#1À RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC SORECONI SOCIÉTÉ

Transcription

#1À RÉGIE DU BÂTIMENT
DU QUÉBEC
SORECONI
SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION
DES CONFLITS INC.
PLAN DE GARANTIE
#: 013506
Dossier #: 041014001
Julie Hubert
Martin Raymond
Bénéficiaires
Demandeurs
c.
Construction Réjean D'Astous
Entrepreneur
Intimé
Et
La garantie des bâtiments résidentiels
neufs de l’APCHQ inc.
Administrateur du plan de Garantie
Mis en cause
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES
BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
ARBITRE :
Marcel Chartier, avocat
800 ouest,boul. René-Lévesque, bureau 2450
Montréal, QC
H3B 4V7
ARBITRAGE
Mandat
L’arbitre a reçu le transfert, par la société Soreconi, du dossier de Me Suzanne Chartier en date
du 26 juin 2005.
Historique du dossier
21 février 2000
Contrat préliminaire et devis de
l'entrepreneur.
14 juillet 2000
Contrat de vente.
14 juillet 2000
Réception du bâtiment et liste préalable
d'éléments à vérifier.
13 mai 2004
Lettre des bénéficiaires à l'entrepreneur.
31 mai 2004
Demande de réclamation.
3 juin 2004
(en liasse) Avis de 15 jours adressé à
l'entrepreneur, enveloppe avec mention
non réclamée et avis de 15 jours adressé
aux bénéficiaires.
29 juin 2004
Lettre de l'administrateur
l'entrepreneur.
à
7 juillet 2004
Lettre
de
l'entrepreneur
l'administrateur.
à
août 2004
Évaluation de salubrité par Le Groupe
Natur'Air-Kiwatin Inc..
7 août 2004
l'entrepreneur.
1er septembre 2004
Rapport d’Inspec-Sol.
24 septembre 2004
Lettre
des
l'administrateur.
bénéficiaires
à
à
Page 2
30 septembre 2004
Rapport d'inspection et récépissés
postaux.
1er octobre 2004
bénéficiaires.
26 juin 2005
Transfert du dossier au soussigné.
2 et 3 novembre 2005
Audition.
11 novembre 2005
Décision.
aux
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Identification des parties
BÉNÉFICIAIRE
Mme Julie Hubert, M. Martin Raymond
112 rue de La Matamec
Lachenaie, Qc
ENTREPRENEUR
Construction Réjean D'Astous Inc
62101 boul.Des Laurentides
Laval, QC, H7H 3C2
Tel. : (450) 629-6866
Fax : (450) 629-6058
ADMINISTRATEUR
La garantie des bâtiments résidentiels
neufs de l’APCHQ inc
5930 Boul. Louis-H-Lafontaine
Anjou, Qc, H1M 1S7
Tél. : (514) 353-9960
Fax : (514) 353-3393
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Liste des pièces produites au dossier:
1. Cahier de pièces émis par l'administrateur contenant les onglets A-1 à A-17
inclusivement
2. Cahier des pièces des bénéficiaires contenant les onglets B-1 à B-16.
inclusivement
Liste des pièces produites à l'audience:
1.
2.
3.
4.
5.
Curriculum vitae de M. Denis Roy, ingénieur, M.B.A..
A-19, rapport de données et précipitations pour les années 2000 à 2005.
Pièce B-17, une facture de "CEP" au montant de 2 061,84 $
Pièce B-17, une facture de "CEP" au montant de 1 610,35 $
Pièce B-18, un extrait du Code national du bâtiment à la section 9.12.1..2
concernant l'accumalation d'eau.
6. Pièce B-20, un croquis de transfert d'humidité et d'efflorescence à cause du
chauffage préparé par M. Marc-André Ducharme ing..
7. Pièce B-21, facture de "CEP" (ingénieur Marc-André Ducharme) au montant de
5042,12 $ en date du 3 novembre 2005.
8. Pièce J A-6, Décision de la Cour d'Appel, au greffe de Montreal, no:
500-09-013349-030 (450-050047827-026) en date du 15 décembre
2004 par les juges THÉRÈSE ROUSSEAU-HOULE J.C.A., BENOÎT
MORIN J.C.A., et PIERRETTE RAYLE J.C.A..
9. Quelques autres documents ont été produits sans qu'ils soient cotés;
soit la définition de "bactéries" dans le dictionnaire " Le Nouveau Petit
Robert", la définition de "contamination" dans le même dictionnaire,
et finalement la définition de "contaminants" dans la loi sur la qualité
de l'environnement
10. Cahier d'autorités produit par l'administrateur contenant les onglets J
A-1, à J A-5
11. Cahier de jurisprudence des bénéficiaires contenant les onglets J B-1
à J B-17.
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AUDITION DU 2 novembre 2005
[1]
L’audition a eu lieu au Palais de Justice de Laval
[2]
Étaient présents à l'audition:
a) Mme Julie Hubert, bénéficiaire.
b) M. Martin Raymond, bénéficiaire.
c) Me Patrick Dubé, procureur des bénéficiaires.
d) Me Jacinthe Savoie. procureur de l'administrateur.
e) M. Jocelyn Dubuc, directeur-adjoint au service d'inspection et de conciliation de
l'administrateur.
f) M. Denis Roy, ingénieur.
g) M. Marc-André Ducharme, ingénieur.
h) M. Jean-René Dumont, chimiste.
[3]
Les bénéficiaires viennent en arbitrage sur le rapport d'inspection à l'onglet 15 du cahier
des pièces émis par l'administrateur:
«Dans le présent dossier, nous avons dû obtenir l'opinion professionnelle
de M. Denis Roy, de la firme « Inspec-Sol », afin de connaître l'origine du
problème soumis au processus de conciliation.
Quant à l'entrepreneur, ce dernier a mandaté « Natur'Air Diwatin inc.»,
pour qu'une évaluation microbienne soit effectuée à l'intérieur du
bâtiment.
Le 7 septembre 2004, après que les rapports des experts soient devenus
disponibles, nous avons adressé un avis à l'entrepreneur, lui demandant de
nous faire part de ses intentions dans un délai de cinq (5) jours ouvrables.
Cette lettre étant demeurée sans réponse de la part de ce dernier, nous
devons comprendre qu'aucun règlement n'est possible entre les parties
impliquées et que, par conséquent, La Garantie des maisons neuves de
l'APCHQ doit maintenant statuer sur la demande de réclamation des
bénéficiaires.
LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ NE PEUT
CONSIDÉRER LE POINT 1 DANS LE CADRE DU CONTRAT DE GARANTIE:
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1. INFILTRATION D'EAU AU SOUS-SOL
Inspection:
Selon les dires des bénéficiaires, les premiers signes d'infiltration d'eau au
sous-sol se seraient manifestés en avril 2004. Il disent avoir remarqué des
odeurs d'humidité inhabituelles de même que des traces de moisissures
sur certaines plinthes, au bas des murs du sous-sol.
De plus, à un certain moment, toujours en avril 2004, ils disent avoir
constaté que la dalle de béton du sous-sol était recouverte d'eau, sur
environ la moitié de sa superficie.
Lors de notre visite du 23 juin 2004, le niveau d'eau mesuré, à partir de la
fosse de captation, était à environ 235 mm sous le niveau du dessus de la
dalle de béton du sous-sol.
Toutefois, nous avons remarqué la présence d'eau par-dessus le bouchon
de la valve anti-refoulement. Quant à la fosse de captation comme telle,
son contenu était de couleur orangée.
Le béton était humide autour des raccords de plomberie sur le plancher du
sous-sol.
Les plinthes, pour leur part, étaient noircies, au bas des murs et nous
avons été à même de constater la présence de champignons dans une
cloison.
Décision:
Dans un premier temps, nous constatons que le problème soulevé a été
dénoncé par écrit après échéance de la garantie portant sur les vices
cachés, dont la durée est de trois (3) ans, à partir de la réception du
bâtiment.
Par conséquent, nous devons statuer sur la recevabilité de la demande de
réclamation uniquement dans le cadre de l'article 3.4 du contrat de
garantie.
En fonction des constations effectuées sur place et en fonction du rapport
d'expertise préparé par la firme « Inspec-Sol inc, », nous sommes d'avis
que le problème en cause ne constitue pas un vice majeur, tel que défini
au contrat de garantie.
Dans un deuxième temps, nous devons nous référer au rapport d'expertise
préparé par « Inspec-Sol inc, ». À l'article 5,0, l'ingénieur fait état de la
présence d'un matériau de couleur orangée ayant colmaté la pierre
concassée et la membrane géotextile entourant le drain français.
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Au même article, il mentionne que les ouvertures dans le drain sont
presque entièrement colmatées et que le dépôt de boue orangée est
également présent de façon importante à l'intérieur du drain.
À l'article 6.0 de son rapport, l'ingénieur mentionne que la boue orangée
observée et la concentration de fer mesurée de font que confirmer que le
développement de bactéries ferrugineuses à l'emplacement du drain
français est possible et actuellement en cours.
Or compte tenu de ce qui précède, nous devons nous référer à une
sentence arbitrale, rendue le 3 février 2003 par M. René Blanchet.
À la décision, on se réfère à l'opinion d'experts, à l'effet que l'ocre ferreux
serait formé par une bactérie qui, en présence d'un sol contentant des ions
ferreux, agit comme catalyseur, transformant ces ions, en présence
d'oxygène, en une masse visqueuse.
Comme nous pouvons le constater à la conclusion de sa sentence, l'arbitre
est d'avis que les problèmes de colmatage du système de drainage des
fondations résultent de sols contaminés et que par conséquent, ceux-ci
sont exclus de la garantie.
Compte tenu de ce qui précède, nous devons nous référer à l'article 4.7 du
contrat de garantie, lequel stipule que la réparation des dommages
résultant des sols contaminés, y compris le remplacement des sols euxmêmes, est exclue de la garantie.
Nous espérons le tout conforme et vous prions d'agréer, l'expression de
nos sentiments distingués.
Jocelyn Dubuc
Directeur-adjoint
Service d'inspection et de conciliation »
[4]
En début d'audition le procureur des bénéficiaires, Me Patrik Dubé, en rapport avec les
17 onglets soit de A-1 à A-17, produits dans le cahier des pièces émis par
l'administrateur, consent au dépôt des onglets A-1, A-2, A-3, A-4, et A-5, A-11, A-12,
A-13, A-14, A-15, A-16, et A-17.
[5]
Me Savoie, procureure de l'administrateur, dans le cahier de pièces des bénéficiaires (16
onglets) consent au dépôt des pièces B-1, B-2, B-3. Elle s'objecte au dépôt de la pièce
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B-4, quant à la pièce B-5 du cahier, elle fera les représentations en temps opportun.
Quant à la pièce B-6, soit 7 photos, elle veut que la personne qui les a prises les dépose
elle-même; ce qui sera fait et accepté plus tard. La procureure de l'administrateur
consent aussi au dépôt des pièces B-7, B-8, B-9. Quant aux pièces B-10, B-11, B-12 et
B-13, il faudra les faire déposer par les personnes concernées, dit la procureure. La
pièce B-14 doit être considérée, selon entente, comme n'étant pas ou dossier. Elle
consent au dépôt des pièces B-15 et B-16.
Témoignage de M. Martin Raymond, bénéficiaire
[6]
Les travaux sur sa maison ont débuté en avril 2000 et il en a pris possession en juillet
2000. À la mi-avril 2004, il y a eu des infiltrations d'eau au sous-sol avec le résultat
que la moitié de la surface du sous-sol était recouverte d'un peu d'eau par dessus les
tapis. À la pièce A-14 du cahier de l'administrateur, on y trouve 2 photos d'extérieur de
la maison numérotées 1 et 2; et 8 autres photos numérotées 3 à 10 concernant le soussol.
[7]
Avant l'incident de l'eau, dit-il, le sous-sol était fini avec un tapis partout sur le
plancher, dans la chambre d'invités, dans la salle de jeux pour les enfants et dans la salle
familiale où il avait une table de billard. Après une objection de la procureure de
l'administrateur, l'arbitre permet que le témoin se serve de ses propres notes pour
témoigner.
[8]
À la pièce B-7, page 5 de 8 pages, il réfère au plan du sous-sol. Au printemps 2004, à
la suggestion de l'entrepreneur, il a dû faire 8 trous sur les parois de la cuve de captation
au sous-sol, à une distance d'environ 4 pouces plus bas que le plancher mais un peu plus
haut que le tuyau d'évacuation. Dès lors, l'eau s'est écoulée très rapidement dans la
cuve et elle a monté au dessus du niveau du drain. C'est lui qui a pris les 10 photos que
l'on retrouve à l'onglet B-6. Il y a toujours de l'humidité au sous-sol et il sent une odeur
forte dès qu'il ouvre la porte pour y aller. Le 13 mai 04, il envoie une lettre à
l'entrepreneur (pièceA-5), après l'avoir contacté à la fin avril pour lui dire que les
plinthes et les éléments de finition commençaient à pourrir au sous-sol. Il lui a
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demandé de trouver une solution. Il s'est ensuite tourné vers l'APCHQ qui a fait faire
une inspection par M. Jocelyn Dubuc et M. Chantal le 23 juin 2004. Ils ont pu
constater l'humidité et les champignons avec lui Lors de la construction, il a pris un
certain nombre de photos et, à titre d'exemple, à l'onglet B-6, la photo 2 montre le sol
recouvert d'eau après l'excavation. Là où sa maison est située, le terrain est en sable et
on peut le voir à l'onglet B-6, aux photos 1 et 2. Les photos contenues à la pièce B-6
sont acceptées par la procureure de l'administrateur. En juillet 2004, il constate qu'il y a
toujours des champignons, de la moisissure, de l'humidité et de l'eau au sous-sol.
[9]
Le 21 juillet 2004 les gens d'Inspec-Sol, dont M.Denis Roy, ingénieur, viennent relever
des échantillons. Ils ont fait un tube d'observation en avant de la maison et ils ont, par
la suite dû plonger la main dans l'eau, au sous-sol, pour couper le drain qui était
complètement submergé. Le témoin a compris qu'il y avait une décontamination à faire
au niveau du sous-sol. Le 30 septembre 2004, il reçoit une copie du rapport i.e. de la
décision de l'APCHQ à l'effet que rien n'est couvert par la Garantie.
[10] Après la décision de l'administrateur, il a contacté des experts qui ont inspecté le soussol lesquels lui ont dit qu'il devrait quitter la maison. Il a donc quitté la maison le 4
octobre et il est revenu après la décontamination, le 29 octobre 04. Lors de la
décontamination, les préposés ont dû retirer la totalité des tapis, presque toutes les
portes, les plinthes et une bonne partie des murs de gypse vers le bas. Après la
décontamination, ils étaient sur le béton avec des murs à moitié.
[11] Revenant à la pièce B-6, soit la chambre froide du sous-sol, il a noté qu'il y avait un
espace de quelques pouces entre la dalle de béton et le mur de fondation et, entre les
deux, il y avait de l'eau. Avant d'enlever le gypse, il ne pouvait pas voir cela. Pour eux,
c'est devenu un indice de plus car ç'était facile à voir puisque maintenant, c'était à
découvert. Ce n'est que, quand le gypse a été enlevé qu'il a pu voir qu'il y avait de l'eau.
Dans sa demande d'arbitrage (pièce A-17), il fait remarquer qu'il se plaint "d'infiltration
d'eau au sous-sol."
Page 10
[12] À la pièce B-15, il fait remarquer qu'il s'agit d'une facture de 6 577,02 $ de "Steamatic"
en date du 31-10- 2004. Les 3 autres factures sont pour des vêtements chez le
nettoyeur.
[13] En mars-avril 2005, M. Marc-André Ducharme de la firme "CEP", vient faire des
constatations. Ce dernier a pris des mesures à l'extérieur et au niveau de la cuve au
sous-sol, etc etc…(rapport B-11 du 9 juin 2005),
[14] Depuis la fin mars 2005, il lui faut nettoyer les 8 trous qu'il a fait pour que ça ne bouche
pas.
[15] Au sous-sol, il doit ranger des choses dans des boites de plastique car il ne peut pas s'en
servir pour autre chose que de l'entreposage. Et à cause des problèmes au sous-sol, il se
trouve à avoir perdu sa chambre d'invités, il sent toujours un niveau d'humidité très
élevé, en plus des odeurs de sous-sol. À titre d'exemple, au mois de mai 2005, l'eau
était à 1 pouce du dessus du plancher. Il restait alors encore 2 portes non enlevées dans
le sous-sol mais elles n'étaient alors plus convenables. À la pièce B-4 que lui exhibe
son procureur, il dit que c'est un document qu'il a retrouvé sur "Internet" en mars 2005;
il s'agit d'un contrat de Garantie prolongée de 10 ans, de l'APCHQ. Quant au document
contenu aux pages 6 à 8 de B-13, soit un bulletin de l'APCHQ sur le colmatage du drain
par l'oxyde de fer, c'est un ami qui lui a donné ces informations et il est entrepreneur.
C'est le même ami qui lui a fourni la pièce B-3, soit la décision de l'arbitre René
Blanchet portant la date du 3 février 2003 et dactylographiée sur du papier de l'APCHQ.
[16] Quant à la pièce B-4, soit le contrat de Garantie prolongée de 10 ans, de l'APCHQ, il
l'a trouvé sur "Internet" à la suite d'une information par son voisin immédiat de droite si
on fait face à sa maison. Le témoin a constaté, chez lui, des trous dans la cuve de son
sous-sol aussi, ce voisin avait les mêmes problèmes que lui et il y avait de l'eau d'une
couleur orange au niveau de la cuve.
Contre-interrogatoire par Me Savoie
[17] Me Savoie lui demande d'indiquer les dates sur les photos que l'on retrouve à l'onglet B6. Pour les deux premières photos, il y indique avril 2000 et pour la photo 3 il indique
avril 2005. Pour les photos 4, 5, 6 et 7 il y indique la date du 5 juin 2005. Ce sont les
Page 11
endroits où il a pu observer de l'eau préalablement en avril 2004 lorsque c'est devenu à
découvert.
[18] À une question de Me Savoie, à savoir s'il savait que les pièces retrouvées aux onglets
B-3 et B-4 étaient des documents internes de l'APCHQ, il répond négativement. Il les
a eu à titre informatif sur "Internet". C'était le ou vers le 23 juin 2004. La même chose
pour les 2 documents de l'APCHQ que l'on retrouve à l'onglet B-13. Il s'agit de deux
bulletins. Il a obtenu ces 2 derniers bulletins de l'APCHQ sur "Internet" aussi (B-13
pages 6, 7 et 8) concernant les ions ferreux et le colmatage des drains par l'oxyde de fer.
Témoignage de M. Marc-André Ducharme, ing.
[19] Ensuite, Me Dubé, fait témoigner l'ingénieur Marc-André Ducharme dont le rapport
d'expertise est à la pièce B-11 des pièces des bénéficiaires. Il est avec la firme "CEP"
depuis 5 ans et il a fait entre 600 et 650 dossiers en expertise.
[20] Il a pris connaissance du rapport de l'ingénieur Denis Roy et il a visité les lieux les 6 et
13 avril 2005. Au sous-sol, il a remarqué que le drain français se déversait dans la cuve
de captation. Il y avait un petit filet d'eau et beaucoup d'eau venait des 8 nouveaux
trous et c'était alors exempt de dépôt. Il a lui-même percé des trous à 4 pouces du
dessous de la dalle de béton pour voir s'il y avait de l'eau. Il a remarqué un espace entre
les murs de béton et la dalle de fondation. Et il a aussi remarqué qu'il y voyait que l'eau
avait montée plus haut avant son inspection par des marques qui y étaient laissées à peu
près à _ pouce sous la surface de la dalle de béton. Il a aussi regardé le puisard de rue
situé en face de la maison des bénéficiaires, et comme il était constitué d'anneaux
empilés, il y a remarqué que l'eau y coulait sur les parois à environ 40 pouces du dessus
du puisard. Ainsi, en avant de la maison il y avait le puisard dans la rue et le tube
d'observation tout près de la maison, le piézomètre. Le 13 avril 05 il y est retourné et il
a vérifié dans le piézomètre, i.e le tube d'observation, pour le niveau d'eau. Suite à ces
lectures, il a noté que le niveau d'eau était vis-à-vis le dessus de la dalle de béton du
sous-sol. Le niveau en était constant. Dans son rapport du 9 juin 2005 (onglet B-11),
on peut lire entre autre: «Nous avons inspecté les lieux en date du 6 avril 2005,… »et en
Page 12
date du 13 avril 2005 «afin de mesurer le niveau d'eau dans le sol par un tube
d'observation.»
[21] Un peu plus loin, page 5, de son rapport, il écrit: «l'eau pénétrait à un niveau égal à
celui du niveau du dessus de la dalle de béton du sous-sol. Ce niveau correspondait
également au niveau de l'eau mesurée dans le tube d'observation.» Et à la page 8, sous
le titre «OBSERVATIONS ET CONSTATIONS » il écrit: « La présence d'une substance
gélatineuse rougeâtre, l'ocre ferreuse, a également été observée dans le puits de
captation….Le niveau de l'eau dans le sol était situé à la même élévation que le niveau
du dessus de la dalle de béton du sous-sol.»
[22] À l'article 5, de son rapport, sous le titre "Règlement de construction" l'ingénieur écrit:
«Au moment de la construction de la résidence, le Code national du
bâtiment 1995 était la version la plus récente de ce Code. La Partie 9 du
CNBC 95 était applicable aux petits bâtiments.
À l'article 9.12.1.2.1., il était inscrit:
«Il ne doit pas y avoir d'eau accumulée dans une excavation»
Selon monsieur Raymond et madame Hubert au moment de la
construction, de l'eau aurait été remarquée dans l'excavation avant la mise
en place des fondations (photographie). Un remblai de pierres aurait été
ajouté pour mettre le fond de l'excavation à sec.» …
À l'article 9.13.5.2, il est mentionné:
«Un mur en béton ou en éléments de maçonnerie qui doit être
étanchéisé doit être recouvert d'une couche formée d'au moins deux
feuilles imprégnées de bitume, chacune étant mise en place avec du
bitume et le tout étant enduit d'une épaisse couche de bitume.»
À l'article 9.13.6.1, il était indiqué concernant l'imperméabilisation des
planchers sur sol:
«Le plancher sur sol d'un sous-sol qui doit être étanchéisé doit
comporter une membrane imperméable comprise entre deux
Page 13
couches de béton d'une épaisseur d'au moins 75 mm chacune; la
membrane du plancher doit être raccordée à celle du mur de
manière à former un cuvelage parfaitement étanche.»
Dans le présent cas, aucune de ces techniques d'imperméabilisation des
murs ou de la dalle de plancher n'a été effectuée malgré le niveau de la
nappe d'eau dans le sol.
Finalement, en matière de hauteur libre des pièces, donc entre le plancher
et sous le plafond, l'article 9.5.3.1 1 ) renvoie au tableau 9.5.3.1 qui
indique que pour une salle de séjour, la hauteur doit être de:
«2.3 m. sur au moins 75% de la surface utile et une hauteur libre de
2.1 m en un point quelconque de la surface»
[23] À la page 12 du cahier de pièces des bénéficiaires on y lit:
«6.2 COLMATAGE DU SYSTÈME DE DRAINAGE
Les infiltrations d'eau ont été causées par le niveau de l'eau dans le
sol qui a dépassé le niveau du dessus de la dalle sur sol en béton du
sous-sol. Le colmatage du système de drainage a de plus diminué et
voir même arrêté presque totalement le drainage de l'eau en
périphérie de la résidence. Le colmatage du système de drainage a
diminué la vitesse d'écoulement de l'eau près des fondations et par
conséquent entraîné l'infiltration de l'eau à l'intérieur du sous-sol de
la résidence. Le colmatage du système est survenu suite à la
prolifération de l'ocre ferreuse dans le sol étant donné que les
fondations de la résidence furent construites au niveau de la nappe
phréatique en période printanière, et ce, dans un sol propice à la
production de cette bactérie présente naturellement dans le sol.»
[24] L'ingénieur propose 3 solutions de réparations dans son rapport;, voici la première
(page 14 de l'onglet B-11)
Page 14
«Premièrement, la résidence pourrait être soulevée afin de s'assurer
que le niveau de la dalle de béton du sous-sol soit situé au-dessus du
niveau d'eau présent dans le sol. Ce soulèvement de la résidence
nécessiterait le déplacement des équipements de plomberie, le renfort
des murs de fondation et l'installation d'un nouveau système de
drainage à la périphérie de la résidence. Cette technique de réparation
est sans aucun doute la plus efficace pour enrayer les infiltrations d'eau
récurrentes dans le sous-sol et empêcher le colmatage du système de
drainage par l'ocre ferreuse de façon répétitive. Pour ce faire, le niveau
du système de drainage doit être plus haut que le niveau maximal de la
nappe d'eau dans le sol. Ce niveau d'eau devra donc être déterminé par
une étude hydrobiologique.»
[25] La 2ième ne répond pas au code national du bâtiment et finalement la 3ième est moins
efficace et affecte la valeur de la résidence.
[26] L'ingénieur Ducharme produit un extrait du Code national du bâtiment à l'article
9.12.1.2 concernant l'accumulation d'eau où il lit : « il ne doit pas y avoir d'eau
accumulée dans une excavation » et l'ingénieur fait remarquer que ce que l'on voit sur la
photo 2 de l'onglet B-6, c'est fort probablement le niveau de la nappe d'eau dans
l'excavation. Et l'on se retrouve ainsi, dit-il, dans une situation où il y a une pression
hydrostatique sur la masse de béton. Et le témoin continue en disant que lorsque les
fondations sont construites dans la nappe phréatique, il faut qu'elles soient
imperméabilisées; or chez les bénéficiaires ce n'est pas imperméabilisé. Il n'y a pas de
système d'étanchéisation qui ait été mis en place. Pour imperméabiliser une fondation,
il faut imperméabiliser autant le mur que la dalle de béton. Et pour imperméabiliser les
murs, il faut les imperméabiliser de l'extérieur où il faut mettre deux
feuilles
imprégnées de bitume et une autre couche de bitume par-dessus, selon l'article 9.13.5.2
du Code national du bâtiment dont on retrouve un extrait en liasse à l'onglet B-11. Et
le témoin produit la pièce B-19 soit la section 9.14. concernant le drainage (extrait du
guide de l'utilisateur du Code national du bâtiment). Et il ajoute que, quand on construit
dans la nappe phréatique, l'on doit transformer le sous-sol en espace étanche à l'eau. Sa
Page 15
solution no.1 dont il a été question plus haut est la seule qui soit permanente, qui
corrige le défaut de construction et qui empêche. à la fois, la récurrence. Finalement,
dit-il, quand on veut corriger un problème d'infiltration d'eau, le drain n'est pas une
solution en soit.
[27] Quant à la troisième solution " des travaux d'entretien seraient nécessaires" et la valeur
de la maison serait affectée.
[28] Le témoin conclut son témoignage d'expert en disant que les fondations baignaient dans
la nappe phréatique contrairement au règlement municipal et au Code national du
bâtiment. Selon le rapport de l'ingénieur Roy, le système de drainage était colmaté et si
la maison avait été construite au dessus de la nappe phréatique, il n'y aurait pas eu de
problèmes. Finalement le système de drainage actuel n'est pas prévu pour la nappe
phréatique.
Témoignage de M. Jean René Dumont
[29] Il est chimiste de formation et il a été consulté concernant un problème d'infiltration
d'eau qui a engendré des moisissures et le colmatage du drainage chez les bénéficiaires.
L'ocre ferreuse a colmaté le drain français. Selon lui l'ocre ferreuse se retrouve à
différents endroits naturellement dans le sol. C'est là de façon latente, en dormance,
jusqu'à ce qu'elle soit sollicitée pour lui permettre de se reproduire. La maison des
bénéficiaires a été construite dans une portion de terrain où l'on retrouve cette bactérie.
Si l'on enlève la nappe phréatique, la bactérie est en dormance. L'ocre ferreuse est
visible à l'œil nu. Elle n'est pas toxique. Ce n'est pas une bactérie qui peut générer des
substances qui sont pathogènes. Elle existe depuis des milliers d'années, peut-être des
millions. Les bactéries sont présentes et sont latentes, mais si vous leur donnez des
conditions favorables à leur reproduction, vous les retrouverez. On ne les retrouve pas
seulement dans le sable mais aussi dans des milieux argileux et des terres non irriguées.
Le sable n'est pas une incidence. Elle est omniprésente. La condition qui lui permet de
se développer, c'est l'eau et l'humidité. Par exemple, la nappe phréatique peut accentuer
le problème. Lorsque l'humidité devient assez importante le processus de croissance va
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s'accentuer encore plus si l'eau est chargée de nutrients (éléments nutritifs). Le fer
devient un nutrient pour ce micro-organisme, de même que la présence de l'ion-ferreux,
l'oxyde de fer et l'eau. En enlevant l'humidité, l'on a encore la bactérie, mais il manque
un des trois paramètres. Pour avoir la bactérie il faut: 1. l'oxyde de fer, 2. les bactéries
présentes, 3. l'eau en quantité suffisante. À titre d'exemple, si le drainage était au
dessus de la nappe phréatique, il ne serait pas bloqué dans le présent cas. L'eau de javel
peut éliminer la bactérie dans les tuyaux mais il faut trouver une façon d'en mettre
régulièrement. Pour éliminer le problème, en résumé, il faut se débarrasser de la nappe
d'eau une fois pour toute. Il ajoute que l'ocre ferreuse est un micro-organisme qui n'est
pas contaminant en tant que tel; elle est présente dans le sol naturellement et ne dérange
pas.
Fin du questionnaire de Me Dubé
Questionnaire de Me Savoie
[30] À Me Savoie, il répond que le cuivre dans le sol n'est pas contaminant. Des microorganismes, dit-il, dans le sol, il y en a partout et ils se développent quand il y a de
l'eau. Ils peuvent même devenir toxiques. Les sous-produits de l'ocre ferreuse ne sont
pas toxiques. Dans son court rapport que l'on retrouve à l'onglet B-13, le témoin
Dumont conclut:
«Comme le site faisant l'objet de ce dossier était sablonneux et que la
concentration en fer était propice, le seul fait de construire l'assise des
fondations au niveau ou légèrement en dessous de la nappe phréatique «
ce qui représente un problème en soi » aura, fort probablement, fait en
sorte de créer la situation vécue par les propriétaires de ce site»
Jeudi le 3 novembre 2005
Preuve de l'administrateur
Témoignage de M. Jocelyn Dubuc
[31] Questionné par Me Jacinthe Savoie, la procureur de l'administrateur, M. Jocelyn Dubuc,
directeur-adjoint au service d'inspection et de conciliation chez l'administrateur,
témoigne à l'effet qu'il est allé inspecter la propriété des bénéficiaires le 23 juin 2004
parce qu'on lui a dit qu'il y avait la moitié de la surface du plancher du sous-sol qui était
Page 17
inondée. Quand il y est allé, il y avait de l'eau dans le bassin de captation qui était
perforé. L'entrepreneur, dit-il, avait conseillé au bénéficiaire, Martin Raymond, de
perforer la cuve pour laisser aller l'eau. Elle était de couleur orange. Il a alors expliqué
aux bénéficiaires qu'il y avait un colmatage de drain. À l'œil, il n'a pas pu remarquer
que la maison des bénéficiaires était plus basse que les autres, à l'œil, dit-il, ça ne se
voit pas. À l'inspection, le bénéficiaire a communiqué à l'inspecteur qu'il avait trouvé
des champignons. Ensuite le témoin s'est tenu en communication constante avec les
bénéficiaires. Il y a eu plusieurs entrevues. Chez l'entrepreneur, on lui a laissé croire
qu'il s'en occuperait. Il a retardé un peu car l'entrepreneur devait toujours s'en occuper.
De fait, il n'a eu que des paroles en l'air et des promesses de la part de l'entrepreneur.
[32]
C'est alors qu'il a décidé de faire une décision en date du 30 septembre 2004. Dans
cette décision. il s'est basé sur la décision de l'arbitre Blanchet qui excluait une situation
semblable de la Garantie. Il a déjà réglé quelques cas comme celui-ci par un système
de drainage plus performant, de 5 pouces, et par un perçage de trous de _ de pouce. Il
fallait mettre de la pierre plus grosse et des cheminées de nettoyage à chaque coin de la
maison pour pouvoir y envoyer de l'eau de javel environ 2 fois par année. Au procureur
des bénéficiaires, il répond qu'il se souvient qu'ils aient eu à faire soulever la maison
dans 3 ou 4 cas.
[33]
À savoir s'il a vu les bulletins de l'APCHQ dont il a été question plus tôt, il répond
affirmativement. En référence à la pièce B-13 page 6, il reconnaît que ce document a
été écrit par M. Luc Bondaz qui était conseiller technique au service de l'APCHQ. Il se
tient au courant des bulletins de l'APCHQ et il en prend connaissance lorsqu'ils sortent
pour le personnel et pour les entrepreneurs. Sur les fondations, concernant le colmatage
des drains par l'oxyde, il se souvient avoir vu le bulletin que l'on trouve aux pages 7 et
8 de l'onglet B-13 du cahier de pièces des bénéficiaires. Il termine en disant qu'à la
pièce B-3, il s'en souvient car il en a pris connaissance et en général ils sont bien
informés. Quant à la pièce B-3, concernant la décision de l'arbitre René Blanchet en
date du 3 février 2003, du cahier de pièce des bénéficiaires, le bulletin de l'APCHQ a
été fait par Me François Caron, il en a pris connaissance car le bulletin avait été donné
au personnel à sa connaissance. Pour ce qui est de la pièce B-4, soit la Garantie
Page 18
prolongée de dix ans, il l'a déjà vu mais elle est rarement utilisée, cependant il est au
courant de son existence et il sait que le document est sur "Internet". À sa connaissance,
ce document est toujours disponible. Toujours questionné par Me Dubé, il répond qu'il
a constaté, en fait, qu'il y a un point bas au niveau de la rue vis-à-vis la maison des
bénéficiaires. Quant au puisard de rue, il ne s'en souvenait pas, mais il l'a vu sur les
plans hier. Il se souvient que M. Stéphane Chantal était là le 23 juin 2004, lorsqu'il a
fait l'inspection et lorsqu'ils ont noté l'infiltration d'eau. Me Savoie revient à la pièce
B-4, soit le contrat de Garantie prolongée de dix ans de l'APCHQ et elle demande à son
témoin s'il est exact qu'il y a différentes versions depuis 1999.
Le témoin répond
affirmativement. Il termine son témoignage en disant que, quant au point le plus bas,
puisque le puisard est au point le plus bas de la rue, il peut présumer que le terrain peut
être un peu plus bas aussi chez les bénéficiaires. La maison pourrait être, en effet, un
peu plus haute, dit-il, à Me Dubé.
Témoignage de M. Denis Roy, ingénieur
[34] M. Denis Roy, de formation, est ingénieur géologue et depuis 1981 il est avec la firme
Inspec-Sol, il est en charge du groupe de géotechnique avec10 ingénieurs et 5
géologues. L'on retrouve son rapport d'expertise à l'onglet A-12 du cahier de pièces de
l'administrateur. Il porte la date du 1er septembre 2004. En introduction, on peut lire :
« Cette étude a pour but de préciser la position du drain français et de son
efficacité afin de trouver une solution de rechange pour remédier aux
problèmes de drainage actuels de la propriété de M Martin et Mme Julie
Hubert….»
2.0
INSPECTION VISUELLE
«plusieurs dommages reliés à des infiltrations d'eau ont été notés….»
3.0
TRAVAUX DE CHANTIER
« Un tube d'observation a été installé dans le forage F-1 afin de mesurer
le niveau d'eau souterraine….»
4.0
TRAVAUX DE LABORATOIRE
Page 19
«Une série d'analyses chimiques a été effectuée sur un (1) échantillon
d'eau…
5.0
RÉSULTATS DE TRAVAUX
«Le remblai le long du mur de fondation était composé de sable fin brun,
humide à saturé et compact. Le drain repose directement sur un dépôt
naturel de sable fin brun et humide à saturé, au même niveau que la
semelle de fondation …»
«.Finalement, le niveau de l'eau souterraine fut noté à une profondeur de
1,61 m correspondant à une élévation de 47,61 mètres. Il est important de
noter que la mesure du niveau de l'eau fut prise le 29 juillet 2004, c'est-àdire durant une période de l'année où le niveau de l'eau se situe à son plus
bas. Le dessus de la dalle de béton du sous-sol se situe à une élévation de
47,72 mètres, soit 0,11 mètres au-dessus du niveau d'eau mesuré le 29
juillet 2004. En conséquence, en période de haute eau (printemps et
automne), il est possible que la nappe phréatique se retrouve à un niveau
plus élevé que celui de la dalle sur sol.»
6.0
COMMENTAIRES ET RECOMMANDATIONS
«Les observations notées lors de la visite du site démontrent que des
infiltrations d'eau sont la cause des dommages observées…
•
Le niveau de la nappe phréatique (élévation 47,61 m) se situe audessus de la base du drain français (élévation 47,24 m). Aussi, le
niveau de la nappe phréatique se situe très près de la dalle de
béton du sous-sol (élévation 47,72 m). Ceci explique les
infiltrations d'eau et les dégâts qui y sont reliés au sous-sol de la
maison….
1. La première solution retenue serait de relever le niveau de la dalle sur
sol. Pour ce faire, il sera nécessaire de relever la maison. Cette solution
est la plus coûteuse mais assure l'élimination du problème.»
[35] Dans son témoignage, l'ingénieur Roy a repris sensiblement les termes de son expertise
du 1er novembre dont il est question plus haut. Dans son expertise, le témoin traite
d'une deuxième solution mais il termine: "par contre en présence d'ocre ferreuse son
efficacité n'est pas assurée à long terme."
[36]
La pièce A19, (des rapports de données météo) est produite pour les années 2000 à
2005.
[37]
Pour lui, un contaminant, c'est un élément qui se trouve en quantité suffisante pour
créer un problème par la quantité. C'est la définition large d'un contaminant.
Page 20
[38] À la Garantie, on l'a mandaté pour recommander des correctifs. Ainsi, au niveau du
bassin du captage, des pompes peuvent démontrer une certaine efficacité, avec du
nettoyage, avec de l'eau et du chlore. En terminant son questionnaire par Me Savoie, il
dit que, quant à lui, il sur-excaverait et il mettrait une dalle suffisamment épaisse pour
contrer les soulèvements avec des ancrages. Il faudrait cependant mettre suffisamment
de béton pour contrer les poussées de la nappe de la nappe phréatique.
Questionnaire de Me Dubé, procureur des bénéficiaires
[39] À Me Dubé, il répond qu'il fait des dossiers pour l'APCHQ depuis une dizaine d'années;
de 3 à 10 dossiers par année. Les 3 ou 4 dernières années, il a pu témoigner une dizaine
de fois en arbitrage. Au procureur des bénéficiaires, il répond que, si on améliore le
drain tout en continuant à le laisser tremper dans la nappe phréatique, il peut y avoir de
l'entretien à faire pour éviter que le problème ne revienne.
Fin du témoignage de l'ingénieur Roy.
Preuve terminée pour l'administrateur
[40] L'expert Ducharme revient à la barre et répond au procureur des bénéficiaires que la
technique de creuser plus profondément sous la dalle et d'y faire une dalle plus épaisse
ne correspond pas au Code national du bâtiment et personnellement, il n'y apposerait
pas son titre d'ingénieur. D'ailleurs on ne se trouverait pas à régler le problème
d'humidité parce que les murs de fondation sont en contact avec l'eau, ce qui contrevient
aussi au Code national du bâtiment.
[41] Le témoin fait référence à la pièce B-17 produite à l'audition, soit une facture de 2
061,84 $ et de 1 610,35 $.
[42] Ensuite il réfère à la pièce B-18 où le Code national du bâtiment spécifie que "il ne doit
pas y avoir d'eau accumulée dans une excavation"; il réfère à la pièce B-19 où il est
question de drainage et retrait, du Guide de l'utilisateur du Code national du bâtiment à
la section 9.14.1; la pièce B-20 est un croquis exécuté par lui-même faisant état d'un
transfert d'humidité par efflorescence. La pièce B-21 est une facture de son bureau au
montant de 5 042,12 $ en rapport avec l'audition du 2 et 3 novembre.
Page 21
[43] Dans l'après midi du 3 novembre, les procureurs sont rendus aux plaidoiries.
Plaidoyer du procureur des bénéficiaires
[44] Le procureur produit son recueil de jurisprudence en 17 onglets , soit de B-1 à B-17;
[45] Voici la table des matières:
TABLE DES MATIÈRES
Onglets
− Danielle Bélanger c. Denis Turcontte et als – C.S. 765-05-000270-964
1999-07-19 – Danielle Richer, J.C.S. REJB 1999-14169 ………………....................
1
− Beauchamp c. Lepage – C.S. 700-05-006791-986 – 2001-03-26
REJB 2001-25566…………………………………………………………………….
2
− Grondin c. Cloutier - C.S.-540-05-002706-970 – 1999-05-20
REJB 1999-13282 ………………................................................................................
3
− Martin Doucet et al c Réginald Golding et als – C.Q.. 550-02-005899-024
-Lynne Landry, JC. Q. – REJB 2004-69391……………. ………………..................
4
− Patrick Boucher c. Marie Maheux Gagné et al – C.Q. 350-22-000123-029
2005-06-03 – Michel St-Hilaire, J.C.Q. EYB 2005-91513………………..................
5
− Louise Provost et al c. Martin Perreault – C.S. 500-05-001082-955
1997-03-18 – Yvan A. Macerola,, J.C.S. REJB 1997-00675……………..................
6
− Pauline Bélanger et al c. L’Association provinciale des constructeurs d’Habitation
du Québec – C.S. 705-05-001219-966-1997-11-21
– Georges Audet,, J.C.S. REJB 1997-09443 ………………..................
7
− Varin c. Laprade – C.Q. 550-02-001851-955 - REJB 1998-05724………..................
8
− Guy Richard c. Lucie Villeneuve et al – C.S. 705-05-002394-974
1998-05-25 – Danielle Richer, J.C.S. REJB 1998-07359 ………………..................
9
− Boudreau et al c. Germain et al – C.S. 700-05-00347-868 – 1989-01-17
André Forget, J.C.S. EYB 1989-83524………………...............................................
10
− Michel Milot et al c. Jacques Chênier et als – C.S. 550-05-001530-909
1997-05-26 – Johanne Trudel, J.C.S. – EYB 1994-73748 ………………..................
11
− Sylvain – Bergeron c. Vaudreuil-Lafontaine – 2002-06-05
Suzanne Hardy-Lemieux, J.C.S. REJB 2002-32596 ……………….........................
12
Page 22
Suzanne Hardy-Lemieux, J.C.S. REJB 2002-32596 ……………….........................
− Françoise Bergeron c. René Archambault L’Intermédiaire Courtier Inc. et al –
C.S. 500-05-030013-971 – 200-10-04 –Marie-Christine Laberge, J.C.S.
REJB 2000-20502 ………………...............................................................................
13
− GinetteBoudreau c. L'association provinciale des constructeurs d'habitation du
Québec – C.Q. 200-22-007480-981 - 199-10-08 Louis Vézinia, J.C.Q. REJB 199914868
14
− Antoine Ruel c. Mario Lavoie - C.A, 500-09-001736-891 – 1992-04-29 Melvin L.
Rothman, J.C.A., William S. Tyndale, J.C.A. Jean Moisan J.C.A. EYB 1992-63958
− Louise Moreau c. La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc . - 2003-02-03René Blanchet, arbitre, Centre d'Arbitrage Commercial National et International du
Québec - No. 02-0708
− Placements Langelier Inc. C. Cie Pétrolière Impériale - 505-05-000162-956 199911-22 - Allan R. Hilton, J.C.S. – REJB 1999-15480
15
16
17
[46] Le procureur des bénéficiaires décortique son recueil de jurisprudence. À l'onglet B-1,
le procureur réfère aux paragraphes 88 et 94:
« 88 Le Tribunal est d’avis que, dans le cas qui nous concerne,
l’immeuble de l’acheteur est affecté de vices majeurs, et qu’une personne
raisonnable n’accepterait pas d’acheter une maison de cette qualité dans
un tel état. Si le drain français peut facilement être refait, il n’en est pas
de même de la hauteur de la fondation dans le sol. Le fait que la
fondation soit inférieure au niveau de la nappe phréatique à certaines
périodes de l’année, ne se corrigera pas et les conséquences et risques
d’infiltration persisteront toujours, et ce, même en adoptant la solution
proposée de la pompe submersible et de la fausse rétention dans le
plancher du sous-sol. Ce n’est pas une solution parfaitement satisfaisante,
d’une part parce que la propriétaire ne voulait pas lors de l’achat et ne
veut toujours pas de ce type de problème. Ces installations nécessitent de
la surveillance et de l’entretien. D’autre part, la propriétaire est aussi à la
merci de l’électricité. Or, en cas de panne prolongée pendant une pluie
torrentielle, ou à la fonte des neiges, l’infiltration reviendra. C’est un cas
clair où il n’y a pas de solution étanche à cause du niveau de la nappe
phréatique qui se situe au-dessus du plancher du sous-sol, et à plus forte
raison, au-dessus du drain français. La propriétaire est en droit d’exiger
l’élimination complète des vices de construction.
94 Le présent dossier se distingue largement de l’affaire Luc Godard et
autres c. Nicole Samson-Cholette5 où le juge Denis décidait qu’une
somme de 15 585$ suffisait à corriger l’ensemble de la situation
Page 23
problématique. Le Tribunal est d’avis que la situation présente est grave;
non seulement il faut entre 65 000$ et 75 000$ pour la corriger, mais le
problème de drainage ne sera jamais vraiment résolu. Dans les
circonstances, le Tribunal est d’avis que l’action rédhibitoire est le seul
remède acceptable.»
5
1991 R.D.I.871 à 878
[47] À l'onglet B-2, le procureur lit à la page 1:
« Le vice qui affecte la maison est un vice grave. En effet, la construction
des fondations n’est pas conforme au Code national du bâtiment du
Canada et la maison est située sur un emplacement où la n a p p e
phréatique est haute. Cette non-conformité empêche la maison d’être
prémunie contre les infiltrations d’eau. De plus, le sous-sol ne peut être
utilisé et l’environnement est inconfortable, ce qui rend la maison
impropre à l’usage. Peu importe la solution adoptée, même s’il s’agissait
de celle proposée par l’expert-ingénieur, les travaux de réfection seront
très coûteux, ce qui ajoute à la gravité du vice. Pour toutes ces raisons, il
semble approprié d’accorder la résolution de la vente.
[48] Puis il continue aux paragraphes 58 à 68
58 Le vice dont est actuellement affectée la propriété concernée est un
vice grave.
59 D’abord, parce que la construction de l’immeuble concerné, vu la
situation en l’espèce, n’est pas conforme aux dispositions du Code. Le
Tribunal ne retient pas l’interprétation que fait Lafond des dispositions
pertinentes puisque l’on ne peut y retrouver les nuances et restrictions
auxquelles il réfère.
60 Ensuite, le bâtiment concerné est construit dans une zone où la nappe
est haute; cela est établi et d’ailleurs Lepage lui-même en fait mention.
La non-conformité au Code qui empêche de protéger le bâtiment contre
ses effets constitue alors un vice grave4.
61 De plus, ce défaut fait en sorte que l’immeuble devient impropre à
l’usage destiné, notamment quant au sous-sol qui ne peut être utilisé.
62 S’ajoutent des inconvénients importants et continus qui créent un
environnement tel qu’il est inconfortable d’y vivre.
Page 24
63 Finalement, il est grave compte tenu du coût qu’implique la solution
au problème.
64 Le tribunal est d’avis que la solution Cassagnol est celle qui doit être
favorisée.
65 Un acheteur est en droit de s’attendre à ce qu’un immeuble soit
construit en conformité avec le Code, notamment lorsque cela entraîne
des conséquences sérieuses. Également, il apparaît tout à fait raisonnable
de s’assurer de régler une fois pour toute le problème. La solution
Xypex, en théorie, semble être en mesure d’offrir ce résultat; cependant,
aucun expert n’a pu apporter d’éclairage quant à son application dans le
domaine du petit bâtiment.
66 Le Tribunal retient également que la majorité des experts préconisent
une solution qui maintient les eaux à l’extérieur des fondations.
67 Il ne s’agit pas d’envisager une solution dans la perspective d’une
minimisation des dommages, mais en fonction de la garantie de qualité à
laquelle est tenu le vendeur.
68 Ceci étant, même si le tribunal retenait la solution Xypex proposée par
Lafond, les coûts évalués par Lafond doivent être réajustés à la hausse
afin de tenir compte de l’enlèvement des divisions au sous-sol et de
l’excavation d’une tranchée additionnelle. Il y a lieu également de
considérer le fait que l’évaluation des coûts par Lafond a été l’objet à
plusieurs reprises d’un réajustement à la hausse, compte tenu de ses
omissions. Son évaluation des coûts apparaît plutôt conservatrice. Il est
donc vraisemblable que le coût des travaux, pour appliquer cette solution,
dépassera 20 000$. Ce montant, comparé au prix d’achat, permet de
considérer le tout comme un vice important. »
4
Richard Grondin et als c. Gilles Cloutier et als, J.E. 1346 (C.S.);
Danielle Bélahger c. Denis Turcotte & al., J.E. 99-1612, (C.S.)
[49] À l'onglet B-3, le procureur cite les paragraphes 25 à 29 inclusivement
« 2. Présence d’un vice caché :
25 Les experts des deux parties sont d’accord pour dire que les semelles
de la maison se retrouvent à certaines périodes de l’année baignant dans
l’eau. Comme la dalle de béton et les murs du sous-sol ne forment pas
une structure étanche, l’eau peut alors s’infiltrer à ce niveau. C’est
d’ailleurs ce qui a été constaté par les demandeurs à neuf occasions
Page 25
depuis trois ans, phénomène que même l’expert des défendeurs reconnaît
comme plausible vu la hauteur de la nappe phréatique à certains
moments de l’année. La découverte en août 1996 de pourriture sur
certains madriers, non-apparents au moment de l’achat parce que ceux-ci
étaient situés sous le plancher de bois, confirme que des infiltrations
d’eau avaient eu lieu avant la vente.
26 Ces infiltrations d’eau sont attribuables à une fondation non-conforme
aux règles de l’art, notamment aux dispositions du Code national du
bâtiment (Canada); en effet, tous les experts en conviennent, la norme
applicable requiert de construire à un niveau supérieur à la nappe
phréatique.
27 De plus, pour se conformer à ce code, il aurait fallu mettre une
membrane isolante sous le ciment.
28 Finalement, l’expert principal des demandeurs et celui des défendeurs
sont d’opinion que le drain situé au périmètre des fondations, ne
fonctionne pas efficacement.
i) vice grave :
29 La construction d’un immeuble d’une manière non conforme quant à
la profondeur des fondations par rapport à la nappe phréatique constitue
un vice grave. Ce vice rend actuellement le sous-sol impropre pour les
fins envisagées par les acheteurs, notamment une salle familiale
aménagée. Même si les demandeurs peuvent utiliser cette pièce, il
demeure qu’ils doivent toujours en planifier l’usage en fonction des
saisons et du risque d’infiltrations d’eau (enlèvement des tapis,
surélévation des meubles, non-reconstruction d’un plancher de bois, …).
Cela diminue de beaucoup l’usage du sous-sol, une pièce essentielle pour
les demandeurs. Il s’agit d’un vice grave. »
[50] À l'onglet B-4, aux paragraphes 69, 70, 73 et 77 à 87 on lit:
« [69] L’expert Beaulieu soutient que le drain n’est pas fonctionnel. Pour
parvenir à ces conclusions, il a inspecté le matériel de remblai ainsi que le
drain. Son constat est que le drain, bien que fonctionnel en soi, demeure
inaccessible parce que les pores de la membrane qui l’enrobe sont
complètement bouchées par du sable de sorte que le drain n’est pas en
mesure de jouer son rôle qui est d’éliminer l’eau du sol avoisinant la
résidence vers l’égout pluvial. Il a également observé que c’est le sable
provenant du remblai de surface qui recouvre la pierre concassée qui a
bouché les interstices de la membrane entourant le drain.
Page 26
[70] Le mauvais fonctionnement du drain périphérique ne fait aucun
doute en l’instance et le témoignage de l’ingénieur Beaulieu ne laisse
place à aucune autre interprétation.
[73] …
«Article 9.12.3.1 :
«les remblais doivent être mis en place de manière à ne pas endommager
le mur de fondation, les drains, l’isolant extérieur ni le revêtement
hydrofuge des murs »
[77] L’expert Plante ne dénie pas que du sable provenant du remblai de
surface ait pu s’infilter dans le drain. Son explication à l’effet que cela
est causé par une augmentation de la nappe phréatique occasionnée par
un apport d’eau supplémentaire provenant d’un aménagement inadéquat
ne tient pas la route pour les motifs expliqués plus haut.
[78] Force est de conclure que la défenderesse n’a pas fait le nécessaire
lors de la construction de la maison pour éviter que le sable ne s’infiltre
dans le drain et ne cause des dommages au drain. Il s’agit là d’un vice
présent lors de la construction de l’immeuble. Le Tribunal est d’avis que
l’article 9.12.3.1 n’est pas respecté.
[79] M. Beaulieu souligne en outre que le sable constitue en l’instance
une matière nuisible au sens de l’article 9.12.3.3 CNB. Le Tribunal
partage entièrement cette interprétation.
[80] D’abord, il faut souligner que le CNB ne définit pas la nature du
terme « nuisible » à l’article 9.12.3.3 CNB. Dans les circonstances, il est
sans doute approprié de s’en remettre à la définition littérale du terme.
[81] Le dictionnaire Le Petit Larousse Illustré, édition 2004, définit le
mot nuisible comme suit :
nuisible : uadjectif qui nuit, qui cause des dommages, fait du tort à. Excès
nuisibles à la santé
[82] Le Petit Robert 1, édition 2003, définit le terme comme suit :
nuisible : uadjectif qui nuit à quelque chose dangereux, défavorable,
dommageable, funeste, malfaisant, néfaste, nocif, toxique.
[83] L’une des caractéristiques est donc de nuire, de causer des dommages.
[84] Cette définition concourt parfaitement avec la finalité recherchée par le
législateur aux articles 9.12.3.1 et 9.12.3.3 qui est d’éviter l’utilisation et la mise en
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place de toute matière susceptible de nuire ou de causer des dommages aux
fondations, aux drains.
[85] Or, il est évident en l’espèce que le sable a nui au bon fonctionnement du drain
en bloquant complètement les interstices du géotextile recouvrant le drain le rendant
par le fait même complètement inefficace. Il y a tout lieu de conclure que l’article
9.12.3.3 CNB a également été enfreint par Bena.
[86] La présence d’une violation aux normes permet-elle de conclure à l’existence
d’un vice? À cette question, le Tribunal répond oui.»
[51] À l'onglet B-5, le procureur réfère au paragraphe 20:
« 20 La défenderesse est donc bien fondée à réclamer le coût d’un
rehaussement du plancher de cave, méthode qui va le placer au-dessus du
niveau de la nappe phréatique et permettra d’obtenir le plancher sec que
la défenderesse est en droit d’avoir. »
[52] À l'onglet B-6, le procureur lit aux pages 1 et 2 :
«… Les défauts qui affectent cette propriété sont graves et il était
impossible pour les demandeurs de les connaître au moment de l’achat.
Même une expertise au moment où cette maison a été acquise n’aurait pu
déceler que la construction de cette maison n’était pas conforme aux
règles de l’art, compte tenu qu’elle était érigée sans tenir compte que la
nappe phréatique était à un niveau qui exigeait l’exécution des travaux
d’étanchéité particuliers.
Voici d’ailleurs comment l’expert de la demande, monsieur Claude
Latulippe, décrit ces vices de construction ainsi que la façon d’y
remédier :
Nappe phréatique
En nous référant au rapport de G.S. Consultants (annexe C) nous constatons que le
niveau de la nappe phréatique est à 1.3 mètre sous le niveau du sol actuel, soit à
98,41 alors que le dessus de la dalle de béton de plancher est à 98.49, un
différentiel de 0,08, ce qui situe la nappe phréatique directement sous la dalle de
béton (photo 6).
En considérant que la nappe phréatique est directement sous la dalle, il est
normal de voir apparaître de l’eau en surface de la dalle par temps pluvieux.
Page 28
La pression hydrostatique causée par le changement de niveau de la nappe
phréatique prend le chemin le plus facile, soit celui des fissures dans la dalle et la
base des cloisons portantes (photos 7 à 10).
De plus, par un puits d’exploitation dans la dalle de béton du sous-sol, nous
constations l’absence de pare-vapeur sous la dalle, contrairement à l’article
9.13,6.2 du Code National du Bâtiment (voir Annexe D) qui demande la mise en
place d’une feuille de polyéthylène d’au moins 0,15 mm.
En considérant la proximité de la nappe phréatique et la possibilité que cette
dernière fluctue continuellement, la dalle aurait dû être construite tel que spécifiée
aux articles 9.13.1.1 et 9.13.4.1 du Code National du Bâtiment du Canada, édition
1985.
Travaux recommandés :
Enlever la dalle de béton existante dans le sous-sol et mettre en place une
membrane imperméable à l’eau comprise entre 2 couches de béton d’une épaisseur
d’au moins 75 mm chacune. La membrane du plancher doit être raccordée à celle
du mur de manière à former un cuvage parfaitement étanche.
Les murs de fondation extérieurs devront être recouverts d’une couche formée
d’au moins 2 feuilles imprégnées de bitume, chacune étant mise en place avec du
bitume et le tout étant enduit d’une épaisse couche de bitume, selon l’article
9.13.3.2 du C.N.B. de 1985.
Éléments de charpente dans le béton.
Les photos 7 et 9 nous démontrent que les éléments de charpente au sous-sol du
bâtiment sont enrobés de béton et qu’ils ne sont aucunement protégés contre le
pourissement; ceci est contraire aux spécifications du C.N.B. 1985, article
9.23.2.3.
Travaux recommandés :
Enlever toutes les parties de la structure enrobées dans le béton et les construire en
conformité avec l’article 9.23.2.3 du C.N.B. de 1985.
La défense ne conteste pas valablement l'existence des défauts qui
affectent l'immeuble ni non plus la façon de corriger la situation et de
rendre imperméable l'infrastructure de la maison afin d'éviter toutes
infiltrations d'eau éventuelles.»
[53] À l'onglet B-7, aux paragraphex 3, 13 14 et 15 le procureur lit : 14 et 15:
« 3 Les demanderesses prennent possession de leur maison en septembre
1990. Elles ne savent pas à l’époque que la maison est construite dans un
secteur qui n’est pas muni d’un système d’écoulement des eaux pluviales.
Le niveau de la nappe phréatique varie donc au gré des intempéries et
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pour parer à cette situation, l’entrepreneur a installé au sous-sol, sous la
dalle de la maison, un bassin de captage, muni d’une pompe submersible,
qui achemine l’eau dans une conduite qui se déverse dans le fossé en
bordure de la route.
13 De l’avis du Tribunal, l’entrepreneur a commis une erreur de
jugement sérieuse qui fait en sorte que l’immeuble ne peut de façon
majeure être utilisé aux fins auxquelles il est destiné, à moins d’y apporter
les correctifs appropriés. Il faut se rappeler que c’est le salon, une pièce
principale, qui est situé au sous-sol de la maison de demanderesses.
14 La portée de l’article 1688 C.c.B.C. qui s’applique en l’instance, ne se
limite pas aux cas où il y a un péril imminent à l’intégrité de la structure.
Il suffit que les défectuosités de construction affectent un élément
important du bâtiment et que ces défectuosités graves « sont de nature à
compromettre la solidité de la construction ou provoquent des difficultés
importantes dans son utilisation … »1 (Les soulignements sont du
soussigné) De toute façon, si l’infiltration d’eau au sous-sol n'est pas
contrôlée, sur une longue période de temps, elle finira par compromettre
la stabilité du bâtiment.
1
Construction J.R.L., (1977) Ltée c. Zurich compagnie d'assurance et
Viking Fire Protection Ltd, C.A. Québec 200-09-000287-869, 29 avril
1991, page 13
15 Le Tribunal est en accord avec l’opinion de l’ingénieur Roy qui
estime que de soulever l’ensemble de la structure pour éviter des
inondations est exagéré. Il faut se rappeler que la maison est situé dans
un secteur où il n’y a pas de système pluvial et même si la structure était
soulevée, l’accumulation des eaux autour de la maison, en période de
fortes précipitations, pourrait difficilement être évacuée par gravité vers le
fossé aux abords de la route. Un système de pompage est donc requis en
tout état de cause. Dans notre cas, il suffit qu’il soit fiable vu qu’il devra
fonctionner plus fréquemment. Il est aussi important que le drainage
autour de la maison soit réparé pour éviter un grand apport de silt qui a
été la cause du colmatage des pompes. »
[54] À l'onglet B-8, le procureur réfère aux paragraphes 88, 89, 90 et 92
« 88 Le vice fondamental dont est en effet affecté le bâtiment des
demandeurs ne tient pas à l’infiltration d’eau dans la cave, mais
s’identifie plutôt au fait que les fondations ont été coulées dans la nappe
phréatique. Vues sous cet angle, les infiltrations ne sont donc pas
constitutives du vice. Elles apparaissent plutôt comme en étant les
conséquences.
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89 Or, à supposer même que la petite flaque d’eau et le déclenchement de
la pompe aient dû éveiller les soupçons des acheteurs, ces soupçons
auraient raisonnablement dû se limiter à la possibilité que le solage ne soit
pas totalement étanche dans la section où la flaque a été observée. Si tel
avait effectivement été le vice, le tribunal serait davantage ouvert à l’idée
que les acheteurs, alertés par les soupçons que l’on sait, n’ayant pas fait
preuve d’une plus grande diligence dans la recherche de la cause, soient
tenus d’accepter le vice et d’en assumer les conséquences.
90 Mais entre assumer le risque d'un solage qui, à un endroit, n'est pas
totalement étanche (et le coût somme toute peu élevé requis pour le
corriger) et assumer le risque découlant du fait que la maison tout entière
flotte dans la nappe phréatique, il y a une énorme marge.
92 Car c’est là que le bât blesse. Dans la mesure en effet où le vice
s’identifie au fait que les fondations de la maison ont été coulées dans la
nappe phréatique et dans la mesure où le vendeur, qui a lui-même agi
comme constructeur de la maison, le savait, les exigences de la bonne foi
commandaient en l’espèce que la situation soit divulguée aux
acheteurs…. »
[55] À l'onglet B-9, le procureur fait référence aux paragraphes 20 et 21 lit :
« 20 Les deux experts reconnaissent qu’à certaines périodes de l’année la
nappe phréatique est plus élevée que le plancher du sous-sol de
l’immeuble litigieux. De plus, les drains français entourant la maison
n’absorbent pas l’eau de la nappe phréatique, et l’eau s’infiltre de plus
en plus dans le sous-sol de la maison. Bien qu’il n’ait pas fait expertiser
le sol de la propriété en laboratoire, l’expert Freire affirme dans son
témoignage qu’il y a détecté la présence d’un sol ferreux, farineux de
même que la présence de silte. Il préconise deux solutions.
La première solution consiste en ce qui suit :
le collecteur avant doit être remplacé par un nouveau tuyau rigide;
la pierre nette dans le puits de pompage doit être remplacée et l’extrémité
intérieure des drains doit être apparente dans le contenant de la pompe et
être munie d’un accès de nettoyage;
les drains doivent être nettoyés à fond avec un jet d’eau à haute pression.
Selon M. Freire, le coût de ces travaux représente 3 300,00$. Il préconise
ensuite une deuxième solution plus complète et plus permanente :
Page 31
Si une fois toutes ces étapes réalisées, le problème d’infiltration subsiste,
nous recommandons les interventions suivantes :
excaver sur tout le périmètre du bâtiment; installer un nouveau drain non
enrobé d’une membrane géotextile;
entourer le drain d’au moins 30 cm de pierre nette et continuer la pierre
jusqu’à la surface du sol sur une épaisseur de 30 cm; envelopper le
dessous et l’extérieur de la pierre nette d’une membrane géotextile
jusqu’au niveau du sol;
refaire l’aménagement du terrain.
L’ingénieur estime le coût de ces travaux à la somme de 13 105,00$. »
[…]
21 Entre les deux expertises, le tribunal retient de préférence l’expertise et
les recommandations de l’expert m. Arcand. D’une part, M. Arcand a
démontré une expérience beaucoup plus grande et une connaissance plus
approfondie de ce type de problèmes, dans la région de Joliette. Quant à
M. Freire, le tribunal ne peut retenir sa solution, laquelle est
essentiellement expérimentale. Le demandeur a droit à une solution
durable et il a également droit que soit respecté la condition qui avait
motivé son choix, soit celui d’habiter une maison qui requiert peu
d’entretien. La preuve a en effet révélé que c’était un des motifs
importants qui l’a amené à choisir cette maison de préférence à une autre.
Non seulement la solution suggérée par M. Freire n’offre aucune garantie
de fiabilité, mais elle nécessite beaucoup d’entretien, soit pour le
nettoyage constant du drain français, pour celui de la fosse de rétention,
ou encore pour la pompe submersible, laquelle a déjà dû être remplacée à
deux reprises depuis que le demandeur est propriétaire. De plus, les
pannes d’électricité entraînent une surveillance additionnelle puisque la
pompe submersible doit fonctionner constamment. Les nombreuses
infiltrations d’eau ont déjà occasionné une détérioration de la maison que
le demandeur n’a pas à supporter. En effet, la preuve a démontré qu’il
n’y a pas de scellant entre le mur de fondation et la dalle de béton. Tous
les murs du sous-sol sont appuyés sur des montants de 2’’ x 3’’ en bois et
la moisissure s’y est déjà installée. La preuve révèle également que le fils
du demandeur éprouve des problèmes de toux et de rhume lorsqu’il
couche dans la chambre du sous-sol à toutes les deux fins de semaine,
alors que ces problèmes disparaissent lorsqu’il retourne chez sa mère. Le
tribunal est d’avis que le demandeur n’a pas à supporter de tels
inconvénients. Les alternatives suggérées par l’expert M. Freire
n’apportent pas de solution véritable à tous ces problèmes. La preuve a
révélé que le problème d’infiltration était devenu graduellement d’une
ampleur telle que le demandeur a dû pomper et assécher des quantités
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d’eau très importantes dans le sous-sol de sa maison, et surtout dans la
pièce basse, au point où sa maison était effectivement en train de devenir
un bateau.
[56] À l'onglet B-10, le procureur fait référence aux paragraphes 10 à 15 inclusivement et il
commente en disant que le vendeur sait que le terrain est une tourbière et dans ce cas-ci
il s'agit de "dol"
«10 Cette définition soulève peu de difficulté dans le cas d’un bien
mobilier ou immobilier fabriqué de main d’homme. Mais qu’en est-il si
le bien est à son état naturel? Pour conclure à un défaut, il faut se référer
à un modèle ou à une norme et constater que l’objet défectueux n’atteint
pas la perfection de ce modèle ou ne satisfait pas à la norme prescrite.
Les dictionnaires d’usage courant définissent ainsi les mots « défaut » et
« defect ».
Défaut : Imperfection physique. V. Anomalie, difformité, mal,
malformation, tare. Défaut de conformation. V. Vice.
[…]
11 Toutefois, il n’existe pas de norme pour la nature du sous-sol. Lors
d’une excavation, le niveau du roc peut-être trouvé à une profondeur plus
ou moins grande, la nappe phréatique peut être plus ou moins élevée,
l’épaisseur de terre végétale peut être plus ou moins importante. Il est
évident que des conditions particulières peuvent rendre les travaux de
construction plus ou moins coûteux; ainsi la présence de roc en surface
nécessitera l’usage de dynamitage et entraînera des coûts additionnels.
Mais ces conditions particulières ne peuvent être qualifiées de défaut,
puisqu’il n’est nullement établi que le sous-sol doit être composé d’une
profondeur déterminée de terre végétale, avant d’atteindre le roc ou la
couche portante.
12 Les procureurs en défense principale et en défense en garantie ont
retracé deux décisions, non rapportées, sur le même sujet.
13 Dans l’affaire Sirois c. Société d’aménagement de la Ferme Limbour.
C.S. Hull 550-05-000005-813 (C.S.), à la p. 7 du jugement, l’honorable
juge Charles B. Major, confronté à un problème similaire, a rejeté les
prétentions des demandeurs :
Quant à la terre noire située à un niveau inférieur et sur laquelle il était
impossible d’asseoir les empâtements et les fondations du bâtiment, il
est vrai que les demandeurs ne pouvaient pas raisonnablement en
constater la présence au moment de l’achat. Cependant, la présence de
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cette terre ne rendait pas l’immeuble impropre à la construction qu’il était
destiné à recevoir.
On constate aussi que la présence de terre noire et de terre brune dont se
plaignent les demandeurs se retrouve dans le sol à son état naturel. On ne
peut prétendre que cette présence constitue un défaut ou un vice malgré
que, comme conséquence, un terrain devienne impropre à certaines
utilisations. Pour qu’il y ait lieu à l’application de l’article 1522 C.C., il
faut d’abord la présence d’un défaut ou d’un vice de la chose vendue.
Dans l’espèce, l’immeuble vendu se trouvant encore à son état naturel
quant aux matériaux qui en formaient les composantes et dont se
plaignent les demandeurs, il n’était ni défectueux ni vicié.
14 L’honorable juge André Surprenant, de la Cour du Québec, a conclu
dans le même sens dans la cause Hosinec c. Émard, (5 janvier 1982), C.P.
Terrebonne 700-02-003152-791 :
Le Tribunal ne peut assimiler la vente d’un terrain dont le sous-sol n’est
pas l’œuvre de l’homme à la vente d’un immeuble ou d’un objet,
quelconque résultant du travail de l’homme.
Dans ces deux derniers cas, le vendeur reste soumis aux articles 1522 & s.
du Code civil.
Dans la cas de vente d’un terrain qui emporte également celle du sous-sol,
seule la connaissance du vice du sous-sol non dévoilé à l’acheteur
pourrait constituer un dol et être la base d’une action en annulation de la
vente ou d’une action quanti minoris.
15 Le Tribunal est d’accord avec ces deux décisions. Aussi, en l’absence
de défaut il devient alors inutile de poursuivre l’examen de la preuve sur
les autres sujets.»
[57] À l'onglet B-11, le procureur réfère aux paragraphes suivants:
136 La nature du sous-sol de l’immeuble en litige ne constitue pas un vice
caché au sens de l’article 1522 C.c. B.C.
137 La vente d’un terrain dont le sous-sol n’est pas l’œuvre de l’homme
ne peut faire l’objet d’une action en vices cachés et ne peut être assimilée
à la vente d’un bien mobilier ou immobilier fabriqué de main d’homme
138 Il n’existe pas de norme à laquelle on puisse faire référence pour
conclure à un défaut caché de la nature du sous-sol. Des conditions
particulières peuvent rendre les coûts de construction plus ou moins
onéreux mais ces conditions ne peuvent être qualifiées de défaut puisqu’il
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n’est nullement établi que le sous-sol sol doit être composé d’une
profondeur déterminée de terre végétale avant d’atteindre la couche
portante.
139 La nature du sous-sol étant le seul défaut reproché au lot vendu par
138520 Canada Inc. à Jacques Chénier, ce n’est pas en vertu de la clause
de garantie légale incluse au contrat de vente que la poursuite est
entreprise.
[58] À l'onglet B-12, le procureur cite le paragraphe 38, 45, 48, 79 et 80
« 38 Comme on le sait, le vice qui affecte l’immeuble au cœur du litige
concerne directement le fonctionnement inadéquat du drain agricole qui
provoque des infiltrations d’eau dans le sous-sol de la résidence. Les
parties admettent que ce problème est, en 1998, similaire à celui de 1993.
45 La cause de l’obstruction du drain soulève un débat, lors de
l’audience. L’expert des demandeurs soumet que son remblaiement par
l’utilisation de la terre présente sur le terrain, est inadéquat parce que
constitué d’une quantité importante de glaise qui, au fil des ans, obstrue la
membrane qui recouvre le drain et rend celle-ci de plus en plus
imperméable à l’eau.
[…]
48 Le Tribunal est d’avis que la prépondérance de la preuve révèle que
l’obstruction du drain est possiblement causée par la combinaison de ces
deux éléments. D’une part, la quantité importante de glaise qui, par le
phénomène de gravité, se dépose directement sur la membrane extérieure
du drain, la rendant de plus en plus imperméable, empêche très
certainement celui-ci de jouer son rôle. D’autre part, la présence possible
d’eau ferrique qui est susceptible de provoquer la formation d’une
gélatine de couleur rouille à l’intérieur du drain, augmente certes son
inefficacité en colmatant par l’intérieur la membrane qui le recouvre.
Cependant, le Tribunal estime que cette dernière hypothèse ne peut être la
seule cause déterminante de son obstruction puisque le document déposé
par la municipalité révèle que les demandeurs sont les seuls affectés dans
leur rue par ce problème. Or, on devrait normalement y retrouver aussi
leurs voisins, ce qui n’est pas le cas.
[…]
79 Le Tribunal est d’opinion que les défendeurs qui, lors de la vente,
connaissent le problème d’infiltration d’eau provenant de leur drain
agricole, doivent le dénoncer à l’acheteur. À ce moment, il appartiendra
uniquement à celui-ci de recourir ou non aux services d’un expert avant
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de décider s’il procède à l’achat de la maison et à quel prix. Dans un tel
cas, si le problème se manifeste de nouveau, l’acheteur ne pourra se
plaindre d’un vice caché puisque la situation lui aura été divulguée.
80 Le Tribunal estime qu’en ne révélant pas la situation du printemps
1993 aux demandeurs alors que ces derniers s’informent s’ils ont eu des
problèmes avec la maison, ils leurrent faussement ceux-ci dans une
sécurité non-conforme à la réalité en leur répondant négativement, d’une
part et ce, sachant que l’information ne peut être obtenue en l’absence
d’excavation du drain, d’autre part.
[59] À
l'onglet
B-13,
le
procureur
attire
l'attention
aux
paragraphes
111,112,113.115.117,118 et 119
« 111 Un vice de sol sur lequel est bâti un immeuble est un vice caché.12
112 La condition du sol (argile, faible capacité portante) lorsqu’elle
affecte l’immeuble constitue un vice caché.13
113 L’insuffisance de l’empattement des fondations, si elle est
importante, constitue un vice caché lorsqu’elle affecte l’immeuble.14
[…]
115 Qu’il s’agisse donc de la nature du sol, de la largeur des fondations
ou de l’action des arbres et des racines, la jurisprudence reconnaît que ces
circonstances constituent des vices cachés.
[…]
117 L’affaire Ruel c. Lavoie17 présente des circonstances étonnamment
semblables à notre cas. La bâtisse montrait des fissures. L’acheteur n’a
pas eu recours à un expert. La bâtisse était affectée de vices par suite de
tassement causé par le sol argileux sur lequel elle était construite
118 La Cour d’appel confirme le jugement de première instance.
1. Un vice de sol est un vice caché.
2. La bâtisse qu’on place sur un sol argileux doit tenir compte de cette
composition et les fondations être construites en conséquence " d e
manière en particulier, à empêcher que l’assèchement de l’argile et son
tassement n’entraînent des fissures, des mouvements des murs et plafonds
et la ruine éventuelle du bâtiment. "
Page 36
119 Si on n’a pas construit en tenant compte de l’état du sol, exprime la
Cour, l’immeuble est affecté d’un vice.»
12.
J.-L. BAUDOUIN, Y. RENAUD, op.cit. note 9, jurisprudence citée au
no. 1726-32.
13.
no. 1726-33, ainsi que Ruel c. Lavoie, précité, note 2.
14.
no. 1726-36.
15.
no. 1726-37.
16.
Chicoine et Morin c.Normandin et a. J.E. 97-778 (C.S), j. Senécal.»
[60] À l'onglet B-14, le procureur réfère aux paragraphes suivants:
« Décision
Le délai de réclamation pour les vices cachés étant expiré, la défenderesse
ne peut être tenue de réparer les malfaçons de l’immeuble. Toutefois, il
en va autrement du vice du construction qui se manifeste dans les cinq
ans suivant la date de la vente. En vertu de la garantie, le vice de
construction consiste en un vice sérieux pouvant entraîner la perte de
l’unité résidentielle, le tout tel qu’il est défini à l’article 2118 du Code
civil du Québec. Le système de drainage de la maison de la
demanderesse est porteur d’un vice de construction majeur qui empêche
son fonctionnement….
[…]
32 Dans le dossier Commission de la construction du Québec c.
Construction Verbois inc. et al4 , la juge France Thibault, alors à la Cour
supérieure, écrit:
Page 12 :
L’article 1688 C.c.B.C. énonce :
Si l’édifice périt en tout ou en partie dans les cinq ans, par le vice de
la construction ou même par le vice du sol, l’architecte qui surveille
l’ouvrage et l’entrepreneur sont responsables de la perte
conjointement et solidairement.
Page 37
Suivant la doctrine, pour que soit engagée la responsabilité de
l’entrepreneur, deux faits doivent être établis : l’existence d’un vice de
construction ou de sol et la perte totale ou partielle de l’ouvrage :
Deux conditions sont explicitement posées à l’article 1688 pour
qu’entre en jeu la responsabilité qui y est édictée : il doit s’agir de
vice de construction ou de sol et ce vice doit entraîner la perte totale
ou partielle de l’ouvrage.5
La jurisprudence a tempéré la notion de perte totale ou partielle de
l’édifice l’assimilant plutôt à celle d’inconvénients sérieux :
Or, comme la dérogation au droit commun provient du souci de
protéger le propriétaire à l’égard de travaux difficilement vérifiables
et de la nécessité d’assurer au public une protection efficace, nos
tribunaux n’ont jamais appliqué l’article 1688 à la lettre et n’ont pas
exigé que les vices du sol de construction produisent des effets aussi
radicaux. Ils ont au contraire reconnu que les termes « périt en tout
ou en partie » ne sont pas limitatifs et comprennent les vices
compromettant la solidité de l’édifice et les défectuosités graves qui
entraînent des inconvénients sérieux6.
Page 17 :
Le tribunal est d’avis que le stationnement en cause comporte des vices
qui compromettent sérieusement son utilisation, du moins sur les parties
avoisinant les conduits souterrains et les « flashes ». En conséquence, la
C.C.Q. doit être indemnisée. […]
33 Dans un arrêt rendu le 5 janvier 1996, la Cour d’appel, dans l’affaire
Jacques Leclerc c. Roger Tremblay & Fils inc. 7, avant de conclure que la
construction d’un système de drainage, en installant le drain au même
niveau que les semelles de fondation, allait à l’encontre des règles de
l’art, écrit à la page 9 :
Il est manifeste que le premier juge n’a pas tenu compte des problèmes
que le drain pouvait avoir causés.
Pour les raisons ci-haut mentionnées, je ne puis partager l’avis du juge
que le travail a été effectué suivant les règles de l’art.
34 Enfin, dans l’affaire Réfrigération Jules Bienvenue inc. c. St-Laurent
Jobin inc. et Richard Léger8, la Cour d’appel écrit à la page 8 :
Dans ces circonstances, nous estimons que même s’il n’y avait pas
menace immédiate que les murs tombent, comme l’exigeait le premier
juge, les vices étaient : « […] susceptibles de compromettre l’ouvrage
dans sa solidité, sa durée et sa conservation, même s’il n’y a pas menace
Page 38
de ruine au sens propre du terme, ils sont suffisamment graves pour être
pris en considération et donner lieu à l’application de la garantie
quinquennale. ». […]
[…]
42 Après mûre réflexion, la Cour est convaincue que la preuve a
démontré que le système de drainage de la maison de la demanderesse est
affecté par des vices de construction majeur qui en expliquent le non
fonctionnement et, par voie de conséquence, sa perte. Partant, cette perte
des ouvrages de drainage annule ou est susceptible d’annuler et de faire
perdre le caractère d’habitabilité de la maison de la demanderesse.
L’accumulation des moisissures et des bactéries et la présence d’un fort
pourcentage d’humidité due à la présence d’eau au sous-sol ne peuvent
que conduire à la perte du caractère résidentiel de cette construction, donc
à la perte elle –même de la construction d’une résidence.
43 Nous ne sommes pas en présence d’infiltration d’eau par des fentes
capillaires comme nous l’a soumis la distinguée procureure de la
défenderesse, mais en présence d’une inondation potentielle du sous-sol
par la hausse sporadique de la nappe phréatique qui n’est pas drainée
vers le réseau de captation des eaux pluviales par un système de drainage
adéquat. Pour reprendre l’expression du témoin Lamontagne, « sans
système de drainage adéquat, nous sommes en présence d’une piscine ».
44 Paraphrasant une phrase du Juge Moisan dans l’affaire Ville de
Villeneuve c. Gauthier et al précitée, à la page 206, la Cour conclut donc
qu’ « il ne s’agit donc pas d’une défectuosité ou dégradation secondaire
mais de la perte de l’un des éléments essentiels de la bâtisse, [son
système de drainage]. La conséquence est que la bâtisse était et devenait
de moins en moins utile pour les fins auxquelles elle était destinée, on
pouvait même prévoir le moment où elle deviendrait inutilisable comme
[résidence]. »
5.
Thérèse Rousseau-Houle, Les contrats de construction en droit public et
privé, Les Éditions Wilson et Lafleur, 460 p. à la p. 343.
6.
déjà cité, note (6), à la pp344
7.
C.A. Québec 200-09-000026-911, juges Beauregard, Brossard et Biron.
8..
C.A. Montréal 500-09-000457-929, juges Dussault, Otis et Robert, 20
novembre 1997.
[61] À l'onglet B-15, le procureur a souligné ce qui suit:
Page 39
« 3 Cet appel pose d’abord la question de savoir si un vice du sol est un
vice caché de l’immeuble au sens des art. 1522 et seq C.c.B.-C. [Code
civil du Bas-Canada]. Le premier juge y a répondu affirmativement, et
avec raison.
4 Le sol est ce qu’il est, c’est exact. Mais la bâtisse qu’on y place doit
tenir compte de cette composition. Si le sol est argileux, comme c’est ici
le cas, les fondations doivent être construites en conséquence, de manière
en particulier, à empêcher que l’assèchement de l’argile et son tassement
n’entraînent des fissures, des mouvements des mures et plafonds, et la
ruine éventuelle du bâtiment. Si on ne l’a pas construit en tenant compte
de l’état du sol, l’immeuble est affecté d’un vice.
7 Que l’on qualifie cette situation de vice de sol ou de vice de la bâtisse,
la conséquence est la même. L’appelant (le vendeur) a vendu à la fois le
terrain et la bâtisse; c’est l’immeuble dans son ensemble qui était affecté
d’un vice au moment de la vente. »
[62] À l'onglet B-16, le procureur cite:
« D’un point de vue que le terrain faisait partie du contrat de vente du 29
août 2000, la présence de la bactérie peut être considérée comme un vice
caché du terrain, ce qui rendrait le constructeur-vendeur responsable
(article 2103 C.c.Q).
Du point de vue de la seule exécution d’un contrat d’entreprise, la
jurisprudence est bien établie que l’entrepreneur a une obligation de
résultat quant à la solidité et le ocmportement de l’édifice pour l’usage
auquel il est destiné2. De plus l’entrepreneur est responsable du
comportement des sols3.
Cas fortuit ou de force majeure
La présence de la bactérie concernée est un événement ne rencontrant pas
les critères d'un cas fortuit ou de force majeure puisqu'il aurait fallu à la
fois que ce soit un événement étranger, imprévisible quant à survenance
et irrésistible quant à sa puissance6
6
Thérèse Rousseau-Houle, "Les contrats de construction en droit public
et privé" Wilson et Lafleur, p. 364
La demanderesse plaide qu'un sol contaminé est un sol contenant les
éléments contaminants décrit à l'ouvrage intitulé "Politique de protection
des sols et de réhabilitation des terrains contaminés" publiés par
"Publications du Québec" en concentration supérieure à la grille des
critères, niveau B (p.87)
Page 40
Cette grille ne considère pas la présence de fer comme étant un
contaminant et le manganèse que s'il excède une concentration de 1000
ppm
La demanderesse a produit une expertise établissant que la concentration
de manganèse n'est que de 71 ppm pour ainsi plaider que le sol n'est pas
contaminé.
La contamination invoquée à l'article 6.7.7 du Plan n'est pas
celle invoquée à la "politique ", laquelle, selon le texte, a été établie "pour
assurer la protection de la santé des futurs utilisateurs et pour sauvegarder
l'environnement" Cette contamination peut bien aussi sauvegarder
l'environnement". Cette contamination peut affecter l'usage d'un
bâtiment mais il peut y en avoir bien d'autres, comme l'émission de gaz,
des déchets toxiques, des déversements pétroliers,8 etc…
8
Placements Langelier Inc. c. Cie Pétrolière Impériale REJB 2002-35690
(CA) »
[63] À l'onglet B-17, la cause n'est peut être pas d'un intérêt direct mais sûrement de façon
indirect car il s'agit d'une propriété où il y avait contamination par des produits
pétroliers.
[64] Le procureur des bénéficiaires continue son plaidoyer en disant que l'on a bâti en nappe
phréatique en le sachant et c'est un vice de construction. En fait, dit-il, il est possible de
construire, possiblement sur la nappe phréatique quand on prévoit l'imperméabilisation
totale selon l'expert Ducharme, l'on ignore les coûts et l'ampleur. Aucune preuve sur les
coûts. Le procureur trouve qu'il est très important de se souvenir que son expert dit
qu'il faut lever la maison de même que l'expert de l'administrateur. Le procureur
continue en disant que, pour une solution qui mette fin aux problèmes, il faut soulever
la maison; d'ailleurs, son expert, l'ingénieur Ducharme dit qu'il ne mettrait pas son
sceau d'ingénieur sur une autre solution et, continue t'il, les experts s'entendent d'une
part, et les bulletins de l'APCHQ dont il fait mention plus haut sont pertinents, d'autre
part. Ainsi à la pièce B-13 des bénéficiaires, page 8, c'est l'APCHQ qui informe ses
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membres et c'est tiré de son site "Internet" du 4 mars 2005. Le procureur ne croit pas
que, depuis cette date, la situation ait beaucoup changé. Au surplus, il n'est pas établi
que l'on y regagnerait en prenant les solutions moins certaines, moins efficaces sur une
longue période. Les acheteurs ont droit à une solution certaine et non pas à une
technique qui puisse minimiser les coûts. Il faut une solution certaine et permanente
sans considération des coûts. pour une solution totale, finale, complète
[65] L'autre point important c'est qu'un drain français n'est pas fait pour la nappe phréatique,
mais pour les eaux de surface afin qu'elles n'affectent pas les fondations; un drain
français qui trempe dans la nappe phréatique se bouche un jour ou l'autre. Le problème
n'en est pas un de contamination mais de nappe phréatique, continue t'il.
[66] Le procureur des bénéficiaires plaide que les bactéries sont dans leur milieu naturel et
qu'elles sont là depuis des millions d'années. Ce sont des conditions présentes dans le
sol et l'on doit en tenir compte avant de bâtir, il ne s'agissait que de respecter le Code
national du bâtiment et de ne pas bâtir dans la nappe phréatique. C'est bien simple de
construire au dessus de la nappe phréatique. Le procureur plaide aussi que, si on a
ajouté "ocre ferreuse" ainsi qu'on le note à la pièce B-4 du cahier des bénéficiaires,
concernant la Garantie prolongé de dix ans, c'est que l'ocre ferreuse, dans les sols, ne
constituait pas un sol contaminé. Comment aurait-t-on besoin de le spécifier si ocre
ferreuse était déjà incluse dans sol contaminé. Grosso modo, continue t-il, si on avait
acheté simplement un terrain, on ne pourrait pas se plaindre de vice caché.
[67]
La solution à adopter ne peut pas créer des obligations d'entretien et elle doit être sans
problème ultérieur. Si le sol est devenu contaminé comme le veut l'administrateur, c'est
parce qu'on n'a pas construit selon les normes du Code national du bâtiment. La nappe
phréatique n'est pas dans les exclusions du Règlement et ici il s'agit d'une mauvaise
implantation et on aurait dû tenir compte des caractéristiques du sol. On a bâti dans la
nappe phréatique, et il faut sortir de la nappe phréatique. Il termine en disant que le
Règlement et la loi sont là pour la protection du public et que l'on doit favoriser cet
aspect et que l'on aurait dû tenir compte de l'état naturel du sol; ce n'était pas une
cachette.
Page 42
Plaidoyer de la procureure de l'administrateur
[68] La procureure de l'administrateur trouve que l'on parle d'obligations de l'entrepreneur,
mais ce n'est pas dans ce cadre-là que l'on est aujourd'hui. La Garantie est tenue de
respecter le Règlement avec une interprétation restrictive. Elle produit alors un cahier
d'autorités de l'administrateur où l'on peut lire à la table des matières:
«TABLE DES MATIÈRES
1. Moreau c. La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc.,
décision arbitrale tendue le 3 février 2003, par l'arbitre M. René
Blanchet;
2. Ogilvy, Renault, S.E.N.C., LA CONSTRUCTION AU
QUÉBEC: PERSPECTIVES JURIDIQUES, Wilson & Lafleur
Ltéle., 1998, pp. 547 et 548;
3. Lebeau c. Bélisle Construction et La Garantie des bâtiments
résidentiels neufs de l'APCHQ Inc,.décision arbitrale rendue le 5
mai 2005 par l'arbitre M. Claude Dupuis, ing.;
4. Joseph c. Goyette, Duchesne & Lemieux Inc. , et La Garantie des
bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc,.décision arbitrale
rendue le 4 octobre 2005 par l'arbitre M. Alcide Fournier;
5.
Deschênes c. Groupe Nordco et La Garantie des bâtiments
résidentiels neufs de l'APCHQ Inc,. décision arbitrale rendue le 17
octobre 2005 par l'arbitre Me Marcel Chartier;»
[69] La procureure de l'administrateur a produit en audience une pièce A-6 soit la
continuation de son cahier d'autorités, une décision de la Cour d'Appel:
«LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE
L'APCHQ c. MARYSE DESINDES et RENÉ BLANCHET, en date du
Page 43
15 décembre 2004 par les juges THÉRÈSE ROUSSEAU-HOULE
J.C.A., BENOÎT MORIN J.C.A., et PIERRETTE RAYLE J.C.A..
[70] Dans cette dernière cause, la procureure a attiré l'attention du tribunal au paragraphe 11:
« [11]
Le Règlement est d'ordre public4,. … Il fixe les modalités et les
limites du plan de garantie ainsi que, pour ses dispositions essentielles, le
contenu du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie,
en l'occurrence, les intimés. »
4
Articles 3,4,5, 105,139 et 140 du Règlement.
[71] Elle continue, en disant, que le Plan de garantie ne cautionne pas toutes les obligations
de l'entrepreneur mais seulement dans les limites établies par le Règlement, elle fait
référence au paragraphe 29 de la décision de la juge Rayle qui écrit:
« …J'ajouterai que l'eût-elle voulu, l'appelante n'aurait pas pu, dans un
excès de complaisance, s'obliger en faveur d'un bénéficiaire à plus que ce
que le Règlement d'ordre public ne permet.
[72] Elle réfère ensuite au paragraphe 33 de la décision précitée où elle lit:
«…enfin, que la décision arbitrale prendra en compte toutes les modalités
et respectera toutes les limites et exclusions que prévoit le Règlement.
[73] Et un peu plus loin au paragraphe 38, la procureure lit:
« …Les droits des parties et les difficultés d'interprétation susceptibles de
se poser, le cas échéant, ne découlent pas du contrat mais du Règlement
lui-même, ce qui exclut le recours à une règle d'interprétation qui ne
s'applique qu'à certains types de contrats.»
[74] Et elle continue au paragraphe 39:
«Au mieux, nous sommes en présence d'un contrat réglementé, c'est-àdire d'un contrat dont le contenu est imposé par le législateur et non par
Page 44
l'appelante, elle aussi obligée de se plier aux volontés du législateur et de
faire approuver son plan par la Régie15 .»
15
Articles 4,5, 7,18,132 60 et 139 du Règlement.
[75] La procureure poursuit en disant que les arbitres ne peuvent pas aller au-delà du
Règlement et que ce sont les parties qui portent la décision en arbitrage qui ont le
fardeau de démontrer qu'elle était mal fondée. La réception du bâtiment a eu lieu le 14
juillet 2000 et la première infiltration d'eau en avril 2004 soit près de 4 ans plus tard. Il
faut donc référer à la Garantie de 5 ans. La procureure ajoute que lorsqu'un bâtiment
est construit dans une nappe phréatique, l'on parle, dans tous les cas. de vice caché et
non pas de vice majeur. L'administrateur n'est pas dans les souliers de l'entrepreneur.
Dans la jurisprudence citée par la partie adverse, ce sont tous des cas où les infiltrations
d'eau sont arrivées très rapidement. L'on n'est pas dans le cadre d'une malfaçon.
Pendant près de 4 ans, il n'y a pas eu de problèmes, ce n'est qu'en avril 2004 qu'ils sont
survenus. Le point à déterminer, dit-elle, c'est ce qui a causé les problèmes. Les
infiltrations d'eau, dit-elle, correspondent au moment où le drain a été colmaté. C'est
carrément l'expert des bénéficiaires qui le dit à l'onglet B-11, page 12; M. Ducharme
indique que, si le système se colmate, les conséquences vont revenir à chaque année.
[76] La résidence (sous-sol) est au niveau de la nappe phréatique, suite au témoignage de M.
Ducharme; il parle de périodes élevées en avril. Le tableau à la pièce A-19 du cahier de
pièces de l'administrateur donne les précipitations les plus faibles à l'année 2004. En
2001, 2002 et 2003, il y a eu plus de précipitations. Au printemps, la nappe phréatique
est plus élevée.
Les infiltrations d'eau sont dues au colmatage.
Et les faits
correspondent à cette théorie. La deuxième question qui lui revient à l'esprit est le
colmatage qui résulte de l'ocre ferreuse. Selon la procureure, l'expert Dumont a été
clair quand il dit que ça prend trois éléments pour qu'il y ait un problème. Il y a des
terrains où la nappe d'eau est élevée et où il n'y a pas de bactéries donc pas de
problèmes.
Page 45
[77] En référence à l'onglet B-4, du cahier de pièces des bénéficiaires de la Garantie, la
procureure dit qu'il y a des choses que l'on écrit en exclusion en redondance, car trop
fort ne casse pas. C'est la raison pour laquelle l'administrateur a inclus l'ocre ferreuse
dans la partie des sols contaminés, même si ce n'est pas dans les exclusions spécifiques
à l'article 29 du Règlement. À cet effet, il est question de bâtiment à l'article 1 et à
l'article 9 du Règlement, il y a aussi redondance à l'article 9 de l'article 1; c'est pourquoi
l'administrateur a cru bon d'exclure l'ocre ferreuse de la Garantie prolongé de dix ans.
Les sols contaminés ne sont pas décrits dans le Règlement. L'argile n'altère rien. Ici,
dit-elle, on a une prolifération de bactéries qui altère le bâtiment. À son cahier
d'autorités, dans la sentence de M. Blanchet, ce dernier fait état de l'obligation de
l'entrepreneur.
Il s'agit de décider de l'application du Plan.
Elle plaide que,
subsidiairement, les méthodes, ce n'est pas du ressort du bénéficiaire mais de
l'entrepreneur. L'entrepreneur a une obligation de résultats et il doit corriger les
problèmes. Or l'entrepreneur a le choix des méthodes.
[78] À l'onglet A-3, du cahier d'autorités de l'administrateur, la procureure attire l'attention
de l'arbitre aux paragraphes suivants:
« [7]
Toutefois, les bénéficiaires ne sont pas d'accord avec cette
méthodologie d'intervention énoncée par l'administrateur et proposent
plutôt une méthode qui nécessiterait de démanteler complètement la
toiture de tôle, ce qui rendrait le parement non réutilisable.
[8]
Relativement à cet élément, l'administrateur reconnaît qu'il y a
malfaçon; il admet qu'il existe un risque d'infiltration, et ce, même après
une intervention récente de l'entrepreneur, et il recommande d'effectuer
des travaux selon les règles de l'art.
[9[
De façon générale, la responsabilité de l'exécution et de la
qualité des travaux de construction incombe à l'entrepreneur; ainsi, on ne
peut le forcer à effectuer des travaux selon une méthodologie à laquelle il
ne souscrit pas. »
[79] À l'onglet A-4 du même cahier elle lit le paragraphe 57:
Page 46
[57] « Bien que l'arbitre soussigné ne puisse prescrire une méthode pour
corriger la situation, il peut mentionner qu'il a vu d'autres unités en demi
sous-sol munies d'un appareil d'air climatisé mural, d'un
déshumidificateur et d'un échangeur d'air dont le revêtement de sol
appuyé sur un faux plancher, n'a pas gondolé, fissuré, etc…»
[80] La procureure a regardé les 3 méthodes proposées et les bénéficiaires vont devoir vivre
avec celle que l'administrateur va choisir. L'obligation de l'administrateur, dit-elle, c'est
de corriger et non pas de refaire la maison au complet. Ainsi l'expert Ducharme a parlé
d'imperméabilisation à la pièce B-11 du cahier de pièces des bénéficiaires, à la page 33
la procureure fait référence au paragraphe suivant:
« Il existe plusieurs systèmes brevetés d'imperméabilisation»
[81] La procureure continue en disant que son expert M. Roy a 30 ans d'expérience et que
l'on a essayé de diminuer sa crédibilité parce qu'il faisait affaire avec l'administrateur.
D'après elle, il a énormément d'expérience. Quant à l'expert Ducharme, il a dit qu'il y
avait une possibilité qu'il faudrait peut-être regarder le tout avec un architecte. M.
Ducharme, conclut-elle, n'a jamais vécu l'expérience. Il y a trois méthodes qui ont été
présentées, mais la méthode corrective, poursuit-elle, appartient à l'entrepreneur à
l'administrateur.
Fin des plaidoiries de la procureure de l'administrateur
[82] Me Dubé revient pour, dit-il, faire quelques commentaires. Il admet que l'arbitre ne
peut pas dicter les méthodes. Il soulève que le nouveau Code civil, en1994, a codifié le
contrat de service à l'article 2099. Il ne peut pas dicter les moyens. À l'article 2100 du
C.C., il reconnaît la liberté des moyens comme il vient de le dire. Ici, l'on confond
l'ouvrage à réaliser et les méthodes. Si on peut dire que l'ouvrage à réaliser c'est de
soulever la maison, les bénéficiaires n'ont pas le pouvoir de leur dire comment ça doit
se faire; les méthodes pour réaliser l'ouvrage, ça relève de l'entrepreneur.
L'entrepreneur a un ouvrage à réaliser, car dans l'ouvrage qu'il a fait, il a commis une
faute. Le propriétaire n'a pas à accepter n'importe quels correctifs.
Et de fait, les 2
Page 47
experts, d'un côté comme de l'autre, ont déterminé les correctifs à la demande de chaque
partie. Les experts ont déterminé l'ouvrage à être réalisé, mais pas les moyens
d'exécution, car l'on ne peut pas dicter ces moyens-là. Le tribunal, continue-t-il, doit
dire l'ouvrage à réaliser, mais pas les méthodes. Il poursuit en disant que l'article 2118
du Code civil du Québec, c'est une garantie légale de l'entrepreneur et de l'architecte,
qui relève les bénéficiaires d'avoir à faire une preuve de la faute. Ils n'ont qu'à faire la
preuve du dommage. Un vice caché peut être un vice majeur et le garant en est
responsable. Il réfère à la page 12 de l'onglet 11 du cahier de pièces des bénéficiaires
de la Garantie où M. Ducharme dit :
«Les infiltrations ont été causées par le niveau de l'eau dans le sol qui a
dépassé le niveau du dessus de la dalle sur sol en béton du sous-sol.»
[83] Il n'y a pas de preuve de contamination et l'on ne peut pas dire que c'est un terrain
contaminé car ça n'affecte pas l'environnement ni la vie selon l'expert Dumont.
[84] Me Savoie revient à la charge en disant qu'elle plaide la distinction entre la méthode et
l'ouvrage. La procureure réfère à l'onglet 3 page3 de son cahier d'autorités, où il est
question de démantèlement de toitures. L'arbitre, dit la procureure, peut dire qu'il y a
un problème et qu'il doit être corrigé. Or, l'on doit corriger. On doit avoir un résultat.
Elle ne plaide pas la Garantie légale mais le Règlement. Le colmatage a entraîné les
infiltrations. Elle termine en disant que seul l'expert Dumont a parlé de la valeur.
[85] Et pour terminer le tout, le procureur des bénéficiaires déclare qu'il ne fera pas de
preuve sur le rapport d'évaluation microbienne de poussière par Mme Marie-France
Pinard du laboratoire Micro-Vital, ni sur le rapport du suivi du chantier de
décontamination microbienne finale par M. Martin Daigle, ingénieur junior et M.
Claude Mainville, ingénieur sénior (pièce B-11 du cahier de pièces des bénéficiaires).
[86] De son côté l'administrateur ne présentera pas de preuve sur "Évaluation de la salubrité
microbienne résidentielle" par M. Martin Daigle, biologiste et M. Octavian Moga,
toxicologue (pièce A-11 du cahier de pièces de l'administrateur).
[87] La question de contamination microbienne est mise de côté.
Page 48
[88] La question est maintenant de savoir si l'administrateur a raison de conclure que ce
litige n'est pas couvert par la Garantie.
Fin de la preuve de part et d'autre.
ANALYSE DE LA PREUVE
[89] Il est compréhensible que les bénéficiaires, des profanes, n'aient pu s'apercevoir plus
tôt, selon la preuve testimoniale, de la hauteur de la nappe phréatique car les murs du
sol étaient recouverts de gypse qui cachait la "rigole" i.e. l'espace de quelques pouces en
largeur et en profondeur fait par l'entrepreneur entre le mur de béton et la dalle de
béton. Il y avait de l'eau dans cet espace et c'est ce qui a causé graduellement la
moisissure du bas du mur même si le point culminant n'est survenu qu'au printemps
2004.
[90] La Causa Causans (cause causante), soit la cause déterminante, génératrice du
dommage, i.e sans laquelle le dommage n'aurait pu se produire, c'est la nappe
phréatique plus élevée que la dalle de béton.
[91] La causa proxima, la cause immédiate des dommages, c'est l'infiltration d'eau.
[92]
Ni l'un ni l'autre des experts Roy (A-12 des pièces de l'administrateur) ou Ducharme
(A-11 des pièces des bénéficiaires) ne soulèvent qu'il s'agisse d'un sol contaminé avant,
pendant ou après la construction. Cependant tous deux sont d'accord pour dire qu'il y a
un vice sérieux de construction dû à la nappe phréatique. Tous deux doivent, selon leur
mandat, trouver une solution pour remédier aux problèmes d'infiltration d'eau. L'expert
Roy conclut que ses observations démontrent que des infiltrations d'eau sont la cause
des dommages. L'expert Ducharme conclut qu'il s'agit d'un vice de construction.
[93] À l'article 10 du Règlement sur le Plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs, on
peut lire: « La Garantie d'un plan dans le cas d'un manquement de l'entrepreneur à ses
obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:….10…
20… 30… 40…: :
Page 49
50 « La réparation des vices de conception, de construction ou de
réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui
apparaissent dans les cinq ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par
écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable,
lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou,
en cas de vices ou de pertes graduelles de leur première manifestation….»
[94] On ne peut pas invoquer une exclusion à moins que ce ne soit mentionné de façon claire
et précise; et c'est ce que l'administrateur a fait dans sa Garantie prolongée de 10 ans en
ce qui a trait à l'ocre ferreuse dans le sol. L'ajout de l'ocre ferreuse ne peut donc pas
constituer une redondance comme le plaide la procureure de l'administrateur et ne
s'applique pas aux exclusions du Règlement.
[95] Pour être cohérent, pourquoi avoir exclu spécifiquement l'ocre ferreuse dans la Garantie
prolongé de 10 ans si l'on croyait vraiment, chez l'administrateur, que l'ocre ferreuse
était incluse dans "sols contaminés" de l'article 12,7 du Règlement ?
[96] Les critères de contamination et d'imputabilité ne sont pas clairement définis dans le
Règlement; il y a place à interprétation en faveur des consommateurs.
[97] Une imputation totale des problèmes à l'ocre ferreuse ne serait certes pas significative
des problèmes actuels
[98] Par exemple, la moisissure, au fil du temps, c'est l'effet secondaire d'une trop grande
humidité créé par la nappe phréatique à la hauteur de la dalle de béton du sous-sol; la
nappe phréatique a ainsi causé un débordement d'eau dans le sous-sol et l'humidité
anormale.
[99] L'arbitre est plutôt d'opinion, avec le procureur des bénéficiaires, que l'ocre ferreuse,
selon la preuve, n'est pas dans les exclusions du Règlement.
[100] Que ce soit des vices du sol au sens de l'article 2118 du Code civil ou des vices de
construction au même article, les bénéficiaires sont couverts par la Garantie. Le sol
n'était pas contaminé au sens de l'abondante jurisprudence soumise par le procureur des
bénéficiaires. Et il est indéniable que le délai est de 5 ans.
[101] Le contrat de vente et la réception du bâtiment ont eu lieu le 14 juillet 2000. Les parties
sont d'accord sur ce point et sur la date de la demande de réclamation (voir onglet 6 du
Page 50
cahier de pièces émis par l'administrateur). Aussi, dès le 3 juin 2004, l'administrateur
envoyait une lettre à l'entrepreneur en lui demandant d'intervenir dans ce dossier dans
un délai de 15 jours (onglet 8 du cahier de pièces émis par l'administrateur). Dans cette
dernière lettre, l'administrateur faisait référence à la présence de moisissures et de
champignons au sous-sol et à la décontamination des matériaux affectés par des
infiltrations d'eau. L'administrateur spécifiait que la firme Inspec-Sol (M. Denis Roy)
avait été mandatée le 28 juin 2004 pour procéder à une expertise des lieux "dans le but
de déterminer la ou les causes probables."
[102] Le 1er septembre 2004 M. Denis Roy, ing., M.B.A., de la firme Inspec-sol Inc. a fait
une expertise (onglet A-12).
[103] Dans son rapport d'expert, M. Roy fait mention "de plusieurs dommages reliés à des
infiltrations d'eau," d'un tube d'observation afin de mesurer le niveau d'eau souterraine.
[104] M. Roy spécifie que la nappe phréatique est au dessus de la base du drain français, que
les infiltrations d'eau et les dégâts y sont reliés, au sous-sol de la maison; et, "en période
de haute eau (printemps et automne), il est possible que la nappe phréatique se retrouve
à un niveau plus élevé que celui de la dalle sur sol."
[105] Comme les deux experts Roy et Ducharme s'entendent sur une solution pour régler pour
toujours les problèmes d'infiltrations d'eau, soit la première solution pour chacun, en
soulevant le bâtiment; et comme les autres solutions vont à l'encontre du Code national
du bâtiment et du Règlement de construction de la ville de Lachenaie, et d'une
jurisprudence abondante présentée par le procureur des bénéficiaires, l'arbitre doit
respecter et entériner leur solution, laquelle, disent-ils tous deux, est la meilleure.
Quant aux méthodes à suivre pour exécuter la solution no. 1 de chacun des experts en
soulevant le bâtiment, les méthodes relèvent de l'entrepreneur et/ou de l'administrateur.
Les 2 procureurs sont d'accord sur ce dernier point.
[106] Il n'y a absolument rien dans toute la preuve qui établisse que l'on a construit sur un sol
contaminé tel que décrit dans le Règlement sur le Plan de Garantie des bâtiments
résidentiels neufs sous le titre "Exclusions de la Garantie" au paragraphe 12,7.
Page 51
[107] D'abord, l'inspecteur Dubuc a statué sur la recevabilité de la demande dans le cadre de
l'article 3.4 du contrat de Garantie, alors que la preuve révèle qu'il s'agit d'un vice de
construction couvert par l'article 10,50 du Règlement. Or le vice de construction est
apparu dans les 5 ans suivant la fin des travaux et il a été dénoncé dans les 6 mois de la
découverte du vice caché au sens de l'article 1739 du Code civil et du Règlement à
l'article 10,50 .
[108] Ensuite, l'inspecteur Dubuc s'est basé sur une décision arbitrale, (René Blanchet, arbitre,
Centre d'arbitrage Commercial National et International du Québec – No. 020708 en
date du 3 février 2003) par laquelle l'arbitre soussigné n'est pas lié car il s'agit d'une
décision d'un tribunal de même juridiction que pour le présent dossier, et est-il bon
d'ajouter dans un contexte bien différent.
[109] Plusieurs photos montrent bien qu'il y avait de l'eau sur le sol qui avait été excavé trop
profondément selon la preuve testimoniale et écrite. L'eau en permanence sur plus de _
pouce de la partie excavée du terrain aurait dû alerter l'entrepreneur. Selon la preuve
testimoniale, l'eau était là en permanence dès l'excavation et il n'y a nul doute qu'il
s'agissait de la nappe phréatique ainsi qu'il en est maintenant ressorti des expertises. En
d'autres termes, pour un professionnel de la construction, la nappe était visible et
l'entrepreneur n'aurait pas dû creuser aussi profondément, sachant, par ailleurs, que le
terrain (le lot) des bénéficiaires était plus bas que celui des voisins, puisque le puisard
de rue, forcément plus bas, était situé juste en face de la maison des bénéficiaires. On le
voit sur un plan du sol qui a été déposé. Les experts ont constaté les problèmes, ont
proposé des solutions correctives demandées par leur client respectif.
[110] Les rapports des experts des bénéficiaires qui ont témoigné à l'audience, sont pertinents
et ont été utiles pour trouver une solution.
Page 52
LES CONCLUSIONS
[111] PAR CES MOTIFS, l'arbitre,
[112] CONSIDÉRANT la preuve testimoniale et la preuve écrite,
[113] CONSIDÉRANT le Code civil du Québec,
[114] CONSIDÉRANT le Règlement sur le Plan de Garantie des bâtiments résidentiels
neufs,
[115] CONSIDÉRANT le Code national du bâtiment,
[116] CONSIDÉRANT la Loi sur la qualité de l'environnement,
[117] CONSIDÉRANT la jurisprudence soumise par les 2 parties,
[118] CONSIDÉRANT qu'il est anormal que le sous-sol baigne dans la nappe phréatique,
[119] CONSIDÉRANT la faillite de l'entrepreneur,
[120] CONSIDÉRANT qu'il était facile de savoir et de s'apercevoir qu'il y avait une nappe
phréatique élevée,
[121] CONSIDÉRANT que l'entrepreneur a commis une erreur en construisant la dalle de
béton dans la nappe phréatique,
[122] CONSIDÉRANT que la ville de Lachenaie peut avoir un intérêt à ce que l'eau de la
nappe phréatique ne soit pas déversée dans son drain pluvial,
[123] CONSIDÉRANT que les experts Ducharme et Roy, chacun dans leur première
solution, s'entendent sur les correctifs pour une solution complète, totale et définitive du
litige, soit en soulevant le bâtiment,
[124] CONSIDÉRANT que les autres solutions des experts nécessitent de l'entretien régulier
d'une part, et affectent la valeur de la maison, d'autre part,
[125] CONCLUT que la demande des bénéficiaires est couverte par le Plan de Garantie,
[126] ORDONNE à l'administrateur de prendre les moyens nécessaires pour que le sous-sol
du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique,
Page 53
[127] ENTÉRINE la solution no. 1 des deux experts Roy et Ducharme qui consiste à
soulever la maison,
[128] ORDONNE à l'administrateur d'obtenir les permis nécessaires de la ville de Lachenaie,
[129] ORDONNE à l'administrateur de respecter le Code national du bâtiment, le Règlement
de construction de la ville de Lachenaie, les règles de l'art et plus particulièrement les
recommandations des experts au point sur lequel ils s'entendent, quant à la solution à
apporter, c'est-à-dire relever la maison (Roy), soulever la résidence (Ducharme),
[130] ORDONNE à l'administrateur d'obtenir, à la fin des travaux une attestation de
conformité au Règlement de construction de la ville de Lachenaie.
[131] Les travaux devront être terminés dans un délai de 6 mois de la date des présentes.
COÛTS
[132] Les coûts de l’arbitrage sont à la charge de l'administrateur conformément à l’article
123 du Règlement sur le Plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[133] Les frais d'expertises des 2 experts, soit M. Marc-André Ducharme et M. Jean-René
Dumont, qui ont témoigné à l'audition, sont à la charge de l'administrateur
conformément à l'article 124 du Règlement.
Montréal, 11 novembre 2005
Marcel Chartier, avocat
Arbitre (Soreconi)
Page 54

#1À RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC SORECONI SOCIÉTÉ

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