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analyse départementale
La Nouvelle République
Mardi 12 avril 2011
5
Une reprise tout en nuances
En 2010, le marché immobilier de l’Indre-et-Loire,
s'est apaisé avec des transactions en légère hausse et des prix stables.
Mais cette reprise tempérée concerne surtout l’agglomération tourangelle.
L'Indre-et-Loire
a enregistré une hausse
de 2,36 % du nombre
de transactions.
(Photo archives NR, Jean-François Bignon)
vec 2,36 % de transactions en plus en
2010 et des prix de l’immobilier relativement stables (– 0,35 % pour les maisons anciennes, à 1.707 € du m2 ;
+ 2,62 % pour les appartements, à 1.915 € du
m2), les effets de la crise financière, très brutaux
en 2008 et 2009, semblent s’estomper progressivement en Indre-et-Loire. Néanmoins, est-ce une
réelle reprise ? Si Bruno Brosset, président de la
A
« L’effet du carburant cher se fait
sentir, alors qu’il s’était estompé
pendant deux ans. »
Patrice Petit, président de la chambre Fnaim du Centre.
Fnaim du département dit avoir « le sentiment
d’un rattrapage en 2010, qui n’est peut-être
qu’un frémissement », la plupart des professionnels constatent, lors du premier trimestre de
2011, une reprise des ventes sans que les prix
repartent à la hausse.
Cette reprise du marché, avec des prix plus
raisonnables qu’avant-crise, ne se concrétise pas
de manière homogène dans le département. « Le
marché reste stable avec Tours qui tire les choses vers le haut, observe Patrice Petit, président
de la chambre Fnaim du Centre. Mais, en deuxième
et troisième couronne, le marché va surtout
dépendre du maintien de l’emploi, car l’effet du
carburant cher revient, alors qu’il s’était estompé
pendant deux ans ». Cela se traduit par une stabilité des transactions dans le Lochois, après un
sévère recul en 2009. Dans le secteur de Chinon,
les ventes chutent de 26,6 % en 2010, au bénéfice de Tours et sa première couronne qui ont
concentré plus de 56 % des transactions enregistrées par la chambre des notaires dans le département.
La structure des prix dans le département est
concentrique : plus l’on s’éloigne de Tours, moins
les prix sont élevés. Si ce phénomène est somme
toute classique, l’écart lui augmente. La différence de prix entre Loches et Tours s’est par
exemple accrue de 45,5 %, en l’espace de cinq
ans. Amboise fait cependant figure d’exception :
son marché immobilier est dopé par un véritable
bassin d’emploi, l’implantation de retraités parisiens et une demande toujours dynamique de
résidences secondaires. Ailleurs, il semble que
les « rurbains » regagnent l’agglomération tourangelle.
Les règles qui régissent l’immobilier ont fortement changé, en janvier, avec l’introduction d’un
nouveau prêt à taux zéro (PTZ+), dont le montant
varie selon les performances énergétiques du
bien acquis. L’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) est aussi devenu obligatoire. Et si l’impact de ces mesures sur le marché de l’ancien est encore difficile à quantifier
dans le département, quelques tendances se
dessinent. « Depuis l’automne 2009, des clients
commencent à refuser de visiter un bien si le
DPE n’est pas réalisé », constate Patrice Petit. De
l’avis de tous, le coût de la rénovation énergétique du bien convoité est de plus en plus intégré
au prix d’achat et devient un véritable argument
l'indre-et-loire en chiffres
Enquête : Yann Leon
de négociation. Dans les secteurs ruraux, où de
nombreux terrains à bâtir sont disponibles, les
professionnels observent que les primo-accédants commencent à privilégier la construction
neuve à la rénovation de biens anciens. « Les
maisons neuves n’ont certes pas le même cachet,
mais elles sont aux normes et bien isolées. Cela
permet d’obtenir un prêt à taux zéro plus élevé
qui rend leur prix équivalent, ou même moindre,
comparé à ceux de l’ancien » , confirme Daniel
Boyer, de l’agence Laforêt, à Langeais.
La suite de l’année semble plus incertaine,
pour différentes raisons. D’abord, les taux d’intérêt augmentent petit à petit, après avoir connu,
en novembre dernier, leur niveau le plus bas
depuis 1945. Si cette tendance haussière se poursuit, elle pourrait limiter la solvabilité des acquéreurs et donc ralentir le marché. Certains professionnels évoquent aussi le contexte mondial
anxiogène — intervention militaire en Libye, accident nucléaire au Japon, etc. — qui pourrait, lui
aussi, provoquer un coup d’arrêt sur les transactions immobilières, comme l’avait fait l’engagement des troupes françaises en Irak, en 1990.
Ensuite, l’approche de l’élection présidentielle
pourrait, elle aussi, freiner les ventes. Car de
mémoire d’agents immobiliers, ce rendez-vous
avec les urnes se traduit par une période d’attente des acquéreurs, qui espèrent des mesures
fiscales plus avantageuses.
Superficie : 6.127 km2
Nombre de communes : 277
Population estimée : 585.406
– dont Tours : 138.783
Nombre de logements : 288.756
– dont maisons : 183.030
– dont appartements : 102.872
Construction de logements autorisés
en 2010 : 4.105 (– 17,98 % par rapport
à 2009)
Construction de logements
commencés en 2010 : 2.736 (– 0,15 %
par rapport à 2009)
tours ville
Mardi 12 avril 2011
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Retour à la raison
3 QUESTIONS À...
Si les transactions reprennent dans la capitale tourangelle, les prix restent stables.
Les petites surfaces sont toujours plébiscitées par les acheteurs, mais la demande
d’appartements de type 5 et de type 6 est difficilement satisfaite.
Maître Luc Modot,
président de la chambre
des notaires d'Indre-et-Loire.
Comment se porte le
marché immobilier en
Indre-et-Loire ?
On revient à un marché plus stable
et plus sain. La logique est celle d’un
investissement sur le long terme et
non plus celle d’une plus-value à
court terme. Globalement, les acquéreurs et les vendeurs sont devenus
plus raisonnables. Avec Internet, ils
ont désormais une très bonne
connaissance du marché. Pour 2011,
le second semestre sera sans doute
moins dynamique à cause de la
hausse des taux et de l’élection présidentielle de 2012, qui suscite l’attente de nouvelles mesures. Il y a
aussi la réforme de la fiscalité immobilière qui pourrait engendrer une
taxation des plus-values sur les résidences principales. Les gens soumis
à l’impôt pourraient donc rester dans
leur bien.
Cette tendance est-elle
uniforme sur l’ensemble
du département ?
Les notaires ruraux rencontrent un
peu plus de difficultés. Le marché de
Tours et de sa première couronne est
bien plus dynamique que Loches,
Chinon ou Château-Renault. Cette
dernière draine surtout des petits
budgets avec son bassin d’emploi lié
à l’industrie. Il s’y construit beaucoup de nouveaux logements en
lotissement, dont les tarifs sont compris entre 150.000 et 200.000 €.
Selon vous, est-ce le
moment pour acheter ?
Oui, c’est toujours le bon moment si
vous le faites sur le long terme pour
loger votre famille. Si c’est pour
investir, il faut se poser la question
de la rentabilité. La défiscalisation
est intéressante, mais la plus-value à
la revente reste incertaine. Sans
apport personnel, il n’est plus possible de rembourser son prêt avec les
loyers que l'on perçoit. En plus, le
neuf est assez cher, avec la hausse
des prix des matériaux et les normes
BBC qui rendent la construction plus
coûteuse.
Les acquéreurs, à la recherche d’un deuxième bien, réinvestissent le marché tourangeaux. (Photo archives NR)
es agents immobiliers tourangeaux
s’accordent sur ce constat : depuis
2010, l’heure est à la reprise des transactions. Ce que confirme les chiffres
enregistrés par les notaires d’Indre-et-Loire,
avec une hausse du nombre de ventes de
8,81 %, maisons et appartements confondus, en
l’espace d’un an. Les professionnels de l’immobilier avancent plusieurs facteurs pour expliquer cette évolution. « Les acquéreurs sont
revenus en nombre, grâce à deux années de
baisse des prix et à des taux d’emprunt historiquement bas », estime Christophe Rousseau, de
l’agence Century 21 Rive droite.
Ce début d’année 2011 semble marqué par
« une accélération des décisions d’achat, sous
l’effet du nouveau prêt à taux zéro et de l’augmentation des taux d’intérêt, observe Franck
Huby, de la Centrale immobilière. La demande
est aussi plus réactive, car les gens se sont
habitués à cette situation de crise. Ils cessent de
repousser leur achat ».
« De 2008 à 2009, il y a une correction des
prix de l’ordre de 10 à 20 %. Cette inflation
annuelle de 15 %, que l’on a connue auparavant, a été stoppée net. On revient donc à une
logique de marché », note Patrice Petit, président de la chambre Fnaim du Centre. Comparée
L
à d’autres villes de taille similaire, la hausse des
prix des biens anciens reste modérée : + 5,81 %
pour les maisons individuelles et + 2,1 % pour
les appartements.
Patrice Petit note « une fluidité des transactions sur les petits biens, comme les studios, les
T1 bis ou les T2. » À tel point qu'à Tours, une
vente sur trois a porté sur ces petits appartements en 2010. Mais une demande pour des
biens beaucoup plus spacieux existe dans les
autour de 500.000 €. » Mais, ils abordent différemment ce deuxième achat immobilier. Depuis
la crise, « les gens refusent de contracter un
prêt relais, car ils s’en méfient. Ils ne se mettent
plus dans une position de recherche active tant
qu’ils n’ont pas vendu leur bien. » Les critères
d’achat des Tourangeaux ont évolué : « Le diagnostic de performance énergétique devient
incontournable depuis l’automne 2009. La distance qui sépare le logement des commodités
« Les gens se sont habitués
à cette situation de crise. Ils cessent
de repousser leur achat. »
Franck Huby, agence la Centrale immobilière.
quartiers du centre-ville. Celle-ci peine à être
satisfaite, car les appartements de cinq pièces
et plus sont rares. « Les maisons de 200 m2, qui
dépassent les 700.000 €, se vendent plus difficilement à Tours. La demande est surtout soutenue pour des petites maisons de ville, de 90 à
100 m2, à 200.000 € ou moins » , reprend le
professionnel.
Franck Huby constate, de son côté, « un
retour récent à Tours d’une clientèle de secundoaccédants, avec des budgets plus conséquents,
et du lieu de travail est aussi prise en compte
avec le renchérissement de l’essence », analyse
Patrice Petit.
Néanmoins, une ombre plane sur cette
reprise, qui semble toujours un peu fragile.
Celle de la remontée des taux d’intérêt. « Si
celle-ci se poursuit, on pourrait craindre un
ralentissement du marché » , affirme Franck
Huby, dont l’avis semble largement partagé par
ses confrères tourangeaux.
PRIX DES MAISONS ANCIENNES À TOURS
VILLE
TOURS GLOBAL
PRÉBENDES
1 À 3 PIÈCES
4 PIÈCES
5 PIÈCES
6 PIÈCES ET +
PRIX AU M2
ÉVOLUTION
133.738 €
178.822 €
200.934 €
318.256 €
2.204 €
+ 5,81 %
N.S.
257.500 €
250.643 €
366.776 €
2.603 €
+ 1,21 %
TOURS-NORD
146.405 €
166.371 €
179.346 €
254.184 €
1.921 €
+ 4,86 %
FEBVOTTE-MARAT
135.950 €
N.S.
207.723 €
250.286 €
1.975 €
-
N.S.
173.400 €
N.S.
286.920 €
2.164 €
-
FUYE-VELPEAU
Chiffres communiqués par la chambre des notaires d’Indre-et-Loire. Base de données Perval. Ventes réalisées entre le 1er octobre 2009 et le 30 septembre 2010.
quartier par quartier
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Évolution en pente douce…
Alors qu’une hausse des prix de l’immobilier se dessine à l’échelle nationale,
Tours affiche une croissance modérée et des disparités sensibles
d’un quartier à l’autre.
pour ceux qui recherchent un appartement.
Mais ici, peu de biens passent entre les mains
des agents immobiliers. Les ventes se font surtout par bouche à oreille avec un prix moyen au
m2 qui frôle les 2.400 €. Et si à Tours le marché
est globalement raisonnable, le quartier Cathédrale fait figure d’exception, avec de grandes
disparités de prix d’un bien à l’autre. « Ici, la
négociation du prix d’un appartement va se
faire selon son attrait, son cachet ou encore sa
décoration. Pour des biens atypiques, comme
les grands appartements qui sont rares, on peut
atteindre les 3.500 € du m2 », explique Maître
Jean-Yves Bouffant, qui préside le groupement
de négociation des notaires d’Indre-et-Loire.
Son étude a récemment vendu un bel appartement de 140 m2 à 3.600 € du m2. Les plus petites surfaces sont plus accessibles, avec des
tarifs qui se rapprochent de ceux du reste du
centre-ville.
La cote du quartier Cathédrale / Théâtre
Appartements anciens (prix au m2) 2.384 €
Évolution sur 5 ans + 34,39 %
Halles / Vieux-Tours
Le quartier des Prébendes reste une situation prisée des acquéreurs à la recherche de maisons familiales de caractère. (Photo NR)
Prébendes
Un jardin public très agréable, de belles
demeures cossues mais peu d’appartements. À
n’en pas douter, le quartier des Prébendes
donne du prestige à son adresse ; on y trouve
d’ailleurs quantité de particuliers tourangeaux.
Une bonne partie de ces hôtels particuliers, en
pierre de tuffeau, a été scindée en deux habitations distinctes et n’offrent plus leurs traditionnels volumes bourgeois. Leur architecture ne
permet que rarement des chambres en rez-de-
« Un bien ne se vend que
si les propriétaire sont raisonnables
et au prix du marché. »
Christophe Dubois, agence des Prébendes
chaussée et comporte souvent des marches à
franchir avant d’accéder à la porte d’entrée. Des
caractéristiques souvent rédhibitoires pour une
clientèle de retraités.
« Le cœur de marché concerne surtout des
maisons de 120 m2 à moins de 350.000 €,
explique Christophe Dubois, de l’agence Orpi
des Prébendes. La demande correspond surtout à des familles de catégories socioprofessionnelles plutôt aisées avec trois ou quatre
enfants. » Ce professionnel constate que,
comme dans d’autres secteurs, « le marché est
reparti en 2010, mais un bien ne se vend que si
les propriétaires sont raisonnables et au prix du
marché ».
Malgré des inconvénients — peu de commerces, un éloignement du centre-ville, des transports en commun peu développés — les Prébendes restent une valeur sûre à Tours. Pour
preuve, les chiffres des notaires d’Indre-et-Loire
indiquent un prix moyen au m2 de 2.603 € pour
les maisons anciennes. Les appartements, malgré leur rareté, sont nettement moins onéreux,
à 2.356 € du m2. Ce paradoxe peut s’expliquer
par l’absence d’immeubles récents. L’offre porte
surtout sur des biens des années soixante et
soixante-dix, aujourd’hui moins recherchés.
Malgré la correction de la crise de 2008-2009,
l’évolution sur cinq ans reste très positive :
+ 23,95 % pour les maisons et + 32,06 % pour
les appartements. Des cours largement plus
intéressants que ceux de la Bourse.
Fait intéressant, « les ventes, durant l’été
2010, ont été assez nombreuses et nous n’avons
pas reconstitué notre stock de biens », explique
Christophe Dubois, qui doute que la situation
évolue en 2011.
La cote du quartier Prébendes
Maisons anciennes (prix au m2) 2.603 €
Cathédrale / Théâtre
Ce quartier est le pendant des Prébendes
Le secteur des Halles reste toujours l’un des
plus recherchés du centre-ville. La clientèle
apprécie particulièrement la présence du marché, de nombreux commerces et sa vie de
quartier très dynamique. Sa situation, à deux
pas de l’hypercentre, est un atout. Le seul
bémol concerne le stationnement, difficile dans
ce quartier qui fait la part belle aux piétons.
Néanmoins, comme le souligne Franck Huby de
la Centrale immobilière, « comme à Paris, on
est en train de supprimer la voiture en ville.
Certains y renoncent car ils trouvent toutes les
commodités dans le quartier des Halles. Du
coup, ils louent un véhicule quand ils en ont
besoin ».
Du côté du Vieux-Tours, la situation est bien
différente. La place Plumereau, qui concentre le
plus grand nombre de bars au mètre carré en
France, peut repousser les acquéreurs inquiets
des nuisances sonores et de la population interlope que l’on y croise. Franck Huby note « qu’il
n’y a pas beaucoup d’affaires qui se font actuellement sur le Vieux-Tours, comme le quartier a
une assez mauvaise presse. » Hormis des étudiants et des noctambules en phase avec la vie
nocturne de la place, difficile d’habiter sur le
long terme dans ce quartier, où une foule
bruyante se presse en terrasse dès qu’un rayon
de soleil fait son apparition. Mais en s’éloignant
de la place, les biens retrouvent leur attrait. À
condition, là encore, de renoncer à sa voiture,
on peut bénéficier de toutes les commodités de
la vie urbaine dans un quartier historique et ses
vieilles pierres au charme intemporel.
La cote du quartier Halles / Vieux-Tours
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Mardi 12 avril 2011
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11
Velpeau / Gare
Évolution en
pente douce…
« Ce quartier populaire est en train de devenir très tendance. Avec ses petites maisons, sa
diversité de population et sa variété de commerces, ce secteur séduit de plus en plus une
population “ bobo ” », constate Bruno Brosset.
Et les atouts du quartier sont nombreux : une
proximité évidente avec la gare TGV, surtout
dans sa partie nord, un prix au m2 plus abordable que l’hypercentre, autour de 2.000 €/m2,
des écoles, sans oublier son fameux marché en
plein air, qui se tient deux fois par semaine sur
la place Velpeau. On trouve, en s’éloignant un
peu de la gare, des petites maisons avec leur
jardin privatif. Franck Huby, de la Centrale
« Velpeau séduit de plus en plus
une clientèle “ bobo ” »
Bruno Brosset, président de la Fnaim d’Indre-et-Loire
La place Plumereau, dans le Vieux-Tours est un quartier apprécié des noctambules. En s’en
éloignant de quelques pas, on peut trouver le calme et le charme des vieilles pierres. (Photo
immobilière, a récemment vendu une maison
des années cinquante de 90 m2, avec la décoration à rafraîchir, dotée de quatre chambres,
d’un garage et d’un petit jardin, à 150.000 €,
soit 1.666 € du mètre carré.
La cote du quartier Velpeau / Gare
Blanqui / Mirabeau
Dans ce quartier bordé par la Loire, c’est le
règne de la petite maison sans prétention bourgeoise, mais qui peut permettre à des familles
disposant d’un budget moyen de trouver leur
Archives NR)
bonheur. Sa proximité avec le centre-ville et le
cachet de ses maisons anciennes peuvent d’ailleurs séduire les acquéreurs. Mais dans le secteur Blanqui, comme dans le quartier de la
cathédrale, le bouche à oreille y régit l’essentiel
du marché immobilier, avec un nombre de
biens mis en vente assez limité. Pour preuve, la
chambre des notaires d’Indre-et-Loire n’a pas
enregistré un nombre de ventes suffisamment
significatif pour établir des statistiques. Et celles-ci se font rapidement : Stéphane Martre, de
l’agence Élyse Avenue à La Riche, a vendu « en
moins de 24 heures » une maison des années
cinquante en bon état, de 90 m2, sur trois
niveaux, pour la coquette somme de 236.000 €,
soit 2.622 € du m2. Le secteur Mirabeau offre,
de son côté, de nombreux appartements, bien
souvent récents et parfois spacieux, mais la rue,
très passante, n’apporte pas tout le calme que
l’on pourrait souhaiter.
Febvotte
Ce quartier est en grande partie composé
de maisons simples, qui offrent trois ou quatre
chambres et un petit jardin, le tout pour un
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Les prix secteur par secteur
ire
La Lo
Blanqui Mirabeau
VieuxTours
Cathédrale
Saint-Pierre-des-Corps
Bretonneau Léon-Boyer
Halles
Nationale
Béranger
Velpeau
Prébendes
La Riche
Grammont
Rabelais
Gare
> 2.300 € le m2
Thiers
de 2.000 à 2.300 € le m2
de 1.700 à 2.000 € le m2
de 1.500 à 1.700 € le m2
Tonnellé
Sanitas
Beaujardin
Febvotte
Le C
h
er
Rives-du-Cher
Les couleurs correspondent à des fourchettes indicatives. Il est naturellement possible de constater des prix
de marché inférieurs ou supérieurs à ces évaluations, en fonction des caractéristiques propres à chaque bien.
Mardi 12 avril 2011
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13
Évolution en
pente douce…
Beaucoup de logements neufs sont disponibles dans le quartier des Deux-Lions (Photo archives NR, Hugues Le Guellec)
budget raisonnable. D’autant qu’après une
correction sévère l’an passé — moins 11,42 % —
les prix affichent une légère hausse de 2,41 %
cette année, selon les chiffres fournis par les
notaires d’Indre-et-Loire. Globalement, les
« Les grands ensembles se vendaient
plutôt bien lorsque le marché
était au plus haut. »,
Franck Huby, la Centrale Immobilière
maisons à Febvotte ne dépassent pas les
2.000 € du m2, alors que les appartements
atteignent tout juste les 1.600 € du m2. Les
primo-accédants en recherche d’une maisonnette à rénover peuvent donc y trouver leur
compte.
La cote du quartier Febvotte
Évolution sur 5 ans N.S.
Rabelais/Tonnellé
enclavement. « Il est coupé du reste de la ville
par l’autoroute et par les voies de chemin de
fer » , explique Franck Huby, de la Centrale
immobilière, qui, comme la plupart de ses
confrères interrogés, n’y a pas enregistré récemment de transaction.
Dans les secteurs des Rives du Cher et des
Fontaines, « les ventes sont compliquées »,
poursuit-t-il, malgré des biens qui offrent souvent une belle vue dégagée sur le Cher. En
cause : des tours bâties dans les années soixantedix, que les acquéreurs assimilent souvent à de
l’habitat social, et dont les charges sont très élevées. « En baissant les prix, on arrive à vendre
ces appartements », souligne le professionnel
qui note aussi que « ces grands ensembles se
vendaient plutôt bien lorsque le marché était au
plus haut. Les acheteurs, qui ne trouvaient pas
leur bonheur dans d’autres quartiers, se reportaient sur les Rives du Cher. » Cela se traduit par
des prix assez faibles pour l’agglomération tourangelle, à 1.558 € du m2. Néanmoins, l’arrivée
du tramway dans le quartier à l’horizon 2013
pourrait changer la donne.
« Ce secteur connaît le même rythme de
développement que La Riche, explique Anne
Potel, de l’agence Avis Immobilier. Il offre les
mêmes commodités : des commerces, une
bonne desserte des bus et une proximité immédiate avec le centre-ville ; il draine d’ailleurs la
même clientèle. » Ainsi, ces deux quartiers tourangeaux, qui forment un ensemble cohérent
avec la cité larichoise, propose une offre diversifiée de maisons et d’appartements et un cadre
très agréable avec le jardin botanique où il fait
bon flâner. Et les prix de ce secteur peuvent
grimper à 2.000 € du m2, parfois plus, selon
l’état et les caractéristiques du bien, comme ce
T2 de 40 m2, situé dans une résidence de 1975
place Saint-Éloi, qu’Anne Potel a vendu 80.000 €.
La cote du quartier Rabelais/Tonnellé
À la traîne…
Le marché reste peu dynamique dans plusieurs quartiers de Tours, comme le secteur de
Beaujardin, très peu demandé à cause de son
PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS À TOURS
VILLE
STUDIO
2 PIÈCES
3 PIÈCES
4 PIÈCES
5 PIÈCES ET +
PRIX AU M2
ÉVOLUTION
TOURS GLOBAL
59.075 €
95.070 €
128.656 €
154.188 €
203.884 €
1.994 €
+ 2,1 %
PRÉBENDES
60.639 €
102.915 €
158.940 €
199.831 €
N.S.
2.356 €
-3,6 %
CATHÉDRALE-NATIONALE
62.635 €
119.214 €
151.085 €
190.200 €
296.360 €
2.384 €
+2,01 %
LES HALLES
64.133 €
103.388 €
164.640 €
168.833 €
283.068 €
2.324 €
+ 4,36 %
GRAMMONT
N.S.
96.688 €
103.747 €
191.600 €
N.S.
2.103 €
+ 4,01 %
RABELAIS-TONNELLÉ-STRASBOURG
58.797 €
80.058 €
N.S.
N.S.
N.S.
1.888 €
- 0,58 %
FUYE-VELPEAU
57.382 €
91.773 €
124.819 €
153.100 €
N.S.
1.973 €
+ 4,34 %
RIVES DU CHER
37.898 €
92.980 €
106.033 €
129.124 €
142.479 €
1.558 €
- 1,39 %
N.S.
78.093 €
106.980 €
106.586
N.S.
1.612 €
+ 2,41 %
FEBVOTTE-MARAT
agglo est
Mardi 12 avril 2011
15
Une reprise en pointillé
Le charme du Vieux Saint-Pierre séduit toujours les acquéreurs alors
que les grands ensembles n’ont plus la cote. Au-delà, à Montlouis
et à La Ville-aux-Dames, les transactions reprennent sur les petits prix.
difficiles, car il y a une désaffection pour ce
type de bien. Les gens y recherchent surtout un
petit prix » , explique Alexandre Lazarevic.
L’agent a vendu, il y a peu de temps, un T2 à
rénover de 45 m2 pour 47.500 €, et un T4 d’environ 80 m2 au Grand Mail pour 80.000 €, soit
1.000 € le m2. Inconvénient de ce type de bien :
« Des charges méchantes liées notamment au
chauffage collectif, alors que les acheteurs sont
sensibilisés aux économies d’énergie et veulent
un chauffage individuel ». Le quartier pavillonnaire des Justices, dans le nord-est de SaintPierre, souffre, quant à lui, de la présence du
site Seveso Primagaz. « Pour l’instant les ventes
y sont toujours autorisées, mais la question des
expropriations est posée. La mairie déconseille
d’ailleurs d’y acheter une maison. Du coup, il y
a un phénomène d’attente et une baisse des
prix », constate l’agent immobilier.
Le quartier de La Rabaterie, à Saint-Pierre-des-Corps, a été rénové en profondeur. (Photo archives NR, Hugues Le Guellec)
Saint-Pierre-des-Corps
Après une sévère correction, de l’ordre de 10
à 15 %, sous l’effet de la crise financière en
2008 et en 2009, un rebond se fait sentir à
Saint-Pierre-des-Corps depuis 2010. Mais il ne
concerne que certains secteurs de la commune,
comme le Vieux Saint-Pierre. Ce quartier, qui a
été globalement préservé des bombardements
de la Seconde Guerre mondiale, est aujourd’hui
le plus recherché. Autour de la mairie et sur les
bords de Loire, on trouve quelques rares longè-
« Nos indicateurs signalent
une reprise très nette
dans le Vieux Saint-Pierre. »
Alexandre Lazarevic, de l'agence Val de France immobilier.
res, des maisons anciennes et des hôtels particuliers construits entre les années vingt et les
années trente. « Nos indicateurs signalent une
reprise très nette dans le Vieux Saint-Pierre.
Les prix reviennent à des niveaux d’avantcrise », résume Alexandre Lazarevic, de l’agence
Val de France immobilier. Il cite l’exemple d’une
longère de 100 m2, dotée de panneaux photovoltaïques et d’un beau jardin de 1.000 m2,
La cote de Saint-Pierre-des-Corps
qu’il avait vendu 235.000 € en 2007 et qui a
trouvé acquéreur au même prix à la fin 2010.
Selon le professionnel, ce secteur attire de plus
en plus un « un profil de clientèle bobo » et
bénéficie d’une « migration provenant du quartier Velpeau, car en s’installant dans le Vieux
Saint-Pierre, les gens troquent leur courette
contre un jardin, un foncier compétitif et une
faible taxe foncière ».
Autre secteur qui tire son épingle du jeu, le
centre de Saint-Pierre. « Le centre-ville n’a pas
le charme du Vieux Saint-Pierre. Cela correspond plus à un achat de raison de maisons à
deux pas de la gare TGV et des nombreux commerces. Ces biens offrent d’ailleurs de beaux
espaces intérieurs », analyse Alexandre Lazarevic. Il a vendu récemment une maison de 115 m2
datant des années cinquante et dotée d’une
belle véranda, à trois minutes de marche de la
gare, à 235.000 €, « soit des niveaux d’avantcrise ».
Les quartiers bâtis de l’après-guerre jusqu’aux
années soixante-dix ne suscitent pas autant
d’intérêt, malgré les rénovations qui y ont été
entreprises. « C’est le problème des grands
ensembles, comme La Rabaterie, qui sont composés de grandes tours autour d’une dalle. Les
ventes d’appartements y sont de plus en plus
Montlouis,
La Ville-aux-Dames
La baisse des prix à Montlouis-sur-Loire s’est
poursuivie en 2010, avec un recul de 4,3 %,
alors qu’en 2009, il s’agissait d’une chute de
presque 11 %. Mais cette commune connaît un
léger sursaut du côté des transactions, avec 33
ventes de maisons anciennes en 2010, contre
26 l’année précédente.
À La Ville-aux-Dames, Alexandre Lazarevic
note que « les ventes redémarrent sur des prix
raisonnables ». Parmi ces acquéreurs, « il y a le
report d’un public originaire de Saint-Pierredes-Corps qui n’a pas trouvé un bien dans sa
commune ». D’une manière générale, les transactions concernent surtout de petites maisons
anciennes, dont le budget avoisine les 150.000 €,
comme cette demeure située dans la trame
ancienne de la ville, près de la mairie, avec
100 m2 de surface et 50 m2 de combles aménageables, que l’agent immobilier a récemment
vendue.
La cote de Montlouis-sur-Loire
PRIX DES MAISONS ANCIENNES DANS L’AGGLO EST
VILLE
1 À 3 PIÈCES
4 PIÈCES
5 PIÈCES
6 PIÈCES ET +
PRIX AU M2
ÉVOLUTION
SAINT-PIERRE-DES-CORPS
131.900 €
MONTLOUIS-SUR-LOIRE
128.115 €
143.272 €
155.833 €
206.813 €
1.681 €/m2
– 5,06 %
N.S.
183.875 €
224.970 €
1.717 €/M2
– 4,33%
SECONDE COURONNE
127.288 €
160.625 €
190.009 €
254.054 €
1.801 €/m2
– 0,35 %
agglo nord
Mardi 12 avril 2011
17
des retraités qui ont souhaité se rapprocher de
l’agglomération, pour 240.000 €.
La cote de Saint-Cyr
Fondettes
Saint-Cyr-sur-Loire
reste une adresse
recherchée, mais à
un prix raisonnable.
Tout comme Saint-Cyr, Fondettes attire les
catégories professionnelles supérieures et les
nouveaux arrivants en recherche de pavillons
haut de gamme. En toute logique, le cœur du
marché concerne de belles maisons familiales
de quatre chambres, qui se négocient aux environs de 300.000 €. Mais ici, comme ailleurs, les
prix ont subi une rectification après la crise.
« Ce qui se serait vendu 320.000 € en 2007 va
trouver un acquéreur à 280.000 € aujourd’hui »,
explique Christophe Rousseau, de Century 21
Rive droite. Le professionnel constate d’ailleurs
que la clientèle de mutation est désormais de
retour, alors qu’elle avait presque disparu entre
2008 et 2009, à cause de la prudence affichée
par les entreprises en période de crise.
(Photo archives NR, Hugues
Le Guellec)
à la stabilité des prix dans cette commune
phare du nord de l’agglomération. En témoigne
l’évolution enregistrée par les notaires entre
2009 et 2010 : + 5,48 % pour les maisons et
+ 4,19 % pour les appartements.
Outre son prestige, synonyme de valeur refuge
en période de crise, Saint-Cyr offre un marché
très diversifié, tant du côté des maisons que des
appartements comme le montrent les récentes
transactions réalisées par Dominique Jouve. Il
vient de vendre à une primo-accédante un T2 de
48 m2 entièrement rénové, avec garage fermé,
dans une résidence de standing des années
soixante-dix pour 117.000 €, ainsi qu’un pavillon
à rénover, datant de la même période, de 140
m2, situé dans le quartier de La Poste, acquis par
La cote de Fondettes
PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS DANS L’AGGLO NORD
VILLE
STUDIO
TOURS-NORD
SAINT-CYR
1
RE
COURONNE (GLOBAL)
2 PIÈCES
3 PIÈCES
4 PIÈCES
5 PIÈCES ET +
PRIX AU M2
ÉVOLUTION
63.073 €
77.831 €
106.165 €
147.888 €
60.620
106.583 €
143.991 €
128.444 €
171.863
1.775 €
+ 5,09 %
184.583
1.865 €
+ 4,19 %
51.291 €
90.976 €
124.640 €
116.985 €
155.848
1.742 €
– 0,63 %
agglo sud
Mardi 12 avril 2011
19
sécurité », constate Gisèle Guérin.
La cote de Saint-Avertin
Chambray-lès-Tours
L’une des nombreuses constructions neuves dans le secteur de la mairie, à La Riche. (Photo archives NR)
gens, plus sensibilisés à l’écologie, recherchent », explique Anne Potel, d’Avis immobilier.
Autre atout : la proximité avec l’hôpital Bretonneau et la faculté de médecine, qui attire beaucoup d’étudiants.
La Riche propose une offre immobilière complète, qu’il s’agisse des maisons du centre-ville,
construites entre 1900 et 1970, ou des immeubles récemment bâtis près de la mairie. Un projet d’envergure va aussi sortir de terre entre le
château du Plessis et le jardin botanique. Une
fois achevé, à l’horizon 2020, il offrira plus de
1.000 logements supplémentaires, dont une
majorité d’appartements. De quoi répondre, au
« Les maisons propres, bien décorées
et sans travaux sont désormais
les plus recherchées. »
Gisèle Guérin, de la Centrale immobilière.
moins en partie, à une demande dynamique qui
est confrontée à « un sous-effectif de biens, ce
qui tire les prix du marché vers le haut », analyse Stéphane Martre, de l’agence Élyse Avenue.
Néanmoins, une correction des prix s’est bien
produite après la crise de 2008-2009 : « Une
maison de quatre chambres pouvait se vendre
330.000 €. Elle se vendrait aujourd’hui à
300.000 € », concède Anne Potel.
Dans la partie ouest de la commune, d’anciennes zones maraîchères ont été reconverties
en lotissements, bien au-delà de la rocade.
« Les prix y sont encore un peu en retrait, mais
à terme, il devrait y avoir un lissage du marché
sur l’ensemble de la commune », affirme Stéphane Martre. Anne Potel observe d’ailleurs
que ce développement s’étend désormais aux
communes de Saint-Genouph et de Berthenay,
qui se retrouvent, grâce au raccordement au
réseau Fil Bleu, à une demi-heure du centreville de Tours.
La cote de La Riche
Saint-Avertin
« Les gens ont pris l’habitude que les prix de
l’immobilier augmentent de 15 % par an. Certains vendeurs ont du mal à l’admettre. Leur
manque de réalisme allonge les temps de
transaction, alors que le prix des grandes maisons a diminué de 20 % en l’espace de trois ans
à Saint-Avertin , résume Gisèle Guérin, de la
Centrale immobilière. Le cœur du marché
concerne aujourd’hui des maisons familiales de
quatre chambres, autour de 130 m2 et d’un prix
maximum de 250.000 € », ajoute-t-elle. Cependant, le haut de gamme — des budgets de
350.000 € et plus — semble reprendre depuis le
mois d’octobre. Pour preuve, Gisèle Guérin a
vendu récemment une belle maison de 189 m2
datant des années quatre-vingt-dix, sur un terrain de 900 m2, pour un montant de 326.000 €.
La négociatrice constate surtout une évolution dans le comportement de sa clientèle :
« Les acheteurs regardent désormais l’isolation
et excluent certains modes de chauffage, alors
qu’ils se concentraient jusqu’à présent sur la
proximité avec les écoles et les commerces. »
Avis aux vendeurs, la rénovation ou une baisse
de prix seront donc à envisager. D’autant que
« les maisons propres, bien décorées et sans
travaux sont désormais les plus recherchées ».
Mais évidemment, les fondamentaux de cette
agréable commune résidentielle restent inchangés, son calme, sa proximité avec la gare SNCF
et les autoroutes en font « une commune très
demandée, avec son cadre très agréable et de
bonnes écoles. Elle répond aussi à une envie de
Véritable entrée de l’agglomération pour le
sud du département, Chambray-lès-Tours a de
quoi séduire grâce à de nombreux commerces
et infrastructures, et une bonne desserte de son
centre-bourg par les bus du réseau Fil Bleu. En
revanche, le secteur rural, au sud de la commune, souffre de l’absence de transports en
commun « ce qui bloque certaines ventes,
explique Chantal Barrois, d’Avis immobilier. Il y
a des acquéreurs, avec un budget autour de
400.000 €, qui recherchent des biens avec
quatre ou cinq chambres. Sur ce secteur, il y a
des offres très intéressantes mais le bus est
trop loin à pied », poursuit la professionnelle,
qui pointe la même difficulté dans le secteur de
la Madeleine.
Globalement, la commune offre beaucoup
plus de maisons que d’appartements. Cette
rareté, alors qu’il y a « une demande fréquente
en T2 et T3 de personnes seules ou de couples
avec enfant qui cherchent à acquérir un premier bien », fait monter les prix. Chantal Barrois
vient par exemple de vendre un T2 de 42 m2
dans le centre-bourg à 117.000 €, soit 2.785 €
du m2. Une maison de plain-pied de 135 m2
avec un étage, dans le même secteur, a trouvé
acquéreur à 305.000 €, soit 2.259 € du m2,
alors qu’il s’agit d’un type de bien très recherché à Chambray.
La cote de Chambray-lès-Tours
Montbazon, Veigné, Monts
Le marché de Montbazon, s’il se concentre
sur la maison individuelle, est assez varié. « On
a de la petite maison de bourg et des pavillons
sur sous-sol des années soixante-dix en dessous de 200.000 €, qui constituent un achat de
raison pour les primo-accédants. À partir de
260.000 €, ce sont des pavillons de trois à quatre chambres. Au-delà de 300.000 €, on trouve
une clientèle qui recherche des prestations
haut de gamme et un emplacement, sans quoi,
elle orientera ses recherche vers Saint-Avertin
ou Chambray », analyse Christophe Guyon, de
l’agence Orpi de Montbazon. Il vient par exemple de vendre à Veigné, « un marché similaire »,
une belle maison de 167 m2, bâtie avec des
matériaux nobles en 2005, sur un terrain de
1.200 m2, pour 415.000 €.
Comme Veigné, la commune de Montbazon
propose une « véritable vie de village », avec de
nombreux commerces, ce qui n’est pas le cas
de Monts ; plus éloigné de Tours, les prix y sont
modérés.
PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS DANS L’AGGLO SUD
VILLE
STUDIO
2 PIÈCES
3 PIÈCES
4 PIÈCES
5 PIÈCES
PREMIÈRE COURONNE (GLOBAL)
51.291 €
90.976 €
124.640 €
116.985 €
N.S. €
96.870 €
130.109 €
133.344
JOUÉ-LÈS-TOURS
47.862 €
79.562 €
96.042 €
CHAMBRAY-LÈS-TOURS
48.000 €
N.S.
124.313 €
N.S.
N.S.
145.059 €
LA RICHE
SAINT-AVERTIN
PRIX AU M2
ÉVOLUTION
155.848 €
1.742 €
– 0,63 %
N.S.
1.909 €
+ 1,38 %
104.167 €
N.S.
1.587 €
– 2,46 %
N.S.
N.S.
1.922 €
+ 4,97 %
136.300 €
N.S.
1.891 €
—
Chiffres communiqués par la Chambre des notaires d’Indre-et-Loire. Base de données Perval. Ventes réalisées entre le 1er octobre 2009 et le 30 septembre 2010.
ville par ville
20
Mardi 12 avril 2011
Amboise résiste, le nord rebondit
3 QUESTIONS À...
Amboise a peu souffert de la crise, avec des prix stables et une demande
dynamique. Le nord du département connaît une forte progression des transactions
et des prix eux aussi stables, après une sévère correction en 2009.
Gérard
Adriaenssens,
président de la chambre
des experts immobiliers
de France.
L’heure est-elle
à la reprise du marché
immobilier en Touraine ?
Après le coup d’arrêt que l’on a ressenti dès juin 2008, il y a une reprise
progressive depuis 2009 et soutenue
depuis 2010. C’est particulièrement
sensible à Tours et dans un rayon de
15 à 20 km du centre-ville. Au-delà,
les prix restent toujours bas depuis
la crise des subprimes. Ce phénomène est d’ailleurs accentué par la
hausse du prix du carburant. Si l’immobilier à Chinon connaît aussi un
petit sursaut, grâce aux entreprises
qui y sont implantées, l’économie est
plus difficile à Loches et à ChâteauRenault, et je ne serais pas étonné
que ces deux secteurs perdent des
habitants.
Vous évoquiez la crise
des subprimes :
l’allongement des durées
d’emprunt peut susciter
une inquiétude ?
Il vaut mieux adapter cette durée au
cas par cas : je préfère des gens
modestes qui s’endettent sur
trente ans, plutôt que sur quinze ans
pour ensuite se retrouver en faillite.
Avant, les banques prêtaient avec un
taux d’endettement de 110 %. Cela a
poussé beaucoup de gens à l’excès,
qui se sont laissé griser par ces prêts
faciles à obtenir. Aujourd’hui, les
banques demandent un apport de
plus en plus important et sont de
plus en plus frileuses.
Notez-vous des
évolutions concernant la
demande ?
On note qu’il y a une demande pour
les appartements spacieux, de 130 à
180 m2 en centre-ville de Tours, et
très peu d’offre. Mais dès que l’on
sort du cœur de ville, ce type de bien
ne se vend plus. Le particulier tourangeau n’est plus tellement recherché, car il n’est pas très fonctionnel,
malgré son cachet et son implantation en plein centre. Quant à la location, l’offre ne connaît ni de déficit ni
de surabondance. Mais la construction de nouveaux quartiers, comme
celui de Monconseil, comporte un
risque : que les logements d’un certain âge ne soient plus loués.
Amboise et ses alentours est l’un des rares secteurs du département à conserver un marché de résidences secondaires. (Photo archives NR)
Amboise
« Pendant la crise, et encore aujourd’hui, le
marché est resté stable en termes de prix dans
le centre d’Amboise. La fourchette est assez
élevée dans la ville intra-muros. Elle se situe
au-delà de 300.000 €, observe Myriam Santacana, de l’agence Simon. Par contre, le tarif des
biens excentrés a baissé car il y a moins de
demande à la campagne. » Le marché de la
maison ancienne, avec un très beau cachet,
reste soutenu. Il est notamment dopé par la
clientèle parisienne, qui souhaite s’établir dans
la cité de François I er pour profiter du calme
ligérien et d’une certaine douceur de vivre. Certains de ces Franciliens viennent y passer leur
retraite, d’autres y établissent leur résidence
secondaire, alors que ce marché est globalement moribond dans le reste du département.
Pour autant, les familles ne sont pas exclues
d’Amboise, « mais il s’agit d’actifs avec des
moyens qui travaillent sur le secteur » , note
Hélène Doradoux, de l’agence Simon. Car
Amboise est suffisamment éloignée de Tours
pour disposer de son propre bassin d’emploi.
Sur l’île d’Or, au milieu de la Loire, et surtout
sur la rive droite, « qui était la partie ouvrière
de la ville, les prix sont un tout petit peu moins
chers. Il y a un effet de mode avec une vraie vie
de village, la gare qui permet de rejoindre Paris
par Saint-Pierre-des-Corps et des commerces
de bouche. Mais il y a peu d’offres », tempère
143.000 € net vendeur en 2005, et qu’il estime
pouvoir vendre aujourd’hui à un prix similaire.
Avec beaucoup de constructions sur le secteur et de nombreux terrains disponibles,
l’agent constate l’apparition « d’une concurrence entre le neuf et l’ancien, car on trouve
des maisons clé en main pour un budget de
145.000 €. » Un phénomène que le nouveau
prêt à taux zéro amplifie déjà, comme son montant dépend du diagnostic de performance
énergétique. Les maisons neuves, mieux isolées, sont évidemment privilégiées par les
primo-accédants.
Si la commune pâtit « d’un a priori négatif,
surtout chez les Tourangeaux, à cause des
nombreux logements sociaux bâtis à ChâteauRenault, ce n’est pas le cas pour les personnes
mutées dans la région, souligne Jacques Choplain. Une fois installées, elles y restent car
elles apprécient les commodités, les commerces, la gare et la proximité avec l’autoroute ».
Une grande part de cette clientèle de mutation
provient de la base aérienne de Tours. Et les
mutations de militaires devraient s’accélérer en
2012 avec l’implantation de la direction des ressources humaines de l’armée.
Globalement, le nord du département a
connu un net rebond des transactions en 2010,
avec 208 maisons anciennes vendues, soit
45,5 % de ventes supplémentaires par rapport
à 2009.
Myriam Santacana. D’ailleurs, les professionnels
du secteur notent une raréfaction des biens en
vente à Amboise. Traditionnellement, le turnover sur les biens immobiliers n’y est déjà pas
très important. « C’est un marché en dents de
scie », souligne la professionnelle.
Pour les budgets plus modestes, il faut s’éloigner de 5 à 10 km d’Amboise. Comme à Nazelles-Négron où Myriam Santacana a vendu une
jolie maison de bourg de 100 m2, avec un petit
jardin et des travaux à réaliser, pour 139.000 €.
« Les jeunes qui ont le courage de rénover peuvent espérer faire une plus-value à la revente,
car globalement, les acheteurs rechignent désormais à se lancer dans des travaux » , commente Myriam Santancana. Néanmoins, la
municipalité d’Amboise a lancé le programme
des Guillonières, qui prévoit la construction de
42 maisons et de 61 appartements pour un
budget compris entre 180 et 220.000 €, en vue
de rajeunir sa population.
Château-Renault
« À Château-Renault, les prix ont baissé, note
Jacques Choplain, de l’agence Vallée immobilier. On revient à des niveaux que l’on a connus
en 2004 ou en 2005. On le voit avec des biens
qu’on avait vendus à cette période et qu’on a
de nouveau en vente. » Le professionnel cite
l’exemple de cette maison de ville de 110 m2,
avec garage et petit jardin, qu’il avait négocié à
PRIX DES MAISONS ANCIENNES DANS LE NORD DU DÉPARTEMENT
VILLE
NORD DÉPARTEMENT
1 À 3 PIÈCES
4 PIÈCES
5 PIÈCES
6 PIÈCES ET +
PRIX AU M2
ÉVOLUTION
93.025 €
131.897 €
159.081 €
176.238 €
1.381 €
=
ville par ville
Mardi 12 avril 2011
21
L’incertitude règne dans le Lochois
Après une stabilisation en 2010, les transactions semblent ralentir
dans le sud du département, notamment sous l’effet de la hausse du prix
du carburant et des taux d’intérêt.
ment, les secundo-accédants, « dont le budget
sera plutôt compris 150.000 et 250.000 €. Certains acquéreurs voudront, lors d’un deuxième
achat, se rapprocher de Loches ; d’autres vont
rechercher le charme d’un beau corps de ferme
ancien plutôt qu’une situation géographique »,
constate Fabrice Émonet.
Outre cette clientèle locale, le retour des
Parisiens dans le Lochois se confirme. « Bien
souvent, ce sont des retraités qui se sont un
peu lassés de la région parisienne. Ils recherchent à Loches un cadre de vie de qualité ainsi
qu’une proximité avec les gares TGV de l’agglomération tourangelle et les autoroutes A 10 et
A 85. Pour toutes ces raisons, le secteur plaît »,
explique Fabrice Emonet. Outre le charme de
ses belles bâtisses anciennes en pierre de tuffeau, dont certaines sont classées aux Monuments historiques, Loches dispose d’atouts qui
séduisent cette clientèle extérieure. Le secteur
propose un cadre de vie de qualité, à l’image de
son marché du samedi. En revanche, une bonne
partie de la clientèle britannique a déserté le
secteur, sous l’effet d’un taux de change moins
avantageux entre la livre sterling et l’euro.
Globalement, les chiffres communiqués par
les notaires d’Indre-et-Loire signalent surtout
une stabilisation du nombre de transactions
dans le secteur en 2010 (138 ventes entre octobre 2009 et septembre 2010), après une chute
spectaculaire de 55 % entre 2008 et 2009.
D’ailleurs, Fabrice Émonet constate, depuis janvier, « un allongement des délais de vente et
moins de propriétaires qui nous confient des
mandats de vente ». Du côté des prix au m2, la
tendance baissière se poursuit à 3,66 % en un
an, ce qui en fait le secteur d’Indre-et-Loire où
la reprise annoncée de l’immobilier se fait la
moins sentir. D’autant que le secteur ne dispose
pas d’un bassin d’emploi important, comme
Chinon avec sa centrale. Reste à savoir combien
de temps l’incertitude pèsera sur l’immobilier
du sud du département.
Autour de Loches, on trouve des prix très modérés qui en font le secteur le plus abordable du département. (Photo archives NR)
2010, aux dires des agents immobiliers du
Lochois, a été meilleure que 2009. Mais depuis
janvier, la tendance du marché reste indécise.
« Il y a une incertitude liée au prix du carburant, qui va peut-être décourager les Tourangeaux à la recherche de petits prix, de s’installer dans le secteur, commente Fabrice Émonet,
de l’agence Avis immobilier. La remontée des
« Les primo-accédants remboursent
un prêt équivalent à un loyer. »
Philippe Rocher, de l’agence Lochois immobilier.
taux d’intérêt, si elle se poursuit, va limiter la
capacité d’emprunt des acquéreurs. Il y a aussi
une morosité, une peur du lendemain, que l’on
ressent sur le secteur, peut-être à cause de la
conjoncture en Libye ou au Japon. Mais le marché peut très vite se relancer », ajoute l’agent,
qui constate un ralentissement des transactions
depuis janvier.
« À Loches, comme dans sa première périphérie, les ventes sont possibles si le prix est au
niveau du marché, mais au-delà de 15 kilomè-
tres du chef-lieu de canton, c’est plus difficile »,
poursuit Fabrice Émonet. Les prix dans la campagne lochoise ont connu une belle correction
depuis la crise de 2008-2009. De 15 à 25 % à la
baisse selon le professionnel. Mais à Loches
intra-muros, « la baisse du marché y a été plus
faible et a presque disparu en 2010 » . Ce que
confirme Philippe Rocher, de Lochois immobilier : « C’est un marché avec des prix relativement élevés, parfois trop. Quand le bien est de
bonne qualité et sur un bon emplacement, avec
jardin et garage, on a des prix au m2 compris
entre 1.500 et 2.000 €. » Il faut aussi compter
avec la taxe d’habitation et la taxe foncière,
importantes à Loches, qui peuvent pousser les
acquéreurs à s’éloigner.
Les communes en périphérie de la ville, particulièrement celles situées au sud, attirent ainsi
les petits budgets et particulièrement les
primo-accédants. « On y réalise l’essentiel de
nos transactions sur des biens entre 80.000 et
120.000 €, avec un emprunt de 25 ans, commente Philippe Rocher . Les primo-accédants
remboursent un prêt équivalent à un loyer, de
l’ordre de 500 à 600 € par mois. » Autre facette
importante de ce marché du sud du départe-
La cote du secteur de Loches
PRIX DES MAISONS ANCIENNES DANS LE SUD DU DÉPARTEMENT
VILLE
1 À 3 PIÈCES
4 PIÈCES
5 PIÈCES
6 PIÈCES ET +
PRIX AU M2
ÉVOLUTION
TROISIÈME COURONNE (GLOBAL)
125.241 €
160.353 €
197.125 €
198.661 €
1.625 €
– 3,79 %
SECTEUR DE LOCHES
79.850 €
123.005 €
144.073 €
195.620 €
1.299 €
– 3,66 %
ville par ville
22
Mardi 12 avril 2011
L’ouest peine à redémarrer
Sous l’effet de la hausse du prix du carburant, l’attractivité de l’ouest du département
est moindre pour les travailleurs tourangeaux. Cependant, les secteurs qui disposent
d’un bassin d’emploi, comme Avoine et sa centrale EDF, tirent leur épingle du jeu.
Chinon a connu un net
recul des transactions en
2010. (Photo NR)
Chinon
Comme d’autres secteurs à plus de 20 km de
Tours, le Chinonais semble être à la peine.
« C’est catastrophique ! Le marché immobilier
n’est pas du tout reparti alors qu’il s’est stabilisé dans les grandes villes », s’exclame Roldolphe Peuvrel, de l’agence Equuleus de Chinon.
Alain Franchineau, qui dirige l’agence du même
nom, tempère cet avis : « Les transactions ont
repris en 2010, mais on ne peut parler de
hausse des prix. » Néanmoins, les deux professionnels s’accordent sur un point : le Chinonais
n’a plus la cote auprès des clientèles étrangères
et parisiennes. D’une part, les Britanniques sont
« Le neuf concurrence désormais
la maison ancienne. »
Daniel Boyer, de l’agence Laforêt, à Langeais.
partis, en raison du taux de change entre l’euro
et la livre sterling moins avantageux qu’auparavant. D’autre part, les acquéreurs d’origine francilienne, qui achetaient une résidence dans le
secteur en prévision de la retraite, ne sont plus
présents depuis deux ans.
Aujourd’hui, le marché est donc essentiellement porté par la clientèle locale qui recherche
un petit prix en secteur rural. « Il s’agit de gens
qui envisagent d’acheter une maison à rénover
pour un budget de 100.000 €, explique Rodolphe Peuvrel. Mais comme cette demande existe
depuis plus de vingt ans, ce type de bien devient
rare dans le Chinonais. » Dans cette catégorie,
l’agent a vendu, il y a peu de temps, une maison
accédants qui ne peuvent pas acheter dans
l’agglomération, analyse Daniel Boyer, de
l’agence Laforêt. Ils s’éloignent pour avoir une
maison avec du terrain, à moins de 180.000 €. »
Comme ce pavillon de 90 m2, en bon état, situé
à Cinq-Mars-la-Pile, avec trois chambres et terrain de 1.000 m2, que l’agent a vendu 181.000 €.
Les maisons de centre-bourg, souvent dépourvues de jardin, trouvent plus difficilement un
acquéreur. Le professionnel note que les ventes
sont aussi plus difficiles dans la campagne à
l’ouest de Langeais, à cause de son éloignement
de Tours. Rodolphe Peuvrel, de l’agence Equuleus, explique de son côté que « si un redémarrage s’est fait sentir en 2010 sur Langeais, le
secteur est désormais en net recul à cause de la
hausse du prix de l’essence ».
Sur le secteur, Daniel Boyer constate que « le
neuf concurrence désormais la maison ancienne.
S’il n’y a pas le même cachet, les maisons neuves sont aux normes et bien isolées pour un
prix équivalent ou moindre qu’un bien ancien
rénové. » Et il y a de l’offre : 70 maisons sont
récemment sorties de terre dans le cadre d’un
programme de lotissement de Nexity.
ancienne de 80 m2 avec des travaux à effectuer, pour la somme de 94.000 € à Rigny-Ussé,
au nord de Chinon. Juste à côté, dans la commune de Huismes, il a aussi vendu une maison
à finir de rénover, d’une superficie de 120 m2,
au prix de 149.000 €. Ainsi, pour ce type de
bien, on retrouve un prix au mètre carré qui
tourne aux environs de 1.200 €.
Autre volet du marché chinonais, celui des
belles résidences secondaires. « Il s’agit souvent du gros corps de ferme, de l’ancien avec
du cachet qui a été bien restauré, pour un budget supérieur à 400.000 €. Cette clientèle est
un peu à part : composée de professions libérales et de dirigeants d’entreprises, elle achète
souvent cash », note Rodolphe Peuvrel.
Toutefois, les communes d’Avoine, de Savigny-en-Véron et de Beaumont-en-Véron font
figure d’exceptions, sous l’effet de la centrale
EDF : « Les cadres qui y travaillent doivent
habiter à proximité à cause de leurs astreintes.
Du coup le Véron est assez cher, mais Chinon a,
de son côté, une taxe d’habitation et une taxe
foncière trois fois plus élevées. » Point non
négligeable, les taxes professionnelles issues de
la centrale ont permis à Avoine de se doter de
belles infrastructures, comme sa médiathèque
ou sa piscine.
Bourgueil
Ce secteur viticole est plus tourné vers Saumur et Avoine que vers le bassin d’emploi de
Tours. Par conséquent, la clientèle de primoaccédants est essentiellement locale. « Ils ont
été très nombreux à la fin de 2010, explique
Yannick Minier, de l’agence Laforêt de Bourgueil, mais depuis février on ne les voit plus. »
La raison ? L’agent évoque le nouveau prêt à
taux zéro : « Comme les primo-accédants ne
peuvent pas acheter des biens anciens avec
une étiquette énergétique catégorie C ou D, ils
ont tendance à rechercher un terrain pour
construire une maison qui réponde aux critères
énergétiques de ce prêt, avec un constructeur
d’entrée de gamme. » Les prix de l’ancien ont
aussi tendance à éloigner de Bourgueil les
acquéreurs disposant d’un budget modeste.
« Entre Bourgueil et La Chapelle-sur-Loire, il va
y avoir une différence de 40.000 € sur un
même type de bien », souligne Yannick Minier.
Depuis février, Bourgueil attire de nouveau
une clientèle extérieure, souvent venue de la
région parisienne. Celle-ci recherche une résidence secondaire qui deviendra principale une
fois la retraite venue. Yannick Minier note
qu’une partie de ces acquéreurs cherchent des
biens à transformer en gîte ou en chambre
d’hôte. Comme cette belle longère du XVIIIe siècle, d’une surface habitable de 175 m2 sur
1.900 m2 de terrain, qui s’est vendue 330.000 €.
Langeais
Le secteur de Langeais n’est qu’à une vingtaine de minutes de Tours, grâce à une portion
gratuite de l’autoroute A 85. Naturellement, au
fil des ans, c’est devenu « un marché de report
pour les Tourangeaux. En particulier des primo-
PRIX DES MAISONS ANCIENNES DANS L’OUEST DU DÉPARTEMENT
VILLE
SECTEUR DE CHINON
1 À 3 PIÈCES
4 PIÈCES
5 PIÈCES
6 PIÈCES ET +
PRIX AU M2
ÉVOLUTION
114.361 €
124.964 €
156.996 €
216.593 €
1.440 €
+ 2,78 %

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