Le logement social en Champagne-Ardenne

Transcription

Le logement social en
Champagne-Ardenne
Quelles priorités ?
AVIS adopté en séance plénière
10 novembre 2005
CESR Champagne-Ardenne
Conseil Economique et Social Régional
CHAMPAGNE-ARDENNE
1
CESR – Champagne-Ardenne
AVIS
¾ Constat
Avec plus de 135 000 logements sociaux en région Champagne-Ardenne,
l’offre est importante. Elle représente 26% du parc total des résidences
principales et la moitié est localisée dans le seul département de la Marne.
La gestion du parc, qui incombe principalement aux bailleurs sociaux, se
traduit notamment par des investissements significatifs pour assurer non
seulement les nécessaires besoins d’entretien et d’adaptation, mais également
pour accroître l’offre en logements sociaux. Chaque année, de multiples
opérations de réhabilitation et de construction de logements, avec une
orientation marquée pour le petit collectif, sont réalisées par les bailleurs
sociaux avec le concours financier des collectivités et de l’Etat. A titre
d’exemple, les organismes sociaux ont réhabilité à ce jour environ 20% à 40% de
leur parc.
Néanmoins, les opérations sont de plus en plus complexes et difficiles à
équilibrer. Les bailleurs sociaux doivent tenir compte – entre autres - de la
rareté et du coût du foncier, de la diminution de leurs capacités
d’autofinancement et de la réduction des crédits accordés par l’Etat, et ce
malgré les objectifs fixés notamment dans le cadre du plan de cohésion sociale
qui prévoit la construction d’ici 2009 de 7930 logements à loyers maîtrisés dans
la région,.
Le rapport du CESR souligne également les difficultés que rencontrent une
partie des locataires aussi bien dans l’acquittement du loyer et des charges que
dans l’accession à un logement adapté à leurs ressources et à leurs situations
familiales ou personnelles (ex : handicap). Certains sont dans une situation
sociale et financière fragile, suite par exemple, à une recomposition familiale, à
une situation professionnelle instable où à une perte d’emploi. Dans la région,
environ 65% des locataires ont des ressources inférieures à 60% du plafond
HLM. Les entrants sont aussi dans des situations sociales difficiles, notamment
les jeunes, qui sont souvent dans des situations professionnelles précaires, avec
très peu de ressources et parfois des enfants à charge. Ces différents signes de
paupérisation freinent la mobilité et les parcours résidentiels des locataires, en
particulier pour les populations spécifiques, comme les jeunes, les personnes en
grande difficulté sociale, les personnes âgées et/ou handicapées.
2
¾ Priorités en faveur du logement social
Compte tenu de ce diagnostic, la politique régionale en faveur de l’habitat
social doit être ambitieuse afin de répondre :
• aux attentes des champardennais,
• et au souci permanent de renforcer l’attractivité et l’aménagement
du territoire régional.
Dans un premier temps, le CESR considère comme essentielle la mise en
place – à court terme - d’un Etablissement Public Foncier :
• Il sera l’outil d’une véritable politique foncière dans le cadre général
de la politique régionale liée à l’aménagement et au développement
du territoire.
• Son action se fera en partenariat avec l’ensemble des acteurs du
logement social, notamment les collectivités et leurs groupements,
les bailleurs sociaux, les services de l’Etat ainsi que les associations
représentatives.
• Il s’appuiera aussi sur les territoires de la région dont les Pays et
les Parcs Naturels Régionaux.
Pour mener à bien les actions de l’EPF, la Région veillera par ailleurs à
l’établissement, à l’échelle des territoires, d’outils de planification stratégiques
tels que les PLH (Programmes Locaux pour l’Habitat) et les SCOT (Schémas de
Cohérence Territoriale).
Dans un second temps, le CESR préconise un soutien accru pour
développer une offre de logements sociaux qui corresponde non seulement aux
aspirations des ménages mais également à leurs ressources et dont les objectifs
seront de :
• Permettre des loyers compatibles avec le niveau de ressources des
locataires (en particulier pour le relogement des familles issues des
logements démolis) grâce à une aide à la réalisation d’opérations
neuves en PLUS, PLUS CD, PLAI, PLS sur les sites de
renouvellement urbain.
• Réduire –entre autres- l’impact du coût des charges dans le montant
des loyers par un encouragement à la mise en œuvre de programmes
de construction de logements sociaux intégrant la démarche de
Haute Qualité Environnementale (HQE).
3
•
D’accroître l’offre mais également de sauvegarder et valoriser le
patrimoine bâti avec la mise en place d’une aide à la réalisation
d’opérations d’acquisition – amélioration, notamment dans le bâti
ancien.
De plus, pour répondre aux difficultés d’une frange de la population, en
particulier les jeunes, les personnes en grande difficulté sociale, les personnes
âgées et handicapées, le CESR recommande la création d’un plan
d’accompagnement à l’attention de ces publics pour :
• Développer l’offre, en hébergement, en hébergement d’urgence et
temporaire, grâce à la mise à disposition par les bailleurs sociaux –
avec leur accord- des logements vacants, et à l’accompagnement des
personnes qui y accèderont. Celui-ci se fera par le biais d’un
partenariat avec les associations reconnues œuvrant dans ce
secteur.
• Renforcer le maintien à domicile des personnes âgées et améliorer
la qualité de vie des personnes handicapées grâce à une aide à
l’adaptabilité des logements, dès la conception (ex : réalisation du
cahier des charges).
• Permettre une plus grande mobilité des ménages et éviter les
situations de précarité face au logement avec la création d’une aide
à la location accession.
• Professionnaliser des personnes « relais » qui travaillent par
exemple au sein des associations accompagnant les personnes en
difficulté ou bien dans les organismes gérant le parc social.
En conclusion, le CESR tient à rappeler avec force que cette politique en
faveur du logement social ne doit pas être sectorielle mais intégrée à l’ensemble
de la politique régionale de l’habitat, d’aménagement et de développement du
territoire. A cet effet, la Région qui devra impulser et coordonner la démarche,
veillera à favoriser l’adhésion et l’implication de chaque acteur concerné par la
problématique du logement social.
_____________________________________
Avis adopté à la majorité, 9 abstentions.
4
Champagne-Ardenne
CHAMPAGNE-ARDENNE
Hôtel de Région
5 rue de Jéricho
51037 Châlons-en-Champagne
Tél : 03 26 70 31 79
Fax : 03 26 21 69 76
Mail : [email protected]
5
Le logement social en
Champagne-Ardenne
Quelles priorités ?
Rapport adopté en séance plénière
10 novembre 2005
CHAMPAGNE-ARDENNE
Président du groupe de travail : M. Bernard Pilot
1
Remerciements
Sous la responsabilité du Président du CESR, Jacques Heydecker, le groupe de
travail « Logement Social »,
Présidé par :
o
M. PILOT Bernard
Et composé des membres du CESR suivants :
o
M. BLONDEAU Daniel
o
M. DEJARDIN Christian
o
Mme GEORGEL Josie
o
M. HEYDECKER Jacques
o
M. LE BŒUF François
o
M. MAHOT Gérard
o
M. MARGUERY Olivier
o
Mme PIETTE Marie-France
o
Mme POUSSEUR Brigitte
o
M. SIGNORET Francis
o
M. THOMAS Jean-Marie
o
M. TOTOT Robert
Remercie pour l’appui technique :
-
M. Laurent Grandjean, chargé de mission, CESR,
Mme Véronique Bénézeth, chargée de mission, C.E.S.R.
M. Antony Malbranque, stagiaire au CESR
M. Stéphane Gallou, documentaliste, CESR,
Mlle Jessica Sylla, assistante de direction, CESR,
Mme Catherine Bourgoin, secrétaire, CESR,
Sous la direction de M. Jean-Pierre Tillier, Secrétaire Général du CESR.
2
Et pour leur collaboration :
o
o
-
Les services de la Région (Aménagement du Territoire) :
M. Breton,
Mme Lorain,
Les différentes personnes auditionnées (par ordre chronologique) :
M. Bahougne, Caisse des Dépôts et Consignations (CDC),
M. Ravot, Directeur de la Caisse des Dépôts et Consignations,
Mme Dorian, Directrice Régionale de l’Equipement (DRE),
M. Déon, Direction Régionale de l’Equipement,
Mme Khélif, Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques
(INSEE),
Mme Tourneux, INSEE,
M. Godot, INSEE,
M. Roger, Président de l’Association Régionale pour l’Habitat en ChampagneArdenne,
M. Varangot, Directeur de l’Association Régionale pour l’Habitat en ChampagneArdenne,
M. Langlet, Union Régionale des Foyers des Jeunes Travailleurs,
M. Grosjean, Union Régionale des Foyers des Jeunes Travailleurs,
M. Bouré, Association Force Ouvrière Consommateurs,
M. Gérard, Association Force Ouvrière Consommateurs,
M. Délizy, Direction Clientèle, OPAC de Châlons-en-Champagne,
M. Hannotin, Directeur du Développement, Foyer Rémois,
Mme Pierrejean Body, OPAC de Reims,
M. Toublan, OPAC de Reims,
M. Boyer, Directeur Général, Renaissance Immobilière Châlonnaise,
M. Garrigou, Directeur de la gestion locative de Mon Logis (Aube),
M. Coudrot, Directeur de Troyes Habitat,
M. Barbelin, Directeur de l’OPAC Haute-Marne,
Mme Ziegler, Directrice de Chaumont Habitat,
Mme Briquet, Responsable du service foncier de l’Etablissement Public Foncier du
Nord Pas-De-Calais,
M. Redon, Directeur Départemental de l’Equipement des Ardennes,
M. Pilon, Délégué de l’ANAH des Ardennes (Agence Nationale pour l’Amélioration
de l’Habitat),
M. Dubois, URIOPSS (Union Régionale Interfédérale des Œuvres Privées
Sanitaires et Sociales de Champagne-Ardenne),
M. Moreels, URIOPSS (Union Régionale Interfédérale des Œuvres Privées
Sanitaires et Sociales de Champagne-Ardenne),
M. Signoret, Directeur de l’OPAC des Ardennes.
3
PLAN
Pages
Remerciements………………………………………………………………………………………………………………
2
Plan……………………………………………………………………………………………………………………………………
4
Introduction……………………………………………………………………………………………………………………
7
Ière partie CONTEXTE
8
I – Définition, champ de l’étude…………………………………………………………………………………
I.1 Définition du logement social……………………………………………………………………
I.2 Le champ de l’étude……………………………………………………………………………………
9
9
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II – Le cadre national et régional du logement social……………………………………………
II.1 Les acteurs du logement social………………………………………………………………
II.1.1 L’Etat
II.1.2 Les collectivités, dont la Région
II.1.3 La Caisse des Dépôts et Consignations (CDC)
II.1.4 La participation des employeurs grâce à la collecte du 1%
logement
II.1.5 Les organismes d’Habitation à Loyer Modéré (HLM)
II.1.6 Les autres acteurs du logement social
II.2 Les aides accordées…………………………………………………………………………………
II.2.1 Les aides à la pierre
II.2.2 Les aides à la personne
II.2.3 les autres modes d’interventions publiques en faveur du
logement social
II.2.4 Les dispositifs en faveur du logement des personnes
défavorisées
II.2.5 Les aides pour l’offre locative privée
II.3 Le plan de cohésion sociale……………………………………………………………………
II.4 Les programmes de rénovation urbaine………………………………………………
II.4.1 Les objectifs de l’Agence Nationale pour la Rénovation
Urbaine (ANRU) ……………………………………………………………………………………
II.4.2 Les investissements prévus dans le cadre de la
rénovation urbaine…………………………………………………………………………………
II.4.3 Les programmes de rénovation urbaine en ChampagneArdenne…………………………………………………………………………………………………
12
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24
4
IIème partie ETAT DES LIEUX DU LOGEMENT SOCIAL EN
CHAMPAGNE-ARDENNE……………………………………………………………………………………………
I - Le logement social en Champagne-Ardenne………………………………………………………
I.1 L’état du parc………………………………………………………………………………………………
I.1.1 Un parc ancien
I.1.2 L’offre : un manque de grands logements
I.1.3 Un parc situé en Zone Urbaine Sensible (ZUS)
I.2 La précarisation des locataires………………………………………………………………
I.3 La demande en logements sociaux…………………………………………………………
I.3.1 De grands logements
I.3.2 Les motifs
I.4 Des entrants jeunes aux ressources modestes……………………………………
II – La stratégie des organismes HLM en faveur de la construction de
logements sociaux : des objectifs ambitieux mais difficiles à réaliser……………
II.1 Les grandes orientations…………………………………………………………………………
II.1.1 Construire des logements sociaux neufs dans le cadre de
« petits » programmes
II.1.2 Réhabiliter les logements sociaux
II.1.3 Développer l’acquisition-amélioration
II.1.4 Démolir les logements anciens et inadaptés à la demande
II.2 Un équilibre financier difficile à maintenir…………………………………………
II.2.1 Des opérations complexes
II.2.2 Un foncier rare et cher
II.2.3 Des aides jugées insuffisantes
II.2.4 Un recours accru aux fonds propres
II.2.5 Des objectifs difficiles à atteindre
III - Les enjeux……………………………………………………………………………………………………………
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33
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40
43
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IIIème partie - LES PRIORITES DU CESR EN FAVEUR DU LOGEMENT
SOCIAL……………………………………………………………………………………………………………………………
PRIORITE I : Une stratégie de développement de l’offre en logements
sociaux qui repose sur les territoires………………………………………………………………………
PRIORITE II : Favoriser la construction de logements sociaux et maîtriser
les coûts……………………………………………………………………………………………………………………………
II.1 Créer un Etablissement Public Foncier (EPF) ……………………………………
II.2 Soutenir les programmes de rénovation urbaine………………………………
II.3 Favoriser la construction de logements sociaux répondant aux
critères de la Haute Qualité Environnementale (HQE) dans le cadre
du Développement durable………………………………………………………………………………
II.4 Soutenir l’acquisition – amélioration des logements anciens……………
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54
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PRIORITE III : Favoriser l’adaptabilité des logements sociaux…………………………
III.1 Adapter les logements pour les publics spécifiques : les jeunes,
les personnes en grande difficulté ainsi que les personnes âgées et
handicapées…………………………………………………………………………………………………………
III.2 Favoriser la location – accession à la propriété………………………………
61
PRIORITE IV : Professionnaliser les personnels accompagnants………………………
65
Conclusion…………………………………………………………………………………………………………………………
67
Glossaire des sigles………………………………………………………………………………………………………
69
Annexes……………………………………………………………………………………………………………………………
71
Bibliographie……………………………………………………………………………………………………………………
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61
64
6
Introduction
En France, environ 57% de la population est propriétaire de son logement, 17%
est logée dans le parc social et 20,5% dans le parc privé, le reste de la population est
hébergée à titre gratuit ou dans des conditions particulières (hébergement d’urgence,
temporaire, etc.). L’enquête logement 2002 fait apparaître l’existence d’environ 1 million
de demandes de logements. Sachant qu’il existe un déficit de 45 300 logements pour les
années 2000 à 2002 (source : Ministère de l’Equipement), on estime entre 290 000 et
320 000 le nombre de logements à construire pour les années 2005 à 2009.
Dans la région Champagne-Ardenne, le logement social occupe une place
prépondérante, avec un peu plus de 135 000 logements. Il représente 26% des
résidences principales, contre 16% pour la métropole. On compte parfois jusqu’à 70% de
logements sociaux, notamment dans les agglomérations de Reims, Troyes, CharlevilleMézières et Châlons-en-Champagne. Le département de la Marne totalise à lui seul
48,5% du parc régional.
Mais l’offre proposée ne correspond pas toujours aux besoins d’aujourd’hui : les
logements sont jugés trop petits ou trop chers. Le coût des charges dans le montant du
loyer est estimé trop élevé et le cadre de vie est considéré parfois comme peu
attractif. De plus, l’offre n’apporte pas une réponse satisfaisante aux besoins
spécifiques et urgents, notamment des populations démunies et rencontrant des
problèmes de mobilité (familles nombreuses, jeunes, personnes âgées et handicapées,
travailleurs saisonniers, étudiants, etc.).
Au-delà de ces premiers repères, il convient de prendre en compte un facteur
essentiel : le coût du logement social, c'est-à-dire le coût de production. Depuis
plusieurs années, il a fortement augmenté pour atteindre aujourd’hui un niveau de plus
en plus difficile à supporter pour les organismes HLM, et ce d’autant plus que leur
capacité d’autofinancement est réduite. Cette augmentation s’explique en particulier par
le manque de maîtrise du prix du foncier – en raison de spéculations exagérées et d’une
offre rare - qui peut représenter jusqu’à 18% du coût global de production d’un logement
social. Dès lors, produire 500 000 logements sociaux d’ici à 2009 comme l’ambitionne le
plan de cohésion sociale semble difficile à atteindre.
Face à ce constat, le CESR s’est saisi de la problématique du logement social qui,
outre les enjeux liés à la politique régionale en faveur de l’habitat et de l’aménagement
des territoires, reste un facteur essentiel pour l’attractivité de la Champagne-Ardenne.
Dans un premier temps, la définition du logement social et le cadre national et
régional du logement social seront abordés. Puis, un état des lieux du logement social en
Champagne-Ardenne sera présenté. Il repose sur les données fournies par les nombreux
organismes et acteurs auditionnés par le CESR. Ensuite, la stratégie et les difficultés,
notamment financières que rencontrent les organismes HLM dans le cadre de leurs
missions seront exposées. Enfin, les enjeux identifiés précéderont les priorités
dégagées par le CESR.
7
Partie I
CONTEXTE
8
I – Définition, champ de l’étude
I.1 Définition du logement social
Le rapport sur le thème « Accès au logement, droits et réalités », présenté par
Mme Nicole Prud’homme, membre du Conseil Economique et Social de la République
française, le 14 janvier 2004, donnait du logement social la définition suivante :
« Le logement est un bien particulier. Il est aussi un service. Longtemps
considéré par les pouvoirs publics comme un élément de régulation de la politique
économique, il est devenu un élément important de la politique sociale et familiale. Il est
vrai que le logement et plus largement l’habitat sont, sans conteste, avec la famille, les
facteurs qui, avec l’emploi et l’école, contribuent le plus à la structuration et à l’identité
de la personne, à la cohésion familiale et à la citoyenneté. Devenu élément essentiel de
la protection sociale, le logement est aussi un bien patrimonial sur lequel repose en
partie la solidarité intergénérationnelle, appréciable pour la préparation du temps de la
retraite. Telles sont les multiples dimensions qui fondent à la fois les problématiques
d’accès au logement et leur réalité contrastée. »
L’article L. 305-5 du Code la Construction et de l’Habitation définit ainsi les
logements locatifs sociaux :
« 1. Les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer
modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à
compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article
L. 351-2 ;
2. Les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article
L. 351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;
…
4. Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de
personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des
logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions
définies au 5º de l'article L. 351-2 ainsi que les places des centres d'hébergement et de
réinsertion sociale visées à l'article 185 du code de la famille et de l'aide sociale. Les
lits des logements-foyers et les places des centres d'hébergement et de réinsertion
sociale sont pris en compte dans des conditions fixées par décret. »
9
L’article L. 411 du Code de la Construction et de l’Habitation rappelle que la
construction, l’aménagement, l’attribution et la gestion des logements locatifs sociaux
visent à améliorer les conditions d’habitat des personnes aux ressources modestes ou
défavorisées.
Le logement social recouvre donc plusieurs acceptions selon les différentes
approches possibles de ce secteur : publics concernés, financement, bailleurs, etc.
I.2 Le champ de l’étude
Deux axes de travail, complémentaires l’un de l’autre, ont été retenus :
- une approche selon les publics, avec une analyse des besoins tant quantitatifs
que qualitatifs. Dans ce cadre, une étude a été réalisée sur les demandeurs de
logements sociaux (se reporter à l’annexe n°14, page 95),
- une approche partant de la production et du financement du logement social.
En réalité, ces deux manières de voir se conjuguent pour permettre, in fine, de
proposer au Conseil Régional l’élaboration d’une politique globale du logement social,
s’inscrivant dans les grandes orientations de sa politique d’aménagement du territoire et
contribuant au développement économique et social des territoires.
A ce titre, il convient de rappeler la nature des objectifs qui ont été retenus
dans le SRADT (Schéma Régional d’Aménagement du Territoire, adopté en octobre
2000) en ce qui concerne le logement.
Dans le point 2.1.1 : Améliorer l’habitat : « … la Région accompagnera les
agglomérations dans leurs réflexions prospectives de renouvellement et d’étalement
urbain en veillant à la bonne répartition des activités, des équipements publics et des
logements. Les actions directes prioritaires sont les suivantes :
- la rénovation du bâti existant en privilégiant la rénovation des centres villes
abandonnés, …
- la requalification des quartiers pour favoriser la dédensification,
l’amélioration des conditions de vie, la restructuration de quartiers avec des
équipements de proximité et le retour des activités économiques.
Dans les secteurs ruraux, l’objectif est également la rénovation du bâti existant
qui est généralement de qualité en Champagne-Ardenne. A travers des opérations
privées ou publiques pour les secteurs les plus éloignés, il s’agit de remettre sur le
marché une offre qui n’est plus disponible alors que la demande est souvent plus
importante. Indirectement, cette action participe à la rénovation des villages nécessaire
10
à la bonne image pour de nouveaux arrivants potentiels et au développement du
tourisme ».
A ces objectifs propres aux décideurs en matière d’aménagement urbain ou rural,
le CESR ne peut qu’ajouter l’objectif de mixité sociale.
Au regard des éléments cités, le logement social ne peut être traité seul. Il est
indispensable de l’intégrer dans une vision qui regroupe les thèmes tels que le foncier, le
financement, l’économie et le social entre autres.
11
II – Le cadre national et régional du logement social
II.1 Les acteurs du logement social
II.1.1 L’Etat
C’est lui qui d’une part définit les objectifs et la politique du logement et d’autre
part, accorde des aides financières, dans le cadre des aides à la pierre et à la personne.
Le financement public du logement est de la responsabilité de l’Etat. Cette
responsabilité s’exerce de façon décentralisée, par exemple grâce à l’ANAH (Agence
Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) et partagée avec les collectivités
territoriales (aides à la pierre par exemple). Enfin, c’est lui qui contrôle les organismes
d’habitations à loyer modéré (article L. 451-1 du Code de la Construction et de
l’Habitation).
II.1.2 Les collectivités, dont la Région
La loi du 2 juin 1983 accorde une compétence de principe aux collectivités
territoriales ainsi qu’aux EPCI (Etablissements Publics de Coopération Intercommunale)
en matière d’habitat. Elle autorise les collectivités à définir des priorités dans le cadre
des compétences propres à chaque niveau territorial. Plus précisément, elles
réfléchissent, analysent la situation et proposent et orientent les politiques en fonction
des priorités.
Ces orientations se traduisent par la mise en œuvre de compétences opérationnelles :
financement, acquisition de terrains, réalisation directe de logements sociaux, etc.
L’article L.431-4 du Code la Construction et de l’Habitation autorise les Régions,
les Départements, les Communes et les EPCI à apporter leur soutien aux organismes
HLM à travers des aides financières. Elles peuvent consentir des prêts.
12
II.1.3 La Caisse des Dépôts et Consignations (CDC)
La CDC est un instrument de l’Etat au service du logement social, notamment
grâce aux prêts qu’elle accorde après avoir procédé à une analyse des risques, des
comptes et de la solvabilité des emprunteurs.
Les prêts sont accordés pour des périodes très longues et au coût de la ressource. Ils
sont remboursés par les organismes HLM grâce aux loyers perçus. Afin que le coût de
remboursement des prêts soit compatible avec le montant des loyers sociaux, la durée
des prêts est longue (32 voire 50 ans). La CDC finance le logement locatif social grâce
au livret A de la Poste et de la Caisse d’Epargne et au livret bleu du Crédit Mutuel.
Elle finance également des logements locatifs pour les ménages à revenus intermédiaires
et des logements très sociaux pour les populations particulièrement défavorisées et
participe au financement de la politique de la ville (ex : les opérations de renouvellement
urbain).
II.1.4 La participation des employeurs grâce à la collecte du 1% logement
La participation des employeurs à l’effort de construction, appelée le « 1%
logement », a été rendue obligatoire en 1953 pour toutes les entreprises privées de plus
de 10 salariés, avec un taux initialement fixé à 1% de la masse salariale. Elle ne concerne
pas l’Etat, les collectivités locales et leurs EPCI.
Cette participation est destinée à soutenir la construction du logement pour les
salariés. Elle est utilisée aussi bien en prêts qu’en subventions pour favoriser le
logement locatif ou l’accession à la propriété.
Suite à la convention du 3 août 1998 entre l’Etat et l’Union d’économie sociale
pour le logement (UESL), les missions du 1% logement sont les suivantes :
- le financement des opérations dans le parc locatif privé conventionné,
- la sécurisation des accédants titulaires d’un PAS et des accédants salariés
des entreprises cotisant au PEEC (Prêt sécuri-pass),
- le prêt pour travaux à l’emménagement,
- les aides à l’accès au logement locatif,
- les aides à l’accompagnement social,
- les aides à des organismes agréés d’information au public sur le logement.
Cette convention court jusqu’en 2006. Mais elle a été élargie. Le 1% logement finance
également la politique de renouvellement urbain et de nouvelles orientations ont été
définies autour de trois axes d’emploi des fonds :
- les investissements locatifs (renouvellement urbain, offre de logements
locatifs sociaux et conventionnés),
- les aides en faveur des ménages,
13
-
les versements à l’association foncière logement chargée de développer une
offre nouvelle de logements locatifs privés destinés en priorité aux salariés
des entreprises.
II.1.5 Les organismes d’Habitation à Loyer Modéré (HLM)
Ils sont les principaux acteurs en matière de production de logements. Ils
permettent de fournir aux personnes à faibles revenus un logement. Ils ont trois
missions essentielles :
- construire et gérer les logements locatifs,
- construire des logements pour l’accession à la propriété,
- accorder des prêts aux familles désireuses d’acquérir ou d’améliorer leur
logement.
Ils peuvent également acquérir des immeubles anciens pour les transformer en
logements sociaux. Ils mettent également leur expérience et leur savoir-faire au service
des collectivités locales et de leur politique de l’habitat.
Il existe quatre familles d’organismes HLM :
- 1:
• les offices publics d’aménagement et de construction (OPAC),
• les offices publics d’habitations à loyer modéré (OPHLM),
-
2:
•
•
-
-
les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) (ex sociétés anonymes
d’habitations à loyer modéré (SA HLM),
les fondations d’habitations à loyer modéré,
3:
•
les sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer
modéré,
•
les sociétés anonymes de crédit immobilier.
4:
II.1.6 Les autres acteurs du logement social
•
La Caisse de garantie du logement locatif social
C’est un établissement public national à caractère administratif. Il gère le fonds
de garantie de prêts au logement social. Il contribue notamment par des concours
financiers à la prévention des difficultés financières et au redressement des
14
organismes HLM et des SEM. Elle participe aux frais de l’Union et des fédérations
groupant les organismes HLM et aux frais de la fédération groupant les SEM afin
d’améliorer leur fonctionnement. Elle concourt également au financement des
associations nationales de locataires représentatives.
•
Les associations et organismes œuvrant dans le logement social
Les associations interviennent majoritairement dans le domaine des actions
opérationnelles et dans celui du conseil et de l’accompagnement. D’autres s’occupent des
études, de l’observation, de la coordination ou encore de tout ce qui concerne la défense
d’intérêts en général. Globalement, 90% des associations œuvrent dans plusieurs
domaines.
Elles interviennent à destination des publics démunis, des jeunes, des familles et
des femmes.
Elles sont subventionnées par l’Etat, la Région, le Département et les communes.
75% d’entre elles bénéficient d’un agrément donné par l’Etat. Il leur permet d’exercer
certaines activités (par exemple, pour la gestion des résidences sociales).
•
La Caisse d’Allocation Familiale (CAF)
Certaines aides issues du budget de la CAF visent à faciliter l’installation ou le
maintien dans le logement des ménages modestes.
II.2 Les aides accordées
II.2.1 Les aides à la pierre
Les aides à la pierre sont des aides financières publiques à la construction et à la
réhabilitation, sous forme de prêts à taux privilégié, de primes et de subventions
d’exploitation, accordés à un maître d’ouvrage pour réaliser des logements sociaux.
Depuis le 1er janvier 2005, dans le cadre de la loi relative aux libertés et
responsabilités locales (du 13 août 2004), l’Etat peut déléguer ses compétences dans le
domaine des aides à la pierre aux EPCI (Etablissement public de coopération
intercommunale) ainsi qu’aux Départements. Ainsi, ils ont la possibilité de prendre en
charge la gestion des aides à la pierre à la place de l’Etat tant en matière de
construction de logements sociaux que pour la réhabilitation du parc privé. Les
15
groupements intercommunaux à fiscalité propre disposent de la priorité sur les
Départements pour se porter candidats à cette délégation dès lors qu’ils disposent d’un
Programme Local de l’Habitat (PLH). Néanmoins, pour répondre aux objectifs définis
dans le plan de cohésion sociale, à savoir 500 000 nouveaux logements sociaux d’ici à
2009, l’apport financier des EPCI et des Départements devra être significatif.
Par exemple en Champagne-Ardenne, la communauté d’agglomération de Châlonsen-Champagne a pris ces compétences dites d’aides à la pierre. La convention signée
pour une durée de 3 ans, prévoit la construction ou l’acquisition-amélioration de 420
logements locatifs sociaux, la réhabilitation de 300 autres, la réalisation de 45
logements en location–accession, la création de 15 places d’hébergement d’urgence et la
réhabilitation de 180 logements privés. La CDC apporte une enveloppe pluriannuelle de
30,6 millions d’euros.
•
Les subventions ouvrant droit aux prêts locatifs aidés
Certains prêts aidés de la CDC sont assortis d’une subvention de l’Etat, il s’agit
du :
-
PLUS (Prêt locatif à usage social) : il permet la construction de logements
sociaux mais avec un financement plus favorable et une meilleure adaptation
de l’offre à la demande. Il a pour objectif de réaliser des opérations
financièrement équilibrées grâce à une diminution du taux des prêts (pour
atteindre 3,15%), une subvention de 5% dans le neuf et de 10% pour les
opérations d’acquisition-amélioration, le maintien de la TVA à taux réduit
(5,5%) et un allongement de 32 à 50 ans de la durée des prêts.
Les opérations subventionnables sont l’achat de terrains, de droits
immobiliers, de logements ou d’immeubles ainsi que les travaux de
construction, de transformation ou d’amélioration à réaliser. Les organismes
HLM, les SEM et les collectivités locales (uniquement pour les opérations
d’acquisition-amélioration) sont bénéficiaires du PLUS.
-
PLA I (Prêt locatif aidé d’intégration) : Les logements financés par PLA I
sont destinés aux ménages qui cumulent de faibles ressources et de grandes
difficultés sociales. IL permet de financer l’achat de terrains et la
construction de logements neufs, l’acquisition de logements anciens et
éventuellement des travaux d’amélioration. Les emprunteurs sont les
organismes HLM, les SEM, les collectivités locales et les organismes agréés
par l’Etat. 20% de la construction neuve ou de l’acquisition-amélioration (voire
25% dans ce dernier cas) peuvent être subventionnés.
-
PALULOS (Prime à l’amélioration des logements locatifs à occupation sociale) :
Elle finance des travaux d’amélioration dans les immeubles appartenant à des
bailleurs sociaux ou gérés par eux, ainsi que dans les structures
d’hébergement destinées aux personnes âgées ou handicapées. Il s’agit de
travaux de mise aux normes d’habitabilité, d’économie d’énergie et de
charges, de renforcement de la sécurité des personnes et des biens.
16
•
Les autres prêts aidés de la CDC en faveur du logement social
Ils sont destinés à faciliter les opérations de logements sociaux. Il s’agit du Prêt
PHARE, du PEX ou Prêt expérimental et du PAM pour Prêt à l’amélioration. Le premier
est destiné aux projets d’hébergement des populations qui ont des besoins spécifiques
(personnes âgées, handicapées, étudiants et jeunes à la recherche d’un emploi, etc.). Il
finance la construction, acquisition, amélioration ou réhabilitation de logements. Le
second finance les logements d’insertion, l’hébergement de populations en difficulté, les
aires d’accueil des gens du voyage, le parc privé (rénovation), le rachat de patrimoine.
Dans les deux cas, le prêt peut couvrir le prix total de l’opération.
• Il existe aussi d’autres subventions, notamment celle versée au titre du
Fonds National de Solidarité eau et celle pour l’acquisition foncière anticipée. La
première finance les études préalables et les travaux (mise en place de compteurs
individuels, de canalisations internes ou la pose de robinetteries). La seconde permet
l’acquisition de terrains destinés à la construction ou à l’acquisition d’immeubles en vue
de leur amélioration.
•
Les subventions des collectivités locales
Il existe les subventions pour les opérations de logements sociaux de type PLUS,
les subventions dites de surcoût immobilier ou de surcharge foncière et celles versées
dans le cadre d’opérations spécifiques ou thématiques, par exemple pour l’habitat
adapté.
Les aides de la Région Champagne-Ardenne en faveur de l’habitat se déclinent en
4 axes. Tout d’abord, la Région participe à la réhabilitation des logements communaux.
L’objectif est de créer des logements destinés à la location. Elle soutient aussi les
collectivités qui réalisent des OPAH (Opérations programmées d’amélioration de
l’habitat) afin de favoriser la réhabilitation de logements appartenant à des
propriétaires privés. En matière de logement social, elle aide les bailleurs sociaux et les
associations agréées à produire des logements adaptés aux ménages avec de faibles
ressources. Enfin, elle accompagne les opérations de requalification des quartiers,
notamment les opérations de démolition dans le cadre de restructurations urbaines
d’envergure et la démolition d’immeubles vétustes et fortement dégradés dans les
communes de taille moyenne.
17
II.2.2 Les aides à la personne
Il existe deux types d’aide personnelle au logement :
- l’allocation logement qui se divise elle-même en une allocation logement
familiale (ALF) et une allocation logement à caractère social (ALS),
- l’allocation personnalisée au logement (APL).
Les allocations logement (ALF et ALS) :
L’ALF est versée, sous conditions de ressources, aux personnes seules ou aux
couples ayant à charge des enfants ou des ascendants ou des parents infirmes ainsi
qu’aux jeunes couples sans personnes à charge mariés depuis moins de 5 ans.
L’ALS est versée notamment aux étudiants, sous seules conditions de ressources.
L’APL est versée sous conditions de ressources aux personnes occupant un
logement éligible à l’APL. Son champ d’application comprend en accession à la propriété,
les logements financés avec des prêts aidés, et en secteur locatif, les logements
conventionnés, financés avec des PLUS, PLS ou PAP ou PC locatifs entre autres. L’aide
est versée selon le système du tiers payant au bailleur ou au prêteur et vient en
déduction du loyer à acquitter par le locataire.
II.2.3 les autres modes d’interventions publiques en faveur du logement
social
Les collectivités locales, dont la Région, peuvent participer au financement des
opérations de logements sociaux par l’octroi d’une subvention dite de surcoût immobilier
ou de surcharge foncière.
Il existe également d’autres dispositions fiscales, comme la déduction de la taxe
foncière pour travaux d’accessibilité aux handicapés, la TVA à taux réduit pour la
construction de logements locatifs sociaux, la TVA à taux réduit pour la réhabilitation
de logements locatifs conventionnés et pour les travaux réalisés sur les logements
privés.
II.2.4 Les dispositifs en faveur du logement des personnes défavorisées
L’action en faveur du logement des personnes défavorisées a pour objectif de
réduire les effets de la précarité, de maintenir la cohésion sociale et de promouvoir le
droit au logement.
18
Pour y parvenir, le plan départemental d’action pour le logement des personnes
défavorisées a été mis en place. « Il analyse les besoins, fixe, par bassin d’habitat et en
tenant compte de la mixité des villes et des quartiers, les objectifs à atteindre pour
assurer aux personnes et familles concernées la disposition durable d’un logement »
(article 4 modifié de la loi du 30 mai 1990).
Il est arrêté conjointement par le Préfet et le Président du Conseil Général.
Le fond de solidarité logement (FSL) accorde lui des aides financières (cautions,
prêts, garanties et subventions) aux personnes qui sont dans l’impossibilité de payer leur
loyer ou ne peuvent accéder à des logements locatifs en raison de difficultés
particulières.
La Région, les communes et leurs groupements ainsi que les CAF peuvent
participer à son financement. Mais le Département reste le principal financeur du FSL
(depuis le 1er janvier 2005).
Il existe d’autres dispositifs comme les programmes sociaux thématiques (PST)
qui ont pour objet la réhabilitation de logements destinés à être loués à des personnes
défavorisées.
Le logement d’urgence bénéficie également d’un dispositif de financement sur des
opérations comme les hôtels sociaux, la réhabilitation de structures d’hébergement
d’urgence, les travaux de mise aux normes minimales d’hygiène et de sécurité ou encore
l’aménagement de logements à vocation sociale non éligibles aux PLA I, ANAH ou
PALULOS.
Les résidences sociales et les logements foyers (exemples : jeunes travailleurs,
travailleurs migrants) peuvent aussi bénéficier de financements.
II.2.5 Les aides pour l’offre locative privée
•
Les dispositifs pour le logement locatif privé conventionné
Le premier acteur est l’ANAH, ou l’agence nationale pour l’amélioration de
l’habitat. L’article L. 312-1 du code de la construction et de l’habitation définit les
missions de l’ANAH : « Elle a pour mission, dans le respect des objectifs définis à
l’article L.301-1, de promouvoir et faciliter l’exécution de travaux de réparation,
d’assainissement, d’amélioration et d’adaptation d’immeubles d’habitation ou de
logements, ainsi que l’exécution de travaux de transformation en logements de locaux
non affectés à usage d’habitation, dès lors que ces logements sont utilisés à titre de
résidence principale ».
19
Les aides sont accordées soit à des propriétaires qui s’engagent à louer les logements,
soit à des propriétaires de ressources modestes pour améliorer le confort de leur
résidence principale.
Les OPAH (Opération programmée d’amélioration de l’habitat) favorisent le
développement de l’offre locative privée conventionnée (c'est-à-dire soumise à
réglementation) et ainsi une meilleure répartition des logements sociaux.
En Champagne-Ardenne entre 1993 et 2002, l’ANAH a mis sur le marché plus de
350 logements conventionnés par an pour les ménages les plus modestes. Néanmoins, le
rythme de production de logements conventionnés a chuté de moitié sans que
parallèlement celui des logements intermédiaires n’ait réellement progressé1.
L’ANAH a également permis la réhabilitation de plus de 1 000 logements par an
(vacants avant travaux), soit près de 40% des logements subventionnés. Enfin, l’agence a
lancé pas moins de 59 OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat), dont
3, seulement, ces deux dernières années.
•
Les mesures en faveur du logement locatif privé intermédiaire
Dans de nombreuses régions, comme dans certaines agglomérations de
Champagne-Ardenne, l’écart entre les loyers du marché privé et les loyers HLM est
important. Pour les locataires qui souhaitent sortir du parc locatif social, la démarche
reste difficile. Cela handicape l’ascension sociale et les parcours locatifs.
Le locatif intermédiaire est donc une « sortie » pour les ménages qui ne sont pas
parmi les plus aisés. Pour ce type de logement, il existe des dispositifs spécifiques à
l’image de ceux existant pour le parc locatif social.
Il s’agit tout d’abord du soutien à l’investissement locatif privé, dit dispositif
Besson. Il accorde des avantages fiscaux supplémentaires et des garanties aux
propriétaires, en contrepartie de loyers et de revenus des locataires plafonnés. Il
s’applique dans le neuf et dans l’ancien.
Le financement du logement intermédiaire est assuré par le PLI (Prêt locatif
intermédiaire) et le PLS (Prêt locatif social). Tous deux permettent de financer la
construction de logements, l’achat de logements anciens, l’acquisition et les travaux de
transformation ou d’aménagement en logements de locaux non affectés à cet usage, le
financement et l’acquisition de terrains, logements ou immeubles. Ils sont accordés aux
organismes HLM et aux SEM de construction. L’objectif du PLI est de financer dans les
zones tendues des logements dont le loyer se situe entre celui pratiqué dans le secteur
locatif social et celui observé sur le marché libre.
1
: Source : ANAH.
20
II.3 Le plan de cohésion sociale
Le plan de cohésion sociale du Ministère de l’emploi, du travail et de la cohésion
sociale (dit Plan Borloo) comporte trois piliers :
- l’emploi (lutte contre le chômage, emploi des jeunes, égalité professionnelle,
etc.),
- l’égalité des chances (entre les territoires, les personnes, etc.)
- et le logement.
Le volet logement comprend trois programmes, pour résoudre la crise du
logement :
- le rattrapage des retards en matière de logement locatif social,
- la mobilisation du parc privé,
- et le renforcement de l’accueil et de l’hébergement d’urgence.
¾ Dans le cadre du premier programme, l’objectif prioritaire est la production de
logements sociaux. Celle-ci doit passer de 80 000 en 2004 à 120 000 en 2009, soit un
total de 500 000 nouveaux logements en 5 ans au niveau national.
Pour y parvenir, les partenaires s'engagent au côté de l'Etat dans le cadre d’une
convention :
- entre l’Etat et l'Union Sociale pour l'Habitat (décembre 2004) : 390 000
logements financés par le monde HLM sur 5 ans.
- entre l'Etat et la Fédération des Sociétés d'Economie Mixte (janvier 2005) :
33 000 nouveaux logements sociaux sur 5 ans. A ces derniers s'ajouteront
les 50 000 logements réalisés par l'association foncière logement, environ
25 000 prêts locatifs sociaux par les promoteurs privés, enfin 2 000 PLAI
(logements très sociaux) produits par le secteur associatif.
Ce plan s’inscrit dans le cadre de nouvelles orientations qui visent à maîtriser les
coûts du foncier, à favoriser la stabilité du système dans le temps et à garantir le
financement.
En parallèle, le programme national de rénovation urbaine est assuré par l’ANRU
(Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ; (Se reporter à la partie II.4).
21
¾ Le deuxième programme, résoudre la crise du logement par la mobilisation du
parc privé, prévoit la reconquête de 100 000 logements vacants et le conventionnement
sur 5 ans de 200 000 logements privés à loyers maîtrisés. Dans ce cadre, l’ANAH
(Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) a un objectif de production de 40 000
logements par an sur 5 ans. Le programme prévoit aussi de conforter le statut de
créance privilégiée des créances issues d’impayés et de mettre en place un dispositif
contre l’habitat indigne.
¾ Le troisième programme, qui ambitionne de renforcer l’accueil et l’hébergement
d’urgence prévoit la création de :
- 4 000 places en maisons relais,
- 7 000 places en centres d’aide aux demandeurs d’asile (CADA),
- 1 300 places de centre d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS).
La capacité du dispositif atteindra au total 100 000 places, contre les 87 000 places
actuellement existantes en France.
22
La déclinaison régionale de ces objectifs pour la Champagne-Ardenne se
décompose comme suit :
- Pour les logements à loyer maîtrisé, l’objectif de production est de 1 580
logements en 2006.
- La lutte contre l’habitat indigne passera par un rythme annuel de traitement de
350 logements dès 2006, contre 30 logements par an actuellement.
Le tableau suivant présente les objectifs du Plan de Cohésion Sociale pour la
Champagne-Ardenne.
Objectifs 2005-2009
du Plan de Cohésion Sociale en Champagne-Ardenne
Type d’intervention
2005
2006
2007 à 2009
Total
Logements à loyers maîtrisés (loyers intermédiaires et conventionnés y
compris PST)
France
31 600
43 700
124 700
200 000
Champagne-Ardenne
1 390
1 580
4 960
7 930
Remise sur le marché de logements vacants (durée de vacance > à 1 an)
France
Champagne-Ardenne
20 000
20 000
60 000
100 000
420
400
1 200
2 020
7 500
15 000
45 000
67 500
5 500
2 000
8 500
6 500
360
25 500
19 500
1 080
39 500
28 000
1 610
100
70
150
210
450
630
700
910
Lutte contre l’habitat indigne
France
Dont propriétaires bailleurs
Dont propriétaires occupants
Champagne-Ardenne
Dont propriétaires bailleurs
Dont propriétaires occupants
170
Source : ANAH.
23
II.4 Les programmes de rénovation urbaine
II.4.1 Les objectifs de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
(ANRU)
La loi d’orientation et de programmation pour la Ville et la Rénovation Urbaine du
1 Août 2003 a mis en place un programme national de rénovation urbaine. Les objectifs
(art.6) visent « à restructurer, dans un objectif de mixité sociale et de développement
durable, les quartiers en zones urbaines sensibles et à titre exceptionnel ceux
présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues ». Entrent dans le
champ d’intervention : « les opérations d’aménagement urbain, la réhabilitation, la
résidentialisation, la démolition et la production de logements, la création, la
réhabilitation et la démolition d’équipements publics ou collectifs, la réorganisation
d’espaces d’activités économiques et commerciales, ou tout autre investissement
concourant à la rénovation urbaine ».
er
Pour mettre en œuvre cette politique, un EPIC (Etablissement Public de
Coopération Intercommunale) a été créé : l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
(ANRU). Les recettes de cette agence proviennent principalement de l’Etat, de l’UESL,
de la Caisse des Dépôts et Consignations et des bailleurs sociaux. Au-delà des
interventions sur le bâti, elle peut intervenir sur l’ingénierie, l’assistance à la maîtrise
d’ouvrage, au relogement et à la concertation.
Les opérations financées par ce dispositif sont des projets urbains partagés et
portés par les maires et/ou présidents d’Etablissements Publics de Coopération
Intercommunale. L’ANRU est un guichet unique mais aussi un outil partenarial tant au
niveau national que local.
L’ANRU a donc pour objectif de simplifier et d’accélérer les démarches des
collectivités locales et des organismes HLM désireux de mettre en œuvre des projets
de rénovation urbaine dans les quartiers prioritaires.
II.4.2 Les investissements prévus dans le cadre de la rénovation urbaine
Le programme national de rénovation urbaine, tel que défini par la loi du 1er août
2003 prévoit pour la période 2004-2008 une offre nouvelle de 200 000 logements
locatifs sociaux, la réhabilitation de 200 000 logements locatifs sociaux, la
résidentialisation d’un nombre équivalent de logements sociaux ainsi que la démolition de
200 000 logements.
L’Etat devrait investir 2,5 milliards d’euros sur la période 2004-2008, un
plancher annuel étant fixé par la loi (465 Millions d’euros).
24
Les aides de l’ANRU concernent, sauf exception, les quartiers classés en zones
urbaines sensibles (ZUS), dont 162 ont été identifiés comme prioritaires en France (voir
la carte ci-après, page 26). Les aides de l’Etat prévues dans les conventions GPV/ ORU
seront aussi honorées par l’ANRU à travers une contractualisation.
Dans chaque département, un délégué territorial est nommé par le directeur
général de l’ANRU sur proposition du préfet. Le délégué instruit localement le dossier
élaboré par la collectivité locale porteuse du projet et ses partenaires. Il veille
également, avec le préfet, à la qualité des projets et à l’engagement des partenaires
financiers locaux. Le dossier finalisé, le préfet donne alors son avis, qui porte
notamment sur :
- La cohérence et la pertinence du projet proposé,
- Les actions d’accompagnement du projet,
- Le caractère opérationnel du programme,
- Le plan de financement.
Le dossier doit correspondre à un projet pluriannuel et comporter un descriptif,
opération par opération et année après année, de la maîtrise d’ouvrage et des plans de
financements prévus. Le dossier est ensuite transmis à l’Agence ou plus exactement au
Comité d’Engagement qui, au sein de l’ANRU, est chargé d’examiner les projets et de
préparer, par ses avis, les décisions du Conseil d’Administration.
25
26
II.4.3 Les programmes de rénovation urbaine en Champagne-Ardenne
En Champagne-Ardenne, sous l’impulsion des intercommunalités et des villes, en
partenariat avec les bailleurs sociaux, des projets globaux ont été montés, présentés à
l’ANRU, passés en comité d’engagement et pour certains contractualisés.
A ce jour, trois conventions ont été signées : Saint-Dizier (52), Reims (51) et
Vitry-Le-François (51). Quatre dossiers sont passés en comité d’engagement :
Charleville-Mézières (08), Sedan (08), Troyes (10) et Epernay (51).
Le tableau ci-dessous présente l’état d’avancement des projets ANRU (qui ne
concernent pas uniquement le logement social) en septembre 2005 dans la région.
Nom du projet
Statut
Montant du
programme
Montant ANRU
47 357 000
17 964 000
44 958 000
17 430 000
(en euros)
Charleville-Mézières
Epernay – Bernon
Présenté au Comité
d’Engagement (CE)
d’Engagement (CE)
Reims
Contrat signé
179 099 369
44 355 692
Saint-Dizier – Vert Bois
Contrat signé
112 217 433
41 300 966
45 333 000
17 474 000
209 942 000
68 721 000
15 002 000
5 647 000
Sedan – Torcy cité
Troyes
Vitry-le-François
d’Engagement (CE)
d’Engagement (CE)
Contrat signé
Source : ANRU
A cela s’ajoutent des dossiers en préparation sur d’autres sites de la Région.
L’ensemble des projets représente une enveloppe financière de 552 millions
d’Euros environ pour les opérations liées à l’habitat. Cette somme montre l’enjeu
financier que cela représente pour les collectivités locales et les bailleurs, élément qui
vient s’ajouter à l’enjeu d’aménagement du territoire et à l’enjeu social.
La traduction opérationnelle, pour la région Champagne-Ardenne, représente plus
de 4 500 démolitions, plus de 3 300 constructions, environ 3 850 réhabilitations et
environ 6 900 résidentialisations.
27
Ce sont donc des projets de grande ampleur concernant des pans entiers de villes
de Champagne-Ardenne. Cela représente aussi une mobilisation de fonds propres pour
les partenaires du projet, un volume de travail très important pour les entreprises du
bâtiment et une source d’emplois conséquente.
Cependant la charge financière pour les organismes est de nature à complexifier
le montage des opérations et son inscription dans le temps. Ainsi le coût de la
démolition, le portage foncier des terrains issus de celle-ci et les réhabilitations lourdes
nécessaires dans ces opérations sont des charges très lourdes pour les bailleurs.
28
Partie II
ETAT DES LIEUX DU
LOGEMENT SOCIAL EN
CHAMPAGNE-ARDENNE
29
I - Le logement social en Champagne-Ardenne
I.1 L’état du parc
I.1.1 Un parc ancien
Années de construction des logements sociaux
ChampagneArdenne
< 1948
1948 1959
1960 1969
1970
1979
1980 1989
1990 1999
> 2000
3 014
15 277
39 112
44 404
18 256
14 635
1 070
Source : ARCA – 2003.
Âge moyen des parcs de logements
Âge
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Troyes
Habitat
Chaumont
Habitat
OPAC HauteM arne
OPAC de
Châlons
OPAC des
Ardennes
nat ional
Le parc de logements sociaux est relativement ancien. Sur un total d’environ
135 000 logements, 101 807 ont été construits avant 1980, dont 18 291 avant 1960, soit
13,6% du parc. Cela illustre le besoin croissant pour les organismes HLM de réhabiliter
une partie importante de leur parc, dont l’âge moyen pour la région Champagne-Ardenne
est d’environ 31 ans.
30
I.1.2 L’offre : un manque de grands logements
Taille des logements en Champagne-Ardenne
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces et +
880
1 798
2 647
965
3 793
5 387
10 197
2 967
8 562
9 729
21 321
5 841
7 416
8 648
19 484
4 883
3 415
3 092
11 062
2 026
Champagne-Ardenne
(Total : 134 113)
6 290
22 344
45 453
40 431
19 595
Répartition en %
4,7%
16,6%
33,9%
30,1%
14,6%
Ardennes
Aube
Marne
Haute-Marne
Source : ARCA - 2003
Répartition par type de logements
en %
60
50
40
30
20
10
0
Type 1et
studio
OPAC de Châlons
Type 2
Type 3
OPAC des Ardennes
Type 4
Type 5 o u +
Foyer Rémois
Do nt type 6
Do nt type 7
ou +
OPAC de Haute-Marne
Les 2/3 du parc sont composés de logements sociaux dont la taille est comprise
entre 3 et 4 pièces. Pour les seuls type 3, cette proportion dépasse parfois les 50%,
comme à l’OPAC de Châlons-en-Champagne. En revanche, les grands logements sont peu
nombreux, 14,6% du parc, et notamment les très grands logements de type 5 ou +. Les
types 6 et + représentent en moyenne moins de 3% du total du parc, alors que la
demande s’oriente de plus en plus vers des appartements de ce type. Les petits
appartements avec une seule pièce sont également très peu nombreux : 4,7% du total du
parc. Enfin, la plupart, soit 83% des logements sont de type collectif, c'est-à-dire
localisés dans de grands ensembles qui comprennent jusqu’à plusieurs centaines de
logements. Ces derniers ne correspondent plus à la demande exprimée par les locataires
qui s’orientent vers de l’individuel et du pavillonnaire. Cependant, ils n’ont pas toujours
conscience du coût des charges qui pourrait fortement augmenter.
31
Typologie des logements sociaux
Collectif
20 084
23 320
55 520
14 215
113 139
Ardennes
Aube
Marne
Haute-Marne
Champagne-Ardenne
Individuel
83%
81%
84%
85%
83%
4 142
5 413
10 530
2 544
22 629
17%
19%
16%
15%
17%
Source : ARCA - 2003
I.1.3 Un parc situé en Zone Urbaine Sensible (ZUS)
D’après les chiffres communiqués par les organismes HLM, plus de la moitié des
logements sont situés en ZUS, comme pour l’OPAC de Châlons-en-Champagne et Troyes
Habitat avec respectivement 69% et 66% de leurs parcs.
En Champagne-Ardenne, ce sont plus de 49 000 logements qui sont situés en ZUS.
Ardennes
Aube
Marne
Haute-Marne
Champagne-Ardenne
(Sur 129 538 logements au total)
ZUS
ZRR
Hors zonage
9 289
11 814
24 227
4 452
1 044
2 242
745
9 518
13 306
14 031
36 402
2 468
49 782
13 549
66 207
Proportion de logements en ZUS ou ZUP
70
60
50
40
30
20
10
0
OPAC des
Ardennes
OPAC de
Châlons
Foyer
Rémois
Troyes
Habitat
Chaumont
Habitat
Remarque, seul Chaumont Habitat à des logements en ZUP.
32
I.2 La précarisation des locataires
Nature de l’activité professionnelle des locataires
Personnes ayant
un emploi stable
Personnes ayant
un emploi
précaire
Ardennes
6 805
2 589
2 257
9 473
Aube
12 436
3 654
4 874
11 485
Marne
37 176
5 724
8 318
22 133
Haute-Marne
7 651
1 344
2 507
5 777
ChampagneArdenne
64 068
13 311
17 956
48 868
Personnes sans
Autres personnes
emploi inscrites à
sans emploi
l’ANPE
Les locataires percevant l'APL
en %
60
50
40
30
20
10
0
Troyes
Habitat
Chaumont
Habitat
Foyer
Rémois
OPAC de
Châlons
RIC
OPAC des
Ardennes
33
La situation socioprofessionnelle des locataires se traduit par une précarisation
grandissante. Actuellement, sur 144 203 locataires, 80 135, soit 56% d’entre eux n’ont
pas d’emplois ou ont un emploi dit précaire (CDD, etc.). En moyenne, plus de 50%
perçoivent l’APL (Allocation Personnalisée au Logement) et 65,25% ont un niveau de
ressources inférieur à 60% du plafond HLM. Dans certains cas, cette proportion peut
monter jusqu’à 81% (ex : Troyes Habitat).
Certaines personnes sont donc dans une situation de pauvreté qui peut conduire à
des phénomènes d’exclusion, étant donné qu’ils ne peuvent pas par exemple s’acquitter
de leurs loyers. Pour y remédier, leur accompagnement est souvent indispensable.
Certains organismes HLM ont mis en place des équipes de conseillers sociaux qui, dans le
cadre d’entretiens, aident les locataires à régler leur loyer. Néanmoins, pour les cas les
plus difficiles, il faut envisager le relogement dans une structure plus adaptée.
Ressources des ménages – Situation régionale
Ménages dont les ressources représentent
Jusqu’à 19,99%
du plafond HLM
De 20 à
39,99% du
plafond HLM
De 40 à
59,99% du
plafond HLM
De 60 à
79,99% du
plafond HLM
De 80 à
99,99% du
plafond HLM
Ardennes
4 150
4 207
4 533
3 333
1 840
Aube
4 938
4 464
4 895
3 884
2 310
Marne
7 980
8 715
11 344
10 452
7 250
Haute-Marne
1 713
2 288
2 884
2 468
1 510
18 781
19 674
23 656
20 137
12 910
19,73%
20,67%
24,85%
21,16%
13,56%
ChampagneArdenne
Total : 95 158
En %
34
Ressources des locataires
en %
100
81
80
73
72
58,8
60
40
20
6
31
24
23
3
10,2
16
3
0
OPAC des
Ardennes
> à 100% du plafond HLM
OPAC de la
Haute-Marne
OPAC de
Châlons
de 60 à 100% des plafonds HLM
Troyes Habitat
< à 60 % des plafonds HLM
35
I.3 La demande en logements sociaux
I.3.1 De grands logements
Les catégories de logements demandés
en %
40
30
20
10
0
Type 1 et
studio
RIC
Type 2
Type 3
OPAC de Châlons
Type 4
Type 5 ou +
OPAC des Ardennes
Les catégories de logements demandés (en %)
Renaissance
Immobilière
Chalonnaise (RIC)
OPAC
de Châlons-enChampagne
OPAC des Ardennes
Type 1 et studio
4,84
3,3
6,06
Type 2
27,3
19,5
25,69
Type 3
34
35,2
36,89
Type 4
21,18
26,6
21,94
Type 5 ou +
12,67
16
9,44
Si la demande sur les logements de type 3 et 4 est encore soutenue, en raison
d’un nombre croissant de familles monoparentales ou de personnes vivant seules
(veuvage, séparation, etc.), la demande sur les logements de type 4 et 5 ou + s’accentue.
Les ménages recherchent avant tout le confort. De plus, la croissance de la demande sur
les logements individuels ou pavillonnaires soutient cette tendance.
Comparée à l’offre, la demande est partiellement en inadéquation du fait que la
plupart des logements sont en majorité des types 3 et 4.
36
I.3.2 Les motifs
Parmi les motifs de demandes de logements, la taille de ce dernier et la situation
familiale des locataires sont les deux principaux motifs. Jusqu’à 20% des locataires
souhaitent changer de logement car celui occupé actuellement est jugé trop petit. Cela
rejoint ce qui a été dit précédemment, à savoir la recherche d’un logement plus grand.
Selon les organismes, entre 10 et 15% des personnes souhaitent changer de logement en
raison d’une modification de leur situation familiale, en particulier au titre d’une
séparation, d’un divorce ou d’une recomposition familiale. Le désir de vivre de manière
autonome (sortie de la sphère familiale, etc.) est aussi un facteur incitant à rechercher
un nouveau logement (25% des motifs à Troyes Habitat). Enfin, changer de cadre de vie,
être dans un environnement plus attractif et agréable, quitter un quartier dit sensible
ou un logement situé dans un immeuble collectif est également un élément favorisant la
recherche d’un nouveau logement.
Motifs de demandes - Troyes Habitat
Divers
Ménage
Vente
Indépendance
Mutation
Rapprochement
Manque de confort
Santé
Trop cher
Voisinage
Naissance
Trop petit
Trop grand
Séparation
Trop haut
Pavillon
en % 0
5
10
15
20
25
37
Motifs de demandes - Renaissance Immobilière
Châlonnnaise (RIC)
Autres raisons
Bail glissant
Collectif à individuel
Logement sans ascenseur
Dégradation de l'environnement
Charges trop élevées
Loyer trop élevé
Logement t rop grand
Logement t rop petit
Rapprochement du travail
Rapporchement des siens
Rapporchement du centre ville
Séparat ion, divorce
Cohabit ation
Fut ur jeune ménage
Etudiant, lycéen, st agiaire
Aff ectation nouvelle à Châlons
Demandeur d'emploi
Expulsion
Immeuble insalubre ou en péril
Logement de fonction
Locat ion meublé, f oyer, hôt el
Fin de bail
Reprise par le propriétaire
Vent e du logement
en % 0
5
10
15
20
38
I.4 Des entrants jeunes aux ressources modestes
Répartition par âge des entrants
en %
40
35
30
25
20
15
10
5
0
< 30 ans
30 / 39 ans
40 / 49 ans
50 / 64 ans
> à 65 ans
OPAC des Ardennes
OPAC de Châlons
Ressources des demandeurs
en %
100
81
77
80
70,2
66
60
40
20
31
23,1
19
4
3
6,7
16
3
0
OPAC des
Ardennes
OPAC de la
Haute-Marne
> à 100% du plafond HLM
OPAC de
Châlons
Troyes Habitat
de 60 à 100% des plafonds HLM
< à 60 % des plafonds HLM
En moyenne, plus d’un demandeur sur trois est âgé de moins de 30 ans. Mais le
chômage, la précarité, l’instabilité professionnelle, la faiblesse des revenus ne
permettent pas l’accession à un logement ordinaire en raison de loyers bien trop chers.
Seul le parc social permet aux jeunes l’accès à un logement dont le loyer est minoré. Cela
se vérifie dans le deuxième graphique. Les ressources des demandeurs sont
relativement faibles, 3 personnes sur 4 ont des ressources inférieures à 60% du plafond
HLM. A l’opposé, les plus de 65 ans sont peu demandeurs de logements sociaux, soit
parce qu’ils sont déjà locataires d’un logement social et ne souhaitent pas le quitter (le
taux de rotation de ces personnes est en général faible), soit parce qu’ils ont eu la
possibilité d’accéder à un logement ordinaire ou à la propriété.
39
II – La stratégie des organismes HLM en faveur de la
construction de logements sociaux : des objectifs
ambitieux mais difficiles à réaliser
II.1 Les grandes orientations
Les différents plans stratégiques en faveur du logement social pour les
prochaines années présentés par les organismes HLM au CESR privilégient 4 axes :
- la construction de logements sociaux,
- la réhabilitation de logements sociaux,
- l’acquisition-amélioration,
- la démolition de logements (anciens, inadaptés à la demande, etc.).
Ces opérations visent à accroître l’offre globale de logements sociaux et à la
mettre en adéquation avec la demande.
II.1.1 Construire des logements sociaux neufs dans le cadre de « petits »
programmes
Dans les années 60/70, les programmes de logements sociaux privilégiaient la
construction de grands ensembles en périphérie des villes afin de répondre à une
demande très forte dans un contexte économique favorable. Aujourd’hui, la réalisation
de logements individuels ou semi collectifs est une priorité. Elle répond aux attentes des
personnes qui souhaitent un cadre de vie et un environnement plus agréable.
Par exemple, Troyes Habitat réalise pour 2005 des programmes pavillonnaires à
Romilly sur Seine (19 logements), à Semoine (4 logements) et à Hampigny (3 logements),
des programmes semi collectifs à Saint-Germain, Sainte-Savine et Brienne-le-Château
avec respectivement 37, 22 et 4 logements ainsi que des programmes collectifs à LaChapelle-Saint-Luc et Troyes avec 24 logements au total. Par an, ce sont 130 logements
neufs qui sont prévus, grâce à des opérations de construction ou d’acquisition
amélioration. Chaumont Habitat a un programme de constructions neuves qui varie entre
70 et 188 logements par an pour les 5 prochaines années (100 en 2005, 138 en 2006,
188 en 2007, 99 en 2008, 81 en 2009 et 70 en 2010).
40
L’OPAC de Reims envisage également la construction de 44 logements neufs en
2005 dont 23 sont en demande de financement. Le Foyer rémois a prévu de réaliser
entre 200 et 250 logements par an. L’OPAC de Châlons-en-Champagne a aussi un
objectif ambitieux avec pas moins de 540 logements neufs d’ici à 2013. Enfin, l’OPAC
des Ardennes prévoit la mise en service de 176 logements en 2005 et de 848 logements
(559 PLUS – PLA I et 289 PLS) d’ici à 2009 dans le cadre du plan de cohésion sociale.
II.1.2 Réhabiliter les logements sociaux
¾ La majorité des logements sociaux ont été construits dans les années 60/70.
L’âge du parc est en moyenne de 31 ans dans la région Champagne-Ardenne. Une partie
de ces logements n’est plus adaptée aux nouvelles aspirations des ménages. Pour
répondre aux besoins actuels, les organismes HLM se sont engagés dans une logique de
réhabilitation d’une partie de leur parc.
Par exemple, l’OPAC de Haute-Marne a réhabilité 2 374 logements, soit 37% de
son parc grâce aux subventions de l’Etat (Palulos), mais seulement 665 en totalité. Par
ailleurs, 1 300 autres logements ont bénéficié de travaux partiels. De même, Chaumont
Habitat a réhabilité 700 logements depuis 2000, l’OPAC de Châlons-en-Champagne 1/3
de son parc, dont 90% a été construit avant 1975, l’OPAC des Ardennes 7 632
logements, soit 62,03% de son parc. Enfin, Troyes Habitat a réhabilité 80% de son parc
au cours des 10 dernières années.
¾ Pour les prochaines années, les plans stratégiques prévoient la poursuite des
réhabilitations. Pour l’OPAC de Châlons-en-Champagne, 22% du parc, soit 895 logements
seront réhabilités d’ici à 2013, de même qu’à l’OPAC de Reims où 424 logements doivent
être réhabilités en 2005. Le plan stratégique de l’OPAC de la Haute-Marne a mis en
évidence la nécessité de réhabiliter de manière lourde 2 200 logements, soit 35% du
parc, dont 1 400 les prochaines années, soit 280 logements en moyenne annuelle. Le coût
estimé de ces opérations sur les 10 prochaines années est de 60 millions d’euros.
Chaumont Habitat envisage aussi la réhabilitation de 410 logements dans le périmètre
ANRU (Ashton, Saint-Exupéry, Giraud, Suize, Platanes, Robespierre) avec 40% de
subventions Palulos et 463 hors périmètre ANRU (Val-Barizien, Pâquerettes,
Voltaire/Barotte, 109ème RI). Enfin, Troyes Habitat souhaite, sur la période 2005-2012,
poursuivre les réhabilitations sur 1 860 logements dont 1094 situés en dispositif ANRU.
41
II.1.3 Développer l’acquisition-amélioration
Les opérations d’acquisition-amélioration permettent, outre l’accroissement de
l’offre, de sauvegarder le patrimoine ancien, de maintenir et d’attirer les ménages au
centre ville et à proximité des services (ex : commerces, écoles, etc.).
L’ensemble des organismes HLM mettent en œuvre des opérations de ce type.
L’OPAC de Haute-Marne a 7 opérations représentant 34 logements en attente de
financement et 53 autres logements sont en projet pour 2005 (Nogent, Rolampont et
Eclaron-Braucourt entre autres). L’objectif de production annuel est de 70 logements.
Chaumont Habitat prévoit en 2005 l’acquisition-amélioration de 30 pavillons. De même,
l’OPAC de Reims a plusieurs projets de ce type : 3 logements à Magneux, 3 à Gambetta,
1 à Marlot et 2 autres à Mareuil-sur-Aÿ. Troyes Habitat a également programmé 249
acquisitions-améliorations sur les 2 prochaines années.
II.1.4 Démolir les logements anciens et inadaptés à la demande
Pour libérer du foncier, dont le coût progresse et les surfaces disponibles
diminuent, accroître et adapter l’offre en logements à la demande et redonner à des
quartiers un cadre et une qualité de vie agréables, les organismes logeurs n’hésitent pas
à investir en partenariat avec l’Etat et les collectivités dans des opérations de
construction-démolition qui s’inscrivent notamment dans le cadre des programmes de
l’ANRU.
En 2005, Chaumont Habitat va procéder à la démolition d’une barre de 156
logements. Dans un deuxième temps, 400 autres démolitions seront engagées. Les cités
d’urgence (Jean-Zay, Saint-Roch, Val-Poncé, Vosges et Fauvettes), soit 250 logements,
seront également démolies dans le cadre du projet de rénovation urbaine (ANRU).
L’OPAC de Haute-Marne a décidé de destiner 162 logements à la démolition,
principalement sur Langres (118 logements), Bourmont, Illoud et Montier-en-Der. Troyes
Habitat dans le cadre de son plan stratégique du patrimoine a prévu de démolir 421
logements. Enfin, l’OPAC de Châlons-en-Champagne aura recours à 20 démolitions (1% du
patrimoine) dans le cadre du traitement du patrimoine et à 27 démolitionsreconstructions dans le cadre du développement de l’offre.
42
II.2 Un équilibre financier difficile à maintenir
II.2.1 Des opérations complexes
Les organismes HLM sont quasi unanimes. Le montage des opérations neuves est
de plus en plus complexe en raison notamment de la difficulté :
- d’équilibrer les opérations à cause du prix du foncier (en zone urbaine),
- de la prise en charge des travaux de voirie et réseaux divers (VRD),
- de l’augmentation du coût de la construction,
- à réaliser des opérations autrement qu’avec les prix plafonds surface utile,
- à réaliser des opérations lourdes (ex : 70 à 100 logements) en adéquation avec
la demande lors de la livraison, compte tenu des délais de construction,
environ 36 mois,
- à choisir le type d’énergie pour la production de chauffage et d’eau chaude
afin de réduire l’impact des charges dans le montant du loyer,
- à avoir une réponse à un appel d’offre (certaines entreprises ne sont pas
intéressées),
- à retenir un maître d’œuvre concevant un bâti entrant dans l’enveloppe
budgétaire des travaux.
Ont été évoquées également des difficultés pour le montage d’opérations de
réhabilitation :
- équilibre de l’opération rendu difficile par la faible marge de manœuvre
disponible sur le prix au mètre carré plafond,
- peu de subventions Palulos distribuées, seuls les travaux « nécessaires » sont
envisagés (menuiseries extérieures, etc.),
- difficulté à réaliser des travaux quand le site est occupé,
- difficulté d’établir une concertation avec les locataires,
- difficulté à améliorer l’isolation phonique des logements (coût élevé).
Ainsi que pour les opérations d’acquisition-amélioration, en raison de :
- l’importance des contraintes architecturales qui ne sont pas toujours
compatibles avec les enveloppes des travaux,
- la difficulté d’acquérir des immeubles à des coûts adaptés. Le loyer est ciblé
au loyer plafond de calcul de l’APL, souvent inférieur au loyer maximum, ce qui
réduit d’autant les capacités d’investissement.
43
II.2.2 Un foncier rare et cher
Le foncier a fortement progressé au cours des dernières années, en raison
notamment d’une offre devenue rare, de la spéculation de certains propriétaires et de la
concurrence du logement avec d’autres secteurs parfois plus rentables. Il représente
une part de plus en plus importante du coût total de construction.
Par exemple, l’OPAC des Ardennes indique que le ratio charge foncière/surface
habitable a progressé de 252,29 à 307,68 euros entre 1999 et 2005 (calcul basé sur
l’exemple d’un lotissement à Château-Porcien). Les chiffres transmis par le Foyer Rémois
soulignent également le poids du foncier dans le coût de construction global. Il a atteint
38 058 euros pour un coût global de 121 036 euros.
Dans ce contexte, il est de plus en plus difficile pour les organismes HLM de
mettre en œuvre des programmes de construction de logements neufs et de répondre
aux ambitions du plan de cohésion sociale.
Evolution des prix moyens du m² des terrains à bâtir dans
l'agglomération de Reims
160
140
120
80
60
40
Prix moyen 1998 - 2000
Secteur Nord
Bétheny
Amont de la Vesle
Reims
Cormontreuil
Bezannes
Aval de la Vesle
Tinqueux
Autour du Mont de Berru
Prix moyen 1993 - 1997
0
Secteur Sud
20
Saint Brice Courcelles
Prix moyen du m²
100
Source : Programme Local de l’Habitat de la CAR (Communauté d’Agglomération de Reims) – 2004.
44
II.2.3 Des aides jugées insuffisantes
¾ Concernant les opérations neuves, l’OPAC de Haute-Marne estime que les
subventions à la construction neuve sont passées de 5% en 2003 à 2,5% en 2004 (voire
0% pour 18 logements qu’il a construits). Si l’équilibre des opérations reste aujourd’hui
assuré, cela est dû à la participation du Conseil Général, à la baisse des taux de prêts
aidés et à l’implication des collecteurs du 1% logement. Néanmoins, l’augmentation de la
part de fonds propres est inéluctable. A l’avenir, l’équilibre financier pourra être assuré
grâce à la vente d’une partie du patrimoine.
¾ Les organismes HLM craignent également à terme la disparition de la Palulos.
Chaumont Habitat juge le nombre de subventions Palulos accordées insuffisant (2%
reçues contre 10% attendues). L’OPAC de Châlons-en-Champagne a d’ailleurs réalisé des
travaux de réhabilitation (menuiseries, caves, etc.) avec 100% de fonds propres.
Il a été également précisé par l’OPAC des Ardennes que le rythme de
réhabilitation - qui était soutenu afin de remettre à niveau les logements dont la
typologie est plutôt défavorable (22% de logements en PSR/PLR et LEN-LOPOFA) avait baissé significativement en raison des choix locaux de programmation par les
services de l’Etat en 2003. Cette baisse s’est poursuivie en 2004.
Au niveau national, ce sont 19 500 logements de moins qui n’ont pas été réhabilités par
rapport à l’année précédente.
II.2.4 Un recours accru aux fonds propres
Plan de financement moyen pour 1 logement
(exemples)
OPAC des Ardennes
Subvention Etat plus 5 %
Prêt 1%
Participation employeur
Prêt CDC Plus 35 ans
Prêt CDC Plus 50 ans
Prêt Conseil Général
Prêt Concours privilégié Plus
Incidence TVA
Fonds propres
Total
OPAC de Châlons
Foyer Rémois
(Ex : « Les Cliquots II »)
(Ex : Villas des Crayères)
(Ex : « Le Centurion »)
2 985
12 136,50
5 750
7 250
-
90 562,50
85 000
2 275
15 532,75
12 000
-
5 438
50 286
33 286
6 738
12 143
-
136 897,10
131 000
121 036
13 404,50
21 000
13 146
45
Les fonds propres représentent, dans les exemples exposés dans le tableau,
environ 10% ou plus du coût total de l’opération (16% pour l’OPAC de Châlons-enChampagne). Compte tenu de la faiblesse des aides accordées par l’Etat, l’OPAC de
Haute-Marne a calculé que pour une opération de réhabilitation, sa participation
pourrait monter à 25% voire même à 40%. A titre d’exemple, sur 114 logements
construits en 2004, l’Etat a participé à hauteur de 400 euros !
II.2.5 Des objectifs difficiles à atteindre
Le plan de cohésion sociale ambitionne de construire 500 000 logements au
niveau national sur les 5 prochaines années pour répondre à la demande et à
l’insuffisance de l’offre en logements sociaux.
Pour l’OPAC des Ardennes, la déclinaison départementale du plan de cohésion
sociale proposé par l’Etat vise à produire au total 848 logements, soit 170 par an environ
d’ici à 2009. Mais au regard du nombre de logements mis à disposition par l’OPAC ces
dernières années, 62 en 2002, 114 en 2003 et 51 en 2004, il semble difficile d’atteindre
ces objectifs, d’autant que les subventions accordées par l’Etat ont tendance à diminuer
et que les capacités d’autofinancement ne sont pas extensibles ; les opérations actuelles
étant déjà difficiles à équilibrer.
De manière générale, les organismes HLM sont confrontés à de multiples enjeux.
Pour maintenir voire améliorer la qualité de service et l’attractivité des logements
anciens afin qu’ils ne deviennent pas obsolètes, il est nécessaire de réhabiliter une
grande partie du parc. Les organismes HLM estiment que pour parvenir à une remise à
niveau correcte du parc existant, 10% des logements sont à réhabiliter (sur un total de
135 000 logements, cela représente un peu moins de 14 000 logements). Mais,
l’insuffisance des aides accordées par l’Etat, la complexité des montages ou encore le
plafonnement des loyers qui limitent les investissements sont autant de freins face à
l’importance des besoins.
Faute de crédits d’Etat et se trouvant dans un nécessaire besoin de réhabiliter
leur parc, et ce sans subventions, les organismes HLM seront sans doute contraints
d’augmenter les loyers. Mais cette augmentation sera dès lors difficilement supportable
pour les locataires2.
2
L’OPHLM du Doubs Habitat 25 indiquait dans un article paru dans La Lettre du cadre territorial n°302, datée
du 15 septembre 2005 « qu’il est difficile d’augmenter les loyers au-delà de 2% par an, alors que l’indice du
coût de construction a augmenté de 4,8% cette année ».
46
Le développement d’une offre nouvelle, notamment de petites résidences ou de
pavillons individuels pour répondre aux attentes, apparaît problématique dans un
contexte ou la difficile maîtrise des coûts de construction et du foncier ainsi que la
complexité des montages ne contribuent pas à améliorer la situation.
Par conséquent, si les objectifs sont ambitieux, avec la programmation
d’opérations d’envergure pour la construction ou la réhabilitation de milliers de
logements sociaux, le financement n’est pas assuré. Dès lors, la participation financière
des collectivités, dont la Région, doit-elle être accentuée ?
47
III - Les enjeux
•
Le droit au logement
Le CESR rappelle avec vigueur que toute personne a droit à un logement décent
quelles que soient ses conditions de ressources. Les lois citées ci-après rappellent ce
principe.
La loi du 22 juin 1982 relative « aux droits et obligations des bailleurs » énonce
pour la première fois dans son article 1er « le droit à l’habitat est un droit fondamental :
il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent…. L’exercice de ce droit implique la
liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation et de sa localisation
grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à
la propriété ouvert à toutes les catégories sociales… ».
En 1990, est adoptée la loi « Besson » visant à la mise en œuvre du droit au
logement, droit qui s’adresse à toute personne ou famille qui, « éprouvant des difficultés
particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses
conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité…, pour accéder à un logement
décent et indépendant ou s’y maintenir ».
•
L’accessibilité au logement social
Un certain nombre de personnes ne peuvent pas accéder à un logement social soit
en raison de ressources suffisantes ou à contrario de trop faibles ressources, soit de
problèmes comportementaux… Cela renvoie à l’exclusion sociale et plus largement à la
paupérisation.
La question essentielle est donc de savoir comment rendre les logements sociaux
accessibles à tous, notamment aux publics spécifiques (personnes handicapées, jeunes,
âgées, familles nombreuses, etc.). L’offre proposée doit également se traduire par la
mise en place de dispositifs variés pour accéder à un logement selon différentes
formules : location, location - accession, etc. Enfin, cela signifie aussi qu’un territoire qui
a un projet de développement économique doit être en capacité de loger les personnes
qui désirent venir s’y installer et y travailler.
48
•
La répartition des logements sociaux
Sur le territoire régional, les logements sociaux sont concentrés en milieu
urbain : la proportion peut atteindre 70% du parc de résidences principales dans
certaines villes. Dès lors, quelles sont les mesures envisageables pour favoriser une
répartition équilibrée et cohérente des logements sociaux sur l’espace régional ?
•
Le cadre de vie et l’environnement
La qualité d’un logement ne peut pas se résumer à sa seule conception (nombre de
pièces, etc.). Il convient de penser le logement dans son environnement, dans l’espace qui
l’entoure : quel type de résidence produire (nombre de logements, situation dans la
commune, etc.) et quelle accessibilité aux services rechercher (transports, commerces,
etc.) ?
•
Le coût global de production du logement social
L’évolution de ce dernier est défavorable, il ne cesse de progresser en raison d’un
coût de production peu maîtrisable. La superficie des logements parfois trop grande et
les aménagements extérieurs onéreux (assainissement, transport, services, etc.) se
répercutent sur le coût global ainsi que sur le montant des charges. Par ailleurs, la
maîtrise foncière, dont le coût représente jusqu’à 18 % du coût d’un logement social,
n’est pas assurée.
Il convient de veiller à ce que les réponses apportées pour réduire le coût de
production ne se traduisent par la construction de logements « au rabais » et des
charges disproportionnées au détriment des locataires.
•
Le coût des charges
Il est parfois relativement important dans le montant global du loyer, qui reste le
premier poste de dépense des ménages. Bien entendu, ce coût est fonction de la qualité
du service rendu (chauffage collectif, ascenseur, etc.). La question de sa prise en charge
et de sa répartition entre les collectivités et les organismes logeurs reste entière, en
particulier pour les charges dites « extérieures » (entretien des espaces verts, de la
voirie, etc.) dont le coût est répercuté sur le montant des charges facturées aux
occupants.
A cela s’ajoute des charges induites par la mise en place et le maintien à niveau
de services nécessaires à la qualité de vie des occupants (ex : les ascenseurs) et dont
les coûts de maintenance ne sont pas négligeables.
49
•
Le financement
Actuellement, la situation financière des organismes logeurs est difficile. Leur
capacité d’autofinancement se réduit alors que l’Etat souhaite augmenter la production
de logements sociaux : le Plan de Cohésion Sociale prévoit de construire jusqu’à 120 000
logements par an. Pour rappel, 40 à 45% du montant du loyer sert à rembourser
l’encours de la dette des organismes logeurs.
Le financement du logement social renvoie aussi à d’autres questions, et
notamment celle des financements croisés des différents partenaires (Etat,
collectivités) et de leurs durées.
50
Partie III
LES PRIORITES DU
CESR
EN FAVEUR DU
LOGEMENT SOCIAL
51
PRIORITE I
Une stratégie de développement de l’offre en logements
sociaux qui repose sur les territoires
La loi " Voynet " du 25 juin 1999 d’Orientation pour l'Aménagement et le
Développement Durable du Territoire (LOADDT) a encouragé la mise en place des Pays.
Ils reposent sur une initiative conjointe des communes et des groupements de
communes. Le Pays constitue un cadre pour l’élaboration d’un projet commun de
développement durable destiné à développer les atouts d’un territoire à l’échelle d’un
bassin de vie ou d’emplois qui présente une cohésion géographique, culturelle,
économique ou sociale certaine.
Depuis leur création, la Région a accompagné ces différentes démarches
territoriales. Aujourd’hui, elles se traduisent par la signature des « Contrats de Pays »
(et aussi de Parcs Naturels Régionaux, dans le cadre des compétences propres à la
Région). Les programmes d’actions qui en découlent s’articulent autour de plusieurs axes,
comme le développement économique, touristique, la valorisation du patrimoine naturel,
historique et bâti ou encore le maintien et le développement des services de proximité.
Dans ce cadre, le CESR souhaite que la politique régionale d’aménagement et de
développement des territoires prenne en compte de manière explicite, dans le cadre
des financements accordés, la problématique liée au logement social.
Néanmoins, il ne s’agit pas de faire du logement social et du logement en général,
une nouvelle politique sectorielle. L’intégration du logement social dans la politique liée
au développement et à l’aménagement du territoire, dont le volet habitat, doit
permettre de soutenir et de contribuer à renforcer les actions liées à des objectifs de
développement économique et social sur les différents territoires de la région.
En parallèle, le CESR estime que la Région doit également encourager et lier les
financements accordés à l’établissement de documents de planification stratégique à
l’échelle des territoires (ex : PLH (Programmes Locaux pour l’Habitat) ou de SCOT
(Schéma de Cohérence Territoriale)). Ils permettront en outre de dresser l’inventaire
du foncier disponible et de choisir des dispositifs adaptés pour une action publique sur
le long terme.
Ces outils doivent inciter au développement de politiques intercommunales en
matière d’habitat, et plus particulièrement de logement social, susceptibles de mettre
en adéquation l’offre et la demande à l’échelle des bassins de vie que sont les Pays.
Cette démarche doit se faire dans un souci de cohérence entre les territoires. Il s’agit
d’éviter un saupoudrage des financements pour les actions menées en faveur du
logement social.
52
L’intégration du logement social dans la politique régionale d’aménagement du
territoire permettra également d’avoir une réflexion quant à l’environnement et au
cadre de vie que l’on souhaite privilégier, sachant que ce dernier est un élément
primordial dans le choix d’un logement.
Pour le CESR, le renforcement de l’attractivité régionale, dont on connaît
l’insuffisance, est primordial. Les actions à engager devront donc lier le développement
économique et la politique de l’habitat, notamment le logement social, afin de favoriser
l’accueil et le maintien des populations locales.
53
PRIORITE II
Favoriser la construction
maîtriser les coûts
de
logements
sociaux
et
II.1 Créer un Etablissement Public Foncier (EPF)
_________________
Selon le rapport3 fait au nom de la commission des affaires économiques du Sénat
en juin 2005 sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement en France,
« l'insuffisante mobilisation des terrains disponibles et la flambée des prix du foncier
apparaissent comme des données majeures de l'actuelle crise du logement ».
Le rapport indique que malgré l’augmentation des mises en chantier de logements,
« Le foncier est identifié par de nombreux élus et professionnels comme la clé ou
l'obstacle à la réalisation de programmes de logements, notamment sociaux. La pénurie
concerne, en réalité, l'offre de terrains mis sur le marché au regard de la demande de
logements.
Le foncier peut devenir un obstacle à la diversité de l'habitat et à la mixité des
fonctions : le logement est en concurrence avec d'autres usages du sol. Cette
compétition pour l'occupation de l'espace engendre un renchérissement des terrains qui
tend à évincer les opérations les plus difficiles à équilibrer, notamment celles liées au
logement social ».
Ce constat fait au niveau national s’applique également en Champagne-Ardenne.
Tous les acteurs auditionnés l’ont confirmé. De plus, certains facteurs pourront à terme
accentuer localement la pression foncière, comme par exemple l’arrivée du TGV Est
Européen ou encore le développement de l’aéroport de Vatry, et ce d’autant plus que
dans certaines agglomérations, comme à Reims, l’offre foncière est déjà relativement
restreinte.
3
Rapport d'information n° 442 (2004-2005) de M. Thierry Repentin, Sénateur, fait au nom de la commission des
affaires économiques, le 29 juin 2005.
54
Dans ce contexte, le CESR souhaite que la Région mette en place, à court
terme, un Etablissement Public Foncier pour répondre aux besoins des champardennais
en matière de logements sociaux et plus largement pour permettre un développement
équilibré du territoire et renforcer ainsi l’attractivité régionale.
Pour y parvenir, la Région doit regrouper l’ensemble des acteurs concernés, à
savoir : les organismes HLM, les acteurs du logement social (ex : la CDC), les communes,
les groupements de communes (EPCI), les Départements et les territoires tels que les
Pays et les PNR. La réflexion avec les partenaires doit s’effectuer dans le cadre d’une
concertation étroite visant à aboutir à un programme d’actions cohérent.
L’article L321-1 du code de l’urbanisme, modifié par la loi du 23 février 2005, qui
autorise la création d’Etablissements Publics Fonciers stipule que :
« Les établissements publics fonciers créés (…) sont compétents pour réaliser,
pour leur compte ou, avec leur accord, pour le compte de l’Etat, d’une collectivité locale
ou d’un autre établissement public, ou faire réaliser : (…)
b) en ce qui concerne les établissements publics fonciers, les acquisitions
foncières et les opérations immobilières et foncières de nature à faciliter
l’aménagement ultérieur des terrains. Ces acquisitions et opérations sont réalisées dans
le cadre de programmes pluriannuels adoptés par le Conseil d’Administration de ces
établissements qui, tenant compte des priorités définies par les programmes locaux
de l’habitat, déterminent les objectifs d’acquisitions destinées à la réalisation de
logements locatifs sociaux. »
Comme l’indique le code de l’urbanisme et comme cela a été souligné
précédemment, la mise en place de programmes locaux de l’habitat (PLH) est essentielle.
Ces outils stratégiques, réalisés de préférence à l’échelle des territoires pour
privilégier une plus grande cohérence au niveau régional des actions en faveur du
logement social sont à encourager.
Pour le CESR, l’EPF est un véritable outil au service non seulement des
collectivités territoriales, mais aussi de l’aménagement du territoire grâce à une
stratégie foncière adaptée aux réalités locales, notamment à l’échelle des bassins de
vie.
Ses missions pourront être ;
- Assurer le portage foncier pour les collectivités,
- Apporter une assistance et un conseil aux communes,
- Réaliser des études générales et des actions d’aménagement,
55
Pour la Région, l’établissement permettra de saisir à tout moment les
opportunités foncières, de gagner sur les prix d’acquisition et de minorer le coût du
foncier sur le marché local.
Son action doit contribuer à mettre en œuvre des politiques de l’habitat,
organiser l’accueil et le maintien des activités économiques, tant industrielles que
touristiques, ou encore permettre des opérations complexes de renouvellement urbain.
Il peut aussi intervenir en matière de protection du patrimoine bâti et des espaces
naturels.
La vocation de l’EPF est très large. Le CESR souhaite que ce nouvel outil soit
utilisé comme tel.
56
II.2 Soutenir les programmes de rénovation urbaine
_________________
En Champagne-Ardenne, l’ensemble des projets qui entrent dans le cadre de
l’ANRU représente une enveloppe financière de l’ordre de 552 millions d’euros. 7
agglomérations de la région sont concernées : Charleville-Mézières, Epernay, Reims,
Saint-Dizier, Sedan, Troyes et Vitry-le-François.
Compte tenu du nécessaire besoin de rénover certains quartiers qui aujourd’hui
n’attirent plus et de construire, démolir et réhabiliter des milliers de logements sociaux
pour accroître et améliorer la qualité de l’offre, le CESR souhaite que la Région apporte
son concours financier par :
¾ Une aide à la réalisation d’opérations neuves en PLUS, PLUS CD, PLAI,
PLS sur les sites de renouvellement urbain.
L’objectif est d’obtenir, en particulier pour le relogement des familles issues des
logements démolis, des loyers compatibles avec le niveau de ressources des
locataires.
¾ Une aide à la réhabilitation des logements dans le cadre du
renouvellement urbain pour contribuer à ne pas recréer des différences de
qualité de bâti dans les quartiers reconstruits.
Le CESR souhaite également que la Région poursuive son intervention dans le
cadre des programmes de rénovation urbaine pour :
-
les opérations de démolition d’immeubles collectifs menée dans le cadre
d’opérations de renouvellement urbain et de restructuration des quartiers,
les investissements favorisant l’économie et l’emploi à l’échelle des quartiers.
57
II.3 Favoriser la construction de logements sociaux répondant
aux critères de la Haute Qualité Environnementale (HQE) dans le
cadre du Développement durable.
_________________
La HQE vise à inscrire les projets de constructions ou de réhabilitations de
logements dans une logique de développement durable. Plus précisément, il s’agit de
minimiser les impacts sur l’environnement et d’offrir des logements de qualité aux
occupants.
Même si la HQE entraîne des coûts d’investissement plus élevés, les économies
susceptibles d’être dégagées grâce à l’application des critères HQE sont de l’ordre de
15 à 60 % sur l'énergie, ou encore de 100% pour le recyclage du bâtiment entre autres.
Lors des entretiens menés dans le cadre des travaux du CESR, le coût des
charges que supportent les locataires est apparu comme un problème spécifique. A titre
d’exemple, l’OPAC de Châlons-en-Champagne établit à 28% le coût des charges locatives
dans le montant total du loyer. En règle générale, les premiers postes de dépenses sont
l’eau et le chauffage (se reporter à l’annexe n°8, page 88).
Pour réduire de façon pérenne ce coût qui handicape les familles dont les revenus
sont très souvent modestes, le CESR propose que soient intégrés, dès la construction
des logements sociaux, les critères répondant à la certification HQE.
Le CESR encourage le Conseil Régional à mettre en place un mécanisme
d’aides au bénéfice des bailleurs sociaux afin qu’ils puissent répondre à cette
exigence qui engendre un surcoût évalué entre 5 et 15% du montant global de la
réalisation.
Le CESR propose que soient également étudiées les modalités d’application de
la HQE pour la réhabilitation des logements sociaux. L’objectif à atteindre serait
identique au précédent, réduire le coût des charges locatives dans le montant du loyer,
tout en améliorant le confort et la qualité des logements offerts.
Plus largement, cette démarche suppose une mise en réseau des acteurs
concernés : les bailleurs sociaux, les entreprises du bâtiment, l’assistance à la maîtrise
d’ouvrage HQE (cabinets d’étude et architectes spécialisés), élus, responsables et
techniciens des collectivités, entre autres.
La Région aurait pour rôle de fédérer les acteurs et d’impulser la dynamique
HQE.
58
Le tableau ci-dessous indique la nature des 14 critères identifiés pour une
certification HQE. Pour obtenir une certification, le logement construit doit répondre à
7 critères au minimum.
Le CESR souhaite que les critères correspondant à « l’éco-gestion » soient
privilégiés dans le cadre des programmes de construction de nouveaux logements
sociaux afin de réduire les charges, en particulier le chauffage et l’eau chaude, qui en
moyenne correspondent à 40% du montant total des charges.
Les 14 critères de la HQE
MAITRISER LES IMPACTS SUR
L’ENVIRONNEMENT EXTERIEUR
CREER UN ENVIRONNEMENT
INTERIEUR SATISFAISANT
ECO-CONSTRUCTION
CONFORT
1. Relation harmonieuse des bâtiments avec
leur environnement immédiat
2. Choix intégré des procédés et produits de
construction
3. Chantier à faibles nuisances
8. Confort hygrothermique
9. Confort acoustique
10. Confort visuel
11. Confort olfactif
ECO-GESTION
SANTE
4. Gestion de l’énergie
5. Gestion de l’eau
6. Gestion des déchets d’activité
7. Gestion de l’entretien et de la maintenance
12. Qualité sanitaire des espaces
13. Qualité sanitaire de l’air
14. Qualité sanitaire de l’eau
59
II.4 Soutenir l’acquisition – amélioration des logements anciens.
_________________
Pour répondre à la rareté du foncier et à l’accentuation de son prix qui pénalise
fortement la réalisation de nouveaux programmes de logements sociaux, en particulier
dans les agglomérations, le CESR préconise le soutien à l’acquisition – amélioration
des logements anciens.
Le CESR souhaite également que la Région soit attentive aux programmes
d’acquisition – amélioration qui privilégient la valorisation du patrimoine bâti présentant
un caractère architectural reconnu.
Les objectifs à atteindre visent en priorité à soutenir la création de logements
sociaux afin d’améliorer sensiblement l’offre, tant en milieu urbain que rural, à
sauvegarder et valoriser le patrimoine existant qui est souvent vacant et parfois en voie
d’abandon et plus largement à favoriser la mixité sociale à l’échelle du quartier ou de
l’agglomération.
Ces opérations permettront également d’accroître en particulier l’offre de
logements anciens en centre ville et par conséquent situés à proximité des services
(écoles, commerces, transports urbains, etc.). Compte tenu que ces derniers restent des
motifs déterminants quant au choix d’un logement social, la Région veillera à favoriser et
à renforcer l’acquisition – amélioration des logements anciens dans les centres villes.
Le CESR souhaite que les opérations d’acquisition – amélioration soient inscrites à
l’échelle des territoires, par exemple dans les contrats de Pays, afin que les opérations
envisagées soient cohérentes.
60
PRIORITE III
Favoriser l’adaptabilité des logements sociaux
III.1 Adapter les logements pour les publics spécifiques : les
jeunes, les personnes en grande difficulté ainsi que les personnes
âgées et handicapées.
_________________
Suite à l’étude réalisée par le CESR sur les publics spécifiques demandeurs de
logements sociaux (se reporter à l’annexe n°14, page 95), le CESR affiche les priorités
suivantes :
) Développer l’offre d’hébergements d’urgence et temporaires pour les
personnes en grande difficulté, dont les jeunes (moins de 25 ans).
Deux pistes possibles :
¾ L’hébergement d’urgence et temporaire s’avère parfois une nécessaire étape
dans le parcours d’insertion des jeunes. Cette forme d’hébergement est une transition
entre la décohabitation et l’accès à un logement autonome. Il ne peut être envisagé que
pour un temps donné, notamment celui nécessaire à trouver un emploi.
Aujourd’hui, les établissements offrant des hébergements d’urgence ou
temporaires, tels les CHRS (Centres d’hébergement et de réinsertion sociale), les
centres d’accueil-mère enfant, ou autres centres provisoires d’hébergement, sont en
situation de relatif blocage. La rotation est donc faible. Les personnes qui occupent ces
structures n’arrivent pas à les quitter, faute d’une situation économique stable. Ce
phénomène induit une baisse des capacités d’accueil pour les autres personnes en
difficulté.
Face à ce constat et pour favoriser l’accès à un logement social pour les
personnes les plus défavorisées, dont les jeunes (étudiants, jeunes travailleurs,
apprentis, jeunes en difficulté sociale, etc.) souffrant d’isolement et d’une
problématique rendant difficile leur insertion ou le maintien dans un logement
indépendant, le CESR préconise la mise à disposition - en accord avec les bailleurs
sociaux - d’une partie du parc de logements sociaux vacants. Cette démarche
partenariale pourra concerner également le parc privé et le secteur associatif.
61
Néanmoins, pour ne pas pénaliser les bailleurs sociaux dont l’engagement serait
uniquement de mettre à disposition le logement social, et répondre à un souci évident de
garantie, le CESR invite la Région à soutenir l’accompagnement des personnes
accédant à un logement social vacant.
Ce système suppose un repérage préalable des logements sociaux vacants et un
dispositif d’accompagnement des publics en grande difficulté grâce à des structures
reconnues et identifiables (ex : URIOPPS, Armée du Salut, etc.) dont le personnel
qualifié est apte à répondre aux besoins. La Région, dans le cadre de ses compétences,
veillera à la professionnalisation de ces personnes. Le chapitre suivant reviendra sur ce
point (voir Priorité IV).
Le CESR précise que ce dispositif n’est pas adapté aux problématiques des
personnes dont les difficultés sociales sont prononcées en raison parfois, d’un problème
de comportement ou d’intégration sociale. Elles demandent une réponse également
spécifique à laquelle les bailleurs sociaux ne peuvent répondre.
¾ En parallèle, le CESR indique que l’accroissement de l’offre d’hébergements
d’urgence et temporaires à destination des publics en grande difficulté peut se traduire
aussi par la réhabilitation des logements, en particulier ceux désignés comme vacants
par les bailleurs sociaux.
Dans ce cadre, le CESR estime opportun d’engager une réflexion sur la mise
en place d’une aide à destination des bailleurs sociaux pour favoriser la
réhabilitation des logements sociaux vacants dans le cadre d’un programme de
développement de l’hébergement d’urgence et temporaire.
¾ Par ailleurs, le CESR souhaite que la Région demeure attentive à l’évolution
des FJT (Foyers des Jeunes Travailleurs) en ce qui concerne notamment la
diversification des populations accueillies. Une réflexion sur les aides à accorder pour la
modernisation de ces structures et leur nécessaire implication dans l’accompagnement
social des différents publics, et plus particulièrement ceux en difficulté, semble
nécessaire afin de déterminer si elles doivent offrir plus de polyvalence.
62
) Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées grâce
à l’adaptabilité des logements sociaux :
Compte tenu des enjeux démographiques liés au vieillissement de la population, en
particulier dans la région Champagne-Ardenne qui compte en 2004 20,8 % de personnes
âgées de 60 ans ou plus (contre 19,6 % en 1999)4 et à la nécessaire autonomie et
intégration des personnes handicapées, le CESR recommande la mise en place d’une
aide à l’adaptabilité des logements sociaux.
En effet, le maintien à domicile des personnes âgées et des personnes
handicapées est un enjeu majeur pour les années à venir. L’adaptabilité des logements
permettrait de prévoir les travaux au fur et à mesure que la personne éprouve des
difficultés dans son logement, notamment pour se déplacer ou utiliser les équipements
nécessaires à son bien être. Plus largement, il s’agit de doter le logement de moyens
favorisant l’autonomie adaptés à l’âge et au handicap des personnes.
L’adaptabilité doit être également prise en compte dans les programmes de
rénovation et de réhabilitation des logements sociaux.
Deux axes sont à privilégier dans le cadre de l’adaptabilité :
- l’accessibilité physique, du parking au logement, ou plus précisément du seuil
de porte à l’environnement immédiat du logement (parties communes, espaces
verts, etc.),
- la modularité intérieure (cloisons, équipements sanitaires, etc.). Cette
dernière peut s’envisager dès la construction du logement afin de diminuer le
coût d’adaptabilité ensuite.
Pour répondre à la perte d’autonomie progressive notamment des locataires âgés,
le CESR estime préférable de privilégier dans la mesure du possible le maintien à
domicile (excepté pour les personnes nécessitant une médicalisation importante). Il est
une des clés pour éviter le déracinement, l’isolement et maintenir, voire améliorer les
conditions et qualité de vie des personnes âgées et/ou handicapées.
Le CESR attire également l’attention de la Région et des acteurs sur la
nécessaire différence à faire entre logements « adaptables » et « adaptés ». Les
derniers sont malheureusement parfois attribués à des personnes sans handicap car il
n’y a pas de demande spécifique en cours et il est difficile de laisser un logement libre.
Le logement adaptable suppose de prévoir des dispositifs dès le cahier des
charges (conception des espaces, des équipements, etc.). Il est également nécessaire
aussi de réfléchir à la mise en place de repères tactiles ou visuels pour les non voyants,
les malvoyants ou les malentendants (ex : digicodes, ascenseurs, etc.).
4
: Source INSEE, Enquête annuelle sur le recensement, juillet 2005.
63
III.2 Favoriser la location – accession à la propriété
_________________
Toutes les études le démontrent, les français aspirent à devenir propriétaires.
Entre 1984 et 2002, la proportion de propriétaires en France est passée de 50,7 à 56%.
Cependant, environ 15% des demandes ne sont pas satisfaites. Il s’agit le plus souvent
de jeunes ménages aux ressources modestes.
Pour y répondre, l’Etat a mis en place le PTZ ou Prêt à Taux Zéro en 1995. Le
remboursement se fait sans intérêt pour des personnes qui désirent accéder à la
propriété dans une résidence principale, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Il a
également expérimenté le PATS ou Prime à l’Accession Très Sociale en 2002. Accordée
à des ménages sous plafond de ressources, elle concernait les opérations agréées dont la
situation géographique et l’intégration urbaine étaient optimales.
Il existe aussi les PC et les PAS, Prêt Conventionné et Prêt à l’Accession Sociale,
qui concernent les constructions neuves, les acquisitions sans travaux, les acquisitionsaméliorations et les réhabilitations. Destinés aux particuliers, le premier (PC) est
accordé sans condition de ressources, mais est soumis à un apport personnel de 10%, le
second (PAS) est en revanche soumis à une condition de ressources.
La location accession est un mécanisme destiné aux personnes qui hésitent à
s’engager dans un projet d’accession à la propriété à cause de l’insuffisance de leur
revenu et/ou de l’instabilité de leur situation professionnelle. Ce dispositif leur assure
en premier lieu la sécurité.
Il permet à un locataire de devenir propriétaire de son logement au bout d’un
certain temps prévu dans le contrat de location-accession5. Le locataire n’a aucun apport
personnel à fournir. Pendant la durée de la location, il paye une redevance comprenant le
loyer proprement dit et un acompte mensuel sur le prix du logement.
Néanmoins, dans le contexte économique et social actuel, seul un faible nombre de
locataires s’engagent dans cette démarche, faute de dispositifs de sécurité suffisants.
Face à constat, le CESR préconise le soutien par la Région à la locationaccession en logement neuf afin de soutenir et de privilégier le parcours résidentiel
et la mobilité des ménages.
Ce système contribuera à l’ascension sociale des ménages tout en diminuant les
situations de précarité face au logement.
5
Le contrat de location accession est celui par lequel « le vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer,
par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble
moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de
levée de l’option ».
64
PRIORITE IV
Professionnaliser les personnels accompagnants
Dans un contexte social et économique difficile pour de nombreuses personnes,
les acteurs de l’hébergement social s’accordent à dire que l’accompagnement social est
indispensable.
Car toute la difficulté de la tâche pour les bailleurs sociaux consiste à maintenir un bon
équilibre entre les préoccupations sociales et une saine gestion financière du parc
locatif.
L’accompagnement social couvre de vastes champs d’intervention. Il touche aux
domaines de l’existence même de la personne : le logement, la santé, l’emploi et la sphère
sociale (l’accès aux droits, à la culture, aux loisirs, etc.).
Il s’agit d’accompagner les personnes en difficulté d’insertion rencontrant des
problèmes de solvabilité ou des « troubles du comportement social », pour leur
permettre d’acquérir ou de retrouver une autonomie individuelle et sociale, dont le
logement est un des éléments essentiels.
Actuellement, l’accompagnement social se réalise :
plus sur des aspects de démarches administratives que sur des aspects plus
humains et comportementaux,
dans des proportions variables selon les structures, les publics et les
contextes locaux.
Pour que l’accompagnement social puisse être un véritable vecteur d’insertion, il
est nécessaire de prendre en compte la dimension du partenariat local (services
logement et services sociaux, ANPE, Missions Locales, etc.) afin de soutenir le résident
sur les différents aspects de son parcours de résidence.
Il s’agit, entre autres, de maintenir sur une durée conséquente, l’accompagnement
social pour les personnes en situation de précarité lorsqu’elles ont accès à un logement
et de développer l’accompagnement social lors du passage d’un hébergement d’urgence à
un logement ordinaire.
Cet accompagnement demande un travail social qualifié. Il implique une nécessaire
mobilisation de l’ensemble des acteurs (collectivités, acteurs de l’insertion, bailleurs,
etc.) et un renforcement des compétences des acteurs de terrain.
Les accompagnateurs sociaux doivent être des « passeurs » qui facilitent le passage
vers le logement de droit commun. L’objectif recherché est d’amener le résident vers
plus d’autonomie pour faciliter son intégration et son insertion. L’accompagnement social
ne doit pas conduire à une logique d’assistance ou d’enfermement de la personne dans
une situation de « défavorisé ».
65
La loi n°2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités
locales décentralise, au profit de la Région, les formations sanitaires et sociales. La
Région est donc amenée à élaborer, en concertation avec l’Etat, les collectivités locales
concernées et les partenaires sociaux, un Plan Régional Des Formations Professionnelles
repris en Champagne-Ardenne sous le nom de « Schéma Régional de la formation tout au
long de la vie ». Le volet social y prend toute sa place.
C’est pourquoi, le CESR propose que la Région participe activement à la
professionnalisation des accompagnateurs et des personnels de proximité (ex :
gardiens) par :
un renforcement de la coordination entre les structures sociales et les
bailleurs : rencontres « familles - travailleurs sociaux - bailleurs » pour une
prise en compte de l’évolution des besoins et des difficultés rencontrées,
le développement d’actions de prévention en communiquant sur les droits et
devoirs des locataires et bailleurs, sur les dispositifs d’accompagnement et
d’aide, etc.,
la professionnalisation des accompagnateurs et des « personnels de
proximité » autour :
o de la connaissance des publics, de leurs besoins, des situations, des
contextes locaux, etc.,
o de l’élaboration d’un diagnostic social,
o du travail en réseau : échange de pratiques.
66
Conclusion
La politique régionale en faveur de l’habitat social doit être ambitieuse
afin de répondre non seulement aux attentes des champardennais, mais
également au souci permanent de renforcer l’attractivité et l’aménagement du
territoire régional.
Dans un premier temps, le CESR considère comme essentielle la mise en
place d’un Etablissement Public Foncier. Il sera l’outil d’une véritable politique
foncière dans le cadre général de l’aménagement et du développement du
territoire. Son action se fera en partenariat avec l’ensemble des acteurs du
logement social et s’appuiera sur les territoires de la région. Pour mener à bien
l’action de l’EPF, la Région veillera à l’établissement d’outils stratégiques tels que
les PLH et les SCOT.
Dans un second temps, le CESR préconise un soutien accru pour développer
une offre de logements sociaux qui corresponde non seulement aux aspirations
des ménages mais également à leurs ressources. Grâce à une aide à la réalisation
d’opérations neuves en PLUS, PLUS CD, PLAI, PLS sur les sites de
renouvellement urbain, il s’agira d’obtenir des loyers compatibles avec le niveau
de ressources des locataires (en particulier pour le relogement des familles
issues des logements démolis). Il se traduira également par la réalisation de
programmes de construction de logements sociaux intégrant la démarche de
Haute Qualité Environnementale (HQE) afin notamment de réduire l’impact du
coût des charges dans le montant des loyers. En parallèle, l’aide pour la
réalisation d’opérations d’acquisition – amélioration, notamment sur le bâti
ancien, permettra non seulement d’accroître l’offre mais également de
sauvegarder et valoriser le patrimoine bâti.
67
De plus, pour répondre aux difficultés d’une frange de la population, en
particulier les jeunes, les personnes en grande difficulté sociale, les personnes
âgées et handicapées, le CESR recommande la création d’un plan
d’accompagnement. Il visera à développer l’offre en hébergement, en
hébergement d’urgence et temporaire grâce à la mise à disposition par les
bailleurs sociaux -avec leur accord- de logements vacants, et à accompagner les
personnes qui y accèderont, dans le cadre d’un partenariat avec les associations
reconnues œuvrant dans ce secteur.
Il aura également pour objectif de renforcer le maintien à domicile des
personnes âgées et d’améliorer la qualité de vie des personnes handicapées grâce
à l’adaptabilité des logements dès leur conception. Par ailleurs, la création d’une
aide à la location accession permettra une plus grande mobilité des ménages et
évitera les situations de précarité face au logement. Enfin, cette politique
d’accompagnement nécessitera aussi un effort pour la professionnalisation des
personnes « relais ».
68
Glossaire des sigles
ALF : Allocation Logement Familiale
ALS : Allocation Logement à caractère Social
ANAH : Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat
ANRU : Agence Nationale pour le Rénovation Urbaine
APL : Allocation Personnalisée Logement
ARCA : Association Régionale de Champagne-Ardenne des Organismes HLM
CADA : Centre d’Aides aux Demandeurs d’Asile
CAF : Caisse d’Allocation Familiale
CAR : Communauté d’Agglomération de Reims
CDC : Caisse des Dépôts et Consignations
CDD : Contrat à Durée Déterminée
CDI : Contrat à Durée Indéterminée
CESR : Conseil Economique et Social Régional
CHRS : Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale
DRE : Direction Régionale de l’Equipement
EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale
EPF : Etablissement Public Foncier
FJT : Foyer des Jeunes Travailleurs
FSL : Fonds de Solidarité Logement
HLM : Habitation à Loyer Modéré
HQE: Haute Qualité Environnementale
INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques
MARPA : Maison d’Accueil Rurale pour Personnes Âgées
OPAC : Office Public d’Aménagement et de Construction
OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
OPHLM : Office Public d’Habitation à Loyer Modéré
PALULOS : Prime à l’Amélioration des Logements Locatifs à Occupation Sociale
PAS : Prêt à l’Accession Sociale
PATS : Prime à l’Accession très Sociale
PC : Prêt Conventionné
PECC : Prêt sécuri-pass
PEX : Prêt Expérimental
PLA-I : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PLH : Programme Local de l’Habitat
PLI : Prêt Locatif Intermédiaire
PLS : Prêt Locatif Social
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
PST : Programmes Sociaux Thématiques
PTZ : Prêt à Taux Zéro
RMI : Revenu Minimum d’Insertion
SCOT : Schéma de Cohérence Territoriale
69
SEM : Société d’Economie Mixte
SRADT : Schéma Régional d’Aménagement et de Développement du Territoire
TVA : Taxe sur la valeur ajoutée
UESL : Union d’Economie Sociale pour le Logement
URIOPSS : Union Régionale Interfédérale des Œuvres et des Organismes Privés
Sanitaires et Sociaux
USH : Union Sociale pour l’Habitat
VRD : Voirie et Réseaux Divers
ZRR : Zone de Revitalisation Rurale
ZUP : Zone d’Urbanisation Prioritaire
ZUS : Zone Urbaine Sensible
70
ANNEXES
ANNEXE 1 : Typologie des locataires,
socioprofessionnelles et actifs/inactifs
Répartition
entre
catégories
ANNEXE 2 : Typologie des locataires : les revenus
ANNEXE 3 : Typologie des locataires : la situation familiale
ANNEXE 4 : Typologie des demandeurs de logements sociaux
ANNEXE 5 : Evolution de la demande de logements sociaux
ANNEXE 6 : La vacance et le taux de rotation des logements sociaux
ANNEXE 7 : Le financement des logements sociaux
ANNEXE 8 : La nature des charges
ANNEXE 9 : Année de construction des logements sociaux
ANNEXE 10 : Indicateurs de taille et de peuplement des résidences
principales (tous logements y compris sociaux)
ANNEXE 11 : La répartition des logements sociaux en Champagne-Ardenne
ANNEXE 12 : Les Pays en Champagne-Ardenne
ANNEXE 13 : Les contrats de ville en Champagne-Ardenne
ANNEXE 14 : Enquête sur la demande logements sociaux auprès de publics
spécifiques - Juin 2005
71
ANNEXE 1
Typologie des locataires
Répartition entre catégories socioprofessionnelles
et actifs/inactifs
Répartition / locataires actifs ou inactifs – Foyer Rémois
ACTIFS
1
%
INACTIFS
2
%
Ensemble du patrimoine
7.726
60 %
5.219
40 %
ZUS
1.721
50 %
1.740
50 %
Dont Orgeval
293
337
Dont Wilson
610
624
Dont Pays de France
818
779
sources : SAGHA, requête 198 : le PSP
1
actifs : employés, salariés, proféssions libérales, fonctionnaires, intérimaires à
temp plein ou/et à temps partiel
2
inactifs : étudiants, retraités, sans emploi, RMI, invalide, sans profession
Catégories socioprofessionnelles
OPAC de Châlons-en-Champagne
Stabilité des ressources
des locataires au 31.12.2003
100,0%
18,1%
21,9%
81,9%
78,1%
Resso urces instables (interim,
cho mage, CDD, sans emplo i)
Resso uces stables (retraités,
CDI, fo nctio nnaires)
10,4%
80,0%
60,0%
40,0%
89,6%
20,0%
0,0%
TOTAL
ZUS
Hors ZUS
72
Catégories socioprofessionnelles des locataires
Troyes Habitat
ACTIFS
INACTIFS
RETRAITES
ETUDIANTS
AUTRES
4%
6%
20%
41%
29%
Catégories socioprofessionnelles – OPAC des Ardennes
2 locataires sur 5 sont en situation économique
fragile
45%
40%
40%
38%
36%
30%
35%
30%
30%
24%
25%
23%
27%
Total
parc
Z.U.S.
22%
20%
15%
10%
10%
Z.R.R.
9%
10%
5%
0%
Ressources
stables
Emploi
précaire
Retraités
Sans emploi
73
Catégories socioprofessionnelles – OPAC de Reims
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
74
ANNEXE 2
Les revenus
Revenus mensuels des locataires – OPAC de Reims
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
< à 750 €
750 à
1097 €
1097 à
1250 €
1250 à
1500 €
> à 1500 €
Revenus mensuels des locataires – OPAC des Ardennes
Les ressources mensuelles comprennent les
prestations familiales versées
40%
36%
32%
35%
30%
25% 26% 24%
22%
25%
20%
Total
parc
24%
23% 22%
26%
Z.U.S
.
17%
14%
Hors
Z.U.S
.
15%
10%
3%
5%
4%
3%
0%
< à 600 €
de 600 à 1000 €
de 1001 à 1400 €
> à 1400 €
Non connu
75
Nombre de ménages percevant des minimas sociaux
Ardennes
Aube
Marne
Haute-Marne
ChampagneArdenne
RMI
Minimum
vieillesse
Allocation de
Parent Isolé
Allocation
Adulte
Handicapé
Aucune
allocation
mentionnée
2 693
133
767
1 075
15 487
1 779
1 454
949
942
10 620
2 449
620
712
1 841
36 822
495
95
195
396
11 301
7 416
2 302
2 623
4 254
74 230
76
ANNEXE 3
La situation familiale
Situation familiale – Foyer Rémois
TYPE DE FAMILLE
ZUS
HORS ZUS
TOTAL
487
1.042
780
1.152
1.959
3.179
1.476
2.870
2.446
4.221
2.256
4.022
3.461
9.484
12.945
Couples sans enfant
Isolés
Familles monoparentales
Couples avec enfant(s)
TOTAL
sources : SAGHA, requête 198 : le PSP
ZUS
3179
3500
HORS ZUS
2870
3000
1959
2500
2000
1476
1500
1000
500
0
487
Couples sans
enfant
1042
Isolés
780
1152
HORS ZUS
ZUS
Familles
monoparentales
Couples avec
enfant(s)
Situation Familiale – OPAC de Reims
Isolé
Ménage sans personne à charge
Isolé ou ménage avec 1pers. à charge
Isolé ou ménage avec 2 pers. à charge
Isolé ou ménage avec 3 pers. à charge ou +
15%
22%
14%
40%
9%
77
Situation familiale - OPAC de Châlons-en-Champagne
Composition familiale des foyers au 31 12 2003
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Autres ménages
Couples ou isolés
avec 3 enfants et +
7,8%
8,1%
13,5%
14,2%
7,0%
11,8%
14,2%
13,8%
15,1%
Couples ou isolés
avec 2 enfants
20,2%
19,7%
21,1%
Couples ou isolés
avec 1 enfant
16,3%
16,2%
16,6%
Couples sans
enfants
28,0%
27,8%
28,4%
% en ZUS
% hors ZUS
Personnes isolées
TOTAL
Composition des ménages – Région Champagne-Ardenne
Ardennes
Aube
Marne
Haute-Marne
Champagne-Ardenne
Personnes
seules
Familles mono
parentales
Couples
Autres ménages
7 142
8 636
18 314
4 910
39 002
3 379
3 624
7 846
1 897
16 746
8 931
9 088
25 047
5 206
48 272
318
838
2 029
446
3 631
78
ANNEXE 4
Typologie des demandeurs de logements sociaux
Composition familiale des demandeurs
Composition familiale des demandeurs au 31.12. 2003
100,0%
90,0%
80,0%
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
6,4%
8,8%
11,3%
17,0%
3,0%
25,1%
13,0%
16,5%
16,9%
21,5%
16,8%
20,5%
18,4%
Couples ou isolés avec 1 enfant
16,7%
33,2%
25,0%
TOTAL
Autres ménages
Couples ou isolés avec 3 enfants
et +
Couples ou isolés avec 2 enfants
16,7%
Couples sans enfants
Personnes isolées
13,3%
Demandes externes
Demandes de mutation
(déjà logés parc social)
Des demandeurs aux revenus modestes
Stabilité des ressources des dem andeurs au 31.12.2003
100,0%
22,1%
17,0%
25,7%
Ressources instables
(interim, chomage,
CDD, sans emploi)
80,0%
60,0%
40,0%
77,9%
83,0%
74,3%
20,0%
Ressouces stables
(retraités, CDI,
fonctionnaires)
0,0%
Total
Mutations
Demandes
externes
1 demandeur sur 5 en situation économique précaire
79
Catégories d’emplois des demandeurs – OPAC des Ardennes
Si deux locataires sur cinq ont des emplois stables,
les revenus mensuels restent faibles
43%
45%
40%
38%
37%
34%
35%
30%
1ère
demande
25%
20%
mutation
14%
11%
15%
9%
10%
10%
8%
Total
10%
5%
0%
Ressources
stables
Emploi
précaire
Retraités
Sans emploi
Catégories d’emplois des entrants – OPAC des Ardennes
Près de trois locataires sur 5 sont en situation
économique fragile
60%
51%
50%
40%
36%
41%
39%
Total
parc
Z.U.S.
29%
30%
Z.R.R.
16%
15%
14%
20%
39%
8%
7%
10%
6%
0%
Ressources
stables
Emploi
précaire
Retraités
Sans
emploi
80
ANNEXE 5
Evolution de la demande de logements sociaux
Evolution des demandes de logements enregistrées
sur 5 ans – Foyer Rémois
1999
2000
2001
2002
2003
3.201
755
3.450
725
3.626
703
4.072
852
4.033
715
TOTAL 3.956
4.175
4.329
4.924
4.748
Demandes Externe
Mutations
EVOLUTION
1999 / 2003
+ 26 %
-5%
+ 20 %
sources : requête SAGHA
4500
4000
4072
3000
4033
3626
3500
3201
3450
2500
Demandes Externes
Mutations
2000
1500
1000
500
755
725
703
715
852
0
1999
2000
2001
2002
2003
Evolution de la demande 1999-2004 – Chaumont Habitat
DEMANDES de LOGEMENT ENREGISTREES PAR ANNEE de 1999 à 2004
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
ANNEE 1999
Demandes externes
ANNEE 2000
ANNEE 2001
ANNEE 2002
ANNEE 2003
ANNEE 2004
Mutations internes
81
500
0
déc. 1987
3369
2223
2331
2270
2160
déc. 2001
déc. 2002
déc. 2003
déc. 2004
2632
2018
déc. 1998
déc. 2000
1884
déc. 1997
déc. 1996
2148
2832
déc. 1994
951
913
992
1162
1010
1115
1011
834
1105
1175
1535
953
1405
4000
déc. 1995
3011
2977
déc. 1993
772
3500
déc. 1992
2356
1970
3000
déc. 1991
731
2500
déc. 1990
déc. 1989
1000
433
672
2000
1210
725
696
4500
1381
1121
déc. 1986
759
5000
déc. 1988
1219
1166
déc. 1985
1198
1500
déc. 1984
Nombre de demandes
Evolution de la demande de logements depuis 1984
OPAC des Ardennes
Demandes de mutation
Demandes de logement
Années
82
ANNEXE 6
La vacance et le taux de rotation des logements sociaux
La vacance en Champagne-Ardenne en 2004
83
La vacance
Evolution de la vacance – Foyer Rémois
(vacance par absence de candidats)
DATE
NOMBRE DE LOGEMENTS
VACANTS*
31 - 12 – 2000
31 - 12 - 2001
31 - 12 – 2002
31 - 12 - 2003
396
321
228
300
*logements à relouer hors immobilisations et remises en état
sources : tableau de bord "à relouer"
vacance par absence de candidat au 31 décembre
450
400
396
350
321
300
300
250
228
200
150
100
50
0
2000
2001
2002
2003
Taux de vacance et rotation – OPAC de Reims
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
ROTATION
VACANCE
6,0%
4,0%
2,0%
TOTAL
Novembre
Octobre
Septembre
Août
Juillet
Mai
Juin
Avril
Mars
Février
Janvier
0,0%
84
La vacance – Troyes Habitat
600
539
500
Une vacance limitée
à 0,9 % pour les
plus de 3 mois
TOTAL
460
400
VACANTS + 3 MOIS
300
257
200
100
162
88
VACANTS - 3 MOIS
74
0
2002
2003
2004
EVOLUTION DES LOGEMENTS VACANTS DEPUIS 1982
OPAC des Ardennes
700
Total des logements vacants
dont logements vacants depuis plus de 3 mois 603
583
600
Nombre de logements vacants
520
500
510
464
440
403
415
329
283
318
298
253260
240
258
214
201
200
386
346
341
251
479
426
398
394
382
400
213
493498
458
445
300
577
539
528
141
100
86
91
64
56
43
70
59
39
32
30
0
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Années
85
Le taux de rotation
Le taux de rotation – Foyer Rémois
11,00%
10,83%
10,80%
10,50%
10,50%
10,33%
10,32%
10,28%
10,04%
10,00%
taux
9,62%
9,50%
9,00%
1996
1997
Chemin Vert
Trois Fontaine
Wilson
Europe
Bétheny
Pays de France
Val de Murigny
•
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2000
2001
2002
2003
10,90
10,50
14,50
9,60
12,30
12,30
11,90
10,70
9,40
11,80
10,50
8,00
11,20
11,10
8,93
9,90
11,55
10,44
8,18
9,88
13,39
11,66
9,62
18,32
10,02
9,99
10,16
11,69
sources : requête sagha 92
Evolution du taux de rotation et du nombre de départs
OPAC des Ardennes
18%
Tau x de ro ta tio n
N bre d e dé pa rts
2 1 00
1 6, 55 %
16 ,3 0%
1 98 9
16%
15 ,9 0%
1 9 67
1 5, 80 %
15, 59 %
1 91 5
15 ,4 2%
1 92 2
1 5, 49 %
1 5, 34 %
1 9 00
1 8 78
1 875
1 8 69
1 8 84
14 ,90 %
1 81 0
1 4,2 4%
1 4, 11 %
14%
1 3, 61 %
1 7 00
1 70 0
1 668
1 5 86
1 5 00
12%
1 99 3
19 94
199 5
19 96
19 97
1 99 8
1 999
2 00 0
2 00 1
20 02
200 3
20 04
86
ANNEXE 7
Le financement des logements sociaux
Financements des logements sociaux– OPAC de Reims
P LA - P LUS - P LS
Travaux P A LULOS
A cco rd Cadre
Lo gements no n
co nventio nnés
54%
17%
26%
3%
EVOLUTION DE LA PROGRAMMATION EN
CONSTRUCTION NEUVE et ACQUISITIONREHABILITATION – OPAC des Ardennes
120
100
103
100
89
86
80
75
73
65
64
60
59
56
45
48
43
37
40
32
32
20
25
20 19
13
111112
28
22
21
9
23
20
26
22
19
13
11
12
10
7
5
6
4
9
7
2
5 6 6
0
Total opérations
financées
Total des
* PLA / PLUS hors
* PLALM / PLUS
logements financés occupation sociale occupation sociale
dont :
* PLUS CD
1997
1998
2003
2004
* PLATS / PLAI
1999
2000
* PLS
2001
2002
87
ANNEXE 8
La nature des charges
Charges locatives (moyenne régionale)
Eau froide individuelle;
12%
Eau : comptage et
entretien; 3%
Equipements collectifs; 6%
Chauffage collectif; 33%
Entretien des espaces
verts; 5%
Taxe d'ordures
ménagères; 5%
Ascenseur; 3%
Entretien des parties
communes; 16%
Electricité des parties
communes; 2%
Eau chaude collective;
15%
Exemple : Chaumont Habitat
(Les charges s’élèvent à 1092 € /an/logement en moyenne)
Répartition des charges par nature
Entretien VM C
0%
A scenseur
4%
Taxes OM
11%
Espaces co mmuns
extérieurs
3%
Chauffage
42%
Entretien chauffage
11%
Charges générales
21%
Electricité des parties
co mmunes
8%
88
Exemple : OPAC de Châlons-en-Champagne
Les charges représentent 28% de la quittance locative
Répartition des charges par nature
Entretien parties
communes
13%
Elimination ordures
10%
Espaces verts
6% Electricité
2%
Taxes
10%
Entretien
équipements
7%
Chauffage collectif
27%
Eau chaude
4%
Eau froide
21%
89
ANNEXE 9
Année de construction des logements sociaux
Âge du patrimoine de l'OPAC de Châlons-enChampagne
en %
34
35
30
30
26
25
20
15
10
6
5
3
1
0
0
Années Années
30 et 40
50
Années Années Années
60
70
80
Années
90
Depuis
2000
Âge du patrimoine de l'OPAC de la HauteMarne en 2004
1978
2000
Nombre de
logements
1396
1500
1152
1046
1000
512
500
92
86
0
> à 40
ans
de 31 à
40 ans
de 21 à
30 ans
de 11 à
20 ans
de 6 à
10 ans
de 3 à 5
ans
>à3
ans
Répartition par année de fin de construction (en%)
Avant 1951- 1961- 1971- 1981- 1991- 20011950 1960
1970
1980
1990
2000
2002
ChampagneArdenne
3,0
13,1
31,9
29,8
13,0
8,9
0,3
Total
135000
90
ANNEXE 10
Indicateurs de taille et de peuplement des résidences
principales (tous logements y compris sociaux)
France
Champagne-Ardenne
Nombre moyen
de pièces par
logement
Nombre moyen
de personnes
par logement
Nombre moyen
de personnes
par pièce
(hors Ile de France)
1999
2004
Variation
2004
4,10
4,22
+0,12
4,13
2,43
2,29
-0,14
2,31
0,59
0,54
-0,05
0,56
Source : INSEE – Enquête annuelle de recensement 2004.
91
ANNEXE 11
La répartition des logements sociaux
en Champagne-Ardenne
Les principaux chiffres (Source ARCA) :
-
101 logements sociaux pour 1000 habitants en Champagne-Ardenne (en 2ème
position en France, derrière l’Ile de France).
La Marne a la plus forte densité avec 117 logements sociaux pour 1000
habitants.
-
26% des résidences principales sont des logements sociaux
Dont :
o 18% dans les Ardennes
o 21% dans l’Aube
o 49% dans la Marne
o 12% dans la Haute-Marne
-
94% du patrimoine social est implanté en milieu urbain ;
81% des logements sociaux sont localisés dans les 10 plus grandes
agglomérations, dont :
o Reims : 30%
o Troyes : 15%
o Charleville-Mézières : 8%
o Châlons-en-Champagne : 7%
o Chaumont : 4%
-
83% sont des logements collectifs.
92
ANNEXE 12
Les Pays en Champagne-Ardenne
93
ANNEXE 13
Les contrats de ville en Champagne-Ardenne
94
ANNEXE 14
« Le logement social en Champagne-Ardenne »
ENQUETE
sur la demande de logements sociaux
auprès de publics spécifiques
Juin 2005
Antony Malbranque
Etudiant en DESS Action Sanitaire et sociale
Institut Régional Universitaire de Sciences Sociales Appliquées de Reims
Stagiaire au CESR de Champagne-Ardenne
95
SOMMAIRE
1ère partie : LES PERSONNES INTERROGEES
I - COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE REIMS
I.1 Contexte local
I.2 Les personnes en grande difficulté
I.3 Les jeunes
I.4 Les étudiants
I.5 Les personnes handicapées
I.6 Les personnes âgées
II - REVIN
II.1 Contexte local
II.2 Les personnes en grande difficulté
II.3 Les jeunes
II.4 Les personnes handicapées
II.5 Les personnes âgées
III - PAYS DE LANGRES
III.1 Contexte local
III.2 Les personnes en grande difficulté
III.3 Les jeunes
III.4 Les personnes handicapées
III.5 Les personnes âgées
2ème partie : LA DEMANDE DE LOGEMENT SOCIAL
I.2 Les jeunes
I.3 Les étudiants
II - REVIN
II.1 Contexte local
II.3 Les jeunes
II.5 Les personnes âgées
III.3 Les jeunes
96
3ème partie : TENDANCES GLOBALES ET SPECIFICITES
I - LES TENDANCES GENERALES
II - LES SPECIFICITES
II.1 LES SPECIFICITES LOCALES
II.2 LES PARTICULARITES DE LA DEMANDE EN FONCTION DES PUBLICS
II.2.1 Les jeunes
II.2.2 Les personnes en grande difficulté
II.2.3 Les personnes handicapées
II.2.4 Les personnes âgées
Annexes
Questionnaires
Glossaire
97
INTRODUCTION

Contexte et problématique
En Champagne-Ardenne, le logement social occupe une place importante au sein du parc
total de logements. En effet, environ 135 000 logements sociaux y sont recensés à ce jour. La
région Champagne-Ardenne se caractérise par une forte densité de logements sociaux parmi
les résidences principales : 26% contre 16% pour la métropole.
A l’origine, les quartiers d’habitat social se sont développés pour répondre à une demande
croissante de salariés de la classe moyenne, une population bénéficiant du contexte
économique favorable des « Trente Glorieuses ».
Cependant, une prise de conscience récente révèle qu’une partie de cette population a
accédé à la propriété privée et a, par cette occasion, laissé la place à des salariés aux revenus
plus modestes voire même à des personnes victimes de la nouvelle pauvreté, issue de la
précarité et du chômage de longue durée.
Les habitations de conception ancienne, notamment, s’avèrent souvent trop grandes et trop
chères pour des familles dont la structure et les revenus ont changé. L’offre de logements
n’apparaît pas totalement adaptée aux besoins et attentes de populations spécifiques telles que
les jeunes, les personnes handicapées, âgées ou en grandes difficultés sociales.
Ainsi les évolutions des publics et de leurs souhaits de logements pourraient avoir
participé à la formation d’une inadéquation entre l’offre et la demande de logements sociaux.

Autosaisine du Conseil Economique et Social Régional de Champagne-Ardenne
C’est pourquoi le CESR de Champagne-Ardenne a souhaité réaliser une étude pour
déterminer les caractéristiques principales des demandes de logements sociaux de 4 publics
cibles, leurs besoins et attentes, répartis sur trois bassins d’habitat.
Les 4 publics cibles :
- les jeunes,
- les personnes handicapées,
- les personnes âgées
- et les personnes en grande difficulté sociale.
Les 3 bassins d’habitat :
- la Communauté d’Agglomération de Reims
- la ville de Revin
- Le Pays de Langres
98
¾ Dans un premier temps, l’étude permet d’identifier les besoins et attentes en matière
de logement social des quatre publics cibles.
¾ Dans un second temps, une analyse plus approfondie met en évidence les difficultés
rencontrées par ces personnes.

Méthodologie et limites
Sur chacun des publics, 15 entretiens devaient être réalisés. Un total de 180 entretiens
étaient ainsi prévus (15x4x3). Il s’agissait d’un recueil d’informations par l’intermédiaire de
questionnaires semi-directifs portant sur le profil et la demande de logement des personnes
ciblées. Des personnes qui ont pour certaines été rencontrées par l’intermédiaire de structures
relais précédemment contactées.
Certains échantillons n’ont pas pu être constitués dans leur totalité, des difficultés ayant été
rencontrées lors de la recherche des publics à interroger :
6
-
Certains publics sont peu demandeurs de logements sociaux.
Par exemple les personnes âgées pour qui la mobilité résidentielle est assez faible. En
effet, elle est la plupart du temps fonction inverse de l’âge. Un propos confirmé par
une étude de l'INSEE 6.
-
Des contextes locaux de la demande de logement qui peuvent compliquer la recherche
du public.
Les délais d’obtention d’un logement peuvent être courts et donc les personnes en
situation d’attente à un moment précis difficiles à rencontrer.
-
Des difficultés pour rencontrer les personnes âgées et handicapées demandeurs de
logement sociaux : peu de coordination et de structures relais existantes.
-
Il est à noter également la limite de l’analyse des ressources des demandeurs
rencontrés dans la mesure où ces dernières sont aussi dépendantes de la situation
familiale et du nombre d’enfants à charge.
-
Enfin, outre les demandeurs effectifs, les demandeurs potentiels s’avèrent très
nombreux mais n’expriment pas leur besoin en logement au travers d’une demande.
Même si ces personnes peuvent appartenir aux différents publics ciblés, il reste
difficile de prendre en compte leurs besoins.
Brigitte Baccaïni, Les Migrations en France entre 1990 et 1999, INSEE PREMIERE n°758, février 2001.
99
1ère partie :
LES PERSONNES INTERROGEES
Cette première partie présente les personnes qui se sont vues concernées et interrogées
dans le cadre de l’étude.
Il s’agit de présenter qui sont ces personnes au travers de leur sexe, âge, situations familiale et
professionnelle ou encore du logement qu’elles occupent actuellement.
Tant de caractéristiques qui permettent de connaître la spécificité et les raisons de la demande
d’un logement social par ces personnes.
Ainsi, chacun des publics des différents bassins est présenté successivement.
¾ Le nombre d’entretiens réalisés dans le cadre de l’étude
Jeunes
Communauté
d’Agglomération
de Reims
Revin
Pays de Langres
26
et 11 étudiants
8
11
Personnes en
grande difficulté
Personnes
handicapées
Personnes Agées
26
8
3
7
9
0
13
4
4
Un total de 130 entretiens a donc été réalisé dans le cadre de l’enquête (119 et 11 étudiants).
100
I.1 Contexte local
Forte de plus de 215 000 habitants, la Communauté d’Agglomération de Reims (CAR) est le
bassin d’habitat le plus important de la région. C’est un lieu de concentration des richesses
mais également de grandes disparités et d’inégalités entre les habitants.
Le parc social y est très sollicité et semble à première vue ne pas être en mesure de répondre à
une demande conséquente qui émane en partie de publics spécifiques.
Compte tenu de l’importance de ce public, l’objectif fixé de 15 personnes à interroger a pu
être aisément atteint et même dépassé pour parvenir à un total de 26 entretiens.
La moyenne d’âge de l’échantillon s’élève à 32,7 ans
•
Parité homme – femme
Près de 2/3 des personnes interrogées sont des femmes (59,3%).
Parité hommes - femmes
hommes
femmes
•
Situation familiale
Les personnes en situation de rupture familiale (divorce, séparation et veuvage) constituent
la moitié des interviewés (46%). L’autre moitié se partage entre célibat (31%) et vie maritale
(23%).
Situation familiale
célibataire
vie maritale
rupture familiale
101
•
Situation professionnelle
La situation professionnelle doit être associée à la situation familiale pour comprendre les
difficultés face au logement. Seulement 4 personnes sur les 25 interrogées jouissaient au
moment de leur interview d’un contrat à durée indéterminée, 4 étaient en situation d’emploi
précaire et 11 sans profession ou en demande d’emploi. A ce dernier groupe peuvent être
ajoutées les femmes se déclarant mère au foyer, soit au total 64% des personnes interviewées.
•
Logement actuel
L’occupation actuelle d’un logement locatif privé (42%) est souvent évoquée et se
combine à la motivation d’accéder à un logement social.
Le domicile parental (23% de ce public) est aussi très représenté. Notons que certaines
personnes doivent se résigner à être hébergées par leurs proches (famille ou amis). Tel est
l’exemple d’une femme de 55 ans hébergée par son fils.
Une partie des demandes émane logiquement des personnes logées dans des structures
d’hébergement type Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS), Foyer
Sonacotra, etc.
Logement actuel
12%
Logement locatif privé
Domicile parental
19%
46%
Structure d'hébergement
Proches
23%
Les locataires du parc privé déplorent notamment une taille restreinte et un coût trop
important de leur logement (loyer). L’ensemble de ces demandeurs souhaite accéder à un
logement dont la taille concorde à leur situation familiale et le coût à leur budget. Précisons
que ces personnes connaissent des difficultés pour obtenir un logement social et restent
généralement modestes quant à leurs souhaits.
102
•
Ressources
La tranche de revenu de 600 à 1000 euros concentre plus de la moitié des personnes. Il faut
noter qu’il y a plus de personnes dont les revenus correspondent avec des tranches inférieures
que supérieures.
nombre de personnes
Ressources mensuelles
15
16
14
12
10
8
5
6
4
2
3
2
1
0
< 400
400 à 600
600 à 1000 1000 à 1400
> 1400
Tranches de revenu en euros
103
I.3 Les jeunes
Un total de 26 entretiens a été réalisé au sein de ce public des 16-25 ans.
•
Parité homme - femme
Parmi les personnes interrogées, on observe une légère majorité de femmes qui représentent
53,8% de l’échantillon.
•
Situation familiale
La situation familiale la plus importante se trouve être le célibat qui caractérise près de 58%
des interviewés. Si on ajoute à ce groupe les personnes récemment séparées, le taux atteint
73%. Le reste de l’échantillon est constitué de situations de vie maritale soit 27%.
Par analogie avec le public en grande difficulté, la catégorie « femme seule avec enfant(s) »
est aussi fortement représentée, certes de manière moins prononcée, mais avec un taux
avoisinant les 27%.
•
Au sein de ces jeunes demandeurs de logement social, force est de constater la prédominance
des demandeurs d’emploi et des situations d’emploi précaire. S’ajoute à cela quelques
jeunes encore en formation et une seule situation de CDI.
10
nombre de
personnes
8
6
4
2
0
Demandeur intérimaires
d'emploi
CDD
apprentis,
formation
mère au
foyer
CDI
Type d'activité
104
•
Logement actuel
Concernant le logement occupé au moment de l’entretien, 30% des jeunes résident toujours
chez leurs parents.
L’autre part non négligeable est celle des personnes évoluant dans des conditions de logement
précaires. Entendons par là celles hébergées par des amis (19%), voire au sein de structures
d’hébergement (8%) ou encore à l’hôtel et à l’hôpital.
Précisons enfin que près d’1/4 des interviewés logeaient au sein d’un Foyer de Jeunes
Travailleurs (FJT). Cependant, il convient de relativiser cette donnée car il s’agissait bien
souvent du lieu de recueil des témoignages.
Logement actuel
4% 4%
Domicile parental
8%
30%
FJT
Ami
12%
hôtel, hôpital
CHRS, Sonacotra
locatif privé
19%
locatif social
23%
•
Ressources
La répartition des ressources au sein de ce public est la suivante :
Répartition des ressources
12
nombre de
personnes
10
8
6
4
2
0
< 400
400 à 600 600 à 1000
1000 à
1400
montant
Notons qu’aucun demandeur ne dispose de ressources supérieures à 1400 euros quelque soit
sa situation familiale.
105
I.4 Les étudiants
niveau d'études des demandeurs
5
5
4
3
nombre
d'étudiants 2
2
2
2
1
0
0
1ère
année
2èm e
année
licence
m aîtris e
DESS
niveau
•
Parité homme – femme et situation familiale
Ce groupe de demandeurs est formé aux 2/3 par des femmes (64,6%). L’âge moyen de ce
public est 21,5 ans. L’ensemble des personnes rencontrées sont célibataires au moment de
l’enquête. Notons tout de même la présence d’une jeune mère.
•
Activité professionnelle
Plus d’un tiers de l’échantillon (36,4%) concerne des étudiants exerçant une activité
professionnelle, le plus souvent à temps partiel.
•
Logement actuel
Ce point est le plus révélateur de la situation des étudiants.
Logement actuel des étudiants
18%
28%
Domicile parental
Logement privé
Logement social
18%
Proche
Logement CROUS
18%
18%
•
Ressources
A l’exception d’un étudiant exerçant une activité professionnelle à temps plein, les étudiants
étudiés disposent de ressources mensuelles comprises entre 400 et 600 euros. Elles sont
constituées par les bourses allouées sur critères sociaux ou par des « jobs étudiants » à mitemps.
106
8 personnes handicapées ont pu être interrogées. Cet échantillon est inférieur aux attentes
mais demeure très riche en informations. Notons tout d’abord que 3 d’entre elles souffrent
d’un handicap mental pour lequel la problématique au regard du logement est distincte du
handicap physique qui concerne donc ici 5 personnes. Hommes et femmes se trouvent à parts
égales et la moyenne d’âge est de 37 ans (avec des âges s’échelonnant de 19 à 59 ans).
•
Situation familiale
Le célibat est surreprésenté : 5 personnes sur les 8.
Par ailleurs, on observe 2 situations de vie maritale et une situation de divorce.
•
La situation professionnelle des demandeurs handicapés est particulière car 7 personnes n’ont
pas de profession, la huitième étant en instance d’obtenir un CDI.
•
Logement actuel
Le public rencontré n’enregistre pas de spécificité en matière de logement. Cependant une des
personnes interrogées est contrainte de vivre à l’hôtel. L’autre fait marquant est celui de
l’importance des proches (parents ou famille) dans le lieu de résidence. Enfin, précisons que
près de 2/3 (62,5%) des personnes résident au sein de quartiers sensibles.
Logement occupé actuellement
1
2
Domicile parental
1
Locatif social
Locatif privé
Famille
Hôtel
2
2
107
•
Ressources
Si les ressources de ces personnes ne semblent pas a priori très faibles, il faut savoir que la
situation de handicap à un impact certain sur le coût de la vie. Les ressources sont
généralement constituées par les aides spécifiques perçues par ce public. L’Allocation Adulte
Handicapé (A.A.H.) s’avère souvent la seule source de revenu pour ces personnes. A noter
que la personne âgée de 19 ans ne peut pas bénéficier de cette allocation du fait de son âge.
Elle se trouve ainsi sans ressources au moment de l’enquête.
nombre de personnes
Ressources des personnes handicapées
3
2
1
2
2
2
1
1
0
< 400
400 à 600 600 à 1000
1000 à
1400
> 1400
Tranches de revenus en euros
Seulement 3 personnes ont pu être interrogées. Les situations constatées ont chacune leur
singularité :
- Une personne qui réside en logement HLM qui se trouve confrontée à des problèmes
d’accessibilité de son appartement.
- Un demandeur logé en foyer Sonacotra invoquant une taille trop restreinte de son
logement.
- Un couple de retraités expulsé pour cause de loyers impayés (dans le privé).
108
II - REVIN
II.1 Contexte local
Situé dans la vallée de la Meuse, au nord du département des Ardennes, ce « gros bourg »
compte plus de 8000 habitants.
La Ville de Revin, à l’image de son territoire, a été durement touchée par les restructurations
industrielles avec pour corollaire un fort taux de chômage. Le secteur de l’emploi est donc
problématique et participe au manque d’attractivité de cette ville qui, chaque année, perd des
habitants. En effet, sa population est passée de 8963 habitants en 1999 à 8089 en 2004.
7 personnes ont pu être interviewées au sein de ce public : 3 femmes et 4 hommes.
L’échantillon a un âge moyen de 36 ans.
•
Situation familiale
Le célibat est le plus présent, il concerne 3 personnes auxquelles s’ajoutent 2 personnes en
situation de divorce et 2 autres en vie maritale.
Se dégage une persistance des personnes en rupture familiale chez ce public demandeur :
deux femmes seules avec respectivement 1 et 3 enfants ont été interrogées.
•
A l’exception d’un couple ayant quatre enfants dont le père est ouvrier en C.D.I. et la mère est
au foyer, l’ensemble de l’échantillon est formé de demandeurs d’emploi. Ils représentent ainsi
71,4% de ce public interrogé.
Part de dem andeurs d'em ploi
28,60%
demandeurs
d'emplo i
autres
71,40%
109
•
Logement actuel
Hormis 1 personne logée en Foyer Sonacotra, force est de constater que ce public réside dans
sa quasi-totalité au sein du parc locatif social et notamment en quartier sensible.
Si ce public est majoritairement locataire, une part non négligeable de celui-ci (28,5%) est
hébergée par un proche (ami ou famille) mais n’a pas de domicile fixe.
•
Ressources
Elles sont globalement très faibles compte tenu des situations familiales. Le revenu le plus
« élevé » enregistré est celui d’un couple ayant 4 enfants. Le salaire du père et les prestations
familiales formant des ressources mensuelles avoisinant 1400 euros auxquels s’ajoute l’aide
au logement. De même, la situation d’une femme sans profession élevant seule avec ses trois
enfants a un revenu mensuel qui se situe autour de 1000 euros.
Le reste des personnes en difficulté dispose de ressources allant de 400 à 600 euros par mois.
Elles sont constituées par la perception d’ASSEDIC, d’allocations familiales ou du Revenu
Minimum d’Insertion (RMI).
nombre de personnes
4
3
2
1
0
< 400
400 à 600
600 à 1000 1000 à 1400
> 1400
110
II.3 Les jeunes
L’échantillon est constitué de 8 jeunes revinois ayant des difficultés en matière de logement.
Ce groupe, dont la moyenne d’âge est de 20,7 ans, est composé de 3 femmes et 5 hommes.
•
Situation familiale
Le célibat concerne 6 des 8 personnes rencontrées.
•
13%
25%
CES
sans emploi
apprentis, formation
37%
étudiant
25%
Un quart de ces jeunes demandeurs de logement se trouvent sans emploi. A l’exception d’un
jeune encore lycéen, les autres situations s’inscrivent dans des démarches d’insertion
professionnelle :
- Les contrats emploi solidarité (C.E.S.) qui prennent la forme de C.D.D. de 3 à 12 mois
avec une durée de travail moyenne de 20h hebdomadaires.
- Les formations et autres apprentissages.
•
Logement actuel
La majeure partie des jeunes interrogés se trouve dans des situations précaires de logement.
En témoigne les personnes hébergées dans la famille ou chez un ami qui sont le plus
représentées au sein de l’échantillon. Le foyer Sonacotra ou les logements de l’Union
Départementale des Associations Familiales (UDAF) au nombre de deux à Revin s’avèrent
être des alternatives intéressantes pour les jeunes qui cherchent un logement social. Pour
preuve, ces structures permettent à la moitié des jeunes interrogés d’être hébergés.
Logement actuel
3
nombredejeunes
3
2
2
2
1
1
0
Foyer
Sonacotra
Logement
UDAF
Famille, ami
Domicile
parental
type de logement
111
•
Ressources
Des ressources globalement très faibles voire inexistante chez ce public avec une majorité de
jeunes ayant des ressources mensuelles inférieures à 400 euros.
nombre de jeunes
4
3
2
1
0
0
< 400
400 à 600
600 à 1000
1000 à 1400
Montant en euros
112
Au sein de ce public, 5 hommes et 4 femmes ont été interviewés avec une moyenne d’âge de
45 ans. Deux personnes ont un handicap physique et les sept autres un handicap mental.
y
Situation familiale
L’échantillon est formé précisément de 4 couples et d’une personne célibataire.
y
La majorité de ces personnes (7 sur 9) exerce une activité au sein d’un Centre d’Aide par le
Travail (CAT).Le couple restant est à la retraite.
y
Logement actuel
Cette caractéristique est particulièrement intéressante dans la mesure où 5 personnes, soit 56%
de l’échantillon, résident en location privée. Un seul couple est déjà locataire du parc social.
Enfin, les deux dernières personnes logent au Foyer de l’Association pour la formation,
l’Emploi et l’Insertion de Handicapés (AFEIH).
y
Ressources
L’ensemble du public dispose de ressources comprises entre 600 et 1000 euros par personne.
113
Situé au Sud de la région Champagne-Ardenne et du département de la Haute-marne, le Pays
de Langres s’étend majoritairement sur l’arrondissement de Langres. Il compte 47 400
habitants répartis sur 168 communes (données INSEE de 1999).
La population haut-marnaise est relativement homogène, les revenus de ses habitants se
trouvent être moins dispersés que dans les autres départements de la région. Un des facteurs
explicatifs est celui de la forte proportion de personnes âgées sur ce territoire. En 2001, les
plus de 60 ans représentaient 23,3% de la population, soit 3 points de plus que la moyenne
régionale.
Ce territoire est empreint à un déclin démographique, le Pays de Langres continue de voir sa
population partir et notamment ses jeunes. Tel est le cas de la ville de Langres qui a perdu
près d’un dixième de sa population ces cinq dernières années. Ce manque d’attractivité se
retrouve par ailleurs au travers de l’activité résidentielle qui reste limitée.
13 personnes en difficulté se trouvant dans une démarche de recherche d’un logement social
ont été rencontrées. L’échantillon, dont la moyenne d’âge est de 38 ans, observe une légère
majorité de femmes (53,8%)
•
Situation familiale
Le public est représenté principalement par des célibataires (53,8%) ou des personnes en
situation de rupture familiale (38,5%). Les personnes vivant maritalement ne représentent que
7,7%.
Situation familiale du public
célibataire
vie maritale
rupture f amiliale
114
y
Les demandeurs d’emploi constituent près de la moitié des demandeurs en difficulté au Pays
de Langres. Les personnes ayant des revenus stables (CDI ou retraite) représentent quant à
elles moins du tiers. Enfin, le reste de l’échantillon concerne les personnes en situation
d’emploi précaire (CDD ou CES).
situation professionnelle
46%
pourcentage
50%
40%
31%
30%
23%
20%
10%
0%
sans emploi
CDI ou
retraite
CDD ou CES
Type d'emploi
•
Logement actuel
Une partie conséquente des demandeurs rencontrés réside en C.H.R.S. Un hébergement
d’urgence qui concentre des personnes éprouvant de sérieuses difficultés notamment dans le
domaine du logement.
Type de logement occupé
7%
7%
21%
Locatif social
CHRS
FJT
14%
domicle parental
proches
7%
30%
14%
propriété privée
SDF
On constate une diversité des types de logement occupés. A noter tout de même que beaucoup
de ces situations correspondent à des moyens d’hébergement temporaires : CHRS, proches
(ami, famille), FJT voire malheureusement sans domicile.
115
•
Ressources
Si certains disposent de ressources stables et régulières (CDI ou retraite), d’autres sont en
situation de précarité. Toujours est-il que la concentration des revenus se situe autour de 1000
euros mensuels.
2 demandeurs d’emploi seuls sans enfants justifient de ressources mensuelles comprises entre
400 et 600 euros. A l’autre extrémité, celle des revenus supérieurs à 1400 euros, il n’y a
qu’une seule situation qui concerne un couple ayant 3 enfants dont la situation au final n’est
pas meilleure.
nombre de
personnes
5
4
3
2
1
0
< 400
400 à 600
600 à 1000
1000 à 1400
> 1400
Tranches de revenus
116
III.3 Les jeunes
11 jeunes ont été interrogés sur le territoire du Pays de Langres. Il s’agit de 7 femmes et 4
hommes d’une moyenne d’âge de 21 ans.
•
Situation familiale
La part de célibataires (82%) est la plus importante. Signalons tout de même que sur les 11
interviewés, 3 sont des jeunes femmes seules avec enfants.
•
Près de la moitié des jeunes (45%) sont sans emploi. Il convient de préciser qu’un des deux
CDI est à temps partiel.
sans emploi
5
4
nombre de 3
jeunes
2
CDI
en formation
intérim
apprentissage
1
0
•
Logement actuel
Le domicile parental est le lieu d’habitat le plus couramment évoqué (45% du public). Les
structures d’hébergement type CHRS et FJT constituent également des moyens de se loger
(28%). Ajoutons que deux autres demandeurs se trouvent déjà en logement social. Ces
nouvelles demandes s’expliquent par un changement familial : une situation de divorce et un
futur ménage. Enfin, il y a une femme, mère d’un enfant, qui n’a pas de domicile fixe et qui
est hébergée au moment de l’enquête par un ami.
117
•
Ressources
La majorité des ressources est comprise en 600 et 1000 euros.
Notons qu’un jeune a déclaré n’avoir aucune ressource au moment de l’enquête.
nombre de jeunes
6
5
4
3
2
1
0
< 400
400 à
600
600 à
1000
1000 à
1400
> 1400
118
4 demandeurs de logement social ont été rencontrés. Parmi eux, deux hommes et deux
femmes pour un âge moyen de 40 ans.
•
Situation familiale
Deux personnes vivent maritalement, une est divorcée et la dernière est célibataire.
•
L’ensemble du groupe interrogé est sans profession.
•
Logement actuel
Aucun de ces demandeurs ne dispose au moment de l’enquête d’une situation autonome de
logement. 2 d’entre eux vivent en FJT, 1 personne réside encore chez ses parents et celle
restante chez un proche.
•
Ressources
La tranche de revenu de 400 à 600 euros regroupe l’ensemble du public ; des revenus bien
faibles dans une optique d’autonomie.
L’échantillon est constitué de 4 personnes âgées. Il s’agit uniquement de femmes vivant
seules (3 sont veuves et une est divorcée) qui souhaitent accéder au parc social. Ces dames
âgées de 66 à 78 ans affirment avoir un logement trop grand pour elles seules et donc difficile
à entretenir compte tenu de leur âge. Néanmoins, elles sont loin d’envisager une quelconque
entrée en institution qu’elles ont qualifiée à deux reprises de « mouroirs ».
•
Ressources
Elles sont stables et proviennent généralement de pensions de retraite (personnelles et/ou du
conjoint).
119
2ème partie :
LA DEMANDE DE LOGEMENT SOCIAL
Il s’agit dans cette deuxième partie d’identifier les attentes des demandeurs en matière de
logement social.
•
Durée d’attente du logement
La durée d’attente d’un logement HLM est difficilement appréciable, certaines personnes ont
effectué leur première demande peu de temps avant le recueil de leur témoignage.
Pourtant, près d’un quart des interviewés (23%) déclarent se trouver dans une période
d’attente supérieure à 2 ans.
Durée d'attente
14
12
10
nombre de
personnes
8
14
6
4
5
2
4
3
0
< 6 mois
6 mois à 1 an
1 à 3 ans
> 3 ans
tranches
•
Propositions
Sur l’ensemble des interviewés, 2 se sont vues proposer un logement qu’ils ont refusé. Le
premier correspondait à un logement trop petit et le second était localisé dans un quartier
sensible.
La tendance à Reims pour les demandeurs rencontrés semble être de « sauter » sur les
occasions qui se présentent, malgré une certaine réticence à intégrer les quartiers dits
sensibles.
120
•
Préférence de taille
La taille moyenne souhaitée est T 3,3.
•
Motifs de la demande
Des regroupements peuvent être établis :
- Les personnes qui résident au domicile parental et désirent leur autonomie. Ici, la
cohabitation est souvent qualifiée de pesante.
- Les personnes logées dans le privé invoquant un logement coûteux et trop petit.
- La recherche d’un logement à loyer modéré suite à une rupture familiale.
- Ou encore d’autres situations telles que les jeunes ménages, les expulsions ou les
hébergements temporaires.
m otif
insalubrité
2,6%
problèmes voisinage
5,1%
expulsion
5,1%
futur jeune ménage
5,1%
cohabitation pesante avec parents
10,3%
10,3%
rupture familiale
15,4%
hébergé temporairement
23%
logement trop petit
23%
coût logement trop élevé
0%
10%
20%
30%
%
121
I.2 Les jeunes
•
Durée d’attente
Majoritairement, les jeunes interrogés se situent dans un délai d’attente inférieur à un an.
Cependant, les éventuels découragés des années précédentes sont difficiles à rencontrer et ne
peuvent être pris en compte.
Durée d'attente
nombre de jeunes
14
12
10
8
14
6
10
4
2
2
0
< 6 mois
6 mois à 1 an
1 a 3 ans
0
> 3 ans
Tranches
•
Propositions
Sur les 26 interrogés, deux jeunes ont reçu une proposition. L’un est en attente d’intégrer un
appartement en quartier sensible et le second a refusé une offre de logement au sein d’un
quartier sensible du fait d’un environnement qu’il qualifie de non satisfaisant.
•
La taille moyenne désirée par ce public est T 2,4.
122
•
Il s’agit de connaître les raisons qui ont motivé la demande de logement. Un nombre
important de jeunes se trouvent en situation instable de logement : sans domicile fixe ou
hébergés temporairement (ami, foyer…).
La recherche d’autonomie par rapport aux parents reste un des motifs les plus courants (même
si cette indépendance est généralement due à des relations conflictuelles du jeune avec ses
parents).
Motif de la demande
conflit avec bailleur
3%
logement trop petit
3%
m o tif
rupture de vie de couple
9,1%
coût du logement trop élevé
12,1%
futur jeune ménage
12,1%
18,2%
sans domicile fixe
21,2%
hébergement temporaire
21,2%
recherche d'autonomie
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
%
123
I.3 Les étudiants
•
Durée d’attente
Les demandes des étudiants interrogés ont été effectuées durant l’année universitaire en cours.
Aucune ne dépasse 8 mois d’attente.
•
Le type 2 est le plus prisé chez ces demandeurs, la demande moyenne étant T 2,2.
•
Propositions
2 étudiants ont reçu des propositions qu’ils ont refusées estimant les logements trop petits.
Dans ces cas précis, le T3 est recherché dans une optique de colocation, mode de vie
couramment utilisé chez les étudiants.
•
Les demandes effectuées sont motivées par des situations de logement précaires pour la
plupart. En effet, certains locataires du privé affirment que « tout l’argent passe dans le
loyer » et ceci en dépit d’une taille de logement jugée trop restreinte. L’accès au parc social
apparaît alors comme une solution d’amélioration du confort : « je pourrais avoir un
appartement deux fois plus grand pour le même prix ».
Le changement familial tient également une place considérable dans le motif de la demande,
qu’il s’agisse d’un futur ménage, d’une maternité ou d’une rupture. Enfin et surtout, certains
étudiants n’ont pas de logement pendant leurs études (chez des amis la semaine et chez leurs
parents le week-end).
9%
9%
coût élevé logement
37%
9%
futur jeune ménage
pas de logement
maternité
rupture avec ami
rapprochement fac
18%
18%
124
•
Durée d’attente
Etre handicapé ne permet pas d’échapper à des délais d’attente d’un logement social. Ceux-ci
varient entre moins de 6 mois et plus de 3 ans.
•
Propositions
Les propositions de logement sont plutôt rares. Les refus de la part de ces personnes sont
motivés par diverses raisons :
- des propositions de rez-de-chaussée non satisfaisantes,
- des logements ne disposant pas de parking « bleu » à proximité,
- un manque de proximité de certains services (hôpital, associations…).
•
Les motifs évoqués s’apparentent à ceux rencontrés au sein des autres publics. Les problèmes
d’accessibilité sont bien présents mais les motivations restent diverses.
Motif de la demande de logement
13%
24%
37%
13%
13%
sans domicile fixe
coût trop élevé du logement
indépendance / parents
problèmes d'accessibilité
futur jeune ménage
Il apparaît que chaque situation est spécifique et que les motivations de la demande de
logement ont chacune leur particularité. Quelques exemples :
- une femme qui désire un logement autonome près de chez sa sœur qui l’aide au
quotidien,
- 1 homme qui vit actuellement à l’hôtel,
- 1 homme habitant chez ses parents et qui désire être autonome,
- 1 femme logée dans le parc social et qui rencontre des problèmes d’accessibilité et de
fonctionnalité dans son logement.
Néanmoins, les attentes n’apparaissent pas forcément spécifiques aux personnes handicapées :
volonté d’autonomie, coût du logement trop élevé, rapprochement avec la famille, etc.
125
•
Durée d’attente
Hormis 1 personne ayant effectué une demande récente du fait d’une expulsion locative, les 2
autres personnes déclarent se trouver dans une attente supérieure à 2 ans. Pourtant, les attentes
de ces personnes restent ordinaires si ce n’est qu’elles recherchent avant tout un
environnement calme. Précisons cependant qu’une dame âgée, déjà logée dans le parc social,
désire un logement qui soit plus accessible du fait de ses difficultés de mobilité et de celles de
sa fille handicapée.
•
Ces personnes recherchent des T2 ou T3 selon qu’elles vivent respectivement seules ou
accompagnées.
•
Propositions
Une personne âgée s’est vue proposer deux logements qu’elle a refusé. Le premier était situé
en quartier sensible et ne répondait pas, selon elle, à sa recherche de calme. Le second ne
disposait pas d’une accessibilité satisfaisante pour elle et sa fille handicapée (pas de parking
bleu).
•
Chaque demande est particulière. Il s’agit par exemple d’un besoin de relogement urgent suite
à une expulsion, d’une demande d’une personne résidant en foyer Sonacotra qui désire
accéder à un logement plus grand et enfin de la recherche d’un logement adapté aux situations
de handicap d’une personne âgée et de sa fille.
126
II - REVIN
•
Durée d’attente
Une moitié des personnes sont dans une période d’attente inférieure à 6 mois et une autre
moitié sont dans une attente comprise entre 6 mois et 1 an. Une seule personne se trouve
dans une attente supérieure à un an.
•
Propositions
Une seule proposition évoquée et refusée : il s’agit d’un T3 dont la conception est considérée
comme mauvaise par le demandeur (chambres trop petites).
•
3 personnes sur les 7 interrogées désirent accéder à une maison individuelle. Il s’agit ici de
familles comptant 3 ou 4 enfants. D’autre part, les T1 et T2 sont recherchés par des personnes
célibataires seules et relativement jeunes.
•
La rupture familiale est encore une fois bien présente au sein de ce public demandeur. Mais
le motif le plus évoqué concerne des logements actuels trop petit. Il s’agit notamment des
familles qui désirent habiter une maison individuelle.
La volonté de se rapprocher du centre-ville n’a été exprimée qu’une seule fois mais reflète
bien la géographie de la Ville et l’écart considérable entre le centre bourg et le quartier.
rupture, séparation
29%
logement trop petit
43%
14%
14%
Rapprochement du
centre
autonomie
127
II.2 les jeunes
•
Durée d’attente
La majorité des attentes sont inférieures à 6 mois. 1 seule personne se trouve dans une attente
comprise entre 6 mois et 1 an.
•
La préférence moyenne est de l’ordre de T 1,75. Cette taille relativement faible correspond
aussi aux demandes qui sont globalement effectuées par une personne seule.
•
Propositions
Au moment de l’enquête, 1 personne est en attente d’intégrer un logement de l’UDAF. Deux
propositions ont été refusées car l’environnement du logement ne convenait pas (Quartier
sensible).
•
Une partie de ce public est hébergée par un proche et désirerait donc être autonome. Certains
motivent leur demande pour des raisons familiales (futur ménage, problèmes relationnels avec
les parents). D’autres déplorent avoir un logement dont la taille est inférieure à leurs
préférences. Enfin, le dernier motif recueilli est le besoin de se rapprocher de son travail ou
pour trouver du travail.
128
•
Durée d’attente
La plupart des personnes (77%) déclarent se trouver dans une attente comprise entre 1 et 3
ans. Une durée supérieure en moyenne aux autres publics de Revin.
Rappelons que cet échantillon est constitué de 4 couples, ce qui influence les caractéristiques
qui sont évoquées par paires.
•
La préférence de taille se situe autour du T 2,9 : les couples souhaitant des T3.
•
Propositions
Un couple se trouve en attente d’intégrer un logement correspondant à ses désirs (proximité
du centre-ville).
•
La proximité, sous ses différentes formes, est importante chez ce public demandeur.
Par ailleurs, des problèmes relatifs à l’accessibilité et à la mauvaise conception des logements
ont été soulevés. Concernant les soucis d’accessibilité, il s’agit de personnes vieillissantes
dont le handicap évolue et rend difficile leur mobilité. Ces personnes étant logées au sein du
parc social.
Enfin, la constitution d’un jeune ménage constitue la dernière motivation.
Problème
d'accessibilité
18%
Logement mal conçu
28%
46%
18%
18%
18%
futur ménage
Proximité du travail
Proximité services,
commerces
129
•
Durée d’attente
Si l’on exclut deux situations particulières d’attentes longues en raison d’antécédents des
personnes (endettement, problèmes judiciaires), les attentes sont toutes inférieures à 6 mois.
La moyenne d’attente est même inférieure à un mois et demi (5,6 semaines).
•
Propositions
Près de la moitié des personnes ont reçu des propositions. Des refus ont été formulés pour
divers motifs ; le choix semble donc « permis ».
•
Préférences de taille
La moyenne de taille des logements demandés est T 2.92.
•
Une part importante de demandes féminines effectuées suite à une séparation ou un divorce.
Des femmes qui ont pour la plupart des enfants à charge.
Motif de la demande
nouveau travail
autonomie
logement trop petit, coût élevé
hébergement par un proche
hébergement en structure
séparation, divorce
0
1
2
3
4
5
nombre de personne
Remarques :
Les demandes des personnes résidant à Langres ne sont pas forcément faites sur Langres :
- d’autres villes attirent comme Dijon, Chaumont ou Besançon,
- de même, la Ville de Langres n’attire pas les demandeurs ruraux habitant à proximité.
130
III.2 Les jeunes
•
Durée d’attente
Toutes les démarches d’accès à un logement social de ce public ont été réalisées dans un délai
inférieur à 6 mois. De plus, plus d’un tiers (36%) de ces demandeurs sont en attente d’intégrer
un logement.
•
Préférences de taille du logement
La moyenne de l’ensemble des préférences est T 2,5.
•
Des motifs divers et variés qui sont inhérents au public jeune.
rapprochement formation
motif
rupture
sans domicile fixe
hébergement temporaire
cohabitation difficile avec les parents
futur ménage
0
1
2
3
4
nombre de jeunes
131
•
Durée d’attente
Les durées d’attente sont très variées : elles s’échelonnent de 1 semaine à 15 mois. Les délais
concernant ce public peuvent être longs malgré la tendance locale qui est courte pour les
autres publics.
•
Propositions
Au sein de ce public, 1 couple et 1 personne célibataire sont en attente d’intégrer un logement
autonome. Ainsi, 3 personnes sur les 4 seront prochainement logées conformément à leurs
attentes, les propositions correspondant à leurs préférences.
•
Préférences de taille
Le T2 représente la taille moyenne recherchée par ce public.
•
Des motifs tels que le futur ménage, une volonté d’indépendance par rapport aux parents et un
prix élevé d’une chambre en FJT (par rapport à sa taille) ont été énoncés. Des motifs qui
peuvent s’accorder avec ceux des autres publics.
Ce public a été rencontré en milieu rural. La plupart des personnes (3/4) n’ont pas
expressément formulé de demande mais pensent le faire compte tenu de leur situation.
•
Une dame âgée se positionne bien dans le public recherché. Cette dame vivait au moment de
l’enquête dans une maison qu’elle trouvait trop grande pour elle seule. Elle a réalisé une
demande de logement social. Elle a refusé une première proposition d’un T2 qu’elle jugeait
trop petit et trop éloigné des commerces et services. Elle a accepté la seconde proposition qui
lui a été faite environ un mois après sa demande et qui était plus en accord avec ses
préférences : un T3 à proximité du centre.
Les autres personnes âgées rencontrées sur ce bassin se trouvent dans des situations
similaires : ce sont des personnes seules (ici toutes des femmes) qui sont propriétaires d’une
maison à la fois trop grande pour elles seules et qu’elles ont du mal à entretenir
matériellement et financièrement. C’est ce qui motiverait une éventuelle demande. Pour
autant, ces personnes ont la ferme volonté de rester dans leur village.
Enfin, habituées à un logement spacieux, leurs préférences se tournent vers un T3 (T 2,7 en
moyenne).
132
3ème partie :
TENDANCES GLOBALES ET SPECIFICITES
Chaque public demandeur a été décrit précédemment au regard de sa situation et de ses
attentes en matière de logement.
Des rapprochements ont été opérés parmi les différentes caractéristiques qui ont pu être
observées afin de représenter quelles sont les tendances générales qui se dégagent de
l’enquête.
Il s’agit de savoir s’il existe des caractéristiques types de la demande de logement social
indépendamment des bassins d’habitat sélectionnés et des publics ciblés.
Une fois ces tendances générales exposées, un second volet synthétique est consacré à
déterminer les spécificités relatives à chaque bassin mais également à chacun des publics
cibles questionnés.
133
I - LES TENDANCES GENERALES
Certaines situations récurrentes semblent pouvoir se retrouver quelque soient le type de public
rencontré ou le bassin dans lequel il se situe.
Qu’il s’agisse d’un jeune ou d’une personne handicapée, que l’on se trouve dans une grande
ville ou au sein d’un territoire rural, certaines similitudes peuvent être observées, certains
rapprochements effectués pour exprimer des tendances générales qui se dégagent de
l’enquête :
¾ Des quartiers sensibles qui n’attirent pas. En effet, la réputation et les conditions de
vie dans certains quartiers paralysent l’offre des organismes logeurs car beaucoup de
demandeurs affirment clairement leur refus d’intégrer ce type de quartiers avec des
propos tels que : « je ne veux pas que mes enfants grandissent dans ce type de
quartier » ou encore « j’y ai habité mais je ne veux plus avoir peur en rentrant chez
moi ».
Bien que le degré de sensibilité soit bien différent selon le bassin, ce type de
remarques a été fréquemment exprimé.
¾ Des personnes logées dans le parc locatif privé qui déplorent un coût trop élevé
de leur logement (loyer et charges) et qui aspirent à des conditions de vie meilleures
dans le parc social.
¾ D’autres personnes logées dans le parc social dont le logement ne convient pas ou
plus à leur situation.
Certains changements font que le logement occupé n’est plus adapté :
- bouleversements familiaux : rupture ou agrandissement de la famille,
- personnes vieillissantes ou évolution de maladies conduisant à des problèmes
d’accessibilité,
- logements qui ne conviennent pas aux attentes mais intégrés faute d’autre
solution.
¾ Des situations de rupture familiale omniprésentes chez les demandeurs de
logements sociaux qu’il s’agisse de séparations, divorces, relations conflictuelles de
jeunes avec leurs parents ou autres cas de veuvages.
¾ La présence d’enfants se révèle être un facteur déterminant de la demande car elle
va conditionner les caractéristiques du logement recherché : taille, localisation,
environnement, proximité d’école ou de services...
134
II - LES SPECIFICITES
En matière de demande de logement social, il se dégage pour chaque bassin d’habitat, du fait
de sa situation (géographique, démographique ou professionnelle), des particularités qui lui
sont propres.
Il en va de même au niveau des publics ciblés pour lesquels des distinctions s’opèrent sur les
caractéristiques de la demande selon que l’on ait à faire à un jeune, un adulte en grande
difficulté, une personne handicapée ou une personne âgée.
Un exposé préliminaire des spécificités locales conduira par la suite à examiner celles
relatives aux différents publics rencontrés.
II.1 LES SPECIFICITES LOCALES
Les caractéristiques propres aux trois bassins étudiés sont mises en exergue au travers de leurs
atouts et faiblesses en matière de logements sociaux pour les publics ciblés de l’étude.
ATOUTS
Communauté
d’Agglomération de
Reims (CAR)
présence
de
structures
spécialisées dans la gestion de la
demande de publics spécifiques.
Revin
- une attente dont la durée reste
assez courte,
- des professionnels du secteur
social proches de la population.
Pays de Langres
FAIBLESSES
- répulsion des quartiers
« sensibles »,
- un parc privé très coûteux qui
renforce
la
demande
de
logements aidés,
- peu de propositions : le choix
entre plusieurs logements est
rarement possible,
- une demande très importante,
- des délais d’attente pouvant
être parfois longs.
- contexte local de l’emploi
(chômage),
- des quartiers « sensibles »,
- certains logements sociaux qui
sembleraient
ne
plus
correspondre aux attentes,
- des demandeurs dont les
ressources sont très faibles voire
inexistantes.
des
demandes
traitées
rapidement
notamment
les
- Langres, la ville-centre, n’attire
situations urgentes,
pas : les ruraux ne souhaitent pas
- le choix du logement est y habiter et certains de ceux qui
possible,
y vivent désirent partir.
- une proximité entre les publics
et les travailleurs sociaux.
135
II.2 LES PARTICULARITES DE LA DEMANDE EN FONCTION DES
PUBLICS
Les éléments suivants sont ressortis de l’enquête indépendamment des lieux où les entretiens
ont été réalisés.
Il s’agit en fait des caractéristiques qui sont spécifiques à la demande de logements sociaux de
tel ou tel public quelque soit le lieu dans lequel les personnes ont été interrogées.
II.2.1 LES JEUNES
Ce public se caractérise généralement par d’importantes difficultés financières voire une
absence totale de ressources pour certains. L’accès difficile à l’emploi se répercute
indéniablement sur l’accès au logement.
D’où la part importante de jeunes rencontrés au cours de l’enquête se trouvant dans des
situations très instables de logement et devant se résoudre à être hébergés temporairement
chez des amis ou la famille. Ce phénomène se retrouve chez les étudiants rémois.
II.2.2 LES PERSONNES EN GRANDE DIFFICULTE
Ce groupe est très représenté par des femmes seules avec enfants qui souhaitent accéder au
parc social suite à une rupture (séparation, divorce…) et par cette occasion, se trouvant dans
une situation financière difficile.
En effet, les demandes effectuées par des personnes vivant maritalement au sein de ce public
sont clairement minoritaires.
II.2.3 LES PERSONNES HANDICAPEES
Un maître mot : la proximité. En effet, c’est un propos récurrent tenu par ce public. Les
personnes handicapées physique dont la mobilité est réduite demande à proximité du lieu de
résidence certains services et si possible un rapprochement avec la famille. C’est également le
cas de personnes handicapées mentales dont l’état implique la proximité des proches ou de
services.
La spécificité de la demande de ce public engendre généralement des délais d’attentes
supérieurs à ceux des autres publics.
II.2.4 LES PERSONNES AGEES
D’une manière générale, ce serait plutôt le terme stabilité qui caractériserait ce public dont la
mobilité résidentielle est faible.
A noter que ce public vieillissant peut présenter certaines analogies avec le public handicapé
en particulier sur les problématiques d’accessibilités liées à la perte progressive de leur
autonomie (mobilité réduite). Il en va de même quant à la recherche de sécurité lors de leur
demande de logement.
136
ANNEXES
137
QUESTIONNAIRE
Les besoins et attentes de publics spécifiques en matière de logement social
Lieu de l’entretien : □ C.A.R
□ Revin
□ Pays de Langres
cible :
□ jeunes
□ personnes âgées
□ personnes handicapées
□ personnes en grande difficulté
Précisions :
Date :
1) Profil du demandeur
•
Sexe
•
Age
•
Situation familiale
□ homme
□ femme
……ans
□ célibataire
□ divorcé(e) ou séparé(e)
□ marié (e)
□ vie maritale
□ veuf, veuve
- avez-vous des enfants à charge habitant avec vous?
si oui, combien ?
• Situation professionnelle
mois
□ 1 ou 2
□ demandeur d’emploi
□ 3 ou 4
□ oui
□ non
□ 5 ou plus
depuis : □ moins de 6
□ sans profession
□ 6 mois à 1 an
□ père/mère au foyer
□ 1 à 3 ans
□ étudiant(e), lycéen(ne)
□ plus de 3 ans
□ retraité(e)
□ salarié(e) →
□ intérim □ CDD □ CDI
□ employé(e)
□ ouvrier(ère)
□ apprentis/stagiaire
□ fonctionnaire ou assimilé,
précisez :………
□ cadre
□ profession libérale □ artiste □ commerçant(e) □ artisan □ autres :…………...
□ autres, précisez :………………………………
•
Logement actuel ou antérieur :
□ logement social
□ hôtel
□ domicile parental ou famille
□ logement locatif privé
□ structure d’hébergement
□ hôpital
□ famille d’accueil
□ propriété privée
□ sans domicile fixe
□ autres :
□ incarcération
□ squat
138
-
quelle est sa taille ?
□ T1, studio
□ T3
□ T2
□ T4
localisation, environnement ?
□ zone pavillonnaire
□ centre ville
□ quartier « sensible »
□ T5 ou plus
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
2) Demande de logement social
•
Depuis quand êtes-vous demandeur ?
•
combien de demandes avez-vous formulées?
□1
□2
- depuis les 12 derniers mois ?
□3
□ 4 ou plus
□ moins de 6 mois
□ de 6 mois à 1 an
□ 1 à 3 ans
□ plus de 3 ans
□1
□2
□3
□ 4 ou plus
¾ Pour les personnes occupant déjà un logement social,
- nombre de demandes internes :….
- nombre de propositions internes :….
- nombre de demandes externes :…
- nombre de propositions externes :….
¾ Vous avez eu une réponse favorable, mais en attente d’intégration :
- lieu du
logement :……………………………………………………………
- délai d’attente :….. mois
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
•
Combien de propositions vous a-t-on faites?
□ aucune
□ 1 ou 2
□ 3 ou 4
□ 5 ou plus
- au cours des 12 derniers mois
□ aucune
□ 1 ou 2
□ 3 ou 4
□ 5 ou plus
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
•
Quel type de logement vous a-t-on proposé ?
□ appartement
□ T1
□ T3
□ T2
□ T4
□ maison
□ T5 ou plus
139
•
Pourquoi ces propositions ne répondaient-elles pas à vos attentes ?
□ logement trop petit
□ logement trop grand
□ logement trop cher
→
□ loyer □ charges
□ éloignement lieu de travail
□ éloignement services, commerces
□ voisinage, environnement
□ insalubrité des lieux et environnement
□ accessibilité transports en commun
□ autres,
précisez :…………………………………………..
………………………………………………………………………………………………
…….....………………………………………………………………………………………
………………
¾ Si le logement ne répond pas aux attentes spécifiques de personnes handicapées ou
âgées, problèmes relatifs :
□ aux conditions d’accessibilité du logement
□ à la fonctionnalité du logement
précisions :………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
……………………
•
Vos préférences en termes de taille de logement :
□ T1
□ T2
□ T3
□ T4
•
Quelles raisons vous incitent à changer de logement ?
□ appartement
□ T5 ou plus
□ maison
□ logement actuel trop petit
□ problèmes de voisinage
□ logement actuel trop grand
□ futur jeune ménage
□ coût du logement trop élevé
□ bouleversement familial
□ rapprochement commerces, services
précisez :………………
□ perte de travail
□ rapprochement du lieu de travail
□ nouveau travail
□ hébergé temporairement
□ éloignement pour trouver travail
□ éloignement lieu d’études
□ expulsion du logement
□ pas de logement
□ accessibilité par les transports en commun
□ autres, précisez :………..
□ cohabitation pesante avec parents
•
Envisagez-vous de devenir propriétaire ultérieurement?
□ oui
- si oui :
□ maison individuelle
□ appartement
¾ Ressources mensuelles
□ moins de 400 euros
□ de 601 à 1000 euros
□ plus de 1400 euros
□ non
□ de 401 à 600 euros
□ de 1000 1400 euros
¾ Bénéficiez-vous d’aides ?
□ oui
□ non
si oui, lesquelles :…………………………………………..
140
QUESTIONNAIRE ETUDIANTS
L’échantillon d’étude est prélevé à l’Université Droit et Lettres de Reims (Campus CroixRouge) au sein des étudiants des différentes filières présentes.
Les associations étudiantes formeront les structures relais nécessaires à la rencontre de la
population demandeuse de logements sociaux.
1) PROFIL DE L’ETUDIANT
•
Sexe
□ homme
•
Age
… ans
•
Niveau d’études
□ 1ère année
□ 2ème année
•
Situation familiale
□ femme
□ Licence
□ Master
□ célibataire
□ vie maritale
□ DESS, DEA
□ marié(e)
□ divorcé(e)
□ autres :
…………….
- avez-vous des enfants à charge habitant avec vous ?
si oui, combien ?:……………
•
Logement actuel
□ domicile parental ou familial
□ logement locatif privé
□ colocation
□ structure d’hébergement
- quelle est sa taille : □ T1, studio □ T3
□ T2
□ T4
•
Exercez-vous une activité professionnelle ?
□ oui
□ oui
□ non
□ chambre universitaire
□ logement CROUS
□ logement social
□ autres,
précisez……………
□ T5 ou plus
□ non
□ CDD
□ Intérim
□ CDI
□ Bénévolat
soit … heures hebdomadaires
•
Bénéficiez-vous d’aides ?
Si oui,lesquelles ?
□ oui
□ non
□ Bourses sur critères sociaux, échelon :…
□ Bourses sur critères universitaires
□ Aides au logement
□ Autres, précisez :…………………………….
2) LA DEMANDE DE LOGEMENT
141
•
Avez-vous déjà effectué une demande de logement ?
□ oui
- si oui, combien au cours des 12 derniers mois ?
•
Combien de propositions vous a-t-on fait ?
- au cours des 12 derniers mois ?
•
□ non
□ 1 ou 2
□ 3 ou 4
□ 5 ou 6
□ plus de 6
□ aucune
□ 1 ou 2
□ 3 ou 4
□ plus de 4
□ aucune
□ 1 ou 2
□ 3 ou 4
□ plus de 4
Quelle taille de logement vous conviendrait-elle ?
□ T1, studio □ T3
□ T5 ou plus
□ T2
□ T4
-pourquoi cette taille?:………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………
•
Pour quelles raisons souhaitez-vous occuper un logement social?
□ logement actuel trop petit
□ logement actuel trop grand
□ coût du logement trop élevé
→ □ loyer
□ charges
□ localisation → □ rapprochement de la fac
□ rapprochement services, commerces
□ bouleversement familial
□ futur jeune ménage
□ futur parent
□ rupture
□ pas de logement
□ autres,
précisez…………………………………………………
…………………………………………………………..
142
GLOSSAIRE
-
C.A.T. : Centre d’Aide par le Travail
-
C.D.D. : Contrat à Durée Déterminée
-
C.D.I. : Contrat à Durée Indéterminée
-
C.E.S. : Contrat Emploi Solidarité
-
C.E.S.R. : Conseil Economique et Social Régional
-
C.H.R.S. : Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale
-
F.J.T. : Foyer de Jeunes Travailleurs
-
P.A.I.O. : Permanence d’Accueil, d’Information et d’Orientation
-
U.D.A.F. : Union Départementale des Associations Familiales
143
Bibliographie
Rapports :
-
-
ALI SAÏD-GUERAIN Claire, Les politiques publiques d’aides au logement social,
Dossier d’Experts, Editions La Lettre du Cadre Territorial, juillet 2003,
CitéMétrie, Le logement en Champagne-Ardenne, juin 2002,
POMMELLET Pierre, 50 propositions pour la relance du logement en Ile-de-France,
Rapport à Monsieur le Ministre du Travail, de l’Emploi et de la Cohésion Sociale, mai
2005.
PRUD’HOMME Nicole, Accès au logement, droits et réalités, CES de la République
Française, janvier 2004,
REPENTIN Thierry, Les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement,
Rapport d’information n°442 / Sénat, juin 2005,
URIOPSS, Synthèse de l’enquête sur le logement social, réalisé par le Collectif Alerte,
Mai 2005.
Avis et rapports des CESR :
-
COPPOLA Joséphine, La création d’un établissement public foncier en Ile-de-France,
CESR Ile-de-France, juin 2004,
GENEVOIS Jean-Claude, Le logement des jeunes en Rhône-Alpes, CESR Rhône-Alpes,
octobre 2003,
ROUMIEUX Marie-Paule, Le logement des jeunes en Ile-de-France, CESR Ile-deFrance, mai 2001,
DIEPOIS Gilbert, Le logement en Ile-de-France en 2002, CESR Ile-de-France,
BRUNET Bernard, L’habitat locatif en milieu rural : un levier pour le développement
durable des territoires, CESR Midi-Pyrénées, octobre 2002.
BOUZIANE Kheira, L’habitat en zone rurale, CESR Bourgogne, juin 2001,
Sites Internet :
-
http://i.ville.gouv.fr/
http://www.anah.fr
http://www.anil.org
http://www.anru.fr/fr/index.php
http://www.arca-hlm.com
http://www.clcv.org
http://www.lacnl.com
http://www.union-hlm.org
144
Coordonnées
Conseil Economique et Social Régional de Champagne-Ardenne
5 rue de Jéricho
51037 Châlons-en-Champagne
Téléphone : 03 26 70 31 79
Télécopie : 03 26 21 69 76
Mail : [email protected]
Internet : http://www.cesr-champagne-ardenne.fr
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