Revente : les pièges de la fiscalité, Résidence principale et

R8Y8111&: les pièges de la fiscalité, Résidence principale et secondaire
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Revente : les pièges de la fiscalité
NATHAUE OlmsoN·KAPWI / PIGISTE 1 LE 08/04 À07:00
Dans l'ancien, les travaux representent en général la plus grosse part de l'investissement- Phato DR
Outre le paiement de l'impôt sur la plus-value, la vente d'un bien
immobilier peut générer un supplément d'imposition pas toujours
anticipé ! La liste des écueils à éviter.
Les avantages fiscaux des différents montages immobiliers sont très détaillés par les commerciaux. Les
inconvénients le sont moins, notamment les éventuelles reprises d'impôt en cas de revente du bien.
Scellier, Duflot, Pinel, Censi-Bouvard : reprise de la réduction d'impôt
Dans la quasi-totalité des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif dans le neuf, le
bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à un engagement de location d'une durée minimale
généralement f1Xée à 9 ans (6 ans dans le cadre du régime Pinel). En cas de revente pendant la période
couverte par l'engagement de location, la réduction d'impôt est remise en cause, sauf lorsqu'elle est
consécutive à l'invalidité, au licenciement ou au décès du contribuable, de son conjoint ou partenaire de
pacs. Il en résulte un supplément d'impôt à payer au titre de l'année durant laquelle la vente du
logement est intervenue.
Réduction d'impôt Malraux et monuments historiques
Idem si vous avez profité de la réduction d'impôt Malraux pour la restauration complète d'un logement
ancien : la revente du logement avant le terme de l'engagement de location de 9 ans est sanctionnée.
Mais ce qui est plus pénalisant encore, c'est que les travaux- qui représentent généralement la plus
part de l'investissement - ne peuvent pas être ajoutés au prix d'acquisition pour déterminer la
plus-value imposable dans la mesure où ils ont donné droit à la réduction d'impôt. En clair, lors de
la revente, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d'achat hors travaux et le prix de
grosse
vente. « Si les travaux qui ont procuré un avantage fiscal à l'entrée ont permis de générer une p/ustttp:l/palrimoine.lesechos.frlim mobilier/residenœ-principale-et-secondairel021815828603-revente-le&-piege&-de-la-fiscalite-12129JB.pl1J#
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value et donc de mieux vendre le bien, cette plus-value est fiscalisée lors de la revente. Il s'avère que ce
mécanisme est parfois mal compris de la part des investisseurs», soulignait l'AMF dans une mise en
garde relative à l'investissement au travers de SCPI Malraux.
« La règle est plus ou moins la même pour les immeubles ayant la nature de monuments historiques qui
bénéficient d'un régime fiscal dérogatoire de déduction des charges foncières. Le propriétaire doit
s'engager à conserver le bien pendant quinze ans à compter de son acquisition. A défaut, s'il le revend
avant, l'avantage dont il a bénéficié sera remis en cause», souligne Stéphane Absolu, directeur du pole
expertise patrimoniale chez Cyrus Conseil.
Déficit foncier : imputation sous condition
Lorsque vous donnez un logement en location et que vos charges déductibles sont supérieures aux
loyers encaissés, vous pouvez imputer votre déficit sur votre revenu global, dans la limite de
10.700 euros par an. Mais cette imputation ne vous est définitivement acquise que si vous continuez à
louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année, qui est celle au titre de laquelle vous
avez imputé votre déficit. En cas de revente avant ce terme, vous perciez le bénéfice de l'imputation de
votre déficit foncier. Mais là encore, aucune remise en cause ne sera effectuée si la vente du logement
est consécutive à l'invalidité, au licenciement ou au décès du contribuable, de son conjoint ou partenaire
de pacs.
Remboursement de la TVA
Si vous avez acheté un logement neuf dans une résidence services, dans la mesure où l'exploitant de
la résidence avec lequel vous avez signé un bail est assujetti à la TVA, vous avez récupéré la totalité de
la TVA (20 %) que vous avez payée lors de cette acquisition. «Mais lorsque l'acheteur revend le bien
plus de 5 ans après son achèvement et moins de 20 ans après l'avoir acheté, il doit en principe restituer
au fisc une partie de ce qu'il avait initialement récupéré à raison d'un 2rf1 par année restant à courir, à
moins d'opter expressément pour le paiement de la TVA sur le prix de cession. Toutefois, dans le
cas très fréquent en pratique, où le logement est revendu à un investisseur qui va poursuivre le bail
conclu avec l'exploitant de la résidence, l'administration fiscale dispense le vendeur d'avoir à régulariser
sa situation en matière de TVA », explique Ariane Beetschen, avocat associé chez CMS Bureau Francis
Lefebvre.•
Nathalie Cheysson-Kaplan, Les Echos
http://patrimoine.lesechos.fr/immobi lier/residence-principale-et-secondaire/021815828603-revente-les-pieges-de-la-fiscalite-1212508.php#
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