Allfin Rapport Annuel 2015

- Traduction libre -
ALLFIN GROUP SCA
Société en commandite par actions
Rue des Colonies, 56
1000 BRUXELLES
TVA BE 0862.546.467
RAPPORT ANNUEL DU GERANT SUR
LES COMPTES CONSOLIDES
DU 31 DÉCEMBRE 2015
Chers associés,
En application de l’article 119 du Code des sociétés, j’ai l’honneur de vous faire le rapport sur ma
stratégie et sur l’évolution des affaires de la Société durant l’exercice précédent, clôturé le
31 décembre 2015.
Les comptes consolidés qui vous sont présentés, ont été établis conformément aux dispositions de
l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant sur l’exécution du Code des sociétés, plus précisément celles
du Livre II, titre II, relatives aux comptes annuels des entreprises, et conformément aux dispositions
légales et réglementaires particulières qui sont applicables à l’entreprise.
1. EVOLUTION, RÉSULTATS,
RÉSULTATS, POSITION DE LA SOCIÉTÉ,
SOCIÉTÉ, RISQUES
RISQUES ET INCERTITUDES
INCERTITUDES
1.1 ANALYSE DES MONTANTS ANNUELS CONSOLIDÉS ET DES RÉSULTATS
La Société clôture son exercice sur base consolidée avec un bénéfice de EUR 19.164.739, dont
EUR 19.079.035 reviennent au Groupe et EUR 85.703 à des tiers. Le total du bilan consolidé est égal à
EUR 483.134.194 au 31 décembre 2015.
BILAN APRES AFFECTATION DU RESULTAT
Veuillez trouver ci-dessous un aperçu concis du bilan (en milliers d’euro):
ACTIF
31.12.15
%
31.12.14
%
Immobilisations
68.406,99
14,16%
63.064,65
16%
Créances à plus d’un an
26.298,80
5,44%
27.272,93
7%
Total
94.705,79
19,60%
90.337,58
24%
Stocks
260.644,99
53,95%
203.466,82
53%
Autres actifs circulants
127.783,42
26,45%
89.095,20
23%
Allfin Group SCA
Rapport annuel consolidé 2015
1
- Traduction libre TOTAL DE L’ACTIF
483.134,19
100%
31.12.15
%
31.12.14
%
141.372,44
29%
129.888,02
34%
Intérêts de tiers
7.874,04
2%
7.769,93
2%
Provisions et impôts différés
1.397,75
0%
774,34
0%
Dettes à plus d’un an
186.296,46
39%
189.922,64
50%
Total
336.940,68
70%
328.354,93
86%
Dettes à un an au plus
142.379,54
29%
46.466,01
12%
3.813,97
1%
8.078,66
2%
483.134,19
100%
PASSIF
Capitaux propres Allfin Group
Comptes de régularisation
TOTAL DU PASSIF
382.899,61 100%
382.899,61 100%
Les capitaux propres consolidés au 31 décembre 2015 s’élèvent à 141,37 millions d’euros, par
rapport à des capitaux propres de 129,89 millions d’euros au 31 décembre 2014. Ceci représente une
augmentation de 8,84%.
Les dettes à long terme (186,30 millions d’euros) restent stable par rapport à l’année précédente
(189,92 millions d’euros). Les dettes à long terme consistent en un emprunt obligataire de 35,65
millions d’euros, un straight loan de 55,00 millions d’euros et des crédits pour un montant de 95,65
millions d’euros pour les projets. Les dettes « projets » concernent les projets Lebeau, Chambon,
Solvay, Riverview, Lake Front et Flint.
Les dettes à court terme augmentent de 95,91 millions d’euros. Au 31 décembre 2014 les dettes à
court terme étaient de 46,47 millions d’euros, par rapport à 142,38 millions d’euros au 31 décembre
2015. L’augmentation est principalement due à l’augmentation des acomptes reçus de 78,67 millions
d’euros, une augmentation des dettes fiscales de 6,05 millions d’euros, une augmentation de 7,20
millions d’euros des dettes envers les fournisseurs et une augmentation des dettes financières à
court terme de 1,70 millions d’euros.
La plupart des dettes financières à court terme (3,05 millions d’euros) concernent le remboursement
du crédit pour le projet Lebeau.
L’inventaire du Groupe consiste en des projets immobiliers en portefeuille qui sont en cours de
développement. Au 31 décembre 2015 le stock est de 260,64 millions d’euros. Ceci est une
augmentation de 57,17 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2014. La fluctuation du stock
résulte de la vente du bâtiment de bureaux Rigoletto (Chambon), la prise en résultat des projets
résidentiels Figaro (Chambon) et The Place To (Solvay) et la vente des appartements restants dans les
projets Bell’Art et Belview. De plus, le groupe continue le développement des projets en cours
(Chambon, Vesalius, Flint, Solvay, Lake Front) et a acquis les projets O’Sea, Riverview et Val Les
demoiselles en 2015.
Les autres actifs circulants augmentent de 89,10 millions d’euros au 31 décembre 2014 à 127,78
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Rapport annuel consolidé 2015
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- Traduction libre millions d’euros au 31 décembre 2015. Ceci est une croissance de 38,68 millions d’euros. Cette
augmentation est le résultat de l’augmentation des liquidités de 24,10 millions d’euros et la
facturation importante fin décembre 2015 pour différents projets, qui cause une croissance des
créances clients de 17,19 million d’euros.
ÉTAT CONSOLIDE DU RESULTAT GLOBAL
Veuillez trouver ci-dessous les éléments les plus importants de l’état consolidé du résultat global de
manière concise (en milliers d’euros)
31.12.15
Chiffre d’affaires
Frais de personnel
%
65.444,00 100,00%
31.12.14
%
211.911,62 100,00%
1.372,40
2,10%
1.094,91
0,52%
268,49
0,41%
196,33
0,09%
Bénéfice (perte) d’exploitation
24.789,31
37,88%
43.970,26
20,75%
Résultat financier
-3.352,64
-5,12%
-5.349,40
-2,52%
Résultat exceptionnel
-1.395,89
-2,13%
-7.822,45
-3,69%
2.004,13
3,06%
-479,21
-0,23%
Impôts sur le résultat
-2.880,18
-4,40%
-5.708,53
-2,69%
Bénéfice (perte) de l’exercice
19.164,74
29,28%
24.610,67
11,61%
0,00
0,00%
0,00
0,00%
19.164,74
29,28%
24.610,67
11,61%
85,70
0,13%
4.915,23
2,32%
19.079,04
29,15%
19.695,44
9,29%
Amortissements et provisions
Prélèvements sur / transfert aux
impôts différés
Prélèvement sur / transfert aux
réserves immunisées
Résultat consolidé
Part des tiers
Part Allfin Group
Le chiffre d’affaires est de 65,44 millions d’euros. Le chiffre d’affaires est principalement composé de
la vente du bâtiment Rigoletto (projet Chambon) et la vente de la séniorerie dans le projet Solvay. Au
cours de l’année 2015 les projets résidentiels Figaro (projet Chambon) et The Place To (projet Solvay)
ont été pris en résultat. Au Luxembourg le Groupe a réalisé un upside sur la vente du projet Aire. En
outre, des appartements et parkings restants du projet Bell’Art et Belview ont été vendu.
Le résultat financier est une perte de 3,35 millions au 31 décembre 2015. La croissance du résultat
financier par rapport à l’année passée s’explique par la plus-value réalisée sur la vente du
portefeuille d’actions du Groupe.
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- Traduction libre 1.2 PROJETS EN PORTEFEUILLE
1.2.1. BELGIQUE
Chambon
Le projet Chambon est un projet mixte implanté au cœur de Bruxelles, près de la Grand-Place. Il
comprend 46.000 m² et contient des espaces résidentiels, des bureaux, un hôtel, des commerces et
des chambres d’étudiant.
Une partie de la construction de la première phase (Don Giovanni, 134 chambres d’étudiants) a été
réceptionnée en 2014. Tous les logements pour étudiants ont été vendus. Au cours de l’année 2015
les 46 appartements de la première phase (Figaro) ont également été réceptionnés. Tous les
appartements sont vendus.
La deuxième phase du projet (Romeo & Julia) consiste en 104 appartements et sera réceptionnée au
cours de l’année 2016. 87 % des appartements sont vendus.
La troisième phase (Orfeo & Tosca) consiste en 100 appartements et est actuellement en plein
développement. La réception de cette phase est prévue pour fin 2016 – début 2017. 73% des
appartements sont déjà vendus.
À côté du résidentiel il y a également 3 bureaux et 1 hôtel dans le projet Chambon. Au cours de
l’année 2015 le bâtiment Rigoletto (3.797 m²) a été vendu.
En décembre 2015, 50% des parts de Argent Office SA ont été cédés. Le Groupe continuera à
développer l’hôtel (2.521 m²) en collaboration avec son partenaire. La réception du bâtiment est
prévue pour fin 2016.
En plus, le projet Chambon compte encore deux autres bâtiments de bureaux. En ce qui concerne le
bâtiment Boiteux (6.537 m²), 4 des 6 étages sont déjà loués. La vente a été conclue en avril 2016.
Solvay
Ce projet a été acheté en 2012 et est situé à Ixelles, à proximité immédiate de l’avenue Louise.
Il comprend un projet de rénovation et un volet « construction neuve ». Ce projet est développé en
association avec BPI. La part du Groupe s’élève à 50 %. Le projet de rénovation porte sur un
immeuble résidentiel de 21.000 m2 partagés entre des appartements (110 unités), des chambres
d’étudiant (95 unités) et une séniorerie. Au milieu de l’année 2015 toutes les chambres d’étudiant
ont été réceptionnées de manière réussie. Aujourd’hui 85% des appartements sont déjà vendus. La
réception de ceux-ci est prévue pour mi-2016. En outre, la séniorerie a été vendue.
Le projet de bâtiment neuf consistera en un ensemble résidentiel de 27.000 m² dans un parc privé et
comprenant des appartements, un hôtel, et 2.000 m2 de commerces.
Vesalius
Ce projet mixte situé à Leuven englobe sur 12.500 m2 des appartements (68 unités), des chambres
d’étudiant (60 unités), un auditorium et cinema, des commerces (11 unités) et du parking. Ce projet
est en plein centre de Leuven, à proximité immédiate des bâtiments des facultés universitaires. Les
travaux ont débuté en 2014. Les chambres d’étudiant ont été vendues en totalité. L’auditorium et le
cinéma avaient déjà été vendus l’année dernière. 82% des appartements ont été vendu à ce jour. La
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- Traduction libre réception est prévue pour 2016.
Lake Front
La résidence Lake Front est un projet situé à Knokke avec des vues sur le lac de Duinenwater et sur le
golf. Le projet est développé en deux phases. La première phase comprend 70 appartements. A
présent, 77% des appartements ont été vendus. La réception de cette phase est prévue pour 2016.
La seconde phase du projet compte 50 appartements. Les travaux débuteront en 2016.
Flint
Le projet Flint est situé en plein centre de Leuven, non loin des divers auditoires, cafés, restaurants et
salles de cinéma. Le projet compte 205 chambres d’étudiant sur 7.600 m². Ce projet est développé
en association avec ION. La part du Groupe s’élève à 65%. Les travaux ont débuté en 2015 et se
déroulent comme prévu. Jusqu’à présent, plus que 90% des chambres pour étudiants ont été vendus.
La réception est prévue pour 2016.
Riverview
Riverview est un projet résidentiel situé à “Nieuwpoort stad”. 101 appartements sont développés
avec une superficie totale de 10.747 m². Le projet a été acquis en juin 2015 et les travaux ont été
entamés en septembre 2015. Aujourd’hui, 43% des appartements ont déjà été vendus. La réception
du projet est prévue pour le printemps 2017.
Lebeau
Le bâtiment Lebeau a été acheté en 2014. En attendant le développement du projet, le bâtiment est
encore loué à Belgacom jusqu’en 2019 (inclu) et quelques commerçants. Après la période de
location, le Groupe développera un projet résidentiel qui comptera environ 400 appartements et des
commerces avec une superficie totale de 40.000 m². La construction débutera probablement en
2020.
O’Sea
Le projet O’Sea a été acheté début 2015 et est situé à Oostende. Le projet consiste en 76.770 m²
d’appartements, service flats, des maisons et des commerces. O’Sea sera développé en 4 phases sur
une durée de 10 ans. La construction commencera au cours de l’année 2016.
Val Les Demoiselles
Le projet Val Les Demoiselles est situé à Woluwe-Saint-Pierre. Il s’agit d’un projet de 31
appartements luxueux avec une superficie totale de 6.600 m² et 73 emplacements de parking. Le
début de la construction est prévu en 2017.
Royal Louise
Royal Louise est un projet résidentiel de 77 appartements avec une superficie totale de 7.674 m²,
situé à Bruxelles. Le début de la construction est prévu en 2017.
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‘T Zout
À Koksijde le projet ‘T Zout sera composé de 54 résidences services de haute gamme avec une
superficie totale de 3.271 m². La construction débutera en 2017.
Vaartkom
Le projet Vaartkom sera développé à Leuven. Il y aura une centaine d’appartements et quelques
commerces. Le début de la construction est prévu en 2017.
1.2.2. LUXEMBOURG
Polvermillen
Au centre de la ville de Luxembourg le Groupe développera le projet Polvermillen. Le projet a une
superficie totale de 23.321 m² et se compose d’appartements et bureaux. Le début de la construction
est prévu pour 2016 et durera 4 ans.
Infinity
Le projet Infinity est situé dans le quartier Kirchberg au centre de Luxembourg. Le projet consiste en
une tour résidentielle, des bureaux et un centre commercial. Le développement comptera 28.283 m².
Le début de la construction est prévu pour 2017 et prendra environ 2 ans.
Centre Étoile
Le Groupe a acheté le projet Centre Étoile début 2016. Le projet est situé à Luxembourg. Il s’agit d’un
immeuble de bureau, de 3.217 m². Le bâtiment est loué jusqu’en 2020. Après la période de location
le Groupe rénovera le bureau.
1.3 POSITION DE LA SOCIETE
Le Groupe dispose de suffisamment de moyens pour pouvoir financer ses projets actuels. Il en assure
le financement au moyen de crédits obtenus auprès d’établissements financiers, un emprunt
obligataire et complété par des fonds propres.
1.4 PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES
Allfin Group et ses filiales ont comme activité la promotion de projets immobiliers. Le Groupe est
confronté à des risques et à des incertitudes qui sont propres ou liées au secteur de la promotion
immobilière. Elles font également face aux risques en rapport avec la conjoncture économique et des
facteurs clés des marchés financiers. Voici une liste d’exemples non exhaustive:
RISQUE LIE A LA CONJONCTURE ECONOMIQUE
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- Traduction libre Les variations liées aux indicateurs macro-économiques clés, au ralentissement général de
l’économie en Belgique ou au Grand-Duché du Luxembourg peuvent conduire à un fléchissement de
la demande d’immeubles de bureaux, de biens résidentiels ou de centres commerciaux. Tout cela
peut avoir une incidence négative considérable sur la valeur du portefeuille immobilier du Groupe et,
par conséquent, sur ses perspectives d’avenir.
Le Groupe diversifie son portefeuille, aussi bien en type de projets qu’en temps, pour limiter l’impact
d’un fléchissement du marché immobilier.
RISQUES LIES AU DEVELOPPEMENT DE PROJETS IMMOBILIERS
Le Groupe reste prudent dans l’acquisition et le développement de nouveaux projets et elle applique
des critères de sélection précis. Pour chaque acquisition le Groupe fait des études d’urbanisme,
technique, environnementale et financière, souvent avec le soutien de consultants externes.
Malgré toutes les précautions prises, des risques imprévus peuvent apparaitre suite à des facteurs
externes, comme (1) le ralentissement de l’avancement des travaux à cause des conditions
météorologiques défavorables, l’insolvabilité des entrepreneurs, des accidents ou des problèmes
techniques imprévus, (2) le temps d’attente d’une décision des services administratifs, (3) de
nouvelles réglementations ou (4) la manifestation de groupes de pression lors d’une enquête
publique.
Pour garder sous contrôle les risques et incertitudes auxquels le Groupe est confronté, les
procédures de contrôle sont suivies rigoureusement et améliorées constamment. De plus le Groupe
dispose de collaborateurs expérimentés en matière de promotion immobilière.
RISQUES LIES A LA REGLEMENTATION URBAINE
Les activités et le portefeuille des projets immobiliers du Groupe sont soumis à certaines lois et
réglementations visant à protéger l’environnement.
Ces dispositions légales et réglementaires peuvent également obliger Allfin Group à demander des
permis ou des licences qu’elle ne pourra peut-être pas obtenir dans les délais, voire qu’elle
n’obtiendra pas du tout. Allfin Group peut se voir contrainte de payer des frais pour l’assainissement
d’un bien déterminé contaminé dont elle est ou aurait pu être propriétaire.
RISQUES DE PROJETS EN COURS OU TERMINES ET NON VENDUES
Les projets immobiliers peuvent subir des risques d’inondation, d’incendie, d’explosion, de
terrorisme, qui pourraient endommager ou même détruire le projet.
Le Groupe est exposé au risque de litiges, y inclus un risque d’actions en garantie liées au
développement et à la vente d’immeubles.
Le Groupe veille à gérer ces risques en mettant en œuvre une politique systématique de souscription
de couvertures d’assurance appropriées.
RISQUE DE LIQUIDITE
Le Groupe court un risque sur le plan des liquidités et de son financement qui peut découler d’un
manque de trésorerie si ses contrats de financement en cours viennent à ne pas être reconduits ou si
elle ne parvenait pas à trouver de nouveaux financements.
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- Traduction libre Le Groupe ne se lance jamais dans un projet de promotion immobilière si le financement n’en est pas
assuré pour sa durée estimée, tant par des sources internes qu’externes.
Le Groupe se finance auprès d’une série de partenaires bancaires belges de premier rang et a noué,
de solides rapports de longues dates et de confiance mutuelle avec eux.
Le financement du Groupe repose surtout sur les taux d’intérêt à court terme (basés sur les taux
Euribor pour des échéances allant de 1 à 12 mois).
Les études de faisabilité de chaque projet s’appuient sur des perspectives de taux à long terme.
RISQUES LIES AUX IMPOTS DIRECTS ET INDIRECTS
Le Groupe est actif en Belgique et au Grand-Duché du Luxembourg. Les modifications de la législation
relative aux règles de la fiscalité directe et indirecte pourraient avoir une incidence sur sa situation
financière.
2. EVENEMENTS IMPORTANTS SURVENUS APRES LA CLOTURE DE L’EXERCICE
Depuis la fin de l’exercice, il ne s’est pas produit d’évènements importants susceptibles d’avoir une
influence notable sur l’évolution de la Société.
3. INFORMATIONS SUR LES CIRCONSTANCES SUSCEPTIBLES D’AVOIR UNE INFLUENCE NOTABLE SUR
L’EVOLUTION DE LA SOCIETE
On ne connaît pas de circonstances susceptibles d’influencer l’évolution future de notre Société dans
une mesure importante.
4. RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
Aucun investissement en recherche et développement n’a été effectué pendant l’exercice écoulé.
5. SUCCURSALES
Néant
6. JUSTIFICATION DES REGLES D’EVALUATION
Pas d’application
7. MENTIONS EXIGEES PAR LE CODE DES SOCIETES
Néant
8. INFORMATIONS EN CAS D’UTILISATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS PAR LA SOCIETE POUR
AUTANT QUE CELA SOIT PERTINENT
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- Traduction libre -
Le gérant confirme que le Groupe a employé des instruments financiers pour couvrir une
augmentation éventuelle des taux d’intérêts. La valeur du marché de ces instruments financiers est
de - 1,66 millions d’euros au 31 décembre 2015.
CONCLUSION
Pour terminer, je remercie toutes celles et tous ceux qui se sont dévoués au cours de l’exercice passé
pour assurer la bonne marche de la Société.
Bruxelles, 21 mars 2016
A3 Management SPRL, gérant statutaire
Représenté par son représentant permanent, Monsieur Marnix Galle
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