Rapport final - Sainte-Anne

Rapport final
La détermination des prix dans une auberge à Lisbonne
M. Jean-Philippe Deschamps-Laporte
(300-301 — SA) Projet d’intégration en sciences humaines
Par
Lambert, Emilie
(1450469)
17 mai 2016
2
Remerciements
Je tiens à remercier Mme Carina Sequeira et M Antonio Eugenio, les deux responsables de la
chaine d’auberges Lisbon4U, qui ont pris de leur temps afin de répondre à mes questions et qui
m’ont fournis les informations nécessaire à réalisation de ce projet. Je tiens également à
remercier M. Jean-Philippe Deschamps-Laporte, mon chargé de projet, ainsi que Mme Rachel
Gendron, directrice des études du Collégial international Sainte-Anne, d’avoir rendu ce projet
possible.
3
Sommaire
Liste des figures et des tableaux .................................................................................. 4
Résumé ............................................................................................................................ 5
Problématique ................................................................................................................. 6
Méthodologie................................................................................................................. 10
Résultats, analyse et interprétation ............................................................................ 14
Conclusion .................................................................................................................... 24
Bibliographie ................................................................................................................. 25
Annexe ........................................................................................................................... 28
4
Liste des figures et des tableaux
Les figures
Page
Figure
1
L’offre et la demande sur un marché
15
2
Le nombre de nuitées des touristes au Portugal
17
3
Le prix moyen de location par nuit pour un appartement à Lisbonne sur le site
de Airbnb
22
Les tableaux
Tableau
Page
1
La liste de prix de Lisbon4U pour ses différents appartements « Flats4U » et
ses différentes chambres « Rooms4U » pour l’année 2016
16
2
Les prix moyens des concurrents de Lisbon4U pour l’année 2016-2017
21
5
Résumé
Une élève du Collégial international Sainte-Anne de Lachine s’est intéressée à faire une analyse
des facteurs externes affectant le mécanisme de détermination des prix dans le marché de
location à court et à moyen terme. Cette étude portait sur le cas de la chaîne
d’auberges Lisbon4U à Lisbonne au Portugal et portait une attention particulière à toutes autres
institutions qui louent des chambres et/ou appartements de courte et de moyenne durée au
Portugal. Dans le cadre de cette étude, les différentes caractéristiques de la demande telles que
le prix de la chambre, le goût des consommateurs, le nombre de consommateurs, le prix des
autres biens, le revenu moyen des consommateurs et les anticipations des consommateurs,
ainsi que les différentes caractéristiques de l’offre telles que le prix de la chambre, les coûts de
production, le nombre de chambres, le prix des biens connexes, les taxes de vente, le nombre
de concurrents et les anticipations des producteurs ont été mesurés afin de déterminer quels
facteurs jouaient un rôle lors de la détermination du prix d’une chambre. La collecte des
données a été réalisée du 11 avril au 15 mai 2016 grâce à de l’observation en situation, à deux
entrevues, ainsi qu’à une comparaison des valeurs théoriques et celles trouvées en pratique
grâce à de la recherche secondaire. Les deux responsables de la chaîne d’auberge ont été
averties de cette étude, ils ont donné leur consentement et ils ont répondu à toutes questions
sur une base volontaire. Cette recherche, qui est à la fois qualitative et quantitative, avait
comme motif de démontrer que les fluctuations saisonnières en termes d’achalandage
constituaient l’un des facteurs les plus importants lors de la prise de décision des prix dans le
marché de location à court et à moyen terme. Les résultats obtenus sont venus prouver l’idée
comme quoi les fluctuations saisonnières en termes d’achalandage, les prix des différents loyers
et les caractéristiques de chaque chambre constituent probablement les facteurs les plus
importants lorsqu’il vient le temps de décider le prix de la location d’une chambre ou d’un
appartement à court et moyen terme.
Mots-clés
Marché de location – Détermination des prix – Lisbon4U – Offre – Demande
6
Problématique
Présentation du sujet
« Après une année 2013 déjà record en Espagne le [Portugal] a franchi un nouveau palier avec
près de 65 millions de visiteurs étrangers en 2014 (+7,1 %), conservant au passage sa troisième
place mondiale derrière la France, numéro un, et les États-Unis. » (Cuzin & Hagemann, 2015).
L’industrie touristique est en plein essor dans cette magnifique ville pittoresque aux ruelles de
charme et aux couleurs pastel. Les prix des multiples établissements de types auberge, hôtel,
appartement à louer, etc. varient sans cessent, et ces changements de prix ont souvent lieu
pour des raisons dissimulées. Ainsi, Lisbonne, qui est la capitale et la plus grande ville du
Portugal, est l’endroit idéal afin d’analyser les facteurs externes affectant le mécanisme de
détermination des prix dans le marché de location à court et à moyen terme. Pour ce faire, les
notions d’offre et de demande seront utilisées. Cette étude inclura une partie annonçant la
problématique, une présentation de la méthodologie ainsi qu’une partie qui informera sur les
résultats obtenus, accompagnés d’une analyse et d’une interprétation approfondies de ceux-ci.
Revue de la littérature
Les différents facteurs qui affectent les prix dans l’industrie hôtelière ont été étudiés par
plusieurs chercheurs. En effet, afin de pouvoir bien analyser les facteurs externes affectant le
mécanisme de détermination des prix dans le marché de location à court et à moyen terme, il
est pertinent d’aborder les multiples éléments qui peuvent affecter les prix, ainsi que les
différents aspects des notions d’offre et de demande qui font varier les prix.
Tout d’abord, Marco Hoeberichts et Ad Stokman (2010), deux économistes et chercheurs, ont
mené, en mai 2004, une enquête sur plus de 1200 entreprises néerlandaises. Ils ont sélectionné
des milieux d’affaire de sept secteurs différents et de sept tailles différentes. Hoeberits et
Stokman ont interrogé ces entreprises sur les caractéristiques de leur politique de fixation des
prix, sur la fréquence à laquelle ils changeaient leurs prix ainsi que sur pourquoi ils changeaient
leurs prix. Le but de cette recherche était d’identifier les caractéristiques d’entreprises dont la
politique de tarification était plutôt fixe et les sources de cette rigidité. Grâce à cette recherche
qualitative et ponctuelle, ils ont conclu que la politique de fixation des prix dépend
essentiellement de la taille de l’entreprise et de l’environnement concurrentiel auquel elle est
7
confrontée. Les petites entreprises ont tendance à avoir des politiques de prix plus rigides et
plus la concurrence est faible, plus les prix sont stables.
En parallèle avec les facteurs pouvant influencer les prix, il serait possible d’ajouter l’importance
de bien savoir gérer son entreprise ainsi que de faire de bonnes prévisions. Sheryl E. Kimes
(1999), un professeur de gestion des opérations, mène une recherche sur la gestion du
rendement (« yield management ») des hôtels qu’il publie en 1999. Kimes croit que la gestion du
rendement permet aux hôtels de mieux gérer la capacité de leurs chambres. Pour conduire sa
recherche quantitative et qualitative, il utilise les données prévisionnelles d’environ 90 hôtels
d’une grande chaine hôtelière d’Amérique du Nord afin de déterminer l’exactitude des prévisions
et afin d’identifier les facteurs associés à la précision des prévisions. Pour effectuer son analyse,
il divise les hôtels en deux types d’entreprises : transitoire et groupe. Il conclut que les plus
petits hôtels ont tendance à faire de plus grandes erreurs de prévision et à faire des mises à jour
fréquemment durant les deux semaines avant l’arrivée. De plus, il affirme que les changements
fréquents sont la clé afin de réduire les erreurs de prévision. Kimes affirme que le type d’hôtel et
le niveau d’occupation de l’hôtel n’avaient pas d’impact majeur sur les erreurs de prévision. Il
explique ces résultats par le fait que les plus grands hôtels avec davantage d’indépendance ont
plus d’expérience dans la gestion de leurs employés. Finalement, Kimes montre qu’une
compréhension claire des prévisions est essentielle pour une mise en œuvre réussie des
techniques de gestion du rendement en hôtellerie.
Toutes choses considérées, il est également primordial de prendre en compte les différentes
méthodes de détermination des prix en tant que tels. Marine Le Gall-Ely (2009), enseignante et
chercheuse à l’Université Bretagne occidentale, publie en 2009 sa recherche ponctuelle et
qualitative concernant l’évolution des pratiques de prix des entreprises. Cet article présente une
synthèse critique des recherches en marketing sur le consentement à payer (CAP). Mme Le
Gall-Ely considère qu’il est essentiel de savoir mesurer le CAP afin de calculer la courbe de
demande en fonction du prix et de fixer le prix de manière à optimiser les profits. Pour réaliser
son objectif de recherche, elle analyse des documents (recherches, concepts, théories, etc.),
donne une définition du consentement à payer et compare ce concept à d’autres concepts
similaires, à des prix de référence et à des prix acceptables. L’étude présente également des
méthodes de mesure du concept qu’elle compare à celles de l’élasticité des prix et définit les
déterminants externes du CAP. Finalement, Mme Le Gall-Ely présente une analyse de plusieurs
méthodes de détermination des prix en définissant les forces et faiblesses de chacun.
8
Toutefois, bien que la demande soit un facteur important à prendre en considération lors de la
détermination des prix, plusieurs autres facteurs doivent également être analysés pour bien fixer
le prix d’un bien. Sandrine Barrey (2006), une chercheuse en sociologie à l’Université de
Toulouse, s’interroge sur la sociologie économique dans un secteur de grande distribution en
France ainsi que sur la façon dont les prix sont fixés. D’après elle, les recherches antérieures
faites par plusieurs sociologues ne permettent pas de décrire les procédures concrètes utilisées
dans la détermination des prix. Dans cette étude ponctuelle et qualitative de type empirique
ayant eu lieu en 2006, elle porte un regard sur les différentes méthodes utilisées pour calculer le
prix des produits en analysant des recherches et des résultats obtenus antérieurement par
différents sociologues. Mme Barrey en conclut que le droit et les lois ont un impact dans
« l’espace de calcul » des prix de vente au consommateur fixés par les distributeurs et que le
choix d’une procédure de calcul a un impact sur la définition des rapports de force entre les
professionnels du marché concernant le partage de la valeur. De plus, elle affirme que les « prix
de vente au consommateur » ne découle pas directement des rapports entre l’offre » et la
« demande », ni des micronégociations fournisseurs-distributeur, mais bien plutôt de la mise en
lien d’« espaces de calcul » pluriels et hétérogènes qui prennent en considération les coûts
d’investissements, la taille de l’endroit, ce que l’endroit offre, les prix offerts par la concurrence,
etc.
Par contre, selon les auteurs suivants, il n’y a pas seulement les facteurs extérieurs qui peuvent
avoir un impact sur les prix ; il y a aussi la taille de l’entreprise en tant que telle. Conceiçao
Castro et Fernanda A. Ferreira (2015), ont mené une recherche ponctuelle sur les effets des
caractéristiques de l’hôtel sur le prix des chambres à Porto au Portugal. L’objectif de cette étude
était d’examiner l’effet de différentes caractéristiques telles que le nombre d’étoiles de
l’établissement, la taille de l’hôtel, les chambres, la qualité des services, les installations de
l’hôtel et l’emplacement sur les tarifs d’hôtels dans et autour du centre-ville de Porto. D’après
eux, et selon la méthode hédonique des prix, le prix d’un bien est en lien avec les
caractéristiques et/ou services qu’il fournit. Pour prouver ce point, ils ont comparé 51 hôtels
grâce à des données collectées sur le site « Mais Turismo – Portugal Hotel & Travel Guide »
(www.maisturismo.pt) et sur Booking (www.booking.pt) en mai 2014. Les résultats obtenus leur
ont permis de déterminer le niveau d’importance des attributs pour les consommateurs et les
hôteliers. Ainsi, ils expliquent l’importance de ce résultat dans la prise de décision d’une
stratégie de prix.
9
En somme, les recherches énoncées précédemment abordent toutes, d’un point de vue
différent, les multiples aspects à prendre en considération lorsque l’on tente de déterminer les
facteurs qui font varier les prix dans l’industrie de location à court moyen terme.
Hypothèse de recherche
L’objectif de cette recherche sera de faire une analyse des facteurs externes affectant le
mécanisme de détermination des prix dans le marché de location à court et à moyen terme.
Les fluctuations saisonnières en termes d’achalandage constituent probablement l’un des
facteurs les plus importants lorsqu’il vient le temps de décider le prix du marché de la location à
court et moyen terme. Effectivement, les touristes sont plus portés à voyager ailleurs pendant la
période la plus favorable de cette région soit lorsque la température est idéale et qu’il y a de
multiples activités touristiques. Or, les prix augmenteraient lorsque la demande est plus élevée
et diminuerait lorsque la demande est plus faible.
La variable dépendante de cette question de recherche est le prix des chambres, et les
variables indépendantes sont les facteurs d’offre et de demande. Il y a plusieurs dimensions
influençant ces variables. Voici les indicateurs qui permettent de les mesurer :
Demande
•
Le prix de la chambre
•
Le goût des consommateurs
•
Le nombre de consommateurs
•
Le prix des autres biens (substituts et complémentaires)
•
Le revenu moyen des consommateurs
•
Les anticipations des consommateurs
Offre
•
Le prix de la chambre
•
Les coûts de production
10
•
Le nombre de chambres
•
Le prix des biens connexes
•
Les taxes de vente
•
Le nombre de concurrents
Méthodologie
Les instruments de collecte de données
Dans un premier temps, comme outil de recherche, l’observation en situations fut utilisée.
Pourquoi ? Tout simplement parce que c’est le meilleur moyen de faire une bonne analyse des
multiples éléments constituant l’offre et la demande. Cette méthode, comme n’importe lequel
autre outil méthodologique, nécessite une période de préparation. Effectivement, avant d’entrer
sur le terrain, il fut essentiel de s’informer sur le sujet afin de bien orienter la prise d’informations
lors de la période d’observation. L’ouverture d’esprit, la curiosité, la vigilance ainsi qu’une facilité
d’adaptation furent des éléments clés. De plus, en séjournant sur le lieu même, cela a permis
d’être en mesure de bien observer le fonctionnement de l’établissement et ainsi d’avoir une
meilleure compréhension du tout. L’observation en situation, de façon générale, permet
d’expliquer le plus objectivement possible les faits. Lors de cette étape, il fut indispensable de
rester neutre. « En effet, la position que l’on prend oriente le regard, c’est-à-dire qu’elle permet
de voir certains phénomènes, mais aussi qu’elle rend aveugle à d’autres. » (Martineau, 2005,
p.7). Cet outil de cueillette de données facilite donc, par la suite, l’interprétation et
l’approfondissement des éléments observés grâce à différentes méthodes. Cependant, comme il
peut y avoir une touche de subjectivité durant l’observation en situation, aucune généralisation
de peut être fait à ce stade.
Dans un second temps, à partir des observations faites précédemment, une liste de questions a
été préparée pour les entrevues avec les deux responsables de Lisbon4u Mme Carina Sequeira
et M Antonio Eugenio. Effectivement, afin de pouvoir comparer les données trouvées en
pratique, soit grâce à l’observation en situation, aux données théoriques sur l’offre et la
demande, l’entrevue était l’outil de recherche le plus approprié. L’entrevue « consiste à recueillir
directement les perceptions, opinions, sentiments et expériences de personnes dans le but de
dégager certains constats en rapport avec les questions d’évaluation. » (Sécurité publique du
11
Québec, 2008, par. L’entrevue). Ainsi, des entrevues, il fut possible d’en faire ressortir des
réponses très détaillées qui répondaient parfaitement à l’objectif de recherche. De façon
générale, lorsque les questions sont bien ciblées, l’entrevue permet d’interroger les répondants
en profondeur et donc, permet de recueillir un maximum d’information. D’ailleurs, en
interrogeant les deux responsables en même temps, cela a permis d’avoir deux opinions sur le
même sujet. Également, cela permet à la fois d’enrichir et de nuancer l’information recueillie,
ainsi obtenir des réponses plus justes et détaillées. La première entrevue avec les deux
responsables concernait les éléments influençant directement le prix des chambres par
exemple, la qualité de la chambre, sa taille, la taille des aires communes, l’emplacement, etc. La
deuxième entrevue, elle, fut plus précisément sur les facteurs d’offre et de demande ainsi que
sur la méthode que l’entreprise utilisait pour fixer ses prix.
Finalement, dans un troisième temps, comme outil de recherche, une analyse des informations
obtenues lors des observations ainsi que lors des deux entrevues a été faite. Également lors de
cette étape, afin d’approfondir le champ de connaissance ainsi qu’afin de comparer les données
trouvées en pratique à celles théoriques, de la recherche complémentaire a été faite. La
recherche supplémentaire ciblait davantage la concurrence, ainsi que les facteurs plus
difficilement observables tels que les températures annuelles moyennes, le taux de tourisme, le
revenu moyen des consommateurs, etc. Ainsi, grâce à ses recherches additionnelles, il fut
possible de bien compléter les éléments observés et ceux collectés lors des deux entrevues. De
cette façon, en vérifiant les résultats d’une troisième façon, cela a permis de faire la meilleure
analyse possible des facteurs externes affectant le mécanisme de détermination des prix dans
le marché de location à court et à moyen terme.
Population étudiée
La population étudiée lors de cette analyse est en fait toutes les institutions qui louent des
chambres et/ou appartements de courte et de moyenne durée au Portugal, mais cette étude
porte plus précisément sur la compagnie Lisbon4u. Dans la ville de Lisbonne, il y a plus de 146
hôtels, 5 hôtels appartements, 2 auberges, 4 habitations « autres », 5 maisons d’hôtes, 27
auberges jeunesse, 12 appartements touristiques à louer et 17 hébergements locaux (Turismo
de Portugal, 2016, p.43-49). Il y a également plus de 1816 chambres à louer dans les
résidences étudiantes1 ainsi que plus de 306 appartements à louer sur Airbnb2. Cependant, il y
1
Uniplaces.com. (n.d.). Logements étudiants à Lisbonne, Lisbonne. Repéré à https://www.uniplaces.com/fr/
12
a plusieurs autres habitations offertes sur le marché privé de location. Lisbon4U, eux, possède,
5 appartements touristiques à louer nommés « 195 A », « Black & White », « Red », « Yellow » et
« Bairro Alto », ainsi que 7 résidences étudiantes nommées « Green 1 », « Green 2 »,
« Garden », « Cosmos », « White A », « White B » et « Yellow 1 ». Au total, dans les sept
résidences, il y a un total de 44 chambres.
Procédure
Pour la collecte de données, une grille d’observation fut préparée et imprimée, de sorte que, une
fois sur les lieux, aucun détail à observer ne soit oublié (voir l’annexe 1). Ainsi, lors de la visite
de chacun des établissements, des notes descriptives furent prises sur l’aspect physique des
lieux ainsi que sur l’emplacement de cet établissement. Par la suite, selon les observations
faites précédemment, une liste de questions fut préparée électroniquement et envoyée aux deux
responsables afin qu’ils soient en mesure de préparer leurs réponses avant l’entrevue. Une date
fut ensuite fixée pour cette première entrevue. Lors de cette entrevue, comme la mémoire est
une faculté qui oublie, des notes furent prises. Subséquemment, une deuxième liste de
questions fut préparée et, une fois de plus, envoyée par courriel aux deux responsables. Une
date pour cette seconde entrevue fut établie. Finalement, suite aux informations collectées lors
des observations et des entrevues, de multiples recherches concernant la concurrence et sur la
théorie de l’offre et de la demande ont été menées via Internet. Cette approche avait pour but de
garantir une analyse la plus complète possible.
Aspects éthiques
Tout d’abord, il est important de mentionner que cette recherche a été basée sur de
l’observation en situation, sur deux entrevues ainsi que sur de la recherche complémentaire
pour faire l’analyse des données théoriques. Aussi, comme cette recherche s’est principalement
effectuée au niveau des affaires, elle ne comportait aucun risque pour les participants. Par
l’entremise de la Convention-Projet d’intégration, les deux responsables de l’auberge, où ce
projet fut mené, étaient au courant de la recherche, de la problématique, des objectifs ainsi que
de leurs rôles et de leurs responsabilités. Également, toutes les autorisations nécessaires
avaient étés obtenues pour effectuer cette recherche dans un milieu extérieur du Collégial
international Sainte-Anne.
2
Airbnb. (2016). Lisbonne, Portugal. Repéré à https://www.airbnb.fr/
13
Afin d’assurer le respect et l’intégrité de Lisbon4U, ainsi que des deux responsables qui ont
fourni des informations lors des entrevues, tout aspect portant sur la confidentialité des
renseignements fut d’abord clarifié et soumis à un consentement. De surcroit, cette recherche
n’engendrait aucun inconvénient éventuel pour l’auberge ni même pour les personnes passé en
entrevues. De plus, la vie privée des employés et les renseignements confidentiels obtenus
furent respectés. Bref, pour toutes ses raisons, cette recherche fut respectueuse du code
éthique exigé.
Défis et solutions
Comme anticipé, au cours de la recherche, il fut difficile d’avoir accès aux différents
établissements de Lisbon4U. Effectivement, comme ce sont des propriétés privées, il est
nécessaire d’avoir les clés pour y aller. De plus, comme il n’y a que deux responsables pour
tous les établissements, il n’était pas toujours évident de trouver un moment qui convenait.
Cependant, après plusieurs efforts et patiences, il fut possible d’observer les lieux de chacune
des résidences « Rooms4U », mais non pas des appartements « Flats4U ». Dû à cette situation,
il fut nécessaire d’adapter l’échéancier du projet ainsi que de devancer et de reculer certaines
étapes du protocole.
Contrairement à ce qui fut prédit, il ne fut pas si difficile de bien observer chacune des
résidences ainsi que leur environnement. Comme l’observation en situation demande une
attention particulière aux détails ainsi qu’aux petits éléments qui font la différence, il suffisait
d’être très attentive et de porter un regard particulier à la grille d’observation préparée. Afin de
collecter un maximum d’informations et de ne pas avoir l’impression de ne plus trouver rien de
nouveau, il suffisait de rester ouvert et de ne pas porter de conclusions trop vite. Ainsi, en
persévérant et en développant de meilleures techniques d’observation et de recherche, il fut
facile de récolter le plus d’informations utiles sur le sujet.
Un des plus grands défis rencontrés durant ce projet fut, sans aucun doute, de bien organiser
l’information récoltée, de la rendre concrète pour formuler des questions d’entrevues, ainsi que
pour la comparer à la théorie concernant les multiples facteurs qui font varier l’offre et la
demande. Étant donné qu’il y a plusieurs facteurs qui influencent l’offre et la demande, il n’était
pas toujours simple d’associer ce qui fut trouvé en pratique lors des observations et des
entrevues, à la théorie. Afin de remédier à ce problème, diviser l’information en petites
catégories dans le but de faire le plus de liens possible fut essentiel. De plus, il fut avantageux
14
de se fier aux études faites précédemment afin d’organiser l’information. Finalement, en partant
des données théoriques, en se référant aux indicateurs préétablis, l’écriture et l’organisation des
idées sur une feuille furent d’une grande aide, ce qui a facilité la tâche lorsque le temps fut venu
d’écrire chaque paragraphe d’analyse.
Résultats, analyse et interprétation
Afin de faire une analyse des facteurs externes affectant le mécanisme de détermination des
prix dans le marché de location à court et à moyen terme, les résultats obtenus seront abordés
de façon à déterminer, à l’aide des indicateurs, si chacun des facteurs de l’offre et de la
demande s’applique à Lisbon4u ainsi que si la théorie est corrélée ou non avec ce qui fut trouvé
en pratique.
Avant tout, il est primordial de savoir que Lisbon4U est une entreprise portugaise offrant des
solutions d’hébergement à un jeune public dans la ville de Lisbonne. Ses services sont en fait
subdivisés en deux sous-marques, soit « Rooms4U » et « Flats4U ». « Rooms4U », qui offre des
solutions d’hébergement aux étudiants durant la période scolaire, a pour but d’offrir à ses jeunes
adultes un séjour unique et agréable dans l’une des sept résidences étudiantes situées au cœur
de la ville. Généralement, la durée de location pour ce type d’habitations est de moyenne durée.
« Flats4U », qui cible davantage les jeunes voyageurs, offre, durant la période scolaire, la
possibilité de louer l’un des cinq appartements situés dans la ville de Lisbonne. Cependant,
durant l’été, lorsque la période scolaire termine, « Flats4U » permet également aux jeunes
touristes de louer des chambres dans les résidences.
Évidemment, les prix de « Rooms4U » et de « Flats4U » ne sont pas les mêmes et le
mécanisme de détermination des prix derrière chacun d’eux est différent. Les prix de
« Rooms4U » sont beaucoup plus stables et sont principalement fixés selon l’établissement, son
emplacement, ainsi que selon la grandeur et les caractéristiques de la chambre. Bien que les
prix de « Flats4U » prendre en compte ces mêmes caractéristiques, ceux-ci varient également
selon la période de l’année.
Comme n’importe quels biens et/ou services consommés chaque jour à travers le monde, ce qui
fait varier le prix de ces chambres est avant tout l’offre et la demande (Lovewell, 2012, p.34).
15
Plus précisément, le prix d’un produit repose sur l’équilibre entre ces deux facteurs. La demande
« exprime les intentions d’achat d’un bien, à différents prix, par tous les consommateurs ayant
les capacités monétaires de l’acheter, durant une période donnée », alors que l’offre, elle,
« exprime les intentions de vente d’un bien, à différents prix, de tous les producteurs sur le
marché, durant une période donnée » (Beauregard, 2006, p.45 et 47).
Le graphique 1 représente le prix d’un bien en fonction de la quantité. La ligne rouge représente
la courbe de l’offre, et en bleu, celle de la demande.
L'offre et la demande sur un marché
12
10
Prix
8
6
Offre
4
Demande
2
0
1
2
3
4
5
Quantité
6
7
8
9
10
Figure 1 : L’offre et la demande sur un marché
La demande
De façon générale, plus la quantité demandée est élevée, plus le prix est bas. À l’inverse, moins
le bien est demandé, plus le prix est élevé. Le prix de la chambre, le goût des consommateurs,
le nombre de consommateurs, le prix des autres biens, le revenu moyen des consommateurs,
ainsi que les anticipations des consommateurs, sont en fait tous des facteurs qui peuvent faire
varier la demande.
16
Tableau 1 : La liste de prix de Lisbon4U pour ses différents appartements « Flats4U » et ses
différentes chambres « Rooms4U » pour l’année 2016.
Appartements « Flats4U »
Nom de
l’appartement
Invités
Basse saison
Haute saison
Prix
(prix par nuit)
(prix par nuit)
hebdomadaire
Prix mensuel
Red
2
50 €
70 €
300 €/350 €
700 €/800 €
Black & White
2
45 €
55 €
275 €/325 €
650 €/700 €
Yellow
2
40 €
50 €
250 €/300 €
500 €/600 €
195 A
2à5
100 €
150 €
450 €/700 €
1400 €/1700 €
Bairro Alto
2à3
60 €
85 €
375 €/575 €
1400 €/1700 €
Chambres « Rooms4U »
Types de chambre
Prix mensuel
À (occupation simple)
200 € à 250 €
B (occupation simple)
250 € à 350 €
C (occupation simple)
350 € à 450 €
D (occupation double)
300 € à 350 €
Lors de la première entrevue (voir l’annexe 3), Mme Carina Sequeira affirme que « le prix pour
une chambre augmente durant l’été, soit durant les mois de juillet et d’aout, lorsque leur public
cible est principalement composé de touristes. Cependant, la gamme de prix ne change pas de
façon significative. Effectivement, l’entreprise cherche avant tout à satisfaire sa clientèle. Si les
prix doivent augmenter, c’est davantage dans l’optique de couvrir d’autres besoins de
l’entreprise comme les services de nettoyage. » Elle soutient également que, le taux
d’occupation est aussi pris en considération lors de la fixation des prix des chambres et
appartements de « Flats4U ».
En comparant les résultats qui se rapportent aux prix des différentes chambres, il est possible
de constater que les prix de « Flats4U » sont plus élevés lorsque la demande est plus élevée,
soit lors de la haute saison (en été), et à l’inverse, les prix sont moins élevés lorsque la
demande est plus faible, soit lors de la basse saison (en hiver). Également, plus la durée du
séjour est longue, plus les prix sont avantageux. Cet écart de prix entre la basse et la haute
saison pourrait, avant tout, s’expliquer par le goût des consommateurs. Théoriquement, lorsque
le bien est plus désiré, la demande augmente, et lorsque le bien est moins désiré, la demande
17
diminue (Beauregard, 2012, p. 50). L’information trouvée en pratique corrèle effectivement avec
cette affirmation. En effet, Lisbonne est bien connu pour ses étés chauds et secs avec des
températures moyennes se situant entre 20 et 25 degrés Celsius. Les mois de décembre à mars
sont les mois les moins convoités. En effet, les heures d’ensoleillement sont plus courtes, les
températures sont bien plus fraiches, et les jours de pluie sont très fréquents (Holiday Weather,
2016). « La météo et le climat d’une destination jouent un rôle important dans le processus
décisionnel, car ils agissent comme une ressource qui permet ou décourage l’accomplissement
d’un certain nombre d’activités touristiques et, car ils agissent comme un facteur d’attraction. »
(Machete et al., 2014, p.155).
Le graphique 2 représente le nombre de nuitées des touristes au Portugal. La courbe bleue
indique donc le nombre de nuitées passé au Portugal par les touristes selon les mois de l’année
(Trading Economics, 2016).
Le nombre de nuitées des touristes au Portugal
5000000
Nombre de nuitées
4500000
4000000
3500000
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
Mois
Figure 2 : Le nombre de nuitées des touristes au Portugal.
En théorie, les consommateurs forment la demande et donc, lorsque le nombre de
consommateurs augmente, la demande augmente elle aussi. À l’inverse, lorsque le nombre de
consommateurs diminue, la demande diminue. En observant les données du graphique 2, il est
18
possible de voir que le nombre de consommateurs est plus élevé d’avril à novembre et plus bas
de décembre à mars. Ainsi, la demande est plus élevée entre avril et novembre et plus faible de
décembre à mars. Lors d’une augmentation de la demande, le prix d’équilibre augmente aussi
(Lovewell, 2012, p.48), ce qui explique donc les prix plus élevés des chambres de « Flats4U »
lors de ces mois. Par contre, en ce qui concerne « Rooms4U », M Antonio Eugenio répond à la
question « Est-ce que vos prix varient selon le mois ? » en affirmant que « Non ! L’objectif
principal reste les élèves et donc, les prix restent les mêmes chaque mois. […] Bien
évidemment, le prix des chambres de ces mêmes résidences peut augmenter ou descendre
lorsqu’elles sont louées à des touristes avec “Flats4u”. » (voir l’annexe 3).
Dans un autre ordre d’idées, et comme dit précédemment, le prix des autres biens peut
également influencer la demande. Or, lorsque le prix d’une chambre augmente, la demande
d’autres biens augmente, et vice-versa. « Le consommateur est [...] influencé par le prix des
autres biens, dont le prix des biens substituts et des biens complémentaires. Il peut arrêter son
choix sur d’autres produits qui lui procureront une satisfaction semblable, mais à un meilleur
coût. » (Beauregard, 2006, p.42). En effet, le consommateur cherche toujours à combler ses
désirs aux meilleurs prix possible pour son revenu. Lisbon4U, en louant de beaux endroits à prix
souvent plus bas que leurs concurrents et en étant assez reconnu dans Lisbonne, est donc
plutôt à l’abri de ce genre d’influence (pour plus d’informations sur la concurrence, voir à la
page 20). En autre, les différentes institutions telles que les hôtels, les hôtels appartements et
les auberges normales sont beaucoup plus dispendieuses pour le même genre de services.
Selon l’étude de Marine Le Gall-Ely (2009), le consentement à payer joue un rôle important lors
de la fixation des prix, car c’est celui-ci qui permet de maximiser les profits. Comme le
consentement à payer des consommateurs est généralement relié aux revenus des ceux-ci, il
est évident qu’il est essentiel de le prendre en considération. Effectivement, le revenu des
différents touristes joue un rôle dans le type d’habitations plus en demande. Les touristes moins
fortunés joueraient un rôle plus important dans la demande d’habitations économiques, tandis
que les touristes plus riches joueraient un rôle plus important dans la demande d’habitations de
hautes gammes. Cependant, il est évident que plus le revenu des consommateurs est élevé,
plus ils auront tendance à voyager et donc, indubitablement, plus la demande en nuitée
augmentera à Lisbonne. À l’inverse, si le revenu des consommateurs baisse, la demande en
nuitée diminuera. Pour Lisbon4U, comme leur public cible est les jeunes étudiants et touristes, il
est indéniable qu’ils se doivent d’avoir des prix abordables. En ayant les meilleurs prix possible,
19
ils favorisent donc la maximisation de leurs profits en louant le plus de chambres possible.
Finalement, les anticipations des consommateurs sont à prendre en considération surtout lors
des basses saisons. En effet, plusieurs consommateurs partent en voyage durant les basses
saisons du pays afin d’économiser. Théoriquement, lorsqu’une hausse de prix est prévue, la
demande augmente, tandis que lorsqu’une baisse de prix est prévue, la demande diminue.
L’offre
De façon générale, plus l’offre grande, plus le prix est bas. À l’inverse, plus l’offre est petite, plus
le prix est élevé. Le prix de la chambre, les coûts de production, le nombre de chambres, le prix
des biens connexes, la technologie, les subventions, les taxes de vente, le nombre de
producteurs, les anticipations des producteurs, ainsi que les changements dans la nature, sont
en fait tous des facteurs qui peuvent faire varier la demande.
En observant les données obtenues lors des observations et des entrevues, le prix des
chambres, à la base, est établi selon plusieurs critères. Au premier abord, la résidence ellemême joue un rôle. La superficie de l’appartement, son emplacement, ses installations (par
exemple, un ascenseur), son nombre de chambres, la grandeur et la qualité des parties
communes ou bien encore des facteurs clés comme une terrasse ou une belle vue, on des
impacts dans le prix des chambres de l’immeuble en particulier. Également, plus l’appartement
est près des transports en commun, du centre de la ville et/ou des attraits touristiques, plus les
chambres sont dispendieuses. Cependant, d’après la responsable Mme Sequeira, le facteur le
plus important dans le prix de la chambre est la chambre elle-même. Le prix des chambres sont
basés selon leur superficie, le nombre de fenêtres, selon s’il y a ou non un balcon, ainsi que
selon son ameublement et sa décoration. Pour les chambres et les appartements loués avec
« Flats4U », les services offerts et les biens inclus sont également prix en considération.
Effectivement, « Flats4U » fournit les draps, les serviettes ainsi que l’entretien ménager. C’est
d’ailleurs ce qu’en avaient conclu Castro et Ferreira (2015), en affirmant que le prix d’un bien
était en lien avec les caractéristiques et/ou services qu’il fournissait.
Lors de la détermination du prix de la chambre, plusieurs coûts, qui agissent ici comme des
« coûts de production », sont à prendre en compte. D’abord, les frais de location de chaque
appartement à un impact considérable sur le prix des chambres dans cet établissement. Plus le
prix de location mensuel est élevé, plus le prix des chambres dans celui-ci sera élevé. Aussi,
20
d’après Mme Sequeira, « les appartements plus vieux ont généralement un loyer moins
dispendieux, et donc c’est un facteur que nous considérons lorsque nous décidons le loyer
mensuel de chaque pièce. » (voir l’annexe 2). D’autres dépenses reliées aux comptes
d’électricités et d’hydroélectricité, aux services de télévision, aux frais d’internet, aux frais de
rénovations, ou bien encore à toutes dépenses reliées aux salaires pour les responsables à la
réception ainsi qu’aux responsables de l’entretien ménager.
Afin de s’assurer de bien balancer leurs revenus et leurs dépenses, Lisbon4U considère
d’abord le prix du logement ou de la maison qu’ils louent et par la suite, le nombre de chambres
qui peut être loué dans cet établissement. Comme le dit Mme Sequeira, « si nous louons une
maison, qui contient six chambres, à 2000 € par mois, alors la méthode de calcul la plus simple
serait 335 € par chambres sans prendre en compte les autres dépenses. » (Voir l’annexe 3).
Dans la théorie, plus les coûts de production sont élevés, plus l’offre diminue, et moins les coûts
de production sont élevés, plus l’offre augmente. Cependant, comme l’offre de Lisbon4U est
plutôt stable, soit 44 chambres en résidences et 5 appartements pouvant accueillir au total 10 à
14 personnes, les coûts de production s’en ressentent au niveau des prix. Plus ils ont de
dépenses, plus les prix seront élevés et à l’inverse, moins ils en ont, plus leurs prix seront bas.
Par contre, avec moins de coûts de production et de plus grands revenus, Lisbon4U aurait la
possibilité d’acquérir de nouveaux bâtiments afin de les louer. À l’inverse, avec plus de coûts de
production, ils auraient moins de revenus et pourraient donc, en situation de déficit, devoir se
débarrasser de l’un de leurs établissements.
D’après Kimes (1999), les plus petits hôtels ont tendance à faire de plus grandes erreurs de
prévision et à faire des mises à jour fréquemment durant les deux semaines avant l’arrivée.
C’est d’ailleurs exactement ce que Lisbon4U fait afin de balancer leur budget. Lorsque la
plupart des chambres sont louées, ils peuvent se permettre de faire de meilleurs prix aux
touristes. À l’inverse, lorsqu’ils ont plusieurs chambres vacantes, afin de ne pas être dans le
négatif, ils se doivent d’augmenter leur prix. Bref, ils s’adaptent généralement en conséquence
de la demande.
Qui dit offre, dit aussi concurrence, et qui dit tourisme en grande ville, dit abondamment de
concurrence. Effectivement, plus le nombre de producteurs est élevé, plus l’offre est grande.
Afin de survivre dans ce vaste marché, il est essentiel d’offrir des tarifs concurrentiels. « La
fixation des prix sur un marché est influencée par la force de la concurrence. » (Beauregard,
21
2006, p.43). Dans le cas de Lisbon4u, il y a d’abord la concurrence qui propose le même type
d’offre soit, des appartements et des chambres à louer pour les étudiants et les jeunes touristes.
Cependant, il y a aussi leurs paraconcurrents à prendre en considération soit, les auberges de
jeunesse, les auberges, les hôtels, les hôtels-appartements, etc. (Coach Omnium, n.d., par.2).
Les plus grands concurrents de Lisbon4U, en termes de prix et de type de clientèle, sont les
multiples établissements d’hébergement disponible sur Airbnb et Booking.com, les propriétaires
privés, les maisons d’étudiants disponibles sur Uniplaces, Housing Anywhere, etc. Étant donné
que Lisbon4U est une entreprise relativement petite, et ce, bien qu’elle soit reconnue à
Lisbonne, elle ne peut pas rivaliser avec une grande partie des institutions touristiques avec des
standards élevés comme les hôtels. Lisbon4U, et donc plus particulièrement la branche
« Flats4U », en ciblant des jeunes touristes plus « décontractés », essaie d’être compétitif en
offrant des prix avantageux et des emplacements intéressants.
Tableau 2 : Les prix moyens des concurrents de Lisbon4U pour l’année 2016-2017
Les concurrents de « Flats4U »
Prix minimum
Prix maximum
Airbnb3
20 €/nuit
350 €/nuit
Appartements4
21 €/nuit
500 €/nuit
Hôtels
70 €/nuit
448 €/nuit
Auberges jeunesse
7 €/nuit
78 €/nuit
Les concurrents de « Rooms4U »
Airbnb
Housing
Anywhere5
Uniplaces6
Prix
Prix minimums
Prix moyens
420 €/mois
2130 €/mois
5100 €/mois
180 €/mois
350 €/mois
580 €/mois
200 €/mois
350 €/mois
785 €/mois
maximums
3Airbnb. (2016). Lisbonne, Portugal. Repéré à https://www.airbnb.fr/
4 Pour les catégories « appartements », « hôtels », et «auberge jeunesse » : Booking.com. (2016). Locations
Lisbonne, Portugal. Repéré à http://www.booking.com/
5 Housing Anywhere. (n.d.). Lisbonne, Portugal. Repéré à https://housinganywhere.com/search/lisbon
6Uniplaces.com. (n.d.). Logements étudiants à Lisbonne, Lisbonne. Repéré à https://www.uniplaces.com/fr/
22
Le graphique 3 représente le prix moyen de location en euros par nuit pour un appartement à
Lisbonne en fonction du mois. Ainsi, la ligne bleue indique la fluctuation des prix sur Airbnb pour
l’année 2016-2017.
Le prix moyen de location par nuit pour un
appartement à Lisbonne sur le site de Airbnb
80
78
Prix en euros
76
74
72
70
68
66
64
62
Mois
Figure 3 : Le prix moyen de location par nuit pour un appartement à Lisbonne sur le site de
Airbnb.
Ainsi, en offrant des prix variant entre 40 et 150 € par nuit pour leurs services avec « Flats4U »,
et des prix entre 200 et 450 € par mois pour leurs services « Rooms4U », ils arrivent à bien
concurrencer avec leurs différents concurrents. Effectivement, en offrant des services de base à
bas prix et des services un peu plus luxueux à prix plus élevés, ils arrivent à faire compétition
avec davantage de concurrents tout en plaisant à un plus d’un type de client. Par rapport à leurs
divers concurrents, leurs prix se situent en dessous de la moyenne et même, souvent, dans les
meilleures qualités prix. Également, en examinant le graphique 3, il est possible de remarquer
que les prix fluctuent presque qu’aux mêmes moments que le nombre de nuitées des touristes
au Portugal (graphique 2), et donc, sont plus élevés lors de la haute saison et plus bas lors de la
basse saison. Ainsi, cela vient, une fois de plus, justifier les fluctuations de prix de Lisbon4U
23
selon les différentes périodes de l’année. En faisant varier leurs prix d’une façon similaires à
ceux offerts par les multiples propriétaires sur Airbnb, Lisbon4U s’assure, en suivant sa
concurrence, d’offrir des prix séduisants à sa clientèle. C’est d’ailleurs ce qu’en avaient conclu
Hoeberichts et Stokman (2010) dans leur étude Price Setting Behaviour in the Netherlands :
Results of a Survey. Effectivement, ceux-ci en ont conclu que l’environnement concurrentiel
d’une entreprise avait un impact majeur dans la politique de fixation des prix. Également,
comme la concurrence de Lisbon4U est plutôt élevée, et comme c’est une petite entreprise, cela
expliquerait pourquoi leurs prix varient régulièrement.
Pour ce qui est des taxes de vente, d’après la théorie, l’introduction d’une taxe de vente entraîne
une diminution de l’offre (Beauregard, 2006, p.50). Dans le cas de Lisbon4U, la principale
préoccupation est le prix des différents loyers. En effet, d’une année à l’autre, les prix
augmentent. Également, depuis le 1er janvier 2016, Lisbonne a implanté une taxe touristique.
« […] La ville de Lisbonne exige une taxe municipale d’un euro par jour pour chaque touriste qui
passe une nuit dans la capitale du Portugal. […] La nouvelle taxe s’appliquera aux touristes
étrangers et aux ressortissants portugais, y compris les habitants de Lisbonne, qui choisissent
de passer la nuit dans des hôtels de la ville ou tout autre aménagement publics. » (Portuguese
American Journal, 2016, par. 1-2). Cependant, étant donné que Lisbon4U n’est pas un hôtel,
cette taxe les affectera peu. Il est donc possible d’attester que les affirmations de Mme Barrey
(2006) concernant le fait que le droit et les lois avaient un impact dans « l’espace de calcul » des
prix de vente au consommateur étaient justes. Effectivement, bien que cela n’affecte pas
Lisbon4U de façon considérable, ils doivent quand même prendre en considération ces deux
aspects importants.
Toutes choses considérées, « L’attractivité d’une région repose également sur la largeur de sa
gamme et sur sa capacité à répondre aux attentes de toutes les clientèles. Mais au-delà de ces
considérations, l’équilibre offre/demande doit se faire, afin de garantir la rentabilité de chacun. »
(Comité régional Tourisme, 2012, p.25)
24
Conclusion
En dernière analyse, l’hypothèse est confirmée, car il est vrai que les fluctuations saisonnières
en termes d’achalandage constituent l’un des facteurs les plus importants lorsqu’il vient le temps
de décider le prix du marché de la location à court et moyen terme. Selon les résultats obtenus,
la température et le nombre d’activités à réaliser selon les périodes de l’année influencent
grandement la demande. Cependant, les coûts du loyer de chacun des établissements ainsi que
les caractéristiques de la chambre et des aires communes ont un impact lors de la décision des
prix. Également, étant donné que Lisbonne est devenu un grand centre touristique en Europe, il
est plus difficile pour les entreprises comme Lisbon4U d’appliquer des tarifs exacts à leur offre.
Comme la ville cherche à devenir davantage touristique, les chances que l’offre devienne
beaucoup plus grande que la demande elle-même sont plutôt élevées. Ainsi, de cette recherche,
il serait intéressant d’analyser des solutions futures concernant la survie des petites entreprises
comme Lisbon4U dans un marché avec une telle ouverture. Pour ce qui est des nouvelles
directions que pourrait prendre une recherche future en regard avec les résultats obtenus, il
serait intéressant d’élargir les données recueillies sur la concurrence et sur les revenus des
touristes au Portugal. En effet, mener la même recherche, mais avec plus d’informations,
pourrait aboutir à des résultats différents et davantage adaptés aux réalités économiques du
tourisme à Lisbonne. À cette fin, il serait possible d’affirmer avec une plus grande certitude quels
facteurs externes affectent le mécanisme de détermination des prix dans le marché de location
à court et à moyen terme.
25
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28
Annexe 1 : La grille d’observations
Nom de l’établissement :
Facteurs à observer
La popularité de la l’emplacement
- Popularité du quartier
- Les attraits touristiques à proximité
- Proximité des écoles ?
- Proximité des transports en commun ?
- Proximité des restaurants ?
- Proximité des épiceries ?
- Autre(s) information(s) pertinente(s)
Observation(s)
L’établissement
- Les types de services offerts
- Le nombre de chambres dans l’établissement
- Le taux d’occupation moyen de l’établissement
- La qualité des aires communes
- La taille des aires communes
- Le nombre de salles de bain
- Autre(s) information(s) pertinente(s)
Les chambres
- Les prix des chambres
- L’ameublement
- La taille
- Autre(s) information(s) pertinente(s)
La concurrence
- Établissements similaires ?
- Si oui, combien en a-t-il ?
- Autre(s) information(s) pertinente(s)
Annexe 2 : La première entrevue (19/04/2016)
Among the different apartments you have in Lisbon, are some of them more expansive?
Why? Yes, indeed some of our flats are more expensive (monthly rent) than others. That
happens due to the fact that the timeline of rental (for Lisbon4u) changed some of the prices
(cheaper) at the time they were rented, but also factors like area, location, building facilities,
number of rooms, common areas, key factors like terrace or view.
29
Are some of your apartments (green 1, green 2, garden, cosmos, white A, white B, yellow
1) more recent? If so, does it have an impact on the prices of the rooms in those specific
residences? The ancient flats have usually cheaper rents has a hole, therefore its a factor we
consider when we decide the monthly rent of each room.
Do some of your apartments have bigger common areas? If so, does it have an impact on
the prices of the rooms in those specific residences? Yes, it can be a factor to increase the
prices, however the most important factor its the room itself.
Are the prices of the rooms based on their sizes? Absolutely, sizes/area, windows,
balconies, furniture.
Are the prices of the rooms based on their quality (whether they have a desk, a bigger
bed, are prettier, etc.)? If so, what are the factors? Yes, we have to consider the flat has a
hole, common areas, if has access to a specific condition/characteristic for example: Garden or
a terrace. If the building has lift. Of course after that we will also calculate the price with an
inside insight room view. Furniture will not be a huge plus despite the fact most of all our rooms
have couple beds, but the window/view, or even the space inside will be taken in consideration.
Depending on the duration of the stay, do your prices change? Would you charge more
to short-term rentals (few days), than short-medium term rental (few weeks), mediumlong term rental (less than 6 months) and long term rental (longer than 6 month)? If yes,
what would be the approximated difference? To long term stays we can only consider the
students stays. If that can be applied, we won't change our prices depending on the number of
days/nights, months they are staying. If our target changes, then we can apply discounts to
longer stays. For example, in case we have a request for a private room for 1 month, the price
can be lower than for a stay of 15 days with all bills included. Can reach a difference of €50 on
the final price.
On a scale from 1 to 5, how well would you say Lisbon4U is known in Lisbon (1 being
only by a few people, and 5 being that everybody knows about Lisbon4U)? That´s hard,
but I believe considering out target, a 4 won't be bad.
30
Annexe 2 : La deuxième entrevue (12/05/2016)
Do your prices vary according to the months? If yes, which months of the years are more
expansive and which months are less expansive? Why? No not at all. If our main target
remains the students, we will make the same price every single month. Of course that, the price
can change considering only the monthly rent of the room. Bills are a plus in many of our flats
and that can change, going higher or coming down.
In Lisbon, during what time of the years are there more tourists? Is it because of the
temperature, because there are more activities to do, etc. If we consider the Summer time
the most desirable period to visit the city, we can expect more students from May to July.
However for example in August, many of the tourists decide to go the west or south of Portugal,
close to the see or what we name has summer cities.
What/who is your concurrence (other student housing, Airbnb, others)? Do you have
numerous concurrent or only a few? We cannot call Airbnb or Booking.com a direct
concurrent, even because we work with them. But we also know they have on their platforms,
many other accommodations that can of course make a competition with ours in real time. In
our specific market and target the main competitors are the private owners, which can practise
prices we cannot afford to beat. If we are talking about students houses there are a huge
number of them, maybe smallest, but increasing in Portugal. In that market we can also use
Uniplaces, Housing Anywhere and other platforms to increase sales. If we are talking about
tourists then we can expect a huge amount of competitors.
Why would you consider them as being part of your concurrence? Is it because they
offer the same kind of services, because their prices are lower, their locations are similar,
etc.? We cannot compete with a large part of touristic lodging, with high standards (resorts,
hotels). We look up for a specific tourist, usually more relaxed and looking up for a felling like
home standard. That's our target, so we can compete on price, offer/service and location.
Are your price range normally adjusted when there is a higher or a lower demand? In a
case of low demand, would you increase your prices or decrease your prices? In a case
of high demand, would you increase your prices or decrease your prices? Our prices can
float only in summer - July and August, when our target turns to tourists. Usually we consider
31
our offer with its own specifications so our price range won't change that much. We have
concerns with what we can put available to our Guests. If we need to increase our prices, that
happens to cover other needs of the company like (paying more to cleaning service in August)
or having more beds (extra beds) for example. Our occupation rate can also be taken in
consideration, so if that can be consider has more or less demand; it can influence the price,
yes.
When setting your prices, what kind of expenses do you take into consideration? Do they
influence a lot the prices of a room? Why? Yes, we have to consider for example if we need
to have an open front office for a longer period, if we need to pay more for the cleaning service,
even if we will be on a 70, 80 or 90% occupation rate.
In Lisbon, are there any laws that could affect the prices of the housing? In our business,
the main concerns are the rents. And rents can increase by law every year. That increase can
change the prices to our clients. At the moment, a new tourist tax its being implemented in
Lisbon. That value can be considering residual, but can also be crucial to a decision of staying
longer for example. Even because we don't work as a Hotel.
Could you describe your procedure to set the prices of the room? The company rents a
flat/house. For our first calculations we must consider that amount plus the number of rooms
that can be rented. For example if we rent a house for €2000 month, with 6 rooms, the simple
way of calculation goes to 335€ per room with no bills. However, other characteristics must be
added as a plus to the price for a specific room. If the room has more than 15m2, if it has a
balcony (private or shared), if its turned to the main street, if it has a private bathroom, if it can
be taken by 2 guests/students instead of 1 only, etc. The sum up of all those factors can
determine a final price. Of course Lisbon4u as a company needs to profit so we must find a
price that covers the costs and give us some income.