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Les loyers de mise en location dans le
parc privé haut-rhinois
Décembre 2009
Décembre 2009
Avec la participation de :
En collaboration avec :
Nos plus sincères remerciements aux agences immobilières participantes :
AIM YMO, AK Immo Conseil, Agence de la Tour, Alsagest, BLM Immobilier, Century 21 Colmar, Christiane Meyer
Immobilier, Ciloge, Concord’Immo, Agence de la Doller, Etige Logement, Fleith Immo, FLORIM, Foncia Colmar,
Foncia Mulhouse, HM Immo, General Immo, Habitat 68, Guy Hoquet Colmar, Hypolite et Tempé Immobilier,
Immogest, Immobilière Bartholdi Ribeauvillé, Immobilière Bartholdi Colmar, Immobilière Bartholdi SaintLouis, Immobilière Buecher, Immo Conseil Dagon, Immo Duo, Immobilière Duchesne, Immobilière du Château,
Immobilière Centre Alsace Colmar, Immobilière Centre Alsace Mulhouse, Laforêt Immobilier Mulhouse,
Immobilière Landis, Lamy Gestrim Colmar, Lamy Gestrim Mulhouse, L’Immobilière, Immobilière Liberty, Immo
Girardin, La nouvelle Immobilière, Immobilière Martin, La Place Immobilière, Immobilière de la Sinne, Immobilière
Seckler, Immobilière des Trois Sapins, Indigo Habitat, KS Immo Services, Logis d’Alsace, MATT Immo, OAK, ORPI
Colmar, ORPI Mulhouse, ORIM, ORYAM, Josiane Pflieger Immobilier, Pierr’Immo, Relais Immo, Le Rosenberg
Immobilier, Runser Immobilier, SASIK, SCOOP Immo, cabinet SIMLER, SIPMEA, SOFOVAM, SODIM Espace Gestion,
VF Conseils, Weiblen Immeubles
Crédits photos : CAUE du Haut-Rhin
Observatoire de l’Habitat du Haut-Rhin
Enquête sur les loyers de mise en location du parc locatif privé du Haut-Rhin - Décembre 2009
1
LES NIVEAUX DE LOYERS DE MISE EN LOCATION DANS LE HAUT-RHIN
p. 1
Un large partenariat malgré un contexte difficile
Dans notre échantillon, des mises en location principalement situées en agglomération
Les niveaux de loyers pour les appartements
Vers une nouvelle géographie des marchés locatifs locaux
Les niveaux de loyers pour les maisons
L’influence des équipements
La table ronde : un temps d’échange avec les acteurs du logement locatif privé
2
p. 6
APPROCHES URBAINES
L’agglomération colmarienne
La région mulhousienne
Le secteur de Saint-Louis et des Trois Frontières
3
APPROCHES THEMATIQUES
p. 9
Les charges locatives : décryptage et illustrations
L’investissement locatif : descriptifs et zonages en vigueur dans le Haut-Rhin
Le conventionnement locatif : descriptifs et dispositifs en vigueur dans le Haut-Rhin
p. 14
Les niveaux de loyers de mise en location dans le Haut-Rhin (cartographies et tableau de
synthèse par territoire)
Approches urbaines (cartographies)
Chiffres clés du parc locatif privé (grands indicateurs, la vacance et le budget des ménages
et leurs dépenses logement)
SOMMAIRE
ANNEXES
1
Un large partenariat malgré un contexte
difficile
Les agences participantes en 2009 (69 agences)
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
69 agences immobilières participantes
RIBEAUVILLE
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
Les syndicats de propriétaires de Colmar et environs
(SPICCA) et de la région de Guebwiller (APIC 68)
Logement Jeune 68
COLMAR
NEUF-BRISACH
MUNSTER
L’ADIL 68
ROUFFACH - GUEBWILLER
Les communautés de communes animant des bourses
aux logements (Pays de Ribeauvillé et Val d’Argent)
FESSENHEIM - ENSISHEIM
SAINT AMARIN
THANN - CERNAY
MULHOUSE
MASEVAUX
Une collaboration avec l’Agence d’Urbanisme de la
Région Mulhousienne (AURM)
DANNEMARIE - ALTKIRCH
SAINT LOUIS
Dans notre échantillon, des mises en location
principalement situées en agglomération
77 % des références de notre échantillon se situent
dans les ZOH de Colmar, Mulhouse et Saint-Louis
(67 % en 2008).
Les trois villes de Colmar, Mulhouse et Saint-Louis
concentrent 47 % de l’échantillon en 2009 contre 36 %
en 2008.
On peut souligner, de ce fait, un certain recentrage des
mises en location vers les agglomérations (proximité
des pôles d’emplois, accessibilité, volonté de minimiser
les trajets domicile-travail, importance de l’offre, etc..).
FERRETTE
Nombre d'agences partenaires en 2009
20
10
5
Date : 21 octobre 2009
Source : Observatoire de l'Habitat
Source cartographique : Articque
Nombre de références principales collectées
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
13
81
RIBEAUVILLE
Nbre de
ref.
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
33
SOURCES PRINCIPALES
COLMAR
Agences immobilières
2 109
Logement Jeune
118
Syndicat des Propriétaires
94
ADIL
45
Total
2 366
SOURCES COMPLEMENTAIRES
319
Bourses aux logement
155
Petites annonces
369
Total
843
EPOQUE DE CONSTRUCTION DES
LOGEMENTS LOUES
36
MUNSTER
NEUF-BRISACH
21
126
SAINT AMARIN
5
THANN - CERNAY
MASEVAUX
11
Logement jeune
845
65
65
MULHOUSE
701
SAINT LOUIS
271
74
19
FERRETTE
Echantillon
2008
2009
Neuf / moins de 5 ans
33 %
32 %
422
Entre 5 et 15 ans
27 %
23 %
211
Plus de 15 ans
40 %
45 %
845
Nombre de
références
collectées
10
1 Enquête
sur les loyers de mise en location du parc locatif privé du Haut-Rhin - Décembre 2009
Les niveaux de loyers pour les appartements
APPARTEMENTS NEUFS ET DE MOINS DE 5 ANS (époque de construction : après 2003)
Les loyers moyens de mise en location
dans le parc locatif privé du Haut-Rhin
Niveau de loyers
pour le Haut-Rhin :
8.96 €/m²
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
Un loyer moyen de 8.22 euros/m2 sur le département.
RIBEAUVILLE
9.28
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
Ce loyer moyen masque cependant des disparités en fonction de
l’âge du logement, sa localisation géographique, sa taille ou encore son niveau d’équipement.
9.36
COLMAR
MUNSTER
NEUF-BRISACH
8.13
8.28
SAINT AMARIN
8.71
MASEVAUX
MULHOUSE
THANN - CERNAY
8.68
SAINT LOUIS
9.80
8.56
APPARTEMENTS
Niveaux de loyers de mise en location
(en euros/m²)
FERRETTE
[ 9.36 ; 9.8 ]
[ 8.71 ; 9.36 [
[ 8.56 ; 8.71 [
[ 8.13 ; 8.56 [
Niveau de loyers
pour le Haut-Rhin :
8.22 €/m²
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
5,44
RIBEAUVILLE
10de références
Nombre insuffisant
8,26
APPARTEMENTS ENTRE 5 ET 15 ANS (époque de construction : comprise entre 1993 et 2003)
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
Niveau de loyers
pour le Haut-Rhin :
8.67 €/m²
7,90
8,34
SAINTE-MARIE-AUX-MINES
COLMAR
7,17
RIBEAUVILLE
NEUF-BRISACH
7.55
7,11
MUNSTER
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
8.47
7,38
COLMAR
MUNSTER
NEUF-BRISACH
7,99
SAINT AMARIN
8.16
SAINT AMARIN
THANN - CERNAY
MASEVAUX
7,42
MULHOUSE
8,18
MULHOUSE
MASEVAUX
8.82
THANN - CERNAY
8,20
SAINT LOUIS
9.49
8.52
SAINT LOUIS
(en euros/m²)
9,09
[ 9.49 ; 9.49 ]
8,07
FERRETTE
[ 8.52 ; 9.49 [
[ 8.47 ; 8.52 [
[ 7.55 ; 8.47 [
Nombre insuffisant de références
FERRETTE
6,82
(en euros/m²)
[ 8.25 ; 9.09 ]
APPARTEMENTS DE PLUS DE 15 ANS (époque de construction : antérieure à 1993)
[ 7.99 ; 8.25 [
Niveau de loyers
pour le Haut-Rhin :
7.57 €/m²
[ 7.38 ; 7.99 [
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
[ 5.44 ; 7.38 [
5.37
10de références
Nombre insuffisant
RIBEAUVILLE
7.81
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
COLMAR
7.40
7.65
MUNSTER
NEUF-BRISACH
6.57
6.74
6.89
Loyers moyens de mise en location :
F 2 : 9.05 euros/m2
F3 : 8.14 euros/m2
F4 : 7.34 euros/m2
Logements de plus
de 15 ans rénovés :
7.68 euros/m2
SAINT AMARIN
7.66
MASEVAUX
Surfaces moyennes :
F 2 : 49 m2
F3 : 69 m2
F4 : 89 m2
7.67
THANN - CERNAY
MULHOUSE
8.41
7.56
FERRETTE
SAINT LOUIS
(en euros/m²)
[ 7.81 ; 8.41 ]
[ 7.65 ; 7.81 [
[ 6.89 ; 7.65 [
[ 5.37 ; 6.89 [
10de références
Nombre insuffisant
2
Vers une nouvelle géographie des marchés locatifs locaux
L’analyse statistique, complétée par la connaissance de terrain des partenaires de la démarche, nous a permis d’identifier et de caractériser plusieurs marchés locatifs locaux pour les appartements.
LOYERS PARMI LES PLUS ELEVES
DU DEPARTEMENT
LOYERS LES PLUS FAIBLES DU
DEPARTEMENT
Parc de logements plutôt anciens et quelquefois vétustes
Eloignement des pôles d’emploi
Plus faible attractivité résidentielle du fond
de la vallée de Sainte-Marie-aux-Mines
(manque de locataires)
Sainte-Marie
aux-Mines
Ribeauvillé
Kaysersberg
LOYERS PARMI LES PLUS
FAIBLES DU
DEPARTEMENT
Disparités marquées entre les
vallées
Baisse importante des loyers
entre deux locations
Une durée de vacance
allongée
Peu de candidats locataires
pour le parc ancien
Une offre très importante (construction neuve
notamment)
Un temps de vacance assez long notamment
pour les logements anciens
Forte attractivité liée au cadre de vie
Bonne accessibilité
Deuxième pôle urbain du département
Un nombre important de loyers sont baissés
entre deux locations
Holtzwihr
Orbey
COLMAR
Stosswihr
Munster
Neuf-Brisach
Rouffach
Linthal
LOYERS SENSIBLEMENT
INFERIEURS A LA
MOYENNE
DEPARTEMENTALE
Soultzmatt
Fessenheim
Guebwiller
Saint Amarin
Pôles urbains secondaires
Creux pour les ventes et
locations mais reprise
depuis quelques mois
(Guebwiller)
Moindre accessibilité en
transports collectifs
Ensisheim
Thann
Ottmarsheim
Cernay
Rixheim
Masevaux
MULHOUSE
Sentheim
Riedisheim
Eteimbes
Sierentz
Illfurth
Dannemarie
Altkirch
SAINT LOUIS
Hirsingue
LOYERS INFERIEURS A LA
MOYENNE DEPARTEMENTALE
Influence de Mulhouse : premier
pôle urbain du département
Micro-marché sur Mulhouse : parc
de moyenne gamme
Attractivité résidentielle des secteurs périphériques à
l’agglomération
Bonne accessibilité
Stabilité des mises en location et
du niveau des loyers (Cernay)
Waldighoffen
Hagenthal
-le-Bas
Pfetterhouse
Ferrette
Oltingue
LOYERS NETTEMENT INFERIEURS A LA
MOYENNE DEPARTEMENTALE
Un parc de logements plutôt anciens
Des niveaux de loyers à la baisse
Une vacance importante entre deux locations
Une attractivité du cadre de vie mais l’éloignement des pôles
d’emplois est un frein important
3 Enquête
LOYERS LES PLUS ELEVES DU
DEPARTEMENT
Agglomération trinationale de
Bâle
Un contexte de baisse des ventes
qui permet d’atténuer l’impact
sur le marché locatif
Importance de l’emploi transfrontalier et de la récente implantation de grandes entreprises
internationales à proximité
Les niveaux de loyers pour les maisons
Loyer moyen de mise
en location sur le
département :
7.51 euros/m2
LES MAISONS
Niveau de loyer
pour le Haut-Rhin :
7.51 €/m²
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
RIBEAUVILLE
7.26
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
Surface moyenne :
117 m2
COLMAR
7.66
NEUF-BRISACH
MUNSTER
Le loyer moyen masque des disparités en fonction de
l’âge du logement, sa localisation géographique, sa
taille ou encore son niveau d’équipement.
7.68
7.06
SAINT AMARIN
MASEVAUX
THANN - CERNAY
Le niveau de loyer le plus élevé correspond au secteur
de Saint-Louis et des Trois Frontières (8.56 euros/m2) : la
proximité des pôles d’emploi allemands et suisses peut
engendrer de nombreux mouvements résidentiels.
MULHOUSE
7.71
SAINT LOUIS
8.56
6.86
Les professionnels remarquent une baisse des mises en
location de maisons notamment à cause des difficultés
des entreprises (peu de recrutements, moins de mutations).
FERRETTE
(en euros/m²)
[ 8.56 ; 8.56 ]
[ 7.68 ; 8.56 [
[ 7.26 ; 7.68 [
[ 6.86 ; 7.26 [
10de références
Nombre insuffisant
L’influence des équipements
PLUSIEURS EQUIPEMENTS
Niveau d’équipement des logements
de notre échantillon (en %)
TOUT EQUIPE
CUISINE EQUIPEE
TERRASSE, BALCON
ASCENSEUR
STATIONNEMENT
0
2
4
6
8
Sans équipement
25 %
Avec stationnement
7%
Avec ascenseur
2%
Avec terrasse ou balcon
9%
Avec cuisine équipée
5%
Avec plusieurs équipements
49 %
Tout équipé
3%
10
Niveau de loyer moyen pour les appartements (en euros/m2)
70 % des logements de notre échantillon disposent au moins d’un élément d’équipement.
Les logements «tout équipé» ont un niveau de loyer élevé : 9.21 euros/m2 (allant de 9.55 euros/m2 pour un logement neuf ou de moins de 5 ans à 8.22 euros/m2 pour un logement de plus de 15 ans).
La cuisine équipée demeure l’élément plébiscité par les locataires.
4
La table ronde : un temps d’échange avec les acteurs du
logement locatif privé
La table ronde de l’enquête loyers s’est déroulée le 5 novembre 2009. Une trentaine de participants se sont
mobilisés afin d’échanger sur les premiers résultats. Ces échanges permettent de compléter les statistiques
par la connaissance de terrain des acteurs locaux.
DES CHANGEMENTS D’HABITUDE
Le logement semble être davantage considéré comme un bien de consommation. D’une part, les candidats
locataires hésitent moins à négocier le montant du loyer ou encore les frais d’agences. D’autre part, la prospection
des locataires est plus importante et revêt d’autres aspects : 60 % des contacts se font par Internet. Elle suit les
tendances actuelles du merchandising.
Les professionnels font le constat d’une fragilisation financière des locataires. Les charges deviennent un poste
important dans le budget des ménages. C’est pourquoi on voit apparaître l’individualisation des charges et
notamment de l’eau froide afin de permettre une prise de conscience du locataire et induire une réduction des
coûts. De plus, les acteurs de terrain notent un certain attentisme de la part des locataires : ils hésitent souvent
à déménager... Les visites sont de plus en plus nombreuses sans pour autant donner suite à la démarche. Par
contre, ils observent une «fuite» des locataires vers les logements neufs.
Les professionnels constatent un retour des locataires vers les villes : les personnes ne souhaitent plus s’éloigner des commodités et des pôles d’emplois. Il souhaitent à la fois optimiser le temps de trajet et le coût du carburant.
L’EFFORT POUR SE LOGER
Le taux d’effort des locataires semble en progression : l’enveloppe budgétaire pour le logement est de plus
en plus restreinte. En effet, les 4/5 pièces ne se louent pratiquement plus alors que le 3 pièces, moins onéreux, est
plébiscité. De plus, le poste de charges devient de plus en plus important. Les futurs locataires souhaitent avoir
une maîtrise de leur budget : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devient un atout pour la location
d’un logement.
Enfin, les équipements deviennent des éléments clés pour le logement : la cuisine équipée ou la terrasse.
L’EFFORT POUR LOUER
Certains propriétaires avec des revenus modestes ou ayant hérité d’un logement sont dans une impasse
face à leur bien : la mise en location devient difficile et nécessiterait des travaux de rénovation afin de faciliter les
démarches de mise sur le marché du logement. Cependant, le montant de leurs revenus ne permet pas de frais
supplémentaires et le logement reste vacant (mais il coûte de l’argent : charges, taxes, etc). De plus, la recherche du
logement idéal pour les locataires, notamment du point de vue des charges, entraine des difficultés importantes
pour la location d’une partie du parc de logements construits dans les années 1960 ou 1970 en raison de déperditions énergétiques importantes.
Enfin, au regard de la situation du logement et principalement de la vacance des logements anciens, certains propriétaires souhaitent garder le plus longtemps possible le locataire en place et décident de ne pas augmenter le
loyer régulièrement.
Les mises en location de maisons se font plus rares, du fait du contexte économique difficile. De plus, la location
d’une maison induit un budget logement assez important : montant du loyer et charges souvent importantes.
5 Enquête
2
APPROCHES URBAINES
L’agglomération colmarienne
Comparaison des mises en location et des niveaux de loyers
sur la ZOH de Colmar (de septembre 2008 à septembre 2009)
120
8,95
100
8,7
80
8,51
8,49
60
8,29
8,5
8,41
8,28
8,18
8,06
40
8,02
7,92
20
0
Nombre de mises en location
Niveau de loyer mensuel
La relative stabilité des mises en location pour l’année
cache cependant quelques disparités : une baisse de
septembre à décembre 2008 et un pic des locations en
janvier 2009.
De plus, le graphique souligne la concordance entre la
rareté des mises en location et le niveau des loyers. Par
exemple, en décembre 2008 : moins de 60 locations et
un niveau de 8.95 euros/m2. A l’inverse, en janvier plus
de 100 mises en location et un niveau moyen de 7.92
euros/m2.
PAROLE D’ACTEURS : Monsieur Laurent VOEGELIN (Josiane Pflieger Immobilier)
De manière générale, les demandes de locations sont un peu à la baisse pour les
Loyer
mois d’octobre/novembre 2009. Mais le marché évolue et c’est à nous et aux proNombre de
moyen de
priétaires de nous adapter aux nouvelles tendances.
QUARTIERS
références
mise en
Nous constatons que les logements neufs se louent quasiment dans le mois
collectées
location
qui suit leur mise sur le marché. Les locataires se reportent sur ces produits
avec comme objectif de minimiser le coût des charges locatives.
Ville de Colmar
661
8.42
De plus, 2 logements neufs sur 3 possèdent une cuisine équipée ce qui est désor- Centre
264
8.41
mais un atout inconstestable pour la location.
Europe
17
7.87
Ces logements sont notamment recherchés par les jeunes couples.
Pour les logements plus anciens, la vacance entre deux locations reste im- Maraichers
85
9.12
portante et incite le propriétaire, qui pouvait être réticent, à effectuer les travaux
Saint Antoine
41
8.14
nécessaires à une rénovation. En effet, les locataires sont pointilleux sur la qualité
24
8.08
générale du logement : robinetterie, sols, tapisseries... Les locataires se renseignent Sainte Marie
de plus en plus souvent sur la consommation de chauffage du locataire précédent Saint Joseph-Mittelhardt
84
7.70
au cours de leur visite.
Saint Léon
91
9.04
Les locations se recentrent sur les villes : les gens ne veulent plus habiter trop
4
_
loin (temps de trajet, coût du carburant) mais plutôt proche des commodités. Saint Vincent de Paul
La première couronne de l’agglomération colmarienne est plébiscitée alors que la Sud
51
8.17
deuxième couronne est moins attractive.
Au centre ville de Colmar, quelques quartiers sont peu attractifs comme le quartier
St Joseph-Mittelhardt où de nombreux logements restent vacants malgré des baisses de loyers (parc vieillissant et peu de constructions
neuves). Le nombre important de logements neufs construits pour certains quartiers (St Léon) entraine un niveau de loyer plus élevé.
6
La région mulhousienne
2
PAROLE D’ACTEURS : Stéphanie PAEME, négociatrice location (Citya-Etige Logement)
Retrouvez la publication
complète :
«Les loyers de mise
en location dans le
parc privé de la région
mulhousienne en 2009»
sur le site de l’agence
www.aurm.org
De manière générale, nous avons baissé les loyers d’environ 10 % lors de la mise en
location du bien afin de rester attractifs et concurrentiels sur le marché. En effet, le volume de l’offre a littéralement explosé : beaucoup de propriétaires se sont tournés vers la
location car ils n’arrivaient pas à vendre leur bien. Il s’agit généralement de logements plutôt
anciens.
Le niveau des loyers est le facteur clé pour la décision du futur locataire : ils préfèrent
faire l’impasse sur la qualité et réduire leur budget logement. Même les ménages plus
aisés ont un budget de plus en plus serré. Nous avons même dû refuser de nombreux dossiers de candidats locataires car leur taux d’effort devenait de plus en plus important. On
peut aussi noter l’apparition de travailleurs pauvres ou percevant le SMIC pour des locations
aux niveaux de loyers peu élevés sur Mulhouse.
Enfin, il existe un mouvement de recentrage sur l’agglomération mulhousienne : les
gens privilégient une couronne d’environ 10 km autour de la ville centre avec accès
rapide aux transports en commun. Les demandes de logements à proximité de la gare
explosent elles aussi (ce mode de transport est de plus en plus utilisé notamment pour les
trajets domicile-travail). Ce phénomène est relativement récent car il y a 1 ou 2 ans le mouvement était inverse un fort attrait pour les secteurs moins urbains.
Au centre-ville de Mulhouse, les quartiers qui sont plébiscités par les locataires sont
toujours Salengro, Rebberg ou le Vieux-Dornach. Par contre, certains, comme le Nouveau
Bassin, peinent à décoller malgré les efforts entrepris.
7 Enquête
Le secteur de Saint-Louis et des Trois Frontières
LE SECTEUR DE SAINT-LOUIS ET DES TROIS-FRONTIERES
Schlierbach
Landser
Steinbrunnle-Bas
Kembs
Geispitzen
9.02
Sierentz
Steinbrunnle-Haut
Koetzingue
Waltenheim
Rantzwiller
Uffheim
Magstattle-Bas
Wahlbach
Rosenau
Bartenheim
Magstattle-Haut Stetten
8.88
Brinckheim
9.53
Kappelen
Zaessingue
Saint-Louis
Michelbach- Blotzheim
le-Bas
Ranspachle-Bas
RanspachHésingue
le-Haut
Helfrantzkirch
Knoeringue
Michelbachle-Haut
Huningue
Hégenheim
Attenschwiller
Buschwiller
Wentzwiller
Folgensbourg
Hagenthal-le-Bas
Neuwiller
8.56
Hagenthalle-Haut
Liebenswiller
Leymen
SAINT LOUIS
8.88
Prix moyens de mise en location en euros/m²
Saint-Louis
Communauté de communes
des Trois Frontières
de la Porte du Sundgau et cc
du Pays de Sierentz
10
ZONE D’OBSERVATION DE L’HABITAT DE
SAINT-LOUIS
Nombre de
références
collectées
Loyer moyen
de mise en
location
ZOH
271
9.09
F2
99
9.98
F3
100
8.89
F4
33
8.10
Maisons
39
8.56
PAROLE D’ACTEURS : Monsieur Laurent KUNTZELMANN (Immobilière Duchesne)
L’industrie chimique et pharmaceutique suisse ainsi que le développement de l’Euroairport ont créé une dynamique importante pour le marché locatif du secteur de Saint-Louis : beaucoup d’embauches de personnel externes à la
région. Ainsi, le marché reste tendu et les niveaux de loyers sont stables voir en légère hausse.
La population d’origine étrangère (notamment allemande, anglaise et hollandaise) constitue une part importante
de notre clientèle. Ces locataires ont souvent des exigences particulières : appartements de grand standing particulièrement bien équipés. Cependant, ce type d’offre manque dans la région.
On remarque également que les cadres supérieurs qui travaillent en Suisse essaient de trouver un logement dans le
secteur car chez nous les loyers sont pratiquement deux fois moins chers que sur le secteur de Bâle. Cette population
se loge de préférence dans de grandes maisons de 120 à 140 m2 mais nous manquons aussi de logements à leur proposer.
Au coeur de la ville de Saint-Louis, les locataires sont souvent de jeunes ménages haut-rhinois travaillant dans le
secteur et qui privilégient les transports en commun (demandes fortes pour logements situés près des lignes de bus qui
vont vers le centre de Bâle).
8
3
APPROCHES THEMATIQUES
LES CHARGES LOCATIVES
Les charges représentent une part importante de l’effort des ménages pour se loger : environ 20 % du
loyer global dans le parc privé. Certains postes de charges ont subi une évolution fulgurante mais ils
restent contrastés selon la localisation des immeubles, les variables «conditions climatiques» et «coût de
la main d’oeuvre». C’est pourquoi l’Observatoire, à la demande de nombreux partenaires, a souhaité se
pencher plus en détail sur les charges locatives. Cependant, l’ampleur et la non homogénéité du contenu
des charges locatives ne permettent pas de l’inclure dans l’enquête elle-même. Ainsi, suit une approche
informative constituée de quelques exemples de charges pour l’année 2008.
QU’EST-CE QU’UNE CHARGE LOCATIVE ?
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les locations non meublées, énonce que les charges récupérables,
sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification et précise que dès lors qu’elles donnent
lieu au versement de provisions, les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.
Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :
- les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble lorsque ces services ont été rendus. Il s’agit
par exemple des consommations d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage
collectif;
- les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble;
- les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l’enlèvement des ordures ménagères
ou l’assainissement.
Exemples de charges qui incombent au locataire:
Les ascenseurs et monte-charge :
L’eau et le chauffage :
- dépenses d’électricité
- visites périodiques de contrôle
- petites réparations sans fournitures
- produits et petit matériel d’entretien
- petites réparations de la cabine ou des paliers
- dans le cadre d’un contrat d’entretien de l’ascenseur :
opérations et vérifications périodiques minimales ; réparation
et remplacement de petites pièces très usées ; interventions
pour dégager les personnes bloquées en cabine, dépannage
et remise en fonctionnement des appareils
- dépenses d’eau individuelle
- dépenses d’eau nécessaire à l’entretien des parties
communes
- électricité
- combustible ou fourniture d’énergie quelle que soit sa
nature
- exploitation et entretien courant : réglage, nettoyage,
graissage des installations techniques
- visites périodiques de contrôle
- menues réparations
Les parties communes et espaces extérieurs :
Les impôts et redevances :
- salaire du personnel d’entretien
- électricité et entretien de la minuterie
- produits d’entretien
- menues réparations du matériel d’entretien opérations de
coupe, désherbage, arrosage
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- taxe de balayage
9 Enquête
Les antennes collectives :
- frais d’installation, d’entretien et de remplacement, dans
certaines conditions
1
F4 - RESIDENCE DE 40 ANS
12 LOGEMENTS
Précisions :
- Femme de ménage
- Ascenseur
- Chauffage collectif
Moyenne charges 2008 pour le logement :
Locataire : 132.74 euros/mois (1 592.96 euros/an)
dont chauffage (énergie gaz) : 50.39 euros/mois
dont charges générales : 42.34 euros/mois
dont charges ascenseur : 15.63 euros/mois
dont charges d’eau froide : 17.83 euros/mois
Propriétaire : 4 029.73 euros/an (dont 2 250.43 euros de travaux)
2
68 LOGEMENTS / 2 bâtiments
Locataire : 44.48 euros/mois (533.76 euros/an)
dont charges garage + ascenseur : 8.12 euros/mois
Propriétaire : 392.24 euros/an
3
Chauffage et eau chaude
compris dans les charges
Précisions :
- Société d’entretien
- Ascenseur
- Garage en sous-sol + cave
- Chauffage individuel électrique
Chauffage non compris
dans les charges
24 LOGEMENTS
Locataire : 68.41 euros/mois (821.02 euros/an)
dont charges ascenseur : 21.40 euros/mois
dont charges d’eau froide : 8.80 euros/mois
Propriétaire : 391.05 euros/an
Précisions :
- Société d’entretien
- Ascenseur
- Garage en sous-sol + cave
- Chauffage individuel gaz
Chauffage et eau chaude
non compris dans les
charges
PAROLE D’ACTEURS : Aurélien BRUNN et Martine PERISSE (Immobilière MARTIN)
Nous constatons actuellement une augmentation exhorbitante des charges : le coût du chauffage
a presque doublé et les autres postes montent eux aussi en puissance (contrats pour les ascenseurs par
exemple). Les décomptes deviennent imposants dans le budget, déjà serré, des locataires. Les années
précédentes, les provisions sur charges suffisaient mais depuis quelques temps, les rappels peuvent atteindre des montants allant jusqu’à 1 000 euros... On essaie de ne pas faire d’augmentation en cours de bail ou on procède à une baisse conséquente des loyers pour les logements avec
chauffage collectif. On retrouve aussi des charges de chauffage impressionnantes pour des logements
neufs avec chaufferie collective. Enfin, il faut souligner les difficultés financières des personnes âgées
qui sont parfois contraintes à ne pas chauffer leur logement pour tenir le budget.
Les locataires commencent à s’interroger sur la taxe carbone lorsqu’ils ont une facture conséquente de
chauffage. Les propriétaires ne sont cependant pas prêts à réaliser des investissements afin d’optimiser
la réduction des coûts d’énergie.
10
L’INVESTISSEMENT LOCATIF
INVESTISSEMENT LOCATIF DANS LE NEUF : il concerne les investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, ou que le contribuable fait construire, de locaux transformés en logement ou de locaux réhabilités.
Principaux
dispositifs
ZONAGE DE ROBIEN
Date d’application
du dispositif
Zonage
Description
Niveaux des
loyers pour les
baux signés en
2009
Déduction au titre de l’amortissement
égal à 6 % par an du prix d’acquisition
pendant les 7 premières années et égal à
4 % par an les 2 années suivantes
Engagement de location de 9 ans
Aucune condition de ressources du locataire
Les plafonds de
loyers :
Amortissement égal à 6 % par an du prix
d’acquisition pendant les 7 premières
années et égal à 4 % par an les 2 années
Csuivantes
Engagement de location 9 au moins
B2
avec possibilité de prorogation de 2 fois
3 ans
Ressources du locataire plafonnées
(par exemple pour un couple en zone
B2 : 43 749 euros/an et en zone C : 39 771
euros/an)
Les plafonds de
loyers :
Investissements réalisés entre le
1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
Réduction d’impôt de 25 % pour les logements acquis ou construits entre 2009
et 2010 et 20 % pour les logements acquis
ou construits entre 2011 et 2012 dans la
limite de 300 000 euros
Engagement de location de 9 ans
Aucune condition de ressources du locataire
Les plafonds de
loyers :
1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
Engagement de location de 9, 12 ou 15
ans
Réduction d’impôt de 25 % pour les logements acquis ou construits entre 2009
et 2010 et 20 % pour les logements acquis
ou construits entre 2011 et 2012 dans la
C limite de 300 000 euros (supplément anB2nuel de 2% en cas de poursuite de la location initiale)
Ressources du locataire plafonnées
(exemple pour un couple en zone B2 43
749 euros/an)
Les plafonds de
loyers :
ZONAGE DE ROBIEN
Dispositif
ROBIEN
recentré
1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009
1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009
Dispositif
BORLOO
Neuf
Date :
C
B2
Source :
ZONAGE DE ROBIEN
Date :
Source :
Dispositif
SCELLIER
Dispositif
SCELLIER
intermédiaire
C
B2
Date :
Source :
Date :
Source :
11 Enquête
zone B2 :
12.31 euros/m²
zone C :
9.02 euros/m²
zone B2 :
9.85 euros/m²
zone C :
7.22 euros/m²
zone B2 :
12.31 euros/m²
zone B2 :
9.85 euros/m²
LE CONVENTIONNEMENT LOCATIF
Conventionnement
intermédiaire
AVEC TRAVAUX
Application du
dispositif
Zonage
Programme mis en
place par l’ANAH et
le Conseil Général du
Haut-Rhin pour la réhabilitation de logements anciens : PIG
production de logements à Loyers Maîtrisés
Description
Zonage “de Robien” B et C : Niveaux moyens des loyers de mise en location en 2008
0
Rombach-le-Franc
5
Lièpvre
Sainte-Croix-aux-Mines
10
Kilomètres
Saint-Hippolyte
Thannenkirch
Rodern
Sainte-Marie-aux-Mines
Rorschwihr
Ribeauvillé
Bergheim
Aubure
Guémar
Illhaeusern
Hunawihr
Fréland
Riquewihr
Zellenberg
Beblenheim
Le Bonhomme
Lapoutroie
Ostheim
Grussenheim
Kaysersberg
Mittelwihr
Kientzheim
Bennwihr
Orbey
Riedwihr
Houssen
Sigolsheim
Jebsheim
Artzenheim
Holtzwihr
Ammerschwihr
6.12
Wickerschwihr
Colmar
Baltzenheim
Muntzenheim
Katzenthal
Labaroche
Durrenentzen
Ingersheim
Niedermorschwihr
Bischwihr Fortschwihr
7.36
Turckheim
Soultzeren
Zimmerbach
Walbach
Urschenheim
Kunheim
Andolsheim
Widensolen
Wintzenheim
Biesheim
Wettolsheim
Gunsbach
Hohrod
Horbourg-Wihr
Wihr-au-Val
Sundhoffen
Stosswihr
Munster
Wolfgantzen
Eguisheim
Husseren-les-Châteaux
Volgelsheim
Appenwihr
Neuf-Brisach
Griesbach-au-Val Soultzbach-les-Bains
Muhlbach-sur-Munster
Logelheim
Vögtlinshoffen Obermorschwihr
Herrlisheim-près-Colmar
Luttenbach-près-Munster
Eschbach-au-Val
Hattstatt
Hettenschlag
Sainte-Croix-en-Plaine
Vogelgrun
Algolsheim
Weckolsheim
Gueberschwihr
Breitenbach-Haut-Rhin
Obersaasheim
Niederhergheim
Wasserbourg
Geiswasser
Osenbach
Pfaffenheim
Mittlach
Dessenheim
Wildenstein
Oberhergheim
Heiteren
Sondernach
Biltzheim
Rouffach
Soultzmatt
Westhalten
Metzeral
Niederentzen
Nambsheim
Rustenhart
Lautenbach
Linthal
Oberentzen
Kruth
Oderen
Buhl
Lautenbachzell
7.09
Munwiller
Orschwihr
Gundolsheim
Bergholtzzell
Fessenheim
Meyenheim
Bergholtz
Murbach
Merxheim
Hirtzfelden
Guebwiller
Issenheim
Rimbach-près-Guebwiller
Ranspach
Réguisheim
Rimbachzell
Saint-Amarin
Fellering
Soultz-Haut-Rhin
Ungersheim
Goldbach-Altenbach
Wuenheim
Munchhouse
Hartmannswiller
Storckensohn
Mollau
Mitzach
Blodelsheim
Roggenhouse
Raedersheim
Jungholtz
Geishouse
Husseren-Wesserling
Urbès
Balgau
Bollwiller
Malmerspach
Willer-sur-Thur
Berrwiller
Moosch
Rumersheim-le-Haut
Ensisheim
Feldkirch
Chalampé
Pulversheim
Wattwiller
Bantzenheim
Staffelfelden
Rimbach-près-Masevaux
Ruelisheim
Battenheim
Uffholtz
Bitschwiller-les-Thann
Steinbach
Wittenheim
Thann
Oberbruck
Baldersheim
Wegscheid
Vieux-Thann
Sewen
Wittelsheim
Ottmarsheim
Kingersheim
Cernay
Bourbach-le-Haut
Leimbach
Rammersmatt
Dolleren
Sausheim
Richwiller
Illzach
Sickert
Kirchberg
Roderen
Niederbruck
Aspach-le-Bas
Lutterbach
Michelbach
Lauw
7.36
Pfastatt
Aspach-le-Haut
Bourbach-le-Bas
Masevaux
Reiningue
Hombourg
Rixheim
Mulhouse
Schweighouse-Thann
Sentheim
Petit-Landau
Riedisheim
Guewenheim
Morschwiller-le-Bas
Habsheim
Mortzwiller
Burnhaupt-le-Haut
Heimsbrunn
Soppe-le-Haut
Brunstatt
Soppe-le-Bas
Burnhaupt-le-Bas
Eschentzwiller
Hochstatt
Dietwiller
Bruebach
Galfingue
Eteimbes
Diefmatten
Bretten
Bernwiller
Gildwiller
Sternenberg
Fröningen
Flaxlanden
Schlierbach
Landser
Ammerzwiller
Spechbach-le-Haut
Geispitzen
Steinbrunn-le-Bas
Guevenatten
Falkwiller
Saint-Cosme
Illfurth
Spechbach-le-Bas
Balschwiller
Traubach-le-Haut
Sierentz
Saint-Bernard
Heidwiller
Eglingen
Buethwiller
Steinbrunn-le-Haut
Luemschwiller
Bréchaumont
Waltenheim
Kötzingue
Tagolsheim
Hagenbach
Uffheim
Wolfersdorf Gommersdorf
Wahlbach
Magstatt-le-Haut
Emlingen
Retzwiller
Tagsdorf
Altkirch
Carspach
Dannemarie
Valdieu-Lutran
Rosenau
Magstatt-le-Bas
Obermorschwiller
Walheim
Aspach
Bartenheim
Rantzwiller
Traubach-le-Bas
Elbach
Chavannes-sur-l'étang
Stetten
7.83
Brinckheim
Zaessingue
Heiwiller
Saint-Louis
Wittersdorf Schwoben
Hausgauen
Hundsbach
Romagny Manspach
Altenach
Magny
Village-Neuf
Kappelen
Ballersdorf
Montreux-Vieux
Montreux-Jeune
Kembs
Zillisheim
Hecken
Bellemagny
Niffer
Zimmersheim
Didenheim
Helfrantzkirch
Blotzheim
Jettingen
Huningue
Michelbach-le-Bas
Franken
Ranspach-le-Bas
Saint-Ulrich
Mertzen
Hirtzbach
Fulleren
Hésingue
Hirsingue
BerentzwillerRanspach-le-Haut
Bettendorf
Willer
Attenschwiller
Henflingen
Hégenheim
Knöringue Michelbach-le-Haut
Strueth
Buschwiller
Oberdorf
8.20
Grentzingen
Heimersdorf
NIVEAUX
DE LOYERS
OBSERVES
Steinsoultz
Largitzen
Friesen
Hindlingen
Ruederbach
Wentzwiller
Muespach
Waldighofen
Muespach-le-Haut Folgensbourg
Roppentzwiller
Ueberstrass
Riespach
Bisel
Seppois-le-Bas
Hagenthal-le-Bas
Neuwiller
Feldbach
Durmenach
Werentzhouse
Seppois-le-Haut
Hagenthal-le-Haut
Linsdorf
Fislis
Köstlach
Bettlach
Vieux-Ferrette
Mörnach
Mooslargue
Leymen
Liebenswiller
Bouxwiller
Pfetterhouse
Ferrette
Oltingue
Durlinsdorf
ZONE B 1
Bendorf
Sondersdorf
Liebsdorf
Biederthal
Raedersdorf
Ligsdorf
Courtavon
Lutter
Wolschwiller
Winkel
ZONE B 2
Oberlarg
Levoncourt
Kiffis
Lucelle
Source : Enquête sur les
loyers de relocation dans
le parc locatif privé
haut-rhinois / Décembre 2008
Fond de carte : ADAUHR
ZONE C 1
ZONE C 2
Date : 01/12/2008
Communauté
d’Agglomération
Mulhouse Sud-Alsace
(hors OPAH-RU)
Niveaux des loyers
2009
Les plafonds de loyers :
zone B1
petits logements
7.64 euros/m2
zone B2
Accord de modération de petits logements
6.98 euros/m2
loyer d’une durée de 9 ans
zone C1
Ressources du locataire petits logements
plafonnées (exemple 2009 6.68 euros/m2
pour un couple en zone B :
45 155 euros/an et en zone
C : 39 771 euros/an)
petits logements
7.20 euros/m2
grands logements
6.60 euros/m2
Conventionnement
Social et Très
Social
Programmes mis en
place par l’ANAH et :
* le Conseil Général
du Haut-Rhin (PIG
production de logements à Loyers Très
Social)
* la Communauté
d’Agglomération
Mulhouse Sud-Alsace
C
B2
C
B2
Date :
Source :
pour la réhabilitation
de logements anciens
Communauté
d’Agglomération
Mulhouse Sud-Alsace
Conventionnement
intermédiaire
SANS TRAVAUX
Accord de modération de
- en conventionné
Ressources du locatai- social (LCS)
re plafonnées
pour les zone B : 5.68 euros/m2
conventions à loyer social zone C : 5.10 euros/m2
(exemple 2009 pour un couple : 25 313 euros/an) et - en conventionné très
pour les conventions à loyer social (LCTS)
très social (exemple 2009 zone B : 5.52 euros/m2
pour un couple : 15 188 zone C : 4.91 euros/m2
euros/an)
Les plafonds de loyers:
Petits logements :
7.88 euros/m2
Accord de modération de Grands logements :
6.49 euros/m2
Reste du Haut-Rhin
Zonage “de Robien” B et C : Niveaux moyens des loyers de mise en location en 2008
0
Rombach-le-Franc
5
Lièpvre
Sainte-Croix-aux-Mines
10
Kilomètres
Saint-Hippolyte
Thannenkirch
Rodern
Rorschwihr
Ribeauvillé
Bergheim
Aubure
Guémar
Illhaeusern
Hunawihr
Fréland
Riquewihr
Zellenberg
Beblenheim
Le Bonhomme
Lapoutroie
Ostheim
Grussenheim
Kaysersberg
Mittelwihr
Kientzheim
Bennwihr
Orbey
Riedwihr
Houssen
Sigolsheim
Jebsheim
Artzenheim
Holtzwihr
Ammerschwihr
6.12
Wickerschwihr
Colmar
Baltzenheim
Muntzenheim
Katzenthal
Labaroche
Durrenentzen
Ingersheim
Niedermorschwihr
Bischwihr Fortschwihr
7.36
Turckheim
Soultzeren
Zimmerbach
Walbach
Urschenheim
Horbourg-Wihr
Kunheim
Andolsheim
Widensolen
Wintzenheim
Biesheim
Wettolsheim
Gunsbach
Hohrod
Wihr-au-Val
Sundhoffen
Stosswihr
Munster
Wolfgantzen
Eguisheim
Husseren-les-Châteaux
Volgelsheim
Appenwihr
Neuf-Brisach
Griesbach-au-Val Soultzbach-les-Bains
Muhlbach-sur-Munster
Logelheim
Vögtlinshoffen Obermorschwihr
Herrlisheim-près-Colmar
Luttenbach-près-Munster
Eschbach-au-Val
Hattstatt
Hettenschlag
Sainte-Croix-en-Plaine
Vogelgrun
Algolsheim
Weckolsheim
Gueberschwihr
Breitenbach-Haut-Rhin
Obersaasheim
Niederhergheim
Wasserbourg
Geiswasser
Osenbach
Pfaffenheim
Mittlach
Dessenheim
Wildenstein
Oberhergheim
Heiteren
Sondernach
Biltzheim
Rouffach
Soultzmatt
Westhalten
Metzeral
Niederentzen
Nambsheim
Rustenhart
Lautenbach
Linthal
Oberentzen
Kruth
Buhl
Lautenbachzell
7.09
Munwiller
Orschwihr
Gundolsheim
Bergholtzzell
Oderen
Murbach
Merxheim
Hirtzfelden
Guebwiller
Issenheim
Rimbach-près-Guebwiller
Ranspach
Réguisheim
Rimbachzell
Saint-Amarin
Fellering
Soultz-Haut-Rhin
Ungersheim
Goldbach-Altenbach
Husseren-Wesserling
Urbès
Wuenheim
Munchhouse
Hartmannswiller
Storckensohn
Mollau
Mitzach
Blodelsheim
Roggenhouse
Raedersheim
Jungholtz
Geishouse
Balgau
Fessenheim
Meyenheim
Bergholtz
Bollwiller
Malmerspach
Willer-sur-Thur
Rumersheim-le-Haut
Ensisheim
Feldkirch
Berrwiller
Moosch
Ressources du locataire
plafonnées (exemple 2009
pour un couple : 45 155
euros/an en zone B et 39
771 euros/an en zone C)
Chalampé
Pulversheim
Wattwiller
Bantzenheim
Staffelfelden
Rimbach-près-Masevaux
Ruelisheim
Battenheim
Uffholtz
Bitschwiller-les-Thann
Steinbach
Wittenheim
Thann
Oberbruck
Baldersheim
Wegscheid
Vieux-Thann
Sewen
Wittelsheim
Ottmarsheim
Kingersheim
Cernay
Bourbach-le-Haut
Leimbach
Rammersmatt
Dolleren
Sausheim
Richwiller
Illzach
Sickert
Kirchberg
Roderen
Niederbruck
Aspach-le-Bas
Lutterbach
Michelbach
Lauw
7.36
Pfastatt
Aspach-le-Haut
Bourbach-le-Bas
Masevaux
Reiningue
Hombourg
Rixheim
Mulhouse
Schweighouse-Thann
Sentheim
Petit-Landau
Riedisheim
Guewenheim
Morschwiller-le-Bas
Habsheim
Mortzwiller
Burnhaupt-le-Haut
Heimsbrunn
Soppe-le-Haut
Burnhaupt-le-Bas
Eschentzwiller
Hochstatt
Dietwiller
Bruebach
Galfingue
Diefmatten
Bretten
Bernwiller
Gildwiller
Sternenberg
Bellemagny
Fröningen
Flaxlanden
Kembs
Zillisheim
Spechbach-le-Haut
Geispitzen
Steinbrunn-le-Bas
Falkwiller
Illfurth
Spechbach-le-Bas
Balschwiller
Traubach-le-Haut
Sierentz
Saint-Bernard
Luemschwiller
Bréchaumont
Heidwiller
Eglingen
Buethwiller
Steinbrunn-le-Haut
Waltenheim
Kötzingue
Tagolsheim
Uffheim
Traubach-le-Bas
Hagenbach
Elbach
Wahlbach
Magstatt-le-Haut
Emlingen
Tagsdorf
Altkirch
Carspach
Dannemarie
Rosenau
Magstatt-le-Bas
Obermorschwiller
Walheim
Aspach
Wolfersdorf Gommersdorf
Retzwiller
Valdieu-Lutran
Bartenheim
Rantzwiller
Chavannes-sur-l'étang
Stetten
7.83
Brinckheim
Zaessingue
Heiwiller
Kappelen
Ballersdorf
Village-Neuf
Saint-Louis
Montreux-Vieux
Wittersdorf Schwoben
Hausgauen
Hundsbach
Romagny Manspach
Magny
Schlierbach
Landser
Ammerzwiller
Hecken
Guevenatten
Saint-Cosme
Montreux-Jeune
Niffer
Zimmersheim
Didenheim
Brunstatt
Soppe-le-Bas
Eteimbes
Altenach
Helfrantzkirch
Blotzheim
Jettingen
Huningue
Michelbach-le-Bas
Franken
Ranspach-le-Bas
Saint-Ulrich
Mertzen
Hirtzbach
Fulleren
Hirsingue
Hésingue
BerentzwillerRanspach-le-Haut
Bettendorf
Willer
Attenschwiller
Henflingen
Hégenheim
Knöringue Michelbach-le-Haut
Strueth
Buschwiller
Oberdorf
8.20
NIVEAUX
DE LOYERS
OBSERVES
Grentzingen
Heimersdorf
Hindlingen
Friesen
Steinsoultz
Largitzen
Ruederbach
Wentzwiller
Muespach
Waldighofen
Muespach-le-Haut Folgensbourg
Roppentzwiller
Ueberstrass
Hagenthal-le-Bas
Riespach
Bisel
Seppois-le-Bas
Neuwiller
Feldbach
Durmenach
Werentzhouse
Seppois-le-Haut
Hagenthal-le-Haut
Linsdorf
Fislis
Köstlach
Mörnach
Mooslargue
Bettlach
Vieux-Ferrette
Liebenswiller
Bouxwiller
Leymen
Pfetterhouse
Ferrette
Oltingue
Durlinsdorf
ZONE B 1
Bendorf
Sondersdorf
Liebsdorf
Biederthal
Raedersdorf
Ligsdorf
Courtavon
Lutter
Wolschwiller
Winkel
ZONE B 2
Oberlarg
Levoncourt
Kiffis
Lucelle
Source : Enquête sur les
loyers de relocation dans
le parc locatif privé
haut-rhinois / Décembre 2008
Fond de carte : ADAUHR
ZONE C 1
ZONE C 2
Date : 01/12/2008
Communauté
d’Agglomération
Mulhouse
Sud-Alsace, ANAH et
ville de Mulhouse
Mulhouse : quartiers
Briand, Vauban Neppert et Franklin
Le périmètre OPAH 2007-2012
Arrêt cité
administrative
1
Tram ligne
Conventionnement sur le
secteur de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
(OPAH) - Renouvellement
Urbain (RU)
pour la période
2007-2012
Square Neppert
Grand Rex
Halle
Diaconat
0
100 m
Source : BDU CAMSA Service de l'Information Géographique
Réalisation : AURM-C.B - Décembre 2007
Place Franklin
Petits logements
zone B1 : 8.09 euros/m2
zone C1: 7.07 euros/m2
zone C2 : 5.88 euros/m2
Grands logements
zone C1 : 6.49 euros/m2
Les niveaux de loyers sont réévalués tous les ans selon les niveaux de loyers du parc privé
Principaux
dispositifs
Objectif de réalisation de
280 logements à loyers
intermédiaires et 180 logements à loyers conventionnés sociaux
Loyers intermédiaires
7.20 euros/m2
loyers conventionnés
sociaux
5.68 euros/m2 (+10 %
Accord de modération de
pour les logements
inférieurs à 55 m2)
12
LES DIFFERENTS PLAFONDS DE LOYERS DANS LE HAUT-RHIN
Le tableau ci-dessous permet de situer la moyenne des loyers de marché 2009 dans le contexte des trois
grandes catégories de plafonds existants : le logement social (en vert), le conventionnement ANAH pour le
parc locatif privé (en bleu) et l’investissement locatif avec le dispositif Scellier (en rouge).
Les différents plafonds de loyers dans le Haut-Rhin en 2009
Plafonds PLA-I
Plafonds PLUS
4,32 -4,65
(en €, par m2)
Moyenne des loyers
de marché 2009
(étude ODH)
8,22
4,86 - 5,24
Plafond conventionnement ANAH
Loyers conventionnés très sociaux
4,91 - 5,52
Plafond conventionnement ANAH
Loyers conventionnés sociaux
5,1 - 5,68
Plafond conventionnement ANAH*
Loyers Intermédiaires
Plafonds PLS
Plafond Scellier social
Plafond Scellier
6,68 -7,64
7,31 -7,86
9,85
12,31
Sources : ADIL / ODH 68
* Les plafonds de loyers intermédiaires ANAH sont fixés localement, contrairement aux autres plafonds
Les plafonds de loyers les plus bas sont ceux du parc social,de type PLA-I (Prêt Locatif Aidé d’Intégration)
et PLUS (Prêt Locatif à Usage Social).Le Prêt Locatif Social (PLS) se situe juste en-dessous des loyers de
marché, mais au-dessus des plafonds du conventionnement ANAH.
Les loyers conventionnés proposent une alternative aux loyers du parc locatif public et permettent aussi
au parc privé de jouer un rôle social important.
A noter que les plafonds de loyers du dispositif d’investissement locatif Scellier sont nettement au-dessus
de la moyenne départementale des loyers de marché.
13 Enquête
1
p. 15
1.1. Les agences partenaires en 2009
1.2. Nombre de références collectées
1.3. Tableau des références des loyers de mise en location sur le Haut-Rhin
1.4. Les loyers moyens de mise en location dans le parc locatif privé du Haut-Rhin
1.5. Appartements neufs et récents
1.6. Appartements entre 5 et 15 ans
1.7. Appartements de plus de 15 ans
1.8. Les loyers moyens de mise en location pour les maisons
2
p. 24
APPROCHES URBAINES
2.1. Colmar : loyer moyen dans les quartiers
2.2. Les loyers moyens de mise en location dans le parc privé de la Région Mulhousienne
2.3. Les loyers moyens de mise en location de Saint-Louis et Trois Frontières
3
p. 27
CHIFFRES CLES DU PARC LOCATIF PRIVE
3.2. Chiffres clés : le parc privé vacant
3.3. Chiffres clés : le budget des ménages et les dépenses de logement
ANNEXES
3.1. Chiffres clés : le parc privé
14
1.1
LES AGENCES PARTENAIRES EN 2009
Les agences participantes en 2009 (69 agences)
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
RIBEAUVILLE
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
COLMAR
NEUF-BRISACH
MUNSTER
SAINT AMARIN
THANN - CERNAY
MULHOUSE
MASEVAUX
SAINT LOUIS
FERRETTE
Nombre d'agences partenaires en 2009
20
10
15 Enquête
5
1.2
LE NOMBRE DE REFERENCES COLLECTEES
Nombre de références principales collectées
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
13
RIBEAUVILLE
81
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
33
COLMAR
845
65
36
MUNSTER
NEUF-BRISACH
21
126
SAINT AMARIN
5
THANN - CERNAY
MASEVAUX
11
65
MULHOUSE
701
SAINT LOUIS
271
74
19
FERRETTE
845
Nombre de
références
collectées
422
211
10
16
1.3
TABLEAU DE REFERENCES DES LOYERS DE MISE EN LOCATION
HAUT-RHIN
SOURCES
COMPLEMENTAIRES **
SOURCES PRINCIPALES *
NBRE REF
PRIX MOYEN (en €/m²)
NBRE REF
LOYER MOYEN APPARTEMENTS
2 366
8.22
843
7.25
F2
869
9.05
358
8.04
F3
850
8.14
322
6.97
F4
386
7.34
138
6.59
MAISONS
261
7.51
25
6.50
APPARTEMENT RECENT NEUF/-5 ANS
679
8.96
29
8.11
APPARTEMENT ENTRE 5 ET 15 ANS
502
8.67
22
7.20
APPARTEMENT ANCIEN +15 ANS
958
7.57
7
_
TOTAL
EPOQUES DE CONSTRUCTION
TERRITOIRES
SOURCES
COMPLEMENTAIRES **
NBRE REF
NBRE REF
TOTAL
845
8.34
169
8.07
F2
335
9.12
81
8.68
F3
287
8.29
57
7.84
F4
155
7.50
27
7.38
MAISONS
68
7.66
4
_
TOTAL
74
8.07
29
7.81
F2
17
8.49
17
8.49
F3
29
7.99
4
_
F4
7
_
8
_
MAISONS
21
6.86
0
_
TOTAL
19
6.82
3
_
F2
4
_
0
_
F3
6
_
2
_
F4
0
_
1
_
MAISONS
9
_
0
_
TOTAL
21
7.99
23
8.31
F2
5
_
12
8.85
F3
3
_
6
_
F4
4
_
5
_
MAISONS
9
_
0
_
TOTAL
33
7.90
43
6.60
F2
7
_
10
7.67
F3
15
8.07
26
6.31
F4
4
_
3
_
MAISONS
7
_
4
_
TOTAL
11
7.42
4
_
F2
1
_
2
_
F3
5
_
2
_
F4
4
_
0
_
MAISONS
1
_
0
_
ZOH DANNEMARIE-ALTKIRCH
ZOH FERRETTE
ZOH FESSENHEIM-ENSISHEIM
ZOH LAPOUTROIE-KAYSERSBERG
ZOH MASEVAUX
17
* SOURCES PRINCIPALES : Agences immobilières, ADIL, Logement jeune 68, Syndicats de propriétaires de Colmar et de Guebwiller
** SOURCES COMPLEMENTAIRES : Logement jeune 68, Bourses aux logements de Ribeauvillé et du Val d’Argent, Petites annonces
ZOH COLMAR
TABLEAU DE REFERENCES DES LOYERS DE MISE EN LOCATION DANS LE HAUT-RHIN
TERRITOIRES
SOURCES
COMPLEMENTAIRES **
NBRE REF
NBRE REF
TOTAL
701
8.20
197
7.44
F2
300
8.98
87
8.27
F3
254
8.15
75
7.20
F4
110
7.06
34
6.59
MAISONS
37
7.71
1
_
TOTAL
65
7.17
42
6.73
F2
21
8.06
22
7.64
F3
27
7.26
15
6.21
F4
11
6.11
4
_
MAISONS
6
_
1
_
TOTAL
36
7.11
17
7.51
F2
8
_
9
_
F3
8
_
7
_
ZOH MULHOUSE
ZOH MUNSTER
ZOH NEUF-BRISACH
F4
7
_
1
_
MAISONS
13
7.68
0
_
TOTAL
81
8.26
105
7.16
F2
23
8.12
37
7.76
F3
24
7.72
41
7.21
F4
18
8.94
18
6.39
MAISONS
16
7.27
9
_
TOTAL
126
7.38
65
7.32
F2
26
8.22
32
7.59
F3
50
7.42
18
7.43
F4
24
6.78
15
6.93
MAISONS
26
7.06
0
_
TOTAL
5
_
3
_
F2
1
_
1
_
F3
2
_
1
_
F4
1
_
1
_
MAISONS
1
_
0
_
271
9.09
14
8.74
F2
99
9.98
10
9.28
F3
100
8.89
4
_
F4
33
8.10
0
_
MAISONS
39
8.56
0
_
TOTAL
13
5.44
105
5.56
F2
3
_
29
6.21
F3
5
_
50
5.58
F4
4
_
20
5.05
MAISONS
1
_
6
_
TOTAL
65
8.18
24
7.63
F2
19
9.10
9
_
F3
35
7.90
14
7.54
F4
4
_
1
_
MAISONS
7
_
0
_
ZOH ROUFFACH GUEBWILLER
ZOH SAINT-AMARIN
ZOH SAINT LOUIS
TOTAL
ZOH SAINTE-MARIE-AUX-MINES
ZOH THANN-CERNAY
* SOURCES PRINCIPALES : Agences immobilières, ADIL, Logement jeune 68, Syndicats de propriétaires de Colmar et de Guebwiller
** SOURCES COMPLEMENTAIRES : Logement jeune 68, Bourses aux logements de Ribeauvillé et du Val d’Argent, Petites annonces
ZOH RIBEAUVILLE
18
1.4
LES LOYERS MOYENS DE MISE EN LOCATION DANS LE PARC LOCATIF
PRIVE
APPARTEMENTS
Niveau de loyers
pour le Haut-Rhin :
8.22 €/m²
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
5,44
RIBEAUVILLE
8,26
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
7,90
8,34
COLMAR
7,17
NEUF-BRISACH
7,11
MUNSTER
7,38
7,99
SAINT AMARIN
THANN - CERNAY
MASEVAUX
7,42
MULHOUSE
8,18
8,20
SAINT LOUIS
9,09
8,07
FERRETTE
6,82
(en euros/m²)
[ 8.25 ; 9.09 ]
[ 7.99 ; 8.25 [
[ 7.38 ; 7.99 [
[ 5.44 ; 7.38 [
10de références
Nombre insuffisant
19 Enquête
1.5
PRIVE - APPARTEMENTS RECENTS
APPARTEMENTS NEUFS ET DE MOINS DE 5 ANS (époque de construction : après 2003)
Niveau de loyers
pour le Haut-Rhin :
8.96 €/m²
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
RIBEAUVILLE
9.28
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
9.36
COLMAR
MUNSTER
NEUF-BRISACH
8.13
8.28
SAINT AMARIN
8.71
MASEVAUX
MULHOUSE
THANN - CERNAY
8.68
SAINT LOUIS
9.80
8.56
FERRETTE
(en euros/m²)
[ 9.36 ; 9.8 ]
[ 8.71 ; 9.36 [
[ 8.56 ; 8.71 [
[ 8.13 ; 8.56 [
10de références
Nombre insuffisant
20
1.6
PRIVE - APPARTEMENTS ENTRE 5 ET 15 ANS
APPARTEMENTS ENTRE 5 ET 15 ANS (époque de construction : comprise entre 1993 et 2003)
Niveau de loyers
pour le Haut-Rhin :
8.67 €/m²
SAINTE-MARIE-AUX-MINES
RIBEAUVILLE
7.55
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
8.47
COLMAR
MUNSTER
NEUF-BRISACH
8.16
SAINT AMARIN
MASEVAUX
MULHOUSE
8.82
THANN - CERNAY
SAINT LOUIS
9.49
8.52
(en euros/m²)
[ 9.49 ; 9.49 ]
FERRETTE
[ 8.52 ; 9.49 [
[ 8.47 ; 8.52 [
[ 7.55 ; 8.47 [
Nombre insuffisant de références
21 Enquête
1.7
PRIVE - APPARTEMENTS DE + DE 15 ANS
APPARTEMENTS DE PLUS DE 15 ANS (époque de construction : antérieure à 1993)
Niveau de loyers
pour le Haut-Rhin :
7.57 €/m²
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
5.37
RIBEAUVILLE
7.81
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
COLMAR
7.40
7.65
MUNSTER
NEUF-BRISACH
6.57
6.74
6.89
SAINT AMARIN
7.66
MASEVAUX
7.67
THANN - CERNAY
MULHOUSE
8.41
7.56
FERRETTE
SAINT LOUIS
(en euros/m²)
[ 7.81 ; 8.41 ]
[ 7.65 ; 7.81 [
[ 6.89 ; 7.65 [
[ 5.37 ; 6.89 [
10de références
Nombre insuffisant
22
1.8
PRIVE - MAISONS
LES MAISONS
Niveau de loyer
pour le Haut-Rhin :
7.51 €/m²
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
RIBEAUVILLE
7.26
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
COLMAR
7.66
NEUF-BRISACH
MUNSTER
7.68
SAINT AMARIN
MASEVAUX
7.06
THANN - CERNAY
MULHOUSE
7.71
SAINT LOUIS
8.56
6.86
FERRETTE
(en euros/m²)
[ 8.56 ; 8.56 ]
[ 7.68 ; 8.56 [
[ 7.26 ; 7.68 [
[ 6.86 ; 7.26 [
10de références
Nombre insuffisant
23 Enquête
2.1
LOYER MOYEN DANS LES QUARTIERS DE COLMAR
24
2.2
LOYER MOYEN DANS LE PARC PRIVE DE LA REGION MULHOUSIENNE
2
25 Enquête
2.3
LOYER MOYEN DE MISE EN LOCATION POUR LA REGION DE SAINT-LOUIS
LE SECTEUR DE SAINT-LOUIS ET DES TROIS-FRONTIERES
Schlierbach
Landser
Steinbrunnle-Bas
Kembs
Geispitzen
9.02
Sierentz
Steinbrunnle-Haut
Koetzingue
Waltenheim
Rantzwiller
Uffheim
Magstattle-Bas
Wahlbach
Rosenau
Bartenheim
Magstattle-Haut Stetten
9.53
Kappelen
Zaessingue
8.88
Brinckheim
Saint-Louis
Michelbach- Blotzheim
le-Bas
Ranspachle-Bas
RanspachHésingue
le-Haut
Helfrantzkirch
Knoeringue
Michelbachle-Haut
Huningue
Hégenheim
Attenschwiller
Buschwiller
Wentzwiller
Folgensbourg
Hagenthal-le-Bas
Neuwiller
8.56
Hagenthalle-Haut
Liebenswiller
Leymen
SAINT LOUIS
8.88
Prix moyens de mise en location en euros/m²
Saint-Louis
des Trois Frontières
de la Porte du Sundgau et cc
du Pays de Sierentz
10
26
3.1
CHIFFRES CLES
Le parc privé
Nbre de
Nbre de RP
résidences en location
principales du secteur
(RP)en 2007
privé
Zones d’Observation de
l’Habitat
dont
logts
d’1
pièce
dont
dont
dont
dont
dont
logts de
logts de logts de logts de logts de
6 pièces
2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
ou +
4 335
1 150
31
207
419
283
158
52
Ribeauvillé
7 700
1 894
206
415
635
390
148
100
Lapoutroie-Kasyserberg
7 444
1 615
103
320
584
368
162
78
Colmar
48 248
14 088
1 433
3 419
4 363
3 234
1 181
458
Neuf-Brisach
8 112
1 531
64
208
483
439
244
94
Munster
7 657
1 572
84
312
635
337
130
70
Rouffach-Guebwiller
19 944
3 979
339
698
1 374
799
354
145
Fessenheim-Ensisheim
8 939
1 522
62
220
434
461
249
96
Thann-Cernay
15 129
2 650
187
595
903
599
264
102
Masevaux
6 086
825
34
149
287
207
106
42
Mulhouse
112 690
30 901
3 385
6 426
10 859
7 107
2 360
764
Dannemarie-Altkirch
22 805
3 738
270
618
1 204
814
498
254
Saint-Louis
30 388
6 295
689
1 528
2 084
1 240
534
220
Ferrette
3 793
566
55
105
143
121
98
44
Saint-Amarin
5 710
660
20
119
228
177
64
52
Département
309 030
72 986
6 962
15 693
24 635
16 575
6 550
2 571
Statut occupation des résidences principales en 2007
Evolution du nombre de locataires du parc privé entre 2005 et 2007
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
- 0.43
RIBEAUVILLE
RIBEAUVILLE
+ 2.32
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
COLMAR
+ 3.19
NEUF
BRISACH
MUNSTER
COLMAR
- 0.04
NEUF
BRISACH
MUNSTER
ROUFFACH
GUEBWILLER
- 0.51
+ 9.81
ROUFFACH
GUEBWILLER
-0.45
THANN
CERNAY
+ 1.39
+ 3.30
SAINT AMARIN
SAINT AMARIN
N
THANN
CERNAY
MULHOUSE
- 1.43
MASEVAUX
+ 3.92
- 4.12
MULHOUSE
N
0
2
MASEVAUX
SAINT LOUIS
0
5
+ 1.19
+ 5.30
SAINT LOUIS
FERRETTE
Evolution des locataires (en %)
110 554
55 277
de 4.1 à 9.8
En nombre de logements
de 2.1 à 4
27 638
de 0.1 à 2
Résidences principales : propriété
Résidences principales : location secteur privé
Résidences principales : location secteur public
FERRETTE
+ 5.40
Date : 23 novembre 2009
de -4.12 à 0
Source : filocom 2007
Source : Filocom 2007
27 Enquête
2
5
3.2
CHIFFRES CLES
Le parc privé vacant
DUREE DE LA VACANCE
Durée de la vacance
en France
1999
en %
2005
en %
Moins d’un an
821 648
37
909 526
43
De 1 à 2 ans
601 114
27
498 703
24
3 ans et +
794 236
36
694 128
33
Ensemble des logements vacants
(parc privé)
2 216 998
100
2 102 357
100
Source : FILOCOM 2005, MEDAD d’après DGI, CD-ROM ANAH/DAEI/DGUHC de l’habitat privé
Les logements vacants dans le Haut-Rhin en 2007
SAINTE-MARIE
-AUX-MINES
RIBEAUVILLE
LAPOUTROIE
KAYSERSBERG
COLMAR
NEUF
BRISACH
MUNSTER
ROUFFACH
GUEBWILLER
SAINT AMARIN
THANN
CERNAY
MULHOUSE
MASEVAUX
SAINT LOUIS
FERRETTE
En nombre de logements vacants
LOGEMENT VACANT DEPUIS MOINS D’1 AN
LOGEMENT VACANT ENTRE 1 ET 2 ANS
Source : filocom 2007
LOGEMENT VACANT DEPUIS PLUS DE 2 ANS
28
3.3
CHIFFRES CLES
Le budget des ménages et dépenses de logement
REVENU ANNUEL DISPONIBLE NET PAR MENAGE SELON
L’AGE DE LA PERSONNE DE REFERENCE EN FRANCE
2000
2006
Le budget logement
des ménages
Revenu moyen
28 584 euros
32 551 euros
dont : 18-24 ans
16 397 euros
16 493 euros
65-74 ans
22 910 euros
25 082 euros
75 ans et plus
19 639 euros
25 082 euros
Source : Revenus fiscaux de 1970 à 2005, INSEE-DGI
LES DEPENSES ANNUELLES MOYENNES DES MENAGES RELATIVES AU LOGEMENT
EN FRANCE
Dépenses logement, eau, gaz, électricité, combustibles
4 428
dont :
* Loyers et charges des locataires (résidence principale et autre résidence)
2 020
* Travaux courants d’entretien et de réparation du logement (hors gros travaux)
167
* Autres services relatifs au logement : déchets, assainissement, eau et charges
784
* Facture électricité/gaz
* Autres dépenses d’habitation
Autres dépenses liées au logement - Hors champ de la consommation finale
dont :
* Impôts et taxes du logement
1 419
37
4 263
732
* Gros travaux dans le logement
1 530
* Remboursements de prêts du logement
2 001
Source : Enquête Budget des familles 2006, INSEE
29 Enquête
TAUX D’EFFORT NET DES MENAGES SELON LEUR STATUT
D’OCCUPATION EN FRANCE
Taux d’effort
Statuts d’occupation
(en %)
Les dépenses liées à
l’énergie
Propriétaires occupants
Le taux d’effort est ici le rapport entre la charge financière totale nette du logement et le revenu total du ménage. La charge financière totale nette se définit comme
suit :
(total des loyers + remboursements d’emprunts + charges +
dépenses d’eau + électricité + combustibles) - (les aides au logement)
13.5
dont :
* Propriétaire non accédant
6.4
* Primo accédant
24.6
* Autre accédant
23.4
Locataires
24.9
dont :
* Locataires du secteur public
22.1
* Locataires du secteur privé
26.8
Ensemble des ménages
16.6
Source : Enquête nationale logement 2006, INSEE, exploitation ANAH
LES DEPENSES COURANTES DANS LES LOGEMENTS ORDINAIRES
(EN MILLIARDS D’EUROS)
200
180
160
140
120
Loyers
100
Energie
Charges
80
60
40
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Source : Comptes du logement, résultats provisoires 2007, premières estimations 2008,
MEEDDAT, mars 2009
LA CONSOMMATION ET LES PERFORMANCES ENERGETIQUES DU PARC DE
Consommation
LOGEMENT EN FRANCE
moyenne en
KWh/m²/an
Maisons individuelles avant 1975 non rénovées
460
Maisons individuelles avant 1975 rénovées
330
Maisons individuelles 1975-2000
220
Maisons individuelles entre 2000-2007
160
Logements collectifs avant 1975 non rénovés
460
Logements collectifs avant 1975 rénovés
250
Logements collectifs 1975-2000
160
Logements collectifs entre 2000-2007
180
Source : Modélisation des performances énergétiques du parc de logement, mars 2008, ANAH
PART DES DEPENSES D’ENERGIE MOYENNES DANS L’ENSEMBLE DE LA
CHARGE FINANCIERE NETTE LOGEMENT DES LOCATAIRES
Dépenses d’énergie / charges financières
Ensemble des locataires du parc privé
16.2 %
Maison individuelle
19.9 %
Collectif
13.7 %
Source : Enquête Nationale Logement 2006, INSEE, Exploitation ANAH
30
LES PUBLICATIONS DE L’OBSERVATOIRE
Connaissance des territoires :
Se loger
CAC
CAC
Commune de Wettolsheim
Commune d’Ingersheim
Commune de Wettolsheim
dans la Communauté d’Agglomération
de Colmar
9 communes - 91 544 habitants soit 13 % de
la population du Haut-Rhin en 1999 (94 919
habitants estimés au 1er mars 2006
SCOT Colmar - Rhin - Vosges en cours
d’élaboration
Appartenance au Grand Pays de Colmar
Compris dans la Zone d’Observation de
l’Habitat de Colmar
PLH en vigueur depuis 2004
L’évolution des caractéristiques
de l’offre en logements
Synthèse du diagnostic
Se loger dans le Haut-Rhin
2005
L’incidence des dynamiques
socio-démographiques sur les
besoins en logements
L’influence du marché
de l’habitat sur l’effort
des ménages pour se loger
Septembre 2005
Kaysersberg
COLMAR
CAC
Zone d’Observation
de l’Habitat de
Colmar
Munster
Diagnostics territoriaux
2007
1 Inuence des dynamiques démographiques, sociales et économiques
sur les besoins en logements dans le territoire
• Une croissance de population inférieure à la moyenne départementale et
alimentée uniquement par le solde naturel
• Une progression modérée de la population agée de 60 ans et +
• Nette augmentation des ménages de petite taille ...
• ... en particulier des familles monoparentales
• Un taux de chômage nettement inférieur à la moyenne
2 Evolution des caractéristiques de l’offre en
logements dans la communauté d’agglomération
• Une construction neuve en progression et largement
dominée par le collectif
• Une diversité dans la taille des logements construits
• Une vacance en sensible augmentation et localisée
principalement sur la ville-centre
• La part des propriétaires en progression constante, à
l’inverse des locataires du parc privé
• Colmar concentre la plus forte densité de logements
locatifs publics du département (et de la région)
3 Poids du marché local de l’habitat sur l’effort
des ménages pour se loger
• Davantage de bénéciaires de l’APL, en particulier dans
le parc public
• Un renforcement de l’aide à l’accès et au maintien dans
un logement locatif
• Un niveau de la demande exprimée qui maintient le parc
locatif social sous pression
• Une accession aidée à la propriété très fortement
dynamisée par la réforme du PTZ en 2005
Les enjeux locaux ...
L’accroissement de l’offre en
logements dans une logique de
diversication de l’habitat, dans
ses formes et sa répartition
géographique
Une utilisation plus économe
de l’espace
La production de logements
adaptés aux besoins spéciques
La réduction de la vacance,
principalement localisée dans la
ville-centre
Se loger dans la Communauté d’Agglomération de Colmar. Diagnostic Territorial Habitat - 2007
Connaissance du parc locatif privé :
Les loyers de relocation dans le
parc locatif privé haut-rhinois
Décembre 2007
Les loyers de mise en location dans
le parc locatif privé du Haut-Rhin
2007
2008
Décembre 2008
Décembre 2009
Décembre 2009
2009
APCG
FNAIM
Connaissance du parc locatif public :
!!!
!!
% # !
La délégation de compétence des
aides à la pierre pour le Conseil
Général du Haut-Rhin
Bilan à mi-parcours
2008
LE PARC LOCATIF SOCIAL DANS LE HAUT-RHIN
Structure et évolution du parc
Niveau de la demande exprimée
Synthèse par territoires
SEPTEMBRE 2008
Le parc locatif social du Haut-Rhin
2008
Le parc locatif social du Haut-Rhin
2009
LE PARC LOCATIF SOCIAL DANS LE HAUT-RHIN
SEPTEMBRE 2009
En collaboration avec :
Connaissance des besoins en logements des personnes en difficultés :
Connaissance des besoins en
logement des populations en
difficultés dans le Haut-Rhin
Connaissance des besoins en
logement des populations en
La connaissance des besoins
en logements des personnes en
difficultés dans le Haut-Rhin
2008
NOTE DE CONJONCTURE
Novembre 2008
La connaissance des besoins
en logements des personnes en
difficultés dans le Haut-Rhin
2009
NOTE DE CONJONCTURE
Novembre 2009
Document élaboré conjointement par :
Document élaboré conjointement par :
dans le cadre d’un comité de rédaction composé également de :
dans le cadre d’un comité de rédaction composé également de :
Bulletin d’Information :
Bulletin d’information de l’Observatoire
de l’Habitat du Haut-Rhin - Avril 2007
Ha biter
le Haut-Rhin
N°1
de l’Habitat du Haut-Rhin - Novembre 2007
Ha biter
N°2
le Haut-Rhin
Habiter
Ha biter
de l’Habitat du Haut-Rhin - Juin 2008
N°3
le Haut-Rhin
Habiter
Ha biter
de l’Habitat du Haut-Rhin - Novembre 2008
N°4
le Haut-Rhin
Habiter
Ha biter
de l’Habitat du Haut-Rhin - Juin 2009
N°5
le Haut-Rhin
Ha biter
Habiter
HORS-SÉRIE
le Haut-Rhin
Sommaire
Nous le savons, l’habitat constitue une préoccupation majeure
pour la population, d’autant
plus que beaucoup ressentent
des difficultés accrues pour
accéder à un logement et s’y
maintenir.
Aussi, ai-je l’espoir de voir ce
bulletin d’information contribuer activement à favoriser
cette nécessaire culture commune et partagée autour de la
question de l’habitat et servir
utilement de trait d’union entre
celles et ceux qui se passionnent et s’investissent en faveur
du logement dans le Haut-Rhin.
Cordialement vôtre.
Charles Buttner
Président de l’ADIL et de l’Observatoire
de l’Habitat du Haut-Rhin
L’Observatoire de l’Habitat du Haut-Rhin
Pour qui et pourquoi ?
De se loger dans le Haut-Rhin ...
... Vers des diagnostics territoriaux
Autres chantiers en 2007
Avis croisés :
Le droit opposable au logement : mythe ou
réalité ?
En savoir plus - Brèves
p3
p4
Chiffre
3000
L'accession aidée à la propriété :
Nombre de Prêts à Taux Zéro distribués
dans le Haut-Rhin 2413
2500
2414
2000
1500
Répondre à ce défi du mieux
se loger dépendra très largement de la capacité des acteurs
locaux - élus, opérateurs publics et privés, associations - à
oeuvrer ensemble sur la base
d’une approche mutualisée et
volontariste, concertée et cohérente.
p2
Siège de l’ODH - Colmar
Editorial
1415
1000
1299
1146
2002
2003
1225
500
747
0
2000
2001
2004
2005
2006
Augmentation spectaculaire de
223% du nombre de PTZ distribués en 2005 par l’effet de la réforme de février 2005 qui ouvre ce
financement à l’achat dans l’ancien sans condition de travaux.
Cette hausse semble s’inscrire
dans la durée comme l’indiquent
les chiffres pour l’année 2006.
(Source: DRE Alsace / SGFGAS)
Lancement du premier numéro
L’Observatoire de l’Habitat du Haut-Rhin (ODH) est, entre
autres, un espace de débat et de concertation. Il tend à favoriser les échanges d’idées et cherche à faire aboutir une culture partagée basée sur un socle
de connaissances mutualisées entre acteurs locaux qui oeuvrent en faveur du
logement et de l’habitat dans notre département. Ce bulletin d’information
s’inscrit dans cet esprit. L’ensemble des acteurs interviewés à l’occasion de
l’étude de faisabilité de mise en place de l’Observatoire souhaitaient que l’ODH,
au-delà de ses missions d’expertise et d’analyse du marché de l’habitat, puisse
communiquer par un bulletin de liaison avec ses partenaires. C’est désormais
chose faite !
Ce bulletin aura pour objectifs de mettre en relief nos travaux, de vulgariser des données pluridisciplinaires et de communiquer de manière simple
sur la thématique de l’habitat par la mise en valeur d’études locales et nationales ...
Vous y trouverez à la fois des dossiers thématiques sur un aspect de l’habitat dans notre département, des avis croisés de professionnels sur un thème,
l’actualité locale du logement ... La périodicité sera semestrielle au démarrage, mais gardera une souplesse pour pouvoir fluctuer selon l’actualité.
Le bulletin sera également disponible sous format PDF (via notre site Internet
en cours de construction ou par courriel si vous le souhaitez). Les destinataires de la lettre seront : les 377 communes du Haut-Rhin, les 31 EPCI, les 33
conseillers généraux et 11 parlementaires, les 75 membres et partenaires de
l’ADIL- ODH, et, de façon générale, l’ensemble des acteurs locaux de l’habitat concernés par la question du logement.
BIO n°1 - 04/2007
p. 2
p. 3
p. 4
Editorial
Le lancement du premier
numéro de ce bulletin au mois
d’avril a eu un écho plus que favorable. Nous vous remercions de
l’accueil que vous avez bien voulu réserver à cette initiative et
cela nous incite à poursuivre nos
efforts de communication.
Diffuser régulièrement l’actualité logement au travers des
travaux de l’Observatoire de
l’Habitat s’avère être plus qu’une
nécessité, combien la question
de l’habitat est devenue un enjeu de première importance. Au
même titre que l’emploi et l’éducation, le logement est l’un des
piliers de notre société, et c’est
ce qui explique qu’il est bien évidemment au coeur des actions
publiques.
De manière à renforcer son ancrage dans les territoires, au
plus proche des réalités de terrain, l’Observatoire travaille
avec ses multiples partenaires à
mieux connaître les besoins en
logements de nos populations.
C’est l’objet de ce nouveau
numéro.
Cordialement vôtre.
Charles BUTTNER
Président
Sommaire
Le Plan Départemental de l’Habitat
Zoom sur un territoire
Avis croisés
Chiffre
La construction neuve dans le
Haut-Rhin entre 2002 et 2006
5000
4000
3000
Individuel
2000
Collectif
Total
1000
0
2002
2003
2004
2005
2006
Après une augmentation
constante depuis 2002, le nombre
de logements commencés en
2006 a été marqué par un recul net
de l’ordre de 7,8 % par rapport à
2005.
Baisse plus marquée pour
l’individuel (-11.4%) que pour le
collectif (-5.1%).
Source : DRE / SITADEL
Seconde édition de la Journée Habitat,
le 17 Novembre 2007
Suite au succès de la première édition en 2006, un large consensus s’est fait
autour de l’idée de reconduire la manifestation en 2007.
Les premières rencontres étaient consacrées à l’accompagnement des besoins
en logement dans les territoires. Il s’agira cette année de débattre autour de
l’idée : “bien connaître pour mieux agir”.
Cette question de la bonne adéquation entre offre et demande en logement,
qui passe par une connaissance précise des marchés locaux de l’habitat et
des spécificités territoriales, sera abordée à travers deux tables rondes composées à la fois d’élus et de techniciens.
Ces rencontres rassembleront l’ensemble des acteurs de l’habitat : élus,
représentants des communautés de communes et d’agglomérations, opérateurs publics et privés, usagers...
Les organisateurs, le Conseil Général du Haut-Rhin en partenariat avec
l’Association des Maires du Haut-Rhin, ont souhaité laisser cette année une
large place à l’interactivité et au débat.
BIO n°2 - 10/2007
p2
p3
p4
Editorial
L ‘une des vocations de
l’Observatoire de l’Habitat est
de constituer un outil d’aide à la
décision pour les acteurs du logement.
La démarche partenariale menée récemment pour mieux
connaître les niveaux de loyers
dans le parc privé a permis au
Conseil Général de territorialiser sa politique visant à renforcer l’offre en logements à loyers
maîtrisés ; cela permettra également aux professionnels de disposer d’une connaissance précise et régulièrement mise à jour
du niveau des loyers privés.
Nous avons là un exemple
concret de l’importance que revêt la connaissance précise du
marché local de l’habitat dans
la définition et l’ajustement des
politiques publiques. Ce sera le
thème abordé par ce nouveau
numéro.
Bien d’autres champs d’investigation restent à explorer, nous
nous y employons au quotidien,
à vos côtés.
Cordialement vôtre,
Charles BUTTNER
Président
L’enquête loyers 2007
Les Programmes d’Intérêt Général
Avis croisés
Chiffre
CLE
44 155
42 656
41 924
2004
42 064
2005
2006
2007
Nombre de logements locatifs publics dans le département
Source : CG 68
Net renforcement du
parc locatif public dans le
département
Entre 2004 et 2007, le nombre de
logements locatifs publics a progressé
de 5.32 % dans le Haut-Rhin. Cette
croissance a été plus soutenue que
celle du parc locatif privé. Les efforts
doivent être néanmoins poursuivis
pour répondre aux besoins de nos
populations : la densité de ce parc
locatif public reste inférieure à la
moyenne nationale (58 logements
pour 1 000 habitants dans le HautRhin contre 67 pour 1 000 pour toute
la France).
Une connaissance plus précise des loyers
du parc privé
La connaissance des loyers du parc locatif privé du Haut-Rhin était
insuffisante et éclatée entre différentes sources. C’est pourquoi
l’Observatoire a souhaité lancer une enquête loyers en partenariat
étroit avec les professionnels (agences immobilières, syndicats de
propriétaires..) et les collectivités locales (Communautés de communes,
Conseil Général...).
Ce champ d’investigation est d’autant plus d’actualité que le Conseil
Général du Haut-Rhin, dans le cadre de sa nouvelle politique en matière
d’habitat et de gestion directe des crédits ANAH, a mis en place au 1er
janvier 2007 un Programme d’Intérêt Général qui a pour but de
développer l’offre en logements locatifs à loyers maîtrisés (cf p.3).
Pour cerner au mieux le marché locatif et le jeu de l’offre et de la
demande à un instant ‘T’, l’Observatoire s’est intéressé uniquement
aux loyers de mise en location (baux signés au cours de l’année
2007).
BIO n°3 - 04/2008
Reconduite chaque année,
cette démarche a vocation à
contribuer progressivement
à l’efficacité des actions engagées pour satisfaire les besoins en logements des ménages en difficultés.
Cordialement vôtre,
Charles BUTTNER
Président
p 3.
Editorial
Les travaux de l’Observatoire
alimentent les réflexions des acteurs locaux de l’habitat,et ce dans une logique
d’aide à la décision.
Chiffre
Le PLH : Principal outil d’une politique locale de l’Habitat
Zoom sur un territoire : La CC des Collines
p 4.
Avis Croisés
Brèves
Populations légales millésimées 2006
* Au 1er janvier 2006, 736 477 personnes
résident dans le Haut-Rhin
L’existence du Comité d’Orientation
de l’Observatoire s’inscrit pleinement
dans cet objectif.
-
2 664 euros/m²
-
Source : DRE / prix de vente moyen au m² pour un appartement neuf au
deuxième trimestre 2008 dans le Haut-Rhin
La note de conjoncture réalisée par l’Observatoire et
qui vous est présentée dans
ce numéro a pour objectif
d’améliorer et de territorialiser la connaissance des besoins en logements des populations en difficultés.
Un nouveau directeur
Jean-Philippe SCHWOB a participé à la création de l’ADIL en 2000 puis à celle
de l’Observatoire en 2005. Il a fortement contribué à l’ancrage de l’Agence
dans le paysage des acteurs de l’habitat de notre département, à travers ses
missions de conseil auprès du grand public et celles liées à l’observation de
l’habitat.
Autour de sa nouvelle direction, l’Observatoire
poursuivra le travail engagé pour mieux connaître
les besoins en logements dans nos territoires et
accompagner les acteurs de l’habitat dans leurs
projets et réflexions.
Cette instance rassemble divers acteurs
de l’habitat intervenant dans notre département.
A travers la complémentarité de ses
membres, il constitue un véritable laboratoire d’idées auprès de l’équipe de
l’Observatoire.
Le Comité d’Orientation est étroitement
associé aux travaux de l’Observatoire :
dans l’identification des champs d’investigation, le suivi des études ou encore l’évaluation des travaux menés.
Après 8 années passées à la tête de l’ADIL et de l’Observatoire de l’Habitat
du Haut-Rhin, Jean-Philippe SCHWOB a décidé de donner une nouvelle
orientation à sa carrière professionnelle et a quitté ses fonctions de Directeur
de l’ADIL et de l’ODH au début du mois de septembre 2008.
Alexandre PROBST, auparavant chargé d’études
au sein de l’Observatoire de l’Habitat du HautRhin, a été nommé directeur de l’ADIL et de
l’Observatoire.
A titre d’illustration, le Comité s’est impliqué dans la réflexion sur l’amélioration de la communication sur la
situation du logement et les problématiques qui en découlent. Cela se traduira de façon ponctuelle par la sortie
d’un numéro hors-série de ce bulletin
d’information, centré sur une thématique particulière.
Aux côtés de son Président Charles
BUTTNER, nous sommes heureux
d’œuvrer dans le cadre des travaux de
l’Observatoire pour la satisfaction des
besoins en logements des populations
haut-rhinoises.
Très cordialement,
Antoine FABIAN
Vice-président de l’ADIL/Observatoire de l’Habitat
Président du Comité d’Orientation de l’Observatoire
BIO n°4 - 10/2008
* Depuis 1999, la population haut-rhinoise a
augmenté de 0.57 % par an
Chiffres
* Un quart de la population du département
réside à Mulhouse et Colmar
* Un solde migratoire positif pour le
département (0.13 %)
* Un phénomène de périurbanisation en
Alsace qui se poursuit : les communes
périurbaines connaissent une croissance de la
population 2 à 3 fois supérieure à celle des pôles
urbains
Source : INSEE / RGP - 01 janvier 2009
Vers un numéro “Hors-Série” ...
Dans le Haut-Rhin, comme en France, l’année 2008 a été marquée par
de fortes turbulences sur le marché immobilier avec des conséquences
importantes sur les projets immobiliers des ménages.
L’Observatoire de l’Habitat a ressenti auprès de nombreux acteurs une
attente en matière d’information sur la situation du logement,
son évolution et les nouveaux enjeux qui en découlent.
De ce fait, en complément de ses travaux réguliers, l’Observatoire
va éditer prochainement un numéro Hors-Série de ce bulletin
d’information consacré à une thématique d’actualité. La forte dimension qualitative et humaine, plaçant la personne ou le ménage au coeur de l’analyse, sera le fil conducteur de notre future
publication.
Réalisée en partenariat étroit avec l’ADIL (à laquelle l’Observatoire
est adossé) et ses conseillers-juristes, elle combinera données chiffrées et informations qualitatives (retours d’expériences, ressenti de
terrain, ...).
Le premier numéro dont la sortie est prévue courant de l’été sera
consacré à l’accession aidée à la propriété.
BIO n°5 - 04/2009
Retrouvez toutes nos publications sur notre site Internet : www.adil.org/68
31 Enquête
Août 2009
L’enquête loyers 2008
p 2. La connaissance des populations en
p 3. Zoom sur le Pays de Brisach
p 4. Avis Croisés : Le Pass-Foncier
Editorial
Le contexte socio-économique actuel et les turbulences du marché immobilier
nous obligent plus que jamais
à anticiper les problématiques
observées dans les territoires
pour y apporter des réponses
adaptées.
La progression de certains
phénomènes de précarité en
dehors des villes et des zones
urbaines est une réalité.
L’ACCESSION AIDÉE À LA PROPRIÉTÉ
p 2.
Sommaire
Crédit photo : Hervé Kielwasser / L’Alsace
Sommaire
Sommaire
Pourquoi un hors-série ?
Pourquoi l’accession aidée ?
L’habitat, à travers les dispositifs en vigueur et
leurs impacts sur les marchés locaux, est en mouvement
permanent.
Les numéros hors-série du Bulletin d’Information de
l’Observatoire ont vocation à :
- Apporter à nos membres et partenaires un éclairage fin
et précis sur un thème d’actualité.
- Donner largement la parole aux acteurs de terrain.
- Développer et valoriser une approche complémentaire
entre les deux principales missions de l’Agence : conseils
aux particuliers (ADIL) et observation (ODH).
)L
L’État fait de l’accession à la propriété l’une de
ses grandes priorités en matière de logement. Le thème
choisi pour ce premier hors-série prend donc toute sa
place dans le contexte économique et social actuel.
D’une grande importance dans le parcours résidentiel
des ménages, l’accession aidée n’est pas uniquement
de l’accession sociale, contrairement à certaines idées
reçues. Il s’agit avant tout d’une accession à coûts
maîtrisés qui s’adresse à un public large, notamment avec
l’augmentation récente des plafonds de ressources de
certains dispositifs.
es principaux dispositifs en vigueur
Le Pass-Foncier®
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
La Location-Accession
Le dispositif a été mis en place pour
une durée de 4 ans, à compter du
1er janvier 2007, afin de faciliter
l’accession sociale à la propriété d’un
logement neuf.
Instauré en 1995, il était initialement
réservé à l’accession dans le neuf
ou dans l’ancien (sous condition
d’effectuer une quotité de travaux
d’un montant minimum de 35 % du
coût total de l’opération).
Ce dispositif, qui existe depuis
1984, permet une accession à la
propriété en deux étapes.
Il consiste à limiter au départ le
montant de l’opération au seul coût
de la construction, en neutralisant
le prix du terrain pendant toute la
durée de remboursement des prêts
affectés à la construction; le foncier
étant pris en charge par une
structure porteuse désignée par le
1 % Logement (qui devient Action
Logement).
Pour en bénéficier, le ménage doit :
- Être primo-accédant,
- Disposer de ressources inférieures
aux plafonds PSLA (Prêt Social de
Location-Accession)**,
- Être bénéficiaire d’une subvention
attribuée par une collectivité locale.
Ce dispositif a été étendu en 2005 à
l’achat d’un logement sans travaux.
On parle dès lors de Nouveau Prêt à
Taux Zéro (NPTZ).
Pour bénéficier de ce prêt, le ménage
doit :
- Être primo-accédant*,
- Respecter les plafonds de ressources
qui varient en fonction du nombre
de personnes destinées à occuper
le logement et de la localisation du
bien**.
Près de 80 % des ménages peuvent
y prétendre.
La Location-Accession est un contrat
par lequel un vendeur (particulier ou
professionnel) s’engage à transférer
la propriété d’un logement à un
ménage qui optera ou non pour
l’achat après une période de
jouissance à titre onéreux.
Ce contrat peut porter sur un
logement à usage d’habitation ou
mixte, collectif ou individuel, achevé
ou en cours de construction.
Il est conclu par acte authentique
(acte notarié).
Les ménages ne sont soumis à
aucune condition de ressources,
mais la plupart d’entre eux
bénéficie du PTZ et d’un prêt
conventionné pour financer leur
projet.
* Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l’offre de prêt
** Exemples : 31 588 € pour un ménage de 2 personnes et 40 488 € pour un ménage de 4 personnes
BIO Hors-Série
- 08/2009
32
OBSERVATOIRE
DE L'HABITAT
DU HAUT-RHIN
1, rue Camille Schlumberger
68000 COLMAR
Tél : 03 89 21 53 55
Fax : 03 89 21 53 58
E-mail : [email protected]
www.adil.org/68
L’Observatoire est adossé à l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement)
Association agréée par l’ANIL et conventionnée par le Ministère chargé du logement

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