la sous location - Foyer Accueil Chartrain

LA SOUS LOCATION
La sous location est un dispositif qui permet à des personnes rencontrant des difficultés de
gestion d’accéder à un logement dans le secteur public.
Cet accompagnement s’adresse aux personnes souhaitant être soutenues sur les différents
aspects de la vie locative : budget, appropriation du logement et entretien de celui-ci, relations
avec le voisinage.
L’objectif de ce service est d’amener le locataire à une gestion autonome au terme de
l’accompagnement et réaliser un glissement de bail afin de lui permettre de passer du statut de
sous locataire à celui de locataire.
Les mesures de sous location sont renouvelées tous les 6 mois par le Fonds Solidarité Logement.
Caractéristiques
du service et des personnes accueillies
Nombre de logements
Total logement du 01 janvier 2012 au 31 décembre
2012
dont attributions nouvelles du 01 janvier
2012 au 31 décembre 2012
Chartres Habitat
6
Chartres Habitat
1
Habitat Eurélien
11
Habitat Eurélien
2
IVL
9
IVL
3
SA Eure et Loir
0
SA Eure et Loir
0
FAC
1
SNI
0
TOTAL
27
Réparations par bailleurs de l'attribution des logements, en pourcentage
TOTAL
6
En 2012, nous avons eu 27 appartements en sous location dont 6 nouvelles attributions.
Contrairement aux années précédentes, IVL est l’office qui nous a le plus attribué de logements.
IVL comme Chartres Habitat ont permis à de nouveaux sous locataires en attente d’attributions,
d’entrer dans des logements pour lesquels nous avions donné des préavis de départ.
Pour cette raison, nous comptabilisons en réalité 8 entrées sur le dispositif en 2012.
En décembre, nous avons débuté l’accompagnement d’une personne avant l’entrée dans son
logement. Cette personne a vendu sa maison avant de se voir attribuer un logement. Ayant à
notre disposition un logement adapté, celle-ci l’a intégré en décembre avec son jeune fils et l’a
quitté pour entrer dans son nouveau logement mi-janvier.
 Nombre de ménages
Nombre de ménages ayant bénéficié de la Sous- Location
Chartres Habitat
6
Habitat Eurélien
10
IVL
9
FAC
1
TOTAL
26
Nous avons donc accompagné 26 ménages en 2012, soit 4 de moins que l’année précédente. Ceci
s’explique par la difficulté d’obtenir des logements malgré les accords de principe pour les
mesures de sous location.
Le nombre moyen de suivi par mois tend à diminuer : 20.83 en 2012 contre 21,17 en 2011.
 Situations familiales
11 personnes seules soit 9 hommes et 2 femmes
4 couples avec 10 enfants
11 familles monoparentales (10 femmes) avec 21 enfants.
Nous avons travaillé avec 30 adultes et 31 enfants.
Les compositions familiales tendent à s’équilibrer d’une année à l’autre.
 Ressources à l’entrée
Les ressources des personnes que nous accueillons sur le service restent précaires, ce qui
explique généralement la crainte des sous locataires à prendre un logement et devoir assumer
toutes les charges qui y sont liées. 58% des personnes sont bénéficiaires du RSA et 15 % d’entre
elles perçoivent les ARE.
La logistique
Le poste en sous location revêt une part importante de logistique. En effet, en plus du suivi
social, nous devons accompagner les sous locataires dans l’aspect « technique » de la gestion de
leur logement (les états des lieux, fuites, moisissures… ). C’est l’occasion d’aborder avec eux les
questions auxquels ils seront confrontés par la suite.
Nous devons parallèlement gérer les appels de loyers et l’encaissement de ces derniers, ce qui
mobilise du temps.
Les
demandes
En 2012, 21 demandes ont été déposées sur le service de sous location contre 41 l’année
précédente. Ceci se justifie par la présence du SIAO qui reçoit et oriente désormais la totalité
des demandes de logements et d’hébergements adressées au FAC. De ce fait, certaines
demandes de sous location sont réorientées dès la réception sur d’autres services.
Sur les 21 demandes :
-
5 ont eu un accord de principe dont un qui est entré en 2012 sur le service
-
4 ont été annulées par les personnes soit parce qu’elles ont eu une attribution entre
temps, soit parce qu’elles n’ont pas donné suite
-
4 demandes ont été annulées conjointement après l’évaluation car les personnes ne
nécessitaient pas d’accompagnement social
-
5 ont été réorientées sur d’autres services (AID, intermédiation locative, hébergement
relais)
-
3 sont en attente
Nous constatons de plus en plus que des personnes étrangères ne connaissant pas le système
français sont orientées sur le service de sous location pour les accompagner principalement dans
leurs gestion administrative.
Pour autant, ces familles ne semblent pas présenter de difficultés ou fragilités liées au logement,
la sous location n’est donc pas la mesure la plus adaptée pour les accompagner. Elles sont
régulièrement réorientées vers les services d’ASSL ou AID.
Les demandes de sous location sont étudiées dès réception et validées en Commission Sociale et
Pédagogique.
 Activités
du service
 A travers notre mandat, nous travaillons principalement autour du logement. Si pour
beaucoup l’attribution d’un appartement représente, dans un premier temps, une nouvelle
positive, celle-ci renvoie également les sous locataires à leurs craintes et/ou angoisses.
Sur les 26 ménages accompagnés en 2012 plus de 70% des personnes sortent du Foyer d’Accueil
Chartrain contre une moyenne de 60 % les autres années.
En effet, le public accueilli sur les autres services du FAC (principalement le CHRS) présente
davantage de fragilités qu’il convient d’accompagner et de travailler au moment de l’entrée
dans le logement.
En effet :
· 19 ménages proviennent de lieux d’hébergements du Foyer d’Accueil Chartrain dont 15 du
CHRS
· 4 sont issus du parc privé
· 1 du parc locatif
· 1 était hébergé dans sa famille
· 1 au COATEL
 Les raisons d’entrées sur le service sont multiples :
· Personnes ayant déjà connu une procédure expulsion : 11
· Première expérience : 7
· Grande fragilité : 8
42 % des personnes accompagnées en 2012 ont déjà connu une procédure d’expulsion.
D’ailleurs, l’entrée sur le dispositif a été pour 5 d’entre elles une alternative à l’expulsion.
7 ménages entrant sur le service connaissent une première expérience de logement. Pour trois
d’entre eux, des familles étrangères, une sous location avait été préconisée pour les
accompagner dans la compréhension du système français car ils maitrisaient peu la langue.
Les 8 autres personnes ou ménages ont intégré le service souvent suite à un parcours personnel
qui les a fragilisé. S’ils n’ont pas vécu d’expulsion, la majorité a connu d’importants impayés de
loyers.
D’autres ont traversé de longue période d’errance qui rendent le retour à un logement difficile et
anxiogène.
L’accompagnement sur ce service vient rassurer les locataires dès l’attribution du logement,
parfois même avant. En effet, il arrive très régulièrement de rencontrer les personnes avant
même leur attribution de logement pour travailler avec elles leurs appréhensions.
Cette année, nous avons accueilli sur le service quatre femmes en procédure d’expulsion de
logements privés et venant s’installer dans des appartements HLM. Il a donc été nécessaire de
les accompagner en amont dans l’acceptation de cette nouvelle situation.
Les visites à domicile ont également été l’occasion d’aborder l’hygiène et l’entretien du logement
avec 6 ménages en 2012.
Nous accompagnons également les locataires dans leur demande de mutations de logement. 7
ont été sollicitées cette année et deux ont abouti. Plusieurs raisons l’expliquent : certains
appartements révèlent en réalité des charges élevées que le locataire ne peut pas assumer, une
baisse de ressources rend le loyer trop élevé, le logement n’est plus adapté aux compositions
familiales (naissance, séparation…) ou aux problèmes de santé (fauteuils roulants….)
Parallèlement, certains sous locataires souhaitent également changer de région pour se
rapprocher des membres de leurs familles. Deux ménages sont sortis du dispositif dans ce cadre
en 2012.
Le public avec lequel nous travaillons se trouve majoritairement en grande précarité. Même si
pour la plupart, l'entrée sur le service de sous location est synonyme de nouveau départ et de
volonté d'avancer, il n'en reste pas moins que leurs difficultés souvent lourdes à gérer, restent
présentes. Alors même si nos sous locataires signent à leur arrivée des « contrats
d'accompagnement » qui les engagent à se mobiliser et être acteur de leur situation, il est très
régulier de les voir traverser des périodes plus délicates où ils baissent les bras, se renferment et
n'honorent plus les rendez-vous ou de manière très aléatoire.
C'est autant de temps à chercher comment renouer le contact et permettre aux personnes
accompagnées de se remobiliser. Il arrive donc qu’un mois ou deux s’écoulent sans que nous
ayons pu rencontrer les personnes accompagnées.
 Le travail sur le budget représente une part essentielle de l’accompagnement réalisé sur le
service. En effet, nombreux sont ceux qui rencontrent des problèmes de gestion.
12 des 26 ménages accompagnés ont déposé un dossier de surendettement et deux sont encore
en cours de constitution. Trois d’entre eux y ont inclus une dette de loyer du Foyer d’Accueil
Chartrain.
Cette année, deux procédures de rétablissement personnel ont été prononcées et 7 autres
dossiers pour lesquels nous sommes toujours en attente de réponse ont été orientés dans ce sens.
L’accompagnement permet donc de mettre en évidence la nécessité de solliciter des mesures
adaptées d’aide à la gestion du budget.
En 2012 :
· 4 familles bénéficient d’une mesure judicaire d’aide à la gestion du budget familial. Une autre
demande est en cours.
· 1 personne est sous curatelle, deux sont en attente de réponse et le projet est travailler avec une
quatrième personne
· 1 demande de MASP est en cours
En 2012, 9 ménages ont connu cette année des impayés de loyers dont 3 relativement
importants. Des plans d’apurement ont alors été sollicités auprès de la Commission
Pédagogique et Sociale du FAC.
En 2011, face aux impayés de loyers et à l’absence d’adhésion à l’accompagnement social d’une
sous locataire présente sur le service depuis 2006, le Foyer d’Accueil Chartrain s’est vu dans
l’obligation d’instruire une procédure d’expulsion. Le bail n’a pas été résilié mais
l’accompagnement a pu reprendre avec cette personne.
Nous pouvions constater jusqu’à présent que les personnes sortant du dispositif ne
nécessitaient plus particulièrement d’accompagnement social car la totalité des problématiques
avaient pu être abordé en profondeur.
Aujourd’hui, la nécessité de réduire les durées de sous location nous amène à solliciter
davantage de mesure d’aide à la gestion pour préparer la sortie du dispositif. Nous devons
multiplier les mesures afin de poursuivre le travail entamé. Ceci implique un changement pour
les sous locataires qui doivent construire une nouvelle relation de confiance avec leur référent et
repartir sur un nouveau mode d’accompagnement.
Les
sorties
Ménages
sortis en 2012
Dont sortis en
glissement de bail
Nombre de ménages dont le
glissement de bail a été déposé et
toujours en attente au 31/12/12
Chartres Habitat
2
1
1
Habitat Eurélien
4
3
1
IVL
1
1
1
TOTAL
7
5
3
 Cette année, 7 ménages sont sortis du dispositif (contre 10 en 2011) dont 5 via des glissements
de baux (idem en 2011). Les deux autres personnes ont quitté le département pour se rapprocher
de leur famille.
3 demandes de glissement de baux ont été déposées en cette fin d’année et sont toujours en
attente.
Nous constatons également qu’il est difficile de faire sortir du dispositif des personnes qui sont
en sous location depuis de nombreuses années car certains d’entre eux se sont davantage
installés dans ce fonctionnement qui leur est rassurant et mettent en échec la possibilité de
solliciter le glissement de bail. (perte de ressources, dysfonctionnement budgétaire…)
De ce fait, les durées d’accompagnement sont plus longues.
 Durée d’accompagnement des personnes sorties du dispositif en 2012
-
Entre 1 et 2 ans : 2
-
2/4 ans : 3
-
+4 ans : 2
Deux ménages ont été accompagnés pendant près de 4 ans mais les glissements de baux ont été
longs à aboutir puisqu’ils avaient été déposés près d’un an auparavant.
De ce fait, la durée moyenne d’accompagnement est souvent longue. Cette année elle est de 37
mois contre 36 en 2011 et 42 en 2010.
 Lien
avec les bailleurs
 Cette année, nous pouvons noter la difficulté à obtenir des logements malgré l’accord de sous
location.
Au 31 décembre 2012, 8 ménages ayant eu un accord pour une mesure de sous location sont
toujours en attente d’attribution de logement. Nous notons une moyenne de trois mois d’attente
entre l’accord de principe et l’entrée dans les lieux.
Les délais d’attente sont longs mais parfois justifiés : nécessité d’avoir un grand logement liée à
la composition familiale, besoin d’un logement adapté à un fauteuil roulant….
Il conviendrait de se rapprocher de nos bailleurs pour mettre en place un partenariat plus pointu
qui nous permettrait d’obtenir des attributions de logement plus rapidement après l’accord de
sous location.
 Une charte tripartite a été proposée en 2011 aux bailleurs. Celle-ci prévoit de faciliter le
glissement de bail qui doit être étudié le mois suivant le dépôt de la demande. Nous constatons
qu’entre le temps de renvoyer la totalité des documents nécessaires et d’effectuer le pré état des
lieux, il est difficile de tenir ce délai mais IVL comme Habitat Eurélien étudient désormais les
demandes de glissements de baux plus rapidement.
Conclusion
et perspectives
La gestion prévisionnelle du nombre de mesure est complexe sur le service de sous location car
nous sommes dépendants des attributions de logement par les bailleurs sociaux.
Ces dernières années, le nombre de mesure s’est vu diminuer. La multiplication des services
d’accompagnement dans le logement (IML, ASSL, AID…) vient en partie expliquer ce
phénomène.
Si jusqu’à aujourd’hui, il était possible de maintenir les mesures de sous location pour permettre
de stabiliser totalement les situations des personnes accompagnées avant de solliciter le
glissement de bail, les nouvelles conventions nous contraindrons à réduire les durées
d’accompagnement à un an.
Ceci nous amènera à interroger le « profil » du public que pourrons désormais accompagner sur
le service de sous location.