Une Résidence Etudiante pour Aubervilliers INAUGURATION DU

Une Résidence Etudiante pour Aubervilliers
INAUGURATION DU CAMPUS CONDORCET 2016 :
7000 ÉTUDIANTS À AUBERVILLIERS !
Vincent CLERGEAT, Rémi MAGNANI, Margaux PEYROU, Alicia ZACCARIA, montage de projet 2012, Master 2 Urbanisme
1.Présentation d’IMMOCITY.................................................................................p3
Qui sommes nous ?.................................................................................................................................... p3
Qu’est-ce-que la démarche HQH ?............................................................................................................. p3
2.Présentation d’Aubervilliers.............................................................................. p4
Un territoire aux portes de Paris.................................................................................................................. p5
3.Les résidences étudiantes................................................................................ p8
Notre réponse, une résidence étudiante au coeur d’Aubervilliers................................................................ p13
4. La pré-faisabilité............................................................................................... p16
Plan de faisabilité........................................................................................................................................ p17
Espacil, gestionnaire et bailleur................................................................................................................... p18
La procédure de demande de bail.............................................................................................................. p18
5. La programmation............................................................................................ p19
Une résidence étudiante respectueuse de l’environnement et de ses habitants........................................... p20
SOMMAIRE
Une forte demande en logements étudiants............................................................................................... p9
p1
6.Le montage juridique.........................................................................................p24
Les différentes phases d’une opération immobilière.................................................................................... p25
Les choix stratégiques du promoteur.......................................................................................................... p27
Créer une SCI pour l’opération................................................................................................................... p27
La lettre d’offre........................................................................................................................................... p27
La promesse unilatérale.............................................................................................................................. p28
Les autorisations de démolir et de construire.............................................................................................. p29
Vendre en VEFA.......................................................................................................................................... p30
.
7. Le montage financier........................................................................................ p32
Le bilan financier......................................................................................................................................... p33
8. Le chantier.........................................................................................................p36
La déclaration d’ouverture du chantier........................................................................................................ p37
Le commencement des travaux.................................................................................................................. p38
Annexes................................................................................................................. p40
SOMMAIRE
Vendre en bloc........................................................................................................................................... p30
p2
Promoteur immobilier depuis plus de
quinze ans, nous sommes maître d’ouvrage
d’opérations à Paris et dans la première
couronne.
QU’EST CE QUE LA
DÉMARCHE Haute Qualité
d’Habitat ?
Notre entreprise a fait le choix d’une
démarche sincère et innovante en matière
d’habitat.
Nous oeuvrons pour des programmes
de qualité, par le choix que nous faisons
de nous investir dans des emplacements
stratégiques:
- Proximité des réseaux de transport en commun
et routiers
- Accès aux services et commerces
Et proposons des programmes novateurs
au service de nos clients :
- Démarche environnementale active
- Architecture de qualité
- Services intégrés et projets ciblés en fonction
de nos clients
H
Q
Haute
Qualité
d’Habitat
Présentation d’ImmoCity
QUI SOMMES NOUS ?
p3
p4
Présentation d’Aubervilliers
UN TERRITOIRE AUX PORTES DE PARIS
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- Commune de première couronne au NordEst de Paris
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Source : Immocity
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- Limitrophe des communes de Saint-Denis,
Paris, Pantin et de la Courneuve.
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- Commune de 5,76 km2 et de 74 528
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- Un territoire aux portes de Paris dans le
département de la Seine-Saint-Denis (93)
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AUBERVILLIERS EN ÎLE-DE-FRANCE
p5
UN TERRITOIRE AUX PORTES DE PARIS
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UN TERRITOIRE CONNECTÉ
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Source : Immocity
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- Deux accès autoroutiers
directs avec l’A86 et l’A1 (reliant
les aéroports de Roissy et du
Bourget).
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- Deux stations de RER B
(La Plaine stade de France, la
Courneuve).
- Deux accès au boulevard
périphérique : Porte d’Aubervilliers
et Porte de la Villette
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- le métro M7 (stations La
Villette, Quatre Chemins, Fort
D’Aubervilliers),
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Carte des réseaux de transport et routier
p6
UN TERRITOIRE AUX PORTES DE PARIS
IMPORTANT :
Source : Immocity
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Le réseau de bus
d’Aubervilliers couvre les
communes limitrophes et
permet un accès direct au
centre de Paris. Le site du
projet
est à 100m du bus
65.
Un réseau de bus dense et à proximité immédiate du site du projet
p7
p8
Les résidences étudiantes
Les sites étudiants à proximité du projet
L’Ile-de-France comptait en 2010, 345 000 étudiants
inscrits dans les treize universités franciliennes, ce qui
représente 26% des universitaires français. Avec 60 000
étudiants, la Seine-Saint-Denis (93) est le département qui en
accueille le plus après Paris. Demain, la création du Campus
Condorcet, à 5 minutes à pied du terrain que nous avons
repéré, viendra confirmer l’importance des étudiants dans le
département. La carte ci-dessous indique le nombre d’étudiants
présents sur les campus universitaires les plus proche ainsi que
le temps nécessaire pour s’y rendre en transport en commun.
Les résidences existantes sont situées soit autour
des campus de Saint-Denis, soit près des terminus des lignes
de métros.
Le secteur de Bobigny est encore faiblement pourvu en
résidences étudiantes, mais cela ne va pas durer : « l’Opération
Campus » prévoit que Bobigny devra réaliser 1 000 chambres
pour étudiants à proximité du campus.
Notre secteur, autour du futur campus Condorcet (devant
accueillir plus de 7 000 étudiants) est dépourvu de résidence
étudiante : il n’y a que 500 logements dans un rayon de 2 000m
dont la moitié se trouve dans le centre Clignancourt.
Le choix d’Aubervilliers, entre le campus Condorcet
et le centre ville (qui bénéficiera du prolongement du métro)
apparait véritablement stratégique pour développer du logement
étudiant.
Source : projet Condorcet
Source : Immocity
UNE FORTE DEMANDE DE LOGEMENTS ÉTUDIANTS
p9
UNE FORTE DEMANDE DE LOGEMENTS ÉTUDIANTS
Le profil des étudiants franciliens est différents de ceux des autres
régions en raison d’un contexte socio-économique différent : étudiants
franciliens plus mobiles mais « moins autonomes » : ils ont plus
tendance à habiter au domicile familial, même ce n’est pas forcement
par choix. Cependant, la région parisienne se caractérise par sa grande
hétérogénéité des profils étudiants : forte présence d’étudiants assez
âgés, grande diversité des nationalités et des origines sociales. Cette
hétérogénéité se traduit spatialement, tel que le montre l’étude de l’IAU sur
«Les étudiants franciliens inscrits à l’université : origine sociale, cursus et
mode de vie».
Dans le rapport de l’IAU, ce tableau est précédé d’une étude
sur l’évolution des mœurs étudiants depuis dix ans, qui montre une
augmentation des étudiants célibataires, de la volonté de faire des
études plus longue ainsi que de la proportion d’étudiants issus de familles
modestes (parents « employés et ouvriers » peu ou pas de diplômés plutôt
que « cadres et professions intellectuelles supérieures »). Ce constat justifie
pleinement la réalisation de logements sociaux dédié aux étudiants,
d’autant plus que la pénurie est flagrante : en 2007, il n’y avait que 8
places en résidences spécifiques pour 100 étudiantes dont à peine la
moitié sont conventionnées « logements sociaux » (CROUS et gestionnaires
privés).
Source : IAU
Source : IAU
Tableau récapitulatif des origines sociales des étudiants
franciliens.
p10
UNE FORTE DEMANDE DE LOGEMENTS ÉTUDIANTS
L’offre de
existantes
résidences
étudiantes
Sur une carte, l’offre de logements
étudiants existants se traduit de la façon
suivante :
p11
UNE FORTE DEMANDE DE LOGEMENTS ÉTUDIANTS
Source : Immocity
On peut aussi représenter plus schématiquement la distance qu’il
y a entre notre site de projet et l’implantation des résidences étudiantes
existantes :
On peut donc constater que :
-
Les résidences existantes sont
situées soit autour des campus de
Saint-Denis, soit près des terminus
des lignes de métros.
-
Le secteur de Bobigny est
encore faiblement pourvu en résidences
étudiantes, mais cela ne va pas durer
: « l’Opération Campus » prévoit
que Bobigny devra réaliser 1 000
chambres pour étudiants à proximité
du campus.
-
Notre secteur, autour du futur
campus Condorcet (devant accueillir
plus de 7 000 étudiants) est dépourvu
de résidence étudiante : il n’y a que
500 logements dans un rayon de 2 000m
dont la moitié se trouve dans le centre
Clignancourt.
Le choix du centre ville
d’Aubervilliers, à 5 minutes du futur
campus Condorcet et 50m du futur
terminus de la ligne 12 du métro
parisien apparait donc véritablement
stratégique pour développer du logement
étudiant.
p12
Source : Immocity
NOTRE RÉPONSE, UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE AU COEUR D’AUBERVILLIERS
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Délimitation de la zone du projet
: ZONE UA : Ville constituée ou à
reconstituer
: Délimitation du site de projet
soit 1162m2 (753 et 409)
p13
NOTRE RÉPONSE, UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE AU COEUR D’AUBERVILLIERS
Le terrain est situé au cœur du centre-ville
d’Aubervilliers et se trouve à proximité de nombreux
commerces, services et équipements publics.
L’OFFRE COMMERCIALE
Situé en cœur de ville, le terrain est à
proximité de nombreux commerces de proximité :
épiceries, cafés, restaurants et coiffeur.
- Le marché du centre-ville, situé à
quelques mètres du terrain, se tient le mardi, jeudi
et samedi matin.
- Le nouveau Centre commercial « Le
Millénaire », situé entre la porte de la Villette et la
porte d’Aubervilliers, propose un Hypermarché et
de nombreux commerces et restaurants.
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ÉQUIPEMENTS PUBLICS ET SERVICES
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Le terrain est situé à proximité immédiate
de l’hyper-centre d’Aubervilliers et se trouve donc
proche de nombreux équipements publics et
services utiles pour une population étudiante.
Concernant les équipements culturels et de
loisirs, un théâtre, un cinéma d’art et d’essais ainsi
que la bibliothèque John Perse sont à 10 minutes à
pied de la future résidence.
Les équipements sportifs sont concentrés
à proximité des équipements culturels, à moins
de 10 minutes du terrain. Il comprennent une
piscine, un gymnase, un stade ainsi que des courts
de tennis.
p14
NOTRE RÉPONSE, UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE AU COEUR D’AUBERVILLIERS
La ville d’Aubervilliers est idéalement
située comme ont pût le démontrer les cartes
précédentes.
Aubervilliers est a proximité d’une des
parties de l’université de Paris XIII et le
campus Condorcet va venir s’installer dans le
sud de la commune.
Un projet de développement foncier ne
peut s’envisager sans la connaissance des
volontés politiques et des services de la
mairie.
Les volontés de la mairie sont claires
(Source : Maire adjoint et Responsable du
Service urbanisme) : «la ville désire voir le
développement des résidences étudiantes
dans la commune à la condition que ces
dernières soient également réparties sur
l’ensemble du territoire et qu’elles s’intègrent
à leur environnement. En clair, la volonté
n’est pas de créer un ‘’quartier étudiant’’,
mais d’intégrer les étudiants à la ville qu’ils
occuperont».
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p15
p16
LA PRÉ-FAISABILITÉ
LE PROJET DE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE
Source : Immocity
Selon les règles d’urbanisme du
Plan Local d’Urbanisme de la commune
d’Aubervilliers, nous sommes autorisés à
construire jusqu’à hauteur de R+4.
Le plan de faisabilité ci-contre
montre les intentions architecturales en
respect avec les normes réglementaires.
La surface du terrain de 1162m2,
est divisée en plusieurs bâtiments, ainsi
que de deux espaces végétalisés.
p17
LE PROJET DE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE
PRÉSENTATION D’ESPACIL
Organisme HLM à compétence nationale, développé
principalement en Bretagne et pays de la Loire, Esapcil cherche à
se développer de plus en plus en île de France.
Espacil s’engage généralement sur des programmes de 100
logements, mais dans le cas de commune de première couronne
comme Aubervilliers, des programmes de plus petite envergure
sont acceptés.
Les habitations proposées respectent le confort, le calme
et la convivialité dont les habitants ont besoin. Elles font 20m²,
comportent une salle d’eau une kitchenette et des rangements
aménagés. Un logement gardien de 75m² doit être inclus dans le
projet.
La convivialité des résidences est également importante
dans le cahier des charges d’Espacil. Les espaces collectifs
comprennent
- Un hall d’entrée avec borne d’accès à internet, un
bureau du gestionnaire.
- Un espace Vélo, et local de rangement des ordures
- Une laverie avec en moyenne 2 laves linges et 2 sèchelinges
- Une salle de travail et de détente de 15m² environ
chacune (avec accès internet)
- Les loyers d’envirion 400 euros sont toutes charges
comprises (Or APL).
L’élément principalement rassurant pour les mairies dans le
choix d’Espacil pour cette vente en bloc est le fait qu’il soit bailleur
et gestionnaire. En cas de problème un seul et même interlocuteur
est à contacter. De plus un gestionnaire est directement loger dans
la résidence afin d’avoir une réelle proximité avec les étudiants.
PROCÉDURE DE DEMANDE DE BAIL
La demande de bail (cf annexe) Permet de faire une présentation
brève à un gestionnaire, ici Espacil ,afin qu’ils analyse les données (surface
terrain, constructibilité, proximité des transports en commun…). Afin de
nous donner un avis favorable ou un refus quand à leur intérêt pour notre
projet.
Dans la réponse qu’ils nous renvoient ils nous donnent toutes les
informations et conditions de leur intention d’achat en bloc de la résidence
proposée.
Les informations sont :
-
La confirmation du nombre de chambres minimum désirées
-
Le pris d’achat à la chambre ‘dans le cas d’Aubervilliers en centre
ville, proximité transport en communs : 70ke)
Source : Anthony Roubaud
Exemple d’une opération immobilière avec Espacil
p18
p19
LA PROGRAMMATION
Source : Immocity
UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE RESPECTUEUSE DE L’ENVIRONNEMENT ET DE SES HABITANTS
Une des caractéristiques de cette
résidence étudiante est la volonté de
s’intégrer au mieux à l’environnement
existant. C’est dans cette optique que
nous souhaitions garder la façade du
pavillon B1 et de nous inspirer de cette
architecture en la modernisant.
Deux accès (piéton et voiture)
permettent d’entrer dans la résidence,
dont un donne directement sur le jardin
principal. Ces entrées sont sécurisées
par un système de vidéo-surveillance, un
gardien.
Le bâtiment B1 sert de salle
commune aux étudiants.
Il est composé :
- d’une grande cuisine aménagée
- d’un espace de repos et salle TV
- d’un espace laverie
- d’une salle informatique (la résidence
est également équipée du wifi)
C’est aussi le lieu d’habitation du
gardien.
p20
UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE RESPECTUEUSE DE L’ENVIRONNEMENT ET DE SES HABITANTS
Source : Immocity
Dans
la
résidence
étudiante,
nous
proposons
un
large
choix
de
services dans un cadre agréable. Les
bâtiments s’ouvrent sur un îlot paysagé.
Au niveau du second jardin à l’arrière du
bâtiment B4, se trouve un jardin potager.
Le jardin est agrémenté d’un mobilier
design ainsi que d’un espace jeux (table
d’échec).
Les étudiants pourront circuler à vélo,
puisque la résidence est équipée d’un garage à
vélo sécurisé.
Au niveau du bâtiment B2 se trouve une
grande terrasse.
«Un cadre idéal pour habiter»
p21
UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE RESPECTUEUSE DE L’ENVIRONNEMENT ET DE SES HABITANTS
Source : Immocity
La résidence est composée de 4
bâtiments reliés les uns aux autres par
des circulations internes et extérieures
facilitant au maximum les déplacements.
Les jeux de hauteurs des bâtiments
offrent une architecture élégante et
épurée.
Nous avons fait le choix d’un
revêtement en bois naturel pour rester
en cohérence avec les bâtiments
existants, ainsi que dans un objectif de
performance énergétique. De plus, les
toits-terrasses sont végétalisées pour
une isolation thermique idéale.
p22
UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE RESPECTUEUSE DE L’ENVIRONNEMENT ET DE SES HABITANTS
5,3m
- La chambre étudiante est composée
d’une kitchenette individuelle, d’une
salle de bain avec douche, toilette et
lavabo, d’un espace bureau et canapélit.
2,5m
- Des chambres normalisées PMR (voir
graphique).
4,2m
- Toutes les chambres disposent d’une
vue sur l’extérieur, nous insistons sur
l’importance de la luminosité naturelle
dans nos constructions.
Source : Immocity
- Nous avons intégré dans toutes les
chambres ainsi que dans les salles
communes, un dispositif d’éclairage
basse consommation respecteux de
l’environnement.
- Plusieurs espaces rangements
permettent optimiser l’espace et donner
le plus grand confort à l’étudiant.
- Enfin, toutes les chambres sont équipées
de prises TV et d’une connexion wifi.
p23
p24
MONTAGE DE L’OPÉRATION
LES DIFFÉRENTES PHASES D’UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE
Pour passer d’un projet théorique à sa concrétisation matérielle sur le terrain, il faut réaliser le montage de l’opération de
promotion immobilière. Celui-ci suit une chronologie bien précise (voir ci-dessous) faisant appel à différentes notions juridiques,
financières ou techniques.
Étapes clés d’un montage d’une opération immobillière
p25
LES DIFFÉRENTES PHASES D’UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE
ESPACIL
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p26
LES CHOIX STRATÉGIQUES DU PROMOTEUR
Au début de l’opération, le promoteur fait un certain nombre de
choix pour qu’il puisse réaliser le projet de façon optimale (sur le plan
financier, ndlr). Pour que notre projet de résidence étudiante soit viable,
nous avons donc choisi la procédure de commercialisation suivante :
CRÉER UNE SCI POUR L’OPÉRATION
A partir du moment où les propriétaires des terrains concernés
par notre opération seront d’accord pour nous vendre leur bien, nous
créerons la Société Civile Immobilière «ImmoCityAubervilliers». C’est
cette dernière qui signera les promesses de vente et qui sera juridiquement
responsable de toute l’opération.
Les SCI font parties des sociétés de personnes, c’est-àdire qu’elles sont créés par un contrat écrit signé par des personnes
physiques légalement responsables. Ce contrat entraine la responsabilité
des associés : en cas de dettes, c’est à eux de recouvrir intégralement
les sommes dues par la société. C’est une forme de société qui engendre
un risque infini. Cependant, ces SCI sont créées à chaque fois pour
une seule opération et elles ont la possibilité de faire remonter aussi
bien les pertes que les bénéfices vers la société mère. Les sociétés
mères sont des sociétés de capitaux (SARL, SA) régies par des statuts
qui confèrent aux actionnaires une responsabilité limité aux capitaux qu’ils
ont apportés.
En réalité, le capital de la SCI ImmoCityAubervilliers qui s’élève à
1 000 000€ proviendra donc de la société ImmoCity. La création d’une SCI
spécifique à chacune de nos opérations immobilières nous permet d’avoir
une lisibilité et une transparence totale dans notre comptabilité générale.
Les fonds que nous investissons dans chaque SCI n’est pas suffisant à la
réalisation de l’opération (ici 12,5% du besoin de financement). La SCI
devra donc demander le reste du financement nécessaire à la banque,
sous forme de prêts. Ce faible taux de fonds propres investis est lié au
caractère peu risqué de l’opération envisagée.
C’est le banquier qui apprécie le risque de l’opération. Concernant
notre résidence étudiante, il sera rassuré par les garanties financières
apportées par une société d’envergure internationale telle que
ImmoCityAubervilliers, mais aussi par les choix que nous avons fait au
niveau de la commercialisation de notre projet.
LA LETTRE D’OFFRE
Suite à la création de la SCI « ImmoCity Aubervilliers », la
première étape correspond à la signature d’une lettre d’offre qui engage
le propriétaire du terrain, M. Ferassin, à nous réserver le terrain pendant
2 ou 3 mois. La lettre d’offre n’est pas un acté notarié, c’est un accord
de principe entre notre société et le propriétaire.
p27
LES CHOIX STRATÉGIQUES DU PROMOTEUR
PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE SOUS CONDITIONS
SUSPENSIVES
Afin de poursuivre l’opération, une promesse unilatérale de
vente devra âtre signé devant le notaire. Nous avons préféré l’utilisation
d’une promesse unilatérale de vente à une promesse synallagmatique.
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant,
M. Ferassin, s’engage, pendant un certain délai, de vendre le bien au
bénéficiaire de la promesse à des conditions définies (notamment le
prix).
Le promettant s’engage donc à nous vendre le terrain, il
s’interdit donc de proposer le bien à la vente à toute autre personne
pendant le délai de la promesse. Dans le cas où il ne respecterait pas
ses engagements, il se verrait contraint à nous verser des indemnisations.
L’avantage d’une promesse unilatérale de vente est la possibilité, pour
notre société, de se retirer avant la fin du délai de la promesse de vente.
En contrepartie, notre société s’engage à verser une indemnité
d’immobilisation de 5 % du prix de vente de chaque surface de terrain
pendant toute la durée de la promesse unilatérale de vente.
Après que le propriétaire est déposé sa déclaration initiale d’aliéner,
la mairie ou la communauté d’agglomération ont deux mois pour choisir
de préempter le terrain ou pas.
Le notaire intervient lors de la signature des deux promesses
unilatérale de vente avec les propriétaires des deux parcelles. Le
notaire interviendra à nouveau une seconde fois lors de la Vente en Etat
Futur d’Achèvement (VEFA) que nous verrons plus loin.
La promesse de vente est soumise à des conditions suspensives
dont la non réalisation viendrait annuler la vente. Pour ImmoCity, les
conditions suspensives sont l’absence de préemption du terrain par la
puissance publique et l’obtention du permis de construire purgé de
tout recours. En effet, le terrain étant situé dans une zone d’application
du droit de préemption urbain, il y a un risque de préemption de la part
de la commune, de la communauté d’agglomération.
Exemple de promesse unilatérale de vente sous conditons suspensives
p28
LES CHOIX STRATÉGIQUES DU PROMOTEUR
LES AUTORISATIONS DE DÉMOLIR OU DE CONSTRUIRE
Avant d’effectuer le demande de permis de construire, il est
possible de demander un certificat d’urbanisme afin de geler les
règles d’urbanisme relatives au terrain pendant un an et demi.
La demande de permis de construire est nécessaire afin
d’obtenir l’autorisation de l’administration de réaliser l’opération.
Le retrait du dossier de permis de construire doit être fait au moyen du
formulaire Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire ou permis
d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou démolitions
pour des logements collectifs, exploitations agricoles, établissements
recevant du publics…).
Extrait d’un formulaire Cerfa n°13409*01
La demande doit être établie en 4 exemplaires et déposée
directement à la mairie d’Aubervilliers ou envoyée par lettre
recommandée avec accusé de réception.
La mairie adresse ensuite un récépissé indiquant le délai
d’instruction du dossier. Ce dernier est de 3 mois pour une demande de
Permis de construire ou d’aménager si le dossier est complet.
Après validation du permis par la mairie, il doit être affiché en mairie
et sur le terrain. Un délai de 3 mois supplémentaire est nécessaire
afin que le permis soit purgé de tout recours.
La demande de permis de construire doit être accompagné des
documents suivants :
- un plan de situation du terrain
- un plan de masse des construction à édifier ou à modifier
- un plan de coupe du terrain et de la construction
- une notice décrivant le terrain et présentant le projet
- un plan de façade et des toitures
- une photographie permettant de situer le terrain
Étapes du permis de construire
p29
LES CHOIX STRATÉGIQUES DU PROMOTEUR
VENDRE EN BLOC
La vente en bloc du programme a deux avantages majeurs : la
garantie de vendre l’ensemble des unités d’habitations avant le
début des travaux et la possibilité de facilité la gestion a posteriori
de la résidence étudiante.
La vente de la totalité du programme avant le début de la
construction réduit le risque de l’opération de deux façons. D’une
part il n’y a plus le risque de se retrouver avec des unités d’habitations
construites sans propriétaire. Et d’autre part le besoin de financement
de l’opération est considérablement réduit. En effet, il n’y a plus besoin
des postes de dépenses liés à la commercialisation et les recettes sont
perçues uniquement en fonction de l’avancée des travaux et non plus
aussi en fonction du taux de logements réservés. Du coup, on a des
recettes plus précoces et donc pas besoin d’attendre la fin des travaux
pour rembourser les prêts. De plus le rendement des fonds investis s’en
trouve ainsi amélioré.
Concernant la gestion a posteriori de la résidence, on sait que les
rapports humains sont d’autant plus compliqués qu’il y a de protagonistes.
Limiter le nombre de propriétaires d’un bâtiment permet donc de
simplifier les rapports entre propriétaire et bailleur (en charge de la
gestion quotidienne de la résidence) d’autant plus que notre client est une
société qui allie les deux fonctions de propriétaire et de gestionnaire.
VENDRE EN VEFA
La vente sur plans ou Vente en Etat Futur d’Achèvement
(VEFA) est un contrat conclu entre le promoteur-constructeur, vendeur, et
l’acquéreur par lequel ce dernier devient propriétaire du bien immobilier
au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Il en prend livraison à son
achèvement. L’avantage de l’achat en VEFA est de permettre à l’acquéreur
de choisir son logement très en amont et d’y apporter des modifications
pour l’adapter à ses besoins, sous réserve qu’elles soient autorisées
par la réglementation en vigueur. Dans notre cas, les aménagements
intérieures des chambres étudiantes pourront être réalisées selon
les critères du cahier des charges propre aux résidences Espacil.
Pour un immeuble d’habitation, il peut y avoir un contrat préliminaire,
ou « contrat de réservation », avant le véritable contrat VEFA. Lors de ce
dernier, le vendeur transfère à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la
propriété des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, mais il
conserve néanmoins jusqu’à l’achèvement de la construction les pouvoirs
de maître d’ouvrage, il dirige donc les opérations de construction, est
en rapport avec l’architecte et les entreprises de bâtiment. L’acquéreur,
quant à lui, doit payer le prix de façon échelonnée pendant l’exécution
des travaux en respectant des pourcentages fixés réglementairement :
35 % à l’achèvement des fondations ;
70 % à la mise hors d’eau ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde (5 %) est consigné en cas de non-conformité des
travaux avec les prévisions du contrat.
Le choix d’un contrat VEFA permet de rassurer l’acheteur. En effet,
la VEFA est certainement le dispositif le plus protecteur de l’acquéreur
dans une transaction immobilière : il le prémunit contre un arrêt de
chantier avant achèvement de l’immeuble (exemple : liquidation judiciaire
du vendeur).
p30
LES CHOIX STRATÉGIQUES DU PROMOTEUR
Deux garanties d’achèvement existent :
extrinsèque (dite aussi « bancaire » ou « financière ») : c’est une garantie
fournie par une banque ou un établissement financier et garantissant
l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement des sommes versées
par l’acquéreur ;
intrinsèque : c’est une simple garantie d’achèvement qui résulte de
l’existence de certaines conditions financières permettant de penser que
l’opération sera menée à bonne fin. (Exemple : importance des fonds
propres de la société mère du promoteur).
Pour une plus grande sécurité, notre société apporte à Espacil
ces deux garanties. Les choix retenue réduisant au maximum les risques
financiers de l’opération, nous pouvons envisager sereinement la suite du
montage juridique et financier du projet.
p31
p32
LE MONTAGE FINANCIER
LE BILAN FINANCIER
p33
LE BILAN FINANCIER
LES RECETTES
Nos recettes se basent sur un prix à la chambre que
nous a fourni Espacil dans sa réponse à notre demande de
bail. Dans le cas d’Aubervilliers et au vu de la situation de
notre terrain, Espacil a donné un premier accord pour un
rachat à 71 000€ HT la chambre.
LA CHARGE FONCIÈRE
Le prix du terrain a donc été calculé en fonction des
coûts, des recettes et de la marge désirée (ici 5,5% nous
sommes dans un programme social).
LE RENDEMENT
Le rendement qui figure sur le bilan n’est pas basé
sur la totalité de la SHON construite. Le rendement physique
est de 75%, or, dans la nouvelle règlementation du calcul
de la SHON il faut déduire 5m² de SHON par chambre
handicapable.
Ici nous avons :
- une SHON construite de 2155 m²
- une SHON handicapée = 2155- (Nbr de chambre*5) =
1780 m²
LA MARGE
En cas de programme en social, la TVA est de 7%, la
marge voulue est donc moins importante que dans le cas d’un
programme en libre (marge autour des 8% généralement)
LA QUESTION DU PLD
Une des spécificités à prendre en compte pour ce
bilan est la présence du PLD qui est une dépense très
importante.
Le PLD est le plafond légal de densité : c’est le
pourcentage maximum de surface de plancher dont la
construction est autorisée par mètre carré de terrain. Audelà de cette constructibilité, le promoteur devra payer une
taxe qui se base sur la charge foncière à l’achat du terrain.
A noter : le PLD ne s’applique que sur les nouvelles
constructions.
CALCULS DANS NOTRE CAS
A Aubervilliers le PLD est de 1. C’est-à-dire que tout
m² situé au dessus de la surface du terrain sera taxé
(hors surface du pavillon conservé).
Dans ce cas précis, le PLD imposable est donc égal
à : [(Shon totale- surface pavillon)-SURF_TERR]*charge
foncière/1000
LE PLD DANS UN CAS DE PROGRAMME SOCIAL
La taxe retirée grâce au PLD va à hauteur de 75% à la
ville et pour 25% au département. Dans le cas d’un programme
social, la commune peut, au cas par cas, rembourser le PLD
au promoteur une fois le programme monté et livré.
LES FRAIS FINANCIERS
Ils sont ici à 1% car nous effectuons une vente
en bloc. Le taux d’intérêt est réduit et les risques pour la
banque diminuent.
p34
LE BILAN FINANCIER
LECTURE DU BILAN
Le montant qui sera annoncé au propriétaire n’est
donc pas le prix du terrain seul, mais le prix du terrain du
bilan plus 75% du PLD c’est-à-dire :
655+(314*75%) soit 890 000 € HT
modalités de financements de l’opération :
Développement et de montage se fait
-
sur nos fonds propres
-
grâce au crédit
Les travaux : Financés par le rachat en bloc d’Espacil qui
s’effectue directement après la signature de l’acte authentique
avec le propriétaire.
LE FINANCEMENT DE L’OPÉRATION
Il faut tout d’abords distinguer deux phases de
dépenses différentes :
-
Les fais d’étude engagés avant signature et qui
seront perdu s’il n’y a pas acquisition du terrain (cf tableau
annexe)
-
L’achat du terrain et les frais de réalisation.
Pour la vente en bloc plusieurs éléments sont caractéristiques
:
-
Les fonds propres demandés par la banque sont
aux alentours de 12,5% de la somme totale à débourser
après signature de l’AA*. La faiblesse du taux de fonds propres
réclamés par la banque s’explique du fait que le banquier est
certain d’être remboursé (et remboursé rapidement). En effet,
le promoteur fait sa demande de crédit avec un protocole
d’accord d’Espacil de rachat en bloc du projet.
-
Le retour sur investissement se fait quasiment
directement après la signature de l’acte authentique. Dans
cette opération, Espacil rachète en VEFA la totalité du
programme avant même le début des travaux.
-
Les frais financiers sont moins importants (1% sur
notre bilan)car le crédit est moins étendu dans le temps et les
risques sont quasi nul vu que le programme est déjà validé
grâce au versement d’Espacil après signature de l’AA.
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Répartition
simplifiée des dépenses
:
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p35
p36
LE CHANTIER
LA CONSULTATION DES ENTREPRISES ET LE CHANTIER
DÉCLARATION D’OUVERTURE DU CHANTIER
Une équipe technique doit être constituée pour la
réalisation de notre ouvrage. Elle se compose de l’architecte
mais aussi d’un bureau d’étude de sol, d’un bureau de
Contrôle, de la Sécurité et Protection de la Santé des
Salariés, un Thermicien- Acousticien , un Ingénieur des
fluides, un Géomètre , un Notaire et un Coordinateur et
pilote de chantier.
L’ensemble de ces intervenants travaille sous la
direction du responsable programme qui lui même se fait
assister d’un directeur technique de formation ingénieur. Ils
vont alors lancer une consultation pour choisir les entreprises
qui réaliseront l’ouvrage et pour cela, ils vont établir ensemble
des Plans et Documents de Consultation des Entreprises
(DCE) et pour ce faire, il y a besoin de plusieurs éléments:
•
Étude de sol pour connaître la nature du sol et du
sous-sol, taux de travail du sol et la présence éventuelle
d’eau
•
Analyse du type de fondations préconisées par la
conclusion du rapport du Bureau
•
de sol : fondations normales, puits, pieux, etc ...
•
Étude Thermique et Acoustique
•
Consultation et obtention des assurances obligatoires
avec le bureau de Sécurité et Protection de la Santé des
Salariés
•
Etablissement du plan général de coordination
PGC (Plan général de coordination) à joindre au dossier de
consultation des entreprises
•
Avec l’architecte, établissement des plans à 2 cm/m
et du CCTP.
•
Planning enveloppe
•
Définition de l’enveloppe des dépenses travaux
L’équipe lance la consultation auprès des
entreprises qu’elle a choisies. L’étape suivante consiste
à dépouiller les offres et établir un tableau des résultats de
consultation. Lorsque l’équipe technique a choisi une ou
plusieurs entreprises, elle leurs demande les attestations
d’assurance professionnelle et qualification. Enfin, c’est
la signature du marché avec l’établissement des pièces
marchés et ordres de service. Cela engage les deux parties
sur un montant de marché et des délais à respecter.
p37
LA CONSULTATION DES ENTREPRISES ET LE CHANTIER
LE COMMENCEMENT DES TRAVAUX
Avant le démarrage des travaux, quelques étapes
préalables sont encore nécessaires :
Il faut réaliser un état des lieux avec Constat d’huissier et
Référé préventif qui revient à faire un constat de l’état des
ouvrages avoisinants. Cela peut être utile par la suite pour
ImmoCity pour sa défense face à un éventuel litige.
Ensuite, il faut établir une déclaration préalable
obligatoire : auprès de la Caisse régionale d’assurance
maladie (CRAM) pour déclarer le personnel et auprès de
l’Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et
des Travaux Publics (OPPBTP) pour le début des travaux et
auprès de l’inspection du travail. La Déclaration Réglementaire
d’Ouverture de Chantier (DROC) est envoyée en mairie et à
l’assurance.
Peut alors commencer l’installation du chantier
et l’équipe va établir un calendrier des réunions de
chantier. Il existe des réunions spécifiques avec les
concessionnaires (EDF, GDF, la Compagnie des Eaux, les
Réseaux BT et Télévision) et une réunion inter-BET avec les
pompiers pour ce qui concerne la sécurité (accès), la police,
etc.
Puis, sont établis les plans de détail d’exécution
interentreprises, le planning détaillé des travaux.
Enfin peuvent se dérouler les travaux proprement dits
et tout au long de cette réalisation, le bureau de contrôle et
l’architecte vérifierons la qualité des ouvrages, leur conformité
aux plans.
NOTRE POLITIQUE DÉVELOPPEMENT DURABLE :
«assurer un chantier exemplaire en matière de développement
durable»
( selon le référentierl éco quartier du Ministère de l’écologie,
du développement durable, du transport et du logement )
•
Organisation, contrôle et sécurisation des conditions
de travail sur le chantier ;
•
Optimisation de la gestion des déchets du chantier :
recyclage, réutilisation, traitement sur place, etc. ;
•
Garantie de transversalité dans le déroulement du
chantier : coordination des différents corps de métier lors des
différentes étapes du chantier, organisation et optimisation
de la gestion simultanée des opérations en cours ;
•
Information à l’ensemble des acteurs du déroulement
du chantier ;
p38
« Chez ImmoCity nous offrons la possibilité d’habiter»
p40
ANNEXES
p41
DEMANDE DE BAIL
Aubervilliers!
3- 5 Rue du Goulet"
p42
Aubervilliers"
3- 5 Rue du Goulet!
1- Introduction!
!
2- Plan de situation!
!
3- Vue Aérienne!
!
4- Vue façade!
!
5- Cadastre!
p43
Aubervilliers"
3- 5 Rue du Goulet!
Introduction!
1- Introduction!
!
2- Plan de situation!
! du Goulet à Aubervilliers (93)!
•!!Nos terrains sont situés au 3 et 5 rue
3- Vue Aérienne!
•! Il sont classés en zone UA du PLU! !
4- Vue façade!
!
•! Sont cadastrés K 124 et K 123!
5- Cadastre!
•! Superficie totale de 1162 m"!
p44
Aubervilliers"
3- 5 Rue du Goulet!
Plan de situation!
!" Future station de métro:!
Mairie d’Aubervilliers!
1- Introduction!
!
!"
2- Plan de situation!
!
3- Vue Aérienne!
!
4- Vue façade!
!
5- Cadastre!
p45
Aubervilliers"
3- 5 Rue du Goulet!
Vue façade!
1- Introduction!
!
2- Plan de situation!
!
3- Vue Aérienne!
!
4- Vue façade!
!
5- Cadastre!
p46
Terrains!
Aubervilliers"
3- 5 Rue du Goulet!
Vue aérienne!
1- Introduction!
!
2- Plan de situation!
!
3- Vue Aérienne!
!
4- Vue façade!
!
5- Cadastre!
Terrains!
Vue a
p47
Aubervilliers"
3- 5 Rue du Goulet!
!"#"$%&'(
1- Introduction!
!
2- Plan de situation!
!
3- Vue Aérienne!
!
4- Vue façade!
!
5- Cadastre!
Terrains!
p48
p49
FRAIS D’ÉTUDE AVANT AA
FICHE DE FRAIS D'ETUDES ENGAGES AVANT L'ACQUISITION DU TERRAIN
TOTAL DES FRAIS DEMANDES AVANT
ACQUISITION FONCIERE :
Trim"0"
T "0" + 1
T "0" + 2
5
40
40
10
10
T "0" + 3
T "0" + 4
T "0" + 5
T "0" + 6
T "0" + 7
T "0" + 8
202
Frais de
rupture de
contrat
TOTAL
FRAIS DE PC
ARCHITECTE
85
BET BBC / Dt Durable
0
BET Fluides
20
BET Structure
0
SPS
0
BUREAU DE CONTRÔLE
0
TOTAL PC
15
50
15
5
15
5
40
0
0
0
0
0
0
0
105
FRAIS FONCIERS
15
GEOMETRE
SONDAGE DE SOL
15
20
0
CLOTURE PRE-DEMOLITION PRE-DEPOLLUTION
TOTAL FONCIER
15
0
0
0
0
0
0
0
35
FRAIS DE DCE
15
ARCHITECTE
15
0
BET BBC / Dt Durable
0
BET Fluides
BET Structure
5
SPS
5
5
BUREAU DE CONTRÔLE
12
12
TOTAL DCE
0
0
0
37
5
0
0
0
0
0
0
37
FRAIS D'APPEL D'OFFRES
ARCHITECTE
0
BET BBC / Dt Durable
0
0
BET Fluides
BET Structure
5
5
SPS
10
10
10
BUREAU DE CONTRÔLE
TOTAL AO
0
0
0
25
10
0
0
0
0
0
0
25
FRAIS DE COMMERCIALISATION
ARCHITECTE
0
FRAIS DE PUB EDITION + WEB
0
FRAIS DE PUB ESPACE DE VENTE
0
0
FRAIS DE TIRAGE DOCUMENTS
TOTAL COMM
TOTAUX PAR TRIMESTRE
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
30
55
55
62
0
0
0
0
0
0
202
p50