Défiscalisation : les intermédiaires ont un devoir de conseil !

Vendre, un objectif… Conseiller, une obligation !
Fiche rédigée par l’équipe éditoriale de WebLex
Dernière vérification de la fiche : 16/11/2015
Dernière mise à jour de la fiche : 16/11/2015
Sources :
Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 29 octobre 2015, n° 14-17469
Sur les conseils d’une société spécialisée qui lui vante les mérites d’une défiscalisation de
ses revenus, un couple fait l’acquisition d’un logement à rénover. A la suite d’un
redressement fiscal, ce couple se retourne contre la société spécialisée…
Défiscalisation : informer les clients sur les règles à
respecter
Une société spécialisée commercialise un programme de logements à rénover. Sur la
plaquette de commercialisation, elle vante les mérites de la défiscalisation attachée à cet
investissement : cette plaquette met, en effet, en avant la possibilité de déduire les travaux et
les frais de gestion en quasi-totalité, offrant la possibilité de se créer un déficit foncier
imputable, pour partie sur le revenu global et, pour le reste, sur les revenus fonciers.
Un couple se porte acquéreur d’un logement pour lequel les travaux mettront 3 ans à être
réalisés ; la mise en location ne sera, elle, effective que 4 ans après l’acquisition.
A la suite d’un contrôle fiscal, l’administration rectifie l’impôt sur le revenu du couple,
remettant en cause le bénéfice de l’avantage fiscal promis. Elle considère, en effet, que :
les travaux réalisés ne sont pas déductibles : il ne s’agit pas de simples travaux
d’entretien et de réparations, mais bien de travaux de reconstruction (non déductibles)
accroissant considérablement la valeur du logement ;
les déductions fiscales ont été opérées au titre d’années au cours desquelles le
logement n’était pas mis en location.
Le couple se retourne alors contre la société qui lui a vendu ce logement, estimant qu’elle a
manqué à son devoir de conseil en ne l’informant pas des contraintes fiscales liées à cet
investissement ; et ce, d’autant que la plaquette de commercialisation, exclusivement
orientée sur l’optimisation de la fiscalité des investisseurs, laissait clairement entendre, au
contraire, la possibilité de déduire la quasi-totalité des travaux en question.
Bien que la société s’en défende, le juge a considéré qu’elle avait manqué à son devoir
d’information : intermédiaire spécialisé elle ne pouvait, selon lui, ignorer la différence entre
des travaux d’amélioration (déductibles) et des travaux de reconstruction (non déductibles) ;
elle aurait dû, en outre, attirer l’attention des investisseurs sur le délai nécessaire à la mise
en location et l’impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette
opération immobilière. Elle sera donc tenue d’indemniser le couple du préjudice subi.
Propriétaire d’un bien immobilier, vous avez cette année engagé des dépenses de
travaux, pour certaines relativement importantes. Attention : sachez que tous les
travaux ne seront pas nécessairement déductibles de vos revenus fonciers…
Déclarez vos revenus fonciers : le point sur les travaux déductibles