illicéité des clauses d`indexation uniquement à la

VALMY
AVOCATS
Paris, le 1er février 2016,
La Cour de cassation déclare illicites les clauses d’indexation uniquement à la hausse
La plupart des baux commerciaux comporte des clauses dites d’indexation ou d’échelle
mobile.!
!
Ces clauses permettent aux parties d’indexer leur loyer à un indice pour obtenir en cours de
bail et selon une périodicité convenue, souvent annuelle, la révision automatique du loyer.!
!
Depuis plusieurs années une pratique fréquente divisait tant la doctrine que la jurisprudence :
les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse sont-elles valables ?!
!
En l’absence de texte clair, il appartenait à la Haute Juridiction de se prononcer.!
!
C’est chose faite, puisque selon un arrêt de principe promis une large diffusion (par les
mentions P+B+R+I), rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier
2016 :!
!
!
« est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule
que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ». (Cass., civ 3ème, 14 janvier 2016, n°
14-24.681)!
En l’espèce, la clause d’indexation du bail prévoyait que le loyer serait automatiquement
ajusté pour chaque période annuelle en fonction des variations de l’indice du coût de la
construction, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat sur la base de l’indice du
même trimestre.!
!
La clause précisait en son dernier paragraphe qu’elle « ne saurait avoir pour effet de ramener
le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ». La clause
n’avait ainsi vocation à être mise en œuvre qu’en cas de hausse de l’indice.!
!
Pour la Cour, le « propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à
la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le
jeu normal de l’indexation. »!
VALMY AVOCATS A.A.R.P.I.
22, rue de Douai, 75009 Paris
Téléphone : 01 55 31 90 00 – Télécopie : 01 55 31 90 01 – Toque : C0386
[email protected]
- 2/2 En conséquence, toute « clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule
que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse » est frappée de nullité.!
En l’espèce, le bailleur a tenté de limiter la nullité de la clause uniquement au dernier
paragraphe relatif à la variation uniquement à la hausse.
En vain pour la Cour de cassation qui approuve la Cour d’appel d’avoir, dans le cadre de son
pouvoir souverain, estimé que le paragraphe revêtait un caractère essentiel, de sorte que la
clause d’indexation dans son ensemble était frappée de nullité.
!
Une sanction sévère en pratique puisqu’en se prévalant de la nullité de la clause, le Preneur
pourra demander à revenir au loyer d’origine.
En conséquence, et dans la limite des 5 années de la prescription, le Juge ordonnera au
Bailleur de restituer au Preneur les loyers perçus au titre de l’indexation. !
Dans l’affaire jugée précédemment, le montant restitué au Preneur s’élevait ainsi à
53.264,31 euros, pour un loyer annuel initial de 45.735 euros, soit tout de même plus de
14 mois de loyers pour 5 années de bail.
Barthélemy Lemiale
Avocat Associé
Julien Vandromme
Avocat Associé
Pour plus d’informations, veuillez contacter :
Courriel : [email protected]
Téléphone : +33 1 55 31 90 00 / +33 6 24 48 35 42
Internet : www.valmy-avocats.com
Informations légales : Valmy Avocats est constituée sous la forme d'une Association
d'Avocats à Responsabilité Professionnelle Individuelle. Le Cabinet est situé 22, rue de
Douai, 75009 Paris dans des locaux classés à l'inventaire supplémentaire des monuments
historiques
VALMY AVOCATS A.A.R.P.I.
22, rue de Douai, 75009 Paris
Téléphone : 01 55 31 90 00 – Télécopie : 01 55 31 90 01 – Toque : C0386
[email protected]