EFFECTUEES CONFORMEMENT A UN PERMIS DE CONSTRUIRE PREVU A
L'ARTICLE R.431-24 (PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION)
L’article R. 431-24 dans sa rédaction modifiée énonce :
« Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs
unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou
plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance
avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est
complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le
projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la
propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit
soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la
commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention
prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois
les travaux achevés. »
Champ d’application
Le « permis de construire valant division » est un véritable permis de diviser, distinct du
lotissement. L’article R. 442-1 du code dispose d’ailleurs que les divisions entraînées par la
réalisation d’une opération prévue par l’article R 431-24 « ne constituent pas des
lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent livre ». Le fondement du
permis de construire valant autorisation de division est de regrouper en un seul permis
l’autorisation de diviser et l‘autorisation de construire.
Pour relever du champ d’application du permis valant division, il faut donc que plusieurs
critères soient remplis :
-
1er critère : la construction de plusieurs bâtiments.
Il est indispensable de constater, non pas l’intention d’implanter, comme en matière de
lotissement, mais que le projet autorisé porte sur la construction de plusieurs bâtiments,
soit la réalisation d’au moins deux bâtiments autonomes et distincts.
-
2ème critère : l’assiette foncière doit faire l’objet d’une division en propriété ou
en jouissance.
La nouvelle rédaction a supprimé la contrainte du texte antérieur selon laquelle ces
opérations devaient être réalisées sur « le même terrain ». Ces opérations devraient
donc rejoindre le droit commun des opérations de constructions qui peuvent être
autorisées sur un ou plusieurs terrains.
-
3ème critère : la division doit intervenir avant l’achèvement des constructions.
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La division accompagne la construction, c’est-à-dire qu’elle est réalisée pendant la
période de construction et avant l’achèvement.
La division s’opérera habituellement dans le cadre des ventes en l’état futur
d’achèvement et l’autorisation portera à la fois sur la division et sur la construction.
Si la division foncière intervient après l’achèvement de l’ensemble des constructions
autorisées, elle s’opère dans le droit commun de la division des terrains bâtis :
l’opération n’est pas constitutive de lotissement et le permis ne peut être requalifié
comme permis valant division.
Point de comparaison : Dans le lotissement, la division est préalable à la construction des lots ; ce
sont les attributaires des lots qui construisent chacun sur leur terrain et non le lotisseur.
L’ouverture de la procédure à plusieurs maîtres d’ouvrage ?
Depuis la réforme de 2007, il est admis que le permis de construire valant division peut être
déposé et/ou mis en œuvre par plusieurs maîtres d’ouvrages. Toutefois, il est apparu que le
permis de construire valant division déposé conjointement pouvait être utilisé pour
détourner le régime protecteur du lotissement, notamment pour la réalisation de maisons
individuelles.
A l’occasion d’une question écrite, le Député Vauzelle avait interrogé le Ministre chargé de
l’urbanisme en vue de savoir si la procédure de permis de construire valant division devait
être écartée lorsque le permis porte sur la réalisation de maisons individuelles.
Dans une réponse ministérielle en date du 22 mars 20112, il a été répondu que « chaque
fois qu’un propriétaire divise un terrain au profit d’une pluralité d’acquéreurs de lots qui
édifieront chacun une maison individuelle, il doit effectivement engager une procédure de
lotissement au sens de l’article L.442-1 préalablement à la vente des lots ou à leur
attribution en jouissance ».
Le projet de décret mis en ligne sur le site du MEDTL avait prévu de modifier l’article R.4421 d) en prévoyant que le permis de construire valant division constitue une exception au
lotissement « lorsque ce permis n’est pas destiné à être mis en œuvre par des maîtres
d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L.231-1 du code
de la construction et de l’habitation ».
Ce projet de texte n’a pas été repris dans le cadre du décret du 28 février 2012.
Pour toutes questions votre notaire est à votre disposition, n’hésitez pas à nous contacter par e-mail
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JOAN 22 mars 2011, p.2878, question n°79416.
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