(juin 2011).

Juin 2011
[ L’Office consulte
ses
Madame, Monsieur,
Les travaux de réhabilitation de l’immeuble dans lequel vous
résidez vont débuter dans quelques mois.
INFORMATIONS PRATIQUES
locataires]
Réhabilitation des immeubles
Danton - Louis Blanc au Pré-Saint-Gervais
L’Office public de l’habitat Seine-Saint-Denis a souhaité procéder à
une importante requalification de ce patrimoine autour de
plusieurs objectifs prioritaires : rénover votre cadre de vie,
améliorer votre sécurité, accroître les performances énergétiques
de vos immeubles et augmenter votre confort.
Ces travaux sont réalisés pour vous et avec vous. Dès la phase de
préparation, vous avez été associés à ce programme par le biais
des réunions publiques organisées par l’Office public de l’habitat
Seine-Saint-Denis et l’ouverture de la Maison du Projet, place
Séverine, au printemps 2010. La mobilisation importante de nos
services et d’un prestataire chargé de l’enquête sociale a
également permis de vous informer et de vous associer le plus
largement possible à ce projet financé pour partie sur les fonds
propres de l’Office grâce au soutien du Conseil Général de la
Seine-Saint-Denis. Il bénéficie également du concours important
de nos partenaires financiers, l’Etat et le Conseil Régional d’Ilede-France qui partagent notre volonté d’améliorer votre vie
quotidienne.
Une nouvelle étape du projet débute aujourd’hui avec le lancement
de la consultation individuelle.
Elle permettra à chacun d’entre vous de s’exprimer par un vote sur
les éléments contenus dans le présent document (programme des
travaux, financements prévisionnels nécessaires à la réalisation
du projet, évolution des loyers).
A l’issue d’une période de 30 jours, vos bulletins de vote ci-joints
seront comptabilisés afin de nous assurer de votre adhésion à
cette opération.
Parce que votre implication et votre adhésion font partie intégrante
de la réussite de ce projet, je vous invite à participer le plus
largement possible à cette consultation.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes
salutations distinguées.
Le Président,
Stéphane TROUSSEL
Vice-Président du Conseil Général
de Seine-Saint-denis
Immeubles Danton - Louis Blanc
Immeubles Danton - Louis Blanc
Se renseigner sur le vote
Pendant les 30 jours de réflexion préalable à l’expression de votre adhésion ou
opposition au projet, le service maîtrise d’œuvre sociale assurera une
permanence à la Maison du Projet, 12 Place Séverine au Pré-Saint-Gervais :
les mercredis de 15 h 00 à 17 h 00.
Mme Kheira Tahir, que vous pouvez joindre au 01 48 96 98 95, se tiendra à votre
disposition pour étudier, avec vous, l’évolution de vos droits à l’APL en fonction
de l’évolution des loyers qui seront appliqués à l’issue de la réhabilitation.
Un soutien technique sera également apporté par Mlle Sangouard pour
répondre à vos questions sur le programme des travaux.
Comment voter
> Glisser le bulletin de vote complété dans l’enveloppe T et l’envoyer par la
poste sans l’affranchir,
Ou
> déposer le bulletin de vote dans l’urne mise à votre disposition au Point
Accueil, 10 Avenue Edouard Vaillant au Pré-Saint-Gervais.
> Date limite de vote : 30 juin 2011.
La réhabilitation des immeubles Danton - Louis Blanc est une opération
ambitieuse qui vise à valoriser ce patrimoine des années 1950.
Les adresses concernées par cette réhabilitation sont les suivantes :
> 47 bis, rue Danton
> 44, rue Louis Blanc
La concertation autour du projet
Depuis le mois d’octobre 2010, plusieurs réunions publiques ont été organisées
afin de vous présenter l'avancement des études et de connaître vos interrogations
sur ce projet. Une enquête sociale a également été menée pour recueillir un
ensemble de données sociales et techniques auprès de la totalité des locataires.
Ces différentes rencontres nous ont
permis d'établir un programme de
travaux partagé qui intègre vos
attentes en matière de confort et de
sécurité, notamment :
> La pose de fenêtres oscillo
battantes dans les logements en
rez-de-chaussée, suite aux
appréhensions formulées sur les
possibilités d’intrusion ;
> L’installation d’un système de
contrôle d’accès sur les portails
desservant les cours intérieures ;
> Le traitement des problèmes
d’humidité et l’amélioration du
confort des logements, notamment
en matière de chauffage et
d'isolation;
> Le contrôle des travaux
d’électricité réalisés en 2004,
plusieurs d’entre vous nous ayant
signalé des dysfonctionnements ;
> L’amélioration de l'aspect extérieur
et du confort de vos bâtiments,
notamment par le remplacement des
fenêtres et l'isolation des façades.
Nous vous inviterons au dépouillement du vote durant la première semaine
du mois de juillet.
Suite à ces différentes actions de concertation, le moment est
maintenant venu de vous demander votre avis individuellement.
Ce document vous permettra de prendre connaissance, de façon
synthétique, de l’état d’avancement du projet et de vous prononcer
sur sa réalisation.
Office public de l’habitat Seine-Saint-Denis
Office public de l’habitat Seine-Saint-Denis
L’OFFICE CONSULTE SES LOCATAIRES / RÉHABILITATION DES IMMEUBLES DANTON - LOUIS BLANC AU PRÉ-SAINT-GERVAIS
La valorisation et l’amélioration des performances
énergétiques de vos bâtiments
> Remplacement des portes des
> Remplacement des portes d’accès
locaux extérieurs;
> Création d’un système de
désenfumage dans les cages
d’escaliers;
> Installation dans les logements d’un
Détecteur Avertisseur Autonome de
Fumée (DAAF);
aux sous-sols par des portes
coupe-feu;
> Remplacement de la distribution
de gaz collective;
> Création d’un contrôle d’accès sur
les portails extérieurs.
> Remplacement des fenêtres par des > Réfection complète de la couverture
en tuiles;
d’entrée;
> Remplacement des chaudières
individuelles par des chaudières
à ventouses horizontales;
> Création d’une Ventilation
Mécanique Contrôlée;
> Remplacement des boîtes aux
lettres et aménagement d’un abri
extérieur pour les accueillir.
Objectif : opération labellisée BBC (Bâtiment à Basse Consommation)
Le planning des travaux
> Consultation des entreprises : à partir de la fin du 2ème trimestre 2011
> Désignation de l’entreprise : 4ème trimestre 2011 – suivant les résultats de
l'Appel d'Offres
> Démarrage des travaux : 1 trimestre 2012
> Durée prévisionnelle des travaux : 12 mois
er
Locataires entrés avant 2005 > le taux de loyer actuel est de 27,13 €/m²SC/an
Coût total
logement / mois
Surface
réelle
Surface
corrigée
Loyer
moyen
Charges
communes
Chauffage
Avant travaux
24 m²
48 m²
108 €
33 €
49 €
190 €
Après travaux
24 m²
56 m²
193 €
38 €
41 €
272 €
Evolution
Le plan de financement
prévisionnel
Les conditions dans lesquelles doit être réalisée la réhabilitation de vos bâtiments
conduisent l'Oph 93 à mobiliser fortement ses fonds propres, à solliciter un
engagement financier important de la part de ses partenaires et à rechercher des
financements complémentaires nécessaires à l’équilibre de l’opération.
Dépenses
Total
Des économies significatives du coût du chauffage
de l'ordre de 30% sont attendues
Suite à l’enquête sociale réalisée par le Cabinet Le Frêne en février 2011,
une analyse précise de l’augmentation des quittances a été réalisée par l’Office
auprès des locataires, lors de permanences et d’entretiens individuels organisés
par le service Maîtrise d’œuvre sociale du 27 avril au 16 mai 2011.
STUDIO
> Création de sas dans les halls
F2
menuiseries en PVC à double vitrage.
Les fenêtres des logements en rezde-chaussée seront oscillo battantes;
> Pose de volets roulants en
aluminium au rez-de-chaussée et
en PVC en étage;
> Isolation par l’extérieur et
ravalement des façades;
> Isolation par l’intérieur des séjours
et chambres des logements situés
en pignon de bâtiments;
> Isolation des combles et des soussols;
Les travaux de réhabilitation de votre immeuble entraînent une augmentation
plus ou moins forte des loyers suivant votre date d’emménagement.
Cependant, les travaux réalisés afin d’améliorer les performances
énergétiques de votre bâtiment permettront une plus grande maîtrise de vos
charges, notamment grâce à une diminution des consommations pour le
chauffage1.
Par ailleurs, les dispositifs d’économies d’eau qui seront installés aboutiront
à une réduction de votre consommation de l’ordre de 30%.
Recettes
Etat
Travaux
2 087 122 €
Honoraires et divers
300 961 €
2 388 083 €
Subvention Région IDF
184 000 €
%
8
110 000 €
5
Fonds propres
1 194 083 €
50
Eco prêt (CDC)
900 000 €
2 388 083 €
37
100
Le financement de l’opération de réhabilitation provient de trois types de fonds
distincts :
> Les subventions apportée par l’Etat et le Conseil Régional d'Ile-de-France dans
le cadre de leur politique d’amélioration de l’habitat,
> Les emprunts contractés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC),
> Les fonds propres de l’Oph 93 disponibles grâce au soutien financier du Conseil
Général.
Coût total
logement / mois
Surface
réelle
Surface
corrigée
Loyer
moyen
Charges
communes
Chauffage
Avant travaux
35 m²
66 m²
149 €
43 €
58 €
250 €
Après travaux
35 m²
70 m²
241 €
46 €
47 €
334 €
> Réfection des peintures et des sols
> Remplacement des colonnes
des pièces humides (cuisines, salles
de bain, WC);
> Remplacement de la moitié des
appareils sanitaires (douche, WC,
évier et lavabo), suivant l'année
d'arrivée des locataires et l’état
des équipements;
> Mise en place d’un kit « économie
d’eau » sur les appareils sanitaires;
d’évacuation;
> Réfection totale de la distribution
gaz avec robinet gaz et flexible;
> Vérification des installations
électriques;
> Remplacement des portes palières
d’origine.
TOTAL
+ 34 %
Un échelonnement de ces augmentations de loyers sera réalisé en deux
échéances :
50% d'augmentation seront appliqués à la réception des travaux et 50% seront
appliqués 6 mois après.
Locataires entrés depuis 2005 > le taux de loyer actuel est de 41,29 €/m²SC/an
Coût total
logement / mois
Surface
réelle
Surface
corrigée
Loyer
moyen
Charges
communes
Chauffage
Avant travaux
35 m²
70 m²
241 €
46 €
58 €
345 €
Après travaux
35 m²
70 m²
241 €
46 €
47 €
334 €
Evolution
Coût total
logement / mois
TOTAL
-3%
Surface
réelle
Surface
corrigée
Loyer
moyen
Charges
communes
Chauffage
Avant travaux
44 m²
82 m²
282 €
52 €
59 €
393 €
Après travaux
44 m²
81 m²
279 €
52 €
48 €
379 €
Evolution
L’amélioration du confort des logements
TOTAL
+ 43 %
Evolution
F2
Les travaux qui seront réalisés s’articulent
autour de plusieurs objectifs :
La sécurité des logements et des parties communes
Des exemples de quittance
avant et après la réhabilitation
F3
Le programme des travaux
TOTAL
-4%
Suite à l'actualisation des Surfaces Corrigées et aux économies de charges
liées au chauffage, les locataires bénéficieront d'une légère baisse de leur loyer
et du coût total de leur logement.
Ces simulations sont réalisées sur la base de :
> Futur taux de loyer appliqué (valeur janvier 2011), soit 41,29 €/m²SC/an.
> Charges locatives appliquées en janvier 2011.
> Baisse des consommations de chauffage estimée à 30% 1.
> Modification des surfaces corrigées suite à l’installation d’éléments de confort
A noter : l’équivalence superficielle de 1m² attribuée à l’interphonie est appliquée
à l’ensemble des logements.
Ces exemples de quittance ne prennent pas en compte les provisions pour
consommation d’eau. Chaque acompte est individuel et est calculé en fonction de
votre consommation réelle.
1 A saison et prix de l’énergie comparables.