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Droit de la copropriété
Décision irrégulière - Convocation– Frais ascenseur n° 315
Justice de paix de Molenbeek, Jugement du 26 février 2008
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Siég.: Sacre (Juge de paix), Plaid.: Mes L.B.Loco M.L. et R. Loco L.V.
L’action en annulation d’une décision de l’assemblée générale doit être intentée dans un délai de trois mois qui prend
cours au moment où le copropriétaire a pu prendre connaissance de la décision. Chaque copropriétaire régulièrement
convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l’assemblée générale.
La présomption prévue à l’article 577-9§2, alinéa 2 n’est pas applicable en l’espèce, dans la mesure où la convocation
n’a pas été adressée suivant les dispositions des statuts. L'argument de l'ACP selon laquelle même une convocation
adressée aux époux P.-c. par lettre recommandée n'aurait pas permis à ceux-ci d'en prendre connaissance, vu qu'ils
résidaient en Espagne est irrelevante. Une convocation est valablement faite au domicile du copropriétaire ou à son
domicile élu dans le dernier cas, pour autant que le syndic en ait été avisé. Le délai de recours de trois mois n’a donc
pris cours qu’à compter de la communication du PV de l’assemblée générale.
Est irrégulière, la décision adoptée en violation des règles de forme, légales ou statutaires, relatives à la constitution
ou à la tenue de l’assemblée générale (RCDI 2008/3, p. 28)
Jugement du 26 février 2008
Le Tribunal,
C'est ainsi que pour l'ascenseur l'annexe III des
dispositions complémentaires au règlement de
copropriété, attribue à l'appartement A6 des époux P.-c.
125 quotités sur 1.000, ce qui à l'évidence est moins
avantageux que 691/10.000.
(…)
La demande
La demande tend à entendre la décision de l’assemblée
générale extraordinaire du 7 octobre 2006, rectifier le
mode de réparation égalitaire de la globalité des frais
d’ascenseur entre tous les copropriétaires, rembourser
aux demandeurs les sommes payées indûment en
fonction de la répartition antérieure, contraindre la
copropriété à mettre en conformité l'acte de base avec
la loi sur base de l'article 577 § le, du C. civ.
Les faits
Monsieur et madame P.-c. sont, depuis le 22 février
1999, les propriétaires de l'appartement situé au
sixième étage de la résidence L., ( ... ) à MolenbeekSaint-Jean.
Une assemblée générale extraordinaire du 7 octobre
2006 a toutefois décidé qu'il n'y avait pas lieu de
procéder à une modification de la répartition de certains
frais d'ascenseur.
Les époux P.-c. entendent faire annuler cette décision
qu'ils estiment abusive et irrégulière.
Les exceptions
1. Absence d'inscription marginale
Dans la mesure où l'objet de la demande ne tend pas à
obtenir une modification de la répartition des quoteparts dans les parties communes mais uniquement à une
rectification du mode de répartition des charges, la
demande ne doit pas faire l'objet d'une inscription
préalable en marge de la transcription de l'acte
authentique.
Un nombre de 691/10.000 de quotités dans les parties
communes est attribué à leur appartement.
2. Connexité
Monsieur et madame P.-c. contestent le mode de
répartition des charges communes relatives à
l'ascenseur de l'immeuble.
L'article 24 de l'acte de l'immeuble stipule que:
"Normalement toutes les charges d'entretien et de
consommation des choses communes sont supportées
par les copropriétaires suivant les quotités de chacun
dans les parties communes."
Des exceptions sont toutefois prévues pour l'ascenseur
et le chauffage central.
Les demandeurs eux-mêmes font valoir "qu'ils ne
s'opposent pas" à ce que la présente procédure soit
jointe à une procédure "pendante" devant le tribunal de
céans entre les mêmes parties.
Les demandeurs visent en fait la cause inscrite sous le
n° 06A 704 du rôle général.
Dans cette cause un jugement a déjà été rendu sur le
fond le 25 juillet 2006. La cause concernait
l'irrégularité du vote d'une assemblée générale du 3
décembre 2005.
Il n'y a en l'espèce pas lieu de joindre les deux causes.
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Décision irrégulière - Convocation– Frais ascenseur n° 315
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L'assemblée générale extraordinaire du 7 octobre
2006
La loi du 30 juin 1994 ne précise pas les règles de
forme que le syndic doit appliquer en vue de convoquer
une assemblée générale des copropriétaires,
L'article 577-4,§ler, renvoie au règlement de
copropriété en précisant que celui-ci doit comprendre
les règles relatives au mode de convocation, au
fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée
générale.
L'article 577-8 § 4, 10 précise qu'il appartient au syndic
de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par
le règlement de copropriété.
L'article 12 du statut de l'immeuble est ainsi libellé:
"Les convocations sont faites 8 jours francs au moins et
15 jours au plus à l'avance, par lettre recommandée (le
tribunal souligne). La convocation sera aussi
valablement faite, si elle est remise aux propriétaires
contre décharge signée par ces derniers."
L'argument de l'ACP selon laquelle même une
convocation adressée aux époux P.-c. par lettre
recommandée n'aurait pas permis à ceux-ci d'en
prendre connaissance, vu qu'ils résidaient en Espagne
est irrelevante.
Une convocation est valablement faite au domicile du
copropriétaire ou à son domicile élu dans le dernier cas,
pour autant que le syndic en ait été avisé.
Suivant l'article 577-9 § 2, alinéa 1er toute action en
annulation d'une décision de l'assemblée générale doit
être intentée dans un délai de trois mois.
Ce délai prend cours au moment où le copropriétaire a
pu prendre connaissance de la décision. Chaque
copropriétaire régulièrement convoqué est présumé
avoir pris connaissance de la décision au moment de
son adoption par l'assemblée générale (voir C.
MOSTIN en La copropriété forcée des immeubles ou
groupes d'immeubles bâtis, Bruylant, 2005, p. 246 et
T.P.R. 2001, pp. 1001 et 1002).
Monsieur et madame P.-c. font valoir qu'aucune des
deux formes n'a été respectée.
La présomption de l'article 577-9 § 2, alinéa 2 n'est en
l'espèce pas applicable vu l'absence d'une convocation
conforme à l'article 12 du statut de l'immeuble.
L'ACP, tout en ne contestant pas que la convocation ne
fut pas envoyée par lettre recommandée, affirme que
les époux P.-c. ont bel et bien reçu la convocation
puisqu'elle est produite à leur dossier. L'ACP semble
ainsi vouloir dire que malgré le fait que les règles de
forme ne furent pas respectées, le but légal a été atteint,
c.-à.-d. aviser en temps et en heure un copropriétaire
d'une assemblée générale afin qu'il puisse la préparer et
prendre ses dispositions.
Le délai de 3 mois n'a donc pas pris cours le jour de
l'assemblée générale tenue le 7 octobre 2006 mais le
jour où le copropriétaire non régulièrement convoqué a
pu prendre connaissance de la décision prise le 7
octobre 2006. Cela ne coïncide pas nécessairement
avec la date de la communication du PV de ladite
assemblée générale. Il s'agit d'une question de fait mais
la charge de la preuve incombe en tous cas à l'ACP
(voir T.R.P. 2001, p. 1002, al. 2 in fine).
Les époux P.-c. produisent effectivement un exemplaire
de la lettre circulaire de convocation à l'assemblée
générale du 7 octobre 2006 à leur dossier mais
précisent que ladite convocation ne leur a été
communiquée que bien ultérieurement, en mai 2007,
par un autre copropriétaire, monsieur V. alors qu'ils se
trouvaient eux-mêmes en Espagne.
Les époux P.-c. déclarent qu'ils n'ont la connaissance
de la décision prise le 7 octobre 2006 qu'à la date de la
communication du PV de l'assemblée générale du 7
octobre 2006, étant le 18 mai 2007.
Ils n'ont pas demandé à monsieur V. de confirmer ce
qui précède mais cela restera sans conséquence puisque
la charge de la preuve d'une convocation valable et
conforme à l'article 12 du statut de l'immeuble incombe
à l'ACP (et son syndic).
Abstraction faite de la considération qu'un délai de
presque 7 mois pour la communication d'un PV est
excessivement long et qu'une initiative législative serait
très opportune en la matière, l'ACP ne démontre
d'aucune façon que les époux P.-c. ont eu connaissance
de la décision prise à une date antérieure à celle du 18
mai 2007.
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Décision irrégulière - Convocation– Frais ascenseur n° 315
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La citation signifiée le 25 juillet 2007 n'est donc pas
tardive.
Il apparaît déjà de ce qui précède que la décision prise
le 7 octobre 2006 est irrégulière.
Une décision est irrégulière lorsqu'elle est adoptée en
violation des règles de forme, légales et statutaires,
relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées
générales (voir R.D.I. - T. App. 2007, Il)
Le syndic de l'ACP L. n'a pas tenu compte des règles
de forme quant à la convocation des copropriétaires.
La preuve de ce qu'une assemblée générale aurait
décidé à une majorité des 3/4 des votes - de modifier le
statut de l'immeuble quant au mode de convocation aux
assemblées générales n'est pas fournie.
Le tribunal doit en conséquence déclarer nulle la
décision prise par l'assemblée générale extraordinaire
du 7 octobre, 2006 (voir'R: TIMMERMANS, Syndicus
van Flatgebouwen, KIuwer, 2003, p. 111 avec
références de jurisprudence; F. BAUDONCQ, De
burgerrechterlijke aansprakelijkheid van de syndicus,
Larcier, 2006, p. 10).
Le tribunal exprime le souhait qu'après l'annulation
pour cause d'irrégularité de la décision de l'assemblée
générale extraordinaire du 3 décembre 2005 (voir
jugement du 25 juillet 2006) et la présente annulation
de la décision du 7 octobre 2006, le syndic de la
copropriété prenne mieux garde au respect des
dispositions de la charte de l'immeuble.
Il s'ensuit que la question d'une modification éventuelle
de la répartition des frais de l'ascenseur pour la
remplacer par une répartition égalitaire reste ouverte en
l'absence d'une décision valablement prise par
l'assemblée générale.
Par ces motifs:
Statuant contradictoirement et en premier ressort;
Disons l'action recevable et fondée dans la mesure ciaprès indiquée;
Annulons pour vice de forme la décision de l'assemblée
générale extraordinaire de l'ACP L. du 7 octobre 2006
et avant de statuer plus amplement, disons qu'une
nouvelle assemblée générale extraordinaire devra se
prononcer, au plus tard le 15 juin 2008, sur la
problématique de la répartition des frais de l'ascenseur
de l'immeuble;
Condamnons la défenderesse aux frais de la procédure
liquidés à mille trois cent quarante-deux euros vingttrois cents (en ce compris 1.200 euros à titre
d'indemnité de procédure) dans le chef des demandeurs
et à mille deux cents euros dans le chef de la
défenderesse;
Déclarons le présent jugement exécutoire par provision,
nonobstant tout recours et sans caution.