AA.2.9 La gestion des gardiens et employés d`immeuble M. PERRIER

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
8ème édition du salon de l’ARC
19 et 20 octobre 2016
La gestion des gardiens et
employés d’immeubles
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
8ème édition du salon de l’ARC
19 et 20 octobre 2016
Aperçu du rôle du conseil syndical
en matière de gestion du personnel
1.
2.
3.
4.
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Responsabilités : qui fait quoi ?
Embauche
Gestion courante
Problèmes courants
Rupture du contrat
Questions-réponses
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« Le salon Indépendant de la Copropriété »
8ème édition du salon de l’ARC
19 et 20 octobre 2016
Responsabilités : qui fait quoi ?
1. Le syndic est le mandataire de l’employeur qui est le SDC
2. Le syndic décide seul de l’embauche, du licenciement et
des conditions de travail
3. Limite : application des textes réglementaires et règlement
de copropriété
4. L’assemblée générale décide du nombre et de la catégorie
des salariés (gardiens et/ou employés d’immeubles) et peut
modifier le règlement de copropriété
5. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic
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8ème édition du salon de l’ARC
19 et 20 octobre 2016
Responsabilités : qui fait quoi ?
Article 31 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
« Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe
les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des
emplois. »
Article 1 de la convention collective étendue (obligatoire) :
« L'employeur est le syndicat des copropriétaires ; le contrat de travail est
signé par le syndic qui agit en tant que mandataire du syndicat des
copropriétaires […]. Il est toutefois rappelé que le conseil syndical a un rôle
consultatif […] »
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8ème édition du salon de l’ARC
19 et 20 octobre 2016
Responsabilités : qui fait quoi ?
Article 21 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic
et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes
questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se
saisit lui-même. […] »
« Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir
donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou
registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à
l'administration de la copropriété. »
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8ème édition du salon de l’ARC
Des 19 et 20 octobre 2016
Embauche
1. Savoir différencier :
a. Un gardien logé avec une amplitude de présence et des
tâches à accomplir, forfaitisées en unités de valeur
b. Un employé avec un temps de travail, des horaires et des
tâches à réaliser dans ce volume horaire
2. Bien déterminer le besoin de la copropriété
3. Établir le contrat AVANT de rechercher un salarié en
déterminant les paramètres :
a. Unités de valeur ou heures
b. Avantages en nature pour un gardien (électricité, gaz, ECS…)
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8ème édition du salon de l’ARC
19 et 20 octobre 2016
Embauche
4. L’engagement de la copropriété est un engagement à long
terme => rôle du conseil syndical très important
5. L’élaboration d’un contrat de travail est complexe :
paramètres et aspect juridique
6. L’ARC peut aider le conseil syndical :
a. Consultation juridique spécialisée incluse dans la cotisation
b. Aide à l’élaboration du contrat (≈ 300 à 500 € TTC avec
rapport selon qu’il s’agisse d’un remplaçant, employé ou
gardien)
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19 et 20 octobre 2016
Gestion courante
1. Application du contrat
2. Le conseil syndical doit avoir le contrat
3. Le contrat de travail peut évoluer (évolution réglementaire,
évolution contrainte* ou évolution à l’initiative de l’employeur
/ du salarié)
4. L’assemblée générale n’a pas compétence en matière de
gestion du personnel
5. Seul le syndic a le pouvoir de donner des consignes (assisté
et contrôlé par le conseil syndical)
* médecin du travail
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19 et 20 octobre 2016
Problèmes courants
1. Seul le syndic a le pouvoir de donner des consignes
2. La référence = le contrat de travail et la convention
collective
3. Souvent, problème
méconnaissance des textes
4. Si besoin, avertissement (inutile de répéter), constat
d’huissier (« preuve » neutre), licenciement pour faute (faute
grave = rare)
5. Cohésion forte du conseil syndical vis-à-vis du syndic
4. L’ARC peut aider le conseil syndical : consultation juridique
spécialisée incluse dans la cotisation
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Rupture du contrat
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5.
Démission du salarié
Départ en retraite du salarié à sa demande
Mise à la retraite du salarié (≥ 70 ans)
Rupture conventionnelle
Licenciement du salarié
a. pour faute
b. À la suite de la suppression du poste (charges élevées
et travaux importants à réaliser)
c. À la suite d’une inaptitude médicale sans reclassement
6.
Décès du salarié
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Questions réponses dans le
guide (plusieurs centaines)…
Merci de votre attention
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