Direction de l`Urbanisme Sous-Direction de l`Action

Direction de l'Urbanisme
Sous-Direction de l'Action Foncière
2013 DU 303 –DPE 119 – SG 209 Protocole en vue de l'acquisition à la SNCF et à RFF de terrains
17/21 quai de la Seine à Saint Ouen (93).
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSE DES MOTIFS
Mes Chers Collègues,
Le 3 mars 2008, les communes de Saint Ouen et de Paris ont signé un protocole qui prévoit notamment la
libération du terrain occupé par le garage à bennes existant, situé au n° 115 de la Rue Ardouin à SaintOuen (Seine-Saint-Denis).
La Ville de Paris envisage la reconstruction d’un nouveau garage à bennes sur le territoire de la
commune de Saint Ouen, en bordure de la RD1 et à proximité immédiate de l’Usine d’Incinération des
Ordures Ménagères du SYCTOM, permettant ainsi de supprimer les flux de camions dans le futur
quartier résidentiel, desservi par la rue Ardouin, et de mieux insérer le nouveau garage dans son
environnement urbain.
L’implantation envisagée, optimale sur le plan fonctionnel et urbain, est le fruit d’une large concertation
entre les services de la Ville de Paris, de la Ville de Saint-Ouen, de SEQUANO Aménagement et des
partenaires industriels impliqués dans le réaménagement et la modernisation du Pôle Energie de la ZAC
des Docks de Saint-Ouen (SYCTOM, CPCU, RFF, SNCF, DPE, RATP), inscrits comme objectif dans le
CDT de Plaine Commune.
Le terrain d’assiette nécessaire à la réalisation de ce projet porterait sur une partie des terrains
appartenant d’une part à la SNCF pour 8.630 m² environ, à détacher de son unité foncière, et d’autre part
à RFF pour 4.120 m² environ, à détacher de son unité foncière, soit une superficie totale d’environ
12.750 m².
Ces emprises foncières, accessibles par un portail à grille depuis la RD1, supportent actuellement des
bâtiments désaffectés ou utilisés pour différents usages (entreposage, laboratoires d’essais électriques ou
de tests de matériel de signalisation, locaux sociaux). Certains locaux sont occupés sans titre et font
l’objet d’une procédure de libération. Ces emprises comportent également des ouvrages spécifiques : le
radier d’un bâtiment démoli et une ancienne cuve à carburants, notamment.
Le terrain est localisé au PLU de la Ville de Saint-Ouen en zone UIb. Cette qualification permet la
réalisation du projet de la Ville de Paris, dont la nature est conforme à la vocation industrielle de la zone.
La Ville de Paris, RFF et la SNCF se sont accordés sur la rédaction d’un projet de protocole qui permet
de fixer les principes et les conditions générales d’acquisition de ces terrains en amont du projet, les
études pour la construction d’un nouveau garage n’étant pas finalisées à ce jour. Le protocole prévoit
ainsi que la Ville de Paris confirmera sa décision d’acquérir ces terrains à l’issue des études en cours.
Concernant le prix de cession, la Ville de Paris, RFF et la SNCF se sont accordés pour déterminer le prix
sur la base d’une valeur de référence de terrain industriel dans un secteur comparable de 220 €/m² (soit,
pour 12 750 m², 2.805.000 €), sur laquelle sont appliqués deux abattements : l’un pour zone non
constructible en bordure de la RD 1 (élargissement de voirie au profit du Conseil Général de la SeineSaint-Denis, inscrit au PLU), le second pour servitude de passage SNCF, le long du RER C en viaduc
(maintien d’une voie d’accès aux emprises SNCF à l’usage de celle-ci). Le prix final de ces terrains
après application des deux abattements est de 2 546 500 €, arrondi à 2 550 000 €, soit un prix moyen de
200 € /m². Ce prix sera réglé en totalité à la date de signature de l’acte de vente et ne fera pas l’objet
d’indexation, la cession devant intervenir avant le 31 décembre 2014.
La mise en œuvre du protocole est conditionnée par l’affermissement de la décision de la Ville de Paris
de s’engager dans le processus d’acquisition des emprises de RFF et de la SNCF. Cet affermissement ne
pourra être formalisé qu’à l’issue d’une décision approuvant la construction d’un nouveau garage à
bennes à Saint-Ouen. La Ville de Paris devra donc confirmer son intention d’acquérir au plus tard le 30
septembre 2014 et l’acquisition devrait intervenir avant le 31 décembre 2014, date d’expiration du
protocole.
Des études préalables ont montré l’existence d’ICPE sur le site. A ce stade des investigations, divers
engagements ont été convenus par RFF, la SNCF et la Ville de Paris. RFF s’engage à faire réaliser de
sondages complémentaires, notamment sur les parties non sondées de son emprise. Ces sondages devront
faire l’objet d’un cahier des charges établi en association avec la Ville de Paris. Le résultat de ces
sondages devra être communiqué le 31 mars 2014 au plus tard.
La SNCF, en sa qualité de dernier exploitant des ICPE présentes sur le site, est débitrice de l’obligation
de remettre les terrains dans un état tel qu'ils ne puissent porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article
L. 511-1 du code de l’environnement. En conséquence, la SNCF prendra en charge l’ensemble des
travaux de remise en état induits par l’exploitation passée des dites ICPE, notamment ceux liés à
l’exploitation des cuves enterrées, dont les conséquences sur le milieu environnemental (en ce compris
les eaux souterraines) devront être préalablement et spécifiquement recherchées. La remise des études
complémentaires de pollution des sols devra intervenir au plus tard le 31mars 2014.
Dans l’impossibilité d’évaluer à ce jour les conséquences matérielles et financières sur le projet futur de
la situation environnementale des terrains, la Ville de Paris fera réaliser sur la base des investigations
diligentées par RFF et la SNCF, une évaluation, d’une part, de la nature et du coût des éventuelles
mesures de remise en état pour l’usage de garage à bennes, et d’autre part, du surcoût éventuel lié à
l’évacuation des terres excavées, d’ici le 30 juin 2014.
La Ville de Paris, RFF et la SNCF conviennent de se revoir dans l’hypothèse où les évaluations des coûts
à la charge de la SNCF (remise en état des terrains pour un usage comparable) ou à la charge de la Ville
de Paris (coût éventuel de la remise en état pour un usage de garage à bennes et surcoût éventuel
d’évacuation des terres excavées) engendreraient un bouleversement de l’économie générale de
l’opération pour l’une ou l’autre des parties. Dans cette hypothèse, chacune des parties aura la faculté de
résilier le protocole.
Préalablement à la vente des emprises, RFF et la SNCF se sont engagés à libérer à leurs frais et sous leur
propre responsabilité leurs emprises de tout occupant ou activités. La SNCF et RFF procéderont à la
coupure des différents réseaux ou canalisations en sous-sol en limite de cession. La dépose des réseaux
neutralisés présents dans le terrain vendu sera à la charge de la Ville de Paris.
Le protocole prévoit que la Ville de Paris consentira des servitudes de clôtures défensives, de passage de
réseaux et de passage pour les véhicules et les piétons d’une part au profit de la SNCF, permettant
d’accéder à sa propriété, située de l’autre côté du viaduc, actuellement affectée à des activités de
recherches et de formation, et d’autre part au profit de RFF, après l’achèvement du garage, permettant
d’accéder à sa propriété, située au sud du terrain, et destinée à terme à la maintenance du RER C.
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Le protocole prévoit par ailleurs que postérieurement à l’acquisition du terrain à la SNCF, la Ville de
Paris s’engage à rétrocéder à RFF, sur demande de sa part, une emprise d’environ 1.275 m², aux même
conditions financières que celles prévues au protocole, soit un prix de 200 € /m² si la rétrocession
intervient au plus tard 5 années à compter de la date de signature de l’acte de vente du terrain et sous
réserve de la valorisation rendue par l’avis des Domaines, soit une cession au prix de 255 000 €. Le
montant de la vente sera indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice initial
correspondant à l’indice connu au jour de l’acte de cession du terrain de la SNCF à la Ville de Paris.
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Je vous propose par conséquent de m’autoriser à signer le projet de protocole qui vous est soumis pour
acquérir les terrains propriété de RFF et de la SNCF situés 17/21 quai de la Seine à Saint Ouen (93), le
Conseil de Paris étant amené à se prononcer définitivement l’an prochain sur l’acquisition de ces terrains
au moment de la signature de l’acte.
En vous soumettant le dossier relatif à ce projet de protocole d’acquisition, je vous prie, Mes Chers
Collègues, de bien vouloir en délibérer.
Le Maire de Paris
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2013 DU 303 –DPE 119 – SG 209 Protocole en vue de l'acquisition à la SNCF et à RFF de terrains
17/21 quai de la Seine à Saint Ouen (93).
Le Conseil de Paris,
siégeant en formation de Conseil municipal,
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales;
Vu le Code de l’Urbanisme ;
Vu le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;
Vu l’avis France Domaine en date du 21 novembre 2013 ;
Considérant que le 3 mars 2008, les communes de Saint Ouen et de Paris ont signé un protocole qui
prévoit notamment la libération du terrain occupé par le garage à bennes existant, situé au n° 115 de la
Rue Ardouin à Saint Ouen ;
Considérant que la Ville de Paris envisage la reconstruction d’un nouveau garage à bennes sur le
territoire de la commune de Saint Ouen, en bordure de la RD 1 (quai de la Seine) et à proximité
immédiate de l’Usine d’Incinération des Ordures Ménagères du SYCTOM, permettant ainsi de supprimer
les flux de camions dans le futur quartier résidentiel, desservi par la rue Ardouin, et de mieux insérer le
nouveau garage dans son environnement urbain ;
Vu le projet de protocole annexé au présent projet de délibération, en vue de l’acquisition par la Ville de
Paris, des terrains propriétés de RFF et de la SNCF, d’une superficie de 12 750 m² environ, situés 17-21
quai de la Seine à Saint Ouen (Seine-Saint-Denis) au prix de 2.550.000 € HT ;
Vu le projet en délibération en date du
d’autoriser la signature du protocole susvisé ;
par lequel M. le Maire de Paris lui propose
Sur le rapport présenté par M. Mao PENINOU au nom de la 4e Commission et par M. Pierre MANSAT
au nom de la 8e commission,
Délibère :
Article 1 : M. le Maire de Paris est autorisé à signer le protocole en vue de l'acquisition à la SNCF et à
RFF de terrains situés 17/21 quai de la Seine à Saint Ouen (Seine-Saint-Denis) au prix de 2.550.000 €
HT.
Article 2 : une dépense réelle de 2.550.000 €, correspondant à la valeur du bien entrant sera imputée sur
l’opération compte foncier, rubrique 8249, compte 2138, mission 90006-99, activité 180,
n° individualisation 13V00092DU du budget d’investissement de la Ville de Paris (exercice 2013 et/ou
suivants).