defiscalisation pinel particulier

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VENTE – LOCATION
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246 Rue Luc Lorion – 97410 SAINT-PIERRE – Tel: 0262 96 33 66 – Fax: 0262 96 36 37
e-mail : [email protected] - site internet : www.accord-immobilier.re
DEFISCALISATION LOI PINEL OUTRE-MER
PARTICULIER
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui porte le nom de la nouvelle ministre du logement Sylvia Pinel et
destiné à aider les particuliers investisseurs qui souhaitent investir dans un logement neuf tout en
bénéficiant d'une réduction d'impôt sur le revenu.
Il prend la suite du dispositif Duflot que Cécile Duflot avait instauré pour stimuler la construction de
logements. François Hollande s'était d'ailleurs engagé à construire 500 000 logements par an pour en finir
avec la pénurie de logements et faire baisser les prix de la pierre.
Ce nouveau dispositif Pinel est conçu pour encourager la construction d'appartements neufs et/ou de
maisons neuves dans des zones où l'offre immobilière est insuffisante. Elle se matérialise par une
réduction d'impôts étalée sur 6, 9 ou 12 ans pour l'immobilier neuf ou ancien réhabilité en défiscalisation.
OPERATIONS ELIGIBLES AU DISPOSITIF
Plusieurs types d’investissement réalisés entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 permettent
de bénéficier de la réduction d’impot :
• l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achevement
• la construction de logements
• l’acquisition de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux assimilables à du neuf
• l’acquisition de logements ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de
réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs
• l’acquisition de logements affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet de travaux de
transformation en logement
Dans tous les cas, les logements doivent etre situés dans les DOM-COM, etre autorisés par un permis de
construire et etre en conformité avec la RTAADOM (Reglement Thermique, Acoustique et Aération dans
les DOM). En effet, des normes énergétiques précises sont imposées aux logements pour être éligibles.
Concernant les logements neufs ou achevés, les logements VEFA, ou les logement que le contribuable
fait construire, c’est le label BBC 2005 ou la réglementation thermique 2012 (RT 2012) qui est exigée.
Les logements anciens réhabilités doivent, quant à eux, bénéficier du label « HPE rénovation » ou « BBC
rénovation 2009 ».
A noter que tous les logements des DOM-TOM bénéficient de cette condition, exceptés ceux de Mayotte.
Le respect des normes énergétiques doit être prouvé par l’investisseur.
Par ailleurs, l’achevement du logement doit intervenir au plus tard :
- 30 mois suivant la declaration d’ouverture de chantier pour un logement en VEFA
- 30 mois à compter du depot de permis de construire pour une construction
Cartes Professionnelles: GESTION IMMOBILIERE N°209 TRANSACTION SUR IMMEUBLES ET FONDS DE COMMERCE N°208
DÉLIVRÉES PAR LA PREFECTURE DE LA REUNION LE 9 DÉCEMBRE 1998
GARANTIE FINANCIERE TRANSACTION / GESTION FNAIM 89 Rue de la Boétie – 75008 PARIS
Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : FNAIM
S.A.R.L au capital de 8000€ - N° SIRET 421 061 904 00015 – CODE APE 703 A –RCS 98 B 436
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- au 31 decembre de la 2e annee qui suit celle de l’acquisition d’un local ou du logement dont les travaux
concourent à la production d’un immeuble neuf. Entre l’achevement des travaux et l’acquisition par le
contribuable, le logement ne doit pas etre utilise ou occupe à quelque titre que ce soit.
ENGAGEMENT PRIS PAR L'INVESTISSEUR
Le bénéficiaire de la réduction d’impot doit prendre l’engagement de louer les locaux non meublés à un
locataire qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et des plafonds de
ressources pour le locataire. Les personnes morales peuvent prendre le meme engagement des lors
qu’elles ne sont pas soumises à l’impot sur les sociétés (via un SCI par exemple).
A la différence du Duflot, la durée d'investissement est modifiée pour la loi Pinel. En effet, en
comparaison d'une durée de 9 ans, le contribuable ayant acheté un bien immobilier éligible au dispositif
Pinel pourra choisir la durée de défiscalisation avec une période de location minimale de 6 ans, à laquelle
il pourra rajouter deux périodes de 3 ans chacune, soit respectivement 9 ans et 12 ans.
A noter que la mise en location doit intervenir dans les 12 mois de l’achevement du logement ou de son
acquisition.
IMPORTANT : il est désormais possible de louer à un ascendant ou un descendant à condition qu'il soit
hors du foyer fiscal de l'investisseur.
Attention, cependant, l'avantage fiscal perçu n'est pas perdu mais l'obligation de durée de location du bien
est reportée d'autant.
EXEMPLE : achat d'un appartement éligible au dispositif Pinel pour 250 000 €. L'investisseur décide de
le louer pendant 3 ans à son fils. La période de location minimale étant de six ans, il ne pourra donc
revendre son bien qu'au bout de la neuvième année, s'il ne veut pas perdre le bénéfice de l'avantage fiscal
Pinel, soit 3 ans pour son fils et 6 ans minimum pour un autre locataire.
Cette mesure sera applicable à compter du 01 janvier 2015. Cependant, lors du vote de plan de finance
pour 2015, il a été demandé à ce qu'il y ait un encadrement spécifique de la location à un ascendant ou
descendant auquel la location consentie ne pourrait dépasser 3 ans. Son application sera donc à confirmer
lors du vote définitif du texte.
MONTANT DE LA REDUCTION
Le montant de l’investissement immobilier pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est
plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m² de surface habitable.
Il est possible de réaliser deux investissements par an en loi Pinel Outre-Mer, dans la limite d’un
investissement total de 300 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Elle varie, en effet, en
fonction de la durée car plus longtemps le logement est loué et plus la réduction d’impôt est importante :
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DUREE
6 ans
9 ans
12 ans
TAUX DE REDUCTION
23 %
29 %
32 %
Ce taux s’applique sur le prix de revient du logement, c’est-à-dire le prix d’acquisition majoré des frais
accessoires (frais de notaire, de bail, d'huissier, etc.) dans la limite de 300 000 €.
Si l’investissement concerne des travaux de réhabilitation, de transformation, d’immeubles construits ou
remis à neuf, le montant à prendre en compte pour le calcul de la réduction est le prix de revient du terrain
ou local, augmenté du montant des travaux.
Cette réduction d’impôt s’applique sur le montant de l’impôt de l’année de la DAT ou d’acquisition si
elle est postérieure.
Enfin, il est un autre point déterminant qui va susciter l’intérêt des investisseurs concernant le montant
des réductions d'impôts liées qui permet de dépasser le plafond sur les niches fiscales et d'atteindre le
seuil de 18 000 € (au lieu du plafond de 10 000 €/an).
CONDITIONS DE LA LOCATION
Le plafond de loyer mensuel par m2, charges non comprises, dépend de la date à laquelle l’investissement
a été réalisé. Il est fixé pour les baux conclus en 2018 à 10,02 € en zone B1, zone dans laquelle se situe le
département de la Réunion.
Ce plafond varie également en fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient
multiplicateur calculé selon la formule suivante : (19/surface) + 0,7. Le résultat ne peut etre supérieur à
1,2 et doit etre arrondi à la deuxieme décimale la plus proche. Ce correctif permet de tenir compte du
marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l’avis d’imposition ne doit pas dépasser un plafond
réactualisé annuellement. En 2014, les ressources du locataire (revenus 2012 ou 2013) ne doivent pas
dépasser en fonction de la composition familiale :
•
•
•
•
•
•
•
Personne seule : 27 160 €
Couple : 36 270 €
Personne seule ou couple ayant 1 pers. à charge : 43 619 €
Personne seule ou couple ayant 2 pers. à charge : 52 658 €
Personne seule ou couple ayant 3 pers. à charge : 61 945 €
Personne seule ou couple ayant 4 pers. à charge : 69 811 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e : 7 788 €
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NON RESPECT DES DISPOSITIONS
En cas de non-respect de la mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans ou en cas de vente du logement
pendant cette période d’engagement, le contribuable sera redevable de la réduction d’impôt dont il a
bénéficié dans son intégralité.
Cependant, en cas d’invalidité (de 2e ou 3e catégorie), de licenciement ou de décès de l’un des époux
soumis à une imposition commune, le contribuable ne souffrira d’aucune réintégration.
Enfin, bien que le dispositif Pinel ne s’applique pas à un bien démembré, le démembrement ou la cession
due au décès de l'un des époux ou partenaire soumis à une imposition commune n’entraîne pas de
réintégration, à la condition que le conjoint survivant demande la poursuite du dispositif dans les mêmes
conditions.
SOURCES
Le texte officiel et les décrets de la loi Pinel modifiant la loi Duflot n'ayant pas encore été
définitivement votés, ci-dessous les textes actuels :
Article 199 nonovicies du CGI
article 2 terdecies D annexe III du CGI
article 2 terdecies E annexe III du CGI
article 46 AZA octies-0 A annexe III du CGI
article 46 AZA octies B annexe III du CGI
article 18-0 bis C du CGI
article R 304-1 Code de la construction et de l'habitation
article R 111-20 Code de la construction et de l'habitation
BOFIP n° BOI-IR-RICI-20120912 relatif aux réductions et crédits d'impôt sur le revenu
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