Solidité des résultats d`Icade au premier semestre 2007

Transcription

Communiqu€ de presse
Paris, le 31 ao•t 2007
Solidit€ des r€sultats d’Icade au premier semestre 2007

L’actif net r€€valu€ de liquidation (ANR en quote-part Icade) des 6 fonci‚res d’Icade
repr€sente 3 400 millions d’euros, en augmentation de 21% par rapport au 31 d€cembre
2006, dont 11% ƒ p€rim‚tre constant.

Le r€sultat net est en augmentation de 84% et s’€l‚ve ƒ 101,5 millions d’euros.

Le cash-flow net courant augmente de 6,6% et s’€l‚ve ƒ 84 millions d’euros.

L’exc€dent brut op€rationnel (EBO) atteint 125 millions d’euros et augmente de 4,2% par
rapport au 30 juin 2006. La marge d’EBO (19,5%) est stable par rapport au 31 d€cembre
2006.

Avant retraitement des op€rations intra-groupe, le chiffre d’affaires est en croissance de
3,2% par rapport au 30 juin 2006, Au 30 juin 2007, le chiffre d’affaires consolid€ atteint 642
millions d’euros, en diminution de 1,2% par rapport au 30 juin 2006 (650 millions d’euros).
Chiffre d’affaires
Au 30 juin 2007, Icade a r€alis€ un chiffre d’affaires consolid€ de 642,3 millions d’euros, r€parti entre le
logement (63%), le tertiaire (24%) et le public et sant€ (13%), ƒ comparer aux 650 millions r€alis€s au 30
juin 2006. Avant neutralisation des synergies, le chiffre d’affaires est en croissance de 3,2% par rapport
au premier semestre de l’ann€e derni„re.
EBO
Sur cette m…me p€riode, l’Exc€dent Brut Op€rationnel (EBO) consolid€ d’Icade a atteint 125,2 millions
d’euros au 30 juin 2007, soit une hausse de 4,2% par rapport au 30 juin 2006. Cette augmentation est
essentiellement li€e aux bonnes performances d’ensemble des fonci„res (+12,9 millions d’euros) et au
redressement des activit€s de services (+11,7 millions d’euros).
Au 30 juin 2007, le r€sultat sur cessions atteint 96,3 millions d’euros contre 9,5 millions d’euros au 30 juin
2006. Il est principalement compos€ des cessions de logements d’Icade Patrimoine dont 95 c€d€s ƒ
l’unit€ ƒ un prix moyen de 1 781 € du m‡ et 2 431 c€d€s en bloc ƒ un prix moyen de 751 € du m‡.
Cash-flow net courant
Le cash-flow net courant est en augmentation 6,6% par rapport au 30 juin 2006 et s’€l„ve ƒ 83,8
millions d’euros en raison de l’augmentation quasi €quivalente de l’EBO sur la m…me p€riode.
Actif Net R€€valu€
Le patrimoine immobilier des fonci„res d’Icade ressort ƒ 5 136 millions d’euros en valeur hors droits
contre 4 387,9 millions d’euros ƒ fin 2006, soit une variation de 748,1 millions d’euros sur le 1er
semestre 2007 (+17%). A p€rim„tre constant, hors investissements et cessions de l’exercice, la
variation semestrielle de la valeur du patrimoine des fonci„res s’€tablit ƒ 548,3 millions d’euros, soit
+12,6% par rapport au 31 d€cembre 2006. La quote-part d’Icade dans l’actif net r€€valu€ de liquidation
des fonci„res s’€tablit ƒ 3 400 millions d’euros, en augmentation de 21% par rapport au 31 d€cembre
2006, dont 11% ƒ p€rim„tre constant (hors acquisition des ORA d’Icade Fonci„re des Pimonts au
premier semestre 2007 notamment).
Investissements
Depuis d€but 2007, Icade a r€alis€ les investissements principaux suivants :
- l’acquisition par Icade Fonci„re des Pimonts du si„ge social d’ESSO, ƒ Rueil-Malmaison, pour
101 millions d’euros ;
- l’acquisition par Icade de SIICInvest pour un prix de 73 millions d’euros ;
- le rachat par Icade ƒ PGGM des ORA Icade Fonci„re de Pimonts pour 263 millions d’euros ;
- l’acquisition de 66% de la Tour Descartes pour un montant de 256 millions d’euros ;
- l’acquisition de 3 cliniques par Icade Fonci„re Publique pour un montant de 75 millions d’euros.
Sept mois apr„s avoir acquis, au sein du portefeuille Daimler, un terrain au centre ville de Munich, sur
Arnulfstrasse, Icade lance un premier immeuble de bureaux de 18 600 m‡ dont 80 % sont d’ores et
d€jƒ pr€ lou€s ƒ Ernst & Young pour son si„ge r€gional. Ce projet devrait offrir un rendement de 6,95%
ƒ sa livraison pr€vue en 2010. Ce projet repr€sente le tiers de la constructibilit€ du t„nement foncier
d€tenu par Icade ƒ Munich.
Le ratio de dette financi„re nette rapport€e ƒ la valeur des actifs fonciers (ˆ Loan to Value ‰) d’Icade
s’€l„ve ƒ 19,6% au 30 juin 2007 contre 13,7% au 31 d€cembre 2006.
Par ailleurs, les travaux d’€tude relatifs ƒ l’€ventuelle extension du r€gime SIIC ƒ Icade se poursuivent, et
le processus d’information et de consultation des instances repr€sentatives du personnel est en cours.
Serge Grzybowski, nouveau pr€sident-directeur g€n€ral d’Icade, d€clare : ˆ Au vu de ces €l€ments, je
suis confiant dans les fondamentaux de l’entreprise et dans ses perspectives de d€veloppement. ‰
Chiffres cl€s consolid€s :
En millions d’euros
Chiffre d'affaires
30/06/06 30/06/07
650
642
Variation
-1,2%
EBO
120,2
125,2
4,2%
Marge d’EBO%
18,5%
19,5%
+ 1 pt
R€sultat sur cessions
9,5
96,3
R€sultat net part du groupe
55,1
101,5
84%
78,6
83,8
6,6%
Dette financi‚re brute
LTV
31/12/06 30/06/07
1 432
1 707
13,7%
19,6%
2
Prochains événements :
SFAF : le 3 septembre 2007, 14h30 – Mill€naire 1 – 35 rue de la Gare – 75019 Paris
A propos d’Icade
D€veloppeur immobilier int€gr€, Icade est un intervenant majeur en France et en Europe, dont les activit€s
couvrent l'ensemble de la cha‹ne de valeur de l’immobilier : l’investissement, la promotion et les prestations de
services dans les secteurs du logement, du bureau, du commerce et du public-sant€. Concevoir, d€velopper,
investir, d€tenir et arbitrer, exploiter et g€rer sont les savoir-faire de la soci€t€. La ma‹trise de ses diff€rents
m€tiers permet ƒ Icade d'apporter des solutions adapt€es aux besoins de ses clients et d'intervenir de mani„re
globale sur les probl€matiques actuelles du secteur. En 2006, Icade a r€alis€ un chiffre d’affaires consolid€ de
1 327 M€ et un EBO de 262 M€.
Les comptes consolid€s, le rapport financier semestriel au 30 juin 2007 et le rapport des commissaires
aux comptes sur l’information semestrielle 2007, ont €t€ d€pos€s aupr„s de l’Autorit€ des March€s
Financiers (A.M.F) et sont consultables dans leur int€gralit€ sur le site internet de la Soci€t€ :
http://icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-information-reglementee,icade-rapport-financier-semestriel.do
Contact :
R€mi Lemay
Responsable communication financi„re et externe
01.41.57.71.05
[email protected]
3
Annexe
1- Chiffres cl€s d’Icade
2- Examen du Compte de R€sultat
3- Evaluation du Patrimoine Foncier d’Icade
4- Examen des Flux de tr€sorerie et de l’endettement
4
1
CHIFFRES-CL„S D’ICADE
1.1
Compte de r€sultat consolid€ r€sum€ en normes IFRS
30 juin
2007
30 juin
2006
Chiffre d’affaires.....................................................................................................................
642,3
650,0
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL....................................................................................
En % du chiffre d’affaires.........................................................................................................
125,2
19,5%
120,2
18,5%
Charges d’amortissements nettes de subventions d’investissement ....................................
Charges et reprises li€es aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres
actifs courants........................................................................................................................
R€sultat sur cessions...............................................................................................................
Pertes de valeur sur €carts d’acquisition et immobilisations incorporelles............................
(42,4)
(37,7)
0,9
96,3
(0,5)
10,6
9,5
0,3
RESULTAT OPERATIONNEL................................................................................................
179,5
102,9
RESULTAT FINANCIER.........................................................................................................
(13,4)
(5,8)
ImpŒts sur les r€sultats ............................................................................................................
R€sultat des activit€s abandonn€es........................................................................................
(59,5)
(39,0)
-
RESULTAT NET......................................................................................................................
106,1
58,1
R€sultat net : part des minoritaires..........................................................................................
R€sultat net : part du groupe ...............................................................................................
4,6
101,5
3,0
55,1
5
1.2
Bilan consolid€ r€sum€ en normes IFRS
31
d€cembre
2006
30 juin
2007
ACTIF
Ecarts d’acquisition, nets .........................................................................................................
Immobilisations incorporelles, nettes ......................................................................................
Immobilisations corporelles, nettes .........................................................................................
Immeubles de placement, nets................................................................................................
Titres disponibles ƒ la vente non courants..............................................................................
Titres mis en €quivalence ........................................................................................................
Autres actifs financiers non courants ......................................................................................
Actifs d’impŒts diff€r€s.............................................................................................................
TOTAL ACTIFS NON COURANTS........................................................................................
132,3
8,8
248,3
2 106,2
46,7
(0,3)
82,2
32,0
2 656,2
131,9
7,5
112,7
1 939,1
88,7
(0,3)
32,3
31,0
2 342,9
Stocks et en-cours ...................................................................................................................
Cr€ances clients.......................................................................................................................
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)...........................................
Cr€ances d’impŒts ...................................................................................................................
Cr€ances diverses ...................................................................................................................
Titres disponibles ƒ la vente courants.....................................................................................
Autres actifs financiers courants..............................................................................................
Tr€sorerie et €quivalents de tr€sorerie....................................................................................
TOTAL ACTIFS COURANTS.................................................................................................
291,1
333,0
76,3
2,5
606,3
0,7
50,6
529,6
1 890,1
250,1
322,2
195,6
5,0
638,8
0,1
48,9
670,2
2 130,9
Actifs destin€s ƒ …tre c€d€s.....................................................................................................
TOTAL DE L’ACTIF ................................................................................................................
8,1
4 554,4
20,5
4 494,3
PASSIF
Capitaux propres - part du groupe ......................................................................................
Int€r…ts minoritaires..................................................................................................................
1 446,5
116,7
1 591,7
194,5
CAPITAUX PROPRES............................................................................................................
1 563,2
1 786,2
Provisions non courantes ........................................................................................................
Dettes financi„res non courantes............................................................................................
Dettes d’impŒts.........................................................................................................................
Passifs d’impŒts diff€r€s ..........................................................................................................
Dettes diverses non courantes................................................................................................
Autres passifs financiers non courants....................................................................................
TOTAL PASSIFS NON COURANTS .....................................................................................
52,7
919,4
50,9
974,4
50,7
43,8
0,7
1 067,3
58,5
42,2
2,3
1 128,3
Provisions courantes................................................................................................................
Dettes financi„res courantes ...................................................................................................
Dettes d’impŒts.........................................................................................................................
Dettes fournisseurs ..................................................................................................................
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)................................................
Dettes diverses courantes .......................................................................................................
Autres passifs financiers courants...........................................................................................
TOTAL PASSIFS COURANTS...............................................................................................
TOTAL DU PASSIF.................................................................................................................
45,7
787,8
58,3
378,7
75,3
575,7
3,4
1 923,9
4 554,4
48,8
457,4
25,9
367,6
17,8
662,2
0,1
1 579,8
4 494,3
6
1.3
Flux de tr€sorerie consolid€s r€sum€s en normes IFRS
(en millions d’euros)
30 juin.
2007
I
II
III
31
d€cembre
2006
OPERATIONS LIEES A L’ACTIVITE
Capacit€ d’autofinancement avant co•t de la dette financi„re nette et impŒts............
Int€r…ts pay€s .................................................................................................................
ImpŒt pay€ ......................................................................................................................
Variation du besoin en fonds de roulement li€ ƒ l’activit€ .............................................
FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L’ACTIVITE........................................
153,7
(26,4)
(44,7)
80,2
162,8
254,1
(25,3)
(45,6)
(63,2)
120,0
OPERATIONS D’INVESTISSEMENT
Investissements op€rationnels.......................................................................................
Investissements financiers.............................................................................................
FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D’INVESTISSEMENT ........
(129,5)
(279,8)
(409,3)
(304,2)
(392,4)
(696,6)
OPERATIONS DE FINANCEMENT
Variation de la tr€sorerie issue des op€rations en capital ............................................
Variation de la tr€sorerie issue des op€rations de financement...................................
FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT ...........
VARIATION NETTE DE LA TRESORERIE (I+II+III) ...................................................
TRESORERIE NETTE A L’OUVERTURE....................................................................
Requalification
TRESORERIE NETTE A LA CLOTURE ......................................................................
(140,5)
2,5
(138,0)
(384,5)
380,1
(61,9)
(66,2)
510,7
269,4
780,1
203,5
176,7
380,1
7
2
EXAMEN DU COMPTE DE R„SULTAT
2.1
„volution du chiffre d’affaires
Au 30 juin 2007, Icade a r€alis€ un chiffre d’affaires consolid€ de 642,3 millions d’euros, stable par rapport au
chiffre d’affaires du 30 juin 2006 (650,0 millions d’euros). Avant neutralisation des synergies, ce chiffre d’affaires
est en croissance de 3,2% par rapport au 30 juin 2006.
Le chiffre d’affaires du logement diminue de 2,8% ƒ 401,6 millions d’euros, en raison d’un retard des ventes
d’Icade Capri au 1er semestre. La bonne tenue des r€servations et du backlog permet d’envisager une croissance
du chiffre d’affaires d’Icade Capri entre 8 et 10% en 2007. Le chiffre d’affaires du tertiaire diminue de 16,3% ƒ
157,1 millions d’euros. L’activit€ de promotion tertiaire devrait …tre soutenue en 2007 gr•ce au centre commercial
Odysseum ƒ Montpellier et ƒ l’immeuble de bureaux ƒ Villejuif, d€velopp€s pour le compte d’Icade Fonci„re des
Pimonts (synergies). Les fonci„res tertiaires enregistrent de bons r€sultats gr•ce ƒ l’int€gration des immeubles de
bureaux en Allemagne et ƒ la bonne tenue des loyers d’Icade EMGP. Le chiffre d’affaires du public et de la sant€
augmente tr„s fortement de 119,6% ƒ 85,5 millions d’euros, traduisant la forte croissance de l’activit€ de
Partenariats Public/Priv€ et la cr€ation d’Icade Fonci„re Publique. L’acquisition de SIICInvest, le 23 avril 2007,
permettra de renforcer cette activit€ dans l’ann€e.
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8
2.2
Excédent Brut Opérationnel
L’Exc€dent Brut Op€rationnel (EBO) consolid€ d’Icade a atteint 125,2 millions d’euros au 30 juin 2007, soit une
hausse de 4,2% par rapport au 30 juin 2006.
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March• du Logement (57% de l’EBO)
Promotion : Icade Capri
L’EBO s’€l„ve ƒ 28,6 millions d’euros au 30 juin 2007 (soit 11,1% du chiffre d’affaires) contre 39,4 millions d’euros
au 30 juin 2006 (soit 14,5% du chiffre d’affaires).
L’€volution de l’EBO refl„te le retard sur les ventes €voqu€ ci-dessus ainsi que l’int€gration de co•ts non r€currents
li€s ƒ la structuration juridique d’Icade CAPRI sur le premier semestre 2007. Ceci n’ob„re pas la rentabilit€
intrins„que des op€rations qui est semblable entre les deux p€riodes et devrait conduire ƒ une marge d’EBO
approchant 10% sur l’exercice 2007.
Fonci‚re : Icade Patrimoine
L’EBO a atteint 41,3 millions d’euros au 30 juin 2007 (soit 41% du chiffre d’affaires) contre 37,4 millions d’euros au
30 juin 2006 (soit 37% du chiffre d’affaires).
L’impact des cessions €tant compens€ par celui de l’indexation, l’€volution de l’EBO refl„te essentiellement une
r€duction de 5 millions d’euros des charges de maintenance qui s’€l„vent ƒ 12 millions d’euros au 30 juin 2007.
Services : Icade Administration de Biens, Icade Eurostudiomes, RESA, Fincas Anzizu
L’EBO des activit€s de services sur le march€ logement repr€sente un montant de 2,3 millions d’euros au 30 juin
2007, contre un montant de -2,4 millions d’euros au 30 juin 2006. Cette €volution refl„te notamment une
am€lioration de l’EBO d’Icade ADB, d€grad€ en juin 2006 par l’impact de l’ORS, et l’int€gration dans ce march€ des
activit€s internationales pour 0,6 millions d’euros
March• Tertiaire (43% de l’EBO)
Promotion : Icade Tertial - Icade Tertial R•gions
L’EBO d’Icade Tertial atteint un montant de 3,6 millions d’euros au 30 juin 2007 (soit 6,9% du chiffre d’affaires)
contre 8,1 millions d’euros en 2006 (9,9% du chiffre d’affaires), soit une baisse de 4,5 millions d’euros qui refl„te
d’une part la forte contribution du projet des Portes d’Arcueil au premier semestre 2006 et d’autre part le d€marrage
des op€rations Odysseum (taux d’avancement de 8%) et AZF Toulouse (taux d’avancement de 13,6%) g€n€rant un
EBO n€gatif de -2,2 millions d’euros au premier semestre 2007.
Fonci‚res : Icade EMGP
L’EBO d’Icade EMGP a atteint 25,3 millions d’euros au 30 juin 2007 (soit 77,9% du chiffre d’affaires) contre
23,2 millions d’euros au 30 juin 2006 (soit 75,9% du chiffre d’affaires).
Fonci‚res : Icade Fonci‚re des Pimonts
L’EBO d’Icade Fonci„re des Pimonts atteint un montant de 19,0 millions d’euros (soit 96,3% du chiffre d’affaires) au
30 juin 2007 contre 23,9 millions d’euros (soit 92,0% du chiffre d’affaires) au 30 juin 2006. Cette baisse refl„te
notamment l’impact de la cession des 3 SCI au second semestre 2006.
Fonci‚res : Icade REIT
En Allemagne, l’EBO de la fonci„re atteint un montant de 6 millions d’euros (soit 81% du chiffre d’affaires) au 30 juin
2007 avec, fin juin 2007, un taux d’occupation financi„re de 77,8% sur les 149 000m‡ d€tenus.
Services : Icade Eurogem, Icade Gestion Tertiaire, Icade Conseil, Icade Arcoba, Icade Benelux, Icade Italia
9
+Newreal, IMSI et Inmobiliaria CDC
L’EBO des activit€s de services sur le march€ Tertiaire atteint un montant de 4,9 millions d’euros au 30 juin 2007
contre un montant de -1,3 millions d’euros au 30 juin 2006. Cette €volution refl„te les effets positifs de la
structuration du Property et Facility Management et l’int€gration dans ce march€ des activit€s internationales pour
-0,2 millions d’euros ;
March• Public et Sant• (7% de l’EBO)
Promotion : Icade G3A
L’EBO d’Icade G3A atteint 3,6 millions d’euros au 30 juin 2007 contre – 0,2 millions d’euros au 30 juin 2006.
L’activit€ de promotion est en tr„s nette progression, atteignant un EBO de 2,9 millions d’euros au 30 juin 2007
soit 5,4% du chiffre d’affaires (contre 1,1 millions d’euros au 30 juin 2006 soit 7,3% du chiffre d’affaires). Cette
forte croissance traduit la bonne €volution de cette activit€ avec 13 op€rations de promotion en cours de
r€alisation au premier semestre 2007 contre 7 l’ann€e pr€c€dente.
Au premier semestre 2007, ce march€ int„gre les activit€s d’assistance ƒ ma‹trise d’ouvrage, r€alis€es par Icade
G3A, dont l’EBO s’€l„ve ƒ 0,7 millions d’euros soit 3,4% du chiffre d’affaires contre -1,3 millions d’euros au 30 juin
2006.
Fonci‚re : Icade Fonci‚re Publique
L’EBO d’Icade Fonci„re Publique atteint 5,0 millions d’euros au 30 juin 2007 dont 4,9 millions d’euros correspond
ƒ l’EBO d€gag€ par l’immeuble de Levallois Perret.
Fonci‚re : Icade SIICInvest
SIICInvest contribue ƒ l’EBO ƒ hauteur de 0,6 millions d’euros au 30 juin 2007.
Services : Icade G3A et Icade Setrhi-Setae
Au premier semestre 2007, les activit€s d’assistance ƒ ma‹trise d’ouvrage, r€alis€es par Icade G3A, ont €t€
affect€es aux activit€s de promotion Public et Sant€ (0,7 millions d’euros d’EBO au 30 juin 2007 contre -1,3 millions
d’euros au 30 juin 2006).
En cons€quence, l’EBO des activit€s de service sur le march€ Public et Sant€ est en hausse ƒ 0,1 millions d'euros
au premier semestre 2007 contre -1,0 millions d’euros au premier semestre 2006. L’EBO d’Icade Setrhi-Setae
reste stable.
Autres activit•s
L’impact d’Icade SA sur l’EBO consolid€ s’€l„ve ƒ (9,6) millions d’euros au 30 juin 2007, ƒ comparer ƒ (8,5) millions
d’euros au 30 juin 2006.
2.3
Résultat net
Les charges d’amortissement nettes des subventions d’investissement atteignent 42,4 millions d’euros au 30 juin
2007 contre 37,7 millions d’euros au 30 juin 2006.
Les charges et reprises li€es aux pertes de valeur sont €gales ƒ 0,9 million d’euro au 30 juin 2007 contre
10,6 millions d’euros au 30 juin 2006 qui int€grait des reprises de provisions sur Icade Patrimoine.
Le r€sultat sur cessions s’€l„ve ƒ 96,3 millions d’euros au 30 juin 2007 contre 9,5 millions d’euros au 30 juin 2006 et
s’analyse notamment par:
- 8,7 millions d’euros de plus-values sur ventes de logements ƒ l’unit€ par Icade Patrimoine (95 logements c€d€s)
- 88,2 millions d’euros de plus-values sur ventes de logements en bloc par Icade Patrimoine (2 431 logements
c€d€s)
Le r€sultat financier d’Icade s’€l„ve ƒ (13,4) millions d’euros au 30 juin 2007 contre (5,8) millions d’euros au 30 juin
2006. Cette €volution s’explique notamment par le co•t d’endettement support€ par Icade Fonci„re Publique pour
l’acquisition de l’immeuble Levallois.
10
Apr„s prise en compte des €l€ments ci-dessus, le r€sultat net consolid€ part du groupe d’Icade s’€l„ve ƒ
101,5 millions d’euros au 30 juin 2007 contre 55,1 millions d’euros au 30 juin 2006, soit une croissance de 83%.
11
3
EVALUATION DU PATRIMOINE FONCIER D’ICADE
Icade d€veloppe ses activit€s de fonci„re au travers d’Icade Patrimoine, Icade EMGP, Icade Fonci„re des
Pimonts, Icade REIT, Icade Fonci„re Publique et depuis 2007 SIICinvest.
Synth•se des valeurs du patrimoine des fonci•res d’Icade
Le patrimoine immobilier des fonci„res a fait l’objet d’une €valuation par des experts immobiliers ind€pendants.
Les missions d’expertises immobili„res ont €t€ confi€es ƒ CB Richard Ellis Valuation, les actifs d’Icade
Patrimoine ayant €t€ expertis€s par CB Richard Ellis Valuation et Foncier Expertise. Leurs rapports, dont les
principales modalit€s et conclusions sont pr€sent€es ci-apr„s, ont €t€ €tablis conform€ment aux
recommandations de l’AMF du 3 f€vrier 2000.
La quasi-totalit€ de la valeur du patrimoine des fonci„res a fait l’objet d’une expertise au 30 juin 2007 ƒ
l’exception ;
 de l’immeuble de bureaux lou€ par Icade Fonci„re Publique au Minist„re de l’Int€rieur sur une dur€e de 20
ans avec une option d’achat (LOA) ; cette op€ration assimilable ƒ un financement immobilier ne fait pas
l’objet d’une €valuation en valeur de march€ et reste maintenue ƒ sa valeur nette comptable au 30 juin 2007 ;
 de la Tour Descartes dont la quote-part revenant ƒ Icade Fonci„re des Pimonts, soit 33,33%, est valoris€e
sur la base du prix d’acquisition des 66,66% restants inscrit dans l’acte d’acquisition du 3 juillet 2007 ;
 des logements en bloc ou ƒ l’unit€ d’Icade Patrimoine sous promesse de vente qui sont valoris€s sur la base
de leur prix de vente, et des foyers, commerces et maisons de retraite qui sont valoris€s sur la base des
expertises au 31/12/2006 ;
 de l’immeuble de bureaux de Villejuif et du centre commercial Odysseum acquis en VEFA par Icade Fonci„re
des Pimonts ; ces deux actifs sont maintenus ƒ leur co•t de revient d€caiss€ au 30 juin 2007.
Le patrimoine immobilier des fonci„res d’Icade ressort ƒ 5 136 millions d’euros en valeur hors droits contre
4 387,9 millions d’euros ƒ fin 2006, soit une variation de 748,1 millions d’euros sur le 1er semestre 2007 (+17%).
A p€rim„tre constant, hors investissements et cessions de l’exercice, la variation semestrielle de la valeur du
patrimoine des fonci„res s’€tablit ƒ 548,3 millions d’euros, soit +12,6% par rapport au 31 d€cembre 2006.
Evaluation du patrimoine immobilier (hors droits)
30/06/07
Icade Patrimoine
Icade EMGP
(1)
Icade Fonci€re des Pimonts
Icade REIT
(2)
Icade Fonci€re Publique
SIICinvest
Total valeur patrimoine immobilier
Immeubles c•d•s en 2007 par Icade Patrimoine
Immeuble acquis en 2007 par Icade Fonci€re des Pimonts
(iii)
Immeuble acquis en 2007 par Icade REIT
Immeuble acquis en 2007 via l'acquisition de SIICinvest
Principales variations de p•rim‚tre 2006-2007
(ii)
(iv)
Icade Patrimoine
Icade EMGP
Icade Fonci€re des Pimonts
Icade REIT
Icade Fonci€re Publique
SIICinvest
Total valeur patrimoine immobilier ƒ p•rim‚tre constant
(1)
31/12/06
Var. (M€)
Var. (%)
2 109,3
1 463,9
1 900,1
1 229,7
+209,2
+234,2
+11,0%
+19,0%
893,2
378,6
707,3
371,6
+185,9
+7,0
+26,3%
+1,9%
175,9
115,1
5 136,0
179,2
4 387,9
-3,3
+115,1
+ 748,1
-1,8%
n/a
+17,0%
-134,9
-50,2
-
+259,4
+234,2
+51,0
+6,2
-3,3
+ 547,5
+14,0%
+19,0%
+7,2%
+1,7%
-1,8%
n/a
+12,6%
-0,8
-
-115,1
-250,8
-50,2
2 109,3
1 463,9
758,3
377,8
175,9
4 885,2
1 849,9
1 229,7
707,3
371,6
179,2
4 337,7
. Les op•rations en VEFA (Villejuif, Odyss•um) sont valoris•es ‚ leur coƒt de revient d•caiss•, pour un total de 72,2 M€ au 30/06/07.
. La valeur des 33,33% de la Tour Descartes correspond au 30/06/07 au prix d'acquisition des 66,66% de l'actif inscrit dans
l'acte d'acquisition du 03/07/07 (soit 385,4 K€ sur une base 100%)
(2)
En septembre 2006, Icade Fonci€re Publique a acquis un immeuble de bureaux situ• ‚ Levallois Perret sur la base d'un contrat
l'assimilant ‚ un financement immobilier ; cet actif qui ne fait pas l'objet d'expertise immobili€re est maintenu ‚ sa VNC (175,9M€ au 30/6/07)
12
Méthodologie retenue pour le calcul des ANR des foncières
L’Actif Net R€€valu€ (ANR) des cinq fonci„res a €t€ calcul€ en valeur de liquidation. Il correspond aux fonds
propres consolid€s de chaque entit€ €tablis selon les normes IFRS auxquels sont rajout€s ou retrait€s les
€l€ments suivants :
(+) la plus value latente sur les actifs immobiliers €tablie sur la base des expertises immobili„res nettes de
droits de mutation et de co•ts de cession des actifs. Pour les actifs sous promesse de vente sign€e sur
l’exercice, la valeur de r€f€rence est celle figurant dans la promesse ;
(-)
la fiscalit€ sur les plus-values latentes (pour Icade EMGP, Icade Fonci„re des Pimonts et SIICInvest, cette
fiscalit€ €tant limit€e aux plus values latentes des actifs non €ligibles au r€gime SIIC) ;
(+/-) les effets positifs ou n€gatifs de la mise en valeur de march€ des dettes financi„res non pris en compte en
principes IFRS.
Les capitaux propres servant de r€f€rence au calcul de l’ANR incluent le r€sultat net de la p€riode de r€f€rence.
L’ANR est calcul€ en part du groupe et par action.
Les conclusions d€taill€es des experts immobiliers ainsi que le calcul des ANR de chaque fonci„re au 30 juin
2007 sont pr€sent€es ci-apr„s.
3.1
Icade Patrimoine
Les actifs immobiliers d’Icade Patrimoine ont fait l’objet d’une €valuation en juin 2007 par les deux experts
mentionn€s supra, ƒ l’exception des foyers, commerces et maisons de retraite dont les expertises r€alis€es au
31/12/06 n’ont pas €t€ actualis€es au 30/06/07.
Ces derniers ont retenu comme m€thode principale la m€thode par actualisation des revenus (DCF) sur des
p€riodes longues (10 ans) afin de pouvoir prendre en compte les investissements pr€vus de r€habilitation et la
progression attendue des loyers dans le cadre de l’indexation et de la politique tarifaire (relocation et article 17c).
A titre de recoupement des r€sultats obtenus par cette m€thode, les experts ont r€alis€ pour certains actifs une
approche de valorisation par la m€thode dite de comparaison. A l’exception des actifs mis en vente ƒ l’unit€, les
r€sultats de cette deuxi„me m€thode n’ont n€anmoins pas €t€ retenus en raison notamment du nombre limit€ de
transactions connues et analysables pr€sentant des caract€ristiques semblables ƒ celles d’Icade Patrimoine.
13
La valeur moyenne des actifs d’Icade Patrimoine ressort ƒ 2 109,3 millions d'euros hors droits ƒ fin juin 2007
contre 1 900,1 millions d'euros au 31 d€cembre 2006, soit une variation de +209,2 millions d’euros (+11 %). Cette
valeur int„gre pour un montant de 32,3 millions d’euros les logements sous promesse de vente.
Cette variation s’explique principalement par la progression annuelle des loyers d’environ 3 ƒ 4%, l’augmentation
des revenus locatifs ƒ la relocation et sur les locataires en place via l’article 17c de la loi de 1989, une meilleure
liquidit€ en cas de mise en vente du fait de la ventilation du patrimoine en unit€s plus petites et par la baisse des
taux de rendement.
Au 30 juin 2007, l’ANR de liquidation en part Icade Patrimoine, calcul€ sur la base des valeurs moyennes des
expertises immobili„res pr€sent€es ci-dessus, s’€tablit ƒ 1 372,6 millions d'euros, soit 11,5 euros par action
Icade Patrimoine, contre 1 248,2 millions d'euros ƒ fin 2006.
Le calcul de l’ANR s’analyse comme suit:
ANR en M€
Part du Groupe (PdG)
Capitaux propres consolid€s en Part du Groupe
Plus values latentes brutes sur les actifs immobiliers (droits inclus)
Autres (*)
ANR de remplacement en part Icade Patrimoine
PdG
(1)
PdG
(2)
Droits et frais de cession des actifs
Fiscalit€ / PV latentes des actifs (hors droits)
ANR de liquidation en part Icade Patrimoine
Progression sur le 1er semestre 2007
PdG
(5)
PdG
(6)
Nombre d'actions totalement dilu€ (en millions)
ANR de liquidation par action
PdG
(*)
31/12/2006
IFRS
IFRS
260,4
1 819,3
3,0
2 082,7
242,2
1 641,0
5,3
1 888,5
128,5
581,6
1 372,6
10,0%
115,6
524,7
1 248,2
(8)=(7) / n
119,0
11,5
119,0
10,5
99,57%
99,57%
(9)=(7)* %
1366,7
1242,8
(3)
(4)=(1)+(2)+/-(3)
(7)=(4)-(5)-(6)
n
Quote-part Icade
Actif net r€€valu€ en quote-part Icade
30/06/2007
Mise ƒ la valeur de march€ de la dette non comptabilis€e en IFRS
Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part d’ANR revenant ƒ Icade s’€l„ve ƒ 1 366,7 millions d'euros
au 30 juin 2007.
3.2
Icade Emgp
Les actifs immobiliers d’Icade EMGP ont €t€ €valu€s selon la m€thode des cash-flows actualis€s (DCF) sur une
p€riode de 10 ans, sur la base de cash-flows nets de charges et investissements en consid€ration d’un taux de
vacance d€termin€ par Icade EMGP diff€renci€ par parc et d€duction faite des charges immobili„res non
r€cup€r€es aupr„s des locataires. Cette €valuation est r€alis€e sur la base d’une approche globale de la valeur
patrimoniale des parcs qui constituent des sous-ensembles homog„nes, et non pas par la simple agr€gation de la
valeur des b•timents pris individuellement. Ces sous-ensembles se comparent davantage ƒ des ˆ centres
commerciaux ‰ ayant chacun une vocation plus marqu€e ; or, en mati„re de grand centre commercial, la r„gle
est celle d’une estimation globale par les flux et non l’addition des valeurs de moyennes surfaces et de boutiques
prises lot par lot.
Les r€sultats obtenus par la m€thode des cash-flows actualis€s sont toutefois recoup€s ponctuellement avec la
m€thode dite ˆ par comparaison directe ‰ sur des biens €quivalents en nature et en localisation.
Apr„s application de ces m€thodes, la valeur v€nale des actifs d’Icade EMGP ressort ƒ 1 463,9 millions d'euros
hors droits au 30 juin 2007 contre 1 229,7 millions d'euros au 31 d€cembre 2006, soit une variation de +234,2
millions d’euros (+19%). Cette variation s’explique pour les trois quarts environ par l’appr€ciation des projets en
phase de d€veloppement et pour le solde par l’€volution de la situation locative (indexation des loyers,
relocation,…).
Au 30 juin 2007, l’ANR en valeur de liquidation en part Icade EMGP, calcul€ sur la base de la valeur ci-dessus,
s’€l„ve ƒ 1 007,8 millions d'euros. L’ANR par action, ORA dilu€es, progresse de 24% pour s’€tablir ƒ 75,1 euros
contre 60,6 euros au 31 d€cembre 2006.
14
ANR en M€
30/06/2007
31/12/2006
IFRS
IFRS
430,8
674,2
430,7
463,4
(4)=(1)+(2)+/-(3)
Capitaux propres consolid€s en part Icade EMGP
Autres
ANR de remplacement en part Icade EMGP
PdG
(1)
PdG
(2)
1 105,1
894,1
PdG
(5)
72,2
63,0
Fiscalit€ / PV latentes des actifs non €ligibles au r€gime SIIC (hors droits)
PdG
(6)
25,1
17,7
(7)=(4)-(5)-(6)
1 007,8
23,9%
813,4
PdG
ANR de liquidation en part Icade EMGP
Nombre d'actions en millions totalement dilu€
ANR de liquidation par action (totalement dilu€ en €)
Quote-part Icade diluée
(3)
n
13,4
13,4
(8)=(7) / n
75,1
23,9%
60,6
%
(8)*%
86,1%
867,7
86,1%
700,3
Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part dilu€e de l’ANR d’Icade EMGP revenant ƒ Icade s’€l„ve ƒ
867,7millions d'euros au 30 juin 2007, soit une variation de 167,4 millions d’euros par rapport ƒ fin 2006.
3.3
Icade Fonci‚re des Pimonts
L’expertise du patrimoine d’Icade Fonci„re des Pimonts a €t€ r€alis€e par le croisement de deux m€thodes : la
m€thode par le revenu (en retenant la m€thode la plus adapt€e entre la capitalisation du loyer net et
l’actualisation des cash-flows) et la m€thode par comparaison directe.
Apr„s application de ces m€thodes, la valeur globale des actifs d’Icade Fonci„re des Pimonts en quote-part du
groupe ressort ƒ 893,2 millions d'euros hors droits ƒ fin juin 2007 contre 707,3 millions d'euros ƒ fin 2006, soit une
hausse de 185,9 millions d’euros (+26,3%) qui s’explique essentiellement par :
 l’acquisition d’un immeuble de bureaux situ€ au 2 rue des Martinet ƒ Rueil Malmaison (92), valoris€ au 30 juin
2007 ƒ 106,8 millions d’euros hors droits,
 l’acquisition en VEFA aupr„s d’Icade Tertial, en partenariat avec Kl€pierre (50/50), d’un centre commercial
situ€ ƒ Montpellier valoris€ ƒ son co•t de revient d€caiss€ au 30/06/07 pour un montant de 28,1 millions
d’euros (livraison pr€vue d€but 2010),
 l’impact de la valorisation des autres actifs sur le semestre pour le solde.
Il est ƒ noter que la Tour Descartes dont la quote-part revenant ƒ Icade Fonci„re des Pimonts, soit 33,33%, a €t€
valoris€e sur la base du prix d’acquisition des 66,66% restants inscrit dans l’acte d’acquisition du 3 juillet 2007.
A p€rim„tre constant, la variation du patrimoine d’Icade Fonci„re des Pimonts est de +7,2% sur le 1er semestre
2007. Cette variation s’explique ƒ plus d’un tiers par la baisse des taux, le solde €tant li€ notamment ƒ
l’indexation annuelle des loyers et ƒ la ren€gociation des baux arrivant ƒ €ch€ance sur l’exercice.
Au 30 juin 2007, l’ANR en valeur de liquidation en part Icade Fonci„re des Pimonts, calcul€ sur la base de la
valeur ci-dessus, s’€l„ve ƒ 867,4 millions d'euros. L’ANR par action, ORA dilu€es, progresse de 5,3% pour
s’€tablir ƒ 139,3 euros contre 132,2 euros au 31 d€cembre 2006.
Le calcul de l’ANR se d€taille comme suit:
ANR en M€
Capitaux propres consolid€s en part Icade Pimonts
Autres
ANR de remplacement en part Icade Fonci‚re des Pimonts
PdG
PdG
PdG
Fiscalit€ / PV latentes des actifs non €ligibles au r€gime SIIC (hors
droits)
ANR de liquidation en part Icade Fonci‚re des Pimonts
PdG
(5)
PdG
(6)
(1)
(2)
31/12/2006
IFRS
IFRS
650,4
269,3
668,1
204,6
919,7
872,7
44,4
41,7
7,9
867,4
7,4
823,6
(3)
(4)=(1)+(2)+/-(3)
(7)=(4)-(5)-(6)
n
(8)=(7) / n
30/06/2007
6,2
6,2
139,3
132,2
5,3%
%
93,7%
72,2%
(8)*%
812,7
594,6
15
Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part dilu€e de l’ANR d’Icade Fonci„re des Pimonts revenant ƒ
Icade s’€l„ve ƒ 812,7 millions d'euros au 30 juin 2007 contre 594,6 millions d'euros ƒ fin 2006. Cette variation
s’explique ƒ hauteur de 177 millions d'euros par l’augmentation de la quote-part dilu€e d’Icade dans Icade
Fonci„re des Pimonts, cons€cutive ƒ l’acquisition par Icade d’obligations remboursables en actions €mises par
cette derni„re.
3.4
Icade Reit
Le patrimoine d’Icade REIT constitu€ du portefeuille d’actifs immobiliers et de terrains acquis aupr„s de
DaimlerChrysler ƒ Hambourg, Munich, D•sseldorf, Stuttgart, Francfort et Berlin, a fait l’objet d’une expertise
immobili„re ƒ fin 2006. Cette expertise a €t€ r€alis€e par le croisement de deux m€thodes : la m€thode par le
revenu, elle-m…me constitu€e par deux approches (l’une par capitalisation du loyer net et l’autre par actualisation
des cash-flows sur une p€riode de 10 ans) et la m€thode par comparaison directe.
Il a €t€ proc€d€ ƒ une actualisation sur dossiers de la valeur des actifs d’Icade REIT au 30 juin 2007 sur la base
des €tats locatifs actualis€s au 30 mars 2007.
Apr„s application de ces m€thodes, la valeur globale des actifs d’Icade REIT ressort ƒ 378,6 millions d'euros hors
droits ƒ fin juin 2007 contre 371,6 millions d'euros ƒ fin d€cembre 2006, soit une hausse de +7 millions d’euros
(+1,9%).
Cette variation s’explique essentiellement par l’actualisation des hypoth„ses locatives du portefeuille d’actifs
d’Icade REIT compens€e par une baisse des taux sur le semestre.
Au 30 juin 2007, l’ANR en valeur de liquidation en part Icade REIT, calcul€ sur la base de la valeur ci-dessus,
s’€l„ve ƒ 248,3 millions d'euros, contre 241,8 millions d’euros au 31 d€cembre 2006. L’ANR par action, s’€l„ve ƒ
248,3 millions d’euros au 30 juin 2007.
ANR en M€
30/06/2007 31/12/2006
IFRS
(*)
Capitaux propres consolid€s retrait€s en part Icade REIT
Autres
ANR de remplacement en part Icade REIT
PdG
(1)
PdG
PdG
(**)
Fiscalit€ / PV latentes des actifs
ANR de liquidation en part Icade REIT
PdG
(5)
PdG
(6)
(2)
200,4
70,1
(3)
(4)=(1)+(2)+/-(3)
279,7
270,5
14,1
17,3
248,3
13,9
14,8
241,8
(7)=(4)-(5)-(6)
(***)
ANR de liquidation par action (totalement dilu€ en M€)
2,7%
n
(8)=(7) / n
IFRS
200,1
79,6
0,0
248,3
0,0
241,8
2,7%
%
(8)*%
100,0%
100,0%
248,3
241,8
(*) Etabli sur la base des fonds propres consolid€s d’Icade REIT au 31 d€cembre 2006 et 30 juin 2007 retrait€s ƒ hauteur de 122,9 millions d'euros de l'encours
de la dette d’acquisition du portefeuille d’actifs DaimlerChrysler log€e chez Icade SA au 30 juin 2007.
(**) Application d’un taux normatif de 26,3% correspondant ƒ la fiscalisation des plus values latentes des actifs immobiliers d€tenues par les soci€t€s
allemandes.
(***) 1 action
Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part dilu€e de l’ANR d’Icade REIT revenant ƒ Icade s’€l„ve ƒ
248,3 millions d'euros au 30 juin 2007.
3.5
Icade Fonci‚re Publique
Le portefeuille d’actifs d’Icade Fonci„re Publique est essentiellement constitu€ ƒ fin juin 2007 d’un immeuble de
bureaux d’environ 30.000 m‡ Shon situ€ ƒ Levallois Perret (92). Cet immeuble acquis en 2006 pour 179,2 millions
d’euros frais et travaux inclus a €t€ lou€ au Minist„re de l’Int€rieur sur une dur€e de 20 ans avec une option
d’achat (LOA). Au regard des dispositions retenues dans le contrat de location qui assimilent cette op€ration ƒ un
financement immobilier, l’immeuble n’a pas fait l’objet d’une expertise immobili„re au 31 d€cembre 2006 et au 30
juin 2007. Ce contrat de location, dont l’encours financier net ressort ƒ 175,9 millions d’euros dans les comptes
de la soci€t€ au 30 juin 2007, ne fait pas l’objet d’une €valuation en valeur de march€ dans le calcul de l’ANR de
la fonci„re.
16
Au 30 juin 2007, l’ANR en valeur de remplacement et en valeur de liquidation en part Icade Fonci„re Publique
s’€l„ve ƒ 28,7 millions d'euros, soit l’€quivalent des fonds propres consolid€s de la soci€t€. L’ANR par action,
s’€l„ve ƒ 10,6 € au 30 juin 2007, contre 10,2 € au 31 d€cembre 2006.
3.6
Icade SIICInvest
Le patrimoine de SIICInvest, constitu€ de divers actifs de bureaux, de commerce et ƒ usage d’activit€, a fait
l’objet d’une expertise immobili„re au 30 juin 2007, ƒ l’exception de trois actifs expertis€s fin mars 2007 (Tour
Arago, Neuilly Madrid et l’entrepŒt de Sennec€ les M•con). Ces expertises ont €t€ r€alis€es en utilisant la
m€thode par le revenu (par capitalisation du loyer net ou par actualisation des cash-flows sur une p€riode de 10
ans), recoup€e par la m€thode par comparaison directe.
Apr„s application de ces m€thodes, la valeur globale des actifs de SIICInvest ressort ƒ 115,1 millions d'euros
hors droits ƒ fin juin 2007, contre 80,4 millions d’euros au 31 d€cembre 2006, soit une hausse de 34,7 millions
d’euros (+43%) qui s’explique essentiellement par :
 l’acquisition d€but 2007, d’entrepŒts ƒ Sennec€ les M•con et Evreux, valoris€s au 30 juin 2007 ƒ 19 millions
d’euros hors droits,
 l’acquisition, le 15 mars 2007, du patrimoine de 12 SCI, valoris€ au 30 juin 2007 ƒ 10,9 millions d’euros hors
droits.
A p€rim„tre constant, la variation du patrimoine expertis€ de SIICinvest est de +5,9% sur le 1er semestre 2007.
Au 30 juin 2007, l’ANR en valeur de liquidation en part SIICinvest, calcul€ sur la base de la valeur d’expertise cidessus, s’€l„ve ƒ 86,5 millions d'euros. L’ANR par action progresse de 7,5% pour s’€tablir ƒ 2,9 euros au 30 juin
2007.
ANR en M€
Capitaux propres consolid€s en part SIICInvest
Autres
ANR de remplacement en part SIICInvest
PdG
(1)
PdG
(2)
Fiscalit€ / PV latentes des actifs non €ligibles au r€gime SIIC (hors droits)
ANR de liquidation en part SIICInvest
30/06/2007
31/12/2006
IFRS
IFRS
73,6
19,8
73,4
13,2
(4)=(1)+(2)+/-(3)
93,4
86,6
PdG
(5)
(6)
6,8
0,1
86,5
6,1
PdG
PdG
(3)
(7)=(4)-(5)-(6)
80,5
7,5%
Nombre d'actions en millions
n
(8)=(7) / n
%
(8)*%
29,7
2,9
29,7
2,7
87,95%
76,1
-
Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part dilu€e de l’ANR de SIICinvest revenant ƒ Icade s’€l„ve ƒ
76,1 millions d'euros au 30 juin 2007.
17
4
EXAMEN DES FLUX DE TR„SORERIE ET DE L’ENDETTEMENT NET
Le cash-flow net courant d’Icade s’€l„ve ƒ 83,8 millions d’euros au 30 juin 2007, en progression de 6,6 % par
rapport au 30 juin 2006, li€e notamment ƒ la progression de l’EBO sur la p€riode.
30/06/07
30/06/06
EBO ..................................................................................................................
R€sultat financier..............................................................................................
ImpŒts sur les r€sultats ....................................................................................
ImpŒt normatif (33,3%) sur les r€sultats sur cessions....................................
ImpŒt normatif (33,3%) sur les r€sultats des activit€s abandonn€es.............
125,2
(13,4)
(59,5)
31,5
0
120,2
(5,8)
(38,9)
3,1
0
Cash-Flow Net Courant ................................................................................
83,8
78,6
Variation du Besoin en Fonds de Roulement
Le Besoin en Fonds de Roulement (BFR) consolid€ d’Icade s’€l„ve ƒ 130,1 millions d’euros au 30 juin 2007, contre
210,3 millions d’euros au 31 d€cembre 2006.
Le BFR d’Icade au 30 juin 2007 se r€partit entre les m€tiers de promotion (69,8 millions d’euros, soit 18% du chiffre
d’affaires), fonci„re (63,2 millions d’euros, soit 38% du chiffre d’affaires) et services ((2,8) millions d’euros).
30/06/2007
Promotion ........................................................................................................................
Fonci„re...........................................................................................................................
Services...........................................................................................................................
69,8
63,2
(2,8)
130,1
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT TOTAL ..........................................................
31/12/2006
209,8
11,4
(10,8)
210,3
Flux net de trésorerie lié aux investissements
Le flux net de tr€sorerie li€ aux investissements s’€l„ve ƒ 409,3 millions d’euros au 30 juin 2007 contre 696,6
millions d’euros au 31 d€cembre 2006, et s’analyse comme suit :
OPERATIONS D’INVESTISSEMENT
Immobilisations incorporelles, corporelles et immeubles de placement
– acquisitions ....................................................................................................
– cessions.........................................................................................................
Subventions d’investissement re•ues...................................................................
Variation des d€pŒts de garantie vers€s et re•us.................................................
Variation des cr€ances financi„res clients............................................................
30/06/2007
31/12/2006
(240,2)
119,5
0,2
(9,0)
(171,4)
53,2
0,1
1,3
(187,4)
Investissements op€rationnels ..............................................................................
Titres disponibles ƒ la vente
– acquisitions ....................................................................................................
– cessions.........................................................................................................
Titres consolid€s
– acquisitions ....................................................................................................
– cessions.........................................................................................................
– incidence des variations de p€rim„tre ..........................................................
Dividendes re•us....................................................................................................
(129,5)
(304,2)
(6,7)
41,9
(38,8)
30,3
(340,2)
22,3
1,7
1,2
(507,4)
121,2
(1,8)
4,1
Investissements financiers.................................................................................
FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D’INVESTISSEMENT
(279,8)
(409,3)
(392,4)
(696,6)
18
Les acquisitions d’immobilisations incorporelles, corporelles et d’immeubles de placement s’€l„vent ƒ 240,2 millions
d’euros au 30 juin 2007 et concernent essentiellement les investissements des fonci„res. Ces acquisitions incluent
principalement sur le premier semestre :
– 45,5 millions d’euros d’investissements d’Icade EMGP (principalement en-cours de constructions sur des
b•timents nouveaux du Mill€naire 1 et 2 et investissements sur le parc des Portes de Paris et du Pont de
Flandre) ;
– 143,2 millions d’euros d’investissements d’Icade Fonci„re des Pimonts compos€s de l’acquisition du si„ge
social d’ESSO pour 101,3 millions d’euros, de l’acquisition en VEFA aupr„s d’Icade Tertial d’un centre
commercial situ€ ƒ Montpellier pour un montant de 28,1 millions d’euros et du versement d’un premier
acompte de 12,8 millions d’euros pour l’acquisition de 66% de la tour Descartes.
– 31,6 millions d’euros d’investissements d’Icade Patrimoine compos€s des travaux de revalorisation du
patrimoine mais aussi de 4,3 millions d’en cours pour les travaux d’immeubles neufs pour 2 op€rations
construites par Icade CAPRI.
Les cessions d’immobilisations incorporelles, corporelles et d’immeubles de placement s’€l„vent ƒ 119,5 millions
d’euros au premier semestre 2007. Elles incluent essentiellement les cessions de logements d’Icade Patrimoine
pour 118 millions d’euros (dont 100,7 millions pour la vente en bloc de 2 431 logements).
Les acquisitions de titres consolid€s s’€l„vent ƒ 340,2 millions d’euros et correspondent principalement au rachat
des ORA Icade Fonci„re des Pimonts ƒ PGGM pour 263,3 millions d’euros et ƒ l’acquisition de SIICInvest pour 73,2
millions d’euros.
Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement
Le flux net de tr€sorerie li€ aux op€rations de financement se d€taille ainsi :
OPERATIONS DE FINANCEMENT
Sommes re•ues des actionnaires lors des augmentations de capital :
– vers€es par les actionnaires d’ICADE ..........................................................................
– vers€es par les minoritaires des filiales consolid€es ...................................................
Dividendes mis en paiement au cours de l’exercice :
– dividendes (y compris pr€compte) et acomptes vers€s dans l’exercice par ICADE ..
– dividendes et acomptes vers€s dans l’exercice aux minoritaires des filiales
consolid€es.......................................................................................................................
Rachat de titres en auto-contrŒles
Variation de la trésorerie issue des opérations en capital.............................................
Emissions ou souscriptions d’emprunts et dettes financi„res..............................................
Remboursements d’emprunts et dettes financi„res .............................................................
Acquisitions et cessions d’actifs financiers courants ............................................................
Variation de la trésorerie issue des opérations de financement ..................................
FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT...................
30/06/2007
31/12/2006
707,0
(0,8)
(126,4)
(185,3)
(11,9)
(2,2)
(140,5)
10,6
(32,8)
24,7
(10,2)
510,7
406,4
(144,1)
7,1
2,5
(138,0)
269,4
780,1
Les remboursements d’emprunts sur le premier semestre 2007 s’€l„vent ƒ 32,8 millions d’euros et sont concentr€s
essentiellement sur Icade EMGP, Icade Patrimoine et Icade SA.
Endettement financier net et risques de marché
Au 30 juin 2007, la dette financi„re brute d’Icade s’€l„ve ƒ 1,7 milliard d’euros en progression de 19 % par rapport
au 31 d€cembre 2006, sous l’effet essentiellement d’une augmentation des d€couverts bancaires :
19
Les emprunts obligataires remboursables en actions (ORAS) sont quasiment tous €limin€s en consolidation suite
au rachat par Icade SA des ORA Icade Fonci„re des Pimonts.
La forte augmentation des d€couverts bancaires s’explique par les d€lais n€cessaires ƒ la mise en place d’un
cr€dit syndiqu€ sur Icade SA : celui-ci a €t€ finalis€ en juillet 2007, pour 900 millions d’euros (800 millions sous la
forme d’un term loan et 100 millions sous la forme d’un Revolving Credit Facility). Ces lignes de d€couvert seront
donc rembours€es et substitu€es par ce nouvel emprunt ƒ long terme.
Des emprunts contract€s par Icade EMGP (Capital restant d• au 30/06/2007 : 376 millions d’euros), et Icade SA
(Capital restant d• au 30/06/2007 : 287 millions d’euros) font l’objet de covenants fond€s sur des ratios financiers
(notions de Loan To Value et de couverture de charges d’int€r…ts) pouvant entra‹ner une obligation de
remboursement anticip€. A ce jour, les ratios sont respect€s.
Les autres financements contract€s par Icade peuvent contenir dans certains cas une clause de remboursement
anticip€ en cas de franchissement ƒ la baisse du seuil de 50 % par la CDC.
Le risque de liquidit€ est consid€r€ comme faible compte tenu d’une part de la liquidit€ et de la garantie de valeur
implicite qui caract€rise les actifs immobiliers d’autre part et de la dur€e moyenne pond€r€e de remboursement
des emprunts du groupe, qui ressort ƒ 6 ans au 30 juin 2007 et se d€compose comme suit :
- 5 ans pour Icade Patrimoine ;
- 5 ans pour Icade EMGP ;
- 11 ans pour Icade Fonci„re Publique ;
- 7 ans pour Icade SA.
20
L’€volution des march€s financiers peut entra‹ner une variation des taux d’int€r…t se traduisant le cas €ch€ant par
une augmentation du co•t de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privil€gie le recours ƒ
l’endettement ƒ taux variable, afin d‘…tre en mesure de rembourser par anticipation sans p€nalit€ : celui-ci
repr€sente, avant couverture, pr„s de 80% de sa dette au 30 juin 2007 (hors dettes rattach€s ƒ des participations
et d€couverts bancaires) :
Icade a poursuivi en 2007 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limit€e au
risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropri€s (swaps, caps et tunnels).
Ainsi, environ 73% de la dette ƒ taux variable est prot€g€e d’une remont€e des taux d’int€r…t par des achats de
caps et la mise en place de swaps. Apr„s couverture, la structure de la dette d’Icade (hors dettes rattach€s ƒ des
participations et d€couverts bancaires) privil€gie les taux fixes, l’endettement ƒ taux variable ne repr€sentant plus
que 27% de la dette.
Ces instruments de couverture sont contract€s aupr„s d’€tablissement financiers de premier plan afin de limiter le
risque de contrepartie.
Ainsi, le co•t des emprunts contract€s aupr„s des €tablissements de cr€dit s’€tablit-il au 30 juin 2007 ƒ 4,31%
apr„s couverture du risque de taux, ƒ comparer ƒ un Euribor 3 mois moyen de 3,94%.
Au 30 juin 2007, la position nette de taux ƒ renouveler ƒ moins d’un an (passif et actifs financiers ƒ taux fixe
inf€rieurs ƒ 1 an et ƒ taux variable) ressort ƒ 827,8 millions d’euros.
Compte tenu des actifs financiers et des couvertures en place, apr„s gestion de taux, la position nette est
ramen€e ƒ 277,9 millions d’euros comme d€taill€ dans le tableau suivant :
(en millions d'euros)
JJ à 1 an ***
Dette financi„re brute
Actifs financiers *
1 an à 5 ans
Au-delà
1 502,3
(674,5)
53,2
151,6
Position nette avant gestion
Hors bilan **
827,8
(549,9)
53,2
-
151,6
-
Position nette après gestion
277,9
30-juin-07
1 707,1
(674,5)
(549,9)
* Hors titres de participation, titres immobilis€s, provisions sur titres pour 27 M€
** Notionnel des contrats de couverture (swap, cap …)
*** Y compris actifs et dettes ƒ taux variables
Icade n’est pas expos€e au risque de change.
L’endettement financier net d’Icade au 31 d€cembre 2006 et au 30 juin 2007 se d€compose de la mani„re
suivante :
21
La dette financi„re nette au 30 juin 2007 s’€l„ve ƒ 1.006 millions d’euros, soit une hausse de 67% li€e d’une part
ƒ une augmentation des d€couverts bancaires pour 306 millions d’euros et ƒ une diminution de la tr€sorerie et
des €quivalents de tr€sorerie pour 140 millions d’euros d’autre part.
Le ratio de dette financi„re nette rapport€e ƒ la valeur des actifs fonciers (ˆ Loan to Value ‰) d’Icade s’€l„ve ƒ
19,6% au 30 juin 2007 :
Valeurs d’expertise hors droits
Icade Patrimoine ...........................................................................................................................
Icade EMGP................................................................................................................................
Icade Fonci„re des Pimonts.........................................................................................................
Icade REIT
Icade Fonci„re Publique
SIIC Invest
Total ..............................................................................................................................................
(1)
Dette financi‚re nette .................................................................................................................
(2)
Ratio de † Loan to Value ‡ (LTV) ..............................................................................................
=(2)/(1)
30/06/2007 31/12/2006
2 109
1 464
893
379
176
115
5 136
1 006
1 900
1 230
707
372
179
19,6%
13,7%
4 388
602
22

Solidité des résultats d`Icade au premier semestre 2007

Transcription

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