Certification des parties

Module Droit immobilier – Comparution des personnes dans les actes authentiques M2/DN La comparution des personnes dans les actes authentiques I Les personnes physiques
LES MENTIONS OBLIGATOIRES Il faut vérifier des mentions obligatoires (décret du 4 janvier 1955) : -­‐ Nom : Cela peut poser certains problèmes notamment avec les étrangers. Ex pour les russes Popov ou Popof -­‐ Prénom : la plupart des clients ne connaissent pas leur prénom. Il faut que l’acte relate les prénoms comme sur l’acte de naissance dans le même ordre. -­‐ Domicile : Ce qui est important c’est l’incidence sur la plus value. Le problème peut être quand les vendeurs ont déjà déménagé mais vendent leur ancienne résidence principale. Il y a une tolérance de l’administration fiscale qui considère que le vendeur de la résidence principal a le droit d’acquérir avant de vendre. -­‐ Date et lieu de naissance -­‐ Profession : C’est étonnant car on ne peut pas vérifier la profession mais les rédacteurs du décret ont voulu qu’elle soit indiquée. Il y a une certaine liberté sur la profession. -­‐ Nom du conjoint Le décret s’arrête à ses mentions. Il y a quelque lacune. Dès l’instant qu’une personne est mariée, le notaire s’interroge sur le régime. Le décret de 1955 ne rend pas obligatoire le régime matrimoniale pour savoir quels sont les droits du conjoint. LA CERTIFICATION D’IDENTITE L’acte soumis à publicité foncière doit comporter une certification d’identité. Les pièces nécessaires sont : -­‐ Extrait d’acte de naissance ou de mariage. Il faut qu’ils aient moins de 6 mois. C’est valable pour les personnes nées ou mariée en France. -­‐ Contrat de mariage en France -­‐ Passeport -­‐ Carte de résident. C’est mieux car il est délivré par la république française. Quand il n’y a rien de tout ça, le décret de 1955 permet de se servir de l’acte de notoriété. On admet même toute copie authentique d’un acte publié. La nouveauté depuis quelques années est qu’on est plus obligé de dire sur quels pièces on se fonde pour certifier l’identité. LES DROITS DU CONJOINT Il faut faire attention au droit du conjoint. C’est traité à la légère par le décret de 1955. Il peut être intéressant de demander pendant le rendez-­‐vous la carte d’identité de la femme pour être sur que ce soit bien la femme qui est présente. Il y a des cas difficiles à appréhender : -­‐ Le mariage à l’étranger. Il est difficile de savoir quel est le contrat de mariage applicable. Parfois, il peut être intéressant de demander un certificat de coutume. On demande à un juriste du droit en question le droit applicable dans son pays. -­‐ Les époux en instance de divorce : Le divorce comment souvent pas un changement de domicile. Celui qui quitte le domicile veut souvent acheter un bien immobilier. Le problème c’est qu’il est toujours marié et bien souvent sous le régime de la communauté. Le plus souvent il doit emprunter et hypothéquer. Il faut alors l’accord de l’épouse. Il y a des solutions : si l’assignation a eu lieu, on peut faire une vente car il sera bien seul propriétaire. Ce n’est pas toujours possible. En général, il y a séparation avant assignation. Une solution pour passer outre le conjoint est le crédit bail. -­‐ Art 215 alinéa 3 : logement de la famille. Même si le vendeur est seul propriétaire, il suffit que ce soit le logement de famille pour que l’intervention du conjoint soit nécessaire. -­‐ PACS : bien souvent dans les contrats de PACS, il y a une présomption d’indivision. Cela pose des problèmes côté vendeur, il faut l’intervention de l’indivisaire. 1
Module Droit immobilier – Comparution des personnes dans les actes authentiques M2/DN CAS PARTICULIERS -­‐ Les personnes qui ne parlent pas français : le notaire doit s’assurer que la personne comprend ce qu’elle signe. Il y a plusieurs méthodes. Des clients vont demander une traduction intégrale de l’acte, d’autres viennent avec un interprète (il faut le mentionner dans l’acte et lui faire signer l’acte). Il ne faut jamais taire dans l’acte ce qui se passe. Cela évite les problèmes. -­‐ Incapacités : Mineurs (il faut faire attention. Parfois, le père ou la mère ne peut pas agir seul. Il faut les deux. C’est notamment le cas pour tous les actes graves). Incapables majeurs : Il y a différent niveau. En sauvegarde de justice, l’incapable a sa capacité juridique, c’est lui qui signe. L’incapacité est mentionnée sur le registre civil (il y a marqué RC dans la marge). RC peut aussi renvoyer au changement de régime. Le majeur en sauvegarde de justice est capable mais avec un regard de l’administration. L’acte peut être rescindé par le juge. Le curateur agit en présence de son incapable majeur. Il y a deus signatures. Le contrôle du juge des tutelles intervient a posteriori (pas besoin de son intervention a priori). La tutelle : c’est le tuteur qui agit pour son compte autorisé par le juge des tutelles. Il peut arriver qu’une personne ne soit pas incapable officiellement mais qu’elle le soit en réalité. Dans ce cas, il faut demander aux médecins de rédiger un certificat disons qu’elle a toute sa tête. Si le médecin ne le fait pas, il ne faut pas prendre la signature. -­‐ Sourd-­‐muet -­‐ aveugle : un sourd muet peut lire l’acte et le signer. Il faut écrire dans l’acte que la personne est sourd muette (M. X sourd muet a lu l’acte, a transmis au notaire ses questions par écrit…). S’il ne sait pas lire, on peut avoir recours à un interprète. L’aveugle peut être capable de signer mais il ne sait pas ce qui signe. Il faut faire intervenir des témoins (on prend l’état civil de ces témoins et on les fait signer). II Les personnes morales
MENTIONS OBLIGATOIRES DU DECRET DE 4 JANVIER 1955 : -­‐ Sociétés -­‐ Associations : ne sont pas forcément enregistré. Il y a parfois juste une déclaration d’existence en préfecture. -­‐ Syndicats -­‐ Personne de droit public : on met juste : A comparu : l’Etat Français. Il faut faire attention au côté public des choses. Il faut se demander en matière d’immobilier si la personne a le pouvoir de vendre. N’est on pas en train de vendre du domaine public. Il y a aussi un problème de représentation. Traditionnellement, on ajoute le capital social mais ce n’est pas une obligation du décret de 1955. CERTIFICATION D’IDENTITE : PIECES NECESSAIRES -­‐ Extrait Kbis de moins de 6 mois -­‐ Copie certifiée conforme et à jour des statuts à jour : la plupart du temps, les personnes donnent des éléments non à jour. Pas de concordance entre l’extrait Kbis et les statuts. -­‐ Certificat de coutume : cela vise surtout les personnes morales étrangères. Il faut que le juriste dise que cette personne existe. Il faut aussi qu’il dise si la société a la capacité pour signer l’acte. Il faut aussi que le juriste dise que la personne qui vient signer a bien les pouvoirs. POUVOIR DES REPRESENTANTS Comment vérifier les pouvoirs ? On peut regarder l’extrait Kbis d’abord. Les statuts ensuite. Un notaire n’est pas un tiers. Dans les statuts, il est souvent indiqué que le gérant a tout pouvoir vis-­‐à-­‐vis des tiers pour engager la société dans la limite de l’objet social. Il y a ensuite une clause limitant les pouvoir du gérant vis-­‐à-­‐vis des associés. Le notaire ne peut donc pas conclure que le gérant a tout pouvoir. Le notaire est donc tenu de demander une délibération des associés. On peut aussi demander les PV de nomination. C’est intéressant car souvent la personne est nommée pour une place à une durée limitée. Il est utile de demander à une AG de donner des pouvoirs à un mandataire ad hoc. Il est conseillé au notaire de rédiger lui-­‐même le texte soumis à l’AG (qui mentionnera le prix, le bien…) -­‐ Représentants légaux ou statutaire -­‐ Mandataire ad hoc -­‐ Cas des sociétés étrangères CAS PARTICULIERS : 2
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Changement de siège et formes sociales : Très souvent la vente ne sera pas conforme à la situation actuelle de la société. La société aura changé de siège ou de forme sociale. Les sociétés ne publient pas ces informations à la conservation des hypothèques. Si on passe la vente, on aura un rejet ou refus aux hypothèques. Il faut donc publier préalablement l’extrait Kbis pour informer les hypothèques que c’est bien la même société même si elle a changé de siège. Pendant un moment on a pu l’annexer à la vente mais souvent les conservateurs préfèrent des actes séparés. Société en liquidation : la société survit pour les besoins de la liquidation. Elle est souvent représentée par son liquidateur. Société en formation : C’est souvent le cas quand les clients achètent avec une SCI. Dans ce cas, on a recours à la reprise des engagements. Art 1843 C.Civ : s’applique à toutes les sociétés et non pas que les sociétés civiles. 2 éléments dans cet article : le côté solidaire ou non en fonction de la commercialité et piste pour savoir comment reprendre les engagements. Le problème est qu’il faudra faire une AG pour reprendre les engagements. La société peut reprendre les engagements mais ce n’est pas automatique. D’où décret 78-­‐704 du 3 juillet 1978, art 6 : il y a 3 méthodes : o Au moment où on signe les statuts, on annexe un état des actes accomplis pour une société en formation. L’immatriculation entraine la reprise automatique des engagements. o La personne agit pour le compte de la société en formation en vertu d’un mandat spécial. L’immatriculation de la société entrainera reprise automatique des engagements. Il faut que le mandat soit vraiment précis. o Délibération des associés avec reprise postérieure. Quand on rédige les statuts d’une société dans le but que celle-­‐ci acquiert un bien immobilier, il faut prévoir la reprise des engagements car il est jamais sur que la société soit immatriculé lors de la vente. Attention lors de la rédaction de l’acte : il faut bien dire le vendeur est la société représentée par et non l’inverse. Dans l’acte, il faut évoquer la reprise automatique et la non-­‐reprise si la société n’est pas immatriculée. Remarque : la société dès que les statuts sont signés existent entre les associés. 3