Organisme de Placement Collectif Immobilier

Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
Fiche rédigée par MonBanquier.net pour comprendre et approfondir vos connaissances sur l’Organisme de
Placement Collectif Immobilier (OPCI).
Vous pouvez retrouver la fiche complète de l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) en ligne :
http://www.monbanquier.net/bourse/organisme-placement-collectif-immobilier-opci/
Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) vous permet d'investir dans l'immobilier, au même
titre que l'achat d'un appartement par exemple. En effet, la société qui gère l'OPCI doit investir entre 60% et 90%
dans l'immobilier et 51% au minimum dans de l'immobilier physique, c'est à dire qu'ils doivent l'acheter en direct.
Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est une structure collective fonctionnant de la même
manière que les OPCVM et les SCPI.
Un OPCI est détenue collectivement par l'ensemble des investisseurs ayant investis de l'argent. Ceux-ci sont
juridiquement et fiscalement propriétaires des actifs de la société au prorata du montant de leurs parts.
Vous entendrez parler de "pierre-papier" car il s'agit d'un actif financier, comme une action ou une obligation.
Le principe est simple : vous achetez une partie d'un portefeuille immobilier géré par un professionnel du secteur
(par l'intermédiaire d'un fonds de plusieurs centaines de millions d'euros, voir plusieurs milliards !). En
contrepartie, vous recevez des parts d'OPCI que vous pouvez loger dans un contrat d'assurance vie, contrat de
capitalisation ou un compte-titres.
Vous pouvez ainsi investir dans l'immobilier avec une somme moins importante que la valeur d'un bien
immobilier réel et surtout, vous n'avez aucune gestion à réaliser : recherche d'un locataire, encaissement des
loyers, gestion des travaux, etc.
L'établissement qui gère votre épargne à l'obligation de vous transmettre un document (notice d'information)
expliquant toutes les caractéristiques de l'OPCI, les risques, les frais, les conditions de sortie, la composition, etc.
et surtout vous indiquer le profil du fonds : action, obligation, zone géographique, etc.
Ce document est validé par les autorités françaises (AMF).
Quel est le rôle d'une société de gestion immobilière ? Quelles sont ses missions au quotidien ?
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Gérer les flux financiers entrant et sortant
Acquérir et vendre les biens immobiliers
Trouver et gérer les locataires (syndic)
Encaisser les loyers et reverser les dividendes aux investisseurs (détachement de coupons)
Entretenir les immeubles et réaliser les travaux nécessaires
Gérer la fiscalité : c'est la société de gestion qui paie, pour le compte des investisseurs, les plus values de
cession par exemple et les frais d'acquisition
Quels sont les différences d'un OPCI et d'une SCPI ?
• Un OPCI n'est pas obligé d'investir la totalité des fonds dans l'achat d'immeubles
• La volatilité sera plus élevée avec un OPCI car le gérant peut investir une partie des fonds dans des
actions et obligations par exemple
• Avec un OPCI, vous pouvez choisir la fiscalité applicable : revenus fonciers ou revenus de valeurs
mobilières
• Le marché est censé être plus liquide, donc vous pouvez vendre encore plus facilement vos parts d'OPCI
• Il n'y a pas de frais d'acquisition
Cette fiche technique est réalisée par le site MonBanquier.net. Toute reproduction, même partielle, est interdite sans un accord par écrit de la
part d’un responsable de MonBanquier.net.
Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
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Quels sont les avantages d'une OPCI ?
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Possibilité d'investir dans l'immobilier en fonction de vos possibilités d'investissement
Il n'y a pas de frais d'acquisition (frais de notaires)
Les coupons (dividendes) sont reversés régulièrement et sont très intéressants : entre 4% et 6%
La société de gestion diversifie les risques en investissant dans plusieurs immeubles et avec des sociétés
différentes
• Vous n'avez pas à passer chez un notaire pour l'achat ET pour la vente
• Vous pouvez revendre, à une date X, une partie de vos parts. Ce qui n'est évidemment pas possible avec un
appartement
• La sécurité du cadre réglementaire.
Est-ce que je peux financer mes parts de OPCI à crédit ?
Non, vous ne pouvez pas financier vos parts d'OPCI à crédit, contrairement à la SCPI.
Comment le gestionnaire calcule-t-il le prix d'une part de OPCI ?
Le gestionnaire calcule en générale tous les jours la valeur de son portefeuille et donc la valeur d'une part. Pour
cela, il détermine le prix de tous ses actifs et il divise ce montant par le nombre de part en circulation pour faire
simple.
Exemple : Un fonds possède des actions pour un montant de 50 millions d'euro et a distribué 800 000 parts. La
part
sera
valorisée
à
62,5€
(50
000
000
/
800
000).
Le prix de la part s'appelle la Valeur Liquidative de l'OPCVM.
Quels sont les frais des OPCI ?
Il n'y a pas de frais d'acquisition sur les OPCI. Donc vos parts sont considérés comme des OPCVM classiques,
contrairement à la SCPI.
Comment puis-je connaître le type d'investissement et le degré de risque des opérations réalisées par le
gestionnaire ?
L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) a défini des règles de classification afin de regrouper les opcvm par
thématique :
• Action : Le portefeuille de l'OPCVM sera composé en grande majorité d'actions achetées sur les marchés
financiers (français, européen, mondial, etc.). Le risque de perte en capital est très élevé. C'est pourquoi,
l'AMF oblige le gestionnaire à définir un horizon de placement minimum. Dans ce cas, il est généralement
compris entre 5 et 10 ans
• Monétaire : Ou SICAV de trésorerie. Le portefeuille de l'OPCVM sera composé en grande majorité de
crédit très court terme auprès des Etats et des grosses entreprises. Le risque de perte en capital est très
faible, voir inexistant. L'horizon de placement minimum est d'une journée. Il s'agit d'un placement
d'attente
• Obligataire : Le portefeuille de l'OPCVM sera composé en grande majorité d'obligations d'Etats ou
d'entreprises. Le risque de perte en capital est modéré mais peut varier fortement en fonction de la
notation des obligations, c'est à dire du risque de faillite de l'Etat ou de l'entreprise. De ce fait, l'horizon de
placement est compris entre 2 et 5 ans
• Alternatif : OPCVM en vogue depuis la crise de 2008. Le gestionnaire va investir plus de 10% de son
portefeuille en actions ou OPCVM étrangers/offshore. Le risque est très élevé. Ce type de fonds est peu
transparent donc réservés à des investisseurs avisés !
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Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
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• A formule ou produit structuré : Ou produit structuré. Il s'agit de produits assez complexes. Pour faire
simple, le produit est conçu avec un scénario de marché. Exemple : si le CAC 40 est positif au bout de
deux ans, vous récupérez votre capital + 10% mais si le CAC 40 baisse de plus de 40%, vous subirez une
perte en capital à l'échéance. Avec la crise, les gestionnaires proposent de plus en plus des produits avec
une garantie en capital à l'échéance. Vous devez conserver ce type de placement 5 ans minimum en
général
• Diversifié : Ou flexible. Ce type de fonds est généralement appelé également carte blanche, c'est à dire
que le gestionnaire décide, en fonction de sa vision du marché, d'investir entre plusieurs classes d'actifs
(actions, obligations, etc.). Le risque et l'horizon de placement sont donc très variables. Pour plus
d'information, reportez-vous au prospectus de l'OPCVM.
Il existe ensuite une sous catégorie qui classe les OPCVM par région géographique. Exemple : Action Europe,
Actions Chine, Obligation Emergente, etc.
Comment puis-je sélectionner les catégories d'OPCI adaptées à mon profil ?
Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller pour vous aider à répartir votre argent en
fonction de votre profil d'investisseur. Il vous posera quelques questions afin de savoir si vous êtes prêt (ou pas)
à investir sur ce type de placement et avec quelle proportion.
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