L`étude sur les Fonds propres réalisée avec l`USH et HTC

Flora Thuillier
Directeur
Jean-Philippe Mercier
Manager de projets
Analyse de l’évolution des plans de financement et
des mises de fonds propres au cours de la vie
d’une opération de construction neuve
Note de synthèse
Janvier 2016
Siège social – 2 rue Lord Byron – 75008 Paris
Tél. 01 40 75 78 40 - www.habitat-territoires.com
Siège social
2 rue Lord Byron – 75008 Paris – Tél. 01 40 75 78 40
www.habitat-territoires.com
1.
2.
3.
4.
Préambule .................................................................................................................................................. 3
1.1.
Contexte de l’étude ......................................................................................... 3
1.2.
Déroulement de l’étude .................................................................................. 4
Les hypothèses de montage et l’analyse du risque financier concernant les opérations neuves ....................... 5
2.1.
Préambule....................................................................................................... 5
2.2.
Les paramètres et hypothèses de montage .................................................... 5
2.3.
Les postes calculés du prix de revient ............................................................ 8
2.4.
Les méthodes d’évaluation de l’équilibre des opérations .............................. 9
Les étapes de validation au cours de la vie d’une opération ......................................................................... 14
3.1.
Les étapes de validation ...............................................................................14
3.2.
Le suivi des fiches financières et comptables ..............................................16
3.3.
Les outils utilisés ..........................................................................................17
L’analyse de l’évolution des conditions de financement des opérations ........................................................ 18
4.1.
Les résultats consolidés ...............................................................................18
4.1.1.
L’évolution des prix de revient ................................................................ 18
4.1.2.
L’évolution des plans de financement.................................................... 20
4.1.3.
Les écarts constatés................................................................................ 22
4.2.
L’analyse des écarts .....................................................................................23
4.2.1.
Les facteurs influant sur le prix de revient ............................................. 23
4.2.2.
Les plans de financement ....................................................................... 24
4.2.3.
Les conditions d’équilibre d’opérations ................................................. 24
4.2.4.
Synthèse ................................................................................................... 25
2
1. Préambule
1.1.
Contexte de l’étude
Les situations de production de l’offre nouvelle seront de plus en plus différenciées sur les
territoires, selon la tension des marchés. Mais quelle que soit la situation, les organismes sont
confrontés durablement à des problématiques :
- d’augmentation des coûts de construction, sous l’effet notamment de normes de plus en
plus exigeantes et d’un foncier toujours plus rare et cher
- de ressources budgétaires de l’Etat et des collectivités locales qui se contractent fortement,
- d’évolution sensible des objectifs de production.
Dans ce contexte, la question de l’optimisation des fonds propres injectés dans les opérations
neuves apparait primordiale. Leur évaluation au plus juste dès la phase d’étude permet en effet
d’envisager des volumes d’opérations plus importants, qu’il s’agisse d’offre nouvelle mais
également de réhabilitations ou d’actions de remplacement de composants.
Or il semble qu’en première analyse les fonds propres effectivement consommés une fois les
opérations livrées soient significativement en-deçà des prévisions initiales ; ce décalage pourrait
altérer substantiellement la fiabilité des analyses qui peuvent être réalisées des DIS des
organismes ou de celui consolidé de l’ensemble de la profession, notamment concernant
l’évaluation des réelles marges de manœuvre existantes.
C’est cette question qu’on voulu explorer plus en détail la Fédération des ESH (Entreprises
Sociales pour l’Habitat) et la Deef (Direction des Etudes Economiques et Financière) de L’Union
Sociale pour l’Habitat) en lien étroit avec un panel d’organismes volontaires.
A travers une analyse détaillée d’un échantillon d’opérations et d’entretiens qualitatifs, l’étude
s’est attachée à objectiver les facteurs pouvant faire varier la quotité de fonds propres, et plus
globalement l’ensemble des conditions de financement, tout au long de la vie d’une opération :
- Quels sont les impacts des hypothèses prévisionnelles et des divers ratios d’aléas ?
- Comment prendre en compte au mieux les modifications des conditions d’équilibre et
l’actualisation des prix de revient sur des durées d’opération très longues (décalage
temporel important, mise à jour successives nécessaires, etc.)
- Quelle sont les procédures de tenue des fiches financières et comptables (mises à jour,
classements des opérations, …) et de la fluidité de l’information entre Directions
En outre, l’étude a également permis d’aborder les questions de process de validation et de suivi
des opérations, en lien avec la mise à jour et le suivi de ces données, et d’identifier les
nécessaires échanges et la fluidité de l’information entre directions financière et maîtrise
d’ouvrage au sein des différents organismes.
Ce document s’attachera à mettre en évidence les pratiques des organismes en matière de
montage d’opérations :
 Les outils utilisés, les hypothèses retenues et les critères d’équilibre et de rentabilité,
 Les étapes clés, les écarts constatés entre chacune d’elles et leurs causes,
 Les modalités de retranscription de ces écarts dans la comptabilité.
3
1.2.
Déroulement de l’étude
L’étude est basée sur une enquête réalisée auprès de 6 entreprises sociales pour l’habitat,
réparties uniformément sur le territoire national, ayant des tailles et des modes d’organisation
variables.
Chacune d’entre elles a fourni des données concernant 6 opérations :
- clôturées en 2014,
- financées en PLUS PLAI,
- hors ANRU,
- d’habitat collectif,
- en maitrise d’ouvrage directe.
En complément de ces données, un entretien a été conduit avec la direction financière, associée
dans certains cas à la direction de la maitrise d’ouvrage, de chaque organisme. Au cours de cet
entretien, les points suivants ont été abordés :
- les règles générales de l’organisme en matière d’équilibre d’opérations,
- les outils utilisés,
- l’analyse des écarts constatés,
- les process de suivi des FSFC au cours de la vie des opérations.
L’étude s’appuie à la fois sur les données quantitatives et des informations qualitatives
recueillies à ces étapes.
Nous tenons à remercier vivement les organismes et nos interlocuteurs ayant contribué à ces
travaux.
.
4
2. Les hypothèses de montage et l’analyse du risque
financier concernant les opérations neuves
2.1.
Préambule
Les modalités d’analyse et de validation interne de la faisabilité des opérations sont plus ou
moins formalisées selon les organismes, mais elles s’inscrivent toutes dans une même logique
générale qui associe le plus souvent maîtrise d’ouvrage et services financiers.
La méthode de référence, dite du « loyer d’équilibre », si elle reste utilisée par les organismes, est
de plus en plus souvent complétée, voire remplacée en interne par des méthodes qui
appréhendent plus globalement l’équilibre financier de l’opération. Une autre tendance
émergente consiste à moduler les règles d’appréciation de la faisabilité selon la qualité de
l’investissement réalisé.
Le tableau récapitulatif suivant rappelle les préconisations de la circulaire ministérielle du 15
avril 2014 en matière de paramètres de simulation :
PARAMETRES
RECOMMANDATION MINISTERIELLE
15 04 2014
LIVRET A
2,40%
INFLATION / EVOLUTION LOYERS
1,60%
VACANCE ET IMPAYES
3,00%
PRODUITS FINANCIERS
(idem livret A)
FRAIS DE GESTION
propre à l'organisme
TAUX D'EVOLUTION FRAIS DE GESTION
FORFAIT GROSSES REPARATIONS
2,10%
propre à l'organisme (0,6% prix de revient)
TAUX D'EVOLUTION PGR
DIFFERE GROSSES REPARATIONS
TAXE FONCIERE (€/logt.an)
5-10 ans
propre à l'organisme
DIFFERE TAXE FONCIERE
25 ans
TAUX D'EVOLUTION TFPB
2,20%
PROGRESSIVITE DES ANNUITES D'EMPRUNT
2.2.
1,70%
0,5 % annuel max
Les paramètres et hypothèses de montage
Les différentes hypothèses de montage retenues par les organismes rencontrés sont
fondamentalement conformes aux préconisations nationales, avec quelques variations
synthétisées dans le tableau présenté en page suivante. Il s’agit des valeurs utilisées pour les
études de faisabilité actuelles et non pas celles relatives aux opérations, plus anciennes,
collectées dans le cadre de l’étude.
5
Paramètres des équilibres
d'opération
Esh 1
Esh 2
Esh 3
Esh 4
Esh 5
Esh 6
Livret A
2,30%
2,40%
2,50%
2,75%
2,50%
2,40%
Evolution des loyers
1,80%
1,60%
1,60%
2,00%
1,40%
1,60%
2,10%
2,00%
1,40%
Inflation
Ratio DIS
Ratio DIS
Ratio DIS
cout marginal
457€/logt.an
TFPB
moyenne organisme puis
évolution à l'inflation
+1,5%
9.5% des loyers
variable selon ville
300-400 €/logt.an
Maintenance courante
Evolution inflation +0,5%
Frais de gestion
Gros entretien
0.6% du prix de revient
Impayés
inclus dans frais de
gestion
10% recettes entre 0-5
ans
0.6% du prix de revient à
12% recettes entre 5 ans
partir de la 5ème année
et 15 ans
15% recettes après 15 ans
2%
3%
Logement 3%
Vacance garage 50%
Vacance (logts et garage)
3.3 % ?
vacance garage 30%
1% en moins des loyers
Typologie des prêts CDC
prêt foncier 50 ans
progressivité à 0%
prêt foncier à 60 ans
à 15 ans, 20 ans, 30 ans et
40 ans : remplacement de
la valeur CSTB remplacée
(20% FP, 80% PAM)
Remplacement de composant
inclus dans frais de
gestion
0.6% du prix de revient
plafonné à 457 €/logt
2,10% (2,20% pour TFPB)
973 €/logt.an
820 €/logt.an sur 0-5 ans
(chiffre 2012 actualisé
970 €/logt.an après 5 ans
selon inflation)
300€/logt.an + 5€ par m²
zones 2 urb : 630
SHAB
€/logt.an
(+15% pour Toulouse
zone 2 : 470 €/logt.an
selon décision
zone 3 : 350 €/logt.an
municipale 2015)
inclus dans frais de
Inclus dans frais de
gestion
gestion
300 €/logt à partir de la
5ème année
3% au global (yc vacance)
0,6% du prix de revient
TTC (hors terrain) à partir
de la 5ème année
1,50%
0-5 ans : 1%
5-20 ans : 2,5%
20 et plus : 3,5%
1,5% (vacance garages
30%)
prêt foncier 60 ans
prêt foncier 50 ans
prêt construction 40 ans
Prêt foncier 50 ou 60 ans
Prêt construction 40 ans
Progressivité 0,50%
non pris en compte
370 €/logt à partir de la
15ème année
non pris en compte
Taux de livret A de référence et annuités
Pour les simulations de montage il y a lieu de prendre en compte, non le taux instantané, mais le
taux considéré comme raisonnable sur le moyen terme, et surtout en cohérence avec l’hypothèse
d’inflation, et d’évolution des loyers, retenue.
Les paramètres relatifs aux emprunts (progressivité des taux, préfinancement) sont conformes
aux normes, les prêts étant généralement contractés sur les durées les plus longues (prêts
fonciers à 60 ans, etc.).
Evolution des loyers et différentiel avec l’évolution des charges
Le pourcentage d’évolution des loyers varie de 1,4% à 2% ; On constate néanmoins que lorsque
que des valeurs significativement différentes des 1,6% recommandés sont choisies, les niveaux
de coûts de financement et d’évolution des charges associés sont cohérents.
Frais de gestion
Cette notion englobe le coût de structure, les charges directes d’immeuble (ex : part non
récupérable du gardiennage) et dans la plupart des cas de la maintenance courante. Selon la
pratique courante, la majorité des organismes recalcule chaque année le coût de gestion issu de
sa comptabilité et le répercute tel quel dans ses études de faisabilité (chiffre DIS pour bon
nombre d’organismes).
Pour 2 des 6 opérateurs étudiés, la part « coût de structure » de ce ratio peut être limitée à ce qui
est estimé être les frais généraux futurs générés par l’opération. Les faisabilités d’opérations sont
ainsi simulées sur la base d’un coût de structure marginal. Cela permet de considérer que le
supplément de frais de gestion induit par une opération neuve se situe à un niveau très en deçà
du coût de structure global de l’organisme, qui intègre des coûts fixes qui seront très peu
impactés (siège social, direction, comptabilité…).
Pour les autres, indépendamment du volume supplémentaire de logements à gérer, la prise en
compte du développement de la structure de l’organisme (exigences qualitatives nouvelles
conduisant à de nouvelles missions, ou création de postes liés à des métiers nouveaux…) justifie
la plupart du temps l’approche prudentielle consistant à impacter le coût de gestion moyen de
l’organisme. On peut donc considérer que l’opération est de fait investie d’une exigence qui va
au-delà de la couverture de ses propres frais, amoindrissant sa rentabilité intrinsèque réelle.
TFPB
Le forfait de taxe foncière est établi soit :
- en se basant sur le ratio moyen constaté sur le parc existant,
- en intégrant des différenciations en fonction des secteurs (communes) de développement,
les écarts entre territoires pouvant parfois être importants.. C’est le cas pour les ESH
intervenant sur des secteurs à zone de loyers différentes, pouvant inclure à la fois des
centres urbains importants et des territoires ruraux.
« Grosses réparations » : gros entretien et renouvellement de composants (ex-PGR)
La préconisation du ministère, qui conseille dans sa note de conserver le calcul sur la base d’un
taux forfaitaire de 0,6% du prix de revient hors terrain à partir de la 6ème année, est suivie dans
la majorité des cas.
Toutefois, depuis la réforme introduisant les composants, certains organismes, sous l’impulsion
des services comptables, ont opté pour des flux discontinus de remplacements de composants
(aux 15ème, 20ème, 30ème et 40ème années), parfois complétés par une prise en compte
complémentaire linéaire de gros entretien. Cela permet de simuler plus finement les dépenses de
travaux prévisionnelles, la méthode classique pouvant conduire à les sous-évaluer.
A titre d’exemple, la prise en compte la plus détaillée de ces budgets mise en œuvre par un
organisme de l’échantillon intègre :
- une progressivité des dépenses de gros entretien par période (de 0 à 5 ans, de 5 à 15 ans et
au-delà des 15 ans) sans différé,
- un remplacement des composants selon leur durée de vie, financé à 20% sur fonds propres
et à 80% par emprunt.
Vacance et impayés
Les hypothèses d’aléas locatifs sont parfois reprises telles quelles à partir de la note
ministérielles (3%), mais elles sont le plus souvent ajustées en fonction des ratios moyens
constatés par l’organisme sur son patrimoine. Dans certains cas ces aléas sont progressifs dans
le temps (évaluation à 0 ; 5 et 20 ans pour un organisme).
Enfin, la vacance simulée sur les garages est très importante (de 30 à 50%). Ce niveau élevé pris
en compte dans les montages reflète les difficultés réelles de commercialisation des garages
auxquelles les organismes sont confrontés lors de la mise en location des programmes. Les
écarts de délais par rapport à la mise en location du logement sont en effet très significatifs.
2.3.
Les postes calculés du prix de revient
Trois postes constitutifs du prix de revient de l’opération ont été également recueillis lors de
l’étude :
- Les frais financiers,
- Le taux de production immobilisée,
- Les aléas sur travaux.
8
Paramètres
Esh 1
Esh 2
Esh 3
Esh 4
Esh 5
Esh 6
Frais financiers
pas de
préfinancement
pas de
préfinancement
Portage sur FP
Préfinancement
non capitalisé
frais de
préfinancement
intégrés
pas de
préfinancement
Préfinancement
intégré (1,80%)
Production Immobilisée
Pas de production
immobilisée
3% du PR, 1,5% en
VEFA
2.5% du PR hors
foncier
3,3% (1,3% pour
VEFA) du coût
travaux+honoraires
au réel, selon
dépenses GIE
au réel, selon
dépenses GIE
Aléas
3% du cout du
batiment jusqu'en
2013
Limité à 1% du cout
du batiment depuis
5%
0,5% pour
opérations de plus
de 60 logements et
VEFA
1% pour les autres
2-3% du coût
travaux
3 % du prix de
revient hors terrain
3% du cout
bâtiment max
Des frais financiers ne sont intégrés que dans deux cas sur 6, et évalué en % du prix de revient
pour un organisme.
Le taux de production immobilisée est évalué soit :
- En fonction des dépenses réelles, notamment quand la production est assurée par un GIE,
- Selon un forfait, qui est généralement différencié selon le mode de production (moins élevé
pour les opérations en VEFA). Dans ce cas de figure il est courant que les organismes
comparent les frais ainsi estimés aux dépenses réelles, en fin d’exercice par exemple, afin
d’évaluer les écarts et la pertinence des hypothèses choisies.
Un des organismes n’impacte pas ce poste dans le prix de revient.
Les aléas sur travaux sont également évalués en fonction d’un pourcentage du prix de revient
(hors terrain) et varient de 0,5 à 5% en fonction des opérateurs (la valeur usuelle se situant
entre 2 et 3%). C’est l’une des différences les plus significatives dans les pratiques observées.
Plusieurs organismes ont récemment fait évoluer leur appréciation des aléas afin d’éviter de surévaluer artificiellement le coût des opérations (et par la même occasion de les sur-financer) en
affinant leur hypothèses :
- Limitation de 3 à 1% pour l’un d’entre eux,
- Modulation en fonction de la taille des opérations et de leur mode de production (VEFA ou
maîtrise d’ouvrage directe).
L’effet de levier de ces ratios est important, les travaux sur ceux-ci sont directement dépendants
de la maturité des échanges entre direction financière et technique, puisque qu’ils relèvent tout
autant du champ de la maîtrise d’ouvrage que de celui de la faisabilité financière.
2.4.
Les méthodes d’évaluation de l’équilibre des opérations
La méthode traditionnelle du loyer d’équilibre, fonctionnant sur un critère simple (trésorerie
annuelle ou cumulée) et avec des paramètres clairement identifiés, souffre en fait d’une lisibilité
insuffisante, notamment lorsque le mode de traitement des fonds propres n’est pas clairement
affiché.
Elle reste encore souvent utilisée, ne serait-ce que pour établir des études de faisabilité dédiés à
l’instruction règlementaire : ainsi deux des organismes interrogés font clairement une différence
9
l’analyse réalisée dans le cadre de l’instruction de l’agrément d’opération et celle effectuée en
interne, généralement plus détaillée.
Dans tous les cas en effet, la méthode « traditionnelle » fait l’objet de diverses adaptations et
compléments d’analyse. Certaines ESH utilisent quant à elles d’autres critères d’évaluation du
risque financier, comme le montre le tableau suivant :
10
Paramètres des équilibre
d'opération
Esh 1
Esh 2
Esh 3
Esh 4
Esh 5
Esh 6
FP < 20k€/logt
bail amphy : objectif de 0 FP
10-13% en moyenne
valeur actuelle : 15-20%
contrôle des fonds propres
investis en globalité et pas
uniquement à l'opération
15%
Quelle est la limite de la mise de
fonds propres
FP < 30k€/logt
15%
Définis par le PMT
Plafond de FP < 40 k€/logt
Rémunération des Fonds Propres
Non
Non
Non
Non
Non
Non
TRB
Non
> 4%
Oui
Non
> 4%
Néant
TRI
Non
3% sans VAN
5% avec VAN (*)
Oui
Non
> 2,5%
Néant
Trésorerie annuelle >0
Non
Oui
Oui
Non
Trésorerie cumulée >0
Oui
Oui
Oui
Oui
Récupération des FP < 50
ans
Reconstitution des FP à 20-25 ans
Endettement à la 5ème année
limité à 80%
Autofinancement
Critère financier de décision
Commentaires
Néant
Oui
Trésorerie cumulée
actualisée (selon taux
Livret A) >0
> 6% des loyers
Récupération des FP à 40
ans non rémunérés
* VAN = Valeur d'origine
actualisée à 3.9% (TLA+ tx
de dividende)
Particularités : 2 versions
1- equilibre d'opérations
pour la DDT (hyp DHUP)
2. equilibre d'opération
interne plus économique
nota : la DDT recalcule et évalue
l'équilibre selon ses propres
critères, communs à l'ensemble
des organismes du département ;
les hypothèses ci-dessus sont
internes
Récupération des FP à
valeur nominale à
terminaison
La mise de fonds propres dans les opérations est très généralement encadrée, que ce soit en
valeur absolue (exprimée en €/logt) ou en % du prix de revient. Les valeurs données et utilisées
pour l’analyse de la faisabilité des opérations varient entre 20 et 30 k€/logt, ou 10 à 20% du prix
des opérations. Les valeurs affichées, correspondant aux critères d’équilibre pris en compte
actuellement par les organismes de l’échantillon, sont beaucoup plus élevées que celles relevées
sur les opérations analysées en détail du fait de l’ancienneté de celles-ci (clôturées en 2014,
donc financées en 2010-2011), ce qui retranscrit bien l’augmentation importante de quotité de
fonds propres sur ces dernières années. On notera enfin que la consommation de fonds propres
est également évaluée régulièrement de manière consolidée, pour la production neuve et pour
l’ensemble des activités des organismes.
Le critère d’équilibre « trésorerie cumulée toujours positive » est généralement retenu, certains
organismes, par prudence ou forte exigence, retiennent également le critère d’une trésorerie
annuelle toujours positive.
La plupart des organismes interrogés
mettent en œuvre une analyse de la
rentabilité économique de leurs opérations
par une mise en relation des flux
d’investissements et des flux générés par
l’opération (analyse des « cash flows » par le
calcul de la Valeur Actualisée Nette - VAN).
Divers taux peuvent être utilisés, variables
en fonction des durées de simulation et des
niveaux de rentabilité attendus. L’ensemble
des données nécessaires à ces analyses
sont communes à la méthode du loyer
d’équilibre.
Le flux d’investissement est généralement la
mise de fonds propres (rentabilité
financière), mais on peut analyser aussi la
rentabilité intrinsèque de l’investissement
total
hors
emprunts
(rentabilité
économique). Les cash flows sont les flux de
revenus nets annuels, mais aussi
l’éventuelle valeur de revente, ou à l’inverse
le coût net de démolition (ces deux cas de
figure n’ont pas été évoqués par les
organismes interrogés).
Quelques définitions des critères et taux
utilisés :
Le taux de rendement interne (TRI), calculé une
année donnée, exprime la rentabilité de
l’investissement, en supposant que l’année où
on se situe est la dernière année de production
de revenus. Il se compare à un placement
financier sur la même durée.
Le taux de rentabilité brute (TRB) est le rapport
« revenu brut (loyer) / investissement », calculé
en début de simulation. Utilisé dans
l’immobilier privé pour caractériser la rentabilité
de marchés spécifiques (ex : bureaux sur telle
zone), il est utilisé à titre informatif car il ne
permet pas d’intégrer les divers risques ou
dépenses futures, contrairement aux autres
approches en cash-flows.
Un calcul de valeur actuelle nette (VAN) : flux de
trésorerie actualisés, reposant sur une
projection des recettes et des dépenses
Ces méthodes, à la fois simples et globales, permettent d’avoir une approche fiable et
standardisée de la rentabilité des opérations et des fonds propres investis et d’améliorer les
conditions d’appréciation de la faisabilité des opérations, dans un contexte plus tendu, en tenant
mieux compte de sa réalité économique.
Dans les 6 cas analysés les fonds propres ne sont pas rémunérés. La reconstitution des fonds
propres à un horizon donné est par contre un critère majeur de décision.
En outre deux critères plus spécifiques ont été également mentionnés :
- L’autofinancement annuel devant être supérieur à 6%
- Le taux d’endettement à la 5ème année devant rester en dessous des 80%.
En synthèse, on remarquera que les niveaux de mise de fonds de propres et de conditions
d’analyse du risque financier évoluent fortement d’un organisme à l’autre ; même si les
approches sont similaires, les seuils fixés et les critères de décision peuvent être très différents ;
ils sont en effet dépendants :
- Du volume de production et des objectifs annuels de développement fixés ;
- Du contexte économique dans lequel l’organisme réalise sa production et notamment en
fonction des arbitrages opérés entre développement et investissement sur le patrimoine
existant ;
- Du risque financier qu’il est prêt à assumer pour son développement.
De plus en plus, les décisions d’investissement sont prises sur la base d’une analyse globale du
risque financier, tenant compte de l’ensemble des investissements à réaliser. Le cloisonnement
entre les activités et ainsi de moins en moins marqué et les organismes ont tout intérêt à faire
évoluer leur organisation et process en ce sens, notamment avec des chargés d’opération qui ont
la double casquette réhabilitation – construction et un travail étroit entre maîtrise d’ouvrage et
services financiers. Pour exemple, la stratégie de développement très volontariste d’un des
organismes de l’échantillon est conditionnée en partie à la réalisation de son plan de vente.
Selon ses estimations, la vente d’un logement permet en effet d’assurer la part
d’autofinancement de 4 logements neufs.
13
3. Les étapes de validation au cours de la vie d’une
opération
3.1.
Les étapes de validation
Esh 1
LISTE DES ETAPES
Esh 3
Esh 4
Esh 2
Comité
d'investissement
Comité d'engagement
Faisabilité
Devis estimatif basé
sur ratios moyens
Très en amont de
l'opération
1er passage CA
Comité
d'investissement
Prix de revient basé
sur l'appel d'offre
marchés
Création fiche FSFC
Prix de revient basé
sur estimatif
Déclenche la demande
d'agrément et l'appel
d'offre
Agrément
Ordre de service
Faisabilité financière
par DAF
Esh 5
Comité d'engagement Comité d'engagement
Passage en TS
Etude faisabilité
Faisabilité au moment
Etude préparée par la
Etude de faisabilité
de l'opportunité
direction du
Direction technique et
foncière, opportunité
développement, avec
financière
VEFA
la DG
Comité
Agrément
1er passage en CA
d'investissement
Etudes des
Prix de revient
opportunités, afin de
estimatif
déclencher des
Dossier de
Pas de passage en CA
acquisitions fonciières
financement
ou comité
par exemple. Plusieurs
déclenchant
systématique (sur
passages en CA
agrément, promesse
sollicitation CT/DF)
possibles sur les
d'achat et engagement
éléments
des fonds propres
prévisionnels.
Comité travaux
Passation des marchés Passage en CA (à l'OS)
Ordre de service
En moyenne, 2 ans 1/2
après le comité
Suite à résultats AO
Evolutions possibles si
d'investissement
Pas de passage en CA
plans de financements
demandes
Passage en CA
Plus de visibilité de
ou comité
stabilisés sauf si
particulières des
Prix de revient arrêté
l'opération par le
systématique (sur
bouclage après OS
financeurs EPCI
financier après le
sollicitation CT/DF)
travaux
comité
d'investissement
Autres passages CA
Livraison
Livraison
Livraison
Livraison
Passage en CA
3 mois après la
Pas de passage en CA
Si évolution
livraison, le prix de
au moment de la
significative de la mise
Environ 2 ans après
Etat comptable réalisé
revient est arrêté
livraison (on attend la
de Fonds Propres
=> début du calcul des
cloture)
AT
Cloture
Cloture
Cloture
Cloture
Cloture
CA de Cloture :
Décompte définitif de
l'opération après
livraison
Passage en TNS
Esh 6
Présentation
préliminaire en comité
En moyenne, environ 4 d'engagement puis
ans après
présentation au
directoire des
opérations cloturées
Passage en comité
d'engagement pour
présentation
préliminaire, puis
opérations cloturée
présentées au
directoire
Passage systématique
en CA au moment des
OS : prix de revient et
plans de financement
stabilisés ;
Autres passages CA
Des passages
ultérieurs en CA sont
possibles en cas de
dépassement de
budget, ou à la marge
de constitution
Cloture
Ca de cloture 18 mois
après la livraison ;
Les opérations sont
laissées en TNS meme
après CA de cloture,
jusqu'à la perception
finale des
financements.
Fréquence des Comités d'engagement et volumes d'opérations traitées
1/ semaine
2 fois / mois
500 logts /an
5.4 M€
A compléter
2 fois / mois
15-25 opé/350-400
logts par an
Travaux investis en immobilisations (moyenne sur 6 ans)
17.2 M€
3.5 M€
13 M€
249 logts / an
31 M€
1 par mois
10 opé/300 logts par an
9 CA par an et 20-25
opé par CA
500 logts/an et 250
logts/an en accession
6.3 M€
14
Le circuit d’étude et de validation est structuré, pour la plupart des organismes rencontrés, par
une série de réunions d’engagement au fur et à mesure de l’avancement du projet. Cette
procédure est plus ou moins formalisée selon la taille de l’organisme et son volume de
production.
L’étude de faisabilité financière est le plus souvent réalisée par la Direction du Développement et
de la maîtrise d’ouvrage, au moment de l’analyse d’opportunité foncière, à partir des outils de
calcul et des paramètres définis par la Direction Financière ou le Contrôle de Gestion. La
Direction financière peut ensuite intervenir en appui et validation préalable des simulations
réalisées, avant le passage en comité d’engagement.
Etant établis très en amont, ces éléments sont généralement des estimations prévisionnelles
basées sur des ratios moyens propres à chaque organisme. Dans un des cas analysés, ces
études d’opportunité peuvent déjà faire l’objet d’une ou plusieurs présentations au conseil
d’administration.
Le dépôt de la demande d’agrément est ensuite l’une des étapes pouvant occasionner un nouvel
examen des conditions de financement des opérations, mais ce n’est pas systématiquement le
cas. Le dossier de demande d’agrément est établi sur la base soit des éléments de faisabilité
prévisionnelle, soit sur la base des éléments mis à jour suite à passation des marchés. En
général à cette étape les financements sont bien identifiés mais le prix de revient peut encore
évoluer significativement.
La passation des marchés et la délivrance de l’ordre de service permettent de préciser le prix de
revient et donc d’adapter les conditions de financement en conséquence : dès lors le montage
des opérations est relativement stabilisé, jusqu’à la clôture. Les fonds propres jouent un rôle de
variable d’ajustement en cas d’évolutions ultérieures. Ces éléments peuvent faire l’objet d’une
validation du conseil d’administration ou plus souvent du comité d’engagement des organismes,
selon des conditions prédéfinies (variation de plus de X% du prix de revient, etc.).
La livraison est une étape importante pour la vie des opérations mais n’appelle pas forcément de
validation spécifique des conditions de financement.
Pour finir, l’examen des opérations clôturées est réalisé de manière quasi-systématique en
conseil d’administration, avec dans certains cas des modalités permettant d’accélérer la
procédure : pré-clôture et/ou présentation préliminaire des opérations avant la perception finale
de l’ensemble des financements.
La fréquence de comités de validation varie en fonction des volumes d’opérations traités et de la
taille des organismes, et se situe entre 1 et 4 sessions par mois.
15
3.2.
Le suivi des fiches financières et comptables
Etapes clés
Esh 1
Esh 2
Mise à jour
Semi
Automatique
- GO =>
dépensées
engagées
- Sage => Sub et
emprunts
comptabilisés
PR actualisé :
manuel
Automatique au
cours de l'année
- GOP =>
dépenses
engagées
- Sage => Sub et
emprunts
comptabilisés
- GOP => PR
actualisé
Manuelle
FSFC année N cloturée en
Fév N+1
Janv N+1
Juin / septembre
Logiciel de suivi des FSFC
Estia
IKOS
Excel
Excel
Excel
IMMOWARE +
Excel
accès au logiciel
de suivi GOP
Réunion tous les 2
mois avec le
service devpt
accès direct au
fichier
accès direct au
fichier
Accès direct au
fichier par la DAF
Comment la DAF accède Accès au fichier
aux informations des de suivi excel mis
opérations
à jour 1x par mois
Esh 3
Esh 4
Manuelle
1 fois par an ;
Création des
fiches en juin
Esh 5
Esh 6
Mise à jour
annuelle et
manuelle ; Les
Manuelle
données
Une fois par an,
provenant
en global dans un d'Immoware sont
fichier de suivi
retraitées et
Excel
validées puis
consolidées avec
des données
excel.
(*) semi automatique signifie qu'il y a une des doubles saisies qui pourraient être évitées
On constate que les procédures en matière de mise à jour et de tenue des fiches de situation
financière et comptable ne sont pas uniformes. La plupart des organismes sont contraints de
mettre ces fiches à jour manuellement, via des fichiers Excel, à un rythme annuel. Le suivi des
investissements de fonds propres et de l’ensemble des investissements est néanmoins mis à
jour régulièrement, en fonction des échanges entre la direction financière, le contrôle de gestion
et les directions de la maîtrise d’ouvrage et du patrimoine.
Trois organismes ont recours à des logiciels de suivi dédiés, mais un seul des 6 organismes a mis
en place un système d’information permettant une automatisation des transferts de données
nécessaires à la tenue des FSFC. Dans ce dernier cas de figure, 3 logiciels sont concernés :
-
GOP, pour le suivi des dépenses engagées et des prix de revient actualisé,
SAGE (SALVIA) pour l’alimentation des données relatives aux emprunts et subventions,
IKOS, en tant que système de gestion central.
Les FSFC ne sont donc pas majoritairement utilisées comme des outils de suivi des
investissements au fil de l’eau, les organismes ayant tendance à recourir à des outils internes,
généralement des fichiers Excel pour remplir ce rôle. Dans ces cas de figure, l’accès aux
informations et la fréquence des mises à jour des données sont conditionnées par les
procédures internes des organismes, notamment pour ce qui concerne les échanges
d’information entre direction financière et direction technique. Des règles plus ou moins
formalisées (seuil de variation du prix de revient, en valeur absolue ou en pourcentage…)
déclenchent l’actualisation des données financières dans ces outils de suivi.
16
3.3.
Les outils utilisés
Fonction du Logiciel
Esh 1
Esh 2
Esh 3
Esh 4
Esh 5
Esh 6
Gestion locative et
comptabilité
Cassiopée Habitat
(SGS)
IKOS
Portail Immo
Portail immo
Dvpt interne
PIH
Outil d'équilibre
d'opérations
Salvia montage
d'opérations
Masterpro
Excel
demain Leon
Sage montage
d'opérations
Master + excel
financier
Excel
Logiciel de Gestion de
Projet
GO
GOP d'IKOS
GesProjet
Outils internes
(réflexions en
cours)
Reflexions en
cours pour
acquisition
PIH (evolution
prévue vers
GESPROJET)
Gestion des FSFC
ESTIA
IKOS
Excel
Excel
Gestion de la dette
Salvia
financement
Salvia
financement
Salvia
financement
Salvia
financement
Salvia
financement
Salvia
financement
Abel Immo
GesProjet
Salvia
Salvia
Salvia
Excel
GesPro en cours
d'installation
Outils internes
(excel)
Reflexions en
cours pour
acquisition
Sans (evolution
prévue vers
GESPROJET)
Visial
Excel (étude
opportunité Visial
en cours au
niveau groupe)
Visial
Visial
Gestion des
immobilisations
Suivi administratif des
opérations
Prévisionnel Financier
Salvia Pilotage
d'opérations (non
réellement
utilisé)
Visial
Visial
PIH ((evolution
Sage (acquis mais
prévue vers outil
pas installé)
interne)
S’agissant des outils utilisés pour suivre les opérations sur les volets opérationnels et techniques,
les organismes disposent d’un panel relativement étendu et d’une couverture fonctionnelle de
bonne qualité (comparativement à d’autres domaines d’activités, comme la gestion patrimoniale
par exemple).
En effet, que ce soit pour les études de faisabilité, la gestion de projet ou le suivi administratif
des opérations, la majorité des organismes utilisent ou sont en cours d’acquisition d’outils
dédiés.
La gestion des éléments comptables mobilise elle aussi en majorité des outils dédiés.
Pour finir, s’agissant de l’établissement du prévisionnel financier, l’outil Visial est le plus répandu.
17
4. L’analyse de l’évolution des conditions de
financement des opérations
4.1.
Les résultats consolidés
Dans le cadre de l’étude, 26 opérations, représentant 755 logements, ont été analysées. Les
décompositions des prix de revient et plan de financement sont présentées aux trois étapes
suivantes :
- étude de faisabilité,
- délivrance de l’ordre de service (prix de revient basé sur les marchés),
- clôture.
L’évolution de chaque poste est évaluée soit :
- au total sur l’échantillon, en k€
- en % du prix de revient
- au ratio € / logement
Rappelons que ces opérations ont pour caractéristiques d’être :
- clôturées en 2014,
- financées en PLUS PLAI,
- hors ANRU,
- d’habitat collectif,
- en maitrise d’ouvrage directe,
Et que chacune peut présenter des spécificités importantes qui ont été étudiées en détail avec
chaque organisme mais qui n’apparaissent pas forcément dans ces consolidations.
L’antériorité des données est particulièrement à garder en mémoire lors de l’analyse des
résultats, puisque les opérations présentées ont été étudiées et financées en général 4 ans
avant leur clôture et que le profil des opérations actuellement programmées a fortement évolué
ces dernières années (cf. partie 2).
4.1.1. L’évolution des prix de revient
Globalement, les prix de revient évoluent à la baisse entre le moment de l’étude de faisabilité, la
délivrance de l’ordre de service et la clôture.
FAISABILITE
ORDRE DE SERVICE
POSTES
k€
Foncier
20 556
20%
Travaux
70 102
69%
9 506
9%
1 572
2%
Honoraires
Annexes
TOTAL
101 736
%
€/logt
POSTES
k€
27 226
Foncier
92 851
Travaux
12 591
Honoraires
2 082
134 750
Annexes
TOTAL
CLOTURE
%
€/logt
POSTES
k€
19 975
20%
26 456
Foncier
18 168
19%
24 064
68 624
69%
90 893
Travaux
68 713
71%
91 011
8 652
9%
11 460
Honoraires
8 118
8%
10 753
1 490
2%
1 405
1%
98 741
1 974
130 783
Annexes
TOTAL
%
96 405
€/logt
1 861
127 689
18
Evolution des prix de revient en % et en €/logt aux différentes étapes
100%
Annexes
2%
90%
100%
Honorair
es 9%
Annexes
2%
100%
Honorai
res 9%
90%
90%
80%
80%
80%
70%
70%
70%
60%
60%
Travaux
69%
50%
40%
40%
40%
30%
30%
30%
20%
20%
20%
Foncier
20%
10%
Annexes
2 082
Honorair
es 12
591
130 000
CLOTURE
150 000
Annexes
1 974
Honorai
res 11
460
130 000
110 000
110 000
110 000
90 000
90 000
90 000
70 000
Travaux
92 851
70 000
Travaux
90 893
70 000
50 000
50 000
50 000
30 000
30 000
30 000
10 000
Foncier
27 226
10 000
Foncier
26 456
10 000
ORDRE DE SERVICE
FAISABILITE
-10 000
Foncier
19%
10%
0%
150 000
150 000
Travaux
71%
ORDRE DE SERVICE
FAISABILITE
130 000
Foncier
20%
10%
0%
0%
-10 000
Honorair
es 8%
60%
Travaux
69%
50%
50%
Annexes
1%
Annexes
1 861
Honorair
es 10
753
Travaux
91 011
Foncier
24 064
CLOTURE
-10 000
19
Les quotités de chaque poste restent relativement constantes :
- la charge foncière représente une part moyenne de 19 à 20%
- la part travaux varie de 69 à 71%
- les honoraires varient de 8 à 9 %
- les frais annexes varient de 1 à 2%
En masse et en termes de coût au logement, les postes suivent une diminution régulière au cours
des 3 étapes, le prix de revient moyen variant dans l’ensemble de 134 k€/logt à 127 k€/logt
entre la faisabilité et la clôture pour l’ensemble de l’échantillon.
4.1.2. L’évolution des plans de financement
Les composantes des plans de financement subissent des évolutions plus marquées que celles du prix
revient :
- La quotité de fonds propres passe de 11% à 7%,
- La part de subventions reste relativement constante, de 16% à 17%,
- La part d’emprunt augmente de 73% à 76%.
En ratio au logement, la part de fonds propres passe de 15 k€/logt à 9,3 k€/logt, soit une baisse
moyenne de 5,7 k€/logt.
FAISABILITE
ORDRE DE SERVICE
POSTES
k€
Fonds propres
11 319
11%
Subventions
16 291
16%
Prêts
74 125
73%
TOTAL
101 736
%
€/logt
CLOTURE
POSTES
k€
%
€/logt
POSTES
k€
%
14 992
Fonds propres
8 736
9%
11 571
Fonds propres
7 017
7%
9 294
21 578
Subventions
16 694
17%
22 112
Subventions
16 192
17%
21 446
98 179
Prêts
73 311
74%
97 100
Prêts
73 197
76%
134 749
TOTAL
98 741
130 783
TOTAL
96 405
€/logt
96 949
127 689
20
Evolution des plans de financement en % et en €/logt aux différentes étapes
100%
100%
100%
90%
90%
90%
80%
80%
80%
70%
70%
70%
60%
Prêts
73%
60%
Prêts
74%
60%
50%
50%
50%
40%
40%
40%
30%
30%
30%
20%
10%
Subventi
ons 16%
Fonds
propres
11%
20%
10%
0%
0%
Subventi
ons 17%
Fonds
propres
9%
20%
Subventi
ons 17%
10%
Fonds
propres
7%
0%
ORDRE DE SERVICE
FAISABILITE
CLOTURE
150 000
150 000
150 000
130 000
130 000
130 000
110 000
110 000
110 000
90 000
Prêts 98
179
90 000
90 000
Prêts 97
100
Prêts 96
949
70 000
70 000
70 000
50 000
50 000
50 000
30 000
10 000
Subventi
ons 21
578
Fonds
propres
14 992
30 000
10 000
Subventi
ons 22
112
Fonds
propres
11 571
30 000
10 000
ORDRE DE SERVICE
FAISABILITE
-10 000
-10 000
Prêts
76%
Subventi
ons 21
446
Fonds
propres
9 294
CLOTURE
-10 000
21
4.1.3. Les écarts constatés
L’analyse des écarts constatés, poste par poste, est synthétisée dans les tableaux suivants :
FAISABILITE
ORDRE DE SERVICE
POSTES
k€
Foncier
20 556
20%
Travaux
70 102
9 506
1 572
2%
Honoraires
Annexes
TOTAL
%
€/logt
POSTES
k€
27 226
Foncier
69%
92 851
Travaux
9%
12 591
Honoraires
101 736
2 082
Annexes
134 750
TOTAL
€/logt
POSTES
k€
19 975
20%
26 456
Foncier
18 168
19%
24 064
68 624
69%
90 893
Travaux
68 713
71%
91 011
8 652
9%
11 460
Honoraires
8 118
8%
10 753
1 490
2%
1 405
1%
98 741
Fonds propres
11 319
11%
14 992
Fonds propres
Subventions
16 291
16%
21 578
Prêts
74 125
73%
98 179
TOTAL
101 736
134 749
CLOTURE
%
1 974
130 783
Annexes
TOTAL
8 736
9%
11 571
Fonds propres
Subventions
16 694
17%
22 112
Prêts
73 311
74%
97 100
TOTAL
98 741
130 783
%
96 405
OS
CLOTURE
7 017
7%
9 294
Subventions
16 192
17%
21 446
Prêts
73 197
76%
96 949
TOTAL
96 405
OS
CLOTURE
Foncier
-
770
-
3 162
-3%
-12%
Travaux
-
1 957
-
1 840
-2%
-2%
Honoraires
-
1 132
-
1 838
-9%
-15%
Annexes
-
108
-
220
-5%
-11%
TOTAL
-
3 967
-
7 061
-3%
-5%
Fonds propres
-
3 421
-
5 698
-23%
-38%
534
-
132
2%
-1%
Subventions
Prêts
-
1 079
-
1 230
-1%
-1%
TOTAL
-
3 966
-
7 061
-3%
-5%
127 689
Pour ce qui concerne le prix de revient :
-
La diminution est globalement de 5% entre faisabilité et clôture, (2% entre ordre de service
et clôture),
Au total, cette diminution constatée s’élève à 7 k€/logt
La part de travaux est proportionnellement plus stable que les autres (-2% au total),
Le poste honoraires est celui qui évolue le plus (-15%) en proportion,
Les frais annexes restent dans tous les cas minoritaires,
L’évolution de la charge foncière génère la majeure partie de ces variations de prix.
Pour ce qui concerne les plans de financement :
-
1 861
127 689
EVOLUTION DES POSTES / FAISABILITE
en €/logt
en %
POSTES
€/logt
Les postes subventions et emprunts varient peu (-1%)
Les fonds propres jouent un rôle très important de variable d’ajustement et diminuent de
38%, soit 5,7 k€/logt.
22
L’analyse détaillée des postes de financement, figurant dans le tableau suivant, met en évidence
que les évolutions importantes de certaines subventions et emprunts spécifiques ont tendance à
se compenser d’une opération à l’autre : ainsi l’effet de subventions ou d’emprunts affectés
tardivement (prêts 1%, subventions Région, …) peut avoir des impacts importants à l’échelle
d’une opération isolée, mais des effets moindres sur une analyse consolidée de ce type.
EVOLUTION DETAILLEE DES POSTES PAR RAPPORT A L'ETUDE DE FAISABILITE
en €/logt
en %
POSTES
OS
CLOTURE
OS
CLOTURE
Foncier
770 3 162
-3%
-12%
Gros œuvre
2 300 6 001
-3%
-7%
Second œuvre
343
4 161
11%
134%
Honoraires
1 132 1 838
-9%
-15%
Annexes
108 220
-5%
-11%
TOTAL
3 967 7 061
-3%
-5%
Fonds propres
3 422 5 699
-23%
-38%
Subvention Ville
94 413
-2%
-11%
Subvention EPCI
342
620
6%
10%
Subvention Conseil Général
332 49
12%
-2%
subvention Région
23
0%
100%
Subvention 1%
19 343
0%
-9%
Subvention Etat
38 38
-2%
-2%
Autres subventions (FEDER…)
27
68
-1%
2%
Prêt CDC
1 079 1 786
-1%
-2%
Prêt 1%
556
0%
83%
TOTAL
3 967 7 061
-3%
-5%
4.2.
L’analyse des écarts
4.2.1. Les facteurs influant sur le prix de revient
Les causes d’évolution à la baisse du prix de revient :
-
-
La baisse du taux de TVA de 7% à 5%.
La négociation des coûts avec les entreprises après ouverture des plis pour l’attribution du
marché.
Les aléas : au moment de la clôture de l’opération et de son passage en opération terminée
non soldée, les aléas (« non consommés ») sont généralement supprimés, ce qui entraîne
une diminution du prix de revient et une mise de fonds propres moindre sur la dite opération.
A la marge la retenue de garantie : si elle n’est pas réclamée par l’entreprise, son montant
peut venir en diminution du prix de revient de l’opération. Comptablement, cet apport est
passé en produit exceptionnel, en tant que facture non parvenue. Ceci est un cas marginal
d’écart, la retenue de garantie étant généralement demandée par les entreprises après la
levée des réserves.
La configuration atypique de l’opération, rendant l’évaluation des prix complexe : échelle
d’opération atypique pour l’organisme, montage complexe, etc.
23
Les causes d’évolution à la hausse du prix de revient :
-
La défaillance d’une ou plusieurs entreprises ;
Des prescriptions techniques modifiées ou imposées par la collectivité locale après coup. Il
s’agit généralement d’adaptation particulière pour les personnes à mobilité réduite ;
Une estimation difficile des coûts notariaux et de branchement dans le cadre notamment
des opérations en VEFA (pas d’opération en VEFA dans notre périmètre d’analyse).
Une configuration particulière d’opération : fondations spéciales, contrainte architecturale
difficile à évaluer, etc.
Des demandes d’agréments anticipées sur la base d’estimatif pour répondre aux objectifs de
programmation des EPCI.
L’analyse met en évidence que :
-
l’évaluation des montants de travaux est souvent la mieux maîtrisée, ce poste variant
proportionnellement beaucoup moins que les autres,
La charge foncière est le poste pouvant connaître le plus de variations,
4.2.2. Les plans de financement
Les fonds propres jouant le rôle de variable d’ajustement, leur évolution peut dépendre :
-
de la nécessité de rééquilibrer le bilan d’opération suite à une évolution du prix de revient,
de l’obtention des subventions (quelques écarts constatés sur les subventions collectivités
locales),
de conditions d’intervention du 1% logement : non connus au moment du dépôt de dossier :
Subventions 1% et Prêt 1%, ou changement de politique du 1% en cours de vie de l’opération
avec pour exemple la suppression de la subvention 1%.
Les dépôts de dossiers de financement se faisant très en amont, il est complexe de stabiliser ces
éléments sur les premières étapes de montage de l’opération ; les évolutions sont donc en
général plus importantes entre les premières phases de vie de l’opération, et s’amenuisent au fur
et à mesure de son avancement.
4.2.3. Les conditions d’équilibre d’opérations
Indépendamment de l’évolution du prix de revient et des financements, certains autres facteurs
peuvent également influencer les conditions d’équilibre d’opérations :
-
L’évolution de la règlementation locale, notamment des marges locales, qui peuvent
impacter à la fois les niveaux de subventions et de loyers attendus.
L’évolution des paramètres d’équilibre d’opérations
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4.2.4. Synthèse
Si on retrouve des éléments communs aux organismes structurant l’activité de montage
d’opérations neuves et de pilotage financier de celles-ci, de la faisabilité à leur clôture (suivi pour
certains postes des recommandations du ministère, compléments plus approfondis et détaillés
apportés à la méthode du loyer d’équilibre sur des outils propres développés en interne, critère
d’équilibre « trésorerie cumulée toujours positive »… ), on observe des disparités dans les
modalités d’organisation et de process internes de l’activité mais aussi dans le rapport aux
partenaires, notamment les collectivités locales, qui ont une influence directe sur l’évolution de la
mise de fonds propres dans les opérations, ces derniers étant comme cela été souligné à
plusieurs reprises la variable d’ajustement.
Certaines pratiques, de nature à limiter les écarts, méritent ainsi d’être soulignées.
-
Une anticipation de la programmation neuve et la réintégration de cette programmation dans
l’équilibre financier général de la structure : ceci est essentiel afin d’éviter un
fonctionnement au coup par coup. Généralement, les organismes dont le volume de
production est élevé ne peuvent faire l’économie de ce type d’analyse. Cette pratique mérite
d’être généralisée à l’ensemble des organismes, celle-ci permettant de « piloter » ses fonds
propres et d’en arbitrer la mobilisation entre l’offre neuve et les interventions sur l’existant.
Par un processus itératif, ceci permet par ailleurs d’ajuster la programmation neuve et les
investissements en termes de réhabilitations notamment.
-
Un fonctionnement en « circuit court » en interne au niveau de son processus de montage et
de décision, qui peut s’appuyer sur :
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o
o
-
Des étapes de validation des opérations au « juste nécessaire » : une fois l’étude
de faisabilité et d’opportunité validée, étape préalable indispensable à tout
lancement d’opérations, il n’est pas forcément opportun de multiplier les étapes
de validation mais de les conduire à des moments clés sur la base d’éléments les
plus aboutis possibles, notamment concernant le prix de revient de l’opération et
plus spécifiquement la charge foncière, qui est un poste à forts impacts et en
même temps le plus variable entre l’étude de faisabilité et la réalité observée.
L’étape de validation après ouverture des plis de l’appel d’offre travaux est ainsi
essentielle.
La mise en place d’un travail partenarial entre les directions du développement,
et financière en amont et au cours des opérations, au travers de mises à jour
partagées à un rythme par exemple mensuel du montage d’opération sur
l’ensemble de ses composantes sur la base de la tenue d’un fichier commun, ou
encore en aval sur l’analyse commune des écarts constatés de manière à parfaire
les études de faisabilité.
Dans la continuité de ces modalités de travail partenarial, la production d’analyse
et d’objectivation des opérations clôturées permet d’étayer les écarts constatés.
Cette mise à plat pourrait s’effectuer sur un rythme annuel. Tout l’intérêt de ce
type d’analyse réside bien évidemment dans la capacité des organismes à
adapter sur la base des écarts constatés ses pratiques, ses règles de montage
voire ses critères d’évaluation de l’équilibre des opérations quand cela s’avère
nécessaire.
Le degré de maturité des collectivités locales et la capacité des organismes à développer
un partenariat fort avec celles-ci notamment pour anticiper au mieux leurs exigences
techniques, les marges locales possibles, les aides mobilisables et les conditions
attachées, autant d’éléments qui influent directement sur les équilibres des opérations.
Ceci dépend très largement du contexte d’intervention territorial de chaque organisme, à
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savoir l’implantation actuelle de son patrimoine mais aussi les marchés de l’habitat
identifiés comme porteurs au développement.
De même qu’en interne à l’organisme, le maître mot pour limiter les écarts est
l’anticipation, ce qui est évidemment plus aisée à formaliser lorsqu’un organisme travaille
avec une collectivité locale, positionnée en véritable chef de file des politiques de
l’habitat sur son territoire, comme c’est le cas notamment des délégataires des aides à la
pierre. Le partenariat développé avec ces collectivités structurées et outillées permet
d’approcher au mieux les conditions d’intervention de la collectivité dans l’opération en
s’appuyant sur :
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o
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Une programmation fine établie et mise à jour annuellement
Une politique foncière en conséquence
Un règlement financier des aides accordées par la collectivité, des conditions
d’octroi et de la politique suivie en matière de marges locales
Des cahiers de prescriptions techniques, dont le respect conditionne la
mobilisation des aides, axées sur la performance thermique, l’accessibilité
PMR, les prescriptions architecturales…
Des comités d’engagement de la collectivité locale réguliers, permettant à
l’organisme de coordonner ses propres temps de validation des opérations et
de statuer ainsi en interne sur des montages et des équilibres d’opération au
plus proche de la réalité.
Dans la pratique, ces modalités de fonctionnement ne peuvent être généralisées,
notamment en zones rurales, où la structuration des collectivités locales est logiquement
moindre. Sur ces territoires, les organismes, de par leurs compétences et leur
professionnalisme, sont positionnés comme le partenaire privilégié de la collectivité, mais
dans un rôle d’accompagnement voire de « formation » de la collectivité des techniciens à
la politique de l’habitat. Bien souvent, l’organisme doit répondre positivement à une
sollicitation de ces collectivités locales et sont positionnés dans des opérations au coup
par coup, dont les coûts ne pas toujours maîtrisables. C’est sur ces territoires qu’il
convient de travailler au plus près avec la collectivité, dont les attentes peuvent évoluer
significativement au cours de l’opération, avec des impacts forts sur le prix de revient de
l’opération.
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