Le guide pratique LMNP - lmnp comptabilite services

Transcription

1.
Préambule ............................................................................................................................ 3
2.
Statut LMNP et Censi-Bouvard................................................................................................ 4
3.
2.1.
Statut LMNP en bref....................................................................................................... 4
2.2.
Réduction d'impôt Censi-Bouvard en bref........................................................................ 5
2.2.1.
Principe de la Loi Bouvard :...................................................................................... 5
2.2.2.
Avantages retirés d’un tel investissement :............................................................... 5
Type d’investissement en Loi LMNP........................................................................................ 7
3.1.
Les résidences avec services............................................................................................ 7
3.1.1.
Les résidences Hospitalières (EHPAD)....................................................................... 7
Les EHPAD en LMNP, un placement sûr............................................................................... 8
LMNP-EHPAD : une association gagnante ............................................................................ 8
3.1.2.
Les résidences étudiantes........................................................................................ 9
Fonctionnement d’un investissement LMNP en Résidence Etudiante:................................... 9
3.1.3.
Les autres résidences avec services .........................................................................10
4.
Avantages fiscaux LMNP .......................................................................................................11
5.
Profil investisseur .................................................................................................................12
6.
Obligations à respecter .........................................................................................................13
Location nue ou location meublée ? ..........................................................................................13
7.
Les 10 étapes d'un investissement réussi ...............................................................................14
7.1.
Prise de conseil .............................................................................................................14
7.2.
Etablissement d’un diagnostic........................................................................................14
7.3.
Prise de décision ...........................................................................................................14
7.4.
Sélection d’un bien et signature d'une réservation..........................................................14
7.5.
Gestion et assurance locative.........................................................................................14
7.6.
Recherche d’un plan de financement optimal .................................................................14
7.7.
Signature chez le notaire ...............................................................................................15
7.8.
Suivi de l’opération jusqu'à la livraison ...........................................................................15
7.9.
Déclarations fiscales ......................................................................................................15
7.10.
8.
Bilan à la fin du dispositif............................................................................................15
Annexes - Textes de lois ........................................................................................................16
8.1.
LMNP ...........................................................................................................................16
8.1.1.
Code Général des Impôts – Article-156....................................................................16
8.1.2.
Code Général des Impôts – Article-199 sexvicies ......................................................20
8.1.3.
Code de la Construction et de l’habitation – Articles L632-1 et L632-2.......................21
8.1.4.
Exonération de TVA - Code Général des Impôts : Article-261-D................................22
8.1.5.
Bulletin Officiel des Impôts – 30 avril 2003 : BOI 3A-2-03..........................................26
8.2.
Censi-Bouvard...............................................................................................................33
8.2.1.
Bulletin Officiel des Impôts – 13 janvier 2010 : BOI 5B-2-10 .....................................33
8.2.2.
Code Général des Impôts – Article-199 sexvicies ......................................................40
1. Préambule
Pour les particuliers désirant investir en immobilier locatif neuf, il existe deux principales formes
d'investissement:
-
La plus connue, la location non meublée, consiste à acheter un appartement ou une maison
puis de le mettre tout simplement en location comme résidence principale du locataire. Si
l'investissement est fait à crédit, les loyers payent une bonne partie de la mensualité,
permettant de se constituer un patrimoine à bon compte !
Qui plus est, des dispositifs d'incitation fiscale avantageux, comme la Loi Duflot (www.guideloi-duflot.fr) permettent, sous certaines conditions, d'obtenir une forte réduction d'i mpôt (de
18 à 29% du montant investi).
-
Moins connue, la location meublée n'e n demeure pas moins intéressante: pratiquée en
Résidence avec Services dans le cadre du statut LMNP (Loueur en Meublé Non
Professionnel), tout à la fois sécurisante et fiscalement très avantageuse, c'est de loin la
meilleure solution pour se constituer un solide complément de revenus, transmissible. Qui
plus est, le ticket d'entrée est significativement moins élevé (investissements à partir de 90
000 €), ce qui rend ce type d'investissement bien plus accessible.
C'est ce que nous allons découvrir tout au long de ce guide.
Lmnp.fr - Investissement LMNP - 3 / 41
2. Statut LMNP et Censi-Bouvard
Profondément remanié en 2009, le statut LMNP a donc échappé aux multiples ajustements fiscaux
des ces dernières années, sauf dans le bon sens avec l'a pparition (en parallèle du dispositif Duflot),
de l'amendement Censi-Bouvard qui lui procure une réduction d'impôt additionnelle.
2.1.
Statut LMNP en bref
La location meublée ne constitue pas en soi un dispositif de défiscalisation puisqu’elle ne conduit pas
à des réductions d’impôts ou avantages fiscaux particuliers, mais elle présente cependant des
avantages fiscaux intéressant du fait de la nature même de l’activité de loueur en meublé.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut ainsi réaliser une opération d’investissement
immobilier dont l’intérêt principal consiste – pendant un grand nombre d’années – à ne pas générer
d’imposition sur les revenus tirés de la location.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir en immobilier locatif, dans
un cadre privilégié, en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés (grâce aux amortissements
différés).
D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale
dépendant du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ici non professionnels.
Contribuables concernés : personnes physiques, imposées ou non, souhaitant bénéficier de revenus
complémentaires notamment pour leur future retraite.
Le principe consiste à se porter acquéreur d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant
de se constituer une rente défiscalisée.
Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation.
2.2.
Réduction d'impôt Censi-Bouvard en bref
L’amendement Bouvard-Censi appliqué au statut LMNP procure un avantage fiscal de taille aux
acquéreurs d’un logement mis en location meublée dans le cadre du statut LMNP. Cette loi de
défiscalisation immobilière permet en effet de réduire ses impôts sur le revenu à hauteur de 11%
du montant de l’investissement.
Le gouvernement a décidé une prorogation jusqu’au 31 décembre 2016 pour les investisseurs qui
acquièrent un appartement dans une Résidence avec Services.
Tout contribuable français faisant, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, l’acquisition
d’un logement au sein d’une Résidences avec Services et le mettant ensuite en location meublée
peut bénéficier de la loi Censi-Bouvard, qui se traduit principalement par un avantage fiscal venant
s’ajouter au statut LMNP (sans la faculté d’amortissement).
2.2.1. Principe de la Loi Bouvard :
Il s’agit d’un avantage fiscal adossé à la loi LMNP existante.
Vous investissez dans un bien immobilier dans des Résidences de Services de type :
- Résidence de tourisme.
- Résidence étudiant.
- Résidence sénior, de type EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes
Agées Dépendantes) par exemple.
- Résidence hôtelière et d’affaire.
Vous vous engagez à mettre en location le bien pendant une période minimum de 9 ans.
2.2.2. Avantages retirés d’un tel investissement :
-
En principe, une bonne rentabilité (jusqu’à 5% par an net d’impôt).
Remboursement de la TVA, c’est-à-dire 20% de réduction sur le montant de
l’investissement.
Réduction d’impôt de 11% du prix hors taxe du bien acheté (dans la limite de 300 000 €),
soit jusqu’à 3 666 € de réduction chaque année pendant 9 ans.
Aucune gestion locative puisque le bien est confié à un gestionnaire, dans le cadre d’un bail
de 9 ans. Non seulement le gestionnaire s’engage à verser les loyers qu’il y ait ou non un
locataire, mais les loyers sont indexés (révisés périodiquement pour correspondre plus ou
moins à l’inflation).
Grâce à ces nombreux avantages, la loi LMNP Censi-Bouvard représente une loi de défiscalisation
immobilière assez attractive.
Afin de bien comprendre:
-
En LMNP « classique », amortissement (= déduction fiscale) sur l’immobilier et le mobilier.
En LMNP « Censi-Bouvard », pas d’amortissement mais une réduction d’impôt.
Un professionnel pourra, en fonction de votre situation et de vos objectifs, étudier avec vous le
dispositif le plus adapté.
Pour bénéficier des avantages cités ci-dessus, en tant qu’investisseur, vous devez remplir deux
principales conditions:
- Vous inscrire en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP); cela vaut pour le
foyer fiscal.
- Confier le bien en location meublée à un gestionnaire dans le mois qui suit l’acquisition et
pendant une durée de 9 ans minimum.
La réduction d’impôt est répartie sur les 9 ans (durée de location minimale); si la réduction d’impôt
est supérieure au montant de l’impôt dû, la différence peut être reportée sur les années suivantes
(dans la limite de 6 ans).
Bon à savoir :
- La loi LMNP « CENSI-BOUVARD » n’est soumise à aucun zonage.
- Cette loi apporte donc un vrai plus aux investisseurs : réduction d’impôt + déduction de TVA
auxquelles viennent s’ajouter l’application des règles BIC.
3. Type d’investissement en Loi LMNP
La location en meublé non professionnelle s’applique à différents types de biens immobiliers, neufs
ou anciens, donnés en location meublée, parmi lesquels :
- chambre d’hôte et autre gîte rural;
- partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple);
- location saisonnière de villa ou appartement
- logements situés dans une résidence avec services (tourisme classée, affaire, étudiants,
médicalisée de type EHPAD, …), et confiés par bail commercial à un exploitant
professionnel.
C’est ce dernier type de location qui va retenir notre intérêt ici, tant il représente pour l’investisseur
un choix judicieux et sécurisant.
Ainsi, le principe revient à faire l'acquisition (avec ou sans apport) d'un (ou plusieurs) logement(s)
dans une résidence destinée à un public spécifique (étudiants, séniors, dépendants ou non,
touristes, hommes d'affaires) pour lequel la résidence a été spécialement conçue et dont la gestion
est confiée à un gestionnaire exploitant qui se charge alors de la location, généralement de courte
durée (quelques jours à plusieurs semaines), sauf dans les résidences seniors (dans lesquelles les
résidents ont établi leur résidence principale).
3.1.
Les résidences avec services
Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s’adressent : les
résidences de tourisme, les résidences affaires, les résidences pour étudiants, et les résidences
médicalisées (EHPAD).
Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d’avantages fiscaux importants
comme le remboursement de la TVA inhérente à l’acquisition du bien, réduction d’impôt ou
amortissement, déduction de certaines charges, etc.
Les résidences avec services doivent obligatoirement proposer au moins trois services parmi
lesquels:
- accueil,
- petits déjeuners,
- linge,
- ménage.
3.1.1. Les résidences Hospitalières (EHPAD )
Un EHPAD est un établissement d’hébergement, de type hospitalier, pour personnes âgées
dépendantes (anciennement maison de retraite ou MAPAD).
C’est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l’accueil de personnes
âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente. L’EHPAD propose des services tels
que l’hébergement, les repas, la blanchisserie, les soins d’hygiène et médicaux…
Les EHPAD en LMNP, un placement sûr
Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd’hui
l’un des investissements les plus sûrs et les plus rentables dans l’immobilier.
L’EHPAD permet de se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés et
d’obtenir la sécurité et la protection de son investissement sur un marché très porteur (notamment
du fait du vieillissement de la population).
Aujourd’hui, mieux qu’une défiscalisation, l’investissement en EHPAD est le placement idéal pour
obtenir des revenus supplémentaires nets d’impôt et ainsi préparer et améliorer sa retraite.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lors d’un achat en EHPAD permet de récupérer la
T.V.A sous trois conditions :
- Le logement doit être situé dans une résidence avec services.
- Le loueur doit signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4
services suivants (entretien du linge de maison, repas, accueil, gardiennage et entretien des
parties privatives).
- Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (à taux réduit). A noter que dans un
statut EHPAD, ces trois conditions sont intégrées d’office lors de l’investissement.
En EHPAD, le premier avantage fiscal est quasi immédiat, la T.V.A. récupérée est utilisable de
différentes manières: remboursement d’une partie du crédit si le crédit est amortissable, placement
sur un contrat d’assurance vie…
LMNP-EHPAD : une association gagnante
Le statut LMNP permettra de se créer un patrimoine sans effort d’épargne important.
Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) va permettre de réaliser l’acquisition d’une ou
plusieurs chambres d’une EHPAD avec des avantages comme la non-obligation d’être inscrit au RCS
(Registre du Commerce et des Sociétés) avec l’absence de charges obligatoires et de taxes
professionnelles (contrairement au LMP), récupération de la T.V.A et déduction des amortissements
relatifs à la valeur de l’immeuble et des meubles. Ces déductions permettent de bénéficier de
revenus nets d’impôts et de taxes.
Le duo EHPAD / LMNP constitue un complément de retraite important, non fiscalisé, une
diversification de placements, des économies d’impôts et une transmission patrimoniale optimisée.
Période d’acquisition :
de 0 à 30 ans
Les loyers perçus de l’EHPAD
financent en gra nde partie
l’investissement
global;
l’investisseur n’a alors qu’un effort
minimal d’épargne à faire pour
équilibre r le m ontage.
Période de rendement :
de 15 à 35 ans
Le prêt de départ es t soldé, mais
les
amortissements
diffé rés
permette nt de maintenir le revenu
imposable à 0. Les loyers encaissés
sont alors des revenus nets
d’impôt pour l’investisseur.
Période de rente
Les amortissements diffé rés sont
épuisés, mais le LMNP bénéficie de
l’abattement forfaitaire de 50%
sur les revenus de la location.
3.1.2. Les résidences étudiantes
Avec 161.000 chambres universitaires pour 2,2 millions d’étudiants, le constat est sans appel: le
marché du logement étudiant est porteur !
Les résidences étudiantes sont composées de nombreux logements et proposent des services tels
qu’accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo, etc.
Les appartements sont principalement petites surfaces de type studios et T2.
L’investisseur peut ainsi faire l’acquisition d’un ou plusieurs appartements dans une ou plusieurs
résidences étudiantes.
Fonctionnement d’un investissement LMNP en Résidence Etudiante:
-
Achat d’un bien dans une résidence avec services loué par bail commercial pendant
minimum 9 ans,
Loyers annuels générés inférieurs à 23 000 € TTC,
Récupération de la TVA sur l’investissement (définitivement acquise au bout de 20 ans),
Déficits de l’opération reportables sur les revenus de même nature (BIC non professionnels),
Loyers nets d’impôts (non fiscalisés) pendant 20 à 30 ans grâce à l’amortissement comptable
du bien.
Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit le
taux d’occupation de la résidence.
Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.
A terme, deux options: prolonger le bail ou vendre le bien.
3.1.3. Les autres résidences avec services
Différents types de résidences représentent un marché très intéressant pour investir en LMNP, parmi
lesquels:
- Résidences de Tourisme classée.
- Résidences Hôtelières.
- Résidences d’Affaire.
Selon leur nature et leur localisation, ces résidences sont composées d’un nombre variable de
logements et proposent des services tels qu’accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo, etc.
Les appartements sont de taille différente selon le type de résidences:
-
En principe petites pour les résidences hôtelières et d’affaire.
Jusqu’à des T4 voir T5 pour des résidences de tourisme.
Ainsi, la taille conditionnera en partie le montant de l’investissement unitaire.
L’investisseur peut ainsi faire l’acquisition d’un ou plusieurs lots (appartements ou parfois petites
maisons de vacances) dans une voir plusieurs résidences.
A noter: en résidence de tourisme, en temps qu'investisseur, vous pouvez occupez le logement sans
que cela remette en cause le bénéfice de l’avantage fiscal.
Vous pouvez vous réserver des périodes d'occupation d'une durée maximale de 8 semaines par an
(appréciée en nombre de jours d’occupation, soit cinquante-six jours). Sachant que le prix payé pour
votre séjour doit être au moins égal à 75 % du prix public. Mais cette réduction de 25 % n'a pas
d'incidence sur le revenu foncier que vous déclarez, ce dernier devant correspondre à l'intégralité du
loyer qui est normalement dû par le gestionnaire.
Il est admis que le règlement du prix des séjours dû par le copropriétaire à l’exploitant de la
résidence de tourisme s’effectue par compensation avec les loyers que l’exploitant doit pour sa part
au même copropriétaire au titre de la location des locaux.
4. Avantages fiscaux LMNP
Dans le cadre de la Loi Censi-Bouvard, réduction d’impôt de 11% du prix hors taxe du bien acheté
neuf (réduction calculée sur la base d’un maximum de 300 000 €), soit au maximum 33 000 €
d’avantage fiscal.
Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC).
Hors loi Censi-Bouvard, amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et surtout de
l’immobilier (hors foncier) entre 20 et 40 ans. Déduction des amortissements uniquement si le
résultat d’exploitation est positif ; ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit. Non
déductibles sur les revenus d’autre nature que ceux tirés de la location, les excédents
d’amortissement créent une « cagnotte » d’amortissement utilisable pendant de nombreuses années
(sans limitation de durée) afin que les loyers ne soient pas fiscalisés.
En cas d’achat d’un bien neuf, possibilité de récupérer la TVA. Récupération définitivement acquise
au bout de 20 ans de détention ; si revente avant, réintégration au prorata.
5. Profil investisseur
L’investisseur, fiscalisé ou non, peut, grâce au statut LMNP, capitaliser afin de préparer un
confortable complément de retraite tout en disposant d’un patrimoine de valeur.
La défiscalisation en LMNP s’opérant non sur les revenus existants mais sur ceux générés par
l’activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s’adresse logiquement au contribuable peu –
ou pas – imposé qui souhaite se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus,
garantis par bail et indexés. Cependant, nombreux sont les investisseurs fortement fiscalisés qui
trouvent là un excellent moyen, justement, de se constituer un patrimoine générant des revenus
fixes, indexés et non fiscalisés pendant une très longue période.
La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une
valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; la résidence service permet de diversifier et le
statut LMNP y ajoute un cadre fiscal avantageux.
Un investissement idéal en vue de la retraite.
Enfin, non figé, le statut de LMNP peut être un excellent moyen pour l’investisseur de « mettre le
pied à l’étrier » en début de carrière; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil de 23 000 €
lui permettant alors de devenir « professionnel » (sous réserve de satisfaire également à d’autre
conditions) … et de bénéficier d’une fiscalité encore plus attractive. Une fois les financements
remboursés, une longue période de revenus locatif non fiscalisés permet alors d’aborder la période
de retraite avec un maximum de sérénité.
Plus d’information sur le statut LMP à l’adresse suivante: www.lmp-defiscalisation.fr
6. Obligations à respecter
Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux
(communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre de
charge des revenus locatifs (= revenus de même nature).
Location nue ou location meublée ?
Comme évoqué en préambule, louer un bien à usage d’habitation peut se faire de deux manières:
- La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c’est-à-dire non meublé; à
charge pour l’occupant de rendre le bien habitable en l’aménageant.
- Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages: non
seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins
nombreuses que dans le cadre d’une location non meublée. Un logement meublé
s’entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce
dernier ait besoin d’y ajouter un quelconque objet meublant.
Dans le cas qui nous intéresse: le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou
non (d’un point de vue fiscal) :
- Est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en
tire un revenu annuel supérieur à 23 000 € (montant de recettes annuelles TTC), tire de cette
activité plus de 50% de ses revenus et est inscrit au registre du commerce et des sociétés.
- De fait, et donc à contrario, est considéré comme « non professionnel » celui qui, donnant en
location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes
annuelles inférieur à 23 000 €, et/ou ne retire pas de cette activité plus de 50% de ses
revenus, ou n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux
(communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre
des charges des revenus locatifs de même nature.
Le présent guide étant dédié au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), nous vous
invitons à consulter le site www.lmp-defiscalisation.fr si le statut de Loueur en Meublé Professionnel
(LMP) vous intéresse d'avantage.
A noter: très intéressant, le statut de loueur en meublé non professionnel peut être un très bon
moyen pour l’investisseur de « mettre le pied à l’étrier »; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir
le seuil fatidique lui permettant alors de devenir « professionnel » afin de bénéficier d’une fiscalité
encore plus attractive.
7. Les 10 étapes d'un investissement réussi
7.1.
Prise de conseil
Prendre les conseils d'un ou de plusieurs professionnels vous permet de concilier la pérennité de la
pierre à la sérénité d'une opération financière, tout en déléguant l'ingénierie du montage global.
Dans le cadre de votre démarche, vous serez mis en relation avec un ou plusieurs professionnels afin
de réaliser une étude comparative.
7.2.
Etablissement d’un diagnostic
La loi Duflot est-elle adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs ?
Un diagnostic vous permettra de le savoir. Cette démarche vous permettra de valider l’intérêt et la
viabilité d’une opération Duflot (défiscalisation, enrichissement, effort d’épargne, impact
financier…).
7.3.
Prise de décision
Une fois l'ensemble des informations recueillies, avec une vision claire sur vos priorités et vos
objectifs à moyen et long terme en fonction de votre âge actuel, votre situation matrimoniale,
familiale, financière et fiscale, il conviendra de décider de lancer ou non un investissement ainsi que
de choisir le professionnel qui vous accompagnera tout au long de la démarche et même au-delà.
7.4.
Sélection d’un bien et signature d'une réservation
Le bien immobilier doit être adapté à votre profil et à vos motivations d’investisseur. Vérifiez avant
tout l’emplacement et le potentiel locatif car le marché local et la demande locative sont
déterminants dans le choix du bien immobilier. En fonction de l’offre existante, il est préférable de
choisir une surface offrant le meilleur compromis entre : demande locative, rendement locatif et
potentiel de plus-value à terme.
La réservation faite sous seing privé vous permettra de bloquer le bien jusqu'à la signature notaire.
7.5.
Gestion et assurance locative
La gestion et le choix de garanties éventuelles sont essentiels à la réussite d'un investissement. Un
professionnel pourra vous conseiller sur le choix d'un bon gestionnaire et des garanties locatives
appropriées (certaines sont indispensables, d'autres superflues).
7.6.
Recherche d’un plan de financement optimal
Il convient de trouver la formule de financement au taux le plus juste ce qui vous permettra
d’optimiser votre investissement. Nous vous conseillons même d’emprunter le maximum afin
d’obtenir un double effet de levier : fiscal et financier. Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire jouer la
concurrence entre les banques.
7.7.
Signature chez le notaire
Une fois l'ensemble des éléments réunis interviendra la signature notaire, souvent sous la forme
d'une procuration donnée au notaire de régulariser l'a cte. Elle a lieu en général chez le notaire du
promoteur. Vous pouvez, si vous le souhaitez, vous faire assister par votre notaire. La signature
valide définitivement l’investissement locatif retenu afin que vous deveniez légalement propriétaire
du bien au fur et à mesure de son achèvement (en VEFA).
7.8.
Suivi de l’opération jusqu'à la livraison
Bien suivre l’opération en s’assurant du bon avancement des travaux, du respect de la date de
livraison et des appels de fond par l’organisme financier tout au long de la progression des travaux;
autant de démarche qu'un professionnel peut réaliser pour vous.
Nous vous invitons également à anticiper la recherche du futur locataire quelques mois avant la
livraison du bien. La livraison effective est généralement accompagnée de la mise en place du
premier locataire et de la remise des clés par le promoteur qui s’accompagne d’un état des lieux et
de réserves éventuelles.
7.9.
Déclarations fiscales
Suite à votre investissement, il faudra déclarer l’achat à l’administration fiscale afin de bénéficier
pleinement de la réduction d’impôt envisagée et remplir votre déclaration d'impôt ainsi qu'une
déclaration spécifique aux revenus fonciers. Si vous vous faites accompagner par un professionnel, il
pourra vous aider sur le sujet; l'occasion de faire un point annuel sur la bonne marche de votre
investissement, voir en envisager d'autres.
7.10. Bilan à la fin du dispositif
Au bout de 9 ans de location : que faire ?
Conserver ou revendre le bien ?
Nul ne peut savoir à l'avance ce qu'il sera opportun de faire à l'échéance des 9 ans.
Sachant que deux principales possibilités s'offriront à vous:
- Conserver le bien en location, augmenter les loyers et ainsi bénéficier d'un patrimoine et
d'un complément de revenus (une fois le prêt complètement remboursé).
- Revendre le bien, rembourser le capital restant dû et empocher la différence.
8. Annexes - Textes de lois
8.1.
LMNP
Textes de référence relatifs à la défiscalisation LMNP:
- Code Général des Impôts – 4 mai 2012 – Article-156
- Code Général des Impôts – 29 décembre 2012 – Article-199 sexvicies
- Code de la Construction et de l’habitation – Articles L632-1 et L632-2
- Exonération de TVA - Code Général des Impôts – 22 juillet 2013 – Article-261-D
- Bulletin Officiel des Impôts – 30 avril 2003 : BOI 3A-2-03
8.1.1. Code Général des Impôts – Article-156
Modifié par Décret n°2012-653 du 4 mai 2012 - art. 1
L'impôt sur le revenu est é tabli d'après le monta nt total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal.
Ce revenu net est déterminé eu égard aux proprié tés et aux capitaux que possède nt les membres du foyer
fiscal désignés aux 1 e t 3 de l'article 6, aux professions qu'ils e xerce nt, aux traitements, salaires, pens ions e t
rentes viagères dont ils jouissent ains i qu'aux bénéfices de toutes opérations lucratives auxquelles ils se livrent,
sous déduction :
I. du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus ; si le revenu global n'est pas suffisant
pour que l'im putation puisse ê tre intégralement opé rée, l'excédent du déficit es t reporté successivement s ur le
revenu global des années s uivantes jusqu'à la sixième année inclus ivement.
Toutefois, n'es t pas autorisée l'imputa tion :
1° des déficits provenant d'exploitations agricoles lorsque le total des revenus nets d'autres sources e xcède 106
225 € ; ces déficits peuvent cepe ndant être admis en déduction des bénéfices de même nature des a nnées
suivantes jusqu'à la sixième inclusivement.
Le montant mentionné au prem ier alinéa est révisé chaque année selon les mêmes modalités que la limite
supérieure de la première tra nche du ba rème de l'impôt sur le revenu.
1° bis des déficits provenant, dire ctement ou indirectement, des activités relevant des bénéfices industrie ls ou
commercia ux lorsque ces activités ne comportent pas la participa tion personnelle, continue et directe de l'un
des membres du foyer fisca l à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité. Il en est ainsi, notamment,
lorsque la gestion de l'activité est confiée en droit ou en fait à une personne qui n'est pas un membre du foyer
fiscal pa r l'effet d'un mandat, d'un contrat de travail ou de toute autre convention. Les déficits non déductibles
pour ces motifs peuvent cependa nt être im putés sur les bénéfices tirés d'activités de même nature exe rcées
dans les mêmes conditions, durant la même année ou les six années suivantes. Ces modalités d'imputation ne
sont pas applica bles aux déficits provenant de l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation
meublés ou destinés à être loués meublés.
Toutefois, lors que l'un des membres du foyer fiscal fait l'obje t d'une procédure de liquidation judiciaire prévue
par le titre IV du livre VI du code de commerce à rais on de l'activité géné ratrice des déficits mentionnés au
premier alinéa, les dispositions du premier alinéa du I sont applicables au m ontant de ces déficits restant à
reporter à la date d'ouverture de la procédure, à la condition que les éléments d'actif affectés à cette activité
cessent définitivement d'apparte nir, directement ou indirecteme nt, à l'un des mem bres du foyer fiscal.
Les dispositions du premie r alinéa s'appliquent pour la déte rmination du revenu imposable au titre des années
1996 et suivantes aux déficits réalisés par les mem bres des copropriétés me ntionnées à l'article 8 quinquies.
Dans les autres cas, elles sont applicables au déficit ou à la fraction du déficit provenant d'activités créées,
reprises, étendues ou adjointes à compter du 1e r janvier 1996. Cette fraction est déte rminée au moyen d'une
comptabilité séparée retraçant les opé rations propres à ces e xtensions ou adjonctions e t qui donne lieu à la
production des documents prévus à l'article 53 A ; à défaut, les modalités d'imputa tion prévues au premie r
alinéa s'appliquent à l'ensemble du dé ficit des activités.
Les dispositions du premie r alinéa s'appliquent également à la fraction du déficit des activités créées ou
reprises avant le 1e r janvie r 1996 provenant des investissements réalisés à com pter de ce tte date. Cette
fraction est déterm inée selon le rapport exis tant entre la somme des valeurs nettes comptables de ces
investissements e t la somme des valeurs nettes comptables de l'ensemble des éléme nts de l'a ctif immobilisé, y
compris ces investissements. Les bie ns loués ou affectés à l'activité par l'effet de toute autre convention sont
assimilés à des investissements pour l'applica tion de ces dispos itions.
Les dispos itions du premier alinéa ne sont pas applicables au déficit ou à la fraction de déficit provenant de
l'exploitation :
a. d'immeubles ayant fait l'objet avant le 1er janvier 1996 d'une déclaration d'ouverture de chantie r prévue à
l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme e t acquis par le contribua ble, directement ou indirecteme nt, dans les
cinq ans de cette déclaration, lorsque les biens ou droits ainsi acquis n'ont pas é té dé tenus directement ou
indirectement par une personne physique ;
b. de biens meubles corporels acquis à l'état ne uf, non encore livrés au 1e r ja nvier 1996 e t ayant donné lie u
avant cette date à une commande accompagnée du versement d'acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix
;
1° ter Des déficits du foyer fiscal provenant de l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation
meublés ou destinés à ê tre loués me ublés lors que l'activité n'est pas exe rcée à titre professionne l au sens du IV
de l'article 155. Ces déficits s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une te lle activité au cours de
celles des dix années suivantes pendant lesque lles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel au sens des
mêmes dispositions.
Toutefois, lors que l'activité est exercée, dès le commencement de la location, à titre professionne l au sens des
mêmes dispositions, la part des déficits qui n'a pu être im putée en application du premie r alinéa et qui provient
des charges engagées en vue de la location dire cte ou indirecte d'un local d'habitation avant le commencement
de cette location, tel que dé terminé conforméme nt au septième alinéa du IV de l'article 155, peut ê tre imputée
par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité reste e xercée à
titre professionnel.
2° Des déficits provenant d'activités non comme rciales au sens de l'article 92, autres que ceux qui proviennent
de l'exe rcice d'une profession libé rale ou des charges et offices dont les titula ires n'ont pas la qualité de
commerçants ; ces déficits peuvent cependant être imputés sur les bénéfices tirés d'activités semblables
durant la même année ou les six années suivantes ;
3° Des déficits foncie rs, lesquels s'im pute nt exclusivement s ur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
cette disposition n'est pas applicable aux proprié taires de monume nts classés monuments historiques, inscrits
à l'inventaire supplémentaire ou ayant fa it l'objet d'un agrément m inis térie l ou ayant reçu le label délivré par la
" Fondation du patrimoine " en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine si ce label a été accordé
sur avis favorable du se rvice dépa rtementa l de l'architecture et du patrim oine.
Cette disposition n'est pas non plus applicable aux déficits provenant de dépe nses autres que les intérê ts
d'emprunt effectuées sur des locaux d'habitation ou destinés originellement à l'habitation et réaffectés à ce t
usage par le urs proprié taires et à leur initia tive, ou à celle d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé
par elle de l'opération e t répondant à des conditions fixées pa r dé cret, en vue de la restauration com plète d'un
immeuble bâti en application des articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l'urbanisme et payées à compter de la
date de publication du plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il en est de même, lorsque les travaux de
restauration ont été déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme, des
déficits provenant des mêmes dépenses effectuées sur un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, dès sa
création dans les conditions prévues à l'article L. 313-1 du même code, ou dans une zone de protection du
patrimoine architectural, urbain e t paysager créée en application de l'article 70 de la loi n° 83-8 du 7 janvie r
1983 modifiée relative à la répartition de com pétences entre les communes, les départements, les régions e t
l'Etat. Les propriétaires prennent l'engagement de les louer nus, à usage de résidence principale du loca taire,
pendant une durée de six ans. La location doit prendre effet dans les douze m ois qui suivent la date
d'achèvement des travaux de restauration.
Ce dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux d'habitation sont la proprié té d'une
société non soumise à l'impôt sur les socié tés si les associés conservent les titres pendant six ans.
Le revenu global de l'année au cours de laque lle l'engagement ou les conditions de la location ne sont pas
respectés es t majoré du montant des déficits indûment imputés. Ces déficits cons titue nt une ins uffisance de
déclaration pour l'applica tion de la dispense de l'inté rêt de re tard mentionnée au 4 du II de l'article 1727.
L'imputation exclusive sur les revenus fonciers n'est pas non plus applicable aux déficits foncie rs résultant de
dépenses autres que les intérê ts d'em prunt.L'imputation es t lim itée à 10 700 €. La fraction du déficit
supérieure à 10 700 € e t la fraction du dé ficit non im putable résultant des intérê ts d'em prunt sont déduites
dans les conditions prévues au premie r alinéa.
La limite mentionnée au cinquième alinéa est portée à 15 300 € pour les contribuables qui constate nt un déficit
foncie r sur un logement pour le quel es t pratiquée la dé duction prévue au f du 1° du I de l'article 31.
Lorsque le propriétaire cesse de loue r un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d'une société non
soumise à l'impôt s ur les sociétés les vend, le revenu foncie r et le revenu global des trois années qui précèdent
celle au cours de laque lle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contra ire, reconstitués
selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette dispos ition ne s'applique pas en cas
d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L.
341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis
à une imposition commune.
Un contribuable ne peut pour un même logement ou une même souscription de titres pratiquer les réductions
d'impôt mentionnées aux articles 199 undecies ou 199 undecies A et imputer un déficit foncier sur le revenu
global.
4° (abrogé à compter de l'imposition des revenus de 1996) ;
5° Des pe rtes résultant d'opérations me ntionnées aux articles 150 ter, 150 octies, 150 nonies e t 150 decies,
lorsque l'option prévue au 8° du I de l'article 35 n'a pas été exercée ; ces pertes sont imputables e xclus ivement
sur les profits de même nature réalisés au cours de la même année ou des six années suivantes ;
6° Des pertes résultant d'opé rations réalisées à l'étranger sur un ma rché à te rme d'instruments financiers ou
d'options négociables ou s ur des bons d'option ; ces pertes sont imputables e xclusivement sur les profits de
même nature réalisés dans les mêmes conditions au cours de la même année ou des six années suivantes.
Ces dispos itions s'appliquent aux pe rtes résulta nt d'opé rations à te rme sur marcha ndises réalisées à l'étrange r.
7° Abrogé
8° Des déficits constatés dans la catégorie des revenus des capita ux mobiliers ; ces déficits peuvent cependant
être im putés s ur les revenus de même nature des six années suivantes ;
I bis. Du déficit corres pondant aux frais exposés par un inventeur pour prendre un brevet ou en assurer la
maintenance lors qu'il ne pe rçoit pas de produits imposables ou perçoit des produits infé rieurs à ces frais. Ce
déficit est dé ductible du revenu global de l'année de prise du brevet et des neuf années suivantes ;
II. Des charges ci-après lorsqu'elles n'entrent pas en compte pour l'évaluation des revenus des différentes
catégories :
1° Intérêts des emprunts contractés anté rieurement au 1er novembre 1959 pour faire un apport e n capital à
une entre prise indus trie lle ou commerciale ou à une e xploitation agricole ; intérêts des emprunts qui s ont ou
qui seront contractés, au titre des dispositions re latives aux prêts de réinsta llation ou de re conversion, par les
Français rapatriés ou re ntrant de l'é tranger ou des Etats ayant accé dé à l'indépe ndance ;
1° bis (sans objet).
1° ter. Dans les conditions fixées par décret, les charges foncières afférentes aux immeubles classés
monuments historiques ou inscrits à l'inventaire s upplémentaire, ains i qu'aux imme ubles faisant partie du
patrimoine national e n rais on de leur caractè re his torique ou artistique particulie r et qui auront été agréés à
cet effet par le ministre chargé du budget, ou en raison du label délivré par la " Fondation du patrimoine " en
application de l'a rticle L. 143-2 du code du patrim oine si ce la bel a été accordé sur avis favorable du se rvice
départemental de l'archite cture et du patrim oine ;
1° quate r (sans objet).
2° Arré rages de rentes payés par lui à titre obligatoire et gratuit constituées avant le 2 novembre 1959 ;
pensions alimentaires répondant aux conditions fixées par les a rticles 205 à 211, 367 et 767 du code civil à
l'exception de celles versées aux ascendants quand il est fait application des dispos itions prévues aux 1 et 2 de
l'article 199 sexdecies ; versements de sommes d'argent mentionnés à l'article 275 du code civil lorsqu'ils sont
effectués sur une période supérieure à douze mois à compte r de la date à laque lle le jugement de divorce, que
celui-ci rés ulte ou non d'une demande conjointe, est passé en force de chose jugée et les rentes versées e n
application des articles 276, 278 ou 279-1 du même code en cas de sépa ration de corps ou de divorce, ou en
cas d'instance en séparation de corps ou en divorce et lorsque le conjoint fait l'objet d'une imposition séparée,
les pensions alimentaires versées en vertu d'une décision de justice et en cas de révision amiable de ces
pensions, le montant effectivement versé dans les conditions fixées par les articles 208 et 371-2 du code civil ;
contribution aux cha rges du mariage définie à l'article 214 du code civil, lorsque son versement résulte d'une
décision de justice e t à condition que les é poux fassent l'obje t d'une imposition sépa rée ; dans la limite de 2
700 € et, dans les conditions fixées par un décre t en Conseil d'Etat, les versements destinés à constitue r le
capital de la rente prévue à l'article 373-2-3 du code civil.
Le contribuable ne peut opére r aucune déduction pour ses descendants mineurs lorsqu'ils sont pris en compte
pour la déte rmina tion de son quotie nt familial.
La déduction est limitée, par enfant ma jeur, au montant fixé pour l'a battement prévu par l'article 196 B.
Lorsque l'e nfant est marié, cette limite est doublée au profit du parent qui justifie qu'il participe seul à
l'entretien du mé nage.
Un contribuable ne pe ut, au titre d'une même année et pour un même enfant, bénéficier à la fois de la
déduction d'une pension alimentaire et du rattachement.L'année où l'enfant atteint sa majorité, le
contribuable ne peut à la fois déduire une pension pour cet enfant et le considé rer à cha rge pour le calcul de
l'impôt ;
2° bis (A brogé) ;
2° ter. Avantages en nature consentis en l'absence d'obligation alime ntaire résulta nt des articles 205 à 211 du
code civil à des pers onnes agées de plus de 75 a ns vivant sous le toit du contribuable et dont le revenu
imposable n'excède pas le plafond de ressources mentionné à l'article L. 815-9 du code de la sécurité sociale
pour l'octroi de l'allocation de solidarité aux pe rsonnes âgées mentionnée à l'article L. 815-1 du même code et
de l'allocation supplémentaire d'invalidité mentionnée à l'a rticle L. 815-24 du même code. La dé duction opé rée
par le contribuable ne peut excé der, par bénéficiaire, la somme de 3 359 €.
Le montant de la dé duction mentionnée au premie r alinéa est re levé chaque année dans la même proportion
que la limite supérieure de la prem ière tranche du barème de l'impôt sur le revenu ;
2° quate r Sur option irrévocable du contribuable entraînant re nonceme nt à leur prise en compte pour
l'évaluation de ses revenus foncie rs, les dépe nses effectivement supportées par les nus-propriétaires au titre
de travaux payés en application de l'article 605 du code civil, lorsque le démembreme nt de propriété d'un
immeuble bâti rés ulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie
entre pa rents jusqu'au quatrième deg ré inclusivement. Ces dépenses peuvent être déduites dans la limite
annuelle de 25 000 €. La fraction des dépenses e xcédant cette lim ite pe ut être dé duite, dans les mêmes
conditions, au titre des dix années suivantes ;
3° (Abrogé) ;
4° Versements effectués à titre de cotisations de sécurité sociale, à l'exception de ceux effectués pour les gens
de maison ;
5° Versements effectués en vue de la retraite mutualiste du comba ttant visée à l'article L. 222-2 du code de la
mutualité ;
6° (Abrogé) ;
7° a et b (sans objet).
c. (Abrogé) ;
d. (sans objet).
8° (Abrogé) ;
9°....
9° bis e t 9° te r (Abrogés) ;
10° Conformément à l'a rticle L. 612-6 du code de la sécurité sociale, les cotisa tions me ntionnées à l'a rticle L.
612-2 du code précité e t les cotisations instituées pa r application de l'a rticle L. 612-13 du même code ;
11° Les primes ou cotisations des contrats d'assurances conclus en applica tion des articles L. 752-1 à L. 752-21
du code rural et de la pêche maritime relatifs à l'assurance obligatoire contre les accidents de la vie privée, les
accidents du travail et les maladies professionnelles des non salariés des professions agricoles ;
12° (sans objet).
13° Les cotisations versées par les chefs d'exploitation ou d'e ntre prise agricole au titre des contrats d'assurance
de groupe mentionnés au 2° de l'a rticle L. 144-1 du code des assurances, dans les limites prévues par l'a rticle
154 bis-0 A.
8.1.2. Code Général des Impôts – Article-199 sexvicies
Modifié par LOI n°2012-1509 du 29 décem bre 2012 - a rt. 77
I.-Les contribuables domiciliés e n France a u sens de l'article 4 B peuvent bénéficier d'une ré duction d'im pôt s ur
le revenu au titre de l'acquisition, à compte r du 1er janvier 2009 et jus qu'au 31 décembre 2016, d'un logement
neuf ou en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé de puis au moins quinze ans ayant fait l'obje t
d'une réhabilitation ou d'une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de ré novation si les
travaux de réhabilitation ou de rénovation perme ttent, après leur réalisation, de satisfa ire à l'ensemble des
performances techniques mentionnées au II de l'a rticle 2 quindecies B de l'anne xe III, qu'ils destinent à une
location meublée n'é tant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des
bénéfices industrie ls et commerciaux lors que ce logement est compris dans :
1° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles,
une résidence avec se rvices pour pe rsonnes âgées ou handicapées ayant obte nu l'agrément " qualité " visé à
l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'e nsemble des logements affectés à l'accue il familial sala rié de
personnes âgées ou handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du codede l'action s ociale e t des
familles géré par un groupement de coopé ration sociale ou médico-sociale ;
2° Une résidence avec services pour étudiants ;
3° Une résidence de tourisme classée ;
4° Un établissement dé livrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l'article L.
6143-5 du code de la santé publique, et com portant un hébergement, à des pers onnes n'ayant pas leur
autonomie de vie dont l'éta t nécessite une surveillance mé dicale constante et des traitements d'e ntre tien.
II.-La réduction d'im pôt es t calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à
300 000 €. Lorsqu'e lle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au m oins quinze ans et qui fait l'objet
de travaux de réha bilitation, elle es t calculée sur le prix d'acquis ition majoré du montant de ces travaux.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, de 18 % pour les
logements acquis en 2011 et de 11 % pour ceux acquis à compter de 2012.
Toutefois, pour les logements acquis en 2012, le taux de la ré duction d'impôt reste fixé à 18 % au titre des
acquisitions pour lesquelles le contribuable jus tifie qu'il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l'engagement
de réalise r un investissement imm obilier. A titre tra nsitoire, l'e ngagement de réaliser un investissement
immobilier peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle s oit e nregistrée chez un nota ire ou au
service des im pôts avant le 31 décembre 2011 e t que l'acte authe ntique soit passé au plus tard le 31 ma rs
2012.
Lorsque le logement est déte nu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la ré duction d'im pôt dans la limite
de la quote-pa rt du prix de revient, majoré le cas échéant des dé penses de travaux de réhabilitation,
corres pondant à ses droits dans l'indivision.
La réduction d'impôt est répartie sur ne uf années.
Pour les logements acquis neufs, en l'éta t futur d'achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant
fait l'objet d'une ré habilitation, elle es t accordée au titre de l'a nnée d'achèvement du logement ou de ce lle de
son acquisition si elle es t pos térie ure, et imputée sur l'impôt dû a u titre de ce tte même année puis sur l'im pôt
dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de
chacune de ces années.
Pour les logements achevés depuis au m oins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est
accordée a u titre de l'a nnée d'achèvement de ces travaux et imputée sur l'im pôt dû au titre de cette même
année puis s ur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un ne uvième de son
montant tota l au titre de chacune de ces a nnées.
Lorsque la fraction de la ré duction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'im pôt dû par
le contribuable au titre de ce tte même année, le solde peut être im puté s ur l'impôt dû au titre des années
suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
III.-Le propriétaire doit s'e ngager à loue r le logement pendant au m oins neuf ans à l'exploitant de
l'établissement ou de la résidence. Ce tte location doit pre ndre e ffet dans le mois qui suit la date :
1° d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition s i elle est postérieure, pour les logements acquis ne uf ou
en l'état futur d'achèvement ;
2° d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'obje t d'une
réhabilitation ;
3° d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au m oins quinze ans et qui font l'objet de
travaux de réhabilitation.
En cas de non-res pect de l'e ngagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait
l'obje t d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. Toutefois, en cas
d'invalidité correspondant au classement dans la de uxième ou la troisième des catégories prévues à l'a rticle L.
à imposition commune, la réduction d'impôt n'est pas reprise.
La réduction n'es t pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois,
lorsque le transfe rt de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des é poux
soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit pe ut
demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la
réduction prévue au prése nt article pour la période restant à courir à la date du décès.
IV.-Un contribuable ne pe ut, pour un même logement, bénéficie r à la fois des réductions d'impôt mentionnées
aux articles 199 unde cies A et 199 undecies B e t des dispositions du présent article.
8.1.3. Code de la Construction et de l’habitation – Articles L632-1 et L632-2
Article L632-1
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - a rt. 69
Toute pe rsonne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de presta tions
secondaires, bé néficie d'un contra t établi pa r écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué cons titue
sa résidence principale. A l'expira tion de ce contrat, le bail es t tacitement reconduit pour un an sous réserve
des dispos itions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf m ois. Dans ce cas, la
clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue e ntre les
parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmenta tion qui en résulte ne pe ut dépasser la
variation de l'indice de référe nce des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs e t portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le baille ur qui s ouhaite, à l'expiration du contrat, en modifie r les conditions doit informer le locataire avec un
préavis de trois mois. Si le locata ire acce pte les nouvelles conditions, le contrat es t re nouvelé pour un a n.
Le baille ur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et
motiver son refus de renouvellement du ba il soit pa r sa décision de repre ndre ou de vendre le logement, soit
par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexé cution pa r le locata ire de l'une des obligations lui
incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercia l venant à e xpiration ou lorsque la cessation d'activité es t
prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionne r les raisons et événements
justificatifs.
Toutefois, si le bail comme rcial est renouvelé ou si l'activité es t poursuivie, la durée du contrat es t portée à un
an.
Le locataire pe ut résilier le contra t à tout m oment s ous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux
fins d'hé bergement, aux fins de constat de rés iliation ou de prononcé de la rés iliation du bail d'une pe rsonne
dont le logement loué meublé constitue la réside nce principale est notifiée, à la diligence de l'huissie r de
justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compé tents, notamment les
organismes cha rgés du se rvice des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement
Article L632-2
Modifié par Loi n°2005-845 du 26 juillet 2005 - a rt. 165 (V) JORF 27 juille t 2005 e n vigueur le 1e r janvie r 2006
Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque motif que ce soit, cesse r son activité, il
en informe les locata ires titulaires du contrat mentionné à l'article L. 632-1 trois m ois au moins avant la date à
laquelle la cessation d'activité est prévue. Sauf cas de force maje ure ou de mise en oeuvre des procédures de
sauvegarde ou de redressement judiciaire prévues pa r le code de comme rce, la cessation d'activité ne peut
avoir lieu avant l'expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des loca taires titulaires
desdits contrats. Si, en dépit de la cessation d'activité du baille ur, les locaux gardent leur des tination premiè re,
le contrat de bail est taciteme nt reconduit. Si, en revanche, la cessation d'activité est due à une opé ration
d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent ê tre relogés aux frais de l'opé rateur dans les conditions
prévues aux a rticles L. 314-1 e t L. 314-2 du code de l'urbanisme.
8.1.4. Exonération de TVA - Code Général des Impôts : Article-261-D
Modifié par LOI n°2013-660 du 22 juille t 2013 - art. 65
Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée :
1. (Affaires ou opérations s oumises à un autre im pôt) :
1° à 3° (Abrogés) ;
4° les opéra tions à te rme sur marchandises réalisées sur un marché réglementé à l'e xclus ion de ce lles qui
déterminent l'arrêt de la filiè re ;
5° (Abrogé).
2. (Agriculture e t pêche) :
1° (Abrogé) ;
2° (Abrogé) ;
3° les prestations réalisées dans le cadre de l'entraide entre agriculte urs définie par les a rticles L. 325-1 à L.
325-3 du code rural et de la pêche maritime. Cette exoné ration pourra être étendue par décre t en Conseil
d'Etat aux départements d'outre-me r ;
4° les opérations effectuées par les pê cheurs et armateurs à la pêche, à l'exception des pêcheurs en eau douce,
en ce qui concerne la vente des produits de leur pêche (poissons, crus tacés, coquillages frais ou conservés à
l'état frais pa r un procédé frigorifique) ;
5° (Abrogé).
3. (Biens usagés) :
1° a. Sous réserve, le cas échéant, des dispositions des 1° et 2° du III de l'article 257, les ventes de biens usagés
faites par les pe rsonnes qui les ont utilisés pour les besoins de leurs e xploitations.
Toutefois, l'exonéra tion ne s'applique pas aux biens qui ont ouvert droit à déduction complè te ou partielle de
la taxe sur la valeur ajoutée lors de leur achat, acquisition intracommunautaire, importation ou livrais on à soimême.
Les dispositions du deuxième alinéa ne s'appliquent ni aux biens cédés à des personnes qui ont souscrit un
contrat de crédit-bail ou de location avec option d'achat avant le 8 septem bre 1989, ni aux véhicules destinés à
la location simple, inscrits à l'actif des entreprises de loca tion avant le 8 septembre 1989, si ces véhicules sont
cédés à des pers onnes autres que des négociants en biens d'occasion (Loi n° 89-935 du 29 décembre 1989, art.
31 I 2 et 3) ;
b. (Disposition périmée) ;
2° (abrogé)
4. (Professions libé rales e t activités diverses) :
1° Les soins dispensés a ux pe rsonnes par les mem bres des professions médicales et paramédicales
réglementées, par les praticiens autorisés à faire usage légalement du titre d'ostéopathe ou de chiropracte ur e t
par les psychologues, psychanalystes et psychothé rapeutes titulaires d'un des diplômes re quis, à la date de sa
délivrance, pour être recruté comme psychologue dans la fonction publique hospitalière ainsi que les travaux
d'analyse de biologie mé dicale e t les fournitures de prothèses dentaires pa r les dentis tes et les prothés istes ;
1° bis les frais d'hospitalisation e t de traiteme nt, y compris les fra is de mise à disposition d'une chambre
individue lle, dans les établissements de santé privés titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 6122-1
du code de la santé publique ;
1° te r les soins dis pensés pa r les établissements privés d'hébe rgement pour pe rsonnes âgées mentionnés au 6°
du I de l'article L. 312-1 du code de l'action socia le et des familles, pris en charge pa r un forfait annuel global de
soins en application de l'article L. 174-7 du code de la sécurité s ociale ;
2° les livraisons, comm issions, courtages et façons portant sur les organes, le sang et le lait humains ;
3° le transport de malades ou de blessés à l'aide de véhicules spécia lement aménagés à cet effet effectué pa r
des personnes visées à l'a rticle L. 6312-2 du code de la santé publique ;
4° a. les presta tions de se rvices e t les livrais ons de biens qui leur sont é troitement liées, effectuées dans le
cadre :
de l'ense ignement prima ire, secondaire et s upérieur dispe nsé dans les é tablissements publics et les
établissements privés régis par les articles L. 151-3, L. 212-2, L. 441-1 à L. 441-9, L. 442-3, L. 424-1 à L. 424-4 et
L. 731-1 à L. 731-16 du code de l'éducation ;
de l'enseigneme nt universitaire dispensé dans les établissements publics et dans les établissements privés visés
aux articles L. 613-7, L. 714-2 et L. 718-16 du code de l'éducation ;
de l'enseignement te chnique ou professionnel réglementé par les a rticles L. 441-10 à L. 441-13, L. 443-1 à L.
443-4 et L. 424-1 à L. 424-4 du code de l'éducation et le dé cret du 14 septem bre 1956 ;
de l'enseignement et de la formation professionne lle agricoles réglementés par la loi n° 60-791 du 2 août 1960
relative à l'e nseignement et la forma tion professionnelle agricole ;
de la formation profess ionne lle continue, te lle qu'elle est définie par les dis positions législatives e t
réglementaires qui la régissent, assurée soit par des pers onnes morales de droit public, soit par des personnes
de droit privé titulaires d'une attestation délivrée par l'autorité adminis trative compé tente re connaissant
qu'elles rem plissent les conditions fixées pour exe rcer le ur activité dans le cadre de la formation
professionnelle continue.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'applica tion de ces dispositions, notamment pour ce qui
concerne les conditions de délivrance et de validité de l'attes tation ;
de l'enseigneme nt primaire, seconda ire, supé rieur ou technique à distance, dis pensé pa r les organismes publics
ou les organismes privés régis par les articles L. 444-1 à L. 444-11 du code de l'éduca tion, e t les textes
subséquents ;
b. les cours ou leçons relevant de l'enseignement scolaire, universitaire, professionnel, artistique ou sportif,
dispensés pa r des pe rsonnes physiques qui sont rémunérées dire ctement par leurs élèves ;
5° à 8° (Abrogés) ;
8° bis Les presta tions de services e t les livraisons de biens qui leur sont étroiteme nt liées, effectuées dans le
cadre de la garde d'enfants pa r les établissements visés aux deux premiers alinéas de l'a rticle L. 2324-1 du code
de la santé publique e t assurant l'accueil des e nfants de moins de trois ans ; (1)
8° ter Les prestations de services réalisées par les mandataires judiciaires à la protection des majeurs au sens
de l'article L. 471-2 du code de l'action s ociale e t des familles ;
9° les prestations de se rvices et les livraisons de biens qui leur sont étroitement liées fournies à leurs membres,
moyennant une cotisation fixée conformément aux statuts, par des organismes légalement constitués agissant
sans but lucratif dont la gestion es t désinté ressée et qui poursuivent des objectifs de nature philosophique,
religieuse, politique, pa triotique, civique ou syndicale, dans la mesure où ces opérations se rattachent
directement à la défense collective des inté rêts moraux ou matérie ls des membres ; les dispositions des c et d
du 1° du 7 s'appliquent à ces organismes ;
10° Les travaux de construction, d'aménagement, de répa ration et d'entre tien des monuments, cime tières ou
sépultures commémoratifs des comba ttants, héros, victimes ou morts des guerres, effectués pour les
collectivités publiques e t les organismes légalement constitués agissant sans but lucratif ;
11° Les prestations de services et les livraisons de biens accessoires à ces prestations, à l'exception des
transports de pe rsonnes et télécommunications, qui re lèvent du service universel postal te l que défini pa r
l'article L. 1 du code des postes et communications éle ctroniques, effectuées pa r le prestata ire en France du
service universe l pos tal te l que désigné à l'article L. 2 du même code.
5. (Opérations immobiliè res) :
1° Les livraisons de te rrains qui ne sont pas des te rrains à bâtir au se ns du 1° du 2 du I de l'article 257 ;
2° Les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
6. (Abrogé).
7. (Organismes d'utilité générale) :
1° a. les services de caractè re social, éducatif, culturel ou sportif re ndus à le urs membres pa r les organismes
légalement constitués agissant sans but lucratif, et dont la gestion es t désintéressée.
Il en est de même des ventes consenties à leurs membres par ces organismes, dans la limite de 10 % de leurs
recettes tota les.
Toutefois, demeurent soum ises à la taxe sur la valeur ajoutée, sous rése rve des dis positions du b :
les opéra tions d'hé bergement e t de restauration ;
l'exploitation des bars et buvettes.
Ces dispositions sont également applicables aux unions d'associa tions qui ré ponde nt aux conditions ci-dessus,
dans leurs rapports avec les membres des associations faisant partie de ces unions ;
b. les opé rations faites au bénéfice de toutes pe rsonnes par des oeuvres sans but lucratif qui présentent un
caractère social ou philanthropique et dont la gestion est désintéressée, lors que les prix pratiqués ont é té
homologués pa r l'autorité publique ou que des opé rations analogues ne sont pas couramment réalisées à des
prix comparables pa r des entre prises commercia les, en raison notamment du concours désintéressé des
membres de ces organismes ou des contributions publiques ou privées dont ils bé néficie nt.
Les organismes me ntionnés au premier alinéa du 1 bis de l'article 206 e t qui en rem plissent les conditions, sont
également exoné rés pour leurs autres opé rations lorsque les recettes encaissées affé rentes à ces opé rations
n'ont pas excé dé au cours de l'année civile précédente le m ontant de 60 000 €.
Les opérations mentionnées au I de l'article 257 et les opéra tions donnant lieu à la perception de revenus
patrimoniaux soum is aux dispositions de l'article 219 bis ne bénéficient pas de l'exonération et ne sont pas
prises en compte pour le calcul de la limite de 60 000 €.
Lorsque la limite de 60 000 € est atteinte en cours d'année, l'organisme ne peut plus bénéficie r de
l'exoné ration prévue au de uxième alinéa à compte r du prem ier jour du mois suivant ce lui au cours duque l cette
limite a été dé passée ;
c. les re cettes de s ix manifestations de bienfaisance ou de s outien organisées dans l'année à leur profit e xclus if
par les organismes dés ignés au a et b ainsi que par les organismes permane nts à caractè re socia l des
collectivités locales e t des entre prises ;
d. le caractè re dés inté ressé de la gestion résulte de la ré union des conditions ci-après :
L'organisme doit, en principe, être géré et administré à titre bénévole par des personnes n'ayant elles-mêmes,
ou par personne inte rposée, aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l'e xploitation.
Toutefois, lorsqu'une association régie pa r la loi du 1e r juillet 1901 relative au contrat d'associa tion, une
association régie par la loi loca le en vigueur dans les dépa rtements de la Moselle, du Bas-Rhin e t du Ha ut-Rhin,
une fondation reconnue d'utilité publique ou une fondation d'entreprise décide que l'e xercice des fonctions
dévolues à ses dirigeants justifie le versement d'une rémunération, le caractè re désintéressé de sa gestion n'es t
pas remis en cause si ses statuts et ses modalités de fonctionnement assurent sa transparence financière,
l'élection réguliè re e t pé riodique de ses dirigeants, le contrôle effectif de sa gestion par ses mem bres e t
l'adéquation de la rém unéra tion aux sujétions effectivement im posées aux dirigeants conce rnés ; cette
disposition s'applique dans les conditions suivantes :
l'un des organismes visés au troisième alinéa peut rém unére r l'un de ses dirigeants uniquement si le montant
annuel de ses ressources, majorées de ce lles des organismes qui lui sont affiliés et qui rem plissent les
conditions leur pe rmetta nt de bénéficie r de la présente dispos ition, hors ress ources issues des versements
effectués par des pe rsonnes morales de droit public, est supé rieur à 200 000 € en moyenne sur les trois
exercices clos pré cédant celui pendant le quel la rém unération es t versée ;
un tel organisme peut rémuné rer deux de ses dirigeants si le montant annuel de ses ressources, majorées de
celles des organismes qui lui sont affiliés et qui rem plissent les conditions leur pe rmettant de bénéficier de la
présente disposition, hors ressources issues des versements effectués par des personnes morales de droit
public, est supérie ur à 500 000 €, en moyenne s ur les trois exe rcices clos précédant celui pendant le quel la
rémunéra tion est versée ;
un tel organisme peut rém unére r trois de ses dirigeants si le m ontant annuel de ses ressources, majorées de
celles des organismes qui lui sont affiliés et qui rem plissent les conditions leur pe rmettant de bénéficier de la
présente disposition, hors ressources issues des versements effectués par des personnes morales de droit
public, est supérieur à 1 000 000 € en moyenne sur les trois exe rcices clos précédant celui pe ndant lequel la
rémunéra tion est versée ;
un te l organisme pe ut verse r des rém unérations dans le cadre de la présente disposition uniquement si ses
statuts le prévoie nt explicitement et si une dé cision de son organe délibérant l'a expressément décidé à la
majorité des de ux tiers de ses membres ;
le montant des ressources hors ressources issues des versements effectués pa r des personnes morales de droit
public est constaté par un commissaire aux comptes ;
le montant de toutes les rém unérations versées à chaque dirigeant au titre de la prése nte disposition ne peut
en aucun cas excéde r trois fois le montant du plafond visé à l'a rticle L. 241-3 du code de la sécurité sociale.
Un décret e n Conseil d'Etat fixe les modalités d'application des huit alinéas pré cédents ;
l'organisme ne doit procéde r à aucune distribution directe ou indirecte de bénéfice, sous que lque forme que ce
soit ;
les membres de l'organisme et leurs ayants droit ne doivent pas pouvoir être déclarés attributaires d'une part
quelconque de l'actif, sous réserve du droit de reprise des apports.
Tous les organismes conce rnés par les a, b et c sont placés sous le régime du chiffre d'affaires réel ; un décre t
en Conseil d'E tat dé termine leurs obligations ainsi que l'étendue et les modalités d'exe rcice de leurs droits à
déduction ;
1° bis les opéra tions effe ctuées pa r les associations inte rmédia ires conventionnées, mentionnées à l'a rticle L.
5132-7 du code du travail, dont la gestion est désintéressée da ns les conditions prévues au 1° ;
1° te r les opé rations effectuées par les associations agréées en a pplication de l'article L. 7232-1 du code du
travail, dans les conditions prévues au 1° ;
1° quater Les prestations de services et les livraisons de biens qui leur sont étroitement liées, effectuées dans
les lieux de vie et d'accue il mentionnés au III de l'a rticle L. 312-1 du code de l'action s ociale e t des familles,
conformément à leur objet ;
2° (Abrogé) ;
3° les ventes portant s ur les a rticles fabriqués par des groupements d'aveugles ou de travailleurs handicapés,
agréés dans les conditions prévues par la loi n° 72-616 du 5 juillet 1972, ainsi que les ré parations effectuées pa r
ces groupeme nts. Ils peuvent toutefois, sur leur demande, renoncer à l'e xoné ration dans les conditions e t selon
les modalités prévues par décre t en Conseil d'E tat ;
4° (Abrogé) ;
8. et 9. (Abrogés).
NOTA:
Loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, art. 69-II : ces dispositions s'appliquent aux opérations pour lesquelles
le fait géné rateur de la taxe inte rvient à compte r du 1e r janvier 2013
8.1.5. Bulletin Officiel des Impôts – 30 avril 2003 : BOI 3A-2-03
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
3 A-2-03
N° 79 du 30 AVRIL 2003
Taxe sur la valeur ajoutée. Champ d’application
Exonération. Locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
Article 18 de la loi de finances rectifica tive pour 2002
(C.G.I., art. 260 et 261-D-4°)
NOR : BUD F 03 30005 J
Bureau D1
AVERTISSEMENT
Par un a rrê t du 11 juillet 2001, le Conseil d’Etat a cons idéré que le b) du 4° de l’article 261-D du code géné ral
des impôts était incompatible avec les obje ctifs de l’article 13 B b) §1 de la sixième directive en tant qu’il
subordonne l’application de la dispos ition qui e xclut de l’exoné ration les prestations de mise à dispos ition d’un
local meublé ou garni au cumul e xcessif de pres tations accessoires.
Aussi, l’article 18 de la loi de finances rectificative pour 2002 (loi n° 2002-1576 du 30 décembre 2002) définit les
conditions en application desquelles les e xploitants de logements meublés sont désormais soumis à la taxe sur
la valeur ajoutée (TVA).
Sont ainsi soumises à la TVA les locations en meublés dans la mesure où elles sont effe ctuées dans des
conditions simila ires à ce lles des établissements d’hébe rgement à caractè re hôtelie r exploités de manière
professionnelle. A cet égard, il appa raît indispe nsable que ces loueurs en meublés offre nt a minima un
ensemble de se rvices assimilables aux services hôteliers, décrits dans la présente ins truction.
La condition liée à l’immatriculation de l’exploitant au regis tre du commerce e t des s ociétés (RCS), a par aille urs
été supprimée.
Le nouveau dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2003.
Les bailleurs et exploitants dont les opérations éta ient précédemment exonérées mais qui deviennent
obligatoirement redeva bles de la TVA en raison de l’application du nouveau dispos itif dis posent d’un délai de
90 jours, à compte r de la publication de la présente ins truction, pour apprécie r en toute connaissance de cause
les conséquences de ce changement de régime.
•
Section I – Rappel des règles antérieures
1. Depuis le 1er janvier 1991, l’article 261-D-4° du code général des impôts dans sa rédaction issue de
l’article 48 de la loi de finances rectificative pour 1990 (loi n° 90-1169 du 29 décembre 1990) e xonè re de TVA
sans possibilité d’option les loca tions de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
Cette e xoné ration de principe comporte des exceptions. Elle ne s’appliquait pas, notamment, aux mises à
disposition de locaux meublés ou garnis qui s’apparentent à des prestations hôteliè res ou parahôtelières,
c’est-à-dire aux situations où l’exploitant fournit le local meublé ainsi que le petit dé jeune r, le ne ttoyage
quotidien des locaux, le linge de maison, et assure la réception de la clie ntèle. Il devait en outre être
immatriculé au registre du comme rce et des sociétés (RCS).
Ces dispos itions ont été commentées par une instruction administrative du 11 avril 1991, publiée au bulle tin
officiel des im pôts 3 A-9-91.
2. Il est également ra ppelé que l’exploitant est celui qui assume pe rsonnellement tous les risques de
l’entreprise et qui est responsable vis-à-vis des clients, ce qui implique qu’il agisse en s on nom propre à le ur
égard.
Le recours à un intermé diaire agissant au nom et pour le com pte de l’exploitant à l’égard des clie nts
(mandataire) ne fait pas perdre au mandant sa qualité d’exploitant.
En revanche, si le « mandata ire » ou le simple prestataire de se rvices cha rgé de la gestion de l’établissement
assume en fait les risques de l’exploitation ou agit en son nom propre à l’égard de la clientèle, il est considéré
comme l’exploitant rée l de l’établissement.
Section II – Nouvelles règles applicables
I – Champ d’applica tion
A – Les loca tions de logements meublés ou garnis à usage d’habitation
demeurent exonérées de TVA
3. Le b) de l’article 261 D-4° du code général des im pôts dans sa ré daction issue de l'article 18 de la loi de
finances rectificative pour 2002 ne remet pas en cause le principe de l’exonération des locations de logements
meublés ou garnis à usage d'habitation.
L'imposition de ces locations demeure l'e xception.
4. La définition des logements meublés ou garnis à l’exception toutefois des mises à disposition de caravanes,
de tentes, de mobil-homes e t d’habitations légères de loisirs soumis de plein droit à la TVA depuis le 1er janvier
1996, n’est pas modifiée (cf. point 9 de l’instruction a dminis trative du 11 avril 1991).
De la même façon, les points 12 à 13 de cette ins truction administrative du 11 avril 1991 dé jà citée conservent
toute leur valeur.
5. Il est également ra ppelé que la fourniture de certaines prestations annexes telles que ce lles définies
ci-dessous (cf. I.B), n’empêche pas l’exoné ration de la fourniture de logement proprement dite.
Ces presta tions annexes demeure nt im posables e n toute hypothèse e t au taux qui leur est propre (taux normal
de manière générale) dès lors qu’elles ne sont pas habituellement incluses dans le prix de location d’un
logement meublé, sous réserve de l’application de la franchise de TVA prévue à l’article 293 B du code général
des impôts.
Lorsque les prestations anne xes sont fournies dans les conditions fixées au b) de l'article 261 D-4°, l'opération
est considérée dans son ensemble comme relevant d'une activité parahôteliè re et devient imposable dans les
conditions définies ci-après (cf. I B)
6. Ainsi demeurent e xoné rés :
- les particuliers qui louent e n meublé, de maniè re occasionne lle ou pe rmanente, une résidence se condaire, un
logement touristique ou une partie de leur résidence principa le, sans offrir a m inima, un e nsemble de services
assimilables aux services hôteliers, dans les conditions e xposées ci-après (cf. I B) ;
- les entreprises qui mettent à la dis position de le ur personnel un logement meublé moyennant une
rémunéra tion ; le fait que le pe rsonnel soit affecté ou non à la surveillance, à la sécurité ou au gardiennage des
locaux es t sans incide nce.
B – Les prestations d’hébergement à caractère hôtelier demeure nt im posables.
7. Le nouveau b) du 4° de l’article 261-D du CGI précise que les pres tations de mise à disposition d’un local
meublé ou garni sont effectuées à titre onére ux e t de manière habituelle.
En application de la jurisprudence comm unautaire et interne, il est précisé que le cara ctère oné reux s uppose
l’existence d’un lie n direct entre le service rendu et la contre-valeur re çue ; il convient donc de rechercher si ce
service procure un avantage direct au client et s i le prix est en relation avec l’avantage reçu (cf. sur l’application
de ces conditions, le BOI 3 CA-94, numé ro spé cial, n°3 et s uivants).
En d’autres termes, le ca ractère oné reux d’une mise à dispos ition d’un loca l garni ou me ublé se ra reconnu si
cette mise à disposition s’effectue moyennant le pa iement d’un loyer.
Cela étant, il est précisé que, lorsque le loyer est manifestement hors de proportion avec le prix normal du
marché (il n’est pas possible de fixer un se uil dès lors que cette notion doit ê tre appréciée au cas par cas), le
bailleur ne peut pas être réputé e xerce r une activité économique imposable à la TVA et ce, quand bie n même
seraient satisfaites la condition tenant au caractère habituel de la location et les autres conditions exposées
aux n°9 et suivants. Dans cette situation, l’opération de location est considérée comme placée hors du champ
d’application de la TVA et ne peut donc pas autoriser l’ouverture d’un droit à déduction au titre des dé penses
exposées pour sa réalisation.
En outre, le ca ractère habituel implique la réalisation répé tée de prestations de locations.
8. L’activité parahôteliè re est caracté risée par l’offre en s us de l’hébergement d’au moins trois des services
suivants parmi les quatre qui s ont cités a u b) du 4° de l’article 261-D du CGI :
a - l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si bes oin, de fournir le petit déjeuner à
l’ensemble des loca taires ; celui-ci doit ê tre fourni selon les usages profess ionne ls, c’est-à-dire au choix de
l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé pe rmettant la consommation
sur place des de nrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilie r ;
b - le nettoyage des locaux est effe ctué de maniè re régulière. Cette condition sera considérée comme établie
lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulie r de nettoyage, l’exploitant dis pose des
moyens lui permettant de propose r un tel service au clie nt durant son séjour, selon une périodicité réguliè re.
En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite s i l’exploitant se conte nte d’un nettoyage au
début e t en fin de séjour.
c - l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour ê tre e n mesure de fournir penda nt le séjour le linge de
maison à l’ensemble des locata ires.
d - l’exploitant dispose durant la pé riode de location des moyens né cessaires pour être en mesure de propos er
un service de réception même non personnalisé de la clientè le. Cet accueil peut être confié à un mandataire
qui l’assure e n un lie u unique différe nt du local loué lui-même.
Exemple : Un mandataire assure un se rvice d’accue il situé à l’entrée d’un village, d’un local meublé situé dans
ce village.
De la même façon, un système d’accueil électronique suffit.
Enfin, il es t rappelé que le local meublé doit com porter tous les éléme nts mobilie rs indispe nsables pour une
occupation norma le par le locataire.
Il n’est en revanche plus exigé que l’exploitant soit imma triculé au registre du comme rce e t des sociétés.
9. Les exploitants qui fournissent ainsi au moins trois des services ci-dessus énumé rés, sont soumis à la TVA au
titre de leur activité de loueur en me ublé, sous réserve des indications exposées ci-dessus au n° 8, et s ous
réserve, bien entendu de l’application de la franchise en base fixée à 76 300 euros (code géné ral des impôts,
article 293 B).
10. Sur la base de ces critè res, l’imposition est susce ptible de s’applique r notamment à l’exploitation, de
chambres d’hôtes, de maisons ou appartements meublés, de rés idences pour étudiants, de maisons de
retraite …
11. Pour ce qui concerne la notion d’exploitant, les dispositions de l’instruction du 11 avril 1991 et rappelées au
point 3 ci-dessus conservent toute le ur valeur.
C – Pré cisions sur le régime des locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par le propriétaire à une
personne qui les exploite.
12. Les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à l’exploitant d’un établissement
d’hébergement soumis à la TVA sont elles-mêmes soumises à la taxe si le bail conclu e ntre le bailleur et
l’exploitant est un bail commercial, conformément aux dispositions des articles 260 D et 261 D-4°-c du code
général des im pôts
L’article 261 D-4°-c du code général des im pôts ne définit pas la notion de bail commercial.
Dans ces conditions, com pte tenu des hésita tions qui ont pu se produire, il est précisé qu’au regard du décre t
n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports e ntre bailleurs e t locataires en ce qui concerne le
renouvelleme nt des baux à loyer d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, la
qualifica tion de ba il commercial peut notamment ê tre rete nue lorsque les conditions suivantes s ont
satisfaites :
- le contra t de location porte sur des locaux affectés à une activité commerciale, artisanale ou indus trielle ;
- un véritable fonds de comme rce existe e t est e xploité dans les lieux loués par un commerçant, un a rtisan ou
un industriel inscrit a u regis tre du commerce e t des s ociétés ou au registre des métie rs.
Dès lors que les conditions géné rales d’application du décret du 30 septembre 1953 sont réunies, et sous
réserve de l’appréciation s ouveraine des tribunaux, un bail doit alors être présumé commercial pour
l’application de l’article 261 D-4°-c du code général des impôts, quelle que soit sa durée et quelles que s oient
les clauses dé rogatoires souscrites par les pa rties contracta ntes.
13. Il est rappe lé que le bail comme rcia l n’est exigé qu’entre l’exploitant et son baille ur. A cet égard, les
commentaires figurant au point n° 33 de l’ins truction du 11 avril 1991 conservent toute leur valeur.
II – Taux applicable aux presta tions d'hébergement s oumises à la TVA
14. En applica tion de l’article 279-a du CGI, le taux réduit est applicable à la fourniture de logement dans les
établissements d’hébergement.
III – Droits à déduction
15. Les bailleurs et exploitants qui deviennent redevables de la TVA au 1er janvier 2003 ou à une date ulté rieure
peuvent exe rcer, dans les conditions de droit commun, la dé duction de la taxe grevant les dépe nses qu’ils
supportent, à compte r de la date à laquelle ils deviennent redevables, pour la réalisation de leur activité de
loueur en me ublé soumise à la TVA.
16. Les bailleurs et exploitants précédemment exonérés au titre de leur activité de loue ur e n meublé qui
deviennent redevables de la taxe au 1er janvier 2003 ou à une date posté rieure peuvent bénéficie r d’un crédit
de départ en applica tion des dispositions de l’article 226 de l’annexe II au CGI.
Ils peuvent ainsi opé rer la déduction, dans les conditions fixées par les articles 205 à 242 B de l’annexe II au CGI
déjà citée :
- de la ta xe ayant grevé les biens ne cons titua nt pas des immobilisations
qu’ils détiennent en s tock à la date à laquelle ils sont devenus redevables ;
- - de la taxe ayant grevé les biens constituant des immobilisations qui
n’ont pas encore commencé à être utilisés à la date à laquelle ils sont devenus redevables ;
- d’une fraction de la taxe ayant grevé les biens cons titua nt des
immobilisations en cours d’utilisation. Cette fraction est égale au montant de la taxe ayant grevé
les biens, dim inué d’un cinquième par année civile ou par fraction d’année civile écoulée depuis
la date à laquelle cette taxe es t devenue e xigible. Pour les imme ubles, la diminution est calculée
par vingtième (ou pa r dixième pour les immeubles livrés, acquis ou apportés avant le 1er janvier
1996).
17. Le mécanisme du crédit de dé part bénéficie également aux bailleurs et exploita nts qui auraient soumis leur
activité à la TVA avant l’entrée en vigueur de l’article 18 de la loi de finances rectificative pour 2002 e t à la
suite de l’arrêt rendu pa r le Conse il d’Etat le 11 juillet 2001 dé jà cité si les conditions de réalisation de leur
activité répondent aux critè res fixés par l’article 18 de la loi de finances re ctificative pour 2002 dé jà citée.
Le crédit de dépa rt est alors déte rminé à la date à laquelle le baille ur a commencé à soumettre ses opé rations à
la taxe.
18.Il est rappelé en revanche que les propriétaires de logements meublés qui décident d’affecter ces biens à
une activité de location soumise à la TVA ne peuvent pas bénéficie r d’un crédit de départ lorsque les logements
concernés avaient été acquis à titre privé (BOI 3 CA 94, instruction du 8 septem bre 1994 n° 169 à 173).
Section III – Entrée en vigueur du nouveau dis pos itif. Dis pos itions transitoires
I- Entrée en vig ueur du nouveau dispositif
19. Le nouveau régime s'applique à toutes les locations de loca ux nus, meublés ou garnis à usage d'habitation
effectuées à compte r du 1er janvier 2003.
Mais il est admis que les acomptes versés en 2002 pour les locations effectuées à partir du 1er janvier 2003 ne
soient pas soumis à la taxe.
Pour les locations en cours, les rece ttes encaissées qui se rapportent à une période commencée e n 2002 e t
achevée en 2003 devront donc être répa rties a u prorata du temps.
II- Mesure transitoire
20. Il est admis que les ba illeurs et exploitants dont l’activité de loca tion, précédemme nt exonérée, devient, à
compte r du 1er janvier 2003, obligatoireme nt soumise à la TVA en application du nouveau régime puissent
bénéficie r d’un délai s uppléme ntaire pour apprécier e n toute connaissance de cause les conséquences de leur
nouveau statut de redevable de la TVA.
Dans un déla i de 90 jours à compte r de la publication de la présente ins truction les baille urs e t exploitants
précédemment exonérés mais offrant au m oins trois des se rvices visés au n° 9 ci-dessus ont la poss ibilité de
renoncer à l’offre de l’un a u moins de ces s ervices pour demeurer exonérés du paieme nt de la taxe.
21. Dans l’hypothèse où les baille urs et exploitants conce rnés ne renoncent pas effectivement à l’offre de l’un
des services avant l’expiration du dé lai de 90 jours, l’absence de taxation, le cas échéant, de leurs opérations au
titre de la période qui s’étend du 1er janvier 2003 à la date d’expiration de ce délai ne sera pas remise en cause.
22. Dans cette s ituation, les baille urs e t exploitants conce rnés ne pourront toutefois e xerce r un droit à
déduction qu’au titre de la taxe grevant les dépenses qui seront supportées après la date d’expiration de ce
délai. De plus, le cré dit de dé part dont les bailleurs et exploitants conce rnés peuvent bénéficie r (Cf. supra n°16
et 17) sera déterm iné à la date à laquelle ils s oumettent effectivement leur activité à la taxe e t au plus tard le
jour suivant l’expira tion du délai de 90 jours à com pter de la date de la publication de la présente instruction.
23. Il est enfin rappe lé que les bailleurs et e xploitants dont le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année civile
2002 n’est pas supé rieur à 76 300 €, ce qui les place en principe s ous le régime de la franchise en base prévue
par les dispositions de l’article 293 B du CGI, peuvent à tout moment opter pour le paiement de la TVA.
Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée et couvre obligatoireme nt
une période de deux années y compris celle au cours de laquelle elle es t déclarée (CGI, art. 293 F et BOI 3 F-299, instruction du 29 juillet 1999).
Section IV – Règlements des situations passées
24. Les rappels contestés notifiés sur le seul fondement du défa ut d’une des prestations pa rahôte lières visées
ci-dessus devront ê tre a bandonnés.
De la même façon, les rappels contestés notifiés sur le fondeme nt du défaut d’immatriculation de l’exploitant
au RCS devront ê tre abandonnés.
Section V – Contribution s ur les revenus locatifs
25. Les locations de loca ux nus, meublés ou garnis à usage d'habitation qui ne donnent pas lieu au paiement de
la TVA entrent, toutes les conditions étant par ailleurs remplies, dans le champ d'applica tion de la contribution
sur les revenus locatifs visée aux articles 234 nonies e t suivants du code géné ral des impôts (cf. ins truction
administrative du 18 juin 2001, publiée au bulle tin officiel des impôts 5 L-5-01).
Cela étant, seules les locations consenties par le propriéta ire des loca ux, l’usufruitier ou le titulaire d’un droit
réel d’habitation (emphyté ose, par exemple) sont soumises à la contribution sur les revenus locatifs. La
contribution n’est pas applicable aux revenus retirés de la sous-location consentie pa r le locataire principal,
quand bien même cette s ous-location serait, le cas échéant e xoné rée de la TVA.
Annoter :
DB 3 A-1152
DB 3 A-317
DB 3 D-1523
Le Dire cteur de la législation fiscale
Hervé Le Floc’h Louboutin
•
ANNEXE
Article 18 de la loi de finances rectifica tive pour 2002
(Loi n° 2002-1576 du 30 décem bre 2002 - JO du ? décem bre 2002)
I. - Le b du 4° de l'article 261 D du code géné ral des impôts est ainsi rédigé :
« b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onére ux e t de manière
habituelle, comportant en s us de l'hébe rgement au moins trois des pres tations suivantes, rendues dans des
conditions simila ires à ce lles proposées par les établissements d'hébe rgement à caractè re hôtelie r exploités de
manière professionnelle : le pe tit déje uner, le nettoyage régulie r des locaux, la fourniture de linge de maison et
la réception, même non personnalisée, de la clie ntèle. »
II. - Les dispositions du I s'appliquent à com pte r du 1er janvier 2003.
8.2.
Censi-Bouvard
Textes de référence relatifs à la loi Bouvard:
- Bulletin Officiel des Impôts – 13 janvier 2010 : BOI 5B-2-10
- Code Général des Impôts – 29 décembre 2012 – Article-199 sexvicies
8.2.1. Bulletin Officiel des Impôts – 13 janvier 2010 : BOI 5B-2-10
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
N° 6 DU 13 JANVIER 2010
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
5 B-2-10
INSTRUCTION DU 29 DECEMBRE 2009
IMPOT SUR LE REVENU. REDUCTION D’IMPOT EN FAVEUR DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS REALISES DANS
LE SECTEUR DE LA LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE.
V ET VI DE L’ARTICLE 90 DE LA LOI N° 2008-1425 DU 27 DECEMBRE 2008 DE FINANCES POUR 2009
ARTICLE 15 DE LA LOI N° 2009-431 DU 20 AVRIL 2009 DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2009
(C.G.I., art. 199 sexvicies)
NOR : ECE L 09 20719J
Bureau C 2
PR ES EN TATI O N
L’article 199 sexvicies du code géné ral des impôts, issu des V e t VI de l’article 90 de la loi de
finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 dé cembre 2008) et modifié pa r le 2° du I de l’article 15 de la
deuxième loi de finances re ctificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009), prévoit une ré duction
d’impôt sur le revenu e n faveur des investissements immobilie rs réalisés dans le secte ur de la location
meublée non professionnelle.
Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés e n France qui a cquiè rent du 1e r janvier 2009
au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au
moins quinze ans ayant fa it l’objet d’une ré habilitation ou qui fait l’obje t de travaux de ré habilitation, qu’ils
destinent à la location me ublée n’étant pas e xercée à titre professionnel.
Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :
- établissement social ou médico-social qui accue ille des pe rsonnes âgées ou adultes handicapées
(code de l’action socia le et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l’article L. 312-1) ;
- établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième a linéa du 3° de l’article
L. 6143-5 du code de la santé publique, et com portant un hé bergement, à des pers onnes n’ayant pas le ur
autonomie de vie dont l’état né cessite une surveillance médicale cons tante e t des traitements d’entretien ;
- résidence avec services pour pe rsonnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément
« qualité » visé à l'article L. 7232-3 du code du travail ;
- ensemble de logements géré pa r un groupement de coopéra tion social ou mé dico-social et
affecté à l’accueil familial salarié de pe rsonnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à
L. 444-9).
- résidence avec services pour étudiants ;
- résidence de tourisme classée ;
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de loue r le
logement meublé pour une durée minimale de ne uf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la
résidence. Les produits tirés de cette location doivent être im posés dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la lim ite annuelle
de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour
ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle es t ré partie sur neuf années, à raison d’un ne uvième de son montant
chaque année.
A la diffé rence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif,
la réduction d’impôt n’est s oumise à aucun z onage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement
ou aux ressources de son occupant n’est applicable.
La présente ins truction comme nte ces nouvelles dispositions.
INTRODUCTION
1.
L’article 199 sexvicies du code géné ral des impôts, issu
des V et VI de l’article 90 de la loi de finances
pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décem bre 2008) et modifié pa r le 2° du I de l’article 15 de la deuxième loi de
finances rectificative pour 2009 (n° 2009431 du 20 avril 2009) prévoit une ré duction d’impôt sur le revenu en
faveur des investissements immobiliers réalisés dans
le secteur de la location meublée non professionnelle.
Cet avantage fiscal s’applique aux contribuables dom iciliés en France qui acquièrent à compte r du
1
er
janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012 un logement ne uf ou en l’état futur d’achèvement, un logement
achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’obje t
d’une réhabilita tion ou qui fa
it l’objet de travaux de
réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.
Les logements conce rnés doivent ê tre s itués
dans l’une des s tructures suivantes :
- établissement social ou médico-social qui accue ille
des personnes âgées (code de l’action s ociale e t des
familles (CASF), 6° du I de l’article L. 312-1) ;
- établissement social ou médico-social qui accue ill
e des pers onnes adultes handicapées (CASF, 7° du I
de l’article L. 312-1) ;
- établissement délivrant des soins de longue durée,
mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article
L. 6143-5 du code de la santé pu
blique, et comportant un hébe rgemen
t, à des personnes n’ayant pas le ur
autonomie de vie dont l’état né cessite
une surveillance médicale constant
e et des traiteme nts d’entretien ;
- résidence avec services pour pe rsonnes âgées
ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé
à l'article L. 7232-3 du code du travail ;
- ensemble de logements géré pa r un groupement de co
opération social ou médico-social e t affecté à
l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9).
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement
du propriétaire du logement de loue r le logement
meublé pour une durée m inimale de ne uf ans à l’exploit
ant de l’établissement ou de la résidence. Les produits
tirés de la location du logement concerné doivent être
imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et
commercia ux.
Au titre d’une même année d’imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt.
Toutefois, la base de la réduction d’impôt, calculée sur
le prix de revient du ou des logements, ne peut excé der
300 000 € au titre d’une même année d’imposition. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés
en
2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et
2012. Elle est répartie sur ne uf années, à rais on d’un
neuvième de son montant chaque année.
A la diffé rence de certains autres dispositifs d’incita
tion fiscale en faveur de l’investissement loca tif, la
réduction d’impôt n’est soum ise à aucun zonage. De mê
me, aucun plafond tenant au loyer du logement conce rné
ou aux ressources de son occupant n’est applicable.
2.
La présente ins truction comme nte l’ensemble
de ces dis positions. Elle comporte :
- un commentaire général prése ntant de maniè re synthé ti
que les principales caracté ristiques du dispositif,
par définition non e xhaustif ;
- huit fiches thématiques détaillées ayant la même
valeur juridique que le commentaire géné ral ;
- cinq annexes reproduisant les textes applicables
et les documents exigés au titre des obligations
déclaratives.
5 B-2-10
13 janvier 2010 - 6 CHAPITRE 1 : CHAMP D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT
Section 1 : Bénéficiaires
3.
Personnes physiques. La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables pers onnes
physiques fiscaleme nt domiciliés e n France au sens de l’article 4 B du CGI.
Pour plus de précisions sur les bénéficiaires,
voir fiche n° 1 de la présente instruction
Section 2 : Opérations concernées
4.
La réduction d’impôt s’applique
aux acquis itions, réalisées du 1
er
janvier 2009 au 31 dé cembre 2012, de
logements :
- neufs achevés ;
- en l’état futur d’achèvement ;
- achevés depuis au moins quinze ans, ay
ant fait l’objet d’une réhabilitation ;
- achevés depuis au moins quinze ans, qui font l’objet de travaux de ré habilitation.
Pour plus de précisions sur les opéra tions concer
nées, voir fiche n° 2 de la présente instruction
Section 3 : Investissements éligibles
5.
La réduction d’impôt s’applique, sous ce rtaines condit
ions, au titre de l’acquisition d’immeubles des tinés à
la location me ublée n’étant pas e xercée à titre professionne
l et dont le produit es t im posé dans la catégorie des
bénéfices industrie ls et commerciaux.
Sur la notion d’investissements éligibles, vo
ir fiche n° 3 de la présente instruction
Section 4 : Etablissements concernés
6.
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les logement
s doivent ê tres s itués d
ans l’une des structures
suivantes :
- établissement social ou médico-social qui accue ille
des personnes âgées (code de l’action s ociale e t des
familles (CASF), 6° du I de l’article L. 312-1) ;
- établissement social ou médico-social qui accue ille des pe rsonnes handicapées (CASF, 7° du I de
l’article L. 312-1) ;
- établissement délivrant des soins de longue
durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article
L. 6143-5 du code de la santé publique, et com port
ant un hébergement, à des pe rsonnes n’ayant pas leur
autonomie de vie dont l’état né cessite
une surveillance médicale constant
e et des traiteme nts d’entretien ;
- résidence avec services pour pe rsonnes âgées
ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé
à l'article L. 7232-3 du code du travail ;
- ensemble de logements géré pa r un groupement de co
opération social ou médico-social e t affecté à
l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9).
Pour plus de précisions sur les é tablissements concer
nés, voir fiche n° 4 de la présente instruction
5 B-2-10
13 janvier 2010 - 36 FICHE N° 8
Obligations déclaratives des contribuables
Sommaire
Section 1 : Obligations générales 1
Section 2 : Obligations spécifiques 2
Section 1 : Obligations générales
1.
Le contribuable es t tenu de joindre à sa décla ration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle
il demande le bé néfice de la réduction d’impôt :
1° une note annexe é tablie conformé
ment au modèle figurant en anne
xe 3 de la prése nte instruction,
comportant :
- ses identité e t adresse ;
- l’adresse du logement concerné ;
- pour les logements acquis e n l’état futur d’achè
vement ou les logements achevés depuis au moins
quinze ans, la date d’achèvement du logement ;
- le nom et le type d’établissement dans lequel le logement se situe ;
- l’engagement de louer le logement meublé pendant
une durée de neuf ans au moins à l’exploitant de
l’établissement ou de la rés idence concerné ;
- le prix d'acquisition ou de revient re tenu pour la
détermination de la base de la réduction d’impôt ;
2° une copie du bail conclu avec l’ex
ploita nt de l’établissement ou de la
résidence mentionnant la date de
prise d’effet de la location a insi que, s’il y a lieu, la
durée totale, pa r année civile, des pé riodes d’occupation du
logement que le proprié taire se rése rve ;
3° une copie de l’acte authe ntique d’acquis ition du logement.
Section 2 : Obligations spécifiques
2.
Outre les docume nts mentionnés au n°
1.
de la présente fiche, les contri
buables sont te nus de fournir des
documents spécifiques e n fonction de la nature de l’inves
tissement, de la nature de la résidence ou de situations
particuliè res.
1. Documents à fournir pour certa ins types d’investissements
3.
Les docume nts à joindre à la décla ration de revenus de
l’année au titre de laque lle la réduction d’impôt es t
demandée sont réca pitulés dans le tableau ci-dessous :
5 B-2-10
- 37 - 13 janvier 2010
Obligations spé cifiques
Acquisition d’un logement achevé
depuis au moins quinze ans ayant
fait l’obje t d’une réhabilitation
(cas général)
Etats et attestations prévus au n°
9.
et
16.
de la fiche 2 de la présente
instruction (voir modèle figurant à
l’annexe 5 de la présente instruction)
ainsi que les états prévus aux articl
es L. 1334-5 et L. 1334-13 du code
de la santé publique fournis par le v
endeur lors de la promesse de vente
ou annexés à l’acte authentique de v
ente du logement, lorsque ces é tats
sont requis.
depuis au moins quinze ans qui
fait l’obje t d’une réhabilitation
(cas général)
Ensemble des documents visés ci-dessus
Lorsque les travaux sont réalisés par
l’acquéreur, le contribuable est
tenu de fournir une copie des factures mentionnant l’adresse de
réalisation des travaux, leur nature e t leur montant.
Acquisition d’un logement ne uf
dans les conditions mentionnées
au n° 10. de la fiche 4 de la
présente instruction
Déclaration d’ouverture de chantie r relative à la réside nce de tourisme
depuis au moins quinze ans ayant
fait ou qui fait l’objet d’une
réhabilitation
dans les conditions mentionnées
au n° 11 de la fiche n° 4 de la
présente instruction
Déclaration d’ouverture de chantie r relative à la réside nce de tourisme.
Copie du dé pôt de la demande de perm is de construire ou de la
déclaration de travaux relative aux travaux de réhabilita tion.
Document jus tifiant qu’un logement
de la rés idence a été acquis ou
réservé dans les conditions prévues à l’article L. 261-15 du code de la
construction e t de l’habitation a insi que la date de cette acquis ition ou
réservation.
5 B-2-10
- 43 - 13 janvier 2010
Annexe 4
Modèle d’engagement à fournir pa r le conjoint survivant ou assimilé
Je soussigné :
demeurant :
demande la reprise à mon profit de la réduction
d’impôt dont j’ai bénéficié avec mon conjoint
pour le logement suivant :
Adresse du logement :
Identité e t adresse ou siège social de
l’exploitant de l’établissement ou de la
résidence dans le quel se situe le
logement :
Date d’acquisition du logement :
Je m’engage à louer le logement meublé à l’exploitant désigné ci-dessus jus qu’au
[date d’expiration de la pé riode
de neuf ans couverte par l’engagement initial de location]
A , le
(signature)
y
5 B-2-10
13 janvier 2010 - 44 Annexe 5
Etats descriptifs du logement avant et après travaux
1 - Désignation du logement à réhabilite r :
Adresse complète de l’immeuble – étage :
Référence cadastra le portée dans l’acte :
2 - Description du logement avant e t après travaux :
(partie à remplir par un contrôleur technique ou un techni
cien de la construction qualifié ne pa rticipant pas à la
réalisation des travaux )
Il est rappe lé que pour bé néficie r de la réduction d’impô
t au titre de l’investissement
réalisé, le logement doit
présente r, après la réalisation des
travaux, l’ensemble des performances te
chniques figura nt dans les rubriques
mentionnées ci-dessous, le respect d’au moins l’une d’ent
re elles devant résulte r directeme nt des dits travaux.
Avant travaux Après travaux
1. Respect des conditions m inimales de
surface et de volume habitables fixées
par l’article R. 111-2 du code de
la construction et de l’habitation
2. Absence de risque d’accessibilité au
plomb dans le logement e t les parties
communes de l’immeuble
3. Absence de flocages, calorifugeages et
faux-plafonds contenant de l’amiante et
absence d’autres ma tériaux dégr
adés conte nant de l’amiante.
4. Sécurité de l’installation électri
que et respect notamment des exigences
suivantes :
a) présence d’un appare il géné ral de commande et de protection de l’ins tallation,
en principe le disjoncte ur de bra nchement ;
b) protection par dispos itif diffé rentie l (d
isjoncteur ou inte rrupteur différentiel) à
l’origine de l’insta llation, de sensibilit
é appropriée aux conditions de m ise à la
terre. Ce dispositif peut être in
tégré au disjoncteur de branchement ;
c) liaison équipotentie lle da ns chaque local contenant une baignoire ou une
douche (salle d’eau) ;
d) dispositif de protection pa r fusible à
cartouche ou dis joncteur divisionnaire sur
chaque circuit, adapté à la se
ction des conducteurs ;
e) élimina tion de tout ris que de contacts
directs avec des éléments sous tension,
tels que conducte urs dénudés, bornes a
ccessibles, appare illages dété riorés ;
f) conducteurs protégés par des c
onduits, moulures ou plinthes ;
g) en cas de rénovation de l’installa tion él
ectrique les travaux sont conformes aux
dispositions de sécurité de la norme
NF C 15-100 avec un dimensionnement
suffisant en fonction des équipements prévisibles.
5. Sécurité de l’installation de gaz notamm
ent les e xigences suivantes : étanchéité
des tuyauteries fixes des raccordemen
ts ; présence d’une ventilation adaptée au
système d’évacuation des fumées de co
mbustion ; présence d’un robine t pour
chaque appa reil, accessible et manœuvrable ; qua lité de la combustion ;
6. Evacuation des eaux usées et des eaux
vannes avec dispositif évitant les
remontées d’odeurs (siphons
et colonnes ventilées)
7. Existence d’au moins une pièce spéc
iale pour la toilette, avec une douche ou
une baignoire e t un lavabo alimentés en eau chaude et froide
8. Existence d’un cabinet d’aisanc
e séparé des pièces principales
9. Présence de protection solaire sur le
s baies exposées (volets, stores opaques
ou contrevents)
10. Isolation des combles lorsque le
logement est situé sous comble
8.2.2. Code Général des Impôts – Article-199 sexvicies
Modifié par LOI n°2012-1509 du 29 décem bre 2012 - a rt. 77
I.-Les contribuables domiciliés e n France a u sens de l'article 4 B peuvent bénéficier d'une ré duction d'im pôt s ur
le revenu au titre de l'acquisition, à compte r du 1er janvier 2009 et jus qu'au 31 décembre 2016, d'un logement
neuf ou en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé de puis au moins quinze ans ayant fait l'obje t
d'une réhabilitation ou d'une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de ré novation si les
travaux de réhabilitation ou de rénovation perme ttent, après leur réalisation, de satisfa ire à l'ensemble des
performances techniques mentionnées au II de l'a rticle 2 quindecies B de l'anne xe III, qu'ils destinent à une
location meublée n'é tant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des
bénéfices industrie ls et commerciaux lors que ce logement est compris dans :
1° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles,
une résidence avec se rvices pour pe rsonnes âgées ou handicapées ayant obte nu l'agrément " qualité " visé à
l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'e nsemble des logements affectés à l'accue il familial sala rié de
personnes âgées ou handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du codede l'action s ociale e t des
familles géré par un groupement de coopé ration sociale ou médico-sociale ;
2° Une résidence avec services pour étudiants ;
3° Une résidence de tourisme classée ;
4° Un établissement dé livrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l'article L.
6143-5 du code de la santé publique, et com portant un hébergement, à des pers onnes n'ayant pas leur
autonomie de vie dont l'éta t nécessite une surveillance mé dicale constante et des traitements d'e ntre tien.
II.-La réduction d'im pôt es t calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à
300 000 €. Lorsqu'e lle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au m oins quinze ans et qui fait l'objet
de travaux de réha bilitation, elle es t calculée sur le prix d'acquis ition majoré du montant de ces travaux.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, de 18 % pour les
logements acquis en 2011 et de 11 % pour ceux acquis à compter de 2012.
Toutefois, pour les logements acquis en 2012, le taux de la ré duction d'impôt reste fixé à 18 % au titre des
acquisitions pour lesquelles le contribuable jus tifie qu'il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l'engagement
de réalise r un investissement imm obilier. A titre tra nsitoire, l'e ngagement de réaliser un investissement
immobilier peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle s oit e nregistrée chez un nota ire ou au
service des im pôts avant le 31 décembre 2011 e t que l'acte authe ntique soit passé au plus tard le 31 ma rs
2012.
Lorsque le logement est déte nu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la ré duction d'im pôt dans la limite
de la quote-pa rt du prix de revient, majoré le cas échéant des dé penses de travaux de réhabilitation,
corres pondant à ses droits dans l'indivision.
La réduction d'impôt est répartie sur ne uf années.
Pour les logements acquis neufs, en l'éta t futur d'achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant
fait l'objet d'une ré habilitation, elle es t accordée au titre de l'a nnée d'achèvement du logement ou de ce lle de
son acquisition si elle es t pos térie ure, et imputée sur l'impôt dû a u titre de ce tte même année puis sur l'im pôt
dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de
chacune de ces années.
Pour les logements achevés depuis au m oins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est
accordée a u titre de l'a nnée d'achèvement de ces travaux et imputée sur l'im pôt dû au titre de cette même
année puis s ur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un ne uvième de son
montant tota l au titre de chacune de ces a nnées.
Lorsque la fraction de la ré duction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'im pôt dû par
le contribuable au titre de ce tte même année, le solde peut être im puté s ur l'impôt dû au titre des années
suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
III.-Le propriétaire doit s'e ngager à loue r le logement pendant au m oins neuf ans à l'exploitant de
l'établissement ou de la résidence. Ce tte location doit pre ndre e ffet dans le mois qui suit la date :
1° d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition s i elle est postérieure, pour les logements acquis ne uf ou
en l'état futur d'achèvement ;
2° d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'obje t d'une
réhabilitation ;
3° d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au m oins quinze ans et qui font l'objet de
travaux de réhabilitation.
En cas de non-res pect de l'e ngagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait
l'obje t d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. Toutefois, en cas
d'invalidité correspondant au classement dans la de uxième ou la troisième des catégories prévues à l'a rticle L.
à imposition commune, la réduction d'impôt n'est pas reprise.
La réduction n'es t pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois,
lorsque le transfe rt de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des é poux
soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit pe ut
demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la
réduction prévue au prése nt article pour la période restant à courir à la date du décès.
IV.-Un contribuable ne pe ut, pour un même logement, bénéficie r à la fois des réductions d'impôt mentionnées
aux articles 199 unde cies A et 199 undecies B e t des dispositions du présent article.

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