Analyse comparative de la fiscalité immobilière entre

Transcription

Analyse comparative de la
fiscalité immobiliè re entre la
Belgique et la France
Alain Lacourt
Consultant en ingénierie patrimoniale
L’agent immobilier face au défi européen
Congrès 2008 organisé par
CIBru
le 17 avril 2008
Introduction :
Fil rouge de la fiscalité immobilière
Belgique
• «Incitants» fiscaux
attribués
exclusivement à
l’habitation propre et
unique du
contribuable;
• Avantages fiscaux,
parfois onéreux, si
transformation d’un
bien immeuble en un
bien meuble;
17/04/2008
France
• « Défiscalisation »
immobilière orientée
vers l’immobilier de
rapport;
• Dissociation entre le
régime d’imposition
des revenus et le
mode de détention;
Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt
2
Composition d’un « produit» de
« défiscalisation» immobilière
Composants
Buts
Actif Immobilier
Actif tangible et de qualité
+
Mandat de gestion /
bail commercial
+
Contrats d’assurance
loyers impayés
chômage locatif
dégâts locatifs
protection juridique
assurance « revente»
17/04/2008
Délégation de la gestion
Diminution /annulation du
risque opérationnel
Décorrélation entre risque
locatif et versement
récurrent des revenus
3
Nomenclature du marché de la
« défiscalisation» immobilière
Promoteurs Immobiliers
Compagnie d’assurances
« Packageurs »
Plate-forme de
commercialisation
Administrateur
de biens

Prestataires
de services
Institution
de commercialisation
Réseau de
distribution
17/04/2008
Clients
4
Dynamique de vente d’un
« produit» de « défiscalisation»
immobilière
Client
Client
=
Investisseur
=
locataire
Actif
immobilier
Distributeur
administrateur
de biens
•Solution financière
•Investissement de qualité
•Emplacement - Usage - Qualité
17/04/2008
•«Affectif & l’émotionnel »
• fonctionnalité
• confort
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Analyse comparée de la
fiscalité immobilière
Particularités de la fiscalité immobilière française qui donnent
un avantage comparatif à celle appliquée en Belgique pour
une personne physique :
– récupération de la TVA sous conditions ;
– déductibilité de toutes les charges (y compris l’amortissement)
dans le cadre de la location meublée ;
– régime fiscal favorable des donations immobilières.
17/04/2008
6
Fiscalité de l’acquisition:
droits d’enregistrement
Belgique
Région de
Bruxelles-Capitale
12,50
%
Région wallonne
12,50
%
Région flamande
10,00
%
en fonction du lieu de situation de l ’immeuble
17/04/2008
France
Vente
soumise
à TVA
(**)
Vente
non
soumise à
TVA
Commune
-
1,20%
Département
0,60%
3,60%
Etat
0,10%
0,20%
Total
0,70%
5,00%
Droits
(*)
(*) il faut ajouter un prélèvement de 2,50% pour
frais d’assiette sur le montant de la taxe
départementale
(**) sauf terrains à bâtir
7
Fiscalité de l’acquisition
Acquisition d’un immeuble « neuf»
Belgique
France
Définition d’un immeuble
neuf :
Définition d’un immeuble
neuf :
qualification de neuf jusqu’au
31 décembre de la deuxième
année suivant l’année de la
première mise en service ou
occupation
qualification de neuf pendant
5 ans après la date de
délivrance du certificat
d’achèvement délivré par le
directeur départemental
d’équipement
exemple :
occupation le 17/04/08
considéré comme neuf jusqu’au
31/12/2010
17/04/2008
exemple :
délivrance le 17/04/08
considéré comme neuf jusqu’au
17/04/2013
8
Belgique
France
Possibilité de vendre par le
premier propriétaire sous le
régime de la TVA
Obligation de vendre par le
premier propriétaire sous le
régime de la TVA
Versement par le cédant de
l’excédent de TVA payée par
l’acquéreur sur la TVA payée
lors de la construction
Versement par le premier
propriétaire de la TVA
résiduelle
Acquisition du terrain
soumise au paiement des
droits d’enregistrement
17/04/2008
« Frais de notaire réduits»
Perception d’une taxe de
publicité foncière de 0,715%
9
Régimes dérogatoires en France
Possibilité de récupérer la TVA sur un
investissement immobilier dans différents régimes
particuliers :
• Investissement locatif dans une résidence de tourisme
classée ou dans un village résidentiel de tourisme;
• Location meublée d’un logement à usage d’habitation
AVEC prestations para-hôtelières;
• Investissement locatif soumis à un bail commercial.
17/04/2008
10
Régimes dérogatoires en France
Conditions d’obtention du régime de la
récupération de la TVA sur un investissement
immobilier :
• soumettre, pendant 20 ans, la location à la T.V.A. de 19,6%
sur le montant du loyer (ou 5,5% si location saisonnière);
• ne pas exercer une activité locative qui est exclue, de plein
droit, du champs de la T.V.A.
17/04/2008
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Fiscalité de la détention
revenus de la location nue
•
Régime normal des revenus fonciers:
–
–
déductibilité de toutes les charges (hors amortissement);
déductibilité illimitée des intérêts;
 taux effectif(*) d’imposition compris entre 0 et 20% du loyer
• Régime « micro-foncier » (loyer annuel < 15.000,-Ä) :
 taux effectif(*) d’imposition = 14% du loyer (+ taxe foncière)
• Régime « de Robien recentré » :
–
–

déductibilité de toutes les charges;
+ amortissement « notionnel» de 50% du prix d’achat,
étalé sur 9 ans (6% pdt 7 ans + 4% pdt 2 ans)
taux effectif(*) d’imposition = 0% du loyer pdt 10-11 ans
(*) pour un non-résident fiscal français
17/04/2008
12
revenus de la location meublée
Régime des B.I.C.
•
Recettes brutes :
–
•
loyers H.T. encaissés ou non
Charges déductibles des recettes brutes :
–
–
–
–
–
–
–
17/04/2008
dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
frais de gérance, honoraires versés à l’administrateur de
biens,…
impôts : taxe foncière,,…
intérêts des dettes ;
prime d’assurances des immeubles;
amortissement (à 100%) des locaux;
amortissement (à 100%) du matériel et du mobilier;
13
Fiscalité des revenus de la
location meublée
Location meublée : régime des amortissements
• amortissements fiscaux linéaires des constructions et du mobilier;
• taux d’amortissement généralement accepté : jusque 4% p.a.
pour les constructions - 20% pour le mobilier;
• Limitation de la déduction des amortissements à un plafond égal
à la différence entre le loyer et les autres charges déductibles;
• Mise en réserve de l’amortissement, sans limite de montant et de
durée, jusqu’à ce que l’activité redevienne bénéficiaire
⇒ permet l’exonération des revenus locatifs pour une
durée moyenne de 16 à 18 ans
17/04/2008
14
revenus de la location meublée
• Régime du « micro-loueur» (loyer annuel < à
76.300,-Ä) :
– base imposable forfaitaire de 29% du loyer;
– taux effectif(*) d’imposition : 5,8% + taxe fonc. & hab.;
• Régime du réel simplifié (sur option) :
– Déduction de toutes les charges, y compris
amortissements;
• Statut LMNP si option pour réel simplifié;
• Statut LMP si :
– Inscription au RCS;
– Loyers annuels > à 23.000,- e.
(*) pour un non résident fiscal français
17/04/2008
15
Caractéristiques des statuts
LMNP - LMP
Statut LMNP
•
•
•
•
•
Statut LMP
Déduction de toutes les
• Si :
charges y compris
o inscription au RCS;
l’amortissement;
o Loyers annuels > à 23.000,- e
Report illimité des
• Caractéristiques :
amortissements non
o idem LMNP +
imputés;
o exonération de la plus-value
Exonération de la plus-value
après 5 ans;
après 15 ans;
o possibilité d’éviter l’ISF si
Transmission possible en
revenus de la location > 50%
franchise de droits de
de tous les revenus
donation et de succession;
Possibilité de récupérer la
TVA
17/04/2008
16
Exemple : location meublée
Prix d’achat TTC : 200.000,Année 1
(terrain : 50.000,-)
Année 2
Année 3
loyers
10.000,-
10.000,-
10.000,-
amortissement
-6.000,-
-6.000,-
-8.500,-
charges
locatives
-1.000,-
-1.000,-
-1.000,-
-500,-
-500,-
-500,-
-5.000,-
-4.000,-
3.500,-
4.500,-
8.500,-
0
0
0
2.500,-
4.000,-
1.500,-
taxe foncière
intérêts :
loyers nets
base taxable
amortissements
reportables
17/04/2008
17
Optimalisation fiscale des
revenus locatifs: exemple N°1
M.& Mme X.
S.A.R.L. / S.C.I.
S.C.R.L.
Capital
Immeuble
Dette
Créance
crédit in fine
P. & L.
P. & L.
Chges div.
Loyers
Intérêts
Base imposable en France
=0
17/04/2008
Capital
tx var = OLO 10 ans
Intérêts
Int. not.
Base imposable en Belgique
=0
18
Optimalisation fiscale des
revenus locatifs: exemple N°2
M.& Mme X.
S.P.R.L.
Apport
Immeuble
Dette
Dettes
diverses
P. & L.
P. & L.
Chges div.
Loyers
Capital
Actifs
divers
Revenus
Intérêts
Base imposable en France
=0
Prime EIP
Base imposable en Belgique
minorée
(+ impact sur réserve de progressivité)
17/04/2008
19
Fiscalité de la transmission
Cession à titre onéreux
•
•
•
•
•
Belgique
France
Taux d’imposition :
Taux d’imposition :
Immeuble non bâti :
33% si détention pendant 5 ans
16,5% si détention entre 5 et 8
ans
nul au-delà
Immeuble bâti :
16,5% majoré de l’impôt
communal si détention pendant
5 ans
nul au-delà
17/04/2008
Immeuble non bâti :
&
Immeuble bâti :
• 16%
(pour un résident belge
détenant un immeuble en France)
• Exonération mécanique totale audelà de la 15ième année de
détention.
20
Fiscalité de la cession d’u n
immeuble en France
Cédant
Base taxable
Personne physique
domiciliée en
Belgique ou
associée Soc.
translucide @ I.R.
Dégressive à partir
de 5 ans :
( -10% par an)
Nulle après 15 ans*
Personne morale
avec siège en
Belgique ou
associée Soc.
translucide @ I.R.
Augmentée de 2%
par année de
détention
Associé personne
physique ou morale
d’une Société @ I.S.
Augmentée par les
dotations aux
amortissements
*
Taux
d’imposition
16%
Désignation d’un
représentant
fiscal
Oui, sauf si :
• prix/cédant < à
150.000 e
• détention >15 ans
33 1/3 %
Oui
I.S.
Non
si statut LMP : nulle après 5 ans
17/04/2008
21
Fiscalité de la transmission d’u n
immeuble situé en France
Belgique
France
Il est impossible de
transmettre un
patrimoine immobilier
détenu par une
personne physique en
donation et de
succession
Il est possible de
transmettre un
patrimoine immobilier
détenu par une
personne physique en
donation et de
succession
17/04/2008
22
Transmission en ligne directe
d’un immeuble
Transmission
France
par décès
entre vifs (*)
Valeur vénale
500.000,-
300.000,-
Abattement
- 50.000,-
- 50.000,-
Abattement
global
- 25.000,-
Part taxable
425.000,83.300,-
Tarif
Belgique /
Wallonie
par décès
entre vifs (*)
Belgique / Flandres
par décès
entre vifs (*)
500.000,-
500.000,-
500.000,-
500.000,-
250.000,-
500.000,-
500.000,-
500.000,-
500.000,-
48.300,-
86.625,-
86.625,-
87.000,-
86.625,-
86.625,-
86.625,-
87.000,-
86.625,-
- 16.905,-
Réduction
Droits de
mutation
(avant le 22 août 2007)
83.300,-
31.395,-
(*) donation, à l’âge de 68 ans, de la nue-propriété avec réserve d’usufruit
17/04/2008
23
Réforme des droits de succession
(Loi n° 2007-1223 du 21 août 2007)
• Exonération totale des droits de succession pour le
conjoint marié survivant ou le partenaire légal survivant;
• Triplement de l’abattement individuel accordé pour les
transmissions à titre gratuit en ligne directe, qui passe de
50.000 Ä à 150.000 Ä;
• Triplement de l’abattement accordé entre frères et sœurs
pour les transmissions à titre gratuit, qui passe de 5.000
Ä à 15.000 Ä;
• Suppression de l’abattement global de 50.000 Ä;
• Actualisation automatique et annuelle, en fonction de
l'inflation, des barèmes et abattements;
• …
17/04/2008
24
Conséquences de la réforme
française pour un résident belge
Exemple :
L’actif successoral de M. Pi est constitué de :
– immeuble en France :
375.000 Ä
– immeuble en Belgique: 250.000 Ä
– total:
625.000 Ä
M. Pi laisse son épouse, âgée de 68 ans, et ses
deux enfants, âgés de plus de 21 ans, comme
héritiers.
17/04/2008
25
Montant des droits de
succession à charge de
Mme Pi :
avant le 22 août 2007
après le 22 août 2007
8.170
0
en Belgique, sans appl.
art. 17 :
10.250
10.250
réduction art. 17
- 6.150
0
4.100
10.250
12.270
10.250
en France :
en Belgique, après appl.
art. 17 :
Total :
17/04/2008
26
Montant des droits de
succession à charge de
chaque enf. de M. Pi :
avant le 22 août 2007
après le 22 août 2007
7.800
0
en Belgique, sans appl.
art. 17 :
12.500
12.500
réduction art. 17
- 7.500
0
5.000
12.500
12.800
12.500
en France :
en Belgique, après appl.
art. 17 :
Total :
17/04/2008
27
Fiscalité française de la
donation
Champ d’imposition d’une donation défini par l’exclusive :
art. 750ter C.G.I.
Ne sont pas imposables en France les donations
qui répondent simultanément aux trois
conditions:
• le donateur est domicilié hors de France;
• le donataire est domicilié hors de France (*);
• le bien transmis est situé hors de France.
(*) En cas de domiciliation en France, il est nécessaire que le donataire ait eu son domicile fiscal en
France pendant au moins 6 ans au cours des 10 dernières années précédant celle au cours de
laquelle la donation est intervenue
17/04/2008
28
Donation immobilière en France
• Avantages qui n’existent pas en Belgique :
– la reconnaissance fiscale du démembrement de propriété;
– l’octroi d’abattements dans le cas des donations;
– la compensation entre la valeur de l’immeuble et la valeur
de la dette afférente à l’actif;
• Dispositions législatives récentes pour favoriser la
donation:
– actualisation du barème fiscal d’évaluation de l’usufruit;
– allègement des droits de donation;
– réforme des libéralités et des successions (depuis le 01/01/07)
• Ces dispositions concernent également les Belges
qui détiennent des actifs immobiliers en France !
17/04/2008
29
Principales considérations fiscales
d’une donation immobilière en
France
• Application d’abattements spécifiques aux
donations :
•
•
•
•
Ä76.000,- pour le conjoint;
Ä150.000,- pour un enfant ou un ascendant;
Ä30.000,- pour un petit-enfant;
…
• Renouvellement des abattements tous les 6 ans
(au lieu de 10 ans depuis le 1er janvier 2006) ;
• Droits de donation calculé sur la valeur du don
en cas de démembrement de la propriété (cfr
barème fiscal de l’usufruit) .
17/04/2008
30
Principales considérations fiscales
d’une donation immobilière en
France
• Réduction des droits :
– De 35% pour les donations de la nue-propriété par un
donateur âgé de moins de 70 ans et de 10% lorsque le
donateur est âgé entre 70 ans et 80 ans;
– De 50% pour les donations de la pleine propriété et de
l’usufruit par un donateur âgé de moins de 70 ans et de 35%
lorsque le donateur est âgé entre 70 ans et 80 ans;
• Régime favorable des donations-partages
élargies à la famille recomposée, des donationspartages transgénérationnelles, des donations
résiduelles,…
• N’entre pas dans le champs des art. 7 et 66bis
du C.Dr. Succ.
17/04/2008
31
Valeur théorique d’un immeuble situé
en France permettant une
transmission en franchise de droits de
mutation à titre gratuit
Age des 2 usufruitiers compris entre:
Nombre
d’enfants :
52 et 61 ans
62 et 71 ans
72 et 81 ans
2 enfants
1.200.000,-
1.000.000,-
857.143,-
3 enfants
1.800.000,-
1.500.000,-
1.285.714,-
17/04/2008
32
Conclusions
• Un investissement immobilier en France permet
à un résident belge :
–
–
–
–
d’éviter l’imposition des revenus locatifs;
d’éviter l’imposition de la plus-value;
d’éviter les droits de donation et de succession;
de récupérer, accessoirement, la TVA;
• Le recours à une société translucide française
améliore la structuration patrimoniale;
• La détention par une société de droit belge est
contre indiquée, mais ses ressources financières
peuvent habillement être utilisées pour
financer l’investissement.
17/04/2008
33
Lacourt PatrimoniA
Alain Lacourt
Moulin de Chevelipont
rue de Chevelipont, 30
1490 Court-Saint-Etienne
 0(032)71/800.627
 0(032)495/511.541
 0(033)6.11.05.76.42
[email protected]
TVA : BE0882.901.918
17/04/2008
34

Analyse comparative de la fiscalité immobilière entre

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