Surface de référence - Herbert Smith Freehills

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Surface de référence - Herbert Smith Freehills
Le Club Pierre #31
Panorama des surfaces de référence
dans l’immobilier
29 mars 2012
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Le Club Pierre #31
Annick Colybes
Journaliste
Olivier Chovet
Responsable Immobilier et Foncier, Cabinet Pierre Bloy Géomètre-Expert
Florence Chérel
Associé, Herbert Smith Paris LLP
Pierre-Nicolas Sanzey
Associé, Herbert Smith Paris LLP
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Le Club Pierre #31
1. Surfaces de référence dans le secteur privé de l’immobilier
2. Surfaces de référence en urbanisme
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Le Club Pierre #31
1. Surfaces de référence dans le secteur privé de l’immobilier
4
Le Club Pierre #31
1.1. Surfaces définies par la loi
1.2. Surfaces conventionnelles
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Le Club Pierre #31
1.1. Surfaces définies par la loi
•
La surface habitable d’un logement
•
La superficie privative d’un lot de copropriété
•
La surface applicable pour le calcul de la taxe annuelle sur les bureaux,
locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ilede-France
•
Les surfaces retenues dans le cadre des Lois Grenelle
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Le Club Pierre #31
La surface habitable d’un logement
Article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite,
après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et
cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres […].
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves,
sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au
logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R 111-10, locaux
communs et autre dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une
hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
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Le Club Pierre #31
La surface habitable d’un logement
Modalités d’application
-
Référence de calcul pour déterminer le plafond de loyer applicable dans le
cadre de mesures de défiscalisation (ex : régime Besson)
-
Surface à mentionner dans les contrats de location en application de la loi
du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre
l’exclusion (« Loi Boutin ») : mention destinée à faciliter l’appréciation du
critère de sur-occupation dans le cadre du droit au logement opposable
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Le Club Pierre #31
La surface habitable d’un logement
Modalités d’application
-
Projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des
consommateurs :
Lorsque la surface habitable est inférieure de plus de 1/20ème à celle exprimée dans le bail, le
bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à la
moindre mesure constatée.
L’action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de six mois [deux
mois pour les locations meublées] à compter de la prise d’effet du bail, à peine de déchéance.
En cas d’absence de cette mention, le locataire peut, dans un délai de trois mois [un mois pour
les locations meublées] à compter de la prise d’effet du bail, demander au bailleur par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de la lui communiquer,
afin de l’inscrire par avenant dans le contrat de location.
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Le Club Pierre #31
La surface habitable d’un logement
Modalités d’application
-
Projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des
consommateurs (suite) :
Sans réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire informe, dans les mêmes
formes, le bailleur de la superficie calculée par lui-même ou par un professionnel. Les frais
éventuels sont à la charge du bailleur.
Si la surface habitable du logement est inférieure de plus de 1/20ème à celle mentionnée dans
tout document publié ou communiqué au locataire antérieurement à la conclusion du contrat de
bail, les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables.
Dans ce cas, l’action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de
six mois à compter, soit de la date à laquelle l’avenant a été conclu dans le contrat de location,
soit de celle à laquelle le locataire a informé le bailleur de la superficie du logement.
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Le Club Pierre #31
La surface habitable d’un logement
La surface utile des logements sociaux
-
Article R 331-10 et 353-16-2°du Code de la construction et de l’habitation :
« La surface utile est égale à la surface habitable définie à l’article R 111-2
du Code de la construction et de l’habitation augmentée de la moitié de la
surface des annexes »
-
Surfaces annexes : surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du
logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre
(caves, sous-sols, remises, ateliers, celliers extérieurs au logement,
balcons, loggias, vérandas et dans la limite de 9 m² les parties de terrasses
accessibles en étage…)
-
Référence de calcul pour les subventions et plafond de loyer
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Le Club Pierre #31
La superficie privative d’un lot de copropriété
Décret du 23 mai 1997
« La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée
à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des
locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs,
cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de
fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une
hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
« Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne
sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie. »
La mention de la superficie ne s’applique pas aux caves, garages,
emplacements de stationnement
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Le Club Pierre #31
La superficie privative d’un lot de copropriété
Modalités d’application :
•
Indifférence de l’usage du lot (habitation ou autre)
•
Mention de la superficie dans toute promesse unilatérale de vente ou
d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une
fraction de lot
•
En l’absence de mention : nullité de l’acte (délai d’action : 1 mois à
compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente)
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Le Club Pierre #31
La superficie privative d’un lot de copropriété
Modalités d’application :
•
Si la superficie est inférieure de plus d’1/20e à celle exprimée dans l’acte,
le vendeur à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix
proportionnelle à la moindre mesure (délai d’action : 1 an à compter de
l’acte authentique constatant la réalisation de la vente)
•
Superficie distincte de la « superficie » visée à l’article 5 de la Loi du 10
juillet 1965 destinée à calculer la quote-part des parties communes
afférentes à chaque lot
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Le Club Pierre #31
La superficie privative d’un lot de copropriété
Apports jurisprudentiels :
•
Mezzanine non retenue dans la mesure où il s’agissait d’une structure
légère et démontable à laquelle on accédait par un escalier s’apparentant
à une échelle (Cass. 3ème civ. 22 novembre 2006)
•
La mesure doit porter sur l’ « unité d’habitation » au jour de la vente et
non les lots de copropriété constituant ce local, pris séparément
(Cass. 3ème civ. 13 avril 2005)
•
Une loggia close et couverte et d’une hauteur d’1m80 au moins doit être
incluse dans la superficie d’un lot de copropriété (CA Riom 31 mars 2011).
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Le Club Pierre #31
La surface applicable pour le calcul de la Taxe annuelle sur les bureaux,
locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ile
de France
Article 231 Ter du Code général des impôts modifié par la loi du 29 décembre
2010 (loi de finances rectificative 2010) :
La taxe est due :
1° Pour les locaux à usage de bureaux :
-
bureaux et leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une
activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales
privées, ou utilisés par l'Etat, les collectivités territoriales, les établissements ou
organismes publics et les organismes professionnels, et,
-
locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des
associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ;
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Le Club Pierre #31
La surface applicable pour le calcul de la Taxe annuelle sur les bureaux,
locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ile
de France
2° Pour les locaux commerciaux :
-
locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de
prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que leurs réserves
attenantes couvertes ou non et
-
emplacements attenants affectés en permanence à la vente ;
3° Pour les locaux de stockage (locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits,
de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de
production) ;
4° Pour les surfaces de stationnement (locaux ou aires, couvertes ou non couvertes annexées
aux locaux mentionnés aux 1°à 3°, destinés au stationnement des véhicules, qui ne sont pas
intégrés topographiquement à un établissement de production).
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Le Club Pierre #31
La surface applicable pour le calcul de la Taxe annuelle sur les bureaux,
locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ile
de France
Double condition de taxations des surfaces de stationnement (instruction
du 18 avril 2011) :
•
Surface d’au moins 500m²
•
Surfaces annexées à des locaux taxables
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Le Club Pierre #31
La surface applicable pour le calcul de la Taxe annuelle sur les bureaux,
locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ile
de France
Surface prise en compte (instruction du 11 mars 1999) :
•
Somme des surfaces réelles de chaque niveau de la construction
mesurées au plancher entre murs ou séparations, cette somme étant
arrondie au m² inférieur
•
Pour les réserves attenantes non couvertes et emplacements attenants
affectés à la vente, la surface à retenir est celle déterminée par le
périmètre total, délimitée matériellement au sol. Pour les aires de stockage
couvertes, la surface à prendre en compte est la surface projetée
couverte.
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Le Club Pierre #31
Les surfaces retenues pour la mise en œuvre de la RT 2012
Annexe III de l’arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques
et exigence de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des
parties nouvelles de bâtiments
•
SHON RT d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation :
renvoi à la SHOB définie à l’article R112-2 du code de l’urbanisme
•
Surface habitable : renvoi à l’article R 111-2 du Code de la construction et
de l’habitation
•
SHON RT d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage autre que
d’habitation : SU RT multipliée par un coefficient dépendant de l’usage
(bureaux : 1,1 / enseignement : 1,1/1,2)
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Le Club Pierre #31
Les surfaces retenues pour la mise en œuvre de la RT 2012
•
SU RT :
"Cette surface est définie pour tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage autre que
d'habitation.
La surface utile d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment au sens de la RT, la SURT,
est la surface de plancher construite des locaux soumis à la réglementation thermique,
après déduction des :
-
surfaces occupées par les murs, y compris l'isolation ;
-
cloisons fixes prévues aux plans ;
-
poteaux ;
-
marches et cages d'escaliers ;
-
gaines ;
-
ébrasements de portes et de fenêtres ;
-
parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ;
-
parties du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès ou
les parties du niveau inférieur auquel s'arrêtent les trémies des ascenseurs, des
monte-charges, des gaines et des conduits de fumée ou de ventilation ;
-
locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement général du bâtiment et
à occupation passagère".
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Le Club Pierre #31
Les surfaces retenues pour la mise en œuvre de la RT 2012
Modalités d’application :
•
Surface habitable RT : référence de calcul pour l’accès minimum à
l’éclairage naturel (surface des baies ≥ 1/6e de la surface habitable), pour
la desserte par une même installation de refroidissement et pour un
dispositif d’extinction automatique du système d’éclairage
•
SHON RT : référence de calcul du coefficient d’énergie primaire (Cep)
mesurant la consommation d’énergie d’un bâtiment en kWh/m² / an
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Le Club Pierre #31
Les surfaces de référence en matière de DPE (Arrêté du 8 février 2012)
•
Pour un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage principal d’habitation :
renvoi à la notion de « surface habitable »
•
Pour un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage autre que
d’habitation : référence à la « surface thermique » calculée en multipliant la
surface utile du bien (SU RT) par un coefficient de 1,1.
La surface de référence en matière d’annexe environnementale
•
Loi Grenelle II du 12 juillet 2010 / Décret du 30 décembre 2011
•
Obligation de prévoir une annexe environnementale pour tous les baux
portant sur des locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de
2.000 m²
•
Unité de mesure de la surface de référence non définie
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Le Club Pierre #31
1.2. Surfaces conventionnelles
•
La surface utile
•
La surface GLA
•
Autres surfaces
•
Références utilisées au Royaume-Uni et en Allemagne
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Le Club Pierre #31
1.2. Surfaces conventionnelles
Un document de référence non contraignant : la Charte de l’expertise en
évaluation immobilière
-
Guide méthodologique relatif à l’évaluation des actifs immobiliers
-
Définition des surfaces : rappel des définitions des surfaces d’origine légale
et propositions de définitions d’autres surfaces.
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Le Club Pierre #31
La surface utile
•
Référence utilisée pour l’immobilier d’entreprise
•
Aucune unité de compte légalement obligatoire
•
Aucune obligation de mention de la surface utile
•
Une définition par référence à la SHON ou non
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Le Club Pierre #31
La surface utile
•
Définitions de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière :
La surface utile brute est égale à la SHON déduction faite :
-
des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends, gaines
technique circulations verticales…) sans déduire les embrasures à 1
mètre du sol,
-
des locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation,
poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux
exclusivement réservés à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire
(salles informatiques par exemple)
-
prise en compte d’une quote-part de parties communes.
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Le Club Pierre #31
La surface utile
•
Définitions de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière :
La surface utile nette est la surface utile effectivement réservée aux
espaces de travail et peut être définie par déduction de la surface utile
brute :
-
De la quote-part des parties communes ;
-
Des circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseurs et
d’escaliers, sas de sécurité) ;
-
Des locaux sociaux ;
-
Des sanitaires.
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Le Club Pierre #31
La surface utile
Exemples de définitions sans référence à la SHON
Définition d'une VEFA conclue en 1999 :
Par surface utile, on entend la surface mesurée, à l'intérieur des murs, entre
murs et entre murs et poteaux à 1mètre du sol, à l'exclusion des surfaces des
locaux techniques, des gaines techniques et des circulations verticales
(ascenseurs, monte-charge et escaliers).
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Le Club Pierre #31
La surface utile
Définition d’une VEFA conclue en 2011 :
La surface utile désigne la superficie des locaux clos et couverts. Elle est mesurée au vitrage à
1,10 mètre du sol fini, après déduction des surfaces occupées par les murs intérieurs et extérieurs
hors cloisons plâtre ou amovible (y compris l'isolation), les poteaux, les marches d'escalier et les
trémies.
Il n'est pas tenu compte des surfaces de hauteur inférieure à 1,80 mètre, ni des locaux techniques
exclusivement affectés au fonctionnement technique général de l'Ensemble Immobilier (par
exemple : chaufferies, ventilation, air conditionné, machineries d'ascenseurs, alimentation
électrique et télécommunication de l'immeuble, branchement d'eau, etc...).
En revanche sont également considérés comme Surface Utile, les paliers d'escaliers, les paliers
d'ascenseurs ou de monte-charge encloisonnés, les locaux d'enlèvement des ordures ménagères,
les sanitaires et les couloirs d'entretien des sanitaires, et les locaux techniques propres aux
locataires.
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Le Club Pierre #31
La surface utile
•
Ratio SUB / SHON :
-
85% dans les immeubles anciens
-
supérieur à 90% dans les immeubles récents ou neufs
•
Impact des éléments constructifs et d’équipements améliorant la
performance énergétique des bâtiments sur le calcul de la surface utile
•
Application de la notion de surface utile dans les VEFA (ajustement du
prix) et dans les baux (calcul du loyer)
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Le Club Pierre #31
La surface GLA (Gross Leasing Area) ou « surface hors
œuvre »
Surface calculée jusqu’au nu extérieur des murs donnant sur les parties
communes, jusqu’à la mitoyenneté des murs entre parties privatives, sans
déduction pour les poteaux, les trémies, les cloisons intérieures et autres
obstacles.
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Le Club Pierre #31
La surface GLA (Gross Leasing Area) ou « surface hors
œuvre »
•
Utilisation pour le calcul des surfaces des centres commerciaux
•
Origine américaine
•
Référence à la surface GLA dans un bail validée par la Cour de cassation
(Civ 3ème 23 février 1983) au motif que les dispositions applicables aux
baux commerciaux ne prévoient aucune méthode de fixation du loyer.
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Le Club Pierre #31
Autres surfaces
La surface utile pondérée
•
Utilisation pour mesurer la surface de vente notamment des boutiques
(calcul de la valeur locative)
•
Établie à partie de la surface utile brute décomposée en zones affectées
de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surfaces de
vente, réserves…)
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Le Club Pierre #31
Autres surfaces
La surface balayable
•
Surface utile brute
•
Définition de la Région Aquitaine pour les bâtiments publics (charte Graphique
2007) : Surface utile à laquelle sont ajoutés :
•
-
Les gaines visitables
-
Les espaces de circulation (paliers, escaliers, hall, surface sous escaliers
supérieure à 1m de haut),
-
Les combles aménageables supérieures à 1m de haut,
-
Les terrasses accessibles
-
Les cabines d’ascenseurs et les locaux techniques de toute nature,
-
Les parkings abrités (sous-sol, couverts)
-
Les préaux, galeries »
Carpetable area (US) : « space that is actually covered by carpet of flooring and
can be walked upon »
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Le Club Pierre #31
Références utilisées au Royaume-Uni
Code of Measuring Practice de la RICS
•
GIA (gross internal area)
Total area within the perimeter walls of a property and with no allowance for the space
occupied by staircases, walls, WCs etc.
Standard measurement given for industrial property.
•
GEA (Gross External Area)
Floor area contained within the building measured to the external face of the external walls.
Development proposals to describe the size of the building to be constructed.
•
NIA (net internal area)
Usable space within the perimeter walls of a property. It excludes:
-
Common lobbies and foyers
Enclosed plant on the roof
Stairs and escalators
Mechanical and electrical services
Lifts
Columns
Toilet areas
Ducts and risers
Standard figured quoted for office and retail space.
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Le Club Pierre #31
Références utilisées en Allemagne
Normes GIF ou DIN 277
•
Surface de plancher brute (Bruttogrundfläche) :
Contour extérieur des éléments de construction délimitant le bâtiment y
compris les revêtements mesurée au niveau du plancher
•
Surface de plancher nette (Nettogrundfläche) :
Contour intérieur de tous les éléments de construction mesurée au niveau
du plancher.
•
Surface utile (Nutzfläche) :
Surface de plancher nette après déduction des surfaces d’installation
(locaux techniques), des surfaces de déplacement (couloirs, escaliers) et
des surfaces résiduelles (espaces non utilisables)
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Le Club Pierre #31
2. Surfaces de référence en urbanisme
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Le Club Pierre #31
2.1. La surface de plancher des constructions
2.2. Surface taxable à la taxe d’aménagement
2.3. Emprise au sol
2.4. Redevance pour création de bureaux
2.5. Surface de vente
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Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Les textes
•
Ordonnance 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des
surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme
•
Décret 2011-2054 du 29 décembre pris pour l’application de l’ordonnance
du 16 novembre 2012
•
Circulaire du 3 février 2012
•
Articles L. 112-1 et R 112-2 du code de l’urbanisme
Utilisation
Règles de surface hors œuvre des constructions
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Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Surface de référence
-
Surface de plancher
-
Chaque niveau
-
Clos et couvert (espaces susceptibles d’être clos)
-
Nu intérieur des façades du bâtiment
-
Pas de référence au sous-sol
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Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Surface de référence
-
Nu intérieur des murs extérieurs
Niveau des plinthes
Mur
intérieur
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Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Déductions
Embrasure : épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l’extérieur
43
Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Déductions
- Stationnement motorisé
ou non
- y compris rampe et
Aire de manœuvre
44
Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Déductions
Hauteur sous plafond inférieure à 1,80
45
Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Déductions
Combles non aménageables
Pour l’habitation
Pour des activités à caractère
professionnel,
artisanal,
Industriel,
ou commercial
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Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Déductions
L.T.
Locaux techniques hors maison individuelle
(Définition de la maison individuelle: L. 231-1 du CCH immeuble à usage d’habitation
ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements
destinés au même maître d’ouvrage)
- Groupe de bâtiments
- Immeuble autre que maison individuelle
D
L.T.
L.T.
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Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Déductions
Caves et celliers
- Annexés à des logements
- Desservis par des parties communes
C
parties
communes
C
C
48
Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Déductions
•
Logements desservis par des parties communes
•
Déduction de 10 % des surfaces de plancher
•
Telles qu’elles résultent des déductions
•
Immeuble mixte : pour les surfaces de planchers des parties communes :
prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface
totale
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Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
SPC Autre que logement
SPC Logement ou mixte
CNA
L.T
Trémies, vides
Habitat collectif et individuel : un régime différent
pour les locaux techniques et de déchets, les
caves et celliers, la réduction 10%
C
C
C
> 1.80
L.T?
C
C
C
C
Stationnement
D
C
S
L.T
Trémies, vides
C
CNA
< 1.80
< 1.80
Logement collectif -10%
Logement individuel ≠
10%
50
Le Club Pierre #31
2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions
Entrée en vigueur
Sauf exception, les références à la SHOB et la SHON s’entendent de référence
à la SPC
-
PLU et POS
-
PAZ
-
PPR
-
Permis de construire et permis modificatif
-
Droits à construire en ZAC ou lotissement
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Le Club Pierre #31
2.2. Surface taxable à la taxe d’aménagement
Textes
Articles L. 331-1 et suivant du code de l’urbanisme
Utilisation
Les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de
reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou
aménagements de toute nature soumises à un régime d'autorisation en vertu
du présent code donnent lieu au paiement d'une taxe d'aménagement, sous
réserve des dispositions des articles L. 331-7 à L. 331-9.
Le fait générateur de la taxe est, selon les cas, la date de délivrance de
l'autorisation de construire ou d'aménager, celle de délivrance du permis
modificatif, celle de la naissance d'une autorisation tacite de construire ou
d'aménager, celle de la décision de non-opposition à une déclaration préalable
ou, en cas de construction sans autorisation ou en infraction aux obligations
résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager, celle du procès-verbal
constatant la ou les infractions.
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Le Club Pierre #31
2.2. Surface taxable à la taxe d’aménagement
Surface de référence
Les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de
reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou
aménagements de toute nature
La surface de la construction s'entend de:
-
la somme des surfaces de plancher
closes et couvertes,
sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre,
calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment,
Déduction
Déduction faite des vides et des trémies.
53
Le Club Pierre #31
2.2. Surface taxable à la taxe d’aménagement
SPC Autre que logement
C
L.T
Trémies, vides
Logement SPC ou mixte
Surface taxable TA
C
C
C
> 1.80
L.T
C
C
C
C
Stationnement
D
C
S
L.T
Trémies, vides
C
CNA
< 1.80
< 1.80
Logement collectif10%
Logement individuel
≠ 10%
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Le Club Pierre #31
2.3. Emprise au sol
Textes
Article R. 420-1 du Code de l’urbanisme
Utilisation
•
Article R. 421-1 du Code de l’urbanisme : champ d’application des
autorisations d’urbanisme
•
Article R. 431-2 du Code de l’urbanisme : recours à l’architecte
Ne s’applique pas aux règles d’emprise au sol des documents
d’urbanisme : définition jurisprudentielle ou définition du document
d’urbanisme lui-même
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Le Club Pierre #31
2.3. Emprise au sol
Projection verticale du volume
Des surfaces de planchers
Tous débords et surplombs inclus
Les avancées de toitures avec ou sans soutien
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Le Club Pierre #31
2.4. Redevance pour création de bureaux
Textes
•
Article L520-5 du Code de l’urbanisme
•
LOI n°2010-1658 du 29 décembre 2010 – art. 31 (V)
•
LOI n°2011-900 du 29 juillet 2011 – art. 34 (V)
Utilisation
En région d'Ile-de-France, une redevance est perçue à l'occasion de la
construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement des locaux à usage
de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage définis au III
de l'article 231 ter du code général des impôts (c’est-à-dire au sens de la taxe
annuelle)
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Le Club Pierre #31
2.4. Redevance pour création de bureaux
Surface de référence
La redevance est assise sur la surface de construction prévue à l'article L. 33110 (surface taxable à la taxe d’aménagement)
Exclusions
-
Les bureaux qui font partie d'un local principal d'habitation ;
- Les locaux affectés au service public et appartenant ou destinés à
appartenir à l'Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics
ne présentant pas un caractère industriel et commercial ainsi que ceux utilisés
par des organismes de sécurité sociale ou d'allocations familiales et
appartenant ou destinés à appartenir à ces organismes ou à des sociétés
civiles constituées exclusivement entre ces organismes ;
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Le Club Pierre #31
2.4. Redevance pour création de bureaux
Exclusions
-
Dans les établissements industriels, les locaux à usage de bureaux
dépendants de locaux de production, et les locaux à usage de bureaux
d'une superficie inférieure à 1 000 mètres carrés indépendants des locaux
de production
-
Les locaux de recherche compris dans les établissements industriels
-
Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les
officiers ministériels
-
Les locaux affectés aux groupements constitués dans les formes prévues
par l’article 10 de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association
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Le Club Pierre #31
2.4. Redevance pour création de bureaux
Exclusions
-
Les surfaces de stationnement au sens du 4° du III de l'article 231 ter du
code général des impôts (surfaces de stationnement, qui s'entendent des
locaux ou aires, couvertes ou non couvertes annexées aux locaux,
destinés au stationnement des véhicules, qui ne sont pas intégrés
topographiquement à un établissement de production)
-
Les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de
stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de
locaux, situés dans une zone de redynamisation urbaine ou dans une zone
franche urbaine
-
Les locaux sanitaires et à caractère social (article R. 520-12 du code de
l’urbanisme)
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Le Club Pierre #31
2.5. Surface de vente
Texte
Article L. 752-1 et suivants du Code de commerce
Utilisation
Champ d’application de l’autorisation d’aménagement commercial
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2.5. Surface de vente
Surface de référence
•
Superficie des espaces couverts ou non couverts, affectés :
-
A la circulation de la clientèle pour faire ses achats
A l’exposition des marchandises
Au paiement des marchandises
Circulation des personnels pour présenter les marchandises à la vente
Ne sont donc pas pris en compte :
•
•
•
•
•
Les mails desservant plusieurs commerces en l’absence d’exposition de
marchandises
Les sas d’entrée des magasins sous les mêmes conditions
Les ateliers si l’accès est interdit au public
Les réserves
Les aires de stationnement
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