un projet immobilier pour ma communauté

Été 2015
UN PROJET IMMOBILIER
POUR MA COMMUNAUTÉ,
LE GUIDE
UN PROJET IMMOBILIER POUR MA COMMUNAUTÉ,
LE GUIDE est issu du partage de l’expertise
des organismes, porteurs de projets de logement social
avec soutien communautaire, ayant participé à des
consultations menées au cours de l’hiver 2015.
Les rencontres ont permis d’affiner la réflexion
et de bonifier le contenu de cet outil.
TABLE DES MATIÈRES
INTRODUCTION...............................................................................................................................................5
LEXIQUE DES ACTEURS ET DES PRINCIPAUX PROGRAMMES........................................................ 6
Les acteurs............................................................................................................................................................. 6
Les programmes.................................................................................................................................................. 7
Développer du logement social avec soutien communautaire,
LES MOTIVATIONS INITIALES................................................................................................................... 8
Une décision importante, les clés du succès ............................................................................................. 8
NATURE DE VOTRE PROJET....................................................................................................................... 9
Logement de transition..................................................................................................................................... 9
Logement permanent........................................................................................................................................ 9
Nombre et le type d’unités............................................................................................................................. 10
Bail ou entente de séjour................................................................................................................................ 11
PREMIÈRES GRANDES QUESTIONS...................................................................................................... 12
Construire ou rénover...................................................................................................................................... 12
Choisir les quartiers centraux ou s’en éloigner......................................................................................... 12
Rechercher des sites et des immeubles...................................................................................................... 12
Espaces communautaires............................................................................................................................... 13
DE LA CONCEPTION À L’OCCUPATION, les phases d’un projet.......................................... 14
Préparation.......................................................................................................................................................... 14
Développement................................................................................................................................................. 15
Réalisation........................................................................................................................................................... 16
Exploitation......................................................................................................................................................... 17
LE MONTAGE FINANCIER DU PROJET............................................................................................... 18
Programmes de financement........................................................................................................................ 18
Budget de réalisation........................................................................................................................................ 19
Budget d’exploitation........................................................................................................................................ 19
LA SÉLECTION DES LOCATAIRES ......................................................................................................... 20
INTÉGRATION DANS LE MILIEU............................................................................................................ 21
CONCLUSION.................................................................................................................................................. 22
ANNEXES
1. Synthèse des phases du cheminement d’un projet............................................................................ 23
2. Références....................................................................................................................................................... 24
3. Organismes rencontrés pour le développement de ce guide.......................................................... 24
3
Crédit photo de la couverture
En haut à droite : Johanne Groulx
Au centre à gauche : Sébastien Payeur
Au centre à droite : L’Avenue HC
En Bas à droite : Guy-Pierre Lévesque
INTRODUCTION
Le logement social avec soutien communautaire a permis à des milliers de personnes d’éviter ou de sortir de la
rue de façon durable. C’est un investissement social et économique qui a fait ses preuves.
C’est donc en appui à cette formule d’habita­tion que le
présent guide est élaboré. Il se veut un outil d’accompagnement des promo­teurs que vous êtes ou deviendrez. L’objectif est de permet­tre aux groupes qui ont
identifié des besoins de logement chez les personnes
qu’ils rejoignent de mieux cheminer à travers les différentes étapes de réalisation d’un projet de logement
social avec soutien communautaire dans le ca­
dre du
programme AccèsLogis, volet III, uni­­
que programme
permettant la construction ou la rénovation de bâtiments existants.
Développer un projet de logement social avec soutien
communautaire est un choix que de nom­­breux orga­
nismes – dont plusieurs membres du Réseau d’aide aux
personnes seules et itinérantes de Montréal (RAPSIM) –
ont fait au fil des trois dernières décennies.
Au cœur de ce choix : des personnes margina­lisées, qui
ont connu l’itinérance ou qui sont aux pri­ses avec des
conditions de logement précaires, souvent insalu­bres.
Grâce à un projet de logement social, ces personnes
voient leur situation transformée : elles auront ­accès à
un logement de qualité, sécuritaire et abordable, dans
un environnement accueillant et aidant, avec un « propriétaire » – un organisme à but non lucratif (OBNL) –
compétent et respectueux. Un projet de logement social, c’est aussi, très souvent, l’ajout de logements neufs
dans un quartier qui en manque, ou la rénovation complète d’immeubles auparavant délabrés. Bref, un projet
de logement social, c’est une formule ga­gnante pour ses
occupants et pour le milieu qui l’accueille.
TABLE DES MATIÈRES
Au fil des ans, à la faveur des programmes de financement public provincial, fédéral et la con­tri­bution de la
Ville de Montréal, les projets portés par des orga­nismes
en itinérance ont fleuri. Quoique leur nombre ait été
insuffisant eu égard aux besoins croissants, il demeure
qu’ils ont permis des réponses structurantes et porteu­
ses. Souhaitons que l’avenir voie le maintien et le renforcement des programmes permettant ces succès.
Les aspects abordés dans le UN PROJET ­
IMMOBI­
LIER
POUR MA COMMUNAUTÉ, LE GUIDE vont de la naissance du projet, alors que l’idée germe et prend forme
au sein de votre organisme, jusqu’à l’occupation d’un
immeuble s’adressant aux personnes visées par votre
mission.
Présenté par sections, ce guide pourra être
consulté selon vos b
­ esoins. Il ne prétend
pas c­ ontenir toutes les r­ éponses, mais vous
­permettra d’apprivoiser les ­différentes étapes
de cette aventure qu’est le déve­loppement
d’un projet de logement social
avec soutien communautaire.
5
LEXIQUE DES ACTEURS ET
DES PRINCIPAUX PROGRAMMES
LES ACTEURS
Un projet de logement social implique plusieurs acteurs,
qui contribuent de façons diverses à son éclosion et à
sa réalisation : bailleurs de fonds, instances municipales,
conseillers techniques et professionnels, etc.
LE PORTEUR : votre organisme est le maître d’œu­vre du
projet et, à terme, son proprié­taire. Votre organis­me est
donc au cœur de la démarche.
LE GROUPE DE RESSOURCES T
­ ECHNIQUES (GRT) : Le GRT
est un organisme communautaire dont l’expertise professionnelle et l’orientation so­cia­le facilitent le montage
et la réalisation de projets immobiliers, qu’il s’agisse de
construction ou de rénovation. Le GRT fournit un ac­­
com­­pagne­ment des premières idées et esquis­ses jusqu’à
l’entrée des occupants dans les logements.
Le GRT joue le rôle d’une véritable courroie de trans­
mission entre les professionnels im­­pliqués dans un projet de ­
développement. Les GRT sont des partenaires
ac­­
crédités par la SHQ ; la colla­
bo­
ration d’un GRT est
re­quise pour les projets soumis à la Ville de Montréal
dans la mise en œuvre du programme AccèsLogis. Quatre sont actifs sur l’île de Montréal : Atelier Habitation
­Montréal, Bâtir son quartier, Groupe CDH et ROMEL.
LA SOCIÉTÉ D’HABITATION DU QUÉBEC (SHQ) : Le
gou­­­
vernement du Québec, représenté par la Société
d’ha­bitation du Québec (SHQ), finance le programme
Accès­Logis Québec. Ce program­me exige que les projets ob­­tien­nent une contribution dite « du milieu » qui,
sur le territoire mon­­tréalais, est assurée par des apports
muni­cipaux.
LA VILLE DE MONTRÉAL : La Ville agit comme manda­
taire de la SHQ, dont elle gère les programmes d’habi­
tation sur le territoire montréalais. Ce rôle permet
à la Ville de définir ses propres cibles en fonction des
be­soins des citoyens montréalais. Dans le cas du programme Accès­Logis, la Ville accueille les projets prove­
nant de l’ensemble de l’agglomération (île) de Montréal. La Ville offre un accompagnement actif pendant
leur cheminement.
LES ARRONDISSEMENTS : Ils sont responsables de la
réglementation d’urbanisme sur leur ter­­ri­toire, et doi­
vent approuver tous les p
­ rojets avant leur réalisation.
Lorsque des projets re­­quièrent des dérogations (exceptions) au zo­­­nage, l’arrondissement met en place un pro­­
ces­­sus public qui implique une étape de con­­sultation.
L’ARCHITECTE : Son rôle est prépondérant dans la conception du projet et la gestion du contrat de l’entre­
preneur.
L’ENTREPRENEUR GÉNÉRAL : C’est le contractant en
charge du chantier de construction ou de rénovation et
il gère les sous-traitants.
6
TABLE DES MATIÈRES
LES PROGRAMMES
ACCÈSLOGIS QUÉBEC (ACL) : Ce programme de sub­
vention constitue la principale source de ­fi­nance­ment
pour les projets de logements sociaux et com­­mu­nau­
taires, qu’ils s’agissent de nouvelles constructions ou
d’achat et rénovation d’immeubles existants. Il comprend trois volets qui touchent des clientèles ­différentes.
Le volet I vise la réalisation de logements permanents pour familles, personnes seu­les ou personnes
âgées autonomes.
Le Volet II, qui produit aussi des logements perma­
nents, est destiné à loger des person­nes âgées de
75 ans et plus ou des personnes moins âgées en
légère perte d’autonomie.
LES PROGRAMMES COMPLÉMENTAIRES : les ­con­di­tions
particulières de réalisation d’un pro­­jet peuvent deman­
der des apports de fonds pour compléter le financement d’AccèsLogis. Des pro­­­
grammes munici­
paux ou
québécois sont donc sollicités pour boucler le montage
d’un projet. Parmi les programmes actuellement en vi­­
gueur, on peut noter le programme Novateur de la
SHQ, destiné à soutenir des innovations « vertes », le
pro­gramme Climat Sol, qui peut contri­buer à la décontamination de sites, ou des programmes municipaux
d’aide aux rénovations. La Stratégie de partenariat de
lutte contre l’itinérance (SPLI, fédérale) peut également
jouer un rôle, quoi­que de façon moins importante que
par le passé.
Le Volet III permet la réalisation de logements pour
des populations ayant des ­
besoins parti­
culiers
d’ha­
bi­
tation. Il vise la réalisation de logements
permanents ou de transition, avec soutien. Accès-­
Logis, vo­­­
let III est le programme permettant le
logement social avec soutien communautaire dont
traite ce guide.
LE SUPPLÉMENT AU LOYER : Le programme Accès­Logis
intègre une aide appelée « Supplément au ­loyer », qui
permet aux locataires qui en bénéficient de payer un
loyer correspondant à 25 % de leur re­venu. Le Supplément au loyer couvre la différence en­tre la part payable
par le loca­taire (le 25 %) et le coût du loyer réel du projet. Dans le cas de projets du Volet III, selon la si­tuation
financière de la clientèle, jusqu’à 100 % des logements
peuvent bénéficier de cette aide.
TABLE DES MATIÈRES
7
Développer du logement social avec soutien communautaire,
LES MOTIVATIONS INITIALES
Votre organisme y songe. Le d
­ éveloppement d’un projet de logement social avec s­ outien communautaire
apparaît être une réponse aux besoins des personnes que vous r­ ejoignez. Vous souhaitez étendre votre m
­ ission
en ajoutant cette stratégie aux moyens déjà développés mais vous vous interrogez : est-ce réaliste ? Quels seront
les impacts ? Avons-nous les ressources requises ?
UNE DÉCISION IMPORTANTE
Un premier projet, plusieurs défis. Se lancer dans un
projet impliquera tous les éléments de votre orga­nisme
et tout particulièrement la direction générale, à qui
il reviendra de coordonner les actions aux différentes
étapes, tant à l’interne qu’avec les différentes parties
impliquées, dont le GRT.
Votre conseil d’administration (CA) et l’équipe de­­vront
se familiariser avec le langage et les règles propres aux
différents professionnels impliqués dans la construction
ou la rénovation.
La responsabilité associée à un investissement de cette
importance peut être source d’inquié­
tude. Ce projet
exigera un investissement de temps important et de
nouvelles responsabi­lités financières et immobilières (la
gestion d’un immeuble).
Votre organisme voudra aussi s’assurer de pouvoir main­­
tenir l’approche qui lui est propre, tout en ré­pon­dant
aux conditions des différents bailleurs de fonds publics.
Gérer un projet d’habitation ­communautaire de­­man­de­ra
de mettre en place des p
­ ratiques d’intervention et de gestion qui sont spécifi­ques : un logement n’est pas un refuge,
ou une maison d’hébergement. Réflé­chir à ces ­pratiques
fera partie des étapes du développement de votre projet.
Les questions soulevées par le développement d’un pro­
jet de logement social supposent des expertises en différents domaines, mais vous aurez l’appui des ressources
conséquentes pour y parvenir !
LES CLÉS DU SUCCÈS
Plusieurs questions que vous vous p
­ osez
trouveront réponse au cours des semai­nes
ou mois qui viennent, mais dès le départ,
quatre conditions doivent être présentes.
1re clé : l’existence du besoin
Le besoin est identifié par votre orga­nisme et
est en cohérence avec l’énoncé de sa mission.
2e clé : une vision partagée
Une volonté commune lie les différentes
­ins­tances de votre organisme. Toutes souhaitent
le projet, et veulent participer à la démarche.
3e clé : des informations en continu
Le CA et l’équipe sont associés au projet en
­continu grâce à la formation et l’information ;
les dé­­cisions – sur les choix ar­chitecturaux, sur
les pra­­tiques de gestion à développer, etc. –
sont réfléchies collectivement.
4e clé : du leadership
Depuis le démarrage jusqu’au jour de ­l’ouvertu­re,
la direction de votre orga­nismes ainsi que les
membres du CA font preuve de leader­ship pour
mener le projet. L’équipe et les usa­gers sont
également partie intégrante des démarches.
aide-mémoire
Votre organisme adhère au projet, en mesure l’engagement requis et en anticipe l’heureuse issue
Vous vous inspirez des projets existants pour définir le vôtre. Les porteurs de projets seront h
­ eureux de
partager leur expérience
Vous identifiez vos besoins de formation et veillez à les inscrire dans votre planification
Vous tenez informés tous les membres de votre organisation des différentes étapes de l­’évolution du
projet
8
TABLE DES MATIÈRES
NATURE DE VOTRE PROJET
Le logement diffère de l’hébergement, qui comprend le gîte et le couvert dans bien des cas. Les populations
admissibles au projet de logement social avec soutien c­ ommunautaire sont généralement les personnes
­rejointes par la mission de votre organisme et pour lesquelles le logement représente un l­evier supplémentaire
­d’intervention visant à ­soutenir leur insertion sociale.
Deux formules existent, le logement de transi­tion et le
logement permanent. Très ­rapidement dans votre processus de réflexion, le choix du type de projet devra être
identifié.
Dans le cadre du programme AccèsLogis, Volet III, tant
le logement social de transition que le logement permanent permettent de créer des unités de différents
types (chambres, studios, logements réguliers). Par ail­
leurs, tous les projets doivent offrir des services de sou­­­
tien communautaire, dont l’intensité sera variable selon
les besoins des personnes visées. Ce soutien communautaire pourra être en lien avec les autres activités de
votre organisme.
LOGEMENT PERMANENT
Cette formule offre une alternative durable à l’instabi­
lité résidentielle et à l’itinérance, à l’iso­lement de personnes marginalisées. Le logement permanent permet
aussi aux locataires de se créer un milieu de vie, un lieu
d’enraci­
nement et d’appartenance, et de développer
des liens avec et dans une communauté plus large, un
quartier. Le logement permanent permet aux personnes
vulné­rables de pouvoir compter sur un propriétaire – un
OBNL – respectueux et ­sensible à leur situation et qui
pourra au besoin les mettre en contact avec d’autres
ressources dans leur milieu.
LOGEMENT DE TRANSITION
La personne peut résider dans un logement de tran­si­
tion pour des périodes variables pouvant aller jusqu’à
un maximum de 5 ans. Cet intervalle vise à permettre
d’amé­liorer la situation de la personne en lui fournissant un logement décent et en brisant son isolement
par des activités de vie communautaire.
L’accompagnement offert permet de soutenir l’apprentissage à la vie autonome en logement, encourager le
retour sur le marché de l’emploi ou aux études, favo­riser
le rétablissement de la santé des personnes en traitement, etc. On peut résumer en disant que dans un projet
de logement de transition, le logement n’est pas une fin
en soi : il est une condition nécessaire à l’intervention.
À terme, le soutien en logement de transition vise à ce
que les occupants aient stabilisé leur situation et déve­
loppé les habiletés et autres conditions nécessaires à
une vie autonome leur permettant de quitter le projet.
« À MÉTA D’ÂME, le choix initial avait été pour du logement de transition.
En s’appuyant sur l’hypothèse qu’en trois ans les personnes auraient le temps de s’être stabilisées et
seraient prêtes à quitter. Dans les faits, le temps de rétablissement (par ex. : traitement pour l’hépatite C,
changement des habitudes de vie, difficultés c­ oncomitantes) est souvent plus long que prévu et
bon nombre des personnes en ­logement présentent des difficultés permanentes qui les excluent
d’un retour sur le marché de l’emploi et leurs c­ onditions de vie demeurent précaires.
Le temps de séjour a donc été prolongé à 5 ans et le prochain projet offrira du logement permanent »
TABLE DES MATIÈRES
9
NOMBRE ET LE TYPE D’UNITÉS
Selon les besoins de la population que l’on rejoint, le
pro­
jet pourra offrir des chambres ou des logements
complets (studios ou 3½), qu’ils soient de transition ou
permanents.
Le studio offre plus d’espace qu’en offre une chambre.
Il inclut une salle de bain et un espace cuisine. On observe que les femmes souhaitent davantage avoir un
accès privé à ces espaces.
Nombre d’unités
Les logements plus grands favorisent les couples et les
familles ou l’accueil des enfants en visite.
Tous les projets sont différents et le nombre d’unités
possibles varie selon l’immeuble choisi, quand il s’agit
de rénovation, ou selon le potentiel du site dans le cas
d’une construction neuve. Souhaitez-vous un projet au
volume im­­
portant d’unités ou de plus petite taille ?
Quels sont vos effectifs ? Quelle est votre capacité de
gestion ? Afin d’assurer le mieux-être de vos futurs loca­
taires, vous devrez faire le point sur la capaci­té de votre
groupe à leur garantir un soutien adéquat.
Compte tenu des dynamiques des personnes, l’installation de sanitaires dans les chambres n’est pas toujours
souhaitable, e
­ ssentiellement parce que ceci implique
que le locataire devra en assurer l’entretien. Certains
pro­moteurs pri­­vilégient donc des sanitaires partagés,
dont ils veillent au maintien en bon état. Dans le cas des
autres types d’unités (studios ou logements), qui comprennent une salle de bain complète, l’entretien échoie
à l’occupant.
Petit ou gros projet ? À cet égard, vous devrez rapidement faire connaître vos besoins à votre GRT et votre
architecte, en début de processus. Il sera important de
parler de votre idéal et de vos limites : une bonne communication au départ permet de faire démarrer le projet du bon pied !
En dernière instance, les besoins de vos usagers
­priment. Vos choix du nombre et du type d’unités
seront conséquents.
Type d’unités
IDENTIFIEZ LES BESOINS DE VOS USAGERS
ET PRÉCISEZ VOS CHOIX EN PESANT LE POUR
ET LE CONTRE DE CHAQUE OPTION
Les besoins sont différents selon l’âge et les conditions
personnelles : toxicomanie, santé men­­tale… Ils le sont
également selon que l’on vise une clientèle ­d’hommes
ou de femmes. Vous devez donc réfléchir au type d’uni­
tés à dé­­velopper en tenant compte de ces aspects.
Bon nombre d’organismes ayant développé des projets
ont initialement réalisé des sonda­ges auprès de leurs
usagers en appui à leur ré­­flexion.
Il ressort notamment de leur expérience que les espaces
de vie communautaire (salle commune, cuisine ou autre) et les aires de circulation (hall, corridors, escaliers,
etc.) sont aussi à analyser. En l’absence des premiers, les
se­conds deviennent des lieux de socialisation. De façon
générale, les projets d’achat et rénovation de bâtiments
existants offrent parfois moins de latitude pour créer les
locaux communautaires nécessaires.
À CHAQUE TYPE SES AVANTAGES
La chambre permet de répondre à des besoins spéci­fi­
ques et offre plus d’unités dans des espaces restreints ; la
rénovation des maisons de chambres et leur transformation en logement so­­cial participe à la sauvegarde d’un
parc déjà fragile et contribue à la revitalisation du milieu.
10
TABLE DES MATIÈRES
BAIL OU ENTENTE DE SÉJOUR
Différentes pratiques ont cours. Ainsi, certains groupes
privilégient le bail qui offre des avantages, car les conditions légales y sont claires et c’est un bon outil d’accompagnement. D’autres préfèrent l’entente de séjour,
généralement as­­
sortie d’un Règlement d’immeuble
(ou d’un contrat de services), car ces outils renforcent
et complètent les autres stratégies mises en place par
l’organisme.
Le bail
Le bail est souvent associé au logement perma­nent –
qu’il s’agisse de logements ou d’une mai­­son de chambres – dans une perspective de stabilité à long terme.
En cas de litige entre un organisme et un locataire, la
cause sera entendue à la Régie du logement, selon une
procédure relativement simple. La formule du bail est
prescrite par la loi, mais certaines conditions peuvent
être ajoutées.
EXEMPLES DE CONDITIONS
ASSOCIÉES AU BAIL
- Personnes seules
- Consommation tolérée ou pas
- Présence ou non d’animaux
« L’AVENUE ­HÉBERGEMENT ­COMMUNAUTAIRE
a une formule m
­ ixte. Pour les logements de
­transition, il y a une entente de séjour et un
­contrat de service et pour le logement social
permanent, c’est un bail. »
L’entente de séjour
Quand il est question de logement de transi­tion, l’entente de séjour est souvent privilé­giée. Il s’agit d’une
entente individuelle, qui fournit certaines balises au locataire et précise le rôle de l’organisme. Le logement
y est plutôt vu comme un levier d’une intervention en
suivi ou en soutien d’autres formes d’accompagnement.
Les conditions énoncées dans cette entente reflètent la
philosophie de l’organisme et peuvent donner ouverture à des recours en cas de situation problématique.
EXEMPLES DE CONDITIONS
ASSOCIÉES À L’ENTENTE DE SÉJOUR
- Poursuite d’un projet personnel
ou d’un programme de réinsertion
- Règles de conduite particulières
« LE TOURNANT offrait jusqu’à tout récemment
du logement permanent avec bail. L’organisme
a changé pour une entente de séjour désirant
ainsi ramener l’offre de logement à un levier
de l’intervention de l’organisme. Le bail ne
se gère pas de la même manière et ne suppose
pas la même approche. »
Le règlement d’immeuble
Le règlement d’immeuble est un ensemble de règles
s’ap­pliquant à tous les locataires d’un pro­jet. Il cons­
titue un cadre destiné à faciliter la cohabitation et le
maintien d’un environnement sécuritaire. L’application
souple des règles visera à obtenir la collaboration de
toutes les parties pour assurer le bien-vivre ensemble.
Les locataires sont eux-mêmes en faveur d’un tel enca­
drement et diront : « on ne veut pas de trouble dans nos
bâtisses ». Ce commentaire ex­­prime bien l’aspiration des
locataires et le sentiment d’appartenance développé.
aide-mémoire
Assurez-vous de bien connaître les besoins des personnes que vous voulez rejoindre
Choisissez votre projet : logement de transition ou permanent
Évaluez votre capacité à porter le projet : type de suivi offert et effectifs nécessaires
Déterminez le type d’unités : chambre, studio ou 3½
Établissez le nombre idéal d’unités
Décidez des conditions associées au bail ou à l’entente de services
TABLE DES MATIÈRES
11
PREMIÈRES GRANDES QUESTIONS
CONSTRUIRE OU RÉNOVER
Une construction neuve pose évidemment le défi de
trouver un espace constructible dans un environnement
qui convient aux futurs occupants du projet. Cela étant,
une construction neuve rend possibles des aménagements augmentant la qualité de vie des personnes : terrasse, jardin, ascenseur pour les personnes vieillissantes
ou handicapées… Une nouvelle construction permet de
fournir des réponses à des besoins particuliers qui s’ins­
crivent plus difficilement dans les immeubles existants.
Sauvegarder un immeuble existant permet par contre de
contribuer à la revitalisation d’un milieu, tant par l’amé­
lioration du cadre bâti que par l’ajout d’une ressource
communautaire. Certes, un projet d’achat et de rénova­
tion d’un immeuble doit composer avec les limites du
cadre bâti en place, mais il a l’avantage des espaces déjà
connus : il est plus facile d’imaginer comment notre organisme s’y installera. L’âme d’un lieu habité peut inspi­
rer… De plus, un projet de rénovation s’effec­tue souvent
« de plein droit », c’est-à-dire sans que des changements
au zonage soient nécessaires, et donc plus rapidement.
Les promoteurs sont unanimes. Quand il s’agit de rénovation, il est important de bien la faire, d’avoir pris soin
de procéder à une évaluation minutieuse des travaux à
entreprendre, des correctifs à apporter. Nous reviendrons
plus en détail sur cet aspect dans la prochaine section.
CHOISIR LES QUARTIERS
CENTRAUX OU S’EN ÉLOIGNER
Développer hors du centre-ville ou des quartiers centraux demande réflexion et doit s’appuyer sur la dispo­
nibilité des services qu’offre le nouveau milieu. Les besoins des personnes rejointes par votre projet devront
être au cœur des choix et des décisions à prendre.
12
RECHERCHER DES SITES
ET DES IMMEUBLES
Il peut arriver qu’un organisme ayant identifié un terrain ou un bâtiment dans un quartier où il aimerait ins­
taller un projet de logement initie le contact avec un
GRT. De leur côté, les GRT exercent une veille permanente de sites disponibles et pourront contacter des organismes qu’ils savent intéressés à développer pour leur
faire la proposition d’un site disponible.
D’une manière ou d’une autre, compte tenu de leur ex­­
pertise, les GRT réalisent une première analyse lorsqu’un
terrain ou un immeuble est dans la mire : en tenant
compte du prix de vente, du potentiel du site et des besoins d’un projet (type de logement, populations visées,
nombre d’unités), ils sont donc en mesure d’évaluer si
les démarches subséquentes peuvent s’engager.
Pour votre organisme, la question est de savoir si la pro­­
position est suffisamment intéressante pour répondre
aux besoins. Entre le projet rêvé par le promoteur et les
sites présentés, il y a des ajustements nécessaires. Mais
si la proposition ne satisfait pas les besoins de votre organisme, il ne faut pas hésiter à poursuivre la recherche,
d’autres opportunités se présenteront.
Dès l’identification d’un site, les rencontres s’accélèrent.
Déjà, à ce stade, des décisions sont à prendre. Vous devez donner une orientation claire des contours de votre
projet : nombre d’unités, salle communautaire ou bureau. L’architecte responsable des premiers plans et devis en aura besoin.
Votre conseil d’administration devra être partie pre­
nante dès le début et tout au long de la réalisation du
projet. Il en sera question régulièrement au cours de
vos rencontres. Comme votre organisme est porteur du
projet, il est essentiel que vos membres se l’approprient
et s’impliquent dans les décisions à chaque étape.
TABLE DES MATIÈRES
ESPACES COMMUNAUTAIRES
Le programme AccèsLogis, Volet III, oblige normalement les projets à offrir des espaces communautaires.
Selon la réalité et les besoins de votre organisme et des
personnes visées par le projet, ce sera un bureau ou une
salle communautaire, ou les deux !
Certains immeubles à rénover posent toutefois des défis
pour l’aménagement d’espaces communautaires ; de
même, les coûts de construction peuvent imposer des
li­­mites. Vous pourriez avoir des choix à faire qui dépendront notamment de la dynamique de votre organisme,
de la localisation de vos services existants par rapport
au site du projet, et de vos autres choix architecturaux.
Le programme AccèsLogis ne finance pas nécessairement tous les coûts liés aux espaces communautaires.
Vous pourriez avoir besoin d’apports financiers exter­
nes au programme d’habitation. Votre organisme devra
peut-être approcher des bailleurs de fonds additionnels, d’où l’idée d’avoir une compréhension réelle de
vos besoins.
Certains organismes animent la vie communautaire à
partir de leur maison d’hébergement ou de leur centre
de jour. L’absence d’un local dédié a alors moins d’impact pour la cohésion souhaitée et le sentiment d’appartenance.
« Pour le Sac à Dos, la proximité de l’organisme
a joué en faveur de la recherche du site.
En ayant le projet de logement en face du
centre de jour, il était aisé d’y associer les
espaces communautaires de l’organisme. »
aide-mémoire
AU MOMENT DE CHOISIR UN SITE OU UN BÂTIMENT :
Vérifiez l’adéquation du milieu en fonction des besoins de la population pour laquelle vous développez
ce projet
Gardez votre conseil d’administration informé des propositions de sites et de bâtiments et de la
­réception de la communauté
Définissez l’espace communautaire souhaité en fonction du type de soutien communautaire, de
­l’animation, et de la fréquentation prévue
TABLE DES MATIÈRES
13
DE LA CONCEPTION À L’OCCUPATION
Tout au long du cheminement de votre projet, FAIRE ÉQUIPE sera le maître mot !
C’est de manière unanime que tous les acteurs rencontrés l’affirment. Votre organisme est le porteur du projet et son maître d’œuvre et ce, de l’idée initiale jusqu’à
l’entrée des locataires dans les logements. Les différents
acteurs se grefferont au fur et à mesure des avancées.
D’abord le GRT, dont le travail de veille permet de déni­
cher des sites et des immeubles à acquérir. La meilleure
connaissance et le lien de confiance qui se développent
entre vous seront des facilitants tout au long du proces­
sus. L’architecte sera chargé de traduire une idée en
plans, et ce, tout en tenant compte des paramètres objectifs liés au cadre bâti ou au site, en fonction des con­
traintes budgétaires. Les ingénieurs seront responsables
de l’analyse des structures et de la qualité du terrain.
L’entrepreneur engagé sera responsable de la réalisation du chantier et de la supervision des sous-traitants
dont il aura retenu les services.
C’est votre projet et il faut qu’il demeure fidèle à vos
objectifs, mais l’entrepreneur a également des contraintes dont vous devrez tenir compte. Pour g
­ arantir
la cohérence entre les travaux en cours et le projet
­souhaité, il faut des allers-retours constants entre les
parties concernées. Vous n’êtes pas un expert en cons­
truction, mais le GRT vous accompagnera et vous avez
l’expertise concernant les besoins de votre clientèle.
Seul le dialogue permet de trouver les solutions !
LES PHASES D’UN PROJET
De la réflexion à la finalisation d’un projet, les différen­
tes étapes que vous franchirez peuvent se diviser en qua­
tre phases, chacune préalable à la suivante. Tout au long
de chacune d’elles, vous serez accompagné par vo­­tre
GRT. Certaines sont déterminantes et peuvent entraîner
une révision (voire, un abandon) du projet déposé.
Il peut s’écouler de dix-huit mois à quatre ans entre la
première formulation du projet et la prise de possession
de l’immeuble. C’est un projet d’envergure.
PRÉPARATION
LE PROJET PREND FORME ! Votre GRT vous propose un
site et en fonction du projet anticipé, vous en évaluez
conjointement le potentiel. À ce stade, tout peut être
interrompu ou se poursuivre.
Une première étude de viabilité est alors réalisée par le
GRT, généralement à partir d’esquisses préliminaires demandées à un architecte. Un des enjeux est d’établir si
le projet est viable au plan financier : peut-être devrezvous ajuster quelques éléments en discutant avec le GRT
et l’architecte. C’est une étape excitante : le projet se
précise ! Il est aussi nécessaire d’avoir de premières discussions avec la Direction de l’habitation de la Ville de
Montréal et le service d’urbanisme de l’arrondissement,
pour savoir si ce projet apparaît recevable. L’appui de
l’arrondissement est essentiel.
PREMIÈRES DÉMARCHES OFFICIELLES ! Vous élaborez,
de concert avec le GRT, l’offre d’achat et la déposez auprès du propriétaire actuel. En général, l’offre
­d’achat est formulée « sous condition de l’obtention du
financement AccèsLogis », ce qui donne un certain délai
avant l’achat proprement dit.
L’OFFRE D’ACHAT EST ACCEPTÉE ? C’est le moment
de dépo­
ser une demande d’aide financière dans le
cadre du programme AccèsLogis ; ceci se fait auprès
­
de la D
­ irection de l’habitation de la Ville, qui vérifiera
l’admis­
sibilité de votre demande et, le cas échéant,
pourra vous réserver les « unités » qui seront attribuées
à votre projet. Cette étape d’analyse de votre demande
prendra quelques semaines.
En parallèle, vous parlez de votre intention de développer un projet de logement social aux partenaires dans
la communauté. Une stratégie de communication vous
aidera à faire ces démarches de façon efficace.
aide-mémoire
L’étude de viabilité est concluante
Vous déposez l’offre d’achat
Vous déposez une demande d’aide financière
au programme AccèsLogis
Vous sollicitez des appuis à votre p
­ rojet
auprès de l’arrondissement et des
­partenaires du milieu
14
TABLE DES MATIÈRES
DÉVELOPPEMENT
L’OBTENTION DU FINANCEMENT – PRISE UN ! Les démarches s’accélèrent en vue de faire confirmer le finan­
cement de votre projet par la Direction de l’habitation
de la Ville de Montréal. Pour ce faire, votre GRT aura
constitué le dossier du projet, incluant l’analyse finan­
cière et une proposition architecturale plus précise. Afin
d’éviter les mauvaises surprises puisque les mar­ges de
manœuvre financières sont très limitées, des exa­mens
divers sont réalisés à cette étape. Dans le cas d’une ré­
novation, cette évaluation peut, par exemple, requérir
de faire des ouvertures dans certains murs pour vérifier
les structures, la présence d’amiante, de moisissures…
La présence de problèmes de contamination entraîne
des coûts additionnels, qui peuvent demander d’avoir
recours à des programmes complémentaires. Ici aussi,
votre GRT et la Direction de l’habitation de la Ville vous
accompagneront dans de telles démarches.
Lorsque la viabilité et la qualité de votre projet auront
été démontrées, la Ville pourra produire la « lettre d’engagement conditionnel » : comme son nom l’indique,
c’est une annonce de subvention qui précise des conditions (budgétaires et autres) à rencontrer.
Par exemple :
Vous devez présenter des garanties concernant le
soutien communautaire offert à vos futurs loca­
taires : que ce soit par de l’argent neuf ou par un
réaménagement de vos budgets existants, vous
devrez assurer cette présence essentielle dans le futur projet.
Vous devez rendre votre Charte et vos lettres paten­
tes conformes aux exigences d’AccèsLogis : votre
charte doit faire mention de votre volonté d’inclure
du logement social avec soutien dans votre mission,
et doit aussi assurer la présence, au sein de votre
conseil d’administration, de locataires ou de membres de la communauté représentant les intérêts de
ces derniers.
L’OBTENTION DU FINANCEMENT – PRISE DEUX ! À cette
étape, votre architecte travaille à préparer les plans
dé­­finitifs qui devront correspondre au budget établi.
Celui-ci peut poser des contraintes importantes. Avec
votre architecte, il vous faut veiller à ce que les plans
correspondent à vos attentes et besoins.
Une fois ces plans finalisés, la Ville de Montréal (avec la
SHQ) vous signifie alors un « engagement définitif de
subvention », ce qui vous permet de passer à l’étape
sui­­vante : c’est le moment de lancer un appel d’offres
pu­­blic. Si les soumissions reçues dépassent le budget, il
faudra recommencer le processus, mais avec des plans
révisés pour réduire les coûts. Vous aurez à réfléchir aux
priorités, et sans doute à faire des choix difficiles avec
votre architecte et votre GRT.
Par contre, si les soumissions reçues sont conformes au
budget et aux autres exigences de l’appel d’offres, un
entrepreneur général peut alors être retenu. Chantier
en vue !
aide-mémoire
Vous suivez de près les démarches n
­ écessaires
pour répondre aux conditions énoncées dans
l’engagement conditionnel : recherche de
financement complémentaire, ajustements du
projet, changements à votre Charte, demande
de changement de zonage, etc.
Vous validez les plans préparés par votre
architecte
Vous recevez un engagement définitif de
financement AccèsLogis
Vous lancez l’appel d’offres pour le choix
d’un entrepreneur
Si votre projet requiert des changements au zona­
ge ou autres règles d’urbanisme, ce sera le temps
de présenter ces demandes à l’arrondissement. Ces
chan­­­
gements impliquent un processus d’approba­
tion public de votre projet, par le conseil d’arron­
dissement ou, selon la nature des changements,
par le conseil municipal. À Montréal, les projets à
caractère social peuvent bénéficier d’une procédure
prévue à la charte de la Ville (« article 89 »), qui permet notamment de ne pas soumettre le projet à un
référendum, advenant une contestation.
TABLE DES MATIÈRES
15
RÉALISATION
LA PREMIÈRE PELLETÉE DE TERRE… ET LE CHANTIER !
Les travaux de construction ou de rénovation du bâtiment s’entament une fois les différents permis obtenus
(construction ou rénovation, occupation de l’espace pu­
blic pendant les travaux, etc.).
Au cours de la période qui s’amorce, vous serez très solli­
cité. Conjointement avec les professionnels impliqués,
vous assurez le suivi du chantier : certains imprévus pour­
raient demander des ajustements, et vous aurez à prendre
des décisions. Vous suivez de près le calendrier des travaux.
LE RELOGEMENT DES ­LOCATAIRES PENDANT LES TRAVAUX
Le maintien dans les lieux, après la rénovation, est une notion reconnue par la loi québécoise.
Les locataires initiaux ont la possibilité de revenir habiter dans l’immeuble à la fin des travaux.
Toutefois, durant les travaux de rénovation, les locataires présents doivent être relogés. À cet égard,
­l’accompagnement offert par le GRT est précieux. Il est possible que les personnes déplacées pendant la
durée des travaux préfèrent demeurer dans leur nouvelle installation, tandis que d’autres feront le choix
de revenir. Une bonne communication avec les occupants de l’immeuble visé par votre projet est essentielle.
En parallèle, vous développez des outils nécessaires à l’ex­­
ploitation de votre projet une fois les travaux complétés :
la comptabilité et les suivis budgétaires, les rè­gle­ments
d’immeuble et l’organisation du soutien communautaire.
Vous prévoyez la sélection des nouveaux locataires et
enfin, prévoyez la date d’occupation !
aide-mémoire
Vous soutenez, avec votre GRT, le
­relogement des locataires dans le cas d’un
projet de r­ énovation
Vous suivez l’évolution du chantier
Vous préparez les modalités de sélection
des futurs locataires
Vous planifiez la formation de vos membres
en vue de la gestion future du projet
Vous mettez au point les règlements
­d’immeubles et autres outils nécessaires
à l’exploitation future de votre projet.
16
TABLE DES MATIÈRES
EXPLOITATION
La prise de possession de votre immeuble ! Vous complétez la sélection de vos locataires et commencez à les
accueillir dans leur nouveau logis. C’est une période
heu­reuse, mais aussi fort occupée : il vous faut voir à la
création de ce nouveau milieu de vie. Vous avez à vous
assurer que les mécanismes de soutien nécessaires sont
bien en place.
Il reste peut-être de la finition à compléter. Ne soyez pas
inquiets, votre GRT vous accompagne encore après la
prise de possession et vous offrira ses services-­conseils,
et ce pendant la période requise pour compléter les
suivis du chantier, soit environ une année.
En plus de vous assurer que l’entrepreneur a bel et bien
complété, à votre satisfaction, tous les travaux prévus,
vous aurez à produire divers documents financiers, notamment pour votre prêteur hypothécaire. Il faut se sou­
venir qu’un projet AccèsLogis bénéficie d’une ga­rantie
hypothécaire de la Société d’habitation du ­Québec, ce
qui explique les vérifications finales demandées.
Votre GRT pourra aussi vous appuyer lors du choix du
mode de gestion de votre immeuble. Deux choix s’offrent à vous : conserver la gestion « à l’interne », ou la
confier à un tiers. Cette dernière option entraîne certes
des coûts, mais vous permet de vous libérer de certains
aspects techniques. Cette question doit être tranchée
avant que vous n’établissiez le budget définitif de vo­­
tre projet.
Sachez également que la Fédération des OSBL d’Habitation de Montréal (FOHM) et le Regroupement Québécois des OSBL d’Habitation (RQOH) offrent des services
connexes tels des groupes d’achat, des réductions pour
les assurances et les services de fournisseurs. La FOHM
offre également formation et soutien aux organismes
ayant développés des projets de logement social avec
soutien communautaire.
Pssst ! Peu importe l’option choisie, l’organisme devra
pro­­céder à la conservation systématique de ses documents budgétaires et de gestion. Ceux-ci comprennent
tous les procès-verbaux (conseils d’administration et assemblées générales) de même que les documents tou­
chant la gestion des ressources humaines, les relations
avec les locataires et, bien sûr, les pièces comptables.
Ces documents seront nécessaires à la production des
rapports annuels vérifiés à la SHQ. Il faut également
con­server les plans et devis et autres documents liés aux
travaux ; ceux-ci seront essentiels si des litiges ou pro­
blèmes survenaient.
aide-mémoire
Vous inspectez soigneusement votre nouvel
immeuble ; au besoin, vous faites la liste des
correctifs à apporter
Vous poursuivez la formation des membres
– nouveaux et anciens – de votre conseil
d’administration
Vous mettez en place vos outils de gestion
Vous accueillez vos locataires !
Votre projet a le vent dans les voiles !
L’inauguration officielle pourra se planifier
au cours de la première année.
GESTION IMMOBILIÈRE À L’INTERNE OU À L’EXTERNE
À L’INTERNE – Dans le but de leur assurer l’accès à des
services-conseils lorsque nécessaire, le programme Accès­
Logis prévoit que les organismes promoteurs d’un projet
soient membres de la FOHM pendant les premières années d’exploitation. La FOHM pourra vous aider à peaufiner vos outils de gestion, et répondre à nombre de vos
questions concernant la gestion de votre immeuble.
À L’EXTERNE – Si vous préférez confier la gestion immo­
bilière du projet à un tiers, votre GRT pourra vous four­
nir la liste des organismes compétents qui offrent des
services de gestion immobilière. Assurez-vous de vous
adresser à des organismes dont le travail est reconnu.
Obtenir des références d’autres OBNL pourra aussi vous
aider à faire votre choix.
TABLE DES MATIÈRES
17
LE MONTAGE FINANCIER DU PROJET
Le développement du logement social avec soutien communautaire subit les aléas des volontés politiques en
ce qui a trait à la disponibilité et au niveau de financement des différents programmes. Au moment de rédiger
ces lignes, certains des programmes complémentaires mentionnés plus haut ont été réorientés ou ont vu leur
budget réduit. Ceci rendra sans doute plus difficile le montage d’un projet au cours des années à venir. Certains
­organismes choisissent de compléter eux-mêmes le financement d’un projet, par des activités d’autofinancement,
la recherche de dons, etc. Ce choix, qui implique d’y consacrer des ressources humaines et du bénévolat, n’est pas
toujours possible pour les petits organismes.
AccèsLogis demeure l’outil de choix pour réaliser un projet. En voici les principales caractéristiques financières,
ainsi que quelques informations sur les autres outils de financement existants.
ACCÈSLOGIS QUÉBEC, VOLET III
ACL-Volet III permet de financer des projets de construc­
tion neuve, de rénovation de logements existants ou la
transformation de bâtiments non résidentiels. Les subventions (qui proviennent de la SHQ et de la Ville) couvrent une part importante – environ les deux-tiers – des
coûts liés à l’acquisition du terrain, aux dépenses de réa­
lisation et aux frais et honoraires.
Votre organisme devra contracter une hypothèque pour
l’équivalent de 35 % des coûts du projet. Comme votre
projet bénéficie d’une garantie de la Société d’Habitation du Québec (SHQ), il vous sera possible ­d’obtenir ce
prêt d’une institution bancaire. Comme toute hypothè­
que, ce prêt est soumis au marché bancaire : vous aurez
à tenir compte des taux d’intérêts en vigueur lorsque
viendra le temps de renouveler l’hypothèque.
PROGRAMME DE SUPPLÉMENT
AU LOYER (PSL)
Le programme AccèsLogis s’accompagne de suppléments au loyer, qui permettent que les locataires paient
un loyer correspondant à 25 % de leur revenu. La gestion des unités PSL est confiée à l’Office municipal
d’ha­­
bitation de Montréal (OMHM) : l’Office vérifie si
les locataires répondent aux conditions ­d’admissibilité
établies par la SHQ (en particulier : les personnes doi­
vent être à faible revenu).
18
LE SOUTIEN COMMUNAUTAIRE
Actuellement, lorsqu’un organisme en itinérance déve­
loppe un projet AccèsLogis, Volet III, il s’engage à offrir
du soutien communautaire. Cette formule est reconnue
par la SHQ et par le ministère de la Santé et des Services
sociaux (MSSS), depuis la publication en 2007 du C
­ adre
québécois de soutien communautaire en logement social. Le financement du soutien communautaire, par
con­tre, ne fait pas l’objet d’un programme spécifique :
à ce jour, les allocations du MSSS ont été irrégulières. À
Montréal, l’ex Agence de santé et de Services sociaux
(ASSS) a aussi déjà fourni des allocations à même ses
fonds propres. Actuellement, on ne peut prévoir à quel
rythme se feront les prochaines allocations.
FINANCEMENT FÉDÉRAL (SPLI )
La stratégie des partenariats de lutte contre l’itinérance
(SPLI) a permis, à travers les années, de compléter le
montage financier de certains projets de même que
d’as­surer le soutien communautaire et l’achat d’ameublement. Les récentes réorientations de la SPLI ont tou­
tefois réduit les enveloppes budgétaires disponibles
pour de telles dépenses. Notez qu’en date d’août 2015,
tous les fonds disponibles pour les quatre prochaines
­années ont été octroyés (2015-2019) ; il faut donc pré­
voir d’autres fonds pour y pallier.
TABLE DES MATIÈRES
TABLEAUX SYNTHÉTIQUES DES PRINCIPAUX POSTES
DE REVENUS/DÉPENSES
BUDGET DE RÉALISATION – AVANT ET PENDANT LE CHANTIER
REVENUS
ACL-Volet III – contributions de la SHQ et de la
Ville de Montréal
Autres programmes complémentaires, selon les
disponibilités et les besoins:
• Programmes québécois
(Novateur,Climat Sol, etc.)
• Programmes municipaux (Adaptation
de domicile, aide à la rénovation, etc.)
• SPLI
DÉPENSES
Acquisition de terrain/immeuble
Taxes
Honoraires professionnels
Permis
Chantier : travaux de construction
ou de rénovation et imprévus
Assurances
Réserves
Partenaires privés (fondations, fonds de capital
patient ou d’investissement social, communautés
religieuses, mécénat etc.)
BUDGET D’EXPLOITATION – JOUR I DE LA PRISE DE POSSESSION
REVENUS
Revenus de location, et apports du programme
de supplément au loyer (PSL) lié à AccèsLogis
Subvention du MSSS (ou d’autres sources) au
soutien communautaire
Partenaires privés (fondations, communautés
religieuses, mécénat, etc.)
DÉPENSES
Remboursement hypothécaire (capital + intérêts)
Taxes : foncières, scolaires, services…
Assurances
Énergie (logements et parties communes)
Pertes locatives (mauvaises créances)
Administration
Services : déneigement, ascenseur…
Conciergerie, entretien et réparation
Réserves de remplacement exigées par le
­programme
TABLE DES MATIÈRES
19
LA SÉLECTION DES LOCATAIRES
Au moment de procéder à la sélection des locataires, même si les façons de faire varient, bon nombre d’aspects
sont communs à l’ensemble des OBNL.
BASSIN
Vous approcherez les personnes en situation ou à risque
d’itinérance visées par la mission de votre organisme.
Il s’agit des candidats en processus d’insertion résiden­
tielle et désirant avoir un logement.
Dans le cas d’acquisition d’une maison de chambre, il
n’est pas rare de constater que l’OBNL promoteur du
projet est déjà souvent en contact, dans sa pratique,
avec les personnes vulnérables qui logent dans la maison de chambre.
PROCESSUS ET
SÉLECTION INITIALE
Les personnes intéressées sont invitées à remplir un formulaire de candidature et/ou à se présenter à une ou
des rencontres préliminaires. Peu importe la formule
choisie, vous souhaiterez impliquer les requérants dès
les premières étapes du processus afin de leur permettre
d’identifier leurs besoins et objectifs et d’apprendre
ainsi à mieux les connaître.
LISTE D’ATTENTE
Les OBNL doivent établir une liste d’attente, conformément aux procédures de la SHQ. La liste est constituée
en fonction de l’ancienneté de l’inscription. Tous les
or­­ganismes s’accordent pour dire qu’une liste devient
rapidement obsolète et certains procèdent à sa révision
à chaque année, car les personnes sans stabilité résidentielle deviennent souvent difficiles à rejoindre.
Lorsqu’une unité se libère, il y a reprise du processus de
sélection.
« Dans la Rue a fonctionné par
autoréférence des jeunes et de l’intervenant
accompagnateur de l’organisme.
Un formulaire est rempli par le jeune en p
­ remier,
de manière à l’impliquer dans la démarche
réflexive de ses objectifs. S’ensuit une e
­ ntrevue
qui est en soi un moment d’intervention et
d’évaluation pour identifier ses besoins. »
Les informations recueillies permettront d’outiller le
comité en vue des rencontres de sélection. Une grille
d’évaluation des candidatures sert de base commune
aux membres des comités lors des entrevues.
COMITÉ ET MODALITÉS
DE FONCTIONNEMENT
La composition du comité de sélection des futurs loca­
taires varie d’un organisme à l’autre. Certains organis­
mes ont déjà, dans leurs règlements généraux, des clau­
ses qui balisent la composition d’un comité de sélection.
D’autres OBNL mettent en place un comité de sélection
« ad hoc » pour leur projet de logement social avec soutien communautaire.
Généralement, un membre du conseil d’administration et un représentant de l’équipe d’intervention
sont présents. Certains OBNL ajoutent un représentant
des usagers. Parfois la direction de l’organisme ou un
membre de la communauté se greffera au comité. Le
représentant de l’équipe d’intervention n’a pas tou­
jours un droit de vote ; son rôle peut être celui d’un conseiller au comité de sélection.
20
TABLE DES MATIÈRES
INTÉGRATION DANS LE MILIEU
Depuis 2002, à Montréal, 1 800 logements et chambres ont été développés pour des personnes en situation
ou à risque d’itinérance et s’inscrivent dans la trame urbaine de la collectivité montréalaise. Si c’est encore trop
peu au vu des besoins, il s’agit néanmoins d’une avancée notable.
La très grande majorité des projets atterrit en douceur
dans le milieu. Il n’est pas rare que la venue d’un projet soit ouvertement souhaitée par les autorités ou les
riverains, par exemple lorsqu’il s’agit de transformer
un immeuble jugé nuisible ou occupé par des activités
illi­cites. Cependant, un petit nombre de projets s’est
­heurté à des craintes et des résistances du voisinage.
En particulier, lorsqu’un projet demande des changements au zonage, ces résistances se manifestent lors
du proces­sus public alors prévu et peuvent bloquer le
projet. Cette situation – qu’on surnomme le « syndrome
Pas dans ma cour » – demande des efforts pour rétablir
les ponts avec les voisins, éviter les blocages et assurer
l’acceptabilité sociale du projet.
L’OUTIL QUI DEMEURE
APRÈS LA CONSTRUCTION :
LA COMMUNICATION
À ce chapitre, les GRT seront de précieux alliés. Ils ont
l’ex­périence et ont déjà rencontré des résistances lors
de la réalisation de projets. Il sera impératif de déterminer rapidement avec votre GRT la meilleure stratégie
à déployer.
Mieux vous connaîtrez les craintes de vos futurs v­ oisins
et mieux vous serez préparés pour y répondre et expli­
quer la valeur de votre projet. Il est possible que de
fausses informations circulent au sujet de votre projet.
Il est possible également que certaines personnes se
sentent plus directement concernées. Il faut prendre le
temps d’écouter, de savoir d’où viennent les craintes.
Parmi les raisons invoquées pour s’opposer à un projet
social, certaines reviennent plus souvent :
« La valeur des propriétés va baisser »
« La présence de la clientèle crée de l’insécurité ;
ma qualité de vie va baisser »
« Le projet attirera d’autres clientèles indésirables
dans le quartier »
TABLE DES MATIÈRES
Il sera important de faire valoir qu’un projet social per­­
met à la fois une amélioration physique des lieux et
l’arrivée de ressources nouvelles. Les populations en difficultés sont déjà présentes dans les quartiers : dorénavant, avec votre projet, elle sera accompagnée et soutenue dans ses démarches d’intégration sociale.
« Bâtir son quartier a développé un s­ ondage
en vue du développement du projet
Cap St-Barnabé pour travailleuses du sexe.
De façon surprenante, ce sont les gens éloignés
du périmètre qui ont manifesté le plus
d’appréhension au projet. Les voisins immédiats
savaient qui contacter en cas de difficulté,
qu’il s’agisse de l’organisme communautaire
ou des travailleurs de rue. »
SE FAIRE CONNAÎTRE
Prenez le temps de vous faire connaître et publiez sur
différentes plateformes la mission de votre organisme,
ses objectifs et ses projets. Parlez de vos succès et de
l’im­pact de votre action. Faites la démonstration de vo­
tre capacité de développer et gérer un projet qui parti­
cipera à la vitalité de votre communauté actuelle ou
d’adoption.
Tôt dans le développement de votre projet, il est impor­
tant d’informer les élus locaux. Ils peuvent être des al­
liés d’importance. Vos interlocuteurs publics ­connaissent
la réalité de leur arrondissement. Ils seront à même de
vous indiquer les instances, les groupes d’influence et les
personnes à rencontrer et à sensibiliser à votre mission.
Il sera important de bien connaître la dynamique, l’historique et l’environnement de votre futur site, qui n’est
peut-être pas celui de votre organisme. Alors, suivez
l’ac­­tualité de l’arrondissement, participez aux tables de
quartier, visitez les commerces des alentours afin de
pren­dre le pouls et présentez-vous.
21
CONCLUSION
À la question adressée aux promoteurs communautaires consultés, « feriez-vous un autre projet ? » l’écho
du oui est fort. Tous et toutes s’entendent pour dire qu’un second ou plusieurs autres projets ne seront pas
­nécessairement plus faciles à réaliser, mais les étapes et les rôles des différents acteurs étant connus, ils peuvent
être mieux planifiés et vécus plus sereinement.
En somme, développer un projet immobilier demeure un défi… emballant !
« Atelier Habitation de Montréal dit que la première expérience est souvent fondatrice des suivantes,
et ce, malgré les embûches. Il n’est pas rare de rencontrer un organisme, en phase de réalisation
d’un projet, qui réfléchit au suivant. »
22
TABLE DES MATIÈRES
ANNEXE 1
SYNTHÈSE DES PHASES DU CHEMINEMENT D’UN PROJET
PRÉPARATION
Recherche et analyse des sites potentiels
Définition des paramètres du projet :
taille, type de logement, type d’intervention
Étude de viabilité préliminaire par le GRT
Premières approches auprès de la Ville et de l’arrondissement
Recherche des appuis dans le milieu
Dépôt d’une offre d’achat conditionnelle sur le site ou l’immeuble visé
Dépôt d’une demande de financement du programme AccèsLogis
à la Ville de Montréal
Obtention d’une « réservation d’unités » du programme
DÉVELOPPEMENT
Travail pour rendre le projet conforme au programme
(viabilité financière et autres normes)
Obtention d’un « engagement conditionnel de subvention »
• Recherche de financement complémentaire si nécessaire
(soutien communautaire, décontamination, ou éléments
du projet non financés par AccèsLogis)
• Ajustements architecturaux additionnels
• Ajustements à la Charte ou règlements généraux de votre organisme
Changement de zonage si nécessaire auprès de l’arrondissement
• Processus public d’approbation par le conseil d’arrondissement
ou le conseil de ville
Obtention d’un « engagement définitif de subvention »
Appel d’offres pour le choix de l’entrepreneur
RÉALISATION
Relogement des locataires présents dans l’immeuble, le cas échéant
Démarrage du chantier
• Suivi des travaux
Sélection des futurs locataires et suivi des ententes avec les locataires actuels
Formation de vos membres et employés en vue de l’exploitation de l’immeuble
Préparation des procédures d’exploitation (ententes de séjour, règlement
d’immeuble, outils de gestion, etc.)
VOTRE CHANTIER
VA DE L’AVANT
EXPLOITATION
RÉSULTAT
Prise de possession de l’immeuble et entrée des locataires dans leur logement
• Inspection détaillée, liste des correctifs à apporter, suivis de l’entrepreneur
• Rapport financier du projet ; signature de l’hypothèque
• Adhésion à la FOHM pour une période de 5 ans
• Mise en place des outils de gestion et d’intervention
LE PROJET A
LE VENT DANS
LES VOILES
TABLE DES MATIÈRES
VOTRE PROJET
PREND FORME
VOUS OBTENEZ
VOTRE
FINANCEMENT
23
ANNEXE 2
RÉFÉRENCES
LES GRT MONTRÉALAIS
Atelier Habitation Montréal
Groupe CDH
514 270-8488
514 849-7800
www.atelierhabitationmontreal.orgwww.groupecdh.com
Bâtir son quartier
Romel
514 933-2755
514 341-1057
[email protected]
www.batirsonquartier.com
LECTURES UTILES
Site de la SHQ - Programme AccèsLogis
ANNEXE 3
ORGANISMES RENCONTRÉS POUR LE DÉVELOPPEMENT DE CE GUIDE
Action-Réinsertion – Sac à dos
(Jena-Philippe Brisson)
30 avril 2015 – Rencontre
d’organismes membres du RAPSIM ayant
développé des projets de logements sociaux
avec soutien communautaire récemment
Atelier Habitation Montréal (Robert Mannigham)
Étaient présents :
Étaient présents :
Accueil Bonneau (David Pennors)
Bâtir son quartier (Manon Bouchard)
Le Chaînon (Érin Ness)
Dans la rue (Isabelle Brisson)
Dîners St-Louis (Gabriel Martin)
Méta d’Âme (Kenneth Wong)
L’Avenue Hébergement communautaire
(François Villemure)
Dianova (Bruno Ferrari)
Méta d’Âme (Guy-Pierre Lévesque)
PAS de la rue (Sébastien Payeur)
16 avril 2015 – Rencontre
des GRT membres du RAPSIM
Étaient présents :
Atelier Habitation Montréal (Robert Mannigham)
Bâtir son Quartier (Manon Bouchard)
Groupe CDH (Marco Monzon)
24
TABLE DES MATIÈRES
REMERCIEMENTS
Ce guide a été produit dans le cadre d’une collaboration entre la
Direction de l’habitation (Ville de Montréal) et le
Réseau d’aide aux personnes seules et itinérantes de Montréal