Les actes de la journée « Valorisation du patrimoine immobilier en

12/02/2017
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PAT RIMOINE IMMOBILIER
médico-s ocial
Partag er les outils et bonnes pratiques de
g es tion du patrimoine immobilier hos pitalier et
http://immobilier.anap.fr/publication/772-les-actes-de-la-journee-valorisation-du-patrimoineimmobilier-en-sante
Retour d'expérience, témoignage
Les actes de la journée « Valorisation du
patrimoine immobilier en santé »
Sommaire
1. Introduction
1.1. Dis cours de Philippe Ritt...
1.2. Dis cours de Yannick Le Gu...
1.3. Dis cours de Catherine Fer...
1.4. Dis cours de René Caillet
1.5. Valoris ation du patrimoin...
2. Table ronde 1 : Comment con...
3. Exemple des hos pices civils ...
4. Table ronde 2 : Patrimoine...
5. Valoris ation patrimoine : p...
6. Table ronde 3 : Quelle arti...
6.1. Introduction à la table r...
6.2. ARS et EPF Bretag ne : un...
6.3. La difficile équation de...
6.4. La valoris ation au coeur...
6.5. Objectif : aboutir à un c...
7. Table ronde 4 : la valoris ...
7.1. Pos te Immo
7.2. SNCF immobilier
8. Table ronde 5 : imag iner au...
8.1. Le point de vue de l'urba...
8.2. Exemple de valoris ation a...
8.3. Prog rammer s ur le long te...
9. L'ANAP, partenaire de vos p...
10. Allocution de clôture
7. Table ronde 4 : la valorisation patrimoniale: une
stratégie gagnante pour les entreprises publiques
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7.2. SNCF immobilier
Vous êtes semblables à Poste Immo et à la f ois dif f érent. Vous avez vendu
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beaucoup de petites g ares à plein d’acheteurs dif f érents (nous avons bien connu
cela par le passé) et puis parf ois les lig nes de chemin de f er ne sont pas très
intéressantes. Comment valorisez- vous tout cela ?
Emmanuel Dunand : SNCF Immobilier correspond à la fusion d’équipes entre SNCF et RFF
dans la recomposition du paysage ferroviaire français. Aujourd’hui les équipes immobilières
ex-RFF et ex-SNCF sont regroupées sous une même appellation, SNCF Immobilier, et
représentent 600 personnes sur l’ensemble du territoire français. S’y ajoute une filiale de
logements intitulée ICF représentée par 4 Entreprises sociales de l’habitat (ESH), une
entreprise de logements libres non conventionnés ICF NOVEDIS, et une filiale « outil » interne
d’aménagement urbain avec laquelle nous travaillons sur un certain nombre de sites pour
les transformer de foncier ferroviaire en projet urbain.
Quelques grands chiffres clés du patrimoine ferroviaire :
20 000 hectares, 12 millions de m² et 100 000 logements répartis sur tout le territoire.
250 M € environ par an de cessions et 150 M € de recettes locatives.
La facture immobilière globale représente, pour le groupe public ferroviaire, environ 1 Md €
de charges par an toutes natures de dépenses confondues. C’est donc un poste de
dépenses important.
Au sein de SNCF Immobilier, nous avons trois grands enjeux :
La gestion du parc immobilier et son optimisation. Il a vocation à être utilisé au mieux
de ses capacités pour servir l’ensemble des métiers qui composent le paysage
ferroviaire. Au même titre que les établissements de santé ou Poste Immo, nous avons
besoin d’optimiser au mieux le parc. De n’utiliser que ce dont nous avons besoin et
optimiser, en les faisant muter vers de l’urbain, ce dont nous n’avons plus ni l’usage, ni
l’utilité pour l’ensemble du groupe.
La valorisation de tous les actifs inutiles à nos besoins ferroviaires que nous
transformons avec de la création de valeur en projets urbains de taille différente. Nous
avons un parc urbain très varié qui va de 100 m² à plusieurs dizaines d’hectares. Cela ne
se valorise pas de la même manière.
Dernier enjeu important : le logement. Il constitue une priorité pour le groupe
ferroviaire à travers le développement de sa filiale ICF. Nous avons une convention avec
l’État fixant des objectifs de cession de foncier pour contribuer au développement de
l’offre de logements. À travers également tous les engagements qui ont été pris auprès
de certaines collectivités locales dont la Ville de Paris. Nous avons signé avec elle un
protocole « logements » nous engageant, sur un certain nombre d’emprises, à réaliser
des programmes urbains avec une forte composante de logements sociaux
conformément au PLH. À ce titre, nous dialoguons régulièrement par l’ensemble des
représentations de l’État sur le territoire, les préfets, mais également avec la CNAUF
devant laquelle nous « planchons » régulièrement.
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La fonction immobilière du groupe SNCF se transforme actuellement pour passer du statut
de vendeur de foncier, sur lequel nous nous sommes beaucoup appuyé ces dix dernières
années, en opérateur. Depuis plus de dix ans, notre filiale d’aménagement « Espaces
ferroviaires » développe plusieurs projets dont un dans le 18e côté Porte de la Chapelle.
Nous nous appuyons sur cette filiale et nous nous structurons dans le cadre de notre plan
stratégique. Nous regardons ce qui nous attend à l’horizon des dix prochaines années pour
nous structurer comme opérateur immobilier. Nous souhaitons, de plus en plus, faire
intervenir cette structure sur nos fonciers pour les aménager et les transformer pour la
mutation vers l’urbain. Nous travaillons également dans des structures de co-promotion.
Pour aller, à l’instar de Poste Immo, vers des structures de promotion permettant de
développer des programmes de logements ou de tertiaire. La SNCF a également la
particularité d’être un utilisateur important de bureaux de plus d’un million de m² dont plus
de la moitié en Île-de-France.
Un point est essentiel : l’anticipation. Car tout le cycle de préparation de l’actif à vendre n’est
peut-être pas la partie la plus simple à prendre en charge et à anticiper. Pour nous
propriétaire ferroviaire, nous avons besoin de préparer en amont car nous sommes soumis
à plusieurs contraintes. Pour sortir de l’inaliénabilité, nous avons besoin de démontrer
l’inutilité pour permettre le déclassement et de libérer le terrain de toutes ses contraintes
techniques (la désaffectation). Nous avons surtout un travail de coopération « clé » avec les
collectivités pour créer de la valeur et obtenir la constructibilité qui va permettre de
développer la valeur et de favoriser l’émergence de produits urbains conformes aux
attentes des collectivités. Celle-ci va ensuite conduire au dialogue sur la programmation à
engager avec les collectivités sur un programme équilibré entre enjeux urbains,
environnementaux et économiques. Nous anticipons le dialogue avec la collectivité, et
arrivons en amont, en ayant déjà pré- étudié le terrain, afin de proposer un programme qui
nécessitera de revoir le PLU (nos emprises sont a priori inconstructibles sauf pour du
ferroviaire).
ÉCHANGES AVEC LA SALLE
Laurent Becard : Il y a actuellement beaucoup de g rands sites (f riches f erroviaires
en Île- de- France) représentant des dizaines d’hectares sur lesquels ont été
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étudiés des projets urbains de qualité qui ont f ait consensus entre la ville,
dif f érents acteurs et vous propriétaire SNCF. Pour autant ces terrains sont
toujours à ce jour des f riches f erroviaires. Lorsque les bilans d’aménag ements
sont produits, nous nous apercevons que le prix du f oncier, seule variable
d’ajustement, ne permet pas de débloquer une situation et donc de construire un
vrai projet urbain de plusieurs centaines de log ements et autres destinations. Il y
a tout de même cette idée d’injonction contradictoire de l’État. D’un côté on vous
demande de valoriser au mieux vos f onciers, soit le plus cher possible pour
f inancer un certain nombre d’activités, même chose pour l’AP- HP. De l’autre,
notamment autour des g ares où se trouve souvent votre f oncier à f orte valeur
ajoutée urbaine, qu’il y ait une intensif ication urbaine f orte mais sans un prix de
f oncier trop élevé. Cette situation dure depuis plusieurs années. Des projets sont
mûrs et ne se f ont pas parce que cette situation n’est pas débloquée. Pensezvous que votre nouveau statut d’opérateur puisse f aire évoluer ces injonctions
contradictoires ?
Emmanuel Dunand : Un des éléments de réponse peut effectivement résider dans notre
nouveau positionnement d’opérateur. Nous pensons qu’en nous positionnant nous-même
comme aménageur, voire promoteur ou co-promoteur, cela peut aider à mieux dérouler le
cycle de création de valeur dans les différentes étapes du projet urbain. Nous devons
équilibrer les dépenses de libération et de reconstitution sur des fonciers très encombrés
avec les enjeux posés par les collectivités locales sur le développement urbain de nos
fonciers souvent bien situés en centre-ville.
Emmanuel Dunand, SNCF Immo Directeur de l’immobilier Île-de-France
Glossaire
PLU
Dat e de parut ion : Décembre 2 0 15
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