outremont - Eric Forgues

CHRONIQUES IMMOBILIÈRES
VOLUME 3
NOVEMBRE 2013
OUTREMONT
EN EXCLUSIVITÉ
ENTREVUE AVEC
MARIE CINQ-MARS,
la citoyenne
Le THÉÂTRE
Outremont
Les RÉSIDENCES
SECONDAIRES
et leurs particularités
DIVISE OU INDIVISE …
Peu de différence
dans les faits!
PIERRE
DANSEREAU
pionnier de l’écologie
au Québec
Entrevue
avec GAÏA
CONSTRUCTION
Conversion d’un
immeuble LOCATIF
EN COPROPRIÉTÉ
CHERS RÉSIDENTS
D’OUTREMONT,
C’est avec plaisir que nous vous présentons le 3e numéro de notre
Info-Quartier d’Outremont. Ce recueil de chroniques vise à vous faire
connaître davantage Outremont et à vous informer sur différents
aspects entourant l’achat et la vente d’une propriété. Nous espérons
que vous en apprécierez la lecture !
Cordialement,
ÉRIC FORGUES
ALEXANDRE GOSSELIN
Courtiers immobiliers
UNE PAGE D’HISTOIRE
Le Théâtre d’Outremont
Le 4 octobre 1928, sous l’impulsion
de Fred Trudeau, un entrepreneur en
construction bien connu d’Outremont,
le magnifique théâtre de style Art
déco ouvre ses portes. Cette soirée
mémorable est marquée par les
prestations d’artistes de renom
comme Charlie Ross et Claire Vincent
et la projection de courts métrages.
Plusieurs personnalités d’Outremont
sont présentes, dont le maire Joseph
Beaubien qui prononce un discours.
des scènes exotiques ou pastorales,
le Théâtre d’Outremont était l’un des
tout premiers édifices de style Art
déco au Canada. Selon les préceptes
de ce type d’architecture qui sera très
en vogue au cours des années 1930,
les formes classiques traditionnelles
sont présentées de façon stylisée
et caractéristique. D’une dimension
extérieure de 130 pieds de longueur
sur 88 de profondeur et 53 dans sa
partie la plus haute, la composition
ex t é r i e u r e s e d é m a r q u e p a r u n
esthétisme propre au style architectural.
Quant à la conception de la salle, elle
répondait à des standards de visibilité,
d’acoustique, de sécurité et d’aération.
En ce sens, le Théâtre était le nec plus
d’années le centre montréalais du
cinéma de répertoire. En 1987, BBC
Management acquiert la salle avec le
projet avoué de la transformer en minigalerie de boutiques combinée à un
restaurant. À la suite d’une mobilisation
populaire qui conduit à une citation à
comparaître devant la cour municipale,
le projet meurt dans l’œuf. En 1994,
le gouvernement provincial classe à
son tour le bâtiment comme monument
historique et la Ville d’Outremont en
fait l’acquisition. Après des travaux de
rénovations, la salle est rouverte au
public en mars 2001.
PIERRE DANSEREAU,
pionnier de l’écologie au Québec
Fils aîné d’une famille de cinq enfants, il
démontre rapidement un intérêt marqué
pour la littérature. Après avoir complété
son cours classique, il obtient, au début
des années 1930, un baccalauréat ès arts
de l’Université de Montréal, puis poursuit
avec un baccalauréat en sciences agricoles
de l’Institut agricole d’Oka. Il décroche un
diplôme similaire en 1939, mais cette foisci de l’Université de Genève. À la fin des
années 1930, il travaille au Jardin botanique
de Montréal en compagnie du frère MarieVictorin, que certains considèrent comme le
père de l’écologie au Québec.
Haut lieu de l’expression scénique, de la
musique et du cinéma, les théâtres ont
joué un rôle important dans la culture
populaire. Aujourd’hui, la majeure
partie de ces majestueux édifices qui
composaient le paysage urbain sont
disparus, avalés par la modernité ou
transformés en commerces ou en
logements. Le Théâtre Outremont est un
des rares survivants à avoir traversé le
temps pour témoigner d’une glorieuse
époque révolue.
2
En 1930, le Théâtre est acquis par la
Confederation Amusements Limited.
Pilier montréalais de la diffusion
cinématographique, cette compagnie
possède plusieurs hauts lieux du cinéma
tout au long des années 1930. Elle
sera propriétaire du Théâtre Outremont
jusqu’en 1962. Acheté par le cinéphile
Roland Smith en 1974, le Théâtre est
rénové et devient durant une dizaine
Pierre Dansereau nait
le 5 octobre 1911 sur
l’avenue Maplewood,
à Outremont.
Il fut un temps où les
théâtres étaient au cœur
de la vie culturelle des
gens de la Ville.
Conçu par l’architecte René
Charbonneau et décoré par nul autre
qu’Emmanuel Briffa, le plus grand
décorateur de théâtre de son époque,
le Théâtre d’Outremont était, dès son
ouverture, promis à un grand avenir.
S’inscrivant dans un mouvement de salles
dites « atmosphériques » caractérisées
par des murs et des plafonds exhibant
ultra de son époque. Au cours de sa
glorieuse carrière, plusieurs artistes de
renom foulent ses planches : Pauline
Julien, Félix Leclerc, Diane Dufresne,
Harmonium, Beau Dommage, etc.
Pierre Dansereau entame une carrière dans
l’éducation qui allait se révéler remarquable.
Il enseigne d’abord à l’Université de Montréal
entre 1940 et 1950, puis se rend aux ÉtatsUnis où il devient professeur à l’Université du
Michigan pendant quelques années. Il revient
en 1955 pour diriger l’Institut du Jardin
botanique de Montréal jusqu’en 1961, tout
en cumulant le poste de doyen de la Faculté
des sciences de l’Université de Montréal.
Le conservatisme politique et universitaire
ambiant qu’il ressent l’incite à retourner aux
États-Unis pour enseigner la botanique et
la géographie à l’Université Columbia, puis
à occuper le poste de directeur adjoint du
Jardin botanique de New York. Il est de
retour à l’Université de Montréal en 1968,
mais migre vers l’Université du Québec à
Montréal en 1971. Il y prendra sa retraite
en 1976 à l’âge de 65 ans, mais continuera
à être actif dans l’éducation jusqu’en 2005.
Pendant une grande
partie de sa carrière
de scientifique
qu’il mène en parallèle,
Pierre Dansereau
nage résolument
à contre-courant.
Alors que les scientifiques se consacrent à la
biologie moléculaire, Dansereau s’intéresse
plutôt aux interactions de tous les êtres
vivants avec leur environnement. Il expose
sa vision novatrice dans Biogeography :
an Ecological Perspective, un livre
qu’il publie au milieu des années 1950
et qui allait lui assurer un rayonnement
international. Soutenant la thèse que l’on
ne peut comprendre ce qui se passe dans
l’environnement qu’en abordant la question
avec une approche multidisciplinaire,
Dansereau s’oppose à la vision traditionnelle
selon laquelle la nature et les humains sont
considérés comme deux réalités distinctes.
Selon le scientifique, les humains et leurs
interventions doivent faire partie d’une
l’analyse et d’une vision globales. Pour
appuyer sa thèse, il développe plusieurs
modèles permettant même d’expliquer
les comportements humains. Plusieurs
chercheurs considèrent d’ailleurs que son
approche complète les travaux de Darwin.
Professeur, chercheur, auteur, conférencier,
le scientifique québécois rayonne un peu
partout dans le monde. Il est invité dans des
colloques internationaux et on fait appel à
ses services de consultant, principalement
en Amérique latine. Au fil du temps, il
compte parmi ses amis René Lévesque,
Pierre Elliot Trudeau et André Laurendeau.
Pierre Dansereau, vers 1983.
Source : Université du Québec à Montréal. Service des
archives et de gestion des documents, Fonds d’archives
du Service des communications, 45U-218:F3:0195/1.
Tout au long de sa carrière, il récolte une
douzaine de doctorats en plus d’être honoré
de prestigieuses distinctions comme le prix
Marie-Victorin du gouvernement du Québec
et le Prix d’excellence d’Environnement
Canada. Il a été nommé membre du Conseil
de l’Ordre national du Québec et en fut
président de 1987 à 1989. En 2004, le
Complexe des sciences de l’Université du
Québec à Montréal est même nommé en
son honneur. Pierre Dansereau rend l’âme,
presque centenaire, en 2011.
3
ÉRIC FORGUES
ALEXANDRE GOSSELIN
MARIE CINQ-MARS
Mairesse d’arrondissement
OUTREMONT
Courtiers immobiliers SUTTON
CHRONIQUE DE VOS COURTIERS
LES RÉSIDENCES
SECONDAIRES
ENTREVUE avec
MARIE CINQ-MARS
et leurs particularités
Il fut une époque où le concept de résidence secondaire évoquait à l’esprit l’image du « chalet dans l’Nord ». Les temps
ont changé. Bien sûr, les chalets existent toujours, du plus humble au plus chic. Mais on trouve également des demeures
secondaires qui n’ont rien à envier à des résidences principales.
Il va de soi que vous si vous envisagez
d’acheter une résidence secondaire, c’est
que vous possédez déjà une demeure
principale! Vous êtes donc au courant
de tout ce qu’implique l’achat d’une
propriété : la préqualification financière,
la recherche de la perle rare, les visites,
la détermination de vos besoins, l’offre
d’achat, la signature chez le notaire, etc.
Toutefois, en plus
de tout ce que vous
avez vécu lors
de l’achat de votre
demeure principale,
l’achat d’une résidence
secondaire comporte
son lot de particularités.
Il est donc primordial, avant d’effectuer
un achat impulsif, de réfléchir aux
questions suivantes.
Avant toute chose, avant même de
commencer à chercher une deuxième
résidence, vous devez vous demander
si vous avez les moyens financiers de
vous l’offrir. Outre le coût de la propriété
elle-même, il faut prendre en considération
le prix de l’essence pour s’y rendre. La
maison aura besoin de meubles, de literie,
d’accessoires divers. Devrez-vous faire appel
à une entreprise pour les transporter? Il est
rare aussi qu’une demeure ne nécessite pas
de petites réparations. Êtes-vous bricoleurs?
De plus, peu importe où cette résidence
sera située, vous devrez payer des taxes
plus ou moins élevées.
Finalement, il y a le coût des assurances,
qui est parfois plus élevé que celui de
la résidence principale, parce qu’on y
est moins souvent. Bref, une deuxième
4
résidence entraîne toujours des dépenses
particulières.
Mais l’argent n’est pas tout. Même si vous
en avez les moyens, il y a d’autres points
à considérer avant de prendre la décision
d’acheter. Êtes-vous prêt à vous taper des
kilomètres et à endurer des embouteillages
pour vous rendre à votre deuxième chezvous? Votre chalet est peut-être très mignon,
mais si vous n’y allez jamais parce qu’il est
trop loin, il va se transformer en (petit)
éléphant blanc! L’emplacement est donc
primordial dans le choix d’une résidence
secondaire.
Vous devriez également vous informer au
sujet de l’environnement de votre nouvelle
demeure. Est-ce que les moustiques,
mouches noires et autres brûlots vous
attendent de pied ferme? Si vous
demeurez près d’un plan d’eau, est-ce que
le doux ronronnement des motomarines va
agrémenter vos siestes? Votre résidence
secondaire est-elle située en zone
inondable? Sera-t-elle facilement accessible
l’hiver, surtout en cas d’urgence? Quels sont
les services et commodités à proximité?
Naturellement, votre choix d’une demeure
devra prendre en considération si vous avez
l’intention de recevoir parents et amis.
Si au contraire vous recherchez un havre
de paix afin de retrouver votre équilibre,
vous n’aurez peut-être pas besoin d’avoir
plusieurs chambres.
En prenant en considération tous les
aspects que nous venons d’énumérer, vous
serez à même de faire un choix éclairé.
L’achat d’une résidence, même secondaire,
représente un important engagement
financier. Il est essentiel de bien y réfléchir,
et de bien s’informer.
Si vous possédez une propriété à caractère patrimonial, ou avec des
particularités architecturales singulières ou avec tout autre intérêt pour
nos lecteurs, elle pourrait être dans une des prochaines parutions.
Madame Cinq-Mars,
êtes-vous depuis
longtemps impliquée
dans la vie municipale ?
La qualité de vie est au cœur de nos
valeurs, les espaces verts y contribuant
largement. À ce propos, je suis fière de
souligner que depuis mon accession à la
mairie six cents arbres ont été plantés.
Comme citoyenne d’Outremont, j’ai
toujours été intéressée par ce qui s’y
passait, ayant à cœur de vivre dans
un environnement agréable. Lorsque
mes enfants étaient tout jeunes, je les
emmenais souvent à la bibliothèque
située à l’époque au sous-sol de
l’immeuble abritant aujourd’hui le service
de l’aménagement urbain à coté de
l’Hôtel de ville.
Y a-t-il encore place
à l’amélioration ?
L’emplacement n’était pas des plus
adéquats et l’offre de services laissait
à désirer, autant du côté adulte qu’à la
section jeunesse. J’ai pris l’initiative de
faire circuler une pétition et nous avons
recueilli suffisamment de signatures
pour faire changer les choses. Plus tard,
d’autres infrastructures me paraissant
déficientes, j’ai amorcé un nouveau
mouvement populaire afin d’obtenir
des améliorations pour une ville plus
rayonnante où il fait bon vivre.
De fil en aiguille, mon implication m’a
valu des encouragements de mon
entourage : on me suggérait fortement
de m’engager dans la course à la mairie.
Aujourd’hui, je crois
bien représenter les
citoyens d’Outremont : ils
veulent un arrondissement
dynamique qui conserve
toutefois jalousement son
remarquable patrimoine
architectural.
Il serait prétentieux d’affirmer le
contraire. Si nous désirons garder
nos familles à Outremont il faut être à
l’affût des besoins et offrir des services
adaptés. Les parcs, les aménagements
pour les sports doivent offrir aux
résidents la possibilité de nombreuses
activités dans leur voisinage. D’ailleurs
j’ai comme projet d’étudier la faisabilité
d’une piscine intérieure qui serait
réalisée en PPP.
Quels sont
vos intérêts ?
Mes trois enfants sont ma grande fierté.
J’ai essayé de leur inculquer mes valeurs
comme l’importance de l’implication
citoyenne. Ma famille m’a toujours
soutenue dans mes projets même si
ceux-ci me demandaient beaucoup.
S’ouvrir aux autres, être généreux
de son temps, quel enrichissement
pour soi! Le sport est aussi important
pour moi : j’adore marcher dans nos
magnifiques rues bordées d’arbres qui
leur confèrent un charme indéniable. La
randonnée pédestre urbaine, pourquoi
pas ? Ma passion pour l’art m’a amenée
à organiser plusieurs expositions de
peinture, mais je suis également ouverte
à d’autres expressions artistiques. Ainsi
le festival international de marionnettes a
certainement contribué au rayonnement
d’Outremont.
En conclusion ?
Je considère qu’à Outremont nous
sommes privilégiés entre autres grâce
à l’apport d’environ 500 bénévoles
impliqués dans de multiples comités
et organismes. Que ce soit la Société
d’histoire, le soccer, le patinage artistique
et autres activités, combien d’heures et
d’efforts cela représente-t-il de la part
de ces gens de bonne volonté? Nous
leur en sommes reconnaissants. C’est
très particulier de vivre ici, nous formons
comme une microsociété, mais ouverte
sur le monde.
En tant que
citoyenne, si j’avais
à refaire ma vie je
choisirais à nouveau
Outremont pour tous
ses avantages.
Contactez-nous!
5
STATISTIQUES
RÉSIDENTIELLES
ALEXANDRE PERRAS
GABRIEL PLANTE
SAMUEL COULOMBE
Propriétaires, Construction Gaïa
OUTREMONT
Voici des statistiques qui vous renseigneront sur la fluctuation du marché immobilier d’Outremont. Ces informations vous seront utiles
si vous êtes sur le point d’effectuer la vente ou l’achat d’une propriété. Si vous souhaitez obtenir mon aide quant à l’interprétation de
ces données, n’hésitez pas à me contacter.
ENTREVUE avec
CONSTRUCTION GAÏA
3E TRIMESTRE 2013CUMUL 4 DERNIERS TRIMESTRES
VENTES
NOUVELLES INSCRIPTIONS
INSCRIPTIONS EN VIGUEUR
VOLUME (EN MILLIER $)
39
70
116
28 149
0 %
13 %
35 %
7 %
191
340
109
143 980
-13 %
4 %
34 %
-5 %
Construction Gaïa, une entreprise montréalaise de rénovation, a commencé ses activités il y a cinq ans.
Spécialisée en rénovation de résidences du patrimoine, Construction Gaïa se préoccupe de l’environnement
et est à l’affût des changements que nécessite notre société en matière de rénovation. En utilisant les travaux
de peinture et de menuiserie comme tremplin pour son développement d’affaires, Construction Gaïa cherche à
promouvoir des concepts écologiques et des produits environnementaux pour la rénovation et la construction.
Construction Gaïa, c’est de la peinture intérieure et extérieure, de la menuiserie, de la rénovation, du plâtre, des joints,
de l’ébénisterie, du décapage et bien plus! Rencontrons ses trois propriétaires : Gabriel Plante, Samuel Coulombe
et Alexandre Perras.
STATISTIQUES DÉTAILLÉES
PAR CATÉGORIE DE PROPRIÉTÉS
UNIFAMILIALE
VENTES
INSCRIPTIONS EN VIGUEUR
PRIX MÉDIAN
DÉLAI DE VENTE MOYEN (JOURS)
8 27
**
**
**
**
**
**
56
10 %
27
**
1 192 500 $
-3 %
73
-7
Pourquoi avoir choisi
le nom Gaïa ?
Dans la mythologie grecque, Gaïa est la
déesse de la terre. Comme nous prônons
le respect de l’environnement, la rénovation
écologique et encourageons nos clients vers
c’est option dans la mesure du possible, ce
nom était inspirant.
COPROPRIÉTÉ
VENTES31
11 %
130
-18 %
INSCRIPTIONS EN VIGUEUR
82
50 %
75
37 %
PRIX MÉDIAN
438 600 $
12 %
437 800 $
6 %
DÉLAI DE VENTE MOYEN (JOURS)
114
56
84
31
Quelle est votre
spécialité ?
PLEX (2 À 5 LOGEMENTS)
VENTES
INSCRIPTIONS EN VIGUEUR
PRIX MÉDIAN
DÉLAI DE VENTE MOYEN (JOURS)
0
7
**
**
**
**
**
**
5
8
**
**
**
**
**
**
** Nombre de transactions insuffisant pour produire une statistique fiable
Notes : Le total résidentiel comprend les catégories unifamiliale, copropriété, plex (2 à 5 logements) ainsi que les fermettes. Les taux de variation sont calculés par rapport au même trimestre de l’année
précédente. Le prix de vente médian est celui qui permet de séparer l’ensemble des transactions en deux parties égales : la moitié des transactions ont été effectuées à un prix inférieur et l’autre moitié
à un prix supérieur. Source : FCIQ par Centris®
ÉVOLUTION
MENSUELLE
DES TAUX
HYPOTHÉCAIRES
5 ANS
7,0 ___________________________________________________________________________________________
6,8 ___________________________________________________________________________________________
6,6 ___________________________________________________________________________________________
6,4 ___________________________________________________________________________________________
6,2 ___________________________________________________________________________________________
6,0 ___________________________________________________________________________________________
5,8 ___________________________________________________________________________________________
5,6 ___________________________________________________________________________________________
5,4 ___________________________________________________________________________________________
5,2 ___________________________________________________________________________________________
201
3.05
5,0 ___________________________________________________________________________________________
6
La restauration des propriétés du patrimoine
d’Outremont, de Westmount et de ville MontRoyal, du Plateau Mont-Royal, Saint-Lambert
et du grand Montréal. Ce type de travaux
requiert d’excellents ébénistes, menuisiers,
plâtriers et peintres.
Que visez-vous avec
votre approche de type
écologique ?
Notre but premier est de restaurer plutôt
que de remplacer. Plus économique pour le
propriétaire, cette méthode prolonge la durée
de vie de sa maison et en augmente la valeur.
Pour la peinture, nous proposons des produits
au latex plutôt que ceux à base d’huile. De
plus, nous employons des produits sans
COV (composé organique volatil), ce qui
est beaucoup moins dommageable pour
l’environnement, la santé de nos clients
et celle des travailleurs. Aussi, dans la
mesure du possible, nous remplaçons
systématiquement tout le bois pourri par
du neuf, pour empêcher qu’il contamine
le bois sain. Dès l’année prochaine, nous
travaillerons à rendre les toits plus verts.
L’arrondissement de Rosemont, par exemple,
oblige toutes les nouvelles toitures à être
vertes, de couleur blanche ou conçue avec
des matériaux dont l’indice de réflectance
solaire (IRS) est d’au moins 78, cela aura
comme effet d’éliminer les îlots de chaleur.
Bref, de causer des répercutions positives
pour les propriétaires et l’environnement, car
on épargne de l’énergie puisque les besoins
de climatisation en été sont moindres et de
chauffage en hiver diminuent.
Pour la récupération des matériaux, nous
privilégions les Écocentres et nous offrons
à la majorité de nos clients d’aller y porter
nous-mêmes les débris à la suite des travaux.
En matière de recyclage, nous achetons
souvent chez ReStore, une entreprise qui
vend à un prix avantageux des matériaux
usagés et neufs qui lui ont été donnés par des
propriétaires ou des magasins de rénovation.
Étant donné nos préoccupations pour
l’environnement, il est tout à fait normal pour
nous de vouloir encourager cette compagnie.
Comment
expliqueriez-vous
le succès de votre
entreprise ?
Nous sommes reconnus pour notre
efficacité et notre honnêteté. Nous
respectons toujours nos engagements.
De plus, nous offrons un excellent service
après-vente. Nous sommes toujours à la
disposition de nos clients et prêts à les
écouter s’ils ont une demande spéciale,
et ce même une fois les travaux terminés.
Avec 40 employés, nous ne manquons
jamais de main-d’œuvre. Nous connaissons
une progression impressionnante : à
notre première année, nous comptions
10 employés, nous avons doublé dès
l’année suivante et nous sommes
aujourd’hui déjà 40 !
Qu’est-ce qui vous
distingue en tant
qu’entreprise de
rénovation ?
Plusieurs compagnies n’offrent qu’un ou
deux services alors que nous en proposons
toute une gamme : menuiserie, ébénisterie,
peinture, homme à tout faire, installation de
tuile, teinture, etc. Nous sommes capables de
tout faire pour nos clients, que ce soit pour de
petits contrats ou pour de plus substantiels.
L’important, c’est que le travail soit fait, et
bien fait!
Quelle est votre
vision d’avenir pour
Construction Gaïa ?
Nous voudrions, notamment, élargir nos
services en offrant des toitures de type
écologique. Nous voulons travailler en
partenariat avec d’autres entrepreneurs
sérieux qui partagent nos préoccupations
environnementales. Nous envisageons
aussi d’explorer les possibilités d’isolation
à base de soya. Notre objectif ultime serait
de pouvoir bâtir une maison complètement
écologique. Bref, nous voulons continuer à
bien servir nos clients tout en contrôlant notre
croissance pour assurer la bonne gestion de
la compagnie.
7
STEVE SAMSON,
Notaire à Montréal,
expert en copropriété indivise et divise.
DROIT IMMOBILIER
DIVISE OU INDIVISE …
peu de différence dans les faits !
ENTREVUE AVEC Me STEVE SAMSON
Le droit notarial de la
copropriété indivise
étant réservé à très
peu de notaires devant
être qualifiés, qu’estce qui vous amené à le
pratiquer ?
Ayant été avocat en droit immobilier
pendant quelques années en grand cabinet,
j’ai été appelé à travailler sur des dossiers
complexes et à me pencher sur certaines
conventions d’indivision. Devenu notaire
par la suite, j’ai d’abord dû être qualifié par
la Fédération des Caisses Desjardins ; tout
s’est ensuite enchaîné de sorte que c’est
maintenant un important champ de pratique
de mon bureau.
Qu’est-ce qu’une
copropriété indivise ?
Prenons par exemple le cas d’un triplex
que vous possédez.
Ce triplex n’a qu’un seul lot cadastral et n’a
qu’un seul compte de taxes municipales et
scolaires. Vous décidez de vendre le rezde-chaussée seulement. Vous ne vendez
donc qu’une partie (une quote-part, un
pourcentage) du lot existant, de votre triplex
actuel. C’est ça un appartement indivis.
Votre acheteur du rez-de-chaussée paiera
donc désormais un pourcentage du
compte de taxes municipales et scolaires
conjointement avec les copropriétaires des
deux autres étages selon des quotes-parts
établies dans une convention, idem pour la
police d’assurance-feu sur l’immeuble, pour
les réparations à venir, etc. Il bénéficiera
également de certains droits bien à lui.
C’est dans une convention d’indivision bien
étoffée que seront notamment déterminés :
8
• la quote-part (%) relative aux obligations
financières des trois futurs indivisaires
et les exceptions à l’application de ce
pourcentage; et
• les droits d’usage et de jouissance
exclusifs propres à un indivisaire (le soussol, la cour arrière, les stationnements
s’il y a lieu, balcon, toiture pour fins de
terrasse, etc.).
Quelle est donc la
différence avec un
condo divis ?
Le condo divis a fait l’objet d’une
opération cadastrale et a donc son propre
lot : le copropriétaire reçoit son propre
compte de taxes municipales et scolaires.
Le régime légal applicable aux deux types
de copropriété est donc différent puisque
dans le cas d’une copropriété indivise, on
possède une quote-part qui représente
une partie de l’ensemble de l’immeuble
alors que pour un condo divis, on est le
seul propriétaire d’un lot cadastral.
Tout ça est bien
théorique puisque
dans les faits, ces nuances
ne se voient pas à
l’exception de ce qui suit :
• Pour acheter une copropriété indivise, une mise de fonds de 20 %
est nécessaire et le financement
devra se faire par l’intermédiaire
d’une Caisse (ou de la Banque
Nationale du Canada) ; et
• Le propriétaire d’un appartement
détenu en indivision ne peut pas
le louer.
Pourquoi alors ne
pas mettre en vente
un plex en condos
divis et ainsi éviter
aux acheteurs une
mise de fonds
de 20 % ou encore
l’interdiction
de louer ?
À moins de pouvoir obtenir une
dérogation auprès de l’arrondissement,
il est actuellement interdit sur l’Ile de
Montréal de convertir des immeubles
ayant comporté un locataire résidentiel
au cours des dix dernières années en
condos (divis).
Ainsi, si on veut vendre son triplex en
appartements à Montréal, on ne peut que
le vendre en trois appartements indivis.
En dehors de Montréal, c’est une autre
histoire, avec l’assentiment de la Régie
du logement, je procède à des ventes
depuis environ trois ans de condos divis
d’appartements d’un vingt-quatre plex à
Longueuil et ce, au fur et à mesure que
lesdits appartements se libèrent de leurs
locataires.
Y a-t-il des avantages
à acheter un
appartement indivis ?
Oui : l’économie de taxes municipales
et scolaires est assez importante (à
l’exception toutefois de Ville Mont-Royal
qui ne fait pas de distinction entre les
deux types de copropriété).
Ainsi, pour un futur acheteur ne désirant
pas louer, à lui seul cet aspect peut
être très motivant … tout en sachant
qu’il lui est toujours possible, une fois
le triplex possédé et occupé par tous
les copropriétaires indivis de «passer en
mode divis» à la demande d’un seul des
copropriétaires… et une fois en mode
divis, de pouvoir louer ou vendre son
condo sans que le prochain acheteur
n’ait besoin d’une mise de fonds de 20 %.
Et si un indivisaire ne
paie plus par exemple
son hypothèque à
la Caisse, les autres
indivisaires sont-ils
responsables de ses
paiements ?
Toutefois, dans la pratique, les acheteurs
prennent souvent goût à l’économie de
taxes et ne désirent plus convertir leur
appartement en copropriété divise.
Non. Les hypothèques des Caisses
Desjardins sont à responsabilité limitée
et ne portent que sur l’appartement
de l’indivisaire seulement. Les autres
indivisaires ne sont pas liés du tout à
une hypothèque qu’ils n’ont pas signée.
Vous conviendrez que personne n’oserait
autrement acheter un appartement indivis.
Que se passe-t-il
si un des autres
copropriétaires
indivis ne paie plus
sa partie de taxes
municipales ou ne
respecte plus la
convention ?
Ma convention d’indivision pallie ce
problème en prévoyant un mécanisme
juridique permettant aux copropriétaires
qui ne sont pas en défaut de prendre
exactement les mêmes recours légaux
que le copropriétaire d’un condo divis.
Il n’y a pas de différence entre les deux
régimes. La protection est là dans les
deux cas.
En somme, je n’hésiterais pas du tout
à acheter moi-même un appartement
indivis si celui-ci me plaît après m’être
évidemment assuré du contenu de la
convention d’indivision et que le notaire
est accrédité et s’y connaît en la matière
(car je ne peux pas légalement recevoir
mon propre acte d’achat).
Avez-vous des
conseils en général
à donner à quelqu’un
voulant vendre son
immeuble en indivis ?
J’ai répondu à vos questions dans cet
article pour des fins de diffusion à un
grand public. Toutefois, il est évident
qu’avant une mise en marché, il faut
travailler avec un courtier immobilier
expérimenté en conversion indivise
et un notaire accrédité pour étudier
davantage la faisabilité de votre projet
(i.e. remboursement de l’hypothèque
existante, les locataires actuels, balance
de vente possible ou pas, choix de
l’institution financière, particularités de
l’immeuble versus l’établissement des
droits et quotes-parts dans la convention,
etc.) ; et comprendre les tenants et
aboutissants de l’indivision (par exemple,
les étapes de la mise en vente, pourquoi
on ne peut pas louer son appartement
indivis, procédure future de conversion
divise avec la Régie du logement, etc.).
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à joindre
M e Steve Samson au 514-596-1731. Le site
internet de Me Steve Samson notaire à Montréal
contient une section sur la copropriété indivise :
www.notairesamson.com
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DIFFUSION WEB
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d’avoir une visibilité accrue. Notre rôle est
de nous assurer que votre propriété est
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Notre site personnel et l’ensemble des
partenaires Web vous l’assurent.
Ce présentoir sera
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publics d’Outremont.
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Home Staging, un représentant d’une institution financière, ainsi que la
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Médias sociaux : pour rejoindre
une plus grande banque d’acheteurs
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Code QR : pour tirer avantage des nouvelles
technologies et accélérer la mise en marché
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de votre propriété représente l’élément
déterminant d’une bonne mise en
marché, je vous remets un rapport
détaillé avec mes recommandations,
appuyées sur des données et des
statistiques fiables.
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STÉPHANE DAIGNEAULT
Représentant hypothécaire
VENDU
Caisse Populaire Desjardins
Cell: 514.777.5443
CONDO
BAS DE DUPLEX
433 rue Hélène-Baillargeon • 340
000 $
3176 av. Lacombe • 679
000 $
REGARD FINANCIER
Conversion d’un immeuble
LOCATIF EN
COPROPRIÉTÉ
Il est possible pour
un propriétaire de
capitaliser sur la
valeur de son plex en
convertissant celui-ci
en copropriété.
Partant du principe bien simple que trois
tiers valent bien plus que leur tout, nous
pourrions citer en exemple le propriétaire
d’un quadruplex ayant une valeur
marchande de 750 000 $ : il pourrait le
morceler en quatre condos d’une valeur
marchande théorique de 300 000 $
chacun… Tentant, non ? Mais attention…
Il existe sur l’île de Montréal un moratoire
qui empêche de convertir un immeuble
à revenus locatifs en copropriété divise
(condos comme nous les connaissons
tous). Que faire ?
La copropriété
indivise est
la solution.
Vous devez savoir avant toute chose
qu’il existe deux types d’indivision. En
langage simple, la première est celle où
les indivisaires sont tous solidairement
liés à l’hypothèque contractée par les
autres copropriétaires. La seconde,
la plus intéressante, est celle où les
hypothèques sont séparées, hypothèques
entrecroisées à responsabilité limitée. La
créance du prêteur se limite à la quotepart que le copropriétaire détient dans la
bâtisse. En d’autres mots, vous ne seriez
pas responsable du paiement de votre
12
voisin en cas de non-paiement de celuici. Sachez également que très peu de
prêteurs offrent ce genre de financement.
Un simple coup de fil à votre institution
financière vous confirmera si oui ou non
elle l’offre. Dans la négative, ce qui est
généralement le cas, que fait-on ?
L’indivise n’est pas assurable par les
assureurs hypothécaires. Comme la loi
ne permet aux banques canadiennes
de financer qu’à hauteur maximale de
80% de la valeur de la propriété, il faut
comprendre que vos acheteurs éventuels
devront nécessairement débourser un
minimum de 20 % de mise de fonds. À
vous d’évaluer la portée de cette mesure
dans votre stratégie de mise en marché
éventuelle. On peut présumer qu’une
clientèle de première acquisition serait
plus sensible que celle du haut-de-gamme,
à une telle mesure.
Et maintenant, par où
commence-t-on ?
Chaque projet est unique ! Vos meilleurs
alliés sont votre représentant hypothécaire
qui travaille en synergie avec votre courtier
immobilier et un notaire spécialisé dans le
domaine. Ils sauront vous diriger afin de
mener votre projet à bon port, rapidement,
sans mauvaises surprises, vous évitant
ainsi une multitude de dépenses inutiles !
Comme chaque propriété est unique, de
valeur différente, avec ou sans financement,
votre représentant hypothécaire vous
posera de nombreuses questions dont les
réponses le guideront vers une esquisse
de projet.
• Aurais-je une
pénalité avec
mon institution
financière ?
• Dois-je faire évaluer
mes appartements ?
• Ai-je besoin d’un
nouveau certificat
de localisation ?
• Comment obtenir
du financement
temporaire pour
mes rénovations ?
LOUÉ
CONDO
265 rue Beaubien, app. 102 • 1
APPARTEMENT • MEUBLÉ
400 $ /mois
5830 av. Parc, app. 4 • 3
300 $ /mois
• Avec quel notaire
préparer une ébauche
de convention de
copropriété indivise ?
• Quels sont les coûts
afférents à mon
projet ?
Votre projet nous tient
à cœur. Nous pouvons
vous aider.
13
PROPRIÉTÉS À VENDRE
OUTREMONT
UNIFAMILIALE
DUPLEX
LOFT
5 PLEX
COPROPRIÉTÉ
778-780 av. Davaar
MLS 23491468 • 1 395 000 $
56 rue Turgeon
MLS 10446989 • 1 250 000 $
5983-5989 rue d’Iberville
MLS 25548499 • 1 099 000 $
4147 av. Papineau
MLS 11113153 • 599 000 $
COPROPRIÉTÉ
COPROPRIÉTÉ
CONDO
LOFT
5407 rue Hutchison
MLS 24133333 • 439 000 $
1417 boul. Graham, app. 302
MLS 9874455 • 439 000 $
5430 boul. Saint-Laurent
app. 201
MLS 10464845 • 409 000 $
CONDO
CONDO
CONDO
5221 av. De Gaspé, app.3
MLS 17031687 • 342 000 $
5661 av. De Chateaubriand,
app. 637
MLS 23950246 • 309 000 $
5266 av. Henri-Julien, app. 3
MLS 10062143 • 329 000 $
À LOUER • MEUBLÉ
Votre propriété pourrait
se retrouver ici dans
la prochaine parution !
1 299 000 $
745 Hartland • MLS 23953208
5909 rue Hutchison
MLS 14087833 • 525 000 $
885 av. Dollard
MLS 9731709 • 529 000 $
LOFT
2097 rue Viau, app. 314
MLS 23880113 • 349 900 $
14
CONDO
LOFT
2375 av. Ekers, app. 309
MLS 15376043 • 309 000 $
4651 rue Ontario, app. 306
MLS 13806750 • 218 000 $
5345 rue Drolet, app. 401
MLS 10139794 • 1 750 $ / mois
15
ALEXANDRE GOSSELIN
I M M O B I L I E R
514.409.5656
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Concept original Ma Clé Inc. macle.ca Éditeur : Stéphane Jourdain Membres de la rédaction : Martin Rodgers, Barbara Dussault,
Vincent Laflamme, Steve Samson, Stéphane Daigneault Révision : Rachel Grou, Jean Grou, Hélène Grou Graphisme : Dominique Galimi Distribution : Postes Canada
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Concept original Ma Clé inc. | 514 747-6168 | macle.ca
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