A-2-4 Atelier Changement de syndic

« Le salon Indépendant de la Copropriété »
5ème édition du salon de l’ARC
Le changement de syndic
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
5ème édition du salon de l’
’ARC/UNARC
Le plan :
Introduction
I. La préparation
A. Identifier un ou plusieurs candidats
B. Négocier pour chaque candidat une proposition de contrat de
mandat de syndic
II. La procédure à suivre
A. Avant la convocation de l’assemblée générale par le syndic
B. Lors de la tenue de l’assemblée générale
Conclusion
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Introduction :
• Le mécontentement et/ou la lassitude des copropriétaires à l’égard de
leur syndic professionnel est chose courante.
• Pour autant, et à des rares exceptions près, le changement de syndic n’est
pas si fréquent qu’on le pense.
• Ce blocage provient souvent d’idées reçues de copropriétaires percevant
la démarche comme compliquée, que le remplaçant pourrait se révéler
pire ou encore les obstructions du syndic actuel.
• L’objet de cet atelier consiste à présenter de manières concises la
procédure à suivre, afin de désigner amiablement un nouveau syndic.
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I. La préparation
• Les copropriétaires et/ou conseillers syndicaux, qui envisagent de
proposer l’élection d’un nouveau syndic en assemblée générale,
doivent être conscients de l’importance de préparer ce projet avec
suffisamment d’anticipation, notamment lorsque le candidat envisagé
est un professionnel.
• Avant toute chose, il convient de souligner, ce que de nombreuses
personnes ignorent encore, à savoir que la gestion d’un immeuble en
copropriété peut être parfaitement exercée par un syndic
professionnel, mais également un bénévole.
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• Les seuls impératifs pour pouvoir postuler à cette fonction sont d’être
copropriétaire d’un lot sur l’immeuble, de disposer de temps et
d’aptitudes à l’administration.
• Cette voie doit être privilégiée dans des résidences petites ou
moyennes, à la gestion peu complexe.
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A. Identifier un ou plusieurs candidats
1) professionnel :
• immeuble similaire (année de construction, installations personnel) ;
• gestion satisfaisante par une structure de taille moyenne et
géographiquement proche, disposant d’un personnel compétent, investi et
pérenne (profil, nombre de lots, modalités de travail en concertation avec
le conseil syndical).
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2) bénévole :
• il suffit dans ce cas de rechercher dans l’immeuble, une personne apte à
administrer l’immeuble (services collectifs, équipements communs) de
manière adéquate (connaissance de l’immeuble, capacité d’adaptation et
disposant de temps à consacrer : retraité actif, mère au foyer).
• Un syndic non professionnel doit compter encore plus sur un conseil
syndical très investi et des copropriétaires compréhensifs.
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B. Négocier une proposition de contrat de mandat de syndic par chaque
candidat
• Il faut demander l’établissement d’une proposition de contrat de
mandat, de débusquer et d’écarter les éventuelles clauses abusives et
ou illicites des conventions des syndics professionnels.
• En ce qui concerne un non professionnel, l’ARC a rédigé une trame
modifiable selon les spécificités de l’immeuble.
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II. La procédure à suivre
Il convient de s’attacher aux règles prescrites, afin de ne pas s’exposer à
une action judiciaire en nullité de la résolution, qui serait engagée par
tout copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à
compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par
le syndic, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e
civ. 19 décembre 2007, n°
°06 - 21410).
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A. Avant la convocation de l’assemblée générale par le syndic
• Il est impératif de notifier au syndic suffisamment tôt (au moins 1,5 à 2
mois avant la date de l’assemblée générale .
• Il s’agit de lui demander de porter à l’ordre du jour de la prochaine
assemblée générale, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars
1967 :
– la question de l’élection du syndic ;
– le projet de résolution correspondant ;
– la proposition de contrat de mandat.
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• la question à porter à l’ordre du jour :
• L’élection du syndic : M. ou Mme ….., ou Cabinet …. (majorité de
l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• le projet de résolution ;
• L’assemblée générale élit M. ou Mme …. ou Cabinet ….. syndic de
l’immeuble….. pour une durée d’un an, selon le contrat de mandat
joint à la convocation.
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Ce mandat prend effet le XX/XX/XXXX pour se terminer au plus tard le
XX/XX/XXXX.
Cette résolution est adoptée par …. voix contre …. voix.
Nous nous permettons de souligner, que le syndic a l’obligation de
convoquer l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat, toute
convocation au-delà encourrait une action en nullité (Cass. 3e civ. 26 mars
1997, n° 95 - 15915).
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• En cas de crainte de convocation du syndic hors délai, le conseil
syndical ou les copropriétaires réunissant 25 % des voix du syndicat,
peuvent exiger la tenue d’une assemblée générale selon l’article 8 du
décret du 17 mars 1967.
• Et ce même texte d’indiquer, que la mise en demeure du syndic restée
infructueuse pendant plus de 8 jours autorise le président du conseil
syndical à convoquer cette assemblée générale.
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• la proposition de contrat de mandat de syndic.
En effet, l’article 29 et 11 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 disposent,
que le syndic est désigné selon son contrat de mandat annexé à la
convocation de l’assemblée générale, et ce, par un vote à la majorité de
l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
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• Le syndic nommé selon son contrat de mandat formant un tout
indivisible (Cass. 3e civ. 8 octobre 2008, n°07 - 15730), doit stipuler :
- sa durée, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance de son
mandat ;
- les éléments de détermination de sa rémunération (autrement dit, les
honoraires de gestion courante et de prestations particulières) ;
- les conditions d’exécution de sa mission (légale et réglementaire).
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B. Lors de la tenue de l’assemblée générale
• Il convient d’attacher au déroulement régulier de l’assemblée générale
un intérêt tout particulier, en démasquant toute obstruction illicite du
syndic, et ne pas s’exposer à un recours en contestation judiciaire,
comme évoqué ci-dessus.
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1) L’élection du bureau
- les copropriétaires désignent leur bureau selon l’article 15 du décret du
17 mars 1967, à savoir :
- un président ;
- un ou plusieurs scrutateurs, si le règlement de copropriété l’impose
(dans le cas contraire, cela ne revêt qu’un caractère facultatif) ;
- un secrétaire de séance.
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2) Les délibérations
• Il appartient au président de séance d’ouvrir la séance, de mettre les
questions inscrites à l’ordre du jour au vote et de prononcer les
résultats.
• A ce titre, si le mandat de syndic est soumis à concurrence (plusieurs
candidats), il ne peut y avoir de désignation régulière qu’après avoir
voté chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la loi du
10 juillet 1965, conformément à l’article 19 du décret du 17 mars 1967.
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Dans l’hypothèse où aucun des postulants n’aurait obtenu la majorité
absolue des voix du syndicat en première lecture, mais au moins le tiers
des voix de celui-ci, le président peut décider de soumettre
immédiatement toutes les candidatures à un second vote à la majorité
relative de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Est alors déclaré élu, celui ayant obtenu le plus de voix favorables.
On constate sur ce point de nombreuses pratiques abusives de syndics
professionnels, consistant à faire croire aux copropriétaires, que les autres
candidatures ne doivent être soumises à toute délibération, qu’en cas de
non « réélection » de leur cabinet à cette fonction.
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3) L’établissement du procès-verbal de l’assemblée générale
L’article 17 du décret du 17 mars 1967 précise, que l’original du procèsverbal de l’assemblée générale doit être établi et paraphé en fin de
séance par le président, le ou les scrutateurs, et le secrétaire.
Il en va d’ailleurs de même de son annexe, la feuille de présence (des
copropriétaires ou de leur mandataire à l’assemblée générale), certifiée
exacte par le président de séance (art. 14 du même décret).
Le défaut d’établissement du procès-verbal par le secrétaire de séance,
entraine la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble (Cass. 3e civ.
20 décembre 2006, n°05 - 20384).
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Conclusion
En conclusion, il convient de veiller à préparer le changement de syndic, et
s’attacher à respecter certaines prescriptions, afin de nommer
régulièrement un syndic et, ne pas s’exposer à une action en nullité qui
priverait le syndicat de copropriétaire de représentant légal.
Dans ce cas, la seule solution (contraignante et onéreuse) consisterait à
saisir le président du TGI du lieu de situation de l’immeuble, afin qu’il
désigne un administrateur, avec pour mission de reconvoquer une
assemblée générale chargée d’élire un syndic (art. 46 et 47 du décret du
17 mars 1967).
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