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FISCALITE DES NON RESIDENTS FLORIDIENS EN CAS DE VENTE
Nul besoin d'être résident américain pour posséder un bien immobilier ou ouvrir une société en Floride .
Taxation sur plus value immobilière: 15%
Faible impôt foncier ("property tax"): 1,8 à 2% de la valeur cadastrale du bien.
1) Quand un étranger vend une propriété, on lui retient 10% du prix de vente jusqu'à ce qu'il déclare soit
un bénéfice soit une perte éventuelle dans la transaction.
Si on s'y prend bien, un comptable doit remplir un formulaire, au moment de la vente, et après plus ou
moins 3(trois) mois, on reçoit les instructions du service des Impôts pour, soit rendre une partie ou toute
la rétention.
Si on ne fait pas cette gestion au moment de la vente, le vendeur étranger devra attendre le
commencement de l'année suivante pour faire sa déclaration d'impôt avec les mêmes résultats. Ceci est
le Firpta(ou loi du Firpta " Foreign Investment in Real Property Tax Act", de 1980).
2) Si on constitue une compagnie americaine, on échappe au Firpta mais à moins que l'on triche, il faut
payer les impôts sur les revenus de la vente.
On doit ces impôts aux USA, mais aussi en France. C'est à dire que les impôts que l'on paie aux USA sont
crédités des impôts que l'on paye en France.
Si on a une compagnie américaine, on reçoit le produit de la vente et si on bandonne la compagnie, c'est
une fraude. Il faut donc payer de toute façon l'impot sur le revenu.
(Ouvrir une "corporation" (SARL américaine) pour porter l’acquisition de votre patrimoine immobilier en Floride et vous protéger
contre la loi du FIRPTA est donc une idée faussement répendue.)
Quand on fait sa déclaration, on déduit tous les travaux que l'on à fait, les frais d'amélioration de la
propriété, les commissions payées, les frais du closing à la vente et à l'achat.
Le gain de capital aux USA est alors taxé de 15%.
POUR LES SUCCESSIONS
3) Peut-être que pour la succession, une société LLC ou corporation sont convenables , puisque la
personne avant son décés (sic) peut transférer ses actions à ses héritiers:on évite donc les droits de
succession.
Constituer des compagnies offshores avec les frais et le maintien des sociétés,avec les yeux de tous les
gouvernements du monde sur ces îles peut souvent apporter des tracas et des conséquences bien plus
importants que le paiment d'un impôt sur la vente d'un bien.
Consulter un fiscaliste s'il s'agit de beaucoup d'argent, est toujours recommendable. Car vous pouvez
réduire vos impôts aux USA, mais peut-être vous exposer a des impôts et des problèmes bien plus grands
en France.
5) Pour les propriétés locatives, il se peut que constituer une LLC aide pour les impôts.
Les étrangers ont des impôts plus hauts que les Américains.
A titre personnel, d'emblée il paient 31% sur n'importe quel salaire ou revenu. Donc une compagnie LLC
avec toutes les déductions pour personnel, employés, frais, etc, peut reduire leur exposition fiscale. Mais
bien sur, tout dépend de la grandeur de l'investissement. Si c'est un appartement de $200,000 je ne sais
pas si ça vaut la peine. Quand c'est 2 millions, c'est autre chose.
IMPORTANT
Ces conseils et ces opinions n'ont pas de caractère professionnel .N'importe quelle décision qui puisse
affecter les finances de nos clients doit être consultée avec un comptable, un avocat, ou un fiscaliste.
PROPERTY TAX
L'impôt foncier (ou property tax) représente environ 1,8 - 2% de la valeur du bien. Celle-ci est mise à jour
tous les ans par les services de la ville.
La property tax en Floride est prélevée sur la base du jour calendaire, à la fin de l'année fiscale pour la
période partant du 1er janvier au 31 décembre.
Cette taxe est payable à partir du 1er novembre de l'année en court et doit être réglée au plus tard le 31
mars de l'année suivante.
Elle peut aussi être réglée en 4 versements. L'intérêt de la payer dès novembre est que ceci donne droit à
un discount... 4% en novembre, 3% en décembre, 2% en janvier et 1% en février.
Apres le 1er mars, la totalité du montant devra être perçue quoi qu'il arrive avant le 31 mars, sinon vous
seriez en défaut ,par le trésor public américain (IRS, Internal Revenue Service).
Comme en France, elle est partagée prorata temporis par le vendeur et l'acheteur en fonction de la date
d'achat, le jour de la signature (Closing).
CADASTRE ,FRAIS D'ENREGISTREMENT
Notez qu'il n'y a pas de frais de notaire proprement dit en Floride.
En effet, les droits d'enregistrement sont payés par le vendeur et l'acheteur ne paye un impôt que s'il a
recours au crédit.
Il n'y a pas de cadastre en Floride comme en France puisqu'il n'y a pas de notaire.
Contracter une assurance sur le titre de propriété (title insurance) devient donc essentiel car celle-ci vous
protègera contre d'éventuelles imperfections lors de l'enregistrement et de fait, contre des contestations
par un tiers sur sa validité et ce tant que vous resterez propriétaire du bien.
Bien que fortement recommandé, elle n'est pas obligatoire quand l'achat est payé cash mais le devient
en quelque sorte quand celui-ci est financé par un crédit puisque requise par toutes les banques.
Sa souscription est payable une seule fois lors de l'achat de la propriété.
Assurance du titre de propriété : 1.5% du prix d'achat
Conclusion, vous l'avez compris, n'achetez jamais d'immobilier sans cette assurance !
CREDIT IMMOBILIER
MORTGAGE BROKER
Documents nécessaires pour l'obtention d'un prêt.
3 lettres dit de référence et rédigées en anglais :
Une lettre de votre banque stipulant la date d'ouverture de votre compte (les banques aiment lire un
minimum de 2 ans) et attestant que celui-ci n'a jamais rencontré de problème (account in good standing).
Une lettre de votre employeur précisant votre ancienneté (ils aiment bien "2 ans") et le montant de
votre salaire brut.
Une lettre d'un créancier ou fournisseur avec qui un crédit est en cours indiquant que les paiements ont
toujours été honorés et versés à temps (credit reference letter).
Copie du passeport.
Expertise de la valeur de la propriété : $350.
Frais de dossier : $350.
Frais de greffe : $60.
Frais bancaires : $750 (en fonction des banques).
Assurance du titre de propriété : 1.5% du prix d'achat.
Assurance habitation multirisque (pour les villas uniquement).
Taxe de l'état de Floride sur le prêt : ( x 0.0055) du montant du prêt.