Le compte rendu du bureau - DREAL Poitou

COMITÉ RÉGIONAL DE L’HABITAT POITOU-CHARENTES
BUREAU DU 18 JANVIER 2012
Étaient présents :
M. Guy BOUHIER DE L’ECLUSE, chef du service énergie, climat, logement, aménagement de la
DREAL qui assurait la présidence
M. Axel DAVID, AROSH Poitou-Charentes
M. Gilles SENELIER, association régionale de la confédération nationale du logement
M. Stéphane TRONEL, CIL Mieux se loger (UESL)
Mme Florence SUSIGAN, ADIL de la Charente-Maritime
M. Jean-Pierre SAGOT, Délégué Communautaire et maire de Chermignac
Mme Muriel COMTE, responsable du pôle développement de la communauté de communes du Pays
Santon
Mme Sophie CHENAL, chargée de mission "Habitat" à la communauté de communes du Pays Santon
M. Lionel RIZZO, DDTM de la Charente-Maritime
M. Ivan ROBIN, DREAL - SECLA – DHLCS
M. Didier PENNETIER, DREAL- SECLA – DHLCS
Mme Aurélie BERGER, DREAL - SECLA – DHLCS
Étaient excusés :
M. Gérard FALLON, DREAL
Mme Danielle CROCHET, vice-présidente de la communauté d’agglomération Royan-Atlantique
M. Christian RIBBE, président de l'AROSH Poitou-Charentes, représenté
Mme Sophie BONIOU, déléguée territoriale Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement
(UESL), représentée
M. Gérard FILOCHE, président de l'union nationale de la propriété immobilière Poitou-Charentes
(UNPI)
M. Thierry PERIDY, directeur départemental de la cohésion sociale de Charente-Maritime
M. MAHAUD (CDC, Vice président Délégué à l'Habitat et au Logement)
°°°°°
M. DE L’ECLUSE, représentant le directeur régional de l’Environnement, de l’Aménagement et du
Logement, ouvre la séance du bureau du comité régional de l'habitat Poitou-Charentes. Il remercie les
participants réunis pour donner un avis sur le projet de programme local de l'habitat de la communauté
de communes du Pays Santon. Il laisse la parole aux représentants de la communauté de communes
pour une présentation de leur projet.
Le diaporama support de la présentation est téléchargeable sur l'espace collaboratif du CRH.
M. SAGOT indique que ce projet de PLH est établi pour la période 2011-2017 et qu'il prend la suite du
document précédent. Il prend en compte les évolutions du cadre législatif et la compatibilité obligatoire
avec le SCoT et les PLU. Il précise que 19 communes constituent la communauté de communes et que
le nouveau document, établi par le bureau d'études URBANIS, a fait l'objet d'une large concertation. Il
fait remarquer la dynamique du territoire qui a connu une accélération de la croissance démographique
depuis les années 2000, avec un taux annuel de croissance positif, une composition des ménages
assez tranchée entre Saintes et les autres communes de la CDC et un vieillissement de la population
observé avec notamment l’arrivée de retraités et de pré-retraités. Le territoire subit également une
certaine pression foncière du fait de sa proximité avec Royan.
Mme CHENAL ajoute que l'on note une accélération de ces dynamiques sur les communes
périphériques ; la commune centre assiste à la fuite des primo-accédants et concentre un parc social
vieillissant, en décalage avec la demande.
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M. SAGOT précise que le travail sur les orientations s'est fait sur la base d'un objectif de population de
47 500 habitants à l'horizon 2017. Il ajoute que les outils et actions sont établis pour répondre à la
maîtrise de la consommation d'espace tout en atteignant les objectifs de production de logements. Il
indique que la territorialisation s'est appuyée sur une typologie de territoires identifiant 4 secteurs
répartis en couronne autour d'un secteur central comprenant Saintes et 3 communes limitrophes.
Il développe les orientations pour les 6 ans à venir :
−
Produire 77 % des besoins en logements sur le cœur d'agglomération,
−
Mieux répartir les logements sociaux (94 % sur Saintes aujourd'hui),
−
Limiter l'impact de l'expansion de la construction à 22 hectares par an,
−
Passer d'une logique de développement « subi » à « maîtrisé »,
−
Développer des outils d'observation.
M. SAGOT image la volonté exprimée du PLH en 3 points : « être responsable, anticiper et faire preuve
de solidarité ». Il décline les 3 axes de travail, dont le premier concerne le renforcement de la
gouvernance pour garantir l'opérationnalité de la politique de l'habitat et qui comprend les actions
suivantes : accroître le rôle de la commission Habitat déjà existante, mettre en cohérence les
documents de planification avec les politiques de l'habitat, développer les outils d'observation et évaluer
la mise en œuvre du PLH dans un cadre partenarial.
Mme COMTE liste les actions du deuxième axe « Développer des outils pour organiser l’urbanisation et
soutenir l’effort de construction ».
Elle ajoute que les travaux du PLH ont permis d'identifier les chaînons manquants pour un bon
pilotage :
−
l'aide à la formalisation des permis de construire et l'aide à la réalisation des PLU qui pourraient
se développer davantage auprès des communes,
−
l'opérationnel, et notamment l'urbanisme opérationnel pour obtenir un urbanisme de qualité,
−
les difficultés de maîtriser le foncier qui entraînent un partenariat fort avec le privé ; mais sur un
certain nombre d'opérations, il y a nécessité de se poser la question de la maîtrise foncière et donc de
mener un dialogue avec l'EPF (notamment sur Saint-Georges).
Elle précise que les années passées ont vu des opérations se développer sur des secteurs qui n'étaient
pas forcément prioritaires.
M. SAGOT détaille l'axe 3 concernant le renforcement de l’opérationnalité pour soutenir la
requalification et la production de logements ; celui-ci prévoit des aides à l'accession pour une centaine
de ménages. Il précise que ces aides sont variables selon la qualité du logement, la taille de la parcelle
et/ou l'accessibilité du logement. La valorisation du parc ancien est également prévu.
M. ROBIN pose la question de la résorption de la vacance dans le parc existant.
Mme COMTE indique qu'une étude locale, basée sur le fichier des «taxes d'ordures ménagères », a
montré que la vacance était sur-évaluée dans le fichier FILOCOM (source DGI) ; par ailleurs elle ajoute
qu'un travail sur la vacance a été fait dans le cadre de l'opération programmée d'amélioration de
l'habitat (OPAH) et pour le programme d'intérêt général (PIG) qui n'a pas mis en évidence cette
problématique.
M. SAGOT détaille les actions suivantes de l'axe 3 :
−
faciliter le parcours résidentiel des séniors,
−
conforter les aires d'accueil des gens du voyage, les aires existantes cadrant avec les besoins
répertoriés à l'échelle du territoire,
−
soutenir la production de logements sociaux hors PRU,
−
requalifier le parc social public dans le cadre du PRU.
Mme CHENAL ajoute que le soutien à la production de logement sociaux est prévu sur un barème de
2 000 à 7 000 € par logement selon des critères correspondant aux orientations du PLH. Elle indique
que la requalification du parc social dans le cadre du PRU est déjà bien avancée.
M. SAGOT informe que la communauté de communes a pris compétence en transports publics ce qui
pourra avoir un impact sur le développement de la première couronne.
Il conclu en précisant que le budget voté par le conseil communautaire en juin dernier à destination du
PLH est de 5,77 M€ (14,50 €/habitant) soit le double du montant consacré dans le cadre du précédent
PLH.
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M. BOUHIER DE L'ECLUSE laisse successivement la parole aux membres présents afin qu'ils
expriment leur avis sur le projet.
M. RIZZO revient sur quelques caractéristiques clés du territoire des 19 communes qui se composent
d'espaces urbains et ruraux très différents. Il souligne notamment les points suivants :
Des problématiques que l'on retrouve sur d'autres territoires : un desserrement des ménages,
une population vieillissante, un parc locatif pas toujours adapté aux profils et aux besoins des ménages,
une précarité énergétique dans le parc ancien,
Des spécificités: un territoire attractif, la résidence principale individuelle largement majoritaire
(et forte consommatrice de foncier), une vacance notable, un marché globalement peu tendu,
Un rôle significatif joué par le PRU en phase opérationnelle à Saintes,
Une dynamique de l'emploi forte sur le territoire.
Il rappelle que la révision du PLH a été engagée en novembre 2008 après un précédant PLH élaboré en
2004 ce qui correspond donc à un long travail. Il souligne que le document est très complet, basé sur un
diagnostic précis du territoire. Le volet foncier est important et restrictif, une attention particulière a été
portée sur la mise en cohérence et en compatibilité avec les documents d'urbanisme. L'observatoire de
l'habitat est déjà en place.
Les objectifs de production de logements sont réalistes (341 logements/an, 60 logements sociaux dont
50 publics et 10 privés) et s'accompagnent d'actions orientées vers une organisation plus aboutie et une
production moins consommatrice d'espace.
Le budget consacré à l'habitat par la collectivité est important. La DDTM, qui a été associée tout au long
de la procédure d'élaboration, émet donc un avis favorable sur le projet de PLH mais souligne
néanmoins quelques points qui pourraient être complétés :
Concernant la rénovation urbaine, les indications présentées dans la fiche action 3.3 ont
légèrement évolué suite à l'avenant de juin 2011 et devront être mises à jour annuellement,
La fiche action 3.4 «parc ancien privé» pourrait être complétée par le conventionnement sans
travaux qui constitue une piste d'action supplémentaire,
La fiche action 3.6 « aires d'accueil des gens du voyage » pourrait être complétée sur la
problématique de la sédentarisation par des préconisations à intégrer dans les documents d'urbanisme basées
sur les orientations du schéma départemental d’accueil et d'habitat des gens du voyage (par exemple :
logements adaptés, inscription de terrains familiaux dans les PLU en fonction des besoins, régularisation
éventuelle de terrains - zones UGV),
Le développement de l'offre à destination des jeunes aurait peut-être pu faire l'objet d'une fiche action
(au même titre que l'action 3.5 « parcours résidentiel senior »).
Mme COMTE revient sur ce dernier point en évoquant une étude complémentaire réalisée sur le
logement des jeunes. Cette étude révèle que la difficulté pour les jeunes d'accéder à un logement ne
provient pas de l'offre proposée mais des problèmes d'insertion et de qualification. L'élément bloquant
n'est pas le logement mais l'absence de ressources des jeunes pour accéder au logement.
Mme BERGER invite la collectivité à valoriser cette étude dans le cadre d'une mise à jour de leur PLH.
M. BOUHIER DE L'ECLUSE revient sur les hypothèses de projection de population qui ont été faites
dans le PLH et qui sont différentes de celles de l'étude régionale prospective menée par la DREAL sur
les besoins en logements territorialisés à l'horizon 2020.
Mme COMTE explique que l'évolution démographique projetée dans le PLH est compatible avec les
orientations du SCOT. Par ailleurs, le poids de la ville-centre qui a un taux d'occupation très important
et 40 % de personnes isolées impacte fortement la dynamique du logement sur le territoire. Le choix
politique a été de maintenir la tendance afin d'assurer également la bonne adéquation entre emploi et
logement ce qui est le cas à l'heure actuelle. Enfin, ces dernières années, le rythme de la construction a
fortement baissé comme partout ailleurs du fait de la crise et l'ensemble de ces éléments a été pris en
compte dans les réflexions.
M. BOUHIER DE L'ECLUSE ne conteste pas les objectifs du PLH qui s'inscrivent dans le projet
politique de la collectivité. Il préconise néanmoins de mettre en place un dispositif de suivi adapté
permettant d'apporter les ajustements nécessaires au cours de la mise en œuvre du PLH.
M. DAVID salue la qualité du travail de diagnostic qui a été réalisé. Il souligne le fait que la question du
parc existant a bien été traitée ainsi que l'approche foncière qui va pouvoir se développer avec la mise
en place de l'outil d'observation. Les bailleurs ont bien été associés à la démarche.
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Il remarque que le département se mobilise de plus en plus sur la question de l'habitat, notamment le
conseil général avec son Schéma Départemental et identifie un besoin de mise en synergie des
territoires du département. Un travail reste donc à mener en commun avec les autres secteurs de
Charente-Maritime.
Il constate que le marché sur la communauté de communes du Pays Santon est équilibré et que le
recalibrage du parc social se fait par le biais du PRU. L'objectif de 60 logements par an proposé dans le
PLH est cohérent avec la capacité du marché. Néanmoins, se pose la question du parc existant hors du
secteur du PRU, territoire sur lequel des besoins en terme de réhabilitation et d'accessibilité vont
apparaître. Enfin, il émet la demande de voir, dans l'action 3.1, les bailleurs clairement identifiés comme
acteurs de cette action.
En conclusion, il émet un avis favorable sur le projet et appelle à être associé tout au long de la mise en
œuvre du document et de son suivi.
Mme COMTE revient sur différents points soulevés par M. DAVID. Concernant l'action 3.1, il conviendra
de s'assurer auprès des opérateurs de leur souhait d'apparaitre clairement comme des acteurs de cette
action.
Sur la requalification du parc, l'effort est en effet porté sur le PRU. Le deuxième effort est porté sur la
volonté de maintenir le poids du parc social public dans le parc total de logement.
M. DAVID lui répond en rappelant le risque de la perte d'attractivité des secteurs hors PRU et propose
que ce point soit examiné sur la 2ème période d'application du PLH.
Mme SUSIGAN s'interroge sur l'application de critères de ressources dans le cadre de l'aide à
l'accession.
Mme CHENAL lui répond que le mode d'attribution reste encore à construire.
M. TRONEL salue le beau travail qui a été réalisé et rappelle l'intérêt que porte Action Logement (1%
logement) à loger les salariés.
M. SENELIER émet un avis favorable sur le projet qu'il juge ambitieux et mesuré. Il s'interroge
néanmoins sur la proportion prévue de PLAI qu'il juge encore trop faible au regard des besoins.
M. ROBIN revient sur les qualités du document notamment sur la gouvernance et l'animation
proposées. Il souligne également le travail envisagé pour assurer la compatibilité du PLH avec les
documents d'urbanisme et pour mettre en place les outils d'observation adaptés.
Il rejoint néanmoins la remarque de M. SENELIER relatif aux objectifs en PLAI qui auraient pu être plus
importants. A l'inverse, concernant les PLS, aucun logement n'est proposé, les besoins pour ce type de
produit étant indiqués comme inexistants. Néanmoins, les caractéristiques sociales des ménages de la
communauté de communes, dont le revenu médian est plutôt dans la fourchette haute du département,
auraient pu justifier une production de PLS.
Mme CHENAL explique que le produit PLS n'est pas adapté au niveau de tension du marché et que les
quelques opérations qui en ont proposés n'ont pas toujours trouver de locataires en conséquence.
M. TRONEL confirme que le PLS permet de mieux équilibrer certaines opérations notamment sur La
Rochelle mais que le niveau de loyer reste trop élevé.
M. ROBIN revient enfin sur les enjeux liés au traitement de l'habitat indigne, abordés dans le cadre du
PIG mais qui auraient pu être complétés par d'autres actions de résorption.
Mme CHENAL répond en exposant qu'une démarche d'identification précise des logements indignes
est menée.
M. DE L'ECLUSE préconise de valoriser cette action et ses résultats au cours de la mise en œuvre du
PLH au même titre que l'étude complémentaire sur les jeunes.
Il conclue cette séance en rappelant que l'ensemble des membres présents ont souligné la qualité du
travail de diagnostic qui a bien traité l'ensemble des populations et des segments du logement. L'enjeu
reste de travailler sur les bons indicateurs à observer afin d'assurer le suivi et l'ajustement du document
tout au long de son application.
Il clôt la séance en remerciant l'ensemble des participants pour leurs interventions.
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