L’évaluation, réalisée pour le compte du promoteur Eiffage, de

EVALUATION DE LA CAPACITE DU PROJET DE PARKING
A NOGENT SUR MARNE
15 Mars 2010
221 rue La Fayette – 75010 PARIS
Tél +33 (0)1 42 46 22 66 – Fax +33 (0)1 42 46 22 68
[email protected] – www.sareco.fr
1. INTRODUCTION
La société Eiffage envisage la réalisation d’une opération immobilière sur le site de
l’actuel parc relais de Nogent sur Marne.
Ce projet nécessite une restructuration complète de l’actuel parc relais, de la gare
routière et des terrains aux abords.
Le parking lié à cette réalisation aura pour vocation de desservir les immeubles réalisés
et les visiteurs que l’on peut attendre dans le secteur, notamment les visiteurs de
l’hôpital Armand Brillard et ceux, plus épisodiques du Pavillon Baltard.
Pour confirmer la capacité du parking nécessaire à la desserte des usagers que l’on
peut attendre, la société Eiffage a demandé à SARECO de réaliser une évaluation des
capacités utiles du parking, ainsi qu’une approche financière de l’exploitation.
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Ceci est l’objet du présent document.
2
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2. PROGRAMME ET NORMES PLU DE NOGENT SUR
MARNE
2.1.
Programme :
Le programme envisagé sur le secteur du Pavillon Baltard – Gare RER A est le suivant :
Bureaux
Commerces
Eiffage
RATP
Autres
Sous total
Boutique
Alimentaire
Réserve
Sous total
Résidence hôtelière
Logements
Crèches
Cabinet médical
TOTAL
2.2.
Surface SHON
13 195 m²
685 m²
120 m²
14 000 m²
565 m²
700 m²
450 m²
1 715 m²
5 500 m²
4 301 m²
667 m²
505 m²
26 688 m²
PLU de Nogent sur Marne :
Pour les différents générateurs concernés par le projet, le PLU de Nogent sur Marne
propose les normes de stationnement suivantes.
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
2.2.1. Les logements
• 1 place par logement pour les logements ≤ T3
• 2 places par logement pour les logements > T3
2.2.2. Les bureaux
1 pl./50 m² : cela correspond à un taux de venue en voiture au volant pour aller
travailler de 60%.
2.2.3. Les commerces
• 1 pl. pour 50 m² SHON pour les commerces ≤ 300 m² SHON
• 1 pl. pour 50 m² SHON plus une aire de livraisons pour les commerces > 300 m²
SHON
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2.2.4. Les hôtels
Cette norme est prise en compte en l’absence de normes pour la résidence hôtelière :
1 pl. pour 3 chambres et 1 place autocar
2.2.5. Crèches et Cabinets médicaux
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Il n’existe pas de normes concernant les crèches et les cabinets médicaux dans le PLU
de Nogent sur Marne.
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3. LA DEMANDE DE STATIONNEMENT AU REGARD
DU PLU
3.1.
Les logements
Si l’on considère qu’un logement fait en moyenne 60 m² SHON et que 80% des
appartements proposés sont plus petits ou égaux à des T3 et 20% plus grands que des
T3, la demande de stationnement pourrait être de :
•
4 301
≈ 70 logements
60
• 70 x 0,8 x 1 = 56 places pour les petits appartements
• 70 x 0,2 x 2 = 28 places pour les grands appartements
Soit 84 places pour l’ensemble des logements et une moyenne de 1,2 place par
logement.
On a supposé dans cette étude que les visiteurs des logements ne seront pas accueillis
dans le parking.
3.2.
Les bureaux
La norme bureaux, pour un quartier bien desservi par les transports en commun (RER
+ bus) semble élevée puisqu’elle permet un taux de venue des employés au volant de
60%.
En respectant la norme PLU, l’offre de stationnement des bureaux à réaliser sera de :
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
14 000 m² SHON
= 280 places
50
3.3.
Les commerces
• Les boutiques
565 m² SHON
≈ 12 places
50
• L’alimentaire
1 150 m² SHON
= 23 places + 1 place de livraisons
50
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3.4.
La résidence hôtelière
En l’absence de normes pour les résidences hôtelière, nous considèrerons la norme
hôtel légèrement diminuée (1 pl. pour 4 studettes), en supposant qu’une studette
représente en moyenne 35 m² SHON, soit :
5 500
soit 40 places de stationnement
35 x 4
3.5.
La crèche
Les études effectuées par SARECO (cf. annexe) montrent que la demande de
stationnement des employés est en moyenne de 0,8 place pour 100 m² SHON à la
pointe de la demande durant la période de recouvrement, soit :
667 x 0,8
≈ 6 places
100
Quant à la demande des parents venant déposer les enfants, c’est une demande de
dépose reprise plutôt que de stationnement.
3.6.
Le cabinet médical
La maison médicale envisagée comprendra 10 cabinets. Il semble donc nécessaire de
prévoir une place de stationnement pour le praticien et une offre complémentaire en
parking horaire pour la clientèle qui peut être estimée à 8 places selon l’expérience de
SARECO.
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
3.7.
Tableau récapitulatif de la demande de stationnement
des projets d’immeubles selon le PLU
Longue durée
Logements
Bureaux
Visiteurs
Ensemble
84 pl.
84 pl.
280 pl.
280 pl.
Commerces
10 pl.
Résidence hôtelière
40 pl.
40 pl.
6 pl.
6 pl.
Crèche
Cabinet Médical
Total
24 pl.
34 pl.
10 pl.
8 pl.
18 pl.
430 pl.
32 pl.
462 pl.
6
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En respectant les normes du PLU/POS actuelles de la commune de Nogent sur Marne,
on arrive à une capacité de parking de 462 places en incluant la demande de
stationnement des visiteurs des commerces et celles des cabinets médicaux.
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Avec 491 places réalisées, le programme proposé respecte les normes actuelles de la
ville.
7
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4. LA DEMANDE DE STATIONNEMENT RESULTANT
DE L’EXPERIENCE DE SARECO
Cette demande de stationnement est récapitulée à partir de normes d’usage collectées
par SARECO sur des générateurs du même nature ;
La demande de stationnement résultant de cette analyse est récapitulée dans le
tableau ci-après.
4.1.
Vecteurs d’occupation et références de calcul
Afin d’évaluer les besoins en stationnement du secteur Pavillon Baltard – Gare RER A,
SARECO s’est basé sur un ensemble de vecteurs d’occupation variant selon
l’équipement concerné (bureaux, résidence hôtelière, crèche…), le type d’utilisateur
(abonnés et visiteurs) et le moment de la journée (matin, après-midi, soir, nuit,
semaine, samedi…).
Deux hypothèses ont été déclinées, une première avec la possibilité d’inclure des
abonnements P+R pour les usagers de la gare RER et une deuxième hypothèse qui
n’inclut pas ces abonnements afin d’apprécier les répercussions d’une telle démarche
sur le dimensionnement du parking ainsi que sur ses recettes.
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Ci-après, le tableau récapitulatif de ces vecteurs d’occupation ayant servi de base de
calcul de ce qui suit :
8
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Norme
Equipements de proximité
Valeur
places privatives
Logements moins de T3
56 lgt
places privatives
14 lgt
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Logments plus que T3
Bureaux
abonnés banalisés
visiteurs
13 315 m2
Résidence hotelière
abonnés banalisés
160 lgt
Commerces de proximité
abonnés banalisés
visiteurs
1 715 m2
Crèche
abonnés banalisés
667 m2
Cabinet médical
abonnés banalisés
visiteurs
505 m2
Abonnements P+R
abonnés banalisés
120 abo
places privatives
RATP
30 pl
Hopital
54 pl
visiteurs
Hopital
abonnés banalisés
130 abo
unité de réf.
1
0
0
2
0
0
0
16
1
0
0,25
0
0
6
15
0
8
0
0
20
16
0
0,8
0
1
0
0
0
0
1
0
0,66
0
Mesure
lgt
lgt
1 000 m2 HO
lgt
1 000 m2 HO
1 000 m2 HO
1 000 m2 HO
abo
pl
pl
abo
semaine
Matin
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
0%
50%
0%
0%
100%
100%
0%
100%
0%
0%
70%
90%
0%
100%
100%
0%
0%
0%
0%
0%
50%
0%
70%
0%
semaine
Après midi
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
90%
0%
50%
0%
0%
100%
100%
0%
100%
0%
0%
70%
90%
0%
100%
100%
0%
0%
0%
0%
0%
90%
0%
90%
0%
Taux d'occupation
semaine
semaine
18h-20h
20h-23h
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
30%
0%
30%
0%
0%
0%
100%
100%
0%
0%
0%
0%
100%
0%
100%
0%
0%
0%
40%
0%
0%
0%
0%
0%
75%
0%
30%
0%
0%
0%
30%
0%
30%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
30%
10%
0%
0%
70%
10%
0%
0%
Samedi
journée
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
20%
0%
0%
60%
0%
0%
100%
100%
0%
0%
0%
0%
50%
50%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
0%
50%
0%
Samedi
soir
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
0%
0%
10%
10%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
10%
0%
10%
0%
Dimanche
journée
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
60%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
30%
0%
50%
0%
Tableau 1: Vecteurs d'occupation dans l’hypothèse de présence d’un P+R
9
sareco
Norme
Equipements de proximité
Valeur
places privatives
Logements moins de T3
56 lgt
places privatives
14 lgt
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Logments plus que T3
Bureaux
abonnés banalisés
visiteurs
13 315 m2
Résidence hotelière
abonnés banalisés
160 lgt
Commerces de proximité
abonnés banalisés
visiteurs
1 715 m2
Crèche
abonnés banalisés
667 m2
Cabinet médical
abonnés banalisés
visiteurs
places privatives
505 m2
RATP
30 pl
Hopital
54 pl
visiteurs
Hopital
abonnés banalisés
130 abo
unité de réf.
1
0
0
2
0
0
0
16
1
0
0,25
0
0
6
15
0
8
0
0
20
16
1
0
0
0
0
1
0
0,66
0
Mesure
lgt
lgt
1 000 m2 HO
lgt
1 000 m2 HO
1 000 m2 HO
1 000 m2 HO
pl
pl
abo
semaine
Matin
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
0%
50%
0%
0%
100%
100%
0%
100%
0%
0%
70%
90%
0%
0%
0%
0%
0%
50%
0%
70%
0%
semaine
Après midi
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
90%
0%
50%
0%
0%
100%
100%
0%
100%
0%
0%
70%
90%
0%
0%
0%
0%
0%
90%
0%
90%
0%
Taux d'occupation
semaine
semaine
18h-20h
20h-23h
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
30%
0%
30%
0%
0%
0%
100%
100%
0%
0%
0%
0%
100%
0%
100%
0%
0%
0%
40%
0%
0%
0%
0%
0%
75%
0%
30%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
30%
10%
0%
0%
70%
10%
0%
0%
Samedi
journée
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
20%
0%
0%
60%
0%
0%
100%
100%
0%
0%
0%
0%
50%
50%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
0%
50%
0%
Samedi
soir
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
0%
0%
10%
10%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
10%
0%
10%
0%
Dimanche
journée
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
60%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
30%
0%
50%
0%
Tableau 2 : Vecteurs d'occupation dans l’hypothèse d'absence de parc relais
10
sareco
4.2.
Evaluation des besoins de stationnement par période
On peut d’ores et déjà remarque que la demande atteint sa pointe en après-midi de jour de semaine, du fait de l’importance de la
demande des usagers des bureaux en jour de semaine et des visiteurs de l’hôpital Armand Briard en après-midi de semaine.
Norme
Equipements de proximité
Valeur
places privatives
Logements moins de T3
56 lgt
places privatives
Logments plus que T3
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Bureaux
14 lgt
abonnés banalisés
visiteurs
13 315 m2
Résidence hotelière
abonnés banalisés
160 lgt
Commerces de proximité
abonnés banalisés
visiteurs
1 715 m2
Crèche
abonnés banalisés
667 m2
Cabinet médical
abonnés banalisés
visiteurs
505 m2
abonnés banalisés
120 abo
Abonnements P+R
places privatives
RATP
30 pl
Hopital
54 pl
visiteurs
Hopital
abonnés banalisés
TOTAL lot
130 abo
unité de réf.
1
0
0
2
0
0
0
16
1
0
0,25
0
0
6
15
0
8
0
0
20
16
0
0,8
0
1
0
0
0
0
1
0
0,66
0
Mesure
Places
privatives
Semaine : Matin
Abon. Visit. Total
Semaine : après midi
Abon. Visit. Total
Demande de stationnement
Semaine : 18h-20h
Semaine : soirée
Abon. Visit. Total Abon. Visit. Total
Samedi : Journée
Abon. Visit. Total
Samedi : Soirée
Abon. Visit. Total
lgt
56
lgt
28
1 000 m2 HO
213
226
213
13
lgt
20
1 000 m2 HO
10
20
20
36
26
1 000 m2 HO
5
1 000 m2 HO
7
5
5
14
7
20
40
26
10
43
43
40
40
40
24
24
40
36
1
10
36
26
5
2
14
8
26
40
24
24
4
3
2
10
5
2
96
96
68
4
7
96
96
64
26
7
abo
225
12
9
4
29
29
pl
30
pl
27
49
27
abo
60
114
411
73
16
49
60
77
484
418
94
5
16
77
60
512
213
48
54
5
60
9
261
49
5
5
54
9
43
54
125
84
16
5
43
9
209
50
8
16
9
43
58
67
Tableau 3 : Estimation SARECO de la demande de stationnement dans l’hypothèse de présence d’un P+R
11
sareco
Dimanche : Journée
Abon. Visit. Total
43
16
83
Norme
Equipements de proximité
Valeur
places privatives
Logements moins de T3
56 lgt
places privatives
14 lgt
Logments plus que T3
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Bureaux
abonnés banalisés
visiteurs
13 315 m2
Résidence hotelière
abonnés banalisés
160 lgt
Commerces de proximité
abonnés banalisés
visiteurs
1 715 m2
Crèche
abonnés banalisés
667 m2
Cabinet médical
abonnés banalisés
visiteurs
places privatives
505 m2
RATP
30 pl
Hopital
54 pl
visiteurs
Hopital
abonnés banalisés
TOTAL lot
130 abo
unité de réf.
1
0
0
2
0
0
0
16
1
0
0,25
0
0
6
15
0
8
0
0
20
16
1
0
0
0
0
1
0
0,66
0
Mesure
Places
privatives
Semaine : Matin
Abon. Visit. Total
Semaine : après midi
Abon. Visit. Total
Demande de stationnement
Semaine : 18h-20h
Semaine : soirée
Abon. Visit. Total Abon. Visit. Total
Samedi : Journée
Abon. Visit. Total
Samedi : Soirée
Abon. Visit. Total
lgt
56
lgt
28
1 000 m2 HO
213
226
213
13
lgt
20
1 000 m2 HO
10
20
20
36
26
1 000 m2 HO
5
1 000 m2 HO
7
225
64
12
20
40
26
10
26
5
5
14
7
7
68
43
43
24
24
40
36
1
4
40
40
40
36
10
26
5
2
14
8
7
26
40
24
24
4
3
2
10
9
5
2
4
pl
30
pl
27
49
27
abo
60
114
315
73
16
49
60
77
388
322
94
5
16
77
60
416
184
48
54
5
60
9
232
49
5
5
54
9
43
54
125
84
16
5
43
9
209
50
8
16
9
43
58
67
Tableau 4: Estimation SARECO de la demande de stationnement dans l’hypothèse de l'absence d’un P+R
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sareco
Dimanche : Journée
Abon. Visit. Total
43
16
83
4.3.
Capacité de parking nécessaire
La capacité nécessaire se subdivise en deux parties, la capacité privative dédiée aux
logements et la capacité banalisée dédiée aux abonnés et visiteurs des différents
équipements.
La capacité banalisée correspond à la pointe de la demande en après-midi de semaine.
Ci-dessous le tableau récapitulatif de la capacité de parking nécessaire dans le cas des
deux hypothèses :
CAPACITE TOTALE BANALISEE
114 places
512 places
CAPACITE DIMENSIONNANTE DU PARKING
(pointe d'après-midi sur semaine)
626 places
CAPACITE TOTALE PRIVATIVE
Tableau 5 : Capacité en présence de P+R
CAPACITE TOTALE BANALISEE
114 places
416 places
CAPACITE DIMENSIONNANTE DU PARKING
(pointe d'après-midi sur semaine)
530 places
CAPACITE TOTALE PRIVATIVE
Tableau 6 : Capacité en l'absence de P+R
* Les places privatives comprennent les places dédiées aux logements et celles dédiées à la RATP
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Dans l’hypothèse du maintien d’abonnements P+R, la capacité nécessaire pour
répondre à tous les besoins des usagers du futur parking (abonnés et visiteurs)
dépasse de près de 140 places la capacité prévue actuellement, soit d’environ un
niveau de parking supplémentaire. Et dans l’hypothèse d’absence d’abonnement P+R,
la capacité nécessaire dépasse de près de 40 places la capacité prévue actuellement.
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sareco
5. APPROCHE FINANCIERE
5.1.
Hypothèses de calculs
Sur la base des tarifs appliqués dans les parkings de la ville et sur la voirie, SARECO a
estimé les tarifs qui seraient envisageables pour le nouveau parking et qui sont
présentés dans le tableau qui suit :
Parking de la Autres parkings de la ville
Voirie_ Zone
Gare
Centre Ville Marché Port Rouge / Orange Jaune
Bleue
Abonnement P+R
48 €/mois
Abonnement normal
58 €/mois
Tarif horaire
0,60 €/h
1 €/2h 1 €/2h 2 €/3h
1,10 €/h 0,90 €/h Gratuité
Proposition
SARECO
60 €/mois
80 €/mois
1,50 €/h
Tableau 7: Comparatif des tarifs TTC appliqués et hypothèses SARECO
5.2.
Estimation des charges d’exploitation
5.2.1. Frais de personnel
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Afin de déterminer les frais de personnel nécessaire à la gestion de ce parking,
SARECO a commencé par établir des horaires d’ouverture du dit parking. Ces heures
d’ouverture correspondent aux horaires de fonctionnement de la gare RER, soit de 5
heures du matin à 23 heures le soir.
Durant l’ouverture du parking, la présence d’un agent d’exploitation à l’accueil est
nécessaire. Un calcul simple prenant en considération le nombre d’heure d’ouverture
par jour, le nombre de jour par an et le nombre d’heures de travail annuel d’un agent
d’exploitation ont permis de fixer à 4 ETP le personnel nécessaire pour assurer la
gestion et l’exploitation du parking. Ce qui engendre les frais de personnel de l’ordre
de 140 000€HT.
5.2.2. Charges d’exploitation
Ci après un tableau estimatif des charges d’exploitation relatives au parking
prévu autrement dit pour un parking de 491 places :
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sareco
Poste de dépense
Electricité
Autres fluides
Montant
32 460 €
526 €
sous-traitance Nettoyage
30 210 €
sous-traitance Maintenance
53 158 €
sous-traitance gardiennage
11 762 €
Location - charges locatives
2 670 €
Frais d'entretien et de réparation
9 257 €
Publicité - communication
2 044 €
Achat carte magnétique
4 096 €
Achat fourniture + consommable
5 625 €
Assurance
5 997 €
Affranchissement - téléphone
1 175 €
Déplacement - mission - réception
205 €
Honoraire (hors maison mère)
473 €
Commission carte bancaire
5 370 €
Autres services bancaires
409 €
Autres services extérieures
373 €
Taxes
Autres charges de gestion courants
Sous-total frais divers
27 163 €
2 551 €
195 524 €
5.2.3. Total des charges d’exploitation
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On aboutit donc à un montant global de 335 524 €HT de frais d’exploitation
(personnel + dépense d’exploitation).
5.3.
Estimation des recettes
Sur la base des hypothèses ci-dessus, SARECO a calculé les recettes d’exploitation
prévisionnelles des abonnés et visiteurs selon la présence ou non d’abonnements P+R.
Il est à noter que les recettes issues de la vente des places privatives n’ont pas été
comptabilisées dans cette estimation et que les « Autres » visiteurs correspondent aux
visiteurs des commerces, des cabinets médicaux et des logements.
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Eiffage
Résidence hôtelière
Abonnements Commerçants
Hôpital
P+R
Hôpital
Bureaux
Visiteurs
Pavillon Baltard
Autres
Total général Recettes TTC
Total général Recettes HT
Nombre
300 abo
30 abo
10 abo
130 abo
120 abo
210 000 h
25 000 h
Tarif
80 €/mois
80 €/mois
80 €/mois
80 €/mois
60 €/mois
1,50 €/h
1,50 €/h
59 491 h
1,50 €/h
Total AnnuelTTC
240 000 € TTC
24 000 € TTC
8 000 € TTC 448 000 € TTC
104 000 € TTC
72 000 € TTC
315 000 € TTC
37 500 € TTC
471 737 € TTC
30 000 € TTC
89 237 € TTC
919 737 € TTC
769 010 € HT
Tableau 8 : Estimation des recettes en présence d'un P+R
Eiffage
Résidence hôtelière
Abonnements
Commerçants
Hôpital
Hôpital
Bureaux
Visiteurs
Pavillon Baltard
Autres
Total général Recettes TTC
Total général Recettes HT
Nombre
300 abo
30 abo
10 abo
130 abo
210 000 h
25 000 h
Tarif
80 €/mois
80 €/mois
80 €/mois
80 €/mois
1,50 €/h
1,50 €/h
59 491 h
1,50 €/h
Total AnnuelTTC
240 000 € TTC
24 000 € TTC
376 000 € TTC
8 000 € TTC
104 000 € TTC
315 000 € TTC
37 500 € TTC
471 737 € TTC
30 000 € TTC
89 237 € TTC
847 737 € TTC
708 810 € HT
Tableau 9 : Estimation des recettes en absence d'un P+R
5.4.
Résultat d’exploitation
Ci-après le compte global d’exploitation prévisionnel qui ne prend en considération
pour les charges que les 491 places prévues initialement pour le parking :
SA229N - Evaluation de la capacité du projet de parking V2 - 15/03/2010 18:15
Total général Recettes HT
Total général Charges HT
Résultat d'exploitation HT
769 010 € HT
335 524 € HT
433 486 € HT
Tableau 10 : Compte global d'exploitation en présence d'un P+R
Total général Recettes HT
Total général Charges HT
Résultat d'exploitation HT
708 810 € HT
335 524 € HT
373 286 € HT
Tableau 11 : Compte global d'exploitation en absence de P+R
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