Présenter la fiscalité immobilière en France c`est

Présenter la fiscalité immobilière en France, c’est présenter un univers fiscal qui n’a pas
d’équivalence en Europe.
D’abord, parce que la fiscalité immobilière a été depuis longtemps très encadrée en France, ensuite,
parce qu’elle suit une logique, non pas liée à la forme, mais liée plutôt à la substance de l’activité
exercée (exemple TVA immobilière).
C’est, en effet, une fiscalité dans la fiscalité qu’il faut bien maîtriser et qu’il faut approcher sans les
« a priori » typiques des non-résidents.
Règles de base:
- Les revenus de source immobilière sont d’abord imposables en France pour n’importe quel type
de revenus (IR, plus value) et d’assujettis (personne physique ou personne morale).
- Les transferts de biens et de droits immobiliers sont imposables en France quelle que soit la raison
(donation, succession)
- Au-delà d’un certain plafond (actuellement de 790.000,00 euros par foyer fiscal) les biens et les
droits immobiliers non affectés à des exploitations professionnelles sont soumis à un impôt
patrimonial (ISF).
- La propriété des biens et des droits immobiliers comporte, en l’occurrence, l’obligation de payer, à
la fois, et la taxe foncière et la taxe d’habitation ainsi que la Contribution sur les Revenus Locatifs
(CRL) dans certains cas.
- Une fois le revenu de source immobilière ou le transfert de biens et de droits immobiliers imposés
en France, il faut, en l’occurrence, déclarer le même revenu ou la même plus-value ainsi que le
même transfert de biens et de droits immobiliers dans le pays du domicile fiscal du contribuable en
neutralisant la double imposition par le biais du crédit d’impôt accordé par convention contre la
double imposition existante entre la France et le pays concerné.
- Lorsque le contribuable a son domicile fiscal en France, il est imposé seulement dans ce pays,
même s’il a une nationalité différente (ex: anglaise, italienne) ; par contre, lorsqu’il a son domicile
fiscal ailleurs, il sera imposé finalement dans le pays de son domicile fiscal, et son taux
d’imposition sur le revenu et sur la plus value atteindra, « grosso modo », celui existant dans son
pays d’origine.
-
Une autre règle à respecter concerne l’obligation de déclarer les transferts de fonds à la
suite d’un achat ou d’une vente d’un bien ou de droits immobiliers.
- Pour mieux respecter le plafond imposé par chaque pays, il est souhaitable de pouvoir vérifier la
traçabilité de n’importe quel transfert d’argent vers l’étranger ou depuis l’étranger.
- Dernier piège à éviter : la France est un pays qui privilégie la substance sur la forme. Or, certaines
opérations commerciales sont vues par les opérateurs et répertoriées suivant une logique plutôt
nominaliste et non selon une logique d’effectivité (ex: la société de Marchand de biens n’entraîne
pas automatiquement des achats en régime de Marchands de biens; la TVA sur des travaux
effectués par une société de Marchands de biens peut sortir du périmètre de la TVA sur la marge et
entrer de plein droit dans le périmètre de la TVA immobilière lorsque les travaux dépassent
certaines limites (10% d’agrandissement, dépassement de deux tiers des travaux de second oeuvre)
- Et de plus, certains impôts sont prélevés à la source (plus-value) par le biais d’un représentant
fiscal agréé par l’administration fiscale française.
- La conclusion est que toutes les précautions doivent être prises, surtout dans le choix d’un bon
conseil.
- L’expert-comptable français doit forcément manier la fiscalité internationale et interagir
directement avec son homologue étranger.
- La société de représentation fiscale pour la taxation des plus-values de particuliers pour les nonrésidents doit correctement appliquer les normes fiscales de droits internes pour éviter, par exemple,
que ne soit taxée la plus-value des sociétés commerciales soumises à l’IS comme une plus-value de
particuliers.
- Le notaire est souvent cantonné dans un rôle procédurier et a du mal à agir en temps que simple
conseiller, vu les risques de conflits d’intérêts liés à sa double position à la fois en tant que notaire
et en tant qu’intermédiaire immobilier, .
- La banque, qui doit sortir de son rôle typique de préteur d’argent pour assumer, à part entière,
celui de conseil en gestion du patrimoine pour les plus et moins fortunés (capables de maîtriser au
moins la déductibilité fiscale de certains postes: intérêts, etc.…)
- L’avocat qui doit participer au départ de tous les achats d’immeubles ou de droits immobiliers
surtout lorsqu’ils représentent une spécificité française ( VEFA: vente en état futur d’achèvement)
ou de toute constitution de société typiquement française (SCI: société civile immobilière, MB:
Marchands de biens ) et ensuite pour une meilleure gestion du droit successoral (nue propriété,
usufruit, tontine).
Bonne chance.