EXAMEN DE CERTIFICATION 2005 Unité de valeur 3

Association Française des
Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés
CGPC
Membre du Financial Planning Standard Board (FPSB)
et affilée au Certified Financial Planners (CFP)
Association déclarée loi du 1er juillet 1901 (et textes subséquents)
EXAMEN DE CERTIFICATION
2005
Unité de valeur 3
Investissement immobilier
Durée : 2 heures
Documents à disposition : Néant
Siège social : 5, rue Tronchet - 75008 PARIS
Tel. 01 40 06 08 08 - Fax. 01 40 06 96 23
e-mail : [email protected]
Web :www.cgpc.net
REMARQUES PRELIMINAIRES
Cette épreuve doit être traitée sans aucun document. Seul l'usage d'une calculette 4 fonctions
est possible.
Elle comporte 2 parties:
-
un QCM de 30 questions notées chacune sur 1 point (30 points au total).
Temps de traitement recommandé = 60 minutes (soit 2 minutes par
question en moyenne).
5 questions ouvertes et 5 mini-cas pratiques notés chacun sur 3 points (soit
30 points au total). Temps de traitement recommandé = 1 heure (soit 6
minutes par question en moyenne).
Pour établir la note finale, il sera fait la somme des points acquis à toutes les questions (le
maximum possible est donc de 60 points) puis ce total sera divisé par 3 pour avoir une note
sur 20. Nous vous rappelons que les copies ayant une note inférieure à 12 feront l'objet d'une
double correction et qu'une note inférieure à 10/20 est éliminatoire (sauf délibération du Jury).
Principe de réponse pour le QCM : il y a une et une seule bonne réponse à chaque question.
Vous ne devez donc pas cocher deux réponses pour une même question. De même, aucun
commentaire écrit ne sera pris en considération (sauf indication limitée à « réponse
annulée », écrit en face de la réponse que vous ne souhaitez pas faire prendre en
considération, si vous vous êtes trompé en cochant une réponse).
Principe de réponse pour les questions ouvertes et cas pratiques: nous vous rappelons que le
temps moyen est limité à 6 minutes par question. Nous attendons donc du candidat une
réponse claire et précise (pas plus de 10 lignes par question) et non une dissertation sur le
sujet. Exemple: une limitation fiscale pourra être justifiée par la référence à l'article du code
des impôts sans entrer dans la restitution exhaustive du contenu ("dans la limite de XXX F par
application de l'art YYY du CGI car le client aura plus de ZZ ans au moment de l'événement"
sera considéré comme juste).
AVANT DE LIRE VOTRE SUJET :
Reportez votre numéro d’identifiant
(indiqué sur votre table) et les deux
premières lettres du centre d’examen
(exemple : LY pour Lyon):
1)
2)
3)
4)
dans le coin cacheté de votre copie
dans le coin gauche de cette même
copie
en 1ère page du sujet/QCM
sur vos différentes copies
nb : ne jamais inscrire votre nom ! (sauf
dans le coin cacheté des copies)
Attention ! Sujet RECTO - VERSO
EXAMEN DE CERTIFICATION 2005
QCM
Pour chaque question, encercler la lettre correspondant à la bonne réponse.
Une seule bonne réponse par question
30 questions à 1 point
1.
La superficie minimale pour donner un bien en location est de :
ABCD-
2.
L’investissement locatif dans le secteur du tourisme ouvre droit à réduction
d’impôt :
ABCD-
3.
Au titre des travaux de réhabilitation si le logement est détenu depuis plus de 5
ans
Si le logement est loué nu pendant 9 ans au moins directement aux touristes
Plafonnée à 60 000 euros pour un célibataire
Plafonnée à 100 000 euros pour un couple marié ou lié par un PACS
Le PLU :
ABCD-
4.
6 m_
9 m_
12 m_
Aucun minimum
Les dispositions du PLU restent valables pendant tout le temps que dure la
procédure de révision sans pouvoir toutefois excéder 6 ans
L'élaboration du plan local d'urbanisme est toujours de l’initiative de la
commune
Lorsque l'instruction est terminée, le conseil municipal arrête le projet qui est
communiqué pour avis aux organismes et personnes qui ont été associés à son
élaboration. Ils ont 6 mois pour se manifester (leur silence vaut avis favorable)
Comme tout acte administratif, le PLU est un acte susceptible d'être attaqué en
justice
L’achat d’un logement construit :
ABCD-
Avant de signer l'acte de vente, les parties (vendeur et acquéreur) établissent un
avant-contrat qui, généralement, prend la forme d'une promesse bilatérale
Avec le compromis de vente, les deux parties sont engagées réciproquement
L'enregistrement du compromis de vente est obligatoire
Tout acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de réflexion
ou de rétractation de 30 jours
4
5.
L’évaluation immobilière
ABCD-
6.
Le délai légal de rétractation pour l’acquisition d’un immeuble ancien
d’habitation :
ABCD-
7.
CD-
Versement initial de 500 euros minimum
Cotisations d’au moins 3 000 euros par an
Possibilité au bout de quatre ans de faire un prêt immobilier à un taux défini
dès l’origine
Taux de 4,20% depuis le 1er janvier 2005
Le pourcentage de ménages français ayant au moins un crédit immobilier :
ABCD-
10.
Est librement fixé entre les parties
Ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges
Ne peut dépasser 3 mois de loyer hors charges
Ne peut dépasser 2 mois de loyer charges comprises
Les caractéristiques du PEL :
AB-
9.
7 jours
10 jours
Jusqu’à la signature définitive chez le notaire
Aucun délai légal n’existe
Dans un contrat de location, le dépôt de garantie :
ABCD-
8.
Les honoraires des agents immobiliers sont réglementés
La signature d’un bon de visite est obligatoire
L’activité d’agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier
1970
Il est interdit à un expert immobilier de devenir agent immobilier
30% des ménages
40% des ménages
50% des ménages
70% des ménages
La contribution sur les revenus locatifs :
ABCD-
Une taxe égale à 2,5% du montant des loyers, à la seule charge du bailleur
Récupérable sur le locataire
Le propriétaire peut y échapper dans le cas où la location porte sur un
immeuble achevé depuis au moins 20 ans
Ou si le montant du loyer annuel ne dépasse pas 15000 €
5
11.
Au delà de 10 700 euros les déficits fonciers sont imputables :
ABCD-
12.
Pendant 2 ans sur les seuls revenus fonciers
Pendant 5 ans sur les seuls revenus fonciers
Pendant 10 ans sur les seuls revenus fonciers
Ne sont pas reportables
Les frais d’assurances pour la garantie des loyers
Les frais d’assurances incendie
Les impôts fonciers
Les frais de syndic de copropriété
Les revenus issus d’une sous-location entrent dans la catégorie des :
ABCD-
15.
nature pendant 3 ans
nature pendant 5 ans
nature pendant 6 ans
nature pendant 10 ans
La déduction forfaitaire de 14% pour les immeubles urbains couvre :
ABCD-
14.
de même
de même
de même
de même
Les intérêts d’emprunts sont reportables :
ABCD-
13.
Sur les revenus
Sur les revenus
Sur les revenus
Sur les revenus
Revenus fonciers
Bénéfices industriels et commerciaux
Bénéfices non commerciaux
Loueur en meublé (micro-entreprise)
TVA. Droits d’enregistrement :
ABCD-
Les acquisitions de terrains à bâtir sont toujours soumis à la TVA immobilière
et corrélativement exonérée de droits d’enregistrement
L’assujettissement à la TVA n’est applicable que dans la limite de 2 500 m_
par maison individuelle sans limitation pour les immeubles collectifs
Cette imposition à la TVA ne comporte aucun engagement
Le taux de droit commun applicable aux mutations de terrains à bâtir est de
5,5%
6
16.
Impôts Locaux :
ABCD-
17.
Le nombre de logements neufs vendus en 2004 :
ABCD-
18.
Près de 100 000 logements
Près de 150 000 logements
Près de 200 000 logements
Près de 360 000 logements
La copropriété :
ABCD-
19.
L’imposition en matière de Taxe d’habitation, Foncier Bâti ou non bâti est
toujours exigible pour la situation au 01/01 de l’année d’imposition
La valeur locative nette imposable s’obtient toujours en pratiquant un
abattement pour charges de famille
La valeur locative qui sert de base d’imposition est la même en Taxe
d’habitation et en Taxe Foncière
Les activités Non Commerciales échappent au paiement de la Taxe
Professionnelle
Les décisions ordinaires visées par l’Article 24 (actes d’administration) de la
loi du 10 juillet 1965 sont prises à la majorité des voix exprimées des
propriétaires présents ou représentés, représentant plus de 2/3 des voix
La durée des fonctions du syndic ne peut pas excéder trois ans
L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire (audelà d’un certain montant de marché ou de contrat) s’impose
Un copropriétaire peut agir en lieu et place d’un syndic défaillant dans
l’exercice de son mandat
Les résidences en temps partagé :
ABCD-
La multipropriété, aussi appelé "timeshare" (temps partagé en anglais), est une
formule qui permet, grâce à la souscription de parts sociales ou d'actions de
disposer d'une résidence de loisirs à temps partagé
A compter de la remise ou de la réception de l'offre, l'acquéreur dispose de 21
jours pour réfléchir
A compter de l'envoi de la lettre d'acceptation, l'acquéreur dispose encore d'un
nouveau délai de 30 jours pour renoncer à l'achat, sans indemnité, ni frais
Quant au professionnel, il encourt une sanction civile, s'il exige ou reçoit un
versement quelconque avant l'expiration du délai de rétractation de 10 jours
7
20.
Le démembrement de propriété :
ABCD-
21.
Les monuments historiques et assimilés :
ABCD-
22.
Sont exonérés de droits de succession
Sont exonérés d’ISF
Sont exonérés de droits de succession et d’ISF
Subissent une décote de 20% pour l’ISF
Les SEF : les sociétés d’épargne forestière :
A-
BCD-
23.
Le nu-propriétaire ne peut pas imputer sur son revenu global le déficit foncier
généré par la réalisation de dépenses de grosses réparations
L’impôt de solidarité sur la fortune : les biens grevés d’usufruit doivent en
principe être compris dans le patrimoine du nu-propriétaire
En cas de vente d’un bien immobilier démembré le prix est toujours ventilé
selon l’article 669 du CGI
Lorsque la nue-propriété a été acquise par donation et que l’usufruit a été
acquis par extinction naturelle, pour le calcul de la plus-value la valeur
d’acquisition à retenir est la valeur en pleine propriété retenue dans l’acte de
donation pour le calcul des droits d’enregistrement
La souscription (à l'émission) ou l'acquisition (sur le marché secondaire) de
parts de SEF permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction de l'impôt
sur le revenu plafonnée à 20 000 pour les célibataires et 40 000 euros pour un
couple
Pour en bénéficier, les souscripteurs doivent conserver leurs parts pendant une
durée minimum de dix ans
Le règlement et l'instruction d'application relatifs aux sociétés d'épargne
forestière (SEF) sont publiés par l’AMF (AUTORITE des MARCHES
FINANCIERS)
Les SEF doivent investir au moins pour CINQUANTE pour cent des capitaux
collectés en actifs forestiers, qu'il s'agisse d'investissement direct (bois et
forêts) ou indirect (parts d'intérêts de groupements forestiers ou de société dont
l'objet exclusif est la détention de bois
Le rendement moyen des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) en 2004.
ABCD-
A atteint près de 5 %
A atteint près de 7 %
A atteint près de 10%
A atteint près de 4%
8
24.
Le régime de la location meublée :
ABCD-
25.
La loi Carrez.
A-
BCD26.
La superficie privative d’un lot est la superficie des planchers des locaux clos
et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons,
marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtre, sans
tenir compte des parties de locaux inférieurs à 2,30 m
Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie privative, le local doit
donc être non inclus dans la partie privative du lot de copropriété
Institue une obligation de faire mention de la superficie privative dans l’acte de
vente d’un lot de copropriété
La loi CARREZ est obligatoire pour les terrains
Régime ROBIEN :
ABCD-
27.
Ce régime est durci et étendu par la loi Borloo à toutes les locations en meublé,
dès lors qu'elles constituent la résidence principale du locataire, sauf si le
nombre de logements possédés par le bailleur est supérieur à 4
Désormais, la location meublée devra faire l'objet d'un bail d'une durée
minimale d’un an
En cas de non renouvellement, le congé doit être motivé (vente, reprise pour
habiter et motif sérieux et légitime), en respectant un préavis de six mois avant
l'échéance du bail
Ce nouveau régime ne s'appliquera pas aux baux en cours d'exécution, mais
seulement aux baux signés après le 1er juillet 2005
Le bénéficie du régime ROBIEN est conditionné par les ressources du locataire
Il est possible de consentir une donation en nu propriété et de continuer de
profiter du régime ROBIEN
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est limitée à 10 700 €
Il est possible par ce régime d’amortir la totalité du bien
Régime du Loueur en Meublé Professionnel :
ABCD-
Les revenus générés sont imposés au titre de BNC
La plus-value de cession relève du régime des plus-value des particuliers
L’exonération au titre de l’ISF bénéficie à cet investisseur si le montant des
recettes annuelles est supérieur à 23 000 € ou représente au moins 50 % du
revenu global
Il est possible d’amortir le bien acquis
9
28.
La responsabilité des associés au sein d’une SCI est :
ABCD-
29.
Au regard de l’ISF, l’abattement de 20% pour la résidence principale est effectif
dès lors que :
ABCD-
30.
Illimitée et solidaire
Illimitée et proportionnelle à leurs apports
Limitée aux apports
Limitée et solidaire
Le foyer imposable a encore des enfants à charge
Le bien n’est pas démembré
Le patrimoine immobilier total du foyer est inférieur à 20 millions
Aucune condition n’est exigée
Les prix de l’immobilier sur Paris :
ABCD-
N’ont que récemment retrouvé leur valeur de 1991 en Euros constants
Ont triplé depuis 1991 en Euros courants
Ont doublé depuis 1985 en Euros courants
N’ont pas encore retrouvé leur valeur de 1991 en Euros constants
10
EXAMEN DE CERTIFICATION 2005
QUESTIONS OUVERTES
10 questions à 3 points
1ère Question
Peut-on utiliser une SCI pour louer en meublé ?
11
2ème Question
UN CLIENT vous demande :
« En signant une promesse de vente pour un appartement, je me suis engagé à entériner
la vente définitive devant notaire dans trois mois. Qu’est–ce que je risque si, finalement,
je change d'avis et décide de ne plus acheter ? »
12
3ème Question
Je viens de me marier sans contrat de mariage. Nous envisageons, mon mari et moi, de
faire construire une maison sur un terrain donné par mes parents. Ceux-ci se
demandent à qui appartiendra ce terrain, à moi ou à nous deux ?
13
4ème Question
Dans quels cas est-il opportun d’investir en usufruit ?
14
5ème Question
M. H, séparé de biens, est décédé le 1er février 2002 ; il laisse son épouse, âgée de 62 ans,
usufruitière universelle et leur fils. Un appartement dépendant de la succession est
évalué, dans la déclaration de succession, à 300 000 €. L’usufruitière et son fils vendent
l’immeuble 400 000 € le 1er avril 2005.
Quel sera l’impôt de plus - value à acquitter ?
15
6ème Question
Monsieur Tahiti vient d’acheter un appartement neuf dans l’Ile de la Réunion, pour un
montant de 159.068 euros TTC, pour 70m_ habitables.
Ce bien sera la résidence principale de son locataire, sans contraintes locatives
particulières.
Quel sera son avantage fiscal la première année de livraison et de location de ce bien ?
16
7ème Question
Quels sont les biens exonérés des plus - values immobilières ?
17
8ème Question
Quel est le statut juridique de l’agent immobilier (notamment obligations) ?
18
9ème Question
Acquisition ou location ?
Donner trois arguments en faveur d’une opération d’acquisition sur PARIS ?
Donner trois arguments en faveur d’une opération de location sur PARIS ?
19
10ème Question
Que comprend le taux effectif global (TEG) ?
20